1、第一章 项目总论一、项目提要1.1 项目名称XXXXXXXX休闲生态农庄项目1.2 项目承办单位及项目负责人项目承办单位：XXXXXXXX休闲生态农业有限公司项目负责人：XXX1.3 项目性质新建1.4 项目建设地点XXXXXXXX1.5 项目建设期限本项目建设期限为36个月，即2011年6月-2013年6月。项目分三期实施: 项目一期 主要完成咨询设计、报批、场地平整、农家乐服务区建设等工作；项目二期 主要完成渔业区建设、养殖场建设；项目三期 完成果园建设。1.6 项目主要产品及产品方向和生产规模项目主要产品有鱼、白鹅、美蛙、水果及其它特种动物等,提供钓鱼、采摘、观偿、特色饮食等服务；达产期2、拟年产鱼100吨、白鹅20万只、水果600吨；日接待顾客能力300人次。1.7 项目建设规模及内容项目占地面积200亩，其中征地40亩，租用场地160亩。主要建设农家乐餐饮服务区40亩、休闲渔业区及特种养殖50亩、休闲果园110亩。1.8 投资概算及资金筹措投资估算：项目总投资估算为5010万元，其中，固定资产投资5010万元，流动资金（暂不计）。固定资产投资中建筑工程投资4456万元，设备(材料)购置及安装费328万元,其他费用144万元，预备费82万元。资金筹措：项目所需资金全部由投资方自筹解决。1.9 项目效益分析 项目建成后，年产鱼100吨、白鹅20万只、水果600吨，日接待顾客能力33、00人次。年均经营收入3840万元，年均销售税金及附加175万元，年均利润总额993万元，年均所得税150万元，年均税后利润843万元。年投资利润率52.82%,税后动态投资回收期5.1年；税后财务内部收益率为34.1%,高于行业基准收益率8%。二、投资方概况其从事养殖业多年。其在长期的工作实践中，熟悉各种养殖业加工、销售等各项业务，积累了丰富的工作经验，经营思路敏捷，富有开拓精神及全面的管理水平。三、研究工作的依据与范围3.1 研究工作的依据 国家发展改革委关于编制可行性研究报告的有关规定；产业结构调整指导目录(2005年本)； 党和政府有关发展农村经济的方针、政策； 国家发展农业产业化经营4、的有关政策； 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见； 安徽省国民经济和社会发展“十二五”计划纲要； 项目承担单位提供的基础数据；3.2 研究工作的范围本可行性研究主要包括： 对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测； 对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型； 对项目的建设条件、厂址、原料供应、交通条件进行研究； 对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究； 对项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价； 对项目实施进度、劳动定员的确定； 进行项目投资估算，对项目的产品成5、本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论； 提出项目的可行性研究工作结论。四、研究结论与建议该项目是XXXXXXXX休闲生态农业示范项目和农业产业化龙头建设项目。项目符合国家产业政策和行业及地方政府发展规划，有利于促进XXXX休闲生态农业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向。项目的实施，不但可为休闲生态农业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目承建主体能以项目为支撑，得以发展壮大.项目社会效益、经济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点。该项目符合产业政策,各项效益指标均可接受,业主已为项目做了大量前期工作6、,建议上级对本项目给予重点支持。第二章 项目建设背景及必要性一、项目背景生态农业是农业持续发展的生产模式。发展生态农业，进一步加强生态农业建设既是保证农业持续、稳妥、健康发展和保证我围农业现代化健康发展的必由之路，又是造福子孙后代的千秋大业。2010国家远景目标纲要再一次强调“把加强农业放在发展国民经济的首位”。党中央、国务院对我国农业利农村经济结构调整作了整体部署，确定农业的发展战略目标：增加农业投入，走高投入、高产出、高效益的集约持续发展的道路，实现人口资源、生态、经济和社会发展的协调共进，形成良性循环，建设成一个可持续发展的生态农业。 目前，我国农业已进入新的发展阶段，即已开始由数量型向7、质量效益型转变，农业已不仅仅受资源制约，同时也受到市场制约。加之入后副农产品生产、市场和消费理念的冲击，迫使全国各地农业和农村经济开始多方位、深层次的战略性结构调整。对于农业企业来说，其结构调整尤为迫切，更为艰难，也是良好机遇。建设生态农业区，走节约型、无污染的循环经济模式和依靠科技进步的内涵式增长之路，全面落实科学发展观，使种养殖，特别是生态农产品在社会上义新农村建设和农民增收致富中发挥应有的作用，则是当前政府和我们广大投资者迫切需要解决的问题。本项目主要围绕生态种养殖，生物链建立，废弃资源循环利用，以环境友好和产品安全为目标。 随着城市居民祟尚回归自然、返朴归真的农家乐休闲、旅游兴趣的浓厚8、。生态农业模式的建立，可人力发展生态旅游，把生态农业区的建设与生态旅游建设统一起来，提高产业的关联度，带动其它产业的共同发展，不但为XXXX提供了新的旅游项目，而且增加了经济效益，实现经济与社会的全面发展与进步。因此，建立一个集生态效益、经济效益、社会效益于一体的生态农业综合开发基地是十分必要的。二、项目建设的必要性2.1是发展农业和农村经济的需要休闲生态农业产业是对实现外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业化，是农业产业化的一种新选择、新亮点.休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业经营活动、农村文化及农家生活，为居9、民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展.休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间，延长了传统农业发展产业链。本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用。2.2是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要从发展的角度看，休闲生态农业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有10、限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构的有效的新型模式。合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富。因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地乃至全县农业产业化的一种新选择。