1、得胜北路拆迁安置小区项目可行性研究报告长沙金智工程咨询有限公司岳阳分公司二一三年五月编制人员名单项目负责人：李国海 高级工程师编 制 人 员：李蜀夫 高级工程师朱 丽 注册咨询师段华敏 注册咨询师崔先万 高级工程师刘红霞 工 程 师刘 林 经 济 师李 锋 工 程 师校 对 人 员：彭 琴目录目 录第一章 总论1一、项目背景1二、研究内容2三、项目概况2四、主要技术经济指标4五、结论与建议5第二章 项目建设的背景及必要性7一、项目建设的背景7二、项目的提出11三、项目建设的必要性11第三章 项目定位与建设规模14一、项目定位14二、建设规模14第四章 项目选址与建设条件16一、项目选址16二、2、建设条件16第五章 建设方案21一、拆迁安置方案21二、总图设计22三、建筑设计25四、结构设计及材料26五、公用辅助工程29第六章 节能措施42一、节能概述42二、编制依据42三、能耗状况和能耗指标分析44四、节能措施45五、水资源节约措施48第七章 环境影响评价50一、环境保护标准50二、项目周边和生态环境现状50三、生态环境影响分析51四、生态环境保护对策52第八章 劳动安全、消防55一、劳动安全55二、消防58第九章 组织机构与项目管理63一、建设期组织机构及劳动定员63二、项目管理63第十章 项目工程招标与实施进度66一、项目招标66二、工程建设监理68三、工程建设合同管理68四、项3、目实施进度68第十一章 投资估算与资金筹措70一、投资估算70二、资金筹措74第十二章 财务分析75一、编制依据75二、基础数据75三、安置房价格的确定75四、总体经济效益分析76第十三章 社会效益分析79一、社会效益分析79二、项目与所在地区互适性分析81三、社会评价结论82第十四章 结论与建议83一、结论83二、建议84附件及附图III第一章 总论第一章 总论一、项目背景1、项目名称得胜北路拆迁安置小区项目2、项目建设单位概况本项目建设单位为岳阳楼区征收安置工作局岳阳楼区征收安置工作局是岳阳楼区政府为了为进一步推进中心城区征收拆迁和安置补偿工作，促进岳阳楼区保障性住房体系建设，于2011年4、成立的机构。2012年，该局在岳阳楼区委区政府的正确领导下，在各单位的大力支持下，以改善和解决住房困难家庭住房问题为目标，全力服务市区重点工程建设，共启动各类住房建设项目34个，其中安置房项目12个，棚户区改造项目9个，旧城改造项目10个,廉租房项目2个，公租房项目1个，已争取中央、省保障性住房配套资金5274万元，拆除房屋450余栋，完成拆迁面积近150000，现已建成安置房538套。较好地完成了工作任务。3、项目建设地点项目建设地点位于得胜北路蛋禽市场地段。4、编制依据国家发改委颁发的投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地5、管理法实施条例；中华人民共和国房地产管理法；国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法（岳政办发20102号）；关于得胜北路蛋禽市场地段改造有关问题的会议纪要（岳府阅2010152号）；关于市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）规划建设有关问题的会议纪要（岳府阅2010145号）；岳阳市城市总体规划（20082030）；其他有关专业设计规范及建设单位提供的其他各项基础资料。二、研究内容本报告研究范围包括得胜北路拆迁安置小区项目的建安工程、装饰工程，以及供电、给排水、通风、消防等安装工程，建筑设备购置及安6、装工程，道路广场、绿地、变配电工程、室外管网等公用工程和配套设施。本报告以项目单位提供的基本资料、国家有关政策为依据，重点对项目建设的必要性、建设内容及规模、工程建设方案、投资估算、经济效益分析等方面进行分析论证。三、项目概况1、建设内容与建设规模得胜北路拆迁安置小区项目，项目规划总用地面积14665m2，规划净用地面积11439m2，项目规划建筑占地面积4344.53m2，总建筑面积50051m2，其中计容建筑面积38891m2（住宅建筑面积27825m2，商业建筑面积9916m2、社区用房建筑面积1000m2，物业用房建筑面积150m2），一层地下车库建筑面积11160m2。拟建4栋18F7、小高层商住建筑。项目配套停车位312个（地下停车位279个、地面停车位33个）。项目配套绿地面积3062.47m2，配套道路广场3207m2，配套地面停车场825m2。项目容积率3.4，建筑密度37.98%，绿地率26.77%。小区在新胜路上设置主入口，得胜北路上设置次入口。项目地下车库设置2个出入口，分别设置在靠近小区主次出入口的位置。2、投资估算及资金筹措本项目总投资估算12000.00万元，其中建安工程费9187.34万元，工程建设其他费1403.14万元，不可预见费529.52万元，征地补偿费880.00万元。所需资金全部自筹。3、工期安排本项目实施期为32个月，从2013年4月开始前8、期工作，至2015年12月项目完全竣工。前期准备阶段：2013年4月2013年9月。工程建设阶段：2013年10月2015年12月。4、经济评价本项目建成并销售后，累计可获得销售收入16842.80万元，需缴纳营业税金508.24万元，城市维护建设税及教育费附加60.99万元。项目毛利4273.57万元，项目净利润2986.23万元，项目投资利润率24.89%，单位建筑面积利润596.64元/m2；项目内部收益率为26.13%，财务净现值（IC=10%）为1414.15万元，各项财务指标良好，经济效益良好。综上所述，本项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的9、社会效益和经济效益，因此项目是可行的。四、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1规划总用地面积m2146652规划净用地面积m2114393规划总建筑面积m250051计容建筑面积m238891住宅建筑面积m227825商业建筑面积m29916社区用房建筑面积m21000物业用房建筑面积m2150不计容建筑面积m211160地下车库建筑面积m2111604建筑占地面积m24344.535道路广场m232076地面停车场m282533个车位7绿地m23062.478建筑密度%37.989容积率（净地）3.410绿地率%26.77110、1总户数户30912停车位个31212.1地面停车位个3312.2地下停车位个27913实施期月32含前期工作，2013.42015.1214总投资万元1200014.1建安工程费万元9187.3414.2工程建设其他费万元1403.1414.3不可预见费万元529.5214.4征地补偿费万元880.0015销售收入万元16842.8016营业税金万元508.2417城市维护建设税及教育费附加万元60.9918净利润万元2986.2319项目投资利润率%24.8920单位建筑面积利润元/m2596.6421内部收益率%26.1322财务净现值（IC=10%）万元1414.15五、结论与建议1、11、结论本项目所在的得胜北路蛋禽市场地段脏、乱、差问题较为突出，市民反映强烈。同时，得胜北路已启动建设，对该地段进行改造对提升得胜北路形象、改善周边居民生活环境具有重要意义。根据岳府阅2010152号和岳楼府阅20133号会议纪要精神，按照岳阳楼区政府工作部署，启动得胜北路拆迁安置小区项目。得胜北路拆迁安置小区项目选址于岳阳市枫桥湖片区得胜北路蛋禽市场地段，地块北面为新胜路、西面为得胜北路、南面为京广铁路绿化隔离带。拟建区域内水、电、气、通讯、道路等市政基础设施较为齐全。本项目建成并销售后，累计可获得销售收入16842.80万元，需缴纳营业税金508.24万元，城市维护建设税及教育费附加60.9912、万元。项目毛利4273.57万元，项目净利润2986.23万元，项目投资利润率24.89%，单位建筑面积利润596.64元/m2；项目内部收益率为26.13%，财务净现值（IC=10%）为1414.15万元，各项财务指标良好，经济效益良好。2、建议按照安置房建设的相关政策，高起点、高标准搞好项目规划设计。抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益，做到和谐建设。66第二章 项目建设的背景及必要性第二章 项目建设的背景及必要性一、项目建设的背景1、岳阳市概况岳阳是湖13、南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，地处中国三大动脉长江、京广铁路、京港澳高速交汇之地，1992年国务院首批的全国五个沿江重点开放城市之一；长株潭城市群成员城市，也是武汉城市圈湖南唯一成员城市。岳阳综合经济实力位居全省第二，仅次于省会长沙，居全省同级地市州之首，被称之为“湖南省第二城”；也是湖南首位门户城市；中国对外开放的甲级旅游城市；湖南省工业实力最强的地级市。岳阳是湖南唯一的临江城市，地处一湖（洞庭湖）两原（ 江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四水（湘江、资江、沅水、澧水）五线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、107国道、长江）等多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“14、金十字架”，长沙和武汉之间重要的 区域性中心城市，特别是洞庭湖大桥、荆岳长江大桥的通车，构成了“承东联西”“南北贯通”的便捷交通网。1992年，岳阳被国务院确定为长江沿岸首批对外开放城市。岳阳城陵矶港早在清朝时期就是湖南对外开放设立海关的唯一口岸。1996年，长江八大深水良港之一的城陵矶港经全国人大批准，正式对外开放，成为湖南对外开放的唯一国家一类口岸，湖南省的航运中心；岳阳城陵矶港（松阳湖新港）2008年成为首批获准开放的海峡两岸直航港口之一，也是湖南唯一直航港口；2008年港口吞吐量稳居全国内港第七。2009年松阳湖新港区开港运营，临港产业新区建设全面启动，岳阳市航运经济实力进入长江流域港15、口前八强。岳阳属于长江中下游平原北亚热带季风性湿润气候区，气候湿润，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相对湿度为79%，全年无霜期为277天，年日照时数为1722.1至1816.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。良好的气候条件有利于发展高效农业及现代化工商业，城陵矶临港产业新区是国务院获批湖南省建设两型社会综合配套改革四个实验区之一。2、岳阳市经济发展情况2012年，在国内外经济增速普遍下滑的严峻形势下，市委、市政府认真贯彻落实中央、省各项“稳增长、促和谐”政策措施，加16、快“四化两型”和“五市一极”建设，扎实推进“四三六”工程，全市经济呈现“稳中有进、进中显强”的良好发展态势。初步核算，2012年全市地区生产总值突破两千亿大关，达到2199.92亿元，同比增长12.2%，经济总量继续稳居全省第二。其中，第一产业增加值256.49亿元，增长3.8%；第二产业增加值1221.83亿元，增长13.8%；第三产业增加值721.60亿元，增长12.8%。全市三次产业结构比由2011年的12.1:56.8:31.1调整为2012年的11.7：55.5：32.8，第一产业、第二产业占比分别降低0.4个和1.3个百分点，第三产业占比提高1.7个百分点。全市完成固定资产投资1117、68.11亿元，同比增长35.5%。其中，民间投资899.23亿元，增长25.6%，占全部投资的比重为77.0%。分投资方向看，工业投资增长26.5%，民生投资增长77.4%，基础设施投资增长79.4%。