1、&建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论4一. 项目名称4二. 建设单位概况：4三. 项目建设地点4四. 项目建设内容与规模4五. 可行性研究报告编制依据5六项目预期目标6七. 项目建设期限7八. 主要经济技术指标7九. 结论11第二章 项目建设背景及必要性分析12一项目建设背景12二项目建设的必要性18第三章 项目建设地点及建设条件分析22一项目建设地点22二. 项目建设条件分析24第四章 总体规划及建设规模28一旅游发展战略28二项目规划29三建设规模和建设内容31第五章 拆迁安置方案45一政策依据及目标45二拆迁安置方案45三、拆迁安置程序47第六章 环境保护49一编制依据49二污染源2、分析49三环境保护措施51四环境影响综合评价55五结论56第七章 劳动安全保护及消防57一劳动安全保护57二消防58三小结58第八章 项目组织运作与管理60一项目组织运作与管理模式60二项目正常组织运作63三项目运作保障措施66第九章 项目实施进度、建设管理及招标68一项目实施进度68二工程招标68第十章 投资估算71一投资估算依据71二.投资估算72二资金筹措74第十章 财务评价与效益分析75一财务评价分析75二社会效益分析78第十一章 结论与建议82一.结论82二.建议82附表第一章 总论一. 项目名称#市*生态文化旅游区建设项目可行性研究报告二. 建设单位概况：建设单位：*$旅游开发有限3、公司三. 项目建设地点湖北省#市*镇镇区。*镇镇区大致范围如下：北至*、南至$、西至*、东至&村。规划控制范围面积为654.22公顷，其中水域面积为115.17公顷，现状未开发用地多为山体林地，为规划控制发展用地。四. 项目建设内容与规模*旅游度假区，包括*古镇及其周边的白马山、*滩水库等区域，规划面积63.61平方千米。本可行性研究报告研究范围为*古镇镇区。项目建设内容包括湿地公园、生态农业观光园、公建设施、道路绿化广场基础设施和住宅、商业六项内容。项目总用地：340.75公顷。其中湿地公园110公顷，道路绿化广场公建用地92.77公顷，住宅商业开发用地112.25公顷，生态农业观光园（农业4、流转用地）25.73公顷。项目总建筑面积*平方米。其中住宅建筑面积#平方米，商业建筑面积%平方米，生态农业观光园场馆建筑面积*平方米，各类公建设施建筑面积*平方米。其中征收涉及民房*户，房屋建筑面积约*平方米；另改造古镇房屋建筑面积约*平方米。五. 可行性研究报告编制依据1.中华人民共和国城乡规划法2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国环境保护法4.中华人民共和国文物保护法5.中华人民共和国农业法6.中华人民共和国森林法7.中华人民共和国水土保护法8.国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）9.关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定（鄂发200816号）10.关于加快发展生态文化5、旅游产业的决定（十发20089号）11.丹江口库区及上游水污染防治和水土保持规划（2006）12.城市用地分类与规划建设用地标准13农业部关于创建国家现代农业示范区的意见(农计发200933号)14农业部关于进一步推进国家现代农业示范区建设的通知（农计发201039号）15#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）16.#市城市总体规划（2010-2030）17.#市*区土地利用总体规划（2010-2025）18#市*旅游度假区总体规划19.建设项目经济评价方法与参数（第三版）20.委托书21.#市*镇规划分区图六项目预期目标将*旅游度假区建设成集休闲度假、乡村体验和养生居住于一体的综6、合型旅游度假区；建设成华中地区具有较高知名度，鄂西圈一流的度假休闲旅游目的地；到十二五末期建设成国家4A级旅游区和省级旅游度假区。为旅游者提供超质的旅游产品和服务，为当地居民创建幸福生活。七. 项目建设期限2012年1月-2016年12月。八. 主要经济技术指标该项目总投资估算为*万元。其中道路绿化广场基础设施、公建设施和湿地公园总投资*万元，住宅、商业及生态农业观光园总投资*万元。主要建设投资指标见下表：项目总投资估算表 单位：万元序号项 目 名 称总投资占投资的比重估算说明1开发建设投资100.00%1.1土地费用4.24%1.2前期工程费用4.53%1.3基础设施建设费14.38%1.47、建筑安装工程费59.04%1.5拆迁补助补偿费0.58%1.6改造费用0.85%1.7其他费用1.21%1.8管理费用4.03%1.9不可预见费4.44%2.0财务费用6.70%2经营资金3项目总投资100.00%九. 结论*古镇俗称“小汉口”，有富集的山水古镇旅游资源，非常适合开发旅游业，南水北调、秦巴山片区扶贫开发、十白高速等国家重大项目的实施，为*古镇旅游资源开发提供了契机，同时，*镇作为南水北调水源区、秦巴山片区、城区欠发达地区，民生和生态保护问题突出，产业发展不足，民意对开发镇区旅游资源有高度共识，热切期盼通过旅游业拉动当地经济社会发展，提高生活水平。本项目以具有核心吸引力的休闲度假8、旅游产品引爆人气，大幅提升区域价值，开发可实现快速回报的休闲地产项目来持续支撑旅游业发展。以旅游拉动农业和服务业发展，在*形成特色农业和服务业的聚集与聚合，这些产业和旅游业相互融合，相互促进，相得益彰，实现区域经济社会快速发展。本项目财务评价良好，社会效益显著。因此，本可行性研究报告认为本项目建设是必要的、可行的。第二章 项目建设背景及必要性分析一项目建设背景（一）*镇基本情况*是闻名全国的汽车工业基地，是驰名中外“*车”的故乡，荣膺“中国卡车之都”；*是享誉中外的旅游目的地，境内有“天下第一仙山”、世界文化遗产、中国道教圣地武当山，是鄂西生态文化旅游圈的重要支撑和核心板块；*是南水北调的核心9、水源区，丹江口水库被称为“中国水都、亚洲天池”；*是资源富集的山水大市，森林覆盖率达到54.8%，水能资源500多万千瓦，生物资源3100多种，中药材资源1360种，矿产资源50种，开发前景十分广阔。*是贯穿东西的交通枢纽，随着一个机场、两个码头、三条铁路、四条高速加快建设，区域性立体综合交通枢纽正在形成；*是充满生机和活力的热土，先后获得中国综合实力百强城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国文明创建先进城市、中国投资环境百佳城市等殊荣。 *镇历史悠久，1851年建镇，至今159年。*镇曾是鄂西北地区重要的水运港口和区域性的货物集散地，素有“小汉口”之称。水运时代，*商业发达10、，人流如织，古镇繁荣景象盛况空前。1967 年之前，*镇地属郧县管辖，后随着*汽车制造厂的建设，划归#市中心城区。随着市场经济的发展，交通运输方式的变迁，导致城镇原有功能衰退，城镇性质改变。而*镇边缘化的地理区位、落后的交通条件和短缺的空间资源日益成为制约城镇发展的瓶颈。*镇共辖14个行政村，总人口2.1 万，农民人均纯收入为2895 元，远低于周边村镇。第二产业和第三产业比重较低，第一产业比重较大，主要以种植业为主。本区经济收入结构单一，大部分青年外出打工求生。近年，在政府的带动下，无公害蔬菜种植、土鸡、鱼、生猪等养殖规模不断扩大。区内 路、电力、通信、邮电等基础设施正在完善。随着南水北调中11、线工程的实施，区内部分农田位于库区消落带，部分建筑位于拆迁线下，一些道路等基础设施也将被淹没。本区面临着社会经济调整转型的压力。#市是南水北调中线工程的坝区、库区、移民安置区和核心水源区，老的城镇生活及生产设施存在对南水北调水资源的污染问题。*还是国家集中连片贫困地区，6个县市都是国家扶贫开发工作重点县，是全国、全省扶贫开发的主战场之一。随着区域经济一体化发展步伐的加快，西部大开发、中部崛起、鄂西生态文化旅游圈建设等一系列国家和湖北省区域协调发展战略举措相继出台，高速公路、铁路等区域性重大交通设施不断落实实施，南水北调中线工程开始启动，*地区的发展环境发生了重大变化。*镇在迎来新的机遇的同时，12、诸如生态保护压力大、产业结构问题突出、城镇功能亟待提升等等问题开始凸显。除此之外，新时期统筹城乡、关注民生和低碳经济等新的发展理念已成为社会共识，新的发展理念也对*镇未来的发展模式提出了新的要求。面对新的形势和挑战， *政府采取了一系列积极的应对策略：改善城镇交通条件、拓展镇区空间资源等，以期在新一轮的发展竞争中争取主动。特制订了#市*旅游度假区总体规划，科学合理的指导城镇建设和保障该地区的开发建设品质，期望通过和*$旅游开发有限公司等共同的努力，建设好新的*镇，促进*镇的经济和社会发展。（二）产业分析1、产业发展背景： 随着湖北省工业化、城镇化已进入快速发展时期，居民消费结构升级也进一步加速13、，人们更加注重文化等精神层面的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲旅游消费已经成为我国旅游业新的增长点。国内旅游在旅游方式和游程的选择上，主要选择一日游、周边游、近地游、自驾车游、家庭亲子游等短程游，以及学习和工作单位组织的小规模集体旅游；在旅游目的地的选择上，以乡村旅游、自然旅游为主体的农业观光旅游和城郊休闲游，将会更受欢迎。随着社会中“亚健康”群体的增多，以康体、健身为主要形式的旅游也是今后旅游发展的趋势，开拓这类旅游度假区的重要客源市场，营造休疗养环境、提供养生餐饮、发展养生活动、开展养生教育，为度假游客提供有个人针对性的休疗养服务，是旅游度假区发展的必然选择。旅游业发14、展规划提出，加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区旅游圈。强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。2、产业发展机遇（1）南水北调中线15、工程实施南水北调中线工程的实施将带来新的机遇。