1、 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 目目 录录 一、项目基本情况.2（一）项目名称.2（二）项目类型.2（三）项目建设地点.2（四）项目实施机构及项目政府方出资代表.3（五）项目概况.3（六）项目收益情况.12（七）项目运作方式.13（八）项目融资结构.15（九）项目产出说明.16（十）项目回报机制.16（十一）项目风险分配框架.20（十二）项目配套安排.52 二、物有所值评价原则及方法.52 三、定性评价指标设定.53（一）基本指标.53（二）补充指标说明.57（三）权重分配说明.59 1.基本指标.59 2.补充指标.59 四、物有所值定性评价.59 五、物有所值定量评价.592、 六、评价结论.68 七、附件.68 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 2 郯城县高科技电子产业郯城县高科技电子产业园区园区建设项目建设项目 物有所值物有所值验证验证报告报告 一、一、项目基本情况项目基本情况 （一）项目名称（一）项目名称 本项目名称：郯城县高科技电子产业园区建设项目（以下简称“本项目”或“项目”）。（二）项目类型（二）项目类型 本项目为新建项目。（三）项目建设地点（三）项目建设地点 本项目建设地点位于临沂市郯城县李庄镇青山村，是郯城县高科技电子产业园区的重要组成部分之一，用地规模为 359 亩。项目所在地地形较为平坦，没有太大的起伏坡度，地质条件好，场地较为开阔，3、周围没有大型污染企业。项目区地理位置优越，交通便利，完全能够满足项目建设基本条件。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 3 （四）项目实施机构及项目政府方出资代表（四）项目实施机构及项目政府方出资代表 项目实施机构：郯城县人民政府授权郯城县高科技电子产业园管理委员会为该项目实施机构，负责项目申报、识别论证、项目准备、采购、监管、移交等工作；建立政府和社会资本合作项目支付台账；项目实施后将项目采购资格预审的评审报告、定期检测项目产出绩效指标、季报、年报及对项目进行中期评估报告等资料报财政部门备案；及时向领导小组报告工作进展情况；承办领导小组交办的其它工作。项目政府方出资代表：郯城宏业投资4、发展有限公司。（五）项目概况（五）项目概况 1、项目总投资估算 本项目总投资 52,957.00 万元，其中建筑工程费 26750.96 万元，工器具购置费 2823.02 万元，安装工程费 423.45 万元，工程建设其他费用 17407.85 万元，基本预备费 1422.16 万元，建设期利息 4062郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 4 万元，流动资金 68 万元。2、建设内容及规模 郯城县高科技电子产业园项目规划占地面积 46.86 公顷，合 703 亩。主要功能区有：标准化加工制造产业园、科研孵化区、生活配套区、综合接待展示区四大板块。拟建项目为郯城县高科技电子产业园的重5、要区域标准化加工制造产业园的标准厂房建设项目，总用地规模为 359 亩，建筑总面积为 245,880.00。项目首先建设用地为 93 亩，建筑面积为 64,440.00的标准厂房，随后建设用地为 72 亩，建筑面积为 82171.75 的标准厂房，然后建设用地为 112 亩，建筑面积为 67,320.00 的标准厂房，最后建设用地为 82 亩，建筑面积为 31948.25 的标准厂房。各期用地与建筑面积一览表各期用地与建筑面积一览表 序号序号 用地类别用地类别 占地面积（亩）占地面积（亩）建筑面积（）建筑面积（）1 电子科技产业园一期 93 64440 2 电子科技产业园二期 72 821716、.75 3 电子科技产业园三期 112 67320 4 电子科技产业园四期 82 31948.25 5 合计 359 245880 标准厂房、孵化中心建设一览表标准厂房、孵化中心建设一览表 序号序号 建筑内容建筑内容 规格规格(L(LW W 单单位：位：m)m)建筑物数量建筑物数量(幢幢)占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()备备 注注 一期工程建设内容一期工程建设内容 1 标准化车间 1855 9 8910 35640 四层 2 标准化车间 1880 5 7200 28800 四层 3 合计 14 16110 64440 二期工程建设内容二期工程建设内容 1 标准化车间 1855 7 697、30 27720 四层 2 标准化车间 1880 4 5760 23040 四层 3 孵化中心楼 1 6772 31411.75 5+1 4 合计 11 19462 82171.75 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 5 序号序号 建筑内容建筑内容 规格规格(L(LW W 单单位：位：m)m)建筑物数量建筑物数量(幢幢)占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()备备 注注 三期工程建设内容三期工程建设内容 1 标准化车间 1855 17 16830 67320 四层 2 合计 17 16830 67320 四期工程建设内容四期工程建设内容 1 标准化车间 1050 16 7987 38、1948.25 四层 2 合计 16 7987 