全年社会消费品零售总额687.4亿元，比上年增长15.0%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额462.35亿元，增长19.3%。预计全市万元GDP能耗0.93吨标准煤，下降7.2%；规模工业增加值能耗降低率为16.9%。全市火力发电105.34亿千瓦小时；水力发电1.89亿千瓦小时，增长53.4%。原油加工量912.98万吨，增长20.3%，汽油、煤油、柴油产量分别增长25.9%、126.18、1%和17.5%。财政总收入首次突破200亿大关，达到230.65亿元，增长24.1%。其中，财政一般预算收入90.48亿元，增长22.9%。全市金融机构各项存款余额1136.09亿元，比年初增加186.80亿元，增长19.7%。其中城乡居民储蓄存款余额746.31亿元，比年初增加121.72亿元，增长19.5%。金融机构各项贷款余额586.67亿元，比年初增加78.36亿元，增长15.4%，其中短期贷款余额255.36亿元，增长17.1%，中长期贷款余额326.33亿元，增长13.2%。全市货物总周转量273.96亿吨公里，增长28.1%。其中公路货物周转量增长23.7%，水路货物周转量增长19、39.6%。主要港口集装箱20.07万箱，增长29.5%。全年城镇居民人均可支配收入22110元，比上年增长13.0%；扣除价格因素实际增长11.1%；农民人均纯收入为8326元，增长17.8%，扣除价格因素实际增长15.8%。2012年，全市财政民生支出165亿元，占财政支出比重为70%。全市超额完成新增9000套廉租房和10000套公共租赁住房实事目标任务。2、保障房政策2008年年底，中共中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，拉开了保障性安居工程提速的序幕。2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。20、2011年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。2011年保障房开工量与商品住宅新开工量的比值达到最高点，接近70%，随后逐年回落，但比重依然稳定在30%以上，这与前几年的5%左右相比仍有很大的提高。2012年国家保障房政策支持力度增强，中央补助资金加大，住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金；支持参建企业多元化融资；2012年12月15日至16日召开的中央经济工作会议，强调“加强民生保障：继续加强保障性住房建设和管理”。2013年1月财政部印发关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知，要求各地进一步做好财政21、资金筹措与保障工作。本项目为保障房建设项目，项目的建设符合国家房地产调控的相关政策以及保障房政策。二、项目的提出安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。本项目所在的得胜北路蛋禽市场地段脏、乱、差问题较为突出，市民反映强烈。同时，得胜北路已启动建设，对该地段进行改造对提升得胜北路形象、改善周边居民生活环境具有重要意义。根据岳府阅2010152号和岳楼府阅20133号会议纪要精神，按照岳阳楼区政府工作部署，启动得胜北路拆迁安置小区项目。三、项目建设的必要性1、本项目的建设是促进岳阳市城市建设的需要22、岳阳市城市建设发展战略为：东扩、北进、南延、西联、中提。城市用地主导发展方向为：东扩、北进、南延。得胜北路是联系岳阳中心城区与城北片区的片区的重要通道，在城市北进的发展战略中具有重要作用。本项目的建设是为得胜北路蛋禽市场地段改造项目的被拆迁户提供安置房，满足相关被拆迁户的住房需求，使他们成为城市发展的支持者和积极建设者。因此本项目的建设是促进岳阳市城市建设的需要。2、本项目的建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要一个城市的规划建设直接影响到老百姓的生活质量，随着居民收入水平的提高，居民对改善居住环境以及提升城市品味的愿望更加强烈。因而，加快城市发展、优化城市环境，改善居民生产生活条件已成为政23、府工作的一个重要组成部分。近年来，虽然岳阳城市化建设步伐已经加快，“生态宜居城市”的城市特色也逐步显现，但是目前与 “天蓝地绿、山秀水清、路洁房靓、街美景特”的城市发展目标还有一定的距离。本项目所在的得胜北路蛋禽市场地段脏、乱、差问题较为突出，市民反映强烈。同时，得胜北路即将建成通车，对该地段进行改造对提升得胜北路形象、改善周边居民生活环境具有重要意义。3、本项目的建设是加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一24、份文件。该文件从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。目前岳阳市的土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量，土地节约集约利用的目的，为岳阳市未来城市发展提供可观的用地保障。4、项目的建设能够创造就业机会，促进社会经济发展由于本项目的建设，将在一定程度上带来就业机会。项目的建设过程将25、会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须安排专业人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供一定的就业机会。且项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。综上所述，本项目的建设是必要的。第三章 项目定位与建设规模第三章 项目定位与建设规模一、项目定位安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府对被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为26、住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。本项目安置对象主要为得胜北路建设工程的被拆迁户，安置拆迁户为309户。二、建设规模得胜北路拆迁安置小区项目，项目规划总用地面积14665m2，规划净用地面积11439m2，项目规划总建筑面积50051m2，其中计容建筑面积38891m2（住宅建筑面积27825m2，商业建筑面积9916m2、社区用房建筑面积1000m2，物业用房建筑面积150m2）、一层地下车库建筑面积11160m2。共安排安置房309套。项目拟建18F小高层建筑4栋，其中北面临新胜路2栋，得胜北路新胜路拐角处1栋为2个单元、1梯4户27、，东北角1栋为1个单元、1梯3户；南面临京广铁路绿化隔离带布置2栋，均为1个单元1梯4户。小区住宅建筑面积27825m2，共安排户数309户，其中得胜北路新胜路的1栋18F建筑的418层安排住宅，共安排1542=120户，东北角的1栋18F建筑的418层安排住宅，共安排153=45户，南面的2栋18F建筑全部安排住宅，共安排1842=144户，共安排住宅309户。商业建筑面积9916m2，沿得胜北路拐角新胜路一侧布置，安排在3层裙楼及沿新胜路布置的2栋18F建筑的13层内，商业建筑层高4.5米。社区办公楼建筑面积1000m2，为1栋4层建筑，布置在得胜北路一侧、小区次入口北面。物业用房建筑面积28、150m2，为2F建筑，布置在西南角18F建筑的西侧。项目配套绿地面积3062.47m2，配套道路广场3207m2，配套地面停车场面积825 m2，配套停车位312个（地面停车位33个，地下停车位279个），另外配套给排水、电力、电讯等设施。第四章 项目选址与建设条件第四章 项目选址与建设条件一、项目选址得胜北路拆迁安置小区项目选址于岳阳市枫桥湖片区得胜北路蛋禽市场地段，地块北面为城市主干道枫桥湖路、西面为得胜北路。项目规划总用地面积14665m2，规划净用地面积11439m2，项目用地为划拨用地。建区域内水、电、气、通讯、道路等市政基础设施较为齐全。项目具体位置见下图。图4-1 项目场址位置29、示意图二、建设条件1、地形、地貌、地震情况岳阳楼区属丘陵低山地形。境内地质构造复杂，为地壳运动褶皱上升部分，地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖倾斜。地貌以岗丘地貌为主，间与平原、湖泊犬牙交错。山丘呈波状，海拔多在50150m间，最高点麻布大山海拔358.8m，南湖、枫桥湖、东风湖、吉家湖、长江镶嵌于城区周围，水资源丰富。地处城中心的金鹗山，峰峦盘结，绿树成荫，主峰海拔97m，为城区最高点。随着城市建设的不断发展，许多岗丘被推平，建成工厂区与住宅区。外营力的作用，改变了原来的自然环境。地震：根据中国地震动参数区划图(GB183062001)，查得该地区地震动峰值加速度为0.1g，地震动反应谱特性周期30、为0.35S，对应地震烈度为7度，本项目建筑物按7度设防。2、气候、水文特征条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。气候特征年平均日照1764.1小时年平均温度 16.417极端最高温度39.3极端最低温度-11.8年平均气压1009.6百帕年主导风向 NNE（18%）（北北东）夏季主导风向S（7月为16%）年平均风速2.9m/s(28年平均值)年最大降雨量 2336.5mm(1954年164天降雨日)年最小降雨量 787.4mm（1968年137天降雨日）日最大降雨量 256.4mm（1954年6月131、6日）历年最大积雪深度 23cm(1972年2月7日)水文特征流量最大流量57900m3/s（1931年7月30日）最小流量 377m3/s（1975年10月5日）年平均流量 9940m3/s（1951年-1980年）水位（吴淞水位）最高水位35.94m（1998年8月20日）最低水位 17.27m（1960年2月16日）水温最高水温33.2最低水温 3冬季平均水温 6.9环保特征大气 正常水质 正常拟建地周边产业满足要求3、城镇规划条件本项目符合岳阳市城市总体规划(2008-2030)、岳阳市枫桥湖片区控制性详细规划等相关要求。4、交通运输条件岳阳楼区位于洞庭之滨，临长江，汇三湘，纳四水，临32、长江，承接东西，贯通南北，素有“湘北门户”之称。京广铁路、京广复线、武广高速铁路、107国道和京珠高速公路纵贯其间，长江黄金水道通江达海，形成四通八达的立体交通网络。项目场址紧临城市主干道枫桥湖路与次干道得胜北路，具有良好的交通运输条件。5、公用设施条件水源：本项目用水由市政自来水管网提供，接自枫桥湖路上或得胜北路上的市政给水管网。排水：本项目所在区域雨污水管网配套齐全，污水排入枫桥湖路上或得胜北路上的污水管网，最终由马壕污水处理厂进行处理，经污水处理厂处理后排入东风湖。雨水由得胜北路与枫桥湖路上的市政雨水管道收集后，排向东风湖。供电：本区电源主要由马壕110kV变电站供电，电源接自枫桥湖路上33、的10kV配电线路。燃气：本项目用地接自枫桥湖路上的0.4MPa中压管。6、施工条件物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。场地条件：本项目工程地质条件较好，气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。7、征地、移民、安置条件本项目需征地14665m2，拆迁范围包括新胜居委会、岳阳市枫桥湖蛋禽市场。其拆迁、安置应根据岳阳市征地补偿实施办法以及市国土资源局核定的指标进行。