1、￥养老服务有限公司关于依托战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目可行性研究报告工程项目管理有限公司二0一六年四月目 录第一章 总 论11.1拟建项目情况11.2编制依据31.3项目单位简介41.4结论4第二章 项目提出背景和建设必要性52.1区域概况52.2项目提出背景82.3项目建设的必要性10第三章 市场分析13第四章 项目营运模式及产品服务204.1营运模式204.2收费方式214.3产品服务214.4项目SWOT分析23第五章 项目选址及建设条件265.1项目选址265.2建设条件265.3 交通条件275.4 环境条件275.5 水电资源条件28第六章 建设规模及总体规划296.2、1建设规模296.2规划设计指导原则306.3 结构设计326.4 建筑节能设计346.5 给排水方案346.6 消防系统设计366.7 电气专业设计376.8 建筑物防雷386.9 弱电设计386.10 暖通专业设计396.11 新材料、新技术方案40第七章 节能篇427.1设计依据与设计原则427.2项目节能背景分析437.3能耗状况和能耗指标分析447.4节能措施467.5节能效果分析487.6结论48第八章 生态环境影响评价508.1环境影响预测508.2环境污染因素分析508.3主要污染防治对策及措施538.4环境影响评价54第九章 消防安全与卫生569.1消防569.2卫生59第十3、章 组织管理及劳动定员6110.1组织管理6110.2劳动定员61第十一章 项目实施进度安排62第十二章 投资估算与资金筹措6312.1投资估算依据6312.2建设投资6312.3资金筹措64第十三章 财务分析65第十四章 社会风险稳定评估专章69第十五章 社会效益分析及评价7815.1社会效益7815.2评价结论78第十六章 结论与建议7916.1结论7916.2建议7981第一章 总 论1.1拟建项目情况一、项目名称：关于依托战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目二、项目建设单位：￥养老服务有限公司三、建设地址：该工程位于&市。四、项目联系人及电话：项目联系人： 联系电话：五、项目主要4、建设内容：本项目依托&市战时人口应急疏散基地，建设爱心养老示范园，项目总占地79079，总建筑面积为38550，分两期建设，一期总建筑面积为16550，其中地上建筑面积13550、地下建筑面积3000；二期总建筑面积为22000，全部做为40/套、60/套、80/套的养老社区公寓。容积率0.49，建筑密度16.3%，绿化率35%，建设以供养为主、功能分区合理的“医养结合”大型爱心养老社区。设计床位800个（其中自理型床位550个、介护型床位150个、特护型床位100个），同时配套老年病医院、康复护理理疗中心、中央厨房、智能养老信息管理中心、老年娱乐活动中心、公共助浴中心、综合办公等，是一所多功5、能、社会化、开放式的综合性养老社区。本项目总投资15165万元，其中工程建设费用10418万元，预备费用2595万元，流动资金994万元。六、资金筹措所需资金由企业自筹。七、技术经济指标表综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标备注1总投资万元151651.1固定资产投资万元141711.2流动资金万元9942销售收入万元2286正常年份3销售税金及附加万元390正常年份4所得税万元184.42平均值5利润总额万元737.67平均值6总成本费用万元1548.33平均值7总投资收益率4.868资本金收益率3.659财务内部收益率6.16所得税后10净现值（i6%）万元235.07所得税后11投资回6、收期年13.99含建设期34个月12盈亏平衡点50.271.2编制依据项目建设单位关于编制该项目报告的委托书、合同书养老服务设施用地指导意见国土资厅发（2014）11号中华人民共和国环境保护法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国老年人权益保障法国家十三五发展规划纲要国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税20006号)老年人建筑设计规范（JGJ12299）老年人社会福利机构基本规范（M7、Z0082001）其它相关技术规范及规定国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南（计办投资200215号）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)中华人民共和国防空法(1996年10月颁布)山东省人民政府办公厅 山东省军区司令部关于加强人口疏散体系建设的意见（鲁政办字（2009）197号）建设单位提供的基础资料。 1.3项目单位简介￥。1.4结论根据￥养老服务有限公司关于依托战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目规划方案，结合总体规划和老年人的基本数据情况，通过对项目建设的必要性、环境影响评价、安全、卫生和消防、项目建设条件、建设方案、工程投资、资金筹措以及项目的社会、经济8、效益等方面经过详细分析论证，该项目是必要的、可行的。第二章 项目提出背景和建设必要性2.1区域概况位于渤海之滨、黄河北岸，东、北两面环海，成立于1984年，政区面积2365平方公里，辖4镇2个街道，人口23万。区位优势明显，面临前所未有的发展机遇。地处黄河三角洲的最前沿，环渤海经济区与黄河经济带的交汇点，京津冀经济区与山东半岛城市群的结合部，是中国第二大油田胜利油田的主战场、黄河三角洲开发建设的核心区域和环渤海经济圈的重要组成部分，是&港的腹地支撑区和最强辐射区。黄河三角洲高效生态经济区上升为国家推动战略，并列入山东半岛蓝色经济区“一区三带”总体规划。以其独特的区位和资源优势，成为黄河三角洲开9、发建设的前沿阵地。近年来，围绕“突出QQQ特色，体现高效生态，发挥前沿优势，实现率先崛起”的目标，依托现有产业基础和区位、资源优势，科学规划了“一区五园一带两线”和“五大基地”的发展格局，全面融入黄河三角洲开发建设，拉开了大开放、大招商、大发展的框架，正在成为大陆沿海地区最具投资潜力和发展活力的地区之一。资源富集，是大陆东部沿海地区油气、盐卤、地热、海洋、湿地、风电等资源富集的“金三角”。境内石油地质储量21亿吨，天然气储量170亿立方米，油气产量占胜利油田总产量的一半。拥有海岸线214公里，-10米浅海水域350万亩，滩涂面积97万亩，标准盐田37万亩，原盐年产量80万吨。拥有优质草场面积610、7万亩，芦苇面积45万亩，耕地面积32万亩，待开发荒碱地147.7万亩，是东部沿海地区人均土地最多、后备土地开发潜力最大的地区。太阳能、地热、沿海风能资源丰富，开发前景广阔。盛产冬枣、文蛤、大闸蟹、海参，黄QQQ冬枣是环渤海地区特产，素有“百果之王”和“活维生素丸” 的美誉，现有种植面积12万亩，建成5万亩绿色食品生产基地。黄QQQ文蛤味道鲜美，质量上乘，被誉为“天下第一鲜”，现有养殖面积14.4万亩，年产20000吨以上，出口日本、韩国和东南亚国家，是中国最大的文蛤生产出口基地。拥有黄QQQ大闸蟹殖面积50万亩，其中湿地生态养殖35万亩，年产商品大闸蟹5000吨，扣蟹3.5亿只。交通便捷，海11、陆空立体交通大格局的优势明显。国家一类开放口岸&港坐落境内，已建成2个3万吨级多用途码头，正在建设2个5万吨级液体化工码头，2015年将形成吞吐量5000万吨的区域性综合贸易大港。公路交通四通八达，东港高速公路、省道滨孤路、辛河路及建设中的环渤海高等级公路贯穿全境，与东青高速公路、济青高速公路、荣乌高速公路相连，逐步形成3小时京津冀、2小时半岛城市群、1小时周边城市群的外部交通圈。&机场为4D级机场，距离QQQ40公里，已开通至北京、上海、重庆、大连等地航线。建设中的黄大铁路、德龙烟铁路毗邻QQQ，疏港铁路过境QQQ通联&港，逐步融入国家骨干交通网。基础设施完善，是投资创业发展的新兴乐园。拥有12、省级开发区山东QQQ经济开发区，配套设施实现“七通一平”，重点发展石油钢管、仪器仪表、钻机生产、动力设备等装备制造及关联产业，着力打造黄QQQ石油装备制造业基地。规划有中海工业园、富海工业园、黄QQQ石油装备工业园、黄QQQ海洋经济产业园、QQQ高效生态经济产业园，重点发展石油化工、盐及盐化工、精细化工、石油装备等产业。其中规划面积50平方公里的高效生态经济产业园，重点发展化工新材料和高效生态型精细化学品产业，力争打造成黄河三角洲高效生态经济区内一流的战略性新兴产业基地和循环经济示范园区。凡落户工业园内投资建设的工业企业，可为投资企业提供最优惠的建设用地政策、财政扶持政策。对重大投资项目实行“13、一对一”保姆式服务，全程协助解决项目建设、企业生产中的困难和问题，推动企业不断发展壮大。环境优美，是生态旅游的理想之地。黄河三角洲是黄河淤积的新生带，拥有地球暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生态系统，融广袤、古朴、新奇、野趣于一体，仍保留着原生带的特色。一年四季，景色各异，五彩斑斓，秋末冬初，数百万只鸟类在这里迁徙，被誉为鸟类的国际机场。国家级自然保护区、十万亩人工刺槐林、红草地、大油田、百鸟园、河海交汇、百里海堤、黄河风情，构成了特有的黄QQQ湿地旅游景观，2008年被评为国家优秀旅游城市。围绕建设“生态型、园林式、现代化”的生态宜居城市，坚持高标准规划、高起点建设，“大空间、大绿地、大水14、面”特色鲜明。目前，QQQ、孤岛、仙河三座现代化组团城市已具规模，形成了“河湖相连、水绿共生、森林环抱”的城市风格，环境幽雅清净，舒适宜居。2.2项目提出背景1、项目依托人防是国防的重要组成部分，是国民经济和社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内容，也是一项全民的公益事业。认真贯彻党和国家关于新时期人防建设方针政策，积极适应战场和市场的两个需求，努力建设“战时防空、平时服务、急时支援”的现代人防。根据中华人民共和国人民防空法第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务”。本项目充分利用区人防建筑疏散基地设施，提升建设为健康养老示范中心，充分发挥人防设施的社会效益和15、经济效益。人口疏散体系是人民防空建设六大体系之一，疏散基地是人口疏散体系的重要基础设施。人民防空办公室依据国家各项法律法规及文件，建设&市战时人口应急疏散基地，作为战时党政机关临时办公、生活提供条件。在和平时期为了充分发挥基地的经济效益，￥养老服务有限公司通过租赁该基地，在不改变建筑结构的基础上，对房屋进行装饰装修，改造成养老社区。一方面能够解决基地在和平时期无经济效益的困扰，另一方面￥养老服务有限公司通过租赁的方式，能够节约企业建设成本，使资源优势互补，优化配置。综上所述，健康养老是国家政策支持的新兴业态，是现代化养老的趋势，人防疏散基地是重要的国防战备基础设施，依托人防疏散基地建设养老示范16、中心，符合“长期准备、重点建设、平站结合”的国家人防政策，二者结合建设相得益彰，既能得到上级政策资金的支持，又充分发挥了人防设施“战时应战、急时应急、平时服务”的功能优势，杜绝了人防设施平时闲置和浪费，实现了战备效益、社会效益和经济效益的有机统一，有力促进了全区民生事业和经济社会的科学跨越发展，开辟了人防“平站结合”的新路子，开创了“健康养老”的新模式，打造全区民生建设的新亮点。