31948.25 总计总计 1 总计 60389 245880 道路建设一览表道路建设一览表 序号序号 名称名称 长度（米）长度（米）红线宽度（米）红线宽度（米）用地面积（用地面积（m m2 2）备注备注 一、园区内道路一、园区内道路 1 硬化道路 91715 2 小计 91715 二、市政道路二、市政道路 1 孵化路 519 30 15570 205国道至厂区西路 2 连心路 674.1 24 16178.4 新建路至青山社区 3 新建路 1227.6 24 29462.4 205国道至滨河路 4 厂区西路 669.5 24 12051 新建路9、至青山社区 5 小计 3090.2 73261.8 管网建设情况表管网建设情况表 序序号号 名称名称 供水管网供水管网（米）（米）污水管网污水管网（米）（米）雨水管网雨水管网（米）（米）燃气管网燃气管网（米）（米）供热管网供热管网（米）（米）1 园内管网 1050 1153 4108 662 614 2 孵化路 519 1038 1038 3 连心路 674.1 1348.2 1348.2 674.1 1348.2 4 新建路 1228 2455 2455 1228 2455 5 厂区西路 670 1339 1339 6 合计 4141.1 7333.2 10288.2 2564.1 441710、.2 3、项目建设的背景及其必要性、项目建设的背景及其必要性 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 6 3.1 项目建设的背景项目建设的背景 科技是第一生产力，国家越来越重视科技产业的发展，以科技产业带动经济发展已经是各地的重要发展方向，而近年来郯城县亦高度重视郯城的科技提升工作，以提高自主创新能力、加快传统优势产业改造升级和特色产业创新为首要任务，加大了科技启蒙力度。在知识产权申请、科技项目申报、创新平台建设、产学研究合作、产业推进等方面帮扶企业，不断完善科技奖励和考核政策，出台了关于提高科技创新能力推进县域经济转型升级的意见、郯城 县科技创新工作年度目标考核办法、郯城科技服务指南。11、同时加强科技培训，邀请专家对企业进行现场指导，引导企业申报发明专利。因此规划了郯城县高科技电子产业园区建设，以便指导和提升郯城县科技企业的发展，带动郯城县经济发展。标准厂房位于高科技电子产业园区内，作为园区的重要组成部分，不仅能够吸纳相关产业链上的企业进驻，而且能为科技企业提供安身立命之所。3.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 3.2.1 项目建设符合国家及地方规划导向要求（1）项目建设符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要的要求 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提到“按照区域主体功能定位，综合考虑能源资源、环境容量、市场空间等因素，优化重点产业12、生产力布局。引导生产要素集聚，依托国家重点工程，打造一批具有国际竞争能力的先进制造业基地。以产业链条为纽带，以产业园区为载体，发展一批 专业特色鲜明、品牌形象突出、服务平台完备的现代产业集群”。同时提到“按照循环经济要求规划、建设和改造各类产业园区，实现土地集约利用、废物交换利用、能量梯级利用、废水循环利用和污染郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 7 物集中处理，推动产业循环式组合，构筑链接循环的产业体系。”（2）项目建设符合山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求 山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中第三部分“结构调整和转型升级”第二条“工业优化”第三款“推动13、产业集中集约集聚发展”提出“围绕形成规模优势、增强配套能力，发展壮大产业集群，提高产业集中度、产业分工层次和整体竞争力，推动生产力集中布局、基础设施集中配套、安全生产和节能减排集中管理。加快园区转型提升，成为带动区域经济发展的主导区、调整产业结构的先行区和率先转变经济发展方式的示范区。到 2015 年，全省主营业务收入过 500 亿元的企业集团达到 30 户，销售收入过 100 亿元的产业集群达到 200 个,优质产品生产基地达到 80 个”。（3）项目建设符合临沂市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求 临沂市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 在第四部分“科技创 新与人才队伍建设14、”第三条“加快科技创新平台建设”中提到“面向重点产业振兴和战略性新兴产业发展，加强重大科技创新平台建设，鼓励支持全国高校和科研院所在我市设立各类研发机构，搭建科技创新的研发高地，实现科技成果就地转化。加大创新资源整合的力度，提升共性关键技术应用研究能力。重点引导创新要素向企业集聚，鼓励和支持企业自建或与大学、科研院所联合共建省级以上工程技术研究中心、重点实验室、企业技术中心、院士工作站、博士后工作站、中式基地等高端技术创新平台。组建一批行业技术创新战略联盟，提升重点企业和重点产业发展的核心竞争力。加快生产力促进中心、技术市场、高新技术孵化器（高创中心）等科技服务平台建设，深化和完善科技中介服务15、体系。