1、城镇保障性安居工程新建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月139可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论41.1项目概况41.2可行性研究报告编制依据51.3可行性研究报告编制范围及目的61.4可行性研究报告编制原则71.5项目提出的理由和过程812、.6项目建设条件101.7项目建设地点及规模111.8项目主要规划技术指标111.9项目估算总投资及效益情况121.10建设周期131.11项目主要技术经济指标131.12可研结论14第二章 项目建设背景152.1项目区位及昆明概况152.2保障性住房建设政策环境192.3XX桥头堡战略的重要组成部分232.4保障性住房建设分析242.5保障性住房建设的重要性分析262.6国内外保障性住房建设经验35第三章 项目建设的必要性433.1项目建设是解决中低收入住房困难问题的需要433.2项目的建设将促进我国房地产市场的健康发展443.3项目建设是重要的民生工程493.4项目的建设能够推动城市经济发3、展、提升城市形象49第四章 建设规模504.1建设规模确定依据504.2项目建设规模确定50第五章 场址选择515.1项目场址现状515.2场址建设条件52第六章 规划及建筑设计方案536.1设计依据536.2总体设计原则546.3建设条件分析556.4设计理念556.5规划定位、规划目标与规模596.6规划布局596.7建筑设计65第七章 工程技术方案707.1竖向规划设计707.2结构设计方案727.3给排水设计方案767.4电力规划及设计方案807.4电气节能与环保86第八章 节水及节能减排888.1节能标准及规范888.2节能减排的原则和要求888.3项目能耗分析及指标898.4节水及4、给排水节能措施898.5节能减排措施91第九章 环境保护措施929.1环境保护标准929.2项目主要污染源939.3项目建设与营运对环境的影响949.4环境保护措施969.5项目环境影响评价结论100第十章 劳动安全与卫生消防10110.1主要危害因素及危害程度分析因素10110.2安全卫生防范措施10110.3消防标准及规范10210.4消防措施102第十一章 项目组织机构与建设管理10411.1组织机构设置10411.2组织管理方式10411.3项目建设资金的管理10611.4建成后的运营管理106第十二章 项目实施进度及招投标10712.1项目实施进度10712.2项目的招投标108第十5、三章 投资估算与资金筹措11013.1投资估算11013.2资金筹措112第十四章 财务评价11314.1基础数据与参数选取11314.2经营收入估算11314.3成本估算11314.4盈利能力分析114第十五章 经济效益分析115第十六章 社会评价11616.1项目对社会的影响分析11616.2项目与所在地互适性分析11816.3评价结论120第十七章 风险分析12117.1主要风险因素的识别12117.2风险程度分析12217.3防范和降低主要风险的措施123第十八章 研究结论与建议12518.1研究结论1251 8.2建议126第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目基本情况项目名称：6、XX县2012年城镇保障性住房建设项目 项目地址：建设项目位于XX县城南片区，围绕于XX所在山脚西南部 项目承办单位：XX省城乡建设投资有限公司 项目性质：新建 项目用地面积：总规划用地约为67.87亩。 项目总建筑面积及住宅规模：XX县城2012年度保障性住房总建筑面积为117365，共计1908套保障性住房。1.1.2建设单位简介 XX省城乡建设投资有限公司（简称：“XX城乡投”）建立于2008年6月18日，是经XX省人民政府（XX政复200819号）文批复，由XX建工集团有限公司作为发起人，组建设立的以城乡建设投资为主业的现代企业，为XX建工集团有限公司下属的全资子公司。公司注册资本金为7、10亿元人民币。XX城乡投作为一家立足于城乡建设领域的投资公司，依托XX建工集团有限公司建筑主业，拥有一支既懂建筑专业，又有金融投资、融资专业技巧的专业团队，对于建设施工的行业经验有着其他普通投资公司不可比拟的专业优势。 2012年，经省政府研究，XX省人民政府（XX政复20127号）文批复，决定指定XX省城乡建设投资有限公司作为省内唯一省级城镇保障性住房投融资公司，全面参与全省保障性住房的建设。XX城乡投公司将充分利用省级城镇保障性住房投融资平台的政策、资源优势，以及XX建工集团有限公司强有力的支持，与各州市开展广泛的合作，全面推动XX省保障房建设。努力实现“十二五”期间XX省保障性安居工程8、建设目标。 法人代表： 1.1.3可研编制单位 XX省城乡规划设计研究院 工程咨询资质：工咨甲级 资质证号：1.2可行性研究报告编制依据 本项目是根据业主提供的资料、数据、以及国家有关的规范、标准等编制的。具体包括以下内容： （1）XX省人民政府关于做好2012年全省城镇保障性安居工程建设工作的意见（XX政发201234号）； （2）XX市人民政府关于转发2012年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知（保政发201277号）； （3）XX县人民政府关于XX县2012年城镇保障性安居工程建设实施意见龙政发201094号； （4）关于下达2012年中央补助公共租赁住房专项资金的通知（保财综（29、012）53号） （7）关于本项目的规划设计方案 （8）投资项目可行性研究指南中国电力出版社； （9）建设项目经济评价方法与参数（第三版）中国计划出版社； （10）建设单位与XX省城乡规划设计研究院签订的本项目可行性研究报告技术咨询合同。 （11）XX市房地产市场（销售及租赁市场）的相关市场调查资料； （11）建设单位提供的其它有关资料 （12）我国现行的有关规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、环境保护等专业规范及相关技术规定。 （13）其他有关的文件资料等。1.3可行性研究报告编制范围及目的 本可行性研究报告编制的工程范围为2012年XX市保障性住房建设项目。根据XX市总体规划2012年城10、镇保障性住房建设计划，积极响应国家关于房地产调控及保障房建设的政策要求，本可研报告从保障性住房建设需求及配套设施需求入手，分析本项目建设的必要性并科学测算项目的建设规模；研究制定可实施的的规划方案，研究项目建设的可行性，通过详细的经济测算及财务分析，制定合适的融资、建设、运营及管理方案，对项目建设提供前瞻性的指导。同时，根据规划用地现状，科学规划，充分利用自然地形地貌，制定经济合理的工程技术方案；并同时研究项目的实施是否符合国家关于环境保护方面的政策，研究项目实施对XX县建设及构建和谐社会、保障社会民生的重要意义，并为该项目的决策部门提供确切可靠的依据。1.4可行性研究报告编制原则 （1）根据11、项目所在地的政治、经济和社会发展情况，按照建设的需要和可能性进行可行性论证。 （2）政策符合性原则：本项目的研究分析及方案制定紧扣国家及各级政府关于城市建设、保障性住房建设的有关政策、指导意见及办法；严格执行有关保障性住房建设要求；统筹考虑“十二五”期间，XX市全市保障性住房建设规划，结合2012年XX市保障性工程目标任务，合理确定建设规模。 （3）政府指导、企业市场化运作原则。 （4）可持续发展原则。 （5）因地制宜原则：充分利用现在地形现状，以有限资金获取最大投资效益、环境效益和社会效益。 （6）严格执行节约建设用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全的要求。工程设计符合国家的有关法规、12、规范和标准，采取经济合理、环保节能的工程实施方案。 （7）统一规划、统一分期建设、统一管理、集中连片，尽可能实现经济效益、环境效益、社会效益最大化。1.5项目提出的理由和过程 近年来，随着全国各地的房价过快上涨，已经远远超出了工薪阶层的经济承受能力及心理承受能力，已经引起了较大的社会反响，“房价”已经是牵动上至中央下至每个百姓的重要的社会问题。因此，保障性住房建设也成了自2011年以来房地产市场发展的重要一环，中央及国务院将房地产调控与建设保障性住房作为促进房地产市场健康发展的重要举措。 2011年2月25至28日，李克强副总理出席了全国保障性安居工程工作会议并做了关于保障性住房建设的重要讲话13、，并向各省市下达了2011年建设1000万套保障性住房（2010年为580万套）的建设计划；温家宝总理在新华网和网友在线交流时谈及房地产市场时也表示将以建设保障性住房建设作为进一步抑制房价过快上涨的手段之一，同时也是改善民生的重要举措之一，并提出五年内新建保障性住房3600万套。中央已经把包括保障性住房建设作为民生战略的重要组成部分。 2012年由中央财政安排保障性住房补助资金1030亿元，比2011年增加265亿元； 2012年3月5日，温家宝总理在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时表示，2012年要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归14、。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。 国务院明确要求土地供应优先保证保障性住房的建设用地。 为此，XX省政府要求各地健全保障性安居工程建设投融资体制机制，各州市政府及保障性住房建设任务较重的县市区政府，可成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。同时，要积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与公共租赁住房的开发经营和棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。 2012年，XX省与国家签订的2012年城镇保障15、性住房目标责任书为40.32万套（含10万户新增租赁补贴发放），国家要求XX省到年底前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成19.63万套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在9月底前全部开工，并在年底前完成60%以上的投资额。 2012年XX省继续严格贯彻落实国家房地产调控政策，进一步巩固2011年以来的房地产调控成果，进一步加强和改善房地产市场调控、切实稳定住房价格。2012年1-2月，XX省完成房地产开发投资150.8亿元，同比增长42.0%，高出全国房地产开发投资平均增速14.2个百分点，房地产开发16、投资占全省规模以上固定资产投资的比重达到27.3%。 按照XX市人民政府关于转发2012年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知中明确，2012年，XX市建设保障性住房任务为30000套。其中：新增租赁补贴5.500户，并确保所有建设项目今年9月30日前全部开工建设。 XX市根据各县得实际情况，下达了2012年的建设任务，XX县城镇保障性安居工程建设任务为2600套，其中：新增租赁补贴600户，按照自下而上、按需申报的原则，建设任务分解到乡镇集镇公共租赁住房92套，集中在县城建设1908套。 由此XX市XX县县城保障性住房进行了统一选址、统一规划、统一建设、统一管理，统筹建设，并按照和谐人居17、思想将保障性住房规划建设，建设一个配套完善、功能齐全、安全、舒适、怡人的大型和谐社区即本项目XX县保障性住房建设项目。1.6项目建设条件 （1）本项目用地符合XX市XX县总体规划及控制性详细规划，并且已经获得用地审查报告，规划方案同时编制上报。 （2）本项目的建设符合国家、XX省、XXXX县有关保障性住房建设的规划及政策。 （3）本项目交通位置优越，周边市政道路路网完善，市政配套条件较好。 （4）本项目的总体规划布局均衡、各种产品结构（公共保障性住房、商业配套、服务设施）配置合理、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。 （5）国家、XX省及与XX县对保障性住房建设在土地供应、税收、资金安排18、等方面给予了强有力的政策支持，本项目建设的政策背景较好。 （6）XX县近年来经济发展迅猛，具有较好的经济基础及项目融资条件，项目的建设资金能得到保证。 （7）项目建设方在基础建设、投融资及开发方面积累了丰富的经验，对项目具有较强的把握能力。1.7项目建设地点及规模（1）拟建地点项目建设用地位于XX县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于XX所在山脚西南部。（2）计划建设规划XX县城保障性住房建设项目，规划建设国家保障性住房1908套。1.8项目主要规划技术指标主要经济指标：序号项目名称单位指标一用地面积亩67.87二总建筑面积117365其中地上建筑面积81464商业建筑面积15351地19、下室建筑面积20550三建筑密度%22.5四容积率2.3五绿地率%32.4六总户数户1908七机动车位数个555八非机动车位个4001.9项目估算总投资及效益情况（1）估算总投资序号工程或费用名称合计（元）备注一土地征用费17001493.9二前期工程费5877639.2三建安工程费219466681.8四基础配套费22785241.1五其他工程费4438744.3六利息17656390.6七不可预见费5745016.75八间接费14648325.65十项目总投资307619533.3 （2）资金筹措 项目所需建设资金以下列两个方式予以筹措： 1）中央、省关于保障性住房建设的财政补贴资金：7320、78.4万元。 本次新建保障性住房1908套，总建筑面积117365平方米，其中：住宅81464平方米，配套商业用房15351平方米，地下室20550平方米，以及附属设施建设，估算总投资30761.95万元。 2）自筹； （3）项目社会效益 本项目产生的效益主要是社会效益。首先社会效益表现在：解决了部份中低收入住房问题，让全市人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会基本保障，实现安居乐业，构建社会主义和谐社会，体现党和政府高度关注民生问题，促进社会安定团结。 其次，项目也体现了一定的经济效益。根据财务分析计算，项目在运营其中通过收取租金及物业管理及出租商铺，能维持正常的运营工作。21、 （4）项目环境效益 本项目按照低密度、低容积率、高绿地率的规划思想规划设计，并充分考虑了与用地区域内自然、人文环境的融合，同时采用成熟的节能环保工程技术，故项目本身具有良好的环境效益。1.10建设周期 项目建设周期计划1 4个月，自2012年7月30日2013年9月30日。 计划201 2年7月30日前开工，2013年9月30日前全部建成并投入使用。1.11项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位备注合计一技术指标规划总用地亩67.871总建筑面积1173652户数户1908二经济指标1总投资万元30761.95工程费用、工程建设其它费用、预备费2总投资的单位面积造价元/26222、1051.12可研结论 （1）XX县城保障房建设项目是XX市2012年保障性住房建设的重要项目之一，具有较好的政策支撑，是XX市2012年重要的民生工程之一，建设的必要性充分。 （2）本项目的规划方案布局科学、各种住房产品结构搭配合理、环境怡人、交通便利，工程技术方案安全、经济、合理，方案的可实施性较好。 （3）通过经济分析，就整个项目而言，因有部分商业设施可进入市场销售，保障性住房长期持有具有一定的长期收益，因此项目具有一定的投资收益。 （4）通过风险分析，本项目的各类风险基本可控，项目具有较好的抗风险能力。 （5）建立完善的住房保障体系，让中低收入家庭享有可靠的社会保障，是构建和谐社会、维23、护社会稳定的重要内容，因此本项目具有较好的社会效益。（6）本项目的工程技术方案符合环境保护的有关政策，符合节水、节地、节能有关要求，具有较好的环境效益。第二章 项目建设背景2.1项目区位及昆明概况2.1.1项目区位 XX县是一个山区县，位于中国XX西部边陲，地处怒江、龙川江两江之间，高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔3001.6米，最低海拔535米，垂直高差2466.6米。 XX县域东西最大距离64公里，南北最大跨度78公里。以东南西北为序，分别与施甸、永德、镇康、缅甸、潞西、梁河、腾冲、隆阳相接壤，国境线全长19.71公里。全24、县总面积2884平方公里。 规划区位于XX县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于XX所在山脚西南部。地块内地势总体较为平坦，仅地块东部有两个小的山包。用地西侧为24米宽城市道路，用地南部为30米宽城市道路，整体交通条件良好，为将来开发建设提供了条件。2.1.2XX县发展概况 XX县位于XX省西部，地处怒江、龙川江两江之间，地理坐标为东经98259911，北纬24072450，分别与施甸县、永德县、镇康县、缅甸、潞西市、梁河县、腾冲县、隆阳县相接壤，国境线长19.71公里。 自然地理 XX是一个山区县，地处怒江、龙川江两江之间，高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全25、境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔3001.6米，最低海拔535米，垂直高差2466.6米。XX县兼具低纬、季风和山原地势气候特征。形成四季温差小、干湿季分明，垂直变异突出的亚热带山原季风气候。西南受印度洋暖湿气流的影响，形成西面迎风坡多雨，夏无酷热。东部背风雨量适中，无寒暑剧变。年平均气温14.9。最冷为1月，月平均气温7.4。极端最高气温22.9，极端最低气温3.8。由于地形复杂，垂直高差大，局部又分为北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带六种气候区。境内山川秀丽、四季如春。 自然资源 XX县自然资源丰富，水资源境内除东有怒江、西有龙川江外，还有大小河流44条，分布全县26、各乡镇。水资源为全国人2700立方米的45倍，初步探明水利电力蕴藏量为54.59万千瓦，是XX市电力开发最大的一个县。地下矿藏有褐煤、铅、锌、铌、钽、锡、铁、铅、铍、铜、银、钨、硫、金、大理石、硅、高岭土、硅藻土等。XX地处山区森林资源及其丰富，森林覆盖率为54.6%，有高等植物1000余种，属国家一级保护树种有秃极杉、桫椤；属二级保护的有XX山茶、鹅掌楸、银杏；属三级保护的有楠木、红椿、山龙眼、顶果木、白桂木等，良好的森林覆盖，为野生动物提供了良好的生长条件，奇珍异兽有孔雀、原鸡、白鹇、犀鸟、锦鸡、鹦鹉、鸳鸯、虎、豹、马鹿、熊、蜂猴、长臂猿等。 