1、保利贵阳三桥马王庙土地开发预可行性研究2007年08月保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 2汇报内容项目概述项目概述1项目区位条件分析项目区位条件分析2项目开发条件分析项目开发条件分析3项目项目定位定位4投资分析投资分析5主要政策需求主要政策需求6保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 3Part 1 项目概述保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 4项目概述本项目规划范围的总用地面积13.65平方公里。北临金阳新区40平方公里规划控制区，南至大凹白岩河、阿哈水库北端接花溪区永安、小河区金竹，西至二铺、小菁接金华镇，东至小湾河西侧一带。用地范围涉及野鸭乡大凹村、杨惠村、茶园村等3个完2、整的行政村。目前用地中建设用地仅为1.98平方公里，占本区域的经例不到15%。通过一级开发，项目的建设用地比例将达到57%，大大提高土地的使用价值。本项目规划总投资额将达230亿元以上，其中一级土地开发投资额约为70亿元。一级土地的开发周期约为6-8年。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 5Part 2 项目区位条件分析保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 6项目区域位置项目位于三桥马王庙片区三桥马王庙片区位于城区西侧，东靠黔灵山脉接中心区，北连金阳新区、南临啊哈水库；片区地处金阳新区与中心城区之间的结合部的“桥头堡”位置，是金阳新区与老城区联结的纽带，区位优势突出，发展潜力大。三桥3、马王庙三桥马王庙片区片区项目地块片区规划范围总用地13.65平方公里，现状：城市建设用地1.98平方公里。其它用地11.67平方公里。中心城区金阳新区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 7城市总体规划对项目区域有重大影响城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）城市总体规划（部分）对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响对项目区域的影响到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平城市发展目标城市化水平将形成与中心4、区和金阳新区为市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局未来城区发展格局2010年贵阳市城市化水平将提高到58%左右。2010年全市总人口将达388万人，其中非农人口224万人，城区总人口174万人，其中非农人口l60万人贵阳作为省会城市，其城市辐射力更强，将加大对周边地区居民的吸引力，对全市地产项目和本项目而言，是一个利好的外部因素新规划通过明确城区各板块功能，项目区域“可持续发展的现代化生态城市新区”的定位进一步清晰近期城市建设重点项目区域作为新区，担任转移疏解老城区人口、交通，拓展城市发展5、空间的重要职能城市今后发展的方向，是在城区西北部金华、阳关一带建设一个城市新区。云岩区政府确定了三桥发展中心的新格局，明确提出“西进发展战略”，主动迎接中心城市辐射在城区人口规模控制的情况下，新增人口将流向城区外的区域，项目区域有很大的市场截流机会保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 8项目所在区域是贵阳西拓重点建设区域区域城市总体规划城市性质：主动承担贵阳市中心城的交通、物流、商贸服务、休闲娱乐、居住和工业等城市功能城市目标：可持续发展的现代化生态城市新区城市布局：构建就近工作与居住的理想城市模式规划对项目的影响促进三桥马王庙组团发展成为与金阳新区连接的重要部分和老城区西进的发展拓展空间6、将会加大对周边地区居民的吸引力，对贵阳整体房地产项目发展有积极的促进作用新任省长林树森到任指出：三桥是连接贵阳中心城区与金阳新区的重要通道，三桥开发建设搞不好，金阳新区就发展不起来保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 9三马片区路网发达，内外交通便利对外交通体系比较发达，建成有贵遵、贵黄高等级公路、210、321国道等骨干道路到市中心10-15分钟车程三小时可达贵州其他大部分城市中心环南线建成后距龙洞堡国际机场行车仅10公里行车时间20分钟北京西路建成后与金阳新区主要干道全面对接，距市级行政中心仅5公里，行车时间5分钟贵广铁路正在积极筹建，建成后贵阳至广州坐火车只需要三四个小时保利贵阳三马7、土地开发可行性研究|Page 10未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网体系三横：（从北至南）北马线（北京西路）三桥南路至马王路太（慈桥）金（阳）线六纵：（从东至西）中坝路至花溪210国道(白云大道）长岭路延伸路兴黔路接火车站金阳大道延伸段金西大道延伸段北马线金阳大道金西大道太金线210国道三桥南路至马王路兴黔路火车站长岭路中坝路至花溪保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 11周边基础设施和建设条件中心城区配套较为齐全，配套设施可为三桥马王庙片区共享。