1、酒店式生态养老院及休闲度假区新建项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月酒店式生态养老院及休闲度假区新建项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日112目 录1 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目拟建地址、地点11.1.4 项目建2、设规模与目标11.1.5 项目投资资金及效益情况21.1.6 承担可行性研究工作的单位31.2 研究工作概况31.3 编制依据41.4 可行性研究结论52 项目背景、市场预测与分析72.1 项目背景72.1.1 政策背景72.1.2 项目建设的重要性和必要性102.1.3 项目的由来142.2 项目市场预测与分析162.2.1 养老产业背景162.2.2 国内外养老产业模式182.2.3 生态旅游概述262.2.4 现有基本游客结构28市场趋势分析28项目建成时市场容量与游客结构292.3项目发展优势30独特的市场卖点30资源优势34政府的大力支持342.4 投资必要性353 建设项目选址363、3.1 场址位置363.2 项目区的建设条件363.2.1 项目区地理位置363.2.2 自然条件363.2.3 社会经济状况40交通运输情况433.3 项目选址意见454 项目总体方案设计464.1 项目建设总体方案464.2项目定位、建设理念及目标464.3 总平面布置484.3.1 总平面布置方案48占地面积及分析494.4工程建设方案49主体工程建设49配套工程建设52工程建设投资估算525 环境保护545.1 项目主要污染源和污染物评价分析545.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析545.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析575.2 项目拟采用的环境保护标准5954、.3 环境保护措施615.3.1 施工期环境保护措施615.3.2 运行期环境保护措施63节能措施67节水措施68消防工程696项目的组织管理和劳动定员716.1工程项目管理716.2组织机构746.3人力资源756.4员工培训756.5管理机构和设置756.6劳动定员767 项目施工条件和进度计划777.1 施工条件777.2 进度计划778 项目投资估算和资金筹措818.1 投资估算依据及范围818.2 项目总投资估算828.3 资金来源及资金筹措878.3.1 资金来源878.3.2 资金筹措方案878.4 资金使用和管理888.5 投资使用计划889 项目招标899.1项目招标范围895、9.2招标单位资质要求899.3发包方式899.4项目招标的组织形式899.5项目招标方式909.6评标组织、原则及评标9010 项目经济评价9110.1 财务评价依据9110.2 财务计算9210.2.1 销售（营业）收入9210.2.2 销售（营业）税金及附加9310.2.3 成本概算9310.2.4 利润及分配9410.3 盈利能力分析9510.4 盈亏平衡分析9610.5敏感性分析9710.6 财务评价结论9811 项目社会效益和生态效益10511.1 社会效益10511.2生态效益10712 项目主要风险分析10812.1 政策风险10812.2 市场风险10812.3 财务风险106、912.4 社会风险11012.5 经营风险11013 结论和建议11213.1 结论11213.2 建议11314 附录11414.1 附件11414.1.1 企业组织机构代码11414.1.2 企业法人营业执照11414.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书11414.1.4 项目土地租赁合同11414.1.5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明11414.1.6 项目主办单位提供的其他相关资料11414.2 附图11514.2.1 项目地理位置图11514.2.2 项目总体规划平面布置图11614.2.3 项目建设部分效果图1171 总论1.1 项目背景 项目名称x7、x生态养老休闲度假区新建项目。 项目承办单位四川xx生态发展有限公司。 项目拟建地址、地点四川省内江市xx区xx镇xx村xx边。 项目建设规模与目标四川xx生态发展有限公司拟建的“xx生态养老休闲度假区”项目，位于内江市xx镇xx村xx边。项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对xx边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。充分利用xx水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生8、产（苗圃）”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗9、服务及花卉苗圃建设。 项目投资资金及效益情况项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20 %以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表1-1 本项目主要经济技术指标 单位：万元序号指 标单位数量评价标准是否可行1建设规模1.1占地面积亩2001.2建筑规模m2118402公司定员人1002.1管理人员人152.2技术人员和工人人853经济指标3.1总投资10、亿元1.53.2年均销售收入万元4577.443.3年均总本本费用万元7263.4年均销售税金及附加万元296.623.5年均利润总额万元3554.823.6年均所得税万元888.713.7年均净利润万元2666.113.8投资利润率%17.773.9投资利税率%7.903.10财务内部收益率%2112%是3.11财务净现值（I=12%）109770是3.12全部投资回收期年3.85是3.13盈亏平衡点%40.75 承担可行性研究工作的单位xx省xx环境工程咨询有限公司。1.2 研究工作概况该项目经内江市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集内江市市中区xx镇xx村11、及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于第一年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3 编制依据1、政策性依据（1）“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划；（2）智慧健康养老产业发展行动计划（2021-2025年）；（3）四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定；（4）四川省社会福利机构管理实施细则(试行)；（5）内江市社会养老机构管理实施办法；（6）财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；（7）中华人民共和国国家标准12、城镇老龄设施规划设计规范；（8）内江市城市总体规划（20212035年）；（9）国家旅游综合开发办公室印发的2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南（10）国家旅游综合开发办公室印发的关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见（12）财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法（13）省国民经济和社会发展“十五”规划及远景目标纲要（14）国家旅游综合开发项目建设试行标准【（94）国农综字第28号】（15）发改部门或主管部门批复的项目建议书（16）企业提供的相关技术资料（17）企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国13、城乡规划法（3）中华人民共和国劳动合同法（4）中华人民共和国土地管理法（5）中华人民共和国森林法实施条例（6）中华人民共和国水污染防治法（7）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（8）建设工程安全生产管理条例（9）建设工程质量管理条例（10）地表水环境质量标准GB3838-2002（11）地下水质量标准 GB/T 14848-20171.4 可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效14、果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早15、立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。2 项目背景、市场预测与分析2.1 项目背景 政策背景1、养老院相关政策背景据统计，2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办16、发200019号)、四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定、四川省社会福利机构管理实施细则(试行)、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、内江市社会养老机构管理实施办法等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）2021年， “十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划提出，十四五期间我国老龄事业发展和养老服务体系的主要任务是：织牢社会保障和兜底性养老服务网，扩大普惠型养老服务覆盖面，强化居家社区养老服务能力，完善老年健康支撑体系，大力发展银发经济，践行积极老龄观，增强发展要素支撑体系，营17、造老年友好型社会环境，维护老年人合法权益。