1、龙泉生态农业旅游区开发项目可研报告目 录第一章 总论11.1 项目概述11.2 编制依据31.3 研究范围41.4 主要经济技术指标41.5 承办单位概况51.6 项目综合评价6第二章 项目背景及必要性分析82.1 项目区概况82.2 发展规划分析132.3 产业政策分析162.4 行业准入分析19第三章 项目区旅游开发条件分析223.1 旅游资源分析与评价223.2 交通条件分析243.3 发展机遇25第四章 市场分析与营销304.1 旅游消费趋势304.2 温泉旅游业发展状况314.3 项目的旅游目标市场定位334.4 客源市场细分394.5 旅游发展战略规划434.6 营销策略454.72、 市场规模预测454.8 客房需求预测46第五章 项目总体方案485.1 规划背景485.2 现状综合分析495.3 规划理念505.4 战略分析505.5 总体规划51第六章 项目建设内容与规模576.1 概述576.2 建设内容与规模576.3 主要技术指标58第七章 主要工程设计597.1 建筑设计597.2 给排水工程637.3 交通系统657.4 供电系统657.5 通讯系统657.6 农业景观产业工程667.7生态及林业景观工程667.8 标示系统667.9 安全预警系统677.10 环卫设施69第八章 环境和生态影响分析708.1 执行依据和标准708.2 环境和生态现状708.3、3 生态环境影响分析728.4 环境保护措施73第九章 节能方案分析799.1 设计依据799.2 用能标准和节能规范799.3 能耗种类和数量分析809.4 能源供应状况809.5 节能措施和节能效果分析809.6 节能机构82第十章 职业安全卫生8310.1 设计依据8310.2 危害因素及安全隐患分析8310.3 主要防护措施8410.4 消防8510.5 主要卫生措施8610.6 预期效果及评价87第十一章 组织管理与劳动定员8811.1 项目管理8811.2 劳动定员9111.3 实施计划92第十二章 投资估算与资金筹措9312.1 投资估算9312.2 资金筹措与使用计划96第十三4、章 财务评价9713.1 财务评价依据9713.2 项目建设期、经营期、计算期9713.3 成本和费用估算9713.4 营业收入及税金预测9813.5 利润估算10013.6 财务盈利能力分析10013.7 不确定性分析10113.8 财务评价结论102第十四章 经济与社会影响分析10314.1 经济影响效果分析10314.2 社会影响效果分析10514.3社会适应性分析108第十五章 社会风险分析10915.1风险分析10915.2 风险防范对策111第十六章 结论与建议11216.1 主要结论11216.2 主要建议113附表：项目财务分析表附件：1、企业营业执照2、项目地理位置图3、项目5、平面布置图114第一章 总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称龙泉生态农业旅游区开发项目1.1.2 建设单位安徽西海温泉度假村有限公司1.1.3 建设地点与范围龙泉生态农业旅游区位于安徽省池州市东至县龙泉镇曹村，总规划面积约200100平方米（300亩），基地东北面为松田村，西南临江西省鄱阳县石门街镇。1.1.4 建设背景龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园6、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边环境协调，给人以赏心悦目、心旷神怡之感。龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇7、静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。为此提出在龙泉镇建设一个以生态农业旅游为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的生态农业旅游区。1.1.5 建设目标项目建设体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。以生态休闲度假带动旅游，以旅游促进当地经济发展。1.1.6建设规模及内容项目基地占地300亩，总建筑面积113890平方米，由酒店温泉洗浴服务区、庄园区、度假公寓区、商业区、景观林区及采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依8、存，相互补充，形成以生态农业休闲为主题，集观光旅游、专业培训、会议、文化体育休闲于一体的多功能旅游区。1.1.7 建设期限本项目建设期为2年（2013年3月-2015年2月）。1.1.8 投资估算与资金来源项目估算总投资45247万元，融资渠道有：企业自有资金、银行贷款。1.2 编制依据（1）技术规范旅游规划通则（GB/T18971-2003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）旅游景区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003）风景名胜区规划规范建标1999267号（2）法律法规中华人民共和国土地管理法中华人民共和国水土保持法中华人民共和国水法中华人民共和国9、防洪法中华人民共和国河道管理条例中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城乡规划法建设部风景名胜区建设管理规定国务院风景名胜区条例（2006年）（3）相关政策关于加快发展旅游业的意见安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见安徽省皖江城市带旅游发展总体规划（2011-2020）安徽省皖南国际旅游文化示范区游发展总体规划（2011-2020）池州市旅游发展总体规划2011年东至县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要安徽省东至县总体规划东至县旅游发展总体规划1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目建设背景、建设必要性、旅游开发条件、旅游市场、建设规模与方案、环10、境保护、投资估算、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。1.4 主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号经济指标名称单位指标值备注一经济指标1项目总投资万元45247其中：建设投资万元43838 流动资金万元671 2年经营收入万元14133 平均数3年总成本万元5605 平均数4年经营成本万元4525平均数5年利润总额万元7751 平均数6年上缴税收总额万元2715 平均数7财务内部收益率%10.53%税后8财务净现值万元1098 税后9投资利润率%17.13%10投资利税率%18.85%11盈亏平衡点%37.66%二技术指标1项目规划面积m220011、100300亩2总建筑面积m2113890计容面积3旅游设施用地面积m2355004容积率0.575绿化面积m21146006建筑密度%17.747新建道路km10.5包括干道、支路、游步道8广场m25000.00不计入容积率1.5 承办单位概况本项目建设单位安徽西海温泉开发有限公司由港恒旅游发展（九江）有限公司（占80%股份）、东至惠中农林科技开发有限公司（占20%股份）共同投资组建，在安徽省东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址：安徽省东至县龙泉镇，法定代表人：闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为2000万元人民币。港恒旅游发展（九江）有限公司，2004年在江西九江注册成立12、，注册资本5330万元人民币，位于云居山柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产4.5亿元人民币，银行A级信用等级。分支机构：西海温泉假日酒店，酒店按GB/T14308-2003五星级标准建造，含温泉服务区建筑总面积3.6万平方米，2007年10月开始营业，2010年被评为“中国十佳温泉酒店”，年营业额5000万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。房地产项目方面，目前已开发10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉长寿之源”之称的绿色生态住宅区。公司现有员工600人，13、其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等有关专业管理人员98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。东至惠中农林科技开发有限公司，创建于2009年，注册资本100万元人民币。全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的开发研究。1.6 项目综合评价（1）东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件，以生态农业为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将龙泉建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”14、旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。（2）本项目开发目标明确，坚持特色为主、联动发展。以乡村休闲旅游业态为主，发展东至县特色旅游项目。规划以“引导休闲潮流，创造健康生活”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的生态农业旅游区。项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（3）旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策15、，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。（4）本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。（5）根据池州市旅游业发展“十二五”规划及东至县旅游总体规划，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机。本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，具有良好的政策环境。（6）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务16、风险较小，抗风险能力较强。本项目的实施将为承办单位带来良好的经济效益，并实现可持续发展。第二章 项目背景及必要性分析2.1 项目区概况2.1.1 东至县概况东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、石台县、祁门县接壤，西、北与望江县、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻，是安徽省的西南门户，安徽省第三大县，又是一座历史悠久的小城。辖15个乡镇，人口55万，面积3256平方公里，境内大历山（又名舜耕山），相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称“尧渡”，自古就有“尧舜之乡”美誉。景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广场。东至县是17、安徽省生态环境最好的县份和皖南山区著名的茶乡，境内山清水秀，生态优良。为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、安徽省弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。有升金湖国家自然保护区；陶公祠、建德文庙大成殿为省级重点文物保护单位；东流古街为省级历史文化保护区。东至县襟江带湖，生态优美。是首列国家生态经济示范区和中国二十一世纪试点地区，人与自然协调，生态环境优良。东至南部多山，林茂水丰，植被丰富多样，森林覆盖率达58.7%。北部为长江冲积平原，河湖纵横，这里有国际重要湿地国家级珍禽自然保护区升金湖，拥有水面 20万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬东方白鹤占世界总数的1/8，有国家一18、级保护鸟类6种，是冬季生态旅游观鸟的好去处。东至县资源丰富，特产众多。已探明的矿产尤以高品位的石灰石、白云石、方解石储量大，分别达20亿吨、4亿吨、2亿吨以上。农业资源得天独厚，具有农、林、牧、副、渔全面发展的优越条件。是全国“商品粮基地县”、“全国优质棉基地县”、“全国速生丰产林基地县”、“全国绿化先进县”、“沿江渔业高效示范区”和“全国红茶出口基地县”。“东至云尖”等7个品种绿茶，多次在全国农业博览会上获金奖，并被国务院办公厅和省政府指定为接待专用茶。东至县产业凸现，特色鲜明。拥有纺织服装、化工、机械、玩具、新型非金属材料和绿色食品生产加工等六大支柱产业，以东至香隅化工园区为龙头的化学工业19、，以东至华源纺织股份有限公司为龙头的纺织企业集团，以东齿机械股份有限公司为龙头的机械业，以凯林木业有限公司为龙头的木材加工综合加工业，以东至玩具总厂为龙头的玩具加工业，以辰鑫植物油厂为龙头的绿色食品加工业等构架了东至工业的轴心。农业已形成优质米、优质油、优质棉、食用菌、茶叶、禽畜、水产、经果林等八大农产品开发基地，并渐成规模。东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。206国道纵贯县境，3120、8国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。沿江有香口、东流、大渡口等港口。县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。东至县2012全年生产总值(GDP)突破100亿元，按可比价21、格计算，比上年增长24%。财政收入达10亿元以上。随着香隅工业园，大渡口经济开发区，东流和胜利工业集中区的建成和发展，东至的经济已跨上腾飞的道路。年末全县从业人员36.2万人，比上年增加0.5万人。其中，第一产业17万人,减少0.7万人；第二产业9.5万人，增加1.1万人；第三产业9.7万人，增加0.1万人。“十一五”期间，东至县旅游业得到较快发展，产业框架基本形成，旅游业在国民经济中地位和作用已然显现。至2010年末拥有国家级品牌景区景点6个（其中国家3A级景区1家、AA级旅游景区2家、国家工农业旅游示范点3家）；安徽省优秀旅游乡镇3个，旅游乡镇2个，四星级省级“农家乐”示范点3家，三星级省22、级“农家乐”示范点3家，二星级省级“农家乐”示范点5家；三星级旅游饭店一家，二星级旅游饭店二家，四星级旅游餐馆1家，三星级旅游餐馆3家，旅行社及门市部5家，旅游车队一家，旅游商品定点企业7家，旅游商品20多个。旅游发展基础得到进一步巩固，2007年获安徽省旅游经济强县称号。2010年接待国内外游客 268 万人次，其中入境游客2.9万人次，实现旅游综合收入19.7亿元。旅游形象进一步提升，旅游经济效应进一步显现。东至县提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长21.0%，旅游综合收入达48.5亿元，年均增长19.7%，旅游综合收入增加值达县GDP8%左右，旅游产业要素进一步完善，23、旅游业成为支柱产业之一，东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。2.1.1 龙泉镇概况龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。是安徽省十三个重点边贸市场之一，是安徽省综合体制改革试点镇及省中心建制镇、农村集体土地流转试点镇，2006年被省政府列为新农村建设示范镇。传说龙泉湾村中有一口井，泉水从龙嘴里吐出来的，故称“龙泉”。境内有龙泉河，迤逦北来，淼茫南去，源于仙寓山，注入鄱阳湖。与龙泉镇隔河相望的是江西省波阳县石门街镇，其间有一桥如虹勾通两地。景泉（景德镇至龙泉）、大石（大渡口至石门街）24、两条联接两省、沟通南北的公路，在此交汇，傍206国道，距景九高速仅24公里，交通便捷。因地处交通要塞，历史上战乱时期为兵家角逐之地，和平年代是商贾云集之所。龙泉镇是以山区生态经济为基础，商贸物流为龙头，旅游开发为引擎的边贸生态型小城镇。现辖管14个行政村，一个居委会、三个国有场（种子场、园艺场、茶树良种场），人口2.7万人，耕地面积3万亩，镇域面积187平方公里。2010年城镇建设用地2.5平方公里，城镇布局结构为“一轴两带四组团”。现有规模企业23家，就业人数1200余人，规模以上工业总产值达到1.9亿元。2010农林牧渔总产值达到7998万元。龙泉镇资源丰富，盛产棉花、粮食、油料、莲子、木25、材、香菇、木耳、鲜鱼等农副产品，一马平川的万亩盐田大板是安徽久负盛名的“米粮之仓”，有26万亩山场资源，木材蓄积量十分丰富。有国家旅游圣地，全国农业生态旅游示范地，大板红军局、天主教堂、屈原祠、天子坡、小九华香山等一批旅游景点，龙泉既有山色之灵秀，又兼具平原水乡之旖旎。