1、 达州市产权式酒店可行性研究报告 达州市产权式酒店可行性研究报告 2 前言：前言：为准确把握产权式酒店市场的发展现状，达州市锦德地产营销策划有限公司对当前产权式酒店市场进行了专项调查研究，继而对达州产权式酒店的发展前景的可行性进行调查、研究。本次调研主要以区域为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，区域酒店业硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至 2010 年 5 月。3 第一部分 产权式酒店概况 第一部分 产权式酒店概况 4 一、起 源 一、起 源 产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来，又称酒店式公寓，在国外已经有几十年的历史，“自用”和“投资”是其两大卖点2、。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。从时权酒店的买断时段逐渐演变成了买断产权的产权式酒店，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟，在国内已经开始由萌芽阶段到延续发展的阶段。时权酒店-使用权3、 演变演变 产权酒店-产权 共同特点：建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间 5 二、概 念 二、概 念 产权式酒店，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权（即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换）6 三、产权式酒店的发展 三、产权式酒店的发展 产权式酒店的发展 产权式酒店的发展 产权酒店4、这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据调查显示，全球产权酒店19861995年年平均增长158；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。以上信息表明：产权式酒店是由旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为国外大众家庭青睐的投资工具。以上信息表明：产权式酒店是由旅游及贸易发展过程中的一种5、重要的经营创新模式，同时成为国外大众家庭青睐的投资工具。7 产权式酒店在中国的发展 产权式酒店在中国的发展 在我国，最先引入产权式酒店的是海南三亚市，约在 1995 年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从 2001 年起开始风靡全国，如广州、北京、上海、深圳等地。1999 年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001 年 11 月，中国正式加入 WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供6、了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。已成功运作并使业主获利颇丰的案例：深圳雅蓝大酒店；陕西汉中“21 世纪万龙大酒店”；厦门悦华酒店；青岛佳信大酒店；秦皇岛维多利亚港湾，海南三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在海南，自三亚第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有十几家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录华发大厦7、产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达 8 成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。产权式酒店在中国，特别是在海南有着辉煌的今天发展迅速，但在10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，业给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。产权式酒店8、主要分布的特点：沿海、旅游资源丰富、经济活跃区域 或 城市CBD产权式酒店主要分布的特点：沿海、旅游资源丰富、经济活跃区域 或 城市CBD 9 四、用途分类 四、用途分类 国际通用的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店 将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年 51 周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；住宅型酒店 指投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；投资型酒店 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店9、每年一定时间段的免费居住权。