首先，水源地保护对生态环境保护要求和产业发展限制将会促使规划区生态环境的提升和产业结构的调整。伴随着人们环境意识的提高，对良好生态环境的追求与价值认同会日益强烈。生态环境的提升会进一步增强规划区的吸引力和竞争力，并促进观光度假、休闲旅游、会议、房地产、生态农业等产业的发展。产业发展环境门槛的提高将促使规划区发展模式的转变，摒弃传统高污染、资源高消耗的的粗放发展，转向发展环境友好型产业，实现产业发展层级的跃升。其次，南水北调中线工程的实施将促进规划区交通、市政基础设施的较大改善。未来库区上游地区重要城镇都将实行污水、圾垃集中处理。同时库区周边的区域性16、交通设施将加快兴建，缓解发展的交通瓶颈制约。第三，水源地的建设将提高*地区的知名度和美誉度，扩大*地区的影响力，促进*的旅游业发展和对外开放。第四，随着南水北调中线工程的深入实施，生态补偿机制将逐步健全，为规划的可持续发展提供有力支撑。（2）旅游业的蓬勃发展和鄂西生态文化旅游圈建设随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，旅游业发展迅速，旅游已经成为日常生活进入千家万户，呈现出大众化趋势。人们旅游不再满足于单纯的“观山看水”，生态游、休闲度假游、农业旅游、文化旅游、会展旅游等成为新的旅游热点，这为*镇带来了良好的发展机遇。在休闲旅游蓬勃发展的大背景下，湖北省鄂西生态文化旅游圈建设也为*镇旅游业发17、展提供了契机。鄂西生态文化旅游圈建设将整合鄂西8个市州的区域旅游资源，联合发展旅游产业，以区域整体优势和竞争力推动鄂西地区发展。目前旅游圈项目库已初步建立，包括520个项目，投资总计1664亿元，湖北省将在旅游基础设施、联合营销、政策扶持、重点项目建设等多方面大力投入，将鄂西建设成生态观光、休闲度假、民俗体验、文化考察、康体娱乐等为一体的综合性全国示范旅游圈，这为*镇旅游业的发展提供了契机。（3）区域重大交通设施建设，区域交通条件提升根据国家高速公路网规划、中长期铁路网规划、湖北省城镇体系规划（2001-2020）、鄂西生态文化旅游圈规划等区域规划，在未来十数年内*地区的对外交通条件将大大改善18、，区域交通条件将有明显的提升。铁路方面，2009年襄渝铁路复线已经开通，运城*宜昌铁路正在筹建，建成通车后将为*新增一条南北向的运输通道，未来郑渝客运专线的建设将强化*与郑州、重庆的直接联系，此外意义重大的武汉-西安高铁也在论证当中。高速公路方面，连接西安和武汉的福银高速已经开通，*至汉中的高速公路也在兴建，未来随着谷竹高速、郧十高速以及十房高速等的建设将加强*与周边城市的快速联系。除此之外，*武当山机场也在积极筹备当中。这些区域性的重大交通设施建设将从根本上缓解制约城市发展的对外交通瓶颈，大大改善城市的区域交通条件。3、产业发展面临的挑战（1）水源保护要求高，生态保护任务艰巨由于*镇经济发展19、水平落后，环境保护基础设施不足，未来经济社会发展会对水源保护带来压力。城镇社会经济发展水平不高，生态文化教育事业仍然处于较低水平，由落后带来的经济发展要求与相对薄弱的生态保护意识，给*镇未来生态环境保护带来较大压力。（2）水源地生态保护与经济发展存在一定矛盾水源保护能提升*镇独特的环境优势，但近期对经济发展仍形成制约。由于水源保护的严格要求，产业发展环境门槛大大提高，致使用地的安排方面也受到严格制约；移民安置和就业压力大，特别是山区劳动力素质较低，安排就业比较困难，水源保护面临贫困的压力。（3）周边城镇功能定位雷同*地处四省（市）毗邻地区，周边的城镇同处于秦巴经济走廊。并与西部陕西省的安康商洛20、地区发展条件极为相似，同为山区城镇，区域经济发展相对落后，且皆属于丹江口库区的上游生态保护地区，生态旅游业皆是该地区未来发展的重点产业。*与东部的襄樊同处鄂西生态文化旅游圈，而且旅游业都是未来发展的重点。这种空间相邻、发展条件与发展方向相似加剧了发展上的竞争，未来强化*镇在产业选择上的分工协作非常必要。因此*镇的产业发展方向为大力发展第三产业，提升第一产业，带动城镇产业结构不断升级，形成合理的产业体系。突出发展高效观光农业，使农业生产逐步由传统生产转向高效、观光、现代化、生态、精细农业生产的方向发展。二项目建设的必要性1、 发展城乡一体化，推进城镇化发展的需要2010中央1号文件：关于加大统筹21、城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见指出，全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。推进城镇化22、发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。大力发展县域经济，抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中23、。完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。方便农民就近转移就业。2、解决南水北调水资源安全的需要#市是南水北调中线工程的坝区、库区、移民安置区和核心水源区。南水北调中线工程的实施提高了*地区生态保护的压力。*镇目前多为低层民居，各种污水废水排入犟河中。出于水源保护需要，丹江口库区及上游地区水源涵养、水土保持和水土流失治理的力度进一步加大，产业发展的环境准入门槛也大幅提高，不仅需要加快流域环境设施建设和流域水环境治理步伐，同时还要妥善安置由于库区水位抬升和水源区保护带来的外迁居民。随着南水北调中线工程通水时限日益临近，为有效防治水环境污染，确保24、*镇犟河的水质稳定达标，确保一库清水北送，迫切需要对*镇重新规划建设。从另一方面看，南水北调中线工程的实施也为*镇的发展带来了新的契机，随着进*镇生态环境的改善，与生态相关产业得到了的发展机会。3、#市构建鄂西生态文化旅游圈的需要2008年*提出“构建鄂西生态文化旅游圈对*旅游业发展是千载难逢的战略机遇，要充分发挥*大山、大水、大人文的优势，以武当山和丹江口水库为中心，整合山水人文旅游资源，打造集旅游观光、休闲度假、养生健身和文化体验于一体的国内一流、国际知名的旅游胜地，努力把*建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块。”根据以上情况， *政府特制订了#市*旅游度假区总体规划，科学合理的指导城镇旅游开25、发建设。本报告内容为该规划的主要部分。4、解决集中连片贫困地区脱贫的需要*还是国家集中连片贫困地区，6个县市都是国家扶贫开发工作重点县，是全国、全省扶贫开发的主战场之一。*在秦巴山片区的战略定位，就是建设秦巴山区域性中心城市、国家级生态功能示范区、科技扶贫示范区、秦巴山区交通枢纽、农业结构战略调整示范区和国际知名旅游目的地。深入实施“一城两带”战略，以整村推进、整乡推进为抓手，统筹协调推进水、电、路、视、信“五通”建设，努力改善农村生产生活条件。切实加大产业扶贫力度，着力增强自我发展能力。大力发展特色农业和现代农业，提升农业产业化水平，打造秦巴片区重要特色农产品加工基地。切实加大生态环保建设力26、度，着力提升库区承载功能。整村推进与生态环境建设，大力发展生态经济和生态产业，全力推进国家生态文明示范区建设。5、新时期新形势要求*镇加快产业结构调整的需要新时期以绿色、低碳产业成为先进生产力的代表，使依靠低成本、低附加值发展起来的传统经济模式越来越难以为继，产业结构调整成为新时期城镇转型的重点。因此*镇必须通过加快产业结构的调整，依托自身优势，积极寻找新的经济增长点，转变传统的经济增长方式，实现经济的可持续发展，相应的城镇空间布局也需进行相应调整。城乡统筹、关注民生、加快城镇化进程等新的发展理念和要求促使*镇调整发展策略。*镇地处山区，生态环境敏感，统筹城乡、关注民生、加快城镇化对*镇具有特27、殊的意义，未来*镇的发展策略需要进行调整，保护生态环境，发展新型产业，建设生态文明；统筹城乡发展，加强对城镇和农村的发展引导；关注民生，不断提高人民生活水平。 第三章 项目建设地点及建设条件分析一项目建设地点1、项目地点项目位于#市*区*镇镇区，北至*医院、南至*村二组、西至*站、东至*村。*镇位于#市城区西部，西邻郧县，南接竹山，北接方滩乡，东南接柏林镇，距市中心26公里，镇域面积133平方公里，是一个以农村经济为主的农业型乡镇。襄渝铁路、316国道穿境而过，汉江的支流堵河横亘境内，作为南水北调中线工程水源区之一的*滩水库也建设于此，位于镇区的西南方。*镇拥有悠久的历史。*镇始建于明末清初，28、建镇至今已有三百多年并于清咸丰元年（1815年）设保，属郧县西乡二十九保之一。集镇曾经三次迁建，现集镇建于清同治年间。设有塘讯，由郧阳府委派千总把守。历史上*是一个交通重镇，水陆商贾云集，素有“小汉口”之称，现仍存黄州会馆、武昌会馆、山陕会馆、江西会馆等。在战争年代，*镇也经历了革命烽火的洗练，1926年12月，*镇成立了*历史上第一个中共党组织-中共郧县第四小组。在“三线”建设中，*滩水力发电厂、襄渝铁路、老白公路*滩大桥先后在*兴建。2、市政建设状况（1）发展现状：*镇镇区沿316国道（城西路）沿线发展，已形成由城西路、西宁路、*街等道路组成的道路骨架，行政办公、商业服务、居住等用地主要沿29、这几条道路布局。老镇区商贸服务区大部分规模偏小，在道路沿线建设，其扩展用地受到一定的限制，现有的集贸市场、商业服务设施位于西宁路北侧。绿地、文化娱乐设施、体育设施严重不足，居民生活条件及环境有待进一步改善，沿路新建的多层住宅质量相对较好。位于镇北侧和东湾的移民搬迁区已基本建成。（2）公共服务设施现状：镇区内现有一所中学、两所小学、一所幼儿园、一所医院、一座集贸市场等公共服务设施。镇区内已建变电所、邮政所、电信营业点、垃圾中转站等市政公用设施。（3）供水现状：城镇供水设施建设落后，供水能力不足，自来水普及率较低，人均用水指标相对较低。给水管网已经建成，但未接入城市供水体系，无统一规划，不成系统。30、给水管道老化开裂现象严重，提供的仍是未经净化处理的原水。供水系统现状为枝状供水，给水管管径偏小，水压较低，给水安全性比较低。（4）排水现状：犟河河道堤岸均为自然土坡，无防洪措施。