(2) 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要:推动养老事业和养老产业协同发展，健全基本养老服务体系，大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。完善社区居家养老服务网络，推进公共设施适老化改造，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老。强化对失能、部分失能特困老年人的兜底保障，积极发展农村互助幸福院等互助性养老。深化公办养老机构改革，提升服务能力和水平，完善公建民营管理机制，支持培训疗养资源转型发展养老，加强对护理型民办养老机构的政策扶持，18、开展普惠养老城企联动专项行动。加强老年健康服务，深入推进医养康养结合。加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%，更好满足高龄失能失智老年人护理服务需求。逐步提升老年人福利水平，完善经济困难高龄失能老年人补贴制度和特殊困难失能留守老年人探访关爱制度。健全养老服务综合监管制度。构建养老、孝老、敬老的社会环境，强化老年人权益保障。综合考虑人均预期寿命提高、人口老龄化趋势加快、受教育年限增加、劳动力结构变化等因素，按照小步调整、弹性实施、分类推进、统筹兼顾等原则，逐步延迟法定退休年龄，促进人力资源充分利用。发展银发经济，开发适老化技术和产品，培育智慧养19、老等新业态。（3）2021年5月，民政部、国家发展和改革委员会印发的“十四五”民政事业发展规划提到，到2025年民政事业发展主要目标之一：基本社会服务更加有效，基本养老服务制度全面建立，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系更加完善，未成年人保护工作机制更加系统完备，地名、婚姻、殡葬等服务管理更加科学有效，普惠均等和智能精准程度同步提高。（4）2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会开幕。大会报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了养老事业和养老产业的发展方向，即“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享20、有基本养老服务”。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。（1）国家相关政策发展改革委旅游局发布的全国生态旅游发展规划（2016-2025年）提到，到2025年，以生态旅游协作区、目的地、线路和风景道为主体的总体布局基本确立，区域合作机制更加健全、合作模式日益成熟，生态旅游资源保护、产品开发、公共服务、环境教育、社区参与、营销推广、科技创新体系逐步健全，生态旅游在推动生态文明建设中作用全面发挥，国际竞争力显著提升，成为世界生态旅游强国。（2）地方相关政策旅游业被确立21、为四川省重点发展的战略性产业2021年5月7日，四川省文化和旅游厅印发了“十四五”文化和旅游科技创新规划，明确到2025年，四川将建成文化旅游强省，世界重要旅游目的地，文化及相关产业增加值再跨上2000亿元台阶，占地区生产总值超过5%，力争旅游总收入年均增速高于全国平均水平4个百分点。（3）旅游业是内江市“十四五”规划重点发展产业“十四五”时期，内江文旅将围绕四川文化强省旅游强省发展规划和内江市“加快建设成渝发展主轴中心城市，全面建设社会主义现代化内江”战略部署，着力打造产业内江、生态内江、甜蜜内江“三个内江”，并将内江打造为成渝地区研学旅游(实践)新高地、成渝地区夜间文化旅游消费集聚区、成渝22、地区全域旅游示范城市。2.1.2 项目建设的重要性和必要性1、养老院建设的重要性和必要性（1）解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家23、。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。内江市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。 （2）缓解独身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。（3）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，内江市委、24、政府也提出建设“和谐内江”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为内江市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（4）加快内江市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补内江中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的25、作用。2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。 项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要目前，川南地区是四川旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥内江市xx“水”这一资源优势，提升内江市旅游产业竞争力，优化川南地区旅游产品结构，提升川南地区在四川旅游发展中的地位。（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市26、建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施内江市都市旅游发展规划，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。（4）项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要内江作为川南地区的工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34.5%，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。而旅游产业作为第三产业的龙头产业27、和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进内江经济的腾飞。（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要目前，由于历史和人为的原因，xx水利资源破坏严重，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足”的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进xx水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是28、强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小29、康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。xx镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。该项目的开发建设将创造新的产业机遇，提高社会就业率，促进城乡居民增收；能吸引大量外30、出务工农民“返乡创业”，实现农村剩余劳动力的就地转移，减少留守儿童数量。2.1.3 项目的由来从内江老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在内江发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。 而四川省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是九寨沟、杜甫草堂、都江堰，近几年随着四川经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来了。 旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。另外，最近几年，在整理四川历史文化过程中，发现四川也是长江文明的发源地之一。除了著名的31、三星堆，5千多年的历史外，基本建设出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时长江流域的文明，充分说明了四川历史文化的沉淀的源房。从旅游资源角度讲，四川有四处世界遗产：九寨沟、黄龙、都江堰青城山、峨嵋山乐山大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区， 15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。四川的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发当中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7，比上月的增幅提高1.3个百分点。18月的社会消费品零售总额实现132、755.7亿元，同比增长13.8。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年数据）。所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。内江市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在内江市市中区xx镇xx村xx边兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对xx堤岸进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天33、然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身娱乐餐饮住宿观光旅游生产（苗圃）”于一体的景观综合体。项目一期工程建成后每年可满足500余老年人的养老需求，休闲度假游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业岗位。