1、XX产权式温泉度假酒店可行性研究报告XXXX产权式温泉度假酒店 可行性研究报告 2007年 月 日项目可行性研究报告编号：（2007）018 号XXXX产权式温泉度假酒店 可行性研究报告项目名称：XX产权式温泉度假酒店建设地点：保山市XX县XX乡建设单位：XXXX温泉投资有限公司地 址：云南XX县XX镇XX大道邮政编码：联 系 人：电 话：传 真：编制单位： 可行性研究报告编制日期：2007年 月 日 目 录一、项目背景1.项目概况2.承办单位概况3.可行性研究报告编制依据4.项目提出的理由与过程二、市场预测1.市场现状调查 2.供需预测 3.竞争力分析4.市场风险分析三、资源条件评价1.资源2、可利用量2.资源品质情况3.资源赋存条件4.资源开发价值四、建设规模与设计方案1.建设规模与设计方案构成2.建设规模与设计方案的比选3.推荐的建设规模与设计方案五、项目投资回报分析1温泉SPA投资回报分析218洞高尔夫球场项目投资回报分析3温泉度假酒店项目投资回报分析4、健康度假别墅投资回报分析5生态旅游谷项目投资回报分析6文化休闲街项目投资回报分析7、XX温泉项目总投资回报分析8、项目营业收入与成本分析六、项目实施进度1.建设工期2.实施进度安排七、融资方案1.融资组织形式2.资本金筹措3.债务资金筹措4.融资方案分析八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取2.营业收入与成本费用估算3.财3、务评价报表4.盈利能力分析5.偿债能力分析6.不确定性分析7.财务评价结论九、场址选择1.场址现状2.场址方案比选3.推荐的场址方案十、技术方案和工程方案1.技术方案选择2.工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1.总图布置方案2.交通组织方案十二、生态环境影响分析1.环境条件调查2.影响环境因素分析3.环境保护措施十三、节能节水措施1.节能措施2.能耗指标分析3.节水措施4.水耗指标分析研究十四、安全卫生与消防1.危险因素和危害程度分析2.安全防范措施3.卫生保健措施4.消防设施十五、组织机构与人力资源配置1.组织机构设置及其适应性分析2.人力资源配置3.员工培训十六、国民经济评价1.影子4、价格及评价参数选取2.效益费用范围与数值调整3.国民经济评价报表4.国民经济评价指标5.国民经济评价结论十七、社会影响分析1.项目的社会影响2.项目与所在地互适性分析3.社会风险分析4.社会评价结论十八、风险分析1. 项目主要风险识别2. 风险程度分析3. 防范风险对策十九、研究结论与建议1. 推荐方案总体描述2. 结论与建议 一、项目背景1.项目概况： 项目名称：XXXX产权式温泉度假酒店 项目建设地点：XX县XX乡 项目建设性质：新建 项目区概况 区位及交通概况：项目选址位于XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组区域，项目用地700亩（详见附图1）。距XX县城12公里，通过三级柏油路（5公里）5、和三级弹石路（7公里）与项目相连。距XXXX机场约25公里。 项目规划占地及范围：占地600亩，为XX县XX乡未利用土地和部分坡地。 项目建设规模项目开发建设规模：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。其中酒店项目占地200亩，总建筑面积60000平方米，客房500套。同时配套温泉SPA项目21000平方米。户外运动休闲公园占地400亩。 项目的背景、由来和意义 （1）项目背景：云南XX地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、南亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。XX是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的6、“史迪威公路”腾密段和新筑的XX至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通已建有保腾二级路、城大路等，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。目前正在建设的南亚大通道腾密段、XX旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善XX的境内外立体交通。 XX地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。XX的河流形成了龙川江、大盈江、槟榔江三大水系，有青海、XX、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中XX为国家级湿地保护区，青海为世界仅有的3个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑7、布，为XX火山奇观之一。XX县内主要旅游资源点349处,其中地理文化景观类33处,占总数的9%,水域风光类113处,占32%,天象景观类10处，占3，生物景观类55处，占16，古迹与建筑景观类95处，占25，休闲求知健身类13处，占3，民俗风情类15处，占4，购物类25处，占7。全县风景名胜众多，总面积达730平方公里，有景点92个，其中一级景点24个，二级景点24个，三级景点20个。形成了以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、XX山为依托的森林景观， 以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为XX发展旅游提供了良好的基础。XX旅游特色分明，共有温泉8、88处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的99座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是云南省入选联合国教科文组织“人与生物圈计划”的自然保护区，是云南旅游的“名片”之一。 XX历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。XX境内共有少数民族25个，约4.23万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。XX是云南著名的侨乡。有归侨、侨9、眷4万多人，在外华侨和港、澳、台同胞12万多人，分布在缅甸、泰 国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等23个国家和地区。其中主要集中分布缅甸， 约有3万多人，占华侨总数的96。 XX“极边第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的XX文化。 为满足国内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快XX旅游业的发展，提升XX旅游产业的档次，提10、高XX的知名度，云南XX华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的XX县XX乡XX村，开发建设集温泉疗养、健康SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的“XXXX温泉休闲度假项目”。首期建设XXXX温泉度假酒店。 （2）建设项目的由来：该项目从开始策划研究就得到了云南省委省政府、保山市委市政府的高度重视。2005年11月13日，云南省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了XX县政府和华隆集团关于XX国际生态旅游区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了XX国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对XX湿地生态旅游公园等重点项目11、所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价（见云南省政府会议纪要2005 号），并要求加快XX国际生态旅游区启动项目建设进度。