现状排水体制为雨、污合流排放。规划区现状排水设施建设严重滞后，尚无完善的雨水、污水排放系统，规划区现状无排涝泵站。规划区内现状污水以生活污水为主，区内污水排放至雨水明沟，形成雨污水合流排放。区内无任何污水处理设施，污水直接排入河道，对区域水体造成一定的污染。为满足南水北调工程核对心水源区水质要求，规划污水处理厂拟选址位于斤坪。（5）环保现状：规划区内现状开发强度低，周边山体自然生态保持良好。规划区内现状水体主要为犟河，31、由于规划区一些地方存在场地开挖等工程，所以有一定程度的扬尘污染；另外，目前铁路车次不多，噪声污染不严重。现状水污染源主要来自村民生活污水，大气污染来自施工现场的扬尘污染。环保基础设施缺乏。（6）历史建筑及自然风貌葆素新居现状：规划区内无市县级文物保护单位，除*老街以外，大部分建筑均为80年代以后建设，建筑质量一般，建筑特色不鲜明。其中黄州会馆、武昌会馆、山陕会馆、江西会馆等较有保护价值。规划区的整体生态环境良好，土地以农业生产为主，除部分现状建成区和部分推平未建设土地以外，均为农田、水塘、河流以及山林地。二. 项目建设条件分析1、地理位置*镇坐落在秦巴山麓，汉江中游，堵河之畔，北邻郧县，南接竹32、山，东邻*城市中心区，西通陕渝。跨东经109 56110 04，北纬32 5132 58。*镇历史悠久，自1851年建镇，至今159年。*镇曾是鄂西北地区重要的水运港口和区域性的货物集散地，素有“小汉口”之称。水运时代，*商业发达，人流如织，古镇繁荣景象盛况空前。2、自然环境*镇位于秦巴山脉的东延余脉武当山北麓的低山丘陵区，属于北亚热带大陆性季风气候。在地貌上由于北有秦岭屏障，南有巴山相隔，在自然地理上形成一个独立单元，冬季与同纬度其它地区相比略为温暖，光热和降水均较为充足，年均气温1416，年平均日照时数16551958小时，无霜期224255天，而且雨热同季，不仅为亚热带植物和作物生长提供33、了保障，也是适宜人居的气候。*镇境内的堵河为#市汉江水系的最大支流，全长338.6公里，在湖北省中、小河流中位居第二，年平均入库（*滩水库）水量60.6亿立方米，是#市区工农业生产和居民生活用水的主要来源。犟河是汉江在湖北的最大支流堵河的一级支流，也是#市城区最大的河流，河流全长35公里，流域面积326平方公里。犟河自东向西流经镇区，将镇区分为三片用地。（1）地形以低山丘陵为主，平均海拔480米，最高峰1048m；（2）气候属于亚热带季风气候，四季分明，冬暖夏凉，年平均气温16，夏季28.1，冬季4.6；年平均降水量700；光照充足，年光照2000小时以上，无霜期240天。（3）区内水系发达，34、溪流纵横，主要有堵河和犟河，堵河上建有*滩水库。（4）土壤以黄沾土和黑沙土为主，略显碱性。（5）植被资源丰富，有各类植物1000多种，森林覆盖率54。 3、社会经济现状*镇共辖14个行政村，总人口2.1万，农民人均纯收入为2895元，远低于周边村镇。第二产业和第三产业比重较低，第一产业比重较大，主要以种植业为主。本区经济收入结构单一，大部分青年外出打工求生。近年来，在政府的带动下，无公害蔬菜种植、土鸡、鱼、生猪等养殖规模不断扩大。区内道路、电力、通信、邮电等基础设施正在完善。 随着南水北调中线工程的实施，区内部分农田位于库区消落带，部分建筑位于拆迁线下，一些道路等基础设施也将被淹没。本区面临着35、社会经济调整转型的压力。 4、旅游开发现状 （1）政府对区内旅游开发十分重视，专门成立了#市*镇旅游开发办公室。（2）区域内仅有*电厂、白马山、聚仙谷、*湖等旅游资源得到初步开发，但是，对资源价值的挖掘不够，开发层次不高。随意性强，与地方社会经济发展的统筹规划考虑不足。 （3）旅游活动以零散的自发性旅游为主，主要集中于*水库水上观光和*电厂观光，客源规模小，游客消费低，停留时间短，旅游的季节性较强。（4）旅游基础设施建设滞后，旅游配套服务体系亟待建立。项目地距*生态文化旅游区约10分钟车程，与白马山景区、*湖景区及*风情小镇形成组团式旅游景区品牌集群，为生态休闲旅游提供农业类项目地支撑。5、征36、地、拆迁、移民安置条件项目内土地均为流转或合作利用土地，不存在另外征用土地的问题。由于项目所在地现为农业用地，也不存在拆迁与移民安置等问题。6、施工条件该项目所需的建筑材料如钢筋、水泥、砂、花卉、苗木等均可从当地采购。项目区现有多条水泥路、沙石路，各种原材料可直接运至施工现场。项目区有充足的施工场地，施工用水、电能满足。因此，施工条件较好。第四章 总体规划及建设规模一旅游发展战略*旅游度假区发展本着“生态优先、以旅助农、文旅互动、和谐发展”的原则，选取休闲引领战略、度假驱动战略和镇景合一战略，走“旅游 + 商业 + 地产 + 休闲农业”的开发模式，通过旅游休闲集聚人气，通过地产开发支撑旅游发展37、。休闲引领战略。顺应休闲旅游蓬勃发展趋势，先期开发农业观光、古镇休闲、城郊休闲旅游产品，快速启动旅游市场，提升人气。 度假驱动战略。通过乡村度假、会务度假、山水休闲度假等产品开发，配套养生设施，形成支撑度假区发展的核心产品。 镇景合一战略。镇区即景区，景区亦镇区，统一规划和整体建设*镇，将小城镇综合改造、旅游景观地产开发与旅游度假区中心接待区的建设相结合，通过度假区中心接待设施建设、景观地产开发和环境改造推动小城镇建设。强化城镇旅游功能，严格控制景观风貌，镇景交融、密不可分，形成具有独特风情的*旅游小镇。以丰富多样的自然景观和人文景观为载体，以滨水古镇和乡村环境为核心吸引物，大力发展休闲度假产38、品和景观地产，形成集休闲购物、古镇体验、乡村度假、养生居住等多功能于一体的综合性休闲度假旅游目的地。建立“一镇二区”的景区格局。一镇指*旅游风情小镇，既是度假区的依托城镇，又是核心景区；二区指二个功能各异的旅游景区，分别是白马山景区和*湖景区。一镇二区组合发展，形成山、水、镇和谐共生、镇景相融的格局。建立 “一主二辅”的旅游服务格局。一主指依托风情小镇建立的综合服务基地，二辅分别是指白马山的南入口服务区（李家院综合服务区）和北入口服务区（张家坡入口服务区）。建立 “一环三线”的旅游线路格局。一环是指区域大环线，即风情小镇李家院明家垭子码头聚仙谷入口聚仙阁白马山柏林镇风情小镇；三线是指三条主要游39、线，分别是聚仙谷环形游线、*湖二龙戏珠卧龙沟白马山西部游线和张家坡白马山游线。二项目规划1、规划理念（1）生态保护理念：不仅仅从城镇建设的角度，更重要的从区域发展的角度构筑城镇生态空间发展格局。（2）文脉传承理念：深度挖掘地域文化，使城镇真正成为文脉传承的载体，展现郧阳山水的深刻内涵和风土人情。（3）以人为本理念：从公众行为需求出发，设置满足其要求的项目。（4）经营运作理念：采用灵活多变的运营模式，除满足社会效益和生态效益外，还应具有良好的经济效益。2、规划构思（1）打造专业化的休闲产业服务平台：针对镇区功能定位，对镇区进行复合型的功能分区布局，既保证明确镇区的主导产业，也从产业经济安全和开发40、时序的角度出发，保证镇区建设的经济性和灵活性。（2）强调整体性的发展目标：规划城镇内各个功能区不是相互独立的，而是彼此关联的。规划寻求东部居住区与中部的核心区、西部的综合服务区形成良好的功能、景观的延续；通过步行系统、道路系统强化各功能区与核心区的联系。（3）树立现代化的城镇形象：设置适宜的城镇开发强度与建设标准，对城镇的开发建设进行整体控制，特别需强化316国道沿线城镇门户地区和犟河两岸核心区的城市空间形象控制。注重对城镇公共空间和生态环境的营造，充分利用城镇中部犟河两岸绿化，使之成为城镇的生态保育核心区和净化区；在核心区设置相应景观和绿化节点，成为整个城镇的核心公共空间和形象标识，并由此形41、成多条绿化景观廊道，构建开放绿网，共同构建高标准、现代化、园林式的新型城镇。3、功能定位*镇的功能定位为：*镇是#市具有核心竞争力的旅游产业基地。主体功能包括：移民产业园、休闲产业园、文化展示基地、商业服务、居住，强调区域性服务功能的培养。4、功能分区主要规划为以下几种功能用地：居住功能区、体育休闲服务区、商贸服务区、文化服务区、生态农业展示区、传统文化展示区、生态核心保护区。居住功能区：规划结合自然水系和山体安排城镇多样的居住空间，分为低密度、中高密度居住区。传统文化展示区：主要范围是*老街，对老街进行整体的保护和提升。通过利用和改善老建筑，增加商业服务和文化休闲设施，拆除对影响地区整体风貌42、的建筑，增设旅游咨询服务设施，重新构筑服务和休闲空间，划分特色旅游区，丰富旅游文化内涵。突出老街原有的建筑高度、建筑形式、建筑色彩等具有地方特色的城市肌理，建设文化、商业、旅游三者相结合的商业地区，振兴老街的城市功能。商贸服务区：商贸服务区是新的特色中心，是*镇城镇形象的集中展示区，也是旅游商贸聚集区。商贸服务区是近期主要的发展区域，在政府的引导下可以很快的形成新镇中心。文化服务区：位于传统文化展示区与商贸服务区的结合部，连接古镇与新区，是古镇与新区的风貌景观协调区域。生态农业展示区：主要是城镇东部犟河两侧用地，依托现有良好的农业基础，建设富有特色的观光农业园。体育休闲服务区：规划在沿犟河南侧43、东湾片区，依托自然水面景观，安排酒店、会所、俱乐部、会议、运动等度假休闲等活动。生态核心保护区：规划为犟河两岸绿化用地，结合水体建设滨河绿地和人工湿地，是城镇发展的主要绿色空间。三建设规模和建设内容根据*$旅游开发有限公司提供的委托书和#市*镇镇区规划分区图，本可行性研究报告研究范围为*古镇镇区。项目建设内容包括湿地公园、生态农业观光园、公建设施、道路绿化广场基础设施和住宅、商业六项内容。项目总用地：340.75公顷。其中湿地公园110公顷，道路绿化广场75.51公顷，公建用地17.26公顷，住宅商业开发用地112.25公顷，生态农业观光园（农业流转用地）25.73公顷。项目总建筑面积*平方米44、。其中住宅商业建筑面积#平方米，生态农业观光园场馆建筑面积*平方米，各类公建设施（包括行政办公、中小学、图书馆、体育场馆、文化活动、社区、交通、供电、给排水等等）建筑面积*平方米。基础设施：各等级道路约*平方米，绿地*平方米，广场*平方米，停车场*平方米。另外建设湿地公园*平方米。