2.2 项目市场预测与分析2.2.1 养老产业背景据统计，2021年我国60岁以上的老年人口已经达到267亿。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就34、会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。“十四五”期间中国进入深度老龄社会；2035年之前将进入高度老龄化社会。（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达2.67亿，是世界老年人口总量的14，是亚洲老年人口的12。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要35、的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（3）目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养36、老模式应为社区居家养老。2.2.2 国内外养老产业模式1、经典案例（1）英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。（3）德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年37、住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。2、先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人38、被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。（1）国外养老社区世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采39、取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。社区照顾的主要内容包括：第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫40、卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区41、活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所老年人工作室。社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:美国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本 日本的老龄人的生活42、质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造43、养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。（2）其他养老模式在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特44、别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自45、然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛46、，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。目前在美国一些地方，“以房养老”已被许47、多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。企业48、在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟49、悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。（2）机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老50、年人群需要。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入51、住率较高。（3）社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。2.2.3 生态旅游概述生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不52、仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入53、的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、54、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的xx情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的经营模式。2.2.455、 现有基本游客结构去年内江市旅游景点共计接待国内外游客二百万人，且xx镇现有各种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节期间，接待游客近万人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了数倍。2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为56、一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目57、根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为2.33：1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1) ,这在四川生态旅游中具有普遍性。2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于2535、3645、4660三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映58、了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41、18.71、18.37和15.99，合占游客总数的7成以上（73.47）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52和8.44）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为3.40、3.06及1.70）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（90%）。显然， 游客的学历构成与相应类型生态休闲游客59、的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入3000元的占24.67、3000元的占75.33）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。2.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与xx自然景观相融合，形成了独特的水域景观群。项目建筑群以现60、代欧式为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假”特色旅游综合体，填补了内江中高端生态养老空白，必将成为内江市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。1、高级养老院 按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动内江市养老服务事业健康、快速发61、展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。 （1）打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓、四合院等，以达到“老人需要自己解放自己62、”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。 （2）量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关63、的专业医疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。 （3）注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“华西医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养64、身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。2、高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。如下是三个单元的关系结构图。生态度假区运营单元提供客源提供客源民俗文化生产单元生态农场运营单元强化顾客强化顾客开发影响力提供卖点（1）生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性（住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐）聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生65、态农家菜是由生态农场运营单元提供。（2）生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态梅林组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要发展50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态梅林则环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。