1、 住宅项目可行性研究报告住宅项目可行性研究报告住宅项目可行性研究报告住宅项目可行性研究报告 编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 编制时间：2004 年 5 月2004 年 7 月 2 报告编制人员名单报告编制人员名单报告编制人员名单报告编制人员名单 项目负责人：毕轶群 技术管理负责人：毕轶群 编制人编制人编制人编制人：毕轶群毕轶群毕轶群毕轶群 肖鹏肖鹏肖鹏肖鹏 陈喜莲陈喜莲陈喜莲陈喜莲 郭邦敏郭邦敏郭邦敏郭邦敏 校核人校核人校核人校核人：刘珊萍刘珊萍刘珊萍刘珊萍 李茂丹李茂丹李茂丹李茂丹 审核人审核人审核人审核人：董景明董景明董景明董景明 毕轶群毕轶群毕轶群毕轶群 审定人名单审定人名单2、审定人名单审定人名单：董景明董景明董景明董景明 孙祖耀孙祖耀孙祖耀孙祖耀 杜阅诗杜阅诗杜阅诗杜阅诗 诸海伟诸海伟诸海伟诸海伟 金玉成金玉成金玉成金玉成 周全周全周全周全 3 目目目目 录录录录 一一一一、总论总论总论总论4 二二二二、市场调研分析市场调研分析市场调研分析市场调研分析8 三三三三、项目综合定位项目综合定位项目综合定位项目综合定位22 四四四四、项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算34 五五五五、财务分析财务分析财务分析财务分析42 六六六六、不确定性分析不确定性分析不确定性分析不确定性分析43 七七七七、风险分析与对策风险分析与对策风险分析与对策风险分析与对策47 八3、八八八、附表附表附表附表49 4总总总总 论论论论 1、项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况项目概况项目概况项目概况（1）项目名称：“风华盛世”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业（54、）建设单位：上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园 18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新 5技5、术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米，多层住宅为90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8，绿化率 35%，建筑密度 25%。（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。6、3、可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据（1）省计委计投200432 号文关于“风华盛世”项目建议书的批复；（2）上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同；（3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目初步规划方案；（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（10）建设部房地产开发项目经济评价方法；（11）国家计7、委投资项目可行性研究指南（试用版）64、可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议研究结论及建议研究结论及建议研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南8、昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。76、主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表 1、表 2 表表表表 1：“风华盛世风华盛世风华盛世风华盛9、世”项目主要规划设计技项目主要规划设计技项目主要规划设计技项目主要规划设计技术指标术指标术指标术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 60600 2 总建筑面积 平方米 109000 3 容积率 1.8 4 绿化率%35 5 建筑密度%25 6 高层户型 平方米/户 平方米/户 平方米/户 平方米/户 A 户型 85 平方米（两房）B 户型 125 平方米（三房）C 户型 135 平方米（三房）D 户型 140 平方米（四房）7 多层户型 平方米/户 平方米/户 平方米/户 E 户型 90 平方米（两房）F 户型 110 平方米（三房）G 户型 120 平方米（三房）8 商10、铺面积 平方米 4360 9 总户数 户 944 10 车位数（地上）个 300 表表表表 2：居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标（%）序号 用地构成 居住区（%）用地面积（平方米）1 民建用地（R01）25 15150 2 公建用地（R02）30 18180 3 道路用地（R03）10 6060 4 公共绿地（R04）35 21210 5 居住区用地（R）100 60600 8市场调研分析市场调研分析市场调研分析市场调研分析 一一一一、南昌市房地产市场运行情况分析南昌市房地产市场运行情况分析南昌市房地产市场运行情况分析南昌市房地产市场运行11、情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。（一一一一）2003年房地产业市场运行情况年房地产业市场运行情况年房地产业市场运行情况年房地产业市场运行情况 1、房地产业与国民经济协调发展情况房地产业与国民经济协调发展情况房地产业与国民经济协调发展情况房地产业与国民经济协调发展情况 2003 年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的 636 亿元，较上年增长 1512、.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218 亿元，较上年增长 55.4%。全市预计完成房地产开发投资 56 亿元，较上年增长 60%，占固定资产投资和 GDP 的比重分别为 26%和 9%，较上年分别提高 1 个百分点和 3 个百分点。表表表表 3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产投资与主要经济指标情况表房地产投资与主要经济指标情况表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额（亿元）56 同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218 同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638 同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26 房地产投资占 GDP 13、比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持 50%以上的增长，占固定资产投资的比重 1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉 9大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2、新建商品房供求结构情况新建商品房供求结构情况新建商品房供求结构情况新建商品房供求结构情况 2003 年全市市区核准预售商品房面积 335 万平方米，较上年增长 142%，其中商品住14、宅 250 万平方米，较上年增长 126%；完成商品房交易面积 245.27 万平方米，同比增长 83.23%，其中商品住宅交易面积 203.90 万平方米，同比增长 60.60%。表表表表 4：商品住宅供应量情况表商品住宅供应量情况表商品住宅供应量情况表商品住宅供应量情况表 价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000 以下 31.22 12.49 95 以下 50.5 20.2 20002500 42.68 17.07 95120 38.75 15.5 25003000 72.26 28.9 120150 75.75 30.315、 3000 以上 103.84 41.54 150 以上 85 34 表表表表 5：商品住宅销售情况表商品住宅销售情况表商品住宅销售情况表商品住宅销售情况表 价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000 以下 49.71 24.38 95 以下 36.02 17.67 20002500 55.64 27.29 95120 35.30 17.31 25003000 55.71 27.32 120150 69.34 34.01 3000 以上 42.84 21.01 150 以上 63.24 31.02 表 4、表 5 显示我市商品房16、市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米 2500 元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在 120 平方米以上的总量是 64.3%；从销售情况 10看，单价在每平方米 2500 元以上是占总量销售的 48.33%，单套建筑面积在 95150 平方米的占总销售量是 51.31%。3、商品房价格走势商品房价格走势商品房价格走势商品房价格走势 2003 年南昌市市区商品房的均价为 2722 元/平方米，较上年增长 20.89%，其中商品住宅的均价为 2438 元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度 2519 元/平方米，第二季度 239417、 元/平方米，第三季度 2327 元/平方米，第四季度 2510元/平方米，价格走势基本平稳。