2006年9月25日，云南省委、省政府主要领导参加了XX国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示XX国际生态旅游区的开发建设，对促进云南省旅游产业升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。根据省委省政府指示，项目建设单位加快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作：完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。 （3）项目建设的意义：XX12、XX温泉休闲度假开发项目选址于XXXX乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升XX旅游档次，扩大云南旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是XX走向南亚、服务全国、发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面建设“绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道”的一项具体行动，关系保山市对外开放的大局。 2.承办单位概况： 承办单位名称：XXXX温泉投资有限公司 本项目申报单位是依据中华人民共和国公司法，经政府批准成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为：79989213、79-0 公司成立时间：2007年6月28日 企业性质：有限责任公司 经营地点：云南XX县XX镇XX大道 法人代表：徐建国 经营范围：房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资 注册资本：伍仟万元 组织机构：现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。 技术力量：公司现有员工56人。其中：博士2人，硕士4人，大专以上学历28人。公司员工中，高级技术职称3人，中级技术职称8人。3.可行性研究报告编制依据 （1）主要规划依据： A 云南省“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010） B云南省旅游发展规划（2005-2014、10）；云南省关于进一步加快旅游产业发展的若干意见；云南旅游发展倍增计划（2004-2010）； C云南省贸易发展规划（2005-2010）； D保山市“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）； EXX县“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010）； FXX县旅游发展规划（2005-2020）。 （2）政策依据 A土地法规：中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法实施条例；云南土地管理条例，云南土资耕211034号； B景区法规：中华人民共和国风景名胜区管理条例；中华人民共和国资源管理条例。 （3）前期基础资料 A项目资源调查报告：地形勘测成果；环境评价报告；地热15、资源调查报告；地灾评价报告。 B项目前期研究成果：项目市场调查报告；项目建议书；项目商业策划书；项目初步可行性报告；项目区域总体规划；项目初步设计。3. 项目提出的理由与过程 遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，XX将作为未来云南旅游业升级转型的重要区域，其中XX国际生态旅游区将成为XX发展生态休闲旅游的核心项目，因此，加快XX国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的XX旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将XX建设成为南亚大16、通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是云南省和XX县加快未来经济发展的科学选择。改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。XX不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有“极边第一城”和“翡翠商都”之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。XX还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅游的理想选地。十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局、促进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为XX未来的发展17、指明了方向。国际国内经济、社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略的实施，为云南和XX的发展提供了前所未有的战略机遇。目前，云南旅游业的进一步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化水平。而XX独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高云南旅游业国际化水平的重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅游业发展的新的增长极。 XX作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有一定的知名度，而且其知名度正在进一步提升。为充分利用XX特别是XX国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，XXXX温泉度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际水准的、自然景观优美和旅游服务内容丰富18、的著名休闲度假目的地，以此寻求XX更大的发展空间，面向东南亚、服务南亚，带动全省，加快XX的发展。项目开发建设的初步设想是：依据省、市、县旅游及经济发展规划，由XXXX温泉投资有限公司，依托XX温泉丰富的地热资源和独特的自然生态环境和四季如春的宜人气候条件，争取各级政府必要的政策支持和税收优惠，开发建设高档次、高标准、高水平的XXXX温泉度假酒店（以下简称本项目），为国内外的游客提供温泉健康养生、健康SPA、休闲度假、观光旅游、运动娱乐的大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。按照整体规划、分期建设的原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议、主题论坛、旅游度假、康体休闲、购物娱乐为一体的服19、务功能齐全的XXXX温泉旅游区。保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有XX地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明风范及安全性的符合国际潮流的健康休闲目的地。本项目为XX国际生态旅游区的重要项目，位于XXXX温泉旅游区的中央，将通过建设具有南亚风情、地方文化特色和国际一流水准的温泉度假酒店，为XXXX温泉旅游区集聚人气、提升旅游档次的核心项目。 项目可行性研究报告编制工作开展情况：云南省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求的相关规划，于2006年10月赴项目建设区调研、现场踏勘。依据国家产业政策和建20、设规范、标准，重点调查项目建设用地性质、征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林、水资源、生态环境（包括地质灾害）、农民收入、地区财政收入、经济发展的影响，落实项目场内外建设条件（水电路、通信等）、建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。 