项目将较好地推动全县休闲生态农业的发展，为全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。2.3是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力。项目所在的XXXX约3.1万人11、，其中劳力约2.1万人，在2.1万劳力中大约还有富余劳力约0.6万人左右。2009年全镇农民年人平纯收入不足7000元。本项目建成后，将凭借其新型的休闲生态农业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的。2.4有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村本项目主要是吸引城镇居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化。第三章 市场分析与12、销售方案一、国内休闲生态农业发展现状与趋势20世纪70年代休闲生态农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，如休闲果园、休闲渔业、特种种养观光、奇异农业、新型科技农业等，产生了各种休闲农业经营模式.有的还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动，如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣.这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒加工的收入。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生13、活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华14、夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本。因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌。二、市场分析3.2.1 休闲业态市场需求分析（1）从休闲生态农业的功能看。休闲生态农业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人15、们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践.休闲生态农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲生态农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环16、境的意识。由于这些功能，休闲农业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势。（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看。改革开放以来，我国城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中。正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来17、自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈。农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高.资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平。根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通18、运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长.城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上。本项目集休闲钓鱼、观光果园、生态农业、特种种养、农家乐服务及农村于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景。3.2.2 白鹅市场前景近年来，我国养鹅业发展迅速，饲养量己达到7亿只左右，鹅肉产量约达75万吨以上。发展较快的地区有安徽、江苏、黑龙江、吉林、辽宁、河南19、和广东等地，近年来各地仍在继续加大饲养和加工规模。目前鹅的国内外市场需求处于供不应求的现状，我国对鹅的年需求量在8到9亿只左右。在南方有“无鹅不成席”的说法。据预测，上海年需要鹅2000万只，广州年需要7000到8000万只，广西也在7000万只左右，香港每天就需要10万只。而且近几年鹅餐馆在全国遍地开花，鹅肉的消费呈现全国普及的局面，市场非常广阔。在肉类市场消费份额中，鹅肉已经从十年前的1%上升到4%，今后鹅肉市场份额仍呈上升趋势。在国际市场上鹅肉的需求量也明显呈增长趋势。东南亚、俄罗斯、中亚各国、中东伊斯兰国家人民都喜食鹅肉，在欧洲鹅肉的价格要比鸡肉高2到3倍。可见鹅肉的国际需求市场前景非20、常广阔。在鹅绒方面，由于鹅绒保暖性能好，又轻便，是各种款式服装、服饰和寝具的珍贵原料。据了解，全世界每年总产量5万吨左右，中国总产量为3万吨，其中有2/3用于原料或制品出口，每年创汇10.5亿美元。鹅绒在国内外市场上一直是抢手货，而且一段时间以内不会出现供大于求的局面。3.2.3 市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务。在XX，休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观偿果园等，但比较分散，经营机制不健全。例如，有的承包鱼塘的农户是被动地同意城镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人21、们对现代休闲农业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力。目前XX仅有一家（大浦）实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，XXXX的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业。芜湖市休闲农庄发展速度快，但规模比较小，布局不合理，缺乏准确的市场定位。缺少名园、名果、名牌、名项目等，无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求.休闲农庄内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与休闲农业服务离专22、业水平还有相当大的差距，不能适应社会发展对休闲农业的需要。三、竞争力分析项目建成后,将与XXXX乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位。（1）综合功能势在必行。鉴于目前XXXX乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好.这在其他行业也得到了充分的体现。