第五章 建设方案第五章 建设方案一、拆迁安置方案1、政策依据方案主要依据岳政发（2009）16号岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿34、安置办法、岳政办发（2010）2号岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法及岳府阅（2010）145号关于市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）规划建设有关问题的会议纪要，结合本项目所在得胜北路蛋禽市场地段的特殊性而定制。得胜北路拆迁安置小区项目是为得胜北路蛋禽市场地段改造项目的顺利实施而配套建设的，同时也是改善片区居民居住环境及生活质量的一项城市基础建设项目，同时又属于民生工程，按照上述文件有关规定对项目实施区域内的房屋拆迁户进行统一拆迁安置。2、征收范围本项目征地范围为14665m2范围内的房屋，本项目拆迁范围包括新胜居委会、岳阳市枫桥湖蛋禽市场。3、征收35、补偿原则被拆迁房屋的权利、区位、用途、建筑面积原则上以房屋所有权证登记为准。如用途发生改变，以规划行政主管部门的批准文书认定；对房屋建筑面积有异议的，由被征收人提出申请，以房地产测绘中心测量的实际面积为准。用于产权置换的房屋只限于合法正屋面积，所有棚杂偏屋实行货币补偿。租赁户由被征收人按租赁合同约定解除租赁关系，征收补偿仅对被征收人计算。4、征收补偿标准和安置方式被拆迁对象可以选择货币补偿或者产权置换。货币补偿按照岳政发（2009）16号岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法实行补偿。产权置换选择产权置换的房屋按照建筑合法正屋面积在项目征收完成后进行就地就近安置。按“一户一套”普通商品房标准集中36、建设。征收房屋（合法正屋）面积超过安置面积的，超过部分按岳阳市（2009）16号文件规定实行货币补偿；若安置面积超过征收房屋面积的，超过部分或不足按市场销售价购买。棚屋、杂屋、偏屋按照岳政发（2009）16号文件岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法实行货币补偿。二、总图设计1、设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；无障碍设计规范（GB507632012）(2012.09.01实施)；建筑防火设计规范（GB50016-2012）;高层民用建筑防火设计规范（GB50045-95）（2005年版）。2、设计原则规划设计突出“以人为核心”的原则，注意处理好住宅建筑与人居的关系37、，对拟建安置房进行合理规划，采用高层住宅、小高层住宅相结合的方式，既利于解决被拆迁居民的安置问题，又考虑到用地的集约，使布局更加紧凑，减少了土地资源的浪费，有利于资源共享，提高居住质量。同时，改变了建筑空间组合的平淡，有利于形成多样化的空间形态。3、平面布置用地布局本项目地块位于新胜路南面，西邻得胜北路，南靠京广铁路，用地靠京广铁路一侧设置绿化隔离带。建筑布局本项目建筑类型主要为住宅和商业建筑，以及少量社区用房和物业用房。项目拟建18F小高层建筑4栋，其中北面临新胜路2栋，得胜北路新胜路拐角处1栋为2个单元、1梯4户，东北角1栋为1个单元、1梯3户；南面临京广铁路绿化隔离带布置2栋，均为1个单38、元1梯4户。小区住宅建筑面积27825m2，共安排户数309户，其中得胜北路新胜路的1栋18F建筑的418层安排住宅，共安排1542=120户，东北角的1栋18F建筑的418层安排住宅，共安排153=45户，南面的2栋18F建筑全部安排住宅，共安排1842=144户，共安排住宅309户。商业建筑面积9916m2，沿得胜北路拐角新胜路一侧布置，安排在3层裙楼及沿新胜路布置的2栋18F建筑的13层内，商业建筑层高4.5米。社区办公楼建筑面积1000m2，为1栋4层建筑，布置在得胜北路一侧、小区次入口北面。物业用房建筑面积150m2，为2F建筑，布置在西南角18F建筑的西侧。人流车流组织本项目在新胜39、路上设置小区主入口，得胜北路上设置小区次入口，中央为环形车道。项目地下车库设置2个出入口，分别设置在靠近小区主次出入口的位置。地面停车位位于地块南侧，小区内车行道路双向车道宽6m,单行道宽4m。详见总平面布置图。4、主要经济技术指标表5-1 主要经济技术指标表序号指标名称单位数值备注一总用地面积m214665二净用地面积m211439三总建筑面积m2500511计容总建筑面积m2388911.1住宅建筑面积m2278251.2商业建筑面积m299161.3社区用房建筑面积m210001.4物业用房建筑面积m21502地下车库建筑面积m211160279个地下停车位四配套道路广场面积m2320740、五地面停车场面积m282533个地面停车位六绿地面积m23062.47七容积率4.07八建筑密度%37.98九绿地率%26.77十总户数户309十一停车位个3121地面停车位个332地下停车位个279三、建筑设计1、住宅设计项目拟建18F小高层框架剪力墙结构建筑4栋，其中北面临新胜路2栋，得胜北路新胜路拐角处1栋为2个单元、1梯4户，东北角1栋为1个单元、1梯3户；南面临京广铁路绿化隔离带布置2栋，均为1个单元1梯4户。小区住宅建筑面积27825m2，共安排户数309户，其中得胜北路新胜路的1栋18F建筑的418层安排住宅，共安排1542=120户，东北角的1栋18F建筑的418层安排住宅，共41、安排153=45户，南面的2栋18F建筑全部安排住宅，共安排1842=144户，共安排住宅309户。2、商业建筑商业建筑面积9916m2，沿得胜北路拐角新胜路一侧布置，安排在3层裙楼及沿新胜路布置的2栋18F建筑的13层内，商业建筑层高4.5米。3、社区办公楼及物业管理用房社区办公楼建筑面积1000m2，为1栋4层框架结构建筑，布置在得胜北路一侧、小区次入口北面。物业用房建筑面积150m2，为1栋2F框架建筑，布置在西南角18F建筑的西侧。4、地下车库建筑在项目用地范围内，退后净用地红线开挖单层地下车库，建筑面积11160 m2，安排车位279个。地下车库出入口分别设置在靠近小区主次出入口的位42、置。5、户型设计本项目主要功能为住宅（安置房）、商业建筑以及配套停车位。本项目建筑整体设计以住宅为核心，体现良好的居住空间。设计定位为湖南乡土住宅的基础上进行创新，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计结合当地被拆迁户的被拆迁建筑面积及各自需求情况，安排有两房两厅一卫（建筑面积80.0）、两房两厅一卫（建筑面积85.73）、两房两厅一卫（建筑面积92.1）、两房两厅一卫（建筑面积94.1）、三房二厅一卫（建筑面积111.31）、三房二厅二卫（建筑面积126.6）、四房二厅二卫（建筑面积150）等七种户型，建筑外立面利43、用外墙砖。四、结构设计及材料1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）；混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；中华人民共和国工程建设强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）2、建筑结构及材料基础设计本项目建筑基础拟选用混凝土灌注桩基础。基础的44、设计等级为甲级，持力层为中风化泥质板岩。桩身混凝土强度等级为C30，承台及底板混凝土强度等级为C40，底板厚度约为400mm。结构选型本工程小高层建筑采用框架-剪力墙结构，社区办公楼及物业管理用房采用框架结构，楼盖结构型式为现浇钢筋混凝土梁板。结构材料混凝土强度等级五层以下墙柱混凝土等级为C45、梁板混凝土等级为C40，五层至十层墙柱混凝土等级为C40、梁板混凝土等级为C35，十一层至十五层墙柱混凝土等级为C35、梁板混凝土等级为C30，十六层及以上混凝土等级为C30。地下室底板和外墙、水池、水箱混凝土抗渗等级为P8，其混凝土内均掺水泥用量10%的膨胀剂。钢筋梁板及墙柱钢筋均采用GRB400钢45、筋。填充墙外围护墙及内隔墙采用加气混凝土砌块，砌体施工质量控制等级为B级。3、抗震设计及荷载取值抗震设计烈度：7场院土地类别：类根据建筑物重要性，建筑抗震类别为丙类建筑。抗震等级：框架为三级，剪力墙为二级。恒荷载设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按加气混凝土砌块的荷重计算，容重15kN/m3。主要楼面活荷载住宅的卧室、起居室、盥洗室、卫生间、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2商业建筑 8.0kN/m2住宅阳台 2.5kN/m2卫生间 4.0kN/m2消防疏散楼梯 3.5kN/m2地下室顶板(室外部分） 10.0kN/m2地面车道(双向板） 20.0kN46、/m2停车库(双向板） 2.5kN/m2地下室顶板(室内部分为住宅）、上人屋面 2.0kN/m2不上人屋 0.7kN/m2风荷载根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）全国基本风压分布图规定：岳阳市基本风压(采用50年一遇的风压值)0.40KN/m2。雪荷载基本雪压值采用50年一遇的雪压值0.55KN/m2。五、公用辅助工程1、给排水工程给水工程小区用水量确定本项目用水主要为生活用水、绿化用水、消防用水等，以城市自来水作为水源，水质能达到饮用水要求，供水水压0.35Mpa，能满足用水水压要求。根据湖南省地方标准DB43/T3882008用水定额居民生活用水量定额为160L/人.d，规划47、总户数为309户，按照3.5人/户计，为1082人，年用水量为160L/人.d1082365d=63188.8m3。浇洒道路和场地用水量按36L/m2.月，道路和场地面积为3207m2，年用水量为36L/m2.月3207m212月=1385.42m3；绿化用水量按60L/m2.月，绿地面积为3062.47m2，年用水量为60L/m2.月3062.47m212月=2204.98m2；以上场地冲洗及绿化灌溉年用水量为5267.45m3，考虑利用生活污水经处理后的中水（中水日利用量约15m3），故此部分用水量不计入用水量消耗。未预见用水量按以上总用水量的15%计，预计每年未预见用水量为9478.3248、m3；年用水量为72667.12m3。根据综合能耗计算通则(GB/T2589-2008），折标准煤=0.0857kgce/m372667.12m3=6227.57kgce=6.23tce。水源、水质、水压本项目利用岳阳市一水厂统一供水，用水接自得胜北路上的市政给水管网。水质、水压符合国家生活饮用水标准。消防用水消防水量为同一时间内火灾次数一次，每次30L/S，并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。消防采用与生活管道混合供水方式。布置消防栓6个，间距小于120m。管网布置本项目拟建范围内主管网环状布置，给水主管管径为DN150。排水工程排水体制排水体制采用雨污分流制。污水规划本规划区生活49、污水量按给水总量90%计算，日均用水量为199.09m3，日均污水量为179.18m3。污水管线布置本项目所建安置小区道路下设污水管道，污水经化粪池处理后排入污水管道，由得胜北路或新胜路上城市污水管排入马壕污水处理厂统一进行处理。雨水规划I、雨水量雨水排水设计流量按下列公式计算：Q=qF式中：Q雨水设计流量（L/s） q设计暴雨强度流量（L/s.ha） 径流系数 F汇水面积（ha）采用岳阳市暴雨强度公式：q=1548.5911+0.5035lgP/（(t+6)0.6589-0.05525lgP）P设计重现期，取1年；t设计降雨历时（10分钟）。径流系数取0.6本项目的雨水排量为219.32L/50、S。II、雨水管线布置规划区内道路下设雨水管道，雨水接入得胜北路上或新胜路上的城市雨水管道，排入东风湖。