该项目场址曹村位于东至县最南端，S222省道由此经过，距景（德镇）九（江）高速公路仅30公里，交通便利，总面积7.6平方公里，其中耕地面积1804亩，山场面积1.3万亩，森林覆盖率75%。全村10个村民组，296户，总人口1169人，该村为新农村建设示范村，村容整洁，经济发展较快，该村进行改土治水，农田林网，生态富民工程，道路组26、组通，主要路段全部绿化。该村相继被评为市奔小康先进村，市“五好”村党支部标兵，安徽省百佳生态村等。本项目以生态农业旅游为主要旅游开发资源，依托龙泉镇深厚的文化底蕴，利用龙泉镇优越的地理位置，建设龙泉生态农业旅游区项目，形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。2.2 发展规划分析1、中国旅游业“十二五”发展规划中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力27、进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。2、池州市国民经济和社会发展“十二五”规划池州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：“十二五”时期，要大力实施生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市、文化名市战略。抓住皖南国际旅游文化示范区建设的机遇，推进旅游与文化、创意、体育、农业、工业、林业等相关产业的融合发展，推动旅游产业转型升级，着力培育千亿旅游文化创意服务产业集群，努力建成国际性旅游文化休闲度假基地和世界级旅游目的地。纲要以文化旅游、生态旅游、养生旅游为28、重点，大力发展乡村旅游和城郊农家乐等休闲度假项目。成立旅游营销中心，加强政府主导的旅游市场营销工作，加快推进旅游国际化进程。加大旅游基础设施和服务设施建设力度，构建全区大旅游交通格局，形成方便快捷的旅游路径和游客进出通道。加大旅游招商引资力度和人才引进力度，提升宾馆、餐饮等硬件服务功能和服务水平。积极开发地方特色旅游商品。3、池州市旅游“十二五”规划池州市旅游业发展“十二五”规划提出的池州市旅游业发展的基本任务是围绕一个目标，落实两项任务，实施三大战略，优化四大板块，构建五大系列旅游产品，推进六大工程。其中：一个目标，即实现旅游大市到旅游强市建设目标，培育千亿元旅游文化创意产业群；两项任务，即29、把池州市打造成世界级旅游目的地，把九华山建成国际著名佛教道场；三大战略，即国际化战略、品牌化战略、产业化战略；四大板块，即大九华圣境旅游板块、杏花村秋浦仙境旅游板块、牯牛降原生态旅游板块和升金湖尧舜胜境旅游板块；五大系列旅游产品，即宗教朝拜、生态观光、休闲度假、文化体验、康体养生五大系列旅游产品；六大工程，即大项目支撑、品牌创建、市场营销、人才建设、道路畅通、信息化提升等六大工程。主打生态牌，做休闲度假、康体养生等旅游大文章，建设集生态观光、休闲度假，康体养生、乡村体验、科学探秘等旅游产品于一体的生态旅游强县。以生态休闲、康体养生为产品特色，打造中国原生态最美山乡和中国优秀乡村旅游目的地。规划30、提出构建国际性旅游目的地体系，加快国际性旅游文化休闲度假基地建设，要用国际视野优化重点区块规划布局。确立全市“一山一城四区二十基地”旅游发展空间布局，形成各自的特色品牌和主打旅游产品，加快休闲度假、乡村体验旅游景点景区建设，以休闲度假、文化体验为产品特色，打造国际性旅游文化休闲度假旅游区。4、东至县十二五发展规划东至县十二五发展规划提出大力发展旅游业开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。加快旅游景区交通建设，完善旅客接待服务设施。加强营销，整合旅游资源，挖掘文化，培育旅游品牌。深度挖掘整理尧之31、境、舜之地、陶之园、周之乡、屈之村等文化资源，大力推进文化旅游产业发展，充分开发尧舜农耕文化、陶渊明田园文化、南溪古寨匈奴文化、仙寓山葛公养生文化、屈原文化、周氏家族与近代中国等资源，并与升金湖湿地等自然生态风光结合起来，推动历史文化旅游、生态观光旅游、休闲度假旅游的多元化发展和推进旅游与体育、工业、农业、林业、养生等相关产业的融合发展。积极推进区域旅游一体化战略，加强县内与周边县市旅游景点旅游线路综合建设及行业合作，将东至打造成东中部现代旅游的重要节点。5、东至县旅游总体规划东至县旅游总体规划提出以东至县深厚的文化内涵和良好的生态环境为资源基础，围绕着建设皖南环境优美的旅游名县目标，利用已经32、形成的较广泛的经济联系和优越的区位、交通与市场优势，突出体验旅游的规划理念，加强旅游市场开发和旅游景区建设，积极开发高品位旅游景点，培育持续的旅游吸引力，形成以文化体验型旅游产品、乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将东至建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。在规划期内把东至建设成为皖南旅游名县，在全国具有一定影响的、特色鲜明的旅游目的地。旅游业成为全县国民经济中支柱产业。通过培植东至旅游业以达到培养旅游产业，强化第三产业，带动第一产33、业向以旅游业为龙头的第三产业跨越和发展。通过发展旅游业，推动三农问题的解决，使旅游业成为带动当地经济发展，推动农民致富的重要产业之一。通过发展旅游业，形成东至自己的旅游品牌，扩大东至的知名度，实现经济、社会、生态和游憩四效益相结合，实现形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。从池州市及东至县旅游业发展“十二五”规划内容可以看出，旅游业是十二五时期大力发展的产业，乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品是东至县旅游业的极其重要的组成部分，必须加快推进其建设进程。综上所述，本项目建设是贯彻实市、县施旅游发展规划和东至县经济社会发展规划的需要，是振兴东34、至旅游产业和建设旅游强县的需要。2.3 产业政策分析国务院关于加快发展服务业的若干意见指出服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。应加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民35、群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。意见提出：要大力优化服务业发展结构，大力发展面向民生的服务业，围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神文化生活。国务院关于加快发展旅游业的意见指出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。提出要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，要把旅游业培36、育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。意见对对旅游业提出了全新的定位，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展作出了战略部署，提升了旅游业在国民经济发展中的战略地位，明确了旅游业发展目标和任务，为“十二五”时期各地加快旅游业发展、促进旅游产业转型升级提供了强有力的政策支持。从长远的角度出发，我国的第三产业必须要有一个跳跃式的发展。旅游业具有高关联性，这决定了它在第三产业发展中将起头龙头作用。换言之，我国产业结构的升级在一定程度上要依赖旅游业的发展，所以国家鼓励积极发展旅游服务等需求潜力大的产业。2009年国务院常务会议讨论并原则通过了关于加快发展旅游业的意见。会议强调，要放37、宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见指出，在“十二五”期间，安徽省将把旅游观光与休闲度假、体育健身、购物娱乐、商务活动结合起来，大力发展观光、生态、文化(文物)、乡村、森林、休闲度假、体育康健等旅游，38、有序推进旅游度假区建设。安徽省政府鼓励省内省外、境外经济实体、社会团体和各界人士等在不违背法规、土地利用总体规则和相关建设、保护规划的前提下，开发建设和经营“两山一湖”区域内（即黄山、池州和宣城三个市行政区域范围内）的旅游资源，对“两山一湖”区域内的旅游开发项目依法实行灵活供地，限期审批办结。“十五”期间，池州市旅游业已经实现从接待事业型向经济产业型的转变，旅游经济的快速健康发展为下一步的加快发展奠定了坚实的基础。“十二五”期间，池州市把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，力图壮大提升传统服务业，培育发展新兴服务业，构建功能完备、配套完善、服务高效、供给良好的现代服务业体系。池州市39、各县区成立了旅游发展领导小组，形成了政府主导型的旅游发展格局。市政府还将旅游工作纳入对各县区及相关部门目标考核的范畴。市、县区两级财政都设立了旅游发展资金并纳入财政预算，旅游发展资金以每年不低于20%的幅度逐年递增。本项目为生态旅游开发项目，旅游业是国家政策大力支持的第三产业，是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。项目建设对于促进地方产业结构调整，加速旅游业产业化进程，提升经济增长，具有一定的促进作用，项目建设符合有关产业政策。2.4 行业准入分析安徽省旅游管理条例要求：发展旅游业应当实施可持续发展战略，坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一，促进社会主义物质文明和精神40、文明建设。县级以上人民政府应加强对旅游工作的领导，把发展旅游业纳入国民经济和社会发展计划，制定旅游产业发展规划和产业政策，加大旅游投入，加强旅游设施建设，加快旅游业的发展。地方各级人民政府应当鼓励、支持国内外的组织和个人依法投资开发本省旅游资源，建设旅游设施，兴办旅游企业，开发旅游商品。开发利用旅游资源必须坚持统一规划、合理开发、科学管理、永续利用的原则。条例规定：开发旅游资源和建设旅游设施应当符合旅游区总体规划，依照环境与资源保护的有关法律、法规的规定，采取严格保护措施。旅游景区、景点的开发及旅游涉外饭店等设施的建设，应在征求县级以上人民政府旅游管理部门的意见后，并按照规定程序报有关部门审核41、批准。旅游经营者必须依法取得经营资格，方可从事旅游经营活动。旅游经营者应当公开服务项目和物价部门核定的服务收费标准，保证服务质量。条例同时规定：在旅游经营活动中，禁止从事下列行为：（一）擅自改变旅游项目和提高旅游服务收费标准；（二）强制旅游者参加其不愿意参加的旅游项目；（三）经营国家明令禁止的服务项目；（四）欺行霸市、尾追拉客、强买强卖；（五）销售假冒伪劣商品；（六）在景区、景点内圈定观景点从事垄断性经营。条例还规定：旅游经营者应当为旅游者的旅游活动提供安全保障服务，建立健全安全管理制度，向旅游者提供的旅游设施和项目必须符合国家规定的安全标准。对可能危及旅游者人身、财物安全的事宜，旅游经营者应42、当作出真实的说明和明确的警示，并采取相应的安全防范措施。对阻挠正常旅游活动的，旅游经营者应予以制止，并报告当地旅游管理部门或者其他有关部门。旅游管理部门或者其他有关部门接到报告应当立即处理。旅游经营者应当加强对从业人员的专业培训和职业道德教育。从业人员经培训、考核合格后方可上岗。本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，旅游业产业属于国家对民间资本开放的领域。本项目是按照统一规划合理开发、科学管理，项目建成后依法经营，并为旅游者提供有效的安全保障措施，对从业人员培训上岗。根据以上规定，本项目符合行业准入标准。本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，项目属于产业结构调整指导目录(2011年本)第一类“鼓励43、类”中第三十四项“旅游业”的第二条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目 ”中项目，项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。第三章 项目区旅游开发条件分析3.1 旅游资源分析与评价3.1.1 旅游资源分析旅游资源的数量、分布、类型、特点、功能、价值等信息，是旅游资源开发以及旅游产业定位的参考依据。依据国家标准旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003），对其旅游资源调查44、分类如下：表3-1 龙泉生态农业旅游区近期旅游资源类型与概况主类基本类型名称基本情况A水域风光温泉区龙泉温泉龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。水源储量丰实、水质适合洗浴。可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。B生物景观林地采摘园生态景观林区开辟部分经果林，提供采摘项目。45、培植多种花木果树，形成桃园、李园、桔园、桂园、梅园等特色园区；并充分利用基地周边的农田、果树和天然植被风光，衬托旅游区自然风光。C建筑与设施康体游乐休闲度假地温泉酒店位于旅游区中心位置靠南面，按五星级酒店标准建设，并体现温泉酒店地方特色。度假公寓公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。度假庄园庄园依主干道分为路南与路北两个组团。庄园建设在具有乡村气息的田园房舍。单体活动场馆射击场飞碟靶场的设计从所处的自然环境出发，利用北侧的林木作为背景，与周围的树林紧密结合，将整个建筑融入到环境中，保持自然环境的连续46、性。此外树林形成靶场的绿色背景屏障。其建筑形式平和低调，强调与环境的融合。D旅游商品传统手工艺产品、土特产、工艺品购物街结合村建改造，依附园区主干道建设具有现代新农村，科学地、有计划地进行农村现代化建设，满足农村居民日益增长的物质生活和文化生活需求。主要出售各种东至土特产、文化仿制品、酒品、茶品、手工艺品等特色商品，是规划区内中小土特色商品交易的主要集中区之一。3.1.2 旅游资源开发评价本项目位于东至县南端龙泉镇，属南部休闲农业旅游片区。资源特色：区域以农业旅游资源为代表，开发思路：充分发挥龙泉等中心集镇的带动作用，尤其要充分发挥龙泉镇作为皖赣边贸城镇的作用，以真正的生态理念为指导，以观光农47、业、休闲农业等旅游项目为重点，同时兼顾开发其他旅游项目。龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。地热水储量和水质，能满足和适宜拟建项目的需要，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，pH值9.9，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。龙泉生态农业旅游区主要以生态农业休48、闲为主要旅游源，开发水域风光、生态景观、农业体验、旅游商品、建筑设施、康体养生等旅游产品。景区旅游资源品质高，开发价值大，具体表现为以下特点：（1）温泉旅游特色，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。（2）最特色中国田园生活主题，休闲农庄，采摘园区，打造的是极具地方风韵的田园乡村。（3）户外运动，根据基地势，建设射击场地，体现现代乡村休闲旅游特色。3.2 交通条件分析东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的249、06国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。206国道纵贯县境，318国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。沿江有香口、东流、大渡口等港口。县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、50、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。龙泉生态农业旅游区位于池州市东至县最南端的龙泉镇，属皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，交通十分便捷，从而可以充分利用周边的旅游客源进一步提高本项目客源市场。3.3 发展机遇各级政府高度重视旅游业的发展发展旅游业是优化调整产业结构、改善就业、拉动国内需求的重要举措之一。自从1998年中央经济工作会议作出把旅游业作为国民经济新的增长点的历史性决策以来，各级政府高度51、重视旅游业发展：安徽省委、省政府提出了加快建设世界旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放；池州市委、市政府坚持把旅游业作为战略性、先导性和支柱性产业来培育和发展，提出把池州打造成世界级旅游目的地。东至县提出提出大力发展旅游业，开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。这是本项目的旅游开发最为重要的政策环境。国际金融危机带来发展方式转变的机遇与“十一五”时期相比，“十二五”时期的一个重要背景就是应对国际金融危机。面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势，党中央、国务院已出台的应对52、经济危机的一揽子计划及相关政策措施取得了明显成效。