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有23、较强的竞争力。（2）区位优势。项目位于XXXXXXXX（XX经济开发区旁边），XX经济开发区于2000年正式启动建设，位于XXXX县城以北，开发区规划面积43平方公里，目前, 一期5平方公里以完成，9.8平方公里二期起步区、2平方公里食品工业园框架初步形成。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成纺织服装、汽车零部件、电子信息、机械制造食品加工、矿物质深加工等产业发展载体和功能分区。特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到全国各地投资者的青睐，到2010年，开发区入区企业累计达225户，全年实现产值65.1亿元。如此规24、模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。（3）与XXXX旅游景区的互补优势。XX境内有丰富的旅游资源。主要有：以青山、秀水、奇石、溶洞、花卉为主要特征的国家4A级风景区丫山风景名胜区；以奇峰陡峭、怪石嶙峋、草木茂盛著称的国家2A级风景区乌霞公园；以森林、溶洞、湖泊、瀑布集于一身的国家2A级风景区格里森林公园；以湖水清澈见草、鱼蟹满湖为特色的奎湖水上风景区。有代表“三古”文化的大工山古铜矿遗址、千峰山古墓群、牯牛山古地城址，有展现红色旅游的李家发烈士陵园和三里新四军军部旧址以及黄盖墓、仙酒井、小乔墓、谢家阡25、等旅游景点。本项目作为旅游业与农业项目的结合形成的新业态，对全县旅游景区起到较好的互补作用。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地黄山、九华山、齐云太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。四、项目经营策略品牌经营将自始自终成为本项目经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转。这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果.消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为26、：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。五、销售策略、方案和营销模式3.5.1 推销策略积极开拓市场.采取定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢.根据消费者的消费心理、购买行为、价值27、观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能最大程度上满足需求的买方。同时根据竞争对手产品的特色，针对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象；注重开发人们对产品的心理属性，提升附加值.从现代营销理念考察产品内涵，既注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性.树立现代整体产品概念（核心产品+形式产品+附加产品），摒弃单纯的物质产品观念。精心提炼出迎合消费者心理的现代理念，用生态理念来引导消费、开拓市场。品牌战略。品牌是企业的商品与服务及基于其他竞争者有所区别而赋予的名称、用语、记号、象征、设计等各种方28、式的结合。品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志。品牌是企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产。品牌既是竞争产物，又是竞争手段。时至今日，市场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代.因此有一句名言说得好：拥有市场比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌.因此本项目拟以品牌建设作为企业的营销策略，切实做好市场探查、分割、优先、定位工作.同时灵活运用公共关系、政治权力两种营销技巧.通过以上营销策略，可提高产品在国内外市场上的竞争力。广告宣传、提高企业知名度.通过建立企业网站、电视29、广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌。建立健全营销网络。在周边大中城市特别是广东、深圳、珠海等发达地区设立长期营销机构，靠质优、价廉、优良服务抢占市场。加强营销队伍建设。对业务销售人员进行攻关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度。3.5.2 营销模式集中统一营销与专供直销。利用项目负责人已经建立的关系进行销售。特许经营与连锁直销。授权一些诚信守约的经营企业或经营户销售本公司产品，发展一批直销连锁店。开展网上交易业务，实现远程销售，节约交易成本。六、市场风险分析3.6.1 项目产品市场风30、险因素分析市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为芜湖等外地市场，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要求。由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态。疫病风险。特种养殖的疫病种类繁多，常规的防疫措施难以全面有效地控制各种疫病的发生，在集约化高密度饲养的条件下，疫病的风险比分散饲养大得多，尤其如口蹄疫之类的烈性传染病，目前尚无特效的预防和治疗药物。一旦发生必须采取扑杀销毁措施，将造成直接经济损失。财务风险。项目产品属农副产品类，劳动力成本在31、产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化,从而造成财务指标与上述分析产生变化。3.6.2 防范和降低风险对策实行订单化生产。充分利用项目负责人经营养殖多年经营所积累的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，再结合国内外同行业的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，生产优质的产品，并利用本公司在推广策划、销售渠道、销售管理及售后服务的优势，充分发挥规模优势, 实行订单生产，努力扩大销售额及市场占有率，规避市场风险。推介创新，稳定客源.休闲生态农业作为农业产业的一种新型发32、展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念。游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。科学防疫，谨慎种养。跟紧国家和畜牧部门提供的疫病情报，建立一套严密的疫病预报体系，平时不惜代价，以防为主，实施严密的防疫措施。如制度化的检疫消毒、卫生清理、疑病隔离、引种调运等各个环节都要按程序操作，以防万一，确保安全。