1、安居工程建设项目可行性研究报告书1 安居工程建设项目可行性研究报告项目名称乾县安居工程建设项目工作阶段可行性研究编制人员目 录第一章 总 论 4 11项目背景4 12项目提出的理由913项目概况11 14主要用地指标13 15问题与建议14第二章 市场预测15 21陕西房地产市场分析15 22咸阳房地产市场发展及预测28 23住房现状与供求分析 3424咸阳住房建设总量目标35 25咸阳住房建设年度目标36 26住房用地供应总量37 27价格预测39 28竞争力分析39 29市场风险分析40第三章 建设规模与产品方案42 31建设规模42 32产品方案42 33用地指标 46第四章 选址方案及2、规划方案48 41选址原则48 42地址选择48 43规划方案52第五章 节能节水55 51节能55 52节水56第六章 环境影响评价59 61环境条件调查59 62施工期环境影响分析59 63建设后环境影响分析62第七章 劳动安全卫生与消防 63 71劳动卫生安全63 72消防设施63 第八章 组织机构与人力资源配置 65 81组织机构设置65 82劳动定员67 83员工培训67第九章 项目实施进度 70第十章 投资估算71 101开发成本71 102概算及工程造价72第十一章 融资方案 73 111资金的渠道与方式73 112资金的使用和管理74第十二章 财务评价 76121设项目法人项目3、财务评价76122敏感性分析76123财务评价结论80第十三章 社会评价83 131项目对社会影响分析83 132项目对所在地的互适性分析83 133社会评价结论83第十四章 风险分析 85 141不确定性分析85 142 定性分析85 143投资风险的控制86第十五章 研究结论与建议88 151推荐方案的总体描述 88 152推荐方案的优缺点描述88 153结论与建议89附表1利润与利润分配表922总成本费用估算表933还本付息估算表944财务计划现金流量表5资产负债表6项目资本金现金流量表7项目投资现金流量表8生产销售目标与相关税费9原辅料件年用量与相关税费10年经营成本概算表11流动资金4、估算表 12建设投资估算表 10313项目资金使用计划及资金筹措表 10414固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表 15内销应纳增值税与出口抵退税 营业税金及附加和增值税计算表附图 1项目所在地理位置图 2总平面布置示意图第一章 总 论11 项目背景 1项目名称乾县安居工程建设项目2项目承担单位乾县城建开发公司有效地促进和城镇化的有机结合切实解决中低收入阶层的住房问题缓解社会矛盾乾县在黄帝时称好峙为祭天之所夏朝时为雍州之域商时为岐周之地春秋战国时属秦秦孝公十二年 前350 始置好峙县秦始皇统一六国建都咸阳好峙属京畿辅地北魏时改好峙为漠西县隋改为上宜县唐又置好峙唐睿宗文明元年 684 唐高宗取葬5、县北之梁山谓乾陵遂更县名为奉天以奉祀乾陵唐德宗建中四年 183 因朱濉之乱德9宗避难奉天叛平于兴元元年 784 升奉天为赤县由京都直辖唐昭宗乾宁二年 895 以奉天县置乾州尔后屡有更迭到民国2年 1913 改乾州为乾县 乾县位于关中平原中段北侧渭北高原南缘处北纬341936-344505东经1080013-1082418之间由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部形成南部黄土台原中部带状平原北部丘陵沟壑三个地形地貌东邻礼泉西接扶风麟游南连兴平武功北临永寿总面积10027平方公里耕地10312万亩气候温和四季分明属暖温带大陆性季风气候年平均气温131无霜期为224天年平均降雨量573-596、0毫米全县辖城关临平梁村薛录马连阳洪注泔峰阳阳峪灵源王村姜村12镇漠西新阳周城石牛梁山关头大杨大墙乡425个村民委员会总人口55万 乾县农业资源丰富尤以土地资源为最全县100余万亩耕地是陕西省产粮大县之一为全国优质粮基地县主产小麦玉米和黄豆红薯等经济作物品种繁多主要有油菜棉花烤烟西瓜甜瓜和各种蔬菜全县果园占地22万亩出产的苹果梨柿子质地优良远销全国各地广杏御石榴也颇负盛名境内有漆水漠谷泔河三条主要河流矿产资源以石灰石为主蕴藏量3亿立方米属国家优质矿石是建材化工生产的主要原材料有极为广阔的开采前景乾县素有干县之称干旱历来是制约经济特别是农业生产发展的主要因素建国后人民政府动员群众开展大规模的农田7、水利基本建设建成了宝鸡峡羊毛湾两大灌区修建大小水库17座总库容量114亿立方米打成深井辐射井1128眼水浇地面积52万亩北部修建了数万亩梯田抵御自然灾害的能力大为增强 乾县经济以农业为主建国后乾县农业生产逐渐摆脱传统农业的束缚由自给半自给逐步向商品化生产过渡中共十一届三中全会以来农村普遍推行了家庭联产承包责任制贯彻落实了既要抓好粮食生产又要积极发展多种经营的方针极大地调动了农民的生产积极性农业生产高速发展1997年农业总产值34亿元农民人均纯收入达到1270元传统的以种植业为主的产业结构发生了明显改变各种门类的专业户专业村经济联合体不断涌现区域性的经济优势得到充分发挥商品基地初具规模农民从事第8、三产业的人越来越多 乾县的工业生产建国后经历了从无到有从小到大从手工业到大工业从基础工业到高科技企业从单一的全民所有制到国有集体合资私营并举的发展过程乡镇企业异军突起私营企业方兴未艾工业总产值达23亿元主要门类有化工医药机械加工建筑建材纺织印染工艺美术和食品造纸等主要产品有人造板机器中西药品轻钙重钙电石水泥电机板纸棉纱纺织品果汁丝袜副食奶粉等 乾县是古丝绸之路上的重镇历史上交通较为便利西兰公路贯穿过境先后修建了乾普乾兴乾扶等主要公路干线实现了乡乡通油路村村通沙石路1989年建成了横跨夹道河全长2784米高60米宽9米的漠谷大桥使千年天堑变通途促进了乾县东西物资交流邮电事业也有了相应发展全县189、个乡镇设立了邮电所安装万门程控电话与世界各地可直拨通话 乾县商流贸易历史上就比较活跃中共十一届三中全会以后在国家计划指导下按发展商品经济的要求逐步建立了社会主义市场体系改独家经营为多渠道经营集体商业和个体商业如雨后春笋般发展起来建成了闻名西北的三眼桥大市场布料服装远销甘肃宁夏青海新疆等地随着工农业生产和商流贸易的日趋活跃财税金融事业有了较大发展人民生活水平显著提高居住条件明显改善高档消费品不断增加城乡居民家庭中自行车缝纫机电视机巳趋于普及不少家庭拥有录像机电冰箱摩托车少数家庭还有私人小汽车但北部乡镇还有少部分困难户温饱问题未彻底解决乾县文化教育历史悠久唐初就设有专门教育机构宋时设儒学元时增设社10、学先后建立乾阳紫阳文明等书院吸引厂四方学子建国后教育事业飞速发展截至1998年全县计有县辖高中7所乡辖初中27所小学416所还有市辖师范学校林机公司西北技工学校及两所职业中学共有在校学生113323名 文化卫生广播电视事业也有了很大发展已建立了县文化馆图书馆剧团剧院电影院工人俱乐部等文化艺术活动中心群众性的文化艺术活动普遍开展县上建立了广播电台电视台卫星地面接收站安装了闭路电视广播覆盖率达85电视覆盖率达95医疗卫生条件显著改善县上建立了人民医院中医院妇幼保健院和卫生防疫站共有卫生机构485个从上到下已初步形成了医疗网络地方病传染病发病率大大减少 乾县有着闪光耀彩的人文历史古好峙为黄帝祭天之所11、历代不少帝王巡幸古奉天秦始皇幸梁山宫汉武帝获白麟于城北麟沟汉宣帝因万鸟临集城北神雀原下了历史上第一道保护鸟类的诏书唐高祖猎豹于城东黑豹峪唐太宗肃宗德宗顺宗僖宗等都因作战到过乾地 乾县人杰地灵名人辈出名垂青史者有唐代赵隐全家有一烈士三宰相五进士六御史之誉元代杨奂著述甚丰提倡理学时称关中夫子清代王郡曾任台湾总兵屡平海盗政声卓著近代著名剧作家范紫东平生创作三滴血等秦腔剧70余本著名外交家王炳南曾担任中美大使级会谈首席代表外交部副部长对外友协会长等要职 乾县有着光荣的革命斗争历史乾县人民富有革命斗争的光荣传统和艰苦奋斗的革命精神明末农民起义领袖李自成围乾州以攻西安时邑人宋企郊毅然弃官归附义军辛亥革命吴12、希真起兵响应不遗余力奔走革命被孙中山赞为革命巨子1926年8月中国共产党在乾县建立了特别支部传播马列主义组织农民抗粮抗捐除暴安良在群众中播下了革命的火种大革命失败后乾县党组织领导群众示威游行反对帝国主义侵略32人被国民党反动政府逮捕王德安等9名共产党人英勇就义1935年冬党又组织了铁佛寺武装起义成立了陕甘边游击队开展了地方武装斗争抗日战争爆发后党组织大力宣传抗日救国的主张领导乾县人民积极投入抗日救亡斗争共产党员杨森张庚良抗日将领高鹏在抗日前线壮烈牺牲解放战争时期乾县党组织得到蓬勃发展组建了乾县独立大队跟随主力部队转战陕北关中谱写了一曲曲可歌可泣的壮丽凯歌为迎接全国解放做出了贡献建国后有抗美援朝13、保家卫国的魏官祥田生春等31名烈士有为抢救国家财产英勇献身的军人景志强有舍己救人的复退军人王振西等为我们树立了光辉的榜样 乾县被陕西省政府审定为历史文化名城境内名胜古迹景点多彩多姿以唐高宗与武则天合葬墓乾陵驰名中外为第一批全国重点文物保护单位是引人瞩目的旅游胜地除此之外全县还有隋恭帝杨侑庄陵唐僖宗靖陵和秦梁山宫甘泉宫等古遗址88处自1963年乾陵对外开放以来乾县的旅游事业发展很快最多年接待游客60多万人次其中外宾3万人次收入1000余万元为了进一步促进旅游事业的发展政府将旅游事业作为经济发展的支柱已着手恢复乾陵地面建筑加快旅游基础服务设施建设乾陵作为陕西西线旅游景点的一颗明珠正在大放异彩 