但要看到，随着欧洲债务危机影响加剧、人民币升值压力加大以及世界经济存在二次探底的危险性等多重因素，我国经济发展的不确定性仍在，“十二五”时期扩大内需和调整结构的任务仍然相当艰巨。旅游业作为扩内需、促消费、保增长的重要内容，必将发挥更大的作用。此外，为应对此次金融危机，我国高速公路、高速铁路、民航等交通基础的建设，财政补贴以及减税等政策引发了居民家庭汽车拥有量激增，导致了交通格局和居民出行方式的变化，必将推动旅游市场规模不断壮大。国务院批准建设“皖江城市带承接产业转移示范区”的契机池州市是皖江城市带承接产业转移示范区的核心地区之一，要紧紧抓住这一53、千载难逢的机遇，把全市旅游经济发展全面融入皖江城市带承接产业转移示范区中去，积极争取各项优惠政策，要在国家主体功能区建设中谋求更大的发展；作为池州市的东至县要进一步加大全市旅游资源的开发与整合，加大旅游与文化的融合，把旅游文化品牌转化成旅游文化产品，要充分利用丰富的生态资源，极力打造休闲度假旅游目的地。安徽省委、省政府将“皖南国际旅游文化示范区”列为全省旅游发展的战略重点池州市是皖南国际旅游文化示范区的重要组成部分，项目建设要抓住推进皖南旅游国际化的战略机遇，着力于适应发展国际旅游的人才培养，先进旅游管理理念的引进；依托九华山佛教文化和杏花村等旅游文化品牌，着力于旅游新业态的培育，精品旅游线路54、精品旅游景区的打造；着力于把池州旅游培育成安徽旅游最重要的增长极，乃至于中国旅游对外的一张重要名片。南京青奥会契机2014年南京青年奥运会的举办将把中国的国家旅游目的地形象提升到全新的高度。南京青奥会巨大的宣传效应将带动池州市及各县城旅游目的地形象和市场知名度提升，带动大量的国际人流，加快旅游服务与国际接轨，推动旅游业增长。旅游消费已经进入大众化时代近10年来，我国GDP以年均近10%的速度迅猛增长，2012年进入了人均GDP6000美元的新阶段。“十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重55、的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。目前，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7次以上，按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，据预测，2015年我国每年人均出游将达到2次，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。这一宏观背景为池州市旅游目的地建设提供了有力支持，也对市域旅游发展提出了更高要求。区域合作进一步加强池州旅游在加强与黄山市旅游合作的基础上，先后与全国72个旅游城市建立了友好合作关系，并加入南京区域1956、城市旅游经济协作区、合肥周边城市旅游网、闽浙皖赣“六山（黄山、九华山、庐山、武夷山、三清山、龙虎山）两湖（千岛湖、鄱阳湖）一镇（景德镇）”黄金旅游经济圈。2005年，池州市正式成为长江三角洲旅游城市联盟成员。2011年，苏浙皖沪共同签订旅游一体化合作框架协议，标志着长三角无障碍旅游已经从单一市场合作迈入全方位融合型发展、从自发的市场推广进入自主性的制度对接阶段。皖江城市带承接长三角产业转移规划的深入实施，为接轨长三角，实施产业升级，拓展大市场创造了良好机遇。国际环境总体上有利于旅游业发展从国际政治经济环境看，和平、发展与合作仍是当今世界的时代主流，世界多极化、经济全球化和区域一体化发展的格局更57、加明显，为世界旅游经济提供了稳定的外部环境。有关国际组织和各国各地区政府采取更加有利的旅游产业促进政策，有利于国际旅游保持持续较快发展。世界旅游组织在2008年所做的2020年世界旅游展望预测，到2020年，全球国际旅游接待人数可望达到16亿人次，其中3.78亿人次是跨区域的远程旅游者。接待量最大的三个区域分别是欧洲（7.17亿人次）、亚太地区（3.79亿人次）和美洲（2.82亿人次）。重大交通等配套支撑体系不断完善，将为旅游提供更加稳固的发展基础皖江城市带是泛长三角地区的重要组成部分，是长江三角洲产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。随着宁安城际铁路、皖江黄金水道治理、九华山国际机场等重大58、交通基础设施的建成，以及未来规划的池九城际铁路、池黄城际铁路、阜六景铁路的交通建设，皖江城市带的交通条件不断改善，实现与长三角交通网络的便利对接，皖江城市带承东启西、连南接北的综合交通枢纽作用将更加突出。综上所述，本项目具面临极好的发展机遇。第四章 市场分析与营销“十二五”是全球政治经济格局发生重大变化、我国经济社会发展极其关键而特殊的时期，更是旅游业全面释放综合功能、在国家发展战略全局中发挥更重要作用的关键时期，也为池州各地旅游实现转型升级、进一步做大做强迎来了黄金发展期。4.1 旅游消费趋势随着大众旅游的兴起，旅游市场需求迅猛扩张并正在发生重大变化。“十二五”期间，这些变化将更加明显。主要59、是：1、旅游目的正在从单一观光旅游向观光、休闲、度假复合型旅游转变。随着旅游者经济条件的改善和自由支配时间的增加，旅游者已经不满足于一般的单一观光旅游，必然向观光休闲度假旅游转变。文化休闲旅游日益占据城市旅游的重要地位，度假旅游将在很大程度上取代目前流行的类似“赶场”式的线路旅游，度假城市、度假村、度假景区等将会逐渐跃升为旅游消费热点。2、旅游方式正在从“跟团出游”向自驾车旅游、自助式旅游、家庭式旅游多样化转变。旅游者的消费理念日益成熟理性，个性化要求更加突出，特别是随着私家车的急剧增加，自驾车旅游、家庭式自助旅游将成为未来旅游的重要趋势。3、城市旅游越来越受到重视。城市的发展越来越重视旅游业60、的作用，尤其随着旅游卫星帐户的普及使用，旅游业对地区和城市经济的强大拉动作用将更具有客观说服力，城市将普遍出现旅游发展热；同时旅游继续呈现城市化趋势，城市旅游以专业性和综合性的景观点、文化产品和商业产品为基础组合旅游产品，将以能够提供多元化的产品获得综合竞争优势。4、旅游消费正在从“门票经济”向旅游要素综合消费转变。单一的“门票经济”格局正在改变，旅游文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等消费日益提高，需要完善旅游休闲要素配套，丰富旅游产品，引导和拉动旅游综合消费。5、旅游形态正在从传统旅游向现代旅游转变。目前，部分游客正由一般的传统旅游向高尔夫、俱乐部会所、游艇、空中观光、探险、保健等高端旅游转变，61、消费行为逐渐接近国际化。游客对体验性消费的要求不断提高促使旅游方式变得越来越多样化，邮轮、游艇等新兴旅游产品市场发展进一步加快。6、互联网将成为获取旅游业相关资料和信息的主要渠道。网上营销的优势不断凸现，将成为目的地城市和旅游企业对外推介促销的主要方式；网络预定系统的成熟程度将逐渐成为决定旅行社、饭店等旅游企业在国际市场上竞争力强弱的重要因素。4.2 温泉旅游业发展状况1、温泉文化我国是温泉大国，在历史记载中，有关温泉的文献多达972处，早在古代，人们就对温泉水质进行分类，以确定其医疗作用，将泉分为“眼泉”和“胃泉”等，明代李时珍在著名的“本草纲目”中记载了温泉治病作用并将温泉分为：“热泉、冷62、泉、甘泉、酸泉、苦泉”是我国最早的温泉分类学者之一。2、温泉的疗效温泉是一种宝贵的自然资源，因其富含矿物质，对人体有滋润养生的独特功效，深受世人喜爱。按温泉划分，温泉分为低温温泉、中温温泉和高温温泉三种，江西省境内温泉为中温温泉，中温温泉主要能够帮助血液的循环，对高血压、冠心病等人体心血管疾病有很好的辅助疗效；对人体骨骼生长有保健作用；对人体主动脉有软化作用；对肥胖、腰疼、关节病患者都有显著疗效。3、温泉的发展趋势据勘查和统计，我国发现3000多处温泉，开发利用的有800多处，经过20多年的发展，我国旅游业正日益走向成熟，生活条件的改善使得人们的需求层次不断提高，而城市生活的空间压迫和紧张工作63、的压力，使人们对大自然的依恋日趋强烈，越来越多的人选择暂时逃离紧张的城市压力，追求亲近大自然的生活，休闲度假旅游呈现蓬勃发展的势头。随着人们对健康的日益重视和追求，温泉热逐年升温，温泉正走出非富则贵者独享的高墙而面向大众化发展，对温泉的观念也由“不病不泡”变为“养生、保健、娱乐、美容、放松”皆可泡。泡温泉逐渐成为一种时尚的养生、休闲文化。随着旅游业的发展，温泉的开发利用价值凸显，成为旅游产业发展的新热点。2009年，国际温泉疗养协会（ISPA）行业调查研究显示，温泉旅游业将会有突破性的大发展，温泉旅游将以每四年翻一番的速度增长。本项目位于池州市东至县龙泉镇，旅游项目的总体设计是以东至县深厚的文64、化底蕴和生态资源为基础，以温泉康体养生、田园休闲为主题，以江南风格为特色，将龙泉生态农业旅游区打造成专项旅游、休闲旅游与观光旅游相结合的复合型旅游体系，旅游产品丰富、独特，符合今后的旅游市场需求，顺应了旅游消费趋势。4.3 项目的旅游目标市场定位4.3.1 重点客源市场特征分析及项目客源市场开拓思路根据市场调查，池州市及东至县的重点客源市场为安徽省、江西省、长三角地区、珠三角地区、京津冀地区、港澳台地区、东南亚、日本、韩国、欧美地区，其各自市场特征情况见下表。通过对池州市的重点客源市场的特征分析和龙泉镇文化背景、旅游资源分析，提出了项目客源市场开拓思路。具体见下表：表4-1 重点客源市场特征分65、析及项目客源市场开拓思路重点客源市场市场特征分析旅游区开拓思路国内市场安徽、江西省1.安徽省内居民游客年龄以25-45为主，占出游总数的60%以上；2.出游动机第一位是欣赏美丽的自然风光，其次是缓解工作压力和了解异地风情；3.家庭出游和中短途出游占较大的比例；4.受旅游区知名度和旅游品牌的吸引较大；5.自驾车出游成为热点，比重不断上升。1.营造自然、生态的田园休闲氛围；2.做透省内营销，与省内旅行社合作，开发中短途优惠旅游套餐，在周边重点城市布设广告牌、刊登景区信息、发放旅游传单，扩大品牌知名度；3.建设完善的自驾车服务配套设施。长三角地区1.长三角人均GDP52519.3元，每年2亿次以上出66、游率，出游半径大，中远途比重迅速上升；2.需求特点：健康、享受、生态、休闲、浪漫与回归自然。3.对住宿、餐饮的服务质量要求较高；4.对旅游安全、旅行社品牌和导游水平要求较高；5.互联网成为获得旅游信息的重要渠道，电视、报纸、旅行社是主要的信息渠道；6.城际铁路沿线旅游成为新的亮点。1.提供高质量的住宿、餐饮服务；2.开发养生、康体、生态观光田园休闲等系列产品体系；3.加强旅行社的管理和导游的培训；4.积极构建景区综合服务网站和网络营销平台；5.把龙泉生态农业旅游区纳入到沪浙赣苏精品线路之中；6.利用城际铁路网的完善，开展乡村旅游的主题营销。珠三角地区1.珠三角人均GDP5000美元以上，出游率67、高，消费普遍较高；2.热衷于自然观光，休闲度假比例逐年上升；3.购买力强，对住宿、餐饮、交通要求较高；4.对旅游安全、旅行社品牌和导游水平要求较高；5.目标群体：中高层管理人员为主，单位团队和奖励旅游市场潜力大；5.需求特点：美食、享受、宗教、生态、健康、休闲、轻松；6.出游方式更加个性化，自助游、自驾游、比重迅速攀升。1.将田园观光与休闲度假相结合；2.主体化开发，以特有的江南田园品牌来吸引这一中远距离市场；3.与周边黄山、九华山等知名景点进行旅游串线；4.注重品质，打造庄园度假、温泉养生、户外运动等中高端产品，来迎合市场需求；5.开发系列特色创意旅游纪念品。国内市场京津冀地区1.需求特点：68、喜欢高品质、高文化信息含量，怀旧、传统情调；2.出游目的：观光旅游向观光、休闲、文化旅游转变；3.对旅游经历和体验比较看重，注重历史文化品位；4.出游时间：非国家节假日的出游率高于国家节假日，暑假是出游最高峰；5.对旅游价格的敏感度较低，关注产品的组合、产品和服务的创新；6.中远途市场个性化消费者为主，团队比例减少，自助游意向强烈。1.与东至县深厚的文化内涵相结合，将文化融入到休闲度假项目中，增强景区文化深度与内涵；2.加强非节假日京津冀地区的营销；3.加强旅游产品组合和创新；4.做好自助游客的服务工作，与旅行社合作开发自助游产品。入境市场港澳台地区1.台湾地区的游客年龄以30-50为主，商务69、游客约占出游总数的一半，消费较高；2.出游动机第一位是欣赏美丽的自然风光，其次是购物、度假；3.团队报价游是台湾游客的主要出游方式，其次是朋友结伴和家庭；4.安全性是香港游客出游优先考虑的因素，优美的风景、旅游价格以及旅游服务质量次之；5.香港、澳门游客偏向于短期假期，最短的旅行时间为5天，最长为7天。1.维护好优美的自然风光，作为港澳台游客的重要吸引点；2.针对商务人士的需求，开发会所、酒庄、康体运动等产品；3.打造系列中高端的餐饮住宿产品；4.开发丰富的旅游购物纪念品；5.构建完善的景区安全保障体系。东南亚1.东南亚生产来华旅游的主要目的是回乡返祖和语言相通；2.对观光、探亲、宗教、寻根、70、商贸旅游的需求较为强烈，再访率高；3.有相当规模的学生旅游、青年旅游、家庭旅游。1.对东南亚市场主打观光产品，注重旅游期间的服务品质，提高再访率和良好的口碑扩散；2.针对年轻市场的需求，开发系列产品。日本1.中老年市场是出游的主体；2.最吸引日本游客仍然是自然风光、历史古迹、特色餐饮和购物等；3.小包价、个性化的旅游产品越来越受到日本游客的欢迎，散客的数量持续的增多，团队的规模趋于小型化；4.旅游旺季一般为3月和8-11月；5.获取信息的主要渠道是宣传手册、朋友介绍、电视、报纸、网络；6.旅游节庆活动对日本市场具有很大的引爆作用。1.做好田园观光、文化感怀和特色餐饮产品；2.与旅行社合作，开发71、小团队包价旅游产品；3.借助节庆营销手段，做好日本市场的宣传。韩国1.美食、购物是韩国游客的主要兴趣所在；2.韩国出境旅游市场对价格变动非常敏感；3.韩国出境游客最喜欢的季节是夏季7、8月份和冬季12、1月份；4.包价游是韩国游客出游的主要方式，自助游的比例逐渐上升。1.开发丰富的美食体验产品，打造购物街、特色购物商店等；2.注重旅游商品价格的稳定性；夏季和冬季加大对韩国市场的营销。入境市场欧美地区1.北美和欧洲游客的主要出游目的是观光/休闲和会议/商务；2.大部分来中国旅游的欧美游客是50岁以上的中老年人；3.欧美青年旅游者偏爱专项旅游，如徒步旅行、探险、文化考察和户外运动；4.游客对探访历72、史古迹、小城镇和村庄旅游、城市观光游、乡村旅游比较感兴趣；5.老年人市场的平均停留时间为2-3周，中青年以2周居多。1.开发系列田园观光产品；2.做针对中老年游客的接待服务；3.打造户外运动产品；4.3.2 项目目标市场的发展规划及定位1、发展规划（1）近期（20132015年）：为旅游区的建设期和生长期，理顺各种关系，利用温泉资源，形成一定的接待能力，初步建成为区域性的生态农业旅游区，逐步打开市场，成为周边地区乡村休闲度假的重要目的地。（2）中期（20162018年）：为旅游区的发展期，实现快速发展，进一步完生态休闲项目的建设，逐步增加旅游区旅游住宿、餐饮、会议等设施的配套，全部完成项目工程73、建设，形成稳定的客源市场，逐步成为安徽旅游度假胜地，具有突出地位的生态农业旅游区。（3）远期（20182020年）：为旅游区的成熟期，根据前期经营的经验，进一步完善和提升服务质量，拓展新的领域，开拓更大区域范围的客源市场，建立良好的生态农业旅游区的品牌，建设成为全国著名的乡村休闲度假旅游胜地。2、市场定位本项目位于池州市东至县龙泉镇，项目500km半径范围内有景德镇、九江、上海、南京、合肥、黄山、南昌、武汉等城市，人口三亿人，超值的旅游资源，提供了良好的市场前景。根据池州市的旅游客源市场现状和区位条件分析，综合考虑景区的旅游现状和发展趋势，本项目的客源地市场可定位于：国内客源市场以本省和江浙的74、游客为主，国内其他省市次之；入境客源市场以港澳台、韩日为主，带动欧美客源市场。目标客源地市场分析如下：（1）近程市场距离景区12小时车程范围的城市包括景德镇市、池州城区和所属各县市、省会合肥及相邻的安庆、南京、黄山等地。以上大部分城市2009年的人均GDP都已经超过了4000美元的水平。上述城市距离景区较近，交通便捷，居民的可支配收入水平较高，处于消费升级阶段，旅游需求旺盛，是本项目景区的主要客源地，为该项目客源的基础。值得注意的是浙江、江苏和上海经济圈，经济发展水平高于本省主要城市，尤其以景德镇的消费能力最强，将成为该项目未来的主要客源市场。（2）周边市场以安庆、池州市为中心向外辐射，车程275、4小时以内的区域范围作为旅游区的核心客源市场，包括南京、上海，九江等地。周边市场的客源主要还是利用地缘关系和各地旅游资源之间的互补性、连带性，借助于便捷的交通而构成旅游行为。这部分地区的经济比较发达，居民的生活水准较高，对旅游产品有一定的欣赏品味，作旅游目标选择时有明显的偏好和特殊指向性。为满足他们的不同旅游需求，吸引周边市场的游客，在营销策略上应重点宣传龙泉的自然生态、独一无二的温泉、宜人气候等旅游特色，推介主题鲜明、内涵丰富的旅游产品。（3）远程市场 主要有以北京为中心的京津地区，包括北京、天津及京畿地区；以广州为中心的珠江三角洲地区，包括广州、深圳、珠海、汕头等大中城市；以上海为中心的长76、江三角洲地区，包括上海、南京、合肥、苏州、无锡等大中城市；以及厦门、福州等沿海发达城市。这些城市到安庆池州乘火车可朝发夕至，乘飞机至合肥或景德镇再换乘汽车在3小时内即可到达。这一市场是我国经济文化最发达的地区，人们的收入丰厚，受教育程度高，观念新，旅游消费的品位高，健康意识强；同时，社会经济活动异常活跃，商务和会议旅游频繁，旅游消费市场的总量巨大，而且交通发达，是我国目前主要出入境口岸。所以，远程市场的发展空间最大，开拓这块市场是该项目发展的终极目标。这一市场的游客对旅游消费的理念成熟，品味很高，其旅游行为具有以下特点：一是大多数游客已经从观光旅游转向度假休闲、健身旅游，他们更多的是寻求回归大77、自然的环境、轻松闲适的情调、新奇刺激的娱乐；二是他们旅游见多识广，只有文化内涵丰富的旅游资源和产品才能吸引他们前来；三是这些地区的文化、科技、商贸发达，知识结构高，各种经贸、文化交往、学术交流多，会议旅游占有较大的份额。