第四章 项目建设条件选择一、地理位置XX，隶属国家级开放城市芜湖市，属南京都市圈，紧邻长三角经济圈，居华东中心位置，是中国经济最具竞33、争潜力的地区。XX地理位置优越，北临黄金水道长江，南接太平湖风景区，是南去黄山，西往中国佛教圣地九华山必经之路，为全国四大米市之一芜湖的主要粮仓。境内山水相邻、风光宜人、物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”的美称。二、建设条件4.2.1 政策环境近年来，休闲农业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视.国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲农业。要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲农业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度。采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、34、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲农业的综合系统研究，探索休闲农业发展的模式和以及休闲农业发展的政策目标，摸索建立休闲农业品牌和围绕休闲农业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲农业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级.政策支持是本项目建设的强大动力。4.2.2 经济和社会条件XXXX隶属于沿江开放城市芜湖，地处中国经济发达的长三角边缘，东临浙江等沿海发达省份，南靠世界名山黄山风景区，西接佛教圣地九华山，北依黄金水道长江，是全国生态示范区试点县、安徽生态示范县。总面积1263.7平方公里，现辖8镇、157村、19居、55.2万人（城镇化人口2635、.5万人）。改革开放以来，XXXX经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国百强县。2009年全县国内生产总值（GDP）达83亿元，全年财政收入7.6亿元，在岗职工平均工资28688元，农民纯收入6990元。XXXX连续三届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获安徽省投资环境“十佳县”、“十佳经济开发区”称号。4.2.3 交通条件XX境内有318国道、205国道、320省道、216省道，北邻铜南宣高速，西靠滁黄高速，沟通合铜黄高速、宣杭高速、芜大高速。向南可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经芜湖、南京可达青岛、天津、北京等地；向东可36、达杭州、上海，车程分别为2、3.5小时；距黄山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是安徽省旅游“两山一湖”的重要快速通道，交通十分便捷。至芜湖仅半小时车程，距芜湖长江大桥45公里，距芜湖朱家桥外贸码头43公里，距芜湖火车站44公里，货物运输十分便利。芜湖长江大桥：公、铁两用大桥，总投资46亿元。强化了芜湖的交通枢纽和经济辐射作用。铁路：华东地区铁路枢纽。公路：芜大高速、铜南宣高速、滁黄高速在县城周边正在形成高速公路网。开发区道路按现代化新区功能进行建设，由主干道和区间道路网与国道、省道、高速公路相通。航空：XX距南京禄口机场仅1.5小时车程；距合肥骆岗机场仅2小时车程。港口：芜湖港是长江深水良港37、，可常年停泊万吨货轮。货物可由芜湖口岸长江支线链接至上海港口，直达世界各地。朱家桥外贸码头建有两个万吨级海轮泊位。4.2.4 自然条件（1）水文、气象XXXX属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。历年平均湿度为82%。XXXX多年平均气温15.8。1月份最冷平均气温为2.8， 7月份最热平均气温为28.3，气温年较差25.5。春、秋两季的月际气温升降幅度大。春季气温由3月的9.2升至5月的20.9，气温上升11.7；秋季38、气温由9月的22.7降至11月的10.9，气温下降11.8；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5以下。（2）地形、地貌XX在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前XX地貌景观和山川大势。本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔多400-500米，其中大工山海拔558米，丘陵海拔为100-250米。（3）地质情况项目用地为一类用地，地势平坦，地基承39、载力高，工程地质条件良好。（4）地震根据建筑抗震设计规范GB50011-2001中附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，XXXX抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。（5）基础设施条件供电：XXXX境内有1所110KV变电所，2所220KV变电所，供企业用电需要。给排水：水源来自芜湖市供水公司和XX供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。通讯：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过XX。区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备的信息接口。天然气：源自“西气东输”芜湖门40、站，“川气东送”工程从XX过境45公里，为企业天然气供给提供充足保障。三、项目建设地点选择结论XXXX地处长江三角洲为北部，东邻我国经济最发达的沪、宁、杭地区，205、318两条国道贯穿其中，铜宣高速，沿江高速均有出入口对接，交通发达，随着改革开放的不断深入，芜湖已成为安徽省重要的商贸中心和工业基地，强大的发展潜力和灵活的开放政策为全民创业提供了施展才智的平台。本项目位于XXXXXXXX，新建XXXXXXXX休闲生态农庄项目及附属设施。项目区地理位置优越，交通运输便利，基础设施良好，公用设施完善。该区域无不良地质情况，施工条件可以满足要求。第五章 项目建设方案一、项目建设指导思想、原则及目标项41、目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导，以建设社会主义新农村为根本目标，,通过定向开发、集约经营为手段，遵循市场需求为导向，依靠科技为支撑，按照高标准、高投入、高产出的要求，保进产业持续健康发展。项目坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则；坚持人工设施与自然环境协调原则；坚持追求最大产出、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则；项目以创造四季休闲生态农业为主旨,谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体，面向广大居民和游客开放的休闲生态农业示范区为目标。