1、新区综合农贸市场建设项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.2 研究范围及主要编制依据11.3 可行性研究的主要结论21.4主要经济技术指标21.5项目建设投资及资金来源31.6 结论41.7项目业主情况简介5第二章 建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.1.1XX“两化互动”发展思路62.1.2 XX门新区的情况介绍72.2 项目建设的必要性82.2.1该项目建设是满足新县城人民生活的需要82.2.2该项目建设是繁荣XX商贸流通的需要82.2.3该项目建设是解决XX就业问题的需要82.2.4项目建设是XX“两化互动”发展的需要9第三章 项目区域现状和规划102、3.1建设地址103.2建设条件103.2.1区位条件103.2.2自然条件103.2.3社会经济条件113.2.4教育基础条件113.2.5交通运输条件113.2.6建筑施工条件11第四章 需求分析与政策保障134.1 需求趋势134.2政策保障13第五章 建设内容及规模145.1 建设内容145.2建设规模14第六章 建设方案156.1 总平面布置156.1.1设计依据156.1.2场地概述156.1.3设计构思156.1.4无障碍设计166.1.5绿化166.1.6主要技术经济指标166.2 建筑方案166.2.1设计依据166.2.2平面设计176.2.3立面设计176.2.4装饰标准3、176.2.5门窗工程186.3 给排水186.3.1 设计依据186.3.2设计范围186.3.3给排水现状186.3.4给水196.3.5排水196.4 强电206.4.1设计依据206.4.2设计范围206.4.3供配电系统206.4.4建筑物防雷216.5 弱电226.5.1 设计依据226.5.2设计范围226.5.3有线电视系统226.5.4电话配线系统236.5.5安全监视与消防控制236.5.6电阻及接地236.5.7 消防236.5.8 景观及绿化266.5.9 卫生防疫276.5.10 安全防护286.5.11 人行道地砖设计28第七章 节能节水297.1 节能原则297.4、2 节能设计须依据297.3 节能297.4 其他节能措施317.5 节水措施317.6 节能材料的要求31第八章 工程进度及建设管理328.1 工程进度安排328.2 建设管理328.3 建设管理工作范围338.4 项目投资管理348.5质量管理348.6 工程进度管理358.7 合同管理358.8 协调管理368.9 安全建设管理368.10资金管理37第九章 建设项目招投标389.1招标范围及招标组织形式389.2招标方式389.3招投标相关要求39第十章 环境影响及评价4110.1 概况4110.2 法律法规4110.3 环境影响分析评价42第十一章 建设投资估算及资金筹措4811.15、投资概算依据4811.1.1估算原则4811.1.2估算依据4811.1.3投资估算4911.2资金筹措51第十二章 贷款偿还及财务分析5212.1资金来源分析5212.2 财务评价5212.2.1销售收入、销售税金及附加的估算5312.2.2经营收入估算5312.2.3总成本及经营成本估算5312.2.4评价指标5412.2.5评价结论5412.3 政府信誉55第十三章 社会效益综合评价56第十四章 风险分析与对策研究5714.1 主要风险因素的识别5714.2 风险程度分析5714.3 防范和降低风险措施58第十五章 结论和建议6015.1建议6015.2结论60III 第一章 总 论1.6、1 项目基本情况1项目名称：XXXX门新区综合农贸市场建设项目 2项目性质：新建3建设地点：XXXX镇渡口社区4项目业主：XXXX州国有投资有限公司1.2 研究范围及主要编制依据1.研究范围XXXX咨询监理有限公司受项目业主委托，对XX门新区农贸市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。2主要编制依据(1)投资项目可行性研究指南（试用版）；(2)建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(7、3)商店建筑设计规范JGJ 4888(4)城市居住区规划设计规范(5)XX农贸市场建设标准(6) 业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料(7)本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等(8)项目其他有关资料1.3 可行性研究的主要结论1、项目建设必要性XX门新区农贸市场是XX门新区建设拆迁安置的需要，是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通的需要，是解决XX就业问题的需要，是XX“两化互动”发展的需要。2、建设内容及规模本项目规划建设净用地面积为6067.79,总建筑面积21549.23（地上建筑17144.23，地下4405）。其中：地上商业建筑面积1718、44.20，地下机动车停车场4405。3、工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2011年11月至2012年2月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。2012年3月至2013年7月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。2013年8月进行工程验收。1.4主要经济技术指标 表1-1 主要经济技术指标表序号项目名称建设规模单位指标投资金额(万元)占总投资比例1工程费用4346.5981.93%1.1场地平整工程6967.79200元/m90.001.70%1.2建筑工程3508.8466.14%1.3附属9、工程643.1512.12%1.4设备104.601.97%1.4.1变电设备(2KVA)1台20万元/台计20.921.4.2环保设施31.381.4.3消防设施52.302工程建设其他费用321.626.01%3预备费(1+2.3)*7.8%364.266.87%4建设期利息272.875.14%5建设总投资5305.34100%6资金筹措与来源5305.34100%1、业主自筹1705.3432.14%2、拟从农业发展银行贷款3600.0067.86%7建设期自2012年3月-至2013年8月,共18月1.5项目建设投资及资金来源1、项目建设投资XX门新区农贸市场建设项目估算总投资53010、5.34万元。其中：第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%;第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%;第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%,建设期利息272.87万元, 占总投资的5.14%。