1、新长江发展研究院 二OO六年十二月目 录图表目录4第1章.项目总论61.1 项目背景61.1.1 项目承建单位简介61.1.2 项目拟建地区、地点61.1.3 项目开发背景61.2 可行性研究报告编制依据71.3 项目建设必要性分析71.3.1 新农村建设的需要71.3.2 全面建设小康社会的必然要求81.3.3 发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要81.3.4 市场消费需求趋势的必然要求91.3.5 整合物流资源增强市场竞争力的需要91.4 可行性研究结论91.4.1 项目市场分析101.4.2 项目规模和项目选址101.4.3 项目环境保护和安全111.4.5 项目建设进度111.4.62、 投资估算和资金筹措111.4.7 项目财务和经济评论111.4.8 主要经济技术指标12第2章.农产品交易市场行业环境分析132.1 中国农产品批发市场现状132.2 中国农产品批发市场发展前景142.3 安徽农产品批发市场的现状152.4 农产品批发市场的发展趋势预测182.5 长江农产品交易市场的指导思想和目标19第3章.农产品交易市场供给环境分析203.1 安徽资源经济环境分析203.2 安徽省农产品出口环境分析263.3 芜湖资源经济环境分析273.4 安徽及芜湖的交通区位条件28第4章.农产品交易市场面积需求预测294.1 计算农产品消费量294.1.1 人均食品消费量的预测2943、.1.2 人均可支配收入预测314.1.3 食品消费量的预测334.1.4 芜湖市城镇人口的预测354.2 计算市场平均面积交易额364.2.1 市场选择原则364.2.2 市场平均交易额的选择结果384.2.3 计算农产品消费量394.3 需求预测的结果41第5章.农产品交易市场需求环境分析425.1 市场趋势与市场机会425.2 市场需求分析与市场定位425.3 农产品交易市场盈利模式分析455.4 农产品交易市场竞争环境475.5 农产品交易市场建设规模485.6 项目目标客户分析49第6章.农产品物流市场环境分析506.1 农产品物流现状与前景分析506.1.1 国外农产品物流现状504、6.1.2 国内农产品物流现状506.1.3 我国农产品物流的发展前景526.2 农产品物流市场需求分析526.2.1 从经济总量因素估算芜湖地区的物流需求526.2.2 芜湖市物流需求的模型估算556.3 芜湖市物流竞争状态分析556.4 农产品交易市场项目SWOT分析576.5 农产品物流的发展定位与对策576.5.1 利用批发市场物流节点优势，建立高水平的第三方物流供应商576.5.2 发挥科技科技优势，建立具有现代水平的电子商务交易平台586.5.3 整合各种资源，积极发展拍卖交易方式58第7章.项目选址及建设条件597.1 项目建设条件597.2 项目选址59第8章.项目建设内容与规5、划608.1 项目建设规模608.2 项目建设内容608.3 项目建设进度规划62第9章.项目环境保护、安全及技术标准629.1 技术标准629.2 环境保护措施629.3 消防与节能措施629.4 农产品质量安全控制639.4.1 不予销售产品639.4.2 批发市场检测责任649.4.3 批发市场法律责任649.5 劳动安全控制64第10章.项目组织管理机构6510.1 项目组织结构及职能6510.1.1 项目投资结构图6510.1.2 项目内部组织结构6510.1.3 项目组织职能6510.2 投资退出机制6610.3 项目运营团队6610.4 劳动定员及人才机制67第11章.项目投资估6、算和资金筹措6811.1 项目投资估算依据及说明6811.2 项目总投资估算6811.3 流动资产估算6811.4 资金来源及筹措方案6811.5 投资使用及偿还计划6911.5.1 资金使用计划6911.5.2 贷款偿还计划69第12章.财务与经济效益分析7012.1 项目经营收入估算7012.2 运营总成本估算7012.3 盈亏平衡分析7012.4 敏感性分析7012.5 财务评价分析70第13章.社会效益和社会影响分析71第14章.项目风险分析及对策72第15章.项目结论和建议72第16章.财务图表附件72图表目录项目主要财务指标 表格 1112005年全国商品交易市场10强的农产品批发7、市场表格 2132003年安徽农产品批发市场总规模统计表表格 3142003年安徽农产品批发市场占地面积表格 4162003年安徽农产品批发市场交易规模统计表表格 516安徽主要农产品生产状况统计表表格 6192004年全省农林业总产值表格 7202004年全省牧渔业总产值表格 8212004年全省农作物播种面积表格 9222004年各市畜产品产量统计表表格 10232004年各市水产品产量统计表表格 1124芜湖市历年收入与消费情况统计表格 1228人均可支配收入预测方法比较表表格 1328食品消费支出预测方法比较表表格 1429人均可支配收入预测二次移动平均预测表表格 1530消费性支出二8、次移动平均预测表表格 1631相关性检测表表格 1732回归系数表表格 1833食品支出多元线性回归预测表表格 1934芜湖市城镇人口及食品需求统计表表格 2035全国主要综合农产品批发市场统计表表格 2136芜湖市农产品批发市场交易面积预测表表格 2238芜湖市2003年农产品批发市场统计表表格 2339芜湖市农产品批发市场数据分析表表格 2440芜湖市农产品批发市场数据比较表表格 2540安徽城镇居民人均农产品年购买量统计表表格 2642芜湖500公里商圈内主要城市年农产品消费量表格 2742全国主要农产品批发市场盈利模式及收费标准表格 28462003年芜湖市农产品批发市场统计表格 299、462003年全国社会物流总值基本情况表格 3051芜湖市GDP与物流成本预测表格 3153安徽省GDP与物流成本预测表格 3254芜湖市综合货运量统计表表格 3355芜湖综合货运量预测表格 3455项目建设规模表表格 3561总投资估算表表格 3668资金筹措计划表表格 3769银行贷款偿还计划表表格 3869主要经济指标和财务评价表格 3970第一年建设项目预计效果表格 4071经营收入估算表 表格 4173主要财务评价指标表格 4274总投资估算表表格 4375资金筹措计划表表格 4475银行贷款偿还计划表表格 4576总成本费用估算表表格 4677总成本费用估算表二表格 4778项目现10、金流量表表格 4879损益表表格 4979第1章. 项目总论1.1 项目背景项目名称： 芜湖长江农产品物流交易市场项目承建单位：安徽新长江股份有限公司项目主管部门：安徽新长江投资集团1.1.1 项目承建单位简介安徽新长江投资集团创立于1995年，是一家综合性的大型民营股份制企业。创建以来，集团坚持“务实创新、稳中求进”的发展理念，稳步实施以投资房地产、商贸物流、旅游、电子商务为重点的整体发展战略，先后在省内合肥、芜湖、滁州、淮南兴建集群市场，开发旅游休闲度假景区，省外投资控股大型商贸和房地产业，并向现代物流业发展。1999年，集团跨省重组上市公司秦皇岛渤海物流控股股份有限公司（股票代码：00011、889），实现超常规、跨越式的发展，实现了从资产运营向资本运营的重大突破。1.1.2 项目拟建地区、地点本项目位于芜湖市，计划区位为：东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。1.1.3 项目开发背景渤海物流下属的芜湖国润投资发展有限公司开发的芜湖长江市场园区，园区总体规划用地1400亩，一期市场已开发完成建筑面积30万平方米，已全部交付使用，并于2001年9月20日全面开园。开园项目主要包括农产品交易市场、建材市场、书刊文化市场、物流中心在内的多个专业市场。现入驻客户600余家，被列为芜湖市政府重点工程。芜湖长江农产品交易市场调味品干货区交易区和仓储区已建成8万多12、平方米，经营品种主要为安徽地区农副土特产品，产品辐射皖南及沿江地区省份，年交易额10亿元。2005年公司新建2万多平方米蔬菜交易市场，于年底开业。目前整个农产品交易市场面积已达10万平方米,累计投资1.5亿元，年交易额13亿元。作为芜湖市政府招商引资重点项目，芜湖市委、市政府、鸠江区委、区政府以及芜湖市、区有关部门对园区的建设给予高度的重视和极大的支持。他们认为，芜湖长江市场园区的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格局，对于重振芜湖百年商埠雄风，加快芜湖开发开放进程和确立芜湖市区域性商贸中心城市地位等方面具有十分重要的作用。为此，市政府专门成立了市场建设协调小组和市场管理委员会，并出台13、了相关优惠政策，培育市场，支持市场建设。目前芜湖长江农产品交易市场着眼现代化大市场发展趋势，结合芜湖长江市场园区总体规划布局，计划由安徽新长江投资股份有限公司为投资主体，将二期市场规划成为建设现代化、多功能的绿色农产品交易市场。1.2 可行性研究报告编制依据芜湖市十一五规划；芜湖市都市型现代农业规划（20062015年）;芜湖市优势农产品区域布局规划（20052010年）；芜湖市商业网点规划（2004-2010年）；农产品批发市场管理技术规范；全国农产品批发市场发展规划纲要（2002-2005年）;中华人民共和国农产品质量安全法商务部实施“双百市场工程” 的通知;建设工程质量管理条例（国务院214、000279号令）实施工程建设强制性标准监督规定（建设部2000第81号）建设项目进行可行性研究的试行管理办法（计贸1983116）国家、安徽省、芜湖市有关法律法规及管理办法。1.3 项目建设必要性分析1.3.1 新农村建设的需要国家连续三年出台中央1号文件，提出大力发展农业，农民生产的农产品需要批发市场来促进流通，实现价值。构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大发展做贡献。借助国家新农村建设的契机，长江市场园农产品交易市场将发挥从基地到消费者的桥梁作用，增强农副产品的市场流通性，变资源优势、劳动力优势为市场优势。目前市场已陆续与周边地区的产业基地开通绿色运输通道，降低15、种植户的中转运输成本，方便农产品流通，引导农民走向农业产业化发展的道路。充分利用企业资源、政府政策尽快将区域农产品市场做大做强。1.3.2 全面建设小康社会的必然要求全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。所以，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”问题。而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。 农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。其二则要求不断提高流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点16、之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更好的整合资源，提高农产品物流效率。因此，农产品批发市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。1.3.3 发挥资源优势，实现经济可持续发展的需要安徽省是农业大省，农副产品资源极其丰富。芜湖是鱼米之乡，仅专业蔬菜复种面积38万亩，年产菜量49万吨；水面积36万亩，年水产品产量9万吨。除此芜湖周边盛产农副产品，仅无为县，菜地面积6万亩，年产量9万吨；和县菜地面积30万亩；年产量60万吨。如此丰富的农副产品，需要依托大市场、大流通实现价值，呼唤芜湖尽快建成大型农副产品批发市场。芜湖市人口约150万人。人均日消费蔬菜0.4公斤，还有大小17、酒楼宾馆，日需求量约600吨（60万公斤），年需求量可达22万吨。除本地外，长江三角洲地区大小城市星罗棋布，工业发达、农业较弱，人口稠密、耕地很少，农副产品必然不能自给，需要从外地大量调进。从地理位置，交通条件上来看，长三角是芜湖长江农产品物流交易市场辐射范围圈。同时还可以进行农副产品加工，出口东南亚一带。市场潜力很大，市场前景十分看好。1.3.4 市场消费需求趋势的必然要求经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空18、间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。农产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。1.3.5 整合物流资源增强市场竞争力的需要通过农产品深加工、农产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。根据芜湖市商业布局规划，对农产品交易市场进行整体规划，立足安徽，面向全国，通过科学的安排，建立一座现代化、多功能的，集交易、检测、信息发布、农产品深加工、供19、应链整合、物流配送、运输、仓储功能为一体的大型多功能农产品交易市场。从而夺取市场竞争的制高点，逐步向规模化、集成化发展。充分利用已建成的物流市场为后续的农产品交易市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品物流中心。充分整合物流资源，将企业建成高水平、大规模的第三方农产品物流服务商。1.4 可行性研究结论通过对芜湖农产品批发市场项目各方面情况的综合评价，我们认为此项目具有开发建设的可行性。1.4.1 项目市场分析通过对本项目的行业现状、区域经济资源、市场竞争环境等因素的分析，得出了本项目的市场定位为：立足于芜湖市的销地市场，同时借助安徽地区的农产品资源积极发展面向长三20、角地区的产地市场。通过竞争环境和项目的优劣势分析得出结论：竞争优势：项目建设起点高、信息化程度强、规模大；具备专业市场开发经验；市场竞争对手较弱以及国家相关政策的支持。竞争劣势：开发成本大、运营费用高；各种市场盲目建设带来的压力以及政策不确定性等方面的风险因素。根据对全国各地区农产品交易市场盈利模式和建设规模的调查得出了本项目建设规模为400亩是较为合适的，并能够有一定的长期发展空间。在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为“租金加佣金”。批发市场的利润构成项目除了包括租金、管理费、佣金、配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入 。1.4.2 项目规模和项目选址芜21、湖位于安徽东南，是长江流域26个重要港口城市之一，芜湖同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。以芜湖为中心的“四小时经济圈”，经济辐射可达2.5亿人口。芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路、港口通达便利，具有较为优越的区位和交通条件。本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。投资规模4.6亿元，市场开发期3年，培育期12年。计划用地需求：长江园农产品交易市场规划占地600亩，农产品三条街100亩；农产品交易区200亩；农产品加工区122、00亩；科研区50亩；厨房大世界需征地50亩，农产品物流中心50亩，绿色大厦及配套设施50亩；1.4.3 项目环境保护和安全本项目的环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。为加强环境保护本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。