1、国家AAAA级生态休闲旅游度假区项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国家AAAA级生态休闲旅游度假区新建项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月85可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1 项目概况11.2 结论及建议2第二章 项目建设的必要性42.1 项目产生的背景42.2 项目建设的必要性42、第三章 项目开发建设条件分析63.1 项目区基本情况63.2 旅游资源综合分析与评价8第四章 客源市场分析与预测114.1 旅游市场现状114.2 旅游市场定位114.3 市场前景124.4 促销策略13第五章 规划设计方案145.1 规划编制的依据145.2 指导思想和原则155.3 性质与范围165.4 规划期限与目标16第六章 建设任务及工程项目规划186.1 旅游服务设施建设任务186.2 基础设施工程建设186.3 各景区工程项目19第七章 投资估算与资金筹措及使用计划247.1 投资估算247.2 资金筹措247.3 建设时序与资金使用计划25第八章 效益分析278.1 综合效益分3、析278.2 财务评价结论29第九章 组织机构与经营管理309.1 组织管理机构309.2 经营活动30第十章 生态环境保护与建设规划3210.1 旅游资源与生态环境保护3210.2 生态环境建设规划3410.3 旅游区环境质量达标36第十一章 结论与建议3711.1 基本结论3711.2 主要建议37附表：1.总成本费用估算表 2.损 益 表 3.现金流量表附图：xx旅游度假区区位图第一章总论11项目概况1.1.1项目名称：xx县xx水库旅游区1.1.2建设性质：新建1.1.3项目建设单位：xx县旅游局1.1.4法人代表：1.1.5项目主管单位：xx县人民政府 l.1.6建设地点与范围：xx4、旅游度假区位于xx县东北部浅山区，坐落在龙口自然保护区境内，属于小兴安岭南坡余脉。距县城23公里。库区面积37万平方米，规划面积40万平方米。1.1.7建设标准及规模建设标准为国家AAAA级旅游景区，达剑设计规模时，年接待游客为50万人次。1.1.8建设期：拟定5年。1.1.9：建设投资；项目总投资为8856万元，其中：固定资产投资8356万元；流动资金500万元。投资年度分配如下：第1年：2787.O万元，占固定资产总额的33.4；第2年：2016万元， 占固定资产总额的24.1；第3年：1391.O万元，占固定资产总额的16.7； 第4年：1359.O万元，占固定资产总额的16.3； 第55、年：803.O万元，占固定资产总额的9.5。 流动资金：500万元安排在第1年和第2年使用。 1.1.10项目主要技术经济指标详见下表1.1.1 表1.1.1 项目主要经济指标一览表序号指标名称单位数值备注1接待游人规模万人次50达产年2营业收入万元6000达产年3实现利税万元256年均数4利润总额万元2211年均数5净利润万元1481年均数6投资利润率%25按年均数计7投资利税率%28按年均数计8财务内部收益率%24税前9财务净现值万元4009.3Ic=8%税前10投资回收期年7年8.2年税前后11盈亏平衡点%2012年平均总成本万元1794年均值13年平均经营成本万元1737年均值 1.26、结论及建议1.2.1结论xx水库旅游度假区项目具有水域风光资源和森林生态景观特点，尤其必然产生的时代背景。符合国家和黑龙江省生态省建设要求，符合生态旅游产业政策和发展方向，具有建设的必要性和重要意义。该水库年代较早，属日本开拓团在此建造，历史悠久，资源独特，水域、森林生态旅游资源丰富，区位条件较好，县委县政府领导非常重视其开发建设，并将此列为近期重点项目推进。为本区旅游项目开发建设提供良好的基础条件。通过账务评价和经济、社会生态效益分析，技术指标良好，具有开发建设的可行性。因此，建议立项实施。1.2.2 建议（1） 在保护好本区水体、森林资源及其生物多样性和生态环境的前担下，合理开发生态旅游资7、源，永续利用、实现资源经济的可持续发展。(2)建设单位和主管部门应在获得批准立项后，全力进行资金筹措工作，按规划方案的要求，一方面积极争取闻家及地方相关部门的投资支持；另一方面加大招商弓资力度，广泛吸纳社会力量，积极入股参建。 (3)旅游区综合性很强，项目建设涉及许多部门，因此，主管单位和建设单位要从大局出发，协调林业、水利、国土、环保、交通等部门，合力推进建设项目的顺利实施。第二章项目建设的必要性2.1项目产生的背景 xx县政府非常重视旅游业的发展，根据国内外经济发展趋势和该县经济、社会发展的需要，县委、县政府作出了发挥资源优势，加快发展旅游业的重大抉择。在“十一五”规划中，把旅游业放在第三8、产业的突出地位。提出“立足通河丰厚的包然资源，开辟和完善旅游景区担韵建设构想：打造以xx水库景区为重点的“生态休闲度假区”，使“登山、戏水、品鱼”成为旅游的特色品牌和卖点。近年来政府在立项、资金、税收、土地、登记办照等方面实行政策倾斜，鼓励灵活多样的经营机制，为旅游业发展营造了宽松的环境。2.2项目建设的必要性 2.2.l度假区生态环境建设标准的需要 随着国家生态环境建设力度的加强，生态省建设标准的出台，对各景区环境达标要求100%，给各景区提出了新的更高要求。因此，积极开发生态旅游资源，建立新型的生态旅游区是时代的要求。 2.2.2旅游业自身发展的必然要求 当今世界，由于人们物资生活水平和精9、神文明的不断提高，人们认识到回归大自然，享受大自然的重要性，用生态文明陶冶情操。注重身心健康，可望生态旅游和清新环境是当代人追求的新时尚。因此，新形势要求旅游行业必须用新产品来满足人们日益增长的生活消费观的要求，传统旅游已不适应发展的需求，必然要求旅游业自身发展。促进旅游业进一步发展和提升，生态旅游成为旅游发展的新亮点。 2.2.3调整产业结构，振兴地方经济的需要 本区所在地是以林业和农业为主的产业区，结构单一，社会回报低，产业结构不合理，一、二、三产比例失调，加上近期林业的危困，所以，该区经济滞后。困此，调整产业结构，发展以旅游为龙头的第三产业已势在必行，这是提高旅游产业地位和振兴地方经济的10、需要。 2.2.4扩大社会再就业，增加受益群体，全面奔小康的社会需要。 xx县人均收入较低，林业职工处于困难期。因此，发展旅游业，扩大社会就业面，增加受益群体，体现旅游扶贫的功能，形成一产和三产的结合，实行“亦农亦旅”，提高当地人民的生活水平，对全面建设小康社会具有重要意义，造福百姓，安定一方，是一项民生工程。 2.2.5整合总体功能，发挥旅游资源联动作用的需要 xx县旅游资源比较丰富，但各景区景点比较分散，规模有限，内容简单，设施不全，档次不高，接待能力又低，特色不突出。 因此开发该区的水域风光和森林资源，更加丰富了全县旅游项目内容，可以产生旅游资源共享的联动效应，体现旅游总体功能，使其成为11、全县协调统一综合发展的理想旅游胜地。 第三章项目开发建设条件分析 3.1项目区基本情况 3.l.l区位条件 xx旅游度假区位于xx县东北部浅山区，小兴安岭南麓，距县城23公里，乘车不足30分钟。 地理位置在北纬4552”30”-4637”30”，东经128730-1292430”之间。 3.1.2自然条件 (1)环境优势 该区占地面积40万平方米，水面面积37万平方米，一条拦河大坝连接两山之间，坝中溢洪竖井，形似圆盘，水落井下如瀑布，声震四野。两岸青山绵延，树木葱郁，众多泉眼四季奔放，美丽的自然景观和人文景观，形成了具有龙江独特的水利风景旅游区。 山势险峻，登高俯视，东西两座山头风景独特，东有12、岩洞、西有佛掌石，登高南望，涛涛松花江和万亩粮田尽收眼底。具说侵华日军在此修建了军火库，更增添了xx景区的神秘色彩 (2)地质地貌特征 xx度假区内山峦叠嶂，森林覆盖率达97，主峰海拔高度500多米，坡缓峰低的山体多为风化沙石，那些突兀高耸，岩石裸露，苍松劲草于岩石缝隙问蓬勃而生的山体多为花岗岩石，而且山体没有风化，适于攀岩运动。 (3)气候条件 该区属大陆性季风气候，四季明显，气温和降水有骢显的季节性。春季多风少雨干旱；夏季炎热降雨集中；秋季冷凉气温骤降，并带有寒潮霜冻出现；冬季漫长严寒。月平均最高气温为242，目最高气温为355，日最低气温为一42，年平均日照时数为2484小时，年无霜期113、27天。年平均降水量600毫米，降水集中分布在68月份，占全年的64.8。年平均风速为3.4米秒，最大风速30米秒，全年强度78级以上的大风日数为19天左右。(4)动植物资源 该区动植物物种繁多。 动物资源：兽类有马鹿、梅花鹿、獐子、狍予、獾子、野猪、黑熊、野兔、灰狗、松鼠、狐狸、狼等近20多个种类；鸟类有野鸡、山鹰、山鸽、飞龙、沙拌鸡、苏雀、画眉、黄雀、腊嘴等。 