2、资金来源XX门新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元，资金来源于业主自筹1705.34万元，占总投资额的32.14%;建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。1.6 结论XX市第六次党代会提出启动XX50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。XX委政府认为，XX城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必11、须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。 XX委县政府正在抢抓这一机遇，发挥XX独特的区位优势和基础条件优势，建设好XX门新区。加快XX门新区的开发建设，打通下（寺）-普（安）快速通道，实现新老县城一体化发展，县城向一城多点格局演变。项目建设是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通的需要，是解决XX就业问题的需要，是XX“两化互动”发展的需要。XX门新区位于XX城规划区，清江河东岸城市组团，由XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人。项目建设十分必要且可行。1.7项目业主情况简介XXXX州国有投资有限公司成立于2006年。公司主要经营、12、调配、重组政府委托的国有资产（资本）；基础设施、工程建设、高新技术、旅游开发、物业管理以及能源、交通、通讯、工程监理项目的投资、管理和服务；监管、收益、转让、重组所投资企业的国有产权；中小企业信用担保。第二章 建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1XX“两化互动”发展思路最近，XX委书记刘奇葆指出，要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动XX工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。工业化和城镇化是一个辩证统一体，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托。正确处理工业化与城镇化的辩证关系13、，以新型工业化为“发动机”引领城镇化水平提升、以新型城镇化为“增长极”支撑工业优化升级，实现工业化城镇化有机结合和“双加速”发展，是四川“十二五”发展的战略任务，是统筹城乡发展与构建和谐社会的内在要求，是加快西部经济发展高地建设和由经济大省向经济强省转变的必由之路，是XX委推进“高位求进、加快发展”和重塑“四川经济格局”的重大决策，意义非凡，影响深远。当前，从工业化进程看，四川工业水平仍较落后，去年全省人均工业增加值仅为全国平均水平的68%，同时区域发展不平衡；从城镇化进程看，四川城市数量偏少、小城镇偏多，全省平均256万人拥有一个城市，低于全国205万人拥有一个城市的水平。此外，城镇化明显滞14、后于工业化，滞后于产业结构和就业结构的变化。“人口多、底子薄、不平衡、欠发达”是四川最大的省情，城乡二元结构突出、初级阶段特征更为明显是四川最大的实际，发展不足、发展水平不高是四川最大的问题。因此，新型工业化理当是四川经济发展的主动力，新型城镇化理当是四川社会发展的主动力，加快“两化”互动和实现“双加速”，既为新型工业化创造条件，也为新型城镇化提供支撑，是四川经济社会发展的客观要求。与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。XX15、XX门新区农贸市场建设项目是XX“两化互动”发展思路的体现。2.1.2 XX门新区的情况介绍XX门新区位于XX城规划区，清江河东岸城市组团，由XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人。主要规划建设项目为“一桥一园两道两区”一桥，即全长244米的新蜀汉风格景观桥。一园，即现代教育园区。两道，即东滨大道和XX山大道。两区，即拆迁安置小区和专业市场区。2011年10月18日，XX举行XX门新区开发建设推进大会。县四大班子领导和360余名党代表参加了会议。该会的召开标志着XX门新区的开发建设正式启动。会上，县委书记向永东作了重要讲话。他说，市第六次党代会提出启动XX16、50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。县委政府认为，XX城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。所以，我们必须抢抓这一机遇，发挥XX独特的区位优势和基础条件优势，建设好XX门新区。2.2 项目建设的必要性2.2.1该项目建设是满足新县城人民生活的需要根据XX新县城城市建设需要，结合XX“两化”互动发展，新建XX门农贸市场是满足新县城人民生活需要，解决当地老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。2.2.2该项目建设是繁荣XX商贸流通的需要XX是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让山17、区的农产品能够走出去，新建XX门农贸市场将为之提供一个良好的交易平台。同时，也将吸引更多的客商来XX投资兴业，不断繁荣XX商贸流通领域。2.2.3该项目建设是解决XX就业问题的需要XX门新区农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着XX工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此，该项目建设是解决XX就业问题的需要。2.2.4项目建设是XX“两化互动”发展的需要最近，XX要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式18、的重要抓手，要努力推动XX工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。XX委政府认为，XX城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。XX委县政府正在抢抓这一机遇，发挥XX独特的区位优势和基础条件优势，建设好XX门新区。与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。XXXX门新区农贸市场建设项目是XX“两化互动”的需要。 第三章 项目区域现状和规划3.1建设地址XXX19、X镇渡口社区3.2建设条件3.2.1区位条件XX位于四川盆地北部边缘,属长江上游嘉陵江水系,位于东经105度09分至105度49分和北纬31度31分32度17分之间,总面积3204平方公里。XX东邻苍溪县、元坝区，西界梓潼县、江油市，南连阆中市、南部县，北接XX利州区。全县辖23个镇，34个乡，人口67.5万。3.2.2自然条件XX地势西北高,东南低,低山地貌特点显著。