随着14、国民经济的发展乾县城乡面貌日新月异县城内拓宽了东西大街扩建了风水台街和泰山庙街新建了东新街各巷道大都铺上了水泥路面供水供电设施也有较大改善全县所有村庄都通了电不少村庄都用上了自来水北部山区基本改变了人畜饮水困难的局面县城主要街巷楼房林立先后建起了剧院影剧院邮电大楼百货大楼县医院门诊大楼县委和政府办公大楼一中及二中教学楼农行大楼建行大楼中行大楼等引人注目的建筑物开辟并新建了人民广场城区建设面积已由建国初的35平方公里扩大到644平方公里按照县城总体规划乾县将逐步发展成以旅游业为主的文化名城 乾县人民世世代代在这块古老的土地上繁衍生息奋发图强谱写了光荣的历史开创了辉煌的业绩建国50多年来特别是改革15、开放20多年来在各方面都取得了巨大的成就但这只是在社会主义现代化建设道路上迈出的重要的一步未来的任务还十分艰巨任重而道远乾县人民决心在中国共产党的领导下坚定不移地走建设有中国特色的社会主义道路为实现社会主义现代化的宏伟蓝图继续努力奋斗2006-2020年加强保障性住房建设与管理逐步扩大保障性住房范围规划期内政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设通过加强组织领导深化体制改革加大资金投入加强监督管理完善措施等逐步提高保障水平扩大保障面1保障性住房规划与建设保障性住房坚持统一规划统一政策统一标准分步实施的方针由政府统一组织实施其选址套型标准以及出售出租等建设管理办法由房产管理部门商有关部门统一制定216、保障性住房建设资金管理经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集廉租住房建设资金列入本级财政支出范围设立专门预算支出科目安排廉租住房保障资金土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等多渠道筹集公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集进一步加强保障性住房建设资金管理促进保障性住房建设资金合理节约使用3加强廉租住房建设和管理严格执行国家廉租住房管理的各项政策以经济适用住房建设中套建廉租住17、房和货币补贴租金核减三种方式向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免4完善经济适用住房管理进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度严格执行国家经济适用房管理的各项政策加大经济适用房建设与销售过程的监管进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定5公共租赁住房建设管理促进住房保障由以售为主向以租为主转化重点建设直管公共租赁住房扩大公共租赁住房的来源鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能积极落实住房发展规划目标实施高效集约的18、住房用地供应政策1调整住房供应结构保证住房用地供应规划期内应当按照全市住房发展规划目标适度增加住房用地供应规模进一步调整住房供应结构凡新审批新开工的各类住房套型建筑面积90平方米以内的住房含商品住房保障性住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70以上年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位中小套型普通商品住房建设其年度供应量不得低于居住用地供应总量的702适当提高住宅建设容积率依据节约集约利用土地的原则规划期内在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下适当提高住房建设容积率3停止别墅类房地产开发项目土地供应严格限制低密度大套型住房土地供应4商品住房用地采取招拍挂市场运作方式供应保障性住房用地19、采取土地划拨方式供应5抓好居住区城市基础设施和配套建设结合城市住房发展规划适时完善路水电气热等相关配套设施建设目前天然气主管道铺设已经技术正在逐步为各小区安装项目总投资 万元其中流动资金 万元资本金0000万元陕西房地产市场分析从西部大开发到西咸一体化再到西部金三角西安成都重庆以至最近的天水关注经济带一系列利好政策的实施以及将要实施都对陕西省的房地产市场有着积极促进的作用 三陕西房地产市场典型城市房地产发展分析西安房地产信息网数据研究中心通过对十个典型城市的调研分析按照各个城市房地产发展规模以及发展潜力的不同按照相应的比重得出陕西省整体普通住宅的均价为4297元从图上可以看出西安普通住宅均价最20、高超过5000元属于第一梯队榆林延安咸阳的普通住宅均价在3000-4000元之间属于第二梯队而宝鸡铜川渭南汉中安康普通住宅均价在2000-3000元之间属于第三梯队商洛的普通住宅均价1951元是十个城市中均价最低的一个城市一西安5181元西安作为二线城市房地产市场发展从1992年起步经过19921999 年的起步调整上升期到20002002 年相对稳定的协调发展期经历了20032007的政策调整快速提升期再到2008年2009年房地产行业全面调整期一路走来已经走过17个年头西安房地产市场长期以来表现为稳中有升的发展态势即便在多年来全国一线城市房价伴随着政策的调控大起大落时也是如此在2009年西21、安楼市更是较为火爆1-11月的新房成交量为112018万平方米创造了新的历史记录目前西安在售项目个数为529个是陕西省房地产市场的支柱城市商品房供应面积占全省比例的60左右均价在09年上涨幅度尤大已经破五目前为5181元高于其他九个城市的均价最低也在2000元以上特征1房地产开发量多年以30以上速度增长2商品房销售市场交投活跃市场需求空间较大3稳中有升是西安房价的长期表现4住宅物业成为商品房市场绝对主体5城市规划建设与房地产发展形成互哺房地产助推西安城市化进程 二 咸阳3143元从2002年开始伴随着城市经济的发展在西咸一体化发展战略的带动下咸阳市房地产市场快速起步并深入运行尤其2005年后市22、场发展加速整体市场呈现出供销两旺的格局不过咸阳城区面积相对有限目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区城北城东及城西相对偏少同时从城市地理来看南为渭河北边为塬以及高速公路阻断整体房地产开发空间受到一定限制目前市场在售项目为60个左右均价为3342元特征1宏观经济持续向好带动房地产业快速发展2房地产市场供需两旺价格稳升3房地产市场趋于纵深化发展4产品理念较为传统呈现扁平化特征三宝鸡2268元宝鸡房地产市场从2000年开始起步但是较为缓慢直到2004年在宝鸡国民经济持续快速发展和城市化快速推进的过程中房地产业才有了较快的增涨6年来宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大20042008年开发投资23、com增长26倍年均增长379房地产开发投资占全社会投资总额的比重由2004年的115上升到2008年的130已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量宝鸡的居住区域主要集中在经二路上多年来房价保持平稳但是近年来东高新国家级开发区的迅速崛起使得人们开始瞩目宝鸡目前宝鸡市2268元在售项目仅次于西安市共有69个项目在售集中在城东区以及城南区项目多为中小规模项目以住宅为主特征1开发规模不断扩大2房价保持稳步上涨的态势3住宅供应结构性问题依然突出4房地产开发层次尚处于初级阶段四延安3536元延安四面环山城里的主要建筑都在两山之间的平地上土地资源非常紧张可供开发的平地比较少所以整体城市发展24、受到一定的局限而且土地价格较高从而也导致延安的房价居高不下在十个城市中延安房价仅次于西安以及榆林延安均价为3536元在售项目仅有18个是十个城市中在售项目最少的城市受地理位置的影响项目基本以高层小高层为主容积率高产品密度高和省会城市西安相比延安市场毕竟开发得晚一些正走在发展阶段目前延安商品房项目比较集中的有百米大道延安大学火车站周边等三个板块 