二、项目布局项目布局分四大块组成。第一块为占地40亩的农家乐餐饮服务区；第二块为占地50亩的休闲渔业区及特种养殖；第三块为42、占地110亩的休闲果园和特种种养场。三、项目生产技术（设计）方案5.3.1 项目技术总路线通过项目各个环节建立生产生态链和服务链，循环利用资源，最大限度的节约资源和降低生产成本。通过种养和农家乐服务，形成一条内部供给和消耗的服务链，利用自产鱼、白鹅的优势，开发特色菜普，尽可能满足游客的“口福”和品鲜的心理，使产品就地消耗，减少外销环节，降低成本。5.3.2 农家乐服务区设计方案按可同时接待300人能力设计。农家乐服务区选址空阔地带新建部分设施,同时利用当地民宅为载体,与养殖场保持较远距离（500米以外）。各种建筑设计与服务设施要求简洁明快,保留传统风格,突出农村特色。农家乐服务区包括餐饮、住宿43、休闲娱乐服务、农村生活体验等。设置自助服务区,包括顾客自主餐饮、加工、酿造等,让顾客充分体验农村生活乐趣。同时,服务区内配置影视、空调、网络等现代设施和开展现代娱乐项目,使传统与现代融合,乡土特色与城市特色融合。5.3.3 休闲渔业区设计方案由于渔业区是由河流及池塘改道而来,地势较低,岸基较好,因此可充分利用地形特征,采用梯级拦筑,分区蓄水。两岸整修加固,并以杨柳、常绿果树等树种绿化,塘岸两侧保留5-10米隔离带，局部可用喂鱼青草绿化,两侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施。渔业区通过渔业养殖出产水产品外,主要提供休闲钓鱼,游客局域捕捞。商品鱼种选择以家鱼为主。满足休闲钓鱼则根据鱼类的好钓习性选44、择鲤鱼、鲫鱼、青鱼等品种投养。由于项目主要方向是提供休闲活动,故可采用分区蓄水,多种类混合放养。渔塘面积大,管理任务重,须配置一些先进的鱼塘饲养设施。在生产技术上主要注意鱼病的防治。5.3.4 白鹅养殖方案(1)生产方案。项目引进优质白鹅8000组（每组1公3母）。每只母鹅年均产蛋60枚左右，按受精率80%计算等于48枚，按孵化率90%计算等于43只鹅，按成活率95%计算，年产鹅39只。则24000只母鹅年共哺育鹅仔65.66万只(2)技术方案。雏鹅饲养管理：选好雏鹅，雏鹅质量的好坏，直接影响到雏鹅的生长发育和成活率。标准化饲养：白鹅饲养以青饲料为主，配方精饲料只作为补饲用，70日龄只平消耗精45、料5kg。目前还没有鹅的专用饲料，我场采用的饲料配方为：玉米70%、豆饼（粕）10%、菜籽饼8%、麦麸6.2%、鱼粉或蚕蛹1%、钙粉1%、骨粉1%、食盐0.3%、微量元素添加剂0.5%；先进的繁殖技术：一是种鹅选配与配比。公母种鹅必须体格健壮，生殖器官发育良好，无生理缺陷；公母种鹅配比要恰当，一般公母比例1：4-5为宜；种公鹅配种适龄为14岁，种母鹅产蛋适龄为7月龄至3岁。二是良好的交配场所。鹅是水禽，习惯在水上进行交配。因此，要求水面要宽，200只左右的种鹅群水面不少于10亩，水体要深，一般在1.5米以上；水质要清，不能有废水污染。三是合适的配种时间。早晨公鹅的性欲最为旺盛，下午4点左右也是46、公母鹅交配的又一良机。每天两次放水(即交配)，并适当延长放水(交配)时间，尽量使每只母鹅都获得复配机会；白鹅养殖场日常饲养管理工作按周严格安排，保证生产的正常进行。(3)严格防疫措施。主要常见病有小鹅瘟(又叫烂肠瘟)、卵黄性腹膜炎(又称“蛋子瘟”)和自行拔毛症。预防小鹅瘟可对即将开产前一个月的母鹅进行小鹅瘟疫苗注射，经免疫后的母鹅所生后代具有抗病力。预防卵黄性腹膜炎，一是在种鹅的饮水中添加0.01%的高锰酸钾，并用0.1%的石灰乳消毒棚舍场地；二是剔除外生殖器有病的公鹅。对发病的种鹅可肌注卡那霉素，或氯霉素或在病鹅饲料中每日添加40毫克呋喃唑酮，连喂34天。预防鹅的自行拔毛症，一不要用粘有荤油47、的菜刀铡菜喂鹅，二不要在鹅饲料中混入油荤物。治疗鹅自行拔毛的方法是，用草木灰涂在鹅身上即可。5.3.5 生态观光果园建设方案(1)品种选择。根据市场变化趋势和观光的需要，采取高位嫁接方式，部分嫁接市场前景好、又有一定观赏性的品种，造成一树多果的景观。引进我县现缺少的、珍稀的、富有观赏价值的水果种类和品种，如石榴、银杏、梅、杏、金柑、杂柑，及与普通品种有互补性的珍稀品种，如葡萄的美人指、红提、黄提、青提等不同果色、不同果型的品种，拟引进12个品种，每个品种2-5亩面积，集中连片。(2)品种布局。拟设普通园、展示园、自采园、特种园等，并且园内还可以细分，便于观光和管理.如展示园可一部种植板栗、银杏48、美国薄壳核桃等坚果类水果；一部可种植杨梅、柑桔等常绿水果；一部可种植葡萄、桃、李等不耐贮运的水果。(3)果园建设。按照1米宽、15米深撩壕，填入有机肥；修建纵横排（引）水沟，充分利用地表迳流水，按照每亩面积3立方米的蓄水池标准，在地势相对较高的地方修若干个圆柱形积雨池，池壁用块石浆砌水泥抹面，池底用块石浆砌混凝护底；每个积雨池通过1米长的进水沟连接沉沙井，沉沙井呈圆柱形，直径1米，高2米，井壁用块石浆砌，并用水泥抹面，井底浇灌混凝土，同时修引水沟，引水沟连接进水沟通过沉沙井进入积雨池。（4）水果盆景。在休闲果园进园处建数亩盆景，体现“梨开二度”、“星火燎原”、“花果山”、“万绿丝中点点红”等49、主题，先景夺人，引人入胜.(5)建立苗圃。面积20亩，包括4个部分，多种良种采穗母本园，引进品种鉴定圃、砧木圃、苗圃.(6)果园通道。果园内游道1500米，宽12米，采用15厘米厚碎石基层，10厘米厚混凝土层，上嵌鹅卵石；行道树长度1500米，两内侧用金柑等矮小果树新品种密植作绿篱带，外侧用枇杷（常绿）与石榴（落叶树）交替相间栽种。(8)果树仿生栽培.春种百喜草，冬种紫云英等，与果树一道形成立体植被覆盖格局，又可作为果园肥源。四、具体建设内容与规模5.4.1 农家乐服务区建设内容和规模（1）土建工程。总占地40亩,新建砖混结构建筑,总建筑面积1.2万平方米。（2）公用工程。停车场2000平方米50、,绿化5000平方米,供水供电设施,消防设施,网络通讯设施等。（3）设备购置。空调设备、餐饮设备、住宿设备、娱乐设备等。5.4.2 总体项目公共建设内容和规模（1）土建工程。办公楼及员工宿舍,砖混建筑2000平方米。（2）设备购置。通讯网络设备、办公设备、运输车3台、办公用车2台。（3）项目区电力增容。5.4.3 渔业区建设内容与规模（1）生产性基础设施。鱼塘总面积30亩,分区筑20*1*2立方米塘坝10道,设排水直径0.3米水泥管道500米,1平米阴棚钓鱼台100个,守护用砖混建筑2处40平方米。塘岸整修600米。（2）公用工程设施。供电设施，绿化带长1500米,隔离带(含岸周道路、绿化和停51、车处)1000平方米。（3）生产设备购置。大中型给排水设备4套,增氧机40台,投饲机30台;排污泵4台,饲料加工设备2套，育苗设备1套。（4）生产辅助设备或工具购置。配料天平、测试仪、培养箱等。（5）种苗引进。5.4.4 白鹅养殖场建设内容和规模（1）生产性基础设施。总占地面积20亩，新建标准鹅舍8000平方米，防疫室2个40平方米，消毒室1个100平方米，饲料加工仓库1个200平方米，隔离室140平方米，看管室30平方米，围墙2000米。（2）公用工程设施。供电供水设施、污水处理设施、场地绿化4000平方米、通道300米、预留其它用途场地500平方米。（3）生产设备购置.饲料加工设备2套。