地貌形态差异悬殊，海拔500米至700米的宽谷低山区占总面积的50.34%；海拔700米至1000米的窄谷低山区占40.23%。地貌类型以低山区为主。XX属亚热带湿润季风气候，气候温和，光照比较适宜，四季分明，大陆性季风明显。X20、X门山系境内各季气候特征表现是:春季气温回升快，多春旱，寒潮，风沙；夏季天气较炎热，常有夏旱、洪涝；秋季气温下降快，常有秋绵雨，雨雾日多；冬季冷冻明显，高山多雪，气候干燥，由于地理位置和多变地貌影响，垂直气候明显，小区域气候差异大。海拔高度不同，气候各异，高山顶和漕谷地气温相差大。气候随海拔升高而降低。XX年平均气温约16.2,年均降水量728毫米,境内风向随季节变化明显,上半年盛行偏南风,下半年盛行偏北风。全年无霜期约270天。秋冬两季多雾，年平均日照时数为1328.3小时。3.2.3社会经济条件XX生产总值实现32.64亿元,增长14.5%,其中第一、二、三产业分别增长5.0%、40.5%21、11.3%,经济运行总的特点是三类产业均保持良好的增长态势,分别比去年同期增长6.3%、38.3%和9.3%。二产业对经济高速增长的作用凸显,GDP增长13.4%中有6.6%来自于二产业。有效供给能力的提高和消费需求的增加共同推动经济高速增长。3.2.4教育基础条件XX基本形成了集学前教育、特殊教育、基础教育、职业教育为一体的教育体系。该县有各级各类学校130所，其中普通中小学50所，普通中学45所，职中2所，村小17所，幼儿园16所。3.2.5交通运输条件XX守XX门关险,是连接四川与陕西、甘肃的通道，108国道、绵广高速、宝成铁路纵贯境内，嘉陵江依县东而流，交通快捷方便，战略地位十分重要22、，这为项目建设提供了便捷的交通条件。3.2.6建筑施工条件1.电力2.给排水项目建设地近邻水厂，用水不受限制。排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。3.供气项目建设地安装了天然气，用气有保障。4.交通条件项目建设地点位于XX新县城，交通便捷。5.地质条件拟建的建筑场地在地貌单元属清江级阶地前缘。场地地势起伏不大，地貌比较单一，无构造断裂。“5.12”汶川大地震未对该地区造成严重破坏，地壳较稳定，因此，该场地稳定性较好。根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)，XX地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。第四章 需求23、分析与政策保障4.1 需求趋势从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，焏需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。该县是国家商品粮生产基地县、全国商品生猪调运大县、国家生猪良种补贴项目实施重点县、全国油料生产50强、全国中药材主产区之一、全省首批金融生态环境示范县和生态旅游十佳县。XX拥有丰富的农产品资源，急需让这些优势资源进行转化。4.2政策保障 依据XX农贸市场建设标准，为改善和提升该县农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农24、副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在XX新县城建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城市的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；经济适用，明亮卫生”的原则。61XXXX咨询监理有限公司 第五章 建设内容及规模 5.1 建设内容本项目为农贸市场建设项目。地下底层为车库（114个停车位，设2个设备用房），一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二、三、四楼为服装、鞋帽、日用品等商品交易区。5.2建设规模1、建筑工程本项目规划建设净用地面积为6067.725、9,总建筑面积21549.2。其中：商业建筑面积17144.20，地下机动车停车面积4405，配套及其他设施。2、公用工程绿化工程(含水景观)500化粪池(单个容量300-500立方米)1座垃圾收集点1处室外场地硬化500生态停车场500室外给排水管网室外强弱电管网 变电设备(2000KVA)1台第六章 建设方案6.1 总平面布置6.1.1设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001)2、建筑结构荷载规范 (GB50009-2001)（2006年版）3、混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 4、建筑抗震设计规范 (GB50011-2010)5、建筑地基基础设计26、规范 (GB50007-2002)6、建筑桩基技术规范 (JGJ94-2008)7、砌体结构设计规范（GB 50003-2001） 8、地下工程防水技术规范(GB53408-2001)9、业主提出的设计要求。6.1.2场地概述工程地质和水文地质情况:场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。6.1.3设计构思结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式。色彩搭配上，采用冷色调与暖色调相协调，遥相呼应。因此，该建筑即能够融入当地的建筑之中又能够以它的雄伟，稳重而脱于其中而成为当地建筑又一亮点。6.1.4无障碍设计27、主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。6.1.5绿化景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”成为点睛之笔。绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。6.1.6主要技术经济指标1、规划净用地面积 6067.79平方米2、规划总建筑面积 21549.2平方米，其中：商业建筑面积 17144.20平方米地下机动车停车面积 4405平方米,配套及其他设施3、容积率 3.554、建筑基底总面积： 4500平方米6.2 建筑方案6.2.1设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；28、（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。6.2.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利29、用等。6.2.3立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。6.2.4装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑钢。内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房30、间为水泥砂浆楼地面。