10 第二部分 产权式酒店投资分析 第二部分 产权式酒店投资分析 11 一、产权式酒店的地域特征、客户定位、经营特点 一、产权式酒店的地域特征、客户定位、经营特点 地域特征 地域特征 强势景观资源或经济活跃区域 交通的易达性 客户定位 客户定位 城市的高收入阶层 投资客为主 经营特点 经营特点 12 产权完全归属业主 专业第三方管理 开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益 二、产权酒店权益关系投资合同期间 二、产权酒店权益关系投资合同期间 13 开发商利润投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 佣金由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委10、托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。三、经营模式详解 三、经营模式详解 模式 模式 产权 产权 管理者 管理者 业主收益 业主收益 业主权益 业主权益 开发商权益 开发商权益 图例：合同关系：14 按揭期间 按揭到期后 模式一 月收益用于支出月供款 无分红 根据经营状况每月收取净收益 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式二 月收益用于抵冲供楼款 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式三 自付供楼款，获得酒店支付的月收益 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益11、+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式四 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 获得承诺的固定收益+浮动分红 业主自付供楼款 获得承诺的固定收益+浮动分红 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 承担保证业主每月固定收益的义务 模式一、模式二、模式三的风险由业主承担，可能出现亏损 主要风险由开发商担承 以上模式是结合市场主流经营模式，仅作参考分析 四、产权式酒店与传统投资方式的比较四、产权式酒店与传统投资方式的比较 15 产权式酒店作为新兴的一种投资方式，在沿海发达城市和内陆发达城市已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层12、的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式 投资回报 风险分析 产权式酒店510%+免费度假天数+物业产权旅游业倒退、区域繁华区倒退：几乎不可能 酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值 投资股票 较好情况为：17%股市涨跌难测，散户经常被套 国债 2.404.10%通货膨胀，风险很低 储蓄 0.992.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低 购买保险 遭遇不幸，才获赔偿 宁可希望健康平安，也不要赔偿 通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。五、产权酒店经营模式优劣分析 五、产权酒店13、经营模式优劣分析 16 优势 优势 快速脱手，快速回现，减小资金压力；可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益；通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。劣势 劣势 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为 510；若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损；当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围；产权酒店需要的是理性的长线投资客户，与当前市场情况不符；产权式酒店存在承诺回报率，而经营酒店本身风险较大。六、酒店式公寓 六、酒店式公寓 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公 114、7 寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。产权式公寓与酒店式公寓有很多类似之处，此处提出对酒店式公寓的阐释，便于区分两者之间的联系与区别 产权式公寓与酒店式公寓有很多类似之处，此处提出对酒店式公寓的阐释，便于区分两者之间的15、联系与区别 产权式酒店与酒店式公寓相比，有诸多优势。产权式酒店与酒店式公寓相比，有诸多优势。