特征1土地资源紧张地价高涨2置业人群较为单一3开发区域集中多数项目皆在宝塔区4市场较不规范五铜川2551元铜川市位于陕西省中部经济发展迟缓铜川地区房地产市场发展一直很缓慢市场化从05年开始才三四年的时间处于发展的初级阶段宏观政策方面的对市场的影响并不大市25、场主要是以刚性需求为主在售项目59个均价为2551元特征1开发产品单一绝大部分为住宅类项目2商品房施工面积大幅增长新开工面积呈现较强增长态势3棚户区改造有待加强六榆林3747元榆林受地理因素影响城市规划外的土地由于荒漠化严重造成规划内土地尤为稀缺土地投资较为火热从而让房价水涨船高而由于煤石油的发现榆林已经成为陕西经济的重要一极人们的生活水平日益提升房产需求量也随之有大幅度的增加榆林房地产起步于九五时期经过10多年的发展房地产开发队伍不断壮大全市共有房地产开发企业130多家住宅设计理念和建设水平不断提高人民群众居住条件不断改善全市城镇人均住房面积达29平方米2006年到2009年上半年商品房完成26、投资近200亿元经济适用住房近100万平方米完成投资10多亿元目前均价为3747元个别项目已达5000元紧随西安在售项目为21个特征180以上的住宅小区规模偏小建筑风格单一2周边区市的置业人群占客源量的50左右改善型需求增多3中小户型受宠4房地产开发理念落后模仿严重七渭南2683元渭南市房地产市场正处于起步发展阶段市场发育还很不成熟各个房产项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为中心区高新区老城区等三个区域中心区是城市经济文化中心配套完配交通便捷是大多渭南人理想的居住地渭南目前的大型房产项目业集中于此区域开发区正处于建设开发阶段大片为开发绿地27、较多其中一部分已被作为房地产用地征用但目前尚无大规模开发建设老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分随着城市的西移老城区已越来越发偏远在售项目49个均价为2683元特征1整体产品档次较低价格水平相近产品单一2市场缺乏规范和市场意识3市场发展潜力大速度快4高新区为开发热点区域八汉中2564元汉中素有西北小江南 的美誉水资源是汉中的天然之宝也是汉中楼市区别与其他城市的最主要特征借助优势房地产市场呈现出强劲的开发势头目前均价为2564元在售项目40个综观汉中目前的城市骨架不大还没有形成大的城市发展蓝图同时受政策企业实力当地的供求关系的影响虽然汉中还缺少能开发带动区域板块项目的特大企业但是汉中沿汉江两28、岸的板块格局已见雏形一江两岸的长远规划天汉大道的贯通汉中的城市骨架在逐步拉大规划也更加合理将打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然可以吸引大量的外地置业者在此购房置业凸显城市居住的独特性特征1市场的需求还正处在增长期2居住性需求依然是房地产市场的主导3汉水绿文化与自然特点是汉中楼市的独特特征九安康2697元作为陕南重镇的安康安康房地产业从20世纪80年代周期开始起步历经房屋统建旧城改造安居工程及经济适用房商品房综合开发等阶段但是真正的市场化阶段要从2002年开始之后以一个较快的速度发展近年来随着安康交通瓶颈问题的改善青山绿水的宜居环境已经吸引西安为主体的周边居民来安家置业从而带动安康29、房地产业的发展目前在售项目28个均价为2696元特征1在建在售商品房没有差异化产品单一化较为普遍2房地产市场供给总量充足住宅供应结构逐步优化3住房建设规划逐步实施十商洛1951元商洛市以产业带动经济发展的总体要求打造商洛山水园林生态旅游城市房地产业开发建设得到快速发展城镇居民居住条件明显改善近年来相继建成了桂园新村宏安小区全兴园小区通安小区晨光家居丹江新城等重点住宅项目活跃了市场但是房地产市场依然处于初级阶段供应单一以城中区为主物业类型皆为普通住宅均价为1951元是十个城市中惟一一个均价在2000元以下的城市在售项目为19个相对也较少特征1房地产市场发展呈现出扁平化2房地产市场均价较低是十个城30、市中均价最低的城市3置业者还没有形成理性的置业观念没有品牌的认知同时开发商的思维也相对落后开发宣传营销等与西安依然有一定的差距4住房供应体系单一 四陕西房地产市场未来发展预测一一平两旺将继续保持一平指的是市场很平稳二旺指的是住房需求旺和房地产投资旺从中央到各地开始从政策上对开发结构加强了信息监测及政策调控市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移伴随着市场开发的趋于成熟及购房者的逐渐理性未来市场开发及需求结构也将趋于更加合理从陕西省的市场发展来看一平两旺将是长期的房地产发展特征二保障性住房将会增加国务院扩大内需促进经济增长的首要措施是加快保障性住房建设住房和城乡建设部住房保障司介绍未来331、年计划通过廉租房解决747 万户低收入家庭的住房困难其中287 万户通过实物配租解决460万户通过租赁补贴解决总投入约2150 亿元而从长远来看保障性住房将会是中央政府以及地方政府的工作重点中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度适当提高中西部地区补助标准借此良机西安政府已经开始着手保障性住房建设的规划从而可以预见陕西省的保障性住房将会增加三品质化是房地产的核心竞争力陕西的发展潜力吸引而来不少的外地房企进驻随着众多国内大腕慢慢将开发的触角伸向陕西陕西聚集了越来越多的品牌地产外来品牌的到来对本地的开发商无疑带来了一定的冲击同时各个外来品牌之间也存在着一定的竞争竞争促进发展品牌荟萃的背32、后将是优胜劣汰质好则生质差则灭这有利于陕西省房地产市场的发展2008年512汶川大地震的发生对陕西的楼市发展来说是一场挑战08年的陕西楼市首次出现销售下滑的现象512之后一方面置业者对房屋的品质化更加的看重一方面考验着房地产开发商的社会责任感伴随着置业者的成熟以及竞争的白热化品质化将成为房地产的核心竞争力未来的陕西房地产市场将会是个以品质说话的市场四二手房市场实现规模及结构提升09年二手房市场的逐渐升温会拉动陕西商品房市场同时全省的房地产也将出现持续热销的势头目前来看上海深圳等一线城市的二手房交易量与商品房交易量之比在11左右而西安目前的交易量之比为17左右和其他一线城市相比我们很明显地可以看33、出西安二手房市场发展还是落人一步结合上海深圳等地一线城市房地产市场发展的特点以及目前西安二手房市场欣欣向荣的发展的趋势从完善陕西房地产市场的角度以及陕西二手房市场的巨大潜力来看未来陕西二手房市场在规模及结构方面必然将获得快速提升五信息化程度进一步加强房地产市场信息系统对房地产市场发展和宏观调控工作的产生引导作用通过商品房预售合同联机备案产权交易登记存量房转让房屋租赁管理信用档案信息发布客观地分析房地产运行轨迹正确评价和判断房地产市场形势与发展趋势从而确保房地产持续健康有序的发展陕西省住房和城乡建设厅下发通知陕西省房地产市场信息系统将在72013年实现省市联网六城改房将会得到重视城改商品房进入市34、场以来欢迎者有之反对者有之各种争论和批评也从未中断但是毋庸置疑的一点是此类楼盘有效平抑了陕西楼市快速上涨的房价伴随着城中村的日渐没落城改房逐渐增多如何正确合理的处理城改房将会是未来一段时间内陕西省房地产市场发展的重点22咸阳房地产市场发展及预测2000年咸阳商品住宅均价约1100元平方米根据西安房地产信息网研究中心最新统计数据2009年8月咸阳商品住宅均价已达3054元平方米2007年下半年以来咸阳住宅价格有明显上扬后08年以来整体市场价格呈现稳中有升的发展态势3房地产市场趋于纵深化发展随着房地产市场规模的迅速扩大本土开发企业逐步走强外来品牌开发企业强势进入竞争的激烈带动了咸阳商品房市场的整体35、发展水平房地产市场趋于纵深化发展4产品理念较为传统呈现扁平化特征作为一个新兴的工业城市咸阳由农业经济为主向工业化城市化过渡较晚整体置业人群消费理念相对滞后也在很大程度上抑制了咸阳商品房供应市场的产品创新消费层次及开发层次未能充分拉开目前咸阳市场尚无纯粹的别墅项目复式跃式等产品几乎没有仅从市场住宅售价未能充分拉开差距高价产品与低价产品差距仅数百元即可看出这一特征整体产品市场呈现扁平化发展特征5置业人群较为单一二室三室户型需求占市场总量的90以上咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的市区为主辅以部分西安人而其他地方的客源更加稀少从客源上来看较为单一整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重诸如一室36、以及四室以上不足10凭借区位优势地价优势低热魅力和宜居城市名片洼地效应明显吸引郊市和西安的人们到此购房置业商品房需求旺盛6保障性住房建设力度加大2008年咸阳市年度经济适用住房计划建设面积222万平方米2009年计划量为3036万平方米廉租房保障计划也已出台并落实对中低收入人群的住房保障力度逐步加大7规模型地块供应较多地价以城内及西咸共建为最高咸阳市场土地供应03年以前集中在城市中心城区主要以玉泉路以及文林路沿线为主04年开始随城市规划及西咸一体化进程的推进世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升同时规模型地块较多供需市场的走高以及房价的攀升带动了地价的上扬此外咸阳市旧城改造力度加大未来将释放37、出较大体量的商品房用地二分城区市场特征咸阳城区面积相对有限目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区城北城东及城西相对偏少同时从城市地理来看南为渭河北边为塬以及高速公路阻断整体房地产开发空间受到一定限制目前市场在售项目为60个左右1城东区房价处于低谷市场空间有限咸阳市城东区的大致范围为东风路以东渭河以北渭城西路以南位于咸阳市中心东郊的区域区域房地产开发集中在朝阳一路和朝阳二路之间项目数约占总量的15城东区的项目以普通住宅为主位置多处于城东区较为繁华便利的地段项目较为集中相对来说大盘偏少中小盘占上风由于区域工厂较多生活配套不足目前城东整体房价处于咸阳市五区之末西安房地产信息网研究中心统计38、的城东