6.2.5门窗工程建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225规定的3级，保温性能见节能设计。6.3 给排水6.3.1 设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。6.3.2设计范围1、本工程31、室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.3.3给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。6.3.4给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、水质一般按生活饮用水水质考虑。3、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm-DN400mm。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250- DN40。具体以设计为准。室内生活和消防各自独立的给水系统。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供32、水系统。4、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。5、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。6.3.5排水设计重现期屋面雨排水采用5年,室外雨排水采用2年,屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟,经收集后排入市政排洪道.6.4 强电6.4.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB50054-95；5、供配电系统设计33、规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、建设单位本专业的设计要求。6.4.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。6.4.3供配电系统2千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配34、电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用2500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进35、线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。6.4.4建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R欧。2、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。6.5 弱电6.5.1 设计依据1、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；2、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；3、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；4、有线电视系统工程技术规范GB5036、200-94；5、安全防范工程技术规范GB50348-20046、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；7、建设单位本专业的设计要求。6.5.2设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。6.5.3有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二37、装使用。6、各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。7、电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。6.5.4电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座。6.5.5安全监视与消防控制本工程在地下车库及公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设消防广播及消防电话系统。438、厨房设置燃气泄漏报警器。6.5.6电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。6.5.7 消防（一）设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB539、0067-97（二）设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟40、等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规41、定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量：室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量10L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级II级)喷水强度q=8L/(min m2)，作用面积A=160m2；商铺和物管用房(中危险级I级)喷水强度q=6L/(min m2)，作用面积A=160m2。喷水系统设计用水量30L/s。（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积42、V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。（4）室内外消火栓系统设置：统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商铺和物管用房等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。地上式消火栓均匀布置。间距不超过100m43、。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）根据规范设有建筑灭火器。6.5.8 景观及绿化（一）设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好44、的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。