2、电气设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；10kV及以下变电所设计规范GB50053-94；建筑物防雷设计规范GB50057-2010；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-2009；有线电视系统工程技术规程GB50200-94；火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008；建筑设计防火规范GB50016-2006；建筑与建筑群综合布线工程设计规范GB/T50311-2000；通用用电设备配电设计规范GB50055-93；建筑照明设计51、标准GB50034-2004。设计范围高、低压变配电系统动力、照明配电公用设备专业，设备的控制防雷与接地火灾自动报警及联动控制系统智能化系统的预留预埋变配电系统负荷等级：本项目消防系统电源、电梯用电电源、应急照明用电为一级负荷，其它负荷为三级负荷。规划在各个组团用地内各布置一个配电房（采用箱式变电房），电力线从枫桥湖路上或得胜北路上的市政电缆沟接入，整个小区电力线采用地下敷设。负荷计算本项目采用单位指标法估算用电负荷。根据全国民用建筑工程设计技术措施节能篇-电气表2.2.2-1变压器装置指标中的相关规定，住宅建筑用电指标为1540W/m2，一般商业建筑用电指标为4080W/，办公建筑用电指标为52、3070W/。本项目住宅建筑用电指标按照40W/m2计，住宅建筑面积27825m2，其用电负荷为2782540=1113kW；商业建筑用电指标按照60W/计，商业建筑面积9916，其用电负荷为991660=594.96kw；社区用房及物业用房建筑用电参考办公建筑用电指标，按照30W/计，社区用房及物业用房建筑面积1150，其用电负荷为115030=34.50kw；地下停车场用电指标按照10W/m2计，地下停车场建筑面积11160m2，其用电负荷为1116010=111.60kW；道路、广场及停车场用电指标按面积5W/m2计，道路、广场及停车场面积4032m2，其用电负荷为40325=20.1653、kW；用电总容量Pe=1874.22kW。同时用电系数k=0.6，功率因数cos=0.9，则：有功负荷Pj=kPe=0.61874.22kW=1124.53kW；无功负荷Qj=Pjtan=1124.53kW0.48=539.77kVA(电容补偿后）；视在负荷Sj=Pj/cos=1124.53kW/0.9=1249.48kVA(电容补偿后）。本项目变压器平均负荷率取75%，则需安装变压器容量约为1665.97kVA。单位容量指标约为33.29VA/m2，拟安装1台10KV，SCB11型1250KVA变压器,1台10KV，SCB11型630KVA变压器。本项目消防用电、电梯用电、应急照明用电负荷为54、一级负荷，生活住宅照明为三级负荷。用电量计算考虑居民用电设备的需要系数和地下建筑用电设备的需要系数，对用电量计算如下：I、小高层住宅建筑用电量计算本项目小高层住宅建筑装机1113kw，小区总户数309户，平均单户装机约3.60kw，按照居民用电设备需要系数，计算项目住户实际用电负荷如表5-2。表5-2 项目住户用电单户计算功率表序号设备名称装机负荷(Kw）需要系数功率1空调20.20.42厨卫10.20.23照明及其他0.60.150.09单户计算功率0.69单户计算功率为0.69kw，项目住户计算功率为213.21kw，与小高层住宅建筑装机负荷1113kw相比，其平均需要系数为0.1916，55、则项目住宅建筑年用电量为213.2112365=93.39万kwh。II、商业建筑用电量商业建筑系统装机容量为594.96kw；商业建筑用电设备类型基本是通风、空调系统和照明系统，取平均需要系数为0.4，计算商业建筑系统年用电量为594.96*0.4*14*365=121.61万kw.h。III、社区用房及物业用房用电量社区用房及物业管理用房装机容量34.50kw，用电设备类型基本是通风、空调系统和照明系统，取平均需要系数为0.3，计算年用电量为34.50*0.3*12*300=3.73万kw.h。IV、地下停车场用电量地下停车场建筑系统装机容量为111.60kw，地下停车场建筑用电设备类型基56、本是通风和照明系统，取平均需要系数为0.10，计算地下停车场年用电量为111.600.1016365=6.52万kwh。V、道路广场及地面停车场用电量室外道路广场及地面停车场装机容量为20.16kw；用电设备类型基本是通照明系统，取平均需要系数0.1，计算年用电量为20.160.16365=0.44万kw.h。项目年总用电量总计为225.69万kw.h，折合标准煤277.37tce。配电线路敷设10kV进线从得胜北路上或新胜路上的市政管沟沿小区电力排管引入开闭所及各变配电所低压配电室，低压配电线路由变配电所低压配电室经小区电力排管或电缆沟引至各单位单体建筑物。照明设计照明设计以建筑照明设计标准57、GB50034-2004为依据，本项目分正常照明和应急照明，灯具选用T8或T5管高效日光灯、节能灯等节能型光源。各层走道及楼梯间等重要场所装设应急照明灯，各主要通道、出口等处装设诱导灯和标志等，均自带浮充蓄电池，应急时间为30分钟。7、消防工程建筑消防设计依据高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 (2001年版)防火分区本工程建筑分类：地下室耐火等级为一级；住宅耐火58、等级为一级。本项目建筑物种类繁多，设计中应根据建筑物的不同特点，依据相应的规范划分防火分区。其中高层民用建筑及相连的附属建筑应按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）确定防火分区的允许最大面积；人防工程应按人民防空工程设计防火规范GB50098-2009进行防火分区的划分；地下停车场应按汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）进行防火分区的划分。防火墙、防火门、检修门等各部分建筑材料均按规范规定的耐火极限的要求和安装措施来选用，地面以上的防火门采用乙级防火门，并朝疏散方向开启。地面上管道井检查门采用丙级防火门，所有管道井每隔二层在楼板处用同楼板厚的钢筋砼作防火分隔59、。各管道井与房间相通的孔洞，其空隙采用右面非燃材料紧密填充。墙体、梁、柱、楼板、屋面的耐火极限均达到规范规定的要求。给排水消防消防用水量根据现行国家消防规范。本项目的住宅建筑、商业建筑、社区用房及物业用房、地下停车场、各建筑须设内、外消火栓系统，地下停车场内还须设自动喷水灭火系统。按消防用水量最大单体进行消防设计，用水量应为：表53 消防用水量一览表用水项目用水定额用水时间(h)用水量(m3/d)室外消火栓30L/s1108室内消火栓30L/s1108自动喷水系统6L/minm2157.6小计273.6消防构筑物本项目地下停车场及住宅建筑、商业建筑、社区用房及物业用房内均设置消防泵房及消防蓄水60、池，各消防蓄水池有效容积约为300m3，内储室内、外消火栓及室内自动喷淋装置规定时间的消防用水量。消火栓系统主体建筑物及地下室内均须设定室内消火栓系统，消火栓布置保证同时可有两股充实水柱到达室内任何角落，水枪充实水柱不小于10m。消火栓系统用临时高压制，系统竖向不分区，栓口静水压力超过0.50Mpa处，设减压稳压消火栓。室外消火栓的间距不应超过120m,消防给水管道的最小直径不应小于100mm。室外消防给水管网应布置成环状,环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管均不应少于两条，当其中一条发生故障时，其余的干管应仍能通过消防用水总量。自动喷淋系统按汽车库、修车库、停车场设计防火规范及自动喷水61、灭火系统设计规范的要求，本项目地下停车场内均须设自动喷水灭火系统，住宅楼内不设自动喷水灭火系统。自动喷淋系统竖向不分区。自动喷淋系统共设2套DN150室外地上式水泵接合器。水力报警阀及警铃分散设置在各地下停车场内，水力报警阀前的喷淋干管在室外连成环状。为防止超压，本系统设有泄压阀。灭火器材配置灭火器材按建筑防火规范的有关规定设置，根据建筑的特点，火灾种类，每层每个防护区内均配置适量的手提式灭火器，以方便补救初始火灾。变配电室设推车式磷酸铵盐干粉灭火器，其余各楼层设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。电气消防设计火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，本工程的消防控制中心统一设置在物业用房内。地下停车场按62、火灾报警设计规范要求设置感烟（温）探测器、事故广播，手动报警按钮，重要机房如消控中心，变配电所，电梯机房，消防泵房等场所设消防电话。每栋住宅首层均设楼层显示器。火灾联动控制系统每层消火栓内设消防控制按钮，就近控制消防泵启动。地下汽车库设喷淋灭火系统，联动控制喷淋泵启动。自动报警系统动作后，联动开启相关排烟风口，启动相应的防排烟风机。火灾确认后，切断非消防电源，保证消防设施用电，电梯迫降首层，开启事故广播及燃亮主要出入口事故照明和疏散指示诱导灯。应急照明所有走道、门厅、电梯前室、配电间等处设置带镍镉电池的两用（应急、常用）照明灯具；在走道、楼梯间、入口门厅等公共场所的出口处均设置带蓄电池应急电源63、的应急疏散诱导灯，供事故发生时疏散及诱导人员迅速离开现场之用。8、防雷工程项目按三类建筑物防雷考虑，每幢建筑屋顶均装设避雷带，利用柱内主筋（不少于两根）作引下线，基础地梁、主筋及桩台钢筋用作为接地体，避雷带、引下线、接地体均焊接成可靠的电气通路，变配电房等设备房，所有带电设备外壳均做等电位连接，为防雷电波侵入，所有进入建筑物的金属管道、电缆金属外皮均就近与接地装置相连。9、燃气设计设计范围本工程基本为居民生活用天然气。天然气用量根据岳阳市城市总体规划（20082030）,2015年的城市人口规模为115万人，年用气量预计为11.6107m3，人均年用气量约为100m3。根据华东、中南地区的现状64、居民生活用气量指标（20932303）MJ/人.年，天然气热值按38.5MJ/Nm3计，人均天然气年用量为54.3659.82m3。我们取中间值80m3作为本项目的人均天然气年用量指标，本项目居住人数为1082人（309户，每户3.5人），年天然气用量为801082=86560m3。本项目所用天然气为气田天然气，折标准煤系数1.2143kgce/m3，则本项目年用天然气折合标准煤为1.2143kgce/m386560m3=105.11tce。10、弱电工程小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、宽带网络系统。通信系统本工程设置1个电话交接间，在小区设若干电话手孔，各单体65、建筑物内设电话分线箱，电话线路由小区手孔配出，住宅每户按两对电话线设计，电话电缆采用光缆引自市政电讯网络。通讯线路规划由枫桥湖路接入，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。建筑设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。有线电视系统由市政有线电视网络引入信号至各有线电视前端间，采用分配分支方式至各电视终端，住宅每户按两个终端设计，每栋建筑内设一个电视前端间。安全防范系统住宅均设可视访客对讲系统，每户设入户门门磁开关。各栋住宅建筑公共部位及围界设置摄像机进行监控，在小区围界设置线外对射探测器进行防越界监控，并与摄像机监控进行联动，小区内还设有保安巡更系统。宽带网络系统住宅每户按一66、条进线设计，户内弱电箱设HUB至多终端。应用现代信息技术和网络又持本小区与城市区域联网，实现信息资源共享，用户通过电脑终端可实现医疗、娱乐、电子消费等公共服务。