农产品交易市场消防、保安、劳动安全，食品安全等方面的设计规划是按照国家相关安全标准制定的，同时长江市场园已建立了相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可操作性，农产品批发市场项目将执行这些制度，以保证项目安全运营。1.4.4 项目组织及劳动定员本23、项目的运营机构为安徽新长江投资股份有限公司具备多年专业性、综合性批发市场的开发经验，组织机构和管理制度较为完善。所需的人员结合发展情况确定，一部分人才可在公司内部解决，不足部分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。1.4.5 项目建设进度本项目建设周期为三年，一期建设：农产品蔬菜交易区和水产交易区、水果交易区、及部分配套设施。二期建设：农产品三条街、农产品加工区、科研区及配套设施。三期工程建设厨房大世界。1.4.6 投资估算和资金筹措通过对项目工程概算和各方面资金需求的统计，得出项目总投资金额为4.645亿元人民币。根据国家相关扶持政策以及芜湖长江园农产品批发市场项目的情况，项目的资金来源主要24、有三部分：自筹资金1.645亿元；银行贷款2.5亿元；政府财政补贴5000万元。1.4.7 项目财务和经济评论通过对项目财务和经济效益的评价得出以下结论：项目内部收益率17%；投资回收期5.3年，年平均投资利润率14%.；项目盈亏平衡点31.6%，由此可知本项目是可行的。1.4.8 主要经济技术指标项目主要财务指标 表格 1参数名称比率金额参数名称总投资100.00%46450现金流量指标固定资产投资87.73%40750净现值12378.90土地费用9.04%4200税前内部收益率30%流动资金2.15%1000税后内部收益率17%不可控费用1.08%500静态投资回收期5.34动态投资回收25、期7.72资金来源100.00%46450自有资金35.41%16450投资效益分析银行贷款53.82%25000年投资利润率14.00%政府补贴10.76%5000年投资利税率6.89%资本金利润率37.09%财务指标资本金利税率19.47%年均营业收入15,859.82年均税金4645.25 项目盈亏平衡点31.60%其中：所得税3202.13 营业税及附加1443.12 年均总成本1516.64 年均利润总额9703.43 第2章. 农产品交易市场行业环境分析2.1 中国农产品批发市场现状中国农产品批发市场20多年来从无到有，迅猛发展，市场规模迅速扩大。2005年全国亿元以上农产品批发市26、场数量为599家，比2004年增加了34家。农产品批发市场在满足城乡消费、扩大农产品流通范围、促进农民增收、推动农业产业化方面发挥了积极的作用，已成为解决“三农”问题的一个重要突破口。从2002-2005年的发展来看，农产品综合品市场成交额的年复合增长率为10.55%；对比2005年前三季度和2004年前三季度的数据，农产品综合市场成交额的年复合增长率为17.06%。综上，全国范围来看，农产品综合市场成交额的年复合增长率约在15%左右。中国批发市场数量柱状图图表 1中国成交额亿元农产品批发市场饼图图表 22005年全国商品交易市场10强的农产品批发市场表格 2序号市场名称交易额（亿元）1深圳布27、吉1562北京新发地1133广州江南蔬菜1004常州凌家塘755重庆观音桥756商丘农产品717青岛城阳708浙江农都 农产品659湛江霞山 水产品6510深圳福田6011合肥周谷堆572.2 中国农产品批发市场发展前景中国农产品批发市场发展前景广阔生产：中国面积近1000万平方公里，气候类型复杂多样，北为暖温带、温带、寒温带，南为亚热带和热带，农产品品种上千种；中国有2.3亿农户，农业生产规模小且分散。消费：中国是一个消费大国，拥有13亿人口，每天要吃掉160多万头猪、2400多万只鸡。中国人饮食多样，有十大菜系，每个菜系都有上千个品种，从而，农产品消费呈现分散化、多样化、个性化特征。政府支28、持：中国是典型的“小生产、大流通”，需要批发市场发挥集散功能。农产品批发市场的未来发展潜力巨大。国家统计局对全国各类商品交易市场的统计可以看出农业品综合市场保持着年15%的增长速度。对于关系国计民生的菜篮子工程，商务部最近也出台了一系列政策，加大扶持重点农产品流通企业的力度，对农产品未来的发展有积极的推动作用。把农产品批发市场作为流通设施加以规范和发展；并鼓励国际资本进入中国农产品市场。2.3 安徽农产品批发市场的现状安徽是传统的农业大省，毗邻江、浙、沪、鲁，区位优势明显，改革开放以来，全省先后建成各类农产品批发市场1340个，其中年交易额亿元以上的农产品批发市场124家。快速发展的农产品批发29、市场一定程度上促进了当地农产品的流通。但同时农产品批发市场建设也存在市场规模小，辐射能力弱；冷藏和废污处理等基础设施建设不配套；农产品供求、预测分析、产销动态等信息服务滞后，信息资源缺乏整合等问题。相对于安徽众多的农村人口和丰富的农产品品种和产量，农产品“卖难”问题仍然十分突出。2003年安徽农产品批发市场总规模统计表表格 3城 市总数(个)总面积(亩)交易额（万元）合 肥 市19857372730淮 北 市926731770亳 州 市3026681052479宿 州 市281233235000蚌 埠 市27479221890阜 阳 市322234449900淮 南 市17392151350滁30、 州 市34436107236六 安 市201494158175马鞍山市1911854398巢 湖 市409112162005芜 湖 市18993347300宣 城 市1667376610铜 陵 市625349850池 州 市513247650安 庆 市33822380262黄 山 市1828195730总计371224443994335安徽农产品批发市场面积柱状图图表 3安徽农产品批发市场交易额柱状图图表 2003年安徽农产品批发市场占地面积表格 4城市总数(个)20亩20-50亩50-100亩100-200亩200亩合 肥 市19211321淮 北 市943110亳 州 市3057684宿31、 州 市28147241蚌 埠 市27205200阜 阳 市32489101淮 南 市17114020滁 州 市342013100六 安 市2066152马鞍山市19180010巢 湖 市401194313芜 湖 市1875222宣 城 市1674311铜 陵 市631110池 州 市522100安 庆 市33199320黄 山 市18144000总计371167983942252003年安徽农产品批发市场交易规模统计表表格 5城市总数(个)0.2亿0.2-0.5亿0.5-1亿1-3亿3亿合 肥 市1976231淮 北 市943110亳 州 市30941142宿 州 市2848772蚌 埠 市32、27910332阜 阳 市323310133淮 南 市17101132滁 州 市341715011六 安 市20712100马鞍山市19121411巢 湖 市40209731芜 湖 市1830753宣 城 市1664330铜 陵 市611220池 州 市500320安 庆 市33167442黄 山 市1853730总计371133767468202.4 农产品批发市场的发展趋势预测中国农产品批发市场自20世纪80年代初出现后，在政府的引导和政策扶持下，从零起步，从无到有，迅猛发展，迅速成为我国农产品流通的主渠道。多年来的实践证明，农产品批发市场在保障城市安全食品供应、搞活农产品流通、推动农业产33、业化、促进相关产业发展、带动农民增收等诸多方面发挥了极大的积极作用，已经成为解决“三农”问题的有效途径。但是，在中国现代化、城市化、全球贸易一体化的进程中，农产品批发市场也面临着国内消费者食品卫生质量方面逐步提升的要求和农产品国际贸易的压力，亟需全面升级改造。根据年中国农副产品批发市场食品安全白皮书透露的信息，当前，我国农产品批发市场呈现以下发展趋势： 一是向规模化方向发展。我国亿元以上投资规模的农产品批发市场的数量逐年增加，市场单体规模迅速扩大，涌现出一批辐射能力强，社会知名度高的大型农产品批发市场。二是专业农产品批发市场发展迅速。据一份并不完整的调查数据，列入调查对象的家亿元以上的农产品交34、易市场数据中，专业市场有家，比上年增加家；综合市场家，却比上年减少家；调查说明，近年来我国专业农产品批发市场新建数量出现了较强的增长势头。 三是经营环境有了改观，各地市场普遍进入新一轮升级改造期。根据全国城市农贸中心联合会行业组织的调查，2005年我国农产品批发市场的交易厅（棚）面积比2004年增长了，内设的检测室增加了。 四是配送功能正在逐步加强。目前，一些规模较大的农产品批发市场配合新型的电子设备，正在积极拓展面向零售终端的配送业务，农产品批发市场超市、配送中心超市等崭新的业态、模式得到了快速发展。 各地多家颇具规模的农产品批发市场承担了我国亿万家庭的餐桌食品供应，他们已经成为连接农村与城35、市间、政府与家庭间、生产与消费间的重要纽带与桥梁。一些经济界人士认为，经历多年的成长期，国内各地4000多家成熟的农产品批发市场本身也是一种稀有的市场资源，是朝阳产业。随着国家对各类农贸市场投资管理政策的调整和市场改造机遇的出现，4000多家农产品批发市场的投资价值、投资空间、投资回报等问题有望成为吸引国内外新一轮投资者关注的热点。2.5 长江农产品交易市场的指导思想和目标根据对安徽及全国的农产品资源状况；农产品批发市场发展的现状和趋势预测，长江农产品交易市场以建设社会主义新农村为指导思想，着眼现代化大市场发展趋势，按照商品属性，结合芜湖长江市场园区总体规划布局，建成一座现代化、规模化、多功能36、农副产品批发市场。充分发挥市场桥梁纽带作用，联接城市与农村，生产与消费，带动农业结构调整，促进地方经济发展。增加农民收入，丰富居民“菜篮子”。主要目标：本公司二次投资，后续开发将在东靠神山东路，北临芜宣高速公路，西接农副产品茶叶区，南联建材城，征用土地600亩。从领到土地证之日起，力争三年时间基本建成投入运营。再花12年培育期，其目标达到集交易、加工、配送、仓储、运输、检测、信息、科研为一体的功能多、规模大、档次高、配套全，服务优，环境美，辐射强的大型农副产品批发市场。第3章. 农产品交易市场供给环境分析3.1 安徽资源经济环境分析安徽省耕地面积433万公顷，土地肥沃，适宜各种农作物生长。全省37、水资源总量约680亿立方米。全省林业用地4.18万平方公里,是中国重要的农业生产基地之一，主要农产品产量和农业经济居全国领先水平。主要以水稻、小麦为主，经济作物有棉花、油菜籽、烤烟、茶叶、中药材等。安徽主要农产品生产状况统计表表格 6指 标（单位：万吨）1 9 9 01 9 9 52 0 0 02 0 0 32 0 0 4粮 食2520.132652.742472.012214.802743.00谷 物2167.802358.972202.231986.012489.03稻 谷1379.051296.131195.141049.921369.91小 麦568.43757.52730.3365738、.13793.22玉 米174.40265.53247.28222.95284.89豆 类70.8974.14114.6092.41121.50薯 类281.44219.63233.18130.73139.93油 料129.13191.76285.06231.44299.66花 生26.2042.76111.1569.4495.37油菜籽95.44141.60156.77152.91190.42芝 麻7.287.3916.628.8313.69棉 花23.6030.1228.5029.5239.23黄红麻16.258.142.221.561.82烟 叶7.804.403.212.202.84烤39、 烟7.514.263.092.112.72蚕 茧1.884.042.462.612.97茶 叶5.364.594.545.075.58园林水果26.9952.66110.61133.94142.69肉类产量（万吨）118.89197.75311.52361.06366.22猪牛羊肉97.58165.78241.59273.51272.03猪 肉84.81136.71198.50225.39224.14牛 肉9.7823.8131.8832.3130.81羊 肉2.995.2611.2115.8017.08奶 类 （吨）25538249044120490176101876牛 奶2548224840、914119490138101856绵羊毛 （吨）713313174126140禽 蛋 （万吨）32.5551.24107.40119.78120.01淡水产品产量（万吨）29.1075.20159.80165.26171.332004年全省农林业总产值表格 7指 标（单位：万元）1990年不变价格计算按 当 年价格计算农林牧渔业总产值7640444.916444245.8 农业产值3615609.68420204.8 谷物及其他作物2554006.56175443.8 谷 物1491198.43906195.4 小 麦513703.01334878.3 稻 谷807288.42114520.41、1 玉 米143223.8413661.0 薯 类70302.6163530.2 油 料452840.3956515.8 花 生144896.0316942.5 油菜籽275615.2522658.1 豆 类147992.6371912.6 棉 花297240.6624325.8 麻 类8753.713676.0 糖 类3780.614217.9 烟 叶8647.619092.1 其他农作物73250.1105978.0 饲料作物1803.06128.9 蔬菜园艺作物557436.01488684.8 蔬菜（含菜用瓜）540596.41461661.5 水果、坚果、饮料和香料作物405857.42、7623976.1 水果、坚果（含果用瓜）370046.2480064.0 苹 果32888.825082.8 茶及其他饮料35783.4143856.0 茶35783.4143856.0 香料作物28.156.1 中药材98309.4132100.1 林业产值387310.5719266.6 林木的培育和种植64664.4212439.9 造 林5626.523339.1 竹木采运142123.9185291.4 村及村以下82431.8108289.2 林产品180522.2321535.32004年全省牧渔业总产值表格 8指 标（单位：万元）1990年不变价格计按 当 年价格计算 牧业产43、值2468255.65407822.8 牲畜饲养231582.3791439.9 牛的饲养146669.5436706.0 羊的饲养74561.3330180.9 其他牲畜饲养1336.02034.3 奶产品7130.919355.7 #牛 奶7129.919352.7 毛绒产品324.9390.2 猪的饲养992712.62834089.8 家禽的饲养1168973.71671479.9 狩猎和捕捉动物694.01075.6 其他畜牧业74293.0109737.6 #蚕 茧29958.645976.1 渔业产值870404.41469032.6 淡水产品870404.41469032.6 44、#养 殖573596.4965154.4 鱼 类565599.6887573.4 甲壳类225010.5430913.1 农林牧渔服务业298864.8427919.02004年全省农作物播种面积表格 9 指 标播种面积（千公顷） 粮食作物合计5726.78 谷 物4763.31 稻 谷2231.39 小 麦1839.6 玉 米591.62 豆 类701.8 薯 类261.67 花 生254.35 油菜籽1003.34 芝 麻121.25 棉 花416.21 黄红麻14.19 烟 叶11.96 药 材 71.97 蔬 菜 649.72 瓜 类 184.972004年各市畜产品产量统计表表格 