18 产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以旅客、商务为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；使用起来度假休闲、投资两相宜。产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓。对于喜欢“尊贵、豪华、享受”的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力。产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，一般情况下产权式酒店的收益大于酒店式公寓的租金。产权式酒店在物业本体的维护、保养上将优于酒店式公寓。开发商可以通过卖楼，降低16、产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益。产权式酒店与酒店式公寓相比，也有劣势。产权式酒店与酒店式公寓相比，也有劣势。19 经营风险略大，投资产权式酒店的收益大小决定于酒店管理公司的水平；产权式酒店易受经营的淡旺季影响；产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店的选址比酒店式公寓要求高；产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营。通过比较我们可以看到，产权式酒店更具有竞争优势。在 2006 年在国家政策的宏观调控下，传统不动产投资回报率持续走低17、，产权式酒店对传统的投资观念发起了有力的挑战。但任何事物都有相对性，产权式酒店自身的劣势在规避上也有相当的难度。七、政策与产权式酒店 七、政策与产权式酒店 20 近来，特别是两会以后，国家出台了一系列政策来抑制投资性需求，平抑住宅价格的持续上涨。然而产权式酒店属于商业项目，而非住宅产品，它与平时接触的酒店本质上是一致的。所以两会后的新政对房地产市场尤其是住宅市场影响很大，但与产权式酒店并无直接关联。近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，如果通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。5 月 20 日北京市发布了关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知5 月 20 日18、北京市发布了关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知，通知要求开发商严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。用意：主要目的是规范市场，避免商业、酒店也成了住宅（酒店项目本身是非住宅类的，此政策主要是针对住宅类）影响：1、酒店立项的新项目，今后将无法再分层或分套出售，因此也将无法再进行产权的分割（此通知系北京地方政策，对其他城市、其他区域市场暂无多大影响）。2、这样会使市场上一部分投资需求从住宅中分流出来，投入到产权式酒店或其他渠道中来获取收益。产权式酒店虽然在此次北京的地方政策中提及，但对于其他市场包括达州市场并无多大影响19、。但政府对固定资产投资规模和增长幅度的控制，使得各市场中产权式酒店的开发规模不会盲目扩张。21 第三部分 达州市本地市场调查 第三部分 达州市本地市场调查 一、城市概述 一、城市概述 22 达州市区位图达州市区位图 达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。中国西部四大名城重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。达州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸中心和交通枢纽。总面积 6591 平方千米。总人口 675 万人。达州市辖 1 个市辖区、5 个县，代管 1 个县级市。区域划分：区域划分：23 达州市现辖通川区、达县、宣汉、开江20、大竹、渠县 5 个县和代管万源市，全区人口 650 万人，全区幅员面积 1.6 万平方公里。地形特征：地形特征：达州市地势东北高(大巴山区)，西南低(盆地丘陵区)。最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔 2458.3 米；最低处是渠县望溪乡天关村，海拔 222 米。大巴山横直在万源)宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝 3 块。山地占幅员面积 70.70%,丘陵占 28.10%，平坝占 1.20%。北部山体切割剧烈，山势陡峭，形成中、低山地貌单元；中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。气候特征：气候特征：达州市属亚热带湿润季风气候类型。由于地形复杂，区域21、性气候差异大。海拔 800 米以下的低山、丘陵、河谷地区气候温和，冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明，无霜期长；海拔 800 至 1000 米的低、中山气候温凉、阴湿，回春迟，夏日酷热，秋凉早，冬寒长；海拔 1000 米以上的中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温 14.7 度17.6 度之间，无霜期 300 天左右。