1、目录一、建设单位基本情况二、项目提出的背景和依据三、建设规模及市场预测和确定的依据四、建设标准五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来六、项目设计方案及配套工程七、环境影响和环境保护八、投资概算及资金筹措方式九、建设工期及实施建设十、经济效益及社会效益评价十一、其他应着重说明情况十二、综合评价结论一、 建设单位基本情况随着深圳市城市规模的扩大，城市中心区西移，罗湖区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满足城市发展的需要，中心区的建设，吸引了大批企业进驻福田区，对该区域写字楼需求大增。“保利大厦”项目距离中心区近，是中心区的辐射区，所在地的车公庙工业区调整为车公庙综合区，“泰2、然工业区”也更改为“泰然工贸区”，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域， 更是加速了区域单位的进驻，加大对写字楼的需求。“保利大厦”项目位于深南大道南面，周围有众多的写字楼，如创展中心、大庆大厦、世贸中心、广州大厦等，都取得了良好的业绩，已产生了写字楼的聚集效应。随着片区内天安数码城和泰然工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区创展中心、苍松大厦、劲松大厦、大庆大厦都取得了良好的业绩。3、目标客户定位3-01 中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，从事IT、证券、电3、子、贸易、法律、会计、广告、设计、装修等行业。客户分析：看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。3-03 投资人士具有一定的宽裕资金，自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景，投资物业，以期获得较高的回报。五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来1、项目用地项目已取得了规划建设用地许可证，基本完成三通一平，可以进场施工。2 、项目用地的周边环境车公庙片区原先是工业区，工业厂房多，基础设施条件好，近几年，向综4、合区转变，建立了一批写字楼 ，商业、生活配套设施不全。3、项目开发条件3-01熟地，可以直接进场施工；3-02地盘总面积不大不利于施工管理；3-03周边市政配套完善，驳接方便。4 项目区域公建配套情况4-01对外交通北临深南大道，东靠泰然九路，规划中的地铁从深南大道通过，交通非常方便。101、105、113、301、310、312、364、365、370、204、209、222、223、228、2134-02教育设施l 小 学：竹园小学，26个班级l 中 学：深南中学，30个班级4-03商业配套l 金融：农业银行，120平方米；广东发展银行，100平方米；建设银行200平方米。l 邮局：皇冠邮5、局，30平方米l 其他：深南市场（肉菜、服装和小百货）约100个铺位4-04医疗卫生l 医院：香蜜湖医院4-05其他配套l 运动场所：泰然4路2个篮球场和天安高尔夫俱乐部l 公园：天安休憩园5、 地块优势5-01周边集中了较多的高档写字楼，形成片区商务中心；5-02地理位置较好，距离中心区近；5-03紧邻深南大道，靠近滨海大道、福田汽车客运站，出行关内、关外都能尽享便捷。 5-04位于街角地，两面临街，提升物业价值。5-05北临深南大道，东临泰然九路，具有商业价值，且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。6 、地块劣势6-01片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层比较乱；6-02生产、6、交通噪音大；6-03周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不清爽，空气中弥漫着不良气味；6-04生活配套不足；6-05位于交通干道边，吵闹；6-06自然环境较差，缺少绿化；6-07项目用地规模小，不利于内部施工组织安排。7、自然条件项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。深圳市年平均气温22.3摄氏度，四季鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，深圳的四季，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。深圳市太阳辐射量丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%。年平均7、降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在49月（汛期），年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南、东风。深圳市绿化率高，规划好，空气污染状况少，在全国最适合居住的城市中位列榜首，称为“花园城市”。8 、市政条件项目市政条件较好，所需的上水、雨水、污水、供电、供气、通讯等市政条件基本具备，可满足项目建设需要。