1、第一章 项目总论1.1 项目提要1.1.1项目名称：桃园居生态休闲农庄项目可行性研究报告1.1.2建设单位： 卢峰镇高第村村委会1.1.3项目负责人：梁莲华1.1.4建设地点：湖南省怀化市溆浦县卢峰镇高第村桃树园1.1.5编制单位：1.1.6项目概览本项目以生态理念作为指导思想，构建生态环境，发展生态产品，倡导生态生活，走现代新型农业产业化道路，即依托现有农业资源和旅游资源，发展结合农业和旅游业的生态休闲农业，以“公司+农户”的形式实现整个项目的运作。项目功能构成包括有农业观光体验、美食购物、会议度假、户外拓展。本项目围绕建设生态休闲农业大产业、面向旅游大市场，打造“湖南省五星级休闲农庄”、“2、湖南省农业旅游示范点”。1.1.7资金构成本项目所需资金来源为自有资金、银行贷款及招商引资。自有资金：本项目开发单位出资1,546.79万元（含土地费用1049.2万元），项目总投资约3,546.79万元，占总投资比重的43.61%。银行贷款：本项目向银行贷款1,800元，占总投资的50.75%。招商引资：本项目拟计划通过社会渠道招商引资进行融资，需招商引资200万元，占项目总投资的5.64%。1.1.8建设规模项目总用地面积为49955.6m2，总建筑面积为16262.1 m2，建筑占地面积为8322.3 m2等。预计到2020年，年接待量可达11万人次，其中参与美食、购物、娱乐、农事活动的3、游客量预计达11万人次；参与住宿度假的游客量预计达5万人次；年接待会议预计达5万人次。建设规模详情如下表所示：表1-1 主要建设规模一览表序号项目单位备注1总用地面积49955.62总建筑面积16262.1 2.1会议接待中心2248 2.2农家别院2668.4 2.3宾馆3124 2.4风情水街7370.8 2.5休闲木屋175 2.6管理用房566.2 2.7其它109.73建筑占地面积8322.34容积率0.335绿地率56.1%6建筑密度16.6%7停车位45个1.1.9建设内容整个农庄结构为“一心一轴一带五区”，即：一心：民俗文化中心；一轴：中心景观轴；一带：生态农业观光体验带；五区4、：餐饮娱乐区、会议度假区、运动休闲区、农业观光体验区、水上运动区。重点项目建设如下表所示：表1-2 重点项目建设一览表序号建筑项目面积（m2）备 注1风情水街7370.8餐饮购物休闲街2宾馆31244会议厅22485农家别院2668.46休闲木屋1757管理用房566.28垃圾收集站109.79拓展营地2561.810室外游泳池992.111花卉苗木4549.212泊车区22341.2 编制依据1) 投资项目可行性研究指南；2) 国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3) 国家农业部发布的全国休闲农业发展“十二五”规划；4）国家旅游局发布的旅游规划通则；5）湖南省人民政府5、出台的关于加快发展休闲农业的通知；6）溆浦县溆浦县城总体规划（20052020年）；7）溆浦县溆浦县旅游发展总体规划；8）溆浦县2011年政府工作报告；9）与委托方签订的咨询协议。1.4 主要经济指标本项目主要的经济指标如下表所示：表1-2 主要经济指标表序号指标名称单位数量备注总用地面积亩74.93总建筑面积平米16,262.1绿化面积平米155,571道路面积平米6,436广场面积平米3,9001项目总投资万元3,546.792年总收入万元4,381.14计算期内平均3年总支出万元3,130.42计算期内平均，不含所得税4年平均净利润万元938.04计算期内平均5投资利润率%30.23静态6、6投资利税率%37.78静态7财务净现金流量万元695.10计算期内平均(税后)8内部收益率%16.74税后9财务净现值（Ic=10%）万元1,826.21税后10投资回收期年8.81含项目建设期（税后）26第二章 项目背景2.1 建设单位概况高第村紧临溆浦县城，东邻水东镇银湖村，西接国营良种场延止S1840省道线，南靠邵怀高速公路连接线，北有溆水河绕村而过，地形平坦，交通便利。该村是全县小康建设示范，全村共有6个村民小组，1052人，党员38人，村支两委干部5人，人平纯收入5378元/年。村内有各类企业35家，年产值1000多万元，每年集体经济收入近10万元。近几年来，该村在村党支部的带领下7、，组组通了水泥路，户户用上了自来水，90%的家庭都用上了沼气、太阳能等清洁能源。高第村村委会办公地点位于卢峰镇高第村村级组织活动中心，主要干事由四人组成，拥有省远程教育先进党组织称号。村委会在促进村集体的发展过程中，做出了极大的贡献，为高第村取得了一系列的荣誉，包括高第村被评为国家级、省级、市级生态示范村，省级、市级、县级社会主义新农村示范村，湖南省无毒社区。