全市雨量充沛，年平均雨量在 1076 至 1270 毫米之间。春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝、大风、冰雹，秋季多连绵阴雨。交通 交通 24 达州交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。国22、道 210、318线纵横全境。达渝高速公路直达重庆，达陕高速公路已经开工建设该路全线竣工后，从达州到西安一天可跑来回，而从成都经达州到西安约需要 9 个小时，2009 年 12 月 23 日达州至巴中高速公也正式开工，建设工期 3年，2013 年建成通车；2009 年 9 月 10 日达万高速公路正式开工，建设工期 3 年，预计 2012 年建成通车。达州市河市机场直达成都、广州、深圳、北京等地。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。渠江航运直通重庆。共有通航河流 9 条，分别是渠江、巴河、州河和前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路23、运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。达州铁路网线十分发达.现有达成，襄渝，达万铁路，在建达巴铁路。达州火车站有开往重庆、成都、万州、贵阳、西安、北京西、汉口、郑州、福州、广州等地的列车，集客运，售票，行包，后勤等服务项目，车站始终以信誉第一，宾客至上，优质服务为经营宗旨，尽心尽责，为每一位顾客服务。达州火车站为西南第四大火车站，西南第二大编组站。二、经济环境 二、经济环境 25 区域 GDP 区域 GDP 达州市近三年GDP指标(亿元）518.83603.99682.7301002003004005006007008002007年2008年2009年GDP(亿元）达州市 2007 年 GDP524、18.83 亿元；达州市 2008 年 GDP603.69 亿元，同比增长 16.4%达州市 2009 年 GDP628.73 亿元，同比增长 13%，达州市近三年 GDP 增长率在 10%以上，呈现良好的增长势头，有力的推动了整个市场的活跃力，同时对本地房地产市场的发展起到了积极的推动作用。达州市近三年 GDP 增长率在 10%以上，呈现良好的增长势头，有力的推动了整个市场的活跃力，同时对本地房地产市场的发展起到了积极的推动作用。26 人均 GDP 人均 GDP 达州市人均GDP指标（元）897010283119150200040006000800010000120001400020072025、082009人均GDP（元）达州市 2007 年人均 GDP 8970 元；达州市 2008 年人均 GDP 10283 元，同比增长 14.63%；达州市 2009 年人均 GDP 达 11915 元，同比增长 13.7；通过以上数据分析，近三年达州市人均 GDP 增长率在 10%。人均 GDP 是衡量人均消费的重要指标，而高速增长的人均 GDP 无疑促进了全市各行各业的消费力，其中也包括对房地产市场的消费力。通过以上数据分析，近三年达州市人均 GDP 增长率在 10%。人均 GDP 是衡量人均消费的重要指标，而高速增长的人均 GDP 无疑促进了全市各行各业的消费力，其中也包括对房地产市场的26、消费力。27 人口增长情况 人口增长情况 2007 年2007 年人口自然增长率 2.82 2008 年2008 年人口自然增长率 2.98。2009 年2009 年人口自然增长率 3.27。通过近三年达州市人口自然增长率在 3%左右，人口增长率是衡量一个城市潜在消费力的重要指标，随着人口的增加直接打表现是带动人们消费的提升，而对于房地产来说，人口的增长，直接增强住房的刚性需求，增加房地产市场的开发量与销售量。通过近三年达州市人口自然增长率在 3%左右，人口增长率是衡量一个城市潜在消费力的重要指标，随着人口的增加直接打表现是带动人们消费的提升，而对于房地产来说，人口的增长，直接增强住房的刚性需27、求，增加房地产市场的开发量与销售量。人口自然增长率（）2.822.983.272.52.62.72.82.933.13.23.33.4200720082009人口自然增长率（）28 产业结构 产业结构 第一产业比值由 2000 年的 42.7 降至 2009 年的 26 第二产业比值由 2000 年的 23.9 增长 至 2009 年的 45 第三产业比值由 2000 年的 33.4 降至 2009 年的 29 从表中可以直接看出，达州市生产总值是逐年递增，三大产业结构调整的比例也较为明显，尤其是第二产业的比重从 2000 年的最低，到 2006 年已经赶超第一产业成为达州市的主力产业；第二产28、业支撑达州市经济持续快速增长。从表中可以直接看出，达州市生产总值是逐年递增，三大产业结构调整的比例也较为明显，尤其是第二产业的比重从 2000 年的最低，到 2006 年已经赶超第一产业成为达州市的主力产业；第二产业支撑达州市经济持续快速增长。