第六章 节能措施第六章 节能措施一、节能概述能源是发展国民经济改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续稳定协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。据统计，目前，建筑能耗占社会总能耗的30%左右，节能达标率不足10%。我国建筑能耗大多还处于原生状态，没有实现综合利用和梯级利用，都是一次将能源烧掉，（锅炉、燃气炉、直燃机、家用炉灶等等）用能效率很低67、。中国与发展国家建筑能耗差距很大。单位建筑面积采暖能耗达到气侯条件相近发达国家的23倍。建筑节能空间较大、节能效益显著。二、编制依据1、有关节能的法律中华人民共和国能源法(征求意见稿）；中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国可再生能源法；中华人民共和国电力法。2、有关节能的政策中国的能源状况与政策白皮书；中国能源技术政策大纲；节能减排综合性工作方案；关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787号）；国务院关于加强节能工作的决定(国发200628号）；国务院关于加快发展循环经济的若干意见(国发200522号）。3、相关节能标准和规范湖南省居住建筑节能设计标准(DB68、J43/001-2004)；湖南省公共建筑节能设计标准(DBJ43/003-2010)；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ134-2010)；全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇(2007)；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；外墙内保温工程技术规程（JGJ/T261-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；建筑节能施工质量验收规范（GB50411-2069、07）；节电措施经济效益计算与评价（GB/T13471-2008）；用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；住宅建筑节能检测评估标准（DG/TJ088012004）；绿色建筑评价标准（GB50378-2006）；节能建筑评价标准（GB/T50668-2011）。三、能耗状况和能耗指标分析得胜北路拆迁安置小区项目，规划总用地面积14665 m2，净用地面积11439m2，规划总建筑面积50051m2，用电总装机容量1665.97kVA。项目建成投入使用后其能耗主要是用电、用水、用气的能耗，用电能耗包括设备动力、空调、通风系统、照明系统等，年用电量为225.69万kWh；用70、水消耗包括生活用水等，年用水量为72667.12m3；用气主要为居民生活用气，年天然气用量为86560m3。项目主要能源年消耗量及单位面积能耗指标分别见表6-1、表6-2。表6-1 主要能源及含能工质年消耗量表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）电力万kWh225.691.229tce/万kW.h277.37天然气千m386.561.2143tce/千m3105.11能源消费总量（tce）382.48耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）新水m372667.120.0857kgce/m36.23耗能工质总量（tce）6.23项目年耗能总量（tce）71、388.71表6-2 单位建筑面积能耗指标表序号项目年耗标煤量（t）单位建筑面积最大能耗单位数量1电277.37kgce/m2a5.542天然气105.11kgce/m2a2.103水6.23kgce/m2a0.124合计388.71kgce/m2a7.76经能耗分析，本项目单位建筑面积能耗指标为7.76kgce/m2a。四、节能措施1、建筑节能减少建筑能源消耗是目前建筑工业面临的最大挑战之一，根据本项目建设的特点以及湖南省公共建筑节能设计标准、湖南省居住建筑节能设计标准及相关标准、规范进行设计，初步建议本项目采用以下建筑节能措施。总图布置根据地势、环境和气候情况，在规划中注意朝阳避风，合理布72、置不同高度的建筑物与树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。南北朝向设计的建筑物，有利于夏季通风。围护结构体系外墙节能本项目围护结构采用浅色外表面，外墙实体部分采用性能优良、技术成熟的内保温构造技术，保温材料建议采用膨胀玻化微珠保温砂浆。屋面节能屋面采用高效的保温材料结合防水技术以达到节能和改善顶部房间室内热环境的效果。屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议采用岩棉板或者珍珠岩板作为屋顶材料，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。外窗及遮阳节能尽量减少门窗的面积，在保证日照、采光、通风观景条73、件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑耗能。采用密闭性良好的门窗，通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。外窗建议采用平开铝合金或塑钢普通中空玻璃窗，窗户的气密性按建筑外窗气密、水密、抗风压现场检测方法（JG/T211-2007），不应低于建筑外窗空气气密性的6级水平，窗框与墙体之间采用发泡聚氨脂填实。2、给排水工程节能市政管网压力为0.35Mpa，地下室四层由市政管网直接供水；四层以上由地下室水泵房内生活变频调速供水设备供水。排水系统采用重力自流排出。建筑物的引入管上设置总水表。建议公共场所及各住户所有卫生器具和配件均采用节水型产品，不得使用一次冲水量大于674、L的坐便器。公共卫生间的洗手盆采用感应延时自闭龙头，大便器采用感应延时自闭式冲洗阀，小便斗采用感应式冲洗阀。设置中水回用装置，将产生的生活污水进行相应相应处理后用于绿化灌溉、场地冲洗等。给水管及配件均采用符合标准的优质产品。3、空调节能本项目商业建筑、社区用房及物业用房建议采用地源热泵中央空调，住宅建筑建议选用分体变频节能空调，减少电能消耗。4、电气节能变配电所、电井均设在负荷中心，合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能耗损。低压系统采用电容器串接调谐滤波电抗器自动补偿无功功率，确保功率因数在0.9以上，并有效地抑制谐波干扰。采用UPS稳压电源，减少油料的消耗。采用新型低损耗、低75、噪音的SCB11系列干式变压器，减少变压器损耗。采用高发光率、低损耗、长寿命的新型节能灯具。照明灯具尽量分散控制，做到按需开灯；对于环境照明设置时间继电器和光敏开关双重控制，减少用电时间。在用电设施选型上，选用二级能效以上的高效节能设备，提高用电效率，鼓励小区居民使用节能型热水器，满足居民热水需要，节约用电。采用电容补偿，减少无功损耗。采用就地和集中相结合的方式治理谐波，减少其对电网、变压器和其他用电设备的损耗及危害。采用装有节能装置（利用电梯下降势能转化为电能）的电梯。5、其他节能措施用高效节能的品牌水泵、风机以提高运行效率。绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区的气候条件起着十分76、重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪音，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。五、水资源节约措施根据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009年版)和湖南省地方标准DB43/T3882008用水定额选取给水用水定额。设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用变频调速给水设备等，以利于节能。给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。绿化用水利用中水，在灌77、溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用。卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表。二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。第七章 环境影响评价第七章 环境影响评价一、环境保护标准中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例；国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定；环境空气质量标准（GB3095-2012）；地表水环境质量78、标准（GB3838-2002）；声环境质量标准 (GB3096-2008）；污水综合排放标准(GB8978-2002）中的三级标准；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国水污染防治法；中华人民共和国大气污染防治法；中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法（2004年12月29日修订版）。二、项目周边和生态环境现状项目场址位于岳阳市枫桥湖片区，岳阳市枫桥湖片区得胜北路蛋禽市场地段。范围内没有大的污染源，目前环境空气可达到环境空气质量标准(GB3095-2012)的二级标准，区域声环境基本可达声环境质量标准(GB3096-2008）1类标准。三、生态环境影响分析该项目对生态环境产生的主要影响分为以79、下几个方面：1、固体废弃物排放建设期项目主体工程量较大，工程人员较多，规划总用地面积14665m2，净用地面积11439m2，规划总建筑面积50051 m2，建筑垃圾排放量大，包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。使用期本项目预计总入住人数1082人，使用期间垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。2、建筑噪声污染建设期本项目大量采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。使用期空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。3、水污染建设期施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相80、关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。使用期项目区拟安排居民户数309户，人数1082人，每天产生的生活污水量为179.18m3。四、生态环境保护对策1、施工过程中主要污染及措施在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；使用密封式的圈筒处81、理高空废弃物；采取有效措施控制施工中的扬尘；禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、运营期可能产生的污染及采取的环保措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：水污染防治措施本项目实行雨污分流，雨水直接进入得胜北路上的城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足要求污水综合排放标准(GB8978-2002）中的三级标准的污水经得胜北路上或新胜路上的市政污水管网送马壕污水处理厂处理。