针对上述特点，景区经营部门应认真策划，推出能满足远程市场需求的旅游精品，努力开发这一潜力巨大的市场。（4）海外市场 主要是韩国、日本、香港、澳门和台湾地区的游客，东南亚等国的华侨和游客，这部分游客量较少，随着景区基础设施的完善和营销力度的加强，九华山的知名度不断提升，海外游客会逐渐增多。按照龙泉生态农业旅游区的开发规划，结合本项目重点客源市场特征与旅游市场需求分析，提出龙泉生态78、农业旅游区的目标市场总体定位如下：（1）国内市场：做透安徽，立足长三角，积极开拓武汉都市圈、京津冀、长三角、珠三角等重点客源市场。（2）入境市场：依托特色主题项目，积极分流九华山和黄山的国际客流，重点发展港澳台、日韩市场，积极开拓欧美、东南亚市场。规划期内，由于产品、各项设施等因素受发展阶段的影响，以及目标市场的重点不同，本规划对不同阶段的目标市场进行了相应的定位：表4-2 分期市场定位分期基础市场拓展市场机会市场近期国内市场安徽长三角武汉都市圈、京津冀、珠三角中远期国内及境外市场长三角港澳台、日韩欧美、东南亚4.4 客源市场细分1、我国旅游市场客源细分中国客源市场的细分，有多种不同的标准，可79、以根据出游动机、目的地类型、团队结构、停留时间、年龄、消费档次等多种因素加以细分。根据本旅游景区可开发的旅游资源，结合客源市场的分析预测，将本旅游景区的客源市场分为文化旅游市场、大众休闲度假市场、会议市场、家庭市场、年轻白领市场及银发市场。（1）文化旅游市场：文化旅游泛指以鉴赏异国异地传统文化、追寻文化遗迹、名人遗迹或参加当地举办的各种文化活动为目的的旅游。寻求文化享受成为当前旅游业出现的新时尚。文化旅游产业是一种特殊的综合性产业，因其关联性高、涉及面广、辐射性强、带动性强而成为新世纪经济社会发展中最具有活力的新兴产业。文化旅游包括历史遗迹、建筑、民俗、民族艺术、宗教等内容。文化是旅游的灵魂，80、旅游是文化发展的重要途径。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。本旅游景区是以“唐朝经典田园生活”为主题81、的文化休闲旅游，结合观光旅游、休闲度假旅游组成，景区内的文化休闲旅游产品有以青莲酒庄、怀杜诗轩、九华佛茶园等为代表的历史文化层，以杏村酒肆、芙蓉会馆等为代表的现代文化层，以俚歌诗会、散乐百戏、杏花购物等为代表的民俗文化层等，能够满足各类文化旅游者的需要，适合广大文化旅游爱好者。（2）大众休闲市场：随着人均可自由支配时间的延长和收入的提高，以观光为主要内容的我国大众旅游开始步入一个新的阶段，人们的旅游方式正在向观光与休闲相结合的内容转变。这就意味着，在不久的将来，以休闲度假为主要内容的大众旅游活动将得到更快的发展。从目前我国的生产力水平看，休闲显然己成为我们这个时代的特征之一。2011年我国的恩82、格尔系数约为40，人们的行为动机将在更大的程度上选择文化精神生活的享受。休闲度假将是社会大众使用闲暇时间的最佳方式，我国庞大的大众旅游消费市场将显露出巨大的发展潜力。在经济相对发达的华东地区，旅游市场更是先行一步，从近年来黄金周的旅游消费趋势可以看出，大众休闲度假的良好发展势头已经渐渐形成。本旅游景区既有适于观光的景观旅游产品，更有以水上运动、登山徒步、自行车运动、茶艺观赏、农事体验等为代表的休闲旅游产品，并可以通过高、中、低档不同的产品组合，来适应大众休闲度假的多样化需求。（3）家庭市场：家庭市场可分为两类。一类是自从工业革命以来，城市居民就整天开始为工作而忙碌，尤其当妇女从繁重的家务劳动中83、解放出来的时候，大量的家庭妇女开始寻找工作，并最终融入朝九晚五的枯燥生活。因此，作为家庭的主要成员，男女双方都开始为工作所累，家庭的交流也趋于减少，同时，放松疲惫的心智已经成为家庭成员的共同愿望。当时机成熟的时候，休闲度假将成为家庭成员缓解压力、相互沟通的最佳选择。另一类是家长为了让孩子体验生活、增长见识，不被城市的娇惯、奢侈之风所侵蚀，养成良好的生活习惯，在周末或假期带着孩子进行文化旅游、农家乐旅游。目前，家庭市场正在蓬勃发展。本旅游景区环境优美，生态良好，具有多种专项旅游、休闲度假旅游、观光旅游产品，适合各种年龄层的游客，能够满足各个家庭成员的需要，适合家庭度假。（4）会议市场：会议旅游已84、经成为旅游业中的支柱之一。全世界每年会议收入约2600亿美元，且以810左右的速度继续增长。会议旅游者一般具有团队规模较大、停留时间较长、消费较高的特点，在旅游淡旺季同样可以举行，可以弥补淡旺季之间的不平衡。成功举办一次档次高、影响较大的会议对提高度假区的知名度有深远的影响。本旅游景区，位于池州市东至县，紧靠著名风景区九华山，交通发达，周边300公里范围内分布着合肥、南京、安庆、池州、芜湖、铜陵等多个大中城市，经济活动频繁、社会活动丰富，商务会议非常多。（5）银发市场：中国人口结构已经进入老龄化，我国是世界上老年人口最多的国家之一。据中国老年协会统计，全国60岁以上的老年人口逾2亿，且这个数字85、正以每年3的速度递增。“银发浪潮”将给我国旅游业带来巨大的发展机会。本旅游区位于著名的生态经济示范区池州市东至县龙泉镇，文化底蕴深厚且山居养生是本旅游景区旅游项目的重要部分，也是特色之一，非常适合有一定消费能力的中老年度假者。（6）年轻白领市场：年轻白领注重生活的品质，且有一定的经济基础，因此出游动机强烈，项目未来要充分把握这一市场，摸透其注重个性、享受小资、自由随性等旅游消费特征，开发相应的主题餐饮、特色购物、小资休闲等产品，以年轻市场为景区发展注入活力。2、本项目消费群体目标与定位龙泉温泉拥有良好的温泉资源，属氟偏硅酸医疗矿水，并富含氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神86、经衰弱等慢性疾病有良好疗效。加上秀美的江南风光，构成自然山水和人文景观两大旅游资源，吸引了省内外众多游客争相前来游览。目前到池州来的旅游者中，观光游览和自驾游者占绝大多数，生态健身和商务旅游的游客不断增加，文化旅游人数稳步增长。客源市场的细分和定位是经营者为了发掘市场、培育市场，开拓旅游产品的销路，集中人力、财力，组织客源，取得良好的经济效益。从旅游者考虑，旅游动机与欲望、支付能力、闲暇时间是决定旅游行为的三大要素。根据本项目的定位，市场目标瞄准大体属于高收入、高学历、高感度的客人，以城市的白领阶层、商界成功人士、公务员、文化人士、社会中阶层人士为主。游客分布面较广。游客中男女性别比例为55%87、：45%，从年龄特征看，中青年比例为50%左右，为消费主力军，其他年龄段占50%，可以看出生态休闲旅游是一项老少皆宜休闲度假方式。4.5 旅游发展战略规划4.5.1 项目目标一、基本原则1、既充分考虑各旅游资源特有属性及其开发潜力，同时又按照发展过程中的市场走向和趋势，客观评价本地资源价值，从而坚持资源导向和市场导向相结合的“对应统一”的原则。2、必须适应市场，使产品成为沟通资源和市场之间的桥梁，从而体现资源本位、市场本位和产品本位三者之间的有机融合。二、项目建设目标力争到2015年，建成初具规模，基础设施齐全、旅游功能完善、品牌效应彰显、独具文化魅力的生态休闲旅游景区。4.5.2发展战略一、88、品牌战略本项目品牌战略：主要是将资源优势转化为产品优势，进而转化为品牌优势、名牌优势，树立以龙泉为核心标识、以田园休闲生活为特色的“专项、观光、度假旅游胜地”的社会公众形象。二、精品工程战略按照“人无我有，人有我特，人特我精”的原则，开发出有蕴涵、有个性、有特色的差异化旅游产品，营造旅游精品，塑造鲜明的旅游形象，形成强大的市场吸引力。三、产品互补战略按照“差异服务、优势互补”的思路，将本项目的主打旅游产品与周边景区一些足以产生“相得益彰”效应的产品联袂成线。四、捆绑销售战略1、将本项目的旅游销售与其他行业和部门的销售联手合作，进行一体化的销售设计，推出组合“推介包”，整体化地展现给特定的消费群89、。2、捆绑销售战略中重点联手的企业部门有：旅行社、交通运输业、特色旅游纪念品（商品）业等。五、网络化战略建立网站，注册域名，实施网络化宣传营销。发展电子商务，实行电子结算。构建以因特网为纽带的营销系统和客户关系管理系统。六、组合营销战略旅游资源是通过产品化的过程走向市场的，成功的营销是产品最终赢得市场的有力保障。本项目市场营销战略要点是：1、以文化营销为主，采用多种营销形式组合，诸如定位营销、服务营销、品牌营销、联手营销等，促进产品销售；2、把市场的开拓纳入程序化和信息化的轨道。七、可持续发展战略坚持科学发展观，科学认识和正确处理旅游开发与保护的关系，严格坚持保护和合理利用并重的原则，加强旅游90、资源及生态环境的保护，确保龙泉生态农业旅游区的可持续发展。4.6 营销策略营销工作，要以景区项目和文化内涵为基础，进一步强化特色，在客源市场上树立鲜明而独特的形象。目前，池州市旅游市场取向基本上都停留在高山、峡谷观光及生态环保等层面上，因此，要转变产品开发理念，加大特色产品、新产品开发力度，丰富旅游产品的层次。龙泉生态农业旅游区将以龙泉镇深厚的历史文化底蕴为基础，以田园休闲生活为特色，打造中国最有价值的文化品牌，创造中国旅游发展的新模式。在“软件”方面也要形成自己的特色，提高服务质量，重视服务的个性化和人性化，营造和谐协调的旅游环境。龙泉生态农业旅游区确立了“融入大市场，对接大产业”工作思路，91、以龙泉镇为中心，锁定经纬400公里以内主要客源地，同周边大旅游产业集团及旅行社建立广泛的联系，发展与内地重要景区的合作关系。4.7 市场规模预测东至县2010年接待国内外游客 268 万人次，东至县旅游发展规划提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长21.0%，旅游综合收入达48.5亿元，年均增长19.7%，旅游综合收入增加值达县GDP8%左右，旅游产业要素进一步完善，旅游业成为支柱产业之一，东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。4.7.1 饱和客容量本项目拟开辟的景区面积共300亩（200100平方米），参考同类型的旅游景区并考虑生态保护的需要，按照面积容量计算法，人均占地面92、积取120m2，集中旅游天数250天年（主要是春、夏、秋三季），景区游客总容量为42万人次年。4.7.2 理想的年接待游客量按照景区的生态、环境承受量等方面的特殊要求，理想的年接待游客人次是上述饱和容量的70%，即29万人次年。4.7.3 客流量将经历快速增长至稳定发展阶段项目完成后，按一般规律，在10年内可以达到设计接待能力，预计投产前4年客流量年均增长率为21%，其后，在没有继续投入的假设情况下，客流量年均增长率为5%。4.8 客房需求预测根据对项目经营期内的游客数量预测情况，设定旅游旺季为春夏秋三季，共250天，旺季时，客房平均入住率为70%，游客平均逗留时间为1.5天，每间客房平均入住93、1.5人，旺季接待游客约占全年总数的60%，游客住店比例为30%。按客房需求预测公式，可得出景区旅游宾馆客房建设需求，预测公式和预测结果如下：（1）预测公式：客房需求总数 = 全年接待游客数量旺季游客比重平均每房入住人数-1旺季接待天数-1旺季客房平均入住率-1游客平均逗留天数游客住店比例（2）预测结果：见下表。旅游饭店客房建设需求情况预测表 单位：万人次/间/床年份2015201620172018201920202021202220232024游客人数13.0 15.5 18.8 22.7 23.8 25.0 26.3 27.62929客房需求数134 160 193 234 245 25794、 270 284 298 298 床位数（张）156 186 225 272 286 300 315 331 348 348 第五章 项目总体方案5.1 规划背景龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，具有发展旅游重镇的潜力，使得龙泉镇在未来有可能成为皖南地区重要的区域旅游度假中心。以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边95、环境协调，给人以赏心锐目、心旷神怡之感。为此提出在龙泉镇再建设一个以养生为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的农林生态式旅游区。基本思路：产业发展一定要走低污染、环保、绿色的道路；突出以“林”为特色的发展道路；借助交通优势，形成较大规模的市场区。据此确定龙泉生态农业旅游区主要功能和发展目标为：（1）体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。（2）作为高新农林科技生态观光休闲中心辐射周边乡村，发展以“林”为特色的绿色环保产业，同时利用交通优势形成区域大市场。（3）为安徽省在农业产业结构调整方面起96、示范作用，同时为解决农业、农村、农民问题探索一条成功的道路。创造适合农民生活的良好空间，争取将龙泉镇建设成为新世纪代表农民新型生活的优秀典范。根据此目标把生态园作为开发建设放在龙泉镇曹村村，这充分反映了作为龙泉镇发展功能需要和发展意图。为保证实现此目标，在生态园建设伊始政府就高度重视生态园区的建设问题，将生态园区作为一个有机整体进行全面规划，有步骤的整体推进实施。5.2 现状综合分析1、现状土地利用龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。生态园位于曹村村的东端，与江西石门街镇仅水溪相隔97、。总面积约300亩，范围内基本为集体林场和租用部分农用地，无居住人口。2、自然条件生态园地理位置属长江中下游，山脉为黄山余支，位于北纬2934，东经11648海拔2851M。境内地势落差在23米左右；土壤是砂质壤土， PH值6.5左右。地下水丰富，水位较高。该区域处于中亚热带季风区，四季分明，热量丰富，雨量充沛，年平均日照数达2098小时，平均气温在16.917.7，12月为最冷天气，月平均气温为45，极冷最低温度日为零下8，78月份平均气温高达28.830，一年中极端最高温度为39.9。年平均降雨量13001700毫米，46月为集中雨季占全年降水量50%以上，79月为台风雨季带，全年无霜期298、74天，太阳辐射数为115千卡/平方厘米。5.3 规划理念1、生态理念：生态就是指一切生物的生存状态，以及它们之间和它与环境之间环环相扣的关系。生态的特征表现为和谐性、高效性、整体性、多样性。因此，生态是人类社会及其环境发展的必然趋势。2、核心理念：规划应该回归生态与文化的双重视角，营造理想的环境模式。规划应体现对人类所面临的各种生态环境问题的关注，和人类对未来生活方式的追求。生态与文化一直以来都是人类追求“真、善、美”的一种认知方式和生活方式，都是为了提高人们的生活质量和幸福程度，生态更关注人生活的物质层面，而文化艺术则更关注精神层面，但它们实际上都是为了实现人们理想的生活方式。5.4 战略99、分析对生态园的保护与开发主要体现在以下三个方面：1、景观再创造按照景观生态学原理，生态园的景观生态结构有基质、斑块和廊道组成。生态园的建设就要以绿化为基质，以建筑为斑块，以水系、道路为廊道进行景观再创造。充分体现人与自然的融合，结合林业生产，建立主题广场、特色园区等分布于大自然的背景之中，使之成为整个景观生态网络的重要节点，从而为提高环境质量起示范作用。2、环境高质量生态园是环境呼吸系统的一个主要部分，不但能提供人类需要的清洁氧气，还能净化空气，调节气候。但是，这些功能的发挥并不是简简单单生产性的农用地能发挥的，因此，生态园要为环境的高质量做出大的贡献，就必须把现有品质不良的林木优化成优质的经100、济林、景观林、果园、蔬菜基地等相结合的多种植被覆盖地。3、经济创效益随着居民生活水平的提高，人们对自然的趋向性也表露的一览无遗，而生态园则恰为城市居民提供了假日旅游、休闲健身、亲近自然的绝好去处。在可持续发展的大趋势下，这种绿色消费必然会成为社会消费的很大一部分。因此，我们必须对生态园进行功能定位和景观再创造，使生态园不仅能给城镇输送清洁湿润的空气，而且还能成为城镇新形象的窗口，并能为城镇创造可观的经济效益。5.5 总体规划1、指导思想生态效益、社会效益和经济效益相结合；以生态效益为主；合理利用土地资源，因地制宜选择主导产业；改善生态环境，涵养水源，体现可持续发展的思路。2、规划原则可持续原则101、；设计结合自然原则；以人为本原则；整体规划、分区分期滚动开发原则。3、基本结构根据基地现状，项目规划设区域。其中设：温泉酒店及温泉沐浴区、分时度假公寓、酒店庄园、射击场、商业街、生态采摘区等旅游配套设施，成片的经济林、观赏林、彩叶树、以及鱼塘、交通路网是构成组织的基本结构。充分利用各种条件因地制宜建设各具特色的文化与植物的乐园。4、规划结构“一轴、一环、五区”一轴：以主干道为主要景观轴，沿园区主干道形成生态景观轴，营造绿色林带。一环：以环园道为次要景观轴，沿路两侧种植景观树木，形成乔冠草相结合的自然景观林带。五区：根据现有地形按位置分为：A酒店温泉区B庄园区C景观种植区D商业街景观区E运动场区102、。5、规划组织（1）项目要求：随着农村劳力日减，对密集型劳动的产业结构造成威胁。规划着眼于改变产业结构，采取新品种新技术所形成的生态林地，充分利用林地建造特色生态园，以生态学理论为指导，运用系统工程的方法，以合理利用自然资源与保护良好的生态环境为前提，组织进行的农业、林业生产。作为当地乃至整个区域和地区居民、游客的观光、休闲、娱乐、文化传播、自然保护、生态的教育资源。成为面向省内外、市内外、区内外的度假休闲场所。通过规划，更好地发挥生态园对生态、景观、经济等方面的作用，使生态园区优美的景观为龙泉曹村增色；使园区的生态环境不仅满足其自身的生态平衡，而且辐射更大范围，服务更多民众；使园区成为龙泉镇103、新的经济增长点，从而带动整个区域的生态开发。（2）条件利用：根据场地的现有状况加以充分利用，在原有状态下进行合理调整。