区7月均价为2635元2城南区规划利好未来发展核心咸阳市城南区界定如下皂河以西西宝南线以北沣河以东渭河以南约30平方公里区域内城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线占到市场项目总数的28左右世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如金泰丝路花城奥林匹克花园等等另外开发商实力比较强泰盈华宇亿龙阳光金泰都是陕西本土比较知名的开发商相比市中心以及周边楼盘该区域项目质量较高内部配套齐全但外部配套尚显不足关中天水经济带建设规划的出台将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升西安房地产信息网研究中心统计的城南区7月均价为3470元3城西区持续走旺未来热点板块咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥39、南的世纪西路区域该区域是未来咸阳市行政的新中心所以发展潜力较为巨大从众多的开发楼盘就可以看的出来这里的投资价值正在凸显而从调研显示目前各在售楼盘的价格在2600-3000元之间销量逐月呈现出上升的态势作为高新区的经济带动未来城西区将成为咸阳房地产发展的热点板块这里客源多为周边区市的置业人群需求持续走旺西安房地产信息网研究中心统计的城西区7月均价为3113元4城北区文教资源丰富空间有限以文林路为界文林路以北的区域为城北区城北区域文教资源丰富虽然板块项目少但市场在售项目规模普遍较大城北区现在在售的项目来看处在城北的分水岭上文林路比较靠近城中部分再往北部受地理位置等因素的限制目前还没有新的项目开发这40、个区域的项目总建面相对较大价格相对较低文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主日月星城华宇景观天下区域配套不足需要靠城内以及城东的配套来辐射09年7月城北区住宅的均价为2834元平米5城中区成熟区域中心优势显著咸阳市城中区划分界限为文林路以南渭河以北咸通路以东东风路以西城内区以人民路为中心呈带型分布区域楼盘配套也比较成熟容积率相对较高产品以高层小高为主在售楼盘户型面积从50-200跨度比较大由于地段好咸阳的主干道人民路附近配套全银行超市医院学校交通是咸阳目前房地产开发的主要集中区域价格处于高位7月市场在售均价3650元平米为各板块最高09年7月咸阳市城中区在售楼盘数量占到总数的27左右与城南持平41、但个体楼盘规模有限三分物业市场特征1普通住宅产品创新不足同质化现象明显目前来看咸阳市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力小高层及高层正逐步替代多层而成为市场主力产品创新不足同质化现象明显2商业城中为核心其余区域偏弱从2003年初开始咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮从区域布局上来看目前咸阳市商业物业仍集中在人民路西兰路玉泉路乐育路渭阳路相对发展比较成熟的街区上而相对偏远的城区商业物业几乎为零西安房地产信息网数据研究中心调研显示目前咸阳市的商业物业的在售均价在9000元左右个案最高已经达到18500元3写字楼处于初探阶段咸阳市目前仅有如东银大厦纯写字楼的项目寥寥无几目前咸阳写字楼物业还处于初探阶段4别42、墅目前尚未有真正的别墅物业形成咸阳市场目前尚未有真正的别墅物业形成综述咸阳房地产市场近年呈现供需两旺的发展态势价格稳步上扬市场纵深化方向发展产品创新不足同质化现象明显但未来提升空间较大四咸阳房地产市场发展预警结合咸阳房地产市场发展特征以及市场所处的环境西安房地产信息网数据研究中心在对咸阳房地产市场发展预测如下一土地市场1土地交易放量价格继续上扬由于09年上半年商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心加之市政府对建设的支持后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域重点地段优质地块陆续推出等原因预计后期咸阳土地市场交易将呈现放量之势成交价格将会出现明显的上扬2旧城改造支撑土地市场供应回升从全市目前43、的情况来看旧城改造如火如荼如此之大的旧城改造计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块将为未来主城区房产开发提供宝贵土地资源3城南区土地供需继续走高城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线世纪大道已经成为咸阳市房地产投资炙手可热的区域关中天水经济区建设规划的出台将使世纪大道一带再次获得更大增值空间势必使得该区域再次成为市场新的热点二商品房市场1房价将以稳中有升的态势发展作为三线城市的咸阳房价还停留在起步阶段咸阳市的房价一直以来都处于稳中有升的态势从一线和二线城市的发展轨迹来看咸阳市的房价依然有上升的空间从上半年的良好的销售情况来看下半年房价仍会稳步上升2商品44、房成交量增速减缓上半年商品房热销价格明显上升这样压抑了部分购房者的置业欲望同时在08年压抑的刚性需求字上半年集中释放后有所减弱改善型需求并不能代替刚性需求的地位但是因为依然有国家以及地方政策利好的影响同时市场转好买涨不买跌现象将会继续凸显所以预计09年下半年商品房成交量将会继续上涨但是增速减缓3商品房供应继续放量咸阳楼市在售的商品房面积为258万平米在楼市最为火爆的2007年的时候咸阳商品房销售面积达100万平米虽然09年上半年的楼市热销但是与07年依然有一定的差距所以就算09年全年的楼市销售与07年不相上下咸阳楼市的商品房供应依然充足4刚性需求为主投资型需求为辅由于咸阳市场依然处于扁平化的阶45、段楼市供需多为自产自销外来人口很少刚性需求一直是咸阳楼市的主力消化力量所以预计09年下半年咸阳楼市的客源依然以刚性需求为主改善型以及投资型需求为辅一起助推咸阳楼市继续走高5商业物业迎来快速发展咸阳市目前大力推进城市化进程商业物业获得了快速发展而诸如西咸共建区以及城东城西等配套不足的区域商业物业规模及需求必将进一步提升于未来几年迎来快速发展三政策面关中天水经济区发展规划已正式发布规划提出将把关中天水经济区打造成为全国内陆型经济开发开放的战略高地2000年以来随着西部大开发的推近咸阳市的发展有目共睹而随着关中天水经济区发展的进行相信咸阳市的经济将会更近一步而房地产业作为先行军必定会有长足的发展咸阳46、房地产市场发展渐入佳境但目前仍然存在一些矛盾和问题如产品设计落后供求不平衡市场容量小消费理念滞后等部分问题从短期来看这些问题不会对咸阳楼市产生太大的影响从长期来看这些问题将是房地产发展过程中不可回避的问题因此借鉴一线城市以及二线等城市房地产业的成熟经验结合咸阳房地产市场的发展特征咸阳房地产市场宜趋利避劣在市场纵深化理性发展的良好态势下紧扣规划而为于产品品质及创新方面加大力度相信咸阳房地产必将实现跨越式发展23住房现状和需求 规划区内住房现状依据历年统计年鉴数据截止2007年年底城市规划区人口69万人住房建筑总面积172645万平方米人均住房建筑面积2502平方米住房成套率83市区居民的居住条件47、得到了较大改善规划区内住房保障体系现状自1998年住房制度改革特别是1996年实行住房保障制度以来我市已初步建立了廉租住房制度经济适用住房制度和住房公积金制度等保障体系住房保障水平有了较大提高规划区内住房供应体制现状初步形成了以市场为主导的商品住房供应体系居民住宅自有率85市场机制已在住房资源配置中发挥着重要作用商品住房已成为住房供应的主要手段规划期内住房需求我市市区住房需求由本地户籍城镇居民的住房需求外来常住人口的住房需求和被动拆迁需求三部分组成依据咸阳市城市总体规划2006-2020年提出的到2010年市区总人口达到75万人人均住房建筑面积28平方米的规划要求按照城市总体规划人口测算20148、1-2012年每年平均增加2万人到2012年底城市建成区人口达到79万人人均住房建筑面积达到30平方米以上住房总需求为745万平方米含城市房屋拆迁新建住房面积100万平方米根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测规划期内需建设廉租住房2537万平方米经济适用住房13692万平方米公共租赁住房3345万平方米限价普通商品住房110万平方米商品住房43926万平方米住房建设总量目标规划期内建设各类住房90143万套总建筑面积745万平方米1规划期内建设保障性住房32356万套建筑面积19574万平方米其中建设廉租住房05074万套建筑面积2537万平方米建设经济适用住房含集资建设住房2282249、万套建筑面积13692万平方米建设公共租赁住房0446万套建筑面积3345万平方米2规划期内建设商品住房45562万套建筑面积43926万平方米其中商品住房建筑面积90平方米以内的310282万平方米34478万套建筑面积90平方米以上的132978万平方米11084万套3规划期内建设限价普通商品住房12225万套建筑面积110万平方米住房建设年度目标根据咸阳市城市总体规划2006-2020年的相关要求规划期内住房建