噪声污染防治措施建82、设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器。选用的主要设备要求噪音低、运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到声环境质量标准（GB3096-2008）中的相关标准要求。固体废弃物防治措施建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到市政的垃圾处理场统一进行处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境及配套设施成为令被拆迁户满83、意的安置小区。无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第八章 劳动安全、消防第八章 劳动安全、消防一、劳动安全1、评价标准生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；机械防护安全距离（GB12265-90）。2、危害因素和危害程度本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，其意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外；脚手架(包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与84、运行，人工挖孔桩(井）、基坑(槽）施工，局部结构工程或临时建筑(工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；高度大于2m的作业面(包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳(带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护(如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等意外； 工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。3、安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”、“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法、建设工程安全生产管理条例、建设工程质量安全85、监督管理规定、房屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规定、建筑施工安全技术标准体系、建设工程安全监督工作导则、安全生产许可证条例、建筑施工现场环境与卫生标准、施工企业安全生产评价标准、建筑施工安全检查标准等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。具体如下：实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担。施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作。对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康，使用安全和卫生的材料和产品。在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,86、安装并保持适当的安全网或安全挡布或应提供并使用适当的安全带。对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护、以防在正常使用中倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场负责人批准，不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应按国家法律或条例规定由管理人员在下述情况下对脚手架进行检查并将结果记录在案。起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前、在工地架设之87、后、随后按国家法律或条例规定的间隔时间、进行重大更动或修理之后等时间，对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。4、卫生保健措施88、根据施工工人人数、工作时间，安排足够设备，使工人能获得或准备食品和饮用水。为建筑工地工人提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫生、盥洗设施和宿舍。二、消防1、依据和原则依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95）(2001年版)；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)；国家现行单项工程的防火设计规范。原则消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2、安全等级本项目所建小高层及高层住宅建筑耐火等级均为一级。3、消防车道89、该小区的建筑南北两面临路，沿建筑周边留有4m的环形消防道路，消防扑救可靠近建筑的任一位置，小高层住宅建筑消防登高面设置在建筑物北侧。在得胜北路及新胜路分别设置消防车道出入口（部分与小区车行出入口共用），消防车道设有消防车回车场，消防车道宽度大于4m，供消防车登高扑救场地坡度3%，且有足够的承载力来承担消防车道荷载。4、防火间距所建住宅建筑之间间距大于13m，符合防火间距的相关要求。5、防火、防烟分区小高层建筑内应采用防火墙等划分防火分区，每个防火分区面积少于1000m2。小高层建筑内，当设有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地上部分防火分区的允许最大建筑面积为4090、00m2；地下部分防火分区的允许最大建筑面积为2000m2。小高层建筑内设有上下层相连通的走廊、敞开楼梯、自动扶梯、传送带等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其允许最大建筑面积之和不应超过1000m2。当上下开口部位设有耐火极限大于3.00h的防火卷帘或水幕等分隔设施时，其面积可不叠加计算。设置排烟设施的走道、净高不超过6.00m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于0.50m的梁划分防烟分区。每个防烟分区的建筑面积不宜超过500m2，且防烟分区不应跨越防火分区。6、安全疏散小高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个，符合规范要求的，可设一个安全出口。小高层居住建筑的户门91、不应直接开向前室，当确有困难时，部分开向前室的户门均应为乙级防火门。小高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m。本项目住宅建筑设置防烟楼梯间。7、消防给水系统室内消防给水应采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设施的要求。室外消防给水管道应布置成环状，其进水管不宜少于两条，并宜从两条市政给水管道引入，当其中一条进水管发生故障时，其余进水管应仍能保证全部用水量。住宅建筑的火灾延续时间可按2.00h计算，自动喷水灭火系统可按火灾延续时间1.00h计算。室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环92、状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于两根，当其中一根发生故障时，其余的进水管或引入管应能保证消防用水量和水压的要求。室内消火栓给水系统应与自动喷水灭火系统分开设置，有困难时，可合用消防泵，但在自动喷水灭火系统的报警阀前（沿水流方向）必须分开设置。移动式灭火装置每层按规范设置一定数量手提式干粉灭火器。8、消防用水量住宅建筑消火栓：30L/s，火灾延续时间按1h计，用水量108m3；自动喷水灭火系统:6L/minm2, 火灾延续时间按1h计，用水量57.6m3；一次火灾用水量165.6m3。9、电气防火设计本工程消防用电如消防泵、疏散指示照明等用电，均由市电93、与EPS电源供电；消防用电设备采用单独的供电回路，其配电装置应有明显标志。在各设备用房、各出入口、疏散楼梯等处均设置疏散照明及疏散指示标志。采用干式变压器供电。接地系统采用TN-S系统。电缆管线在进出设备房及穿越楼板等处采用防火材料封堵，防止火灾蔓延。10、组织管理本项目的消防管理应建立健全有效的管理措施和制度，并在设计、施工和营运过程中遵循有关的规定。实行安全责任制，建立各级安全防火组织，严格管理。完善消防安全制度，确保单位的财产和人员安全。按照国家有关规定布置消防设施器材，安全疏散指示标志，定期组织检验维修，确保消防设施器材完好有效。制定灭火安全疏散方案和应急措施，定期组织消防演练。对重点94、科室或岗位人员，每年消防培训不少于两次，以消防部门发给上岗证为准。每年组织消防大检查不少于两次，确保单位内部不存在消防违章、火灾隐患和其他消防问题。第九章 组织机构与项目管理第九章 组织机构与项目管理一、建设期组织机构及劳动定员为得胜北路拆迁安置小区项目的顺利实施，岳阳楼区征收安置工作局成立得胜北路拆迁安置小区项目领导小组，领导小组下设工程管理部、财务管理部、规划建设部、质量控制部等机构。项目领导小组负责对项目的具体实施，按照实际工作需要项目领导小组组织机构如下图： 领导小组工程管理部财务管理部规划建设部质量控制部图91 项目建设期组织机构根据有关规定及实际需要，领导小组成员10人，其中，组长95、1人，工程管理部3人、财务管理部2人、规划建设部2人、质量控制部2人。二、项目管理项目在实施过程中，需对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理和成本控制。1、质量管理从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。2、进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同96、谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，合同管理要落实到人，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要按合同及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，97、对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。第十章 项目工程招标与实施进度第十章 项目工程招标与实施进度一、项目招标根据国家、湖南省以及岳阳市、岳阳楼区建设部门的有关规定，本项目建设过程将实行严格、规范的工程项目招投标管理。1、法律依据中华人民共和国招标投标法；工程建设项目勘察设计招标投标办法；工程建设项目施工招标投标办法；建设工程设备及主要建筑材料招投标管理办法（试行）；工程建设项目招标范围和规模标准规定。