145、0地 区单位：吨肉 类奶 类禽 蛋蜂 蜜总 量猪牛羊肉总 量牛 奶合 计猪 肉牛 肉羊 肉总 计366217827202802241380308067170833101876101856120007411229合 肥 市2970121518561449553733316822715227158139413淮 北 市83093696225339582018026543254323677432亳 州 市4123593777182561808599635542912491069914926宿 州 市440531352313261923429774741345244524222791122蚌 埠 市246、213561645841226972883613051623262324285225阜 阳 市480881436313331479728433199110811081107110793淮 南 市9529070941527631525529233062530625439884滁 州 市35918427053224260815395125296455645380620290六 安 市401872283404258332145201055261996199134414712马鞍山市25198169831565597123122912291455138巢 湖 市2157069404088608427147、1161890890100934318芜 湖 市79849433764182111314244095409536763160宣 城 市168582851817952540661590821821365891345铜 陵 市112797040687210266260260342711池 州 市622714958847548175628412012019423294安 庆 市23397217934117076677977784534531229041080黄 山 市73743674486625310911045595591639159662004年各市水产品产量统计表表格 11地 区单位：吨水产品48、总量养殖产量捕捞产量鱼 类甲 壳 类贝 类其 它 类总 计1713259135570035755911586971332794828615438合 肥 市11227478164341106230614543761554淮 北 市260182367123472354210821亳 州 市5123334995162383389590612965宿 州 市39870340305840330026425381蚌 埠 市965776556631011588825544404736阜 阳 市90718732521746662431755318251443淮 南 市54160377981636231348349、1123218120滁 州 市22750118344144060146746329382959798六 安 市1890041315115749311960493944622051马鞍山市6354654042950436148105467092256巢 湖 市18381414648737327127270157052717795芜 湖 市89091754681362363559578744341688宣 城 市891366919619940505821032440384252铜 陵 市187061637223341443896695513池 州 市84228736051062362521137550、9343366安 庆 市280897243093378042178721361097631848黄 山 市1647615009146714551226181512004年各市农产品产量统计表表格 地 区 单位：吨粮 食油 料棉 花烟 叶茶 叶水 果药 材蔬 菜瓜 类总 计27430000299659039225428364557601426932249603165646275768782合 肥 市1665528352404162324658057315699653351304淮 北 市94772540729186086488386418481129016亳 州 市33306271739087351、5681302459064932801890171597487宿 州 市3322608349849822233927917193532318538111661355蚌 埠 市2156408374171456253351235246501499462759472阜 阳 市4214584161693307391496478191013203335422630612淮 南 市118265124839304743219846585814169045滁 州 市360779640814817005175424263901192425578726六 安 市3435128266180856219586912252、40118181696100178923马鞍山市41705875079440086446816954930900巢 湖 市199857732250069274770629581611309743268421芜 湖 市7594919929575932506231217753468950364987691宣 城 市115616017759010279369117485258429509618836172979铜 陵 市15273519576570177369510519695021273池 州 市667992699491782414624491887224312733828安 庆 市226598253、21988371353453986156507757112687863159黄 山 市34544830797221851750622575661332455634593.2 安徽省农产品出口环境分析自1999年我省农产品出口突破2亿美元以来，农产品出口额一直处于徘徊局面，2005年突破了3亿美元，创历史新高，达到3.33亿美元，占全省出口总额的比重为6.42%（全国平均为3.89），占全省农业生产总值的1.9%，占全国农产品出口总额的比重为1.14，在全国的位次由第十九位上升至第十七位。我省农产品出口具有以下几方面特点：1、农产品出口发展速度滞后，所占比重逐年下降。“十五”期间我省农产品累计出54、口金额13.59亿美元，年均增长仅为4.6%，远低于同期全省出口总额的速度（17.3%），农产品出口所占比重由“九五”末的12.3%下降至2005年的6.42。2、农产品出口市场呈多元化趋势。“十五”期间我省农产品出口企业开拓国际市场能力不断增强，在巩固原有传统市场的基础上，积极开拓新兴市场，市场多元化格局正逐渐形成。2005年我省农产品已远销世界110个国家和地区，日本、欧洲和美国以外的市场份额由“九五”期末的35% 上升到2005年的43%。3、农产品出口经营格局有所变化。“十五”期间我省农产品出口企业不断增多，到2005年底，全省自营出口农产品企业达272家，出口100万美元以上的企业已55、达66家，出口超千万美元的企业有4家，贸易公司、生产企业和外资企业出口分别占全省农产品出口总额的41.5%、40.4%和18.1%，民营企业出口已占我省农产品出口总额的50%以上，成为我省农产品出口的主力军。“十一五” 我省农产品出口面临的基本形势国际农产品市场是全球贸易自由化进展相对滞后的一个市场，各国政府给予的保护程度普遍高于其它市场，使得农产品国际贸易发展缓慢，贸易自由化还有待时日。随着全球对农产品的环保、卫生、质量要求不断提高，特别是发达国家凭借技术优势，利用检验检疫措施，卫生注册、质量认证、环保技术标准和法规等，不断提高“进入门槛”，对我省农产品出口构成了严重障碍。安徽省是农业大省，56、农业资源和劳动力资源丰富，对具有比较优势的劳动密集型产品出口具有较强的竞争力，如茶叶、蔬菜、中药等。但是，我们也要看到我省农业生产大多处于分散经营状态，规模化、标准化生产和加工程度不高，缺乏科学的田间、生产管理，农业生产技术标准不健全，安全监测体系不完善，造成农药残留滥用，环境污染和生态的破坏，使得农产品质量安全问题日益突出。3.3 芜湖资源经济环境分析2004年芜湖市实现生产总值345亿元，财政总收入57.5亿元，增长34.1%;城镇居民人均可支配收入8650元，增长18%;农民人均纯收入3450元，增长16%。2004年，全市粮食种植面积达169万亩，增长11.5%，粮食总产达到75.8557、万吨，增长34%，成为历史上第二个丰产年。同时，其他经济作物在市场供求的引导下，呈现出良性发展。其中:油料种植面积为68.39万亩，总产9.94万吨，分别比上年增长1.6%和23.1%，再创历史新高;棉花种植面积为10.1万亩，总产7288吨;蔬菜种植面积35万亩，总产量达到55万吨，分别比上年增长2.3%和4.7%。2004年，全市粮食和蔬菜亩均效益分别增加200至400元，生猪、蛋禽、水产品效益也明显回升。全市来自种植业的收入比上年增长22%。全年实现农林牧渔业增加值26亿元，增长3%;农业产业化进程加快。苗木、蔬菜、食用菌等特色产业规模迅速壮大。第三产业快速发展。 全年实现社会消费品零售58、总额102亿元，增长16%。物流产业配套功能逐步完善。专业市场辐射力不断增强。棉花期货交割库开始运营。全年存贷款余额分别达334亿元和319亿元，分别比年初增加44亿元和78亿元，新增存贷比位居全省前列。 由此分析，芜湖基本形成了安徽沿江地区的经济中心，具有开发农产品批发市场的经济条件。3.4 安徽及芜湖的交通区位条件安徽省临江近海，是内陆省份的前沿，是东西部的接壤地带，又是长江三角洲及沿江经济区的重要省份，是沿海沿江地区与内陆市场的连接点，也是内陆市场向沿海地区推进的最后关口，客观上使安徽具有了承东启西的传递功能。芜湖位于安徽东南，是长江流域26个重要港口城市之一，芜湖同时位于长江三角洲城市59、群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。以芜湖为中心的“四小时经济圈”，经济辐射可达2.5亿人口。芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路、港口通达便利，具有较为优越的区位和交通条件。第4章. 农产品交易市场面积需求预测4.1 计算农产品消费量芜湖市历年收入与消费情况统计表格 12时间人均可支配收入消费性支出食品支出EGR系数19975117.983965.322093.5252.80%19985344.694458.112058.0646.16%19995588.114408.62192.549.60、73%20005719.094643.642113.245.51%20016024.874692.64225147.97%20026493.135217.17231844.43%20037327.475644.192336.1741.39%20048552.616332.782826.7744.64%20059628.647501.583111.4941.48%200610841.007900320840.61%4.1.1 人均食品消费量的预测人均食品消费量的预测与时间序列、人均可支配收入、消费性支出这三个数据相关，故应分别计算人均可支配收入和消费性支出是具有时间发展趋势的数值，预测一般采用移61、动平均法或指数平滑法，首先对这两种方法进行试算比较。人均可支配收入预测方法比较表表格 13时间移动平均法指数平滑法标准差=0.2标准差=0.6标准差=0.10标准差125117.985117.985117.9835350.265322.0195231.3355140.65145550.635561.5015409.72255185.39755777.36220.7675703.331221.38675564.4063302.43135238.766422.865366079.03295.02575992.716257.56945794.6381380.79895317.377606.3572762、6615.16496.69986443.089355.26316143.8841514.98415434.952872.770287457.74791.12097239.032615.34056735.677836.81815624.2041364.0698502.91995.5598421.252958.82437644.14351315.2965917.0442124.428109674.081129.569507.9011149.6968636.39181697.096288.2042940.132食品消费支出预测方法比较表表格 14时间移动平均法指数平滑法预测值标准差=0.1标准差=063、.5标准差=0.9标准差123965.323965.323965.3234277.344408.834162.444014.6044503.454408.624260.904054.0054581.63128.07 4620.14315.214414.00387.274112.96498.5864851.15235.19 4685.39142.004525.45308.074170.93528.8275184.67345.18 5163.99338.274802.14483.944275.55769.9285731.38485.39 5596.17415.795138.96649.40441264、.421049.4196492.85728.10 6259.12593.295616.49933.224604.451489.47107244.79776.43 7377.33878.806370.521376.934894.172156.72根据以上比较可见移动平均法预测值“标准差”明显小于指数平滑法，故选用移动平均法。同时为了避免利用移动平均法预测有趋势的数据时产生系统误差（预测值明显落后于实际值），因此采用二次移动平均法。三项二次移动平均预测法基本公式4.1.2 人均可支配收入预测（根据以上公式得下表数据）人均可支配收入预测二次移动平均预测表表格 15时间序号人均可支配收入一次移动平均二65、次移动平均199715117.98199825344.69199935588.115350.26200045719.095550.63200156024.875777.365559.42200266493.136079.035802.34200377327.476615.166157.18200488552.617457.746717.31200599628.648502.917525.27200610Ft10841.009674.088544.91200711Ft+111932.43200812Ft+213061.61200913Ft+314190.78201014Ft+415320.28266、01115Ft+516449.13201216Ft+617578.30201317Ft+718707.48201418Ft+819836.65201519Ft+920965.83201620Ft+1022095.00201721Ft+1123224.18201822Ft+1224353.35201923Ft+1325482.53202024Ft+1426611.70根据2010年预测值与芜湖市“十一五规划”预测值互相比较相差为320.28元差距2.13%，故可认为以上预测方法较为准确。