植物资源：乔木类有落叶松、红松i云杉、樟子松、山杨、黄榆、白桦、蒙古栎、糠椴、紫椴、色木、核桃楸、山槐、黄菠萝、水曲抑等；观叶植物有色木槭、茶条槭；山果类有山丁子、山里红、山梨、山杏、山葡萄、臭李予、榛子、软枣弥猴桃、托盘、玫瑰等；14、食用菌类有榛蘑、元蘑、猴头蘑、黄蘑、黑木耳等；山野菜有黄花菜、蕨菜、猴腿蹄盖蕨、黄瓜香、刺嫩牙等百余种。 (5)水利资源 xx水库建于1937年曰伪时期，水生的动植物资源丰富，水面银光闪烁，清澈见底，无污染，风景秀美，湖区天水相连，繁花似锦，百鸟齐鸣，绿草如茵，碧波荡漾，形成天然的生态旅游水上风景区。xx宛如一颗明珠镶嵌在崇山峻岭之中，青山与绿水交融，水映山势、山染水色，仿佛是一幅注入天地灵气的国画。 3.1.4基础设施条件 xx县三面环山，一面临水，水陆交通比较方便，南有松花江航运流经境内100千米，与哈尔滨、佳木斯相通；北有兴隆镇至乌鸦泡镇的森林铁路，途经境内55千米；南有哈肇公路横贯东西15、，木庆公路贯穿南北。 随着时代的发展，。xx县通讯事业发展迅速，全县进入国际、国内通讯网。目前，全县程控电话装机总量144万门，程控网络遍及全县5镇3乡，同时开办了无线寻呼、移动电话、用户传真、邮政快件、邮政储蓄等业务。通讯事业的快速发展，为xx县经济的迅速发展开拓了广阔的前景。同时，也为该景区的旅游业发展提供了重要基础设施保障旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用并可产生经济效益、社会效益和环境效益的自然界和人类社会的各种事物和因素”。 根据2003年2月24目颁布、2003年5月1日实施的中华人民共和国国家标准旅游资源分类、调查与评价中旅游资源分类标准，依据旅游资源的现状，可将xx度假区旅16、游资源划分为地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、遗址遗迹、建筑与设施、旅游商品等7个主类、12个亚类和24个基本类型。 其中， 主类占全国标准数目的87.5，亚类占全国标准数目的38.7，基本类型占全国标准数目的15.5。 xx度假区的旅游资源主类比较齐全，其中，地文景观有2个亚类，4个基本类型；水域风光有1个亚类，1个基本类型；生物景观有4个亚类，8个基本类型；天气与物候景观有1个亚类，2个基本类型；遗址遗迹有1个亚类，2个基本类型；建筑与设施有2个亚类，。5个基本类型；旅游商品有1个亚类，2个基本类型。 综上，xx度假区旅游资源较全面，自然和人文资源较丰富，景观组合较佳，岩洞这一17、神奇的地貌景观，辅以森林植被及高山湖水体的衬托，青山绿水交相辉映，构成了以奇、雄、险、秀、幽为特色的森林生态景观，再加上神秘的水库等人文景观的独特魅力，使整个景区具有较高的美学和旅游价值。 3.2.3旅游资源等级评价。 . 根据中华人民共和国国家标准旅游资源分类、调查与评价中旅游资源评价赋分标准，将旅游区旅游资源进行单体赋分评价，得出该单体旅游资源共有综合因子评价赋分值。评价项目为资源要素价值、资源影响力、附加值、资源要素价值项目中含观赏休憩使用价值、历史文化科学艺术价值、珍稀或奇特程度、规模、丰度与儿率、完整性等5项评价因子；资源影响力项目中含知名度和影响力、适游剃或使用范围等2项评价因子；18、附加值含环境保护与环境安全一项评价因子。 评价项目和评价因子用量值表示。资源要素价值和资源影响力总分值为100分，其中：资源要素价值分配如下：观赏游憩使剧价值30分、历史科学文化艺术价值25分、珍稀或奇特程度15分、规模、丰度与几率lO分、完整性5分；资源影响力为15分，其中知名度和影响力10分、适游期或使用范围5分。附加值中环境保护与环境安全，分正分和负分。每一因子分为4个档次，其因子分值相应分为4档。旅游资源评价等级指标如下： 依据旅游资源单体评价总分，将其分为五级，从高级到低级为： 五级旅游资源，得分值域90分。 四级旅游资源，得分值域7589分。 三级旅游资源，得分值域6074分；、 19、二级旅游资源，得分值域4559分。 一级旅游资源，得分值域3044分。 此外还有： 未获等级旅游资源，得分29分。 其中： 五级旅游资源称为”特品级旅游资源”； 四级、三级旅游资源被通称为”优良级旅游资源”； 二级、一级旅游资源被通称为”普通级旅游资源”。 经过调查组的详细考察及广泛征求专家意见，最终得出xx度假区旅游资源质量等级评价结果，见表3.2.3。表3.2.3 各级旅游资源单体数量统计等级特品级旅游资源优良级旅游资源普通级旅游资源未获等级旅游资源数量01392 从上表可见， 本旅游区没有特品级旅游资源，优良级旅游资源较多，有13个，占旅游资源总量的54.2%，普通级旅游资源有9个，占旅20、游资源总量的37.5%，未获等级旅游资源有2个，占旅游资源总量的8.3%。 综上所述，xx旅游资源较好，空间分布较为合理，适合开展多样性的旅游活动。第四章 客源市场分析与预测 4.1旅游市场现状 xx县自1997年开始组织旅游产业，旅游者主要来自xx县及周边地区，主要以周末休闲度假为多，2010年接待国内外游客55万人次左右，其中省内游客占45万人次左右。 4.l.l国内市场现状 国内旅游市场以省内游客为主，占80左右，其中哈尔滨地区的游客占60，其次是佳木斯、伊春等地游客。以夏季漂流、度假为主；也有相当一部分的经贸旅游者。省外游客主要来自周边省市及南方地区，以夏季避暑为主。夏季游客停留23天21、的占60以上；冬季大约有60；停留34天。人均每天消费100一200元左右。 4.2旅游市场定位 根据旅游经济规律，旅游目的地的客源会因距离因素而衰减，其主要原因是旅游成本的增加。根据旅游业的发展趋势，考虑到交通、区位、文化、及旅游资源的品位等方面的情况，该旅游区近期主要客源市场麻定位在xx县及周边的术兰、宾县、方正、巴彦等县。中期定位在哈尔滨市、佳木斯市、大庆市、绥化市，远期定位在东北及其它市场。 近几年，xx县的旅游接待人数每年在几十万人次左右，居周边其它市县中等水平。省内游客占10，90的游客来自xx县及周边地区，旅游目的主要以夏季大众观光、休闲为主，其次是探亲访友，旅游时间集中在7、822、9三个月，逗留时间一般为卜2天。人均消费120元150元。大xx度假区的产品符合市场需求，xx及周边的木兰、宾县、方正、巴彦等县加上旅游人口是一个很大的基数，近期应重点开发。随着产品建设的完善和成熟，随着旅游目的地知名度的提高及旅游形象的显现，旅游市场会在此基础上向外延伸。 中期客源市场：哈尔滨位于东北亚中心地区，是国内和东南亚各国进入俄、日、韩的重要通道，也是我国东北北部最大的商品集散地，交通便利。哈尔滨是我国最大城市之一具有很高的知名度，人称“东方小巴黎”。其冰雪旅游、滑雪、城市风光、历史文化等旅游产品具有市场影响力，尤其是“冰雪大世界”名扬中外。每年吸引千万国内外旅游者来此观光旅游，是23、我省旅游中心和旅游集散地，具有极大的辐射功能。 远期客源市场：省内其它地区客源市场。并不排除国内其他地区市场，但这部分是微乎其微，比例会很小。综上所述，旅游客源地定位在这样一个区域。 ， 一级客源市场(基础客源市场)： 木兰、宾县、方正、巴彦。 二级客源市场(辐射客源市场)： 哈尔滨市佳木斯市、鹤岗市、绥化市及周边市县。 三级拓展市场 省内其他地区市场及国内市场 我们认为，这种市场定位比较实际客观，从建设分期看，近期是建设发展阶段；旅游市场处于唐动和发育期，这一阶段的旅游产晶尚未形成影响力，应以近距离开发为主。中、远期是完善成熟期，产品已占有部分市场份额，影响力提高，远程旅游者会慕名来访，形成24、远程客源市场。 4.3市场前景 该区资源条件决定了所开发的产品能够适应客源市场的需求。旅游资源呈现自然与人文相结合的特点。自然资源总体评价是体量大，品位较高。 总体特征是：天水相连、林海浩荡，四季交替，景色各异。资源的独特性为客源市场提供了基础。 综上所述，xx度假区旅游客源市场潜力巨大，前景广阔，现实的旅游者和潜在的旅游者都具有极大的市场空间。 从年龄构成上看，青年人会多一些，这里的旅游资源有山、林、水，具有生态性和知识性，较适合青年人旅游，尤其适合青年学生到此进行爱国主义的教育和科普知识。从文化结构方面看，来此旅游的旅游者的文化层次会高于一般的旅游区。原因是该旅游区不光是一般性的观光，还具25、有历史意义、森林生态、植物等方面的知识。高知识的旅游者在追求旅游的趣味性、舒适性等方面的同时，更加追求知识性，通过旅游来增长知识，丰富阅历。从旅游者的职业构成看，xx度假区是一个功能完善适合大众型的旅游区，因此，旅游者的成分会呈现多样性，工人、农民、企业管理人员、学生、服务销售贸易人员、离退休人员等都会光顾，旅游的形式也会多种多样。 4.4促销策略 1.实旌旅游促销工程，开拓休闲旅游市场。市场的开发在于宣传和认知。