（52、4）生产辅助设备或工具购置。空调系统、防疫设备、磅称、仪器等。（5）种鹅引进。8000只。5.4.5 观光果园建设内容和规模（1）生产性基础设施。总占地面积110亩，果园道路1500米，防护栏5000米，守护管理室3处90平方米、积雨池20个、销售窗口2个160平方米.（2）公用工程设施。供电供水排洪设施、游客休息室150平方米、公厕2个50平方米、果皮箱10个、通讯设施等。(3)生产辅助设备或工具购置。生产农具、灌溉工具、果树防治工具、防火设备等。（4）果苗引进。不同种类果苗5万株。第六章 环境影响评价一、项目对环境的影响该项目是一个资源互为因果、互为条件的生态循环农业建设项目。通过资源的综53、合利用，可显著减轻项目对环境的影响。本项目在实施中会产生鹅粪、生活污水等，在生产过程中收集后，集中到鹅粪发酵池中进行发酵，以进行强制性无害化处理。发酵后的鹅粪可以作为有机肥料，也是鱼、猪等的饲料。鹅粪无害化处理后，用于的苗木花卉种植、农作物种植或鱼塘，不会对环境造成永久性的破坏。休闲渔业开发在局部形成一个较大的水域，在确保防洪安全的情况下，对环境没有消极影响，相反可以调节局部区域气温和湿度，在当今气候趋暖的情况下是有益的。生态果园建设对环境没有负面影响，相反是有利于美化绿化环境，提高森林覆盖率，保持水土。施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输54、车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活.投产后鼓风机、搅拌机运行产生的噪声和饲养过程中猪仔的叫声等，源强在7085dBA。生活废水。该项目固定员工数为125人,加上游客，生活污水产生的量约为4000T/a,污水中主要污染物为CODcr、BOD5和SS，其产生浓度分别为300mg/L、150mg/L和300mg/L。二、环境保护措施6.2.1 施工过程环境保护科学规划，合理安排，文明施工，严格管理.通过投标招标确定资质高的施工单位，实施绿色施工，控制废弃物和扬尘产生合理环保施工机械，降低施工噪音.工程施工时避免夜间进行.材料运输中，采取封闭或遮盖措施，避免抛洒.道路及施工现场配合洒水设备，定时55、洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘.项目过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填.6.2.2 鹅粪无害化处理鹅粪是上好的农家肥，在饲养工艺安排上，考虑到鹅粪的收集，收集的鹅粪集中处理，防止对外界的污染。（1）白鹅养殖场修建沼气池，鹅粪入沼气池发酵处理，处理后的沼渣沼液可作农作物肥料，也可作养鱼饵料。利用沼气池发酵，可彻底杀死有害病原，使粪便成为无臭、完全腐熟的活性有机肥。（2）冲洗污水处理.项目拟设污水处理站处理冲洗污水，通过“废水调节池沉淀池生化曝气池二沉淀池”一系列处理过程后，废水排放符合GB18596-2001畜禽养殖业污染物排放标准中水污染物排放标准56、。6.2.3 生活污水处理本工程的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生活污水BOD5为180-200mg/L, 不含其他有害物质，处理后才排放.生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准CI3082-1999的水质标准后，进入城市排水系统.污水均无有害化学物质，经过处理后排放，排放标准执行当地环保部门标准.6.2.4 病死鹅处理对因传染病而死的病鹅尸体，本工程设计选用生物热坑埋法处理.即生物热坑采用混凝土结构，直径3.0米，深1.0米，其上部设顶盖与内盖.猪尸投入坑后密封坑口，经15-20天尸体变形，4-5个月后全部分解。这时坑内温度高达65以上，长期高57、温完全可以消灭病菌，分解物可作肥料，这种生物热坑投资少，处理量大，管理方便。6.2.5 绿化美化生态环境为进一步优化场区生态环境，本着绿化与美化相结合，绿化与防疫相结合绿化与防寒降温相结合的原则，采用屋顶绿化和场地广种牧草、灌木，搭配部分经济林（如蜜桔、枇杷、杨梅等），保持常绿树与落叶树并存，重点突出美化，并使绿化工程服从于防疫、改善环境小气候要求。绿化率不低于30%。三、环境影响评价该项目环保措施已经环保部门审查。环保部门认为该项目环保措施周到可靠，可基本消除污染源对环境的影响。其环保措施落实后，项目对环境无明显不利影响。第七章 项目组织管理与运行一、项目建设组织管理项目建设单位成立实施小组58、，下设财务组、工程管理组和资料组.各组职能是：财务组：负责资金使用管理，资金的支出要严格把关，从严审查，严禁挪用，使用前做出计划，经批准后方可动用，严格控制资金流向，每批款项的流入和流出及时做也记录，事后要进行确认。工程管理组：工程管理包括设计、施工竣工验收等工作，此项工作关系到整个项目的实施质量及投资效益的发挥，将引起足够的重视。首先选择有设计经验的具有设计证书的专业设计单位进行工程设计，其次在具有施工资格的施工单位中招标，设备公开招标.整个施工安装中力求减少损耗，以获得最佳效益。工程竣工后，组织有关领导、专家验收，对于不符合质量要求的工程必须返工直到符合要求为止。资料组：文档管理.对各次会59、议做出的各项决定或讨论的结果进行文档记录，并及时分发给与会人员和有关的项目实施人员，对项目实施过程进行全面的文档记录和管理分类，对重要的文档需要报送项目实施领导和有关人员，并进行存档。二、项目生产经营管理7.2.1 组织机构本项目的经营管理实行董事会领导下的总经理负责制，实行二级管理，接受区政府有关部门统一领导，组织机构如下：1渔业组，负责养殖、管理和销售；2生态养鹅组，负责白鹅养殖、饲料加工和白鹅销售；（3）果园管理组，负责果园生产管理和销售；（4）农家乐管理组,负责农农乐经营服务；5公司财务后勤部：由总经理直接管理。7.2.2 劳动定员根据生产规模和工艺和工艺流程，实行以岗定员，共需员工160、25人，具体定员如下：管理人员15人，其中总经理1人，副总经理3人，会计3人，出纳2人，部门经理5人，文秘1人。渔业区普工定员5人,果园19人，白鹅养殖50人，服务区40人。根据需要招用临时工。三、技术培训项目根据不同岗位对人员素质的不同要求，采取不同的培训方式.企业主要领导要求懂管理、会经营、有较全面的企业管理经营才能，培训的目的是更换观念和更新知识，不断地全面地提高政策理论水平和经营管理水平，因而以进修、外出考察及自学成才为主，面授为辅；中层骨干要求懂技术、懂管理、有一定的组织才能，以组织业余进修、带职学习及自学成才为主，技术人员要求全面系统地掌握全套生产技术，并有一定的创新精神，以进行知61、识更新、提高业余技术水平为主要目的，针对其工作特点和所担负的工作，采取短期培训、进修深造。四、劳动保护按照劳动法规定，企业与每个员工签订合同，落实劳动保护措施，保护劳动者合法权益。每个岗位、每道工序拟明确操作规程以及岗位责任制，对每个员工拟进行上岗前的培训，严格按操作规程操作，严防事故发生。五、卫生保护饲养人员、服务人员和管理人员等全体员工都要定期进行健康检查，教育职工严格执行生产工艺和操作规程，保持个人卫生。做好场地与农农乐服务卫生工作.场内道路要求平坦，地面硬化无积水、防尘飞扬.污水排放、餐饮住宿符合国家标准.厕所设冲水、洗水装置和防火设施.地面经常保持清洁，垃圾远离厂房，集中堆放，并及时62、处理。