作为一支优秀的队伍，高第村村委会在高第村未来的发展过程中，必将带领全村走向更加辉煌的明天。2.2 项目由来生态休闲农业贯穿农村一、二、三产业，融合生产、生活、生态和旅游功能，发展观光、体验、休闲、旅游的一种新型农业生产经营业态。利用农村设8、备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源等，经过规划设计，以发挥农业与农村旅游功能，开发美食、美景、游乐和度假旅游产品等，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，提高农民收益，促进农村发展的一种新型农业。随着国民经济的发展，国民休闲纲要、带薪休假制度以及法定节假日的调整优化，居民的经济收入和休闲时间明显增多，城市居民的出游意愿不断膨胀，旅游成为了人们生活当中不可缺少的重要部分。在物质财富和精神财富极大丰富的同时，资源问题、环境问题、生态问题等一系列全球性生存危机使人类的环境意识开始觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全世界。可持续、负责任、环境友好型的生态9、旅游应运而生。返野乡邻，重拾农趣的生态型休闲农业旅游产品也日渐成为人们出游的佳选。溆浦物华天宝，农业特产资源极其丰富，水果品种370多种，年产量在35.2万吨以上，尤以朱红桔、脐橙、鸡蛋枣、脆蜜桃、龙潭李、腰带柿饮誉全国，被誉为“全国水果之乡”，特别是十乡百里十万亩枣果基地享有成名，枣果年产量达5万吨以上，有着“南方枣乡”的美称。2011年溆浦县的政府工作报告在加快农村发展进程中指出，2012年的工作任务要突出强农惠农。一方面完善农村的基础设施建设，农田水利和交通是重中之重；其二要发展优势产业，在强化现有农业生产的基础上，大力发展休闲观光农业；其三要加快农业产业化进程，扶持农业企业；其四要完善10、服务体系，创新管理体制，保障农业发展；其五要增加农民收入，真正实现惠顾百姓。项目所在地高第村是国家级、省级、市级文明生态村，距离县城不到四公里距离，资源和区位优势不言而喻。新型的农村发展方式，持续高涨的休闲市场，政策的大力扶持和优异的农业资源和自然资源为生态休闲农业的发展提供了广阔的空间。本项目桃园居生态休闲农庄借势而起，立足本地特色，建设一个以生态开发为宗旨，囊括休闲、农业、观光、会议、美食、度假功能为一体的复合型生态休闲农庄。第三章 市场研究3.1 溆浦县概况溆浦县位于湖南省西部、怀化市东北部，雪峰山北麓、沅水中游，地跨北纬2717至2819，东经11015至11101之间，南与洞口、洪江11、交界，北和沅陵、安化相连，东同新化、隆回接壤，西与辰溪、怀化毗邻，是进出湘西的重要门户。现居住有瑶、苗、土家、侗、回等等14个民族，总人口90万人。总耕地面积60万亩，是一个典型的山区农业大县。县域境内交通便利，通讯发达，湘黔铁路复线横贯县境80公里，320国道及S308、S224省道纵横全县，连通南北，上瑞高速公路溆浦连接高等级公路正处筹建中。县城卢峰镇位于溆水中游、湘黔铁路复线上，铁路距怀化市101公里，溆水河将县城一分为二，溆浦大桥及人行浮桥将县城南北贯成一体，人口11万人，为全县政治、经济、文化中心。3.1.1经济运行状况2011年预计实现生产总值82亿元，同比增长13.7%；完成社会12、消费品零售总额29亿元，同比增长18%；实现财政总收入5.2亿元，同比增长23.8%，其中一般预算收入3.46亿元，同比增长20.58%，高于市定目标2.28个百分点；完成财政总支出19.16亿元，同比增长15.8%。3.1.2旅游业发展现状旅游业速度较快发展。以思蒙、山背、龙潭三个重点景区为发展目标，旅游功能设施逐步完善，旅游发展环境得到优化。全年接待国内外游客11.06万人次，增长4.4倍；旅游总收入4.21亿元，增长4.3倍。3.1.3居民收入和消费情况2010年末全县总户数为26.7万户，总人口90.39万人。在总人口中：农业人口80.36万人，非农业人口10.03万人。城乡人民生活水13、平稳步提高。据抽样调查，农村居民人均纯收入4281元，比上年增长12.14%，人均生活消费支出3627元，其中：人均食品支出1961元；分别增长15.04%，-2.3%.农村居民恩格尔系数为54.07%，比上年降低9.6个百分点。城镇居民人均可支配收入12992元，比上年增长19.0 %，人均生活消费支出9785元，增长22%，其中人均食品支出4153元，增长19.3%。城镇居民恩格尔系数为42.44%，比上年降低1.3个百分点。