1、海甸岛“换芯计划”海甸岛“换芯计划”海甸岛换芯计划海甸岛换芯计划 海口海甸溪北岸景观商业带项目整体定位(精编版)海口海甸溪北岸景观商业带项目整体定位(精编版) 2009.03.25 致 海口市城建集团有限公司 易居专业之道 易居专业解决之道 问题界定解决问题 MECE法 细分问题 建立初始 假设 HBC三维 模型证实 或证伪 双方沟通 或证伪 HBC三维模型市场数据收集 案例借鉴 解决 方案 2 方案 项目条件与甲方资源 商业立论原则 本案商业定位三大原则 适度超前原则 借鉴案例基本以国内先进案例为主，一是考虑国情相通，二 是考虑市场接受度，不能超前太多 定位时既考虑当前市场需求又要具有整体性2、和前瞻性不 符合市场实际需求与提升地块整 体价值相平衡原则 定位时既考虑当前市场需求，又要具有整体性和前瞻性，不 过于计较一时一地的收益，而是重点考量113.4公顷土地内 各地块的功能互补性和整体价值的提升 自主开发与第三方资源引入 相结合原则 发挥企业资源整合能力，积极与社会各类专业资源合作，共 同培育区域商业市场 案例：东京六本木新城-日本规模最大的都市再开发项目，通过整体性、超大规模、 复合式开发提升了区域价值 ?开发缘由：六本木地区街道非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。再开发计划2000年 4月开始，2003年4月完成； ?开发愿景：打造“城市中的城市”，展现其艺术、景观、生活独特一面；3、 ?功能组成：总占地0.116h ，以办公大楼森大厦为中心，包括酒店、影城、精品 店主题餐厅日式庭园美术馆户外剧场集合住宅公共设施等综合功能及设 3 店、主题餐厅、日式庭园、美术馆、户外剧场、集合住宅、公共设施等综合功能及设 施，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人次。 办公立论原则 本案办公目标定位：打造楼宇经济、解决社会就业、创造产业税收 本案打造商 打造海口新的CBD？满足海口现有办公需求？ 务功能目的 打造城市新的经济增长极！ 具体方法：岛上源发性资源和城市政策性资源嫁接，寻找商务功能落地契机 打造城市新的经济增长极 上海市杨浦区打造楼宇经济，引进税源、增加就业，推动区域经济发展 ?开发方式：以商务楼为载体，通过开发、销售、出租楼宇进行招商引资，从而引 进税源，增加收入，带动区域经济发展，具有依托性、聚集性和高效性等特点。 ? 成功案例：位于复旦周边的杨浦创业服务中心将