2、建设养老社区的背景据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自1999年17、我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，18、老年人的精神文化生活日益丰富。借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺19、乏后劲等等。&市常住人口203.53万人，据不完全统计，65岁及以上的人口为18.14万人。据QQQ2015年统计数据，&市总人数23.8万人，老年人口比重迅速提高，约4.65万人，占总人口数的19.5%，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病。但是&市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的示范性养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。2.3项目建设的必要性1、该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划国家“十三五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。中国老龄事业发展“十三五”规划强调要“发20、展适度普惠型的老年福利事业”。老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。该项目建设是加强&市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。2、解决老龄化社会问题的需要目前，我区已进入老年型社会，老龄21、化程度同全国一样达到了19%以上，实施关于依托战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目，也是解决老龄化社会问题的需要。3、构建和谐社会的需要各级党委政府提出构建和谐社会的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼向来是我国人民的优良传统，实施本项目不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤寡老人等弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。4、有利于塑造特色文化、提升形象养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市22、凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展。该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升城市形象，发展乡镇老龄产业具有积极深远的意义。综上所述，本项目的建设符合国家政策，符合的发展规划，是构建和谐社会的需要。因此，本项目的建设是十分必要的。2.4 行业准入分析按照产业结构调整指导目录(2011年本)2013年修订版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。第三章 市场分析一、养老产业发展23、现状在各个产业竞争日益白热化的市场条件下，老年保健产业这个细分市场逐渐显现出其无限的商机。随着我国城镇化进程的加快，人们生活水平的提高及观念的转变，尤其是由于计划生育政策的影响，相当大一部分老年人群处于无法居家养老的困境，机构养老和社区养老需求迫切。2014年年末全国各类提供住宿的社会服务机构3.8万个，其中养老服务机构3.4万个。社会服务床位586.5万张，其中养老床位551.4万张。从类型上看，2013年我国城市养老服务机构数量为7077个，农村养老服务机构数量为32787个。2014年，我国社会服务床位共586.5万张，其中养老床位551.4万张，较上年增长76.8万张。2009-20124、4年中国养老服务机构数量（单位：个）二、项目区域养老产业情况 据QQQ2015年统计数据，&市总人数23.8万人，老年人口比重迅速提高，约4.65万人，占总人口数的19.5%，&市养老机构共29处（城市社区5处、乡镇4处、农村社区20处），养老床位963张，每千名老人拥有床位20.7张，据统计数据，总体入住率仅27%，以公立敬老院为主，社区日间照料中心为辅，民办养老机构为补充的现行养老体系。现有养老机构存在诸多缺点：一是缺乏专业培训和规范管理，呈现小、散、弱、且供给不足；二是整体服务行业缺乏向养老服务业转型的意识；三是服务理念偏向传统，缺乏现代化养老服务理念；四是刚需服务缺乏，居家养老服务市场25、不成熟。三、养老产业发展前景目前我国老年人口已超过1.78亿，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30以上。根据中国敬老院网和全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为6000亿元，据有关数据显示中国养老产业将有20万亿的市场有待开发。 中国已经步入老龄社会，养老问题是全球关注的焦点话题，“银发经济”的中国无限商机呈现，养老服务无疑是其中的一大亮点。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日26、益明显。据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。四、普通养老院现存缺点1、养老机构区域设置规划滞后缺乏科学的养老机构区域设置规划。现有的养老机构整体布局不合理，规模小、档次低的居多，农村与城镇相比，数量多但规模小。除少数市、县一级的机构外，大部分从以前的乡镇敬老院发展而来，一直缺少统一的指导规划。市“十二五”规划中有关养老服务的总体规划，指标性和操作性不强，对养老机构今后的布局、规模、服务结构等27、没有从项目发展的根本进行规划。2、服务水平相对落后目前，大多数民办养老院还处于投资阶段，有的靠租用的仓库、闲置房屋进行改建，存在环境差、设施陈旧简陋、护理员专业知识缺乏、责任心不强、管理不规范等问题。一些养老院建筑设计不符合老年人生活习惯，如楼梯过陡过窄，或者只有单面扶手等，且往往因缺乏资金无力改建扩建或因受场地限制难于扩建。民办养老院服务水平相对落后，整体管理水平较低，工作人员缺乏专业知识和技能手法，不能按照规定比例配置，老人无法得到精心照料。3、扶持政策难到位，生存发展举步维艰据调查，我国民办养老院大部分处于亏损状态，有的举步维艰，陷入了困境。主要原因：一是收费不足以弥补成本，根据物价部门28、核定的收费标准只够支付日常的水、电、税收及工作人员的工资，根本不可能偿付贷款本金和利息；二是优惠政策难以落实。对民办养老院的社会地位和作用宣传不够，国家和省市出台的有关政策，除了免税优惠外，其他大多未得到有效落实，即使部分解决也是凭私人面子；三是养老院的特殊性无法满足职能部门的一般性规定。如消防部门要求窗户不能加护栏，但为防止老人意外坠落需要加护栏；消防部门要求24小时开大门，但却有可能发生老年人外出走失现象等；四是“身份”制约。民办养老院目前最大的困难是融资，由于是非营利性质的“民办非企业单位”，银行认为属于公用事业，不能担保、不能抵押，难以融资，不能分红，甚至连自己投资建设的都不能归自己。29、如奉化99老人乐园因此不得不向民间借贷，按照一分利付息，每年多付息60万元。4、监督管理配套措施缺失民办养老院的健康发展离不开管理规范，但是在民办养老院的准入、运营、退出三个环节上还缺乏管理体系和激励机制，缺乏具体的行业规范和服务等级、收费标准、入院合同范本、老人意外保险等相关配套措施。办养老院有许多潜在的风险，院方最怕发生老年人摔倒跌破、磕碰受伤等意外伤害事件，因为没有纠纷处理机制和保险机制，即使是小事情也会令人感到十分棘手。五、本项目建设的养老社区优势1、 能让老人有时间干自己喜欢干的事情。生活中总有很多人有其相伴一生的爱好，如写作，画画，下棋，垂钓等。许多爱好，在年轻时往往由于工作等原因30、，不可能全身心投入。年老了，住到衣、食、住、行等都不用操心的养老院里，就可以自由支配时间来干自己喜欢干的事情。社区会根据老年人喜好，为老年人配置相关活动和娱乐设施。如音乐室、书法室、棋牌室等。也会定期请专业老师为老年人培训，并定期举办社区活动和小型比赛等。2、能让老人享受到良好的服务。目前，除了拥有公办养老院中的基本配置外，还可以付费买服务，如果养老社区提供的服务不好或者有照顾不周到的，老人们都可以直接提出自己的意见。为此，本项目养老社区能给老人提供各种良好的服务。如建立老年人健康档案，定期体检、老年病治疗康复理疗、入院绿色通道等。且实行24小时大夫值班，让老人居能安身，医可治病，这是任何一个31、家庭都难以做到的。养老院良好的服务解除了老人和子女的后顾之忧。3、能让老人过上有规律的生活。每天按时起居的生活有利于老人的身心健康。据了解，养老院里的生活是十分有规律的，一日三餐十分准时，且实行营养搭配，并根据每个老年人的身体状况进行科学配餐。另外，活动和休息时间也有人掌握和调节，使得老年人在养老院里能够吃得香、睡得好，精神也十分好。4、能让老人容易找到志趣相同的伙伴。人与人之间相处，代沟是一大问题。而老人在养老院里，由于几乎都是同龄人，基本上不存在代沟问题。正由于是同龄人，他们在聊天时，对过往时代中，许多相似的经历及共同的追忆，很容易让彼此找到共同的话题、形成相似的见解而成为知心的朋友。5、32、能让老人与子女间感情更融洽。如老人与子女同住，由于阅历、为人、对小孩教育方式等诸多的不同，彼此间容易产生磨擦。而让老人独住，子女们又不放心老人的身体等。而让老人住到养老院里，基本解除后顾之忧。同时，由于距离能产生美，适当的分开让彼此更加牵挂。如老人偶尔回家来，能倍感家的温馨，子女常常去看望他们，尽尽自己的孝心也让老人特感温暖。六、项目主要客户群定位分析 本项目建成后，服务范围可辐射周边各地，如、&港、孤岛等区域，甚至&市其他县区也可通过购买服务进入本养老社区。通过调查，改革开放后，“60”后的老人具有收入较高；文化程度较高；子女少，家庭养老功能弱化；思想开放，为自己多考虑；身体状况良好等特点。33、本项目主要客户群特性分析如下表：本项目主要客户群特性表客户细分类别人群描述要求特征高知中富型多为教授、医生、艺术家、文学家、律师或者有其他突出特长的高知识、高技能人群，收入较高，重视丰富、独立、“老有所为”、“老有所乐”的高质量晚年生活，重视个人价值的发挥。他们文化水平较高或者具有一定的特长，爱好广泛、身体健康、不服老，希望能够提供继续发挥个人价值的空间。他们喜欢参与各种老年聚会活动及社团活动，他们可能是老年大学中的积极分子、老年社团中的“领袖”型人物、社区内部老年活动的发起者。他们极具亲和力，性格开朗，善于与其他老人沟通，拥有一定的交际圈子，他们往往是圈子中的核心人物。对价格较为敏感。中知中34、富型多为高级教师、医生以及离退休干部等。