随着金阳新区开发建设的快速推进，新区的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善，可以为三马片区整体改8、造建设创造了良好的外部环境。三桥马王庙片区周边建成有西郊水厂、110KV金关变、金阳污水处理厂、二桥污水处理厂、清镇气源厂输气主干管等基础设施，为三马片区建设奠定了坚实的发展基础。金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心金阳奥体中心西郊水厂西郊水厂西郊水厂西郊水厂中心城区中心城区中心城区中心城区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 12三马片区生态城西，发展潜力大片区目前状况生活配套较缺乏，还需要完善圣泉流云花园、贝地卢加诺、枫丹白露等楼盘对三马片区整体楼盘素质有一定的提升作用，但尚未达到引领该片区的市场影响力片区发展趋势预测三马片区亟需一个领袖型的高档复合住宅社区来带动整个片区住宅素质的提高9、，需要知名品牌开发商注入新血液，迅速提升该片区的市场影响力片区拥有良好的自然环境，有金阳新区发展的机遇，有城市西进的动力，虽是贵阳市起步较晚的片区，但也将是发展最快，潜力最大的片区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 13小结项目具备房地产开发的优势区位条件三马片区区位优势明显，担任转移疏解老城区人口、交通的重要职能，拥有较大的升值空间处于中心城区和金阳新区的结合部，接受金阳新区和两城区的双重辐射，同时也是两个市级中心向市域和省域辐射和服务的重要承接点加快促进三马整体开发建设，聚集人气，形成金阳新区和老城区互动发展的格局创造条件政府对市政设施的建设力度将为片区开发提供了良好的外部配套环境保10、利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 14Part 3 项目开发条件分析保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 15地块基本特征具有较好的景观资源地块位置地块位于三马片区西部，东靠橡胶厂、北接金阳新区、西接金华镇、南临阿哈水库地块面积地块占地约13.65平方公里地块性质以商住功能为主，辅以教育、办公、物流和酒店等功能地块分布有林地，南部的大凹村地势较低，自然景观较好地势相对三马片区东部较平缓，用地相对完整地块北部有自然村落茶园村，涉及拆迁问题项目区域保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 16地块基本特征位于城市发展的主轴线三马片区位于贵阳老城区与金阳新区之间处于贵阳城市发展的主轴线上项11、目项目区域区域金阳新区金阳新区主城区主城区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 17地块基础设施贵广高速铁路火车站区域优势加强火车站位于三马片区，使得三马片区成为贵阳联系泛珠三角洲经济发达地区的桥头堡，对区域经济具有一定的促进作用 城市化率提高火车站的建设进程为三马片区带来大量的基础设施建设，进一步提升城市化率项目区域贵阳站贵阳站保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 18项目交通拥有便利的交通路网项目区域的路网拥有整个三马片区规划的大部分城市干道，形成“三横四纵”的城市干道网体系三横（从北至南）：北马线（北京西路）三桥南路至马王路太（慈桥）金（阳）线四纵（从东至西）：长岭路延伸路兴黔路12、接火车站金阳大道延伸段金西大道延伸段金阳大道金西大道兴黔路长岭路北马线太金线三桥南路至马王路保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 19地块现状现有建筑原有居民主要集中居住在大凹村、杨惠村、茶园村等三个行政村建筑质量等级普遍偏低 主要以三类建筑村民住宅为主，建筑基本上是三层，部分层数达到四-五层建筑面积估算三马片区原有建筑671万平方米，项目区域内建筑估算面积为100万平方米杨惠村大凹村茶园村保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 20地块条件具有一定的生态资源，但并不突出地块内部分布林地可利用其天然错落地势条件，打造差异化产品地块东部的河道景观应充分利用稀有水资源南部的大凹村地势较低，自13、然景观较好河道景观保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 21外部资源条件分析地块东南侧的阿哈水库利用自然景观，打造休闲、度假产品，但离核心区有一定的距离直接利用的景观资源少可以通过适当的景观轴规划，连接周边景观资源保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 22Part 4 项目定位保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 23空间特征空间特征空间特征空间特征地块条件地块条件地块条件地块条件城市功能城市功能城市功能城市功能交通联系交通联系交通联系交通联系服务需求服务需求服务需求服务需求保利文化新城保利文化新城贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市贵阳城市圈上高品质休闲文化新都市整体定位保利贵阳三马14、土地开发可行性研究|Page 