设年度目标为2008年廉租住房建设0118万套建筑面积59万平方米经济适用住房建设037万套建筑面积222万平方米公共租赁住房建设0034万套建筑面积255万平方米限价普通商品住房50、建设02223万套建筑面积20万平方米商品住房建设09359万套建筑面积9105万平方米其中普通商品住房建设07082万套建筑面积63738万平方米2009年廉租住房建设01108万套建筑面积554万平方米经济适用住房建设05061万套建筑面积3036万平方米公共租赁住房建设0112万套建筑面积84万平方米限价普通商品住房建设02223万套建筑面积20万平方米商品住房建设08428万套建筑面积80万平方米其中普通商品住房建设06378万套建筑面积56万平方米2010年廉租住房建设00786万套建筑面积393万平方米经济适用住房建设05061万套建筑面积3036万平方米公共租赁住房建设01万套建51、筑面积75万平方米限价普通商品住房建设02223万套建筑面积20万平方米商品住房建设0917万套建筑面积8721万平方米其中普通商品住房建设06884万套建筑面积60156万平方米2011年廉租住房建设01万套建筑面积5万平方米经济适用住房建设045万套建筑面积27万平方米公共租赁住房建设01万套建筑面积75万平方米限价普通商品住房建设02778万套建筑面积25万平方米商品住房建设09097万套建筑面积885万平方米其中普通商品住房建设06884万套建筑面积61956万平方米2012年廉租住房建设01万套建筑面积5万平方米经济适用住房建设045万套建筑面积27万平方米公共租赁住房建设01万套建52、筑面积75万平方米限价普通商品住房建设02778万套建筑面积25万平方米商品住房建设09508万套建筑面积925万平方米其中普通商品住房建设07195万套建筑com供应总量规划期内城市规划区住房用地总面积7669亩其中廉租住房用地262亩经济适用住房用地1400亩公共租赁住房用地343亩限价普通商品住房用地1125亩商品住房4539亩住房用地供应结构1廉租住房用地规划期内新供应廉租住房用地262亩2经济适用住房用地规划期内新供应经济适用住房用地840亩中省单位驻陕部队本市困难企业集资建房利用本单位存量土地560亩3公共租赁住房用地规划期内公共租赁住房新供应用地243亩结合直管公房改造利用土地153、00亩4限价普通商品住房用地规划期内新供应限价普通商品住房用地1125亩5商品住房用地规划期内新供应商品住房用地3539亩结合旧城和城中村改造利用存量土地1000亩住房用地分区1廉租住房用地规划期内新供应廉租住房用地中渭河北中心片区85亩渭河南片区132亩茂陵片区45亩2经济适用住房用地规划期内新供应土地840亩利用存量土地560亩其中渭河北中心片区新供用地96亩集资建房利用存量土地360亩渭河南片区新供用地608亩利用存量土地100亩茂陵片区新供应土地136亩利用存量土地100亩3公共租赁住房用地规划期内新供应土地243亩利用存量土地100亩其中渭河北中心片区新供应土地12亩利用存量土地1054、0亩渭河南片区新供应土地173亩茂陵片区新供应土地58亩4限价普通商品住房用地规划期内新供应土地1125亩其中渭河北中心片区370亩渭河南片区569亩茂陵片区186亩5商品住房用地规划期内新供应土地3539亩利用存量土地1000亩其中渭河北中心片区新供应土地800亩利用存量土地677亩渭河南片区新供应土地2100亩利用存量土地193亩茂陵片区新供应土地639亩利用存量土地130亩住房用地年度供应计划2008年供应廉租住房用地60亩经济适用住房用地227亩公共租赁住房用地26亩限价普通商品住房用地205亩商品住房用地932亩2009年供应廉租住房用地58亩经济适用住房用地310亩公共租赁住房用地55、86亩限价普通商品住房用地205亩商品住房用地840亩2010年供应廉租住房用地40亩经济适用住房用地311亩公共租赁住房用地77亩限价普通商品住房用地205亩商品住房用地914亩2011年供应廉租住房用地52亩经济适用住房用地276亩公共租赁住房用地77亩限价普通商品住房用地255亩商品住房用地906亩2012年供应廉租住房用地52亩经济适用住房用地276亩公共租赁住房用地77亩限价普通商品住房用地255亩商品住房用地947亩乾县房地产市场综述今年以来咸阳乾县围绕年初确定的城建十大工程攻坚克难加快步伐力保按期完成目标任务同时以双创为抓手对城乡环境卫生进行整治营造了良好的居住与投资环境坚持规划56、引领按照县城西安天水城市群和西咸一体化中的功能定位突出乾县区域特色文化特色全面完成县城总体规划修编任务加快建制镇和村庄规划进度力争规划覆盖率达到80以上加强县城基础设施建设重点抓好城建十大工程开通靖庄路好寺路兴业大道东段和顺太街改造北大街风水台街桥东街道路启动旧城改造工程继续抓好西兰大街三板块和青仁路改造完成全段拆迁和临街建设加快城区排污泄洪配套管网建设完成垃圾处理厂建设工程实施县城天然气气化工程建成廉租房240户12万平方米建设客运站年内建成并投入使用加快集镇建设抢抓省市扩大关中百镇建设的机遇加快集镇规划编制积极争取国家项目和资金启动新一轮小集镇建设楼型户型格式面积平米数量套总面积平米商业用57、房面积平米公共用房平米地块111商用540213室2厅1卫1厨2阳台12289101228924578312室1厅1卫1厨1阳台715725148422室1厅1卫1厨1阳台80129602室2厅1卫1厨1阳台101521212182451公 用18地块2132室2厅1卫1厨1阳台802419202室2厅1卫1厨1阳台902421602室2厅1卫1厨1阳台8745121049421公用18地块3132室2厅1卫1厨1阳台892421362室2厅1卫1厨1阳台904843203室2厅2卫1厨2阳台139664867036821公用18地块411商用202421商用2828G商用2042合计286258、684422767978541南环东路北区三角地块楼型1临街位置共1栋1层商铺占地540平米建筑面积540平米其中商铺540平米楼型2临南环东路位置共1栋6层住宅占地24578平米建筑面积147468平米住宅面积12289平米计10套户型1种其中12289平10套商用面积24578平米楼型3临小区北墙位置共1栋四单元6层住宅占地858平米建筑面积5148平米住宅面积5148平米计72套户型1种其中715平米72套楼型4小区西侧位置共1栋2单元6层住宅占地36304平米建筑面积217824平米住宅面积217824平米计24套户型2种其中80平米12套 10152平米12套楼型5门卫室 共1栋1层59、占地18平米建筑面积18平米共占地面积202486平米建筑总面积935892平米住宅面积855514共3栋94户90平米以下户数72户公共面积18平米商业面积78578平米2南环东路南区通村街道以西地块楼型1共1栋6层住宅占地10298平米建筑面积61788平米住宅面积61788平米计72套户型3种其中80平米24套8745平米12套90平米24套楼型2门卫室 共1栋1层占地18平米建筑面积18平米共占地10478平米建筑面积51474平米共2栋住宅1栋6层住宅住宅面积51294平米计72套90平米以下户数72户公共面积18平米3南环东路南区通村街道以东地块楼型1共2栋6层住宅占地21933660、平米建筑面积1315968平米住宅面积1315968平米计120套户型3种其中89平米24套90平米48套13966平米48套楼型2门卫室 共1栋1层占地18平米建筑面积18平米共占地221136平米建筑面积1317768平米共3栋住宅2栋6层住宅住宅面积1315968平米计120套90平米以下户数72户公共面积18平米4东二环及太平街地块楼型1东二环地块共1栋1层商住用房占地1012平米建筑面积2024平米楼型2太平街地块 共2栋2层商住用房占地5588平米建筑面积4870平米小路以西地块占地1414平米建筑面积2828平米小路以东地块占地1021平米长68米建筑面积2042平米共占地34461、7平米建筑面积6894平米共3栋商业面积6894平米以上总用地面积172896平米实际用地150636平米总占地面积873098平米总建筑面积34578平米居住面积2684422平米商业面积767978平米公用面积54平米住户286套90平米以下216套占总套的7552平均每户面积937平米com备条件 1 室外 1 外墙采用高级进口外墙涂料局部面砖装饰 2 屋面现浇平屋面屋顶花园 2 室内 1 内墙厅房为乳胶漆厨房高级瓷砖到顶 2 顶棚厅房为乳胶漆厨房铝合金扣板吊顶 3 地面厅房为水泥砂浆拉毛厨房阳台地面铺设高级防滑砖 4 窗户外窗用彩铝窗 5 门分户门为高级防盗防火门阳台门为彩铝门 6 厨62、房赠送套装橱柜吊柜地柜洗菜盆水龙头抽油烟机 7 卫生间公卫内墙高级瓷砖到顶顶棚铝合金扣板吊顶地面铺设高级防滑砖赠送淋浴间冷热水龙头及花洒柱盆冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器接口位其余卫生间预留给排水管道地墙面水泥砂浆拉毛 8 楼梯间墙面乳胶漆地面及踏步为高级防滑地面砖 3 配套设备 1 电梯6层以上商品房均配置高档名牌电梯 2 