1、海口市海甸溪北岸拆迁改造项目可研投资报告 目 录第一章 总 论311 项目名称312 项目建设单位及建设单位简介313 项目可行性研究报告编制单位414 项目可行性研究报告编制的依据415 项目建设地点416 建设目标改造模式和建设内容417 项目总投资及资金筹措518 结论及建议5第二章 项目背景和建设的必要性721项目提出的背景722项目建设的必要性13拆迁目标建设规模和内容1731总体目标1732 拆迁模式1733 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址1841项目地点1842自然条件1843市政基础设施配套条件1944 原材料供应与保障19第五章 工程技术方案2051 拆迁补偿安置政2、策依据2052补偿安置方式20com 土地补偿办法2153补偿范围与对象2354拆迁总体设想2355 拆迁示范区M区实际调查情况2456 拆迁安置计划2757 拆迁工程29第六章 环境保护与评价3261 环境质量标准依据3262 建设地点环境现状3263 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员3571 机构设置3572 劳动定员3673 建设管理36第八章 项目实施进度建议3881 建设进度计划3882 项目建设进度表38第九章 工程招标3991 总则3992 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措40101 估算的范围和依据40102 项目总投资估算41103 资金使用计划与资金筹3、措41第十一章 经济效益评价45111 出让土地收入估算45112 效益测算45第十二章 社会效益与风险分析46121社会效益分析46122风险分析47附图1项目区位图2项目现状图3项目回迁按置地块图4项目拆迁及保留面积图第一章 总 论11 项目名称海口市海甸溪北岸旧城拆迁项目12 项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表肖成武地址海口市国贸路王府大厦二层海口市城市发展有限公司是隶属于海口市人民政府的国有独资企业于2000年5月成立目前总资产规模为609亿元公司主营市政项目建设旅游资源开发经营和房地产开发经营公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部市政4、项目部市政工程部公路项目部房产开发部规划部招商部安置部共14个部门其中有5个部门主要负责旧城改造事务公司现有员工94人员工中895具有大学以上学历65具有中高级以上职称公司目前成功运作的土地开发项目有黄金海岸花园新国宾馆一期贵族游艇会水世界市政建设项目有滨海西路一期西环路海口火车站广场滨海立交桥目前在建的项目有货运大道西环路二期滨海西路二期旅游开发项目有海南省旅游名牌项目假日海滩等2001年起公司连续四年被海南省委省政府海口市委和市政府授予先进基层党组织海南省文明单位海口市文明单位共青团中央授予五四红旗团委创建单位等荣誉称号13 项目可行性研究报告编制单位海南省建设项目规划设计研究院资格证书编5、号工咨甲103012700214 项目可行性研究报告编制的依据1海口市总体规划2中华人民共和国3海口市海甸溪北岸整体定位和发展方向4海甸溪北岸概念性规划设计5海甸金水岸规划深化设计6海口市海甸溪北岸改造项目简介7海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见8建设单位提供的其它意见资料等15 项目建设地点海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海甸岛南端即海甸溪北岸沿江二路以南片区与长堤路隔河相望东起海甸溪与横沟河分叉处西至海关码头呈东西向狭长形状全长2840米宽约350米用地面积约104公顷合约1561亩16 建设目标改造模式和建设内容1建设目标完善社区功能及配套6、设施改善居住环境提高生活质量及生活水平提高居民收入提升城市环境品质集约利用土地实现土地资源价值最大化2改造模式政府主导市场化运作即将土地的储备整理与房地产开发分离土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用拆迁土地平整大市政建设等土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让收回土地整理成本按市场化方式进行建设3建设内容海甸岛沿江二路以南陆地片区1561亩旧城的拆迁改造其拆迁总面积801455拆迁户数6667户17 项目总投资及资金筹措 投资万元其中工程费用万元其它费用万元预备费用万元项目建设期3年半一期投资万元二期投资万元三期投资万元资金筹措方案为总投资万元含建设期利息申请开发银行贷款万元其他资金由海口市政7、府配套解决贷款一次申贷分三期滚动投入一期投入万元二期投入万元三期投入万元18 结论及建议结论本项目是海口市旧城改造的重要组成部分是提高海甸溪北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环境品质的重要举措是市委市政府贯彻以人为本构建和谐社会方针的具体体现项目的建设是完全必要和可行的建议1本项目是海口旧城改造的龙头项目希望市政府在资金筹措规划及项目审批等方面予以大力支持早日促成项目建成发挥相应的作用2由于本项目投资较大拆迁量大项目建设第二章 