旅游资源 XX旅游资源，有”东方直布罗陀”之称27、的滇西抗日主战场松山战役抗日战场遗址，被国内外誉为”神汤奇水”的邦腊掌热矿泉旅游度假区，有八O八湖山公园，溶洞奇观勐糯仙人洞，小黑山原始森林自然保护区；茄子山水库生态旅游区，独具特色的怒江大峡谷的三江口风光，以及世界珍稀植物桫椤群风景区等。XX气候宜人物种丰富，又是”西南古丝绸之路”的要道，中原文化与绚丽多彩的边疆民族文化融为一体，交相辉映。全县的旅游资源可涵盖山、石、泉、林、水、洞、民族风情等，是开展生态旅游、探险旅游、科教旅游的宝地、是休闲度假的好地方 交通状况 目前，XX全县公路通车里程达1548.16公里，公路密度为每万人57.9公里，每百平方公里有公路53.68公里，按行政等级划分：28、国道58公里，省道173.76公里，县道479.4公里，乡道726.6公里，专用道110.4公里，按技术等级划分：二级路22公里，三级路61公里，四级路930.97公里，等外路534.19公里；按路面等级划分：沥青路面251.38公里，弹石路面219.33公里，砂石路面341.8公里，土路面735.64公里，基本上形成了以县城为中心，国道、省道和经济干线为骨架，辐射全县12个乡（镇）、121个村委会及厂矿、边防、驻军、林区、蔗区、旅游区的公路交通网络。与公路网相适应的公路客运网和汽车维修救援网也基本形成。全县拥有客运车辆195辆，营运货车270辆；二类维修企业2户；三类维修业170户，已开辟客29、运线路22条，日发客运车辆249班次。2.2保障性住房建设政策环境2.2.1国家保障性住房政策 党和政府高度重视住房保障工作。胡锦涛总书记在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告指出，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上，更加注重、加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。为了进一步完善住房保障体系，解决当前房地产市场出现的一系列不和谐因素和存在问题，更好地解决中低收入家庭住房困难问题。近几年来，国家不断加大对房地产市30、场的调控，不断加强大住房保障工作力度。中央要求切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、保障性住房。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）要加快保障性安居工程建设。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。 关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构31、的必然要求。2.2.2XX省保障性住房政策 XX省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见（XX政发201084号）要求加强住房信贷、房地产用地、商品房预售、交易秩序等的监管，做好稳定房价和住房保障工作。 XX省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见（XX政法【2011】64号）明确“十二五期间，全省共建设（筹建）保障性住房250万套（户），解决800万左右城乡中低收入群众住房困难问题，其中，城镇保障性安居工程150万套（户），农村保障性安居工程100万套（户）。 2011年，全省建设（筹建）保障性住房60万套（户），其中城镇保障性住房40万套（户），此外，由各州（市）、县（市、区32、）安排农村危房加固改造10万户。 2012年，XX省与国家签订的2012年城镇保障性住房目标责任书为40.32万套（含10万户新增租赁补贴发放），国家要求XX省到年底前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成19.63万套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在9月底前全部开工，并在年底前完成60%以上的投资额。 实行“两房并轨”建设公共租赁住房。集中建设的公共租赁住房项目可配套建设占总建筑面积15%的配套商业服务设施。公共租赁住房户型结构以小户型40平方米为主，最大不得超过60平方米。积极争取中央补助资金的同33、时，省级财政按100元/平方米标准予以补助。保障性安居工程建设、买卖、经营等环节涉及的土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等按照国家规定予以减免，免收城市基础设施配套费、异地安置人防费等行政事业性收费和政府基金。2.2.3XX市保障性住房政策1、XX市人民政府关于转发2012年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知指出： （1）面向城镇中低收入住房困难家庭出租，优先解决低收入家庭住房困难。 （2）健全完善保障性住房管理制度，逐步扩大保障性住房覆盖范围，有条件的县区可以将建制镇纳入住房保障工作范围。住房困难家庭数量的摸底调查并更新数据，为搞好保障性住房规划建设提供依据。要加强保34、障性住房的准入退出管理，确保保障性住房资源优先用于低收入住房困难家庭。逐步建立有进有退、合理流动的保障性住房分配、使用机制，杜绝保障性住房出现空置等问题。要加大保障性住房建设前期工作力度，市级相关部门要建立“绿色通道”，为做好保障性住房建设的立项审批提供便利条件。 2、XX县土地供应向保障房用地倾斜按照中央关于房地产市场的调控政策以及全市住房保障工作座谈会议精神，2012年保障性住房用地工作突出5个继续3项优惠。5个继续是：一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列，专项核拨、优先供应、不占用各县区用地计划指标；三是继续对保障性安居用地特事特办，保35、障性住房用地农用地转用、土地征收手续，实行单独组件、单独报批、先行申报，转、征、供一并办理；四是继续实行保障性住房用地快速审批绿色通道，对建设投资主体提供相关报件齐全的用地预审、用地报批、勘测定界成果审查备案和验收，在5个工作日内完成办结；五是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任考核，将保障性住房用地纳入国土资源目标考核，成立保障性住房用地工作领导小组，负责落实全市保障性住房建设用地，对保障性住房用地落实情况进行督察。3项优惠政策是：一是用于保障性安居工程的新增建设用地，免征新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费；二是收回使用权的国有土地和政府储备土地要优先安排用于保障性安居工程建设，按36、成本地价优先供应；三是对企业利用存量土地建设，经规划部门将原用途变更为住宅用地，不需补缴土地出让金。3、财政扶持政策在XX市发展和改革委员会、XX市住房和城乡建设局关于下达XX市新建保障性住房、棚户区改造等保障性安居工程建设2012年中央预算内投资计划的通知中，明确了相关的关于保障房建设的财政扶持政策： 在积极争取中央、省补助资金的同时，市县级政府要增加财政预算资金安排，支持保障性住房建设。2.3XX桥头堡战略的重要组成部分 5月6日，国务院下发了国务院关于支持XX省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见，XX省迎来了前所未有的发展机遇。把XX建成我国向西南开放的重要桥头堡，是党和国家在新时期推37、进我国陆上开放、提升沿边开放水平的重大战略部署，突出了XX在国家对外开放战略中前沿性、重要性和带动性的作用，给XX加快发展带来了千载难逢的历史机遇。而在我国实施西南周边外交战略中，XXXX的战略地位非常重要，在我国面向西南开放中具有独特的区位优势，这表明以面向西南开放为主题的中国XX沿边开放试验示范区加快发展的机遇已经来到，条件已经具备，时机已经成熟。 XX在面向西南开放桥头堡战略中具有独特的区位优势对南亚开放XX有绝对的优势，这是其他任何省份都无法比拟的，而XX就是中国建设面向南亚陆上国际大通道的最佳路径选择。从我国内地出发，选择经XX到腾冲再到缅甸的密支那到印度的雷多，只有606公里，是通38、往南亚乃至欧洲最便捷的一条通道。而在构建这条大通道时，XX独有的区位地缘优势在桥头堡建设中得天独厚。 XX作为国际大通道上的桥头堡地位古已凸现。目前，全省100多个地、市、县都在搞桥头堡建设，XX面对新的形势，抢占制高点，发挥控制力，把XX定位为惠及八方、通达南亚、形成中心、体现关键的国际大通道上的“惠通桥头堡”。2.4保障性住房建设分析2.4.1全国保障性住房建设分析目前，我国70%以上的城镇人口都是中低收入家庭，住房保障需求量大，在一个相当长时间内，我国住房保障制度还只能以“低水平、广覆盖”为目标；住房保障体系重点倾斜的是首先考虑低收入者的住房需求，首先保证社会上最贫困部分人群都有房子住。39、住房保障体系是一个多层次的体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，租售并举，针对不同的受惠群体而体现在对应的政策倾向和优惠程度上存在一定的区别和差异。对于最低收入家庭，政府提供可租赁的保障性住房；低收入家庭可以购买经济适用住房；经济条件相对较好的中等收入家庭可以购买限价商品住房；中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员可以租赁公共租赁住房；而对于中高收入家庭可通过市场购买、租赁商品住房。2.4.2XX省保障性住房建设概述 XX保障性安居工程建设起步早。2003年启动了以茅草房、杈叉房改造为重点的扶贫安居工程，2005年起每年由省级财政安排专项资金建设保障性住房，2007年开始全面40、实施为期10年的农村民居地震安全工程。“十一五”期间，XX累计投入232亿元，完成246万套（户）保障性住房建设，其中城镇31万套、农村215万户，成为全国保障性住房建设规模较大、建设进度较快的省区之一。 XX逐年扩大保障性安居工程实施范围。突出“边老少穷”地区，将保障对象覆盖到工矿企业、林区、华侨农场等“夹心层”。游牧民定居工程、农村残疾人危房改造等也同步进行。 作为自然灾害频发的地区，XX坚持使用抗震减灾新技术、新工艺、新材料，使新建的保障性安居工程和其他建筑物达到抗6级地震，做到8度以上设防。医院、学校等公共设施采取更高的抗震设防标准。今年，XX将继续实施农村危房改造及地震安居工程20万41、户，各州（市）还将再自筹资金完成10万户农村民居修缮加固任务。 XX不断创新保障性住房政策，整合建设指标和补助资金，统一建设、统一管理。同时，探索建立保障性安居工程建设管理投融资平台，逐步建立保障性安居工程贷款风险补偿和风险分担机制。XX要求保障性住房及其配套设施建成完工且具备入住条件的，必须在1个月内安排保障对象入住。 XX2011年建设（筹集）保障性住房60万套（户），其中城镇40万套、农村20万户，城镇保障性住房所有项目5月底前将完成各项前期工作，9月30日前开工并在年底前完成60%以上投资额。整个“十二五”期间，XX将建设（筹集）保障性住房250万套（户），其中城镇150万套、农村1042、0万户，使约800万城乡低收入群众的住房困难问题得到缓解。 在2012年，国家下达XX省建设城镇保障性住房任务40.32万套，新增发放租赁补贴10万户，预计总投资278.79亿元，其中争取中央补助资金100亿元左右，省级补助资金14.8亿元，地方（企业、）白筹164亿元。 2012年XX省保障房建设任务已经下达到各州市，必须按照责任目标的要求抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成；2012年新开工的项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，基本建成1 9.6万套。 2012年1-2月，XX省城镇保障性住房建设共完成历年结转项目投资57.6亿元，竣工12953套，竣工9572943、6平方米。2.5保障性住房建设的重要性分析 保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已经成为社会各界关注的焦点。做好这件事情的意义非常重大，在民生改善、分配调节、结构调整和社会保障方面，都将产生十分深远的影响。保障居民住房是政府必须承担的一项重要社会责任在现代社会，居者有其屋早已超越个人消费的范围，成为一个涉及保障公民生存公平和生存权利的重要问题。中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，也成为当政者必须面对的一个重要民生课题。由于土地资源的稀缺刚性强，房地产市场很难成为一个完全竞争市场，只能划在有限竞争市场的范畴中。更重要的是，在社会经济活动中，房屋兼有物用性和投资44、性两重特征，决定了房地产市场又不是一个普通的商品市场，而是一个同时具有商品和资本双重特征的市场。对其资本特征来讲，这个市场如果完全听凭价格竞争决定一切，那么在很多情况下，房地产市场就会变成像证券市场那样的资本逐利场所，甚至引发投机狂潮。大多数居民的住房需求，是很难在这种房地产市场中得到合理解决的。例如当房屋价格高涨时（特别是大量投机活动加入时），城市低收入人群肯定被排斥于市场之外，中等收入者则成为负债房奴，只有投房者才可以享受资本增值厚利；房屋价格大跌时，也常常是经济最气或危机时期，倒霉的还是城市中、低收入人群。工业化高速发展的中国，土地资源的刚性稀缺特别突出。城市化的发展不可避免需要继续占用45、土地的，13.4亿人口的吃饭又需要保留耕地，可供房地产市场开发的土地资源十分有限。由于中外发展差国内体制方面的种种原因，目前各种形式资本炒作国内房地产的冲能量都十分强劲，这种情况下，如果把民生安居完全放给房地产市决，市场又完全由价格竞争调节，其市场扭曲和灾难性的结果是可见的。房地产市场发展的国际经验表明，即使实行市场体制的国家，也没一个完全依靠价格机制解决居民住房问题。历史资料表明，西方发家都是在经历了房地产市场剧烈波动甚至遭受多次严重危机后，才开始认识并积极主张政府介入管理的。政府介入管理，首先是规范房地产市场秩序，其次为中低收入者提供住房保障。目前大部分发达国家的政府住房保障水平都在30%46、-40%左右，有的还要更高一些，德国就达到40%多。德国实行“政府主导、市场参与”的房地产调控政策，在住房保障方面相当成功，房地产市场长期稳定发展。进入21世纪以来，欧洲各国楼市的价格不断飙升，但德国楼市价格10年内却保持在10%左右的涨幅。德国在2008年金融危机后成为欧洲恢复最快的国家，2010年又创造了1992年两德统一以来的最快经济增速，长期稳定的房地产发展起到了重要作用。由上分析可知，政府积极介入房地产市场的发展，除了严格依法规范市场秩序外，还需要为社会中低收入人群提供充分的住房保障，实现居者有其屋。这不但没有违背市场规律，恰恰相反，正是我们对市场规律深化认识和尊重市场规律的结果，是47、政府为公众负责任的表现，也是中国房地产市场进一步走向理性发展、科学发展的重要标志。保障房建设对于调节收入分配、遏制投机性财富转移具有重要作用房地产市场陷入深度投机而导致房价持续大幅上涨时，购买人和购买行为大致可以分为三类：第一是高收入者买房，第二是中等收入者和部分中低收入者买房，第三是低收入者租房。高收入者大量购买的房屋只有少量自己使用，大部分用于投资增值，其投资增值的房屋可以让房主在暴利下赚取真金白银，是实实在在可以增值的房屋资本。中等收入者和部分中低收入人群则完全不同，他们是大量负债进入市场的，购买房子仅仅是消费使用，这样的房子只有资本之名，并无资本之实，是虚拟的和无法增值兑现的房屋资本，48、房价暴利没有一分钱落到他们手里。低收入者租房的情况就更加明了，高房租只能把这些人的更多收入转移到房主口袋中。市场房价持续大幅上涨和大规模投机活动，只有高收入者的房屋资本大量增值，资本财富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戏。这种情况的发展，导致国内社会贫富差别的格局更加深化。由于楼市暴利的强烈诱惑，大量社会资金通过各种渠道流入房地产部门，也包括相当一部分政府项目的资金违规流入，由此出现了一次空前规模的社会财富再分配活动。首先是高价购房的中等和中低等收入人群，他们被迫在更高价位上买房，等于大大压缩了他们的原有家庭财富并转移到房地产商手里。之后是其他行业、领域的资金大量流入，由于国内还没有形成一49、个产业平均利润率的合理机制，这种流入并不是竞争利润水平的比较，而在很大程度上是缺乏必要市场规范的结果（例如对房地产企业的市场融资缺乏合理规制），这也等于把其他行业、领域的资本可能性受益，统统转移到房地产领域来了。至于一部分政府投资项目的资金违规流入，更是把本应属于国有资本和政府规划产业的收益转移到房地产商手中。如此大规模的社会财富再分配过程，最迅速地造就了一批顶级富有的人群。这也就是为什么近几年来在中国富豪榜的前列陡然出现了那么多的房地产商的原因。另一方面的情景形成了鲜明对照，许多社会中产阶级因背负沉重房贷而变得比以前穷了，高价租房人群的境况更加不妙。社会财富分配如此发展下去，贫富差别只能进一50、步拉大。保障房建设的实施，正是对这种状况的遏制。保障房建设的提供对象，既有购买经济适用房的中等收入阶层，也有入住公屋的中低收入者。按照中央政府保障房建设的总体规划，最终受众将占全部城市居民的20%，以后逐步增加。如果这个宏大目标得以实现，那么国内城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再无住房之忧，中等收入阶层中的相当一部分人也可以从住房负重中解脱出来。无论怎么讲，都是这个社会最大人群享受到最大规模的公共福利。当这个社会最大人群不必为市场高价住房而大量耗费家庭收入的时候，他们的实际财富总量份额也会明显上升。在占30%以上的城市居民脱离市场化买房、住房之后，房地产市场也会发生重大变化。那些勉强负51、债买房的人会大量离场，如果这个人群足够大（可能发展到若干亿之众），市场供求关系就会根本改变。首先是那些高价房的购买总量一定会大大缩减，聪明的投机者一看势头不对也会减少或撤出投入资本，这样，比较合理的市场供求关系就可能逐步形成，房地产市场那种极其疯狂地吸纳社会资金和吞噬社会财富的现象，才可能得到抑制。保障住房建设对促进资源合理配置、经济结构合理调整发挥重要作用进入21世纪以来，住房、汽车、旅游和教育四大消费领域的快速增长，对推动中国工业化水平的提升和新一轮经济发展起到了重大作用。在住房、汽车、旅游、教育四大消费中，住房消费的投资规模特别大，历年数据表明，一般要占全社会总投资的1/4左右。为满足住52、房消费的房地产发展，其产业联动效应的特点又非常明显，不仅直接拉动城市基础设施建设、建筑材料和银行信贷等行业的扩张，还会延伸出对家具、电器、装修等一系列消费品的大量需求，从而在宏观经济增长中占有举足轻重的地位。但是，如果房地产市场受到强烈投机行为的掌控，房屋物用性和投资性的均衡结构受到严重破坏，房价持续大幅上涨成为投机者获取增值厚利的手段，其对整个国民经济带来的负面影响，也绝对不可忽视。房价持续大幅上涨带来的高额收益会立即吸引大批投资，进而推动房地产迅速扩张。