加强特色产业基地和园区建设，壮大培育优势产业集群。”郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 8 3.2.2 符合国家“大众创业，万众创新”的号召 李克强总理在 2015 年政府工作报告中将“大众创业，万众创新”上升到国家经济发展新引擎的战略高度，“大众创业，万众创新”是在当代以互联网、大数据发展为代表的科技大发展条件下，以及制度变革和政策创新作用下，中国社会生产力的又一次解放。科技创新带来的创新是大众创业万众创新的重要组成部分，本项目建设能够促进科技企业的发展，同时为初次创业者与大学生创业者提供优惠及福利，能够增加公共供给，优化郯城县的创业环境，提高郯城县的创新发展。3.2.3 标16、准厂房建设有利于政府调控形成科技产业集群 产业集群是指在特定区域内具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体，不同产业集群的纵深程度和复杂性相异，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。产业集群超越了一般产业范围，形成特定地理范嗣内多个产业相互融合、众多类型机构相互联结的共生体，构成这一区域特色的竞争优势。因此产业集群对地区产业及经济发展具有十分重要的意义，而产业园区对产业集群具有着非凡意义，如北京的中关村国家自主创新示范区、上海张江国家自主创新示范区和苏州工业园区，对产业的集聚以及地区经济17、的发展具有举足轻重的作用。产业园区标准化厂房从“群”的概念出发，有利于企业在地理上适度集中，也有利于相关性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体的成长和发展，增强产业的竞争能力和可持续发展能力。同时由于科技企业具有高投入、高风险的特性，标准厂房为科技企业提供一个可以发展的立命之所，同时在产业园区内的企业能够享受政府给予的相关政策，对科技企业的发展来说无疑是一大助力。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 9 3.2.4 有利于产业园区内服务链集成 郯城县高科技电子产业园区内共规划有综合接待区、科研孵化区、标准化加工制造产业园、配套生活服务区四18、大板块，同时已规划建设的项目有着博士创业园、孵化中心等，由此可见产业园区能够为企业提供从孵化、培训到最终落地的 一条龙服务。博士创业园能够吸引高层次人才进驻，承担园区内的研发工作，同时能将研发成果运用于园区内的企业，还能为园区内的企业提供相关指导与培训，孵化中心帮助企业孵化，提高企业存活率。在经历了博士创业园与孵化中心之后，在孵化中心毕业的企业科技进驻到标准厂房内落叶生根，标准厂房是园区内企业的聚集地，对于培育壮大高科技电子产业集群，拉长延伸产业链条、提升产业档次将起到有力的推动作用。3.2.5 有利于招商引资 科技产业园区的建设有力吸引企业入驻，调整产业结构，带动产业发展，有助于引进产业链缺19、口企业，延伸完善产业链，提高产业集成度。而标准厂房建设 是园区的核心内容，产业进驻的集聚之地，因此本项目的建设有助于招商引资，完善城市功能，调高城市集聚力，带动郯城的经济发展。3.2.6 有利于解决周围居住人的就业问题 就业与失业是政府所关心的社会问题。在标准化厂房工业园区，人员的就业问题的解决相对容易得多。产业园区标准化厂房有利于吸引投资者一波又一波的投资，当一个投资者投资失败，还会有其它的投资者进入工业园区。经过培训，员工能很快在这里找到新的工作岗位。在标准化厂房工业园区内，有很多的产业群，经过培训后，员工可由一个产业群转入其它的产业群工作。可持续发展的标准化厂房工业园区，能有效地化解周围20、居民的就业问题。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 10 在区域竞争日趋激烈的今天，产业集群已成为提高区域竞争力的重要途径。世界各地包括我国各地的进程中，都把培育和发展产业集群当作政府推进的一项非常重要的工作。当前，国内理论界已形成普遍的认识，认为园区是形成地方产业集群的主要载体，本项目为园区内的重要区域，因此本项目建设是非常有必要的。3.3 采用采用 PPP 的可行性及必要性的可行性及必要性 3.3.1 适宜采用 PPP 模式 拟建项目投资较大，估算投资约 52957 万元，在项目运营期间通过租赁标准厂房、收取管理费作为项目收入，支付项目各项费用。本项目属于投资规模较大的公共基础设21、施，适宜采用政府和社会资本合作模式（PPP）实施本项目。3.3.2 增加公共供给 本项目预测总投资需 52957 万元，其中项目资本金占 33.91%约 17957 万元，政府承担项目资本金 40%约 7182.80 万元，剩余 60%由社会资本承担，若采用政府传统采购模式，需要政府全部投入，若采用政府和社会资本合作模式，政府仅需投入 7182.80 万元，相比传统模式可节省大量资金，这部分资金可用于其他基础设施或者社会公用事业项目建设，增加公共供给。同时本项目能够为科技企业提供良好的发展之所，提高科技企业存活率，有助于郯城县产业集聚发展。拟建项目通过采用政府和社会资本合作模式，可拓展项目建设22、的融资渠道，形成多元化、可持续的资金投入机制，有利于整合社会资源，盘活社会存量资本，激发民间投资活力，拓展企业发展空间，提升经济增长动力，促进经济结构调整 和转型升级，增加公共供给。