收入较高，具有一定的文化修养、亲文化、有些清高，一般是高知人群的追随者。较为积极活跃，主动追求一种独立、丰富晚年生活。积极参与各类老年活动，如老年大学、老年社团等，希望晚年生活丰富而有意义。害怕孤独，重视朋友“圈子”间的互动和交流。思想较为解放，不愿意牵累子女，追求一种较为独立的生活。对价格较为敏感。中知高富型多为适营企业主、享受国家特殊照料高干以及企业家父母等。收入很高，希望被重视、被尊重，看重物质生活上的“特供”服务，同时更看重精神生活的丰富性。具有一定文化修养，向往物质生活之外的丰富而又有内涵的精神生活，是高知人群的主要追随着追求完善的老年服务设施35、，尤其是“特供”服务。追求丰富的精神文化生活，与舒适的物质生活相比，更看重可以培养自己爱好的、丰富的晚年精神生活。对价格不敏感。高知高富型多为进入暮年，开始安排自己退休计划和晚年生活老板、职业经理人、高级管理人员等高收入、高知识老年群体；国务院津贴获得者、知名演艺人士等。一直是行业中的佼佼者，有较高的知名度与影响力，是亲和源打造高端老年服务平台的“标签型”客户。他们期望一种亲近、亲切、平和的晚年生活方式。他们想要一个能够继续实现自己的价值和个人梦想的平台。对价格不敏感。第四章 项目营运模式及产品服务4.1项目营运模式通过对潜在客户群的前期调查，分析客户群的需求和愿望，本项目以销售为表，持有为本36、的总体思路，坚持销售与资本运作相结合，持有与管理服务相依存。搭建服务管理平台，整合优质服务资源，把握关键流程和业务，实行养老项目运营管理。本项目在运营过程中采用会员制管理模式，并长期提供各项配套服务，为社区老年人提供生活秘书、健康秘书、快乐秘书的服务，并为失能或半失能的老年人提供护工护理服务。若居住老人对养老社区不满意，可随时提出退费。4.2项目投资合作模式一期是由前期代建制+后期委托运营管理模式，具体操作步骤如下：1、项目业主单位（甲方）依法通过招投标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位-乙方），负责项目的投资管理与建设施工组织工作，以乙方的名义开设资金账户，甲方作为本账户的共管人37、，共同管理该账户，项目建成后交付给业主单位，业主单位支付给代建单位一定比例的管理费用。2、后期通过租赁的方式，将该人口疏散基地租赁给￥养老服务有限公司，租赁期限为40年，并由￥养老服务有限公司对该人口疏散基地进行装饰、装修改造成养老社区，租赁期满后本公司有优先租赁权。3、营运管理方对业主单位的资产进行运营管理，业主单位需每年支付一定额度资产管理费用。二期采用以下合作方式，具体操作步骤为：1、由政府拨划土地，并授权特许经营，由￥养老服务有限公司投资建设。2、建设完成，投资公司无偿营运70年，70年后所有资产全部交由政府。4.3项目收费方式会员制+服务费4.4项目产品服务1、产品理念高端、现代、新38、颖、引领的养老服务综合体。实现有价值的老年人生；体验有品质的养老生活；享受医养结合的服务体系；坚持传统伦理的居家养老。高端：高标准的硬件设施+高质量的服务体现新颖+现代：养老物业+医疗保障+互联网+市场模式引领：通过养老高新产品、引领行业、引领市场、发展市场。2、产品定位本项目主要针对不用的老年人开发不同的服务需要，不但可以接收自理型的老人，也能为失能和半失能的老人提供护理服务。不同定位的老年服务产品说明产品定位入住原因入住人群倾向示范性服务产品1、硬件条件好，设施齐备；2、产品的软件服务有许多便利之处，如医院派专门医生在此就诊，可使用医疗保险卡消费，与医院联合开通绿色医疗通道，保证老年人及时39、得到医治等；3、管理规范，人员素质高，服务周到全面；4、休闲娱乐项目多。经济状况好、能自理的来年人群专业化服务产品1、医疗护理优势和特色明显，护理人员具备较强的护理能力；2、服务比较规范；3、可接收生活不能自理的老年人居住，为子女解燃眉之急；4、收费适中，适应经济状况中等的一大批需求者。有经济能力、不能自理需要治疗的老年人群亲情化服务产品1、交通便利，环境好，适宜老年人居住；2、服务规范，服务人员人性化，亲情化服务周到；3、收费中高，适应经济状况中等的一大批需求者。经济能力较好注重生活质量的老年人群3、服务内容家政设施服务服务类别服务内容服务标准备注1每周室内保洁一次室内地板、家具清扫、保洁服40、务2每两周床上用品清洗一次赠与每户会员床上用品2整套，通常3年更换会员自带床品不纳入清洗范畴3每年清洗窗帘一次遮阳帘除外4每日垃圾清运服务统一清运会员生活垃圾5巴士固定路线出行服务按固定时间、路线、统一供会员出行特殊情况将提前告知6物品整理每季协助会员进行物品整理7公寓提供设备检测服务每月为会员进行公寓提供的免费家庭设备检测与维修非人为损坏的设备设施维修8自带物品的安装会员自带设施、设备等物品安装9自带设施设备的报修跟踪会员自带设施、设备保修联系、跟踪生活服务服务类别服务内容服务标准备注124小时值班服务值班人员竭诚提供各种生活协助服务：24小时电话咨询；证照代办、协办；网络购物；自带家电报修41、联系及跟踪；常用药代配、日用品代购、邮包代寄代领。证照代办等每月固定一天，集中办理；特殊证照要求办理，需由会员提出申请。2访客接待与引领服务为会员等级亲朋好友来访，管理陌生人进出。客人到访如会员不在，接待或转送非贵重礼品。3会员特殊提醒服务会员个人社会活动体现；会员关系人重要节日等提醒；会员特殊活动提醒。会员有需求需要提醒的，按要求进行提醒。健康服务服务类别服务内容服务标准备注1健康档案管理服务建立会员的健康档案，有针对的进行健康指导由健康管理师针对会员健康情况，结合健康问卷、亚健康测试完成会员档案2家庭医生健康咨询服务有专职家庭医生为会员健康咨询家庭医生入户服务3健康与疾病预防宣传，膳食营养42、知道服务，医疗咨讯介绍就会员关系的健康保健问题进行各种形式的宣传；针对不同会员的身体状况进行有针对性的饮食指导；提供相关医院健康咨讯介绍健康俱乐部、保健讲座等形式开展4康复指导服务对于有需求的会员进行康复指导健养中心康复治疗5健康巡检服务健康管理师每月一次为会员进行健康巡检根据会员健康巡检方案，开展巡检。6康复器材使用提供康复器材空间、设施健养中心康复治疗7健康体检服务每年安排会员进行一次全面健康体检8急诊就医陪护提供全程的陪伴快乐服务服务类别服务内容服务标准1报刊阅览服务会所内提供一定数量报刊供会员阅览2球类活动会所内球类活动室3棋牌活动会所内设有棋牌室4网吧宽带上网会所提供网吧上网5其他公43、共设施使用会员可以使用公寓内的各类公共设施6知识讲座活动不定期举办知识讲座满足会员需求7特定节庆活动春节、端午、中秋、重阳节等重要节日组织会员庆祝活动8义工活动举办义工活动，吸纳义工服务4.5项目SWOT分析1、优势1）项目定位具备独特性、领先性和示范性，在目前养老养生市场中独树一帜，具备市场引爆力。2）同房地产产业高度结合，实现产权转让，使购房者对项目有更大安稳性和归属感。3）同一般保障型的养老产品存在不同质的差异，在市场上具有一定的竞争能力。4）智能化互联网+解决居家养老服务是一大亮点。5）商业模式决定该项目较强的延展性和持续性，成长预期是该项目的一大特点。6）该项目的建筑形态、居住品质、44、服务水准和管理能力均在该地区形成了唯一性、排他性和稀缺性的产品资源，具备较强的竞争优势。2、劣势1）三线城市受房地产总体形势的制约，目前销售趋势呈下行状态。2）该项目周边服务商圈缺乏，本土化落地互联网+服务存在一定压力。3）养老市场还没有形成产业，养老市场还需培育，要充分考虑垦荒的市场压力。4）该项目高投入、高收益、高客群，在市场推广时建立企业公信力和企业品牌至关重要，有一定的运营压力。3、机遇1）老龄化趋势日益严重，该地区空巢化老年家庭已达49%，还有增多的趋势。2）现代养老服务业发展迅猛，养生养老市场已从隐性市场走向显性市场。3）社会各界包括政府已达成共识，中国的养老模式、社会化养老将成为45、主角，市场资源的配置将起决定性的作用。4、威胁1）本项目定位较高，市场客群层次较高，在营销推广时同样成本会较高。2）如何处理好项目的长期和短期效益，投资和收益的平衡问题，投资方和运营方的关系互补等都会构成项目运用中的战略定位难点。3）项目推广前期，传统养老观念需要转变期，可能会存在预期差。第五章 项目选址及建设条件5.1项目选址项目位于&市。北靠鸣翠湖公园，南对区一中，东近QQQ四千户政府安居工程社区和幼儿园，西邻草沟桥150米绿化带，周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力。5.2建设条件（1）地形地貌由于历史上黄河尾闾段常常左右摆动，多次溃决、漫溢、泛滥46、等冲积、淤垫，造成了典型的三角洲地貌。地势自西南至东北呈扇形微倾斜。防潮坝以里海拔（黄海高程）最高点（原胜利乡一带）为11.61米，最低点为2米以下，整个地貌比降为1/8000，东北部为1/100001/12000。 （2）工程地质隶属&市，自北向南，纵跨孤岛凸起、沾化凹陷，陈家庄凸起和&凹陷各次级构造之东部或北部。境内广为第四系积散堆积物覆盖，无基岩出露。县域内可划分为3个部分，中间为凸起，南北两侧为凹陷。境内断裂构造表现为断裂多、活动强度大。（3）自然环境属于半干旱暖温带东亚季风区，大陆性气候。年平均气温为12.1C，最高年12.9C，最低年10.9C，年降水量347-813.2毫米，年光47、照2600-2800小时，地下石油资源丰富。地上土质肥沃，水源充足，适宜种植水稻、小麦、玉米、大豆等农作物，种植桃、苹果等水果，放养牛、羊、鹅等。特产主要有：槐花蜜、罗布麻、大豆、芦苇、黄河刀鱼等。（4）气候该镇属于半干旱暖温带东亚季风区，大陆性气候。年平均气温为12.1C，最高年12.9C，最低年10.9C ，年降水量347-813.2毫米，年光照2600-2800小时。5.3 交通条件该区域水陆交通十分发达，&港连接孤岛、旅顺、大连、沈阳。内部公路纵横成网，孤河公路向西延伸与北京相连，每日有开往北京、天津、河南、济南、青岛、烟台、维坊、&、滨洲等地的客运班车40余班次。5.4 环境条件（148、）环境空气根据&市环境监测站对企业周边的环境空气质量的监测结果，采用环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准，SO2、NOx小时平均浓度、日均浓度均不超标。（2）地表水黄河是&市最重要的水资源补给水源，&市严禁向其排入工业和生活污水。（3）地下水本项目厂址位于&市地下水淡水、卤水分界线上，往北地下水受卤水影响，盐浓度高，不适用于生活及一般生产需要。根据&市环境监测站对当地地下水的监测结果分析，厂址周围地下水水质各监测因子不能达到地下水质量标准(GB/T14848-93)中类标准的要求，项目所在地地下水源不能作为项目生产及生活用水。（4）声环境根据监测数据，该区域的声环境较好，各监测49、点昼间、夜间噪声监测值均不超标，能够达到城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)中的3类标准(昼间65dB(A)，夜间55dB(A)的要求。（5）土壤环境：根据监测结果评价区域土壤监测值均不超标，远远低于土壤环境质量标准（GB15618-1995）三级要求。5.5 水电资源条件场区内输电线路完善，有完善供排水设施。第六章 建设规模及总体规划6.1建设规模本项目依托&市战时人口应急疏散基地，建设爱心养老示范园，项目总占地79079，总建筑面积为38550，分两期建设，一期总建筑面积为16550，其中地上建筑面积13550、地下建筑面积3000；二期总建筑面积为22000，全部做为40/套、50、60/套、80/套的养老社区公寓。