项目背景和建设的必要性21项目提出的背景自1998年以来海甸岛迅速崛起成为海口市重要商住商贸科教育基地特别是世纪大桥的建成成片的高档楼盘纷纷落户其中然8、而作为海甸岛之瑰宝的海甸溪北岸因历史原因至今仍未开发建设致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全设施不完善交通不顺畅环境质量差居民生活质量低下形象衰败妨碍景观与最佳人居环境格格不入com北岸现有人口土地建筑情况海甸溪北岸城中村现有村落9个海甸一至六庙过港村新安村住户7000多户居住人中约29000人现状用地约1561亩总建筑面积107万基地内的建筑主要为住宅建筑商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开东中西三部分的建筑及其它条件相差较大西段现状主要为单位用地建筑主要为单位办公及住宅建筑建筑质量较好以砖混框架结构居多但周边沿河景观较差整体居住环境不佳中段大部分为渔村但在沿海甸二路建筑较9、好区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校上下学高峰时段交通较为混乱东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村多为三层以下建筑建筑及环境质量较差但沿河的景观潜力较大2海甸溪北岸区域现状普查数据1现状普查内容海甸溪北岸东中西段所有地块面积汇总其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总2现状普查的必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据3现状普查数据来源依据与普查方法1东段片区现状普查数据来源于我司委托的新家园拆迁公司截止2007年7月1310、日对东段的民生调查被调查地域涉及十八个区块普查数据准确率为96以上2西段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西段组前期调查数据为依据并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成西段沿江一路以南滨河区域A-J地块及N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查统计数据准确率较高西段沿江一路以北共十三块KLMOPQRTUVXZW为规划保留区域普查数据准确率在85以上西段综合数据准确率应在85以上3中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对并向土地局11、街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成准确率应在80以上4普查结果经普查汇总统计海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为1561亩其中集体面积占941亩国有土地占620亩建筑总面积为107283285拟拆迁建筑总面积为80145578拟保留土地面积为236亩拟保留建筑面积27137707综合容积率为103人口总量为29525人其中常住人口23455人流动人口6070人详见表1-1表1-2表1-3表1-1 海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表序号 区域 内容东段中段西段总计一土地面积 亩 35557678533363707206455608314869892472212、10411673121561641集体土地32499565487492899127143486124725591871627380919941062国有土地305811345878080793121223023973334534841378639362057二建筑面积 31464885321215436969107283285三拟拆迁建筑面积3146488526011222669493801455781框架787001002749903531278009312混合870001003273819555225522553砖瓦6790046603879146123294464简易810488512913、08275606112151746四拟保留土地面积 亩 64090969357365314034157663653 23634 五拟保留建筑面积611032102740727137707六人口数量11782115656178295251常住人口 人 902386625770234552流动人口 人 275929034086070七户数 户 2065268219206667备注 海甸溪北岸旧改区综合容积率103表1- 旧城区城中村人口现状调查表 项目地段户数人口人数人户均人数人一庙7154327605二庙5342529474三五庙8134248523六庙5351849345过港39122365714、新安7643428449人民西里82547667合计00表1- 建筑质量调查表 项目质量幢数建筑面积 基底面积 一类248535838323141二类1896340848256718三类1961146635100910四类1164951137323合计42211072832718092表1- 现状指标汇总表地块总面积104公顷 合1561亩 