（3）民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展66、文化节，如内江民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意境！项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现项目的综合市场竞争力。2.3.2资源优势项目所在地坐拥xx，背靠丘陵，拥有丰富的水域景观资源，同时，内江拥有众多著名景点，如：张大千纪念馆、圣水寺、大佛寺、罗泉古镇、高峰寺、静宁寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云顶寨等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。2.3.3政府的大力支持内江市委市政府着力打造川南城市群中心城市，成渝经济区新高地，力争67、三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2009年GDP成功超越自贡市，第一年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展，力争GDP超越泸州市。2010年内江市四川西南再生资源产业园区被选入全国首批七个示范基地之一，成为西部地区唯一列入试点示范的基地。因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。其中，旅游是可持续产业的重中之重。生态养身休闲旅游类项目受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本项目得以推进的重要保障。2.4 投资必要性综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农68、林业生态立体经济；调整川南丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设具有充分的必要性。3 建设项目选址3.1 场址位置本项目位于内江市市中区xx镇xx村xx边，距市中心约4 km。项目总占地面积约200亩，其中，一期占地70亩，二期占地130亩。土地权属xx镇xx村，采取土地租用方式获得用地，目前已办理部分土地租用手续。3.2 项目区的建设条件 项目区地理位置项目所在地内江市位于天府之国的东南部，座落在美丽富饶的xx之滨。东连重庆，西接成都，南通自贡、宜宾、泸州，北到遂宁、南充，是川东重镇、四川省规划建69、设的8个大城市之一。地理位置东经1041510526，北纬2911302。全市幅员面积5386平方公里，耕地18.56万公顷。 自然条件1、地形地貌内江市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350450米间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩与泥岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；丘间沟谷狭长平直，从丘顶到沟谷多为梯形缓坡，构成层层台阶的粮田。泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥砂土为主，这些土壤保水性能良好，抗旱力强，有利于农作物生长。土地利用历史悠久，主要以耕地为主，其他用地为园林，林地，疏林草地，城乡、居民70、用地，工矿用地，交通用地，水域和特殊用地及部分难利用土地。2、气候 内江市，受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均气温15-28，一月均温6-8，七月均温26-28，最高气温可达41，最低气温5.4，活动积温5598左右。 境内热量资源比较丰富，常年平均太阳总辐射为89.6千卡/平方厘米，年总日照时数1100-1300小时，无霜期达330天。全年有霜日数一般4-8天左右，灾害性天气以旱为主，旱涝交替出现；春夏秋冬，低温、风、暴雨时有发生，绵雨显著。全年气温有明显的冬干春旱现象，同时，夏旱伏旱的现象也时有发生。年降雨量1000毫米71、以下，多分布在夏季，约占全年雨量的60，高温期与多雨季基本一致，春季约占17，冬季仅占4。3、水文xx是市区内的主要河流，流经资中、东兴区及市中区，是市内水路运输要道，自古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。xx水流缓急交替，滩沱相间，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米秒，自然落差135.5米，平均比降4.5，水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发较大支流有资中的球溪河、内江的大清流河等。这些河均有灌溉、航运和发电之利，水能蕴藏量约3.5万千瓦可供开发。加上xx的水能资源，年发电量可达9.2亿千瓦时，现已开发的水能资源仅占可开发量的21.7。同时，由于xx纵贯南北，流域较长，支流较多，积水面广，72、雨季时容易造成洪水灾害。 水文内江市境属长江流域xx水系，xx为长江一级支流，清流河、小青龙河为长江二级支流，乌龙河入釜溪河，仍入xx。市区河段，河谷宽400m-500m,水面宽200m-400m，河流平均比降0.4%，多年平均流量317m3/s，年径流量100亿m3，年径流量变差系数（Cv）为0.21。除xx外，市区内另有大、小清流河等12条支流，其中大清流河发源于安岳县新民乡唐石坝，全长122km,在大河口注入xx，市区河段长2.5km,为常年性支流，集雨面积为1539 km2，年均径流量4.9亿m3；小清流河发源于安岳县南熏乡，全长56km，在高寺山下注入xx，市区河段9km，为常年性支73、流。xx东岸除大小清流河外，尚有椑木河、谢家河、曾家河、锅丁河等四条小支流，逢枯水年断流；xx西岸除常年性小支流青杜坳河外，尚有寿溪河、公园河、水兴河、吴家桥河、xx溪等五条非常年性小支流。4、矿产资源该市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰石、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿和煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。 内江市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定，区内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质74、构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，已探明的储量达600多亿立方米。沙金则产于xx河床沿线的资中、市中区和东兴区。 矿产资源主要有煤、天然气和石灰石，进行小量生产的有囟盐、含钾粘土矿、耐火粘土矿、铅土矿和沙金等。将来矿产资源的开发还大有前景。5、植被资源内江市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。内江由于海拔高度悬殊不大，地形多为丘陵、低山，森林植被种类、群落组成以及群落动态特征，随土壤理化性质差异呈较明显的地带变化，并在相应范围内75、，有相对的稳定性，其森林植被主要有针叶林、阔叶林、竹林、灌木林等。从用途上看，内江森林植被以用材林为主，其中面积最大的是威远县，最小的是市中区；经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林，其他还有落叶果林，如梨、苹、桃、李、杏、樱桃、葡萄以及桑林、茶林、油橄榄、棕榈、核桃、白蜡等经济林木；薪炭林是内江市农村重要的生活资料，分布广，产量高，多数可再生更新，主要树种有桤木、紫槐、马桑、黄荆等；其他还有特种用途的环境保护林、实验林、母树林、风景林、名胜古迹和革命圣地林、自然保护区林等，其优势树种有马尾松、香樟、楠木、黄连木、柏木等，主要分布在市中区、资中等地名胜古迹风景区。 社会经济状况1、行政区76、划全市幅员面积5386平方公里，现辖三县二区：市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县。111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2008年总人口425.05万，其中非农业人口84万，农业人口341.06万，耕地16.37万公顷,人均占有耕地面积0.0385公顷。2、自然资源及经济状况内江市气候和土壤条件宜于多种农作物生长，种植业中以粮、油、蔗、麻、丝、茶、果、菜等为主，也种植部分药材、棉花等，是四川省粮食和经济作物的集中产区。粮食作物有水稻，多数以栽培一季中稻为主，其种植面积为143万余亩；其次是玉米、红苕和小麦等； 经济作物主要有油菜、花生、黄麻、甘蔗等；园艺作77、物品种繁多，尤以柑桔等资源最为丰富，产量高。动物资源主要有各种家畜、家禽、及部分野生动物。家养动物包括兽类、鸟类、昆虫类、鱼类及家养野生动物。兽类中有猪、牛、羊、兔以及省量的马、骡、驴；鸟类主要有鸡、鹅、鸭、鹌鹑和鸽，其中以鸡、鹅、鸭饲养最多；昆虫类有蜜蜂、蚕；鱼类有本地种的鲤、鲫和先后引进的草、青、鲢、鳙等30余个品种；家养野生动物有水獭、鸬鹚、梅花鹿、黑熊等。野生动物，由于全市荒地山林较少，难于栖息繁殖，现仅有野生动物240多种，主要有麻雀、斑鸠、乌稍蛇、青蛙、黄鳝、泥鳅以及野猫、野兔等。全市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰厂、石砂岩、页岩、耐火粘土、78、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿、煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。内江市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定，区内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、“圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，已探明的储量达600多亿立方米。 