表表表表 6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722 增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438 增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650 增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6 增幅（%）0.6 2003 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些18、楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高 9 个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况新建商品住宅购买对象情况新建商品住宅购买对象情况新建商品住宅购买对象情况 2003 年全市交易量的 203.90 万平方米商品住宅中，本市居民的为 154.71 万平方米，比重达 76%；外地居民购买的为 49.19 万平方米，比重为 24%。11 表表表表 7：购买对象构成情况表购买对象构成情况表购买对象构成情况表购买对象构成情况表 商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分 按购房目的19、分类 203.90 本地居民 154.71 所占比例 76 自住 173.32 所占比例 85 外地居民 49.19 所占比例 24 置业投资 30.58 所占比例 15 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由 2000 年的 2%上涨到 2003 年的 15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方20、面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。5、商品房空置情况商品房空置情况商品房空置情况商品房空置情况 2003 年全市预计商品房空置面积 20 万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置 16 万平方米，较上年下降 11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占 60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过 80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。12表表表表 8：商品住宅空置结构情况表商21、品住宅空置结构情况表商品住宅空置结构情况表商品住宅空置结构情况表 按区域划分 老城区 6.4 万平方米 所占比例（%）40 新城区 9.6 万平方米 所占比例（%）60 按单套建筑面积划分 90 平方米以下 所占比例（%）10 95 平方米150 平方米 所占比例（%）20 150 平方米以上 所占比例（%）70 按单价划分 2000 元以下 所占比例（%）8 20003000 元 所占比例（%）32 3000 元以上 所占比例（%）60 6、存量房交易情况存量房交易情况存量房交易情况存量房交易情况 2003 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面积 128.24 万平方米，较上年分22、别增长 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面积99.81 万平方米，分别较上年增长 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面积 39.32 万平方米，较上年分别增长 45.3%和 49.91%。2003 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。7、房屋租赁市场情况房屋租赁市场情况房屋租赁市场情况房屋租赁市场情况 2003 年全市房屋租赁面积 380 万平方米，其中住房 3 万套，面积 240 万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租23、金 60 元/平方米，较上年上涨 20%，写字楼租金平均 40 元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9 元/平方米，较上年上涨 10%。138、房屋拆迁及旧城改造情况房屋拆迁及旧城改造情况房屋拆迁及旧城改造情况房屋拆迁及旧城改造情况 2003 年全市城区完成房屋拆迁面积 110.05 万平方米，较上年减少 34%，涉及被拆迁户 5366 户。2000 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003 年达到 70%左右。在货币化安置的住户中，有 50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。（二二二二）房地产市场发展中存在的24、主要问题房地产市场发展中存在的主要问题房地产市场发展中存在的主要问题房地产市场发展中存在的主要问题 1、土地供应布局不尽合理土地供应布局不尽合理土地供应布局不尽合理土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善供地条件不够完善供地条件不够完善供地条件不够完善 2001 年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003 年的开发总量计划控制在 350 万平方米以内，今年 6 月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了 100 万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从 2003 年全市25、土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为 30 宗，全年土地总成交量为 1660 亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应 3 宗，总面积 817.73 亩，占总成交面积的 42%，而青山湖区、老城区的土地供应达 27 宗，总成交面积 842 亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端26、。142、住房供应结构不尽合理住房供应结构不尽合理住房供应结构不尽合理住房供应结构不尽合理 目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年 112 月份，全市市区批准预售的商品住宅为 250 万平方米，均价在 3000 元/平方米以上的高价商品住房为103.84 万平方米，占总量的 41.54%；均价在 2000 元/平方米以下的为 31.22 万平方米，仅占总量的 12.49%。3、商务楼盘增长过快商务楼盘增长过快商务楼盘增长过快商务楼盘增长过快 今年 112 月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交27、易量达50.38 万平方米，占总量的 20%，较上年同期增长 3.26 倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。4、交易税费仍显偏高交易税费仍显偏高交易税费仍显偏高交易税费仍显偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为 4%，减半征收的标准为 2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为 3%，减半征收的标准为 1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的 4%调至 3%，对普通住宅减半征收标准由 2%调到 1.5%）。成都实行对购房款补贴 0.51%的政策28、。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按 1%计征，对购买 1000 平方米以上的商品房契税减免 50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。155、房贷政策压力初显房贷政策压力初显房贷政策压力初显房贷政策压力初显 中国人民银行 121 号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足29、的苗头。（三三三三）拟定采取的政策措施拟定采取的政策措施拟定采取的政策措施拟定采取的政策措施 为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318 号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见（以下简称补充意见）。补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进30、廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：1、根据市场需求根据市场需求根据市场需求根据市场需求，积极采取有效措施积极采取有效措施积极采取有效措施积极采取有效措施，增加普通商品住房的供增加普通商品住房的供增加普通商品住房的供增加普通商品住房的供应应应应，加快普通商品住房发展加快普通商品住房发展加快普通商品住房发展加快普通商品住房发展 每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审31、批 16和建设。对单套见面控制在 120 平方米以内，销售均价低于 2000 元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。