加大宣传力度，扩大和提高景区的知名度是旅游市场发展的主要手段。应利用各种媒体，采取各种方式，扩大社会宣传，提高其影响力和知名度，使广大游客知其名、观其景，有所获。 2.确定大旅游的宣26、传目标和促销方案。 把该区与xx县其它景区的旅游产品捆绑在一起，形成统一的产业链条，确立大旅游宣传目标和总体促销方案，以产生整体效应。 3.利用每年一度的旅游宣传日，广泛宣传xx旅游度假区，提高知名度。 4.利用各种新闻媒体，采用多种有效形式和手段，积极开展多样化的国内外宣传促销活动。 5.设立宣传广告牌，建立度假网站在主要交通道口设立广告宣传牌，使人进入此地便知其景。加入全省或国家旅游信息网络系统，扩大影响和市场营销范围。建立xx旅游度假区和整个xx县生态旅游盼市场体系。国家旅游局，2000年； 、哈尔滨市旅游业发展总体规划，2003年，哈尔滨市旅游局；堕尔滨市生态市建设规划，2002年，哈27、尔滨市人民政府；xx县旅游业发展总体规划，xx县人民政府，2003年。xx县提供的有关资料及图纸。 5.2指导思想和原则 5.2.1指导思想坚持以邓小平旅游经济理论为指导，以满足人民日益增长的旅游需求为目的，以xx自然旅游资源为依托，运用生态旅游学和景观生态学原理，树立资源环境价值观，统筹规划，协调发展。在保护好区域资源环境的前提下，寓保护于开发之中，以人为本，发挥优势，突出水域风光旅游的特色，打造精品，体现人与自然的和谐统一。建立xx旅游度假区的新形象，依靠旅游管理机制创新，建立健全科学管理制度，提高旅游服务质量和档次。经过5-6年的开发建设，使xx景区达到国家AAA级旅游区质量等级标准，成28、为我省水利旅游示范区。从而带动xx县及周边地区社会经济与生态环境的协调持续发展，为实现“旅游兴县”做出新贡献。5.2.2基本原则(1)持续发展的原则 良好的生态环境是该区可持续发展的基础条件，在旅游规划中，保护应作为旅游资源开发的首要原则。正确处理旅游开发与环境保护的关系。坚持以先进的文化和良好的生态环境吸引旅游者，引导旅游者热爱自然，珍惜环境，努力作到人与自然的和谐统一。设计和控制旅游区内的各种建筑物和旅游设施的位置、材料、造型、色彩、体量等方面，提倡布局科学化、造型景观化、色调自然化、设施生态化、体量合理化，反对过度人工化的倾向，创造一个自然、和谐、洁净、有序的景区环境。在可持续发展的前提29、下，正确处理好保护与开发的关系，保护与开发并重，作到在在保护中开发，开发中保护，相互促进，共同发展。资源作到合理开发，永续利用，实现旅游的可持续发展。(2)坚持突出特色 打造旅游精品原则 特色就是差异。旅游者的共同心理就是追求差异，有差异的旅游产品才能满足旅游者的好奇心，才能有市场。最终取得经济效益。应充分利用xx旅游度假区的特色资源优势，着力设计水利旅游区的精品，使其成为“着眼点，“热卖点”，形成市场影响力。(3)市场导向原则。 注重市场开发建设，由近致远，注重实际效果。同时，景区的开发建设应坚持重点，分期推进，滚动发展。 (4)坚持经济、社会和生态效益统一的原则。 应在社会效益和生态效益优30、先的原则下适时开发旅游资源，追求经济效益，以双赢作为旅游发展的最高目标。因此，应追求短期效益和长期效益的统一，不能以牺牲环境为代价去追求经济效益。 (5)坚持旅游六要素统筹安排的原则 按照旅游经济规律的要求，实行“行、游、住、食、购、娱”六要素的统筹规划，协调发展，合理确定规模和数量。同时作到硬件开发与软僻：建设并重，旅游基础设施建设与人才培养、技术培训与科学管理同步进行。5.3性质与范围 xx度假区是以水域风光资源开发为重点，以自然风光为依托，开发休闲度假、科普教育、森林旅游等旅游产品，经过开发建设，使其成为集生活体验、游览、休闲度假于一体的生态度假区。规划面积乌拉浑河龙口林场的交汇处，、以31、xx水库为核心，向周边山岭延伸，总面积为40万平方米。5.4规划期限与目标5.4.1规划期限本规划期限为12年近 期(20ll-2015)开发建设阶段 中远期(2016-2020)全面发展阶段5.4.2规划目标 近期(2011-2015)开发建设阶段(1)建设目标：主要任务是成立旅游区组织管理机构，对景区进行规划设计，建设必要的接待服务设施和旅游区内、外部交通和水、电设施，形成部分接待能力并有经济收入。 (2)接待游人规模及创收目标：到，第2年接待游人225万人次，人均停留时间为15天，人均日消费100元，旅游收入2250万元。 (3)力争将景区建设成国家AAAA级旅游景区。 (2013-2032、15)全面发展阶段 (1)建设目标：在第一阶段的基础上，景区内的基础设施进一步完善，环境更加优美，接待能力进一步增强，随着知名度的提高旅游市场进一步扩大，经济效益明显增强。 (2)接待游人规模及创收目标：到2015年接待游人50万人次，人均停留时间为l。8天，人均日消费120元，旅游收入6000万元。第六章 建设任务及工程项目规划根据本区旅游项目设置，现将旅游服务设施、基础工程设施和四大景区建设项目规划如下： 6.l旅游服务设施建设任务6.1.l旅游食、宿接待服务设施 l.游客服务中心4000平方米。 2.别墅：lO栋2000平方米，风格各异造型。 6.1.2购物设施 在游客服务中心区设置一处33、综合性旅游商店购物超市。 6.1.3医疗、救护设施 在中心服务区设置“救援中心”负责医疗、安全和救护设施。 6.1.4导游标志 在区内设置导游图、景区简介、知识性标牌、宣传性标牌、警示性标牌及安全规定性标牌等。6.2基础设施工程建设供水工程建设；1、打深井6眼和机泵配套共ll台套；2、建蓄水池2座，消毒问2处； 3、供水管线：干线1000米，支线2000米。排水工程 1、排水管线：干线1000米，支线2000米； 2、建污水处理站一处200平方米，污水处理设备l套，Sw系列一体化污水处理系统。供电工程及电讯设施 1、变压器5台；2、地下电缆10KM；3、电话100部；IC、IP卡式电话亭8座。34、供热工程设施 本区供热设施全部采用电热膜，面积为4000平方米。环保工程及设施1、垃圾箱 20个2、垃圾焚烧炉 2台；3、生态厕所 5座；4、太阳能热水装置20套：5、环保监测系统l套。交通道路工程 1、哈肇入口水库 三级路面15.OKM；2、游步道 沙石路面20 KM；3、环湖公路 砂石路面20 KM；4、停车场 生态型5000平方米；5、修洗车房：200平方米。63各景区工程项目6.3.l游客服务中心区l.大门1座；2宾馆4000平方米设在游客中心区内6.3.2滨水游览区l.观光塔1座2水上乐园戏水设施3.文化园 2000平方米4垂钓场垂钓场600平方米5.码头 1000平方米6游船 2035、条7沙滩浴场1000平方米633山林体验区l.桃花园2.观景台3.文化广场4.桃花溪桥5.桃花石刻6.登岸穷林7.亭、台、阁6.3.4景区内其他旅游设旋建设、详见景区旅游工程项目及投资估算表；附；6-l基础设施工程建设项目投资估算表，6-2项目建设投资估算表表6-1 基础设施建设工程项目投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称规格、型号、结构形式单位数量单价金额备注一交通道路28801哈肇入口-水库三级Km1512719052游步道砂石Km20153003环湖公路砂石Km20306004停车场生态型平方米500015075二给、排水工程244（一）给水工程1321打深井眼62.5152机泵台套36、117.0773建储水池座25.0104消毒间间22.555给水管线25.6干线m1000200/米20支线m200028/米5.6（二）排水工程1121排水管道干线m1000460/米46支线m2000250/米502污水处理厂400吨/日处理平方米200800/平方米16三电力工程210序号工程或费用名称规格、型号、结构形式单位数量单价金额备注1变压器100KW台52.0102地下电缆Km10200四电讯工程361电话部100200元/部22IC/IP卡式电话亭座80.543无线电接收塔个21530五环保工程2211垃圾箱个200.0512垃圾焚烧炉台25.0103生态厕所座58.040437、污水处理设备套225.0505太阳能热水装置套201206环境监测系统套1100.0100合计3591表6-2 建设项目投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称结构形式单位数量单价金额（万元）备注一游客服务中心10301大门座130302接待中心平方米40000.251000二滨水游览区7401观光塔座180802水上乐园形式各异207.01403文化园石、木、土制平方米10000.121204垂钓场平方米300505沙滩浴场平方米10001006码头2007游船条2050三度假别墅区8301森林浴处1202标志景观处11001003别墅区石、木、古朴栋10707004观景台石、木结构平方米238、000.0510四山森体验区7271桃花园1002观景台1003文化广场1604桃花溪桥625桃花石刻1506登岸穷林557亭、台、阁处5100五景区绿化195六景区内其他游憩设施180合计3702第七章 投资估算与赘金筹播及使用计划 7.1投资估算 7.1.l估算依据(1)黑龙江省建筑工程概算(预)算定额；(2)哈尔滨市建筑工程实际造价；(3)设备投资通过厂家询价确定；(4)国家和黑龙江省现行财税政策；， (5)黑龙江省及哈尔滨市旅游景点、景区建设的实际经验：(6)xx县实际工程造价标准； (7)本景区规划设计的全部工程内容； 7.1.2资金估算 (1)固定资产投资估算 依据第五至第十章规划39、设计的工程项目内容，通过7-l固定资产投资估算表的估算，项目固定资产投资为：8356万元；其中：建筑工程费用： 5078万元，占60；设备费： 2215万元，占25；绿化： 375万元，占4；其他费用： 583万元，占6；预备费： 365万元，占4；建设期利息： 115万元，占1。