3.1.4现代农业发展情况现代农业持续发展。预计完成农业增加值16.9亿元，同比增长4%。落实粮食播面93.64万亩，粮食总产达36.32万吨，成为全省粮食生产标兵县14、。新建和低改柑桔基地14350亩、中药材基地12100亩、油茶基地18589亩；营造工业原料林52850亩，完成三边绿化13865亩；新建生猪规模养殖场42个，改扩建120个，年出栏生猪93.8万头。累计实现农村土地流转22.61万亩，发展农民专业合作社145家，创省级示范社1家；祥福果蔬、银珍食用菌等现代设施农业初具规模，紫金银花、鸿羽溆浦鹅等新兴农业企业加快建设。3.2 项目所在地概况2.3.1旅游资源项目所在地高第村地势平坦，良田肥沃，环境优美，溆水蜿蜒流转，天朗气清之时，河岸常有家庭聚餐野炊，项目东北角紧邻小南圣地殿。总的来说，区域的旅游资源少，但是自然环境和农业资源丰富，气候温和，四15、季分明，适合生态休闲农业的发展。2.3.2交通区位高第村地处溆浦县城南东南郊，东临水东镇，西接S1840省道线，南接邵怀高速公路连接线，北接溆浦三桥，溆水二、四都河由此经过，距溆浦县城市中心3.8公里。2.3.3经济建设高第村高度重视绿化工程建设，目前绿化面积达到了1570亩，占总面积的70%，其中泰格林造纸基地面积近1000亩，为村里创收100余万元；桔园100余亩，每年产值近90万元，苗木花卉基地112亩，亩产值1万元以上，经济林木的种植推动了农村经济的发展。规模化的农业生产是促进农村经济增长的重要渠道，高第村以“环保生态”为核心理念，加快发展现代化农业，提高农膜回收率与规模化禽畜养殖废弃16、物的综合利用率，不仅节约了生产成本，同时也达到了变“废”为“宝”、一“废”多用的效果。目前全村有247亩无公害蔬菜基地，120亩生态鱼塘，2个中型养猪场，8个中型养鸡场，为村民带来300余万元的经济收入。该村村民利用邻近县城的优势，富余劳动力多进城从事第二、三产业，村民人均收入逐年增长，2011年达到了18979元。2.3.4基础设施高第村重视完善基础设施建设，致力于改造人居环境，让垃圾有地方丢，让污水有地方流。该村投入46万元修建了现代化的村级活动中心，建起了60余米长的文化长廊，加大对各项政策的宣传力度；为方便村民出行，投入128万元对村级公路进行硬化，安装路灯38盏；沿公路修建了18个垃17、圾转运池，配齐了果皮垃圾箱，垃圾得到了归类处理；改装了卫生厕所，卫生厕所普及率为98%；修建了172个沼气池，村里清洁能源使用率达到了90%；投资了10余万元修建了专业化的污水处理池，修建了三面防水的排污渠道，日处理生活污水230吨，污水处理率达92%。2.3.5自然地理拟建项目所在地的地貌为一阶级地，场地较为平坦，场地用地现状为河滩地及林地。工程场地下伏灰岩浅部岩溶不发育：本地区震裂度小于度，断裂不发育。2.3.6气候水文项目所在地气候宜人，属于亚热带季风湿润气候区，全年气候四季分明、气候温和，拥有光能充裕、雨季集中、降水充沛等特点。常年平均气温保持在15摄氏度左右，最低气温是零下三摄氏度，18、最高气温是37摄氏度无霜期250天左右。溆浦雨量充沛，水系发育，溪河纵横交错，水资源丰富，落差大。有大小河流204条，总流量2049km。溆水河全长143km。河流名称根据发源地和流域分为一都河、二都河、三都河、四都河。项目所在地溆水河段枯水期流量为14m/s，近年实测最大洪峰流量4620m/s，多年平均流量为73.5m/s。项目所在地溆水评价河段枯水期平均河宽80m，平均水深1.5m，平均流速0.115m/s。3.3 溆浦县旅游市场分析3.3.1现状分析溆浦县城镇居民出游意愿较为强烈，大约有75%的人愿意在假期时间出游；而在出行目的地的选择上，多数是以省内旅游景点为主，国内旅游景点和县境的旅19、游景点为辅。县境内的旅游景点主要是选择思蒙、山背、龙潭三处基础设施和接待设施小有规模的景点，且多是短程的一日游观光游线。目前溆浦县还没有为满足度假需求而建立的酒店或度假村，仅在县城有一家商务型的四星级坤源华天大酒店，三星级酒店无。周末假日的出游意愿，居民多数倾向于离家较近的短程旅行，城镇周边的农家乐是常备选项。目前，溆浦县城卢峰镇周边较为大型的农家乐多以提供农家美食为主，仅提供少量的休闲娱乐活动，如垂钓、乒乓球等，多数没有度假功能，如下表所示：表3-1 溆浦县规模较大的休闲农庄及农家乐旅游点名称地点投资规模产品内容溆水山庄黄花坪村500万农家美食、钓鱼休闲龙庭山庄溪口村380万农家美食、钓鱼休20、闲田园山庄国营良种场200万农家美食、钓鱼休闲金家洞农家乐金家洞水库100万农家美食、钓鱼休闲溪口村农家乐溪口村50万农家美食、钓鱼休闲3.3.2结论综合上述分析可知，溆浦县的潜在旅游市场较大，但是目前市场上有关休闲农业旅游供应的产品较为简单、功能单一，各农庄和农家乐没有突出特色，没有高规格复合型的生态型休闲产品。