3.3.3 优化风险分配 拟投资项目需要耗费大量的资金、物资和人力等宝贵资源，因此，需要分析 识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 11 风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失，优化风险分配，降低政府风险承担责任。拟投资项目主要存在 11 个方面的风险，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市23、场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担，政策、采购等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。政府仅承担政策风险、采购风险和一部分不可抗力风险，大大降低了政府的风险承担成本。3.3.4 提高效率 规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、市场监管、公共服务职能，与社会资本的管理效率、技术创新动力有机结合，减少政府对微观事务的过度参与，提高公共服务的效率与质量。一是对政府来讲，可以减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力，有效促 进政府职能转变，较少对微观事务的干预，腾出更多的精力放到规划和监管上。二是24、对企业来讲，可以降低参与公共领域项目的门槛，拓宽私人部门的发展 空间，进一步激发非公有制经济的活力。三是对社会来讲，通过“让专业的人做专业的事”，高低效益相配置，产生 宏观效益，提高公共产品供给效率。4、项目进展情况、项目进展情况 项目目前可研已得到郯城县发展改革局的批复同意立项（郯发改201575 号），郯城县环保局出具环评批复（郯环发201527 号），郯城县国土局出具预审意见（郯国土资字201548 号）。项目建设期规划为 3 年，自 2015 年 6 月至 2018 年 5 月。总实施进程规划如下：郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 12 2015 年 6 月2015 年 825、 月：完成项目可行性研究报告、总体规划任务，为全面施工建设做好准备工作。2015 年 8 月2015 年 10 月：完成七通一平、围墙等基础工程。2015 年 11 月2017 年 2 月：完成一二期土地征收及施工建设工作。2017 年 3 月2017 年 9 月：完成三期项目土地征收及施工建设工作。2017 年 10 月2018 年 5 月：完成四期项目土地征收及施工建设工作。（六）项目收益情况（六）项目收益情况 1.收入测算收入测算 1.1 收入来源 本项目的收入来源为标准厂房的租赁收入及管理费收入。1.2 收费标准（1）标准厂房租赁收费 本项目共四期建设，建成标准化车间建筑面积 214426、68 平方米，建设期前两年集中建设一、二期，第三年投入运营对外租赁。根据调研市场价格，租金 9 元/月/平方米，考虑项目建设期长，出租率问题，建成车间即可部分对外出租实现收入，一二期建设标准化车间数量少，可实现全部出租，项目建成后运营期第一年 75%，第二年 85%，第三年 95%，第四年实现 100%出租，考虑租赁价格变动因素，从运营期第五年开始，每四年按照 10%的增长率对租金价格进行调整。（2）管理费收费 本项目管理费收入每月按出租面积按 1.5 元/平方米计算，考虑管理费价格变动，按照 5%的增长率对管理费价格调整。2.成本费用测算成本费用测算 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值27、报告 13（1）燃料及动力费 本项目主要消耗水和电力，一二期厂房建成后即可投入运营，考虑通货膨胀价格上涨等因素，从项目建设期第三年开始产生费用，按照 8%的增长率每四年调整一次能耗单价。（2）工资及附加 工资按 60000 元/人年计算。考虑人员工资随物价水平等因素影响，工资每四年 5000 至 10000 元不等的上涨。根据国家有关规定，职工福利费按工资总额的 14计提。项目定员 60 人。（3）修理费 项目建设投资的 0.5，并根据厂房的出租率来计算。3.应缴税金应缴税金 增值税为 11%和 6%，城市建设维护税为应交流转税的 5%，教育费附加应交流转税 3%；房产税为租金收入的 12%，28、所得税为 25%。（七）项目运作方式（七）项目运作方式 1、运作方式、运作方式（1）具体模式 本项目拟采用建设-拥有-运营-移交（BOOT）方式运作。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 14 （2）合同范围 由社会资本方和政府授权的出资机构按比例共同出资成立项目公司，由项目实施机构郯城县高科技电子产业园管理委员会授予项目公司特许经营权，在特许经营期内由项目公司承担新建项目设计、投融资、建造、运营、维护和用户服务等。项目运营期满后，项目公司将本项目设施完好、无偿移交给实施机构或其指定第三方。（3）合同期限 本项目合作期 30 年，为合同签订之日起到项目公司向政府或其指定的第三方移交本项29、目之日止。建设期 3 年，运营期 27 年。2、回报机制、回报机制 标准厂房租赁及管理费收入+政府可行性缺口补助 3、全生命周期成本、全生命周期成本 项目全生命周期是指项目从设计、融资、建造、运营、维护至终止移交的完整周期。因此其全生命周期成本主要包括建设成本、运营维护成本和相关税费。