湿地公园区，位于316国道以南，海拔171.29175.36之间的消落带。兼有游览和植被水土保护、景观培育、游览、休闲等功能。其中征收涉及民房*户，房屋建筑面积约*平方米；另改造古镇房屋建筑面积约*平方米。根据#市*镇镇区规划分区图，镇区商业开发包括斤坪居住区、李家湾休闲商业街区、古镇与李家湾连接区域、古镇区域、3145、6国道以北区域和东湾片区六大区域。其中住宅商业用地*公顷，容积率平均为1.85。开发住宅建筑面积*平方米，商业建筑面积*平方米，合计*平方米。生态农业观光园项目占地总规模为386亩。建设温室场馆*平方米、场馆外270亩无公害蔬菜基地及附属基础设施。温室场馆包括蔬菜馆*平方米、花卉馆*平方米、热带植物馆*平方米、展示馆*平方米、生产用房*平方米及生态农业体验厅*平方米。蔬菜馆、花卉馆采用高科技植物工厂立体种植技术。展示馆：园区展示板及多媒体介绍、现代农业科技（LED）展示、新奇特农产品展示。热带植物馆：以南果北种技术展示为核心，以热带、亚热带常绿果树为展示主体，搭配彩色花卉为展示内容，设置自然起46、伏地形，结合丰富多彩的果树品种，景观节点与种植相结合，景观欣赏与实际功能相结合。营造自然生态的四季果园景观。含生态咖啡吧、茶吧、酒吧、生态棋牌室、儿童乐园等功能。生态农业体验厅：生态农产品消费体验以及娱乐、小型会议、高端会所等功能。场馆外270亩无公害蔬菜基地。（一）城市设计1、自然景观保护保护好规划区内水体、山体自然景观和良好的自然生态环境，保证“山水”的自然联系。保护规划区的犟河支流和周边的绿地，扩展水系面积，沿水系设置大面积生态型和景观性绿地，作为整个规划区的绿化生态保育区、特色景观地区和休闲娱乐区；避免减少水面，严禁盲目开发和破坏，建设应体现小体量、具有人性尺度的自然特色风貌。2、景观47、轴线结合规划区道路系统，组织开放性、生长性的线形绿化系统。滨河路为规划区内景观主轴，串联了传统文化展示区、文化服务区、商贸服务区等功能组团，沿路景观丰富。应控制沿滨河路的建筑体量与形象，加强本路段的绿化效果，使规划区内的绿化景观与犟河的绿化融为一体，创造优美的道路景观。道路两侧绿带内应选择树形优美、遮阳、易成活的树种为行道树。3、建筑高度规划区的建筑高度控制依据用地性质、使用需求和周边环境进行控制。应对规划区的环境进行统一的设计和严格的控制。规划区的建设应体现集约而有秩序、简洁大方、具有时代特征，形成具有时代特色的现代化镇区。同时在设计中应对建筑的高低层数进行巧妙配置，形成不同的空间感受。4、48、建筑环境规划区的建筑应体现地域特征，在建筑风格、色彩、体量上应统一协调。在公建景观区应采用突出自然环境为主题的简约设计，配合反映绿化景观和自然环境的材料与色彩，体量须贴近人性尺度，营造人性化空间与自然环境的和谐统一。各类建筑间距应根据#市城市规划管理技术规定的要求落实。5、标志性节点商业服务区设置于中心组团东侧，是规划区重要的公共空间，在功能上是整个片区的活动中心，应通过其核心的放射作用组织本地区的各景观节点。6、河流空间河流作为潜在的城市开放空间，规划以景观的手段重新组织现有河流及两岸空间，首先对河流进行整治，一方面加强河流的蓄洪能力，另一方面减缓流速以恢复沿河植被，同时建设台地、坡道、湿地49、公园等公共空间，加强沿途的公共设施开放性，为市民提供栖息地。其次对河流临近地区进行绿化建设，创造连续的河流绿道，充当城镇绿脊。通过绿色街道系统串联起沿河社区；改造利用沿河用地，开发成为城镇公园用地。将雨水管理设施整合为公共景观用地，桥梁和大门设计为有标示的公共区域，通过增加绿色公共空间改善环境，鼓励人们与周围环境的互动，引导新的生活方式的形成。（二）市政公用设施规划1、雨水系统1.1、给水水源根据#市城市总体规划，*镇由市第二水厂供水，因此*镇的规划水源确定为市第二水厂。1.2、给水管网供水管道沿道路铺设，管网采用环状布置方式，为满足消防需求，最小管径DN200，最不利点的自由水压不小于0.250、8MPa。规划区北部有地势较高的点接管水压如难以满足0.28Mpa的要求，该区域自行加压，以保证规划区的供水需求。1.3、消防系统消防给水系统采用与生活、生产同给水系统。按同一时间发生火灾两次考虑，一次灭火用水量为35升/秒，灭火持续时间按2小时考虑。根据城市消防的相关技术规定，市政给水管道应设置室外消火栓，备火灾时消防之用。消火栓设置间距不大于120米，消火栓处水压不小于0.10MPa。1.4、雨水管渠及泵站根据地形地势及河流水系状况，规划区内雨水经管道收集后就近排入水体。规划的*镇区及东湾的部分地区地势较低，分别设置两座排涝泵站。防山洪标准采用20年一遇标准，沿山体设置截洪沟，截洪沟断面为51、500500，坡度不小于0.5%，将山洪引入排洪沟或雨水管。以保护建设用地安全。排涝标准为20年一遇标准，24小时暴雨径流量一天排干。1.5、污水管网及污水泵站：根据地形地势及河流水系状况，规划区316国道北部污水系统的污水以重力流排入污水处理厂，316国道南侧的污水收集后集中由污水泵站提升入316国道的污水系统。污水管网沿道路西、南侧布置，道路宽度大于或等于36米双侧布管。2、电力工程2.1、配电配电网主要以10千伏以下电力电缆网为主，采用电缆沟或直埋方式敷设，对于负荷比较集中的新建住宅小区或公建区，应设箱式配电站。新建市政道路时，同期建设电力电缆沟，避免出现重复开挖造成资源浪费。电缆沟宜采52、用隐蔽式，原则上一般建设在道路西侧、北侧人行道下。主要断面采用1.01.0米、1.21.2米。道路交叉口应预留足够数量的过路管，采用玻璃钢管，并应根据需要及规定预留足够数量的横过管。2.2、路灯布置路灯采用单侧布置，路灯间距不大于40米，光源采用钠光源，照度为15-30勒克司。3、电信工程在新建或改造规划区道路的同时，原则上在道路两侧人行道下，统一规划建设综合通信管群，该管群除传统固话业务外还包含数据业务、移动通信、交通监控，有线电视等各种信息传输所需管孔，应在道路施工同期统一设计施工，避免营运商各自为政，重复开挖。新建综合通信管道采用PVC管群，管群组合可采用大管（100）配合梅花管的形式。53、规划电信管断面：12孔、6孔，管道埋深应符合相关规范、规程要求，道路交叉口应预留足够数量过路管，并根据要求预留足够数量的横过管。4、邮政设施为方便群众用邮，在满足服务人口及服务半径的要求下，建议在大型建筑裙楼首层增设邮政所，或结合公共配套设施布置，邮政营业所采用附建形式，须预留建筑面积30-40平方米，并结合公共配套设施规划具体落实。5、有线电视建设统一的宽带、双向、高速HFC有线电视网。加快区内有线电视数字化网络化信息建设。有线电视节目传输光缆化，建立数字化高速信息传输网。规划区有线电视传输光缆与电信线路同侧敷设。在道路的十字交叉口预留光缆交接箱的位置。有线电视片区管理站建设不需单独占地，采54、用附建式，需预留建筑面积20-30平方米。6、移动通信随着移动通信用户的增长，在开发建设过程中考虑预留移动通信基站站址，以适应移动通信业务增长需求。各移动通信营运商应相互协调配合，公平公正竞争，合理有序发展，进一步完善移动通信机房的建设，确保网络全覆盖，完善更新设备，逐步实现通信个人化。7、燃气工程以天然气为主气源，液化石油气为辅助气源。天然气是唯一的管道气气源，由西气东输工程提供。采取中、低压二级输配级制，采用楼栋调压箱或小区调压柜调压，低压到户。根据用气分布以及规划道路情况，规划区燃气管网采用环状、枝状结合布置的方式，分步发展建设，直埋敷设于道路的西北侧人行道或者绿化带下。（三）环境保护155、环境功能分区根据*镇区的特点，将规划区域分为以下分区：生态保护区、绿色居住区、商业完善区和噪声控制带。 生态保护区该区主要设置在犟河两侧、规划区南北两侧自然山体和集中绿地等。该区强调环境与资源的保护，严格保护郊野公园的生态核心区，避免过度开发建设，实现规划区产业、城市住、商业休闲综合发展的目标。 绿色居住区该区主要设置在集中的居住用地，包括部分相邻配套设施用地。该区的建设中应注重园区绿化，提倡居民的养花种草及屋顶绿化，在居民当中倡导绿色环保的生活方式和消费方式，保护旅游生态环境，弘扬人与自然和谐相处的理念，建设舒适的居住区。 商业完善区该区主要设置在规划的商业集中区，该区环境保护重点主要体现56、在商业、文化娱乐场所的噪声控制、餐饮业油烟废气排放的控制以及餐厨垃圾的处理规划等。在建设和发展过程中，本着保护和不破坏区域环境的原则，追求长期的经济和社会效益，使商业沿着科学轨道快速、健康发展。 噪声控制带该区主要设置在规划区主要交通道路上。该区旨在通过道路体系的建设、交通管理以及道路绿化等工作，有效控制交通噪声的影响；噪声控制带绿化设置宽度为515米，减少城市噪声污染，同时改善规划区环境空气质量。2、环境保护措施规划区内兴建的项目，需做好前期的环境影响评估工作，严格执行国家对排污的有关规定。设置环保门槛：通过明确的环保指标，对进入规划区的项目进行选择。根据国家相关标准，严格控制各种有害废气的57、排放量；在污染物未进入大气之前，使用除尘消烟技术、冷凝技术、液体吸收技术、回收处理技术等消除废气中的部分污染物，减少进入大气的污染物数量。治理城市噪声污染。规划区商业区集中布置，商业区与相邻城市功能区之间设置1520米的绿化隔离带，同时，道路两旁设置5-15米绿化隔离带，减小交通噪声污染，改善环境空气质量。治理城市垃圾污染。建立垃圾分类收集、运输和处理系统；固体废物无害化处理率100%；危险废物集中运往#市危险废物基地处理。3、水环境规划保护对策建设并完善污水处理设施，保证污水集中处理率达到85%以上、废水排放达标率100%。实行雨污分流，有效控制地表径流对犟河及堵河的污染。 对沿河布局凌乱、58、违章设置的各类建筑进行拆迁整治。河道根据实际情况，设置5-16米绿化带，采用草本和灌木、乔木植物，建成乔灌草三层结构。加强规划区环卫基础设施建设，有效防止固体废物对河流水质的污染，并确保河道两岸缓冲带的建设。（四）环卫设施1、目标：垃圾无害化处理率达到100%，粪便无害化处理率100%，道路清扫机械化程度达到70%，生活垃圾转运作业机械化程度达到100%，水冲公厕普及率达100%，垃圾收集采有分类收集，实现环卫管理现代化。