2、进一步完善土地供应机制进一步完善土地供应机制进一步完善土地供应机制进一步完善土地供应机制，加快推行加快推行加快推行加快推行“熟地熟地熟地熟地”出让制度出让制度出让制度出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。3、积极引导住房消费积极引导住32、房消费积极引导住房消费积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房鼓励消费者个人购房鼓励消费者个人购房鼓励消费者个人购房 从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。4、完善和推进廉租住房制度完善和推进廉租住房制度完善和推进廉租住房制度完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能强化政府住房保障职能强化政府住房保障职能强化政府住房保障职能，努力改努力改努力改努力改善城镇最低收入家庭住房条件善城镇最低收入家庭住房条件善城镇最低收入家庭住房条件善城镇最低收入家庭住房条件 33、每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。17（四四四四）2004年房地产市场发展趋势预测年房地产市场发展趋势预测年房地产市场发展趋势预测年房地产市场发展趋势预测 1、我市房地产发展的有利条件我市房地产发展的有利条件我市房地产发展的有利条件我市房地产发展的有利条件（1）、全市经济34、持续高速增长态势。2003 年我市 GDP 增长15.1%，创下历史新高，2004 年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到 2010 年，南昌城市实际居住人口将由现在的180 万增加到 300 万人，城市用地范围由 165 平方公里增加到 300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市 2003 年底，人均住房建筑面积约 23 平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建筑面积达到 30 平方35、米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约 250 万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约 60 万平方米。（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于 2004 年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004 年南昌市房地产市场发展的不利条件年南昌市房地产市场发展的不利条件年南昌市房地产市场发展的不利条件年南昌市房地产市场发展36、的不利条件（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面 18做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。（337、）、原材上涨，开发成本增加。从 2001 年至今，钢材价格从2400 元/吨上升到 3400 元/吨，混凝土则上涨了 50 元至 80 元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加 100 多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004 年房地产市场基本走势预测年房地产市场基本走势预测年房地产市场基本走势预测年房地产市场基本走势预测 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004 年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。（1）、房地产开发投资将持续增长。38、由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以上。（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004 年预计全市商品房的交易量将超过 300 万平方米，较上年增长 20%以上，存量房交易预计 19160 万平方米，较上年增长 30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2039、00 年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢40、迎，反之，则被市场淘汰出局。20二二二二、区域房地产市场情况分析区域房地产市场情况分析区域房地产市场情况分析区域房地产市场情况分析（一一一一）基本概况基本概况基本概况基本概况 本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。（二二二二）交通网络交通网络交通网络交通网络 9、20、25、207（三三三三）金融银行金融银行金融银行金融银行 工行41、农行、中行、建行（四四四四）教育文化教育文化教育文化教育文化 工业技术学校、南浦小学（五五五五）休闲购物休闲购物休闲购物休闲购物 建材市场、洪城大市场（六六六六）医疗保健医疗保健医疗保健医疗保健 市三医院、九四医院（七七七七）楼盘情况楼盘情况楼盘情况楼盘情况 21三三三三、本项目地块优劣分析本项目地块优劣分析本项目地块优劣分析本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势优势优势优势（S）、地处老城区；、地块临街面，有商业潜力；、人气旺；、市政配套齐全；、毗邻火车站、长途汽车站；、两公里范围常住人口 40 万；、社区内部有学校；2、劣势劣势劣势劣势（W）、地价偏高、有一定的市场风险；3、机会机会机会42、机会（O）、户籍制度的改变；、房贷贴息政策的落实；、与知名的代理商合作；、聘请知名物业管理公司；4、威胁威胁威胁威胁（T）、银行信贷体系严格；、通货膨胀人民币贬值；、其他区域楼盘不断上市；22项目综合定位项目综合定位项目综合定位项目综合定位 一一一一、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为43、考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。二二二二、项目设计规划定位项目设计规划定位项目设计规划定位项目设计规划定位（一一一一）、）、）、）、片区规划片区规划片区规划片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。（二二二二）、）、）、）、小区整体规划原则小区整体规划原则小区整体规划原则小区整体规划原则 1、高绿化低密度高绿化低密度高绿化低密度高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全综合服务配套设施齐全综合服务配套设施齐全综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合户型设计适合户型设计适合户型设计适合“44、升级换代升级换代升级换代升级换代”居住要求居住要求居住要求居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格体现小区独特的整体建筑风格体现小区独特的整体建筑风格体现小区独特的整体建筑风格 （三三三三）、）、）、）、总平面布局总平面布局总平面布局总平面布局“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 0.8H 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层 23隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。（四四四四）、）、）、）、交通组织交通组织交通组织交通组织 小45、区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20 米宽的区域规划路。（五五五五）、）、）、）、规划指标规划指标规划指标规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表 9 表表表表 9：“风华盛世风华盛世风华盛世风华盛世”项目建筑技术经济指标项目建筑技术经济指标项目建筑技术经济指标项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米 2 总建筑面积 109000 平方米 多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方46、米 可售面积 12700 平方米 3 建筑层数 多层住宅 高层住宅 商铺 7 层 10 层、11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高 多层住宅 高层住宅 商铺 2.9 米 2.5 米、2.9 米 4.5 米 住宅标准层高 2.9 米 架空层 2.5 米 24三三三三、项目建筑设计定位项目建筑设计定位项目建筑设计定位项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（一一一一）、）、）、）、建筑方案总体构思建筑方案总体构思建筑方案总体构思建筑方案总47、体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。（二二二二）、）、）、）、平面设计平面设计平面设计平面设计 1、住宅住宅住宅住宅。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合48、，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 12 个等 25级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话49、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 0.8 1.0，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。