建筑密度容积率平均层高32层com施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善道路不成系统除中段外其余道路弯曲狭窄特别是中东段通行极差消防车无法进入区内排水设施不畅杂草丛生垃圾成堆脏乱差现象十分严重人居环境十分恶劣com况由于房屋廉租外来人口复杂混乱治安问题严15、重同时城中村的存在体制上城乡二元结构并存在管理上出现的盲点造成交通环境治安消防等一系列隐患问题直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全影响到海甸岛乃至海口市的整体形象com委市政府对项目的重视为了提高海甸溪北岸居民的生活质量提高海口市的环境品质市委市政府决定对海甸溪北岸进行改造改造后的海甸溪北岸将成为海口城市建设的新亮点目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主并做了项目的前期策划和概念规划等工作本项目建设是在此背景下提出来的22项目建设的必要性com市发展的必然要求海甸岛北岸是海甸岛乃至海口市的门户之地其形象效果经济效果与社会效果并重历史上海口的渔港通商口岸均起源于海甸溪附近并且在目前仍保16、存有诸多码头宗庙等有形遗产以及老爸茶等无形遗产该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等复合功能区是传统历史文化传承区更是现代城市文化塑造区是滨水旅游居住的重要展示区段然而正是由于该区用地权属的复杂性该区域建设一直游离于海甸岛建设之外世纪大桥的建成成片的高档楼盘纷纷落户海甸岛海甸溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设居民生活质量低下形象衰败妨碍景观与最佳人居环境格格不入进入新的历史时候市委市政府将海甸溪北岸改造项目提到重要议程上来以适应城市发展的需要com甸溪北岸村民生活品质的要求海甸溪北岸目前的基础设施公共配套设施系统相当不完善道路不成系统通行率差消防车无法进入排水系统不畅一遇大雨相当部分居民的17、房子和道路就被水淹特别是东段村内杂草丛生垃圾成堆脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有的城乡并存的二元结构在管理上出现了盲点造成交通环境治安消防等一系列隐患问题直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全大部分村民生活质量较差与周边的城市社区界线分明差距较大村民普遍希望通过旧城改造融入城市改善其现有的低品质生活海甸溪北岸人民生活品质使村民转制变为居民并为其提供一个低密度低容积率高绿化的现代化居住小区使其融入城市生活提高其生活品质是市委市政府贯彻以人为本构建和谐社会方针的具体体现com用集约化的需要 国务院实施金土工程就是要求城市建设用地集约化方向发展控制增量盘活存量由外延式发展向内涵式发展转变旧城18、改造就是一个方向现状的海甸溪北岸城中村没有规划多为低层高密度建筑握手楼一线天比比皆是改造后通过科学规划和建设适当提高容积率com降低建筑密度 由325降低到1803 提高绿化率达到35建筑面积由原先的106万达到20174万集约利用土地营造出一片全新的现代城市景观com市品位改善城市形象的需要 作为海甸岛的门户沿江一路在整体上降低了海甸岛的品位而且与南岸长堤路反差强烈也给海口市的整体形象大打折扣实施改造是提升城市品位改善城市形象的需要也是改善投资环境提高投资效益的需要com有社会问题的需要社会发展要求改善城乡贫困状态提供医疗教育就业机会控制人口增长提高人口质量等等但城中村由于外来人员大量涌入人19、员素质参差不齐在带来城中村虚假繁荣的同时也带来了严重的社会问题城中村成为藏污纳垢的场所黄赌毒的温床和违法犯罪人员的避风港使整个社区的生活质量下降和恶化导致稳定的社会结构在宏观上微观上趋向动荡并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来环境的恶化已衍生出许多社会问题解决这些问题已到了刻不容缓的地步但由于体制上的诸多弊端政府管理困难只有实施全面改造才能有效地根除这些城市毒瘤com设最佳人居城市的需要海口市的发展战略目标把海口建成华南地区的热带花园城市国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标海甸溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文20、化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的是创建优美人居环境的重要组成部分 拆迁目标建设规模和内容31总体目标完善社区功能及配套设施改善居住环境提高生活质量及生活水平提高居民收入提升城市环境品质成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点实现土地资源价值最大化32 拆迁模式 政府主导市场化运作即将土地的储备整理与房地产开发分离土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用拆迁土地平整大市政建设等后以公开拍卖或挂牌形式出让收回土地整理成本按市场化方式进行建设33 建设规模和内容海甸岛沿江二路以南陆地片区1561亩土地拆迁改造拆迁总面积801455拆迁户数6667户第四21、章 建设条件与场址41项目地点海甸岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市海甸岛南端海甸溪北岸与长堤路隔河相望呈东西向狭长形状东至海甸溪与横沟河分叉处西至海关码头全长2840m宽约350 m用地面积约1561亩42自然条件com件海口市气候属热带岛屿季风气候年平均气温238年平均日照时数2225小时平均降雨量15927mm年平均蒸发量19157mm年主导风向为东北风次为东南风正常风力4级基本风压值07KMm2年均相对温度897com度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为8度设计烈度采用基本烈度本工程按8度抗震设防com 海口潮位站实测资料统计 秀英高程 多年平均高潮位 297m 多年平22、均低潮位 027m 实测风暴潮位 425m 最低潮位 -002m表4-1 海口潮位站 潮位与频率关系 秀英高程 