按区块形式粗分为A、B、C、D、E五个区块，规划要保持各地块之间的相互连接，并确保基地开发成为整体的、协调的和各具特色的功能性的用地。A区块：酒店区A区块南边临水溪，水资源湿地景观条件极佳，东边成片的外松林蔚然深秀。酒店、水世界、等适宜在此布局。B区块：庄园区主干道两侧，地势平坦，沿生态道路走向布置森林山庄。C区块：景观林区及采摘区基地北侧及南侧为景观林区，其中位于区域南部和东部的岗地，土壤环境极佳，适宜景观及果园种植，设置为采摘区。D区块：商业区属曹村村，结合村建改造，依附园104、区主干道建设具有现代新农村，科学地、有计划地进行农村现代化建设，设置商业区，满足农村居民日益增长的物质生活和文化生活需要。E地块：运动场区地块东北侧，周边为林地，作为生态运动场地。沿场地周边种植观赏植物。6、交通组织现状道路基础条件较好，利用现有道路，在基地内部形成环状道路系统，便于车行到达每块建设基地。基地对外的主入口在西侧，基地中部设7M干道，干道西连曹村村商业街并与乡道连接。道路等级分为园区主干道和园区游步道。7、种植规划种植分为经济植物种植区、景观植物种植区。（1）经济植物种植区-以毛竹林、松林、梅花林为种植主体，形成松涛、竹海、梅林，沿道路、河流、运动场地，种植各种具有观赏价值的色叶105、开花、挂果及观杆、枝、叶、花、果等适应性较强的植物，开辟部分经果林，培植多种花木果树，形成桃园、李园、桔园、桂园、梅园等特色园区，提供采摘项目。（2）景观植物种植区-种植桂花、樱花、腊梅、梅花、重阳木、无患子、朴树、榉树、桤木、香樟、石楠、等园林绿化植物。同时开辟彩叶植物专题区-种植美国红枫、槭树科植物、银杏、红叶李、彩叶槭等。彩叶植物是优良的绿化植物。以生态学理论为指导，运用系统工程的方法，以合理利用自然资源与保护良好的生态环境为前提，展示植物的多样性，组织进行多功能的农业、林业生产和农耕文化展示、互动，提供文娱、科普活动的舞台。8、景观组织由主要景观廊道、环园景观廊道形成的生态廊道，是自106、然景观系统的骨架，也是园区的景观生态主轴，与林地基质共同组成生态格局。由主入口景观区形成标志性景观龙头，酒店、生态住区、生态运动场和水面、湿地、林地环境组成园区的核心景观。南侧水溪是不可多得的条件，是形成湿地景观的基础。整个区域是在岗地林区的范围，形状自然，尤其中心部位的农田以及周边田地自然也就形成了朴素的田园景观。第六章 项目建设内容与规模6.1 概述项目工程范围包括旅游基础设施、旅游服务设施、旅游景点景观和生态环境保护设施建设等。其中，旅游基础设施包括交通、安全、给排水、供电及通信等工程，旅游服务设施包括接待设施、休闲娱乐设施、运动设施等，旅游景点景观包括人工景观和自然景观等，生态环境保护107、设施包括卫生设施、污水处理设施和垃圾处理设施等。6.2 建设内容与规模表6-1 本项目主要建设内容和规模序号建设项目单位建设规模占地面积备注一旅游景点景观建筑1温泉酒店和温泉沐浴区m23500052200（78亩）设计床位350张2分时度假公寓m25429049400（74亩）约1352户（2028人）3酒店式庄园（干道南组团）m2600026000（39亩）约80户（200人）4酒店式庄园（干道北组团）m2960036620（55亩）约128户（320人）5射击场 m210004000（6亩）6商业街m2800026680（40亩）7采摘区m25200（8亩）合计113890200100（3108、00亩）二旅游基础设施1供电与照明1.110/0.4kv变配电所座21.2电力管网km8.02供水系统2.1配水管网km9.52.2排水系统km124电信光缆km8.05旅游干路km1.5宽12m6旅游支路km3宽6m7游步道km6宽1.5m8消防系统三服务设施1温泉设施套302建筑小品套203广场及停车场地m25000.00不计入容积率四生态环境保护设施1场地绿化m2114600项目总图绿化2林业生态景观工程竹林、梅林等3垃圾收集处处64化粪池座85水系水网连通改造工程Km21.26.3 主要技术指标表6-2 主要经济技术指标序号经济指标名称单位指标值备注1项目规划面积平方米20010030109、0亩2总建筑面积平方米113890计容面积3旅游设施用地面积平方米355004容积率0.575绿化面积平方米1146006建筑密度%17.747新建道路平方米45000包括干路、支路、游步道8广场及停车场地平方米5000不计入容积率第七章 主要工程设计7.1 建筑设计1、温泉酒店及温泉沐浴区酒店建筑占地52200平方米，建筑面积总计35000。度假酒店按五星级标准建设。拟建三层，一层为大堂、餐厅、会议厅，二、三层为住宿，设有客房300套（间），350个床位。酒店客房以标准双人房为主，供温泉水沐浴，部分高级套房和商务用房，配置按摩浴池。酒店停车场与温泉区共用，为露天停车场，可同时停小车220辆、110、大巴20辆。停车场绿荫遮蔽，景观出落其间。酒店附属设施设有室外冷水和地热水游泳池各一座、网球场、羽毛球场、篮球场等运动场所。温泉酒店及温泉沐浴区指标1占地面积：52200约78亩2建筑面积：350003容积率：0.656酒店后庭设置温泉沐浴区，温泉做为休闲养生、解压甚至治疗的方法，这种趋势迅速在全球蔓延。沐浴内容有：高温池、露天三温暖、沐足阁、石板廊、名木汤、野溪温泉及温泉岛、SPA馆、矿砂浴、漂流河及漂流港、海浪池及表演舞台、风情沙滩、组合滑梯、儿童池及摸鱼池、水上竞技运动系列、五福汤(配药)N次方、药王洞、药王谷、瑶浴、傣浴、藏浴、情侣池等。温泉区内动静结合，适宜不同人群爱好，亭台楼阁小木111、屋，绿化景观，野溪花泉，幽雅别致。酒店装修：(1) 布局合理(功能划分合理，设施使用方便、安全)，内装修采用高档豪华材料，工艺精致，具有突出风格。(2) 拥有中央空调，各区域通风良好。(3) 拥有五星级酒店相适应的计算机管理系统。(4) 拥有背景音乐系统、音响设备，并有闭路电视播放系统，播放频道不少于16个，其中有卫星电视节目与自备节目。(5) 拥有电梯系统(客人电梯、员工电梯)。(6) 有装饰豪华、气氛典雅、风格独特、色调协调、光线充足，与接待能力相适应的大堂。(7) 每间客房面积不少于50平方米，层高3.5米，拥有独立卫生间，室内有五星级酒店相适应的所有设施。(8) 拥有布局合理、装饰豪华112、的中餐厅，格调高雅的西餐厅，独具特色的咖啡厅，有独立封闭的酒吧等服务设施。(9) 拥有公共的温泉娱乐设施、商务服务设施、会议服务设施、商品销售服务设施。(10) 有医务室和五星级酒店其他配套设施。2、分时度假公寓公寓为酒店式公寓，建筑面积为54290平方米，拟建五层，约80栋。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。度假公寓建筑面积54290平方米，为五层框架结构。分时度假公寓指标113、1占地面积：49400约74亩2建筑面积：5429080栋3容积率：1.103、庄园设计庄园依主干道分为路南与路北两个组团。庄园建设在具有乡村气息的田园房舍，有大面积的田庄及林地。庄园总建筑面积15600平方米，为二层框架结构。南组团庄园指标1占地面积：26000约39亩2建筑面积：60003容积率：0.23北组团庄园指标1占地面积：36620约55亩2建筑面积：96003容积率：0.2624、射击场设计飞碟靶场的设计从所处的自然环境出发，利用北侧的林木作为背景，与周围的树林紧密结合，将整个建筑融入到环境中，保持自然环境的连续性。此外树林形成靶场的绿色背景屏障。其建筑形式平和低调，强调与环境的114、融合。场区设休息区及设备用房，建筑面积1000平方米，为一层框架结构。射击场指标1占地面积：4000约6亩2建筑面积：10003容积率：0.1665、商业街设计结合村建改造，依附园区主干道建设具有现代新农村，科学地、有计划地进行农村现代化建设，满足农村居民日益增长的物质生活和文化生活需求。高业街沿园区入口主干道两侧布置，建筑面积8000平方米，二层框架结构。商业街指标1占地面积：26680约40亩2建筑面积：80003容积率：0.306、采摘园区设计在北组团庄园区西侧设采摘园区，面积约5200平方米，构成较为完整的生态采摘、观光、科研为一体的体系。绿色生态示范园 绿色生态示范园主要用于展览、观115、赏、普及科学知识等。其特点外形美观、内部设计多样。内部环境可根据用途设计。如假山、叠水、瀑布、花坛等，营造出小桥流水的自然景观环境。7、园林景观（1）建旅游区入口大门及园前区风景区。（2）旅游区各区引入自然湖，湖与湖之间溪流相连，构成区内的景观湖。（3）重新培植多种花木果树，形成桃园、李园、桔园、桂园、梅园等特色园区；开辟蔬果园、植物园，并充分利用旅游区周边的农田、果树和天然植被风光，衬托旅游区自然风光。7.2 给排水工程7.2.1 供水系统（1）供水系统由项目单位自建。包括取水设施、给水处理设施、热水供应设施和输配水管网等。（2）用水量估算：本项目总建筑面积113890平方米（不含观光类建筑116、），酒店用水量按每天每床位250升计，公寓及庄园用水量按每天每人160升计，其他商业及公建用水量按每天每平方米8升计，绿化用水量按每天每平方米2升计，不可预见水量按总用水量的10%计，日最大用水量约912.3m3。变化系数按2.5计算，每天用水时间按24h计算，小时最大用水量为95m3。（3）水源：冷水取自距项目区2公里处的大板水库，项目生活用洗浴热水取自地下热水，勘查报告评审结果表明，龙泉地热水储量和水质，能满足和适宜拟建项目的需要，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，比较充足。（4）配水管网：水源输配水管道采用球墨铸铁117、管，沿道路埋设，本项目配水管网总长约7.5Km。干管350mm，支管100150mm。（5）消防用水水源：从景区生活用水主水管管接入。消防用水标准：室外消火栓用水量：Q=30L/S，火灾延续时间为二小时，一次消防用水量为216立方米。室内消火栓用水量：Q=15L/S，火灾延续时间为二小时，一次消防用水量为108立方米。自动喷水灭火系统用水量：Q=30L/S，火灾延续时间为一小时，一次消防用水量为108立方米。一次消防用水量：Q总=Q室内+Q室外+Q自喷=432立方米。设两个消防水池。室内消火栓按国家规范要求布置，发生火灾确保任何地点都有两股消防水柱同时到达灭火。7.2.2 排水系统采用雨、污分118、流制。（1）污水处理：各旅游建筑区设污水集水口、暗管或暗沟，污水通过集水口进入地下污水排水管道。项目各区生活污水分别集中到各自的无动力地埋式污水处理站进行处理，设计规模按生活用水量的90%计。污水处理站出水水质执行污水综合排放标准（GB8978-1996）中的一级标准。污水处理后可作为景区灌溉及绿化用水。（2）雨水排放：各旅游建筑区雨水采取有组织排放，设雨水集水口、暗管或暗沟，雨水口间距2030米，雨水通过集水口进入地下排水管道。（3）排水管网：雨水干管采用DN500混凝土管，管网总长3Km；污水管道采用DN500300UPVC管，管网总长9Km。7.3 交通系统景区主干道约1.5km，支路3119、km，游3览步道6km。景区主干道设计宽度为12米，支路设计宽度6米，为柏油碎石路面；区内游览步道设计宽度为1.5m，为条石路面。7.4 供电系统（1）电力负荷：酒店及商业用电设施采用每平方米建筑80W，庄园及公寓用电设施采用每平方米建筑60W计，室外用电采用每平方米用地面积2W计，则用电总负荷约为4232KVA。（2）用电负荷等级：按本项目性质和供电规范，应急照明和保健设备为二级负荷，其余为三级负荷。采用柴油机发电机作为备用电源。（3）供电系统：项目用电由龙泉镇电网供给。10KV电线配电至项目区内的变电所。10/0.4KV变电所采用箱体结构，自变电站引出的电缆线必须采用两根电缆组成的电缆线路120、，其每根电缆应能承受100%的负荷，互为备用，且全部采用电缆埋地处理，埋深0.8米以下，所有线路过道路处均设穿镀锌铜管保护。7.5 通讯系统（1）景区的有线电视信号接入龙泉镇的有线电视网，宽带网络接入龙泉镇互联网光纤电缆接口，各个主要旅游板块都覆盖免费无线互联网信号，主要景点和交通节点均设立公用电话。在景区东北部建程控交换机房。（2）通信电缆：采用宽带、大容量光纤传输，提供语音、图像、数据、文字等综合信息传输和多媒体终端面服务，积极开展户线工程，实现旅游通信的通畅联系。所有通信电缆采用直埋方式铺设，埋深0.8米以下，避免视觉污染。（3）电视：各重要旅游接待地安装闭路电视。7.6 农业景观产业工121、程在景区的东南部田园上种植8亩石榴、桃树等（设计产量每亩1.5吨），形成大面积的桃、石榴果林，集观赏、采摘、售卖于一体。7.7生态及林业景观工程本项目在空闲片区补种松竹等植物，借竹之高洁，使游客可以更好的品味园区的山林秀水。以绿色植被，如爬山虎、石榴、桑葚、桃子、栗子、红柿、青枣、李子、樱桃、柳树、榆树、槐树、枫树、桑树、茶树、梧桐、竹林、海棠等古代经典景观乡土树种，针对各个项目特色做出特色搭配，以植为篱，以树为栏，进行生态绿篱隔离的绿化方式。7.8 标示系统标识虽然只是景区环境的附属品,但与环境设计相比,它的实用功能还是很明显的。标识在景区起到了策划和组织旅游者行为的作用,具有导引功能、管理122、功能、宣传教育功能、解说功能。7.8.1 旅游景区标识设计原则旅游标识设计原则应遵循规范性、连续性、可读性、人性化和环境美学(生态美学)、地方特色、参与性等原则，即景区标识应设置在游客容易发现、方便使用的地方，如有多处适合的地点，应选择最需要解说、最能吸引游客的地点。7.8.2 旅游景区标识的设计要素旅游景区标识的设计要素为：标识的体量、形状、视角、文本特性、文本编排、颜色及图件设计。景区标识要想成为旅游者感受旅游景区文化、环境美的重要设施或纪念性作品，首先要分析标识的设计要素及其心理、视觉、文化特性，然后根据标识的功能、环境特点，合理设计标识的空间布局、制作材料和安装维护。本项目景区标识，建123、议选用天然材料、悬挂式、高度1.4m1.5m、能凸显唐风田园生活的图案。最终应按专业的旅游标识的设计公司设计的为准。7.9 安全预警系统根据旅游安全预警系统的旅游安全信息的搜集、旅游安全信息的分析、旅游安全对策的制定和旅游安全信息的发布等四个职能，旅游安全预警系统结构如下图所示：旅游安全信息发布机构旅游安全对策制定计划旅游安全信息分析机构旅游安全信息收集机构（1）旅游安全信息搜集通过各种渠道和手段搜集国内或境外各地的旅游安全信息，包括各地的社会治安状况、疫情灾情、天气预报等。（2）旅游安全信息分析对信息搜集机构所获得的原始安全信息进行分析，并根据这些安全信息所代表事件的严重程度，对其进行安全级124、别的划定和警示，以供旅游安全对策制定。（3）旅游安全对策制定对策制定机构根据各种安全事件的安全级别和具体情况，制定相应的安全行动措施。比如对旅游不安全的国家进行出境限制、对有灾情的地区提出各种限制措施等等。（4）旅游安全信息发布将经过确认和选择的旅游安全信息通过一定的媒体发布，为旅游企业或旅游者提供合适的旅游安全信息，使其做出正确的旅游行为决策。（5）预警组织为使景区管理规范化，成立一个旅游安全预警部门，专人负责信息收集、分析、对策制定及传播。工作人员提前35天掌握当地天气情况，分析雨量及风力大小对相关旅游活动的影响。7.10 环卫设施在本项目区主线路每隔200米布置双向生态垃圾桶，次干道隔1125、50米设置单向生态垃圾桶。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等进行回收利用。在本项目中建设垃圾中转站，并安排保洁人员轮流值班，负责清扫卫生，清理垃圾，将垃圾集中后运至镇区垃圾场处理。做到日产日清，保持景区环境整洁。第八章 环境和生态影响分析8.1 执行依据和标准1中华人民共和国环境保护法2中华人民共和国水污染防治法3中华人民共和国固体废物污染环境防治法4中华人民共和国环境影响评价法5声环境质量标准（GB30962008）二类标准6地表水环境质量标准（GB38382002）类标准7环境空气质量标准（GB30951966）二级标准8污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准9126、.大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准10.建筑施工厂界噪声限值（GB12523-2010）8.2 环境和生态现状8.2.1 东至县自然条件与生态东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、石台县、祁门县接壤，西、北与望江县、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻，是安徽省的西南门户，安徽省第三大县，又是一座历史悠久的小城。辖15个乡镇，人口55万，面积3256平方公里，境内大历山（又名舜耕山），相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称“尧渡”，自古就有“尧舜之乡”美誉。景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广127、场。东至县是安徽省生态环境最好的县份和皖南山区著名的茶乡，境内山清水秀，生态优良。为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、安徽省弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。有升金湖国家自然保护区；陶公祠、建德文庙大成殿为省级重点文物保护单位；东流古街为省级历史文化保护区。东至县襟江带湖，生态优美。是首列国家生态经济示范区和中国二十一世纪试点地区，人与自然协调，生态环境优良。东至南部多山，林茂水丰，植被丰富多样，森林覆盖率达58.7%。