26表表表表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准小康住房城市示范小区住宅设计建议标准小康住房城市示范小区住宅设计建议标50、准小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米）使用面积 4248 5360 6471 7590 建筑面积 5565 7080 8590 100120 功能 空间 使用 面积 标准（平方米）起居厅 1825 主卧室 1216 双人次卧室 1214 单人卧室 810 厨房 6 餐厅 8 卫生间 46（双卫可适当增加）门厅 23 储藏 24（吊柜不计入）工作室 68 设 施 配 套 标 准 厨 房 型 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）型 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长2700mm）卫 生 间 51、型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）型 浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12 个）、洗衣机位、机械换气（风道）设 备 标 准 电器设备 用电量 80120 KWH/月 负荷 15604000W（大套可增至 6000W）电表 5（20）A10（40）A 电源插座 小居室 23 组 小居室 2 组 厨房 3 组 卫生间 3 组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 12 台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 给水设备 用水量 200300 升/人日 热水器或热水管道系统 采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置）室 内 环 境 质 量 标 准 光环52、境 采光 1%（室外全天空光照度与室内距离 1 米天然照度比）照明 起居厅及一般活动 3070LX 卧室、书写阅读 150300 LX 床头阅读 75150 LX 管厅、厨房 50100 LX 卫生间 2050 LX 楼梯间 1530 LX 声环境 空气隔声 撞击隔声 分户墙，楼板4050dB 楼板7565dB 热环境（按不同气候区区别）冬季 采暖区 非采暖区 1621 1221 夏季 28 卫生环境 日照（按不同地区区别）大寒日 2 小时冬至日 1 小时 27表表表表 11：“风华盛世风华盛世风华盛世风华盛世”项目住宅经济指标表项目住宅经济指标表项目住宅经济指标表项目住宅经济指标表 序号 指53、标名称 单位 指标 1 套内使用面积 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 68 100 108 112 76.5 93.5 102 2 住宅标准层总使用面积 平方米 87272 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 103420（首层架空 1220 平方米）4 住宅标准层使用系数 高层 多层%80 85 5 套内建筑面积 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 54、F 户型 G 户型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 平方米/套 85（20 套）125（44 套）135（20 套）140（20 套）90（168 套）110（504 套）120（168 套）6 户内平均居住人数 人/户 3.5 7 居住户数 户 944 8 居住人数 人 3304 282、公用建筑公用建筑公用建筑公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环55、行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。（三三三三）、）、）、）、立面设计立面设计立面设计立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四四四四）、）、）、）、设施标准设施标准设施标准设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合江西省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装修及设施标准住宅装修及设施标准住宅装修及设施标准住宅装修及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙56、：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；29（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；2、小区配套小区配套小区配套小区配套设施设施设施设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监57、视系统等。四四四四、价格定位价格定位价格定位价格定位（一一一一）、）、）、）、住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分 1、市场比较法定价过程市场比较法定价过程市场比较法定价过程市场比较法定价过程 表表表表 12：表楼盘调查统计表表楼盘调查统计表表楼盘调查统计表表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑规模 建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘 日期 A 龙泽园 6-7F 28529 2600 100 03/01/28 B 莱茵半岛花园 6+1F 12F 250000 多层：2900 高层：3300-未开盘 内部认购 C 新田绿洲 9-6F、4-12F 1-18F 67872 多层：258、880 高层：3500 80 03/06/15 D 船山广场 1-19F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 2-14F、2-18F 47460 2750 90 03/05/08 注注注注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替在以下列表中楼盘名称均以字母代替在以下列表中楼盘名称均以字母代替在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A：龙泽园龙泽园龙泽园龙泽园、B：莱茵莱茵莱茵莱茵半岛花园半岛花园半岛花园半岛花园、C：新田绿洲新田绿洲新田绿洲新田绿洲、D：船山广场船山广场船山广场船山广场、E：水印都市水印都市水印都市水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项59、目的预售期为终点，2003 年南昌市商品住宅均价增长 18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表 11 和表 14。30表表表表 13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位单位单位单位：元元元元/平方米平方米平方米平方米 序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格 交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计 A 2600 109/100+3+1 0 100/104 0+1 100/101 1060、0/100 2698 B 2900 3300 109/100+2 0+3 100/105 0+2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100+3+1+2 100/106 0+2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100+3+2 0 100/105 0+1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100+2+2+1 100/105 0+1 100/101 100/100 2826 表表表表 14：本项本项本项本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表目住宅价格市场比较法销售状况权重61、系数修正表目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目 名称 比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A 2698 100%2698 B 2951 3359 0%-C 2903 3528 80%2322 2822 D 3186 80%2549 E 2826 90%2543 合计 多层：180%多层：5020 多层：2789 高层：250%高层：7914 高层：3166 多层住宅销售价格=5020 元/平方米180%=2789 元/平方米 高层住宅销售价格=7914 元/平方米250%=62、3166 元/平方米 312、加权平均法定价过程加权平均法定价过程加权平均法定价过程加权平均法定价过程 表表表表 15：本项目住宅价格加权平均价本项目住宅价格加权平均价本项目住宅价格加权平均价本项目住宅价格加权平均价 项目 名称 比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A 2698 28529 7697 B 多层：2850 高层：3359 250000 71250 83975 