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网报装后可立即使用 3 电气配置开关照明插座电表各一个 4 煤气煤气管道安装到厨房 5 给水变频式供水系统每户独立水表 6 排水有组织排水预设空调机专用冷凝水排水管 4 智能化系统 1 安全防范系统家庭紧急报警系统红外63、探测可视对讲防盗门24小时电子巡更系统车库管理系统等 2 一卡通 智能系统IC卡门禁小区内停车消费一卡通 3 信息服务系统小区局域网可接入Internet背景音乐视频点播等 5道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极主干道把小区中心四个组团和幼托串在一起形成树枝状道路系统 6小区建筑小品 入口区内设保安入口处有宽广的地下停车场 指示牌居住区设置各种指示牌如指示公共服务设施位置公共建筑以及管理处等方便居民使用 庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全保护功能又可美化环境 座椅板凳设在广场水边既绿化又方便使用 栏杆起安全保护作用儿童活动场地以塑料栏杆为主居住区地形又高低变化时可设台阶和64、挡土墙方便排水 宣传栏设在人流集中必经之地大小高度适宜便以观看 垃圾桶在公共区域等人流较多的地方居住楼旁设置 广场社交游憩公共场所附设游乐设施 33用地指标 1主要指标用地总面积2592亩实际用地150636平米占地面积873098平米总建筑面积34578平方米居住建筑面积2684422平方米公共建筑面积54平方米 商业建筑面积767978平米居住居数 286户平均每户建筑面积937平方米 容积率 23建筑密度058绿化率 34 住宅栋数 6栋平均层数 6层 每户394人90平米以下户型占总户数的7552人均建筑面积238平米人符合陕西省建设用地标准2007年版陕西省居住建筑建设用地指标规定的65、人均建筑面积不大于24平米容积率大于127建筑密度大于053绿地率34-382用地平衡表 项 目 单 位 数 量 小区规划用地 1728961住宅用地 47952公建用地 543商业用地 40284道路用地 253415公共绿地 58785选址及规划方案41 选址原则 眼下人们买房不光看房型地段朝向还要看小区的环境园林设计信息网络等是否到位本着节约用地少占耕地减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态有利于保护风景区和文物古迹的原则依据 1符合乾县建设规划的要求 2适应小区投资项目的要求 3适应小区房屋用途的要求 4拥有便利的交通条件 5满足土地的地质条件市政基础设施等因素66、需要42 地址选择拟建设的安居工程小区位于乾县城关镇东街村南环东路目前该区域村民住宅用地有临时简易用房但由于市政条件落后居住环境脏乱差不利于该区域经济及社会的发展通过本项目的建设将有效地促进和城镇化的有机结合切实解决中低收入阶层的住房问题缓解社会矛盾乾县位于关中平原中段北侧渭北高原南缘处北纬341936-344505东经1080013-1082418之间由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部形成南部黄土台原中部带状平原北部丘陵沟壑三个地形地貌东邻礼泉西接扶风麟游南连兴平武功北临永寿总面积10027平方公里耕地10312万亩气候温和四季分明属暖温带大陆性季风气候年平均气温131无霜期为267、24天年平均降雨量573-590毫米气候属暖温带年平均气温126摄氏度1月平均气温-20摄氏度7月平均气温264摄氏度年降水量557毫米累年10积温4075摄氏度年日照时数2194小时无霜期224天于昆仑秦岭大别山纬向构造带的北侧汾渭地震带的渭河地震亚带上地处渭河新生代断部盆地活动断裂发育新构造运动强烈存在着发生破坏性地震的构造背景我国震害危险区之一是我国52个重点设防城市之一地震烈度按8度规划建设审批勘察设计施工图审查施工质量安全监管等工作自然条件要求距西北最大的航空港西安咸阳国际机场公路铁路航空立体交通网络已经形成交通目前城市天然气主管道铺设已经技术正在逐步为各小区安装80-85 dB 交68、通运输车辆声级 75 dB 2 施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘建筑材料白灰水泥沙子石子砖等的现场搬运及堆放扬尘施工垃圾的清理及堆放扬尘人来车往造成的现场道路扬尘 3 施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水施工废水主要包括土方阶段降水井的排水结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水 4 施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料 2施工期环境影响分析 1 施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械这些机械的单体声级一般均在80dB以上且各69、施工阶段均有大量设备交互作业这些设备在场地内的位置同时使用率有较大变化因此很难计算其确切的施工场界噪声根据本工厂施工量按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表 各施工阶段昼夜声级估算值 单位dBA 2 施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构会造成地面扬尘污染环境其扬尘量的大小与诸多因素有关是一个复杂较难定量的问题 通过对施工期环境影响的分析施工期主要污染为噪声与扬尘为减少其环境污染应做到现场施工中建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点定位并采取防尘措施设置挡风板施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆减少尾气污染施工道路经常保持清洁湿润以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染同时车辆应限速行70、驶混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口尽可能远离居民住宅施工车场地尽量平整减少颠簸声以减少施工噪声对居民生活的影响施工中做到无高噪声及爆炸声打桩时不在夜深人静时进行吊装设备噪声满足环保要求施工中不产生超标准的空气污染环保措施与工程进度做到三同时环境治理设施应与项目的主题工程同时设计同时施工同时交付使用建筑垃圾及时清理文明施工地块周围树立高于3米的简易屏障或在使用机械设备旁树立屏障减少施工机械的噪音 63项目建成后环境影响分析 作为房地产开发项目基本无工艺废气和生产废水排放因此污染源分析主要是燃料燃烧废气生活污水和生活垃圾 1大气污染源分析 居民住宅采暖和炊事采用天然气最大燃气量为38立方米h71、平均燃气量为34立方米h居民共用天然气12100000立方米 2水污染源分析 拟建项目的水污染源主要是生活污水按人均每天用水150L估算生活耗水量每天470立方米污水类型包括洗浴排水冲厕排水和厨房污水 3公众参与 小区环境影响评价公众参与的目的在于使公众对拟建项目的各种意见建议和要求贯彻于整个环境影响评价中沟通公众与项目建设方的相互了解弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏制定出严格的环境监管措施与实施计划使该项目的规划设计更加完善和合理从而有利于项目的综合效益公众参与的对象为咸阳市人大常委会的代表以及附近周围的居民项目咨询专家 劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技72、术方案和工程方案的基础上分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素并提出相应的防范措施 71劳动安全卫生 1危害因素和危害程度分析 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品部位场所以及危害范围和程度 1 有毒有害物品的危害分析生产和使用带有危险性的原料材料和产品包括爆炸品类易燃易爆有毒气体类易燃液体类易燃固体类氧化剂和过氧化物类毒害品类腐蚀品类辐射物质类以及工业粉尘类等分析有毒有害物品的物理化学性质引起火灾爆炸危险的条件对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性 2 危险性作业危害分析高空高湿高压作业井下作业辐射振动噪音等危险性作业场所可能73、造成对人身的危害 2安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所范围以及危害程度研究提出相应的安全措施方案主要有 1 在选择工艺技术方案时应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备 2 对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案 