砂金则产于xx河床沿线的资中、市中区和东兴区。目前，正在进行大量开发生产的矿产资源主要有煤、天然气的石灰石，进行小量生产的有囟盐、含钾粘土矿、79、耐火粘土矿、铅土矿和砂金等。将来，矿产资源的开发还大有前景。3、基础设施在基础设施建设中，内江统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kVA，水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；有具有环状供水系列的现代化自来水厂两座，年供水量达10万吨；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境一系列的江河治理、旅游综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。4、旅游资源内江现有旅游景区28处，旅游景点180多处。其80、中资重龙山白云峡、隆昌古宇湖两处为省级风景名胜区。资中县为成渝油墨线唯一的省级历史文化名镇。内江历史古迹、文化遗址、殿堂庙宇、禅林寺院、塔影桥虹、石刻壁画等封锁奇不有，加之众多的名人轶事、历史掌故、民俗风情、土特产品、风味小吃等构成了丰富的旅游资源。全市旅游资源按其构成，可分为自然景观、人文景观和其它旅游资源，其中人文景观、水景旅游资源在全川占有重要地位。内江市自然景观分为地景、水景、气景和生景。地景以名秀山峦为主要特色。内江属丘陵地区，山峦海拔低，登山轻松，下山愉快，绿树成荫，空气清新，名山名胜古迹颇丰，西林山、半月山、石径山、望云山、云居山等均是一批小巧玲珑各具特色的名秀山峦。资中、威远之81、间的九宫山空气清新，环境幽静，又具一翻景色，是进行野外活动和考察之所。资中白云林海、威远白牛寨森林公园是登山远望、观林海、云雾、日出的绝妙佳处。水景资源丰富。xx由西北至东南穿境而过，两岸士流众多，形似一第泊水而去的“多脚长龙”，配以繁茂的天然植被，形成悠美的自然景色。人工湖景亦多。船石湖、龙江湖、长沙坝湖、古宇湖，已开发成湖景胜地。市内的小水景、人工瀑布资源颇有名气。其中圣水寺的圣水井，重龙山的唤鱼池，隆昌大洞坎（又名鹅洞飞泉）的瀑布等闻名遐迩的天然景点。葫芦口水坝溢洪飞瀑是全省有名的人工瀑布。气景资源有白云山顶峰日照、白牛寨森林薄雾、龙江源、古宇湖等。生景资源具有浓郁的地方特色。内江是四川82、盆地主要农业区，种蔗制糖历史悠久，xx两岸蔗乡田园风光，令人心旷神怡。浅丘山峦的望云山、石径山、重龙山等地的大片古树林木是一大奇观。许多千年古树盘延缠绕，形成独特难见的自然景观。在生景资源中，已发现多处古生物化石，如资中五皇庙附近发掘的154个恐龙脚印化石等均具很高的考古、研究价值。交通运输情况内江是川东南乃至西南各省交通的重要交汇点，是四川省仅次于成都的第二大交通枢纽。交通四通八达，除航空外，铁路、公路，内河和管道运输俱全。铁路有成渝、内昆、资威、隆泸铁路纵贯南北；公路有成渝、内宜、隆纳三条高速公路在内江汇合成“T”字形，并有省道遂筠路、资泸路、隆雅路等干线公路通过，41条县道公路将全市两区83、三县串连在一起，132条乡道公路纵横交错于全市112个镇（乡）；内河航道现有10条，通航里程达416公里，有74个乡镇通水路。内河航运以xx为主，xx自西入境，流经境内四个区县、下游到泸州与长江相通。内江市境内有成渝线、内昆线、隆泸线、资威线四段计营运里程190千米，火车站19个。成渝线西起成都，东达重庆，全程505.06千米。自147.796千米处进入内江市，经资中县、市中区、东兴区、隆昌县出境，境内全长119.062千米。内江至昆明铁路自成渝线内江站重庆端道岔（220.34千米）接轨引出。境内长22.275千米，设内江南站、凌家场站。资威线自成渝线资中站重庆端道岔（190.376千米）接轨84、引出，经宋家铺抵威远县坭河。正线长29.3千米，站线长2.7千米。建桥梁3座，隧道1个，涵洞65道。目前正在建设的成渝客运专线纵贯内江全境，设计时速350公里，内江境内设资中北、内江北、隆昌北三站，其中内江北站为成渝两终末车站外最大编组站，规划内江始发至成渝两地高速列车。另外规划修建绵（阳）遂（宁）资（阳）内（江）自（贡）宜（宾）和内泸（州）城际铁路。 内江市东南连重庆市，西北靠资阳市，南接泸州、宜宾、自贡，东北通遂宁，西南与乐山接壤。成渝、内宜、隆纳三条高速公路（已通车）另有成自泸高速公路、内遂（宁）高速公路（在建），内威高速公路、资威快速通道（规划中），成（成都）广（广州）公路、川鄂（湖北85、）公路、川云（云南）公路、内宜公路纵横境内。境内国道干线（高速公路）149.2千米，国道134.3千米，省道152.2千米，县道89.3千米，跨地区县道境内段303.3千米，县内县道394.5千米。成都距内江为172公里，全程为高速公路，需时约2小时。成都城北客运中心每天都有发往内江的班车，每20分钟一班，票价为50元左右。由四川省和当地共同投资300多万元新建成的这座岸线长700多米，宽20多米的码头，是内江市建在xx边的最大客货运码头。该码头从2005年5月开工修建，到今年7月21日竣工。新建成的码头既方便了当地市民乘船、过渡和货物装卸运输，同时又集防洪、交通、城市景观等为一体。项目所在地86、距市中心约4 km，旁边有公路直达市中心。同时，项目所在地已被内江市规划为以农家乐为主题的“十里长廊”，市政府也已规划搬迁至此，预计一年后搬迁，届时还将修建两条公路直通市中心和高速公路。便捷的交通运输体系，为项目的不断发展提供了坚实的基础。项目所在地图3-1 项目所在地理位置及交通图3.3 项目选址意见综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目所选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。4 项目总体方案设计4.1 项目建设总体方案本项目总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩87、，投资4000万元，总建筑面积约11840，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。预计第四年5月全部完工投入运行。4.2项目定位、建设理念及目标1、项目定位（1）主题定位围绕xx水资源优势，突出水景特色，打造“自然水景花卉苗圃生态休闲”特色生态养身和休闲假旅游目的地，项目整体建设风格为欧式，将生态与贵族气息和谐统一。（2）88、市场定位项目目标市场可分为近、中、远程三级市场。近程市场指内江、泸州、自贡、资阳、宜宾等1.5小时近程辐射区域；中程市场指成都、重庆、南充、乐山等半日经济圈大中型城市；远程市场指国内其他区域市场。（3）功能定位以养老、商务、度假、居住及景点五大功能于一体的综合性旅游项目。（4）档次定位中高端生态顶级养生的度假天堂，整体风格为现代欧式。2、项目建设理念科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合89、理。设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的游乐、休闲、人居、商务环境。3、开发目标一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：（1）生态养老（含食宿、养身保健等）；（2）生态休闲度假（含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入）；（3）苗圃效益。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农林业的基本理念。生态休闲度假业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的90、整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。4.3 总平面布置 总平面布置方案项目坐拥xx，左右两边为堤坝和树林，其总体布置一期工程度假区沿xx边布置，二期工程花卉苗圃布置在度假区后方中间设置交通干道。一期工程具体布置为：1、度假区接待处。为保证养老区和度假区的相对独立性，分别设置两个大门，主要设计接待处、门卫室和大型停车场等。2、度假区内设置：普通老年公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾室、临江娱乐室91、活动健身室、餐厅、茶坊等。3、在度假区边角位置根据功能分区，合理布置厨房、员工食堂、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。整个度假区主要分为：一般住宿修老区、活动区、高端养身区、配套功能服务区四个板块，根据项目所在地现有情况，在尽量保留原有地理特点的情况下合理布置，注重合理功能分区。总体布局较为合理。详见附图2-项目总体规划平面图。占地面积及分析表4-1 有效土地利用分析表类型面积（）所占比例（%）备注老年标准公寓700059.12 医疗康复中心7406.25 高档四合院公寓8006.76 豪华贵宾公寓3603.04 临江娱乐室3002.53 餐厅7206.08 茶坊3202.70 活动92、健身室10008.45 厨房、食堂5004.22 门卫室等辅助用房1000.84 停车场利用空闲地总有效面积118401004.4工程建设方案4.4.1主体工程建设1、养生公寓养身公寓以xx水为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，容积率为1.5左右。采用层联体别墅、四合院、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。针对市场开发几类公寓：（1）针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务豪华贵宾公寓3栋，每栋建筑面积约120 m2；共计360 m2。 充分利用xx丰富的水资源，从xx引入自然水至93、度假区，造就大量自然水景，形成水景环绕公寓的小岛式欧式风格建筑群。（2）针对中高端消费群体市场，结合中国人对四合院特有的喜好和生活习惯，推出四合院风格的庭院式高档公寓。