(2)流动资金考虑项目建设单位实际情况，流动资金按500万元计；本旅游区项目总投资为：8856万元。7.2资金筹措7.2.1固定资产投资资金筹措(1)申请国家、省、市主管部门旅游专项发展资金的支持3500万元(主要用于旅游交通和环保项目)，占42； (2)银行贷款(旅游贴息贷款)2000万元，占24； (3)企业自筹40、1000万元，占12 (4)社会集资入股参建投资1850.0(旅游景区、景点建设和服务设施等)，占22。 7.2.2流动资金筹措 (1)企业自筹250万元，占50： (2)银行贷款250万元，占50。 7.3建设时序及资金使用计划根据工程项目对实现旅游功能的重要性和配套性，本着先重点，后一般的原则将固定资产投资使用计划安排如下见表72开发建设时序与资金使用计划表，本项目开发建设分5年进行(第1年-2015年)。 1.建设期第一年(第1年)；2787万元， 占33.4： 2.建设期第二年(第2年)：2016万元， 占24.1： 3.建设期第三年(第3年)； 1391万元， 占16.7： 4.建设41、期第四年(第4年)：1359万元， 占16.3。 5.建设期第五年(2015年)：803万元， 占9.5表7-1 固定资产投资估算表 单位：万元序号工程或名称工程建设费设备购置费其他合计占%一工程设施费（一）基础设施2511108035911交通道路240048028802给、排水工程362082443电力工程551552104电讯工程2016365环保工程221221（二）服务设施236796033271游客服务中心73030010302滨水游览区6001407403度假别墅区5203108304山林体验区517210727（三）其他游憩及绿化200175375小计507822157293二42、其他费用（X8%）583583三预备费（X5%）365365四利息115115总估值8356流动资金500.0总投资8856第八章 效益分析 8.l综合效益分析 本区规划建设项目实施后，将实现经济、社会、生态三大效益协调发展和同步增长的目标要求。 8.l.1生态效益 按照生态旅游区的标准要求进行建设在优先保护生态环境盼前提下适度开发，使其与自然和谐共处，通过环境保护措施和生态建设，将会有效地保护和保持本区的生态环境，取得良好的生态效益，这乃是本规划的主要目标之一。其生态效益：(1)有利于保持周边林地、湿草地及生物多样性的生态功能祁作用；(2)有利于保护xx的水资源和水土保持；(3)有利于保持周43、边农田生态系统不破坏，形成高效益生态农业，成为本旅游区的绿色食品基地。 (4)有利于本旅游区及周边的环境保护，调节气候、净化空气、使垃圾废弃物进行无害化处理，以保持旅游区的环境质量。使其成为生态旅游区示范区。 8.1.2社会效益xx度假区的建立，将产生广泛的社会效益：(1)该景区达到设计能力时，计划年接待游客规模30万人次，为社会提供了理想的水域森林旅游地，使广大游客既游出快乐，也游出知识和责任，受到爱国主义的教育。(2)xx的开发建设可为当地农民及林业工人提供直接就业的机会。旅游产品的开发还可间接带动其他相关产业的发展，扩大就业范围，为旅游服务业的发展扩大了空间，增加受益群体，提高社会的稳定44、性，促进小康社会的全面实现。 (3)在深化林业经济及农村改革的进程中，有利于产业结构的调整，促进第三产业的发展，使大地居民及林业经济将有了新的经济增长点。 (4)可以促进当地林区的物质文明、精神文明和生态文明建设，对安定社会繁荣地方经济将产生重要作用。 8.1.3经济效益分析； (1)旅游经济收入 接待人数 根据国家AAAA级景区年接待旅游客规模的人数要求，本旅游区的达产期接待规模应为50万人次年。考虑到本县旅游业的发展，本区分流游客人数也会逐年增长。因此，达产期前也会有一定的人数负荷，分别按10、20、40、60、80汁算，从第1年起至2015年达到50万人次的接待规模。 游客人均消费水平 45、根据我省及哈尔滨市周边类似景区的消费水平调查考虑今后生态旅游发展趋势，人均旅游综合消费以120元计。 旅游经营时间 根据本区的气候和自然环境条件，每年6、7、8月份为旅游旺季，4、5、9、10月份为旅游平季。又考虑拟建滑雪场，可以延长冬季滑雪旅游时间。因此，本旅游区的旅游时间每年按200天计算。 经营收入及税金估算 达产期(201 12015)50万人次年，人均旅游综合消费为120元计算，则每年旅游经营收入为6000万元。销售税金及附加费按经营收入的6计算，则每年销售税金及附加费为256万元。 (2)经营成本费用估算 总成本费用 A.外购原材料：每人外购原材料费按45元计算，则为1350万元：46、 B.外购燃料，动力费：按年耗电450万度；耗燃料1000吨计算，则共需440万元。 C.工资及福利：按职工月工资500元计，200名职工，福利费按工资总额的12提取，则每年为135万元； D.修理费：按工程总投资的1计取，则为64万元； E.折旧与摊销：土建工程残值率取10，按20年折旧；设备残值率取lO，按15年折旧；无形资产按5年滩销则每年折旧费为30万元，摊销费为15万元。 F.利息支出：固定资产建谭期利息和流动资金贷款利息按年利率5。76计算，则为11专万元； G.其他费用：按相当于工资及福利的200计取，则每年为268万元。 经计算得出总成本费用年均为：1794万元。其中： 固定成47、本：523万元； 可变成本：1271万元；t 经营成本：1737万元。 (3)盈利能力分析 经损益率分析和现金流量计算，项目财务盈利指标如下： 投资利润率：25； 投资利税率：28； 投资回收期： 所得税前：7年 所得税后：8.2年。 (4)盈亏平衡分析 按生产能力利用率计算的盈亏平衡点为： BEP：=年固定成本营业收入-可变成本-销售税金=5234260-1271-256=20通过盈亏平衡分析说明，该项目达到设计能力的20时，即可保本。由此可见，该项目具有一定抗风险性。 8.2财务评价结论综合分析：该项目投资利润率、利税率、财务净现值、投资回收期和盈亏平衡分析等各项经济指标良好，具有较好的盈48、利能力和一定抗风险性，具有财务可行性和经济效益。建议立项实施。(详见附表1.总体成本费用估算表、表2损益表，表3现金流量表) 第九章 组织杌构与经营管理9.1组织管理机构 9.1.1成立xx度假区管理委员会。建议由xx县主管县长任管委会主任。由xx县林业局、水利局发改委、电业局、环保局、建设局、旅游局、农业局、交通局等部门等共同组成。管委会办公室设在xx县旅游局，在管委会领导下开展该区旅游发展建设和管理工作。并成立xxxx旅游公司，具体负责经营管理业务。 9.1.2公司机构及人员设置：总经理1人、副经理2人、财务人员3人、旅游业务(科)室lO人、行政后勤部lO人、安全保卫科lO人、医疗室3人、49、餐饮客房管理人员51人、导游员lO人，计lOO名管理人员。再加各景点服务人员，共计200人。 9.1.3研究制定xx县xx度假区管理办法和“景区、景点管理实施细则”。加强法制制度建设和科学管理，规范旅游企业的经营行为和游客旅游活动。 9.2经营活动 9.2.1项目管理 1.遵照”三同时”的原则，对旅游区建设项目进行环境影响评价，按项目管理程序申报立项实施。 2.采取灵活的管理机制，实行立项招标制度。 9.2.2投产后的经营管理 1.坚持自主经营，自负盈亏的方式，把项目管理引进市场经济管理轨道。 2.资源环境保护与管理， 坚持“谁开发，谁受益”的原则，加强对本景区资源环境的管理与保护，把开发建设50、与保护落实到承包人头上。 3.公司业务室安排指定专业技术人员负责对全xx景区资源环境的观察、监测、研究和管理，并配备专职巡视员，负责景区内的生态环境保护与管理工作。 