2、招标范围为了鼓励竟争、吸收先进技术、降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，本项目的勘察设计、施工、工程监理、设备采购均根据建设工程98、设备及主要建筑材料招投标管理办法（试行）、工程建设项目招标范围和规模标准规定等有关规定采用招标方式进行。3、招标组织形式招标工作机构由下列人员组成：决策人：建设单位负责人或其授权代表；专业技术人员：包括建筑师、结构工程师、电气工程师、设备工程师、造价工程师等；其它人员：建设单位在岳阳市、岳阳楼区有关建设主管部门指导下，委托有资质的专业咨询机构承办招标的技术性和事务性工作，决策仍由建设单位作出。4、招标方式在招标过程中既要做到鼓励竞争，打破垄断，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期和降低成本，又要减少建设单位审查投标者资格及其标书的工作量，减少招标费用的支出，控制标价。根据中华人民共和国招标投标99、法及湖南省发展和改革委员会制定的湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均以招标形式进行。招标方式拟采用公开招标。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展和改革委员会印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中关于自行招标的规定，本项目宜采用委托招标的组织形式，详见下表。表 101 招标基本情况表招标内容招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计建安工程监理设备采购重要材料其他二、工程建设监理根据1997年通过的中华人民共和国建筑法等的有关规定，对于政府投资工程，100、工程建设监理单位由招投标确定，实行工程建设监理，由专业化的监理公司实行建设工程全过程、专业化管理，对建设工程的质量、工期和建设资金的使用等进行控制。要创造条件，实行项目设计等工程建设前期工作的咨询和设计方案的比选，达到优化建筑方案、降低工程造价的目的。三、工程建设合同管理从1991年起，建设部和国家工商总局相继联合颁发了建设工程勘察合同示范文本、建设工程施工合同示范文本、工程建设监理合同示范文本和建筑装饰施工合同示范文本等系列合同文本，来规范和约束建筑市场。建筑工程要严格按照中华人民共和国合同法并参照FIDIC合同条款，针对不同的签约主体、承发包方式、工程的规模和性质等，制定相应的合同通用条款101、和专用条款，形成合同示范文本系列，并在建设工程中强制推行使用，以明确合同双方的权利和义务，规范和约束双方行为，避免造成合同纠纷，提高资金的使用效率，保证建设工程按合约如期完成。四、项目实施进度1、项目建设工期建设工期是指自建设前期工作结束，取得施工许可证并正式开工至竣工验收止的时间。参考全国统一建筑安装工程工期定额，并结合湖南省同类工程建设的情况，本项目建设工期约需26个月。2、项目实施进度计划本项目实施期为32个月。进度计划安排分前期准备（6个月）和工程建设（26个月）两个阶段进行。前期准备阶段：可行性研究报告的编制、审批，项目报批，勘察、设计、造价咨询、工程招标，以及取得施工许可证等。时间102、为2013年4月2013年9月份。工程建设阶段：正式开工至竣工验收为止的时间。为2013年10月2015年12月。参考全国统一建筑安装工程工期定额规定的建设工期以及同类项目的实际建设工期，项目实施进度计划见下表：表102 项目工程进度安排表序号工作内容2013年2014年2015年4-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121编制可研、审批2方案、图纸设计3造价、评估、招标4报建、施工准备5主体工程施工6公用辅助工程施工7项目竣工验收88第十一章 投资估算与资金筹措第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、编制范围本项目投资估算包括在正常设计和施工周期内，为103、完成得胜北路拆迁安置小区项目所需投入的拆迁补偿费用、建筑工程费用、安装工程费用、建筑设备费用、室外工程费用、工程建设其他费用、不可预见费用等。2、编制依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；湖南省建设工程概算定额（2004）；湖南省建筑工程消耗量标准(2006版);湖南省安装工程消耗量标准(2006版);关于调整湖南省建筑工程概算定额费率标准及有关工程计费程序的通知（湘建价计200822号）；湖南省建设工程造价管理处、岳阳市建设工程造价管理站颁布的最新价格信息；参考本地类似工程的有关造价指标；建设项目所在地的主要材料市场价格。3、编制中104、有关问题的说明工程建设其他费说明本项目的各项其他费用按国家或湖南省规定的费率和取费标准进行估算，具体计算说明如下：建设单位管理费。依据财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）计入；工程勘察设计费。依据国家计委和建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）和国家计委和建设部联合编制的工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计入；项目前期工作咨询费。按照国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)计入；环境影响咨询费。按照国家发展计划委员会、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格20021105、25号)计入；施工图审查费。按照湖南省物价局关于进一步规范施工图审查服务收费的通知（湘价服201276号）计算；工程招投标代理费。根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）计入；工程建设监理费。按照国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计入；报建费。根据岳政发200516号文岳阳市城区建设工程报建收费管理规定计入。不可预见费不可预见费是在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。根据项目建议书阶段投资估算的深度和精度要求，本项目按5%计算，取费基数为建筑安装工程费、工程建设其他费之和106、。4、投资估算汇总本项目总投资估算12000.00万元，其中建安工程费9187.34万元，工程建设其他费1403.14万元，不可预见费529.52万元，征地补偿费880.00万元。本项目总投资估算见表11-1。表11-1 项目总投资估算表序号项目名称单位工程量单价(元/)合 价(万元)一建安工程费9187.341土方费用m31200020元/m324.002建筑工程7337.052.1住宅建筑2782513003617.252.2商业建筑991615001487.402.3社区用房10001000100.002.4物业用房15080012.002.5地下停车场1116017001897.202107、.6基坑支护和止水幕墙11160200223.203安装工程1497.883.1住宅建筑27825270751.283.1.1给排水工程2782580222.603.1.2强电工程27825100278.253.1.3弱电工程278252055.653.1.4通风、防雷工程278253083.483.1.5消防工程2782540111.303.2商业建筑9916500495.803.2.1给排水工程99168079.333.2.2强电工程9916120118.993.2.3弱电工程99163029.753.2.4空调工程9916180178.493.2.5通风、防雷工程99164039.663108、.2.6消防工程99165049.583.3社区及物业管理用房115024027.603.3.1给排水工程1150708.053.3.2强电工程115010011.503.3.3弱电工程1150202.303.3.4通风、防雷工程1150202.303.3.5消防工程1150303.453.4地下停车场11160200223.203.4.1给排水工程111606066.963.4.2强电工程111608089.283.4.3弱电工程111601011.163.4.4消防工程111603033.483.4.5通风工程111602022.324建筑设备及安装费124.004.1生活水泵台58000109、元/台4.004.2普通电梯部5240000元/部120.005室外及附属工程204.425.1道路广场320715048.115.2地面停车场82518012.385.3绿地3062.476045.945.4中水回用装置项1300000元30.005.5变配电工程项1480000元48.005.6室外管网项1200000元20.00二工程建设其他费计算基准计费依据1建设单位管理费9187.34根据建设单位管理费总额控制数费率表计算104.872工程设计费9187.34以收费基价按内插法计算282.373工程勘察费282.37设计费30%84.714施工图编制费282.37设计费10%28.2110、45施工图审查费50051按湘价服201276号计入9.016竣工图编制费282.37设计费8%22.597工程建设监理费9187.34按建设工程监理与相关服务收费管理规定计入203.328工程招标代理费9187.34以收费基价按差额定率累进法计算28.929前期工作咨询费9187.34以收费基价按内插法计算35.4010环境影响咨询费9187.34以收费基价按内插法计算11.3211报建费50051按建筑面积100元/500.5112临时设施费9187.34建安工程费191.8713合 计1403.14三不可预见费529.521基本预备费一、二部分之和的5%529.52四征地补偿费按征收成本111、每亩40万元划拨土地880.00五项目总投资12000.005、安置房投资估算本项目住宅（安置房）投资估算6183.16万元，其中建安工程费4619.51万元，分摊工程建设其他费780.05万元，分摊不可预见费294.38万元，征地补偿费489.22万元。安置房投资估算见表11-2。表11-2 安置房投资估算表序号项目名称单位工程量单价(元/)合 价(万元)一建安工程费4619.511分摊土方费用项13.342建筑工程3617.252.1住宅建筑2782513003617.253安装工程751.283.1住宅建筑27825270751.283.1.1给排水工程2782580222.603.1.112、2强电工程27825100278.253.1.3弱电工程278252055.653.1.4通风、防雷工程278253083.483.1.5消防工程2782540111.304建筑设备及安装费124.004.1生活水泵台58000元/台4.004.2普通电梯部5240000元/部120.005分摊室外及附属工程费用按建筑面积分摊113.64二分摊工程建设其他费按建筑面积分摊780.05三分摊不可预见费按建筑面积分摊294.38四分摊征地补偿费按建筑面积分摊489.22五项目总投资6183.16二、资金筹措本项目总投资12000.00万元，所需资金全部自筹。第十二章 财务分析第十二章 财务分析一、113、编制依据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）；国家和地方有关财税制度、征地拆迁补偿标准等；岳政办发20102号岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法规定“安置居民区（点）住房之外的其它构建（筑）设施属投资人所有。