但由于投资主要集中在高档次、高价位、高盈利楼盘的扩建，社会中、低收入人群买不起或极少购买这些房子，高收入人群的购买除少量消费外主要用于投机53、活动。如此大量的资源（能源、原材料、中间产品）、资金和人力，被源源不断地吸引到房地产行业来。这种无限扩张的供给并没有实际消费需求的基础，而仅仅依赖于大规模投机需求的支撑。与此同时，由于房地产高额投机收益的吸引，还会把其他实体经济部门的资金大量吸纳进来，形成全社会最疯狂的“吸金器”。当资源配置都在围绕这种房地产扩张而旋转的时候，这种扭曲的社会经济活动有可能是合理的吗?有人说，高房价至少大大刺激了消费需求，对于内需拉动不足是一件应该鼓励的好事情。事实并非如此。在社会中、低收入人群一端，高房价和高房租是对他们即期消费的强力挤压，贷款购房则是对未来消费的长期挤占；在高收入阶层一端，通过房地产投资获得的54、高盈利决不会全部转化为消费，因为更高盈利的预期一定会引导他们继续扩大买房投资份额。如此循环下去，无论是哪一个社会收入人群，都会由于房价持续大幅上涨而通过不同方式约束消费，最后结果，只能是社会总消费缓慢增长。保障房的建设可以从根本上改变上述情况。保障房是为了满足社会中、低收入人群的住房使用需求，没有投机炒作的空间。在这个大工程完成之后，一定会彻底改变目前国内房地产的扭曲结构，从追求高盈利、高档次、贵族化的房屋为主转变为提供优质、实用的房屋为主。说到底，就是回归房屋以使用价值为主的原有属性，同时兼顾房屋增值的市场特点。只有这样，房地产部门的扩张才能奠定在实际社会需求的基础上；也只有在这个时候，真实55、反映居民住房需求的房地产发展，才能在经济增长中发挥良性拉动作用，在资源配置和经济结构调整中发挥合理引导作用。政府保障房的建设和市场商品房的发展并行不悖，又各行其道、相互补充。保障房的供给是满足中、低收入人群的住房需求，市场商品房的供给，则主要为满足高收入阶层的住房需求和投资需求。当社会中、低收入人群有了住房保障之后，所节余下来的大量现金和部分储蓄会用于扩大自己的消费，提高消费水准。这个社会最大人群的消费扩张，一定会在增加社会消费总量、提高消费增长拉动和加快提升社会消费水平方面，起到非常积极的作用，如果搞得好，甚至可能成为推动中国整体消费水平上一个新台阶的契机。对于高收入阶层来讲，随着供求关系的56、改变和房地产投机盈利水平的明显下降，也一定会改变大量购房增值的偏好，其转移的资金或许也会有一部分用于新的消费。保障房建设是国内社会保障制度的一个重要突破中国改革开放30多年，在经济高速持续增长的同时，社会保障制度的发展一直是相对滞后的。这种“高增长、低保障”模式可能在经济起飞时期发挥了重要作用，但随着经济发展水平的提高，经济起飞阶段基本结束，由社会保障缺失而带来的种种问题、矛盾，就大量显露出来。 在这里，我们注意到，住房保障的缺失是一个特别重要的环节。国内福利分房制度取消后，除政府公务员外，所有城镇居民的住房问题都必须依靠市场解决，实行彻底的市场化方案。在市场房价和社会平均收入与积蓄的增长相对57、平衡时，一切都没有问题。然而，当市场房价持续暴涨，且远远超过社会平均收入水平之后，情况就发生了变化。现在，对社会中低收入人群来说，市场购房已经不仅是巨大的消费负担，而且是巨大的保障负担。父母储蓄为子女准备住房预付款，已经成为城市中低收入家庭一个很普遍的现象。从实际支出情况看，中国社会中低收入人群最沉重的保障负担并不是医疗和养老，而是住房。 根据一项国际比较研究，中国大城市的房价并非最高，但房价和收入水平的差距在全球非常突出。2010年，加拿大温哥华每户平均住房价格是该市中等收入家庭年均收入的9.3倍，中国的广州为36倍，北京和上海超过50倍。这就是说，广州中等收入家庭几乎需要用一辈子的工作收入58、积累来购买房子，北京和上海则需要用远远超过一辈子的工作收入才能买得起房子。由此，为了能够即时买房、住房，许多家庭常常要付出两代人的长期、叠加积蓄。这个沉重甚至痛苦的保障资金积累过程，需要子女和父母一起大大压缩消费预算和其他项目的保障预算，通过长期奋斗才能完成。进一步考察还会发现，即使我们把医疗、养老、就业等方面的社会保障项目都搞起来了，如果缺少住房保障，中、低收入阶层（社会最大多数人群）的社会保障问题仍然得不到有效解决，因为中、低收入人群自己解决住房问题所需资金特别巨大，在医疗、养老、就业等社会保障完成后，这些家庭还是会把由此而结余下来的预算收入投入市场买房。最终，医疗、养老、就业等社会保障项59、目让老百姓得到的真正实惠，并不会太多。 由此可知，在中国，改进和健全社会保障制度一个非常重要的内容，一个关键性的重头戏，就是住房保障。中央政府计划5年内建成3600万套保障房，解决20%的城市居民住房，以后再逐步增长。这个宏大计划完成后我们粗算了一下，以每套保障房50万投入计，资金总规模近18万亿，这18万亿社会公共住房保障资金的规模远远大于以往任何一个社会保障项目。如果3600万套保障房最终建成并得到充分合理分配，那么城镇中、低收入阶层的最大保障压力就会消解，过去由这些家庭直接负担的18万亿就会转化为信贷资产和消费，中国社会保障制度就可能取得一个具有历史意义的巨大进步。 在经济持续高速增长过60、程中，社会保障制度的发展长期相对滞后，有政府财力方面的问题，更有制度方面的深层原因。在政府职能转变和政府体制深化改革的大背景下，政府财政体制构架正从经济发展为主向提供公共服务为主转变，简单讲，就是从发展财政向公共财政转变。这个转变是一个十分困难、复杂的过程，这里既有发展财政体制的顽强惯性，也有政府在此体制下对所获权益的依赖。一些政府计划安排的社会保障项目，常常在资金积累过程中被发展项目挤占，社会养老保险的资金缺口高达上万亿，就是很好的例证。 住房保障工程的全面实施，是一个非常好的契机。中央政府对实施住房保障的决心如此之大，要求如此之严，政策如此之硬，是前所未见的。可以预见，在中央政府总体筹划下61、，随着这个宏大工程的全面实施，完全有可能形成一个国内最大规模、由中央政府与地方政府共同参与、辅之以高效率市场化融资方式的社保财政体系。在不断完善、改进的过程中，这个专项体系可以为建立整体公共财政体制提供一个良好示范。在有了这个中国最大规模和最复杂运作的社保工程的良好示范后，整个公共财政体系的发展就会大大推进一步，如果医疗、养老、就业等方面的社会保障也按此办理，那么适应市场化发展的中国公共社会保障体系就会得以完善的建立，对构建和谐社会、维护社会稳定具有重要及长远的意义。2.6国内外保障性住房建设经验2.6.1保障性住房概述 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，是指政府在对中低62、收入住房困难家庭所实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房（两限商品住房）以及政策性租赁住房（公共租赁住房）。从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以把解决城市低收入住房，统称为保障性安居工程。 保障住房是政府向城镇最低收入家庭提供的基本保障，是指政府以实物配租、租赁住房补贴或租金核减的方式，向符合城镇居民最低生活标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。依据当保障住房管理办法，符合申请条件的，由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能租、补。保障采取实物配租、住房补贴、租金核减三种方式63、提供。 公共租赁住房，又称政策性租赁房，是过渡性解决城市中等偏下低收入、住房困难家庭和新就业人员、外来务工人员等“夹心层群体住房困难的一个新的住房保障产品，是指通过政府或政府委托的公共机构，按照低于市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，或者以承租者能承受的低于市场租金标准提供租住。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有。公共租赁住房供应对象包括已通过经济适用住房、限价商品住房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，还有刚毕业的大学生和外来务工人员。2.6.2公共租赁住房的基本特征 一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府64、主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；其二是需求对象的限制性，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性。公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。2.6.3关于公共租赁房屋建设的相关政策 （1）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发旧201010号）明确要求调整住房供应结构（保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应），按照政府组织、社会参与65、的原则，加快发展公共租赁住房。 （2）住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）指出，力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 意见要求各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。同时要求合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象，加大公共租赁住房建设力度。 （366、）关于公租房建设的有关税收优惠政策 建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的公租房供应体系，提高城镇职工、居民的住房水平符合国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）和住房和城乡建设部等七部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）的国家政策。同时，为了积极推进公租房建设，国家相关部门也与近期出台了一系列的优惠措施： 1）公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理67、公租房涉及的城镇土地使用税。 2）对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。 3）对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 4）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 5）企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 68、6）对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。7）享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保201087号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。（6）公租房的建设资金来源及土地保障公租房的建设资金来源于三个方面：中央财政加大对地方的补助力度，省级财政加大投入，市县加大对保障房建设的预算安排，确保住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规69、定用于保障房建设。李克强副总理在谈到这个问题时特别强调“保证资金不留缺口”。 公租房建设需要的土地供应，按规定实行划拨方式。2.6.4保障性住房保障对象保障性住房的保障对象主要是城镇低收入住房困难家庭，公共租赁住房的保障对象主要是城镇的夹心层，即城市中等偏下收入家庭、大学毕业生等新就业职工、外来务工人员等。保障性住房对象不同，但都属于实物配租的住房保障方式。XX确定的保障对象是XX城镇低收入住房困难家庭，标准为：1、家庭人均月收入低于980元；中2、人均住房建筑面积低于13平方米。公共租赁住房保障对象是中低收入住房困难家庭，目前初步确定为，收入条件原则上为：单身人士月收入不高于国家规定的“个人70、所得税工资、薪金所得剪除费用标准”的85%，2人或以上，家庭月收入按照不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得剪除费用标准”的85%计算。同时符合人均住房建筑面积低于13平方米，或者是家庭、单身人士在县城内无产权住房条件的，都可被列入公租房的供应对象。2.6.5公共租赁房屋建设的国内外经验借鉴（1）国际经验借鉴 1）国外的主要住房保障形式 国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，提供中低收入者的住房消费资金。 2）通过公共租赁住房实现“人人有房住”的发展目标 为保障无力购房者的71、住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收入者提供“托底性”保障。普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体，如公务员：警察、消防队员等。一般采取轮候制，这是一种过渡性的保障方式。 以法国为例，依靠企业（组织）联合体（主要是H1M）提供保障性住房，H1M主要职责是直接建设住房和改建旧房为公共住房后再低价出租。法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，在每套“低租金住房”中政府资金占5%；其余95%建设资金由加入H1M的企业从住房基金中以优惠利率（4.2%，商业贷款利率则高达10%）贷款开发建设；H1M房屋开发商所交的税仅为5%，低于一般房地产开发商72、，这样建造的低租金住房，按35年返还计算，其租金水平为市场租金水平的1/3-1/2；法国规定低租金住房建筑面积最低标准为35平方米，房屋租金仅为家庭收入的10%。 3）建立行之有效的公共租赁住房管理体系 在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层负责制定政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作；执行层来具体落实公共住房建设和运行。 例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构；执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门73、负责建造面向中低收入阶层的出租公房。 4）通过完善的制度确保公共住房分配的公平性 公共住房属于社会公共资源，其能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效果。国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验：一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学、完善的准入和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。 （2）重庆公共租赁住房建设经验借鉴 2010年初，重庆市委、市政府提出了“市场十保障”的双轨制城市住房供应体系，按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境直居”的原则在主城区一、二环线之间进行公74、共租赁住房的选点建设。重庆市近三年的公租房建设资金主要通过中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金、土地出让金的5%、银行和非银行金融仅够以及公积金贷款、发行债券等方式筹集。并建立健全公共租赁住房的政策及制度设计电括保障建设用地的供应、落实税费减免政策、加强转入管理及退出管理、规范公租房小区管理），加强了公租房运营管理准备工作（包括成立公租房管理局、出台公租房管理办法、初步建成公租房管理信息系统、基本确定公租房小区管理模式、建设公租房申请网点），保证了公租房工程建设的顺利进行。第三章 项目建设的必要性3.1项目建设是解决中低收入住房困难问题的需要 住房是人民群众最迫切、最关心、最现实的需要，关75、系到广大百姓安居乐业。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市保障性住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市中低收入家庭住房还比较困难。近年来，由于房价上涨过快，“买房难，住房难”的社会呼声从未停歇，为了稳定住房价格，打击楼市投机行为，国家采取了一系列有效措施，使得一些城市长期居高不下的房价涨幅有所缓解。但是要想让房价在短期内大幅下降，达到中低收入群76、体可以接受的水平，几乎是不可能的。如何推动房地产业的健康发展，让多数人买得起房，让买不起房的人也都能住上房，成为摆在全社会面前的一个重大课题。 首先，大家应该明确一个概念：人人有房住，并不代表人人有房产。世界上没有一个国家，房屋全是自有的，就连自由频率颇高的英国也只有70%多的国民拥有自己的住房，美国的拥有率为68%，德国为42%，而我国的拥有率却高达76%左右，甚至还要多一点。我国房地产市场发展时间虽短，但私有率却大大超出国外，一个重要原因是，从开始我们在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持有房产，即便对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭也应当先租后买，而非鼓励人人77、拥有房产，更不能引导人人都买新房。否则，将超越经济发展阶段的需求，一步到位的跨越式消费加大供给与需求间的不平衡，使房地产市场透支，结果推动房价的过快上涨。 在目前房价过高的形势下，增加保障性房建设以满足中低收入者住房需求，各级政府都把积极推行保障性房制度当作一项民心工程来抓，想方设法筹集资金，最大限度地多建设，并逐步扩大覆盖面，最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为保障性房所覆盖。毕竟，这部分人群占绝大多数，他们的安居乐业，事关社会的和谐稳定。所以保障性住房的建设工作必须加快、加紧。3.2项目的建设将促进我国房地产市场的健康发展 保障性住房建设是完善房地产多元化结构，促进房地产健康发展的重要市78、场措施 房地产经过十多年的快速发展，百姓的居住水平明显提高。同时，近几年由于房价问题凸显，政府调控不断，但效果似乎很差，2011年以来又不得不加大了力度。 