达州市2000-2008年三个产业值和生产总值(单位:亿元)达州市2000-2008年三个产业值和生产总值(单位:亿元)0100200300400500600700800200020052006200720082009第一产业第二产业第三产业生产总值 29 人均可支配收入 人均可支配收入 达州市人均收入指标72068551974811103312435929、1409644210200040006000800010000120002006200720082009城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入 2006 年2006 年城镇居民人均可支配收入 7206 元，农民人均纯收入 3124 元，2007 年 2007 年城镇居民人均可支配收入 8551 元，农民人均纯收入 3591 元，分别增长 18.7%和 14.9%。2008 年 2008 年城镇居民人均可支配收入 9748 元，增长 14%；农民人均纯收入 4096 元，增长 14.1%2009 年2009 年城镇居民人均可支配收入 11103 元，增长 13.9%；农民人均纯收入 4421 元，30、增长 7.9%近年来，城镇居民的收入保持在年均 14%的增长率，同时消费支出也随之增大，整个市场呈现出良好的消费力，促进了各行业的持续增长。近年来，城镇居民的收入保持在年均 14%的增长率，同时消费支出也随之增大，整个市场呈现出良好的消费力，促进了各行业的持续增长。30 达州市固定投资分析 达州市固定投资分析 达州市近三年固定投资指标（亿元）306.6380.64545.320100200300400500600200720082009固定投资（亿元）达州市 2007 年固定资产投资总额 306.6 亿元；达州市 2008 年固定资产投资总额 380.64 亿元，同比增长 24.14%；达州市31、 2009 年固定资产投资总额 545.32 亿元，同比增长 43.26%；虽然在 08 年金融危机的影响下，达州市的固定投资仍持强劲增长势头，固定投资量的增长也直接体现出达州房地产市场的活跃力还是相当强劲。虽然在 08 年金融危机的影响下，达州市的固定投资仍持强劲增长势头，固定投资量的增长也直接体现出达州房地产市场的活跃力还是相当强劲。31 三、未来城市规划三、未来城市规划（参考达州市城市总体规划）近年来，达州市以构建大城市为目标，正在重点推进西城区、旧城区、南城区、北城区和能源化工产业区五个片区的建设。现在全长 36 公里的环城高等级公路和金龙大道、金龙大桥、野茅溪大桥、西北环线等城市道路32、已动工建设，部分道路建设已接近竣工。大城市道路主骨架已初步形成，达州这座历史机遇降临的城市，“一城六区”的大城市架构开始显现。以达州城区为核心，打造中国西部能源化工基地和秦巴地区、区域性中心城市，打造连接大西南大西北的国家级交通枢纽和秦巴地区商贸、物流、旅游中心，现代化的山水宜居城市。产业发展以天然气能源化工、硫化工、建陶、商贸物流、旅游为主。32 四、目前达州市场区域及配套较为有优势的酒店 四、目前达州市场区域及配套较为有优势的酒店 酒店名称 酒店名称 酒店地址 酒店地址 华夏康年大酒店 达州市华蜀南路 366 号 华洋大酒店 达州市红旗路 华州大酒店 达州市朝阳东路 149 号 沁园春商务33、酒店 达州市南城区西环路 568 号 金马世纪大酒店 达州市老车坝 兰郡假日酒店 达州市保险街 鹏飞国际酒店 达州是西外金龙大道 凯悦酒店 达州市南外通川桥头 天恒君豪大酒店 达州市西外市政广场旁 悦华大酒店 达州市通川中路 15 号 天逸温泉酒店 达州市朝阳中路水天花园 高望都宾馆 达州市西外新区凤凰大道中段 以上酒店共同点：地处繁华区域，区位优势明显 交通便捷 软硬件配套设施较完善 入住率较高 33 五、达州市场酒店行业情况 五、达州市场酒店行业情况 1、硬件设施条件 1、硬件设施条件 此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条34、件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。达州市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。34 地段 地段 优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前达州市酒店的地域优势分布和区域有酒店的角度来看，主要集中于老城区的商业圈。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营35、状况越好，投资回报越有保障。硬件配套 硬件配套 硬件配套是体现酒店档次水准的重要指标，现代化、专业化、人性化、科技含量高的硬件配套给酒店缔造的附加值尤为明显，好的环境会给客人良好的第一印象，同等的价格客人当然会选择硬件设施更好一些的酒店，硬件设施好更能提升酒店的档次。达州现有的知名酒店主力为准三星级酒店，部分为四星级酒店，其硬件设施就是星级评定标准的重要指标。35 2、软件设施及其服务 2、软件设施及其服务 随着达州酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其36、他服务等。