二、市场预测1.市场现状调查 本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场的影响，约占经营收益的60%左右，其次为休闲、康体、第二居住、会议、商务等。2005年，我国国内旅游人数超过12亿人次，我国入境旅游人数12029.23万人次，比上年增长10.32%。其中：外国人2025.51万人次，增长19.62%21、；香港同胞7019.38万人次，增长5.49%；澳门同胞2573.41万人次，增长17.61%；台湾同胞410.92万人次，增长11.50%。2005年，我国入境过夜旅游者人数4680.90万人次，比上年增长12.09%。其中：外国人1641.91万人次，增长20.20%；香港同胞2259.43万人次，增长5.94%；澳门同胞421.37万人次，增长18.28%；台湾同胞358.19万人次，增长11.50%。 1992年2004年 云南省旅游经济发展情况统计数据表 项目年份接待海外游客（万人次）旅游外汇收入（亿美元）接待国内游客（万人次）国内旅游收入（亿元）旅游总收入（亿元）199231.3422、0.681112.002.25199340.521.041147.0012.72199452.211.241458.0030.78199559.691.651622.0047.5061.21199674.252.212027.5054.9773.39199781.462.682372.5596.97119.30199876.092.612793.00115.00136.901999104.003.503673.75175.08204.262000100.113.393481.04183.20211.402001110.003.704570.00226.00257.002002130.364.123、95110.10255.00289.902003100.013.405168.80278.31306.642004110.104.226011.00334.10369.27目前到XX旅游的游客以省内游客为主，占55，而海外游客仅占5。国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。 按照国家旅游局的统计，2005年入境过夜旅游者在中国境内人均花费924.96美元，其中：外国过夜旅游者人均花费1087.65美元；香港同胞人均花费421.56美元；澳门同胞人均花费480.19美元；台湾同胞人均花费1191.06美元。外国人平均停留6.5天，香港同胞平均停留3.6天，澳门同胞平均停留4.8天，台24、湾同胞平均停留7.8天。XX目前旅游业占GDP29.8，游客总量已经达到230万年，人均旅游消费量为300元，消费层次较低。吃、住、行、游、购、娱尚未形成产业化、规模化的集群体系，影响旅游总收入的提高，总体上旅游业对当地经济带动度不高。从旅游业自身发展看，目前XX旅游产品仍显得比较单一，资源开发层次不高，在挖掘丰富的历史文化、民族文化内涵，与旅游有机结合，发挥其综合效益方面相对滞后。更为主要的是，目前XX引入一批民营中、小型企业投资经营温泉以及其他景点开发、宾馆建设经营等。但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投资企业，不具备旅游宾馆、酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉国内外高25、端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。因此，导致旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场竞争力。上一世纪90年代以来，XX全面实施“农业稳县、工业立县、旅游名县、口岸活县、文化强县”的发展战略，经济持续快速健康发展。作为五大支柱产业之一，XX旅游业不断发展壮大。通过开发火山地热、湿地温泉、民族风情、边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，2006年旅游总人次达到230.06万人次，同比增长14.27%。旅游总收入达到9.44亿元，同比增长14.81%。同时，通过引入大企业、集团投资宾馆、酒店、景区景点、餐饮、娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进一步26、改善，景区景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店204家，其中五星级、四星级宾馆各一座，总床位近9000余个，加之县城周边乡镇的招待所等，全县日接待能力达1.5万人左右。XX县城作为一个集旅游、文化、口岸、商贸为一体的生态花园城市已经初具雏形。XX现有五星级度假酒店一家，四星级旅游度假酒店两家。与本项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有288间客房以及配套中西餐厅、会议室等，总投资为2.2亿元，2006年营业收入约为1800万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模式正在中国开始流行，成为一种高品质生活的时尚27、。而XX因其独特的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之一。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很快便为市场所接纳。自驾游、自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的一种重要形式。目前以自驾游、自助游形式来XX旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的20%左右，正以约15%的速度逐步增多。 2.市场供需预测目前节假日游客对XX高档酒店客房的需求大大超过实际提供的规模，尤其是五一、十一、春节几大旅游“黄金周”，各种档次各种类型的客房都被提28、前预订一空。在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格一倍以上，但依然供不应求。随着XX机场于2008年左右通航，来XX的游客将大大增加，预计全年将超过400万人次，2009年将超过500万人次，2011年预计将达到700万人次，其中，中高端游客将大大增加，2009年预计将超过现在两倍以上，达到100万人次。而XX目前计划兴建的高端度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。同时，南亚大通道中最为关键的路段XX至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加100万人次左右，其中将有30%以上的国际游客，并将以每29、年15%以上的速度增加。2010年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通，这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以20%以上的速度增长。中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假、疗养、享受生活。而XX四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。30、预计2009年，本项目正式建成之日，XX的游客总量将达到500万人次，床位日均需求总量达到15000个，高端酒店客房日均需求量将达到约3000个。到2009年，XX建成的五星级酒店数量两个，客房总量1000间左右，四星级酒店五个，客房总量1500个左右。供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。3.竞争力分析 本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本31、项目的主要竞争对手。