（1）建设成本 主要包括设计、施工等方面投入的现金以及固定资产、土地使用郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 15 权等实物和无形资产。项目的建设成本主要是根据已完成并通过评审的可研报告中的投资估算,本项目估算总投资约 52,957.00 万元,其中建筑工程费26750.96万元，工器具购置费2823.030、2万元，安装工程费423.45万元，工程建设其他费用 17407.85 万元，基本预备费 1422.16 万元，建设期利息 4062.00 万元，铺底流动资金 68.00 万元。（2）项目运营成本 指项目整体运营费用，主要包括：燃料及动力费、工资及附加、维护修理费、其他费用等，经测算项目年运营成本约 1130 万元。（3）相关税费 增值税为 11%和 6%，城市建设维护税为应交流转税的 5%，教育费附加应交流转税 3%；房产税为租金收入的 12%，所得税为 25%。4、调价机制、调价机制 在实际运营中，出租单价比基准下降 5%及以内、出租率降低 3 个百分点以内时，可以按照程序申请调整可行性缺31、口补助，具体调整方式在项目合同中双方商定。（八）项目融资结构（八）项目融资结构 项目估算总投资约 52,957.00 万元，项目资本金为 17,957.00 万元（占总投资的 33.91%），政府出资 40%约为 7182.80 万元，社会资本方出资 60%约为 10,774.20 万元;其余 35,000.00 万元（占总投资66.09%），由项目公司申请融资。表 2 项目融资方案 项目 金额（万元）占比 总投资 自有资金 政府方(40%)7,182.80 33.91%社会资本方(60%)10,774.20 小计 17,957.00 银行贷款 35,000.00 66.09%郯城县高科技电子32、产业园区建设项目物有所值报告 16 合计 52,957.00 100.00%（九）（九）项目产出说明项目产出说明 1、项目需求 为推进大众创业、万众创新,加快实施创新驱动发展战略,推进产业转型升级，推动资金链引导创业创新链、创业创新链支持产业链、产业链带动就业链,实现经济快速、健康、可持续发展，在多次分析论证的基础上，郯城县委、县政府决定在郯城县李庄镇依托金谷博士创业园规划建设郯城县高科技电子产业园。按照“四个全面”战略布局，坚持改革推动，加快实施创新驱动发展战略，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，综合考虑临沂市、郯城县高新技术产业的发展现状和未来发展需求，园区重点发展精33、密高端电子信息产品制造、新材料、新能源和现代服务业等四大支柱产业，重点支持科研人员创业、大学生创业、境外人才来华创业，激发创造活力，形成有利于创业创新的良好氛围，让千千万万创业者活跃起来，汇聚成经济社会发展的巨大动能。到 2020 年，园区落户企业不低于 200 家，实现产值 100 亿元以上，上缴税金 35 亿元以上，高新技术产业产值所占比例达 85%以上。2、项目作用 郯城县高科技电子产业园的建设，通过引进一批技术先进、竞争力强的大型企业，建成全国重要的高科技电子产业生产基地。园区建设有助于形成以高科技电子产业集群，进一步加快郯城县高科技电子产业转型升级，引导产业集聚发展，拉动区域经济的快34、速增长，极大地提升郯城县高科技电子产业发展水平，促进郯城县高科技电子产业真正做大做强。3、运营服务 运营服务分为基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 17 需求。基础服务除安保、保洁、绿化等常规物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与35、市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。园区企业文化建设服务包括对园区的形象宣传、节日环境布置、各种广告设施的建设和维护 4、建设标准（1）建筑结构与风格 工业厂房主要以四层框架结构厂房为主拟采用新型轻质环保块砖，外墙保温采用复合结构，内侧贴保温层，可满足建筑节能要求。建筑空间适应生产需要为主，立面处理力求色彩明快、简洁美观，充分显示现代工业的建筑美。建筑在安全第一的前提下，体现现代化产业园区简洁大方。建设中选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生产的建筑材料或产品；选用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环36、境污染小、的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。（2）道路交通规划 规划区道路按主干路、次干路、支路三级结构规划，形成不同面积的若干区域，可满足交通运输和消防安全的要求，区域内面积和建筑尺度也与常见规模高科技电子加工企业用地面积相适应，便于企业入驻。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 18（3）景观绿化规划 规划区内通过绿化来丰富园区环境，充分利用有效的绿地面积，打造绿色园区、生态厂区。厂区道路两侧以当地本土树种国槐、栾树、石楠等作为厂区行道树，充分发挥树种的吸尘、隔音、美化厂区的作用，厂房间以女贞、小檗等灌木进行空间分割，在保证园区整体绿化效果统一37、的前提下，又能使各个区块组团相对独立运营，塑造一个环境优美的示范园区。