24区域发展理念贵阳城市圈上的高品质休闲文化新都市基于贵阳主城区及金阳新区的发展需求，结合区域自身特点，以文化产业为引擎带动区域整体发展，并将区域打造成满足贵阳城市高端人士休闲度假、社交、商务及会务等需求的高品质休闲文化新都市为避免区域卧城的产生，产业配套至关重要，除了打造高品质居住板块外，还将重力打造其他两大板块：专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心等组成的商贸板块艺术博物馆、剧院、电影院、文化宫、体育场以及重点配套中小学等组成的文化板块保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 25 休闲休闲休闲休闲中高端人士远离烦嚣，放松15、心情、社交娱乐的居所 文化文化文化文化强调文化、生态、健康 新都市新都市新都市新都市一个能满足中高端人士各类生活需求的新城市 经济经济经济经济充分利用区域差异化的生态景观资源，引入产业要素，发展休闲文化商务，并把环境资源转化为生产力，以项目为引擎带动区域发展，打造休闲文化新都市。休闲生活休闲生活休闲文化休闲文化休闲经济休闲经济引入产业要素把环境转化成生产力定位诠释保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 26突破“城”的概念，更多的赋予“市”的概念作为城市必须包括居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间、工作就业空间等六大空间功能 通过三大板块解决六个空间的问题，彰显文化城市的16、地位三大板块内容对应空间功能 居住板块居住空间、休闲娱乐空间、医疗保健空间 文化板块 休闲娱乐空间、教育空间 商贸板块购物空间、工作就业空间定位诠释保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 27功能功能功能功能功能细分功能细分功能细分功能细分功能诠释功能诠释功能诠释功能诠释居住板块居住板块居住板块居住板块生态休闲生态休闲都市生态休闲住宅区都市生态休闲住宅区康体运动康体运动阳光康体运动基地阳光康体运动基地品质居住品质居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住高端人士的高品质休闲度假及商务配套居住文化板块文化板块文化板块文化板块文化体验文化体验博物馆、影院、剧院和演艺中心博物馆、影院、剧院和演艺中17、心培训培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训政府及企业高端人士商务培训基地、企业职业技术培训基地和户外培训基地基地和户外培训基地商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块商业中心商业中心集专业市场、商务办公、大型超市、时尚购物、休闲娱集专业市场、商务办公、大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心 酒店商务酒店商务高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地高端人士社交、谈判及办公的生态休闲商务基地会务会务高端人士高品质的商务及政务会议基地高端人士高品质的商务及政务会议基地物流物流贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射18、贵州的西、贵遵高速、贵黄高速、贵广高速铁路、是辐射贵州的西、北部地区的重要交通枢纽北部地区的重要交通枢纽项目功能体系保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 28功能片区功能片区功能片区功能片区产品构成产品构成产品构成产品构成服务内容服务内容服务内容服务内容/目的目的目的目的服务对象服务对象服务对象服务对象核心项目核心项目核心项目核心项目生态住宅区生态住宅区生态住宅区生态住宅区为中高端商务及政务人士提供居住、休闲度假、社交、办公、会务等高品质服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士演艺中心演艺中心演艺中心演艺中心博物馆博物馆博物馆博物馆电影院电影院电影院电影院商业中心商业中心商19、业中心商业中心配套项目配套项目配套项目配套项目商务培训基地商务培训基地商务培训基地商务培训基地为中高端人士提供培训、居住、运动、休闲、娱乐等高品质休闲配套服务贵阳市中心城区、金阳新区及周边城市高端商务和行政人士商务会所商务会所商务会所商务会所悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅悠闲美墅康运基地康运基地康运基地康运基地各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校各类中、小学校医疗中心医疗中心医疗中心医疗中心项目产品体系构成保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 29项目区域发展引擎 核心功能及重点项目保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 30文化住宅区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 