四合院建设两层楼，共建两个相对独立的四合院，每个庭院17个房间，每间约20 m2，共计约800 m2；既满足单个消费群体的需求，又满足家庭整体出游度假需求。（3）针对中老年人养身养老市场，推出中高档型标间养老公寓。公寓分两栋，每栋6层楼，每间约22 m2，共计98间，约7000 m2。2、医疗康复中心位于养老标准公寓内，以方便老年人平时就医需求。主要配置值班室、药房、医务室等。建筑面积740 m2。3、综合服务配套项目（1）养生94、餐厅结合xx水重点打造餐厅的生态环境，突出水景景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为xx水之味、绿色芳香素食、xx养生药膳等主题，同时可接待生日和婚宴等。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。建筑面积约720 m2。（2）休闲茶坊以休闲为主题，开展养身茶艺、茶道等文化主题。建筑面积约320 m2。（3）临江娱乐室以高档休闲为主，主要接待家庭和商务小团体为主，临江建设5栋两层小楼，建筑面积约300 m2。（4）活动健身室以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室等养身主题。建筑面积约1000 m2。（5）厨95、房、食堂建筑面积约500 m2。（6）户外庭院、绿化在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，正对xx，外围搭建观景平台，便于游客用餐之余观看xx水景。（7）停车场约1000 m2，可同时容纳100辆以上的游客车辆。4、二期工程该部分为项目二期工程，主要包括一期配套工程扩建、医疗服务及苗圃建设，占地面积130亩，苗圃地主要用于种植中高档观赏花卉植物和贵重苗圃，苗圃内、外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。既能改善该区域的生态环境，成为度假区的观景后花园，同时又能创造巨大的经济效益。4.4.2配套工程建设表4-2 辅助工程项目组成工程分类项目名称建设内容辅助工程96、给水给水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供电用电设备均为二级负荷供气天然气管道从市政天然气干道就近引入，在管道入口处设控制阀沼气池5000m34.4.3工程建设投资估算表4-3 项目工程建设造价估算表 单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计1老年标准公寓5202607802医疗康复中心1151802953高档四合院公寓103651684豪华贵宾公寓125481735临江娱乐室3815536餐厅80461267茶坊80281088活动健身室160892499厨房、食堂1234516810门卫室等辅助用房20103011停车场50106012道路7545197、2013围墙40155514绿化及景观布置2102005046015二期工程（一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设等）7000250015001100016其他配套（配电、安全、消防等）80120200合计140455 环境保护5.1 项目主要污染源和污染物评价分析 项目建设期主要污染源及污染物影响分析1、水本项目在建设期主要产生的废水为施工场地工人产生的生活污水、施工废水及车辆运输和部分冲洗机器设备等的含油废水。（1）施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m3/d，年用水850 m3/年，生活用水排放系数为0.75，则生活污水排放量为675 m3/a, 主要污染物为CODcr、NH3-N98、。类比资料可知，废水中的CODcr为25mg/L，NH3-N为3.0 mg/L；CODcr产生量30.8kg/a；NH3-N产生量3.69kg/a。（2）施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m3/年，施工用水排放系数0.65，则施工废水排放量为1625m3/a。（3）车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加油、润滑油更换等引起的含油废水泄漏，可能随着土壤渗入地下水以及地表水体中，对水体造成较严重的污染，破坏水生生态系统。2、空气污染（1）粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运输、施工机械运行、材料加工、筛分、水泥装卸及搅拌99、等，尤其是10m以下的飘尘会随呼吸进入人体而影响身体健康。根据施工布置，施工区相对较为集中，工程量较小，加之施工区周围没有村屯等环境敏感点，扬尘对周围环境影响不大，施工扬尘和粉尘污染仅对施工人员的健康有影响。（2）废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。工程施工机械多为重型机械，并以汽油、柴油为燃料，耗油量大，排放的尾气中大气污染物主要为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。这些有害气体散发到大气中，造成大气轻微污染。本工程附近居民区距离施工区较远，施工机械产生的废气污染对周围居民影响不大，但会对施工区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。3、固体废弃100、物在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑固废垃圾和工人生活垃圾。大部分建筑垃圾可回填，定点堆放，整平、覆土，恢复植被，剩余部分及生活垃圾可运至垃圾填埋场处理。4、噪声施工期间施工人员和机械设备进驻，改变了施工区内原有的宁静。在施工现场，车辆行驶、机械设备运转、基础开挖、骨料开采、钻孔以及材料加工等将产生不同声级的噪声，施工产生的噪声对施工区附近及施工车辆经过的道路两侧声环境将产生不利影响。（1）固定噪声源本工程主要施工机械有推土机、挖掘机、装载机、起重机和混凝土搅拌机等。根据建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），推土机、混凝土搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-101、75dB(A)，夜间噪声限值为55dB(A)，根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。施工区附近没有村屯，施工机械噪声仅对施工区施工人员造成影响。（2）流动噪声源交通运输噪声属于流动声源，影响范围为公路沿线居民。当车辆经过村镇时，居民生活将受到一定影响，需要采取措施防止噪声污染。表5-1 交通运输车辆噪声 单位：dB(A)施工阶段运输内容车辆类型噪声级土石方阶段土方运输大型载重车8590结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车80855、生态环境影响分析（1）施工对植被的影响工程施工对附近区域植被的影响主要是开挖、102、工程永久和临时设施占地几个方面。这些施工活动将破坏和影响该区域原有的地面植被，并对当地的土地条件产生一定的影响。（2）施工对水土流失的影响根据项目和施工布置特点，并结合工程区自然环境状况进行分析：施工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，同时也为风蚀提供了物质条件。根据土壤现状调查分析结果，部分建设地土地平整工程涉及到对山体的开挖，坡度较大，土层瘠薄，一旦开发容易发生水土流失。（3）施工对土壤环境的影响 项目的主体工程包括：老年标准公寓、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、活动室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施等永久占地会103、对土壤资源产生永久性损失，转化为建筑物；施工暂时的占地，对土壤资源的影响也是暂时的。施工开挖及平整工作会导致表土层破坏，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响。6、地质影响分析项目建设内容对地质地况要求在正常范围内。经调查分析，项目建设区地质灾害不发育，地质灾害危害程度小，危险性小。建设施工场地无不良地质作用，场地基础稳定，适宜于项目的建设用地。 项目运行期主要污染源及污染物影响分析1、废水项目运营后，生活污水主要来自厨房、洗涮间、客房部及员工生活产生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为69月，平均日接待量为500人，淡季平均接待量为100人。按生活污水人均排放量40L/d计，104、旺季平均接待人数计，则生活污水排放量为20000m3/a，其中的主要污染物为CODcr、NH3-N，各污染物排放量为CODcr产生量8760kg/a；NH3-N产生量876kg/a；厨房废水主要污染物为动植物油，油类漂浮在水体表面，影响空气与水体界面的氧交换；分散于水中的油可被微生物氧化分解，消耗水中的溶解氧，使水质恶化。因此直接排放将对水体造成一定影响。2、大气（1）厨房油烟餐饮部可容纳500人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-2001饮食业油烟排放标准规定，应安装油烟净化器对厨房排放的油烟进行处理，使油烟排放浓度达到允许排放标准2.0mg/m3。净化设施最低去除105、率85%。（2）汽车尾气本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位66辆，每日最大车流量200辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。空燃比：12：1。车辆怠速状态运行，平均耗油量为0.15 kg/min；汽车尾气各污染物浓度见表5-2，汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。