容积率0.49，建筑密度16.3%，绿化率35%，建设以供养为主、功能分区合理的“医养结合”大型爱心养老社区。设计床位800个（其中自理型床位550个、介护型床位150个、特护型床位100个），同时配套老年病医院、康复护理理疗中心、中央厨房、智能养老信息管理中心、老年娱乐活动中心、公共助浴中心、综合办公等，是一所多功能、社会化、开放式的综合性养老社区。社区内产品形式采取会员制小居家与嵌入式养老公寓相结合的模式：嵌入式养老公寓：主要满足周边乡镇级安置居民的就近养老需求，房间配置紧急报警器、安全扶手及其它基本设施，配置医疗护理人员，满足公寓养老服务需求。小居家养老51、房：一室一厅或二室一厅户型，划分客厅、厨房、卧室、洗浴室、卫生间，内部配置安全扶手、紧急报警器、智能相框、助浴设施、适老化家居等适老化配套。老年病医院：主要满足养老社区及嵌入式公寓养老的基本医疗需求，为老人建立健康档案，开展健康体检、健康监护、基本治疗、健康咨询、健康指导、转诊就医挂号等服务。康复理疗中心：为失能半失能老人提供短期及长期的康复治疗、护理照料、缓和医疗等服务。为需要康复调理的老年人提供中医调理、亚健康康复等服务。智能化养老平台：智能化养老平台涵盖老人健康及生活档案管理、商家服务平台管理、无线定位系统、独居监护系统等，连接老人端智能相框、子女及商家端手机APP、医生及客服服务坐席等52、，满足整个养老社区慢病管理、家政护理、超市配送、事务代办、配餐等服务。中央厨房：满足整个养老社区及周边老人的集中供餐、特护订餐及上门配餐服务。公共助浴室：满足整个养老社区及周边老人的助浴、助洁服务。娱乐活动中心：每日电影、每周活动、兴趣交流小组、老年俱乐部等。6.2规划设计指导原则6.2.1设计原则1、根据当地风向、自然条件、周围环境等因素，合理利用土地；节省占地、节约投资。2、力求布置紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环保和卫生等方面要求。6.2.2 设计依据民用建筑设计通则 GB50352-2005建筑内部装修设计防火规范 GB5022253、-95(2001版)建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50153-2008）； 建筑结构荷载规范 GB-50009-2012 ；建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008；建筑物防雷设计规范 GB50057-2010建筑抗震设计规范 GB 500112010 混泥土结构设计规范 GB 500102010 砌体结构设计规范 GB 50032011 建筑基地基础设计规范 GB50007-2011 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 （2009版）建筑设计防火规范 GB50016-2014安全防范工程程序与要求 GA/T75-94）火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-254、008）6.2.3平面设计根据地形及地理位置，由北侧大门进入院内。6.2.4 竖向设计1、竖向布置原则：（1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； （2）满足道路及管线敷设对高程的要求； （3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；（4）满足各区间的便利联系；（5）保护生态环境。2、竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。3、竖向设计本次设计确定场区道路控制点的设计标高和建筑物的室内地坪设计标高。按国家道路纵坡设计规范，设计中道路纵坡最大不超过3%，最55、小一般不低于0.3%。4.2.4 立面设计力求简洁、庄重。立面采用坡屋顶、翘檐，筒瓦，外墙面依据养老中心特点，以褐色为外墙主要颜色，适当配以红色加以点缀。6.3 结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范 GB50009-2012建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2011混凝土结构设计规范 GB50010-2010建筑抗震设计规范 GB50011-2010建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008其他建筑结构设计规范规程2、结构设计抗震设防类别为丙类。建筑结构安全等级为二级。结构设计使用年限为50年。地基基础设计等级：乙级。混凝土结构的环境56、类别：室内正常环境结构构件为一类。3、自然条件及抗震基本风压：0.35kN/；基本雪压：0.40kN/；抗震设防烈度：&市地震基本烈度为7度。按照建筑抗震设计规范（2008版）的规定，本项目按照7度抗震烈度进行设防。4、结构选型基础为条形，以框架结构为主，局部采用砖混结构，坡屋顶，瓦面采用新型复合隔热材料。5、基础设计结合本工程上部荷载及参考邻近场地情况，地基基础设计等级为丙级。现有基础形式可以满足本项目的使用要求，无需进行基础的加固处理。6.4 建筑节能设计在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的自然采光，并强调室内通风及蓄热。在设计时满足功能及立面造型需要的57、同时，注重控制外窗的面积本工程外墙采用20厚无机保温砂浆作为保温材料；平屋顶设计30厚挤塑料泡沫板保温隔热层，其传热系数K0.85,小于0.7w/(m2.k)符合节能要求,局部平台可采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。6.5 给排水方案1、设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）(2009年版)。建筑设计防火规范（GB 500162014）；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）。自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005年版）。室外给水设计规范（GB50013-2006）。室外给排水设计规范（GB50014-2006）。建设单位提出的设计委托书及58、设计基础资料。建筑专业提供的设计图纸及其它专业提供的有关资料。2、设计内容本设计主要包括给水系统、排水系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器配置及气体灭火系统设计。3、给水系统设计1）项目区给排水现状给排水管网系统已引至项目区，本工程可就近搭接。2）给水量统计经计算最大日生活用水量为125m3/d 3）给水系统本工程设计供水水源采用当地城镇自来水，供水压力为0.3MPa。根据建设方提供的本建筑周围的给水管网现状，拟从城镇自来水给水管道上引入2路DE100给水管进入建筑红线，在建筑外形成环状管网供水。4）管材选用及敷设室外埋地给水干管采用HDPE给水管，热熔连接。室内给水管采用PPR59、塑料给水管，热熔连接。建筑室内给水干管沿管道井供至各层用水点，进入卫生间内给水管线一律暗装，管道沿室内地坪面层或沿墙嵌装敷设引至各用水点。4、排水系统1）排水系统分污水、雨水分流，其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后排入城镇污水管网系统。建筑雨水采用外排水系统，屋面雨水经雨水斗及室外雨落管排至室外建筑雨水边沟，汇流后直接排入附近河流中。2）生活污水排水量按生活用水量的80%计，本项目生活污水排放量为100m3/d。3）污废水系统设普通升顶通气管通气，保证排水通畅；屋面雨水采用重力流外排水系统。4）管材与管道敷设：室内管道采用柔性接口的机制排水铸铁管，橡胶60、圈密封承插连接。室外排水管道采用UPVC双壁波纹管，粘接。6.6 消防系统设计 1、消防水源采用城镇自来水。由于室外给水环管（DE100）自来水管网压力能满足本工程室外消防用水的水量、水压要求,故室外消防用水由城镇管道直接供给。设两路城镇水引入管向本建筑供水，两路给水引入管进入红线范围后围绕本建筑形成室外给水环状管网，环管直径DE100。环管上共设2个DN100室外地面式消火栓。2、消防用水量本工程按现行“高规”，室外消火栓用水量30升/秒，室内消火栓用水量为40升/秒，火灾延续时间为2小时，自动喷淋消防用水量为30升/秒，火灾延续时间为1小时。3、消火栓消防系统设计 消火栓的布置确保任一着火61、点两股水栓同时到达，每个消火栓消防流量为5 升/秒，射流充实水柱为10米，每个消火栓箱内设自救式小口径（DN25）消防水喉，设有启动消防泵的消防按钮和警铃。4、建筑灭火器 在养老中心用房内设置MF/ABC4干粉灭火器，各高低压变配电间设备为非油性的，配备推车式磷酸铵盐干粉灭火器。所有消火栓箱均配置MF/ABC2干粉灭火器两具。 6.7 电气专业设计1、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）供配电系统设计规范（GB50052-2009）低压配电设计规范（GB500542011）建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑照明设计标准（GB 50034-2013）建筑物防雷设计规62、范（GB50057-2010）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）；建筑设计防火规范（GB50016-2014）智能建筑设计规范 （GB/T50314-2000）综合布线系统工程设计规范 （GB50311-2007）有线电视系统工程技术规范 （GB50200-94）安全防范工程技术规范（GB50348-2004）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气（2007年版）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）； 2、设计内容本工程电气系统包括变配电系统、电力、照明系统及火灾自动报警系统、有线电视系统、网络综合布线系统。3、变配电系统1）负荷等级本项目的保安监控63、系统、管理用电子计算机系统、火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明等属一级负荷。其他日常照明均按三级负荷设计。2）用电量本工程照明、设备等用电按10W/考虑，本工程照明、设备等用电设备功率容量约为385.5kw。空调用电最大负荷按80W/，空调设备功率容量约为2844kw，总计算负荷约为Pjs3229.5KW。6.8 建筑物防雷本项目根据规范属三类防雷建筑，在建筑物屋面设避雷带，利用柱内的主筋作引下线，接地装置利用建筑物基础钢筋，利用外墙圈梁、门窗等金属物与防雷装置连接，构成闭合环防侧击雷。从变电所低压配电柜、层照明配电箱、终端配电箱（即：计算机机房、综合布线系64、统、火灾报警中心配电箱等）分三级设置接闪器、电涌保护器。