4.旅游人才的培养与管理 积极开发和引进旅游专业人才，定期举办各种培训班，加强旅游专业技能培训，形成适应现代旅游发展的科学管理和优质服务的高素质专业队伍。 5.发挥政府的主导作用，加强对景区的管理。 (1)政府主导是优化生态旅游管理的前提； (2)实行“依法治旅”，建立各项规章制度； (3)加强对旅游规划的实施和推进力度，创造优惠条件，保障规化项目建设和经营目标的实现。 6.加强对生态旅游区承载能力的管理。 旅游承载量管理是管理的51、一种技术手段，保证本区环境质量不下降，达到国家关于旅游区的生态环境标准，达标率为100。 7强化财务管理 在度假区管委会的统一管理下，实行分项，分区承包，独立核算，自主经营，自负盈亏。做到依法纳税，遵纪守法，建立严格的财务管理制度，”执行财会法杜绝浪费和不法行为 。 第十章 生态环境保护与建设规划 景区的生态环境保护与建设，为本区旅游业的可持续发展提供可行性。 10.1旅游资源与生态环境保护 生物资源保护 1.植物资源保护 xx度假区的植被类型主要是天然次生林和人工林。应采取以下相应保护措施：(1)科学管理：由林业技术人员进行森林管理工作。 (2)增加森林覆盖率：森林覆盖率是生态环境一个重要指52、标，通过植被补偿、绿化等各种手段增加森林覆盖率。 (3)森林防火：健全旅游区防火体系，防火期严禁任何形式的用火，旅游区内禁止吸烟；配备高倍望远镜负责旅游区火情监测；设置多台风力灭火机及灭火器。认真做到早预防、早发现、早扑灭的防火要求，严防森林火灾对大面积林木的破坏，从而降低旅游景观价值。 (4)清除垃圾和废弃物，从而把火灾和虫害的危险降到最低点。 (5)坚决打击滥挖乱采、兜售贩卖珍稀药用植物的违法行为； (6)设计旅游公路、游步路和旅游项目时，在可能的情况下，要尽可能地减少树木的砍伐和植被的破坏，主要景点的观赏可借助架空栈道以减少对植被的伤害。 (7)定期进行植物资源的调查，了解资源的变化情况53、。 2.动物资源的保护 (1)严格执行中华人民共和国野生动物保护法等国家有关法律、法规，在旅游区范围内及周边地区，严禁任何形式的狩猎活动。对非法狩猎者、盗猎者要依法处理。 (2)划定一定区域严禁游人进入，采取改良生境等办法创造野生动物繁殖、栖息的良好环境，逐步扩大野生动物种群。 (3)严禁捕蛙、捕蛇等，也严禁在非垂钓区垂钓，增加野生动物物种多样性和生态系统多样性。 (4)加强森林保护和集约经营水平，为野生动物生存和栖息创造有利的生态环境。 (5)定期调查野生动物资源的分布及消长情况。 (6)旅游区应制定相应的野生动物保护措旋，以实行长期有效的保护。 10.l.2景观资源保护 (1)严禁在区内采54、石、挖土、开荒种地等破坏森林景观的活动。 (2)在旅游区保护景观资源的前提下，适当建设有助于增添景致、方便游客休息、观赏的景点，并融入一定的文化内涵，使之与旅游环境协调。 (3)设地下电缆，以免高架线破坏景区风景。 (4)垃圾箱、指示牌的造型以仿树桩、仿树枝、仿树皮等为好，易与环境协调。 (5)游步道、栈桥、小桥的设计要因地制宜，材料以自然山石、木材为主，形成自然天成的景观特色。保护设施要简单，与环境协调。 10.1.3生态环境保护 (1)山体地貌 xx度假区开发建设中严格注意原始地形地貌的保持，任何构筑物、建筑物及道路、停车场的建设都要尽量减少对原有地形地貌的破坏。在景点及岩洞附近，禁止一切55、采摘野花、山野菜活动，更不允许任意在石壁上刻字、取石等活动。 (2)水体 xx水库不设污染水质的娱乐项目，周围的农田果园要限制使用残留余毒、难于分解的农药，同时，也要限制化肥的旌用。要防止别墅区及游客中心区的污水直接排入河中。 (3)大气 旅游度假区必须使用清洁能源，严格控制大气中的含酸量、含硫量，建议使用天然气、电、太阳能、风能等。旅游区内使用环保型车辆，服务设旌制冷采用无氟型。各景区服务区控带4烟花爆竹的燃放及周围农田的烧荒行为。结合实际，增加森林覆盖率，加强绿地建设，减少裸地，降低粉尘污染。建立环境质量监督网，建立严格的奖惩制度，确保大气污染防治法和空气环境质量标准等法律法规的执行。(456、)噪声 在旅游区内要减少、消除噪声声源，以免影响动物的正常活动和生长、繁殖。度假区要限制烟花爆竹、音响、机动车、广播等，严格执行国家噪声环境标准。在重要景区建立复合型绿化噪音屏障，有效减少噪音污染。一切游艺活动、严禁播放高频率音乐，全面控制游人集中活动区的噪音。 10.2生态环境建设规划 生态环境的保护是保护工程的重中之重，但要保证生态旅游资源的可持续发展，必须加强生态环境的建设。 10.2.1对旅游区中的动植物资源及旅游区内的环境质量进行长期定位监测，定性、定量研究与评价，以保证旅游业的可持续发展和环境质量的稳定。 10.2.2度假区内采用型煤、燃气、电能、风能、太阳能等清洁能源取暖做饭，防57、止空气质量下降。 10.2.3在景区内提倡徒步旅游，近期限制机动车辆进入，远期禁止机动车进入，引进绿色环保型大巴或以畜力车为主，以减少机动车尾气对大气质量的影响。 10.2.4旅游垃圾治理 方法1：游客进入各景区时，倡导游客每人领取一个印有景区标志的可再生型纸袋，+在出景区时，将垃圾交给垃圾回收站统一处理，并对将垃圾带回的游客给予相应奖励。固体垃圾站由一组分类存储罐组成，严格实行垃圾的分类存放(生物垃圾、塑料、玻璃、金属分开)及转运，并需向游客做相关说明。 方法2：尽量使游人少带产生垃圾的物品上山或进入水上娱乐区，做到定点投放垃圾，在游人相对集中的区域内要设置垃圾箱，桶、袋，严禁乱堆、乱放、乱58、倒，组织专门清洁人员清理垃圾，并进行垃圾分类，按环保部门的要求定点进行分类处理。尽快建立卫生管理范围责任制，制定旅游区卫生管理制度及处罚办法，建立健全卫生管理制度，使垃圾处理做到系统化、无害化、责任化。各景区内的旅游垃圾要有统一的或各自独立的垃圾处理系统，如垃圾焚烧炉，进行垃圾的无害化处理及相应的回收利用。 10.2.5加强生态环境自净能办的建设，增强其自身调节能力。 10.2.6在景区、景点建设过程中，要注意生态保护和建设完工后的环境修复工作，将环境影响和破坏降到最低。 10.2.7各景区游客服务中心区内裸地应全面绿化，减少粉尘对环境的危害；雪道要进行夏季维护，大量种草，防止水土流失，提高景59、观效果。 10.2.8景观建设要以乡土植物为主，形成本土的植物游色。 10.2.9要严格旅游区内项目建设的审批手续和环境影响评价制度，不能批准有可能影响环境质量和自然景观的项目。 lO.2.10粪便处理 根据各景区、景点的总体设计，在景点和游人集中的地点设置高科技环保型公厕，严禁随地便溺。对粪便要定期清理，并运出景区用做肥料加以利用。在进行清理时，要注意避免污染周围环境及水源。10.2.ll生活污水处理 各景区生活污水是水质污染的主要因素，在设计施工和管理上，坚持主体建筑与排污抬理设施同麦进行的原则，并作为工程验收的一个主要内容。区内设立小型污水处理系统，采用生化结合的方法进行处理，使污水排放60、符合国家标准要求(第九章已做说明)。严禁将垃圾和纸屑丢入河流水系，污染水源 lO.3旅游区环境质量达标 本旅游区为生态型旅游区节因此，要按照国家和生态省建设标准，加强对本旅游区生态环境建设与保护，力争在资源环境安全指数、心理环境健康指数和环境质量达标指数三个方面指标合格达标。 10.3.1资源环境安全指数是指不破坏国家和地方重点保护的珍稀濒危动植物资源；不存在资源环境安全隐患的生态旅游活动，满足这两项要求为合格。 10.3.2心理健康指数是指游人心理可以承受的游客容量，通过对景区的环境容量测算得出，不超过环境容量的承载能力为合格。 10.3.3环境质量达标指数是指水、气、噪声、固体排放的达标情61、况，全部达到标准为合格。 以上三项指标全部合格为达标，符合国家关于旅游区环境达标率为100的目的要求。第十一章 缩论与建议 ll.1基本结论 xx旅游度假区开发项目符合国家产业政策和生态旅游发展方向，对国家祁县域经济发展具有重要意义。 项目建设具有环境资源保证和水力资源支撑，并有独特的吸引力，市场需求比较热，建设条件具备。 预测综合效益良好，财务分析可行。具有经济效益、社会效益和生态效益协调持续发展的开发前景。因此，本项目建设是必要的，可行的。 11.2主要建议 1.项目建设单位和主管部门，应千方百计落实开发建设资金，实行“双轮驱动”，一是力争国家关于发展旅游业的专项资金的支持；二是加大招商弓62、资力度，广集社会资金，为立项后按期实施提供财力保证。 2.对区内森林资源及其生态环境加强保护，景区开发建设要按生态建设标准和要求，依法进行管理。 3.发挥政府主导作用，通过市场化运作方式，择优选定项目施工队伍，确保景区、景点建设的高起点、高标准。 4.加强旅游专业人才的培养，提高服务管理水平，争取与国际接轨。 5.