2、垃圾收运规划垃圾收集采用定时、定点的收集方式，推广垃圾袋装化和分类收集，配置中型环保垃圾运输车进行垃圾的收运工作。3、垃圾处理根据#市总体规划，*镇远期生活垃圾运往#市西59、部垃圾处理场，处理方式为卫生填埋。4、环境卫生工程设施：区内垃圾收集点的服务半径不应超过70米，可放置垃圾容器或建造垃圾容器间。规划区共设置一座垃圾中转站，建筑面积不小于80平方米，并且与周围建筑物的间距不小于5米。沿道路300500米间距设置一处公厕，住宅区则按服务半径100米设置一处公厕，规划区共设置公厕53处。5、废物箱：规划区废物箱的设置应当美观、卫生、耐用，并符合城镇环境卫生设施设置标准CJJ27-2005的规定。废物箱的设置间距为：商业街道50100米；交通干道100200米；一般道路200400米。（五）防灾措施1、消防措施沿道路每120米布置一个消防栓，消防管径不小于DN15060、。同时，大型公共建筑内部必须安装消防设施，大型公建周围，应当有足够的人车行走和集散场地。开辟消防通道，片区内的居民区道路尽量拓宽，防止火灾蔓延，并有利于消防车通行。加强新建建筑消防设施管理，对新建建筑工程的防火设计要严格审批，对已建建筑的防火安全设施严格把关，不符合防火规范的，应限期整改。2、防洪措施本区南北两侧都是山体，在可能受到山洪暴发威胁的地方，应顺应地势修建截洪沟，引势利导，将山洪引至防洪沟。在山体附近的开发建设中，必须对边坡进行适当处理，避免山体滑坡等地质灾害。犟河的河道断面按照下矩上梯形式建设，规划区内河道适当进行改造，增大排水能力，利于行洪及排涝。结合规划用地情况，按要求预留河道61、两岸绿化保护用地，实行水利工程生态化建设。3、抗震措施（1）本规划区建筑工程必须严格执行现行国家抗震设防标准。（2）道路系统考虑抗震防灾需要，加大道路断面宽度，提高片区道路网宽度，增加道路广场面积，加大建筑间距，提高通行、抗震防灾能力。（3）公园、城市广场、道路绿化带、中小学操场、公共停车场等开敞空间作为抗震疏散地。（4）本规划区属6度地震设防区，应提高生命线系统的抗震能力。供水干管采用环状系统。变电站、开关站全部采用双回路电源线，设地下变电室，片区内部均采用地下电缆，医院设置地下抢救设施和地下仓库，作好临时救护安排。（六）古镇保护改善生活居住环境，提高人们居住的满意度。促进商业的繁荣，解决经62、济增长中的障碍，激发城镇发展的潜力。保持发展的可持续性，为老镇区发展带来活力。1、景观环境的整合对老街现存的建筑和构筑物进行清理，对其中不合理的部分，根据不同的情况，要求对其采取拆、改、补的处理方法，使老街的景观特征得以保留。新建和改建建筑应与现有的建筑尺度相适应，并且要在色彩、材料、工艺、形式等方面考虑与现存环境的关系。2、基础设施的改造改造和完善基市政础设施，在不破坏建筑外观的风貌特征和内部结构特征的前提下，对建筑室内进行适度装修。3、居住环境的改善保持适当的居住人口，拆除搭建建筑和少量无价值的破损建筑，增加绿地和空地，改善居民的居住质量。4、交通组织调整完善交通系统，将交通疏导到老街区的63、外围。5、建筑的保护与更新尽可能保持建筑的原有功能，对建筑质量差的历史建筑在翻修和重建时，外观和形式要保留原有建筑的风格，并应与原有建筑构成有所区别。在不破坏建筑外观的风貌特征和内部结构特征的前提下，建筑内部可以适当改造，进行适度装修，以适应现代人生活的方式。第五章 拆迁安置方案一政策依据及目标1、政策法律依据土地管理法中华人民共和国城乡规划法国务院令305号城市房屋拆迁管理条例国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)湖北省城市房屋拆迁管理实施办法#市城市房屋拆迁安置条例2、政策目标科学保护、合理利用*旅游资源，加强旅游资源管理，指导*旅游度假区的建设，促进*城区旅游产业转型升级。64、通过本项目的实施，加强*城乡统筹发展、带动土地流转规模集约使用，促进产业融合发展，加快推进农业产业化，加快推进农村城镇化，最终达到社会主义新农村建设的目标。同时充分利用其得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境和优美的自然风光，将#市构建成理想的新型城市。尽可能减少拆迁对当地居民生产与生活的影响。二拆迁安置方案1、指导思想及规划原则本着“依法依规、公平、公开、公正”的原则，按照“搬得出、拆得掉、住得好”的基本要求做好拆迁补偿安置工作。通过对拆迁户的安置，帮助拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，自我服务、自我发展的社会体系，以及相应的社会保障系统。具体工作如下：拆迁户安置要与当地的国土整治以及国民65、经济和社会发展计划相协调。全面考虑，统筹兼顾。正确处理国家、集体、个人三者之间的利益关系。拆迁户安置，以拆迁实物指标和补偿标准为基础，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。拆迁户安置要因地制宜，合理利用当地资源。按照有利生产、有利生活的原则，制定方案。 区政府成立项目指挥部，指挥部下设办公室，办公室内设六个工作组即：房屋测量工作组、林木调查工作组、土地测量工作组、水利设施调查工作组、拆迁补偿清算工作组、综合服务协调工作组。指挥部办公室人员及工作组成员从区直相关部门抽调，各工作组按照职责分工落实各项具体工作2、安置方案本次拟征地总面积为*亩，拆迁征地房屋660户，拆迁面积约为*平方米。对拆迁村居66、民实行集体安置，统一规划，统一设计，按1:1.5建筑面积还建。同时按照#市标准补偿搬迁过渡费、搬家安家费、基础设施拆迁补偿费、地表其他附着物补偿及搬迁奖励金。3、新建安置小区在小区建设中考虑建筑的平、立面、色彩和风格，并对整体环境空间、绿化、小品、主要景观进行了同步设计，统一规划，保证了居住区建设的统一性，使还建小区环境得到可靠的保证。明确以人为本的思想，满足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需要，居民购物、交通、青少年就读的要求等。在满足居民需求的同时，根据当地城市的自然条件、地形地貌、小区所处环境、各地风俗、历史文脉、城市发展经济条件和技术水平67、的不同情况因地制宜。完善配套设施建设，使住户生活更便捷、更舒适；小区四周配套建设市政道路，出行方便；完善保安措施和监控设备，使小区更安全。 绿树成行，绿草茵茵，形成天然绿色氧吧；临街底层建有百货超市，充分满足居民日常生活的需要；新建室内文化活动中心，保证了居民休闲娱乐的活动场所。 三、拆迁安置程序本项目征地与拆迁安置工作将由*区*镇人民政府负责完成，具体流程如下：1、拆迁调查目前，*区*镇人民政府组织有关部门对项目所在地块的社会经济状况进行了调查，并对收集的资料进行分析整理。（1）项目影响实物指标初步分类*区*镇人民政府对项目范围内可能征地与拆迁的基本实物进行初勘，初勘工作采用手持1/500地68、形图带现场踏勘和现场调查摸底相结合的方式进行。（2）项目影响实物指标初步估算初勘结束后，*区*镇人民政府委托评估单位结合实地调查了解的情况对项目拆迁影响主要实物指标进行初步估算，并根据同类地段的资料对其他各类相关实物指标进行推算。2、评估及签订拆迁协议委托有资质的中介机构对建筑物、构筑物及有关资产进行拆迁评估，作为拆迁赔偿的依据。与被拆迁农户依据国家法律法规及评估报告就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。第六章 环境保护为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律69、法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程根据国家颁布的有关环保法规及#市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。一编制依据环境空气质量标准 GB3095-1996地表水环境质量标准 GB3838-2002城市区域环境噪声标准 GB3096-1993污水综合排放标准 GB8978-1996二污染源分析1、项目建设期的污染源分析1.1、空气污染源本项目施工期间的主要空气污染源包括：房屋拆除、破路、土方挖掘、土方回填期间的作业扬尘；搅拌机和交通运输车辆行驶产生的扬尘；运输建筑材料、70、工程设备的运输车辆排放的尾气；挖、铲、推、捣等施工机械排放的尾气等，其中所含的主要污染物有粉尘、氮氧化物和总烃等。在工程施工期间，运输的泥土通常裸露堆放在施工现场，旱干风致，车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，会影响市容和景观，同时，施工扬尘将使附近的建筑物、植物覆盖上厚厚的尘土。在阴雨天气，由于雨水的冲刷及过往车辆的碾压，更使得施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。1.2、水污染源本项目施工期间产生的主要水污染源为施工人员生活污水和施工生产废水等，施工生产废水主要包括混凝土搅拌、浇筑养护水及施工机械设备冲洗水等。1.3、固体废物污染源本项目施工期的主要固体废物污染源包括：居民拆迁产生的71、建筑垃圾；土方挖掘和道路施工过程产生的施工垃圾，如：水泥、石灰和沙石等；施工人员产生的生活垃圾。特别是施工人员产生的生活垃圾，若不能做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，损害人体健康，影响施工进度。1.4、噪声本项目施工期间的主要噪声源为施工机械和运输车辆等。其声级为90dB(A)120dB(A)，若夜间施工，将严重影响附近居民的休息和工作。2、项目建成后的污染源分析2.1、废气本项目运营期间的主要空气污染源为交通运输车辆行驶产生的扬尘和排放的尾气等，其中所含的主要污染物有TSP、氮氧化物和总烃等。72、2.2、废水本项目运营期间产生的废水土要是生活污水。根据区域规划，排放的生活污水经污水处理厂处理后排入附近河流，其他废水经各生产单位预处理后排入污水处理厂处理达标后排放。