（二）项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距34米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70计入绿地面积；其余的按1.5平方米/45、株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。6.5.9 卫生防疫1、污废水汇集后排入城市污水干管。2、生活垃圾袋装集中处理。3、给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。6.5.10 安全防护1、选用电器及设备设施应符合质量标准。2、在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。6.5.11 人行道地砖设计人行道地砖建议采用当地石材或清石板铺地。第七章 节能节水7.1 节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或46、行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。7.2 节能设计须依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；3、XX夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J10147-2002）4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。7.3 节能（一）节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分47、利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采用高效节能灯具；5、利用水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（48、1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1）选用低损耗电力变压器；（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。7.4 其他节能措施保护生态环境，充分利用周边自然环境和绿地、水域，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和49、热岛效应。7.5 节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。7.6 节能材料的要求 本项目所用的节能材料应注意安全、阻燃、无毒。第八章 工程进度及建设管理8.1 工程进度安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2011年11月至2012年2月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设资金筹集等前期准备工作。2012年3月至2013年7底期间，完成工程建设，同50、步完成小区配套道路、管网工程。2013年8月,进行工程验收。 时间内容201120122012年2013年11-121-23-12123 45678前期准备阶段工程施工阶段项目竣工验收阶段8.2 建设管理（一）组织机构与职责本项目建设由XXXX州国有投资有限公司为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。8.3 建设管理工作范围建设管理工作的重51、点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所52、规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。8.4 项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用53、支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。8.5质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。8.6 工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关54、工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。8.7 合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效55、益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项56、目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。8.8 协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。8.9 安全建设管理本项目为城市配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会57、效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。8.10资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。第九章 建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国58、招投标法、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令工程建设项目施工招投标办法、XX国家投资工程建设项目招标投标条例相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。9.1招标范围及招标组织形式（一）招标范围本项目为政府投资项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。（二）招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。959、.2招标方式（一）招标方式本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。（二）在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招标网（http：/）、或四川建设网（http：/）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）招投标程序招标公告发布资格预审招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。9.3招投标相关要求（一）自招标文件开始发出之日起不少于60、5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。