加强对xx旅游度假区特色的宣传力度，增强知名度和影响力，扩大旅游市场，增强经济效益和发展能力。附表1总成本费用估算表 单位：万元序号 年次项目建设期投产期达到设计能力经营期合计年均123456789101112生产负荷（%）0010204060801001001001001001外购63、原财001352705408101080135013501350135016502外购燃料、动力0044881762643524404404404404403工资及福利费001341341341341341341341341341344修理费00646464646464646464645折旧费00303030303030303030306摊销费00151515151515151515157财务费用（利息等）0057.557.5000000007.1其中：利息支出0057.557.5000000008其他费用002682682682682682682682682682688.1其中：土地费用0064、00000000009总成本费用00690927128515851943230123012301230123011793517949.1其中：固定成本0051156956951151151151151151151152305239.2可变成本00179358716107414321790179017901790179012709127110经营成本0064582511831540189822562256225622562256173711737附表2损益表单位：万元序号 年次项目建设期投产期达产期合计年均123456789101112生产负荷（%）0010204060801001001001065、0100产品销售收入006001200240036004800600060006000600060004260042602销售税金及附加00367214421628836036036036036025562563总成本费用00690927128515851943230123012301230123011793517944利润总额00-12620197117992569333933393339333933392210922115所得税00-42663205948481102110211021102110272957306税后利润00-841356511205112122372237223722366、722371481314817特种基金0000000000008可供分配利润0-8413565112051721203722372237223722371481314818.1盈余公积金10%0-8.414651211722242242242242248.2应付利润5%0-4.27336186112112112112112累计未分配利润0-72425951618308149826883878410685125864918449181. 投资利润率=年均利润总额/总投资=2211/8856=25%2. 投资利税率=（2+4）/总投资=256+2211/8856=28%3. 盈亏平衡点：BEP=年67、固定成本/（营业收入-年可变成本-销售税金）=523/（4260-1271-256）=20%附表3 现金流量表（全部投资）单位：万元序号 年次项目建设期投产期达产期合计年均123456789101112生产负荷（%）0010204060801001001001001001现金流入6001200240036004800600060006000600060001.1产品销售（营业）收入6001200240036004800600060006000600060001.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出所得税前123038722581196021181756218626162616261668、26162616所得税后1230387225392026248323503034371837183718371837182.1固定资产投资（含调节税）10303572190010637912.2流动资金2003002.3经营成本645825118315401898225622562256225622562.4销售税金及附加36721442162883603603603603602.5所得税-4266320594848110211021102110211022.6特种基金0000000000003所得税前现金流量-1230-3872-1981-7602821844261433843384338469、338433844税前累计净现金流量-1230-5102-7089-7043-7561-577-3103281366570491043138175所得税后净现金流量-1230-3872-1939-826-3812501766228222822282228222826税后累计净现金流量-1230-5102-7041-7867-7905-6650-4889-2607-3251957423955211. 财务内部收益率（FIRR）: 2.财务净现值（FNPV,ic=8%）：3.投资回收期（PT）: 所得税后=9-1+325/2282=8.2年所得税前：24%所得税前：4009.3万元所得税前=7-170、+3103/3384=6.92年=7年xx县xx旅游度假区与黑龙江xx农业科技发展有限公司合作意向书甲方：xx县旅游局乙方：黑龙江xx农业科技发展有限公司为了提高度假景区生态环境建设标准。调整产业结构，振兴地方地方经济，扩大再就业，充分发挥旅游资源联动作用的需要，双方本着平自愿、公平公正的原则，就本旅游区建设项目达如下共识：1、甲方为乙方提供生态旅游山庄、地址为xx县东部浅山区，距成23公里的原xx水库。占地面积40万平方米，含蓄水池一座，供水管线300米，排水管线3000米。2、甲方按照县政府拟建生态旅游山庄的理念，建设游客服务中心一处4000平方米，按陶渊明桃花源记中“缘溪行，忘路之远近，71、釜桃花林”的意念，建设桃花源景区一处，年接待游客30万人次以3、该项目的实施将实现经济社会生态的三大效益的协调发展与同步增长，甲方建议该生态旅游景区本着“一心、两苑、三阁、四区”模式建设，即以桃花源景区为中心，建艺苑与御苑，各区交汇处建休闲阁，湖中建雨花阁，回春阁。同时建设果蔬采摘区，特色养殖区、休闲洗浴区、生态垂钓区。实现每年接待游客30万人次以上，年旅游经营收入在6000万元以上，实现利税256万元。4、本旅游建设区在第2年度，县政府已投资1500万元，本着“投资者是上帝”的观念，对投资商优惠500万元，只收取1000万元的成本费用。 5、本意向双方认同，合作期力第4年6月至2064年6月72、，期限50年。 6、合同期满后，乙方将在该景区所建设的基础设施，经营资产及原有的资源一并无偿交于甲方。 7、本协议一式两份，待投资商与县政府签署正式合同后，此意向书废止。 甲方：xx县旅游局 乙方：黑龙江xx农业科技有限公司第4年5月6日黑龙江xx农业科技发展有限公司黑龙江xx农业科技发展有限公司融资计划书2014.5目录一、 概述1、 项目开发宗旨和目标2、 原则目标3、 目标依据、期限4、 目标规则5、 发展思路6、 目标产业7、 目标现状8、 意向二、 资金投入及用途三、 公司目前主要产品、服务及优势说明四、 市场概况和营销策略五、 项目投资计划：六、 成本核算七、 融资规模八、 预计利73、润与还款计划黑龙江xx农业科技发展有限公司一、概述当前全国在旅游文化产业发展中，生态旅游是今后发展的重点，随着人们生活水平的不断提高，人们渴望能够在工作之余远离市区的喧嚣去享受大自然的关丽，去静静的体验自然放松自己，吐自己能够享受生活。现在的旅游市场相对较多，但是随着时间的推移，很多环境被人为的破坏，人们希望找一个没有污染的可以度假、旅游、休闲、养老的场所，xx县生态旅游项目足我们要打造的目标。生态旅游是为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。xx生态旅游、休闲、度假、养老项目是黑龙江xx科技74、农业发展有限公司引资开发的重点工程，是国家提倡发展并在政策上给予积极支持的朝阳产业。1.项目开发宗旨和目标 “环境就是生产力，环境就是凝聚力。近年来，在xx县领导的英明领导下，xx县根据依山傍水的独特自然优势，把地域特色彰显的生态文明作为xx县的一张绿色名片，先后聘请国家发改委宏观经济研究院、上海同济规划设计院等国内一流的专业团队，编制城市发展战略规划、 黑龙江xx农业科技发展有限公司城市总体景观设计规划、生态旅游大县建设规化等重点建设规划。这些规划突出了山水水园林式的个性风貌和宜居宜业型的地域特色。