采用三相五线TNS接地系统，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，并采用404镀锌扁钢沿建筑物基础周边敷设形成闭合接地体，接地电阻不大于1欧，在变电所内设置总等电位联结板。6.9 弱电设计1、有线电视系统：本系统由放大器、干线、分配器、分支器及终端组成，电视终端主要设置在会议室。2、闭路电视监控系统：在一层设一个监控室，闭路电视监控系统重点对门厅、楼道口及重要办公室等场所进行闭路电视监控。3、公共广播系统：在会议室、办公走道设置音箱，播放背景音乐及传播信息，并与紧急广播结合，事故时，强切进行应急广播。4、火灾自动报警及联动系统65、：活动用房为一级保护对象，采用集中报警系统及联动控制系统，在一层设火灾报警控制室。严格按照规范设置探测器、手动报警按钮、每层设楼层显示器等。大楼设置一套消防广播装置。5、综合布线系统：在辅助用房设置弱电主机房，各楼设设备间；系统采用光纤与对绞电缆组网。各房间根据需要装设语音、信息插座和数据信息插座，以满足建设单位的使用要求。6.10 暖通专业设计1、设计范围1）空调系统；2）通风系统及防、排烟系统。2、空气调节室外设计参数1）夏季空调室外计算干球温度 31.6；夏季空调室外计算湿球温度 23；夏季空调室外计算相对湿度 77。2）冬季空调室外计算温度 3；冬季空调室外计算相对湿度 78。3、空气66、调节室内设计参数1）夏季空调室内计算温度tx=251，相对湿度=605%；2）冬季空调室内计算温度td=201，相对温度=505%。4、空调冷、热负荷估算1）冷负荷指标按80w/计；2）热负荷指标按50w/计。5、空气调节系统采用中央空调系统：主机采用风冷热泵冷温水机组，按冬季室外气温及负荷选型，夏供冷，冬供热；主机及附属设备均可设置于大楼屋面，运转部件基础均设置减震器；水泵及水处理仪作遮雨措施。末端采用风机盘管+新风的系统，新风由新风机组集中处理后送入室内。6、防、排烟系统1）防烟楼梯间，前室及合用前室采用机械加压送风系统防烟。2）卫生间采用通风器排风。6.11 新材料、新技术方案根据建设部67、科技进步发展规划，结合&市目前建筑科技发展情况，在工程中拟采用以下几项科技进步成果：1、积极推广应用叠合楼板技术。目前，已在公共建筑中推广、使用叠合楼板技术。该技术具有抗震性能好，防渗漏、施工速度快等优点。同时，在不降低净高情况下，能降低楼体总高度，从而增加建筑容积率，在工程建设中具有良好发展前景。2、大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量，重点推广使用新型墙材，住宅建筑要求非粘土砖墙体要达到30%以上。为此在该项目建设中大量推广使用新型墙体，争取达到墙体总量的60%左右。3、高效钢筋和预应力混凝土技术的应用。该技术具有降低工程造价、提高工程质量的特点，应在各项68、建筑中积极推广、应用。4、其它新材料、新技术的应用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管应用技术等。通过对新型材料、新技术的利用，提高院区环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态性养老院。第七章 节能篇7.1设计依据与设计原则中华人民共和国节约能源法中华人民共和国清洁生产促进法国务院关于加强节能工作的决定国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定（国发200540号）；国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；国务院关于进一步加强节油节电工作的通知（国发200823 号）； 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委2010年第6号令）中国节能技术政策大69、纲（2006年）； 中国节水技术政策大纲（2005年）；产业结构调整指导目录（2011年本、2013年修改）；节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505号）； 能源发展“十二五”规划（国家发改委2013年1月）；国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资2006)2787号）；建设部关于贯彻国务院关于加强节能工作的决定的实施意见（建科2006231号）；能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）；山东省人民政府办公厅关于切实做好固定资产投资项目节能评估审查工作的通知（鲁政办发200742号）。综合能耗计算通则（GB/T2589-70、2008）；节能监测技术通则（GB/T15316-2009）；用能设备能量测试导则（GB/T6422-2009）；评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）；用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）；7.2项目节能背景分析能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。世界各国把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施。我国能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长态势，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济71、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，是当前的紧迫任务，是我国的基本国策。因此，现在及可预见的未来，节能将始终伴随本项目一路同行。节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是一项当前极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合耗能、工业企业单位产品综合耗能、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。因此，需要建立起与社会主义市场经济相适应72、的比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。 7.3能耗状况和能耗指标分析7.3.1能耗状况本项目建成后主要能源消耗为电能。充分挖掘潜力，结合项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。1、耗水核算：预计工作定员约为100人，养老人员800人，年365天计算，工作人员按50L*人/d，养老人员用水系数取150L*人/d，则项目生活用水量为7300m3；项目绿化率为35%，绿化面积27677.7，按2L/m2*d计，去除冬季与雨季，年按240天计，则绿化年用水量为13285.3m3；不可预见用水总用水量的10%，不可预见用水量为2073、58.5m3；则项目年耗水总量为22643.8m3。2、耗电核算：1）照明、设备等用电本项目主要用电设施有：照明、设备等。根据建筑物使用性质及面积大小，按单位面积功率法计算电负荷，照明和设备按单位面积功率Pe=10W/，总建筑面积S=38550，计算有功功率Pc：Pc=PeS/1000=1038550/1000=385.5kW按年平均有功负荷系数av=0.5，年实际工作小时数Tn=1400h，计算年有功消耗量Wy：Wy=avPcTn=0.5385.51400=269850kWh；2）空调采暖本项目需采暖面积35550（地下面积不计算），面积热指标为50W/，本工程面积冷指标为80W/。W冷=374、555080W/120天7h0.5（同时系数）=1194480KWh；W热=3555050W/120天7h0.5（同时系数）=746550KWh；3）线损电损按照上述用电的2.5%计算，全年电损为55272kwh；项目总用电量约为226.62万kwh。3、天然气核算本项目所需天然气为市政统一供气，主要是食堂用气，用气按2303MJ/（人*年）计算，总用餐人数每天按900人，则食堂年用气量2303*900*1.3*1.2*3.2/35.8=289020立方7.3.2能耗分析能耗指标表序号耗能名称单位年耗量折算系数/标煤年折算能耗（标煤）占总能耗比例（%）1电万Kwh226.620.1229tec75、/kwh278.5241.892水t22643.80.0857kgce/m1.940.293天然气立方2890201.33千克标煤/立方384.4057.82合计664.861007.4节能措施1、建筑节能1）建筑总平面节能（1）尽量减少硬化（混凝土、石板）地面，增加绿地；（2）建筑物的布置有利于自然通风；（3）建筑的布置尽量采用南北向布置。2）建筑节能（1）选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合公共建筑节能设计标准GB50189-2015的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；（2）原则上减少建筑物外表面积；（3）屋面、外墙表面采用浅色处理；（4）楼梯间采用可开启式76、外窗；3）墙体节能在满足基本的承重、安全维护、防水、防潮功能的同时，采用保温隔热性能较好页岩空心砖加保温层的复合墙板。4）门窗节能（1）选用断桥隔热框型材；（2）采用密闭中空玻璃；（3）门窗应具有良好的密封性能。2、动力节能 加强对动力设备的定期保养和维修、使用节能自动控制器可以根据电机负载情况进行适时、自动化控制，达到系统运行更安全、节能、延长设备使用寿命的目的。3、给排水节能1）节水型卫生器具、配水器具的选用采用节水型坐便器，沐浴水嘴和洗手间的面盆龙头采用充气或瓷芯水嘴，在不减小水柱直径的情况节水率15左右。采用控制感应的光电感应式冲洗阀、感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀达到节水功能。采用内77、壁光滑的新型供水管材。2）中水、雨雪水的利用中水、雨水的再利用是实现污水资源化、节约水资源的有力措施，是节约用水发展的必然方向。它们可以用作冲厕所、道路绿化、车辆冲洗、消防等杂用。雨水的收集再利用可以减轻当地的用水和污水处理负担。4、电气节能1）供电节能选用并联节能设备对设备线路实施安全保护、变压器容量及电力负荷功率因素配置电容补偿装置的选用、根据用电负荷合理确定选择导线及电缆截面、限制超负荷运行、减少迂回线路。2）用电节能（1）在公共场所、走廊、楼梯口、办公室安装节能灯具；统一安装自动时控开关或智能节电开关。（2）选用节能空调、节能清洗设备等节能电器。（3）合理疏导人流，减少电梯运行次数，平78、衡各电梯使用时间，恰当分层设置停靠点及电梯联动。净化空调系统综合利用洁净气流，合理控制减少排气量、实现设备的自动控制和管理水平。 5、暖通节能在大厅、走廊门头上安装冷热风幕，可最大限度地减少冷热量的损失。