消费性支出二次移动平均预测表表格 16时间序号消费性支出一次移动平均二次移动平均199713965.3219967、824458.11199934408.6200044643.644277.34200154692.644503.45200265217.174581.634454.14200375644.194851.154645.41200486332.785184.674872.48200597501.585731.385255.73200610Ft79006492.855802.97200711Ft+18755.027244.796489.67200812Ft+29510.13200913Ft+310265.24201014Ft+411020.36201115Ft+511775.47201216Ft+668、12530.59201317Ft+713285.70201418Ft+814040.82201519Ft+914795.93201620Ft+1015551.05201721Ft+1116306.16201822Ft+1217061.27201923Ft+1317816.39202024Ft+1418571.504.1.3 食品消费量的预测推测可得食品消费额与时间序列、人均可支配收入以及消费性支出3项具有相关性，因此拟采用多元线性回归方式进行食品消费量的预测。首先对以上三项的相关性进行检测，运用统计软件进行分析的结果如下表：相关性检测表表格 17项目食品支出序号（时间序列）人均可支配收入消费性69、支出Pearson Correlation食品支出1.000.903910.982580.97731序号（时间序列）0.901.000000.941920.94472人均可支配收入0.980.941921.000000.99347消费性支出0.980.944720.993471.00000Sig. (1-tailed)食品支出.0.000170.000000.00000序号0.00.0.000020.00002人均可支配收入0.000.00002.0.00000消费性支出0.000.000020.00000.N食品支出10.00101010序号10.00101010人均可支配收入10.001070、1010消费性支出10.00101010食品支出与时间序列、人均可支配收入、消费性支出的相关性分别为：90%、98%、98%，因此食品支出与这三项相关性显著，可以利用线性回归方程进行趋势预测。因此建立食品支出的预测模型为：通过数据分析得出回归系数及常数项：回归系数表表格 18Model Unstandardized CoefficientsStandardized CoefficientstSig.1BStd. ErrorBeta(Constant)744.093 246.1113.0230序号-30.021 30.800-0.210-0.9740.4人均可支配收入0.207 0.1350.971、491.5320.2消费性支出0.074 0.2020.2320.36710.7a Dependent Variable: 食品支出食品支出的多元线性回归方程为：根据以上方程得出食品支出的预测值（见下表）：食品支出多元线性回归预测表表格 19时间序号食品支出Y预测值人均可支配收入消费性支出199712093.520 2066.928 5117.980 3965.320 199822058.060 2120.302 5344.690 4458.110 199932192.500 2137.005 5588.110 4408.600 200042113.200 2151.490 5719.090 72、4643.640 200152251.000 2188.391 6024.870 4692.640 200262318.000 2294.115 6493.130 5217.170 200372336.170 2468.402 7327.470 5644.190 200482826.770 2742.941 8552.610 6332.780 200593111.490 3022.149 9628.640 7501.580 2006103208.000 3272.570 10841.000 7900.000 2007113531.747 11932.432 8755.016 20081237973、1.343 13061.607 9510.130 2009134050.940 14190.781 10265.244 2010144310.536 15319.956 11020.359 2011154570.133 16449.130 11775.473 2012164829.730 17578.304 12530.588 2013175089.326 18707.479 13285.702 2014185348.923 19836.653 14040.817 2015195608.519 20965.828 14795.931 2016205868.116 22095.002 1555174、.046 2017216127.712 23224.177 16306.160 2018226387.309 24353.351 17061.274 2019236646.906 25482.526 17816.389 2020246906.502 26611.700 18571.503 4.1.4 芜湖市城镇人口的预测根据“芜湖市十一五发展规划”及“芜湖市城市发展规划”，得出芜湖市相关人口数据，并根据以上预测数值得出芜湖市食品需求总量芜湖市城镇人口及食品需求统计表表格 20时间城镇人口人均食品消费额食品消费额20071500000人3531.75元5297619931.67元2010190075、000人4310.54元8190019079.78元20203480000人6906.50元24034627470.40元4.2 计算市场平均面积交易额4.2.1 市场选择原则A. 选择全国2006年前100家农产品综合批发市场为基本参数项，以保证具有一定代表性和前瞻性（实际选取了资料完整的41家批发市场）。B. 同时选择芜湖市本地市场为参考值做“修正因子”用以代表芜湖本地市场的经营能力。C. 根据数据统计列表运用平均、中位数、分位数等统计方法确定均值。D. 根据国际粮农组织的预测模型，均值的参数选择的是本公司经营的市场，我根据其做出了一定的修正，选择国内重点市场的综合均值作为参数的更能代表城76、市总的经营水平和发展趋势。E. 此均值体现的是企业的经营能力，不存在最优均值的问题。如果城市中出现新市场的经营能力远远超越其他企业水平，那么市场交易面积需求将减少。全国主要综合农产品批发市场统计表表格 21序号市场名称交易额面积平均值1 芜湖湾沚荆龙蔬菜市场1000 1.33 750.75 2 芜湖峨桥茶叶批发市场14000 13.99 1001.00 3 芜湖东海禽业批发市场1300 0.80 1626.63 4 芜湖苗木花卉市场10000 5.99 1668.34 5 山东银座圣洋物流中心有限公司 52935182940.83 6 芜湖蘑菇中心市场9100 3.00 3036.37 7 芜77、湖许镇商城5100 1.33 3828.83 8 连云港市振兴农副产品交易市场 55948143996.29 9 芜湖易太白肉批发市场7000 1.47 4777.50 10 秦皇岛市昌黎县农副产品批发市场 64598125383.17 11 七里堡蔬菜综合批发市场(山东) 75250126270.83 12 芜湖三山农副批发市场49000 6.86 7143.07 13 芜湖清水白肉批发市场15000 2.00 7507.51 14 乐亭县冀东果菜批发市场(河北) 178500237760.87 15 长兴县中心农贸市场(浙江) 6353487941.75 16 江村农贸综合批发市场(广东)78、 84500108450.00 17 呼和浩特东瓦窑农副产品批发市场 5971078530.00 18 邯郸市永年中原农副产品市场 6000078571.43 19 芜湖国清渔市8700 1.00 8708.71 20 仪征市真州农贸市场 98148109814.80 21 常熟市农副产品交易城 1007981010079.80 22 芜湖华源禽业批发市场10200 1.00 10210.21 23 芜湖春谷市场8200 0.67 12312.31 24 贵阳五里冲农副产品批发市场 1585061213208.83 25 芜湖六郎水产市场14000 1.00 14014.01 26 萧山西门农79、贸市场(浙江) 72435514487.00 27 浙西南农贸城开发有限公司 72596514519.20 28 江门市水产水果冻品批发市场 1455601014556.00 29 杭州江南食品市场 76980515396.00 30 芜湖长江市场园130000 8.33 15615.62 31 金华五里牌楼市场(浙江) 79811515962.20 32 大连熟食品交易中心 81917516383.40 33 余姚市农副产品批发市场(浙江) 2625521616409.50 34 枝江市五柳树市场(湖北) 66986416746.50 35 北园春农贸市场(新疆) 138083817260.80、38 36 北京市朝阳区大洋路综合市场 5700003317272.73 37 白云山农产品综合批发市场(广东) 140828817603.50 38 赣州市卫府里市场 54868318289.33 39 建兰路综合市场(甘肃) 56879318959.67 40 北京市朝阳区大洋路综合市场 6515103319742.73 41 富阳城东综合市场(浙江) 59623319874.33 42 红旗农贸批发市场(天津) 1989431019894.30 43 秦皇岛市海阳农副产品批发市场 3002611520017.40 44 重庆市观音桥农贸市场 7504653322741.36 45 天门市81、南湖大市场(湖北) 92000423000.00 46 凌家塘农副产品批发市场(江苏) 7528112925959.00 47 青岛市城阳蔬菜水产品批发市场 7031302429297.08 48 合肥周谷堆农产品批发市场 5693151929963.95 49 宜兴市蔬菜副食品批发市场 61917230958.50 50 南昌深圳农产品中心批发市场 3482421034824.20 51 青岛抚顺路蔬菜副食品批发市场 248000735428.57 52 路南区荷花坑市场(唐山) 3709201037092.00 53 北京就丰岳各庄农副产品批发市场 3755631037556.30 54 82、永清县大阁蔬菜瓜果销售中心(河北) 116000338666.67 55 温州市浙南农副产品中心市场 4353591139578.09 56 宝安农批市场(广东) 4004291040042.90 57 江苏省苏州市南环桥市场 8200002041000.00 58 上海曹安路市场 315791745113.00 59 南京惠民桥农副产品市场 136514345504.67 60 浙江省农都农产品市场 6511231254260.25 61 深圳布吉农产品中心批发市场 15573102562292.40 62 深圳福田农产品批发市场 595579966175.44 63 启东市汇龙镇花园路农贸83、市场(江苏) 68855168855.00 64 北京市丰台区新发地农副产品 11345901575639.33 65 苏州市南门农贸市场 2162572108128.50 全国主要综合农产品批发市场平均交易额均值分析N观测数65Minimum最小值750.75Mean平均数22624.63Maximum最大值108128.5Median中位数16409.5众数#N/AStd. Error of Mean标准误差2551.58Percentiles分位数25%849050%16409.575%32891.35NValid65Percentiles103511.8452 207558.1799 84、309593.5817 4014499.8800 5016409.5000 6019429.5030 7026626.6167 8037463.4400 9049006.9000平均数：简单算术平均值众数：在观察值中出现次数较多的一个数值。中位数：按平均交易额大小排列，处于中间位置的一个数值。分位数：按平均交易额大小排列，处于1/4、2/4、3/4位置的一个数值。25%为四分之一分位数；50%为四分之二分位数；75%为四分之三分位数；4.2.2 市场平均交易额的选择结果根据芜湖市我公司平均交易额与以上各种平均数计算的比较，得出结论：A. 根据芜湖市农产品市场统计分析得出我公司长江市场园在芜湖相85、关行业具有领导地位，因此芜湖长江市场园的平均交易量水平可以代表芜湖市。B. 芜湖长江市场园的平均交易量为：15615.62元/平方米，全国平均交易量的平均数为22624.63元/平方米，中位数为16409.5元/平方米，因此选用中位数更具代表性。4.2.3 计算农产品消费量计算城市农产品批发市场交易面积需求。A. 根据预测总量与已有市场规模测算市场交易面积的现实需求。B. 预测2010-2015年市场交易规模需求。芜湖市农产品批发市场交易面积预测表表格 22时间城镇人口人均食品消费食品总消费平均交易额市场面积总需求面积2007150万人3531.7552.98亿元16409.50484.74亩86、2010190万人4310.5481.90亿元16409.50749.40亩2020348万人6906.50240.35亿元16409.502199.22亩根据2003年芜湖市批发市场统计数据的汇总可知，目前芜湖现有批发市场736亩，扣除非农产品批发市场110亩，还余626亩已经超出预测值，故我认为批发市场交易额均值过大，所以对均值进行修正，采用芜湖市现有水平，与全国水平进行比较，预测2007年现状。芜湖农产品批发市场市场份额图表 4芜湖市2003年农产品批发市场统计表表格 23市场名称交易额面积平均值占有率长江市场园1300008.33 15615.62 46.00%苗木花卉市场10000587、.99 1668.34 3.54%清水白肉批发市场150002.00 7507.51 5.31%六郎水产市场140001.00 14014.01 4.95%易太白肉批发市场70001.47 4777.50 2.48%湾沚荆龙蔬菜市场10001.33 750.75 0.35%春谷市场82000.67 12312.31 2.90%国清渔市87001.00 8708.71 3.08%许镇商城51001.33 3828.83 1.80%蘑菇中心市场91003.00 3036.37 3.22%华源禽业批发市场102001.00 10210.21 3.61%峨桥茶叶批发市场1400013.99 1001.88、00 4.95%三山农副批发市场490006.86 7143.07 17.34%东海禽业批发市场13000.80 1626.63 0.46%合计28260048.75万M2 732亩100.00%芜湖市农产品批发市场数据分析表表格 24简单平均6585.775偏度0.505573647标准误差1337.9375区域14864.86486中位数5960.2851最小值750.7507508加权平均10912.54最大值15615.61562权重市场占有率求和92200.85045众数#N/A观测数14标准差5006.1038最大(1)15615.61562方差25061075最小(1)750.789、507508峰度-1.013426置信度(95.0%)2890.438265芜湖市农产品批发市场数据比较表表格 25时间预测类型平均交易额城镇人口人均食品消费食品总消费需求交易面积2007芜湖加权平均10912.5415000003531.7552.97亿元728.92亩2007芜湖简单平均6585.7815000003531.7552.97亿元1207.8亩2007芜湖长江市场15615.6215000003791.3452.97亿元509.39亩2007全国简单平均22624.6315000003531.7552.97亿元351.58亩2007全国中位数16409.50150000035390、1.7552.97亿元484.74亩2010芜湖加权平均10912.5419000004310.5481.90亿元1126.9亩2020全国简单平均22624.6334800006906.50240.35亿元1595.1亩4.3 需求预测的结果从上表对于2007年市场交易面积需求预测的5种方法比较可以看出，利用全国平均水平进行的交易面积预测皆小于实际水平，故可以认定平均交易额的选择过大，也即芜湖市现实水平达不到这样的“单位面积交易额”水平。