近年以来，达州娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐、足浴保健等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。总体来讲，达州的酒店行业，软件服务的含金量都在逐年提升。36 三、达州市场酒店实际经营情况 三、达州市场酒店实际经营情况 纵观达州目前在营业的星级酒店，37、其营业状况是较为乐观。华夏酒店、华州酒店占据市中心，配套设施先进，并结合了区域的品牌优势、专业管理团队和服务标准，在市中心酒店业的品质在是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过翻新改造的华阳酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，经营情况良好。而区域稍偏、交通便捷的品牌酒店的入住量也相当不错，如南外华夏康联大酒店、西外高望都宾馆等。总体来讲，在达州酒店业，只要配套、服务等软件设施完善的酒店经营情况都较好。37 四、达州案例分析产权式酒店 天逸温泉酒店 四、达州案例分析产权式酒店 天逸温泉酒店 天逸温泉酒店，位于达州市朝阳中路 369 号，龙爪塔风景区南侧，东临州河38、，西临朝阳路，毗邻鹿鼎寨树林公园，交通便捷。由四川恒源房地产开发有限公司于 2009 年推出的产权式酒店，同成营销公司代理销售，项目总营业面积 5600 平米。同时天逸温泉酒店是达州为数不多的以产权方式销售过的酒店之一。推广核心 推广核心 三万元就能拥有精装修酒店 核心卖点 核心卖点 即买即收益，年回报率 10%，总回报率达 15%，实现免费月供计划，还有盈余 成熟经营，独立产权，15 年固定回报，投资零风险，期满可原价回收 另每年免享 15 天分时度假 38 天逸温泉产权式酒店投资收益表 天逸温泉产权式酒店投资收益表 房间号 建筑面积 价格元/总房款 一次性付款优惠总房款按揭优惠总房款 一次39、付款年回报 按揭年回报 15 天/年免费住宿 银行月供一次性月收益按揭月收益 202 29.113880 112946.8 107299.46 110687.9 10729.95 11069 2070 604.551054.2 1082.4 巴黎 42.123580 150789.6 143250.12 147773.8 14325.01 14777 5220 846.371353.8 1391.4 汉城 67.183780 253940.4 241243.38 248861.6 24124.34 24886 5220 1450.92 2170.4 2233.8 天逸温泉酒店在达州仅仅销售数月40、后就停止了销售，分析其主要原因如下：天逸温泉酒店在达州仅仅销售数月后就停止了销售，分析其主要原因如下：推广力度欠缺；广告面小，基本无报广，广告覆盖面小；项目处于西外片区，客流量小；回报方式采用固定回报，且回报比率过高；项目本身不足以满足产权式酒店销售的各项参数。天逸温泉酒店是达州首创产权式酒店的酒店，在短短的几个月内，由于销售情况不乐观，最总以失败告终，它失败是失败在销售及推广上，更是失败在项目自身因素上。39 达州案例分析酒店 达州案例分析酒店 华夏康年大酒店 华夏康年大酒店 案名 案名 华夏康年大酒店 区位 区位 南外 层数 层数 24 层 具体位置 具体位置 达州市华蜀南路 366 号电41、梯品牌 电梯品牌 旭升 日均入住日均入住率 率 95%营业面积 营业面积 1.9 万平米 房间数 房间数 127 间 大厅层高 大厅层高 6.5 米 层高 层高 3 米 停车位类型 停车位类型 室外露天 车位量 车位量 60 个 房间类型 房间类型 单人间 标准间 普通套房 商务套房豪华套房 价格 价格 358 元/天 308 元/天508 元/天980 元/天1858 元/天配套 配套 餐厅、棋牌室、多媒体会议室、商务中心 华夏康年大酒店酒店位于达县政府对面，地处十字路口，交通便捷。酒店按四星级标准建造，装修高档，硬件设施完善，服务态度一流，经营状况优异，现正在申报四星级酒店。40 高望都宾42、馆 高望都宾馆 案名 案名 高望都宾馆 区位 区位 西外 层数 层数 17 层 具体位置 具体位置 达州市西外凤凰大道中段 电梯品牌 电梯品牌 三菱 日均入住日均入住率 率 95%营业面积 营业面积 1.2 万平米 房间数 房间数 180 间 大厅层高 大厅层高 6.5 米 层高 层高 3 米 停车位类型 停车位类型 室内、露天 车位量 车位量 200 个 房间类型 房间类型 商务单间 商务标间 豪华标间 商务套房豪华套房 价格 价格 298 元/天 288 元/天398 元/天618 元/天2888 元/天配套 配套 中餐、茶楼、足浴、KTV、客房 高望都宾馆地处西外新区，紧邻达州市体育馆，43、交通便捷。酒店修建于 2008 年，硬件设施完善，聘请成都专业管理团队管理，实行星级保姆式服务，经营状况优异。41 华夏大酒店 华夏大酒店 案名 案名 华夏大酒店 区位 区位 老城区 层数 层数 14 层 具体位置 具体位置 达州市中心广场对面 电梯品牌 电梯品牌 日立 日均入住日均入住率 率 90%营业面积 营业面积 8000 平方米 房间数 房间数 113 间 大厅层高 大厅层高 6 米 层高 层高 3 米 停车位类型 停车位类型 室外露天 车位量 车位量 40 房间类型 房间类型 单人间 普通间 标准间 商务套房 豪华套房 价格 价格 230 元/天 180 元/天240 元/天688 44、元/天958 元/天配套 配套 餐厅、茶楼、会议室、客房 华夏大酒店地处城市中心位置，各项商业配套完善，交通便捷。