7.5节能效果分析本项目所有机电设备，均是装有变频装置的节能产品，变压器采用节能型变压器，综合考虑，设备较一般产品节能5%。本项目年用电量为226.62万kWh，年可节约电能11.33万kWh。7.6结论通过以上各项节能措施，有效的控制本项目主要使用的能源水、电的消耗。年标准煤能耗为664.86吨，正常年份产值为2286万元，每万元产值能耗 0.29Tce，每万元增加值能耗为0.45Tce，远79、低于&市能耗标准（2014年标准为每万元产值能耗为0.73Tce，每万元增加值能耗1.03 Tce），是比较节能的项目。从能耗的角度上看，本项目是合理的。第八章 生态环境影响评价8.1环境影响预测该建设工程的实施对周围环境会产生一定的影响。主要表现在工程施工期间以下几方面：1、工程开挖会导致局部生态环境暨生态影响破坏。2、施工扬尘，会对施工区的局部大气环境质量造成一定的影响。3、施工机械运行及运输车辆流动对施工区声环境质量造成一定影响。4、施工材料在施工区堆放，对施工区人员、车辆往来有一定影响。评价标准1、环境空气质量标准（GB3095-2012）2、地表水环境质量标准（GB3838-200280、）3、声环境质量标准（GB3096-2008）4、污水综合排放标准（GB8978-96）5、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）8.2环境污染因素分析项目建成后为该区域提供了良好的雨水排放条件，促进了沿线区域的资源开发，刺激产业结构调整，从而带动沿线经济发展。有利于沿线土地资源进一步利用与开发，带动该地区的经济文化交流和第三产业的发展，从而提高居民生活水平。但该工程的建设不可避免的对区域内的社会经济环境、群众的生产生活产生影响。本项目在建设过程中涉及少量土建工程，对施工路段周边会产生微量的影响，可能给当地居民生产和生活带来短暂的不便，而这只发生在建设期，项目完工后不会对环境81、造成不利影响。1、施工期环境影响因素分析（1）生态及景观环境施工中地面穿越等工程的实施，将会扰动原有地表产生裸露作业面，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用易产生水土流失，将对施工场地周边城市生态环境及景观环境产生短暂的不利影响。（2）施工噪声、振动施工过程中使用各类施工机械设备，如装载机汽车、切割机等产生的施工噪声、施工振动，也会对周边居民建筑产生不利影响，由于本项目道路及管道施工主要在城区范围内，施工噪声、振动对周边人居环境的影响比较突出。（3）施工废气施工过程中喷塑、车辆运输、材料装卸等施工过程中产生的扬尘、粉尘，以无组织排放的形式；施工过程中使用的施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中82、含有少量的THC、CO、NO2等；由于本项目周边人居建筑较多，施工产生的扬尘、烟气等施工废气会污染周边空气。（4）施工废水本项目施工期间地面开挖、边坡防护、场地平整等产生松动土，在大雨或暴雨天气下受地表径流冲刷进入城市雨水管网或地表水体，会增加雨水中的泥沙等悬浮物，堵塞城市管网或影响地表水质。施工机械跑、冒、滴、漏的污油及露天机械被暴雨冲刷后产生的油污进入地表水体将造成一定程度的污染。施工人员生活污水随意排放也会对地表水体将产生一定影响。（5）施工固体废物项目施工期将产生一定数量的固体废物，包括建筑垃圾、废弃施工材料、施工人员生活垃圾，若不妥善处置会对周边环境及环境卫生产生不利影响。2、营运期83、环境影响因素分析（1）噪声营运期噪声主要为机泵运行时产生的噪声，项目选用噪声低的设备，并在安装时加装防震垫；场区周围种植树木、花草，以减弱噪声。经采取上述措施，再经距离衰减后，可以有效地降低设备噪声对周围环境的影响。噪声衰减到厂界，满足工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）中2类标准要求（昼间：60dB（A），夜间：50dB（A），对环境影响较小。（2）废气在营运期，影响区域环境空气质量的主要厨房油烟，通过油烟净化器处理后达标排放。（3）废水该项目废水主要为生活污水。生活污水主要是职工洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管网排入城镇污水管网。（4）固体84、废物项目职员100人，养老人员为800人，职员固废产生量为0.5kg/人，养老人员固废产生量为1kg/人，年工作365天，每年的产生量为310.25吨。项目产生的生活垃圾要分装盛袋，杜绝与其他污物混装，由环卫部门运出。8.3主要污染防治对策及措施1、生态及景观环境施工期项目建设单位及施工单位应制定详细的施工组织方案，施工期间必须加强管理，预先做好防护、迁移、遮盖等工作；施工期在人员密集域内，须应留出必要的安全防护通道，并采取有效的防护措施，做好施工场地的封闭、遮盖工作，以最大程度地减小施工期对城市生态及景观环境的影响。2、噪声防治措施建设单位及施工单位在施工过程须向当地环保行政主管部门申请备案85、，并在施工场地及施工运输道路附近发布安民告示；优先选用优质低噪声、低振动的机械设备进行施工，施工中加强设备维护，杜绝非正常运行；施工期在人居密集区、学校、医院等需要特殊安静的区域，应对施工机械采取隔声罩或施工场地设置隔声挡护屏障等措施，以减缓对周边环境的影响；施工单位应合理安排施工时间，高噪声、强振动等机械作业时间应避开在夜间（22:00-6:00）。对运营期交通噪声的干扰，通过采取在道路两侧设置绿化带，在学校、居民区集中地带设置禁鸣标志，减缓或控制交通噪声影响。3、废气治理措施施工期应对施工场地、施工运输通道定期洒水抑尘，人居密集或扬尘严重的施工场地应使用防尘帏幕，运输车辆加遮盖蓬布密闭运输86、。4、废水治理措施道路施工应按施工段建设施工废水临时沉淀池，施工废水经处理后方可排入雨水系统；施工人员应就近租住当地居民房，生活污水排入既有排水系统。5、固体废物治理措施施工期产生的挖方、建筑垃圾、废弃施工材料等尽量用于道路回填或绿化，不能利用的，经统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。生活垃圾设置临时垃圾收集设备，定期清运到城市活生垃圾处理场处理。营运期加强路面清扫，加强路面环境卫生管理。8.4环境影响评价本项目建设对环境的影响很小，可实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，从环境影响分析，本项目建设具有环境可行性。拟建项目在具体的工程建设和日常运营管理中，应积极采取各项环保治理措施，主要87、做好以下几个方面的工作：1、拟建项目具体实施中，须合理安排和组织各项工程的施工，避免工程交叉造成矛盾，在施工中要树立文明作风，加强施工现场管理，不能随意变更或取消某项工程，在重大方案的决定和改变上，必须符合环保部门的要求。2、实施雨、污分流，彻底排除污水进入自然水体的可能性。地下停车场、卫生间、生活污水排水系统接入市政污水管。3、在各功能区内显著位置设置生活垃圾收集箱，并联系环卫车辆定期收集，最后送至城市垃圾处理场处置。4、项目建成后，道路、绿化植被等要加强环境卫生管理，安排人员负责卫生清扫或清理工作，对产生的各类垃圾要及时清运。5、项目建设过程中，注重环保意识的教育，在项目工程场地树立醒目的88、环保标志、环保教育栏等。第九章 消防安全与卫生9.1消防一、编制依据及采用的标准1、中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国劳动部令第70号）；2、中华人民共和国职业病防治法（中华人民共和国劳动部令第60号）；3、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部1996第3号令）；4、建设工程安全生产管理条例；5、建筑物防雷设计规范（GB 50057-1994，2000年修订）；6、建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）；7、建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；8、建筑设计防火规范（GBJ 50016-2014）。二、消防范围消防设施研究，主要是分析项目在营运期可能存在的火89、灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。消防工作始终贯彻以预防为主的主要原则，消防配套的设备和器具保证完备、完好，并定期检查，主要做到以下几个方面。1、确保消防水源系统，安全、畅通按照建筑设计防火规范（GBJ 16-2014）要求项目区按规定设计室内外消防系统，根据需要建设专用消防蓄水池，确保消防水源系统，安全、畅通。2、确保构筑物耐火等级所有建筑物均应按建筑设计防火规范（GBJ 16-2014）确定建筑物耐火等级和安全通道，并合理的选择防雷电设施。3、合理设置消防通道建筑物之间按规范要求设置防火间距，并充分考虑防90、火技术措施，按规范要求布置安全疏散通道等设施。根据建筑物的具体位置，设置环形消防通道，以保证消防车辆的通行。4、合理配置灭火器室外消防给水管网沿车间环状布置，并按要求设置室外消火栓，采用的消火栓符合消防安全规定，间距不超过120米，保护半径不大于150米。室外消火栓沿道路布置，每个消火栓用水量按15升/秒计算。各建筑物均应根据其自身特点，选择和配备一定数量的灭火器，并定期检查确保使用的可靠性。按规范要求搞好设施的设计与安装，防止产生火源。按建筑灭火器配置设计规范，在室内设置干粉灭火器和消防桶等急救消防器具，配置数量按规范要求确定，每组灭火器不少于2具，两组之间距离不超过20米。室内消防管道为环91、状布置，且有两条管道与室外管网连接。室内消火栓采用室内墙上式消火栓，布置间距不超过30米，室内任何部位均有两支水枪的充实水柱可同时达到。5、定期开展消防培训每隔两周开展一次消防知识培训，使员工及时掌握消防知识，增强安全意识，并且规范操作过程，减少或杜绝事故的发生。三、劳动安全隐患与防范1、施工期劳动安全隐患及防范措施本项目建设为一般性基础建设建筑施工。主要安全隐患：有害有毒物品：油漆、涂料、建筑粉尘。易燃易爆物品：机械用汽油、机油、柴油、油漆、（涂料用）溶剂。危险、危害性作业：建筑高空作业、机械操作（搅拌机、起重机等）、机械振动、噪声、电焊及用电安全等。运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安92、全、建筑材料装卸安全。防范措施主要采用：严格按照建筑施工安全规范作业，对易燃易爆物品设立专门场地（库房）堆放并配以专人管理，施工人员在施工场地佩带安全帽，司机及机械操作人员不疲劳上岗，不得野蛮操作，机械不带病工作，注意用电安全等。2、营运期安全隐患及防范措施安全隐患：项目进入营运期后人增多，流动性强，人员复杂，生活物品也增多，用火、用电量大，易燃易爆危险因素增加，潜在的不安全因素增加。防范措施：必须在当地公安机关的支持配合下，加强社区治安防范工作。加强项目区内各种服务的安全保卫工作，确保居民的生命财产安全。认真执行公安、交通等有关部门安全保卫制度，定时、定期进行安全巡查，治安秩序，事故处理及时93、妥当。9.2卫生一、施工期疾病防治和卫生保健措施项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。