以我公司芜湖长江市场园的平均交易量作为标准也出现同样的问题，即我长江市场园的平均交易额远远大于市场实际的平均交易额水平。选用芜湖市简单平均交易额出现了与利用91、长江市场平均交易额相反的结果，则是另一种必然，即市场平均交易量偏小。因此我倾向于选择利用芜湖市市场数据进行的加权平均预测值作为标准，以市场占有率作为权数，得出的预测值。因此在2007年-2010年期间，芜湖市农产品批发市场交易面积的总需求为730亩到1127亩之间。除去已有的626亩，市场剩余空间为100亩-400亩左右，即是我公司芜湖农产品交易物流市场的建设规模上限。第5章. 农产品交易市场需求环境分析5.1 市场趋势与市场机会芜湖的农副产品产业化发展规划及政策导向：芜湖“十一五规划”及2020年发展需求：统筹城乡一体化进程，构筑大城市发展格局。到2020年，城市中心区面积由现在的230平方92、公里扩大到500平方公里，建成区面积180平方公里，城市人口规模180万人。三县城关镇按照城市副中心要求，20平方公里、20万人口的标准进行规划建设。 到2010年芜湖、繁昌、南陵三个县城城镇人口分别达到15万人、24万人、12万人。结合撤乡并镇，以快速通道、城镇道路为连接，规划建设清水、火龙岗、荻港、孙村、三山、许镇、三里、弋江等中心镇。面向华东市场群，建立农副产品供应基地，让皖江南北的农副产品在此集散，成为上海等地的“菜篮子”、“米袋子”。顺应农业向中西部“梯度转移”的趋势，建设花卉苗木市场。是完善芜湖市的农副产品流通体系的迫切要求。发挥资源优势，加快建设优势特色农副产品基地。以南陵县、芜93、湖县平原农田为主建设高产优质粮油生产基地，以沿江洲地为主，建设复种面积50万亩优质蔬菜和8万亩优质棉生产基地，以龙窝湖、奎湖等大水面开发为主建设特种水产品养殖基地，以城乡结合部为主建设苗木花卉基地。以三县丘陵区为主，建立35万亩经济林、中药材生产基地。围绕优质粮油，蔬菜，苗木、水产、畜禽，食用菌等六大产品，整合为六大主导产业，把优势产业做大，把特色产业做强。5.2 市场需求分析与市场定位安徽城镇居民人均农产品年购买量统计表表格 26项 目单位：千克1 9 9 01 9 9 52 0 0 02 0 0 32 0 0 4粮 食141.67110.8293.3088.3984.88鲜 菜118.6394、106.68116.40114.82118.77食用植物油7.5810.209.849.83猪 肉19.6721.6421.4021.8919.34牛 羊 肉2.472.022.903.663.44家 禽4.805.728.509.5710.02鲜 蛋7.2111.7013.6015.3014.49水 产 品8.049.6713.0013.4911.34芜湖500公里商圈内主要城市年农产品消费量表格 27城市人口（万人）农产品（万吨）水产品（万吨）畜产品（万吨）上海1600339.01216.27219.98苏州591125.3166.0127.452无锡518109.8365.2566.5195、6常州34974.0163.5644.392南京620131.4726.37.812郑州708150.127.28.928徐州909192.7449.25211.448合肥45095.4364.6085.688杭州680144.186.9128.568宣城27558.322.8083.492武汉830176.0048.4610.476安庆605128.1966.1567.56六安665141.0126.8048.388合计88001865.66489.604110.7安徽省农产品人均消费量柱状图图表 5芜湖500公里商圈主要城市农产品消费量柱状图图表 6根据国内外多种途径预测，2000、20196、0、2020和2030年，中国人口将增加到13亿人、14.0-14.3亿人、 14.7-15.4亿人和15.3-16.3亿人，进入人口数量最大的时期。这期间尽管会出现耕地减少现象，但随着国民经济的持续增长，人民购买力将会成倍增加。用于食物的消费需求将有一个大幅度的增长。又据预测资料显示， 2010年、2020年，中国食品需求中仅粮食需求总量就将先后达到5.8亿吨、和7.20亿吨，其中43%和50% 用作饲料粮，到2020年人均主要食物消费量将达日本的消费水平，主要食物营养水平开始进入富裕阶段。人民解决温饱问题向小康水平转变的过程，是各类食物人均消费增长最快的历史时期，人均直接消费的口粮已由1997、85年的253公斤下降到1995年的234公斤。到2000年将下降到213公斤，占粮食总消费量的比重将由1993年的61%下降到55%。与此同时，动物性食物和水果、油、糖 则呈现出较快的增长趋势。这反映中国人民膳食质量的营养水平正在迅速改善。市场定位：芜湖农产品交易市场以辐射皖南，融入长三角供应链为市场定位。以上海、南京和杭州为中心的长江三角洲地区人口密集，人均可支配收入高，购买力强。安徽沿江及皖南河流纵横交错，湖泊星罗棋布，工业污染相对较少，自然生态环境良好，农副产品特别是蔬菜、水产品大多已被认定为绿色无公害农副产品。水产养殖业属劳动密集型产业，安徽廉价劳动力资源丰富，水产养殖成本比江浙沪低98、。因此，安徽水产品在长江三角洲地区有较强的竞争力，广受江浙沪城乡居民欢迎。芜湖市通过芜马宁高速公路已与长江三角洲高速公路网联成一体，交通便捷。芜湖的农副产品目前主要供应上海江桥、江苏南京、江西九江、浙江杭州、河南郑州、福建厦门、福州等地市场，以及安徽的周谷堆市场，另外还有铜陵、马鞍山、宣城、安庆、贵池等地市场；皖南众多的乡镇市场。芜湖长江农产品交易市场由于其所处的特殊经济地理位置，决定了它既是农副产品的销地市场，又是产地市场。建设一个以绿色农副产品生产基地为依托，以农副产品批发为主，集订单生产和农副产品深加工、农副产品产销信息发布为一体，芜湖长江农产品交易市场以辐射皖南，融入长三角供应链为市场99、定位；为芜湖区域农副产品批发市场配套，为市场用户提供低成本物流服务的区域流通型农副产品物流中心。以芜湖区域目标市场的南京都市圈内城镇和皖南的城镇人口为主要服务对象，涵盖1亿人口的农副产品集散中心。目前芜湖市政府已动用行政和市场手段把蔬菜等市场放在芜湖长江园区。5.3 农产品交易市场盈利模式分析根据调查，我国农产品批发市场主要有如下赢利途径:第一，收取摊位费，一般是指需要在批发市场拥有固定摊位的经营品种，例如粮油、副食、水产等。具体征收方式包括：按照固定收费标准，一年一收；摊位招标，一年或者半年一收；摊位除了按照收费固定标准收费外，对选号顺序进行招标收费等。第二，收取交易手续费，一般是指在批发市100、场不需要拥有固定摊位的经营品种，例如蔬菜、水果等。具体征收方式包括：只按照交易额征收一定比例的手续费；只按照进场不同吨位的车辆、不同品种收取不同标准车辆进场费；进场时预交手续费，出场根据交易情况结算；同时征收手续费和进场费，交易手续费在2-4%之间，个别低于2%。第三，对于设施比较先进的农产品批发市场，农产品批发业务自身的收入往往不能抵偿支出，所以通常需要以其它业务收入来补充。按照农产品批发市场的交易方式，则可将农产品批发市场分为两大类：传统的对手交易的批发市场和新兴的电子商务批发市场。传统的对手交易批发市场的主要盈利模式为：租金+管理费+配套服务费（或：低租金+佣金+配套服务费），并利用批发101、市场用地进行配套开发；新兴的电子商务批发市场的主要盈利模式为：交易手续费+物流保管费。依靠信息化技术提升市场的管理水平和盈利空间，改变收入模式。实行统一结算后，市场将由原来以收取“租金+管理费”为主转为“租金+佣金”为主的收入模式，使市场的收入水平与市场的交易量同步增长，大大拓展了市场的盈利空间。 实际上，农产品批发市场的佣金收入有两种类型：（1）电子结算，以交易金额为基准收取佣金，成交金额*佣点；（2）以交易数量为基准收取佣金，也叫进场交易费，交易量（吨）*吨位费。 同时,并不是所有交易品种均适合于电子化结算，生鲜品等必须在场内交易的快速消费品适合电子结算，而包括副食品、标准化工业品等则不适102、合于电子结算。目前，山东寿光市场（产地市场）、上海市场（销地市场）的电子结算较为先进，基本采取第1种的电子结算方式,而深圳布吉市场、福田市场、等基本还是采取传统的第2种按吨位数佣金收取结算方式。大宗农产品的网上交易是近年随着互联网的兴起发展起来的，它以农产品的标准化为前提，简化了交易程序、节约了交易成本、提高了交易效率。随着全球经济一体化和信息技术的发展以及信用体系的建立，这类批发市场的发展潜力巨大，同时，这类批发市场具有投资小，收入随 交易量增长而增长的特点。 利用先进的管理方法和互联网技术，推行网上现货交易。这种交易既有别于期货交易，又有别于传统的对手交易，由于引入电脑集中竞价、交易保证金103、担保、交易品种合约化、标准化以及统一结算、统一物流配送等机制，实现了所有客户足不出户即可通过互联网来完成大宗农产品交易，交易的效率得到突破性提高。 芜湖农产品交易市场除部分商铺出售外，主要借鉴上海农产品中心批发市场的经营模式：“经营+管理+服务”（或者市场通俗理解的“租金+佣金”）。批发市场的利润构成项目除了包括租金、管理费、佣金、配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入。全国主要农产品批发市场盈利模式及收费标准表格 28市场名称租金决定与征收方式进场费的收取方式上海市场45元/平方米/天猪肉10，水果蔬菜3鲁果品招标出租，按季收取,8万元/年销售额的1.51104、.8，根据车的吨位、价格行情、收取。七里堡0.07元/平方米/月按不同吨位计算寿 光厅内每摊位400元/月外地菜2.5，本地菜1.5杭笕桥摊位进行不招标出租成交额的1.53来提取浙义乌租金固定，按年670元/平方米月，销售额的4杭粮油不招标，按年收取，50元/月银 座按季收取1.8元/平方米/天杭果品摊位不招标出租销售额的3%-45.4 农产品交易市场竞争环境2003年芜湖市农产品批发市场统计表格 29市场名称地点性质所有制面积交易品种交易额等级长江市场园市区销地民营100调味品 大米 干货100000省部级苗木花卉市场芜湖县清水镇产销民营90种苗10000省级清水白肉批发市场芜湖县清水镇销地105、民营30白肉批零 加工15000省级六郎水产市场芜湖县六郎镇产销集体15水产品14000省部级易太白肉批发市场芜湖县易太镇产销私营22生猪白肉批发7000县级湾沚荆龙蔬菜市场芜湖县湾沚镇产销集体20蔬菜瓜果1000县级吉和蔬菜批发市场市区销地民营3蔬菜干果30000省部级春谷市场南陵县城关销地股份10肉 家禽 蔬菜8200市级国清渔市南陵县奎湖销地民营15水产品8700市级许镇商城南陵县黄墓镇销地民营20粮油日杂5100市级三里木业市场南陵县三里镇产地民营225规格线材地板7500市级蘑菇中心市场南陵县黄墓镇产地民营45蘑菇9100市级华源禽业批发市场市区产销私营15禽类10200市级弋江竹木106、市场南陵县弋江镇产地民营54竹器5200市级峨桥茶叶批发市场繁昌县峨桥镇销地集体210茶叶14000省部级三山农副批发市场繁昌县三山镇产地国有103蔬菜水产品49000省级东海禽业批发市场市区产销私营12肉鸭1300十里家禽批发市场市区销地私营4肉鸭1000993221300芜湖批发市场面积统计图表 7从上述两表可以看出芜湖长江市场园是芜湖市目前最大的交易市场，已经形成了较强的市场竞争力。处于市场领导者地位5.5 农产品交易市场建设规模通过对芜湖市市场竞争环境；城市消费水平；城市规模和发展趋势的分析我们认为芜湖长江农产品交易市场建设规模为：按芜湖长江农副产品批发市场定位，在满足2010年销地市107、场需求的同时要预留一定的发展空间满足2020年销地+产地市场发展需求，比如，在农副产品批发市场规模上参照研究标杆，提出规划 按300亩开发并预留300亩的发展空间满足2020年市场需求。这种规模判断来自研究的样本及2010年至2020年芜湖销地+产地市场发展需要。研究的样本中常州（432亩）、合肥（280亩）和苏州（430亩）可作为芜湖长江农副产品批发市场销地市场规模确定依据；商丘（870亩）和寿光（600亩）可作为芜湖长江农副产品批发市场产地市场规模确定依据，产地市场的辐射能力及竞争能力强弱最终确定市场规模。5.6 项目目标客户分析主要目标客户农产品经销商这一目标客户群的主体是农产品批零商贩108、，主体是城市其周边市县农产品批发交易市场的经营户，以及各地农产品的代理机构，经销商。亦包括周边地区广大的农产品生产供应商。其资金主要押在周转资金上，一般租用商铺。他们由于长期经营农产品批零业务，对专业市场的功能、管理、格外重视，市场商气和客流量是其购买的主要动因。同时他们大多出身农民，文化层次不高，信任政府背景，购买行为较易受到意见领袖的影响，表现出从众效应，较易受到证词影响，营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效，而媒体品牌宣传对加强其购买信心亦十分重要。这部分客户群是市场开发成功的关键客户，他们是市场做大做强并保持长期持续发展的保证。次要目标客户商业地产投资者分析这一目标群以中小投109、资者为主，青睐中低价位的商铺。这些人以投资作为财富积累的方式，赚取租金，或期待铺位升值后转手出让赚取房屋中间差价，购买精明，格外看重专业市场的发展前景和升值潜力，性价比是决定其购买的主要动因。同时较易受到媒体软性推广影响，座谈会、专家推荐等促销形式颇为有效。第6章. 农产品物流市场环境分析6.1 农产品物流现状与前景分析6.1.1 国外农产品物流现状总体来看，国外农产品物流发展水平普遍比较高，政府在发展农产品物流的过程中往往给予政策鼓励、不断完善物流法律法规，同时提供资金、教育等方面的支持和帮助，物流设备先进、基础设施完善、信息化水平高。具体说，不同的国家又有各自的优势。美国在世界上最为先进和110、完善的物流理论指导下，拥有一个庞大、通畅、高效的农产品物流体系，它的突出优势在于物流链各个环节的社会化程度高，只要有服务需要就能提供相应的服务。荷兰等欧洲国家物流的信息化建设比较发达，通过互联网进行物流链各环节的操作。如：荷兰的花卉园艺中心的电子信息交换和订货系统，面向全球提供服务，目前发展成为全球最大的花卉拍卖市场；另外，荷兰的冷冻行业非常发达，人均制冷和冷冻容积量居世界首位，拥有现代化的制冷和冷冻技术设备，充分保证高质量的农产品的运输、储存服务。日本的农业合作组织在农产品流通过程中发挥着积极作用，农协作为批发市场的主要供货团体，拥有保鲜、加工、包装、运输、信息网络等现代化物流的优势， 将农111、民生产的农产品集中起来，进行统一销售。据统计，日本80%90%的农产品是经由批发市场这一环节到达消费者手中的。韩国强调推行农产品物流设施的标准化，建立了一整套农产品物流品质认证体系，对于健全批发市场交易，保证农产品质量安全，与国际标准接轨起到了积极作用。 6.1.2 国内农产品物流现状中国物流与采购联合会副会长丁俊发分析，目前我国农产品物流有三大特点：6.1.2.1. 农产品物流数量大、品种多。2003年，粮食产量43067万吨，糖料9670万吨，棉花487万吨，油料2805万吨，蔬菜53960万吨，烤烟201万吨，茶叶78万吨，水果14470万吨，肉类总产量6920万吨，水产品4690万吨。112、这些商品除部分农民自用外，大都成为商品，数量之大，品种之多，都是世界罕见，形成了巨大的农产品物流。2003年全国社会物流总值基本情况表格 306.1.2.2. 农产品物流难度大。