第八章 项目实施进度项目建设期限本项目建设期限为36个月，即2011年6月-2013年6月。项目分三期进行实施：项目一期 主要完成咨询设计、报批、场地平整、农家乐服务区建设等工作。项目二期 主要完成渔业区建设、养殖场建设。项目三期 完成果园建设。第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算固定资产投资估算依据：（1）固定资产投资估算参考国内同行业企业建设费用；（2）设备费用及安装费用，按行业规定定额及厂家提供资料；（3）预备费用、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费分别按工程费用的2%、1%、0.5%、2%测算；（4）建设资金自筹。该项目总投资估算为5010万元，其中，固定资产投资5010万63、元，流动资金（暂不计）。固定资产投资中建筑工程投资4456万元，设备(材料)购置及安装费328万元,其他费用144万元，预备费82万元。详见：固定资产投资概算表二、资金筹措 项目所需资金全部由投资方资产解决。第十章 财务评价一、财务评价依据财务评价是根据国家发改委、建设部1993年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中的有关规定进行测算.项目分析计算期为17年，其中建设期3年，效益计算期为15年.基于该项目内容多样性的特点，项目负荷率前四年分别按60%、70%、80%、90%计算.项目基准数收益率为8%，计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格。二、销售收入和销售税金及附加估算10.264、.1 销售收入估算1休闲渔业区收入。项目建成后按亩产1吨计算，商品鱼按0.8万元/吨计，闲钓鱼按15元/公斤计。估算年收入为120万元。2商品鹅养殖收入。项目建成后年产商品鹅20万只，按120元/只计，则达产年销售20000头总收入2400万元.（3）休闲观偿果园收入。休闲果园达产后年可产商品水果600吨,休闲观偿收入及水果销售收入取综合单价4元/公斤测算,年收入240万元。（4）农家乐服务区收入.按项目接纳能力的60%测算消费人次,并根据同类项目个人消费情况测算收入,按每天每人次消费200元,全年以300天计算,则年经营收入可达1080万元.以上计算达产年销售收入为3840万元.10.2.265、 销售税金及附加估算根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，涉农部分完全不需缴纳销售税金及附加。农家乐服务经营应交纳的税金包括增值税（15%）、城市维护建设税（5%）和教育费附加（3%），但根据有关政策规定也可享有退税优惠，因此本项目实际销售收入税率只计农家乐服务项目一块，达产年为175万元/年。三、总成本费用估算10.3.1 原材料1689万元渔业区按照2000元饲料药品成本计算,每年鱼苗更新引进5万元,全年共计25万元.观赏果园按照每亩320元的肥料药品计算，其中未达产年按照80%计算，则达产年每年32万元。养鹅的原材料费1200万元：（1）饲料费用。饲料费按每只商品鹅5566、元摊算，则20万只的饲料费用1100万元；（2）防疫等药费。防疫等药费按每只商品鹅5元摊算，则年出栏20万只的防疫等药费为100万元。服务区原材料成本中餐饮按照销售收入的30%，住宿按照10%计算,服务区原材料成本为432万元。10.3.2 外购动力费238.9万元渔业区主要是排灌、供氧、投饲、育苗用电，按每亩500元估算，年动力费1.5万元。果园主要是灌溉费用和生活用水用电，按每亩10元摊算，则110亩的动力费为0.11万元。白鹅养殖估算生产用电75万度，按每度电价（含损耗摊算）0.8元计60万元；生产用水13.5万吨，按每吨水1.8元计算为24.3万元；生活用电用水费用，按每年3万元计算.67、合计87.3万元。服务区耗电等能源按照销售收入的8%左右比例估算为150万元。10.3.3工资与福利费174.3万元 渔业区普工定员5人,果园19人，白鹅养殖50人，服务区40人，每人每年1.2万元;管理层定员15人,每人每年2.5万元。10.3.4折旧摊销费164.9万元10.3.5其它费用324.3万元 修理费用24.7万元,按固定资产的1%计算;管理费用239万元,按销售收入的5%计算;检测检疫费用29.8万元,按服务对象销售收入的1%计算;包装运输费用按照除服务区以外年销售收入的1%计算为29.8万元。10.3.6财务费用计20万元每年10.3.7销售费用按照销售收入的1%计算为47.68、8万元10.3.8租赁费为鱼塘、养殖场租赁费用计12.8万元10.3.9年经营成本项目经营成本包括饲料、肥料、材料购入、直接人工、水电消耗、其他材料消耗、修理费用等成本。根据资料进行统计分析，结合项目所在地实际进行估算，该项目正常年经营成本2672万元。四、财务效益评价10.4.1 盈利能力分析1、利润及利润分配该项目建成后，正常年的销售收入为3840万元，年均利润总额993万元，按现行政策，所得税率为25%，只计算服务区利润交纳所得税，估算达产年为150万元。根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按10%提取盈余公积金，按5%提取公益金.根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标69、如下：年均投资利润率=1859.63520.6=52.82%年均投资利税率=2003.63520.6=56.91%静态投资回收期=3520.61859.6=1.89年(含建设期3年)2、财务现金流量见附表，根据该表计算以下财务指标： （现金流量表中，投产后第五年为重新装修，评价期为15年.）所得税前财务净现值（贴现率按8%）=9192.9元所得税前财务内部收益率=36.5%所得税前投资回收期=4.9年(含建设期3年)所得税后财务净现值（贴现率按8%）=8742.3万元所得税后财务内部收益率=34.1%所得税后投资回收期=5. 1年(含建设期3年)所得税后项目财务内部收益率达34.1%，大于行业70、基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的.五、不确定性分析10.5.1 盈亏平衡分析从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为3840万元,年均总成本费用为2672万元，其中固定成本744.1万元，可变成本1927.9万元.盈亏平衡点=固定总成本（销售收入-可变成本-税金及附加）100%=42.8%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到42.8%即可保本，维持项目经营的盈亏平衡。8.5.2 敏感性分析敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素71、进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力.通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，其次是经营成本，产量的敏感性最低，敏感性分析结果列于表。