31生态别20、墅区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 32博物馆保利艺术博物馆已被海内外博物馆界普遍称誉为“中国大陆最具现代化水准的博物馆之一”，已跻身中国著名博物馆行列“中国古代青铜艺术精品陈列”，展出商代早期至唐代（约公元前16世纪至公元9世纪）的青铜珍品150 余件“中国古代石刻佛教造像艺术精品陈列”，通过40余件北朝至唐代（公元5世纪至8世纪）的石刻佛像，勾勒出中国佛教艺术巅峰时期的风采保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 33国际剧院建设保利国际剧院，充分吸取贵州文化，引入国内外优秀的演出团体，打造一流的文化演艺中心，让世界了解贵州，让贵州了解世界保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page21、 34为高端商务及政务人士提供高标准大规模的生态休闲会务场所生态度假会议中心保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 35生态度假会议中心 保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 36项目区域配套项目及功能保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 37CEOCEOCEOCEO特区特区特区特区SOHOSOHOSOHOSOHO领地领地领地领地 创意社区创意社区创意社区创意社区 创业谷创业谷创业谷创业谷商务会所休闲配套休闲配套休闲配套休闲配套保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 38商务培训基地培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：培训中心大楼：教学场所教学场所教学场所教学场所培训基地：培22、训基地：培训基地：培训基地：各式培训设施各式培训设施各式培训设施各式培训设施培训村：培训村：培训村：培训村：培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐培训人员公寓、餐 厅、商店等厅、商店等厅、商店等厅、商店等各种培训设施各种培训设施各种培训设施各种培训设施保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 39休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆休闲运动馆大众化室内康乐运动：篮大众化室内康乐运动：篮大众化室内康乐运动：篮大众化室内康乐运动：篮球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、排球、羽毛球、乒乓球、壁球等球、壁球等球、壁球等球、壁球等羽羽羽羽毛毛毛毛球球球球场场场场壁球23、馆壁球馆壁球馆壁球馆篮篮篮篮球球球球场场场场保龄球馆保龄球馆保龄球馆保龄球馆康运基地保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 40户外运动区户外运动区户外运动区户外运动区除了大众化运动，如足球、除了大众化运动，如足球、除了大众化运动，如足球、除了大众化运动，如足球、篮球、排球、网球等，还有篮球、排球、网球等，还有篮球、排球、网球等，还有篮球、排球、网球等，还有高尔夫练习场、攀岩、马术、高尔夫练习场、攀岩、马术、高尔夫练习场、攀岩、马术、高尔夫练习场、攀岩、马术、户外野战等特色运动设施户外野战等特色运动设施户外野战等特色运动设施户外野战等特色运动设施足球足球足球足球高尔夫练习场高尔夫练习场高尔夫24、练习场高尔夫练习场攀岩攀岩攀岩攀岩马马马马术术术术户外野战户外野战户外野战户外野战康运基地保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 41功能分布保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 42板块分布板块板块 3:板块板块 1:居住板块板块板块 2:文化板块商贸板块所提供的功能居住空间 购物空间休闲娱乐空间 教育空间医疗保健空间 工作就业空间保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 43设置依据居住板块商贸板块文化板块根据三马片区总体规划，三马大道（百花大道）将成为区域内中心道路，项目位于三马大道（金西大道和长岭路段），是联系金阳新区和老城区的主要道路，将商业中心设置在三马大道（百花大道）两侧，25、形成商业中心区原有地块有一些专业市场，在此基础上可扩大以提升其影响力，将专业市场设置在交通方便的地块，积聚人气三马片区是一个全新的区域，生活、教育配套完善是非常重要的，在靠近商贸和居住板块的区域设置集中性的文化板块，丰富居民的日常生活杨惠村地型平坦，大凹村自然环境好，地势高差起伏大，将此区域设置为居住板块，可以设置不同的物业类型满足不同消费者的需求保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 44板块分布发展目标:将茶园村、杨惠村和大凹村三个自然村的适用地块建设成生态居住区适合项目产品多元化：多层洋房、小高层洋房、高层洋房、商业、联排别墅和别墅等多种物业形式板块板块 