二、营运期疾病防治和卫生保健措施项目建成后，有必要加强卫生防疫工作，避免疾病发生、蔓延、流行。1、卫生（1）公共场所达到国家规定的卫生检测标准，配备人员常用的药品。（2）公厕引导标志醒目，建筑造型、色彩及格调与环境比较协调。（3）项目区内隔一定距离设置垃圾箱，日产日清，垃圾应及时清理，集中收集，统一处理，垃圾箱（桶）标识明显。（4）成立环卫队伍，负责项目区内环境卫生工作。定期与不定期清理道路，清94、除垃圾。（5）项目设立医疗所，配备相应的设备和药物，符合急救和简单处理的需要。对严重病人或突发事故，要做好120绿色通道，及时与医院配合处理。2、防疫（1）凡在项目区的饮食场所，须符合卫生防疫部门有关规定。（2）积极配合卫生部门做好各类流行疾病的防治工作，注意消灭传染病源，如苍蝇、蚊、鼠、蟑螂等，定期或不定期对一些重点地点和公共场所进行药物喷杀和灭鼠，有效控制“四害”的繁衍，降低“四害”的密度，预防虫传疾病的发生与流行。（3）注意人员的疾病情况，有病及时诊治。第十章 组织管理及劳动定员10.1组织管理在工程实施过程中，严格实行项目法人制、工程监理制、工程建设招标投标制和合同管理制。根据有关规定95、，工程建设实行项目法人制，项目法人作为建设项目的所有者，集责、权、利于一体，是建设项目的主体，对项目建设进行监督管理。10.2劳动定员本项目建成后，劳动定员为100人。实行三班工作制，年操作日为365天。第十一章 项目实施进度安排根据施工季节情况和工程效益需要，考虑到施工技术、建设材料的供应、合理的工作强度等因素，本项目建设期为34个月。具体实施计划如下：一期工程：建筑面积为16650m2，由政府出资建设，房屋内部装修、设备购置由￥养老服务有限公司负责。2016年5月-8月：前期准备阶段，规划及设计方案；2016年9月-2017年9月：项目工程主体施工阶段；2017年10月-2018年6月：项96、目工程装饰，设备购置，人员培训；2018年7月：项目一期运营。二期工程：建筑面积为22000 m2，由￥养老服务有限公司建设。2017年9月-2018年9月：项目工程主体施工阶段；2018年10月-2019年6月：项目工程装饰，设备购置，人员培训；2019年7月：项目二期运营。第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算依据（1）山东省市政建工程消耗量定额鲁标定字【2002】12 号；（2）山东省安装工程消耗量定额鲁建标字【2003】3 号（3）山东省建筑工程消耗量定额鲁建标字【2003】3 号（4）工程勘察设计收费管理规定（计价格【2002】10 号）（5）建设工程监理与相关服务收费管路规定97、发改价格【2007】670 号。12.2建设投资本项目分两期建设，本报告仅对亲祥源公司投资的一期改造装修和二期投资进行分析，经估算，本设计方案总投资为 15165 万元，其中工程费13013万元，预备费1158万元，流动资金994万元。投资估算表序号工程费用名称估算价值（万元）技术经济指标建筑工程设备及安装工程合计数量m2单位价值元/m2一主体工程费用1一期装饰工程费用249824981665015002二期工程建设及装饰费用792079202200036003设备工程费用16023-1厨房设备75753-2医疗、急救设备175017503-3床铺等起居设备4904903-4活动室内设备50598、03-5无障碍设施设备75753-6办公设备60603-7消防设备65653-8其他辅助设备3737合计13013二预备费1158按工程费用的10%三流动资金994按一+二的7%总计1516512.3资金筹措项目总投资15165万元，项目所需资金全部由建设单位自筹。第十三章 财务分析一、经济效益分析的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、现行财税政策二、经济效益分析1、计算期该项目建设期为34个月，运营期按30年测算。2、价格该项目产品及原材辅料均按不含税价格计算。3、经营收入本项目建成后营业收入为2286万元。项目收入估算表序号产品名称年产量单价（元）合计（万元）1自理型床位55099、180009902介护型床位150240003603特护型床位100360003604其他服务收入8007200576合计22864、增值税、税金及附加该项目增值税率为17%，城市建设维护税为增值税的5%，教育附加费为3%，地方教育附加费为2%，正常年份销售税金及附加为390万元，增值税354万元。详见附表2：销售收入、销售税金及附加估算表5、总成本费用基础数据i项目总投资： 15165万元。固定资产投资： 14171万元。流动资金： 994万元。ii预计年收入： 2286万元。年综合成本及各种费用估算外购原材料费用： 0万元职工工资及其他： 410.40万元动力费用：265.45万元 折旧费100、用： 335.14万元维修费用：33.51万元 利息支出： 0.00万元其他费用：114.30万元 销售税金及附加：390万元 合计： 总成本费用为11548.33万元税前年平均利润：737.67万元税种、税率：增值税销项税：税率17%，所得税：所得税税率25%。详见附表3：总成本费用估算表6、利润该项目所得税税率执行25%，平均年利润总额为737.67万元，年所得税184.42万元，年税后利润553.26万元。详见附表7：损益表三、财务盈利能力分析1、内部收益率、财务净现值、投资回收期序号项目名称内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）备注1所得税前（Ic=6%）7.161607.101、2313.19含34个月建设期2所得税后（Ic=6%）6.16235.0713.99含34个月建设期3项目资本金15165详见附表6：项目投资现金流量表2、总投资收益率总投资收益率=年息税前利润/项目总资金100%=4.86%3、项目资本金净利润率资本金净利润率=年净利润/项目资本金100%=3.65%四、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点 固定成本盈亏平衡点 = 100%=50.27% 经营收入-税金及附加-可变成本即生产能力达到50.27%时企业可保本不亏。五、敏感性分析在项目计算期内，发生变化的主要因素有经营收入和经营成本等。经营收入和经营成本发生变化时对财务评价指标的影响定量102、分析结果见敏感性分析表。计算结果表明，经营收入变化对财务效益最为敏感，其次是经营成本。敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率（）财务内部收益率敏感度系数临界点基本方案6.2%1建设投资变化10%3.5%-4.3812.3%-10%9.3%5.032销售价格变化10%11.5%8.60-7.1%-10%-7.5%-22.223原材料价格变化10%4.7%-2.4322.4%-10%7.6%2.274生产能力变化10%5.1%-1.7832.2%-10%7.3%1.785负荷变化10%8.8%4.22-11.2%-10%3.3%-4.70计算结果表明，销售收入的变化对企业效益最为敏感，其次是经103、营成本和总投资。六、评价结论由以上经济效益指标可以看出，项目财务内部收益率、投资回收期等财务评价指标均优于行业基准值，项目盈亏平衡点也较低，经营安全率高，抗风险能力强，从财务角度评价，项目是可行的。以敏感性分析可以看出，销售收入下降和经营成本增加对财务内部收益和财务净现值都有较大影响。因此，应注重营销措施，尽可能地降低经营成本，以期取得较好的经济效益。第十四章 社会风险稳定评估专章一、分析篇章编制大纲1、编制依据重大固定资产投资项目社会稳定风险分析及其篇章编制，应依据法律法规规章和规范性文件、拟建项目所在地区的社会稳定风险评估要求，以及拟建项目建设方案等相关资料开展工作。编制依据主要包括：（一104、）相关法律、法规、规章、规范性文件以及其他政策性文件；（二）项目单位的委托合同；（三）项目单位提供的拟建项目基本情况和风险分析所需的必要资料。（四）国家出台的区域经济社会发展规划、国务院及有关部门批准的相关规划；（五）其他依据。2、风险调查社会稳定风险调查重点围绕拟建项目建设实施的合法性、合理性、可行性和可控性等方面开展。调查范围应覆盖所涉及地区的利益相关者，充分听取、全面收集群众和各利益相关者的意见，包括合理和不合理、现实和潜在的诉求等。结合拟建项目的特点，重点阐述以下部分或全部方面：调查的内容和范围、方式和方法；拟建项目的合法性；拟建项目自然和社会环境状况；利益相关者的意见和诉求、公众参与105、情况；基层组织态度、媒体舆论导向，以及公开报道过的同类项目风险情况。3、风险识别在风险调查的基础上，针对利益相关者不理解、不认同、不满意、不支持的方面，或在日后可能引发不稳定事件的情形，全面、全程查找并分析可能引发社会稳定风险的各种风险因素。重点阐述：在政策规划和审批程序、土地房屋征收方案、技术和经济方案、生态环境影响、项目建设管理、当地经济社会影响、质量安全和社会治安、媒体舆论导向等方面重点分析查找各风险因素。4、风险估计根据各项风险因素的成因、影响表现、风险分布、影响程度、发生可能性，找出主要风险因素。采用定性与定量相结合的风险分析方法，估计主要风险因素的风险程度；分析主要因素之间是否相互106、影响。重点阐述：按照风险可能发生的项目阶段（决策、准备、实施、运行），结合当地经济社会与拟建项目的相互适应性，从初步识别的各类风险因素中筛选、归纳出主要风险因素。对每一个主要风险因素进行分析、估计，两个或多个风险因素相互作用的影响，包括可能引发风险事件的原因、时间和形式，风险事件的发生概率、影响程度和风险程度。5、风险防范和化解措施根据风险识别和风险估计的结果，研究提出风险防范化解措施。重点阐述：针对主要风险因素研究提出各项综合和各项的风险防范、化解措施，提出落实各项措施的责任主体和协助单位、防范责任、具体工作内容、风险控制节点、实施时间和要求的建议。6、风险等级分析各项风险防范、化解措施落实107、的可行性和有效性，预测落实措施后每一个主要风险因素可能引发风险的变化趋势，包括发生概率、影响程度、风险程度等，综合判断拟建项目落实风险防范、化解措施后的风险等级。重点阐述：预测各主要风险因素变化趋势及结果，综合判断落实措施后风险等级。7、风险分析结论阐述拟建项目社会稳定风险分析的主要结论，包括：（一）拟建项目主要的风险因素；（二）主要的风险防范、化解措施；（三）拟建项目风险等级；（四）落实风险防范、化解措施的有关建议。二、分析篇章编制说明1、总体说明（一）为切实规范和全面推进重大固定资产投资项目社会稳定风险分析和评估工作。根据国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法和国家、地108、方相关规定，对于需要开展稳评的重大固定资产投资项目，项目单位在组织编制项目可行性研究报告、项目申请报告时，应当同时进行社会稳定风险分析，并作为项目可行性研究报告、项目申请报告中的独立篇章。（二）社会稳定风险分析篇章的编制工作，应当立足国情，实事求是，从拟建项目直接关系人民群众切身利益且涉及面广、容易引发的社会稳定问题出发，在合法性、合理性、可行性和可控性等方面进行重点分析，做到客观公正、方法适用、分析全面、措施可行、结论可信，确保取得实效。