造成房价问题突出的原因很多，但调控以来，在房地产领域过多地专注于住房供需总量的失衡，在“量”、“价”的控制方面想了很多办法，而几乎没有关注过住房市场因结构的缺陷而造成的失衡，即从住房制度改革以来，我们的决策部门一直致力于住房买卖市场的建设，而基本放弃了住房租赁市场的全面建设，这方面的长期滞后，使得市场在一定程度上被扭曲，住房的投资属性被片面放大。 由于住房租赁市场的建设滞后，市场无序的情况比较突出。首先，租房居住比例低，上海房地部门在04年79、的时候有过一个调查，上海的市场化租赁居住不到10%，其中本地人口租房居住不到户籍人口的1%。 其次，租赁供应不稳定，私人投资物业主要以赚取买卖差价为目的，造成租期短期化且不稳定。 上海网上房地产显示的数据也许可以反映这种倾向。那里，二手房常年的挂牌量在1700万平方米上下、约1415万套，其中挂牌出租的住房约2.5万套上下。同期，一手房的挂牌量约在4万套上下。从中可以看出三点，1，二手房买卖为主；2，二手房的挂牌远大于一手房；3，二手房的每套平均面积超过了一百平方，二手房交易以赚差价而非改善的特征也很明显。 再次，租赁管理不规范，私人出租处于“半地下”状态，据易居的研究，住房租赁仅三成备案率。80、 另外，租赁信息不畅通也十分严重，由于缺乏制度性的安排，住房租赁的权威信息基本缺位，也是统计年鉴上的空白之处。最近媒体中介疯传租金涨价之说，为什么众说纷纭，主要的尴尬就在于此。 这是主要的一些问题，而产生这些问题的原因主要是，从政策角度讲，“重买卖、轻租赁，过度强调了自有率，呈现出很浓的“土地财政”的色彩。住房制度改革前住房基本是“全租赁”，而改革后只能“全买卖”，钟摆走了两个极端，加上巨大的差价效应，彻底改变了人们的住房消费观，现在要扭转不是易事。从现实的社会经济水平而言，忽视租赁市场的建设，把住房消费赶上买房居住的“独木桥”对城市化的健康发展和社会的和谐进步并不见得是有利的；从消费者的角度81、看，尽管有的地方租售比已经低到1：600700，个别项目甚至到了1：1000多，只要住房买卖巨大的盈利预期不变，“重购轻租的观念就难以改变；从制度建设的方面讲，约束租赁双方的相关法律是严重缺失的，尤其是不能给承租人利益以强有力的保护，这是指既有居住权、也有租金等系列的保护；从政府和行业的监管来看，由于法律滞后也显得非常薄弱，对整个租赁链的规范缺少关注，包括中介服务规范、服务标准、出租物的准入门槛等。 住房租赁市场是整个住房市场不可或缺的组成部分，（1）要倡导“租售并举”方针，“住房的租赁消费也是刚需”应成为制定政策的重要思想。现在空置的存量住房规模不小，且以赚取差价为主要目的的情况需要改变，建82、议考虑采用适当的诸如空置税等政策激活空置的存量住房，逼其转化为住房租赁市场的供应增量。强大的租赁市场对房价的稳定作用是显而易见的，德国等成熟国家的经验都说明了这一点。 （2）住房租赁市场需要产业化。重点是培育机构出租人的队伍，建议考虑鼓励房企参与住房租赁业务。但现在的有关房地产的政策大家不会有积极性，需要做相应调整：租赁住房开发的土地供应要优化，这类的土地出让可考虑实行“优惠的年租金制”，降低开发成本，减少资金压力；改善税收征管，对从事住房租赁的企业和个人给予税收优惠，除了大幅降低租赁税率外，对出租经营期间发生的合理成本项目应予以抵税；提供融资便利，融资方面的政策不变，社会化的租赁产业难以兴起83、，政府大包大揽的做法能否持久也将受到巨大考验。 （3）住房租赁市场的持久稳定发展需要资本市场通道的给力。离开了这个条件，住房租赁市场的加速发展几无可能。 （4）公共租赁房既是市场化的又具保障性。所谓市场化是指租赁住房是面向全体社会成员的，租金是有指导的市场定价；所谓保障性是指符合条件的低收入群体在租赁公共租赁房的时候可申请享受政府的租金补贴。现行的政府一手包办的名目繁多的保障性住房可随机构出租人队伍的发展而淡出。 公共租赁房与私人投资出租住房都是租赁市场的供应者，互相促进、互为补充，因此在发展机构出租人的时候，不要排挤打压私人出租者，要看到他们的投资行为为租赁市场带来了供应的增量，他们通过出租84、获取长期的回报是无可厚非的。租赁市场的多元供应主体的结构也有利于这个市场通过竞争加快得到规范和发展。 （5）住房租赁市场的建设对当前抑制房价不可能起到立竿见影的效果，但坚持做下去，租赁市场有一定规模了，形成了市场化的租金定价机制，那么对整个住房市场的价格稳定肯定能起到正面和健康的作用。住房市场的健康稳定发展需要综合治理，而加快住房租赁市场建设是其中不可或缺的一个重要的环节。 迅速弥补住房租赁市场长期滞后的缺失，是希望其政策目标能够回到“市场的归市场、保障的归保障”和“买卖的归买卖、租赁的归租赁”的轨道上来，省去那些“限购”、“买得起买不起、“房产税”等等的纷争。治理住房市场短期内可以下猛药，但85、长期的稳定必须要有制度性架构的保障。 成熟市场的经验证明，建立“租售并举”的机制是房地产市场长久稳定发展的基础。住房租赁市场需要主力军，呼唤租赁市场产业化，培育机构出租人，这是中国城市化过程中解决住房问题的重要途径。客观地讲，目前的住房自有率和人均面积都不算低，投资性购房的冲动依然强劲，空置率逐年增高，因此，盘活社会住房存量，使其转化为住房租赁市场供应增量，分流支付能力不足的购房人群，具有现实意义，需要政策的系统性再造。尤其在当前，正视这个问题并采取积极的对策措施，具有十分重要，十分紧迫。 在大力发展租赁市场的过程中，“租房需求也是刚需”望逐渐成为市场参与各方的共识，成为居住消费的常态模式。 86、所以，全国要逐步扩大保障性住房的保障范围，切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全租住房制度、公租房租赁制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。3.3项目建设是重要的民生工程 从党中央到各级政府都高度重视住房保障工作，先后出台了各种保障政策，加大了对房地产市场的调控，加强了住房保障工作力度。 XX县委、县政府以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全87、面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，认真贯彻落实党的十七大提出的让全体人民“住有所居”的精神，按照全国保障性住房工作会议提出的争取用3年时间基本解决城市低收入困难家庭住房问题的要求，以及党中央、国务院和省委、省政府的一系列决策部署，提出建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭、中等偏低收入家庭及外来务工人员和新就业人员住房困难问题，让全体人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会保障，实现安居乐业，构建社会主义和谐社会、维护社会稳定的目标任务。3.4项目的建设能够推动城市经济发展、提升城市形象 XX县资源丰富，生态优势、区位优势、产业优势明显。 本项目的实施将进一步改善群88、众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；促进城市的全面和谐发展，促进XX成为XX省面向西南开放桥头堡战略的先行者。 综上所述，项目建设是必须的、紧迫的。第四章 建设规模4.1建设规模确定依据 XX市人民政府关于转发2012年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知（保政发201277号）；以及XX县人民政府关于XX县2012年城镇保障性安居工程建设实施意见（龙政发201094号）一文中，XX县城镇保障性安居工程建设任务为2600套，其中89、：新增租赁补贴600户，按照自下而上、按需申报的原则，建设任务分解到乡镇集镇公共租赁住房92套，集中在县城建设1908套。4.2项目建设规模确定 （1）建设规模确定原则： 本项目按照XX市人民政府关于转发2012年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知（保政发（2012）77号）合并建设，配套建设占总建筑面积15%的配套商业服务设施。户型控制在40-60平米以内，主要户型以每套50平方米左右小户型为主。 （2）建设任务 根据XX县的统筹安排，并按照保障性住房建设尽量成片集中的思想，计划在XX县城南片区中完成XX县2012年保障性住房部分任务。 本项目共拟计划建设保障性住房1908套，分别为290、012-2013年完成全部建设计划。 （3）建设规模计划及主要功能1）公共性住房：计划建设1908套，最大单套建筑面积控制在50-60平方米以内。 2）配套商业：主要是满足社区功能的配套商业及结合城市总体规划的片区商业； 3）公共设施：社区卫生服务站、社区便民服务中心、垃圾收集点、社区生鲜市场及体育、健身设施；（4）建设规模测算：如下表序号项目名称指 标备注建设规模（规定最大面积）实际建筑面积（）1总建筑面积1451521173651908套4配套商业建筑1567215351以面积的15%计算5地下室2500020550根据地形（暂估）（5）主要建筑形态本项目计划用地约为67.87亩平米，根据91、低密度、高容积率、高绿地率的土地集约化开发思想，建筑形态以小高层、高层住宅为主。第五章 场址选择5.1项目场址现状5.1.1地点与地理位置 规划区位于XX县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于XX所在山脚西南部。5.1.2场址土地权属及占地面积 拟选地块土地已经收储，为城市城镇建设用地，属住宅类。5.1.3场址现状 地块内地势总体较为平坦，仅地块东部有两个小的山包。5.1.4场址利用情况 项目拟建场址用地统一由政府收储后供给。5.2场址建设条件5.2.1气候特点 XX县境内山川秀丽、四季如春。5.2.2交通条件 用地西侧为24米宽城市道路，用地南部为30米宽城市道路，整体交通条件良好，92、为将来开发建设提供了条件。5.2.3社会环境条件项目的实施将大幅度改善建设区域及周边的城市镇环境，提高该片区的土地利用率和土地价值，是该片区居民所期待的，因此，本项目社会环境良好。5.2.4公共设施条件项目拟建场址位于规划区，道路、供排水、供电、通讯等基础设施已经规划并逐步实施。5.2.5征地拆迁条件项目拟建场址土地已落实。5.2.6施工条件拟建场址周围交通便捷，水、电、通信可从城市管网引入，有足够施工场地。第六章 规划及建筑设计方案6.1设计依据 1、本地块地形图，基地红线图。 2、XX县人民政府及建设方关于本项目规划设计的有关要求。 3、XX县城总体规划 4、城市规划编制办法 5、中华人民93、共和国城乡规划法 6、城市居住区规划设计规范（GB 50180-932002年版） 7、民用建筑设计通则 （G：B50352-2005） 8、建筑玻璃应用技术规程 （JGJ113-2003） 9、屋面工程技术规范 （G：B50345-2004） 10、民用建筑节能设计标准 （JGJ-95） 11、建筑设计防火规范GBJ16-87（2005版） 12、住宅建筑设计规范GB50096-1999（2003版） 13、商店建筑设计规范JGJ48-88 14、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952005年版） 15、国家及地方有关规划及建筑设计规范、规定。6.2总体设计原则 1、整体性原则：根94、据地块的功能用途，结合地块周边环境，整体考虑综合利用地块，使格调色彩与城市整体景观相协调。 2、以人为本原则：设计中充分考虑住户的出行方便、安全等需要，合理布置各功能分区。 3、经济、效益原则：将土地最优化使用，根据建筑功能的联系与不同合理分配，做到“服从规划、布局合理、功能齐全、经济适用”。 4、可持续发展原则：充分考虑经济发展与保护资源、保护生态环境的协调一致。 5、在分阶段建设过程中，设计方应保持各单体的独立完整性。6.3建设条件分析 1、区位条件 规划区位于XX县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于XX所在山脚西南部。地块内地势总体较为平坦，仅地块东部有两个小的山包。用地西侧为95、24米宽城市道路，用地南部为30米宽城市道路，整体交通条件良好，为将来开发建设提供了条件。 2、规划范围 规划区总用地面积为45246.95平方米（约67.87亩）。 3、现状用地与建筑 规划区现状为荒地，用地内无永久性建筑，有利于将来的开发建设。6.4设计理念1、以人为本 规划设计突出以人为核心的原则，注意处理好周边自然环境与人的关系，把满足人的居住、交往、游憩等基本需求作为本次住宅小区规划的根本基点。 人与自然的和谐：多多引入外界自然要素，设计结合自然，促进住宅区和自然环境的协调发展，富含人居归属感，追求人与自然的和谐。努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施的世纪新型居住小96、区。 空间的可达性、便捷性及舒适性：规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。 景观利用的均好性：在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地景观系统规划，强调绿地景观系统的均好性，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。2、生态性 规划设计体现生态性原则，恢复人与自然的和谐，充分发挥园林绿化的生态效益、景观效益、经济效益和社会效益。 体现人文特色：居住环境就某种程度而言是特定族群的具体生存社会状况的基本表现载体，不同的民族和集体都有着不同的居住与生活模式，由此形成了不同的居住文化。因此，在规划设计中，要力求满足居民的精97、神需要，重视城市自然、人文特色的动态延续性。 设计结合自然：小区规划努力适应当地自然环境及居民生活方式，使小区融汇在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，创造出一个自然景观资源丰富的现代园林居住环境。 满足不同人群需求：在设计中我们不仅要使居民“住有所居”，更要在精神和心理层面给与关怀，力求使得老人中青年小孩不同年龄层次的人群找到属于自己的场所，发挥孩子的童趣，维护老年人的安详，充实青年人的心灵。现代城市生活需要更加丰富的社会化服务，需要更为完善的保安设施、信息技术设施，也需要为居民创造更多的参与接受再教育的机会。在当前的小区建设中，重视环境98、塑造，精心处理“人建筑自然”三者关系，创造具有文化内涵的现代居住环境。3、可持续性 小区建设力求实现经济、社会和环境效益的综合优化，按照符合地块特性、遵循建设规律、充分考虑可持续发展的规划原则，布局上体现科学、理性和文化情怀。 经济的可持续性：经济规律是城市有序运行的内部规律，做到经济就必须从节约资源，合理用地，防止污染、保持生态、预留规划弹性、美化城市公共空间环境、优化居住区配套公建营运等多方面来思考问题和解决问题。 社会的可持续性：规划中体现在社区的社会性，即社区在满足社会需求，解决社会问题，维护社会稳定和社会公正方面起的作用。21世纪是信息时代，是科技的时代，同时也是强调以人为本的时代。99、其中一个重要内容就是将真正强调人与人之间的平等与社会的公正，以赋予每个居民以均等的享受生活、享受良好环境和生活设施的权利。公平性是一个社会的大课题，而均好性则是居住区所特别强调的，从规划设计的源头就注意避免社会分化和社会对立，促进社会和谐。 环境的可持续性：规划中体现在维护生态环境，节约利用土地、能源，减少污染方面起的作用，对能源的高效利用，对资源的充分利用和循环利用，减少各种资源的消耗，提倡“4R”原则，即减少使用（reduce）、回收（recyc1e）、重复使用（reuse）和使用可再生资源（renewab1e）。 空间的可持续性：坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活100、性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 4、宜居性 规划设计中强调住宅的居住性，环境的舒适性，管理的动态性和服务的方便性，创造一个宜人、怡人、冶人的居住环境。 服务的方便性：服务设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推选规范化服务，为物业管理及服务提供了便利条件，提高了工作质量，降低了管理成本。 舒适性：一般应当保证住区环境阳光充足，空气清新无污染，安静无噪音，宽阔的绿地和活动空间等。 管理的动态性：住区环境生态系统是不断变动的，在环境生态设计时要充分101、考虑这种变动性，充分考虑适应环境不断变动的环境管理问题。 5、安全性 现代住区的安全性不仅体现在治安的安全方面，还包括出行以及在面对灾难时的防护方面。因此规划设计中不仅应该加强空间领域限定，提高居住安全性，还应当强调适度的人车分离，保障居民出行安全以及注重防灾减灾设施的设置。加强空间领域限定，提高居住安全性：小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口以及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。 强调适度的人车分离，保障居民出行安全：既为步行者提供安全、舒适的社区休闲环境，也为行车者提供便捷的交通、102、停车及入户线路。6.5规划定位、规划目标与规模 项目定位：综合考虑项目所在的区位、环境条件，此次规划项目定位为“居住品质高尚、配套设施齐全的综合性住区”。 规划目标：以宜居为核心，配套商业为亮点、休闲为主线，设计结合自然，打造具有现代居住理念的高品质居住社区。 建设规模：规划净用地面积为：67.87亩，共1908户，人口规模约为：6671人，地上建筑面积96815平方米。6.6规划布局 总体布局： 规划将用地分为三大功能片区。其中西侧（XX所在山体以西）为住宅片区；地块中部（XX所在山体南部）为商住片区；地块东部（XX所在山体东南部）设置整个规划区的商业片区。 1、住宅片区 本项目用地整体为不103、规则图形，整个用地西部相对较为规整，故规划将纯住宅片区设置于地块西部。整个住宅片区以18层的高层塔式住宅组成，局部为23层，形成高低错落的变化，丰富整个立面的天际轮廓线。 2、商住片区 方方案中建筑由小高层住宅建筑及底层商业组合而成，由于该位置用地进深过小，故整体规划布局考虑建筑沿街设置。既满足了居住建筑的日照采光及景观功能，又提高了该片区的商业价值。 3、商业片区由于用地的局限性，及用地周边的商业价值分析，本次规划将主要的商业集中设置于用地的东部，主要以34层的商业建筑为主。依托东部的黄龙玉交易市场及玉缘区的商业片区，有效的提高了本片区的商业价值，更延续了整个城市的商业面。公共服务设施规划结104、合项目特点和相关规范要求，主要配套了物管用房、社区用房、配电室、公厕等居住配套设施和保障性住房商业配套设施（按保障性住房建筑总面积的15%进行配套）。 幼儿园及小学考虑在未来XX保障性住房二期（位于本地块南部规划道路以南）建设。道路交通规划 本次规划道路的功能主要是解决用地内部各片区与各建筑之间的交通联系，以及片区与城市周围环境的联系，以及各片区的消防问题，同时又是重要的景观构成因素。