C 多层：2903 高层：3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多层住宅销售价格=98650 万元320701 平方米100063、0 元/万元=3076 元/平方米 高层住宅销售价格=130469 万元394011 平方米10000 元/万元=3311 元/平方米 故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933 元元元元/平方米平方米平方米平方米 高层住宅单价为高层住宅单价为高层住宅单价为高层住宅单价为：3238 元元元元/平方米平方米平方米平方米（二二二二）、）、）、）、商铺部分商铺部分商铺部分商铺部分 1、市场比较法定价过程市场比较法定价过程市场比较法定价过程市场比较法定价过程 64、目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以 2003 年 6 月 31 日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表表表表 16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位单位单位单位：元元元元/平方米平方米平方米平方米 项目名称 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准 价格 交通 繁华程度 小计 水印都市 10000 109/10065、+2+2 100/104 100/101 100/100 10377 锦和嘉园 8000 117/100-2-2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969 元元元元/平方米平方米平方米平方米 2、收益还原法定价过程收益还原法定价过程收益还原法定价过程收益还原法定价过程 目前南昌市同类地段的市场租金在 50 元/月/70 元/月/左右，按 60元/月/估算商铺的售价。PS=12NRS（总价等于 N 年的收益）R66、SPS（210000）（月租大于月供）由、可推出 N14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P 为商铺价格；S 为商铺面积；N 为收益年限(按 50 年计算)；R 为市场租金；为人民银行 10 年期抵押贷款常数。PS=12RS1(1K)-N/K P=12R1(1K)-50/K=12601(16.76%)-506.76%=10246 元/平方米 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107 元元元元/平方米平方米平方米平方米 （三三三三）、）、）、）67、车位销售价格的确定车位销售价格的确定车位销售价格的确定车位销售价格的确定 根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为 10 万元/个15 万元/个。（四四四四）、）、）、）、建议销售价建议销售价建议销售价建议销售价格格格格 综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：多层住宅多层住宅多层住宅多层住宅：2950 元元元元/平方米平方米平方米平方米 高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅：3250 元元元元/平方米平方米平方米平方米 商铺商铺商铺商铺：10000 元元元元/平方米平方米平方米平方米 车位车位车位车位：15 万元万元万元万元/个个个个 33四四四四、户型设计定68、位户型设计定位户型设计定位户型设计定位 根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下 4 种户型：高层住宅 A 户型二房二厅：每户建筑面积 85 平方米（20 套）；高层住宅 B 户型三房二厅：每户建筑面积 125 平方米（44 套）；高层住宅 C 户型三房二厅：每户建筑面积 135 平方米（20 套）；高层住宅 D 户型四房二厅：每户建筑面积 140 平方米（20 套）；高层住宅四种户型共计 104 套。多层住宅 E 户型二房二厅：每户建筑面积 90 平方米（168 套）多层住宅 F 户型三房二厅：每户建筑面积 110 平方米（504 套）多层住宅 G 户型三房二厅：每户建筑面积 120 平方米（69、168 套）多层住宅三种户型共计 840 套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。34项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算 一一一一、项目实施进度安排项目实施进度安排项目实施进度安排项目实施进度安排 本项目计划在两年（24 个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：2004 年 6 月：2004 年 6 月 25 日7 月 25 日：2004 年 8 月 70、9 月：2004 年 10 月：2004 年 10 月 11 月：2004 年 12 月：2005 年 1 月：2005 年 3 月：2005 年 7 月：2005 年 10 月：2005 年 10 月2005 年 12 月：2005 年 11 月2006 年 2 月：2005 年 12 月：2006 年 1 月3 月：2006 年 3 月5 月：2006 年 3 月6 月：2006 年 6 月：2006 年 6 月9 月：2006 年 7 月9 月：2006 年 10 月2007 年 1 月：2006 年 8 月2007 年 5 月：2007 年 3 月6 月：2006 年 6 月：项目建议71、书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层 1#4#楼先施工。完成投资额 25%，开始预售多层 1#4#楼。多层 5#8#楼开始施工。高层 4#楼开始施工。多层 1#4#楼主体工程完工。高层 1#3#楼开始施工。1#4#楼设备安装。1#4#楼室内外装修。多层 5#8#楼主体工程完工。多层 5#8#楼设备安装。多层 1#4#楼竣工验收。多层 5#8#楼室内外装修。高层 4#主体完工。高层 4#设备安装。高层 4#室内外装修。多层 5#8#楼竣工验收。高层 1#3#设备安装。高层 1#3#室内外装修。高层 4#楼竣工验收。公72、共设施配套工程。高层 1#3#楼竣工验收。正式全部入住。工程施工进度详见附表 12。35二二二二、本项目物业销售租赁价格本项目物业销售租赁价格本项目物业销售租赁价格本项目物业销售租赁价格 根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950 元，高层住宅每平方米 3250 元；商铺每平方米 10000 元；地下车位每个 15 万元；三三三三、销售进度及付款回收计划销售进度及付款回收计划销售进度及付款回收计划销售进度及付款回收计划 本项目计划在 2 年半（30 个月）左右内完成销售，各年销售计划见表 17。表表表表 17：本项73、目销售计划表本项目销售计划表本项目销售计划表本项目销售计划表（%）项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 2009 多层住宅 100 60%30%10%高层住宅 100 30%60%10%商业 100 80%20%停车位 100 60%40%由于银行按揭的时限，所以 2005 年和 2006 年销售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007 年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还 50%，第二年还剩余 50%。回款进度详见表 18。36表表表表 18：回款金额估算表回款金额估算表回款金额估算表回款金额估算表 单位单位单74、位单位：面积面积面积面积（平方米平方米平方米平方米）销售收入销售收入销售收入销售收入（万元万元万元万元）销售 期间 项目 2005 2006 2007 2008 面积 销售收入 面积 销售收入 面积 销售收入 面积 销售收入 销 售 计 划 合计 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多层 高层 商业 车位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金额 百分比 回款金额 百分比 回款金额 75、百分比 回款金额 收 款 计 划 2 0 0 5 多层 高层 商业 车位 90%90%14451 1114 10%10%1606 124 2 0 0 6 多层 高层 商业 车位 90%90%90%50%7226 2229 2354 1350 10%10%10%50%803 248 262 1350 2 0 0 7 多层 高层 商业 车位 100%100%100%50%2676 413 1744 900 50%900 小计 15565 14889 8396 900 注注注注：车位面积未计算在内车位面积未计算在内车位面积未计算在内车位面积未计算在内。37四四四四、税费率税费率税费率税费率 本报告采76、用的各种税费率见表 19。表表表表 19：税费率表税费率表税费率表税费率表（%）税费项目 税费率 税费项目 税费率 营业税 5 土地增值税 1 城市维护建设税 7 法定盈余公积金 10 教育费附加 3 公益金 5 企业所得税 33 任意盈余公积金 3 管理费用 5 不可预见费 2 销售费用 2.5 房产税（按租金）12 五五五五、项目各种财务数据估算项目各种财务数据估算项目各种财务数据估算项目各种财务数据估算 1、土地费用土地费用土地费用土地费用 本项目用地共计 90.9 亩，出让单价 200 万元/亩，出让总金额为18180 万元，土地出让金分两次偿还，2004 年先付 80%，即 145477、4万元；剩余的土地出让金在 2005 年付清，即 3636 万元。2、前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费。