农产品与工业品不同，是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中包装难、装卸难、运输难、仓储难。6.1.2.3. 农产品物流要求高。一是季节性生产要求物流的及时性；二是为保证安全必须实施农产品绿色物流；三是要满足一些农产品的特种物流方式，比如粮食的散装运输，水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等；四是为调剂余缺，形成农产品进出口物流。2003年我国农产品贸易总额4036亿美元，同比增长319。其中出113、口2143亿美元，增长181，进口1893亿美元，增长521。粮食出口22004万吨，进口2087万吨，农产品的进出口物流必须达到国际标准。另外，从物流渠道和物流主体上来看：目前我国的农产品流通主要经过农户中间代理产地批发商销地批发商零售商消费者这一供应链进行实体流动。在物流主体上，则以分散经营的家庭农户为主；中间代理环节，既有各种类型的合作组织，也有各种不同规模的私营收购代理公司；产地批发商和销地批发商的主体主要是各种农产品批发市场为核心的购销商群体；农产品零售商包括农贸市场、超市及专业零售店等。另一方面，从物流整体来看，第三方物流虽然将有很大发展，但自营物流仍占主导地位。特别在农产品运输环114、节，很多物流服务都是委托第三方的专业运输物流公司进行的。6.1.3 我国农产品物流的发展前景6.1.3.1. 国家对“三农”问题的重视将促进农产品物流的发展首先，“积极推进有关农民专业合作组织的立法工作。“这一条旨在通过立法来为农民专业合作组织提供支持和保障。其次， “从2004年起，中央和地方要安排专门资金 ，支持农民专业合作组织开展信息、技术、培训质量标准与认证、市场营销等服务。第三，“有关金融机构支持农 民专业合作组织建设标准化生产基地、兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，财政可适当给予贴息。应该注意的还有一条重要措施 ，就是在全国建立高效率的绿色通道“支持鲜活农产品运销 ，从实115、际出发进一步改善农产品的流通环境。 6.1.3.2. 食品需求是发展农产品物流的强有力支柱民以食为天，人口大国对于食品的需求，是农产品物流的强有力支柱，是我国农产品物流市场隐藏的巨大商机。随着生活水平的提高，消费者对农产品的送货时间、送货速度、产品的可靠性和质量等提出了更加严格的要求，迫使零售商必须拿出完整的农产品供应系列。而这一切须依靠物流供应链的不断完善和提升。13亿人对食品需求的不断变化 ，将推动农产品物流不断向更高层次发展。 加入WTO将加快我国农产品物流的市场化 、国际化运作。无论是增加出口还是增加进口，必然大大增加农产品的流通量，使中国农产品流通逐步融入到国际的大流通中去 ，迫使我116、国农产品流通适应国际流通的节奏及要求 ，这有利于深化中国正在进行的农产品流通体制改革。 6.2 农产品物流市场需求分析6.2.1 从经济总量因素估算芜湖地区的物流需求通常来说，国民经济的发展与物流需求的增长是正比例关系。按照国外的经济统计资料和相关研究，物流业的发展会带动物流成本占GDP的比重，平均每年呈下降趋势，中国的物流管理水平远远低于美国，芜湖市的经济管理水平也与美国相差甚远。据估算，中国2000年的物流成本占GDP的比重约为16.9%，按照类比方式，最好的结果是：中国物流成本占GDP的比重能够以年0.1%的速度下降（与美国相同），则2006到2010年，中国的物流成本占GDP的比重估算117、为16.3%、16.2%、16.1%、15.9%。根据芜湖市2000年到2005年统计年鉴数据做动态加权平均得出期间芜湖GDP增速在12%左右，则2006年到2010年的物流成本总量估算约为：72亿元、80亿元、90亿元和100亿元。另根据芜湖市十一五规划到2010年达到千亿元GDP的目标，则芜湖将出现160亿左右的巨大市场需求。在农产品物流方面，根据调查中国农产品市场化程度约为50%，同样利用上述估算方法得出芜湖市十一五期间的农产品物流需求约为2亿至4亿元左右。芜湖市GDP与物流成本预测表格 31指标GDP农业农业增长率农业物流成本物流成本GDP增长率物流成本率2000200.5833.90118、 3.84%16.90%2001218.7736.75 9.07%16.80%2002245.5123.67 41.00 12.22%16.70%200328824.45 3.30%2.03 47.81 14.10%16.60%200434528.30 3.10%2.33 56.93 14.20%16.50%200540032.26 5.40%2.65 65.60 13.10%16.40%2006444.35 33.53 3.93%2.73 72.43 11.09%16.30%2007498.99 34.92 4.14%2.83 80.84 12.30%16.20%2008563.03 36.119、48 4.49%2.94 90.65 12.83%16.10%2009635.87 38.01 4.19%3.04 101.74 12.94%16.00%2010716.90 39.64 4.28%3.15 113.99 12.74%15.90%资料来源：2000-2005芜湖市统计年鉴（2006年-2010年数据为预测数据）芜湖物流成本散点图图表 8安徽省GDP与物流成本预测表格 32指标GDP农业农业增长率农业物流成本物流成本GDP增长率物流成本率20003038.40 732.20 123.74 513.49 16.90%20013246.70 754.20 3.30%126.71 54120、5.45 8.90%16.80%20023519.70 773.10 3.90%129.11 587.79 9.60%16.70%20033923.10 749.10 -3.00%124.35 651.23 9.40%16.60%20044759.30 932.40 8.50%153.85 785.28 13.30%16.50%20055375.80 959.60 1.00%157.37 881.63 11.80%16.40%20065945.63 985.89 2.74%160.70 969.14 10.60%16.30%20076596.09 1011.80 2.63%163.91 106121、8.57 10.94%16.20%20087335.38 1035.82 2.37%166.77 1181.00 11.21%16.10%20098184.05 1071.54 3.45%171.45 1309.45 11.57%16.00%20109102.59 1097.66 2.44%174.53 1447.31 11.22%15.90%资料来源：2000-2005安徽省统计公报（2006年-2010年数据为预测数据）安徽物流成本柱状图图表 96.2.2 芜湖市物流需求的模型估算芜湖市综合货运量统计表表格 33时间19951996199719981999200020012002合计万吨1122、927219522002380257035382924.34040芜湖物流量预测散点图图表 10由样本值得一元回归预测模型：y=a + b xy综合运量预测值x年份a、b回归参数a = - 291504b = 147.1y= - 291504 + 147.1 x芜湖综合货运量预测表格 34综合运量 2005年 2010年 2015年2020年预测值（万吨）3431.24166.74902.25637.76.3 芜湖市物流竞争状态分析芜湖市公路运输企业有多家，其中市联运公司是芜湖市公路、铁路、水路联运的唯一企业，设有市货运配载中心、水运分公司、货运分公司、客运中心、社会车辆服务中心，以及亚之桥全123、国货运信息服务网、芜湖网络中心等几个单位。目前芜湖市大多数公路运输企业惨淡经营，而个体货主很多，公路货运主体呈多元化状态，货运规模分散化，难以形成规模效益。同时，运输效率低下，货运车辆实载率不高。产生问题的原因就是没有上规模的有形货运市场，运输组织方式落后，货运信息不畅。芜湖港主要从事内外贸货物装卸、仓储、集疏运、国际集装箱装卸、拆装箱、修理箱、办理外轮代理、外轮理货和外贸货物报关等一系列港口服务。现芜湖港拥有皖江最大的外贸运输港朱家桥港埠总公司和长江最重要的能源输出港之一裕溪口港埠总公司。为更好地适应经济发展的需要，芜湖将全面提高港口的货物吞吐能力，提高朱家桥码头的集装箱处理能力，从而形成长124、江最重要的内外贸、集装箱运输、能源输出的主枢纽港之一。芜湖港目前的货物运输全部由货代公司来办理手续，完成门到门的运输服务。货代公司靠租用其他单位的车辆和仓库来运转。芜湖市现代物流的大力发展，必将对芜湖港的发展起到极大的推动作用。芜湖长江大桥通车后，一个很大的作用就是缓解京九线上的货运压力，将京九线上的货运量调到合芜线上来。这样造成的影响有两方面，一是芜湖铁路通过量有较大的增长，二是北方货源向南方腹地的流动在芜湖形成了一个集散点，芜湖物流中心的地位又进一步加强了。芜湖仓储业的现状是港口、车站和开发区内的仓库利用率较高，而传统商业企业、流通企业的仓库或出租、或闲置，利用率不高。通过调查研究，对芜湖125、市物流市场供应状况概括如下： l 物流市场供给目前处于一个自由竞争的时期，物流企业数量多，规模小，效益低。l 物流服务供给还主要局限于传统的运输、货代、仓储项目上，物流企业与用户之间的合作关系不够稳固。l 市场规范化程度不够，缺少相应的法规政策。l 市场信息不通畅，资源组织效率低。物流市场的运行目前还没有规范化和规模化，原因有三：l 物流是一个新兴的行业，还不够成熟。任何一个行业的成熟都需要很长的一段时间，规范化和规模化是在这个过程中逐渐形成的。l 行业独立，条块分割，阻碍了物流市场规范化和规模化的进程。物流是一个整合的概念，孤立的东西没有生命力。l 缺少现代化的物流设施。合理布局的现代化物流126、设施是规模化的基础。没有现代化的手段，物流只能停留在手工作坊的阶段。6.4 农产品交易市场项目SWOT分析项目SWOT分析图表 116.5 农产品物流的发展定位与对策根据上述对农产品物流市场需求及市场供给环境的分析我们认为芜湖物流市场市场空间较大，整体市场处于不断发展完善的阶段，除个别传统的港口物流及运输企业，拥有一定的竞争优势外，多数是在低水平经营的私营运输企业，在物流资源共享，规模化经营方面都存在很大差距，因此我们认为农产品物流的定位和对策如下：6.5.1 利用批发市场物流节点优势，建立高水平的第三方物流供应商传统的农产品供应链结构是典型的“多对多”形式。在这种结构下流通都是小规模的零散物127、流，存在大量的迂回运输现象，物流效率较低。因此，农产品物流未来的发展方向就是将农产品的流通分离出来，引入第三方物流。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点之一，在发展第三方物流方面具有较强的竞争优势：一方面，批发市场的运营方，拥有明显的信息优势，批发市场是通过市场交易平台获取所有客户最全面的交易信息，能够更好的以一种快捷和具有成本优势的物流方式满足客户需求。“信息资源优势”将成为批发市场做物流供应商的核心竞争力。6.5.2 发挥科技科技优势，建立具有现代水平的电子商务交易平台电子商务的发展，给农产品物流的发展带来了新的动力。安徽省作为中国中部的农业大省，依托电子商务发展农产品物流不仅是必要的，128、而且是可行的。利用批发市场电子商务平台，实现生产者、销售者计算机联网，资源共享、信息共用，对物流各环节进行实时跟踪、有效控制与全程管理。并逐步搞好农产品信息处理与发布工作以及市场信息咨询服务。建立联通全国的农产品批发市场供求、交易以及价格等信息系统。充分发挥电子商务信息优势，积极引导市场价格的合理形成，引导农产品的正常生产和有序流通6.5.3 整合各种资源，积极发展拍卖交易方式拍卖中心结合商流、物流、资金流、信息流、人才流，利用先进的技术与知识来控管前端的供货流程，在拍卖中心进行高效、透明、公开、公正、公平的电子交易与收付款，连接后端的物流机制进行分拨派送作业及通达最终消费市场。拍卖中心是整合129、农产品物流供应链的突破口之一，并且能在农业中获得最高的物流价值。批发市场的拍卖中心能够充分整合农产品供应链群体，从而激发各种增值服务的功能及效应。比如，先进国家的农产品有将近90%的交易都是通过批发市场的拍卖中心或进出口作业流程中专为农产品而设的国际物流中心的严格把关来流通的。一个现代化的农产品拍卖中心可以创造出无限可能的增值效应，并将这些效应体现在商流、物流、资金流、信息流及人才流的层面上。从集成的角度看，拍卖中心的综合效应可以归纳为：产品的价值、流程的价值及市场的价值。拍卖中心扮演产销双方中介交易的红娘，进行现代化电子交易、远程拍卖、网上同步多式交易等功能以创造惊人的业绩，将市场情报转变成130、知识经济的源流，使农产品得以脱胎换骨实现企业化经营。第7章. 项目选址及建设条件本项目位于芜湖市计划区位为：东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。7.1 项目建设条件本项目规划符合国家产业政策，及芜湖市十一五规划要求。项目位于芜湖长江市场园东部，具备项目建设的基础条件。已建成的长江市场园一期占地600亩，现已引进糖酒、建材、物流、书刊以及蔬菜农产品批发市场在内的多个专业批发市场，商户1500多家。形成了辐射安徽、河南、武汉等地区的大型批发市场，为长江市场园二期开发奠定了基础。已建成的物流中心开发完成3.5万平方米，拥有可容纳500辆大型货车的封闭停车场和3.6万131、平方米的中转仓库现有货运客户200多家，市场日车流量500多辆，货物交易量3000吨以上，日吞吐量6000多吨。已建成400平方米吨多功能交易大厅、设施完备的商务中心、以及电子信息发布平台，为商户提供一站式、一条龙服务。7.2 项目选址长江市场园区坐落在芜湖长江大桥新生经济带，紧邻长江大桥入口，北靠芜宣杭高速公路，东、西、南在弋江北路、神山东路、赤赭山东路之中，又是城郊结合部，交通便捷，区位独特。第8章. 项目建设内容与规划8.1 项目建设规模投资规模5.99亿元，市场开发期3年，培育期12年。计划用地需求：长江园农产品交易市场规划占地600亩，农产品三条街需征地100亩；农产品交易市场需征地132、400亩，其中农产品交易区200亩；农产品加工区100亩；科研区50亩；绿色大厦及配套设施50亩；厨房大世界需征地100亩8.2 项目建设内容（一）农产品交易区 A、蔬菜交易大厅：在绿色大厦后建敞棚式蔬菜交易大厅，占地100亩，大棚面积4万平方米。敞棚檐口高，透明亮，通道宽，通风强。便于对江无为、和县菜农及周边产区代理商、经营大户、贩运户、批发户各种车辆进行蔬菜源头批发交易。围绕交易大厅建L型间隔式2层楼门面房，建筑面积2万平方米，供蔬菜经营大户食住经营，同时也与大棚交易厅联成一片，在进口处，设绿色食品快速定性检测室，为市场提供“放心菜”。B、水产品交易大厅：在蔬菜交易大厅南面建敞棚式水产品交133、易大厅，占地50亩，大棚面积2万平方米，门面房面积1万平方米。敞棚、门面房模式要求与蔬菜交易大棚，门面房大致相同。C、水果交易大厅；在蔬菜交易大厅的南面与水产品交易大厅并列建敞棚月台式停车交易大厅，便于新鲜水果上下装卸。占地50亩，大棚面积2万平方米，门面房面积1万平方米。敞棚、门面房模式要求与蔬菜交易大棚，门面房大致相同。2、绿色大厦： 靠神山东路迎面建一座6层楼大厦，建筑面积7000平方米。提供配套办公、餐饮和其他服务，满足商户经营需要。3、工程配置设施A、大屏幕；B、电子监控室；C、信息网络发布中心；D、绿色食品检测室；E、停车场；F、地磅、校秤处、电子秤；G、垃圾污物处理站；H、下水道134、； I、公共服务设施（二）农产品加工区在蔬菜交易大厅北侧建4个加工车间，占地100亩，建筑面积3万平方。即蔬菜脱水加工、净菜加工包装、各种酱菜、泡菜、什锦菜加工。