（三）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。（四）中标人确61、定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。（五）招标备案招标文件发售前须上报XX发展和改革委局和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。9.4项目招标事项核准情况 请按国家相关规定和当地有关核准部门的规定办理。 第十章 环境影响及评价10.1 概况本项目规划建设净用地面积为60662、7.79,总建筑面积21549.2。商业建筑面积17144.20，地下机动车停车面积4405。为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。10.2 法律法规（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法1989.12.262、中华人民共和国大气污染防治法2007.5.233、中华人民共和国水污染防治法1996.5.154、中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005.4.15、中华人民共和国环境噪声污染防治法1997.3.16、XX环境保护条例1991.7.197、中华人民共和国水法2007.5.238、中华人民共和国环境影响评价法2007.63、5.23（二）技术规范1、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）2、地表水质量标准（GHZB1-99）3、污水综合排放标准（GB8978-96）4、污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）（三）技术文件1、环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）2、生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）（四）评价标准1、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准2、地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准3、地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准4、城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准5、大气污染物综合64、排放标准（GB16297-1996）二级标准6、污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准10.3 环境影响分析评价（一）评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。（二）社会环境状况区域空气质量优良率（API指数100的天数）达88.4，较上年同期上升了5.9个百分点；综合污染指数下降0.140。城区区域环境噪声平均值52.2分贝，城区交通干65、线噪声平均值72.0分贝。随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。（三）环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析施工期：本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，66、但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。营运期：项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。2、空气质量影响分析施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。营运期：工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项67、目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自：施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。（四）环境保护的主要措施1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施对项目绿化工程进行了研究2、施工期环境保护对策措施声环境：为了68、减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。水环境：施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境：69、选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。固体废弃物：施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，70、保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工：要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。3、营运期环境保护对策措施（1）声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。（2）水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。（3）环境空气本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。（4）绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。10.4 结论及建议（一）结论本项目符合XX城市总体规划，71、符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。（二）建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的建设项目环境影响报告书（或报告表），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。第十一章 建设投资估算及资金筹措11.1投资概算依据11.1.1估算原则1.投资估算适度从紧，但不遗漏，不搞“钓鱼工程”。2.功能齐全，与周边建筑物及配套设施相互协调，满足使用年限的需求。11.1.2估算依据根据国家发72、改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版对可研究报告编制要求，按照项目业主单位提供的规划范围中的工程规模和内容，结合工程现有的实际情况编制投资估算。