从接待设施上看，除坤源华天大酒店外，溆浦县城极其周边地区并没有中高端的接待酒店或度假村。鉴于此，本项目的发展，不仅可以拓展休闲旅游市场的需求，而且还可以服务商务会议、度假住宿的需求。附件：招标基本情况表建设项目名称：桃源居生态休闲农庄建设项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标21、方式估算金额（万元）备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备 主要材料其 他情况说明：（1）总投资：3,546.79万元（2）资金来源：自有资金、银行贷款及招商引资。建设单位盖章年 月 日注：1、自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招标。委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。2、公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发布招标公告，招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3、情况说明在表内填写不下，可附另项。第22、九章 项目实施进度9.1 项目进度安排原则9.1.1尽量缩短建设工期项目开发投资金额较大，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，工期越长，管理成本就越高。9.1.2高效运用资金高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，降低成本，同时又能用确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。通过合理安排工程的先后顺序，可实现项目资金的高效运用。9.2 项目实施进度安排依照项目规划，本项目建设分三期进行，整体建设时间为2012年10月2014年3月，共计18个月。各期项目建设时序及进度计划详见下表9-123、表9-2。表9-1 各期项目开发时序表建设内容一期(2012.10-2013.3)二期(2013.4-2013.8)三期(2013.9-2014.3)2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度餐饮娱乐区民俗文化街风情水街休闲度假区宾馆会议接待中心管理用房农家别院农业观光体验区休闲木房花卉苗木四季水果采摘园户外运动室外游泳池户外拓展管理用房泊车区停车位道路广场道路广场其它工程绿化水景市政设施垃圾收集站表9-2 项目开发进度计划表序号项目2012年10月前一期(2012.10-2013.3)二期(2013.4-2013.8)三期(2013.924、-2014.3)2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度1项目可研报告编制与报批2项目初步设计、报批3规划设计招标及初步设计4建筑物、道路及景观设计5土建工程6游道及主要景观工程建设7设备安装及辅助工程建设8竣工验收第十章 投资估算10.1 投资估算10.1.1投资估算说明本项目投资估算范围包括：土地费用、工程费用(建筑工程费、设备购置及安装费)、工程建设其他费用、预备费和建设期利息估算。本次投资估算根据建设部颁发的建设项目投资估算办法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的有关政策法规，并结合方案设计及各专业所提条件编制。10.25、1.2投资估算依据1）建安工程：根据各专业提供的条件和湖南省建筑工程概算定额，并参考当地工程造价水平估算。2）专用设备按建设方、厂家、代理商提供的价格资料进行估算。3）建设单位管理费根据湖南省建委有关文件精神计算。4）勘察设计费参考国家发改委、建设部计价文件规定计取。5）工程监理费根据发改价格文件规定计取。6）招投标代理服务费按国家发改委计价文件规定计取。7）不可预见费按第一、二部分费用和的8%计算。