但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面： （1）温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。（强于目前的热海和官房酒店） （2）地热资源丰富，品质良好。（强于和顺古镇温泉） （3）国际化设计和专业机构经营管理。（强于热海、官房、和顺本地化运作）4.市场风险分析 本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点： （1）成本上涨：本项目的土地、拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升； （2）宏观32、环境及政策的变化：本项目对XX整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收益； （3）竞争者的威胁：新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击； （4）温泉资源发生变化和周边环境恶化：由于XX地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。 （5）与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化：由于政治的原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化。 三、资源条件评价1.资源可利用量A温泉资源：XX温泉有十多个出水点，目前已取水利用的有七个出水点。200233、年2月XX乡政府在坝子中心打成一眼深井，井深100米，每昼夜出水1100立方米，水温55度。加上其它自然出水点XX温泉出水量可达每昼夜2000立方米。根据勘测结果，XX热田热储量为150亿MW，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，每昼夜出水量可达3940立方米，水温为72-75度，热水资源利用前景十分可观。B土地资源：本项目所在区域为一面积约13平方公里的坝子，能保证足够的可建设土地。C水资源：本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好，可作为生产、生活、景观用水。2.资源品质情况A温泉资源：XX温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准34、（GB5749-85标准），含硫低，具有活血通络的功能，对风湿、心脑血管疾病有独特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。B土地资源：XX温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项目建设。C水资源：XX温泉区域的大沙河，日均流量在10万立方左右，水质良好，清澈见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。D景观环境：XX境内旅游资源丰富，有XX湿地、樱花谷、青海湖等众多景点，各景点相距较近，形成了一个旅游环线。本项目四面环山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。3.资源赋存条件 本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本很低，开采设施投入不多，35、开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日均开采量控制在4000立方的情况下，可持续利用100年。土地利用成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的支撑。4.资源开发价值 本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中，温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出100元/立方计算，日均开发价值高达400000元，年开发价值达1.3亿元左右。以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10万/亩计算，可利用土地约600亩，则土地开发价值总量约为6036、00万元。再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均1.9亿元左右。 四、建设规模与设计方案1.建设规模与建设方案构成 （1）旅游接待规模：一期开发接待能力30万人次/年；远期70万人次/年。 （2）项目建设规模及投资收益预测：开发占地面积600亩，总建筑面积81000平方米。2.规划设计原则与设计方案的比选 规划设计原则：保护性开发；自然生态；地方文脉；人性化游乐；可持续发展；建筑风格与特色；打造有吸引力的外部空间。 规划设计理念与构想 （1）项目区性质：构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可37、持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产业发展的同时，切实做好对XX地热温泉资源的保护。 （2）环境理念：寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界的云南旅游的健康休闲基地。“人与自然和谐发展”，建立一个充分体现人与人、人与自然和谐发展的、有地区特色的、高标准的温泉度假酒店。 （3）景观目标构想及功能：充分体现火山地热风景名胜区的独特魅力，依托项目周边优美雄伟的高黎贡山和流沙河的立体景观，打造一个具有地方建筑特色的温泉度假旅游项目，小桥流水、鸟语花香、四季如春、周边景观动植物多姿多彩，实现人与自然的真正和谐共处。 本项目规划设计依据上述原则和思路本着公平、公开、公正的原则邀请国38、内外高水平专业机构进行设计方案比选，最终选择最佳设计方案。3.推荐的建设规模与设计方案 经比选后最终选择的设计方案的建设规模为81000平方米，占地面积为600亩。（详见初步设计方案） 五、项目投资回报分析1、温泉康体SPA：占地100亩，建设大众型温泉浴场12000平米，国际温泉康体SPA6000平米，高级温泉水会3000平米。最高接待能力5600人/日，总投资6880万、日均接待量1000人次、年接待量36万人次，年营业收入5600万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M2666002总建筑面积M2210003接待规模人次/日5600温泉出水量5000立方/日4建筑密度165容积率03539、6绿化系数687建设总工期年38总投资万元58809年经营收入万元5600日均营业收入16万（1000人次，为容量的20%）10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元377513税后利润万元297514投资利润率3815财务内部收益率36所得税后16财务净现值（Ic7%）万元218002、 户外运动休闲公园：占地面积400亩，为休闲主题运动休闲公园及会所。最高接待能力1600人/日、总投资6080万元、日均接待人次600人、年营业收入1800万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M2266000400亩2总建筑面积M230003接待规模人次/日16004建40、筑密度0.55日均接待人次6006绿化系数857建设总工期年28总投资万元41209年经营收入万元1800日均营业收入5万（600人次）10营业成本万元480部分优惠11税费总额万元200部分减免12利润总额万元132013税后利润万元112014投资利润率2015财务内部收益率18所得税后16财务净现值（Ic7%）万元98003、温泉度假酒店：占地面积约100亩，规划五星级客房500套左右，具备举办大型商务会议功能。平均开房率65%、总投资28000万、年营业收入6800万。