该投资估算采用2008年XX建筑工程工程量清单单价规范(GB50500-2008)、2009年XX建设工程工程量清单计价定额及配套文件。材料价格采用2011年4月四川工程造价信息中XX市XX的材料价格进行估算。项目建设用地费用包括土地征用费用、土地补偿费用、土地收购费用、农转非社会保障费用、拆迁补偿费用及其他相关费用。该部分投资估算依据XX国土资源局和项目业主单位提供的相关数据进行估算。与项目建设相关费用的取费:建设单位管理费用按财政部基本建设73、财务管理规定(财建2002394号)计取；工程前期咨询费按XX物价局川价字费(2000)35号文规定计取；环境影响咨询评估费按国家发展计划委员会文件计价格2002125号计取。工程勘察设计费按工程勘察设计收费管理规定(计价格200210号)计取；施工图审查费按勘察设计费的10%计取；工程招标代理费用按国家发改委招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980号)计取；工程量清单及控制价编制费用按工程造价咨询服务收费标准(川价发2008141号)规定计算；工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670号)计取。预备费按建安工程费用的7.8%计取。11.1.3投资估算本74、项目建设投资约5305.34万元，其中第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%;第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%;第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%,建设期利息272.87万元, 占总投资的5.14%。详见项目投资估算费用明细见表11-1。表111 项目投资估算费用明细表序号项目名称建设规模单位指标投资金额(万元)占总投资比例1工程费用4346.5981.93%1.1场地平整工程6067.79200元/m90.001.70%1.2建筑工程3508.8466.14%1.2.1土建工程17144.21500元/2571.631.2.2安75、装工程17144.2200元/342.881.2.3装饰工程17144.2300元/514.331.2.4电梯240万元/部80.001.3附属工程643.1512.12%1.3.1绿化工程(含水景观)500280元/14.001.3.2化粪池(单个容量300-500立方米)1座20万元/座20.001.3.3地下车库44051300元/572.651.3.4垃圾收集点1处5000元/处0.501.3.5室外场地硬化500240元/12.001.3.6室外给排水管网按15万元计算15.001.3.7室外强弱电管网 按9万元计算9.001.4设备104.601.97%1.4.1变电设备(2KVA76、)1台20万元/台计20920.39%1.4.2环保、消防设施83.681.58%2工程建设其他费用321.626.06%2.1建设单位管理费按相关规定计取71.152.2工程前期咨询费按相关规定计取10.002.3环境影响评估费按相关规定计取7.002.4工程勘察及设计费按相关规定计取88.942.5施工图审查费按相关规定计取3.172.6工程招标代理费按相关规定计取24.002.7工程量清单及控制价编制费按相关规定计取22.232.8工程监理费按相关规定计取53.362.9地址灾害危险性评估费用按相关规定计取11.772.10工程保险及场地准备费30.003预备费(1+2.3)*7.8%377、64.266.87%4建设期利息272.875.14%5合计5305.34100%11.2资金筹措XX门新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元，资金来源于业主自筹1705.34万元，占总投资额的32.14%;建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。第十二章 贷款偿还及财务分析12.1资金来源分析项目建设后，还贷来源主要有以下几部分：一是农贸市场出租收入；二是政府土地出让金返回，详见表12-1。项目还贷资金来源平衡表表12-1金额 单位：万元项目 金额项目金额备注贷款金额4192.20万元农贸市场门面房销售收益2400万元8000元/*3000。贷款3600万元农贸市场门面房出78、租收益600万元正常运营期为600万元。 利息592.20万元由此可见，本项目农贸市场门面销售收益2400万元，农贸市场门面房出租年收益600万元（第一年60%，第二年80%，第三年100%，第四年105%，第五年每年递增5%。本项目形成的负债4192.20万元。根据项目的经营情况(见财务附表),项目偿债有保障，还款能力充足。12.2 财务评价本项目根据国家建设项目经济评价方法与参数中的有关规定和国家现行财务制度以及行业特点，在确定基础数据和参数选取的基础上，财务评价范围包括项目的盈利能力、清偿能力和抗风险能力。12.2.1销售收入、销售税金及附加的估算1、基础数据（1）项目计算期及生产负荷安79、排根据产品生产期和市场情况，本项目计算期及生产负荷安排如下：建设期： 2年计算期（计算期生产期）： 40年本项目2014年商业房销售33.33%，余下的商业房出租60%；2015年商业房销售33.33%，余下的商业房出租68%；2016年商业房销售33.34%，余下的商业房出租100%。（4）本项目参照行业特点，基准收益率取8%。12.2.2经营收入估算本项目前3年门面房销售收入2400万元，余下的商业用房年出租租金为600万元。12.2.3总成本及经营成本估算 1、管理人员工资及福利本项目管理人员定员4人，每人年工3万多元，年工资12万元；保险及福利为工资额的110%，为13.20万元。2、80、修理费每年按10万元计取。3、固定资产折旧 本项目固定资产折旧产业分类折旧法计算，房屋及建筑物折旧年限为50年，机器设备资产折旧年限为15年，其他固定年折旧额为20年。年折旧额为121.52万元。12.2.4评价指标 按照行业规定，贴现率取8%时，测算出全部投资的盈利能力指标如下：盈利能力指标表全部投资内部收益率（%）投资回收期（年）净现值（万元）税前13.9611.2741241.59税后10.6412.9938426.50以上指标表明：项目内部收益率（税前和税后）均高于基准收益率10%的水平，说明项目具有较强的盈利能力。以上指标表明，本项目静态投资指标较好，利润总额及税后利润较高。12.281、.5评价结论对项目盈利能力、清偿能力和抗风险能力的分析，表明项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力。因此本项目财务评价可行。详见表12-2详见表12-2主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元5305.342固定资产投资万元5305.343项目资本金万元1705.34二财务评价指标1财务内部收益率（所得税前）%13.962财务净现值（所得税前）万元41241.593投资回收期（所得税前）年11.274财务内部收益率（所得税后）%10.645财务净现值（所得税后）万元38426.506投资回收期（所得税后）年12.99从以上现金流量表可以看出,财务状况良好。