河名站名频率P海甸溪海口站125447424392com地貌本项目区内地势较为平缓出海口沿线水下地面高程自0307-2977米略有起伏该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂粉质粘土夹细砂等组成第四层承载力为280Kpa43市政基础设施配套条件com通项目位于海甸溪北岸道路连接便捷与南部通过人民大桥和和平大桥连接交通较为便利项目用地主要被人民大道和平大道所分割成东中西三段各部分的用地内部进入性较差内部道路多为步行路特别是在东部区com套条件项目用地周边的交通供水供电等基础设施非常完备均可满23、足项目建设的需要44 原材料供应与保障 本项目施工中所需的碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油等均需外购在海口均容易购得原材料供应有保障第五章 工程技术方案51 拆迁补偿安置政策依据按照海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见规定结合被拆迁村民的调查意向本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策一是货币安置二是房屋产权调换货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定被拆迁房屋性质为住宅的估价时成新率达不到50按50计算选择房屋产权调方式房屋性质为非住宅的按房地产市场评估价结算差价房屋性质为住宅的实行就近安置按以下方式之一结算差价1补拆迁房24、屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房的价值置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房不做差价结算2置换同等面积的安置房安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房住房计价标准与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统一按房地产市场评估价结算差价3拆迁范围内有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物属于2005年5月26日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定实施后建设的对房屋及其附属物不予补偿属于2005年5月26日前建的经市规划行政主管部门认定严重影响城市规划的对房屋及其附属物不不予补偿不严重影响城市规划的按25、具体情况分别补偿居民单位用地补偿办法旧城改造区内被补迁人使用的土地使用权属于国有出让地的按评估价给予补偿被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的按以下方式给与补偿居民祖居住宅用地以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿单位人员居住用房占地部分按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿按划拨土地使用权评估价给予补偿因历史原因城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅持有国有土地使用证的按划拨土地使用权评估价给予补偿集体土地补偿办法被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的按以下方式给26、予补偿1已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地每户用地面积不超过175平方米的参照出让方式取得城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿每户用地面积超过175平方米的部分由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿2因历史原因没有办理土地证但持有村镇办事处证明的本集体经济组织内部成员宅基地经市土地行政主管部门认定不符合本市土地利用总体规划的不予补偿3因历史原因没有办理土地证但持有村镇办事处证明的本集体经济组织内部成员宅基地经市土地主管部门认定符合本市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核不严重影响城市规划的依照海口市土地违法行为处罚规定的要求予处罚并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用27、后对每户用地面积不超过175平方米的参照出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿每户用地面积超过175平方米的部分参照划拨土地使用权评价给予补偿拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总额中扣除被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的可以免予处罚4集体留用地或其他集体公用项目建设用地由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿5因历史原因城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅持有集体土地使用证由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿54拆迁总体设想按照市政府确定的先安置后拆迁的改造拆迁安置原则以及政府主导市场运作企业参与让利平衡 的十六字方针进行拆迁改造51 