3 对危险场所按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距煤炭冶金等矿井开采项目应提出防止瓦斯爆炸矿井涌水塌方冒顶等技术和安全措施方案 4 对易产生职业病的场所应提出防护和卫生保健措施方案 72消防设施 消防设施研究主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位根据消防安全规范确定消防等级并结合当地公安消防设施状况提出消防监控报警系统和消防设施74、配置方案 1火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料中间产品成品的火灾危险性包括储存物品的火灾危险性生产过程中易燃易爆产生的部位及火灾危险性运输过程中的火灾危险性等 2调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模装备所在地公安消防队与场址的距离等确定项目对公安消防机构的依托程度 3消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位火灾危险类别以及可能波及的范围确定应采用的消防等级并结合项目场址周围消防设施状况提出消防监控报警系统和消防设施配置方案 组织机构与人力资源配置 合理科学地制定管理方案确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行提高劳动率的75、重要条件在制定管理方案时我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究比选优化方案 81组织机构设置 建设公司是股份有限制公司分为权力机构经营管理机构和监督机构最高权力机构是董事会实行董事会领导下的总经理负责制董事会由7人组成董事长1人副董事长1人对股东大会负责总经理受董事会任聘 各部门 分设经理 负责组织公司的经营管理活动高级职员由董事会商议任聘监理会由股东代表2人和职工代表3人组成对公司的财务和职权予以监督 办公室1负责公司文档管理可对公司的文档进行分类管理2负责内部员工管理对公司的内部职员的个人资料进行管理 人事部负责人力的招聘和录用调配和使用人事的考核晋升与奖惩教育和培训76、工作 财务部负责资金的筹集和管理财务的核算和监督以及资金的拨款和管理交纳各种税务和上级管理费等保证工程进度和各项资金使用计划 保安部负责巡察报告物资保护停车场管理工作 采购部负责做好材料购配件设备等物资的采购工作 工程部 一工程前期准备 1 技术准备 1 审核施工图纸 2 编制房地产开发项目组织设计 3 编制或审核施工图预算 4 编制或审核主要材料半成品设计计划 5 对特殊项目或重要的项目的考察参观学习及必要的培训 2 物资准备 3 现场准备现场踏勘三通一平组织施工单位放线并检验 4 其它准备A利用招标形式优选施工队伍B 办理开工报告C 办理质监委托D 组织设计交底E 摸清施工现场地下有无国家77、线路水管天然气管道和防空洞等如有及时妥善处理 二现场工程管理 1 前期阶段的部分工作A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作B 三通一平 C 其他的工作临建占路占地的办理 2 施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作施工建设阶段的平衡和协调工作做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排竣工验收D 做好工程资料的汇集参加开发项目资料的归档工作E 做好工程决算及项目移交 营销部负责商品房的销售和管理作好销售计划的编织机销售策划工作 售后服务部负责售后回访保修修缮工程遗留问题处理工作 物业管理部负责与业主委员会相配合共同创建整洁文明安全方便的优秀物78、业区域 建设公司采用直线职能制的组织形式各级领导对下级部门和人员不直接下达命令只是参谋作用这一组织形式既能及时指挥统一命令又能发挥职能部门和专业人员的工作特长但总经理要注意协调和联系各职能部门之间领导层要把握管理系统中的各种矛盾 对此组织机构进行适应性分析知组建方案符合公司法和国家有关规定的要求执行机构具备指挥能力和组织协调能力组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求能承担项目筹资建设生产运营偿还债务等责任 82劳动定员 从业人员共20人管理人员5人营业人员7人工程技术人员5人业务人员3人83员工培训 1 公司管理79、层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任在公司职员勤奋的工作除可以获得薪金享有福利以外更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会 2 在公司除获得正规培训以外职员还将自觉或不自觉地得到其他收获职员将学到怎样善用时间职员将学到如何发挥团队精神职员将学会如何管理激励培训其他人职员将学到更为有用的专业技术知识职员的经验将是职员迈向更高职位的起点职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作 3 培训为公司完成经营目标提高绩效实现事业发展提供人力资源的保证培训是职员胜任职责提升自我开发潜力拓展职业的途径 4 培训的形式主要包括脱产培训在职培训自我启发 脱产培训是就管理中共性的有必要让职员理解和掌握的东西80、如工作必须的技能知识公司理念等对职员进行的集中脱产培训研修这种培训由专任讲师授课或主持在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练即通过制定工作计划分配调整工作听取汇报和意见评价考核业绩推进工作改善帮助解决问题等途径对职员进行的指导自我启发是指职员自己加强学习提高修养不断开发和提高自身能力为此职员必须要善用所有的学习资源以获得进步和发展其中挑战性的工作角色是最重要的培训过程 5 培训种类主要有以下四种公司内部课程作为公司职员为进一步了解公司适应岗位职责要求职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程课程类别主要有公司理念推广自我开发管理研修专业技能训练等公司外部课程作为表现突出的骨干人员为开拓81、思维触发灵感进一步提高管理水平和业务能力职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程包括各种外部教育机构培训中心所举办的短期培训课程交流会使职员有时间精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验以利于在集团范围内交流实现集团资源共享同时进一步系统了解公司运作特点公司除举办各种培训班提高职员的素质外也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习包括攻读学位上岗培训职称及其他资格证书考试培训等形式有脱产进修和业余进修其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上参加各种形式的学习后职员的结业毕业证书及成绩单须报总部人力资源部备案作为调配选拔以及任免的参考依据外出考察为拓展视野丰富学习经验公司82、将组织管理人员专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察考察单位包括境内外的优秀企业或机构 6 培训积分制度职员参加各种培训并获得结业后可以向人力资源部门申报积分积分将是职员在公司参加培训的最全面记录年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一不同类别的职员积分要求有所不同 7 培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息主要包括年度培训服务概览月度培训及研修计划外部培训信息周培训信息职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员 第九章 项目实施进度 为了争取时间缩短工期保质保量完成工程本项目决定采取平行施工方式 本项目工程计划自2010年7月开工至2013年7月竣工总工期3年为83、了节约投资决定分区分阶段开发据市场分析预计每期推出商品房有50可采用分期付款的形式预售按市场吸纳能力及公司开发能力资金筹措的可能性本项目工程开发建设进度计划安排如下表所示 项目实施进度计划表 任 务时 间2010年7月至2010年12月2011年1月至2013年6月可行性研究项目审批规划设计主体工程第十章 投资估算101开发成本 根据拟订项目的开发方案确定各开发项目的工程数量 总用地面积172896平米实际用地150636平米总占地面积873098平米总建筑面积34578平米居住面积2684422平米商业面积767978平米公用面积54平米住户286套90平米以下216套占总套的7552平均每84、户面积937平米 该土地的地块开发成本包括安置费和土地批租费为 