1:居住板块居住板块居住板块保26、利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 45板块分布发展目标:沿金阳大道的西侧设置文化板块兴黔路南段设置区域的次级文化中心适合项目保利艺术博物馆、保利剧院、电影院、文化宫、体育场和和配套重点中小学板块板块 2:文化板块次级商业次级商业文化中心文化中心文化文化板块板块保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 46板块分布板块板块 3:商贸板块发展目标:沿 三马大道（百花大道）设置商业中心和酒店商务区使三马大道（百花大道）和金阳大道形成未来新城区的主要商业轴线适合项目专业市场、物流中心、商务办公中心、购物中心、酒店、城市公园、医院和交通中心商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块商贸板块保利贵阳三27、马土地开发可行性研究|Page 47配套设施分布五星级五星级酒店酒店商业商业中心中心医院医院博物馆博物馆剧院剧院电影院电影院运动设施运动设施生态生态度假度假会议会议中心中心次商业文化次商业文化中心中心酒店酒店交通交通中心中心商务写字楼商务写字楼设置目的保利集团旗下的保利文化艺术有限公司是国内经营范围最广、实力最强的大型文化企业之一，一直致力于文化艺术事业的发展及国际间的文化交流，对开发文化产业有着丰富的经验文化娱乐性的配套对跨区域人群有很强的带动作用，可以有效地吸引人群设置内容专业市场、商务办公中心、酒店、商业中心、剧院、电影院、博物馆、体育设施超级超级市场市场专业专业市场市场物流物流市场市场28、保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 48分片区开发第一片区第二片区第三片区第五片区第四片区开发开发密度密度判定依据判定依据第一片区适当降低位于金阳大道延伸段，交通便利第二片区密度适中围绕三马大道(百花大道)进行开发，形成完善的新城区第三片区密度逐渐加大位于项目东面，拆迁量少，靠近东部三桥，较成熟、可利用小河景观第四片区密度加大新城逐渐形成，向南扩展第五片区密度降低地块地形比较丰富，适合建设高档住宅区保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 49项目启动建议保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 50项目启动区域的选择第一片区第一片区项目选择第一片区为启动区域交通方便位于金阳大道、金西大29、道和三马大道(百花大道)的交汇处，是项目区域内基础路网“三横六纵”规划最先实施的区域，是老城区与金阳新区的主要道路之一拆迁量较小位于杨惠村，居民较少，拆迁量相对较小周边环境好，地势平缓三马大道(百花大道)向清镇市方向发展，是贵阳市未来整个城市功能扩展的重要方向，是连接贵阳老城区和清镇市以及高新工业园区（金阳新区）的咽喉要地保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 51启动区域的配套物业开发建议物业类型：区域商业配套、专业市场、交通中心设置的原则：吸引主城区与金阳新区的商务休闲人群，树立项目高品质的形象，带旺人气交通中心的建设将进一步改善区域的交通问题，拉近新城区与老城区、金阳新区的距离，提升市30、民对区域前景的信心保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 52Part 5 投资分析保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 53相关经济技术指标保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 54项目用地现状用地性质占地面积所占比例1总用地面积1,365万平方米100.00%其中：城市建设用地面积198.6万平方米14.55%其它用地1,167万平方米85.49%2城市建设用地198.6万平方米14.55%居住用地4万平方米0.30%公共服务设施用地2万平方米0.15%工业用地94万平方米6.86%市政公用设施用地56万平方米4.10%道路广场用地32万平方米2.34%特殊用地11万平方米0.831、0%3其它用地1,167万平方米85.49%村镇建设用地158万平方米11.57%耕地412万平方米30.21%林地581万平方米42.59%水域10万平方米0.77%弃置地5万平方米0.35%保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 55用地规划指标与建设指标预测序号类 别 名 称用地规划指标估算建设规划指标估算占地面积(万m2)占征用地比例容积率建筑面积(万m2)所占比例1 总用地合计1365.432征用土地面积小计766.98100%1.06809.87100.00%居住用地38049.54%1.764679.77%低密度住宅用地506.52%0.6303.70%商业/娱乐用地263.332、9%2526.42%金融写字楼用地253.26%2.2556.79%仓储用地202.61%0.5101.23%教育科研用地202.61%0.6121.48%对外交通用地2.770.36%0.61.66 