如规划总长10公里的沿江风景带，总面积60多万平方米的城区十大公园，铧子山省级森林公同、乌龙国75、家级森林公园、二龙潭湿地公园等五大生态景区，年旅游人数近20万人次，旅游收入近3000万元。 在这种发展趋势的引领下，xx水库以其优越的山水自然环境成为xx乃至整个龙江地区最具风景旅游潜力的发展项目。xx水库风景旅游区的规划建设，必将成为xx县的又一个旅游亮点，对提高xx城市品位，提高居民收入部具有战略性的意义。所以xx水库风景区的开发是当前xx旅游事业发展的必然趋势。二、项目开发目标：(1)、规划原则及目标 党的十八人报告中，将生态文明建设摆在“五位一体”总布局的高度论述，并提出加强生态文明宣传教育，增强全民节约意识、环保意识、生态意识，形成合理消赞的社会风尚，营造爱护牛态环境的良好风气。这76、一理念昭示了党加强生态文明建设的意志和决心，为生态产业的发展指明了方向。 黑龙江xx农业科技发展有限公司2、原则目标 (1)、可操作性 乍态旅游和绿色生态农业是发展方向，在满足高起点、高标准的相关规划要求的基础上，保护生态环境、建设生态文明、建设美时家园，为人们在日常工作和生活中的自觉行动。 (2)、科技领先原则 火xx水库风景旅游区的建设以科学合理规划为宗旨，选用绿色环保的建设方案，采用国际先进技术，在可持续发展上下功夫。 (3)、富有特色经营 xx旅游区是哈尔滨周边区生态条件最好的景区之一，天水相连、林海浩荡，四季交替，景色各异。是避暑度假胜地和健身休闲最佳旅游区之一，是解读黑土地的文明弘77、扬民族文化的最佳场所。适宜户外静山、垂钓、CS野战、田园采摘、娱乐、休闲、观赏度假、安居养老。引进俄罗斯的木制结构别墅做为接待游客的卞要设施。依托自然风光和自然景象，利用和保护环境，度假条件优良，文化项目独特有很好的客源，也有社会的认同感，有良好的基础。(4)、优势区域布局黑龙江xx农业科技发展有限公司xx县位于黑龙江省中部， 北倚兴安岭，南临松花江，依山傍水的优越环境，交通便利，具有得天独厚的旅游发展前景。以xx为中心的300公旱辐射半径覆盖了省会哈尔滨以及黑龙江省境内的大庆、绥化、传木斯、伊春、双鸭山、鸡西和牡丹江等地级市行政中心。具有绝对的地域优势，为xx县xx水库风景区的规划设计奠定了78、区位基础。xx旅游风景区位_丁xx县东北部浅山区，距离县城23公里。xx水库建于1937年曰伪时期，库区而积550亩，三面环山，树水戍盛，山势险峻。登高俯视，xx宛如一颗明珠镶嵌在崇山峻岭之间，青山与绿水交融，水映山势、山染水色，仿佛是一幅注入天地灵气的涮国画。东两两座山头风景独特，东有岩洞、西有佛掌石，登高南望，涛涛松花江和万亩粮出尽收眼底，生态旅游区域优势强著。 (5)、产业联动生态旅游及绿色生态农业发展要立足于旅游、休闲度假、养老、水库渔业网箱养殖、林副产品养殖加工、绿色蔬菜良利，培育、绿色蔬菜产业化经营等以共业的理念来经营。以先进的工业技术促进这些产业的技术吏新，以科技研究、品加工工业79、来带动产业的发展，以现代贸易流通机制和理念来培育市场流通体系，着眼于绿色生态产业链整体竞争力的黑龙江xx农业科技发展有限公司提升和优势产业带的打造。把小产业做成大产业、强产业。 (6)、生态循环 以保护和发挥项目投资区域的优势环境资源为基础，按照发展循环经济理念，选择产业类型，优化产业结构和区域布局，构建循环经济体系。一是根据七壤环境和水资源供给状况，规划生态旅游、绿色生态农业产业发展；根据市场需求和养殖环境，规划渔业、林业养殖产业规模。是根据现代产业发展属性，规化养老事业和其他产业协调发展，统筹生态旅游、绿色种植、渔业、林副产品业的环保和资源化开发与市场协例发展。3、目标依据、期限 一、依据80、 1、中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见 2、党的十八大关于现代农业的论述；将生态文明建设发展摆在“五位一体”总布局的论述。 3、生念旅游的是对生态、环境、资源问题的实施科学管理控制核心理念，其经济的可持续发展对于社会和谐稳定进步有着重要的的意义。黑龙江xx农业科技发展有限公司二、期限：建设规划3-5年4、目标规模一、xx旅游景区项目，库区面积37万平方米，规划面积40万平方米： 二、网箱养鱼规模700余亩； 三、林蛙养殖600万只； 四、生态旅游景观设施26处，景区整体绿化工程，景区路面与广场。五、老年公寓30栋，房屋900闻，床位1800张；六、木刻楞别墅581、0座； 七、寺院的建设规模10000平米； 5、发展思路 在当地党和政府的指导下，结合投资区域实际状况，建立生态旅游、生态农业、养老工程兼顾的现代化产业。黑龙江xx科技农业发展有限公司将在投资区域成市相应的企业。实行统一规划，统一安排，统一经营管理，结合xx科技农业发展有限公司已有的产业，建成以生态旅游、生态农业、渔业、林剐产品养殖加工、为主体，养老福利事业为辅的新型科技农业经营集团。 6、目标产业黑龙江xx农业科技发展有限公司1、生态旅游、度假、养老： 利用火xx旅游风景区得天独厚的旅游资源，把xx旅游景区打造成具有休闲、度假、养老、娱乐与一体的特色旅游景区。生态旅游景观设施26处，景区整体82、绿化工程，景区路面与广场；建木刻楞别墅50座；老年公寓30栋，房屋900间。 2、利用xx水库的水资源优势，发展网箱渔业养殖；建造700亩水面的网箱养殖。利用这边山林、湿地资源，发展林蛙养殖，林蛙养殖600万只。7、目标现状： 前期xx景区测量、规划已经完成，施工单位已经进场，资金已经开始陆续投入。二、资金投入及用途前驯xx景区计划累计投资总额近六亿元人民币。 分三期至五期用于投资区域项目建设。 三、市场概况和经营策略 l、市场情况： 1、牛态旅游，国内旅游市场以省内游客为主，占80左右，其中哈尔滨地区的游客占60，其次佳术斯、伊舂等地游客。以夏季户外登山、垂钓、CS野战、田园采摘、黑龙江xx83、农业科技发展有限公司娱乐、休闲、观赏度假为主；也有相当一部分的经贸旅游者。省外游客主要来自岗边省市及南方地区，以夏季休闲避暑为主。夏季游客停留2-3天的占60以上；冬季大有60停留3-4天。人均每天消费300400元左右。 近儿年，xx县韵旅游接待人数每年在几十万人次在右，居周边其它市县中等水平。省外游客占30，省内游客占70，省内的游客来自xx县及周边地区，旅游目的，主要以夏季大众观光、休闲为主，旅游时间集中在5-lO月份，六个月。 xx度假区的旅游项目的开发符合市场需求，随着旅游项目建设的完善和成熟，随着旅游目的地，知名度的提高及旅游形象的显现，旅游市场会在此基础上扩大。 主要客源市场：哈84、尔滨位于东北亚中心地区，是国内和东南亚各国进入俄、日、韩的重要通道，也是我国东北北部最大的商品集散地，变通便利。 哈尔滨人称“东方小巴黎”。其冰雪旅游、滑雪、城市风光、历史文化等旅游产品具有市场影响力，尤其是“冰雪大世界”名扬中外。每年吸引千万国内外旅游者来此观光旅游，是我省旅游中心和旅游集散地，具有极大的辐射功能。 这种市场定位比较实际客观，从建设分期看，近期是建黑龙江xx农业科技发展有限公司设发展阶段；旅游市场处于启动和发育期，这一阶段的旅游产鼎尚未形成影响力，应以周边地区近距离开发为主。中、远期是完善成熟期，产品已占有部分市场份额，影响力提高，远程旅游者会慕名来访，形成远程客源市场。 该85、区资源条件决定了所开发的旅游项目能够适应客源市场的需求。旅游资源呈现自然与人文相结合的特点。这里的旅游资源有山、林、水，具有生态性和知识性，较适合青年人旅游，尤其适合青年学生到此此进行爱国主义的教育和科普知识的学习。从文化结构方面看，来此旅游的游客他们的文化层次会高于一般的旅游区。原因是该旅游区不光是一般性的观光旅游，还具有历史文化、森林生态、植物等方面的知识。高知识的旅游者在追求旅游的趣味性、舒适性等方面的同时，更加追求知识性，通过旅游来增长知识，丰富阅历。 总体特征是：天水相连、林海浩荡，四季交替，景色各异。资源的独特性为客源市场提供了基础。xx度假区旅游客源市场潜力巨大，前景广阔，现实的86、旅游者和潜在的旅游者都只有极大的市场空间。 2、建设养老工程，随着人类寿命不断延长，老年期的时间会长达40年左右，我国是一个人口大国，目前不可能黑龙江xx农业科技发展有限公司不执行计划生育，一对夫妻照顾4个老人。还有无子女或子女不在身边的老人，子辈少，而父辈多。现今国内外竞争激烈，子女们要学习、工作，还要养育小孩，要对老人长期承担照顾任务，显然是力不从心。而不是孝道就能解决的问题。我国进入改革开放后，人民生活水平大有提高，寿命延长了，高龄老人多了，人口老龄化的速度大大加快，老人养老现状堪忧，养老工程建设已迫在眉睫。 随着我国社会保障系统的完善，高龄老人会更多，而且逐年在扩大，达到2亿不会太久。87、孝道要讲，同时是否更应该完善社会养老上程的建设。