北部为长江冲积平原，河湖纵横，这里有国际重要湿地国家级珍禽自然保护区升金湖，拥有水面 20万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬东方白鹤占世界总数的1/128、8，有国家一级保护鸟类6种，是冬季生态旅游观鸟的好去处。8.2.2 项目场址的自然环境条件水环境质量较好。景区地表水系主要来源于大板水库。大板水库水体植被茂盛，沿河居民点较少，工矿企业不多，对水体污染较少，水体优于地表水环境质量标准类标准。但水体污染隐患仍然存在，如上游村庄居民生产生活产生的农村面源污染、乱砍山林造成水土流失，污染企业无环保设施排放污水、处理不达标的排放污水等都对景区的水体环境带来污染，应引起高度重视。大气环境质量总体较好。龙泉生态旅游区空气质量优良，空气质量达到类，空气基本上没有受到污染，主要是交通产生的道路扬尘及附近居民的生活油烟。声环境质量较好。除乡村道路处有点车辆噪音外129、，基本上没有噪声污染，达到声环境质量标准（GB30962008）二类标准。8.3 生态环境影响分析项目对环境的影响分为建设施工期和建设后运行期两个阶段，其主要环境影响因子有废水、废气、噪声、固体废弃物。8.3.1 建设施工期根据本项目的工程特点，建设期的环境影响主要来自施工场地的扬尘、噪声、废水、固体废弃物、少量污水和废气等几方面。但这种影响一般是可逆的，待施工期结束后将消失。但因该工程量较大，仍需采取有效措施，以免对周围环境产生较大的影响。施工期噪声：施工期的噪声源主要为施工现场的挖掘机、装载机、推土机、运输车、起重机、升降机、水泥车等施工机械和刨平机、灰浆泵、电锤、喷射机等装饰工程机械作业130、产生的噪声。施工期废气：施工期废气主要有各类燃油动力机械在场地开挖和平整、物料运输等施工作业时排出的各类燃油废气（主要污染物为CO、NOX、SO2、烟尘）和土石方装卸、运输时产生的扬尘（主要污染物为TSP）以及喷涂油漆、涂料等装饰材料时产生的含苯系物的废气。施工期固体废弃物：施工期固体废弃物主要为基础工程施工时挖掘的土方、建筑垃圾和施工人员产生的少量生活垃圾。施工期废水：施工期产生的废水主要包括施工人员产生的生活污水（主要污染物为BOD5、COD、SS、NH3-N）和运输车辆冲洗水、混凝土工程的灰浆（主要污染物为SS）。施工期主要生态影响：旅游业的发展与当地环境息息相关。研究表明，旅游开发和旅131、游活动的开展对当地的水、土壤、大气等自然资源要素和生态环境系统都有着不利影响。8.3.2 项目运营期根据本项目的特点，运营期的环境影响主要来自冲厕、餐饮等生活污水，空调、通风管道等设备的噪声，餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。8.4 环境保护措施8.4.1 工程建设期环境保护（1）施工噪声防治措施加强施工管理：施工期间应严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12525-2010），遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。合理安排作业时间：高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次，夜间（22：00-次日6：00）施工向132、环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。施工中尽量采用低噪声的施工机械：减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响。（2）扬尘污染防治措施为减轻拟建工程对环境空气的不利影响，施工期应采取如下污染防治措施：在天气炎热干燥时进行洒水抑尘，对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。根据类比调研，在施工时适量洒水可减少约70%的扬尘产生量，施工期洒水抑尘作用类比监测数据。设置专用库区：对较易起尘的散装物料（尤其是散装水泥、黄砂等）堆置应设置专用库区，避免风蚀扬尘影响大气环境；施工阶段，废土石应集中堆放，并及时运往及置场。避免车辆超载、133、降低物料装卸高度；运送弃土和废石的车辆不要装载过满，降低物料装卸高度，采取覆盖措施，减少废土石、物料撒落。（3）施工废水污染防治措施设置临时废水沉淀池：景区实行雨污分流，在拟建项目场地，设置临时废水沉淀池一座，施工中含有泥浆的废水经沉淀后回用，补充施工用水或排入镇区下水道管网。修建挡土墙、设临时排水沟渠：施工场地四周修建挡土墙，并设临时排水沟渠导排废水，注重节约用水，减少水土流失产生量。建临时化粪池：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理后，排入镇区下水道管网。（4）固体污染防治措施建筑垃圾分类回收：建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废134、可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场。生活垃圾集中堆放：施工人员生活垃圾应集中堆放，由景区环卫工人每日清运至镇区垃圾中转站。（5）生态保护措施项目在建设前，首先明确项目建设过程中破坏绿地情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足有关绿化条例规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性（实用、经济），水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。施工期，项目建设对周围生态环境可能造成一定的影响，因此应积极地采取保护和减缓措施，消减动对生态的负面作用，主要从以下几个方面对环境135、影响进行避免、减小、矫正、保护和补偿：1）在优化主体工程设计的同时，进行规范施工。在工程的施工过程，对管网埋设时破坏的地面植被和表层土壤及时恢复，施工移走的土壤就地填充场区低洼地带。在施工现场建造挡土墙，完善施工场地的排水系统，建有临时排水沟渠和沉淀池，避免地表径流紊流。合理设计施工时序，尽量减少雨季施工，控制施工期水土流失量。2）应用恢复生态学原理，采取生态恢复绿化措施，通过一定的生物、工程的技术与方法，使生态系统的结构、功能得到恢复。基地裸露地面全部实行绿化，原有植被尽量保留，绿色植物不仅能美化环境、净化空气，还能减噪吸尘、改善小气候和空气污染等，具有不可忽视的作用。在绿化管理中，尽量采用136、生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。8.4.2 项目运营期环境保护（1）大气环境保护严格控制、监督餐饮场所的油烟排放，强制安装油烟净化装置；在旅游区内推广使用清洁能源，如电、液化气、沼气等。（2）水体环境保护禁止向园区水域倾倒垃圾等，严格控制面源污染，防止水体富营养化。本项目区的生活污水经景区污水管网至化137、粪池集中处理，再通过污水管网排放到镇区污水管网。（3）固体废弃物防治运营期固体废弃物主要来自于餐厅和餐饮店垃圾、住宿人员和工作人员所产生的日常生活垃圾和办公垃圾，以及大量游客产生的各种垃圾。防治措施：对施工期的建筑垃圾应采取分类回收，拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆存。生活垃圾应集中堆放，由环卫部门清运或定期送往垃圾中转站，最终由环卫部门集中处置。游客乱扔垃圾是景区环境污染的主要原因之一，完善的卫生设施是确保景区环境优美、避免污染的关键。为加强运营期的固废管理，合理布设垃圾收集点，138、保持环境清洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等进行回收利用。在本项目中建设垃圾中转站，并安排保洁人员轮流值班，负责清扫卫生，清理垃圾，将垃圾集中后运至镇区垃圾场处理。做到日产日清，保持景区环境整洁。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，对餐饮固体废弃物等可以委托环保部门及时运至附近垃圾填埋场所进行填埋处理，或送给农户作肥料、饲料使用。（4）噪声防治减少、减弱、消除噪声声源。本项目所有机电设备均选用高效、低噪声设备，在系统设计和安装时，对振动较大的设备（空调机、通风机）要设置相应的预防和减振、消声措施。对机械噪音较大空调、通风管道等设备机房设消声139、器，在室内做消音处理。严格执行国家噪声环境标准。（5）餐饮卫生保障旅游服务区的食品卫生应符合国家规定，做好餐具、饮具、厨具分类存放，消毒处理，生熟食品分开存放。禁止使用不可降解的一次性餐具。坚持餐饮从业人员定期健康检查。（6）景区生态环境保护保护景区水体水质是旅游区可持续发展的前提，从生态角度，水库水质保护必须建立一套生态防护体系，控制各种可能的水污染途径，实施水质保护的系统工程。景区生态防护污染控制体系是由旅游污染控制与工业污染控制组成。本项目产生的垃圾依托景区和镇区环卫设施，无害化处理；景区周围严禁布局有污染的企业。景区生态防护的管理体系是由规划管理、法规管理、行政管理、土地管理、社会管理140、等组成。规划先行，一切建设均以规划为依据，从权力管理向法制管理，加强监督和社会舆论宣传，引起社会关注，人人参与管理，倡导顾大局的精神，局部利益服从整体利益。（7）防灾减灾本项目防灾减灾方面主要是做好防火消防规划，重点做好重点设施消防工作，建立健全防火规章制度，加强游客的防火安全教育，并落实管理人员责任制。第九章 节能方案分析9.1 设计依据1中华人民共和国节约能源法（修订）2.中华人民共和国可再生能源法3.中华人民共和国循环经济促进法4.中华人民共和国建筑法5中国节能技术政策大纲（2006年）6中国节水技术政策大纲7国家节能中长期专项规划9.2 用能标准和节能规范1安徽省公共建筑节能设计标准（141、DB34/1467-2011）2.民用建筑热工设计规范（GB50176-93）3建筑照明设计标准（GB50034-2004）4采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）。5建筑给排水设计规范GB50015-20106室外给水设计规范GB50013-20067室外排水设计规范GB50014-20068、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）9、建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）10评价企业合理用电技术导则 GB/T3485-199811企业能量平衡通则（GB/T3484-2009）；12用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB/T17167-2006）13企业142、供配电系统节能监测方法（GB/T16664-1996）；14企业能耗计量与测试导则（GB6422-86）；15综合能耗计算通则GB2589-2008；16设备及管道保温技术导则GB8175-87。9.3 能耗种类和数量分析本项目总建筑面积113890平方米（不含观光类建筑），能耗种类为电力、水和液化气。项目年耗电量约1100万kwh，耗水量约33万t,年液化气消耗量约75吨。综合能耗指标为标煤12.4kgce/a.m2（当量值）。9.4 能源供应状况本项目用电由龙泉镇供电管网供应。项目用水水源来自距项目区2公里处的大板水库，项目单位自建供水设施，可满足用水需求；项目生活用热水取自地下热水，勘查143、报告评审结果表明，龙泉地热水储量和水质，能满足和适宜拟建项目的需要，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。可开采4263.8温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，比较充足；用气由龙泉镇液化气站供应，供应比较充足。9.5 节能措施和节能效果分析9.5.1 总图工艺设备节能措施（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）设计中，设备选择立足于国内先进的节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率。9.5.2 给排水节能措施（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（3）144、设雨水收集系统，用于绿化、冲厕、路面等，节约用水。9.5.3 电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。9.5.4 建筑节能措施（1）选择最适宜的朝向：所有建筑朝向均为近南北向。（2）建筑平面形式尽量简洁，减少外145、墙面积以减少热扩散面积。（3）做好屋顶、外墙、外门窗的节能设计：控制窗墙比和气密性、水密性、抗风压性等级，使所有外窗尽量采用断热型铝材和低辐射中空玻璃，并使其传热系数符合节能标准相应限值要求。屋顶采用保温隔热构造；外墙采用砂加气砼块自保温墙体，将传热系数和热惰性指标控制在节能标准相应限值以内。（5）建筑物的装修工程全部采用节能型材料，达到节能建筑标准。9.5.5节能效果本工程按以上设计方案设施，能收到良好的节能效果。与不采取节能措施相比，节能率可达50%以上。9.6 节能机构为使节能工作落到实处，建议公司确定一位副总经理担任项目区的节能领导工作，设立节能办公室，具体负责节能节水日常管理工作。第146、十章 职业安全卫生10.1 设计依据（1）中华人民共和国安全生产法（2）工业企业设计卫生标准GBZ1-2002（3）工业企业噪声控制设计规范GBJ87-85（4）建筑设计防火规范GB50016-2006（5）火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008（6）二氧化碳灭火系统设计规范（2010年版）GB50193-93（7）自动喷水灭火系统设计规范（2005年版）GB50084-2001（8）旅游景区质量等级的划分与评定（GB/T177752003）本项目对营运和服务过程中可能安全卫生隐患，采取切实可行的防护措施，为工作人员和游客提供安全文明环境。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法147、规进行，从维护健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。10.2 危害因素及安全隐患分析本项目服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：厨房产生的油烟；设备产生的噪声；火灾；各种机械伤害。游客安全隐患为：陡坡或高处摔落，游戏落水等。10.3 主要防护措施10.3.1 防油烟针对厨房产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。10.3.2 防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为通风管道和设备机房，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振148、处理措施。10.3.3 防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害：（1）不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器；（2）机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除不得带故障运行；（3）机械运行过程中，不得进行检查。10.3.4 防止电气伤害电气装置和用电设备须严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。10.3.5 个人防护（1）凡从事服务的有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮149、食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接从事服务工作。（2）规定餐饮服务人员须穿戴白色工作服、帽并保持清洁状态。（3）要求服务人员勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲，不留长发。培养良好的个人卫生习惯。10.3.6 旅游安全（1）在游览步道的陡坡处和观景台外沿应建安全防护栏和警示牌；配备齐备的防护设施，高峰期有专人看守。（2）加强对旅游区社会治安综合治理，净化旅游治安环境，确保游客人身和财产安全，工作人员提醒游客参加水上活动、登高处的注意事项。建立旅游安全保障体系，设立旅游紧急安全救援预案。依法严厉打击旅150、游区的各种违法活动，保障正常的旅游活动。10.4 消防10.4.1消防耐火等级按照建筑防火设计规范（GB50016-2006要求，本项目中建筑物均为二类建筑物，耐火等级为二类。10.4.2建筑物消防在总平面布置中考虑消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场；各建筑物的间距按防火规范要求设置；建筑内设安全出口、消防通道等。各旅游建筑区按室外30L/S，室内15L/S灭火用水量设计水消防系统。按有关设计规范和规定配备一定数量的灭火装置。10.5 主要卫生措施10.5.1 环境卫生要求（1）场区内外土壤清洁并适于绿化；（2）能源供应充足，并有清洁的水源；（3）建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；（4151、）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（5）环境整洁，无污水、污物，无乱建、乱堆、乱放现象，建筑物及各种设施设备无剥落、无污垢，空气清新、无异味。