配套建两个储藏室。（三）农产品三条街征地100亩兴建两排相对应三层楼铺面房，建筑面积3万平方米，安置茶叶粮油经营户，与原有干鲜调味品门面形成三条街。按照各种商品属性功能配套齐全。（四）厨房大世界征地100亩兴建两排相对应三层楼铺面房，建筑面积3万平方米，主要安置厨房设备、酒店饭店设备经营户，按照各种商品属性功能配套齐全。（五）科研区农业技术在三个交易大厅西侧建科研区，占地50亩，建筑面积1万平方。该区范围内建绿色食品定量检测中心、优良135、品种筛选室、食用菌开发研究室、科技试验示范园、会展厅厨房大世界项目建设规模表表格 35序号建设项目建筑面积占地面积1农产品交易区平方米200亩2蔬菜交易区大棚400003蔬菜交易区商铺200004水产品交易区大棚200005水产品交易区商铺100006水果交易区大棚200007水果交易区商铺100008农产品加工区30000100亩9农业科研区1000050亩10绿色大厦及配套设施50亩11厨房大世界30000100亩12农产品三条街30000100亩13合计面积227000600亩8.3 项目建设进度规划本项目建设周期为三年，新征600亩土地一期工程建设农产品蔬菜交易区和水产交易区、水果交易136、区、及部分配套设施。二期工程建设、农产品三条街、农产品加工区、科研区及配套设施。三期工程建设厨房大世界。第9章. 项目环境保护、安全及技术标准9.1 技术标准本项目的开发建设将执行以下标准：GB 8978污水排放标准;GB 18406.1-4农产品安全质量，无公害N安全要求。GB50072冷库设计规范GB/T 19575-2004农产品批发市场管理技术规范GB/T 19575-2004农产品批发市场管理技术规范中华人民共和国农产品质量安全法9.2 环境保护措施项目主要污染源为清洗污水、生活污水、固体废弃物。建设专门的污水处理设施，及固体废弃物的收集转运设施，统一处理污水及废弃物。废气及噪声按有137、关环保标准执行。l 废弃物处理和保洁管理严格按规范建设废弃物中心，取消露天垃圾点，封闭收集运送废弃物市场每天派专人把市场内的垃圾集中运到垃圾处理厂进行封闭处理，取消了原来的露天垃圾点，使市场环境更加整洁美观。成立专职清洁队伍或委托保洁公司l 污水处理污水处理厂，中水循环再利用系统实现污水无害化处理。污水处理厂采用一级处理方式，日处理污水能力400吨。市场每日清洗蔬果、生鲜等产生的污水，经过污水处理厂集中处理后达到国家排放标准，再经过中水泵站处理后，成为可以循环利用的中水，用于市场绿化、保洁等方面。9.3 消防与节能措施本项目符合中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ1687之要求。1、消138、防设计整个交易市场各建筑间距均满足规范要求，交通组织设计满足消防通道的要求，各建筑进行了防火分区满足规范要求。绿色大厦、办公楼、宾馆全部设有自动喷洒系统；每层设有一个防火分区，各防火分区具备二个出入口，中庭周围每层均有符合防火卷帘加强消防隔绝能力。仓库、流通交易区、加工区设置自动喷洒系统。各建筑物疏散楼梯均为封闭楼梯间，自然采光、通风并设置相应等级的防火门，房间与楼梯间的距离以及房间到门口均符合防火规范。2、节能本项目采用到的主要节能措施有：选用高性能、低能耗产品（包括动力机械照明灯具等）合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装备容量。建筑物设计满足通风、139、采光要求，及避免由于暂时没用采用空调设备所带来的影响。采用节水措施。加强自来水管网的管理，及时排除管网泄露现象；采用感应式出水阀及节水型设备。9.4 农产品质量安全控制本项目执行中华人民共和国农产品质量安全法所规定的标准。9.4.1 不予销售产品根据中华人民共和国农产品质量安全法第六章第三十三条规定一下农产品不予销售：1) 含有国家禁止使用的农药、兽药或者其他化学物质的；2) 农药、兽药等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的；3) 含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的；4) 使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术140、规范的；5) 其他不符合农产品质量安全标准的。9.4.2 批发市场检测责任根据第三十七条规定：农产品批发市场设立或者委托农产品质量安全检测机构，对进场销售的农产品质量安全状况进行抽查检测；发现不符合农产品质量安全标准的，要求销售者立即停止销售，并向农业行政主管部门报告。9.4.3 批发市场法律责任农产品批发市场违反本法第三十七条规定的，责令停止销售，追回已经销售的农产品，对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁；没收违法所得，处二千元以上二万元以下罚款。农产品批发市场中销售第三十七条规定的农产品，消费者可以向农产品批发市场要求赔偿；属于生产者、销售者责任的，农产品批发市场有权追偿。消费141、者也可以直接向农产品生产者、销售者要求赔偿。9.5 劳动安全控制本项目的劳动安全控制依照中华人民共和国安全生产法的有关规定拥有健全的相关规章制度，确立了专门的安全管理监督人员和流程体系。第10章. 项目组织管理机构10.1 项目组织结构及职能10.1.1 项目投资结构图项目投资结构图图表 1210.1.2 项目内部组织结构项目组织结构图图表 1310.1.3 项目组织职能10.1.3.1. 工程部：负责公司内基建工程安装、水电设备维护。10.1.3.2. 物流中心：负责物资的仓储、装卸搬运、流通加工、运输、物流信息处理。10.1.3.3. 营销部：负责商铺销售、营销策划、商户引进、商户信息处理142、政府及市场公关。10.1.3.4. 财务部：负责公司财务税收相关工作。10.1.3.5. 农贸部：负责农产品交易市场的综合运营管理。10.1.3.6. 办公室：负责公司行政、人力资源、档案管理工作。10.2 投资退出机制在国际上，风险投资的退出通常有如下几个渠道：首次公开上市（IPO）、借壳上市（BackDoor Listing）、并购（M&A）、股权转让（Trade Sale）、清算等，其中并购包括兼并、收购、企业回购、管理层收购（MBO）等。VC退出的首选渠道为IPO，因为IPO获得的回报最高。1、股份公开上市（IPO）是风险投资者通过被投资公司股份的公开上市，将其拥有的私入股权转变为公143、共股权，并在获得市场认同后，转手获利以实现投资收益的一种退出方式。2、直接出售。风险投资基金直接出售其在风险企业的股份，出售的对象既可以是一般的公司、法人，也可以是其他的风险投资基金。3、股权回购。风险企业将风险投资基金所持股份购回注销或按持股比例分配于其他股东。在风险资本发展的初期，风险投资基金所占风险企业的权益份额一般不是太大，比较适合于采用这种途径退出。4、买壳上市。风险企业通过先收购某一上市公司一定数量的股权，取得对其实质意义上的控制权后，再将自己资产通过反向收购的方式注入到上市公司内，实现间接上市，然后风险投资基金再通过市场逐步退出。5、场外交易。在集中的证券交易所之外设立若干专门的144、高科技企业股权转让市场，使风险资本通过这种分散的局部市场得以退出。根据项目的情况我们建议使用IPO上市模式作为投资退出方式。10.3 项目运营团队魏 超/新长江集团董事局主席生于安徽合肥，汉族， 中共党员，全国人大代表，全国工商联执委，安徽省人大代表，安徽省工商联副会长。现任安徽新长江集团董事局主席，秦皇岛渤海物流股份有限公司董事长等。2003年被安徽省委、省政府授予24名“安徽省优秀民营企业家”称号之一。 专业能力：战略，组织，市场，资本运营，电子商务, 投资, 金融，商贸，旅游，物流。黄万余/芜湖国润投资发展公司董事长于志强/芜湖国润投资发展公司总经理10.4 劳动定员及人才机制芜湖农产品145、批发市场所需的人员应结合发展情况确定，项目所需人才可在公司内部解决，不足部分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。农产品批发市场已经从传统的交易方式向电子商务交易模式转变，这将改变市场的人才需求结构，现代物流、电子商务、计算机通信技术人才需求大幅提升，同时对于经营管理人才的要求也不断提高。因此，必须加大人才培养的投入，一方面向社会引进人才，另一方面，对现有职工进行定期培训，形成系统学习的制度；引入竞争机制；提高职工创新能力，培养和造就符合时代要求的运营和管理人才，为企业的长远发展服务。第11章. 项目投资估算和资金筹措11.1 项目投资估算依据及说明本项目投资估算按照国家标准，并参照同类农产品146、批发市场建设情况，各种规费按芜湖现行标准。1、 投资估算不考虑涨价因素。2、 固定资产投资调节税按零税率计。3、 项目设备及各类工具，参考国内市场价格。4、 土建投资参考企业实际情况和同类投资进行。11.2 项目总投资估算总投资估算表表格 36项目名称：芜湖长江农产品交易市场 单位：万元序号建设项目123总计1交易棚（厅）1050035000140002商铺70000070003仓储设施400040004加工配送中心320032005冷链设施1600200036006检验检测中心8008007信息中心300100013008安全监控中心1501509结算中心15050065010废物污水处理中147、心80080011厨房大世界52505250农产品三条街05250525012固定资产投资合计237001180052504075013土地费用4200420014合计279001180052504495015流动资金500500100016不可预见费用30020050017所有费用累计279001260059504645011.3 流动资产估算流动资产及不可预见费用根据相关标准和芜湖实际情况预估为流动资产1000万元不可预见费用500万元11.4 资金来源及筹措方案资金筹措计划表表格 37项目名称：芜湖长江农产品交易市场 单位：万元年度银行贷款自筹资金补贴申请年总投资自筹比例11600088148、5030502790032%27000460010001260037%320003000950595050%合计金额250001645050004645035%资金比例54%35%11%100%35%11.5 投资使用及偿还计划11.5.1 资金使用计划项目分两年建设，固定资产投资逐年投入，3年建设期结束，固定资产投资完成100。流动资金按项目经营情况逐年投入。11.5.2 贷款偿还计划本项目还款资金的来源为未分配利润、固定资产折旧、无形及递延资产摊销等。本项目银行长期借款在3年以后开始偿还，借款在年初，还款按年末计算，借款期限为8年，长期借款年利率按6.39%计算银行贷款偿还计划表表格 38149、项目名称：芜湖长江农产品交易市场 单位：万元贷款年份贷款数额支付利息应付利率本金偿还贷款余额备注第1年16000511.26.39%16000建设期2年第2年7000734.856.39%23000第3年2000734.856.39%25000第4年1597.56.39%600019000第5年1214.16.39%600013000第6年830.76.39%50008000第7年511.26.39%40004000第8年255.66.39%40000合计25000639025000第12章. 财务与经济效益分析12.1 项目经营收入估算本项目建设期两年，采取边建设边经营的方式，从第二年开始即150、有经营收入按建设期和经营期分别计算，其中建设期经营收入为1年。12.2 运营总成本估算房产按照20年进行折旧，车辆按照8年折旧，设备按照10年折旧，土地按照20年摊销。维修费按固定资产的0.3计算，经营管理费用按照全年销售收入的3%提取。以下为正常年份总成本费用：房产税按租赁收入的12计提；营业税金按经营收入的5计提；城建及教育附加分别按营业税的5和3计提；所得税率3312.3 盈亏平衡分析本项目其正常年份的盈亏平衡点为BEP=31.60。计算表明只要经营能够达到31.60的生产能力，就能达到收支平衡，项目具有较好的抗风险能力。盈亏平衡分析总成本估算表二12.4 敏感性分析根据对项目的测算，按151、经营期12年计算，当项目的经营总收入降低1%，利润总额降低2%，投资净利润率降低3.3%。当项目经营成本提高10%，利润总额降低3%，投资净利润率降低3.9.%。12.5 财务评价分析主要经济指标和财务评价表格 39项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元参数名称比率金额参数名称总投资100.00%46450现金流量指标固定资产投资87.73%40750净现值12378.90土地费用9.04%4200税前内部收益率30%流动资金2.15%1000税后内部收益率17%不可控费用1.08%500静态投资回收期5.34动态投资回收期7.72资金来源100.00%46450自有资金35.41%1645152、0投资效益分析银行贷款53.82%25000年投资利润率14.00%政府补贴10.76%5000年投资利税率6.89%资本金利润率37.09%财务指标资本金利税率19.47%年均营业收入15,859.82年均税金4645.25 项目盈亏平衡点31.60%其中：所得税3202.13 营业税及附加1443.12 年均总成本1516.64 年均利润总额9703.43 效益分析结论：通过测算，该项目在经济上有较好的回报，因此在经济上是可行的。第13章. 社会效益和社会影响分析芜湖国润公司五年共累计向税务部门上缴各种税收4210.04万元，多次被评为市、区重点纳税大户，其中：2001年333.46万元2153、002年306.23万元2003年348.77万元2004年1291.41万元2005年1903.17万元市场发展直接或间接提供就业岗位近15000个。第一年建设项目预计效果表格 40新增营业面积（平方米）51000新增摊位1500总投资回收期7年新增从业人数5000新增交易量5000万公斤出口数量新增带动就业10000新增年交易额100000元出口销量新增带动农户数（户）7000新增市场覆盖区域22个新增市场辐射区域4个第14章. 项目风险分析及对策资源风险：本项目主要资源需求是资金和土地，在土地方面的风险一是土地不能获得，这将直接导致项目搁浅；二是土地成本大幅上升，这将有导致项目资金运营困154、难，成本上升，资金链断裂的危险。资金不能到位有可能中断项目建设，无法达到项目预期效果。解决资源问题主要是依靠争取芜湖市政府的支持，通过农业项目的政府支持取得土地和配套资金来完成项目开发。为了保证项目开发顺利进行，必须先期解决土地和资金问题，之后再开工建设本项目。市场风险：主要的市场风险来源于竞争对手的盲目建设；恶性低价竞争；消费方对项目不认可；防范市场风险主要通过加强自身竞争力在竞争中压倒对手，同时通过与竞争对手的联盟，形成价格和运营机制的动态联合，保证利益各方能够获得更好的利润。政策风险：本项目为农业项目，目前是国家及地方所支持的产业，在宏观政策层面不具有较大的风险。管理风险：经营团队在经营155、项目的能力不足。可以通过内部管理层的轮岗培训，不断提高现有管理人员的管理运营水平。同时通过外部招聘引进国际国内先进的管理思想和管理人员充实进来加强管理能力。第15章. 项目结论和建议通过对项目必要性、市场竞争环境以及经济效益的评价可以看出，该项目具有良好的发展前景，项目经济指标符合投资建设的要求，项目建设可行。第16章. 