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M266660100亩2总建筑面积M2600003客房规模套500100栋产权式别41、墅4建筑密度255容积率0456绿化系数657建设总工期年3二期8总投资万元280009年经营收入万元8943平均开房率为65%（500元/间）10营业成本万元1825部分优惠11税费总额万元800部分减免12利润总额万元711813税后利润万元631814投资利润率2315财务内部收益率28资产融资50%16财务净现值（Ic7%）万元488004XX产权式温泉度假酒店总投资收益分析：XX产权式温泉度假酒店项目总投资为3.8亿元，采用分两期滚动式开发和组合融资相结合的资本运作方式，自有启动资金投入仅需1.5亿元，短期建设融资2.3亿元。序号分项名称单位数量备注1总占地面积M240000060042、亩2总建筑面积M2810003总接待规模人次/日5000各项目景点人次之和4建筑密度105容积率026水景绿化系数857建设总工期年38总投资万元380009年经营收入万元13980温泉SPA+户外运动休闲公园+温泉酒店10年营业成本万元630011税费总额万元2680部分减免12经营项目年收益万元568013投资利润率1814财务内部收益率25资产融资50%16财务净现值（Ic8%）万元48200 六、项目实施进度1. 建设工期整个项目总工期为2年3个月。2. 实施进度安排本项目预计于2007年10月动工，2009年12月完工并全部投入运营。具体进度安排如下：2007年8月，项目可行性报告及43、立项报告编制及申报；2007年9月，完成项目立项批准、方案设计并开始征地；2007年9月，完成开工前申报工作，完成施工图设计，并准备工程招标；2007年10月，前期工程开始动工，并进行一期主体工程开工准备，2008年1月，前期工程完工，并开始一期主体工程施工；2009年2月，开始设备安装工程施工；2009年12月，全部工程完工并全部投入运营。 七、融资方案1.融资组织形式本项目融资主体为既有项目法人XXXX温泉投资有限公司，同时，可新设项目法人进行融资。本项目的主要资金渠道有：（1）项目法人自有资金。（2）国内外银行等金融机构的信贷资金。2.资本金筹措 本项目资本金来源主要为国内外企业入股的资44、金和个人入股的资金。3.债务资金筹措 本项目的债务资金主要为信贷融资，主要为政策性银行和商业银行提供的贷款。 本项目将争取通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设。 同时，本项目一些大型设备可选择采用融资租赁的融资方式。4.融资方案分析（1） 资金来源的可靠性分析 本项目建设所需总投资约为3.8亿元，分两期投入。由于本项目的融资主体具有很强的实力，并有企业和财团的支持，加上政策支持，资金来源能确保项目建设顺利进行。（2）融资结构分析 本项目的自筹资金为1.5亿元，占总投资的40%，债务资金为2.3亿元，占总投资的60%，根据本项目投资的特点，资本金和债务资金的比例是安全合理的。股本中由XXXX温45、泉投资有限公司占最大股份，将成为股本资金及时到位的强有力保障，并能保证项目的后续资金。（3）融资成本分析 本项目资本金筹集费很低，同时，由于股东和政府支持，债务资金融资成本也较低，所以本项目的融资成本低于同类项目。（4）融资风险分析本项目融资方案的实施可能受到以下风险因素的影响：资金供应可能出现资金不落实，导致建设工期拖长，工程造价升高，原定投资效益目标难以实现的风险。本项目出现上述风险的可能性较小。利率水平随着金融市场和政策变动。本项目建设期出现利率变动的可能性较大，应充分考虑对本项目投资回报的影响。 八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取（1）财务价格采用变动价格：以现行价格每年3%上46、涨。（2）税费：综合税率按营业收入的20%计算（3）利率：以现行利率平均值6%计算（4）项目计算期：20年（5）经营容量：年营业收入容量为3亿元2. 财务评价报表项目财务现金流量表（单位：万元）序号项目合计2010201120122013201420152016201720182019123456789101现金流入14088811营业收入1148886888800090001000011000120001300014000150001600012回收固定资产余值25000250025002500250025002500250025002500250013回收流动资金100050050014其47、他现金流入27001001001001502002503004005006002现金流出7300021建设投资25000250025002500250025002500250025002500250022流动资金1000100023经营成本27500230024002500260027002800290030003100320024销售税费1100080085090095010001100120013001400150025增值税350020022025028030035040045050055026其他现金流出5000100010001000100010003净现金流量6788845885848、00650068007200780078008000880089004累计净现金流量4588938815888226882988837688454885128859088678884.盈利能力分析财务内部收益率（FIRR）=18%资本金收益率=25%财务净现值约为5.8亿元（折现率按7%计算）投资回收期为六年5.偿债能力分析本项目开始经营后，每年净现金流逐渐增加，可用于偿还债务的资金第一年3000万，第二年4000万，第三年5000万，第四年6000万，第五年7000万，五年内还清所有债务本息，因此本项目偿债能力良好。6.不确定性分析本项目财务评价所采用的数据大部分来自估算和预测，有一定程度的49、不确定性。（1）敏感性分析序号不确定因素变化率（%）内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1游客接待量10121.22010万人2游客消费量10151.515600元/人3价格水平10131.31882%4建设投资1050.528280005利率及税费1080.815（2）盈亏平衡分析 本项目盈亏平衡点较低，约30%的盈利储备，项目适应市场变化的能力较强，抗风险能力也较强。4. 财务评价结论 通过以上各项数据分析，本项目的财务方案是可行的，具有较好的投资回报水平和财务生存能力。 九、场址选择1.场址现状 项目选址位于XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组区域，项目用地150亩（详见附图1）。距XX县50、城12公里，通过三级柏油路（5公里）和三级弹石路（7公里）与项目相连。 项目占地为XX县XX乡XX村委会澡塘村民小组集体未利用土地和部分农田。规划区为保山市XX县XX乡XX村委会下村与澡塘村交界范围。属XX温泉主要出水区，四季如春、风光绮丽、苍翠葱郁，区内地形特点为：地形起伏、主要为缓坡地、处于大盈江上游、水源充足。 项目周边环境：拟建场地周边有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地，耕地为低产轮歇坡地。周边村寨居民与工业、商业区有一定距离。场地围界内无高压电网、主干交通线、光缆通信设施及其它建构筑物等附着物。2.场址方案比选 经过对三种场址选择方案的比较分析，各方案具有以下优缺点：第一号方案：将项目51、设于靠近主路的选址方案 优点：基础设施投入较少； 交通较为便利； 门户效应明显。 缺点：离温泉主出水口较远； 不利于对温泉资源的保护； 周边用地规模较小； 拆迁量较大。第二号方案：将项目设于温泉主出水区的选址方案 优点：离温泉主出水口近； 建设用地规模较大； 周边景观环境好； 便于对温泉资源的控制。 缺点：基础设施投入较大； 入口处理难度大； 交通较为不便； 门户效应不明显。第三号方案：将项目设于主路与温泉出水区之间的选址方案 优点：离温泉出水区不远； 基础设施投入不大； 交通组织难度不高； 景观环境相对较好； 拆迁量最小； 建设用地规模较大。 缺点：不利于对温泉资源的控制； 项目的排他性不强52、。 3.推荐的场址方案根据对关键因素、重要因素、相关因素的分析对比，推荐第二号方案作为首选方案，第三号方案为备选方案。 十、技术方案和工程方案1.技术方案选择本项目温泉酒店设计按国际最新的主题式温泉度假酒店标准设计。其中的温泉健康SPA参照国际温泉设计标准和技术方案。