本项目前期工程费估算见表 20 表表表表 20：前期工程费估算表前期工程费估算表前期工程费估算表前期工程费估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费1.5%126 2 可行性研究费 建安工程费5 42 3 水文地质勘探费 建安工程费5 42 4 通水、通电、通路费 建安工程费1%84 5 场地平整费 10 元/平方米 63 合计 357 383、基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算见78、表 21 表表表表 21：基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费3%251 2 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 合计 251 4、建安工程费用建安工程费用建安工程费用建安工程费用 本项目建安工程费用估算见表 22 表表表表 22：建建建建安工程费用估算表安工程费用估算表安工程费用估算表安工程费用估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 多层住宅 7079、0 元/平方米 90720 平方米 6350 高层住宅 1200 元/平方米 13920 平方米 1670 2 商业 800 元/平方米 4360 平方米 349 合计 8369 395、公共设施配套费公共设施配套费公共设施配套费公共设施配套费 本项目公共设施配套费估算见表 23 表表表表 23：公共设施配套费估算表公共设施配套费估算表公共设施配套费估算表公共设施配套费估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 居委会 100 元/平方米 13400 134 2 托儿所 3 公共厕所 4 停车场 5 健身设施 合计 134 6、开发间接费用开发间接费用开发80、间接费用开发间接费用 本项目开发间接费用估算见表 24 表表表表：24 开发间接费用估算表开发间接费用估算表开发间接费用估算表开发间接费用估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 计算依据 金额 1 分散建设市政公用设施建设费 建安工程费5%418 2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费4 33 3 供水管网补偿费 住宅 商业 住宅：0.3T/人，600 元/T 商业：0.1T/人，600 元/T 住宅：59 商业：15 4 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅：4KVA/户，480 元/KVA 商业：8KVA/百，480 元/KVA 住宅：181 商业：16 6 其他 建安工程费581、 42 合计 764 407、其他费用其他费用其他费用其他费用 本项目其他费用估算见表 25 表表表表 25：其他费用估算表其他费用估算表其他费用估算表其他费用估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 计算依据 金额 1 预算定额管理费 建安工程费5 42 2 竣工档案保证金 3 报建手续费 4 工程合同预算或标底审查费 6 其他 合计 42 8、不可预见费用不可预见费用不可预见费用不可预见费用 本项目的不可预见费用按项目 17 项和的 2%估算，详见附表 2。2004 年不可预见费用：310 万元；2005 年不可预见费用：224 万元；2006 年不可预见费用：27 万元；282、007 年不可预见费用：1 万元；合计：562 万元。9、管理费用管理费用管理费用管理费用 本项目的管理费用按项目 15 项和的 3%估算，详见附表 2。2004 年管理费用：465 万元；2005 年管理费用：336 万元；2006 年管理费用：40 万元；2006 年管理费用：2 万元；合计：843 万元。4110、销售费用销售费用销售费用销售费用 本项目的销售费用按销售收入的 2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的 1.5%，即 596 万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的 1%，即 398 万元。合计为 994 万元。销售收入见附表 3，销售费用见附表 2。11、财务费用财务费83、用财务费用财务费用 本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表 10。2004 年财务费用：167 万元；2005 年财务费用：391 万元；2006 年财务费用：446 万元；2006 年财务费用：223 万元；合计：1227 万元。六六六六、资金筹措资金筹措资金筹措资金筹措 项目总投资 30931 万元，其中项目资本金 2000 万元，第一年（2004 年）全部投入；商业性银行贷款 8000 万元，第一年（2004年）贷款 6000 万元，第二年（2005）贷款 2000 万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表 5。七七七七、贷款条件贷款条件84、贷款条件贷款条件 年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2006）等额还本，分 2 年还清。42财务分析财务分析财务分析财务分析 一一一一、盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析 项目在计算期内经营收入为 39750 万元，可获利润 5465 万元，扣除所得税、资本公积后还有 3002 万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为 2165 万元，所得税为 1803 万元，土地增值税为 397 万元，合计缴纳税金 4365 万元。和项目业主投入的资本金 2000 万元相比，在 4 年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收85、益率（所得税前）为 13.22%，在预期可接纳内部收益率为 10%，项目净现值为 1020 万元，项目投资回收期为3.39 年。资本金内部收益率为 23.12%，项目净现值为 2390 万元。详见附表 7 和附表 8。投资利润率=利润总额总投资100%=546531723100%=17.23%资本金净利润率=税后利润资本金100%=36622000100%=183.10%二二二二、偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析 按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从 2006年开始分 2 年等额偿还本金，每年还 4000 万元；借款利息每年照付，总计付利息 1227 万元。详见86、附表 10。三三三三、资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第 3 年）仅 43%，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表 9 和附表 11。43不确定性分析不确定性分析不确定性分析不确定性分析 一一一一、临界点分析临界点分析临界点分析临界点分析 本项目基本方案总体物业平均价格为 3647 元/平方米，收入为39750 万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。销售面积为 87、109000 平方米，高层住宅 Q1：13920 平方米，多层住宅 Q2：90720 平方米，商铺 Q3：4360 平方米。各单位单方工程造价分别为高层 P1：1100 元/平方米，多层 P2：650 元/平方米，商铺 P3：800 元/平方米。项目的应缴税金为 6.5%。经对财务数据的估算：Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本(8369 万元)；：利润（万元）收入 R(万元)：P*Q 开发成本：115%A19021 开发费用：3%A2.5%P*Q1786 各种税金：6.5%P*Q 由以上可得：固定成本 FC（万元）：20807 万元 可变成本 VC（万元）88、：118%A2.5%P*Q 税金 r（万元）：6.5%R=RFCVCr =P*Q（118%A2.5%P*Q）208076.5%R =0.91P*Q1.18A20807 当=0 时：销售价格 P0=3096 元/平方米，项目收入支出持平。p=(PP0)P100%=(36473093)3647100%=15.11%44当销售价格制定在 P=3647 元/平方米时：完成销售面积 Q0=92527 平方米就能使项目收支平衡。Q=(QQ0)Q100%=(10900092527)109000100%=15.11%当销售价格制定在 P=3490 元/平方米，销售面积为 109000 平方米时，追加投资：总投89、资(FCVC)为 37166 万元，项目的经济利润为 0；上述计算结果表明上述计算结果表明上述计算结果表明上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在 3096 元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有 15.11%的降价空间，保证经济利润。如果本项目的整体定价在 3490 元/平方米时，只需销售 92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有 15.11%的销售控制空间。如果本项目整体定价在 3490 元/平方米，销售面积预计达到100%，即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。