道路交通方便，北有深南大道，东有泰然九路，都是城市交通干道。六、项目设计方案及配套工程1、规划目标满足片区企业对高档写字楼的需求，为业主提供环境良好，功能完备，形象优美的办公场所，为片区提供完善的商业服务设施。善基础设施的文明卫生的示范物业。依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提8、高物业质量水平，使物业具有较高的科技含量。合理组织绿化、交通体系，完善公建布局，使物业具有良好的空间布局形态。吸收其他楼盘的居住规划特点，创造出物业本身的独特优点。七、环境影响和环境保护本项目的建设内容为写字楼带商业裙搂，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水和垃圾。1、污水：生活污水井化粪池处理后排入污水管线，按深圳市的有关规定执行。2、垃圾：由清洁工人将垃圾集中收集，再由环卫部门统一将垃圾运至垃圾处理场。八、投资概算及资金筹措方式1、 投资概算l 地价14000元/平方米39260平方米=54964万元l 施工前期费单价（元/平方米）面积（平方米）总价（万元）前期工作1000 3929、603926勘察设计费6039260235.56合计4161.56l 建筑安装费单价（元/平方米）面积（平方米）总价（万元）基础工程10839260424.01土建工程1500392605889水电安装22039260863.72电梯15039260588.9消防6039260235.56空调450392601766.7玻璃幕墙8039260314.08通讯203926078.52地下室200090001800合计11960.83l 室外配套费11039260=431.86万元l 管理费13020.853%=390.61万元l 不可预见费13020.855%=651.04万元l 利息费用61210、4.5625.85%+13434.345.85%2=1502.48万元l 总工程费用74062.38万元2、资金筹措“保利大厦”项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是预售收入用于投资，三是向银行借款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外，若还缺资金，则向银行借贷。建设单位在项目正式动工前付完地价款，剩余的资金，将全部用于投资，建筑承包商将会带资建设到裙搂结构完工，此时开始预售，其后的费用开支需要由商品房预售弥补。写字楼早期的预售收入非常重要，商品房预售可以减少开发商的筹资费用，缓解开发商的资金压力，降低开发风险。如果项目进行中发生资金11、缺口，则需要从银行贷款。9 九、建设工期及实施建设 “保利大厦”预计工期两年左右，详细见项目实施计划表。项目实施计划表序号项目第一年第二年第三年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一前期工作-三基础工程 -四土建工程-五装饰工程-六安装工程-七室外配套-八售楼营销 -27十、经济效益及社会效益评价1、经济效益评价l 售价根据周边竞争楼盘价格，运用市场比较法和收益还原法，写字楼均价确定为15000元/平方米，商业裙搂均价为25000元/平方米。l 销售收入500025000+3425615000=63884万元l 销售费用按销售费用3%考虑638843%=1912、16.52万元l 销售税金638845.1%=3258.08万元l 土地增值费63884-（21061.38-1502.48-390.61）140%20%=1271.28万元l 税前利润63884-21061.38-995.76-1692.79-1271.28=8170.79万元l 所得税8170.7915%=1225.62万元l 税后利润8170.79-1225.62=6945.17万元项目利润估算表序号项目金额（万元）备注一销售收入33192二销售费用995.76三销售税金1692.79四土地增值费1271.28五总投资21061.38六利润总额8170.79七所得税1225.62八税后利13、润6945.17社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额企业社会贡献总额=职工工资+劳保支出+利息+税收+福利支出+利润职工工资、劳保支出、福利支出按销售收入的10%计算，为3319.2万元平均资产总额=（期初资产+期末资产）/2，约为15000万元投资利润率=税后利润/投资额=6945.17/21061.38=32.98%社会贡献率=（3319.2+1502.48+6945.17+4189.69）/15000=106.37%社会积累率=上交国家财政/企业社会贡献总额 =4189.69/15956.54=26.26%投资利税率=（上交国家财政税收+税后利润）/投资额 =（4189.69+6914、45.17）/21061.38=52.87%从上面各项指标可以看出，项目具有良好的经济效益2、社会效益评价项目开发建设会带动相关的建筑、建材、装饰和其他产业的发展，发挥经济增长点的作用，能够扩大市场需求，刺激国民经济发展，增加国民生产总值，对于我国目前正处于有效需求相对不足的宏观经济状况下，有特殊的意义。随着项目的建设，各种人员的配置，为社会提供了大量的劳动就业机会，提高社会就业率，缓解我国当前的就业压力。