1、住宅项目可行性研究报告住宅项目可行性研究报告编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务有限公司编制时间：2004 年 5 月2004 年 7 月目目录录一、总论一、总论4二、市场调研分析二、市场调研分析8三、项目综合定位三、项目综合定位22四、项目投资估算四、项目投资估算34五、财务分析五、财务分析42六、不确定性分析六、不确定性分析43七、风险分析与对策七、风险分析与对策47八、附表八、附表49总总论论1、项目建设背景、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求， 上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质变更手2、续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况、项目概况（1）项目名称： “风华盛世”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司现有员工 60 人， 其中各类职称的技术经济管理人员 30 人， 注册资3、金 2000 万元， 资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园 18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况： “风华盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米，多层住宅为90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8，绿化率 35%，建筑密度 25%。（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前