表5-2汽车尾气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注CO4.072容积比HCppm1200400容积比NO2ppm6001000容积比表5-3汽车尾气排放源强计算结果CO(t/a)HC(t/a)NO2(t/a)泊车位14.021.924.43园区道路22.433.0727.09合计36.454.99211106、.523、噪声该项目噪声主要来自换热站、加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在7080dB（A）。因设有围墙，周边有大量绿化覆盖，无敏感点目标，噪声经植被及周边建构筑物吸收阻尼后，对周边影响较小。4、固废厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量为100t/a。5、生态环境影响分析项目运营后，人工景观生态类型将更趋于多样化，通过综合治理和生态建设，可有效控制水土流失。花草、乔木的大量引入丰富了植物乃至整个生态系统的种类和空间结构，从而达到保持区域环境功能的设计要求。从项目的长远发展以及整体生态功能和生态类型变化分析来看，项目的建设有利于人工生态类型的多样性。6、景观影响分析本项目107、在建筑景观设计上采用因地制宜的原则，并尽可能多的保留用地内的自然地貌，如山石等，以及自然植被；需修建围墙的建筑采用木篱，院内植草皮和铺碎石甬道，以达到与自然景观和谐一致的效果。由于度假区外与公路相接，面对河水，场地宽阔，自然山体景观较少。项目加植了大量景观植物，同时对河水岸植被和水岸进行适当清理，保证夏季植物丰富，冬季枯山水亦形成景致。因此运营期项目对周边的环境景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。5.2 项目拟采用的环境保护标准1、环境质量标准（1）环境空气：执行国家环境空气质量标准GB3095-1996中二级标准，具体标准见下表。主要污染物SO2NO2TSP主要污染物浓度限值(mg/108、Nm3)日平均值：0.150.120.30小时平均值：0.500.24（2）声学环境：执行声环境质量标准GB3096-2008中3类标准。昼间 65dB（A） 夜间 55dB（A）（3）地表水环境：执行国家地表水环境质量标准GB38382002中I类水域标准pH69、CODCr15mg/L、BOD53mg/L、石油类0.05mg/L、氨氮0.15mg/L。2、污染物排放标准（1）废气：执行大气污染物综合排放标准GB16297-1996二级标准。（2）废水：执行污水综合排放标准GB8978-1996一级标准。CODCr：100mg/L；BOD5：30mg/L；SS：70mg/L；动植物油：20m109、g/L；NH3-N：15mg/L； pH：69。（3）噪声：运营期执行工业企业厂界噪声环境排放标准GB12348-2008中的3类标准值即昼间65dB（A），夜间55dB（A）。（4）固体废弃物：执行一般工业固体废物储存、处置场污染控制标准GB18599-2001。5.3 环境保护措施 施工期环境保护措施1、水环境保护措施施工期的水质保护主要是防止生产、生活污水污染附近受纳水体及地下水。采用围堰将施工区域与旁边水沟隔开，防止生产、生活污水进入水沟。施工人员临时生活区设在水沟与公路之间，并修建防渗旱厕，定期消毒处理，严禁将生活污水随意泼洒。施工机械和车辆的检修、冲洗应在指定地点进行，检修厂内布置110、防渗集水池收集机械车辆的维修或清洗废水，采用油水分离器将废油送到有资质的部门处理，生活污水由市政部门清淘外运。施工结束后，应将临时生活区设施拆除、土地填平，并及时进行消毒处理。2、空气保护措施（1）为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执行国家环境保护总局和建设部发的环发200156号文关于有效控制城市扬尘污染的通知中的相关规定。（2）施工现场周边应设置符合要求的围挡。施工车辆出入施工现场必须采取措施防止泥土带出现场，运输车辆进入施工场地应低速行驶，减少扬尘。运送易产生扬尘物质的车辆应实行密闭运输，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。（3）混凝土搅拌站应设于工棚内，做好遮盖工作，避免111、易起尘原材料露天堆放，施工过程堆放的渣土必须有防尘措施并及时清运，竣工后要及时清理和平整场地。（4）施工场地和运输通道定期洒水，及时清扫、冲洗，防止浮尘产生。春季遇到四级以上大风天气，停止土方施工和工程，减少扬尘影响。（5）对场区进行适当的绿化，稳固路面硬化，并以吸附扬尘，促进当地的大气环境质量。（6）运输车辆和施工机械应选用优质燃油。3、声环境保护措施（1）制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间22:00次日6:00停止施工。（2）设备选型尽量采用低噪声设备。固定的机械设备与运土、挖土设备可通过消音、减震设备降低噪112、声。闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，不鸣笛。（3）按规定操作机械设备。遵守作业规定，减少碰撞噪声，尽量少用哨子、钟等指挥作业。尽量采用新技术设备，减少噪声源。（4）适当限制大型载重车的车速，应减少或杜绝鸣笛。（5）装卸脚手架时，不能随意摔扔，产生较大的噪声影响。（6）施工人员应配戴防护耳塞，并经常轮换作业以减少噪声对健康的危害。4、固体废物环境保护措施工程弃渣由施工单位统一清运或掩埋，不得随意丢弃。运输车辆要加盖苫布，防止粉尘洒落而污染环境。为方便施工人员的生活，保护施工区卫生环境，在临时生活区内修建防渗旱厕并放置垃圾桶收集施工人员日常生活产生的垃圾，及时运至指定地点，统一处113、理。5、生态环境合理布置施工场地，严格按照设计和施工规划尽量减少占用耕地，减少施工临时占地对生态环境的破坏，避免土地资源与林木资源大量减少；施工临时占地开挖前，先将表层腐殖土推至料场一侧堆放；施工结束后，立即拆除临时建筑物，对临时占地进行清理、平整，回填腐殖土，并根据实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环境得以恢复。6、人群健康保护措施施工开始前，对施工人员进行一次身体检查，杜绝传染病患者进入施工队伍；施工人员进场前应对临时施工区进行清理和卫生消毒；为了减少各种疾病的发病率，施工期间要以预防为主，做好环境卫生防护工作，保护施工人员的居住和饮食卫生条件，建立卫生防疫制度；加强饮用水源114、保护、加强食品卫生管理及施工区环境卫生管理工作；施工区应修建防渗厕所，并定期进行消毒和清理；在施工生活区，定期进行灭“四害”工作，生活垃圾定期进行清运、掩埋。 运行期环境保护措施1、废水处理措施该项目投入运营后，厨房、洗涮间、公寓及员工生活产生餐饮污水和生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为400mg/L、200mg/L、40mg/L。本项目所在地地表水域规划为III类区域，虽可处理达标后安全排放，但从生态环境保护和循环经济出发，本项目拟采用零排放方案。因此需设置专门的污水处理站对生活污水进行处理。根据项目排水及周边环境的特点，污水处理站可采取自然生态处理系统，工艺中，115、不同的自然生态处理系统的要求见表5-4。 表5-4 不同的自然生态处理系统的要求场地要求慢速渗滤快速渗滤地表渗流地下渗流湿地稳定塘土层厚度（m）0.61.50.30.60.3地表坡度（）3015151512%是10财务净现值（I=12%）109770是11全部投资回收期（年）3.85是12盈亏平衡点（%）40.75xx生态养老休闲度假区新建项目 可行性研究报告表10-5 利润分配表 单位：万元序号项目名称123456789101年营业收入4200 4200 4400 4400 4500 4500 4600 4600 4800 4800 2销售税金及附加280 280 290 290 300 3116、00 320 320 340 340 3总成本700 700 710 710 720 720 730 730 740 740 4利润总额3220 3220 3400 3400 3480 3480 3550 3550 3720 3720 5所得税805 805 850 850 870 870 888 888 930 930 6税后净利润2415 2415 2550 2550 2610 2610 2663 2663 2790 2790 7盈余公积金0 242 255 255 261 261 266 266 279 279 8公益金0 121 128 128 131 131 133 133 140 117、140 9未分配利润2415 2053 2168 2168 2219 2219 2263 2263 2372 2372 10累积未分配利润2415 4468 6635 8803 11021 13240 15503 17766 20138 22509 表10-6 现金流量表 单位：万元序号项目建设期123456789101现金流入042004200440044004500450046004600480061201.1产品销售收入42004200440044004500450046004600480048001.2加工收入1.3回收固定资产余值8201.4回收流动资金5002现金流出1500018118、721505156015601590159016181618167016702.1固定资产投资150002.2流动资金872.3经营成本7007007107107207207307307407402.4增值税金及附加2802802902903003003203203403402.5所得税8058058508508708708888889309303净现金流量-400023282695284028402910291029832983313044504累计净现金流量-4000-1672102338636703961312523155061848821618260685基准折现率12%时财务净现值-119、357218561918180516111474131612051075100812796累计净现值-3572-1716203200736195093640976148689969710977计算指标：投资静态回收期：3.85年，基准折现率12%时：净现值10977万元，投资动态回收期4年，财务内部收益率为：21%表10-7 固定资产折旧表 