采用电脑自动温度控制和流量控制系统，并采用水体自动杀菌和清洁处理设备。健康疗养设备，采用国际最新技术和保健手段。以实现本项目高端化国际化的目标。2.工程方案选择本项目工程方案按国家五星级度假酒店建设标准和国家风景名胜旅游景点建设标准选择工程建设方案。建筑材料采用本地优质材料和环保材料。工程质量全部要求达到优良工程。 十一、交通设施53、与公用辅助工程1.总图布置方案本项目总图布置按照XXXX温泉健康公园总体规划的要求，力求实现科学发展观的要求和充分实现区域的可持续发展，达到经济效益、社会效益和环境效益的共同协调发展。其中充分考虑了交通设施和公用辅助工程的合理配置。其中交通主入口的布置从两个方案中充分比较分析，远期选择新开主入口的方案，近期改造现有入口区。做到远近期结合，既有长远发展，又切实可行。公用辅助工程中，首先解决城大路改线与项目交通相结合，提升现有公路的通达条件，将现有三级弹石路改为二级柏油路，并在经过村庄的路段进行改道，保证道路的通畅性。在改善项目的通达条件同时，为当地居民的出行提供便利。2.交通组织方案将滇西片区和54、XX各旅游景点连接起来，形成黄金旅游环线是交通组织方案的指导原则。通过城大路的改线和升级将非常有利于这一目标的实现。我们将于近期与当地政府共同实施这一方案。 十二、生态环境影响分析1.环境条件调查 XX地形地貌概况XX地处横断山脉南端偏西部份，伊洛瓦底江最东的支流源头所在地，地势北高南低，最高的高黎贡山大脑子峰海拔3780米，最低南部速庆海拔930米，城区海拔1680米，县境内东西宽69千米，南北长137千米，总面积5845平方千米，有耕地面积137.78万亩。 XX气候概况XX四季如春，雨量充沛。年平均气温14.8，最高气温30.5，最低气温4.2，年降雨量1470毫米。 XX资源概况XX资55、源丰富。境内森林面积393万亩，覆盖率为46.9%，活立木储量3613.7万立方米，年生长量115.7万立方米，居全国县级首位。在高黎贡山国家级自然保护区内，有2000多种植物和珍稀动物，世界著名大树杜鹃花王和部分名贵药材就生长在这里。XX公园1992年被批准为国家级森林公园。水利资源主要有龙川江、槟榔江、大盈江3大水系，水能蕴藏100多万千瓦，可开发水电50多万千瓦。 水环境质量状况2005年XX县三个集中式饮用水源地水质均能达到水功能区划分要求。全县主要地表水断面与上一年相比，水质类别不变。XX县青海湖和XX湖水质类别均为3类，两湖水功能区划均为2类。青海湖水质从2004年的4类上升为2056、05年的3类,影响水质类别的主要污染物为高锰酸盐指数。XX湖水质类别由2004年的2类下降为3类，两湖水质都不能达到水功能区划要求。境内三大重要河流的11个监测断面中，水质类别达到1-3类的占72.7%，与上年持平；4类的占9.1%；劣于5类的占18.2%，较上年增加9.1%。主要江河水质按水功能区划的达标率为72.7%,较上年下降9.1%。 环境空气质量状况2005年全县环境空气质量状况总体良好，XX县城市环境空气质量达到国家环境空气质量标准（GB3095-1996）一级标准。 声环境质量状况2005年XX县城区域环境噪声平均等效声级值为55.5dB(A)，比上一年下降0.5 dB(A)。交57、通噪声平均等效声级值为69.0dB(A),与上年持平。4类功能区噪声全年平均等效声级值范围为49.059.4dB(A),其中1类区年平均值为53.6 dB(A)，昼间、夜间超标率均为12.5%；2类区年平均值为51.6 dB(A),昼间超标率为12.5%；3类区年平均值为59.1dB(A)，超标率分别为9.38%、6.25%；4类区年平均值为53.3dB(A)，昼间超标率为1.56%，与上一年相比,等效声级值均有所下降。XX县交通噪声等效声级值范围为58.977.4dB(A),平均等效声级值为69.0dB(A)，超过70 dB(A)干道总长为8.79km，占交通干道总长的33.6%。建成区区域58、环境噪声监测网格50个，昼间平均等效声级值为55.5dB(A)，比上年下降0.5 dB(A。超过混合区标准0.5dB(A)。 固体废物2005年，XX县工业固体废物处置利用率较上年有所提高，生活垃圾实现了清运处理。 项目区环境质量现状XX温泉公园位于XX乡XX村、盈河村、下村三村行政界交接处，四面环山，形成方圆0。5平方公里的小坝子，为XX温泉出水区的中心，其温泉出水量为4000立方/天，水温为摄氏72.3-75度,温泉资源利用前景十分可观。XX温泉水质无任何污染、空气质量良好、地表水水质优良、土壤及周边环境无污染源，整体环境质量良好。2.影响环境因素分析 对植物资源的影响影响因素主要为旅游服59、务设施所排放的废水、废气和固体废弃物，虽然经过科学的处理，但仍然会对植物产生一定影响；其次是旅游者的流动和暂时停留对植物造成的影响。表现为：旅游者有意或无意的践踏植被；旅游者有意或无意地攀摘枝叶花果，旅游者越多，对植物资源的破坏性越强。 对水体环境的影响一些旅游活动的开展，都要以水体为依托，旅游区的各种生产部门和生活都需要消耗大量的水资源。另外在旅游经营活动中还会产生大量固体废物，如果缺乏完善的固体废物管理制度和处理技术，水质会因排放垃圾而受影响。对空气的影响项目在施工建设过程中，由于施工的特点会对空气有影响，首先是建筑材料中的石灰、水泥等含有大量的粉尘，在运输和施工过程中如果不采取适当措施，60、会产生大量的扬尘，对周围空气造成污染；其次是施工中所使用的便道，特别实在干旱季节，经施工车辆多次碾压后，路面泥土变成粉末状，也会造成扬尘，对周围空气造成污染；再次是沥青在熬拌过程中会产生含有苯并（a）芘、吖啶类、酚类、吡啶类类等对环境有害的沥青烟等。污染物名称危 害本项目碳氢化合物（HC）其中含有致癌物质，对植物亦有害无二氧化硫（SO2）可形成酸雨，对大片植物造成危害无颗 粒 物对人体有害微量二氧化碳（CO2）使地球产生温室效应，大气变暖微量一氧化碳（CO）可破坏人体的血红蛋白，使人头痛甚至昏迷无 对环境噪声的影响尽管目前施工的机械化水平已经相当高，但是，各种施工机械施工时仍难免产生噪声，对施61、工人员与附近居民的正常工作和生活造成影响。首先是施工现场的运输机械、筑路机械和其他施工机械产生的噪声的影响；其次是稳定土拌和站、水泥混凝土拌和站和沥青混凝土拌和站工作时产生的噪声的影响，再次是运营期的噪声污染，来自于机动车,主要由发动机噪声、风扇噪声、进气噪声、排气噪声组成，会对周边环境有一定的影响。3.环境保护措施水环境保护措施 将弃土、弃渣于指定地点堆放,并采取防护措施，避免其流入水体。 施工时产生的施工、生活污水和服务区产生的污水要进入指定排污管道，或经过处理后，方可排放。 要在设计阶段完善排水系统,特别是位于水库、河流上的桥梁，要避免机动车泄露有害物质直接排入水体。固体垃圾处理措施固体62、废弃物处理通常是指通过物理、化学、生物、物化及生化方法把固体废物转化为适于运输、贮存、利用或处置的过程。固体废弃物处理的目标是无害化、减量化、资源化。目前废弃物处理的方法主要有压实、破碎、分选、固化、焚烧、生物处理等。空气环境保护措施 在建筑材料运输过程中用蓬布遮盖,将堆放地点选在山坡、土堆的背风处,并在施工时选择合适的风向。 将沥青拌和站选在远人口集中的地方，减少沥青烟的污染。 对施工便道即使洒水，减少灰尘。对土壤的保护措施 严格按照设计要求，合理布置取土坑的位置，在开挖土石方时尽量减少对地面植被的破坏，对因开挖而造成的裸露地表要进行植物防护或石砌防护，并对扰动的地面逐步恢复其植被。 对弃土63、弃渣要按指定地点堆放，并采取防护措施，或合理利用，例如填筑路堤、加固河堤等清洁建设经营措施 项目在建设和经营过程中，采取以下清洁措施： .1项目在建设过程中尽量采用隔热保温环保的建设材料； .2对项目运营过程中产生的废物、废水和固体废气物等进行综合利用或者循环使用； .3采用国际最先进的防止污染技术，减少项目的建设和经营给项目地环境带来的影响。 十三、节能节水措施1.节能措施 本项目耗用的能源主要为电能。正常日耗电量为5000KWH，其中酒店客房耗电量为1150KWH，服务配套设施1850KWH，温泉健康SPA耗电量为2000KWH。按照节约使用能源的要求，本项目通过利用本地丰富的太阳能和地64、热温泉资源，减少对电能的消耗1000KW，约为总耗能量的20%。2.能耗指标分析 本项目单位客房能耗为5KWH，低于同类项目能耗水平约30%，同时本项目单位建筑面积的耗能水平也大大低于同类项目水平。温泉旅游康体项目每位游客平均能耗为1KWH，大大低于同类旅游项目的耗能水平。