10.1.3项目投资估算表10-1 项目投资估算表序号项 目建筑 工程费设备购置及安装费 其他费用合 计数量单价建设项目1土地费用1.1土地出让金2工程费用2.1餐饮娱乐区民俗文化街风情水街2.226、休闲度假区宾馆会议接待中心管理用房农家别院2.3农业观光区休闲木房花卉苗木四季水果采摘园2.4户外运动室外游泳池户外拓展管理用房2.5泊车区停车位2.6道路广场道路广场2.7其它工程绿化水景2.8市政配套设施垃圾收集站2.9总图及室外工程土石方工程10KV电源费综合管线及室外照明2.10设施设备3项目建设其他费用可行性研究费环境影响咨询费工程勘测设计费建设单位管理费工程保险费工程监理费招标代理费施工图审查费工程造价编审费工程质量检测费建设综合报建费4预备费5建设期利息6总投资10.2 资金筹措表10-2 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计201220132014投资额占总投资比例投资额占总投27、资比例投资额占总投资比例1总投资1.1土地费用1.2工程费用1.3项目建设其他费用1.4预备费1.5建设期利息2资金筹措2.1自有资金2.2银行贷款2.3招商引资10.2.3借款偿还计划本项目计划向银行融资1,800万元，占项目总投资比重为50.75%。计划在2013年贷款，贷款期限为7年，贷款计划在2014-2019年的各年年底偿还，根据项目预测的收入情况考虑，计划在2014年100万元，2015年偿还200万元，在2016年、2017年各偿还300万元，2018年偿还400万元，2019年偿还500万元，共计1,800万元。项目贷款利率按7年期贷款基准利率7.05%计，项目贷款利息为59928、.25万元（分别为建设期利息63.45万元和财务费用535.8万元）。详见表10-3。第十一章 财务评价11.1 财务评价原则本项目财务评价依据国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定、旅游业会计制度及现行财税制度，根据项目的设计方案，结合项目地实际情况，对项目进行分析、测算。11.2 财务评价基础数据的选择11.2.1财务价格本项目的旅游人均消费额度是根据国内旅游市场的发展趋势，并参照国内同类项目的旅游经营情况得出的消费额度。11.2.2计算期根据本项目的特点，项目拟定计算期确定为14年，其中：建设29、期共2年，经营期12年。11.2.3财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平、企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为10%。11.2.4税金及附加旅游收入的营业税金按收入的5%估算，城市维护建设税按营业税金的5%估算，教育费附加按营业税金的5%估算。11.3 收入与税金估算根据项目特点及项目所在地的经济社会发展情况，考虑国内旅游市场的发展趋势，并参照国内同类项目的旅游经营情况，经估算，项目运营期年均旅游收入为4,381.14万元，年均支出3,130.42万元，年均净利润938.04万元，年均营业税金及附加为240.96万元。详见附表一旅游收入与税金30、及附加估算表。11.4 财务评价11.4.1基本报表1）全部投资财务现金流量表（附表二）2）资金来源与运用表（附表三）3）损益表（附表四）11.4.2盈利能力分析1）税后财务内部收益率（FIRR）根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为16.74%。2）财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目税后静态现金净流入为9,731.4万元。在基准收益率为10%的前提下，可测算出其税后年均净现值为1,826.21万元。3）投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从2012年开始计算，本项目税后投资回收期8.81年。4）投资利润率投资利润率=年均利润总额总投资100%=31、30.23%投资利税率=（年均利润总额+年均所得税）总投资100%=37.78%11.4.3资金来源与运用表分析根据项目资金来源与运用表，项目计算期内各年净现金流量均为正，故本项目建设有足够的净现金流量维持项目的正常运营，可保证项目财务的可持续性。详见附表三资金来源与运用表。11.4.4清偿能力分析本项目申请贷款1,800万元，贷款分6次偿还，偿还时间为2014年-2019年每年年底，其偿还资金来源主要为税后利润及折旧。经测算，各年贷款偿还均有盈余，因此，贷款偿还有保障。11.4.5不确定性分析1）敏感性分析敏感性分析是不确定分析的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有开发建设32、投资和旅游人均消费价格。敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。表11-1敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资（所得税前）内部收益率净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案20.98%3247 7.87 1建设投资+1019.42%2950 8.17 -1022.77%3544 7.56 2消费价格+1026.37%5284 6.96 -1014.59%1211 9.45 由表中数据可以看出，当建设投资增加10%时，所得税前内部收益率为19.42%；当消费价格减少10%时，内部收益率为14.59%。表明项目对消费价格因素最敏感，建设投资次之。因此，应首先对消33、费价格进行更准确的估算，使未来消费价格发生变化的可能性减少，以降低投资风险；其次，对建设投资进行控制，以取得良好的投资效益。2）盈亏平衡分析该项目总投资3,546.79万元（含建设期利息）。盈亏平衡点的计算依据为：总收入=总投资+税费。其中：营业税按销售收入的5%，城建税按营业税的5%，教育费附加按营业税的5%。盈亏平衡点的销售收入为：总投资/（1-5.5%）3,546.7994.5%3,753.22（万元）因计算期内旅游净总收入为15,509.24万元，那么当旅游净收入达到3,753.2215,509.24100%24.2%时，本项目全部投资及贷款本息均可收回。11.5 评价结论从以上可以看34、出，项目计算期内，投资利润率为30.23%，投资利税率37.78%，所得税后项目财务内部收益率达到16.74%，大于基准收益率10%，财务净现值为1,826.21万元，远大于0，投资回收期为8.81年（含建设期），表明项目盈利能力大于行业平均水平。综上所述，项目经营计算期内财务状况良好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。第十三章 组织机构与人力资源13.1 工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构35、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。13.1.1实施投资项目法人制1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应36、该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。13.2组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。13.3 劳动定员本项目劳动定员75人，所有管理和生产人员都必须通过专业培训，合格后方可上岗。1、管理人员6名，其中总经理1名，副总经理2名，监事3名，要求有本37、科以上相关学历，有较强的组织管理能力和丰富的管理经验。2、品牌创意开发人员5人，要求大专以上学历，精通专业知识，实践经验丰富，思维活跃。3、服务人员40名，要求相貌端正、表达能力强，具有相当的业务知识，包括前台接待、客房服务、餐厅服务、商店服务。4、后勤人员16名，包括会计、出纳、办公室人员、门卫、保安、种植人员、养殖人员。5、市场推广人员8名，要求有中专以上学历，有较强的口头表达能力、社交能力和应变能力，还有部分具有网络推广能力。13.4 人才来源召集附近居民在家门口就业，分散转移农村剩余劳动力，削弱农村第三产业的人力资本。利用报纸广告、网上招聘、职业介绍所等召集人才。13.5 员工培训主要38、管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。 1、岗前培训：帮助员工了解公司的整个运作程序以及相关的规章制度。 培训内容：公司简介、员工手册、人事管理2、规章的讲解：树立员工良好的工作态度和职业精神。 培训内容：a、企业文化知识的培训； b、工作要求、工作程序、工作职责的说明； c、请业务部门进行业务技能培训； 4、在职培训： 在职培训的目的主要在于提高员工的工作效率，以更好的协调公司的运作及发展。培训的内容和方式均由部门决定。 5、专题培训：公司根据发展需要或者部门根据岗位需要，组织部分或全部员工进行某一主题的培训工作。 6、培训后考核：培训后的考核由培训部门自行决定，一般包括：培训教师评核，经理评核及员工自评等。 7、培训结束，由培训教师填写培训记录，连同考核表、培训教材、签到表、和一起交与管理部存档。