2.3、噪声本项目运营期间产生的噪声源主要有交通噪声、建筑噪声和生活噪声。其噪声值范围在65120dB(A)之间。三环境保护措施1、项目实施过程中的环境保护措施本项目为大型工程施工项目，工程施工期较长，且由于工程土石方量大，需大量钢材、水泥、木材、砂石等建筑材料，动用大量建筑施工机械及运输车辆，其运输车辆和大型建筑施工机械所排放的废气和引起的扬尘及噪声，将会对周围环境造成施工期间的不利影响。因此，本项目在施工期间拟从以下几个方73、面采取防治措施，将本项目施工期对环境可能产生的不利影响最小化。1.1、加强外部管理，聘用现代化水平较高、技术装备较好的工程承包单位按照劳动保护卫生条例进行文明施工；1.2、施工期间加强运输调度管理，禁止水泥散装车运输，施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；1.3、加强工地管理，防止乱堆乱弃建筑垃圾，以减少施工扬尘，同时将施工场地用编织布围栏，既可防止施工扬尘，亦可起到一定的声屏障作用，同时还能改善景观，防止意外事故发生等；1.4、运输车辆进入施工场地应低速行驶或限速行驶，减少扬尘产生量；1.5、对施工期产生废水的施工场所，如混凝土搅拌、洗沙子等场所应相对固定，并将其产生74、的施工废水集中收集后自流入沉砂池，经沉降后再外排；1.6、本项目对施工过程和拆除过程中产生的固体废物采取集中填沟、塘碾实处理，不会对环境景观和土壤造成破坏。另外对于施工人员产生的生活垃圾采取集中堆放，由市政卫生管理部门收集后统一处理，也不会对环境景观和土壤的造成破坏；1.7、对施工作业人员要有劳动防护措施，噪声超过90dB(A)要配带耳罩和防声头盔等必要的防护用品，对大于95dB(A)的固定噪声源，应建造临时隔音间或采用隔音罩；1.8、应尽可能选择低噪声施工机械，对高噪声施工机械(如推土机、浇捣机等)夜间应尽量避免运行，严防夜间施工噪声扰民。2、项目建成后的环境保护措施本项目在运行期主要采取以75、下环境保护措施：2.1、靠法律法规，建立健全规章制度，规范环境保护结合本项目实际，借鉴其他城镇及旅游区管理经验，制订相关环境保护法规，规范环境保护措施和行为。通过管理人员和导游人员来指导旅游者进行旅游活动，划定旅游范围。2.2、强对*镇及旅游区环境卫生的监督管理禁止在区域内随意倾倒、堆放或扔弃建筑垃圾、食品和饮料包装物、果皮、废纸等生活垃圾及其他固体废弃物。2.3、积极开展旅游行业环境保护宣传教育与培训充分利用宣传册、展览、说明书、门票、导游册、纪念品等多种形式宣传环境保护，旅游区内在旅游线路和景点集中的地带应设立环境保护标准牌和提示牌，在对导游人员的培训中应当包含有关环境保护的内容，以便其在76、导游工作中进行有关环境保护的宣传。2.4、空气污染防治为保证项目区大气清新良好，空气质量优于一类区的一级标准(环境空气质量标准GB3095-2000)，度假区内的经营和生活能源以电为主，辅以液化气、天然气，取代柴、煤等燃料。度假区公路为柏油路面。2.5、水污染治理污染治理本项目运行期污水收集管道收集到的生活污水，集中送入污水处理厂进行处理，处理达到一级排放标准后进行排放。节约用水，计划用水，大力提倡和加强废水回用。综合防治水污染的最合理、最有效的方法是节约用水、实现废水回用，清污分流，一水多用，串连用水，努力提高水的循环利用。综合防治。水污染综合防治的发展方向，是按功能水域实行总量控制，优化排77、污口分布，合理分配污染负荷，实施排污许可证制度，定期进行定量考核。2.6、固废治理固体废物主要来源于生活垃圾，目前回收利用资源化所占的比例较小，所以必须合理的处置，以减少日益增多的固体废物对环境的污染。2.7、噪声治理噪声会严重干扰旅游的氛围，因此必须对旅游区内声环境进行严格管理。拟采取以下防治措施：景区入口处建设停车场，阻止景区外机动车辆进入风景区；另外在道路两侧设立绿化隔离带，起到声屏障的作用，以减少交通噪声可能对环境产生的不利影响。区域内汽车不得鸣高声喇叭；在特殊路段的特殊时期禁止鸣笛的措施控制娱乐器材数量及选用高质量器材；严禁景点内一切产生噪声污染的活动，保持整个旅游区的噪声强度在0类78、水平。2.8、预防和杜绝森林火灾森林火灾会引发十分严重的生态灾难，森林防火是一项十分艰巨的系统工程，必须严密监视，通过制订严格的管理措施，加强防火监测的警报工作，现拟在太极湖旅游港项目内设置了望塔，并在景区外围设置防火隔离带建立和健全森林消防体系，杜绝火灾的发生。2.9、建立生态环境质量监测、评价和预测系统旅游对景区的自然景观、动物、植物及环境等的影响是一种渐变的过程，生态环境一旦受到破坏将难以恢复，而生态环境发生的任何变化，都可能引发严重的后果。为防患于未然和提高科学管理水平，本项目将建立环境质量（侧重于大气、水体和土壤）、自然景观（侧重于山水和动植物物种的组合）、动植物群落（侧重于生物多样79、性和珍惜濒危动植物）的监测、评价和预测系统，每年旅游旺季以后提出评价预测报告和恢复改进措施。四环境影响综合评价*生态文化旅游区的建设和发展，将促进当地第一、二产业向第三产业转型，尤其是污染较少的无烟产业旅游业。从而可以减少污染源，提高生态环境质量。随着旅游区的建立，将会综合保护整个旅游区内的生态环境，提高保护档次和力度，同时改变现有的不合理的生态环境利用方式，可以有效地减少污染和破坏。*生态文化旅游区建设项目的实施旨在积极保护自然生态环境的基础上，让游人回归自然、享受自然，促使人们养成保护生态环境的良好习惯，提高人们的文明素质，同时增长生态保护知识，主动科学地保护生态环境。虽然项目建设过程和其80、后的经营活动会对生态环境造成一定程度破坏和影响， 但项目筹建单位提出了一系列切实可行的防治措施， 项目筹建单位要本着高度的责任感将认真付诸实施，可将项目实施的负面影响降低到最低限度。国内外旅游业发展的实践证明，开展旅游活动是发展经济和促进保护的有效途径，只要严格按照生态旅游项目规划设计的要求来进行建设和经营管理， 其对旅游区生态环境的不利影响是可以降低甚至是避免的；因此，本项目的建设对生态环境的负面影响完全可以通过有效的组织管理和一系列切实可行的手段加以解决。 五结论*生态文化旅游区开发项目是一个合理利用生态旅游资源的重要项目。项目的建设符合湖北省旅游发展规划管理条例。在项目的建设过程中，局部81、生态环境会受到一定影响，但项目的整体工程量相对较小，在科学设计、合理开发、完善管理、落实措施的情况下，这种负面影响可降至景区环境承受能力范围内，区域生态环境的完整性和稳定性不会遭到破坏，优良的生态环境质量将得到保护，该项目的建设从环境保护角度是切实可行的！79第七章 劳动安全保护及消防一劳动安全保护严格按照国家劳动部（1998）48号关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。1.1、防触电建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电气设备外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地线。1.2、继电82、保护变配电所进线开关柜采用反时限过电流保护，变压器出线柜采用过电流速断保护和温度保护。变配电所操作电源为220V交流电源。1.3、防雷当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。低压配电系统接地型式为TN-S制，由变电所引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线为404镀锌扁钢，沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于1。1.4、其它措施1.4.1 检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生触电事故。1.4.2 施工工段设83、安全责任人，班组设小组安全员，形成安全生产组织网络。凡新工人、实习人员、工人调换岗位等均须通过三级安全教育，并审查合格后方可上岗。1.4.3 各施工工段应备急救箱，可作突发事故及职工急病的紧急处理。对全体员工定期组织进行健康检查，建立健康档案，并按不同工种岗位发放劳动保护用品，加强职工的职业病防护及卫生保健。1.4.4 对于产生废气、飞尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措施，以满足卫生要求。二消防2.1、设计依据建筑设计防火规范 GB50016-2006（2008年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20052.2、消防设计2.2.1 设计范围本工程消防设计范围主要为室外消防系统。2.84、2.2 总平面的消防设计（1）区域内的道路应形成环路，便于消防车通行，以满足消防需要。（2）区域内的变配电所应与建筑物的间距大于30米。（3）按规范要求设置室外地上式消火栓。2.2.3 消防系统在区域内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不大于120米。按消防规模要求，在开闭所及其他公共场所设施灭火器，灭火器应设于明显且便于取用的地方。三小结本项目劳动保障措施到位，消防设计满足项目要求，能够在有效的时间和成本、质量预算中找到最佳切入点，实现项目的劳动保障和环保要求。第八章 项目组织运作与管理*生态文化旅游区项目运作采取“政府宏观调控与业务指导，企业独立运作”模式，从而保证项目正常且有序地运行。区域85、内基础设施水电道路通信绿化广场及公建设施由政府投资，委托开发商采用BT方式建设。其他住宅商业有开发商投资建设。一项目组织运作与管理模式（一）模式架构在一个风景区内，由政府宏观调控与业务指导，企业独立运作，组织一方或多方投资建设，规范经营；政企及当地居民共同受益。（二）模式实施的必要性我国旅游开发建设过程中常见的弊端主要有：一是投资主体过多，利益矛盾突出。