表表表表 26：临界点分析表临界点分析表临界点分析表临界点分析表 敏感因素 基本方案90、 临界点计算 内部收益率（%）13.22%期望值 10%开发产品投资（万元）31723 最高值 37166 销售价格（元/平方米）3647 最低值 3093 销售面积（平方米）109000 最低值 92451 二二二二、敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析 根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。451、单一变量敏感性分析单一变量敏感性分析单一变量敏感性分析单一变量敏感性分析（1）、销售价格变动，其他因素固定不变 设价格变动幅度为-20%、-1091、%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：表表表表 27：单一变量静态敏感分析表单一变量静态敏感分析表单一变量静态敏感分析表单一变量静态敏感分析表 -20%-10%0+10%+20%销售价格-1769 1848 5465 9082 12699 销售面积 206 2835 5465 8096 10724 可变成本 7440 6453 5465 4478 3090 从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。表表表表 28：单一变量动态敏感分析表单一变量动态敏感分析表单一变量动态敏感分析表单一变量动态敏感分析表 序号 项目 变动幅度（%）92、全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0 基本方案 13.22 1020 3.39 1 销售价格+10 22.12 3856 3.02-10 4.25-1816 3.86 2 销售面积+10 15.07 1120 3.35-10 11.43-1816 3.86 3 可边成本+10 5.07-1714 3.81-10 23.11 3754 2.99 从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。从以上两表分析中93、可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重 46要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。0%5%10%15%20%25%-15-10-5051015销售价格销售面积可变成本基本方案 47风险分析与对策风险分析与对策风险分析与对策风险分析与对策 一一一一、市市市市场风险分析场风险分析场风险分析场风险分析 从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照94、国际惯例，房价一般是居民收入的 36 倍，而目前南昌市房价每平方米为 2722 元（一般市区住宅），一套 90 平方米的住宅总价在 25 万左右，相当于家庭收入的 8 倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近 2 倍，目前南昌市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小95、区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。二二二二、经营管理风险分析经营管理风险分析经营管理风险分析经营管理风险分析 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。48从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低 1%，将比基本方案增加净现值 413 万元，增长 96、28.31%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。三三三三、金融财务风险分析金融财务风险分析金融财务风险分析金融财务风险分析 本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成银行按揭方式；建筑分期付款银行按揭；特惠免息付款方式；全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。49附附附附 表表表表 附表附表附表附表 1：主要经济指标97、表主要经济指标表主要经济指标表主要经济指标表 序号 名称 单位 数据 备注 项目设计参数 1 房地产开发产品总建筑面积 平方米 113780 商品住宅销售面积 商业用房建筑面积 车位销售面积 平方米 平方米 平方米 103420 4360 6000 4780 不计建筑面积 经济数据 1 开发产品投资 万元 31723 其中：财务费用 万元 1227 2 单方成本 元/平方米 2910 3 资金筹措 万元 31723 其中：资本金 借款 预售房款 自有资金 万元 万元 万元 万元 2000 8000 13281 8442 4 经营收入 万元 39750 5 经营成本 万元 28659 6 经营费98、用 万元 3064 7 应交税金 万元 4365 其中：营业税金及附加 土地增值税 所得税 万元 万元 万元 2165 397 1803 8 利润总额 万元 5465 9 税后利润 万元 3662 10 可分配利润 万元 3002 财务评价指标 1 投资利润率%17.23 2 投资净利润率%11.54 4 投资利税率%13.76 5 资本金净利润率%183.1 6 全部投资内部收益率（所得税前）%13.22 7 全部投资投资回收期（所得税前）年 3.39 8 全部投资内部收益率（所得税后）%9.03 9 全部投资投资回收期（所得税后）年 3.60 10 房地产投资长期借款偿还期 年 4 建设期99、起 注注注注：整数位存在四舍五入产生整数位存在四舍五入产生整数位存在四舍五入产生整数位存在四舍五入产生+1 的误差的误差的误差的误差 50附表附表附表附表 2：项目总投资估算表项目总投资估算表项目总投资估算表项目总投资估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 一 开发建设投资 31723 16442 12587 2235 459 1 房地产开发成本 28659 15810 11428 1353 68 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑工程安装费用 公共配套设施100、建设费用 开发间接费用 其他费用 不可预见费用 18180 357 251 8369 134 764 42 562 14544 357 251 306 42 3636 7186 382 224 1183 67 76 27 67 1 2 房地产开发费用 3064 632 1159 882 391 2.1 2.2 2.3 销售费用 管理费用 财务费用 994 843 1227 465 167 432 336 391 396 40 446 166 2 223 二 经营资金 三 项目总投资额 31723 16442 12587 2235 459 1 2 3 开发产品投资 固定资产投资 经营资金 317101、23 16442 12587 2235 459 51附表附表附表附表 3：销售收入与经营税金估算表销售收入与经营税金估算表销售收入与经营税金估算表销售收入与经营税金估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 销售收入 39750 17295 15822 6633 1.1 1.2 1.3 可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）109000 3647 100 58242 2970 53 38672 4091 36 12086 5488 11 2 经营税金及附加 2165 952 870 343 2.1 2.2102、 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 1968 138 59 865 61 26 791 55 24 312 22 9 3 土地增值税 397 173 158 66 4 商品房销售净收入 37188 16170 14794 6224 注注注注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均销售比例是各个产品销售比例的加权平均销售比例是各个产品销售比例的加权平均销售比例是各个产品销售比例的加权平均 附表附表附表附表 4：土地增值税估算表土地增值税估算表土地增值税估算表土地增值税估算表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 销售收103、入 39750 17295 15822 6633 2 扣除项目 2.1 2.2 2.3 2.4 开发成本 开发费用 销售税金 其他扣除额 3 增值额 4 增值比例（%）5 增值税率（%）1 1 1 6 速算扣除率（%）7 土地增值税 397 173 158 66 52附表附表附表附表 5：投资使用计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 总投资 31723 16442 12587 2235 459 1.1 1.2 经营资金 开发产品投资 其104、中：不含财务费用 财务费用 31723 30496 1227 16442 16275 167 12587 12196 391 2235 1789 446 459 236 223 2 资金筹措 31723 16442 12587 2235 459 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 资本金 预售收入 租金收入 其他收入 自有资金 借款 开发产品投资长期借款 经营资金借款 2000 13281 8442 8000 8000 2000 8442 6000 6000 10587 2000 2000 2235 459 53附表附表附表附表 6：损益表损益表损益表损益表105、 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 经营收入 39750 17295 15822 6633 1.1 1.2 销售收入 租金收入 39750 17295 15822 6633 2 总成本费用 31723 15710 11816 4197 2.1 2.2 开发成本 开发费用 28659 3064 14209 1501 10682 1134 3768 429 3 经营税金及附加 2165 952 870 343 4 土地增值税 397 173 158 66 5 利润总额 5465 460 2978 2027 6 弥补前年度亏损106、 7 应缴所得税额 5465 460 2978 2027 8 所得税 1803 152 982 669 9 税后利润 3362 308 1196 1358 10 盈余公积 660 55 360 245 10.1 10.2 10.3 法定盈余公积金 公益金 任意盈余公积金 367 183 110 31 15 9 200 100 60 136 68 41 11 加：年初未分配利润 253 1889 12 可供投资者分配利润 253 1636 1113 13 应付利润 A 方 B 方 C 方 14 年末未分配利润 253 1889 3002 注注注注：成本费用按销售金额比例各成本费用按销售金额比例各107、成本费用按销售金额比例各成本费用按销售金额比例各期分摊期分摊期分摊期分摊。