财务图表附件经营收入估算表 表格 41经营收入估算表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元序号项 目建设期 经 营 期2345678910111商铺销售11200840084000000000摊位租金7201440144014401440144014401440144014156、402进场交易佣金15002250375045004500450045004500450045003过磅费1007575757575757575754服务费1007575757575757575755办公用房租赁费4324324324324324324324324324326加工包装场地租赁费7207207207207207207207207207207恒温仓储租赁费7201584158415841584158415841584158415848普通仓储区租赁费用4804804804804804804804804804809物流服务费300048004800480048004800480048157、004800480010物流配送费15015015015015015015015015015011停车费324324324324324324324324324324物业管理费540828828828828828828828828828广告费200200200200200200200200200200合 计20186217582325815608156081560815608156081560815608主要财务评价指标表格 42主要经济指标和财务评价项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元参数名称比率金额参数名称总投资100.00%46450现金流量指标固定资产投资87.73%40750净现值158、12378.90土地费用9.04%4200税前内部收益率30%流动资金2.15%1000税后内部收益率17%不可控费用1.08%500静态投资回收期5.34动态投资回收期7.72资金来源100.00%46450自有资金35.41%16450投资效益分析银行贷款53.82%25000年投资利润率14.00%政府补贴10.76%5000年投资利税率6.89%资本金利润率37.09%财务指标资本金利税率19.47%年均营业收入15,859.82年均税金4645.25 项目盈亏平衡点31.60%其中：所得税3202.13 营业税及附加1443.12 年均总成本1516.64 年均利润总额9703.43159、 总投资估算表表格 43总投资估算表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元序号建设项目123总计1交易棚（厅）1050035000140002商铺70000070003仓储设施400040004加工配送中心320032005冷链设施1600200036006检验检测中心8008007信息中心300100013008安全监控中心1501509结算中心15050065010废物污水处理中心80080011厨房大世界52505250农产品三条街05250525012固定资产投资合计237001180052504075013土地费用4200420014合计279001180052504495015流160、动资金500500100016不可预见费用30020050017所有费用累计2790012600595046450资金筹措计划表表格 44资金筹措计划表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元年度银行贷款自筹资金补贴申请年总投资自筹比例116000885030502790032%27000460010001260037%320003000950595050%合计金额250001645050004645035%资金比例54%35%11%100%35%银行贷款偿还计划表表格 45银行贷款偿还计划表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元贷款年份贷款数额支付利息应付利率本金偿还贷款余额备注第1年16161、000511.26.39%16000建设期2年第2年7000734.856.39%23000第3年2000734.856.39%25000第4年1597.56.39%600019000第5年1214.16.39%600013000第6年830.76.39%50008000第7年511.26.39%40004000第8年255.66.39%40000合计25000639025000总成本费用估算表表格 46总成本费用估算表一项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元序号项 目建设期 经 营 期费用率1234567891011年均成本1商铺基建成本7000525052502商铺土地成本466.67 162、350.00 350.00 3营销费用1.50%302.79326.37348.87234.12234.12234.12234.12234.12234.12234.12237.90 4水电气动力消耗0.30%60.56 65.27 69.77 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 47.58 5工资福利费0.70%141.30 152.31 162.81 109.26 109.26 109.26 109.26 109.26 109.26 109.26 111.02 6房屋资产修理费0.30%60.56 65.27 69.77 46.82 46.82163、 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 47.58 7设备车辆维护费0.30%60.56 65.27 69.77 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 47.58 8其它费用0.30%60.56 65.27 69.77 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 46.82 47.58 9合计383.534413.402441.902296.552296.552296.552296.552296.552296.552296.552301.34 10管理费用2.50%504.65 543.95 581164、.45 390.20 390.20 390.20 390.20 390.20 390.20 390.20 396.50 11财务费用511.20 734.85 1597.50 1214.10 830.70 511.20 255.60 514.10 12销售税金税率13土地增值税超率累进487.20 197.40 197.40 14房产税12.00%368.64 558.72 558.72 558.72 558.72 558.72 558.72 558.72 558.72 558.72 490.65 15营业税5.00%1009.30 1087.90 1162.90 780.40 780.40 165、780.40 780.40 780.40 780.40 780.40 792.99 16城建税7.00%70.65 76.15 81.40 54.63 54.63 54.63 54.63 54.63 54.63 54.63 55.51 17教育附加费3.00%30.28 32.64 34.89 23.41 23.41 23.41 23.41 23.41 23.41 23.41 23.79 18合计1966.071952.812035.311417.161417.161417.161417.161417.161417.161417.161443.12 总成本费用估算表二表格 47总成本费用估算表166、二项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元序号项 目建设期 经 营 期1234567891011年均成本19资产折旧折旧年限资产原值0.00 20房产20337501687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 1687.50 21土地 153033.33 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 202.22 22合计：1889.72 1889.72 1889.72 1889.72 1167、889.72 1889.72 1889.72 1889.72 1889.72 1889.72 1889.72 2324盈亏平衡分析3456789101112盈亏平衡25经营收入2018621758232581560815608156081560815608156081560826总成本13248.28 12323.75 12111.35 5058.45 4738.95 4483.35 4227.75 4227.75 4227.75 4227.75 27固定成本12440.84 11453.43 11181.03 4434.13 4114.63 3859.03 3603.43 3603.43 3168、603.43 3603.43 28变动成本807.44 870.32 930.32 624.32 624.32 624.32 624.32 624.32 624.32 624.32 29销售税金1966.071952.812035.311417.161417.161417.161417.161417.161417.161417.1630盈亏平衡点71.45%60.49%55.10%32.68%30.33%28.45%26.56%26.56%26.56%26.56%31.60%项目现金流量表表格 48项目现金流量表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元序号项 目建设期建设期 经 营 期1234169、5678910111现金流入0.0 20186.0 21758.0 23258.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 2 销售收入20186.0 21758.0 23258.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 3 固定资产余值回收4 流动资金回收5现金流出28611.2 15947.9 13070.1 15439.5 14609.1 12090.6 10557.0 10130.2 5703.3 5703.3 5703.3 6固定资产279170、00.0 11800.0 5250.0 7流动资产200.0 500.0 300.0 8付现成本0.0 1421.2 2337.3 2004.9 1361.4 1041.9 786.3 530.7 530.7 530.7 9 经营税金及附加0.0 1966.1 1952.8 2035.3 1417.2 1417.2 1417.2 1417.2 1417.2 1417.2 10 所得税2913.1 3398.0 3551.9 3354.8 3481.4 3586.8 3671.1 3755.5 3755.5 3755.5 11 借款本金偿还0.0 0.0 0.0 6000.0 6000.0 50171、00.0 4000.0 4000.0 12 借款利息支出511.2 734.9 734.9 1597.5 1214.1 830.7 511.2 255.6 13净现金流量-28611.2 4238.1 8687.9 7818.5 998.9 3517.4 5051.0 5477.8 9904.7 9904.7 9904.7 14累计净现金流量-28611.2 -24373.1 -15685.2 -7866.6 -6867.7 -3350.3 1700.7 7178.5 17083.2 26987.9 36892.6 15折现系数0.9259 0.8573 0.7938 0.7350 0.680172、6 0.6302 0.5835 0.5403 0.5002 0.4632 0.4289 16净现金流量现值-26491.9 3633.5 6896.8 5746.9 679.8 2216.6 2947.2 2959.5 4954.8 4587.8 4248.0 17累计净现金流现值-26491.9 -22858.4 -15961.6 -10214.7 -9534.9 -7318.3 -4371.1 -1411.6 3543.2 8131.0 12378.9 18税前净现金-28611.2 7151.2 12085.9 11370.4 4353.7 6998.8 8637.8 9149.0 13173、660.2 13660.2 13660.2 损益表表格 49损益表项目名称：芜湖农产品交易市场 单位：万元项 目建设期经 营 期总计年平均值1234567891011经营总收入： 0.0 20186.0 21758.0 23258.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 15608.0 174458.0 15859.82 销售房屋成本7466.7 5600.0 5600.0 18666.7 经营成本： 0.0 383.5 413.4 441.9 296.6 296.6 296.6 296.6 296.6 296.6 296.6 331174、4.7 301.34 财务费用： 511.2 734.9 734.9 1597.5 1214.1 830.7 511.2 255.6 0.0 0.0 0.0 6390.0 580.91 营销费用： 0.0 302.8 326.4 348.9 234.1 234.1 234.1 234.1 234.1 234.1 234.1 2616.9 237.90 管理费用： 0.0 504.7 544.0 581.5 390.2 390.2 390.2 390.2 390.2 390.2 390.2 4361.5 396.50 经营税金： 0.0 1966.1 1952.8 2035.3 1417.2 1175、417.2 1417.2 1417.2 1417.2 1417.2 1417.2 15874.3 1443.12 固定资产折旧 0.0 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 1889.7 17007.5 1546.14 利润总额： 8827.4 10296.9 10763.2 10166.1 10549.5 10869.0 11124.6 11380.2 11380.2 11380.2 106737.7 9703.43 所得税： 2913.05 3397.98 3551.87 3354.83 3481.35 3586.7176、9 3671.13 3755.48 3755.48 3755.48 35223.4 3202.13 净利润： 5914.38 6898.92 7211.37 6811.32 7068.20 7282.26 7453.51 7624.76 7624.76 7624.76 71514.3 6501.30 投资净利润率： 12.73%14.85%15.53%14.66%15.22%15.68%16.05%16.41%16.41%16.41%153.96%14.00%投资利税率6.27%7.32%7.65%7.22%7.49%7.72%7.90%8.08%8.08%8.08%75.83%6.89%资本金利润率35.95%41.94%43.84%14.66%42.97%44.27%45.31%46.35%46.35%46.35%407.99%37.09%资本金利税率17.71%20.66%21.59%20.39%21.16%21.80%22.32%22.83%22.83%22.83%214.12%19.47%