（6）各类场所全部达到GB9664规定的要求，餐饮场所达到GB16153规定的要求。（7）食品卫生符合国家规定，餐饮服务配备消毒设施，不使用造成污染的一次性餐具。10.5.2 平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）服务区周围和场内的道路以石板、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放；（2）建筑物密度不可过大，以利通风；（3）公共厕所布152、局合理，数量满足需要，标识醒目，建筑造型与景观环境协调；（4）垃圾箱布局合理，标识明显，数量满足需要，造型美观，与环境协调。垃圾清扫及时，日产日清。10.5.3 厕所卫生要求全部厕所具备水冲、通风设备，并保持完好或使用免水冲生态厕所。厕所要达到三星级以上的旅游公厕要求，整洁、洁具洁净、无污垢、无堵塞等。10.6 预期效果及评价通过以上一系列安全防护和卫生措施，加强管理，加强安全卫生教育，制订严格的操作规程，将会大大减少职业危害和安全事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个安全、清洁、舒适的环境中活动。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格153、科学管理，强化职工和游客的安全卫生意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。第十一章 组织管理与劳动定员11.1 项目管理11.1.1 项目实施管理组织本项目建设单位为安徽西海温泉度假村有限公司。项目组织实施实行法人负责制、招投标制、合同制与监理制。项目单位成立了项目工程部，由公司总经理担任项目总指挥，项目组成员分别负责该项目的策划、筹备、招投标、工程建设管理和档案管理。财务室负责项目的资金管理。11.1.2 工程勘察设计由项目单位委托有资质的勘测单位进行现场勘测工作，为施工设计提供科学依据。施工图设计应进一步优化设计成果，如在施工过程发现问题，应及时提交设计变更通知，以确保工程质量。1154、1.1.2 工程招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是在竞争条件下采购工程。通过项目法人与承包方签定明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。招标的工作范围指即招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、采购、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为155、单项工作内容承包。招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的建设单位应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。拟自行招标需要按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会第5号）的规定向项目审批部门报送书面材料。招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可申请投标；邀请招标亦称有限竞争性招标，是指建设单位向预先选择的若干家具备相应资质、符156、合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。1、招投标工作施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设单位执行工程招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”的原则。招标前要对欲投标企业进行资格预审，剔除近两年安全质量方面有不良记录的施工企业。招标条款中不仅制定合理低价的条款，同时也必须要求参与投标的企业提供切实可行的进度网络计划、质量保证措施、主要施工方案，鼓励施工企业采用新工艺、新材料，这样一来可以选出实力强、技术硬、信誉好的优秀施工企业和项目经理（项目经理157、素质往往是关键因素），参与工程施工，有力地保证工期的质量目标的实现，同时也可减低和控制项目成本。在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。2、招标工作内容根据安徽省实施实施办法，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容、招标方式等拟采用下列形式：表11-1 拟申请核准招标内容一览表招标项目招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计施 工监 理11.1.3 施工阶段管理施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和质量等级将直接影响项目的投入使用。因此项目单位必158、须要求施工单位要根据施工图编制详细的施工组织和计划。项目单位应直接在招标文件和施工合同中明确项目工期、质量标准、工程验收形式与方法、违约责任，以及对优质工程的奖励办法等内容。11.1.4 竣工验收施工项目按设计文件规定的内容与质量要求建完，并经检查、试运转合格后应及时验收。这时，工作人员进驻现场，由施工单位向建设单位办理固定资产移交手续，交付使用。建设项目验收前，建设单位应邀请咨询单位、勘察设计单位、工程质监单位、施工单位、消防单位、环保部门等进行初步验收，提出竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图，最后进行项目总结和评价。11.2 劳动定员本项目劳动定员人数为350人，其中管理159、人员有12人，技术人员38人，其他人员300人。本项目劳动定员安排如下：表11-2 本项目劳动定员表人员分类劳动定员（人）备注行政管理4安全管理5财务管理3技术人员38包括电工、水工、技术员、系统维护人员等餐饮服务80娱乐服务120导游60保健服务5后勤服务10其他服务5指可研阶段不可确定的服务环卫10勤杂工5其他5指可研阶段不可确定的用工合计35011.2.1 职工来源员工面向社会新招和聘任。（1）一般人员要求具有高中、中专以上文化程度，导游、技术人员、管理人员应具有大专以上文化程度；（2）所有旅游服务人员上岗或开业前都应经过培训，取得职业资格。11.2.2 人员培训所有工作人员，包括服务人160、员和管理人员，除必须参加岗前培训，取得职业资格外，还应接受定期专业培训，聘请有经验的管理人员讲课，传授先进的服务方法和科学的管理方法。11.3 实施计划11.3.1 建设工期本项目计划在二年内完成。其过程大致分为项目前期准备阶段、设计阶段、施工前准备阶段、项目施工阶段、设备采购安装阶段和竣工验收阶段。11.3.2 进度安排本项目实施过程中各项投资和各项工作环节有些是同时开展和交叉进行的，建设工期计划为2年，具体工程进度安排见下图11-1：图11-1 项目实施进度横道图工程项目2013年2014年201524月58月912月1-4月月5-8月月9-12月月1月月月项目前期工作=电力线路、场地平整161、=建筑工程=生态景观工程=水系水网连通改造工程=给排水、电气工程=环保、绿化工程=标示系统工程=防护、辅助工程=竣工验收、联合试运转=第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算12.1.1 投资估算范围本项目工程范围包括旅游基础设施、旅游服务设施、旅游景点景观和生态环境保护设施建设等。其中，旅游基础设施包括交通、安全、给排水、供电及通信等工程，旅游服务设施包括接待设施、休闲娱乐设施、运动设施等，旅游景点景观包括人工景观和人文景观等，生态环境保护设施包括卫生设施、污水处理设施和垃圾处理设施等。本项目建设投资估算范围同时包括建设征地。12.1.2 投资估算依据（1）建筑安装工程费：按单位建筑工162、程投资估算法并参考安徽省建设工程概算费用定额（2012年）进行估算。（2）设备购置费按近期市场价估算，部分设备的运杂费、安装费调试费包含在设备购置价内，因此不再单独考虑设备安装费。（3）建设单位管理费：建设单位管理费是指项目筹建、管理、验收总结等工作所发生的费用，以“单项工程费用”为基础，乘以按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算，本项目建设单位管理费率按第一部分工程费用的1%计列。（4）项目前期工作费：该项费用是指项目规划费用、可研费用、环评费用等，根据国家有关收费规定，结合目前市场行情计取。（5）勘察设计费：为委托勘察设计单位进行勘察设计，按规定应支付的费用，根据国家有关收费163、规定，结合目前市场行情计取。（6）招标代理费：此项费用可按国家计委颁发的招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号和有关规定进行编制。（7）工程监理费：监理服务收费同上述收费一样，实行政府指导价。根据国家有关收费规定，结合目前市场行情计取。（8）化粪池工程费用按目前市场行情并参照类似规模工程造价计取。（9）供配电、电信、给排水工程费用分别按其主体工程费用的一定比例计算。（10）水系水网连通改造工程费用：参照类似项目并结合实际工程量行情计取。（11）采摘园工程费用：包括整地费、土壤改良费、人工种植费和引种成本等，结合本项目产品方案，并参照本地类似农业投资水平综合估算。（12）标示系统费164、用：参照类似旅游项目并结合目前市场行情计取。（13）道路费用：参照类似道路工程并结合实际工程量行情计取。（14）土地费用：分摊土地费用，根据土地合同，按25万元/亩计。（15）员工培训费：培训、进厂费按项目定员每人800元计。（16）基本预备费用：该项费用是指项目不可预见费用，按第一部分费用和第二部分费用之和的8%估算。（17）建设期利息：本项目拟向银行申请3年期贷款6000万元，建设期贷款利息根据中国人民银行现行公布的人民币存贷款基准利率调整表，1至3年期贷款基准年利率为6.55%计算。为便于财务评价，将项目贷款期限设定为2013年中至2015年。（18）流动资金：流动资金是指项目运营期内长165、期占用并周转使用的资金，不包括临时性需要的资金，采用分项详细估算。12.1.3 投资估算概述项目总投资 = 建设投资+建设期利息流动资金 = 45247（万元）表12-1 项目总投资估算表（单位：万元）序号工程或费用名称单位数量建筑工程（万元）设备购置（万元）安装工程（万元）其他费用（万元）合计（万元）一第一部分 工程费用1旅游景点景观建筑10337.251.1商业区m28000.001600.001600.001.2温泉酒店m235000.0014000.00500.0014500.001.3度假公寓m254290.008143.50180.008323.501.4庄园m215600.001166、872.00120.001992.001.5射击区m21000.00100.0030.00130.002旅游基础设施2523.662.1供电与照明km8.001138.90113.891252.792.2供水系统km17.5911.1291.111002.232.3电信光缆km8.00113.8911.39125.282.4柏油碎石旅游干道m218000.00450.00450.002.5柏油碎石支道m218000.00450.00450.002.6游步道m29000.00180.00180.002.7消防工程80.008.0088.003服务设施411.503.1温泉设施套30.0080.0167、080.003.2建筑小品套20.00200.004.00204.003.3广场m25000.00200.00200.003.4标示系统50.002.5052.504生态环境保护设施3868.874.1场地绿化m2114600.00573.00573.004.2生态景观产业工程亩8.005.605.604.3垃圾收集点处6.000.600.604.4化粪池座8.0016.0016.004.5水系水网连通改造工程Km21.201000.001000.00第一部分费用合计27568.503421.11229.891005.60 32225.10二第二部分 其他费用1建设单位管理费(1)1%322.168、25 322.25 2工程勘察设计费(1)0.8%257.80257.80 3工程建设监理费(1)0.5%161.13 161.13 4项目前期工作费(1)0.2%32.23 32.23 5招标代理费(1)0.3%64.25 64.25 6土地使用费300亩25万元/亩7500.00 7500.00 7人员培训费28.0028.00 第二部分费用合计8365.868365.86 第一、二部分费用合计27568.503421.11 229.899371.46 40590.96 三基本预备费4737.94 4737.94 3.1基本预备费第一、二部分费用合计8%3247.28 3427.28 3.169、2涨价预备费四项目建设投资27568.503421.11229.8912618.74 43838.24 五建设期利息贷款错误！链接无效。万元错误！链接无效。错误！链接无效。六流动资金错误！链接无效。671.00七项目总投资（取整）四+五+六4524712.2 资金筹措与使用计划本项目估算总投资45247万元，融资渠道有：企业自有资金39247 万元，银行贷款6000万元。该项目建设期为2年。固定资产投资分年分批投入，详见表项目总投资使用计划与资金筹措表。第十三章 财务评价13.1 财务评价依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（3）中华人民170、共和国增值税暂行条例；（4）中华人民共和国企业所得税法实施条例；（5）建设单位提供的有关数据和资料；（6）参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料。13.2 项目建设期、经营期、计算期本项目计算期12年，项目建设期为2年（2013年初2015年初），收入实现期为10年（2015年初2024年末）。13.3 成本和费用估算13.3.1 估算说明（1）动力及照明费年经营用电1100万度，基本电价0.60元/度；年经营用液化气75吨，基本气价7000元/吨。（2）职工工资与福利项目劳动定员350人，管理及技术人员年薪按4.0万元计，导游及娱乐服务人员年薪按2.5万元计，其他辅助人员年薪按2.0万元。171、另提工资福利比例为14%。（3）折旧费房屋的经济寿命为30年，残值率为3%，设备的经济寿命为15年，残值率为5%。无形资产摊销按40年。（4）维修费维修费按设备年折旧额的20%估算，包括大修和小修。（5）管理费用按年经营收入的1.5%计算。（6）销售费用按年经营收入的1.5%计算。（7）餐饮成本餐饮服务的直接成本按该项营业收入的30%估算。（8）休闲娱乐成本休闲娱乐费用直接成本按该项营业收入的10%估算。13.3.2 总成本费用经计算，年均总成本为5605 万元，经营成本4525万元，详见附表总成本费用估算表。13.4 营业收入及税金预测13.4.1 营业收入预测根据旅游开发项目的盈利模式并结172、合本项目的特点分析，本项目的主营收入有：门票收入、餐饮收入、休闲娱乐收入、住宿收入、商业房、公寓、庄园出售收入、旅游商品销售收入等。1、门票收入根据本项目的市场规模预测，实际收费游客人数见“4.8.3客流量将经历快速增长至稳定发展阶段”章节。参考东至县同规模旅游企业，本项目门票价80元估算。门票收入 = 实际收费游客人数票价2、住宿收入本项目新建温泉酒店，按五星级标准建设，宾馆客房有300间，酒店入住率按60%计，房价按均价每天580元估算。3、酒店餐饮收入餐饮收入客房收入的60%估算。4、休闲娱乐收入(水上运动、农事体验、射击运动等)根据同类休闲项目收费标准及本项目实际情况，按实际收费入园人173、数的60%再次购票进行水上运动休闲、农事体验等，则休闲娱乐收入= 实际收费入园游客人数60%收费标准5、商业房、酒店公寓、庄园出售收入本项目建有商业用房8000平方米，每平方米均价按7000元计。则，该项收入为5600万元。本项目新建酒店公寓54290平方米，庄园15600平方米，每平方米均价按3500元计。则，该项收入为24461.50万元。6、其他收入其他收入包括采摘园果实出售收入、旅游商品销售收入等。详见附表营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。13.4.2 销售税金及附加产品交纳营业税税率为5%，城市维护建设税5%，教育附加费5%（3%+2%），经计算，年均销售税金及附加为777万元174、。详见附表营业收入、销售税金及附加和增值税估算表。13.5 利润估算经计算，本项目营业期可实现年均利润总额为7751万元。1、所得税税率为25%；2、盈余公积金按税后利润的10%提取；3、未分配利润按相关规定自行结转分配；详见附表利润及利润分配表。13.6 财务盈利能力分析1、主要计算报表建设项目投资估算表流动资金估算表项目总投资使用计划与资金筹措表总成本费用估算表固定资产折旧估算表无形资产和其他资产摊销估算估算表工资及福利费估算表营业收入、销售税金及附加和增值税估算表利润及利润分配表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表财务计划现金流量表资产负债表主要计算指标汇总表2、主要财务评价指标（1）175、投资利税率：18.85%；（2）投资利润率：17.13%；（3）财务内部收益率：税前15.20%，税后10.53%；（4）财务净现值（Ic=10%）：税前11122万元，税后1098 万元。