敏感性分析结果表（I=8%）序号敏感因素及变化幅度税后财务内部收益率(%)税后财务净现值(万元)1基本方案34.18742.32销售收入10%25.45086.93经营成本+10%29.06383.94销售收入10%且经营成本+10%19.73228.55投资+10%26.45977.9从敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情况发生变72、化，项目产品销售价格下下10%时，项目的税后全部投资收益率仍然能够达到19.7%，仍然高于目前行业基准内部收益率，税后财务净现值为3228.5万元，说明项目具有较强的抗风险能力。六、财务评价结论根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列。项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见表主要经济评价指标表序号项目名称单位指标备 注1全部投资财务内部收益率所得税前%36.5所得税后%34.12全部投资回收期所得税前年5.1含建设期所得税后年4.9含建设期3年均投资利润率%52.8年均投资利税率%56.9静态投资回收期年3.89不含建设期通过对项目进行财务经济分73、析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的。从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力.由此可以看出，本项目在经济上是可行的。第十一章 农业产业化经营与农民增收效果评价一、农业产业化经营11.1.1 壮大主导产业和促进农业结构调整项目实施后将促进全区乃至整个芜湖市休闲生态农业产业的发展，带动旅游业的繁荣。预计今后，在当地会形成一批农业产业专业户和饲料生产基地，特种养殖及特种服务的产值占整个农业比重可提高10-15个百分点，构筑特种养殖、牲猪、饲料生产并驾齐驱的农业产业结构，届时全县农业结构得到优化，能较好地适应市场发展和农民增收的需要。11.1.2 产、加、销、服各环节利益相联结项目74、实施后将更有利产、加、销、服各环节的利益紧密联结，在企业自有土地资源有限的情况下，企业可采用“公司+基地+农户”方式，发展订单农业，与农民签订产需合同，建立产销关系。公司为了提高产品的市场竞争力，将引进优良品种，通过引种，筛选、繁育，将优良新品种和新的养殖技术提供给农户，客观上提高了农户养殖的科技含量，使农民得到实惠；企业包收饲料产品用以加工和销售，将解决基地农户生产难卖的后顾之忧，将生产优势转化为经济优势，使农民在产销环节得到实在的利益；基地生产对企业也很有好处，不仅可以稳定加工和销售产品来源，而且确保产品质量，特别是卫生质量.而这是提高饲料质量的基础环节。项目生产还可促进农资服务、技术指导75、种苗生产、银信、运输业、饮食业等社会化服务体系发展。11.1.3 辐射带动作用作为循环农业示范项目，本项目实现了生产过程中的废物零排放，将推进生态农业建设，改善农村生态环境，促进社会主义新农村建设。其辐射区除XXXX外，还可辐射芜湖县、繁昌县、铜陵市等。辐射带动农户2万户。11.1.4 农业生产市场化、组织化程度提高情况项目实施后将形成产业化生产格局和社会化服务休系.企业和社会化服务体系对农户的生产、经营活动将起到较好的中介作用和组织作用，促进特种养殖和牲猪生产和经营由分散性到整体性，从无组织性到有组织性，从无序有序。预测项目建成后基地的白鹅生产组织化程度将达到95%以上，市场化程度达到8076、%以上，分别比项目前提高80个百分点和50个百分点左右，对全县农业生产市场化、组织化程度的提高将起到较好的示范推动作用。二、农民增收项目可带动数千个农户，平均增收上万元。三、其他社会影响1通过项目实施，项目区农民收入明显提高，农民有了钱，可用于改善农村生产和生活条件，如用于修路、建设基本农田、建造新房、购置家具家电、通讯设备等，提高生活水平，促进农村小康社会的提高实现。2通常都认为经济发展必然要破坏生态环境，对自然环境和自然资源保护是不利的，尤其是在社区发展方面必然为生物多样性保护带来难以估量的潜在危害。但休闲生态农业产业发展模式却可以在社区带来发展的同时，避免这样的破坏。通大力发展休闲生态农77、业，村民们可以改善经济状况，他们不必再为谋生而砍伐森林、贩卖木材、毁林开荒种植农作物、经济作物，也不需捕猎野生动物。由此就可缓解和避免社区生产、生活给自然生物群落保护工作造成的压力。第十二章 结论与建议一、可行性研究结论本项目建成后可大大促进XXXX乃至全市休闲生态农业与循环经济的发展，调优项目区农业产业结构。项目符合国家产业发展政策，适应社会发展需求，是国家和地方政府积极扶持和鼓励的建设项目。项目各方面建设条件都已具备，方案成熟可靠，生产技术、设备可行，项目论证可信，经济效益指标符合要求，风险性较小，是一个具有发展前景的循环农业经济发示范项目。二、问题与建议建议上级有关部门给予大力支持。以便78、项目顺利实施，尽早发挥应有的效益。从敏感性分析可以看出，项目效益对产品销售价格和经营成本都比较敏感，项目承建单位拟在项目投产后加大产品宣传力度和营销力度，强化现代企业管理制度，降低产品生产成本，充分依靠科技进步，提高产品质量和市场竞争力，使项目按预期目标发挥效益。目 录第一章 项目总论1一、项目提要1二、投资方概况2三、研究工作的依据与范围3四、研究结论与建议4第二章 项目建设背景及必要性4一、项目背景4二、项目建设的必要性5第三章 市场分析与销售方案7一、国内休闲生态农业发展现状与趋势7二、市场分析8三、竞争力分析12四、项目经营策略13五、销售策略、方案和营销模式14六、市场风险分析16第79、四章 项目建设条件选择17一、地理位置17二、建设条件17三、项目建设地点选择结论20第五章 项目建设方案21一、项目建设指导思想、原则及目标21二、项目布局22三、项目生产技术（设计）方案22四、具体建设内容与规模25第六章 环境影响评价27一、项目对环境的影响27二、环境保护措施28三、环境影响评价29第七章 项目组织管理与运行29一、项目建设组织管理29二、项目生产经营管理30三、技术培训31四、劳动保护31五、卫生保护31第八章 项目实施进度32第九章 投资估算及资金筹措32一、投资估算32二、资金筹措33第十章 财务评价33一、财务评价依据33二、销售收入和销售税金及附加估算33三、80、总成本费用估算34四、财务效益评价36五、不确定性分析37六、财务评价结论38第十一章 农业产业化经营与农民增收效果评价39一、农业产业化经营39二、农民增收40三、其他社会影响40第十二章 结论与建议41一、可行性研究结论41二、问题与建议41目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供81、求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据82、738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算98投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。9813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算10314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112