单位：万元序号项目折旧年限折旧率净残值原值123456789101固定资产合计1.1原值1249.5124951.2折旧费464646464646464646461.3净值124491240312357123111226512219121731212712120、08112035(1)建筑物303.00%a原值891.48914b折旧费35353535353535353535c净值8879884488098774873987048669863485998564(2)设备811.25%a原值358.13581b折旧费11111111111111111111c净值3570355935483537352635153504349334823471表10-8 总成本费用表 单位：万元序号费用项目12345678910一产品制造成本626 626 646 656 676 686 696 716 736 756 1直接原材料350 350 360 360 370 3121、70 380 380 400 400 2外购然料动力1001001001101101201201301301303直接工资及福利费130 130 140 140 150 150 150 160 160 180 4折旧费46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 二销售费用三管理费用25 25 21 21 19 19 17 17 15 15 1摊销20 20 16 16 14 14 12 12 10 10 2其它5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 四财务费用5 5 5 6 6 6 8 8 8 8 五总成本费用656 656 672 683 701 711 721 741 75122、9 779 六经营成本585 585 605 615 635 645 655 675 695 715 七固定成本125125156156156186186186205205八可变动成本531 531 516 527 545 525 535 555 554 574 表10-9 资金来源与运用表 单位：万元序号年份项目建设期123456789101资金来源1500032863286346234623540354036083608377637761.1利润总额32203220340034003480348035503550372037201.2折旧总额464646464646464646461.3摊123、消费202016161414121210101.4资本金150001.5长期贷款1.6流动资金贷款银行短期借款铺底流动资金7932资金运用1500050005000510051005200520054005400560056002.1建设投资150002.2流动资金借款2.3所得税8058058508508708708888889309302.4归还借款3盈余资金24152053216821682219221922632263237223724累计盈余资金2415446866358803110211324015503177662013822509xx生态养老休闲度假区新建项目 可行性研究报告1124、1 项目社会效益和生态效益11.1 社会效益1、解决老龄化问题，促进和谐社会建设全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。本项目的建设将有利于解决人口老龄化问题，对国家实施健康老龄化战略具有推动作用，通过实施老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐等养老内容，有利促进经济社会可持续发展和和谐社会建设，其社会意义重大。2、促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展、促进山区经济大步发展，促进旅游结构调整和新农村建125、设进程具有重要的意义和作用。项目的建设，必将增强市场竞争能力，激发客源市场潜力，游客数量将有较大增长。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加4.3元，这使相关行业收入增加是明显的。与此同时，更好地保护了得天独厚的自然资源，生态环境也能得到充分改善，更重要的是能提高一个地方的知名度，扩大对外影响，带动第三产业的发展，促进山区经济大步发展，增进人民身心健康都起着巨大作用。同时也保护了一126、个地方的人文资源，保住了一方文化，也提高了一个地方的整体水平，使人民的生活和精神上都取得了较大的提升。 3、增加就业机会，缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。根据总体规划，到2015年，本项目可直接提供就业机会300个，按照1：5的比例，它所提供的间接就业机会将达到1500，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。4、增加地方农民收入据近年情况来看，客流是逐年递增，农户的农副产品也相127、应提高了附加值，充分推动了餐饮、住宿等产业，农民的收入得到了相应的提高。随着生态旅游度假区的开发建设，居民将实现从纯旅游直接收入转嫁到旅游业收入的软着陆，地方经济收入在旅游业一块也将大大增加，特别是发展第三产业收入更是不可低估。 5、提高当地居民素质，促进社会文明发展随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取128、预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。11.2生态效益1、促进资源与环境保护项目通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，增强环保基础设施建设，这对保护和维持该区域自然生态景观和野生动物栖息环境具有重要意义。2、有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能129、充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。12 项目主要风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、社会风险、经营风险等。12.1 政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。同时该项目列入了内江市总体规划，在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规130、划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。12.2 市场风险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效131、益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：与相关的单位签订预定、预售协议。政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。12.3 财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。但目前132、我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。12.4 社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社133、会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。12.5 经营风险经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没134、有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。为规避以上经营风险，建议：加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方135、的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。 密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项136、目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。13 结论和建议13.1 结论四川xx生态发展有限公司在当地政府的支持和帮助下，拟投资1.5亿元在内江市市中区xx镇xx村xx边建设一个“xx生态养老休闲度假区新建项目”。（1）本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务137、分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。（4）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会138、效益、生态效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。13.2 建议1、由于项目投资资金较大，建议控制建设周期，以减少投资压力和投资风险。2、加强宣传，营造一种良好的养老和生态旅游文化氛围。要把现代养老模式和生态休闲旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种新型养老休闲人生观念，营造一种良好的旅游文化氛围。 3、加强员工培训，提高服务质量，增强消费者的旅游意识。4、建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议上级领导机关尽快批准项目实施，并给予一定的政策和资金支持，使项目早日发挥经济、社会和生态效益。14 附录14.1 附件14.1.1 企业组织机构代码14.1.2 企业法人营业执照14.1.3 建设单位关于编制可行性研究报告的委托书14.1.4 项目土地租赁合同14.1.5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明14.1.6 项目主办单位提供的其他相关资料14.2 附图14.2.1 项目地理位置图项目所在地14.2.2 项目总体规划平面布置图14.2.3 项目建设部分效果图