12.382、 政府信誉 XX人民政府致力于打造诚信政府，各相关职能部门与银行建立了良好的银政关系，几年来对银行信贷资产保全方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。 十二五期间，新一届县委县政府立足于灾后发展振兴，将加快推进XX城乡统筹发展，“两化”互动和“三化”联动，实现做强工业，做优农业，做深旅游，做大城镇，早日建成XX市经济文化生态强县和川陕甘结合部旅游强县，为早日申报县级市条件打下扎实基础。第十三章 社会效益综合评价本项目是由XXXX州国有投资有限公司建设的农贸市场。该项目建设有利于促进就业，繁荣市场经济，维护社会稳定，促进社会、经济全面、协调和可持续发展。XX政府为推进“两化”互动发展，为改善和提83、升该县农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，因此而实施的本项目建设。本项目是XX的重点项目，具有较大的社会影响，将有利于社会、经济可持续发展，其社会效益显著。第十四章 风险分析与对策研究14.1 主要风险因素的识别本项目建设具有较大的经济和社会效益，但也存在一定的风险，主要风险有：1、工程风险主要包括设计、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。2、投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械费的提高等。3、社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益集团、当地组84、织机构及文化环境带来的负面影响。4、融资风险本项目投资较大，因此融资方面的风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。14.2 风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。1、工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计、施工难度不大，风险很小，风险基本为零。2、投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工、材料及土地涨价，但风险程度很小。3、社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程的情况分析，这部分风险较小。4、融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主的经济实力，融资风险小。14.3 85、防范和降低风险措施针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。1、工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中标。2、投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的依据。3、社会影响方面要与当地公安、消防、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。4、融资方面对项目进度根据融资情况适时进行调整。如在建设期间因施工进度的原因，造成在某一期间内需大量资金支持时，将采用短期融资的方式获得银行资金支持。第十五章 结论和建议15.1建议1、对工程场地的地震安全性和建设适宜性请有关部门作出评估意86、见。2、保温材料建议使用不可燃的材料。3、项目涉及拆迁安置工作,有关部门和业主单位要做到和谐拆迁,安排好安置人员，减少社会矛盾，维护社会稳定。 4、一定要加强资金筹措工作，保证资金按时到位，以免影响项目的正常开展。5、根据最新规范和实际情况，业主单位和设计单位对本报告的有关内容进行科学合理调整完善。15.2结论XX市第六次党代会提出启动XX50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。XX委政府认为，XX城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。 XX委县政府正在抢抓这一机遇，发挥XX独特的区位优势和基础条件优势，87、建设好XX门新区。加快XX门新区的开发建设，打通下普快速通道，实现新老县城一体化发展，县城向一城多点格局演变。本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。XX门新区位于XX城规划区，清江河东岸城市组团，由XX镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人该项目建设是满足新县城人民生活的需要，是繁荣XX商贸流通的需要，是解决XX就业问题的需要。综上所述，项目建设十分必要且可行。目 录1.总论11.1项目概况188、1.2项目建设的必要性21.3可行性研究工作依据61.4可行性研究报告的编制原则61.5可行性研究报告内容概要71.6建议引进设备清单151.7结论及建议151.8项目主要技术经济指标汇总162.市场需求预测与竞争能力分析192.1概述192.2广西区内市场192.3主要目标市场分析222.4广东省水泥市场分析242.5竞争能力分析272.6市场分析结论283.建设条件与厂址选择293.1原、燃材料293.2交通运输313.3供电电源313.4水源313.5厂址条件324.工程技术方案334.1原燃料与配料设计334.2石灰石矿山464.3生产工艺584.4总图运输724.5电气及生产过程自动89、化764.6给水排水854.7通风及空气调节874.8建筑结构895.节约与合理利用能源925.1主要能耗指标925.2主要节能措施929.工程建设招标安排10810.项目建设进度的建议11010.1项目管理11010.2项目实施进度11011.投资估算11211.1综述11211.2建设投资构成11211.3估算编制依据11211.4建设项目投资总估算书11312.财务评价11712.1概述11712.2项目总投资及资金筹措6.环境污染防治与治理946.1建设场地946.2工程概述、主要污染源和主要污染物946.3设计采用的环境保护标准956.4控制污染的方案966.5环境管理机构及监测机构986.6环境影响分析986.7环境保护投资估算987.劳动安全及工业卫生1017.1设计依据与执行标准1017.2建筑及场地布置1017.3生产过程中职业危险、危害因素分析1027.4对各种危害因素采取的主要防范措施及预期效果1027.5劳动安全卫生机构及人员配备情况1048.组织机构与劳动定员1058.1组织机构1058.2劳动定员1058.3劳动生产率1058.4职工培训10511712.3总成本费用11812.4财务评价12012.5不确定性分析12212.6财务评价结论12312.7财务评价附表目录12313.附件13914.附图140