十一、其他应着重说明情况本报告的结论是秉着谨慎和负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际情况。我们认为，有必要对报告的有关15、问题进一步作出说明，并提出若干建议：1、本可行性报告由于项目建筑设计、施工方案等问题尚未确定，各种费用估算、工期安排及效益评价是初步的，投资估算是按照目前同类型项目的投资水平及考察项目基础设施条件后估算的。由于建筑方案和工程施工条件和施工方法尚未完全确定，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。2、本报告的测算是在多方面考察深圳市（尤其是车公庙片区）房地产市场的基础上，依据项目自身的特点，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖目前房地产市场的的供求关系和未来两年政治、经济、和人民生活水平的稳定发展。鉴于目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与16、开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。3、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，材料管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的实现。4、协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。5、本项目投资2亿多元，后期开发资金需要量大，17、因此合理安排资金收支非常重要，如果不当，会产生资金短缺，影响项目开发进度。6、项目销售计划安排，在考察项目周边市场情况下，结合项目特点和营销策略以及项目研究组人员的经验，综合得出的。但是市场在时刻变化着，将来的销售情况可能与预计不符，而且项目的销售也是本项目成败的关键因素之一。项目风险在于销售周期，如果销售周期延长，资金回笼慢，项目本身资金压力就大，会使项目陷入财务危机，因此，项目早期预售显得非常重要，一定要安排好、组织一直优良的销售队伍，采取正确的、全面的营销策略，是非常必要的，争取项目销售朝着有利的方向发展。下面资料为赠送的地产广告语不需要的下载后可以编辑删除就可以，谢谢选择，祝您工作顺利18、，生活愉快！地产广告语1、让世界向往的故乡2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊3、一江春水一种人生4、某钱塘江边楼盘：面对潮流 经典依旧5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵 俯瞰繁华8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上10、尾盘：最后，最珍贵11、回家就是度假的生活12、生命就该浪费在美好的事情上我们造城2、我的工作就是享受生活3、 我家的客厅，就是我的生活名片4、在自己的阳台 看上海的未来5、公园不在我家里 我家住在公园里6、这里的花园没有四季7、*，装饰城市的风19、景8、*，我把天空搬回家9、房在林中，人在树下10、生活，就是居住在别人的爱慕里11、到星河湾看看好房子的标准12、好生活在珠江13、爱家的男人住百合城市岸泊： 城市的岸泊，生活的小镇生活之美不缺少，在于发现情趣不在于奢华，在于精彩生活有了美感才值得思考玫瑰庄园： 山地生态，健康人生卓越地段，超大社区一种完整且完善的环境，像原生一样和谐原生景象 自然天成人本理念 精品建筑知名物业 智能安防诚信为本 实力铸造比华利山庄：海岸生活引领世界的生活方式海岸生活22公里的奢华海岸生活高尚人生的序曲海岸生活人与自然的融合苹果二十二院街：人文 自然 现代铺的蔓伸荣和山水美地：让世界向往的故乡香港时代： 时代20、精英 开拓未来领衔建筑，彰显尊贵绿地崴廉公寓：金桥 40万平方米德国音乐艺术生活汇都国际： 昆明都心，城市引擎财富之都 风情之都 梦幻之都 文化之都 商贸之都西部首座巨型商业之城颠峰商圈的原动力，缔造西部财富新领地新江湾城： 绿色生态港 国际智慧城新江湾城，一座承载上海新梦想的城区上海城投，全心以赴建设知识型，生态型花园城区风和日丽： 入住准现楼，升值在望湾区大户，空中花园大格局下的西海岸市中心： 市中心 少数人的专属颠峰珍贵市中心的稀世名宅正中心 城市颠峰领地颠峰 勾勒稀世名宅繁华 不落幕的居家风景地利 皇者尽得先机稀世经典180席阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本钟宅湾： 海峡西岸生21、态人居 休闲商务区汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地二十一世纪是城市的世纪，二十一世纪也是海洋的世纪谁控制了海洋，谁就控制了一切站在蓝色海岸的前沿，开启一个新的地产时代东南门户 海湾之心海峡西岸生态人居 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才智名门释放生命的金色魅力真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手。真正了解一种生活，也当如此。