在产业配套服务区以及综合办公区等临街区域，结合市政道路绿化，在视觉景观和临街环境上给予大幅度提升，同时满足园区对外经营展示的日常功能需求，打造环境优美的临街展示面和临街经营面，成为临沂市的工业区风景线。5、主要经济技术指标 本项目总用地面积 239,094 平方米，总建筑面积 245,880 平方米，建筑占地面积 152,104 平方米，绿化面积为 23,910 平方米，容积率为1.03，建筑密度 64%，绿化率 10%。项目主要建设内容为电子科技产业园一至四期标准化车间，主要建筑内容如下表：序号序号 建筑内容建筑内容 规格38、规格(L(LW W 单位：单位：m)m)建筑物数量建筑物数量(幢幢)占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()备备 注注 一期工程建设内容一期工程建设内容 1 标准化车间 1855 9 8910 35640 四层 2 标准化车间 1880 5 7200 28800 四层 3 合计 14 16110 64440 二期工程建设内容二期工程建设内容 1 标准化车间 1855 7 6930 27720 四层 2 标准化车间 1880 4 5760 23040 四层 3 孵化中心楼 1 6772 31411.75 5+1 4 合计 11 19462 82171.75 三期工程建设内容三期工程建设内容 1 39、标准化车间 1855 17 16830 67320 四层 2 合计 17 16830 67320 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 19 序号序号 建筑内容建筑内容 规格规格(L(LW W 单位：单位：m)m)建筑物数量建筑物数量(幢幢)占地面积占地面积()建筑面积建筑面积()备备 注注 四期工程建设内容四期工程建设内容 1 标准化车间 1050 16 7987 31948.25 四层 2 合计 16 7987 31948.25 总计总计 1 总计 60389 245880 （十）项目回报机制（十）项目回报机制 项目采取可行性缺口补助模式，本项目通过租赁标准厂房、收取管理费获得收入40、，在收入无法覆盖成本的情况下，由政府进行可行性缺口补助。1、标准化车间租赁收入 本项目共四期建设，建成标准化车间建筑面积 214468 平方米，建设期前两年集中建设一、二期，第三年投入运营对外租赁。根据调研市场价格，租金 9 元/月/平方米，考虑项目建设期长，出租率问题，建成车间即可部分对外出租实现收入，一二期建设标准化车间数量少，可实现全部出租，项目建成后运营期第一年 75%，第二年 85%，第三年 95%，第四年实现 100%出租，考虑租赁价格变动因素，从运营期第五年开始，每四年按照 10%的增长率对租金价格进行调整，年营运期内实现平均年租金收入 3158 万元。2、管理费收入 本项目管理41、费收入每月按出租面积按 1.5 元/平方米计算，考虑管理费价格变动，按照 5%的增长率对管理费价格调整，营运期间管理费可实现平均年收入 421 万元。3、补贴收入 本项目建成后每年财政补贴 2500 万元，具体按绩效确定。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 20（十一）项目风险分配框架（十一）项目风险分配框架 郯城县高科技电子产业园区建设项目是郯城县人民政府按照郯城县总体规划的目标要求，积极稳妥推进郯城县经济发展，优化产业结构的重点工程。郯城县政府力求通过 PPP 模式实现向社会资本方转移部分风险，降低政府部门的管理成本，解决政府预算不足的约束，提供更高质量的公共产品和服务以及缩短项42、目完工时间。PPP 模式主要是针对基础设施项目，由于其具有投资额巨大、合同周期长、合约不完备的特点，使得项目参与方将面临比一般工程项目更多的潜在风险。在 PPP 项目风险管理中，最主要的工作就是依照利益共享、风险分担、合作伙伴关系的契约精神，坚持由最适宜承担风险的一方来承担相应风险的原则使风险在社会资本和政府部门间的合理分配，从而在整个项目生命周期有效控制风险。本项目的风险分担牵涉的利益相关方众多，若风险分担流程不明确或风险分担不合理，会造成大量的谈判成本的同时更有可能影响到项目性能及移交。在解决具体的承担和补偿方式问题之前，首先要将项目所面临的所有风险进行全面识别，并在充分分析郯城县政府及拟43、建项目的利益目标和风险态度的基础上，建立合理、规范、基于多方共赢的初步风险分担框架，揭示风险承担比例与政府补贴措施的关系，为具体的担保补偿方式提供决策基础，为政府决策提供依据。（一）项目风险分配的目标 作为风险管理策略的一部分，风险分担方式通常是通过合同文件来定义的。在传统项目采购过程中，项目发起方通常都希望通过合约方式将大部分的风险责任转移给承包方。因此合同又可以看作是承包者承担工作责任的价格与他接受一些可控、不可控风险的意愿之间的平衡手段。政府采购 PPP 项目时其偏好是这些项目风险如何被分担，而社会资本部门则会在评价他们承担这些风险的能力之后提出一个报价。合同郯城县高科技电子产业园区建设44、项目物有所值报告 21 双方是否可以清楚的认识风险并且愿意承担风险将影响到他们对风险的应对措施。风险分担不合理引起的额外花费或成本可以理解为合约方的行为反应，例如附加了高风险溢价的投标价格或者交付质量低下的产品服务。有鉴于此，对于郯城县高科技电子产业园区建设项目工程最优风险分配方案并不是将所有风险都转移给社会资本方，而是寻求一种方案实现郯城县政府和社会资本方的总管理成本最小化。