譬如，许多地方的重大景区开发，都是由地（市、州）、县（市）、镇（乡）三级政府共同组织，多方投资开发，这样，各方利益随着开发的深入不断变化，矛盾日益加剧，短期谋利甚至破坏性谋利难以避免，甚至出现“宁可不开发，也别让外人来嫌钱”的思想。二是规划缺乏86、大统一性、市场性和长期性。所谓大统一性，就是在制定规划时，不仅为该景而“规”，还要为周边环线之景而“划”，必要时，这个“周边”的范围可能延伸至跨省、跨国。所谓长期性，就是制定规划时，不但要考虑现在，更要预测将来。所谓“市场性”，就是这个产品是否是大众所喜爱必需的，这个喜爱的周期是多长，被消费者冷落后能否改良换代，售后服务如何，中国入关了，它是否符合国际消费者的“口味”等等。正是缺乏这三“性”，许多地方走过了一条尴尬之路发现本地风景不错，认识到旅游有搞头；接着编制规划，顺便来点炒作，然后到处招商，为达到招商引资目的许诺投资者大量合理和不合理的要求；折腾下来，发现规划过时，景点不“热”，接着资金输87、入停止，于是事情不了了之。三是经营无方，管理无度。主要表现是旅游资源遭破坏，生态环境恶化，景区环境卫生“脏、乱、差”；服务项目单一、档次低下；作业人员素质差。针对上述弊端，采用“政府宏观调控与业务指导，企业独立运作；政企及当地居民共同受益”的模式，是一种典型的政府出资源、企业出资金的旅游投资模式。这种模式让风景区所有权和经营权有效分离，体现国有资源与企业资本最佳结合，其优势在于，政府把经营权“下放”给了一个独立的企业，企业根据市场规律来开发经营，从而在景区整体规划设计、管理服务以及资源保护、永续利用等方面体现出该模式的优势。（三）政府及企业的职能和作用1、政府职能（1）宏观控制职能通过政府的宏88、观控制，尽量避免在京山县范围内出现旅游产品的同质化竞争，以维护区域旅游产业的健康快速发展。（2）市场规范管理职能即运用各种旅游法律规范、政策规范和技术标准（实际上是一种技术法规）去规范旅游业的各项活动。（3）业务指导职能一方面为旅游企业指明发展方向，如通过分析预测和需求的变化发展趋，为资源开发企业指导发展方向，通过分析预测旅游产品的需求变化指导旅游企业开发新产品等；另一方面，指导旅游企业的一些具体业务活动，如质量管理工作、标准化工作、参加行业各种竞赛评比工作，企业升级准备和申报工作等。（4）部门协调职能一是部门之间的协调，如旅游部门与公安部门合作共同作为旅游行业的治安管理工作，规划局与旅游局合89、作共同制定旅游发展规划等；二是政府部门与旅游企业之间的协调；三是旅游企业之间的协调。（5）监督保障职能一是监督旅游企业执行各种旅游法规；二是监督旅游企业执行相关的经济法规（如公司法、税法、国家和地方性的财经制度等）；三是监督旅游企业按规定的经营许可范围开展旅游经营活动。（6）政策扶持职能政府应在法律法规允许范围内为项目的正常运行争取各种有利政策，包括基础设施建设、南水北调相关政策、城乡建设用地增减挂钩政策等。2、企业职能（1）融资与投资企业按照统一规划，对外融通资金，滚动开发。（2）建设企业有计划、有步骤地进行景点建设和相关配套服务设施建设。景点建设可分为三类，第一类是与旅游基础设施有关的如道90、路交通、给排水、供电通讯等，作为功能设施，宜先行建设；第二类是小型景点、如亭廊台等，造价不高，建设周期短，容易立竿见影，能很快地改善旅游区的景观效果，又能方便游人，这些建设作第二步考虑建设；第三类是大型建筑。大型景点的建成可提高景观档次，提高旅游区的知名度，其建设需择机而行。（3）经营管理严格按照公司法的要求，依照法律法规开展经营管理活动。（4）促销加大宣传促销力度，拓宽旅游客源市场，招徕更多游客。（5）保护在正确认识的旅游资源保护与开发的关系，树立保护中开发，开发中保护的意识，不断处长旅游资源生命周期，走可持续发展之路，使之长久地造福于民。二项目正常组织运作（一）行业管理机构遵循市场经济的规91、律，按照发展大旅游、开拓大市场、培育大产业的思路，加强和完善旅游行政管理部门的职权：（1）贯彻执行国家、省、市、县各级政府关于发展旅游业及资源保护方面的方针政策和重要法规，并结合本地实际情况制定实施细则，制定和组织本区发展战略和年度计划；（2）根据总体规划，对项目区森林生态旅游资源进行普查和评估，提出保护与开发方案，并实施规范化管理，组织实施景点工程建设；（3）组织对外宣传促销管理，并协调与国内外旅游企业和相关部门的关系，对外进行联系，协助和作用；（4）为企业和游客提供信息服务；（5）实行旅游行业管理，维护景区内外市场秩序，处理游客投诉。（二）企业组织机构*生态文化旅游区项目建设，由*$旅游开92、发有限公司组织实施。该公司将下设办公室、资源开发部、市场开发部、计划财务部和经营管理部等四部一室；办公室主要负责日常事务，人事管理和人员培训等；资源开发部主要负责规划管理、景点开发、工程质量监督、项目立项申请等；市场开发部主要负责客源生产开发、形象宣传、对外联络等；计划财务部主要负责资金筹集、建设资金调度管理、财务核算、经营统计管理及各种经营业务管理等；经营管理部主要负责项目的设计管理、施工管理，制定管理办法并全面履行行业管理职能。办公室日 常事 务管 理人 事培 训规划管理、景点开发、申请工程、质量监督、项目立项客源市场开发、形象宣传、对外联络项目的设计管理、施工管理、建筑管理，制定管理办法93、并全面履行行业管理职能资金筹集、建设资金调度管理、财务核算、经营统计管理及各种经营业务管理旅游开发公司资源开发部市场开发部经营管理部计划财务部企业组织结构示意图该旅游开发公司将严格按照公司法的要求，实行董事会领导下的总经理负责制，依照法律法规开展经营管理。整个项目运行包括项目计划管理、项目设计管理、项目施工管理、项目资金管理和项目经营管理；公司将确保严格按照总体规划及本可行性研究中提出的项目体系及时间进度进行实施，严格按照建设项目设计管理规范进行单体建筑设计，对于本项目的建设资金实行专款专用、专户专存。对于建成后的基础设施项目及各项经营性项目均实行企业化运作，确保本项目固定资产投资的按期回收。94、三项目运作保障措施（一）宏观政策1.在遵循国家有关旅游区管理规定的前提下，充分、灵活地运用国家和地方政府有关旅游发展的优惠政策，结合景区的定位，向地方政府争取景区规划用地免收或减收土地使用费和税收减免等有关政策。给予景区建设的旅游基础设施和配套设施建设专项补助。2.将旅游区发展纳入#市*区旅游业十二五规划，并将其确立为重点旅游建设项目，在立项审批和基础设施配套方面得到更多的政府支持。3.将旅游区纳入*旅游线路和鄂西北旅游线路整体推荐。（二）度假区具体实施深入贯彻和落实规划思想，正确处理区内资源配置与利用的关系。强化自然生态环境保护意识，制定*旅游度假区管理条例，指导景区环境保护与建设，克服项目95、建设中的随意性和盲目性，防止建设性破坏。制定旅游区管理规范与操作指南；制定人力资源计划，提出旅游行业管理人员、技术人员和服务人员的工作质量要求以及行为规范；开展旅游区管理人员的培训，旅游区开业前半年招聘落实初级管理者，开业三个月前招聘落实服务人员，并对其培训，确保服务质量。充分利用旅游区企业的社会关系，将旅游区的产品向武汉、安康、西安等周边大中城市的企业、部门进行宣传促销。充分利用网络、广播电视、报刊杂志、影像制品等多种多样的广告宣传方式，对景区养生产品进行宣传促销。由旅游区企业组建一支素质较高、训练有素的专业化促销队伍，加强对度假旅游市场的调查，加强旅游宣传工作，可以在推广旅游区旅游形象的同96、时加快旅游区度假产品的更新换代。第九章 项目实施进度、建设管理及招标一项目实施进度本项目的开发时序概括起来就是三步走：第一步：2012年，进行一期项目建设（生态农业科技示范园、湿地公园），迅速引爆人气，开拓市场，使*生态文化旅游区“热”起来。第二步：2013年，进行休闲商业区建设，打造国内一流的商业综合体，进一步聚集人气，使*生态文化旅游区“熟”起来。第三步：2014-2016年，进行住宅地产和其他商业建设，建成鄂西北别具一格的不夜古镇、山乡水韵古镇，使*生态文化旅游区持续“火”起来。二工程招标依照国家发展计划委员会2000年第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，本项目建设必须进行招投标97、。2.1、招投标依据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国合同法2.2、招标范围根据国家计委2000年第3号发布的国家发展计划委员会印发工程建设项目招标范围和规模标准规定第七条规定参照#市招标管理规定：达到下列标准之一的，必须进行招标：（1）施工单项目合同估算价在50万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购、单项合同估算价在30万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在20万元人民币以上的；本项目将对设计、道路工程、给排水工程、供电工程、监理、设备、材料及重要材料均实施招标。2.3、招标组织形式上述招标范围，将采取委托有相关资质的单位组织招标。为保证工程项98、目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由公司领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。2.4、招标方式对设计、道路工程、给排水工程、供电工程、监理、设备、材料及重要材料均采用公开招标。本项目招标基本情况，见招标基本情99、况表。建设项目名称：#市*生态文化旅游区建设项目 招标基本情况表招标范围招标组织织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑给排水工程供电监理设备重要材料其它情况说明：建设单位盖章年 月 日第十章 投资估算一投资估算依据该项目涉及估算内容包括土地取得费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、其它工程费用、搬迁补偿费、改造工程费用、管理费用、建设期利息、不可预见费等。