该酒店开店时间较早，内部设施有一定老化，但该酒店是达州是第一家三星级酒店，知名度较高，经营状况一直良好。42 案名 案名 城市坐标 区位 区位 老城区 层数 层数 22 具体位置具体位置达州市华蜀南路 443 电梯品牌 电梯品牌 日均入住日均入住率 率 85%营业面积 营业面积 房间数 房间数 大厅层高 大厅层高 6 米 层高 层高 3 米 停车位类型停车位类型室外露天 车位量 车位量 40 房间类型 房间类型 标准单人间 标准双人间豪华商务间 豪华商务套房加床 价格 价格 15845、 元/天 168 元/天 188 元/天248 元/天 70 元/天配套 配套 餐厅、棋牌、茶楼、客房 城市坐标地处南外中心，地理位置四通八达，交通便捷，周边配套较为齐全：银行、餐饮、。酒店硬件设施较为完善。城市坐标是达州市第一家产权式酒店，由于该酒店是几年前销售，目前该酒店关于销售产权式类的资料较为欠缺。43 达州案例分析酒店式公寓达州案例分析酒店式公寓 涛源国际公寓简介：涛源国际公寓简介：涛源国际公寓是达州首座标准的酒店式公寓，该项目有五大业态：四星级大世界酒店、铂金商务公寓、甲 A 级写字楼、全家居酒店式公寓、商业及酒店的综合配套酒店式公寓。项目基本参数 项目基本参数 项目名称 项目名称46、 涛源国际公寓 涛源国际公寓 项目区位 达州市南外新车站对面 占地面积 12200 总建筑面积：81000 停车场面积7000 总套数：352 套 面积区间 36-83 售价：3300 元/装修价：500 元/负一楼 停车场 1-3 楼 商业 大厅电梯 A 座 4-17 层 大世界酒店 独立光观电梯 A 座 18-32 层 铂金商务公寓 独立电梯（三梯十一户）B 座 4-13 层 甲 A 级写字楼 大厅电梯 楼层分布 B 座 14-32 层 酒店式公寓 独立电梯（三梯十一户）备注 1、本项目设有大型地下停车场，内设车位 500 余个。2、本项目在销售的房源主要是 A 座 18-32 层和 B 47、座 14-32 层共 352 套房源，其中 A 44 座 4-17 层为规划中的大世界酒店，预计在 2011 年 5 月 1 号开业。3、目前主要销售的是 A 座 18-32 层铂金商务公寓，面积区间在 47.36-54.97，统一装修，费用在 500 月/,房价另算，风格自由选择，包含电视一台、空调一台、冰箱一台、家具、厨房用具。4、项目背后将修建一条商业步行街，结合酒店自身商业，形成完美配套。5、2011 年 5 月交房 经宫模式经宫模式（统一租赁）第一轮时间为一至五年，业主可自由选择，根据户型大小定出各种收益标准 租金收益（万元）户型面积（）购房成交时一次领取 若按年度分五次领取合计 748、4.69 7 9 69.74 6.5 8.5 59.62 5.5 7 54.91 5.1 6.5 53.07 5 6.4 47.36 4.5 5.8 44.58 4.1 5.3 45 销售价格 销售价格 房价约为 3300 元/，装修、配置折合约为 500 元/（按揭和各种税费标准只按房价执行）。报广分析 报广分析 推广时间 推广时间 内容分析 内容分析 核心：购房置业、财富增值、统一经营、永久性产权、固定分红 2009 年 8 月-2009 年 9 月 分析：以投资为中心，赚取丰厚回报，用超高回报比例、完善配套吸引投资客的眼光 核心：涛源大世界四星级酒店、达州首家标准酒店公寓。统一装修，可租49、可售。2009 年 10 月-2009 年 11 月 分析：扩大宣传力度，体现项目自身优势，彰显价值体现。核心：低首付、低月供，即买即领五年租金，以组养供，轻松拥有。2010 年 1 月-2010 年 4 月 分析：用价格吸引来吸引更多投资客的眼光，扩大客户范围。46 装修配置标准 装修配置标准 客厅 墙面“华润”或同档乳胶漆或等值墙纸，电视背景墙面板造型，沙发后背景墙艺术造型，入户鞋柜上方玻璃镜面 卧室 地面“圣象”、“升达”或同档次 1.2 强化木地板及配套踢脚线 天花“华润”或同档次乳胶漆，入户玄关处局部造型 墙、地 作防水处理，预埋冷热水管道，贴高级专用墙砖、地砖 天花“特立达”或同档50、次铝扣板集成吊顶 厨房 橱柜“老板”、“欧比佳”或同档次整体橱柜、吊柜，“帅康”、“申花”或同档次燃气灶、抽油烟机，“箭牌”或同档次水槽、龙头 热水器 中央热水供应装置，24 小时全天候供应热水 门窗 入户门、卧室门为实木门，厨房与客厅之间玻璃隔断及玻璃推拉门，卫生间为玻璃推拉门，卧室石材飘窗台板，外墙专用彩铝窗 灯具 开关插座“欧普”、“申花”或同档次系列电器，吸顶灯、筒灯 家电“格力”或同档次分体式空调（两居室户型：客厅 1.5P 一台，卧室 1P 各一台）；一居室户型：客厅 1.5P 一台，卧室 1P 一台；单间配套户型：2P1 台。“TCL”或同档次 26 英寸液晶电视一台。“华凌”或51、同档次双门小冰箱一台。