在传统的工程合同中，合约方的风险分担应该完成两类目标：一方面，由于一些行动不可能立即被观察到，当合同中又没有直接规定时，可以对合约方采取有效行动起到激励作用；另一方面，对风险规避方针对项目的风险提供保险。在郯城县高科技电45、子产业园区 PPP 项目合同中，风险分担的目标应该包括：（1）为降低 PPP 项目长期成本提供激励；（2）为 PPP 项目在预算内按时完工提供激励；（3）为 PPP 项目提高服务质量和创造收益提供激励；（4）为 PPP 项目订立风险规避方针，在政府和社会资本谈判过程中划清全责边界，保障 PPP 项目利益相关方权益。（二）项目风险分配的原则及流程 郯城县高科技电子产业园区建设 PPP 项目的风险分配机制以风险最优分配原则为核心，同时还应遵守风险与收益对等原则、风险有上限原则。（1）项目风险最优分配原则 郯城县高科技电子产业园区建设，运用 PPP 模式致力于在郯城县政府和社会资本方间实现最优风险分46、配而非政府风险转移的最大化，因此并非所有的风险都会被郯城县政府转移给社会资本方，在风险转移水平由低至高的区间内，存在一个最优风险转移水平，使项目可实现价值最大化。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 22 在郯城县高科技电子产业园区建设项目中，若将风险不恰当的转移给社会资本，郯城政府可能会由于转移了自身可以更有效管理的风险而向社会资本方支付更多的费用，或由于留存了社会资本方可以更有效管理的风险而承担更高的成本。不恰当的风险转移甚至还可能危及郯城县政府和社会资本方合作关系的长期稳定性。在受制于法律约束和公共利益考虑的前提下，每个可识别风险均应独立分配给能够以最小成本（对政府而言）、最有效47、管理它的一方承担，即 PPP 项目的风险最优分配原则。当然，无论风险分配给哪一方，其都应拥有选择如何处理和最小化该风险的自由为前提。项目价值 风险转移水平 最优风险转移水平点 最优风险水平转移示意图 本项目中风险分配应考虑的因素包括:项目的性质；各方对风险管理的优势和能力（可能随时间和风险应对技术的发展而发生变化）；产出说明书的灵活性（是否有影响风险管理方式的限制性条款）；以往项目的风险转移水平（体现了各方管理特定风险的历史表现和未来 管理该风险的潜在能力）；市场对风险的普遍态度；公共利益因素；其他政策考虑。郯城县高科技电子产业园区 PPP 建设项目最优风险转移水平即由全面的风险识别、科学的风48、险量化以及合理的风险分配得到。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 23（2）项目风险与收益对等原则 郯城县高科技电子产业园区建设 PPP 项目的风险分配主要通过合同约定的方式进行，在风险分配时应遵循风险与收益对等原则。合同条款中应既关注合同主体对于风险管理成本和风险损失的承担，又尊重获得与风险相匹配的收益水平的权利。如果风险管理成本大于与之对应的收益，风险转移不可能在自愿的情况下发生，只有各参与方从风险分担中均得到好处，风险分配才有意义。（3）项目风险上限原则 郯城县高科技电子产业园区建设 PPP 项目的特许经营时限为 30 年（含建设期 3 年，运营期 27 年），一些风险可能会出49、现政府和社会资本方都无法预料的变化，导致风险发生概率上升或风险发生时财务损失增加。为保证政府和社会资本合作关系的长期稳定，在本项目协议中，应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因索设定风险损失承担的上限，不能由某一方单独承担超过其承受能力的风险。否则，社会资本方可能无法保证公共产品及服务的提供效率，政府可能拒绝履约，最终影响双方维持合作伙伴关系的积极性。基于上述原则，为解决风险分配这一贯穿 PPP 项目生命周期的核心问题，节约郯城县政府和社会资本方风险分配方案谈判时间，降低交易成本，我们现建立郯城县高科技电子产业园区建设工程风险分配的标准化流程如下。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有50、所值报告 24 （三）风险因素分析 对于 PPP 项目来说，由于基础设施项目的特殊性和不同利益主体的合作关系，使得这类项目具有比一般工程项目更复杂的风险因素。参与方对风险事件发生的条件、风险事件的特征以及风险事件的后果的认识程度，直接会影响到其承担风险的意愿和管理风险时所采取的措施。有鉴于此，我们采用学术界普遍认可并得到过广泛实践的 Li(2005）的分类方法，将项目风险分为宏观、中观、微观三个层面，这三个层面是基于项目系统边界对风险进行划分，其关系如下图所示。在此基础上，结合本项目的相关特性和我国的经济社会特点，通过文献郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 25 和案例比较，列出郯城51、县高科技电子产业园区建设项目的风险因素。项目风险层次分类结构图 1、项目宏观风险 郯城县高科技电子产业园建设 PPP 项目宏观层风险主要包括一些由外生变量引起的风险事件，其关注的是国家、行业乃至自然环境层面的状态变化。这些外部风险并非由项目自身因素引起的，而是由一些在项目系统边界以外的因素引起的风险事件。这些风险事件的结果却会穿过项目系统边界影响到项目本身和项目的产出，如政治和法律条件、经济条件、社会条件以及气候条件等等。宏观层风险主要分为政治、法律、市场、自然环境四大类，具体的风险因素如下图所示。