拆迁原则1先补偿后拆除先安置后拆迁边安置边拆28、迁的原则2先易后难先单位后个人的原则3公开公平公正的原则4依法可行经济多赢的原则停产停业二次装修补偿依照海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见以下简称市旧城改造指导意见的相关补偿规定执行奖励与处罚对积极配合拆迁工作在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的被拆迁人实行重奖激励被拆迁人主动配合旧城改造工作根据签约的快慢结合被拆迁人房屋经济收入等具体情况分别给予3万元以内的奖励超过规定时间的不予奖励加大对选择货币补偿的被拆迁人的奖励力度鼓励被拆迁人选择货币补偿在政策层面上政府规定货币补偿的被拆迁人保留其在签订拆迁补偿安置协议的2年后5年内申购安置房和经29、济适用房的资格以利于减轻拆迁安置房源的压力保证旧城改造的进度为市政府对旧城改造的部署赢得时间同时对选择货币补偿方式安置并在规定时间内签订协议的被拆迁人在其房屋评估价的基础上增加20的奖励55 拆迁示范区M区实际调查情况拟进行拆迁的海甸溪北岸旧城区 城中村 改造东段一期启动示范M区拆迁范围内共涉及居民产权户110户单位一家 海口市十三中学其地上建筑物系承租人临建用于饮食经营 人口608人51产权调查情况1土地状况根据海口市国土局的地籍图测量结果及实地丈量该项目拆迁涉及的土地总面积约为2801997其中单位用地2783居民住宅用地1735796集体公共用地7879012房屋及其附属物情况据此次拆迁30、调查涉及的建构筑物及附属物总面积为2351492详见下表5-表5- 示范M区房屋及附属物数量统计表结构框架混合砖瓦简易围墙砖铁单位数量7691949403982257857905221532108256结构基础硬化水花池树木手压井大门单位棵口个数量309765344436954279311民生调查情况土地情况经过调查整个M区已办理土地证的被拆迁人仅有37户仅占被拆迁人的3364其土地上的建筑物也仅占被拆迁建筑物总面积的2784建筑物建设年限情况该片区建筑物中建筑物多数为7090年代期间所建框架混合结构所占的比重分别为42327186而砖瓦结构所占的比重高达到4526居住危房的有14户面积19431、6占被拆迁户127占M区被拆迁面积1075防震防火条件较差居民生计情况据统计住房经济相对贫困的被拆迁户多享受低保的户数少该片区的经济贫困的家庭占被拆迁户数的4818已办理并享受低保的家庭仅2户占被拆迁户数的182人均月收入小于260元51户占贫困户9625占被拆迁人4636人均居住面积低于5的家庭占被拆迁户的比重达到364人均居住面积在515之间的家庭占被拆迁户的比重达到2656人均居住面积在1520之间的家庭占被拆迁户的比重达到2545人均居住面积大于20的家庭占被拆迁户的比重达到4636在经济来源方面有固定收入的家庭占该片区被拆迁户的63无固定收入的家庭占该片区被拆迁户的比重为2455分户32、调查本方案上报户数为110户是根据市旧城改造指导意见按产权分户进行统计得来但是通过我们现场调查了解得知在同一幢间建筑物里可能实际居住不止一户本数字比实际现场调查159户自然分户的户数小由于分户情况较为复杂无法准确统计本方案暂按110户上报户数在实际拆迁补偿过程中再根据实际情况作调整安置需求被拆迁户普遍希望安置在三房一厅80以上的结构要求住房面积大并且房价不能太高应在8-12万之间这部份被拆迁户占该片区被拆迁户数的7580之间补偿方式选择情况该片区希望采取货币补偿的家庭有12户占被拆迁户数的1273希望采取铺面置换的户数有6户占被拆迁户数的5455 拆迁安置计划51就近安置区计划开发建设情况1目33、前海甸溪北岸改造拆迁就近安置区计划为燕泰南横沟河西侧吉安花园海甸五东路燕泰南祥安大厦海甸二东路北侧和安花园以及海甸五西路北侧城发大厦用地面积和为亩可建安置房面积为平方米11户2从安置情况分析现有拟建的112户安置房不能满足海甸北近户的需求如按货币补偿占30占比例来估算也至少需求套安置房供应假设以上安置区若同时在2007年12如期动工建设按正常工期和进度最快也要在明年年底交付使用换而言之北岸拆迁要与安置房建设同步明年年底才能动迁52回迁安置计划建设情况1从民生调查分析根据海甸溪北岸历史与现状东段民生调查以及整个北岸普查的结果论证被拆迁人出于对世居或祖居的生活环境习俗以及土地留恋情节大部分被拆迁人34、希望回迁安置希望政府的改造是就地改善他们的生活和环境而不是将他们赶出生之养之的土地表 5- 海甸溪北岸回迁安置区情况一览表序号位置地块号面积规划指标建筑面积套数投入量1现状位置海甸北西区水运公司和盐务局部分用地地块编号07-1R2部分用地面积12亩容积率 35建筑密度 25建筑限高M 100绿地率 35停车泊位位100100拟建筑面积2万拟建套数220套投入量3仟万元不含土地成本2现状位置海甸北西区财银小区地块编号03-2R2部分用地面积78亩容积率 317建筑密度 25建筑限高M 16绿地率 35停车泊位28位建筑面积171万拟建套数142套投入量36仟万元含土地成本3现状位置海甸北中区沿江35、二路与市二中之间地块编号10-1R2用地面积4875亩容积率 35建筑密度 25建筑限高M 100绿地率 35停车泊位位100100拟建筑面积1137万拟建套数1264套投入量18亿元不含土地成本4现状位置海甸北中区人民大道与市二中之间地块编号09-1R2用地面积4305亩容积率 30建筑密度 25建筑限高M 80绿地率 35停车泊位位100100拟建筑面积86万拟建套数957套投入量13亿万元不含土地成本5现状位置海甸北东区和平桥东侧M拆迁示范区地块编号16-1R2部分用地面积40亩容积率 30建筑密度 20建筑限高M 80绿地率 