（三）社会稳定风险分析篇章的编制，应当遵循社会稳定风险分析的程序，开展风险调查、风险因素识别和风险估计，研究提出风险防范和化解的措施，估计落实措施后的风险等109、级，明确提出能作为开展拟建项目社会稳定风险评估工作重要依据的分析结论。情况较简单、外部性影响非常小、社会稳定风险非常低的项目可以从简分析，特别重大和敏感的项目，可形成单独的社会稳定风险分析报告。（四）各地方政府或其有关部门，可根据国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法及相关法律法规要求，结合地方经济社会发展的状况，编制适合本地区固定资产投资项目社会稳定风险分析的指标体系、评判标准等。各行业管理部门可结合行业特点，参照本大纲制定适合本行业的社会稳定风险分析篇章编制大纲。2、关于风险调查风险调查是风险分析的基础工作，风险调查的成果不仅是分析篇章的重要组成部分，同时也是风险识别、110、风险估计、风险等级判断和制定风险防范、化解措施的基础。（一）调查内容风险调查应根据拟建项目的实际，结合建设方案，运用适用的方法，深入开展风险调查。1、拟建项目的合法性。包括与国家和当地经济社会发展规划、行业规划、产业政策、标准规范的符合性，与土地利用总体规划、城乡规划的符合性，分析项目达到合法性要求还需依法取得的相关前置审批文件等。2、拟建项目所在地周边的自然环境现状和社会环境状况，以及项目实施可能对当地经济社会的影响。包括可能对行业发展和区域经济的影响，对上下游已建或拟建关联项目的影响，对当地总体发展规划、经济发展、关联行业发展、就业机会的影响等；包括拟建项目占用地方资源（土地、能源、水资源111、岸线、交通、污染物排放指标、自然和生态环境等）带来的影响，拟建项目的建设和运行活动对项目所在地文化、生活方式、宗教信仰、社会习俗等非物质性因素的影响，能否被当地的社会环境、人文条件所接纳等。3、利益相关者（包括受拟建项目建设和运行影响的公民、法人和其它社会组织）对拟建项目建设实施的意见和诉求。深入细致地向利益相关者了解情况，对受项目影响较大者、有特殊困难的家庭重点走访，当面听取意见。听取意见要注意对象的广泛性和代表性，注意方式方法，以便群众了解真实情况、表达真实意见。对于听取的意见和诉求，要通过分析利益相关者的主要特征、背景和同质性等，鉴别出主要利益相关者。4、拟建项目所在地政府及其有关部门112、基层政府和基层组织、社会团体的态度。在规划选址、土地房屋征收补偿、移民安置、环境保护等方面，征求项目所在地政府、有关部门及基层组织、社会团体等对拟建项目的支持太对，了解项目所在地存在的社会历史矛盾和社会背景等。5、媒体对拟建项目建设实施的态度。调查大众媒体包括网络媒体及移动媒体等新兴媒体对拟建项目的意见、诉求和舆论导向等。6、同类项目曾引发的社会稳定风险。调查公开报道的同类项目曾经引发的社会稳定风险，同类项目的后评价报告，风险的原因、后果和处置措施等。（二）调查范围凡项目涉及到利益相关者切身利益、容易引发社会稳定风险的因素，都应纳入调查范围，应当涵盖拟建项目建设和运行可能产生负面影响的范围。113、（三）调查的方式和方法风险调查的方式有全面调查、抽样调查、个案调查和典型调查。调查的方法有观察法、访谈法、文献法、问卷法、实验法等。可根据项目的特点及项目所在地的实际情况，选择适用的方式方法进行调查。实际工作中可采取公告公示、实地踏勘、走访群众、召开座谈会、网上调查以及舆情分析等多种方式和方法，以达到广泛调查、充分收集各方意见和诉求的目的。3、关于风险识别围绕拟建项目的建设和运行是否可能使群众的合法权益遭受侵害，从拟建项目各阶段可能对外产生的负面影响，项目与当地经济社会的相互适应性等方面，全面、动态、全程识别拟建项目建设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件（包括对社会稳定可能造成重大负面114、影响的各种群体性或个体极端事件），识别影响拟建项目总体目标顺利实现的各种社会稳定风险因素。风险识别一般可选用对照表法、专家调查法以及访谈法、实地观察法、案例参照法、项目类比法等方法。4、关于风险估计（一）估计内容风险因素的风险估计，通过采用定性与定量相结合的方法，找出主要风险因素，并对每个主要风险因素的风险程度进行分析、预测和估计，层层剖析引发风险的直接和间接原因，预测和估计可能引发的风险事件，分析其引发风险事件的可能性，估计发生的概率，分析影响程度（后果），判断其风险程度。一般项目可根据实际涉及的主要风险因素，编制拟建项目的主要风险因素程度表。主要风险因素程度表序号特征风险因素影响程度风险概115、率风险程度1项目合法性、合理性遭质疑的影响较小较低较低2项目建设期环境影响中等较低较低3项目运营期环境影响较小较低较低4项目运营期占用水资源的影响较小很低很小5项目建设期产生劳资纠纷的影响较大很低较低6项目运营期环境危险影响较小很低较低1、风险类型包括工程风险因素和项目与社会互视性风险因素。其中：工程风险因素可按政策、规划和审批程序，土地房屋征收及补偿，技术经济，环境影响，项目管理。安全和治安等方面分类。项目与社会互视性风险因素指项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、组织、社会团体、群众支持项目的程度，项目与当地社会环境的相互适应关系方面所面临的风险因素。2、风险发生阶段可包116、括项目决策、准备、实施、运行四个阶段。备注可标注风险的特征（例如长期影响还是短期影响、持久性影响还是间断影响等）和其它需要说明的情况。3、该表式样仅供参考，下同。（二）估计方法风险估计一般采用定性分析与定量分析相结合的方法，逐一对风险因素进行多维度分析，估计其发生的概率和影响程度。选取维度通常包括：可能产生的风险项目阶段、地域、群体，以及风险的成因、影响表现、风险分布、影响程度等特性。主要风险因素的估计，可对风险概率、影响程度和风险程度进行定性和定量的分析评判，也可根据专家经验确定。根据风险程度进行排序，一解释主要因素的风险程度。5、关于风险防范、化解措施为了从源头上防范、化解拟建项目实施可能117、引发的风险，应根据拟建项目的特点，针对主要风险因素，阐述采用的风险防范、化解措施策略；阐述提出的综合性和专项性的风险防范、化解措施，明确风险防范、化解的目标，提出落实措施的责任主体、协助单位、防范责任和具体工作内容，明确风险控制的节点和时间，真正把项目社会稳定风险化解在萌芽状态，最大限度减少不和谐因素。6、关于项目风险等级对研究提出的风险防范、化解措施的合法性、可行性、有效性和可控性进行分析，根据分析结果预测各主要风险因素可能变化的趋势和结果，结合预期可能引发的风险事件和造成负面影响的程度等，综合判断项目落实风险防范、化解措施后的风险等级。项目风险等级综合判断一般采用定性与定量相结合的方法进行118、判断。在定量分析方面，可选用专家打分法等方法，并说明确定措施后每个主要因素风险权重的方法。按照国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的要求，对照本地区社会稳定风险等级评判标准，对拟建项目的社会稳定风险等级评判标准，对拟建项目的社会稳定风险作出客观、公正的判断，确定高、中、低等级。首先根据当地以往征地经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重W，取值范围为（01），W取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值C，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值C按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.119、0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即为WC），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即WC。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.20.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.410.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为0.711.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体事件的可能。针对项目对各类风险特征风险因素的判断，采用风向指数计算的风险综合评价方法，计算该项目综合风险指数为0.39，属于低风险（0.4）。该项目综合风险值求取见下表：风险指数计算表风险因素权重风险程度（R）风险120、指数WI微小较小一般较大重大T=IR0.20.40.60.81.0项目政策规划和审批程序0.120.048项目建设期环境影响0.250.1项目运营期环境影响0.160.064项目运营期占用水资源的影响0.050.01项目建设期产生劳资纠纷的影响0.250.1项目运营期环境危险影响0.170.068合 计10.39该项目社会稳定风险为低风险，发生大规模群体事件的可能性不大。其中项目项目建设期劳资纠纷风险影响的风险程度略高。第十五章 社会效益分析及评价15.1社会效益1、该项目建成后将成为的一张“城市名片”，提高在全市乃至全省的知名度。2.减轻国家、财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人121、解决实际困难。3.增加就业，本项目实施后至少可直接增加100个就业岗位。15.2评价结论1、本项目的建设符合国家产业政策，符合地区发展规划。2、本项目依托&市战时人口应急疏散基地79079，总建筑面积为38550，通过提升改造成安养中心，建成后设置总床位800张。建设规模适度，技术上可行，项目建设条件已经基本具备。3、本项目经济效益良好，投资利润（税后）为553.26万元，财务内部收益率（税后）为6.16%，投资回收期（税后、含建设期34个月）13.99年。因此，本项目在经济上是合理的。综上所述，项目社会效益显著，项目建设是可行的，也是必要的。第十六章 结论与建议16.1结论QQQ“医养结合”122、 爱心养老示范园项目，基于中国老龄化和家庭空巢化的日趋严重，形成了巨大的多元化养老服务需求。本项目的建设符合国家、省、市关于城市建设和养老社区开发的有关规定和精神要求，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；建设规模适中，符合规划要求，设计方案优化，市场前景良好。项目工程设计方案中广泛采用了新技术、新工艺、新材料，使工程造价降低，贯彻了“经济、使用、美观”的原则。项目社会效益更加明显。16.2建议1、严格按照基本建设程序和养老社区开发的有关规定，做好项目立项规划、土地、设计、建设和资金筹措工作。 2、认真贯彻落实项目法人责任制、工程监理制，建设单位要切实履行项目法人的责任，委托专业监理单位对工程建设实施有效的控制，把好质量、进度、投资控制管，确保建设目标的顺利实现。 3、进一步优化设计，进行多方案比选，设计、建造出适应广大消费者要求的人性化建造，营造出优美、和谐、安静的办公环境，充分体现城市和谐社区的特色和风格。4、切实落实好建设资金，确保项目建设按期完成。附图1：地理位置图项目位置