54附表附表附表附表 7：现金流量表现金流量表现金流量表现金流量表（全部投资全部投资全部投资全部投资）单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 现金流入 39750 15565 14889 8396 900 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 销售收入 租金收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 39750 15565 14889 8396 900 2 现金流出 36088 16442 13864 4245 1537 2.1108、 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 开发产品投资 经营资金 经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 31723 2165 397 1803 16442 12587 952 173 152 2235 870 158 982 459 343 66 669 3 净现金流量 3662-16442 1701 10644 6859 900 累计净现金流量 -16442-14741-4097 2762 3662 4 所得税前净现金流量 5465-16442 1853 11626 7528 900 累计所得税前净现金流量 -16442-14589-2963 4565 5465 5 净现值-300-109、14947 1406 7997 4685 559 累计净现值 -14947-13541-554-859-300 6 所得税前净现值 1020-14947 1531 8735 5142 559 累计所得税前净现值 -14947-13416-4681 461 1020 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（FIRR）13.22%9.03%财务净现值（FNPV）1020-300 投资回收期（年）静态 3.39 3.60 投资回收期（年）动态 3.91-基准收益率（Ie）10%10%55附表附表附表附表 8：现金流量表现金流量表现金流量表现金流量表（资本金资本金资本金资本金）单位单位单位单位：万元110、万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 现金流入 39750 15565 14889 8396 900 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 销售收入 租金收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 39750 15565 14889 8396 900 2 现金流出 36088 10442 11864 8245 5537 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 资本金 租售收入用于产品投资 自有资金 经营资金 经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付111、 2000 13281 8442 2165 397 1803 8000 2000 8442 10587 952 173 152 2235 870 158 982 4000 459 343 66 669 4000 3 净现金流量 3662-10442 3701 6644 2859 900 累计净现金流量 -10442-6741-97 2762 3662 4 所得税前净现金流量 5465-10442 3853 7626 3528 900 累计所得税前净现金流量 -10442-6589 1037 4565 5465 5 净现值 1070-9493 3059 4992 1953 559 累计净现值 -112、9493-6434-1442 511 1070 6 所得税前净现值 2390-9493 3184 5730 2410 559 累计所得税前净现值 -9493-6309-579 1813 2390 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（FIRR）23.12%16.09%财务净现值（FNPV）2390 1070 基准收益率（Ie）10%10%56附表附表附表附表 9：资金来源与运用表资金来源与运用表资金来源与运用表资金来源与运用表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 现金来源 58192 16442 17565 14889113、 8396 900 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 销售收入 租金收入 其他收入 房地产投资借款 短期借款 资本金 自有资金 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 39750 8000 2000 8442 6000 2000 8442 15565 2000 14889 8396 900 2 现金运用 52530 16442 13864 8245 13979 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 开发产品投资（含利息）经营资金 经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自有资金回收 114、借款本金偿还 借款利息支付 31723 2165 397 1803 8442 8000 16442 12587 952 173 152 2235 870 158 982 4000 459 343 66 669 8442 4000 4 盈余资金 5662 3701 6644-5583 900 5 累计盈余资金 3701 10345 4762 5662 57附表附表附表附表 10：长期借款偿还表长期借款偿还表长期借款偿还表长期借款偿还表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 合计 2004 2005 2006 2007 2008 1 长期借款偿还 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 115、年初借款本息累计 本金 利息 本年借款 本年应付利息 本年还本付息 还本 付息 年末借款本息累计 8000 1227 9227 8000 1227 6000 167 167 167 6000 6000 2000 391 391 391 8000 8000 446 4446 4000 446 4000 4000 223 4223 4000 223 2 还本资金来源 1701 12345 15204 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 上年余额 摊销 折旧 利润 可利用售房收入 其他 1701 10644 6859 900 3 偿还等额还款本金 4000 4000 4 偿还长期贷款本金116、能力 1701 8345 11204 12104 5 长期借款偿还期（年）4 58附表附表附表附表 11：资产负债表资产负债表资产负债表资产负债表 单位单位单位单位：万元万元万元万元 序号 项目 2004 2005 2006 2007 2008 1 资产 16442 18750 16999 7804 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 流动资产总额 应收帐款 存货（含在建工程）货币资金 累计盈余资金 固定资产净值 无形及递延资产净值 16442 16442 1730 13319 3701 2663 3991 10345 900 2142 4762 2 负债及117、所有者权益 16442 18750 1699 7804 负债 6000 8000 4000 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 流动负债总额 应付帐款 短期借款 应付税金 借款 经营资金借款 开发产品投资借款 6000 8000 4000 所有者权益 10442 10750 12999 7804 2.3 2.4 2.5 2.6 资本金 资本公积金 累计盈余公积金 累计未分配利润 2000 8442 2000 8442 55 253 2000 8442 415 2142 2000 660 5144 比率指标 参考指标 资产负债率（%）70%37%43%24%流动比率（%）120%速动比率（%）65%权益报酬率（%）5%40%15%总资产报酬率（%）3%18%13%权益乘数（%）182%221%115%销售利润率（%）3%12%18%总资产周转率（%）89%146%71%59