0.20%道路用地13717.86%00.00%市政公用设施用地557.17%00.00%绿地486.26%00.00%其它用地(医疗/文物)3.210.42%13.210.40%3无需征用面积小计598.45 水域10.61 林地574.79特殊用地13.050.56.525保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 56征用地用途指标序号类别占地面积所占比例1经营性占地面积501万平方米65.33、32%1.1居住用地380万平方米49.54%1.2低密度住宅用地50万平方米6.52%1.3商业/娱乐用地26万平方米3.39%1.4金融写字楼用地25万平方米3.26%1.5仓储用地20万平方米2.61%2非经营性占地面积266万平方米34.68%2.1教育科研用地20万平方米2.61%2.2对外交通用地3万平方米0.39%2.3道路用地137万平方米17.86%2.4市政公用设施用地55万平方米7.17%2.5绿地48万平方米6.26%2.6其它用地(医疗/文物)3万平方米0.40%3征用地面积合计767万平方米100.00%注：经营性用是指土地整理完毕后可以对外出让并获得收入的部分，而34、非经营性用地无转让收入。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 57各物业建设指标预测物业类型规划建筑面积预计1住宅646万平方米2低密度住宅30万平方米3商业/娱乐40万平方米4酒店12万平方米5写字楼55万平方米6仓储10万平方米7教育12万平方米8其它配套3万平方米合计810万平方米保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 58土地开发投资额估算保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 59土地开发投资额合计成本类型建筑面积或占地面积单方成本投资额分摊到总征用地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本拆迁补偿费1,000,000平方米2,000元200,000万元17万元27万元征地费用7,635、69,800平方米250元191,745万元17万元26万元市政投资13,654,300平方米172元234,980万元20万元31万元合计626,725万元54万元83万元注：以上的拆迁补偿及征地费用包括片区内所有的需拆迁及征用的费用。市政投资见后。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 60市政投资成本估算（不含征地费用）市政投资项目计算基数单位成本投资额备注道路投资1,370,000平方米1,000元/平方137,000万元按道路面积计算排水排污13,654,300平方米30元/平方40,963万元按总占地面积计算市政绿化480,000平方米50元/平方2,400万元按绿化面积计算其它36、费用13,654,300平方米40元/平方54,617万元包括前期费用、勘测、临时三通等合计234,980万元注：以上不包括市政用地的征地费用。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 61市政投资及其占地费用合计说明：由于土地最终出让一般只包括经营性性质的用地，从上表可以看出，市政投资及其非经营性用地的投资成本分摊到经营性用地每亩成本达53万元。市政投资项目计算基数单位成本投资额分摊到总征用地每亩成本分摊到经营性用地每亩成本备注市政投资1,365万平方米172元/平方234,980万元20万元31万元市政用地征地费用293万平方米250元/平方73,193万元6万元10万元道路及非经营性占地37、市政用地拆迁补偿45万平方米2,000元/平方90,000万元8万元12万元占本片区拆迁量的45%估算合计398,173万元35万元53万元保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 62整个项目总投资额估算保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 63总投资估算整个项目的总投资额将达到230亿元以上，其中土地开发投资约70亿元（含土地及补偿费用），房产投资额在160亿元以上。保利公司总投资额将达到200亿元以上。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 64开发周期估算整个土地开发周期约68年时间，加上房产的开发时间，整个区域开发时间约为1215年。保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 638、5Part 6 主要政策需求分析保利贵阳三马土地开发可行性研究|Page 66政策需求建议区域规划主导权区域规划主导权：即由投资方主导整个区域的规划、功能定位等。投资回报政策投资回报政策：保证投资方投资利润的前提下，拍卖所得扣除所有投资成本后的利润进行分成。政府扶持政策政府扶持政策：在市政设施投资上，除了由土地开发方投资非经营性的市政设施，尚且需要投入经营性市政设施，如水、电、燃气等，因此需要政府相关部门协调这部分经营性市政设施的投资，以免影响区域开发进度。由于本区域内涉及较多的农用地，需要政府协调用地征、转、用指标调整的相关问题。涉及的拆迁工作相关费用列入投资成本，由政府统一进行实施，并给予一定的政策优惠。