规划提出“以人为本，人车分流”的理念，统筹组织动态、静态道路交通，合理布置道路交通网络，对行车与停车、人行与车行及安全与畅通等方面进行分析研究，规划设计方式内容如下： 1、动态交通规划 本次规划动态交通系统主要由105、小区内各类道路组成： 周边道路：主要是小区周边的城市道路，满足小区对外的出行需求。该规划片区西边及南边均有城市规划道路，路网相对完整。 小区车行道路：道路红线宽度69米，在主要出入口处局部放大为10米，双向两车道。解决居民的车辆出行需求，并有效划定各个功能片区。小区步行道：主要围绕小区中心景观进行布局，以及在联系各住宅与组团间采用步行体系，形成具有休闲功能的休憩廊道空间，并合理的区分开人流和车流，保证了小区内部交通体系的完整性和安全性。小区步行道还兼顾了紧急消防疏散的功能。2、静态交通规划规划区静态交通系统主要由居住区内各类广场及机动车、非机动车停车场（库）构成：休闲广场：主要结合景观空间和交106、通节点布局，便于人流的疏散和形成良好的公共服务效益和景观效应。机动车停车场地：主要为地下停车，合理布置停车场地以满足居民机动车停放需求。 非机动车停车场地：主要为地下停车，合理布置停车场地以满足居民非机动车停放需求。 3、出入口设计规划考虑到与外部联系的便利性，共设置三处机动车停车出入口。其中机动车停车出入口起到人流、车流集散，商业服务以及景观展示功能；另外，通过步行景观流线以及中心景观核的链接，塑造连续而丰富的步行环境。空间景观规划1、总体构思系统性与生态性结合整体布局规划，本规划以中心景观核心为设计重点，丰富的植物配置塑造优美的空间景观，在景观中心结合步行系统规划，有机联系各景观节点，增强107、户外空间连续性。将中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑造的同时，更为注意整体意境，将片区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。2、景观结构布局我们把片区建设提升到景观艺术的高度来进行综合规划，规划尊重城市自然和人文环境特点，力图体现片区与环境的密切联系。运用城市设计的理论和方法，对片区的室外环境进行研究和处理。运用对景、借景手法将公共建筑、住宅、绿地、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异，通过不断变化的景观序列形成“田园”风貌。小区景观主要分为外部景观借景与内部园林营造两部分。外部景观主要来自东面的XX所在山体及西面的108、龙保高速退让绿化带。规划设计将庭院园林和城市绿地及山体景观融为一体，扩大小区的景观面，为小区提供更好的景观视点。绿地系统规划 本次绿地系统布局的核心思想为：“中心绿地+景观均好性”。 绿地规划设计理念一直处于不断的探索之中，就其目的还是一个“以人为本，以环境为重”。那么理所当然如何强化规划区的中心形象和提高规划区公共绿地的共享率和使用率；如何真正实现通过绿化景观达到对规划区居民生活环境的极大改善，就成为每一个产品受众、每一个开发商和每一个设计人员共同关心的话题。 依据该项目的具体地块形状以及规划区建筑硬质空间环境组织的特点，我们采取了“中心绿地+景观均好性”的模式。这样一来回避了两个大的弊端：109、一是只是强调大中心绿地的中心形象，忽略景观公共绿地的服务半径和景观容量；二是只是注意提高居住区公共绿地的共享率和使用率而回避了没有大的中心绿地形象。 在具体设计中注重景观、空间与建筑物的协调性；着重利用绿化轴带和绿化种植进行景观带布局，将外围的自然景观与小区景观相互渗透，将片区内植被、景观溶入大景观；同时打造立体景观环境，利用空间，节约用地，以小品、小景为主，着重搞好组团绿化、庭院绿化；绿化以培植乔木，灌木中的当地常绿植物为主，尽量减少草地的种植面积，以利于长期的管理、养护。 小区绿地主要采用轴线、节点相结合的手法形成片区中心绿地组团绿地二级绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。区内布置广场，110、包括各种活动场地及娱乐设施小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑周边，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机地结合在一起，形成居民最适宜的休息和交往场所，充分体现规划设计“以人为本”的宗旨。 片区绿地规划具体可分为两种形式：院落绿地、步行绿化空间。两者共同组成点、线、面相结合的片区绿地系统。 院落绿地：包括居住庭院空间。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。 步行绿化空间：适宜片区内所有居民使用。它既是片区空气清新的“绿肺”，又是片区构图的中心。在休闲片区内设喷泉及雕塑，配以花坛、座凳及花架等设施，成为居住区主要公共活动及景观中心。另外，小区内绿化对外部环境的作用至111、关重要。作为小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体，尽可能的减少噪音污染；同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。6.7建筑设计1、建筑设计构思 为彰显项目的文化性和浓厚的地域特色，打造区域浓厚的商业氛围。步行街及沿街商业建筑风格以新古典主义简欧风格为特征，同时结合周边建筑进行设计，形成对比协调的视觉效果。平面设计考虑周边建筑的形体布局及建112、筑本身的功能要求灵活自由布置，形成外墙整齐，内向型空间。建筑外立面注重设计材料、形体比例的相似性，采用竖向线条构成要素，以架空和大面积玻璃等通透的处理手法为主，在色彩元素上，以展现积极向上的精神面貌为宗旨，体现其内在的品质。建筑平面功能布局上主要以商业网点形态进行布置，可形成灵活多变商业空间业态。 剖面设计中沿街商业为一层底商，层高3.9米；步行街商业建筑为地上四层，局部地下一层，层高均为3.9米。 墙体工程： 框架填充墙：外墙采用240、200厚免烧实心砖，内部分隔墙采用200、120厚增压加气混凝土砌块，。屋面女儿墙直墙为200厚免烧实心砖.墙体砌块材料应完整、规格统一。上下砌筑错缝搭接，113、砂浆饱满，垛体材料、砂浆标号及构造措施详结施。除图上特殊标注外，所有门垛均为60mm宽。 楼地面及卫生问工程 住宅卫生间（除特殊说明外）设蹲式大便器结构降板300mm；基层防水采用高聚物改性沥青涂膜，厚度3mm淋浴区沿墙上翻1800mm，其余区域沿墙上翻900mm。自翻边顶起做900mm高15mm厚防水水泥砂浆。卫生间轻质回填材料及其面层防水材料均为用户自理。墙身防水参见西南J517-3-3/39剖面。所有卫生间周边做150mm高C20混凝土墙基（与梁同时浇筑）宽度同墙厚。 厨房周边墙体下部做100mm高C20混凝土翻边（与梁同时浇筑）。厨房成品排烟道做法详滇08J01。 卫生间地漏节点做法详114、西南04J517-3，4/34.阳台排水，找坡1%坡向地漏或泄水管，地漏或泄水管位置见平面图，找坡材料为1:2.5水泥砂浆.防水层采用改性沥青涂膜防水层厚度3mm上翻300mm。做法详西南03J201-1-2301/27。 屋面工程： 为确保屋面防水工程质量，必须使用经过技术鉴定，符合技术标准，有施工操作规定的防水材料，并执行屋面工程技术规范（GB50345-2004）要求施工.屋面上预留孔洞在防水层之前完成避免事后打洞而出现渗漏。 屋面泛水做法详西南03J201-1-5/21、03J201-1-1/30，屋面雨水口做法详见西南03J201-1-2a/47，穿墙出水口做法详参西南03J201-115、1-3/46。 门窗工程： 门窗的选用应严格执行建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）相关条文的要求。室外建筑玻璃须进行抗风压设计和热应力计算。玻璃门采用安全玻璃，建筑玻璃最大许用面积应该符合7.1.1条要求。门窗须由有资质的专业公司设计制作，门窗型材断面厚度及其节点均有厂家进行强度验算确定，并满足规范要求。门窗的抗风压，气密，水密，保温，隔声等性能等技术参数必须满足相关规范要求。室内装修工程： 室内装修须执行建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2000）相关要求。2、总体布局： 项目考虑营造优质的小区空间环境，因此建筑布116、局以点式及板式布局为主，以形成通透的空间系统。建筑以小高层、高层为主，展现现代气息，高低错落有致，住宅间距合理，减少相互之间的压迫感，同时利用布局的错落增强空间的层次感。沿街小高层住宅以底层布置商业为主，既丰富沿街立面景观，也提升经济效益，同时沿街住宅建筑与底层商业的衔接均以退台布置为主，丰富沿街景观界面，同时减少高层建筑对人体尺度产生的压迫感。高层点式住宅建筑利用建筑高度的错落有致的变化，形成优美的天际线，同时对于小区建筑空间视觉景观效果的展现也锦上添花。 本方案的住宅建筑设计采用一梯四户、一梯八户和二梯十二户的小户型。在许可范围内尽量加大日照间距，提高住宅可建楼层数，以便提高住宅使用系数，117、为小户型提供更多的使用面积，为户型设计提供更灵活的使用空间。 3、单体设计： 项目的建筑风格以现代简欧风格为特征，并赋予趣味性的立面变化。在建筑细部处理上注重功能要求与形式塑造之间的关联，采用竖向线条构成要素，同时利用阳台及飘窗勾勒出浓重的阴影层次，形成韵律感较强的建筑立面。底层商业裙房及步行街商业以架空和大面积玻璃等通透的处理手法为主，力求与上部住宅形成强烈的虚实对比。为建立理想的人居建筑，将绿色植物空间穿插其中，形成错落有致的立体生态系统，循着一条生态人居之路发展，其不仅表现在建筑立面上，在建筑的内部空间都充分考虑到绿色生态。 4、户型设计：户型设计三原则：紧凑性、实用性和可变性。 根据居118、住需求不同而变化灵活拓展空间，在限定面积内营造高舒适度的居住空间。根据低收入群体中老弱病残所占比例较大的情况，综合舒适度、人口密度及节约用地等多方面因素，选择以不同朝向的布置方式。户型以一梯四户、一梯八户和二梯十二户为主，以达到最大化的通风采光，利于节能设计。一梯四户、一梯八户和二梯十二户同样全力打造通透性户型，居住空间及交通空间套内使用空间力求方便舒适；交通流线简洁合理，并且根据居住者的不同需求，可以有多种空间变换组合形式。根据低收入群体居住行为特点，设计解决方案： 可变的居住空间解决不同代际关系的居住问题。 可变的生活阳台解决休闲生活的多种需要。 满足无障碍设计解决老年人，患重病者及残疾人119、的生活需要。 每种户型及公共空间均可利用自然条件采光通风，并且户型设计支持多种节能技术的应用。 4、剖面设计： A、11层保障性住房： a、建筑高度：34.2米 b、建筑层数：11层 c、层高：底层3.9米（商业）、二至十一层每层均为3米； B、18层保障性住房： a、建筑高度：54.3米 b、建筑层数：18层 c、层高：底层3米（架空层）、二至十八层每层均为3米；设置地下室，层高为3.9米。C、23层保障性住房：a、建筑高度：69.3米 b、建筑层数：238层c、层高：底层3米（架空层）、二至三十三层每层均为3米；设置地下室，层高为3.9米。装 修 表序号项目装饰要求公租房1户门钢质防盗门2120、起居室、卧室墙面、天棚面乳胶漆3起居室、卧室地面水泥地面商铺地面水泥地面4内门木质门5阳台地面水泥地面6外窗及封阳台窗塑钢玻璃窗7厨卫地面防滑地砖8厨卫墙面瓷砖到顶9厨卫天棚面铝扣板吊顶（卫生间吊顶穿孔）10厨房灶台复合石材11厨房橱柜整体式橱柜12商铺天棚面、墙面双飞粉刮白第七章 工程技术方案7.1竖向规划设计7.1.1设计依据（1）城市道路设计规范（CJJ372012）（2）城市用地竖向规划规范（CJJ8399）（3）公路工程技术标准（JTG B012003）（4）城市排水工程规划规范（GB503182000）7.1.2现状分析 （1）地形、地势、地物 规划区为新建设区，地形起伏较大，地势121、大致是南高北低、东高西低，现状高程变化范围大致为1532.90米1550.82米，高差17.92米。 规划区内地物除分布若干条现状河流及沟渠外，其余大多为农田。 （2）道路 规划区内并无现状城市道路。规划片区南侧及西侧紧邻两条规划道路，道路设计标高均由甲方提供，该标高为整个场地竖向定位提供了便利条件，同时也是此次竖向规划的高程定位基准点，请甲方对两条道路设计标高进行复核。7.1.3竖向规划主要思路及原则 （1）主要思路 规划主要思路：依据紧邻规划片区南侧及西侧两条规划道路的设计标高，考虑建筑的使用功能及布局形态，结合现状地形，合理确定规划区内道路及场地标高，同时尽量减少土石方填挖工程数量，减少122、工程投资。 （2）主要原则 A、规划区外围规划道路：维持规划道路的坡度、坡长、坡向以及设计标高。 B、规划区内道路：维持与外围规划道路相交节点的设计标高，根据地形的高差情况，适当调整规划区内各节点的自然标高，满足道路和场地排水需要，从而使得场地填挖方数量较小，并与周边现状地形和地物协调一致，有利于近期建设与可持续发展。 C、本竖向规划采用高程箭头法，根据现状地形标高，在满足最小排水纵坡的条件下，确定规划区内各道路节点的规划标高，地表径流与污水依道路或场地坡向就近排入污水处理站厂或市政排水管网。 D、规划采用坐标系统跟地形图坐标系统一致。 E、规划采用高程系统跟地形图高程系统一致。7.1.4规划123、主要控制经济技术指标 （1）规划区路网平面布置符合城市道路设计规范（CJJ37-2012）要求。 （2）规划道路最大纵坡：6.8 （3）规划道路最小纵坡：0.27 （4）规划道路及场地最大挖方：7.0米（局部） （5）规划道路及场地最大填方：6.5米（局部）7.1.5建议（1）今后实施时，要求在下一步市政工程设计中，详细收集有关资料，请甲方复核紧邻规划片区南侧及西侧两条规划道路的设计标高。 （2）本说明未尽事宜，请建设管理方在后期工程设计与实施中严格按照国家相关规范和政策法规实施，并适当考虑当地的实际情况加以优化调整。7.2结构设计方案7.2.1工程概况 项目位于XX市XX县，地处XX盆地南段124、坡脚，属洪积相单斜缓倾斜地形，总体南高北低，场地地基层由中硬土夹软土，山坡则为（S2）页岩组成，根据XX盆地水文1资料，地下水和土质对建筑材料为微腐蚀性。7.2.2结构设计依据 1、主体结构设计使用年限： 设计使用年限为50年； 2、自然条件 （1）、风荷载：XX市50年一遇基本风压：0.30kN/m2；当地无雪荷载记录。 （2）、主要活荷载标准值 （a）、商铺：3.5 kN/m2； （b）、客厅、厨房、卧室：2.0 kN/ （c）、过道、走廊、阳台：2.5 kN/rn2； （d）、疏散楼梯：3.5 kN/m2； （e）、卫生问：4.0 kN/m2； （f）、上人屋面：2.0 kN/m2，不上125、人屋面：0.5 kN/m2；（g）、其余按相关规范及技术标准取值； （3）、地震相关参数 本项目抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.3g， 设计地震分组为第三组，建筑的场地类别待地质勘察资料定。7.2.3设计规范及规程 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版） 混凝土结构设计规范GB50010-2010 建筑抗震设计规范GB50011-2010 建筑地基基础设计规范GB50007-2011 砌体结构设计规范GB50003-2001 建筑桩基技术规范JGJ94-2008 126、建筑桩基检测技术规范JGJ106-2003，J256-2003 大直径扩底扩底灌注桩技术规程JGJ/T 225-2010 7.2.4建筑分类等级 1、建筑结构安全等级：按工程结构可靠性设计统一标准（GB50153-2008），取为二级。 2、地基基础设计等级：暂无地质勘察资料，待地质勘查后再定。 3、抗震设防类别：按建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008），取为丙类。4、钢筋砼结构抗震等级：按建筑抗震设计规范（GB50011-2011）及高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2003，J186-2002），抗震等级剪力墙二级，框架二级。 5、地下室放水等级：II级，砼抗渗等级S6。127、 6、建筑防火分类等级和耐火等级：详建筑； 7、环境类别：按混凝土结构设计规范（GB50010-2010），基础及屋面二a类，上部其余一类。7.2.5上部结构方案1、上部结构：四层商铺拟采用混凝土框架结构，11层、18层及23层住宅拟采用剪力墙结构，力求结构布置受力明确，传力途径直接简单。加强结构整体性，对屋盖以及端部、楼梯间等位置进行适当加强，控制各抗震单元的刚度，尽量做到平、立面规则，各层刚度不发生突变，保证构件具有足够的延性，避免使用及地震时发生脆性破坏。采用合理、经济的材料，尽量减轻结构自重。2、结构计算采用中国建筑科学研究院的PKPM（2010版）程序进行分析计算； 7.2.5基础方128、案 根据XX盆地地质条件，拟采用桩基础，坡脚山前平缓段拟采 用长螺旋灌注桩，坡脚岩石出露地段拟采用人工挖孔桩。 7.2.6主要结构材料 混凝土：剪力墙、框架柱、梁、板及楼梯C30C35，基础垫层C15，其余基础C25，构件等C20； 钢 筋：均采用符合抗震性能指标的HRB400，且满足建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）的相关要求； 填充墙：-0.050标高以下及小高层电梯井道墙采用240厚实心砌块，强度等级MU7.5；其余拟均采用蒸压加气混凝土砌块，其密度级别B07，干体积密度750kg/M3，强度级别A5.0。局部为100（600200100）厚墙（位置详建筑），其余为129、200（600200200）墙；砂浆：-0.050标高以下采用M5水泥砂浆，其余采用M5混合砂浆。7.3给排水设计方案7.3.1设计依据 建筑设计防火规范（GB50016-2006） 室外给水设计规范GB50013-2006 室外排水设计规范GB500 14-2006 建筑设计防火规范GB50016-2006 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-977.3.2室外给水设计 （1）水源本规划区为居住区，建筑属于高层建筑，并建设有大型地下停车场，采用市政给水为水源，各栋建筑采用变频加压供水。分别从西侧和南侧引入两根DN150的给水管，水130、压为0.4 MPa。（2）生活用水量计算最高日生活用水量确定用水类别用水定额数量最高日日用水量m3/d日用水时间h时用水量m3/h时变化系数备注平均最大居民综合生活用水250升/人日6671人1667.752469.491392绿化用水（中水）21/（d. ）14455529.1112未预见水量上述几项和的10%-169.7消防用水201/s1次火灾144合计2010.67.3.3给水系统 （1）消防给水 本小区市政管网供水量可以满足消防室外用水量水压，室外消防与给水系统合用，室外给水管径为DN150。 室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有10套室外地上式消火栓，其间距不超过120M131、，距道路边不大于2.0M，距建筑外墙不小于5.0M1； （2）热水给水系统 本规划区为居住小区，采用太阳能集中供热方式，另每户辅助电加热。 （3）中水系统本规划区属于建筑面积在5万平方米之上的居住区，按照当地规划部门要求，设置中水处理系统。中水回用于景观用水及道路浇洒和绿化用水，并且设置雨水回收利用系统。小区综合排水量按照下列公式计算：其中，小区综合排水量（m3/d）最高日给水量折减成平均日用水量的折减系数，一半取为0.67-0.91，按照室外给水设计规范GB50013中的用水定额分区和城市规模取值。城市规模按照特大城市大城市中小城市，分区按照三二一的顺序，由低至高取值。本规划区取为0.70。132、建筑物按照给谁水量计算排水量的折减系数，一般去0.8-0.9。本规划区取为0.85。小区最高日给水量，按照建筑给水排水设计规范GB50015规定计算（m3/d）。（m3/d）本小共市政管网供水量可以满足消防室外用水量水压，室外消防与给水系统使用，室外给水管径为DN150。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有10套室外地上式消火栓，其间距不超过120M，距建筑外墙不小于5.0M；7.3.3、室外排水设计 （1）排水量计算A、生活污水量生活污水时按生活用水量的80%计算，即最高日污水量=1667.760.8=1334.2m3/d。B、雨水量本设计采用腾冲暴雨强度公式做为雨水系统设计依据，133、q=700（1+0.7751gP）/t0.496（1/sha） i一暴雨强度（mm/min）； P一设计重现期（a） t降雨历时（min）t-t1+mt2 t1一地面积水时间（min），取1015min。 m一折减系数，m=2 t2一管渠内水流时间（min） 从暴雨强度公式可知，暴雨强度随着重现期的不同而不同。在雨水管渠设计中，若选用较高的设计重现期，计算多的设计暴雨强度大，相应的雨水设计流量大，管渠的断面相应大。这对防止地面积水是有利的，安全性高，但经济上则因管道设计断面的增加而增加了工程造价。一般选用0.3-3a， 设计重现期的确定：根据室外排水设计规范GB50014-2006，重现期一般134、采用0.53年，本方案雨水管渠设计重现期取为1.0年。（2）排水系统及排水设施规划 排水采用雨、污分流制。 A、污水 各栋建筑的粪便污水经室外化粪池处理后就近接入室外污水干管。污水主干管沿规划区道路及地形坡向铺设，污水管采用HDPE管，管径等见给排水规划图。污水管应每隔25-40米设检查井或沉砂（检查）井，在管径变化处，交汇处设塑料检查井。在道路坡度较大区段应设跌水。考虑竖向管线综合。 B、雨水 规划区地形地势特点为北高南低，结合规划道路和自然地形设置雨水排放系统。雨水管采用HDPE管，管径见平面图。雨水管应每隔30-50米设检查井或沉砂（检查）井，在管径变化处，交汇处设检查井。在道路坡度较大135、区段应设跌水。考虑竖向管线综合，雨水管管顶覆土按不小于0.8米控制。7.4电力规划及设计方案7.4.1设计依据 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2009年版 民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008） 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005） 供配电系统设计规范（GB 50052-2009） 10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94） 低压配电设计规范（GB 50054-2011） 电力工程电缆设计规范（GB 50217-2007） 住宅设计规范（GB 50096-1999）2003年版 商店建筑设计规范（JG5 48-88） 汽车库建筑设计规范（JGJ 10136、0-98） 建筑照明设计标准（GB 50034-2004） 建筑设计防火规范（GB 50016-2006） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97） 建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）安全防范工程技术规范（GB 50348-2004） 智能建筑设计标准（GB/T 50314-2006） 综合布线系统工程设计规范（GB 50311-2007） 有线电视系统工程技术规范（GB 50200-94） XX省民用建筑节能设计标准：DBJ53/T-39-2011 其它有关的国家及地方的现行规程、规范及标准。7.4.2电力工程规划 （1）电源 规划10KV电源由附近变电站供137、给。 根据规划区用电负荷的预测及分布情况，考虑到供电半径，进出线条件等因素，在地下车库拟建一座10KV变配电站，变压器容量31250KVA（容量仅供参考，具体实施时调整）。变压器功率因数均补偿到0.9，负荷率0.83。变配电所的设置应考虑建设序列、规模，合理配置，设计时应满足防火、通风、防潮、防尘、防小动物和防噪音等各项要求。导线的敷设方式：室外沿道路埋管敷设；地下车库上建筑由变配电室沿桥架敷设至各用电点。室外配电干线采用直埋式时，电缆应敷设在不少于100mm的软土或砂层，并覆盖宽度不小于电缆两侧各50mm的混凝土保护板。电缆埋深不得小于0.7m，穿越道路或进户时应预埋钢管或硬塑管，至少有一根138、作备用。（2）供电负荷预测用电负荷指标根据全国民用建筑工程设计技术措施2009电气及XX省实际情况选取，预测如下：使用功能建筑面积/户数负荷取值需要系数负荷预测住宅1908户4KW/户0.32300KW商业1535130W/0.7280KW地下建筑2055010W/0.7180KW室外照明50KW合计片区用电负荷为2810KW 规划范围内住宅为类及二类高层住宅，所有消防负荷均为一级或二级负荷，客梯、生活水泵及楼梯间、电梯前室照明为二级负荷，其余为三级负荷。 （3）道路景观照明 （1）照度要求：道路平均照度取81x，支路、步行道平均照度取51x。 （2）灯具布置：道路路灯采用半截光型高压钠灯，步139、行道采用庭院灯和草坪灯照明。 （3）灯电源及控制：路灯控制采用时钟控制和光电控制相结合方式。 （4）线路敷设：采用铜芯电力电缆沿电缆沟或穿C-PVC管埋地敷设。7.4.3电气照明系统 （1）正常照明 按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）的要求进行电气照明系统设计。照明光源以高效节能的紧凑型荧光灯、三基色环形/直管型荧光灯与细管径直管型荧光灯为主，并配用电子式镇流器。卫生间采用防水防尘灯，开关设置在卫生间门外。楼梯间照明采用声光双控延时自熄开关控制，走道照明采用延时开关控制，公共设施用房与营业性用房的照明灯具采用平行于自然采光的方向分组控制或单独控制。 （2）应急照明 正常供电电源停140、止供电后，应急照明供电电源的供电转换时间不应大于5s，应急照明的最少持续供电时间要求30min。7.3.4防雷接地及安全防护系统 （1）建筑物防雷 按照建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）的要求进行建筑物防雷设计。在屋面装设热浸镀锌圆钢接闪带，利用建筑物柱内钢筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为基础接地装置，并将三者可靠焊接相连，形成电气通路。 （2）等电位联结 本工程设置总等电位联结端子箱与局部等电位联结端子箱，并做等电位联结。从基础接地装置各引出一根40X4热浸镀锌扁钢至各个总等电位联结端子箱与局部等电位联结端子箱，并将进出建筑物的所有金属管道、保护干线、建筑物的金属构件等与总141、等电位联结端子箱连通。 （3）接地系统本工程低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统，电源在引入建筑物处应将PEN线重复接地，分别引出N线与PE线，建筑物内部低压配电系统的接地型式从此后均采用TN-S系统，N线与PE线从此不得再合并，N端子与PE端子从此也必须分设，且中性导体不得再接地。 重复接地与建筑物防雷接地、电气设备保护接地、智能化弱电系统接地等共用统一的接地装置，所有的保护性接地与功能性接地均采用共用接地网，要求接地电阻1。达不到要求时，在室外增设人工接地体。 正常情况下不带电，而当绝缘破坏时即有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。 （4）安全防护措施 在低压配电系统中，142、设置电涌保护器作为过电压保护，各个插座回路均设置剩余电流保护器。电源插座底边距地低于1.8m时，均选用安全型插座。各弱电系统引入端处设置过电压保护装置。7.4.5漏电火灾报警系统 为防止由于电气线路漏电引起的电气火灾事故，本工程设置了漏电火灾报警系统。在低压配电系统中装设漏电火灾报警控制模块，当检测到超过规定值的漏电电流时即向系统主机发出报警信号，并可以根据需要切断漏电回路电源，消防设备配电箱内的漏电火灾报警控制模块只报警，不切断电源。7.4.6智能化弱电系统 （1）规划依据： 城市住宅区和办公电话通讯设施设计标准YD/T2008-93 城市公共建筑和住宅小区通信设计标准DB/3200P-00143、6-93 有线电视系统工程技术规范GB50200-94 有线电视广播系统技术规范GY/T106-1999智能建筑设计标准GB/T50314-2006 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2007 （2）弱电工程规划设计内容： A、电信工程 B、有线电视工程 C、综合布线工程 D、安防监控工程 （3）电信工程指标确定：为了满足规划区建设的需要，同时考虑节约初期投资和减少运行费用，本规划拟设置市话虚拟网交换设备，对各类性质建筑的电话需求指标按照国家邮电部对城市公共建筑和住宅小区装机指标的规定：商业建筑1门/60住宅 1门/户（4）有线电视工程A、系统规划设计要求： a.电视系统144、应设置专用机房，设备供电采用双回路且能自动切换。b.电视应能分区控制，每一分区有独立的功率放大器。c.CATV系统提供给用户的电范围为6080dBuv。B、电视设施的设置有线电视系统包括：电缆电视、卫星电视、白办电视节目。（5）综合布线工程A、规划设计原则本综合布线系统方案规划设计中，全面考虑规划区作为电信通讯行业系统的实际应用需求和未来的发展，系统结构上应能根据业务发展变化的需要灵活调整和扩展，便于维修管理。系统上以最新的国际标准为依据，充分考虑技术的先进性以支持未来高速网络应用的发展，为智能系统发展应用打好坚实的基础。B、综合布线系统的应用环境在电话、数据、图像通信系统、计算机网络系统、楼145、宇自控系统、保安监视系统等应用子系统中，结构化综合布线是作为传输的基础媒介，并通过其管理子系统对其它应用子系统的构成连接，可进行任意的调整，分配和管理。综合布线系统为规划区提供一个多用途网络环境，但信息传输种类目前主要是语音和计算机数据。（6）安防监控工程：在室外围墙、主要出入口等处设置监控摄像头进行安防监控。各单元门禁可视对讲系统通过总线接入监控室，统一管理。（7）弱电线路的敷设方式：根据规划设计的原则，为了规划区弱电管线敷设的一致性，便于管理和维修，配管均采用U-PVC管或玻璃纤维管一次性埋地敷设，线路穿越道路或进户时，均须预埋配管并且留用一根作备用。7.4电气节能与环保照明用电是人们工作146、学习和日常生活最基本的电力需求，而照明用电属于峰荷用电，直接影响电力装机和电量消费，因此，照明节电是我国节电工作的一项重要内容。（1）电光源和照明灯具的选择：选择电光源的原则，因根据它的发光效率、显色指数、使用寿命、启动特性、价格以及所适用的场所、照明器安装高度等因数综合考虑，合理选用。从节电的角度考虑，室内照明推广使用细管径荧光灯和紧凑型荧光灯。 （2）照度和照明方式的选择 照度的选择依照建筑照明设计标准（GB500342004）中有关照度标准值选取。在满足照度标准的前提下，为节约电力，应恰当选用一般照明、分区一般照明、局部照明和混合照明方式，充分发挥照明效果。 （3）照明控制方式的选择 合147、理选择照明控制方式，采用各种先进的照明控制器具和开关对照明系统进行控制，如定时开关、光电自动控制器和节电控制器等，以达到较好的照明及节电的效果。 （4）照明配电方式及导线的选择 在供电距离、导线型号、截面相同的情况下，采用三相四线供电比其他供电方式的线损要小得多。优化照明线路路径，尽量缩短供电线路距离以及适当加大导线的截面，减少线路电阻。从而达到降损节电的目的。 （5）关于无功补偿 在大面积采用气体放电灯照明时，由于其功率因数较低，因此，都要考虑无功补偿，提高功率因数和设备利用率，减少线路损耗。无功补偿的方式可采用分散（单灯）补偿和集中补偿两种方式。对气体放电灯，采用分散补偿、就地平衡的方式为148、宜。 （6）为了提高供电效率，尽量使三相照明负荷保持平衡。（7）充分利用天然采光技术、节约照明用电；在技术经济合理并有条件时，宜利用太阳能作为照明能源。 第八章 节水及节能减排8.1节能标准及规范 （1）中华人民共和国节约能源法（1998年1月1日执行）； （2）民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。 （3）公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。 （4）“当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录”； （5）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇8.2节能减排的原则和要求 当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关149、注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。 根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、其他能源单耗指标以及设备的合理用能要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。 建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进行认真的负荷计算，严格按标准进行节能150、设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定（建设部令76号）、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）及其他措施、标准与规范。8.3项目能耗分析及指标 （1）项目的能耗主要来自于建筑的设施、设备等的耗损。 （2）项目的水耗主要是清洁用水和生活用水。8.4节水及给排水节能措施 （1）采用市政管网直接供水、变频设备加压供水及屋顶水箱供水相结合的运用方式，以充分利用市政管网余压、节约能源。 （2）控制生活给水配水点处管网压力不大于0.35Mpa。 （3）室内卫生设备大便器选用节水型产品及节水配件。 （4）热水供应根据屋顶面积尽量设置太阳能辅助电加热系统，充分利用自然资151、源，减少了能耗。 （5）合理规划和建设区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质达到国家规定的相应标准，可保障回用水的安全和适用。 对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少区内污水的排放量，实现区内用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不问断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其152、它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善区内屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做区内杂用水。 （6）保障区内绿化、景观用水，改善区内用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。8.5节能减排措施8.5.1建筑措施 总平面布局合理组织建筑朝向及空间组合153、关系，室外空间注重绿化设计，强调乔木、灌木、绿地的多层次立体绿化。结合景观设计，采用遮阳、通风、水体等技术手段，控制外部空间的风、光、热气候条件，调节微观气候环境。采用雨水收集、中水利用等技术系统，保障建筑节能设计。 单体设计注意控制建筑物体型系数，立面造型设计中合理布置建筑物遮阳系统；结合幕墙设计，控制外墙传热系数，保证热桥部位的保温隔热需求。控制窗墙面积比，保证房间通风采光需求，降低照明及空调能耗。8.5.2电气节能措施 （1）合理布置变配电所位置，减小供电线路距离，降低线路损耗。 （2）选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用154、电。 （3）所有照明灯具一律选用节能荧光灯具。地下室及公共部位照明采用智能灯光控制，节约不必要的能耗。室外路灯及景观照明灯具尽量采用高效、节能、先进的产品，并采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明白控管理系统等。 （4）设置电气自动补偿装置进行集中补偿，确保功率因素在0.9以上，减少无功功率； （5）有条件时可选用太阳能路灯等新能源产品。8.5.3暖通节能措施 （1）风机等设备均采用高效、节能产品，并满足公共建筑节能设计标准GB 50189-2005的要求。（2）通过合理控制流速、合理设计管路，以减少管路阻力，降低输送能耗。第九章 环境保护措施 本项目在施工155、时会对周边环境产生一定影响，通过采取一定措施可以将项目对环境的影响降至最低，而且随着项目开发的完成，项目对环境的影响将不复存在。9.1环境保护标准 中华人民共和国环境保护法； 环境空气质量标准（GB3095-1996）； 城市区域环境噪声标准（GB3096-93）； 污水综合排放标准（GB8987-1996）； 中华人民共和国大气污染防治法2000.4.29； 中华人民共和国水污染防治法1996.5.15； 中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005.4.1； 中华人民共和国水土保持法1991.6.29； 中华人民共和国环境噪声污染防治法1997.3.1； 建筑施工界噪声值（12523-19156、90）； 国务院1998253号文建设项目环境保护管理条例； 国环1993015号文关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见； XX省人民政府令105号XX省建设项目环境保护管理规定。9.2项目主要污染源 （1）废气 项目施工期间大气污染物主要为施工扬尘和施工机械产生的废气，废气主要污染因子为CO、NOx、烃类等。 （2）废水 废水为项目的主要污染物，主要有施工废水和生活废水。施工废水主要是机械清洗废水，其污染因子是SS和PH，施工期间生活废水主要来自厕所、洗涤等，一般不含有毒物质，其主要因子是CODcr、BOD5、NH3-N、TP、SS等，营运期间主要是生活废水。 （3）固体废弃物 项目157、施工期间固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾以及施工工人产生的生活垃圾。运营期间主要为生活垃圾。（4）噪声噪声为水泵、抽排风设施、汽车噪声、人员活动噪声及项目内其他使用电气设备的噪声等等。9.3项目建设与营运对环境的影响 本项目对环境的影响可以分为建设期和运营期两个阶段。9.3.1建设期对环境的影响（1）水环境影响施工期产生的废水主要为施工人员的少量生活污水和施工本身产生的废水。施工废水主要包括土石方阶段降井水排水，结构阶段混凝土养护排水，石料、砖块的冲洗浸湿、混凝土拌和、建筑物的修筑等过程中产生的废水、各种车辆冲洗水和车辆在维修过程中产生的含油废水。施工人员的生活废水主要污染物为CODcr158、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。施工用水量虽大，但废水经回收利用后，废水产生量不大，对地表水体的影响期较短，施工结束后即可终止，不会对水体产生大的影响。 （2）大气环境影响 施工过程中产生的扬尘、运输车辆产生的汽车尾气、噪声以及施工废水、建筑垃圾等对周围生态环境产生不同程度的影响。在施工期环境空气影响和施工活动紧密相关，施工结束后就不再延续，是短期和非连续性的影响。合理安排好施工进度、缩短基础建设持续时间，尽快固化地坪和完成场区绿化工作，均可有效减轻施工期不利的环境空气影响。 （3）声环境影响 施工期噪声主要来源于施工过程中施工机械的运行产生的噪声，故项目在实施期间，大型施工机械不允许夜间159、施工，以免对周边居民产生影响。 （4）固体废弃物影响 项目在建设过程中产生的固体废物由建筑垃圾和生活垃圾，建筑垃圾和生活垃圾均属于一般固体废物，不含有害物质，两种固体废物经妥善处置，对环境影响较小。 （5）水土流失及生态影响 项目建设过程中的取土、弃土会局部破坏取土场和弃土场的地表植被和结构，引发一定程度的水土流失，随着时间的推移、项目的完成及地表的硬化及绿化，水土流失量将逐步减小。 本项目施工将尽量在原有地形的基础上进行，项目施工期将尽量保留原有的绿化系统，并在此基础上进行改造，但项目施工仍将破坏原有的生态格局和局域微生态系统，并可能因为施工人员和交通活动的干扰而影响到周边生态系统。故项目建160、成后应尽快实施绿化补偿，以减小项目对生态环境的损害。 （6）对社会环境的影响 本项目建设需要大量作业工人，可增加当地就业机会。施工车辆的进出加剧现有道路的交通拥挤，可能造成临时性阻车，增加运输时间，影响运输效率，给当地居民的生产生活和出行带来不便。但随施工的结束，这种影响将不存在。9.3.2营运期对环境的影响 项目投产运营后，一般情况下不存在大的环境影响。当项目部分地方出现问题需要进行抢修时，在抢修过程中会产生扬尘、噪声，但其对环境影响较小。 （1）正常运行对环境影响 项目营运期内的主要污染源为汽车尾气、废水、固体垃圾及其它设备产生的噪声污染等。 汽车尾气，是大气污染源之一，尾气中含有碳氢化合161、物（HnCn）、一氧化碳（CO）、氮氧化合物（NOn）、二氧化硫等，对人和其它动植物有危害作用。由于本项目周边路况较好、地域开阔、车速快，单位时间废气的排放量相对减少。 运营过程中的废水主要为生活废水，生活废水主要源于卫生间，统一处理达到污水排放城市下水道水质标准后排入城市下水道，对环境影响较小。 运营期间固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾纳入城市垃圾处理厂统一处理，对环境影响不大。 运营过程中的噪声主要是地下室水泵房、风机房及柴油发电机房产生的，建筑上采取相应的隔声措施，对环境影响不大。 （2）非正常情况下环境影响 自然因素造成的灾害，如地震等。 人类活动造成的灾害，如误操作等。 人为破坏、偷162、盗设备材料，设备老化、管道腐蚀穿孔等。9.4环境保护措施9.4.1设计阶段采取的环保措施 （1）设计时考虑隔声、降噪、减震等处理；合理组织各种车流、人流关系，使通行顺畅。 （2）在工程材料的选择上，选择那些无毒、无害、易处理、易回收的材料，而不选择那些对人体和环境有害的材料。特别是装饰材料，选择对人体健康无害或影响较小的材料。 （3）对于交通噪声，采取种植绿化带减少噪音影响，利用合理的功能分区减少办公楼内音响的噪声干扰。 （4）设计应将采用雨水、污水分流排放体系，以减少污水的总排放量，粪便污水经化粪池处理后与生活污水由污水管排入市政排水管道，统一由市政生活污水处理站处理，经处理达标后排放。9.163、4.2施工期的环保措施 （1）水环境保护措施 本项目在施工过程中，会产生的一些施工废水和雨水冲刷现场产生的废水，对周围生态环境造成一定的影响，但施工结束后即可终止。 （2）大气环境保护措施 对施工场地进行洒水降尘，同时对施工场地搭建围屏，使扬尘在施工场地内沉降，减少对周围环境空气的影响，保证施工区周围正常生产、生活及办公等正常进行。 在工地出口处设置车轮清洗设施，对开出工地车辆车轮进行清洗，确保车轮不带泥土驶出工地。 防止土料运输车辆将泥土散落在道路上，如有散落应及时清扫。 禁止在工地上焚烧油毛毡、垃圾、塑料袋及建筑废料等会产生有毒有害和恶臭的气体物质。 （3）声环境保护措施 项目施工过程中噪164、声强度大，是影响项目区声环境的主要因素。所以要通过合理组织施工，尽量将大型的施工进行布置在距人口密集区相对远离的项目区域内，通过距离衰减，降低对敏感区域的影响。 （4）固体废物防止措施 施工过程中产生的建筑垃圾，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车清运到合适地点，妥善处理。施工期和运营期的生活垃圾定点堆放，集中收集，纳入城市垃圾统一处理。在施工期间运送砂石、泥土、水泥等车辆，车厢严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染。 （5）其他保护环境的组织管理措施 建设单位应将本项目的环境保护作为工程的一个组成部分，纳入工程的管理与监督中。 对环评报告提出的环境保护措施，以及各级环保部门提出的其他环保要求，165、在施工中应坚决实施。 建设指挥部的环保人员应经常进行现场监督，就材料堆放的选址、弃土地点是否符合要求、影响环境等进行监督检查，发现不符合环保要求的施工行为立即制止、纠正。 合理计划安排，缩短施工工期，施工废水经沉淀后尽量回收利用。9.4.3营运期的环保措施（1）废气治理措施本工程废气排放方面对环境的影响在有关规程允许范围之内。（2）废水治理措施项目应实施清污、雨污分流。总污水排放口设明显标志。项目内冲厕废水经化粪池预处理。项目应主动办理排污许可证。为保护水资源，减少排污，建议项目尽量提高中水回用率。中水尽量回用于绿化、冲厕等可回用中水的用水点。 （3）固体废物治理措施 项目应对垃圾分类集中收集166、。建筑物区域内外应等距离分别设立收集容器，由保洁员定时将各部分垃圾集中收集于转运站待运。建设单位应与环保部门签订合同，分类收集后的垃圾委托环卫部门定期进行清运。 化粪池便、污泥应与环卫部门签订合同，由环卫部门定期进行清运处理。 项目内应设置专门的管理部门对项目内固体废物的分类、收集、储运实施严格的管理，做到固体废物妥善处理。 禁止危险废物进入办公和生活垃圾。废电池、日光灯等单独收集处理。 （4）噪声治理措施噪声大的空调通风设备，在其进（出）口均设消声器消声。 振动大的设备设减振垫或减振支吊架隔振，其进出口设软接头。 选用合理流速，减少二次噪声的产生；采用低噪声设备及配件等控制噪声及振动的措施来167、保证使用要求。 （5）生态治理措施 加强绿化、美化环境。9.5项目环境影响评价结论 项目主要污染物为生活垃圾和污水。本项目环境保护设施齐全，生活垃圾和污水将利用现有的较为完善的收排设施，基本上不会造成人为的环境影响。项目投入使用后，继续加强对生活垃圾和污水的收集、运送工作，防止人为地造成环境污染。其他污染物可通过采取污染防治措施做到达标排放或得到有效控制。 本项目在建设期及正式使用后，虽然产生一定量的污染物，但采取了相应的环境保护措施和绿化工程，不会给当地的环境带来污染。故项目建设从环境角度是可行的。第十章 劳动安全与卫生消防10.1主要危害因素及危害程度分析因素 本项目无有毒、有害物品产生，168、在建设、施工时可能会产生工伤，投入使用后最大的安全问题是消防和安全疏散，无明显的劳动安全卫生隐患。10.2安全卫生防范措施 （1）建设施工时，施工企业严格执行劳动部门颁发的职工劳动生产条例、国家有关施工安全的规定及各级政府部门的法律法规和规章制度，制定严格的工作规程，做好各种防护、保护措施。 （2）在设计中，按有关建筑物的人员疏散规程、规范的要求，进行建筑通道、楼梯、出入口的设计及有关防护设置，同时考虑到部分建筑内人员集中的特殊要求，设置适当的公共空间进行人流的有序分离，合理设置总图，避免各种流线交叉，顺利疏导交通。 （3）项目建成后，设置明显的疏散路线示意图，并在各通道设置疏散路线指示和标志169、。 （4）项目建成后，在林木密集及其它易发生火灾的地方设置明显的警告标志。 （5）项目建成后，在水边及其它易发生危险的地方设置明显的警告标志。（6）在管理上，遇有重大活动，组织单位必须制定具体安全措施并有专人负责。 （7）加强社区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。 （8）配备适当数量的环卫人员，负责清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的外部环境。10.3消防标准及规范（1）中华人民共和国消防条例；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）（4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（5）建筑内部装修设计防170、火规范（GB50222-95）；（6）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（7）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）。10.4消防措施 （1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 （2）室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。 （3）室内按相关规范的规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。 （4）根据项目消防用水量设消防水池，并按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。（5）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地措施，对建筑物采取了防雷措施。（6171、）设置烟火感应探测器，安装火灾报警、消防联动装置，并在人集中处及通道主要部位有疏散指示照明。（7）防、排烟系统对防烟楼梯间、前室、消防电梯前室、合用前室等设置机械防排烟统；对地下室、内走道、大空间商场等设置消防防排烟系统。设计中必须严格执行建筑设计防火规范（GB50016-2006）、高民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）等消防规范要求。第十一章 项目组织机构与建设管理11.1组织机构设置 项目由城乡建设投资有限公司作为本项目的建设运营主体，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，成立“XX县2012年保障性住房建设指挥部”，具体负责项目的建设管理和运营工作。1172、1.2组织管理方式 实行项目管理制，组织形式采用矩阵式的管理形式，从制度上保证项目的质量、进度、成本，再通过公开招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司全程监理工程。 在项目部下设置项目前期部、计划财务部、合同管理部、设备采购部、施工管理部、工程造价部、质量安全部等部门。项目管理部 计划财务部质量安全部工程造价部施工管理部设备采购部合同管理部项目前期部（1）项目前期部主要负责项目前期征地拆迁、规划设计招标、工程勘察招标、施工招标、工程进度总体控制、工程技术管理、市场营销等。（2）计划财务部主要负责项目的资金筹措、资金调配、财务收支、成本核算、计划统计等工作。（3）合同管理部主要负责各类经济173、合同的洽谈与签订。（4）设备采购部主要负责设备的询价与采购、计划供应、现场设备管理等工作。（5）施工管理部主要负责工程调度、施工进度控制、施工组织管理、文明施工等工作。（6）工程造价部主要负责工程预、结算的编制与审查。（7）质量安全部主要负责工程质量、安全管理、消防保卫、环境保护等工作。严格执行招标法，并按照基建程序实行工程建设项目监理制，严格控制质量，优化工期、合理配置资源。工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须按照国家有关招投标法律法规进行公开招标发标，择优选定承包方。从工程质量和财务等多方面加强管理。在组织实施中，加强廉政建设。从项目启动到整个建设项目完成，采取规范管理，接受监察审计174、部门的监督。在签订工程项目承包合同的同时签订建设工程廉政合同。严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身责任制。11.3项目建设资金的管理项目建设资金严格按照国家财政专项资金管理制度进行管理。设立专用账户，建设资金实行专款专用，财务部具体监管项目资金的使用，以确保资金按项目建设计划使用。严格审计制度，加强审计、监察工作，严防违规违纪行为的发生。11.4建成后的运营管理1、保障性住房的经营管理：原则上由建设投资主体负责，物业管理可以聘请有资质的物业管理公司进行管理。2、建立征信系统。各县区住房和城乡建设部门要逐步建立全市统一的住房和保障管理信息系统，完善保障性住房档案，强化对保障性住房家175、庭住房、经济状况及其变化情况的动态管理。3、保障对象保障房保障对象是我是城镇低收入住房困难家庭，人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。4、规范准入审核。5、实行分级定租。6、完善退出机制。项目建成后分配和管理严格按照XX县的相关规定要求：同等条件下低保、特困家庭优先的原则，执行保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度和社区街道办事处（乡镇）、住房保障部门三级审核公示制度，规范保障性住房建设、分配和管理。第十二章 项目实施进度及招投标12.1项目实施进度12.1.1项目建设周期 项目建设周期计划14个月，自2012年7月30日-2013年9月30日。 计划2012年7月30日前开工，20176、13年8月30日开始陆续土建封顶，201 3年9月30日前全部建成并投入使用。12.1.2项目实施进度项目实施进度计划表（一期）计划实施起、止时间持续时间（月）实施内容2012年7月30日2完成项目可行性研究及规划设计方案审批、建设用地征转用审批、规划许可证办理完成2012年7月15日-8月15日1完成详勘、施工图设计及审查2012年8月1日-8月30日1监理、施工单位招投标完成、施工许可证办理完成2012年8月30日-2013年6月30日10工程施工（土建工程及室内机电工程）2013年6月30日-2013年8月30日2工程施工（室外工程及景观工程）2013年9月30日1工程竣工验收并交付使用177、（分期竣工、分期验收）项目建设要高质量、高标准按时完成。在项目建设实施过程中尽量合理组织各阶段、各专业、各项工作等进行流水作业或搭接流水作业，以保证工程按期建设并交付使用。12.2项目的招投标12.2.1招标主要依据 （1）中华人民共和国招标投标法； （2）工程建设项目勘察设计招标投标办法（中华人民共和国国家发展计划委员会第2号令）； （3）工程建设项目招标范围和规模标准规定（中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令）； （4）招标公告发布暂行办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）； （5）工程建设项目自行招标试行办法（中华人民共和国国家发展计划委员会第5号令）； （6）工程建设项目178、可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）； （7）评标委员会和评标方法暂行规定（中华人民共和国国家发展计划委员会第12号令）； （8）工程建设项目施工招标投标办法（中华人民共和国国家计划发展委员会第30号令）； （9）中华人民共和国政府采购法。12.2.2招标组织原则 （1）严格执行国家及XX省招标制度。 （2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。12.2.3招标范围 根据工程建设项目招标范围和规模标准规定，拟建项目属“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目”、“部分使用国有资金投资或者国家融资的项目”、“项目总投资额在3000万元人民币179、以上”，应实行招投标制，其勘察、设计、施工、监理、主要设备材料的采购等均按规定进行招标，招标办法和运作模式按有关规定和操作方式进行。 招标范围为：项目建设的勘察、设计、建筑工程、安装工程、工程监理、设备和材料采购。12.2.4招标方式：招标方案申请表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察167.02设计442.98建筑工程23064.22监理398.68安装工程2972.04设备1800重要材料其它情况说明项目单位盖章：2012年7月15日第十三章 投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1估算范围 本投资估算工180、程范围为XX县城镇2012年保障住房建设项目，总建筑面积117365。 （1）建筑安装工程费 主要指住宅、商业、地下车库的土建工程及一般装饰装修工程、给排水工程、强电工程、弱电管线工程等费用。 （2）室外工程费 主要是室外道路、室外给排水、室外电力、室外电信、室外绿化工程费用。 （3）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费主要包括：变配电、垃圾中转站、中水处理等建设费用。 （4）土地费用 土地费用主要包括：土地使用费、征地费、拆迁安置补偿费等。本项目用地已经收储，土地综合费用暂按25.05万元/亩考虑此部分投资。 （5）工程建设其他费用主要包括规划、环评、可研、勘察设计费；环境影响咨询费、工程181、监理费、工程造价咨询费、施工图纸审查费、工程招标费等，城市基础设施配套费。 （6）基本预备费，基本预备费按上述所有费用（扣除征地费）之和的8估算。13.1.2投资估算的依据：（1）建设项目经济评价方法与参数第三版（2）全国市政工程投资估算指标2003版（3）XX省建筑装饰工程消耗量定额2003版（3）XX省安装工程消耗量定额2003版（4）XX省市政工程消耗量定额2003版（5）市政工程可行性研究投资估算编制办法（6）建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008（7）XX建标2011452号文件（8）本项目设计方案图纸及各专业设计方案说明（9）建设单位管理费按财政部建2002394号文件182、计取（10）建设监理费按国家发改委、建设部发改价格2007670号文件计取（11）建设项目前期咨询费按国家计委计价格19991283号（12）规划费、勘察设计费、预算及竣工图编制费按国家计委、建设部计价格200210号文件计取（13）环境影响咨询服务费按国家计委、国家环保总局计价格2002125号 （14）工程招投标代理费按国家计委20021980号文件计取 （15）施工图纸审查费按XX省发改价格2011号文件计取（16）工程造价税金计算系数按XX建标2011454号文件计取 （17）主要材料价格按XX市建设工程材料及设备价格信息（XX）基价以及结合当地市场材料价格综合计取。13.1.3估算总183、投资 序号工程或费用名称合计（元）备注一土地征用费17001493.9二前期工程费5877639.2三建安工程费219466681.8四基础配套费22785241.1五其他工程费4438744.3六利息17656390.6七不可预见费5745016.75八间接费14648325.65十项目总投资307619533.3 13.2资金筹措 （1）本项目投入资金30761.95万元。 （2）本项目建设资金主要来源于以下两个部分： 1）中央、省关于保障性住房建设的财政补贴资金：7378.4万元。 本次新建公共租赁住房1908套，总建筑面积117365平方米，其中：住宅81464平方米，配套商业用房15184、351平方米，地下室20550平方米，以及附属设施建设，估算总投资30761.95万元。2）自筹；第十四章 财务评价14.1基础数据与参数选取 （1）确定计算期25年，其中建设期前1年。 （2）参照建设项目经济评价方法与参数第三版。 （3）税金，按有国家规定公租房项目免收费土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等。14.2经营收入估算经营收入主要来源为以下方面：（1）公租房出租租金：参照XX县目前出租房房价租金标准，确定房租按9元/平方米每月计算；（2）商业考虑作为自有物业出租，商业出租按45元/平方米每月计算；14.3成本估算 本项目的成本包括两大部分：销售部分的成本、持有经营185、部分的成本及相关税金。 （1）成本：1）建设成本：土地费用、工程建设费用、与工程建设有关的其他费用等；（2）自持物业部分的成本：1）建设成本：土地费用、工程建设费用、与工程建设有关的其他费用等；2）外购原材料燃料费：按每个月5万元计算； （3）税金：商业销售的执行国家相关税收政策，公租房项目免收费营业税、房产税； （4）年折旧费：考虑70年折旧，递延资产及无形资产案10年折旧；考虑房产价值，残值率按现值的5计算。（5）递延资产及无形资产按10年摊消考虑；详见项目成本表；14.4盈利能力分析 项目盈利能力分析，主要考察项目法人全部投资和项目资本金的盈利水平。通过分析，项目在正常的运营期，通过收取186、租金基本能维持正常的运营。第十五章 经济效益分析 本建设项目属重要的民生工程，项目的经济效益主要体现在带动区域经济发展、周边土地增值、人民生活水平提高以及由配套设施齐全带来的经济、社会的发展。根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）中的相关经济效益分析方法，本项目的主要经济效益体现在： 1、增加就业岗位 项目建设本身需要大量的劳动力，项目建成后将提供物管、商业、餐饮等服务岗位，随着整个片区商业气氛的日益浓厚，将带来大量的就业机会，繁荣城市经济。 2、有利于城市经济规模的进一步扩大，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。 3、带动相关产业与社会发展产生的经济效益 187、项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的生产劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时，保障性住房的建成将在一定程度上降低外来企业的投资成本，故可促进投资，增加税收和财政收入。 4、项目建设改变了区域功能、占用部分土地资源，建成后引入大量人口及商业企业，各种能源消耗增加、污染量加大，但通过执行严格的环境保护措施，对片区环境不会造成不良影响。总之，项目建设带来的影响利大于弊，费用小于综合经济效益，能促进区域经济发展，改善民生，故总体经济效益较好，国民经济评价可行。第十六章 社会评价16.1项目对社会的影响分析16.1.1积极的社会影响 （1）解决部分中低收入家188、庭住房困难问题住房保障工作是一项重要的民生、民心工程，与群众利益息息相关。近年来，XX县委、县政府加大工作力度，扩大实施范围，多层次、全方位推进保障性住房建设。本项目将完成2012年XX县1908套保障性住房建设任务，让越来越多的普通百姓看到“居者有其屋”的希望，帮助中低收入家庭圆上“住房梦”，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，推动社会的和谐、稳定发展。 （2）项目对房地产市场发展的影响 党中央国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；要切实调整住房供应结构，尽快编制和公布住房建设规划，明确保障189、性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。全国范围内扩大了保障房的建设，切实将解决城市中低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全保障性住房制度，多渠道解决城市中低收入家庭住房困难，逐步改善就业人员和外来务工人员等住房困难群体的居住条件。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。 （3）创造大量的就业机会、提高人民生活水平 本项目的建成可以带动周边经济贸易的发展，它涉及交通运输、农业生产、邮电通讯、配套商业贸易、饮食服务、财政金融、文化卫生等行业。一方面，可190、以提高城镇人民生活质量；另一方面，促进XX县经济的增长，不断增加区域人民的经济收入，有利于当地居民增产增收，脱贫致富奔小康，提高当地人民生活水平和质量。 （4）项目的建设将带动区域的经济发展，推进平安和谐社区的建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。 （5）在国家的扶持下建设本项目，加快步伐解决中低收入家庭及外来务工人员、新就业人员等城市“夹心层群体住房困难问题，让全体人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会保障，实现安居乐业，构建社会主义和谐社会、维护社会稳定的目标任务，提高党和政府的威信，增强人们群众的向心力和凝聚力。 （6）改善XX县城市环境 本项目建成后，将大大改善整191、个XX县的城市美化环境，为进入该区域的住户、投资客商以及旅游者提供高雅的生活、工作环境，提升XX县形象和竞争力。16.1.2可能出现的消极社会影响项目建设过程中，由于施工会产生大量废弃物，以及造成噪音污染。同时由于道路的改造，将造成居民交通上的短暂不便。社会影响分析表序号社会因素影响范围影响程度可能出现的后果措施1对居民生活水平与生活质量的影响中低收入家庭及外来务工人员、新就业人员城市“夹心层”群体影响较大解决了住房困难问题，居民生活水平、生活质量得以提高2对不同利益群体的影响当地居民影响较大较小3对脆弱群体的影响无无无4对地区文化、教育、卫生的影响当地居民影响较大文化、教育、卫生得到很大改善192、5对地区基础设施、社会服务质量和城市化进度的影响当地居民影响大基础设施、社会服务质量和城市化进度得到很大提高做好规划6对少数民族风俗习惯和教育的影响无无无16.2项目与所在地互适性分析 （1）不同群体对项目的态度及参与程度 本项目定位于保障性安居项目，代表了当地广大人民群众的切身利益，让更多符合条件的家庭在昆明实现自己的“安居梦，因此项目的建成与周边社会经济环境的互适性较好。 项目参与各方都抱着积极合作、诚信务实的心态，尽可能多的为本项目的建设献计献策，体现出项目参与各方热忱希望本项目顺利实施的良好心愿。 项目建成后，能够促进当地社会、经济、文化的发展，保障社会安定，人民群众安居乐业，把项目所193、在区域建设成为一个经济文化繁荣、环境舒适优美、服务设施完善、管理规范有序、人际关系和谐、社会治安良好的新型现代化区域。 （2）该项目与区域社会环境的适应性 本项目具备合理的道路分布，以及完善的基础配套设施，整个居住区完全的融入到XX县的大环境之中。因此项目建成后的交通、市政环境、居住环境绿化、基础配套等要素，都足以满足项目区内各种工作、生活和配套商业运作的需求，与整个XX县总体规划所容纳和相互适应。 故项目的建设，受到广大人民群众的欢迎和支持。同时，有关政府部门的组织和管理，也为本项目的建设和可持续运营提供了保证。 （3）公众参与调查情况 根据对不同性别、不同年龄、不同职业、不同文化程度的群众194、进行调查访问。受访对象中基本都95以上同意建设本项目。 （4）向单位部门调查情况 通过对不同行业单位的调查，同意本项目的建设。建议要通过科学规划、合理布局，满足环保要求，完善基础配套设施的建设等。由此可以看出，本项目的建设能为当地社会环境、人文环境所接纳，当地政府、居民十分支持本项目的实施。项目建设期间将会对区域环境造成一定的影响，但可以通过采取各种积极有效的措施将影响降到最低，达到可接受的程度。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体能适应无2当地组织机构政府参与、可适应无3当地技术文化条件可以适应无16.3评价结论 由以上分析可以看出，本195、项目的建设带给XX县的社会影响是积极的，项目与所在地有较强的互适性，社会效应良好。故该项目的建设是合理可行的。第十七章 风险分析17.1主要风险因素的识别 （1）市场风险 项目由于出租率、市场销量不足。 （2）工期风险 工期风险是指项目由于某种原因导致工期延长，资金压力增大而导致的风险。 （3）政策风险 政策风险包括政策不稳定、政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。 （4）资金风险 本项目投资大，融资方面的风险表现为资金不落实，造成项目不能顺利实施。 （5）工程风险 工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在不确定性，可能给项目带来的风险。 （6）技术风险 技术方面的风险主要指项196、目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。 （7）环境风险 环境影响方面的风险主要指项目实施对周围水资源、矿产资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行防治和治理等。 投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地价格的提高。 （8）社会影响风险 社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。17.2风险程度分析 衡量风险大小可按风险等级来评判。风197、险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。 根据风险因素对投资项目影响程度的大小，划分风险评价判别标准如下： （1）较小风险（风险等级12级） 指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小，不影响项目的可行性。 （2）一般风险（风险等级34级） 指风险发生的可能性较大，即使发生，造成的损失不大，一般不影响项目的可行性。 （3）较大风险（风险等级56级）指风险发生的可能性很大，一旦发生，造成的损失较大，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内。 经过分析比较，本项目的资金风险、工期风险为一般风险，其他方面的风险较198、小。17.3防范和降低主要风险的措施 （1）币场风险 加强中低收入家庭摸底调查工作，确实落实保障性住房申请程序，有序组织、安排满足条件的申请户尽快入住，保证项目建成后尽快出租，避免闲置浪费。对配套商业部分采取必要的宣传措施，提高项目的知名度，尽快落实承租人。 （2）工期风险 详细分析可能导致工程延长的各种因素，制定各种相对应的预防措施。 （3）政策风险 目前，从中央到地方出台了一系列政策措施加大保障性住房建设力度，本项目属当前政策保障范围内项目，这一方面的风险较小。 （4）资金风险加强落实除各级财政补助资金之外的资金，主要是自筹资金，加强与银行贷款事项的衔接协调，及时签订贷款资金，合理安排资金199、到位，保证项目实施过程中资金及时就位，但也不闲置浪费，增加资金成本。（5）其他风险加强资金的统一管理，单独建帐、核算，以确保资金的合理使用。做好地勘工作，确保设计基础数据的准确性，减少设计变更等发生。第十八章 研究结论与建议18.1研究结论 （1）XX县2012年保障性住房建设的重要项目，具有较好的政策支撑，是XX市2012年重要的民生工程之一，建设的必要性充分。 （2）本项目的规划方案布局科学、各种住房产品结构搭配合理、环境怡人、交通便利，工程技术方案安全、经济、合理，方案的可实施性较好。（3）通过经济分析，就整个项目而言，因有部分商业设施可进入市场销售，保障性住房长期持有具有一定的长期收益200、，因此项目具有一定的投资收益。 （4）通过风险分析，本项目的各类风险基本可控，项目具有较好的抗风险能力。 （5）建立完善的住房保障体系，让中低收入家庭享有可靠的社会保障，是构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，因此本项目具有较好的社会效益。 （6）本项目的工程技术方案符合环境保护的有关政策，符合节水、节地、节能有关要求，具有较好的环境效益。 综上所述，本项目建设的必要性充分，并且较为紧迫，应迅速完善前期工作，尽快进入实施阶段。1 8.2建议18.2.1组织建议 1、作为一项重要的民生保障性工程，投资大但收益相对低，因此应积极利用国家的相关保障性住房建设政策，申请各级补贴并申请减免各类费用以降低201、建设成本，减轻资金压力。 2、应制定合理的能保证项目正常长期运行、又能符合中低收入者、新就业者经济承受水平的租金标准，保证本项目社会效益的实现，同时又能实现一定的经济效益。 3、根据国家关于2012年保障性住房建设的要求，应尽快完成项目的前期工作及设计，尽快开工建设。18.2.2规划设计方案阶段的建议 （1）设计方案应综合考虑物业管理方面的问题，如： 居住社区和配套商业区各区之间的分区设计及管理； 整个小区的监控及门禁系统； （2）设计方案及施工分期时应考虑项目配套设施及服务用房的分布。 （3）设计方案应根据项目周边道路的布局和车流量大小，确定出入口的合理数量，以避免进出小区时造成交通拥挤。 202、（4）关于绿化景观的设置 建议以大树及灌木为主，而草坪、花卉尽量减少（特别是热带植物），以避免维护费用过高。 建议项目在朝主干道方面考虑局部立体绿化。 若项目设计有水景景观部分，则水景部分的水源用考虑中水的合理回用，以避免项目运营成本费用过高。（5）对建筑的设计应充分考虑通风顺畅、采光充足、平面合理等。 各功能空间要有明确的分工，内部空间的组织和布局，决定了居住环境的质量，而功能的设计首先要符合人们的行为方式。功能空间的专用程度越高，功能使用质量相对就越高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。 （6）关于工程分期的问题，应充分考虑施工场地及组织。18.2.3项目实施阶段的建议203、 （1）建议现在即组织编制项目总工期控制计划。包括从前期的立项报批、规划报批、方案论证、拆迁、规费办理、招标、设计图审核至工程基础、主体、安装、总图及验收过程的实施阶段直至工程移交及后期管理，并及时建立相应的部门和工作职责，以便对整个项目的工期有效控制。避免以往在项目前期工作中因不确定因素较多而拖延时间，而将压力放在工程实施过程中，造成许多质量上的通病且投资的不易控制。 （2）建议对项目的投资控制必须从前期阶段便要提前介入，并设立专门的投资控制部门和人员，以便于对项目的投资进行主动、动态的分析和控制。 （3）建议在施工开始前对场地土方进行测量检验并建立场地坐标网，在综合考虑地下室开挖出的土方后204、一次将场地土方进行平衡，尽量避免以后大量向外拉土或进土的情况发生。这样在工程造价、工期上均有较大节省。（4）本项目在施工场地组织上建议先考虑将以后永久的主干道首先施工完（包括主干道的雨、污水系统，剩表面装饰层不做）做为施工场地的主通道。而施工材料、机械堆放、材料加工、施工用电、水、搅拌站可设置在以后的绿化景观位置，施工仓库可设置在主通道外侧以后的室外停车场位置。这样既可解决施工场地狭窄、施工通道不通畅及工地安全问题，亦可解决雨季时施工场地积水、交通中断的问题，并可提前室外总图道路的工期。在施工进入后期时材料、机械相应减少，以上施工设施可暂时搬至建筑物首层局部位置，而让出室外绿化景观总图的施工。205、（5）建议对设计图纸的控制应设专门的部门和人员长期负责，在设计变更或重要、关键部位施工前专门负责对图纸及相关专业再次进行校核，以避免不必要的损失。建议设计方须长期派设计代表驻现场一起协调。 （6）在施工招标阶段对施工标段划分（施工合同段）进行策划，以便使施工单位能在实力范围内较好完成工程任务又有利于工程统一管理。 （7）建议对大型设备、材料的采购应设置专门的部门、人员提前计划落实，比如电梯，供电设备，给、排水设备，通风设备等。以避免进场时间、技术要求、资金投入上出现问题而影响整个工期项目。 （8）建议对大宗材料，如：门、窗、涂料、装饰材料、防水、各种管线及箱体的选购提前进行。这样既方便造价控制又不影响工期。并且以上大宗材料也是易发生质量通病的地方，故在以上大宗材料选购时应多方面比较并应有在当地已成功使用的先例。 （9）建议智能化建筑方案要提前确定，以避免以往工程中智能化部分在二次装修时或后期才确定，而造成返工或损失。18.2.4项目运营阶段的建议 项目建成验收交付后，认真落实XX县制定的相关保障性住房管理办法，完善保障性住房档案，强化对保障对象家庭住房、经济状况及其变化情况的动态监测，适时掌握申请、退出住户情况，严格执行保障性住房的申请租赁和退出。