安置小区（点）住房之外的公用设施与建（构）筑物可依法采取市场方式运作”。二、基础数据本项目总投资12000万元；商业建筑按8000元/对外销售；地下车位销售价格按8万元/个； 税金：按照国家有关财税政策，营业税税率取5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和5%计取，所得税税率25%；基准收益率：10%。三、114、安置房价格的确定1、安置房的开发成本根据表112，本项目安置房（住宅建筑）投资为6183.16万元，单位建筑面积开发成本为2222.16元/m2。2、安置房价格的确定根据相关政策要求，安置房应按成本价或者略高于成本价销售，本项目安置房价格暂定为2400元/m2。四、总体经济效益分析本项目相关物业（安置房、商业建筑、地下车位）达到销售条件后，委托本项目的开发商或者聘请专业房地产销售机构进行相关物业的销售。1、可销售的物业可供销售的住宅建筑面积本项目所建安置房（住宅）建筑面积27825m2，可全部对外销售。可供销售的商业建筑面积本项目商业建筑面积9916 m2，可全部对外销售。可供销售的地下车位本115、项目地下车位279个，可全部对外销售。2、销售计划本项目住宅建筑、商业建筑、地下车库计划在2015年内全部销售完。3、销售收入住宅销售收入本项目可供销售的安置房（住宅）建筑面积为27825 m2，按2400元/m2销售，可获得销售收入6678万元。商业建筑销售收入本项目可供销售的商业建筑面积为9916m2，按8000元/m2销售，可获得销售收入7932.80万元。地下车位销售收入可供销售的地下车位有279个，按8万元/个销售，可获得销售收入2232万元。销售收入合计为16842.8万元。4、相关税金营业税营业税税率取5%，需缴纳的营业税为508.24万元。（安置房销售收入免征营业税）城市维护建116、设税及教育费附加城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和5%计取，需缴纳的金额分别为35.58万元和25.41万元。5、项目毛利项目毛利为项目获得的销售收入扣除开发成本（项目投资），相关税金后的余额，本项目毛利为：16842.8-12000-508.24-35.58-25.41=4273.57万元。6、所得税所得税以项目毛利为计算基数，税率按25%，本项目应缴纳所得税4273.5725%=1068.39万元。7、期间费用期间费用包括销售费用和管理费用，销售费用按销售收入的0.8%计算，需要的销售费用为134.74万元，管理费用按销售收入的0.5%计算，需要的管理费用为84.21万元。8、117、项目净利润项目净利润为项目毛利扣除应纳所得税及期间费用后的余额，本项目净利润为：4273.57-1068.39-134.74-84.21=2986.23万元。9、投资利润率全部投资利润率=项目净利润/投资额*100%=2986.23万元/12000万元*100%=24.89%10、单位建筑面积利润单位建筑面积利润=项目净利润/总建筑面积=2986.23万元/50051m2=596.64元/m2五、项目现金流量分析1、销售收入及税金附加本项目建成后可获得销售收入16842.8万元，累计缴纳营业税金508.24万元，城市维护建设税35.58万元，教育费附加25.41万元。详见下表：表121 销售收118、入及税金附加估算表序号项目运营期2015一销售收入16842.801安置房（住宅）销售收入（万元）6678.001.1面积（）278251.2单价（元/）24002商业建筑销售收入（万元）7932.802.1面积（）99162.2单价（元/）80003地下车位销售收入（万元）2232.003.1个数（个）2793.2单价（万元/个）8二营业税508.24三附加60.991城市维护建设税35.582教育费附加25.412、投资使用计划本项目总投资12000.00万元，具体投资使用计划见下表：表122 投资使用计划表序号项目计算期合计201320142015一资金使用计划2400600036001119、20003、期间费用期间费用包括销售费用和管理费用，销售费用按销售收入的0.8%计算，需要的销售费用为134.74万元，管理费用按销售收入的0.5%计算，需要的管理费用为84.21万元。详见下表：表123 期间费用表序号项目运营期合计2015一销售费用134.74134.74二管理费用84.2184.214、现金流量分析表124 现金流量表序号项目计算期201320142015一现金流入16842.801销售收入16842.80二现金流出240060005456.571开发投资2400600036002营业税金508.243附加60.994所得税218.955期间费用1068.39三现金流量-120、2400-600011386.23四折现系数（IC=10%）0.909090.826450.75131五净现值-2181.82-4958.688554.64六累计净现值-7140.501414.15本项目内部收益率IRR为26.13%财务净现值NPV（IC=10%）为1414.15万元项目各项财务指标良好，在财务上可行。六、敏感性分析影响本项目经济效益的主要因素是销售价格和开发投资。本项目对以上两个因素变化对财务内部收益率的影响程度作了敏感性分析。详见125敏感性分析表。表125 敏感性分析表序号不确定因素变化率财务内部收益率财务净现值（折现率10%，万元）数值敏感系数数值敏感系数1基本方案-121、26.13%1414.152销售价格+10%39.74%5.2092679.578.948-10%11.75%5.503148.728.9483开发投资+10%14.56%-4.428429.63-6.962-10%39.59%-5.1512398.67-6.962从敏感性分析表中可以看出，销售价格变化是影响项目财务内部收益率的最敏感因素，开发投资次之。项目敏感性分析图如下：图 121 项目敏感性分析图本项目财务内部收益率高于基准收益率，各类经济指标良好，从财务指标上看，本项目是可行的。第十三章 社会效益分析第十三章 社会效益分析一、社会效益分析1、项目的建设能够推进岳阳市城市建设、改变城市面122、貌、完善城市功能、改善市民生活条件本项目位于枫桥湖片区得胜北路蛋禽市场地段，根据岳阳市枫桥湖片区控制性详细规划，该片区建设成为功能结构优化、配套设施完善、环境优美、生产与生活相得益彰的片区。所在的蛋禽市场地段环境脏乱、房屋陈旧、通道狭窄、下水堵塞，以及基础配套设施极度不完善等问题日益凸显，逐渐成为城中村，严重制约着城市的发展。通过本项目的建设不仅能够将得胜北路建设工程的相关被拆迁户进行安置，提高当地市政基础设施配套水平。同时本项目高起点规划、高标准建设，能够显著提高被拆迁户的居住环境和生活水平。通过本项目的建设可以推进岳阳市城市建设，显著改善项目所在区域的城市环境、更新城市面貌，对于改善市民生123、活条件、提升城市品位都具有积极的作用。2、本项目的建设有利于保持社会稳定本项目所在的得胜北路蛋禽市场地段是得胜北路建设工程的重要节点区域，为保证得胜北路建设工程的实施。本项目拟安置得胜北路以及蛋禽市场地段范围内的拆迁户309户，解决好工程被拆迁户的安置问题，满足其安居的基本诉求，才能使其成为工程的积极支持者和配合者，项目才能得到当地的居民的支持，项目的建设有利于保持社会稳定。3、能够创造就业机会，促进社会经济发展由于本项目的建设，将在一定程度上带来就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须安排专业人员进行维护，这就124、给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供一定的就业机会。且项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。本项目的社会影响分析详见下表：表13-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有积极影响，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老125、人和儿童均带来积极的影响。无5对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无6对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无综上所述，本项目的建设将为当地居民及地区发展建设带来良好的社会效益。二、项目与所在地区互适性分析1、社会对项目的影响政府部门非常重视岳阳市委、市政府，岳阳楼区区委、区政府及相关部门十分重视本项目的建设，对于本项目在规划、资金、项目前期等方面给予大力支持。社会各方面大力关心支126、持该项目的建设本项目的实施，将改善拟建区域的市政设施配套条件，为得胜北路蛋禽市场地段改造工程的顺利实施提供保障；彻底解决目前得胜北路蛋禽市场地段环境脏乱、房屋陈旧、通道狭窄、下水堵塞，以及基础配套设施极度不完善等问题，为片区的被拆迁户提供良好的居住场所和生活环境。因而,项目建设将得到民众的普遍认可。本项目性质为安置小区建设项目，对周边居民生活影响小，因而会受到社会各界尤其是居民的积极支持。项目社会适应性较好。2、项目对社会的影响项目对所在地的影响本项目的实施，能够为周边的被拆迁户提供良好的居住条件、有利于维护当地社会稳定，促进经济持续、健康发展。对项目所在地区居民就业的影响项目建设期可为当地提127、供少量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有一定意义；项目建设需要少量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用一般；项目建设需配套绿化等公用工程，可以美化环境。三、社会评价结论综合来看，项目是一项对项目区及相关区域经济社会发展有较大促进作用的工程，本项目用地属于住宅用地，符合城市发展规划和产业发展规划的要求，项目建设方案注重自然环境保护和社会环境的适应，项目建设具有较好的社会效益。第十四章 结论与建议第十四章 结论与建议一、结论得胜北路拆迁安置小区项目选址于岳阳市枫桥湖片区得胜北路蛋禽市场地段，地块北面为城市主干道枫桥湖路、西面为得胜北路。拟建区域内水、电、气、通讯、道路等市128、政基础设施较为齐全。得胜北路拆迁安置小区项目，项目规划总用地面积14665m2，规划净用地面积11439m2，项目规划建筑占地面积4344.53m2，总建筑面积50051m2，其中计容建筑面积38891m2（住宅建筑面积27825m2，商业建筑面积9916m2、社区用房建筑面积1000m2，物业用房建筑面积150m2），一层地下车库建筑面积11160m2。拟建4栋18F小高层商住建筑。项目配套停车位312个（地下停车位279个、地面停车位33个）。项目配套绿地面积3062.47m2，配套道路广场3207m2，配套地面停车场825m2。项目容积率3.4，建筑密度37.98%，绿地率26.77%。129、安置总户数为309户。本项目总投资估算12000万元，其中建安工程费9187.34万元，工程建设其他费1403.14万元，不可预见费529.52万元，征地补偿费880.00万元。本项目建成并销售后，累计可获得销售收入16842.80万元，需缴纳营业税金508.24万元，城市维护建设税及教育费附加60.99万元。项目毛利4273.57万元，项目净利润2986.23万元，项目投资利润率24.89%，单位建筑面积利润596.64元/m2；项目内部收益率为26.13%，财务净现值（IC=10%）为1414.15万元，各项财务指标良好，经济效益良好。二、建议按照旧城改造及安置房建设的相关政策，高起点、高标准搞好项目规划设计。抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益，做到和谐建设。