13.7 不确定性分析1、盈亏平衡分析年固定成本100%FBEP = = 37.66%年营业收入年可变成本年营业税及附加以设计生产能力利用率表示的盈亏平衡点37.66%，也就是说该项目经营规模只要达到设计能力的37.66%时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。2、敏感性分析序号变化因素基本方案投资额经营成本销售收入10%-10%10%-10%10%-10%1内部收益率（）15176、.20%13.35%17.40%14.01%16.37%18.38%11.91%2较基本方案增减（）-1.84%2.21%-1.18%1.18%3.19%-3.28%项目在10%范围内变动，收入下降、经营成本和投资上升对内部收益率的影响为：销售收入下降10%，FIRR=11.91%；经营成本上升10%，FIRR=14.01%；投资额上升10%，FIRR=13.35%。均大于基准值（10%），说明项目有较强的抗风险能力。13.8 财务评价结论财务分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为10.53%，大于基准收益率10%，税后财务净现值为1098万元，大于0。本项目具有良好的竞争性、流动性、稳定性177、盈利性，收入稳定，保本点低，投资回报率高，抗风险能力强。从财务角度评价，该项目在经济上可行的。第十四章 经济与社会影响分析14.1 经济影响效果分析近年来，东至县高度重视旅游业的发展壮大，坚持把旅游业作为战略性、先导性和支柱性产业来培育和发展，通过发展旅游业，形成东至自己的旅游品牌，扩大东至的知名度，实现经济、社会、生态和游憩四效益相结合，实现形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品，将东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。本项目的建设对东至县的经济影响是积极的，主要体现在以下方面：（1）增加东至县的经济收入。本项目的建设，促进了东至县及池州旅游经济发展，可使东至县的178、经济收入得以增加。根据乘数效应理论计算旅游业对区域经济的带动作用，按照我国平均系数，每一元的旅游直接收入可产生4.3元的经济效益。如接待旅客100万人次，则直接收入为1.5亿元，总的经济效益则达6.45万元。体现出旅游经济的高效益。（2）带动相关行业的发展。旅游经济的发展有赖于相关行业的支持，同时也可带动和促进相关行业的发展。本项目的建设使龙泉镇旅游区的旅游资源得到进一步的开发，增大了景区的影响力，从而吸引更多游客的到来，必然带动池地特别是景区的饭店业、交通运输业、建筑业、食品加工业等相关行业的发展。旅游的发展还可以扩大外界对东至县的了解，有助于东至县的招商引资工作，从而也可以促进其他行业的发179、展。如促进旅游农业、农业旅游、旅游商品加工业等行业的发展。（3）增加政府税收。国家的旅游税收主要来自两个方面:一是从国际旅游者获取的税收，主要包括入境签证费、出入境时交付的商品海关税、机场税和执照税等；另一方面来自旅游业的各有关营业部门，包括各旅游企业的工农业税和所得税等。由于旅游业涉及其他有关产业部门并可带动各经济部门的发展，从这些部门得到更多的税收。根据乘数效应理论，旅游业的利税率为直接收入的28.8%。如接待旅客为100万人次，则直接收入为1.5亿元，利税达4320万元。（4）增加外汇收入。与传统商品出口相比，旅游产品的换汇成本低于外贸商品的换汇成本，因而换汇率较高；外贸商品出口过程时间180、长，而旅游出口中，买方往往要采用预付或现付的方式结算，因此卖方即接待国能立即得到外汇；免受进口国关税壁垒的影响。本项目的建设使龙泉生态旅游区的旅游资源得到充分的开发利用，增大了东至县在国内外的影响力，从而吸引更多的境外游客的到来，必然增加东至县的外汇收入。（5）优化产业结构。项目建设有助于东至县旅游业在产业空间布局上实现功能互补和网络化，完善市场竞争结构，以适应多层次旅游需求，提升东至县的旅游产业竞争力。综上所述，旅游产业是一个开放度高、关联度广、带动性强的产业。随着本项目的建设，必将对东至县的区域经济、产业的发展产生良好的带动作用。14.2 社会影响效果分析旅游被普遍视为恢复和发展经济的手段181、，随着旅游的发展，其对接待地社会将产生了种种社会影响，其中有些是正面的，有些是负面的。本项目正面的社会影响主要体现在以下方面：（1）增加就业，改变就业格局。旅游业是一项综合产业，具有很强的辐射、带动和连锁作用，专家测算，安排一个旅游从业人员，可以为社会创造5个就业机会。旅游业中的就业岗位层次多，特别是许多工作并不需要很高的技术，从而为广大家庭妇女和尚无技术专长的青年提供就业机会。旅游业的发展还会影响到当地的就业格局，尤其是当地的农业从业人员会大幅减少。因为从事与旅游相关的工作会取得更高的收益，因而更具有吸引力。（2）有利于保护旅游目的地的历史文化遗产。不同国家，不同地区之间存在着文化差异，这些182、差异的存在正是促使人们前往目的到旅游的原因之一。大多数旅游者都对其他民族的文化表现形式很感兴趣。旅游在保护、挖掘当地文化遗产方面起到了不可磨灭的积极作用。过去不被当地人重视的文化遗产，由于得到旅游者的认可而发扬光大。旅游者对当地文化的欣赏和认可，必然使其得到传承和光大，从而加强了对当地遗产和古老文化传统的保护。（3）丰富全市的文化生活，增加休闲活动空间。（4）稳定和改善人口结构。旅游所带来的新的工作机会一方面将延缓本地人口的外流，另一方面将吸引外来人口的加盟。（5）丰富社区服务。旅游要发展，就要为游客提供住宿和其他各种生活必需品。这些设施和服务也会使当地居民从中受益，从而提高当地居民的生活质量183、提高。（6）提高妇女地位。旅游提供的工作机会使得妇女在经济上获得独立，从而提升了妇女在家庭以及传统社会中的地位。本项目负面的社会影响主要体现在以下方面：1）由于大量游客到来，会带来大量消费。如果需求供应能力不足，会造成部分物价上涨，尤其是生活必需品的价格上涨，使当地居民的相对生活开支增加，从而影响多数家庭的物质生活水平。2）旅游的发展常常会导致一些形式的犯罪率上升，在大多数情况下，旅游者是犯罪的牺牲品，但有时他们也是犯罪的实施者。3）旅游工作的季节性特点，在旺季旅游从业人员异常繁忙，而到了淡季，则赋闲在家无所事事，改变了人们的工作时间和休闲时间，这往往会对家庭内部关系产生负面影响，有时甚至会导184、致夫妻离异。4）当地文化可能根据旅游市场的需要而进行任意修改，从而使文化内涵渐渐消失，直至不见。此外，文化的商品化可能导致传统的艺术、工艺品等文化形式逐渐消失或被假民间文化所取代。旅游的负面社会影响会给项目建设和运营带来社会风险，可以采取以下对策以避免或减弱社会风险：（1）犯罪对旅游的发展有巨大的负面影响，如果在发展旅游业的同时不能降低犯罪率，旅游业的持续发展将受到严重挑战。目的地空间环境的格局、形态、相互作用都可以对目的地犯罪发生影响。因此，预防旅游犯罪首先是通过对空间环境的再造，来预防旅游犯罪。具体来说就是必须考虑到旅游者和旅游活动中的三个盲区：心理盲区、时间盲区和空间盲区。当然，政府也应185、该采取措施来减少犯罪，如设立旅游警察，这种做法有利于保护游客的权益，同时，还可为游客创造一个舒心的旅游环境。此外，目的地形象的宣传对犯罪的减少也将起到很大的作用。（2）全面规划，协调发展。提前考虑生活必需品的需求增长，为发展生产、供应制定计划，创造条件，增强市场供给调节功能。（3）居民参与旅游开发决策，可以使居民在能否进行开发、如何进行开发等问题上，充分发表民意，从而保证了居民对旅游所持的积极配合态度。在以下几种情况下，旅游的负面社会影响强度可以减弱： 旅游发展的整体目标和重点应与居民的目标和重点（包括更多的旅游工作开展之前关注急切的增长问题）相协调； 对当地吸引物的促销须经居民同意； 当地人186、或民族群体密切参与开发过程，要尊重他们的社会需要； 社区广泛参与旅游活动； 采纳和改进反映当地历史、位置和地理环境的主题与活动。（4）如果对目的地的居民进行旅游教育，使他们获取有关旅游业更充分的信息，对旅游业有更深的了解，那么，居民将对旅游业持有更积极的态度。国际知名的旅游社会影响分析专家莫菲认为，如果社区能得到有关旅游业更充分的信息，旅游业将更受欢迎。因此，景区及其所在地政府应该首先对当地居民进行旅游教育，使居民对旅游有所了解。此外，除了加强对旅游知识的教育，还要为当地居民提供素质教育，提高当地居民的素质，从而使当地居民意识到保护当地文化的重要性，自觉地保护当地文化。14.3社会适应性分析居187、民对旅游开发的态度是与旅游、经济的发展状况紧密相联的。由于目的地的经济能够从中受益，当地居民能够看到旅游发展所带来的切实益处，因而支持旅游发展的成分是占多数。但如果旅游的负面影响被忽视，则会导致居民对旅游持有十分消极的态度：对旅游促进的主管部门的支持减少；不愿意在旅游业工作；对旅游的口碑宣传丧失热情；居民对旅游者表示敌意，以多收费、态度粗野和对游客旅游度假经历漠不关心等方式表现出来；由于社区反对而延误了旅游开发建设。居民对旅游所持有的消极态度尤其是居民对旅游者的敌视态度会直接影响旅游者对景区的评价，进而直接影响到景区游览的人数，从而影响到景区的生存与发展。当痛定思痛的景区开始意识到问题的根源时188、，就会要求开发商在对景区进行规划时，考虑到旅游的发展对当地社区造成的影响，从而事先采取各种措施以使旅游对当地社区的影响最小化。景区不仅会对开发商提出要求，还会对当地政府施压，要求政府采取必要的措施以避免或减少旅游的负面社会影响。而当地居民也会为了自身利益对开发商及政府施压，以影响其开发行为及相关政策的制定。第十五章 社会风险分析15.1风险分析1、资源风险项目在开发过程中，应保护好原有生态系统，特别是新建建筑应与周边环境相协调。另外对温泉出水口的保护十分重要，需采取相应的防护措施，以防止出水口的水质受到污染。各旅游景点应落实严格的防火防灾措施，加强对灭火装备的配备和防灾设施的建设。保护好风景区189、的生态环境和生物多样性，使风景资源永续利用。2、征地风险项目建设用地主要为丘陵及林地，项目区无居民。项目单位通过政府拍买取得的净地，项目单位不涉及征地及拆迁风险。当地政府应充分考虑集体林地所有者利益，做好宣传工作，使项目建设得到当地居民的支持。3、市场风险随着国内居民收入提高和闲暇时间大幅增加，国内居民的国内旅游、短程旅游需求大大增加，节假日近郊游、休闲游已逐步成为游客主选旅游的方式之一。以特色乡村生态旅游为主题的旅游将成为现代旅游发展主题内容之一也是旅游业未来10年发展当中最为朝阳的板块。即便如此，为了项目的效益最大化、理想化，还应提高旅游产品质量，合理的制定旅游产品价格并积极的吸取先进的旅190、游景区的成功运营经验，不断推出新品种，持续加大宣传促销力度，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，最大限度的降低市场风险给项目带来的冲击。4、环保风险本项目在运营过程中，如环保措施不到位将会给环境带来一定影响，所以在运营中必须严格遵守国家环境保护的有关法律法规。公司要制定严格的环保措施。在道路、景点、游乐设施等处设立垃圾箱，由专人定时收集处理。加强对游客的宣传教育，防止固体废弃物对环境的污染破坏。设立专职的卫生管理和清洁机构，由专人定期清扫游览道路和游览景点，保护环境的清洁卫生。在景区内设立垃圾处理中转站，每日清理外运处理。5、资金风险资金风险项目建设的资金是否落实，是项目成功的关键所在。本项目191、投资较大，资金来源有一定风险。因此可通过多方筹集资金，比如市场融资等有效途径，确保项目建设的资金及时到位。6、工程设计方案风险设计方案的优劣，对项目建设成功与否关系重大。项目投资控制的重点在于施工以前的设计阶段。运用价值工程理论，采取限额设计的方法，正确合理选择方案和材料，避免盲目追求高标准，从质量经济性进行设计决策，达到节约投资的目的。采用工程量清单计价模式进行建设工程项目招标投标，有利于控制建设项目投资，并将材料上涨风险合理转移给承包商。7、经营风险项目运营中存在一定的风险。对策：包括成本控制，加强人才管理、经营管理等，利用品牌优势，做好营销宣传等。8、其他风险如政治风险，政策风险、自然条192、件风险等。综上所述，本项目建设符合池州市及东至县旅游发展整体规划和布局，而资源和其他社会风险相对本项目而言，因为具有明确的目标，不确定性较小，因此其风险危害相应较小，且有相应控制措施。15.2 风险防范对策1、做好前期的商业调研，合理规划，以较小的投入获取最大利益。2、做好营销策划工作，力争与国内外知名的较有影响力的旅游公司合作，相互促进，不断扩大知名度。3、建立一支酒店运营的人才队伍，避免业务操作过程中的失误与风险。4、加强对政府公关力度，做好与政府的沟通协调工作，取得最大的政策性优惠，密切关注国家相关政策的变化，避免政策性风险。第十六章 结论与建议16.1 主要结论我们受项目单位委托，对龙193、泉农业生态旅游区开发建设项目进行建设条件、市场前景、产品方案设计、投资效益、社会效益、环境影响等方面的可行性研究，主要结论如下：（1）东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境为资源基础，依托东至优越的区位条件，以龙泉温泉为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以文化体验型旅游产品、乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将东至建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。（2）本项目开发目标明确，坚持194、特色为主、联动发展。以旅游业态为主，发展东至县特色旅游项目。规划以“引导休闲潮流，创造健康生活”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的特色温泉旅游区。项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（3）旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。（4）本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其195、是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。（5）根据池州市旅游业发展“十二五”规划，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机。本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，具有良好的政策环境。（6）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力较强。本项目的实施将为承办单位带来良好的经济效益，并实现可持续发展。16.2 主要建议（1）建议进一步加快对龙泉生态农业旅游资源的挖掘，以打造田园休闲生活为特色196、，围绕农业生态休闲进行旅游产品的拓展，形成龙泉的特色旅游产品，以特色占领市场。（2）建议企业加快人才队伍建设，扩大融资渠道，加快融资步伐，为项目顺利实施提供条件和保障。内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9Cpb197、K!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ198、Gn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYW199、pazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY200、7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVk201、um&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT202、#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE203、%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#Q204、cUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&205、ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG206、jqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5207、pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD208、6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!209、zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9210、wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#K211、N&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGp212、P$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpE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