35停车泊位位100100拟建筑面积8万拟建套数889套投入36、量12亿万元不含土地成本合计1516亩拟建筑面积3168万拟建套数3472套投入量496亿元2回迁安置是解决安置房源不到位满足改造区民生与愿望以及快速启动拆迁最行之有效的办法之一被拆迁人为达到回迁目的就必须通过过渡方式来实现愿望回迁安置房的建设交付是有待时日的这样既缓解了供房压力赢得了时间同时又能快速的启动拆迁3在改造区内划出15亩用地作为回迁安置区拟建32万拟建套数3472套同时加快就近异地安置房建设增加被拆迁人意向选择空间或作为临时过渡使用并适当采取收购租用二手房方式备以回迁过渡或被拆迁人自行解决过渡以此来盘活推动整个改造区的全面启动4将改造区内开发价值相对较低且临街临路的区域划为安置区并37、实施商业居住两用型回迁安置建设既解决被拆迁人的物业安置又解决了生活来源和就业等问题5 拆迁工程51保留土地和建筑建筑有选择的保留与改造利用不仅有利于降低投资的成本而且可以延续社区的场所氛围增强居民的社区归属感这也是城市历史文化延续的重要方式对保留建筑采取立面改造局部更新的方式使老建筑重新获得活力并与新的设计形象相协调寺庙宗堂等建筑是地方历史文化的重要载体但目前在西部区内寺庙环境已遭到较严重的破坏在地区环境整治的同时对寺庙进行修缮和环境更新创造主题活动区域周边建筑的形式和功能与重要的寺庙建筑保持联系与相异形成历史的延续又有时代感其它寺庙采用多种形式进行了建筑群体的组织以形成不同类型的场所据以上标38、准本项目拟保留土地面积236亩拟保留建筑面积2713其中西段分别为14034亩6178中段为96亩61103东段内没有值的保留的建筑52拆迁工程分期拆迁表表5- 海甸溪北岸拆迁分期建设表分期时间安排12345改造区域用地面积亩保留面积亩可建设用地面积亩现有建筑面积一期07年7月08年12月西东段608140468385793二期09年1月10年6月东中段580580406927三期10年4月11年12月中段37396277280112合计总建设期4年半156123613251072832分期时间安排678保留建筑面积拆迁面积拆迁户数户一期07年7月08年12月2102741755192210二39、期09年1月年月4069273420三期年月年月611032190091212合计总建设期年半2713778014556667分期拆迁细分项目表表5- 海甸溪北岸分期拆迁细分项目表序号质量一期二期三期备注1框架620851655611034753311212混合42285112762704752255223砖瓦2311761648385291232944简易48032669566530121518合计175519406927219009801455第六章 环境保护与评价61 环境质量标准依据 1 环境空气质量标准GB3095-96 2 地下水质量标准GBT14848-93 3 城市区域环境噪声40、标准GB3096-93 4 建筑施工场界噪声限值GB12523-90 5 污水综合排放标准GB8978-199662 建设地点环境现状 本项目地点在海口市海甸岛周围无污染源环境状况良好63 环境保护原则环境保护应以预防为主以治为辅综合治理的原则并结合本项目的生态环境等特点制定环境保护总体方案方案应符合国家现行的有关环境质量标准的规定64 污染源污染物与环境保护措施 1本项目建设期内主要污染物有建筑垃圾粉尘施工场地土方的开挖水泥沙石等建筑材料的运输装卸筛选搅拌时产生的粉尘及施工机械产生的粉尘可能产生二次扬尘施工运输车辆及施工设备产生的噪音也是主要的污染源处理措施有 A粉尘制定严格的管理制度施工过41、程中尽量做到带水作业或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响 B固体废弃物施工过程中建筑垃圾应有计划有步骤搬运或堆存临时场地不影响交通电讯等 C噪声项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声因此建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线噪声值控制在低于城市区域环境标准控制标准以下 D废水路面改造工程产生的废水主要有建筑污水经处理后可排入城市污水管网对环境不造成影响 2建成后运营期间主要污染物有生活污水生活垃圾及废气等治理措施如下 A生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网 B生活垃圾将生活垃圾分类收集后由城市环卫部门运至垃圾处理场集中处理 C废气对于热厨废气在热厨内设油气脱排烟罩油烟过滤后排放42、以减少油烟对空气的影响交通车辆尾气严格控制区内不必要的机动车辆的数量减少尾气产生在道路两旁种植草地设置多层次绿化带净化空气 65环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量较少城市污水和生活垃圾目前已有成功的处理措施对环境不构成太大的影响重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上只要加强管理采取措施及时处理可以创造一个良好的施工环境保护周围的生态环境本项目对产生的污染物均采取了防治措施均达到标准施工期也采取相应的生态保护措施从环境保护的角度认为本项目的建设是可行的第七章 组织机构与劳动定员71 机构设置 本项目由海口市城市发展有限公司负责建设公司实行总经理负责制下设办公室行政部财务部审计部总工办43、置地部投资发展部市政项目部公路项目部房产开发部规划部招商部安置部共1个部门组织机构图如下 72 劳动定员本项目由公司设立的海甸北项目部具体负责现场管理项目部劳动定员为10名其他管理利用公司现有员工不再增加新的人员 73 