1土地批租费主要包括土地出让金和市政规划配套费共计148136万人民币其中土地费用63728万元市政规划配套费84408万元 2项目的供水雨污水排放供热供电供气以及电信方面的配置情况如下 1供水 在规划小区附近有市政上水管线本项目上水可从上述干线引入 2 雨水污水排放 市政现有现状的雨水管线和污水管线可以就进排入 3供热 拟采取集中供热方式解决 4供电 拟采用开闭站引一条电缆接入小区内配电室考虑留有余地 5 供气 目前市城天然气主管道铺设已经技术正在逐步为各小区安装第十二章 财务评价121设项目法人项目财务评价 1销售收入销售税金85、及附加估算表见附表 2损益和利润分配表新设项目法人项目见附表 3财务指标 1财务净现值FNPV与财务内部收益率FIRR 根据项目现金流量表可计算出财务净现值和财务内部收益率 财务净现值FNPV 15818万元 财务内部收益率 FIRR 1702 经过表中计算可知项目财务净现值FNPV 0表明项目除达到基准的收益率外还能后的超过收益具有财务上经济上的可行性且水平较高表明项目具有盈利能力故可行 2项目销售利润项目总投资额为844076万元总销售收入为687287万元见损益和利润分配表 销售利润 万元 盈亏平衡分析按照 销售收入 含税销售额营业税金及附加增值税 某年的盈亏平衡点 该年的 固定成本 销86、售收入可变成本 实际生产负荷 计算得到以生产负荷表示的各年的盈亏平衡点如下 - - - 5673 5589 5562 - - - - - - - - - - 自正式投产年起以生产负荷表示的盈亏平衡点最高 5673最低 5562 项目选择正常年第 5 年做图以生产负荷表示的项目盈亏平衡点等于 5589 在正常年只要达到生产目标的 5589 就可保本 保本实际是营业利润为零的保本是经营不亏不赢的临界点本项目盈亏平衡点比较低说明项目抗生产销售下降风险的能力较强 以上详见盈亏平衡分析图表 2单因素单指标敏感分析 以产价格正品率预备费率料价格作为敏感因素以各种财务内部收益率为目标计算当某 1 种敏感因素87、单独变化20406080 100时该财务内部收益率的变化数值计算该敏感因素的敏感度系数和临界点其中预备费率的变化代表建设投资的变化 临界点是财务内部收益率等于基准收益率时的敏感因素变化值由软件精确计算 敏感系数 基准收益率-目标财务内部收益率临界点敏感系数越大因素越敏感 本报告以项目所得税前所得税后资本金投资者的财务内部收益率为目标的单因素分析图象的坐标与计算值高度一致详见各图表以下是其中表的部分 项目所得税前财务内部收益率单因素分析表 敏感因素 -6000 -4000 -2000 000 2000 4000 6000 临界点 敏感系数 产品价格 -7261 -3868 -475 2917 688、310 9703 13096 -1594 16964 产品产出率 -4042 -1723 597 2917 5237 7752 10267 -1700 11600 生产负荷 -862 528 1917 2917 3691 4318 4842 -3664 05003预备费率 3651 3368 3127 2917 2732 2566 2416 -00927 料价格 6793 5501 4209 2917 1625 657 -311 3693 -06460 资本金财务内部收益率单因素分析表 敏感因素 -6000 -4000 -2000 000 2000 4000 6000 临界点 敏感系数 产品价89、格 -13006 -7767 -2527 2713 7953 13193 18433 -1333 26199 产品产出率 -6907 -3700 -494 2713 5920 9127 12334 -1457 16034 生产负荷 -1472 -319 834 2713 4611 6579 8546 -2036 09396预备费率 3418 3162 2928 2713 2514 2313 2126 -00998材料价格 6757 5409 4061 2713 1365 180 -1004 2939 -06740 投资者整体财务内部收益率单因素分析表 敏感因素 -6000 -4000 -20090、0 000 2000 4000 6000 临界点 敏感系数 产品价格 -11738 -6988 -2239 2511 7260 12010 16759 -1492 23747 产品产出率 -6185 -3287 -388 2511 5409 8308 11207 -1582 14493 生产负荷 -1418 -148 1122 2511 4053 5804 7828 -2497 06945预备费率 2950 2801 2654 2511 2369 2221 2077 -00708 料价格 5474 4486 3499 2511 1523 538 -447 3517 -04939 由上述可知最敏91、感因素排序是产品价格产正品率原料价格生产负荷 以不同财务内部收益率为目标得到的各敏感因素的临界点和敏感系数的大小不同 在投资者整体财务内部收益率单因素分析图表中的临界点的意义如下 当产品价格单独降低 154 时或当原料价格单独增加 182 时或当生产负荷单独降低 2497 时是投资者整体财务内部收益率是否满足本项目投资者期望的最低投资回报率 Ic 800 的临界点 这说明项目有较强的抗风险能力 多因素多指标复合分析 我们不能预测各敏感因素将来一定会怎样变化也难以准确预测各敏感因素如何变化的概率分布但可以估计各种可能发生的复合变化并计算分析复合变化发生时的投资回报结果甚至计算出各种复合变化的临界92、点以补充单因素分析的不足多因素的复合变化分析体现了一定的风险分析 各敏感因素在如下各分析方案中单独或几个或全部同时发生时各评价指标相应变化如下分析因素与分析方案 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 方案七 方案八 方案九基本预备费率绝对变化量 100 100 100 涨价预备费率绝对变化量 50 50 50 产品内销价格相对变化量 -100 -40 -40 -50 -50原料内购价格相对变化量 -100 50 40 50 40 50生产目标实现相对变化量 -100 -60 流动资金增加相对变化量 500 500 多因素复合变化评价指标 - - - - - - - - -项目税前财务93、内部收益率 7564 -60 2422 390 198 102 48 38 -14项目税前财务净现值 17840 -7257 38916 13151 4156 -658 -2772 -3167 -5282项目税前静态投资回收期 343 229 489 537 564 582 586 项目税前动态投资回收期 366 233 516 571 项目税后财务内部收益率 4958 -60 1324 270 138 65 25 18 -21项目税后财务净现值 11777 -7257 27578 7733 969 -2108 -3694 -3994 -5580项目税后静态投资回收期 424 273 521 94、554 576 590 593 项目税后动态投资回收期 474 283 548 593 资本金财务内部收益率 85347 1030 130 资本金财务净现值 13959 -15026 29768 11239 4475 74 -3141 -3990 -9342投资者整体财务内部收益率 74690 8525 1262 -974-1610 投资者财务净现值 13519 -4984 28858 10880 4318 46 -1383 -1639 -3255投资者整体静态投资回收期 100 100 213 334 558 多因素多指标复合分析的意义以第 6 分析方案为例说明如下 当产品内销价格相对变化量95、-400原料内购价格相对变化量400同时复合发生时项目税前财务内部收益率1025项目税后财务内部收益率647资本金财务内部收益率1301投资者整体财务内部收益率1262 其中折现率Ic 1200绝对变化量是对所涉因素直接相加相对变化量是对所涉因素乘以1相对变化量回收期单位是年净现值单位万元方案一是项目基本方案其他是复合分析方案 1 社会效益 项目可直接安置就业人员 20 人年工资总额及提取各项社会保险与住房公积金等合计 12667 万元年平均缴纳生产税净额合计 142717 万元年国内生产总值增加值 181633 万元 经济效益 项目投资税后财务内部收益率 1702 Ic 800 投资者财务净96、现值 16778 万元资本金现值 58802万元投资者整体净现值率 02853投资者整体静态投资回收期 561 年投资者整体动态投资回收期 573 年 3 清偿能力 自投产年起各年利息备付率范围 -286-1505与各行业利息备付率的最低可接受值 2 相比表明项目偿还各种借款利息有保证自投产年起各年偿债备付率范围 050-418与各行业偿债备付率的最低可接受值 13 相比表明项目偿还债务有保证自投产年起各年资产负债率范围 17052-3649与各行业资产负债率的合理区间 30-60 相比表明项目资产负债率比较合理 本项目以可用资金全部偿还新增建设借款自生产期起最大偿还能力借款偿还期 274 年