家具 三人布艺沙发，玻璃茶几，玻璃餐桌椅，板式床席梦思及床头柜，板式衣橱 备注 1、实施装修时选定材料应公示或通知业主；2 按国家及行业相关标准实行质保和售后服务；3 参照售楼部样板房设计风格的基本装修方案，正式装修前提供多种设计风格的装修方案供够房者自由选择 47 维护管理 维护管理 名牌家电、卫浴、地板等基础性配置使用寿命一般都在十年左右，并且，公司先行支付了五年返租金后，为了获得良好的租赁经营回报，不但要对物业进行无微不至的呵护管理，而且一定会根据需要对装修配置进行必要的翻新维护，比如哪怕到了第四年末，公司为了获取第五年一两万元的租赁收入，就必须刷新墙面等等。五年期52、满若业主要收回物业自用，公司确保水、电、气、光纤、电话及装修，配置完好无损能正常使用。涛源国际公寓改变达州市场传统的酒店经营模式，自 09 年 1 月开始销售依赖，自今销售已达 65%，销售已进入后期，在达州首推酒店式公寓概念：日租、月租、年租等租凭方式多变，同时对于居住品质、商务会所、办公条件、交通条件、餐饮、休闲娱乐等综合性配套提出了一定高度的概念，对于其整体销售、推广等值得继续调查。48 五、本地市场客户分析五、本地市场客户分析 如果在达州建立产权式酒店，那么我们的客户应该是以以下两大类消费群体为主 有一定经济实力的家庭或个人 他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分53、红，顺带自住；一些公司或事业机构 其购买动机是用于员工福利或会议，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素。49 总结 总结 结合对达州市场、达州酒店行业的分析，达州市场具备产权式酒店运作 结合对达州市场、达州酒店行业的分析，达州市场具备产权式酒店运作的各项条件。虽从传统意义上的产权式酒店需要结合54、丰富的旅游景观资源在达州城区未能体现，但达州城区丰富的客源量亦可转为产权式酒店的重要支撑点，这也决定了我们在达州城区做产权式酒店就必须需参考产权式酒店的项目位置，即运作产权式酒店项目必须是处于“城市 CBD”即达州的核心商业圈内，客流量、消费力、交通便捷以及配合加强酒店硬软件配套、管理等基本要素就构成了成功运营达州产权式酒店的相关条件。总体来讲，产权式酒店在达州存在足够的生存空间。的各项条件。虽从传统意义上的产权式酒店需要结合丰富的旅游景观资源在达州城区未能体现，但达州城区丰富的客源量亦可转为产权式酒店的重要支撑点，这也决定了我们在达州城区做产权式酒店就必须需参考产权式酒店的项目位置，即运作产55、权式酒店项目必须是处于“城市 CBD”即达州的核心商业圈内，客流量、消费力、交通便捷以及配合加强酒店硬软件配套、管理等基本要素就构成了成功运营达州产权式酒店的相关条件。总体来讲，产权式酒店在达州存在足够的生存空间。50 达州市场要做好产权式酒店，我们的建议 达州市场要做好产权式酒店，我们的建议 如果要在达州运营产权式酒店，那么就需要培育自己的核心竞争力 环境环境 产权式酒店必须有一个好的自身环境，在达州我们要有别于城市其它酒店。如果没有好的自身环境，就很难形成区别于其他酒店的差异化。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的自身环境。主题主题 产权式酒店下一步的56、发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，刨根到底都要靠文化。如果我们要在达州发展产权式酒店就需要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。服务品牌服务品牌 产权式酒店是一类中高端的产品，就相当于到了四五星级饭店，让消费者以及我们的业主感受到的应该是达州最好的服务。第二个服务是对业主的服务，要加强对业主的服务是开发商与业主很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。现在一定意义上有些“店大压客”，不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营的困难，就会产生矛盾。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，如酒店的57、长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，这样形成长远回报，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，后期很多问题都会简单化。网络网络 网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。网络首先需要大的实体网络的存在，目前很多产权式酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。同时也要考虑建设相应的电子平台，通过一些电子平台的运作，使业主达 51 到很大的便利性，交换过程也会更加便利。回报回报 回报对于产权酒店是非常复杂的事情，根据本次对产权式酒店的调查，很多纠纷也都是基于此。我们要研究长远回报、中期回报和短期回报，要研究各类回报之间的关系，而且要引导业主，把主要目标放在长远回报上。企业形象企业形象 开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。52 谢谢！锦德地产营销策划有限公司 2010-5-20 谢谢！锦德地产营销策划有限公司 2010-5-20