建设管理为加强本项目的建设管理建议建设单位采用如下管理办法1组织一支精干高效的管理队伍管理人员的配备应本着精干高效的原则各管理部门协同配合使管理机构良好运转2采用政府监督社会监理原则实行招投标办法引入竞争机制工程设计监理施工采取公开招标的办法委托招投标办公室编制标底具有相应资质的单位参加招标以公正公平的原则选择相应单位中标工程必须采用政府监督社会监理的原则通过招标选择具有相应资44、质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量进度支付的监理3加强投资管理工程款应由业主实行专款专用财务人员要把本项目的收支单独列帐严格控制工程造价以批复的概算作为控制依据4加强组织与计划在施工过程中应加强组织与计划工作施工单位要加强施工组织设计充分考虑季节等不利因素对工程的影响减少本工程对周围环境的破坏工程施工应参加建筑保险降低工程的风险5加强质量进度支付管理监理单位应本着严格监理公正科学热情服务一丝不苟的监理原则对工程的质量进度支付进行全面监理各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行精心设计精心施工精心管理创造良好的工程形象第八章 项目实施进度建议81 建设进度计划根据海甸溪北岸现45、状项目建设内容及规模及政府要求海甸溪岸陆地片区改造项目建设期定为3年半见表8-182 项目建设进度表表81 项目实施进度建议表分期时间安排678保留建筑面积拆迁面积拆迁户数户一期07年7月08年12月2102741755192210二期09年1月年月4069273420三期年月年月611032190091212合计总建设期年半2713778014556667第九章 工程招标91 总则1根据中华人民共和国招标投标法必须进行招标的建设项目的招标活动制定招标内容以及招标核准事项2评标活动遵循公平公正科学择优的原则3评标活动依法进行任何单位和个人不得非法干预评标过程和结果4评标活动及当事人应当接受依法46、实施的监督5评标委员会由招标人负责组建92 招标内容及范围招标内容及范围为建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备的采购等本项目属基础设施类建设项目故建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料采购活动宜采用公开招标方式第十章 投资估算与资金筹措101 估算的范围和依据com 估算的范围本工程为旧城改造类建设项目主要建设内容为1561亩土地的开发拆迁总面积801455拆迁户数6667户估算范围包括拆迁工程费用其他费用和预备费用com依据 1国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版2建筑工程造价根据其结构形式和建筑面积结合同类工程项目建设投资额参照海南省建筑定额站有关定额47、与修正资料计算3设备及安装工程造价主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购安装价格参考同等级设计和现行市场价格4海南省和国家土地管理政策供水供电收费规定5其他工程费用根据国家有关部门对其他费用取费率的规定并结合本项目的具体情况计算确定6基本预备费包括基本预备费和涨价预备费按工程和其他两项费用之和的8计取102 项目总投资估算投资万元其中工程费用万元其它费用万元预备费用万元103 资金使用计划与资金筹措com 资金使用计划项目建设期3年半一期投资万元二期投资万元三期投资万元com 资金筹措方案资金筹措方案为总投资万元含建设期利息申请开发银行贷款万元其他资金由海口市政府配套解决贷款一次申贷分三期滚48、动投入一期投入万元二期投入万元三期投入万元表10-1 投资估算表 单位万元工程或费用名称单位数量单价小计金额备注 元 万元 一一期工程44928 一 工程费用410 1拆除清运费m2175519410 11框架结构m26208530186 12混合结构m24228525106 13砖瓦结构m2231172046 14简易结构m2480321572 二 其它费用37099 1征地费用亩468450000210602拆迁补偿费m217551910967 21框架结构万6208510006209 22混合结构万422856502749 23砖瓦结构万23117350809 24简易结构万48032249、501201 3搬家补助费m217551910176 4搬迁奖励费m21755192003510 5临时安置补助费m217551910176 6水电表迁移补助m217551913228 7停产停业补偿费m25265620105 8建设单位管理费m217551950878 一 二 37510 三 预备费3001 二 三 40510 四 建设期利息4418 五 一期工程总投资44928 二二期工程78757 一 工程费用1002 1拆迁清运费m24069271002 11框架结构m216556130497 12混合结构m211276225282 13砖瓦结构m26164820123 14简易结构m50、26695615100 二 其它费用69646 1征地费用亩580450000261002拆迁补偿费m24069273178621框架结构m2165561100016556 22混合结构m21127626507330 23砖瓦结构m2616483502158 24简易结构m2669562501674 3搬家补助费m240692710407 4搬迁奖励费m24069272008139 5临时安置补助费m240692710407 6水电表迁移补助m240692713529 7停产停业补偿费m212207820244 8建设单位管理费m2406927502035 一 二 70649 三 预备费56551、2 二 三 76300 四 建设期利息2457 五 二期工程总投资78757 三三期工程66609 一 工程费用573 1拆除清运费m2219009573 11框架结构m210347530310 12混合结构m27047525176 13砖瓦结构m2385292077 14简易结构m265301510 二 其它费用35235 1征地费用亩277450000124652拆迁补偿费m221900916440 21框架结构m2103475100010348 22混合结构m2704756504581 