中国老人要从无能为力的家庭式养老，逐渐转变为社会性养老，并形成有效有序的体系，社会性养老是社会进步的表现，也更能体现我国社会土义制度的优越性。 依托政府的政策资源、政府的扶持，民众的支持。随着中国老龄事业发展十二五规化出台的大好时机，针对社会化养老事业发展过程中的现实需求，国家，民间逐步办好养老工程的建设，可以拉动经济的发展。把社会化养老事业的发展纳入科学、健康的运行轨道。 在xx旅游区设立和建设老年休闲养老公寓，集居住、休闲、文化、康复、旅游为一体的综合性颐养中心，注黑龙江xx农业科技发展有限公司重健康养生理念设计与项目的一致性，注重不同项同之88、间服务健康养生，度假酒店公寓 以准四星级标准建造。集餐饮场所及客房为一体。是具有一定支付能力的老年人进行短期休养的理想地方。目标对象主要为支付能力较强的老年人。老年公寓 该项目作为xx景区房地产开发的主要部分之一。针对不同年龄阶段的退休、半退休的中老年人，提供多层(带电梯)的各型公寓套房，主要针对普通中高收入的，退休或半退休的中老年人。以小户型为主，每套面积从40 平方米- 60平方米不等，作为出租物业进行出租。养老联排别墅，该项目作为xx景区项目最具价值与增长空间的建筑群体，自成一体，独具一格。专为有养老需要或计划未米在火xx景区养老的退休人士、省内部份有足够经济实力的人士倾心打造。以经典欧89、式别墅为样板，打造欧式生活风格与生活情趣。依山傍水而建，将别墅与自然，生活与环境巧妙结合在一起。使别墅自然融入在林问、草边、水傍。 休闲文化体育广场 为了满足老年人的平时集会、集体活动、娱乐、体育等而建设的老年休闲活动广场。户外运动基地，在各个景点的旅游通道上，沿途建设部分景点观察点、休息平台等基础设施，用于徒步穿越、登山、摄影等户外运动。基础设施及养老辅助没施，生活配套：超市、社区黑龙江xx农业科技发展有限公司医疗店、银行、邮政、电信、美容美发、书店。养老辅助配套：营养配餐发食疗中心、数字图书馆、康复理疗中心、健康检测中心、后勤服务中心，自助式生态农场(待选)在xx景区项目外围地带，开辟一座90、自助式生态农场，不仅能为老年人提供绿色、环保的水果、蔬菜类食品。还能满足老年人对农村围园生活方式的追忆和喜好，使老年人在圈园休闲中得到心理和身体的双重享受。 2、营销策略： 1、打造生态旅游品牌，提到熊猫的形象就会想到四川，浪漫之都就会想到大连，这就是品牌的魅力。品牌是一块金字招牌，是一种口碑，是一种口味，是一种格调，品牌是消费者对产品一切感受的总和所在只有“独一无二”，和别人不一样，才能够形成独特的品牌。华山的险、黄山的奇、峨眉的秀、青城的幽，有的地方可能比这些地方还好，但是游客记不住，因为他们已经占据了游客心巾的认知或者认同。 实施品牌营销要求xx景区生态旅游应面向市场，积卡及进取，勇于竞91、争并围绕让游客满意为宗旨这一目标来开展各方面工作，树立产品唯我独尊的思想，争创名牌旅游产品，以促进景区在竞争中生存和发展的动力。 景区应根据市场需求，结合自身的实际情况进行调研， 黑龙江xx农业科技发展有限公司市场需求是第一位的，市场又是下变万化的，要创名牌，必须掌握市场变化，适应游客需求，同时还要再摸清自己的优势，管理水平及经营现状，在此基础上制定品牌营销战略。 在具体操作上，膨加大品牌营销宣传力度，充分发挥新闻媒介的作用，形成轰动效应。建立充满活力的市场营销机制，抓住市场投入产品开发、队伍建设及促销手段等几个关键环节。巧妙运用营销组合，进行全方位营销，在营销上应注重实效性和针对性，以最少的92、花费获得最佳效果。在促销策略上应巧借品牌优势，进行奇思妙想，适时实施、价格促销策略、赠品促销策略、趣味促销策略、节庆事件促销策略、返还促销策略、噱头促销策略，积分奖励促销策略及参展促销策略等，以提高景区品牌形象，增加景区对游客的吸引力。 2、养老项目目标客户分析 主要客户人群，该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即：亚健康度假康复人群；中老年休闲养老人群；中老年度假养老人群；老年产业投资性人群。主要客户来源地哈尔滨市区域及周边区域城市；主要客户状况描述亚健康度假康复人群：中老年休闲养老人群：中老年度假养老人群：老年产业投资性人群黑龙江xx农业科技发展有93、限公司营销摊广计划，设立办事机构，进行分区管理，营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易止老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格；在销售人员的配备上，使用年纪稍大、社会经验足的销售人员，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比超今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多；94、提高产品的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、农着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量小好不买，价格太贵不买，不实用不灭，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益；针对老午消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优黑龙江xx农业科技发展有限公司质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。 进行细致的营销，直接销售：成立专门的机构定点在哈尔滨、大庆、佳木斯等目标城市进行推广促95、销。由于异地销售最重要的是信誉问题，所以一定要以养老园为品牌，由市政府的发展战略作后盾，必要时可以请专业咨询机构做出完整的营销计划。销售方式也可以灵活多样，可以是产权销售，也町以是中短期租赁，让那些有兴趣但又下不了移民决心的人，剑这里先试住一段时间，体验一下生活，然后再做决定；观光促销：组织各种“夕阳红”旅游团来人xx景区旅游时，带他们到养老园进行参观，让园区美好的环境，细致的服务吸引他们留下来；以服务促销售：在日标城市设立促销的移民服务公司。只要老人们草签移民合同，后续的一切事务，如住房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的设置，定居后的金融和保险服务，社会保障关系的转移等等，全部山服务公司一96、条龙包干到底，让人们只要签个字后，拎个子包就可以轻松移民。 五、项目投资计划：1、xx水库风景旅游区的建设一期期工程：第4年12月30日前建成50栋木刻楞别墅及相应配套设施，滨水栈道、道路硬化、桥梁、景点景观黑龙江xx农业科技发展有限公司的建设。二期工程：2015年12月30日前建成山林体验区，塔林、寺院、滨水娱乐区、山庄餐饮区、水库垂钓区、水库绿化、冰雪栈道、护坡、商服区的建设。三期工程：2016年12月30日前继续完善景区相应配套设施和提升景区服务功能、路面建设等工程。2、养老项目规划，老年公寓投资1亿6千万元分2年完成。一期工程：第4年至2015年底建房15栋，基础设施及养老辅助设施生活97、配套：超市、社区医疗店、银行、邮政、电信、美容美发、书店。养老辅助配套：营养配餐及食疗中心、数字图书馆、康复理疗中心、健康检测中心、后勤服务中心，自助式生态农场（待选）二期工程：2016年建房15栋； 】黑龙江xx农业科技发展有限公司六、成本核算序号投资名称单位投资投资规模总投资一xx景区建设45001景区整体绿化工程30002景区路面与广场15000326处景观设施15004网箱养鱼 10005林蛙养殖40006景区宾馆35007木刻楞别墅150008寺院的建设二养老项目150001老年公寓5002辅助设施60000合计七、融资规模该项目xx公司计划融资4亿元人民币，寺院的建设资金由其他渠道98、筹集，其余资金由xx公司自筹，xx公司已投入丁部分资金，如办公区、停车场、部分道路。八、预计利润与还款训计划黑龙江xx农业科技发展有限公司 预计旅游纯收入为4000万元年，可用于还款3000万元，养老工程预计纯利润为3000万元(包括政府补贴在内)，可用于还款2000万元，网箱养鱼和林蛙养殖预计收入为四千万，用于还款2000万元，由于是整个景区承包经营，其他林产品预计收入在2000万元左右，预计还款1000万元，合计还款金额8000万元，这是经营利润部分；景区建设达到一定规模后，可从银行贷款，仅景区内两个林场的山林和水库抵押贷款每年就不少于四亿元，计划贷款2亿元，12000万用于融资还歉，8000万用于景区建设。这样，公司可以保证每年可还融资款20000元，4亿元融资款可在经营后的两年内还清，最迟三年内也可还清融资款。