投资估算依据1） #市*镇镇区规划分区图2）建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）3）建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格200767100、0号）4）工程勘察设计收费标准（2002年）5）基本建设财务管理规定的通知（财建2002394号）6） 招标代理费按计价格20021980号文件计取7）湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2008年）8）湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表9）湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表10）湖北省建筑安装工程费用定额11）其它费用参考执行湖北省建设项目总投资组成及其它费用定额鄂建【2006】26号文12）周边地区当前同类型工程的参考价格13）委托书二.投资估算该项目总投资估算为*万元。 主要建设投资指标见下表：项目总投资估算表 单位：万元序号项 目 名 称总投资占投资的比重估算说明1开发建设投资*101、100.00%1.1土地费用4.24%1.2前期工程费用4.53%1.3基础设施建设费14.38%1.4建筑安装工程费59.04%1.5拆迁补助补偿费0.58%1.6改造费用0.85%1.7其他费用1.21%1.8管理费用4.03%1.9不可预见费4.44%2.0财务费用6.70%2经营资金3项目总投资*100.00%二资金筹措本项目总投资估算为*万元。部分为自有资金，部分申请银行贷款，部分来自于商品房预售资金。本项目计划向银行申请长期贷款*万元，贷款期限7年，建设期贷款利息按中国人民银行最新公布的五年期以上贷款年基准利率6.55%计算。根据分年资金使用与筹措计划并按上述年利率计算，预计建设期102、贷款利息为*万元。第十章 财务评价与效益分析一财务评价分析依据湖北省颁布的有关政策和法规以及国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版），在国家现行的财税和价格体系下，分析和计算项目的成本、费用、效益及现金流量，编制相关财务报表，计算各种评价指标，以此分析该项目的盈利能力。1.1、基本数据的选取（1）根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则和中华人民共和国企业所得税法实施条例，农产品种植业免征增值税和企业所得税；房地产及旅游餐饮收入按5.6%计征营业税及附加、按25%计征所得税。（2）折旧费：折旧费按直线法测算。商业房地产工程按40年折旧，生态农103、业设施工程按10年折旧。（3）销售费用：销售费用按销售收入的3测算。（4）管理费用：管理费用按销售收入的5测算。（5）基准贴现率：根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）中所对应的行业财务基准折现率标准，基准贴现率8%。（6）项目计算期20年，其中建设期 1-5年。1.2、营业收入测算本项目还款来源主要是：1.住宅商业销售收入；2.商业出租收入；3.生态农业观光园营业收入。1.2.1 住宅商业房地产销售收入随着湿地公园和生态农业观光园的完成，以及*镇的基础设施不断完善，*镇将来房地产增值空间潜力巨大。本项目住宅开发量为*平方米，其中还建*平方米。本项目商业开发量为*平方米，其中70%销售，30104、%出租。合计销售收入*万元。1.2.2 商业房地产出租收入本项目商业出租面积*平方米。合计租金*万元。1.2.3 生态农业观光园收入生态农业观光园收入包括绿色蔬菜瓜果花卉种植、旅游观光以及休闲娱乐等。蔬菜馆：种植西红柿、甜椒、黄瓜、草莓、叶菜类等。采用高科技植物工厂4层立体种植技术，生产规模达*平方米，有效利用率85%。西红柿、甜椒、黄瓜2年3茬，年均产量每平方分别为*千克。通过科学组织生产，尽量安排在市场上西红柿、甜椒、黄瓜供应淡季时上市，保证较高的价格水平。而且本项目产品绿色无污染，西红柿、甜椒、黄瓜平均市场销售价格为*元/千克。花卉馆：种植高档观赏花卉。采用高科技植物工厂2层立体种植技术105、，生产规模达*平方米，有效利用率85%。年均产量每平方*盆。平均市场销售价格为*元/盆。展示馆：园区展示板及多媒体介绍、现代农业科技（LED）展示、新奇特农产品展示。热带植物馆：以南果北种技术展示为核心，以热带、亚热带常绿果树为展示主体，搭配彩色花卉为展示内容，设置自然起伏地形，结合丰富多彩的果树品种，景观节点与种植相结合，景观欣赏与实际功能相结合。营造自然生态的四季果园景观。含生态咖啡吧、茶吧、酒吧、生态棋牌室、儿童乐园等功能。生态农业体验厅：生态农产品消费体验以及娱乐、小型会议、高端会所等功能。场馆外270亩无公害蔬菜基地：主要用于蔬菜、瓜果等农产品种植，选育一批优质、高产、抗性好的新品种106、。经测算生态农业观光园年收入约为*万元。其中种植收入约*万元，旅游及娱乐收入*万元。1.3、财务盈利能力分析项目投资现金流量计算见附表商业开发财务评价指标如下表：序号指 标 名 称单位数 据备注1评价指标所得税前所得税后2静态投资回收期年5.99 3财务内部收益率%4累计财务净现值万元5项目销售利润率%6年均投资利润率%7项目投资利润率%46.68%财务内部收益率、投资回收期、财务净现值是反映项目盈利能力的主要指标。从上表中可以看出，本项目财务内部收益率16.40%大于财务基准折现率（8%），财务净现值*万元大于零，其经济效益可观。项目投资回收期（税后）为5.99年，小于行业基准投资回收期，这107、表明项目投资能按时收回。5.财务评价小结通过项目在经营时的成本费用及收益的分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，项目在财务上是可行的。二社会效益分析2.1、积极的社会效益（1）提供就业机会，改善经营环境旅游业属于劳动密集型产业，旅游区的开发能给当地提供直接的就业机会，吸纳当地农业剩余劳动力。就业机会的增加使更多的当地居民参与旅游开发，并受益于旅游业，从而使他们用合作的心态对待旅游开发，用热情的态度欢迎游客，从根本上改善景区的经营环境。（2）增加经济收入，提高居民生活水平随着旅游区的建设和旅游产品的开发，旅游收入将成为当地居民经济收入的重要来源。首先，当地居民参与旅游开发，直接受益；其次108、，农家旅馆、商业、娱乐等服务设施的拥有者也是当地居民；再次，当地居民在旅游区内工作，获得经济收益。（3）积极示范效应，提高居民素质随着*生态文化旅游区的开发，当地居民的行为举止、卫生习惯、经商意识等受到外来游客的影响，都可以得到改善和提高，随着旅游的发展，不仅摆脱贫困，而且文化修养、商品经济观念都将有飞跃发展。2.2、消极的社会影响（1）当地的社会意识消退 旅游者来源于不同的地区，有不同的文化背景和观念，可能与当地文化形成冲击并影响当地的传统道德观念。接待地的部分居民容易失去原本纯朴的美德，使当地的社会风气恶化，社区价值观念改变，传统被抛弃。（2）旅游者与当地居民的冲突 旅游区都具有一定的生命109、周期，当进入发展阶段后，大量旅游者的涌入可能会超过接待地的综合接待能力，干扰和妨碍了当地居民的正常生活。此外，旅游者与当地居民的收入和生活质量差距也可能会引起居民心中的不满情绪。这种情况倘若突破了一定限度，当地居民对旅游者的态度就有可能从起初的友好热情转变为不满甚至忿恨。（3）不良的“示范效应”游客的一些日常生活方式和行为方式被当地居民错误模仿，如高消费等，会对当地居民正常生活带来不良影响；当地居民与游客的贫富差距容易引发心里失衡，严重的会导致犯罪；旅游还可能带来色情、赌博等不良影响。2.3、负面社会影响防治措施（1）对当地居民和旅游从业人员进行生态旅游观念和旅游知识教育，使他们眼界开阔，增强110、其商业意识、市场意识和环保意识。此外应加强对当地居民的旅游职业培训，规范居民行为，使其能够以友好开放的态度欢迎八方来客，避免产生对游客的社会意识排斥心理。（2）加强对旅游者的宣传教育，引导游客去保护当地的社会意识生态，主动融入到社区生态之中。（3）鼓励居民投入交通、环卫、餐饮、住宿、销售、导游等各种服务性行业，在参与旅游经营的旅游实践当中培养居民的旅游观念，使居民积极参与规划的制定和和实施。（4）依法治旅，严格管理。项目在建设实施之前，必须对入口接待区进行详细规划；所有旅游建设活动都必须严格按照规划进行；旅游局加强对项目建设的监督检查，发现违规建设立即制止并予以处罚。3、项目实施的社会效益评估111、结论 （1）该项目的建设和投入使用，将启动周边区域旅游业的快速发展，整合分散的优势旅游资源，提升#市*区旅游产品的档次和功能。（2） *生态文化旅游区项目的建设和由此引发的旅游业快速发展，将会对该区域产生多方面的影响。可解决当地居民的生产生活问题，优化产业结构，提高经济运行的质量，并有利于当地及周边地区生态环境质量的进一步好转，社会、生态效益十分显著。第十一章 结论与建议一.结论*生态文化旅游区开发项目切实可行。1. *生态文化旅游区区位条件优越，对外联系方便，客源市场潜力巨大； 2. *生态文化旅游区的建设符合可持续发展战略，是当地经济发展、生态环境资源保护和可持续利用、调整区域经济结构的要112、求。3. *生态文化旅游区全力打造休闲度假旅游产品，填补了#市环城游憩带旅游产品的空白。4. *生态文化旅游区开发项目达到了旅游开发的多重目标，有效地促进了当地社会经济发展，经济效益、生态效益、社会效益巨大。该项目指导思想明确，设计科学，财务分析合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。二.建议1.为保证工程的顺利有序开展，投资商应着手建立项目领导与协调机构，建立高效有序的组织保障体系，加强各项建设的协调与管理力度，确保配套资金的投入，保证工程的顺利有序进行。2.赋予本规划一定的约束效力，建立项目施工监督组，保证各项工程的建设次序、规模、技术标准等应严格按照规划文本执行。对此，应做好各单体工程的详细规划，做好重点区域和景区旅游线路两侧的景观规划和建筑设计。