核心地段（区位是一面镜子，照见家的质素）隐逸空间（环境是一面镜子，照见家的质素）超大规模（点亮与过往不同的“大”生活）成熟配套（周边一切是镜子，照见家的质25、素）精品建筑（外揽天下，内宜室家）均好户型（每天每秒都被释放到四壁之外）大唐新都： 原创生活，非常空间住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。人信.千年美丽： 森庭画意.千年美丽宁静是一种内在的力量生活是与自然的恋爱在自然中体验自由的生存建筑让人迷恋的核心是思想华智.翡翠星空： 创意生活由此进时代美博城： 繁华领地 时尚生活浪漫无极限阳光海岸： 美景与生活的邂逅带着些许闲散情绪，安享私藏一片湖的幸福梦幻湖畔 温柔横亘在回归前方 这是你的见.心的家景江华庭： 静享都市繁华 新锐生活核心海虹.景： 城市在变 世界观也要变海虹.景 国际社区一个改变你世界观的城市文化住宅海虹.景 区位世界观一块好地 不26、仅要放到空间中 更要放到时间中去评价海虹.景 美景世界观先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市海虹.景 享受世界观放手生活是享受的开始海虹.景 生活世界观洞悉时尚潮流才能洞悉生活的变化海虹.景 空间世界观空间随意识而变 空间是流动变化的碧水晴天： 生活就是寻开心驾奴.桥的前途 路的前程 城市的前景守望.江的神奇 滩的神话 岸边的神韵品尝.园的风景 家的风采 眼前的风情沐浴.屋的明亮 窗的明净 心底的明朗闽东电力集团.楚都地产：璀璨，用诚信打造辉煌，用实力说话领跑，用行动证明昆明走廊： 昆明走廊，一场与众不同的城市诡计游戏，全情体验行走的变幻情趣.2004.场景.商业地产西南商圈.重获新生，王者复活20027、4.剧情.昆明走廊昆明走廊的实体不是一个建筑，而是一个场所。2004.主角.城市FI客概念商街，体验生活进行中2004.精彩.正式开始乐得家.金瀚家园： 水边的香格里拉生活的真谛源于自然，自然的奥意在于和谐，和谐的精髓表达完美。江畔语林： 距璀璨不远，离自然更近在这里，学习过悠然人生非凡礼遇，成就居者高人一等的气质金地香蜜山： 山在这里，我在这里城市山居生活再升级白描香蜜山山林生活的升级演绎真正的健康住宅长在山上的房子城市中的山地建筑坚持 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_个人能力_这里展示自己有什么的特长及能力_专业课程_课程名称(只写一些核心的)31、：简短介绍课程名称：简短介绍 _培训经历_2002/06-2002/10 某培训机构 计算机系统和维护 上海市劳动局颁发的初级证书 1998/06-1998/08 某建筑工程学校 建筑电气及定额预算 上海建筑工程学校颁发 _实习经历_2011年5月 现在 某（上海）有限公司 XX职位【公司简单描述】属外资制造加工企业,职工1000人，年产值6000万美金以上。主要产品有：五金制品、设备制造、零部件加工、绕管器【工作职责】 【工作业绩】_语言能力_英 语：熟练 英语等级：大学英语考试四级_IT技能_Windows NT/2000/XP36个月经验水平：精通 LAN36个月经验水平：熟练 Offi32、ce84个月经验水平：精通 _自我评价_这里写自我评价的内容 可以访问 http:/_获得的证书与奖项_系里的一等奖学金 获得时间： 年 全系XXX人只有XX人取得。内部讲师培训班培训方案为落实 “用教练式企管模式打造学习型组织”的企业指导思想，提升企业内学习型员工演讲能力，传播培训、主持理念和技巧，培养储备公司内部主持人、讲师人才，培训部特开办“双虎内部讲师培训班”（第一期）。本期培训班选用30天精英演讲速成作为自学教材，共计划十次面授课程，利用每周四晚间19:0020：00开展，每课九十分钟。 每次课程的主要流程包括以下环节：1. 主持人开场互动练习2. 学员根据规定主题展示口才（60分钟33、）3. 每位5分钟综合展示时间，主题为上节课介绍内容。（包括：自我介绍，PPT宣讲，互动等。）4. 每位学员展示完后，进行学员互评。学员互评制：每位学员发一张评分表，按照评分表根据不同项目进行打分，单项满分为10分，不足之处可用文字在空格内表示。单项项目取平均分后进行项目汇总得出综合测评分，并邀请单项评分打分最高和最低的学员进行点评。5. 主持人介绍下节课学习内容（20分钟）6. 提问时间（5分钟）7. 根据学员得分排名情况进行下节课出场次序安排并宣布。8. 结束。备注： 项目课时学员展示主题安排课程内容安排1. 9月15日5分钟自选口才展示演讲基础训练、演讲5项基本功训练、演讲必备互动训练234、. 9月22日5分钟自我介绍（参照黄一鸣自我介绍）演说家台风训练、讲师必备互动3. 9月29日30分钟情景路演专业讲师素质、4. 10月6日暖场游戏演讲稿设计5. 10月13日励志演讲待定6. 10月20日导游待定7. 10月27日会议主持待定8. 11月3日主题培训待定9. 11月10日待定待定10. 11月17日待定待定学员互评表评分者签名： （单项满分为10分，不足之处可用文字在空格内表示。） 项目学员编号形象气质礼仪姿态普通话控场能力互动交流时间控制演讲内容得分汇总1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.评分汇总表评分时间： 项目学员编号形象气质礼仪姿态普通话控场能力互动交流时间控制演讲内容平均得分1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.