3.节水措施 本项目通过用水的循环回收，进行分类利用，达到节水20%的要求。5. 水耗指标分析研究 本项目单位客房日均水耗约为2立方，略低于同类项目水耗指标。但本项目单位园林景观耗水指标大大低于同类项目。 十四、安全卫生与消防1.危险因素和危害程度分析 有毒有害物品的危害本项目无有毒气体、氧化剂、过氧化物、毒害品、腐蚀品、辐65、射物质，以及工业粉尘等，因此不存在此类危害。本项目使用液化气，为易燃易爆物品，可能对人体健康造成一定危害。地质灾害的危害本项目所在区域为地震8度设防区，因地处山区有出现山洪和山体滑坡、泥石流等地质灾害的可能。火灾危害本项目可能存在一定的火灾危害，主要为餐厅的厨房、液化气储存室和配电房等。2.安全防范措施（1）在进行工程设计和选择工艺技术方案时，尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。（2）对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案。（3）对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。（4）对游客易产生危害的场所，提出防护和安全措施方案。3.卫生保健措施（1）对旅游场地和设施66、进行卫生清洁处理，达到标准要求。（2）对传染病源进行重点控制和处理，保证游客的健康。（3）设立项目卫生保健室，专门为项目服务。（4）定期进行卫生检测，保证项目全面的达到安全卫生标准。6. 消防设施 根据项目在建设运营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 本项目为旅游景点和重要服务设施，将按照当地消防部门的具体要求，按较高等级设置各种消防设施。 十五、组织机构与人力资源配置3. 组织机构设置及其适应性分析 公司主要机构设置示意图 董事会董事长总经理酒店业务管理副总客房部餐饮部销售部67、温泉旅游业务副总旅游部工程部营销部房地产业务副总工程开发部财务造价部销售经营部组织机构设置采用事业部制扁平式高效管理模式，大量专业工作进行外包以提高运营效率。2.人力资源配置根据精简、高效的原则，在全国范围内聘用一批专业人才形成骨干力量，经营班子应具有专业经验和专业知识，并能胜任岗位素质要求。4. 员工培训 为保证项目建成后顺利投入生产运营，重点培训生产关键岗位的操作运行人员和管理人员。主要培训期为2009年8月到2013年8月，与项目的建设进度相衔接。 十六、国民经济评价1经济安全分析 1.1 资源开发利用安全在本项目的开发过程中，本着开发与保护并重和可持续发展原则，进行资源的适度开发利用。68、在充分考虑到温泉酒店的开发对当地环境和生态产生的影响同时，充分考虑了环境的可承载能力，在本项目立项时就进行了本项目的开发对周边环境所产生的影响进行了充分的评估，采取各种措施，对XX温泉等地热资源进行保护。因此本项目的开发不但不会对周边环境造成大的影响，同时有利于对XX地热资源的保护。 1.2 资本控制安全本项目是温泉公园项目的核心项目，是华隆集团作为XX国际生态旅游区主开发商的一个示范项目，其投资主体是华隆集团在XX设立的全资子公司XX华隆城建投资有限公司作为本项目的投资开发建设主体。本项目总投资为38000万元人民币，全部华隆城建公司负责筹集，项目开发建设资金有保障。 1.3 产业成长安全温69、泉酒店项目的开发建设，可以在发挥XX温泉丰富的温泉地热资源优势的同时，提升XX旅游业的品质和档次，促进XX旅游业的发展，提高XX旅游业的知名度和增强XX旅游业的竞争能力。因此本项目的开发建设不存在产业成长安全问题。 1.4 市场环境安全本项目建成后，景区面貌将焕然一新，环境质量及服务设施功能得到进一步完善，旅游接待能力将大幅提高，同时按照XX县现有的景区景点经营管理相关规定，进行合法、诚信经营，树立温泉公园的品牌形象，能够在激烈的市场竞争中立于不败之地。 2区域及宏观经济影响分析 2.1 项目所产生的费用和效益及所承当的社会群体打造国际一流的温泉健康公园，必将会促进XX旅游业的发展，从而带动整70、个XX社会经济的发展。旅游业作为XX县的支柱产业，也将成为推动XX经济发展的引擎。本项目建成后，除了开发商受益外，XX温泉周边的村民和当地政府也将是直接的受益者。 2.2 旅游可持续发展中主要利益相关者影响 （1） 旅游可持续发展中主要利益相关者旅游可持续发展中主要利益相关者主要有：游客、外地旅行社、商业部门、景点开发商、服务设施企业、服务设施企业、旅游管理部门、当地的居民等。 （2） 旅游业主要利益相关者关系分析游客：游客受口碑的影响大，因此游客本身就形成一种正的反馈机制。当温泉公园的口碑好时，到温泉公园的游客增多，口碑的宣传作用也扩大，想到XX旅游的潜在游客增多。本项目作为温泉公园的一个新71、景点，建成之后，必定会增加游客对XX温泉健康公园的吸引力。 外地旅行社：外地旅行社也是根据当地旅游品牌或口碑的好坏来决定其选择、推广当地旅游线路的依据之一。商业部门：商业部门通过参与投资于服务性设施，为到XXXX的游客提供了服务，从而增加XX的吸引力，增加游客数量。游客数量的增加可以导致新一轮的服务设施的建设。这是一个增长的机制。目前在XX湿地没有什么高档次的旅游服务设施，无法满足或吸引高端游客。作为XX国际生态旅游区的高端配套服务项目，本项目建成后，将极大改善目前服务设施不足局面，有利于吸引更多的游客前去参观、游玩。景点开发商：对旅游业的促进作用很大，通过三种增长机制来实现。第一个增长机制来72、源于对新游客的吸引。新景点的开发就是新产品的开发，新产品总是可以吸引新的游客，游客的增加将导致新一轮的新景点的建设。第二个增长机制是新景点开发带来的投资的效益。游客增加时，可以吸引投资商在XX投资新景点的开发，社会和政府部门可看见的投资总额升高，旅游业的地位因而得以提高，政府用于旅游业的建设资金增加，XX的总体吸引力上升。第三个增长机制来自于游客平均消费水平的提高。新景点开发后，游客的人均消费水平提高，门票等收入增加，政府可能增加对旅游的投入，提高XX的整体吸引力。当地居民：世界上其它国家的经验说明，以山水及自然风光为主要吸引力的旅游地，当地居民是最好的互补资源。当地居民的参与是XX旅游业持续73、性发展的基础，当地居民参与到旅游业的开发和管理中来，并获得利益时，就能够不断地激发出新的主意，创造旅游业的新产品，从而吸引游客；当地大部分人受益时，能避免开发商与当地人的利益冲突，当地人对游客的态度也会较为友好，游客到达XX后，能感到安全，所有这些都增加了XX的吸引力，有助于吸引更多的游客。政府部门：政府部门对旅游的支持和旅游业的发展是至关重要。云南省、保山市以及XX县各级政府对本项目给与非常重要的支持。一是通过提供优惠政策，吸引投资者参与XX旅游开发建设，华隆集团就是其中的一例；二是通过改善基础设施，增加对投资者游客的吸引力。 （3） 项目建设与公众的参与和认可程度 在本项目开发建设前，主开74、发商做了大量前期研究工作，很好地协调和处理主要利益相关者的关系，照顾了主要利益相关者利益，因此本项目得到当地政府和民众的大力支持和认可。 3 对区域经济发展、产业布局及结构调整、地方财政收支等影响旅游业是XX县的主导产业，旅游收入对当地国内生产总值（GDP）是巨大的。2001年旅游收入占当地国内生产总值（GDP）19.28%，2005年这个比例提高到22.67%，到2010年旅游收入占当地国内生产总值（GDP）将达到31.66%。本项目建成后，对当地的国民经济也有较大的贡献。预计到2010年项目完全达产后，可增加旅游门票收入1200万元，可带来其它旅游服务业的相关收入5600万元，对当地的国民75、收入贡献率将达到 4.18 %，可为政府产生约800万元的税收（包括所得税），可为当地增加旅游就业为 369岗位（按每16.5万元的旅游收入可以提供一个就业岗位进行计算）。 十七、社会影响分析1项目的社会影响本项目带来的积极社会影响主要是：（1）拉动当地经济发展，本项目建设完成后，除项目本身产生的社会经济效益外，还将带动相关产业的发展。（2）增加就业机会，本项目建设完成后，平均每年将带来300个左右的就业机会。（3）改变周边农民的生活生产方式，从以传统的农业为主改变为以旅游业为主。（4）促进当地新农村建设。本项目带来的社会消极影响主要是：（1）本项目需要征用、租用部分土地，使部分农民丧失土地。76、（2）本项目需要进行房屋搬迁，短时间内可能会影响部分农民生活。（3）本项目需要将腾北路封闭，会给项目周边农民的交通带来影响。