23砖瓦结构m2385293501349 24简易结构m26530250163 3搬家补助费m221952、00910219 4搬迁奖励费m22190092004380 5临时安置补助费m221900910219 6水电表迁移补助m221900913285 7停产停业补偿费m26570320131 8建设单位管理费m2219009501095 一 二 35808 三 预备费28646 二 三 64454 四 建设期利息2155 五 三期工程总投资66609 项目总投资190295 第十一章 经济效益评价本项目将按照总体授信项目贷款专户管理封闭运行的原则与银行达成融资协议从国家开发银行获取改造贷款待地块完成拆迁腾空后面向社会公开出让土地收回投资还贷111 出让土地收入估算根据本项目的特点项目经营收入主53、要为土地出让金除保留面积外共可出让的土地面积为1325亩整理后每亩售价预计在万元亩以上按保守估算为万元亩总土地出让收入为1325-180 -238500万元112 效益测算本项目总投资万元土地出让可以偿还开行贷款第十二章 社会效益与风险分析121社会效益分析本项目是海口市旧城改造的重要组成部分是提高海甸溪北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环境品质的重要举措是市委市政府贯彻以人为本构建和谐社会方针的具体体现项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势项目的建成可大大改善海口市的投资环境有利促进海南省及海口市经济的发展具有良好的社会效益同时项目的建设促进海甸海溪沿岸城市景观带的形成54、更加充分更加合理更加有效地配置和利用所在区域的土地资源充分发挥项目所在区域的整体资源价值提高项目所在区域的整体资源对海口市GDP的贡献率提高项目建成后乘数效应项目可优化所在区域的土地资产增加税收采用资产价值分析法来分析项目所在区域土地资产的变化根据本项目引起周围发生变化进而引起土地资产的出售价格发生变化并以此来计算土地资产效益的变化其表达式为B iQ2-Q1式中Q1Q2分别为项目建设前后的该区域质量水平i第i块区域质量的边际支付愿望B建设项目引起土地效益的变化采用上式来分析本项目建设后交通通畅生活方便提高生活水平各类房产出售看涨土地资产价格有所增加房地产交易会给政府带来更多的税收收入土地整体效55、益明显土地资产得到优化促进海口海甸岛区域整体经济上一个台阶经济学家把生产要素归纳为土地劳动资本企业家才能四种而土地与一般物品的价格不同虽然也都受市场供求变化的影响但土地供给完全没有弹性并具有不可移动性人们对土地的需求是一种引致需求只能由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求本项目优化土地资产后为稀缺的土地资源创造更多的引致需求促使土地劳动资本企业家等生产要素配置趋向合理形成一股强劲合力为海口市的技术发展目标经济发展目标和社会发展目标得到协调发展做出贡献12风险分析本项目的风险分析是在技术方案工程方案融资方案和经济社会评价论证的初步风险分析的基础上进一步分析识别本项目在建设和运营中潜在的主要风险56、因素判别风险程度并提出规避风险的对策1项目主要风险因素识别经论证分析可识别本项目的主要风险因素为1技术风险分析影响工程质量的潜在风险因素有材料供应无计划堆放不规范无标识牌混堆管理不善导致材料受潮变质锈蚀失去原有的性质材料检测不及时漏检使不合格的材料当作合格材料使用造成不应有的质量隐患施工中未按设计图纸的规定要求采购未及时检测控制易造成质量事故加强各种资源管理提高资源的利用效率及时提出有关的施工中质量的隐患和预防措施要求现场掌握工程质量动态确保工程质量对本项目而言是不可忽视的风险2建设投资风险分析本项目的资金来源为申请国家开发银行贷款和海口市政府投入经分析总投资服从三角分布对投资额的最乐观值最大57、可能值最悲观值进行估计分析得出本项目总投资的偏差值及偏差程度不算高3其他风险分析20042005年国内经济环境基本稳定在扩大内需政策的持续作用下投资和消费需求将继续较快增长体制改革和结构调整积极推进经济稳定增长的内在动力和基础进一步巩固可能存在的矛盾主要是需求不足和供给结构不合理并存的问题短期内难以解决会使就业压力进一步加大部分居民收入悬殊的问题仍在发展城镇低收入群体扩大居民增收困难制约消费需求增加将影响社会稳定和减弱扩大内需政策的效果资金融通渠道不畅贷款难的问题依然存在这些都是不利于项目建设的直接或间接因素2风险程度分析识别项目的主要风险因素后我们根据风险等级采用德尔菲法对风险因素进行定性评58、估得出1技术风险为一般风险2建设投资为一般风险3其他风险为一般风险详见下表表13-1 风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说 明灾难性 严重 较大 一般1技术风险 2建设投资风险 3其他风险 3规避风险的对策首先要按海口市房屋拆迁管理的有关规定结合改造区域民意调查情况制定切实可行的拆迁安置方案做通老百姓的民思想工作促使拆迁工作顺利进行其次要做好安置房建设使拆迁户无后顾之忧安置房建设中要把好质量关首先从把材料关入手合格优质的材料加上成熟的工艺和熟练的技能就能确保工程质量对常用的建筑材料钢材水泥砖砂碎石或卵石等列出材料必检的项目才能对材料合格与否做出准确的判断第三要尽量降低建筑成本建筑材料费用一般占工程造价的30-50以上降低材料费用可提高工程经济效益因此严格按照国家颁布的有关规范和规程验收合理地使用质量好数量多品种齐全和费用低廉的材料施工程序认真执行ISO9000标准建立建设质量保证体系使原材料自始至终处于受控状态并做到可追溯性既能保证工程建设的质量又可以降低单位投资comliangfei123市政工程部市政项目部房产开发部行政部办公室副总经理副总经理副总经理副总经理总经理置地部投资发展部公路项目部总工办安置部规划部审计部财务部招商部