2利益相关者分析 本项目的利益相关者主要是：（1）项目周边的农民，包括土地被征用或租用后的失地农民；（2）XX县政府和XX乡政府。项目利益相关者农民平均年纯收入约为1849元（见XX县2005年政府工作报告），处于较低水平，愿意支持本项目的建设；因本项目的建设能促进XX县旅游业发展，XX县政府、XX乡政府全力支持本项目的建设。3风险规避方案本项目的主要风险在于：（1）土地征用和租用和房屋搬迁的补偿标准满足不了被补偿人的要求，导致被补偿人反对本项目的建设；（2）封闭式管理影77、响农民出行，导致农民不支持本项目的建设；（3）失地后的农民生活来源缺乏保证，导致农民反对本项目的建设。前述风险均属可控制范围，补偿标准可以根据国家现行法律法规由XX县政府与被补偿人双方协商解决；腾北路可以改道，改道前不进行封闭；失地农民问题的解决，一是通过征地、租地收入给予补偿，二是项目建成后，优先考虑失地农民的就业。 4对策与建议综上所述，本项目建成后，不仅能促进当地经济的产业升级换代，带来良好的经济效益，也能妥善地解决农民就业与发展问题，加快新农村建设，整个项目将产生积极、深远的社会影响。 十八、风险分析1.项目主要风险识别（1）市场风险：市场供需实际情况与预测值发生偏离；项目产品市场竞争78、力或者竞争对手情况发生重大变化；项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏离。（2）资源风险：地热温泉可采储量、采取成本与预测发生较大偏离，导致项目经营成本增加，产量降低或者利用期缩短。（3）技术风险：项目的旅游服务设施的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致营业能力、经营成本、服务质量达不到预期要求。（4）工程风险：工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。（5）资金风险：资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止；利率、汇率变化导致融资成本升高。（6）政策风险：国内外政治条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，79、项目原定目标难以实现。（7）外部协作条件风险：交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。（8）社会风险：预测的社会条件、社会环境发生变化，给本项目建设和运营带来损失。（9）其他风险2.风险程度分析序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险*1.1游客数量*1.2游客消费量*1.3价格水平*2资源风险2.1温泉地热*2.2土地资源*2.3水资源*2.4环境资源*3技术风险3.1项目过时*3.2服务质量*3.3先进可靠性*3.4可得性*4工程风险4.1地质条件*4.2水文地质*5资金风险5.1供应不足*5.2来源中断*6政策风险6.1政策禁止*80、6.2政策限制*7外部协作条件7.1交通运输*7.2供水供电*8社会风险*9其他风险*5. 防范风险对策本项目在预测主要风险因素后，将根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策,以期减少可能的损失。（1） 风险回避：彻底断绝风险的来源。在风险特别大的项目采用。（2） 风险控制：采取降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施。这是本项目规划论证过程中应预先采取的措施。（3） 风险转移：这是项目实施过程中应坚持的作法。保险转移，向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担。非保险转移，将项目的一部分风险转移给项目承包方，签订严密合同将部分风险损失转移给合同方承担。（4） 风险自担：在已知有风81、险存在，但可获高利回报且风险损失较小的情况下，可以自行承担风险损失。本项目通过以上四种风险防范对策，分不同情况进行组合对策，将大大减少本项目的风险。 十九、研究结论与建议1.推荐方案总体描述1.1推荐方案的主要内容和论证结果（1）市场预测较为准确；（2）资源条件评价较为科学系统；（3）建设规模与设计方案较为科学合理；（4）场址选择方案基本可行；（5）技术工程方案先进可行；（6）环境影响评价具有可行的保护措施；（7）项目投入总资金较为合理，资金筹措方案较为可行；（8）经济效益和社会效益明显；（9）方案实施的基本条件基本具备；（10）主要风险可以控制在能接受的程度之内。1.2对推荐方案的不同意见和82、存在的问题 应尽快完成对项目地热温泉的准确勘测和成果评审。就尽快对温泉的成份及保健功能进行专业论证和检测。2.结论与建议XX温泉项目推荐方案符合国家旅游产业发展的战略和政策要求，符合云南省旅游发展战略规划的要求，符合滇西边境旅游现场办公会议的具体要求，符合保山市、XX县“十一五”发展规划的要求，是XX县旅游产业发展的重点项目，对促进地方经济发展, 提升XX旅游产业结构,改善XX旅游休闲环境以及突出XX作为南亚大通道桥头堡在对外交流的先导作用都有巨大的作用；项目方案对社会主义新农村建设和城乡统筹发展，解决当地农民的就业及贫困人口的脱贫致富具有重要的意义；项目建设采用了保护环境和节约资源的有效措施83、，符合国家对环境保护和节约能源的可持续发展的要求；项目建设虽对当地经济社会和周边环境会造成一些的不利影响 ,但采取相应措施后,项目对环境的不利影响可以得到减轻或消除,开发带来的不利影响可为社会和环境所接受。所以,从可持续发展和环境保护角度，拟建项目建设方案是合理的，项目建设是可行的。从本项目的市场分析和投资分析表明，本项目具有很好的市场前景，符合当前旅游业发展的最新潮流，投资规模较大、回报较高，市场风险能控制在适度范围之内，是一个切实可行的项目。建议加快本项目的规划设计工作，进行建筑方案设计和施工图设计，同时完善对地热温泉资源的勘测和水文地质情况的调查，以便于更准确无误的评价本项目方案的可行性84、。内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmY85、WpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8986、AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVku87、m&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx88、2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%89、Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#90、QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wE91、wZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD692、YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz8493、9GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z8994、AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE95、%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9C96、pbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv97、*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpaz98、adNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X99、4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*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