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 26 项目宏观层级风险因素图（1）政治环境 政治风52、险主要指我国的政治环境和地方政府的政策行为引起的风险事件。对于本项目来说，良好的政治环境对项目有至关重要的意义。投资的机会成本对项目未来价值以及经济政治条件变化的不确定性及其敏感，这将影响到投资者对未来现金流的预测并且严重影响总体投资水平。具体的风险因素包括：政局不稳定风险 风险描述：虽然现在我国现在政治环境相对稳定，但是在 PPP 谈判中也不能忽视这类风险因素的潜在影响，历史上也有这样的经验，例如我国的广州一深圳一珠海高速公路项目，由于 1989 年的天安门事件，造成融资完成推迟了 2 年。风险分担建议：由于政治不稳定可能导致的相关法律、政策的不连续造成的重新审查该项目等风险应该由郯城县政府53、承担全部责任。民众抵制或敌对风险 风险描述：由于郯城县高科技电子产业园区建设项目属于基础设施建设，如果项目由于某种原因无法保障公众权益或影响到公众的利益，郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 27 可能会引起遭到公民抵制或反对。如泰国曼谷的 Tanayong 轻轨项目，由于公众反对将广受欢迎的 Lumpini 公园作为车站，项目被迫对车站重新选址并重新进行报价。泰国曼谷 Tanayong 轻轨项目也因环保主义者的抗议，政府不得不决定在距离市中心 25 公里处轨道进入地下，直接造成 21 千米的路线改为地下运行使成本翻倍并且工期延长 3 年。风险分担建议：在项目决策的过程中郯城县政府需要54、保证透明、公正、信息披露客观及时。一旦在郯城县高科技电子产业园区建设项目决策过程中遇到由于以上原因导致的民众抵制或敌对所造成的风险应由郯城县政府全部承担。资产征用或国有化风险 风险描述：基础设施项目通常涉及国家能源、交通等主要领域，很有可能因为政治原因面临被政府征收的风险。郯城县高科技电子产业园区建设项目积极响应“大众创业、万众创新”号召，致力于加快实施创新驱动发展战略,推进产业转型升级，推动资金链引导创业创新链、创业创新链支持产业链、产业链带动就业链,实现经济快速、健康、可持续发展。可以想象其特殊的建设意义，在该项目暂不存在被国有化征用的可能性。风险分担建议：前已述及，郯城县高科技电子产业园55、建设项目暂不存在被国有化征用的可能性，但从风险规划的角度一旦发生此类风险应由茌平县政府承担全部责任。政府失信 风险描述：若公共部门存在官僚作风，由于存在信息不对称以及缺乏 PPP 运作的经验，政府部门对项目的认识不足而做出不恰当的决策时，有可能依靠其权利优势不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务。例如长春汇津污水处理厂项目，廉江中法供水厂项目都是因为政府未履行合同造成项目失败；泰国曼谷的 Skytrain 项目中，政府也于 1992 年郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 28 宣布 Lavalin(项目公司）的合同无效。风险分担建议：此类风险由郯城县政府承担全部责任，赔付项目公司的相关56、损失。政府审批延误 风险描述：对于连片开发类 PPP 项目来说，征地、开工等程序都需要政府审批，如果因政府决策效率低下，造成审批程序过于复杂或者审批延误。最终影响到项目的建设成本增加，影响到项目性能和交付时限。风险分担建议：由此造成的损失由郯城县政府承担全部责任，承担项目公司的相关损失。（2）法律环境 主要是指由于颁布、修订或者重新解释法律法规或相关政策，从而导致项目的合法性、产品服务标准、市场需求、产品费率等因素发生变化，最终对项目的建设、运营带来负面影响，严重的会造成项目失败或被迫中断。对于我国来说，PPP 项目实践时间还不长，法律法规政策还不完善，只有在实践中才会逐步发现新的问题，因此，57、这一类变更风险发生的可能性较高。主要有以下三个二级风险因素：法律变化 风险描述：本项目建设计划拟定为三年，实行边建设边运营的模式。计划工期从 20152018 年，2018 年拟实现整个项目竣工验收。项目采取使用者付费模式+可行性缺口补贴，项目经营总期限为 30 年。在此期间 PPP 的相关法律法规可能会经历多次修订或废除，进而会造成项目收益结构变化、运营成本变化等。如 1992 年的上海延安东路隧道复线工程，由于国家对境外投资者固定投资回报规定的变化，导致投资方的收益发生变化。风险分担建议：由于 PPP 项目的长期限，此类风险几乎不可避免，郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 29 58、无论是政府还是社会资本都应该在项目建设前期有所预见，故此类风险应由郯城县政府和项目公司共同承担。税收政策变化 风险描述：PPP 项目中为了保证项目公司的收益，政府方往往会给予一定的税收优惠政策，但是在本项目 30 年的合同期内国家或地方税收政策还是存在变更的可能，若这些变更导致项目公司无法得到预计中的合理税收优惠或影响项目收益，政府和社会资本需共同承担此项风险。如北京四号线 PPP 项日中，政府开始给予承诺的两免三减税收优惠政策，但因国家税法的调整实际并没有享受到该项优惠，降低了特许公司的预期收益。风险分担建议：由于 PPP 项目的长期限，此类风险几乎不可避免，无论是政府还是社会资本都应该在项59、目建设前期有所预见，故此类风险应由郯城县政府和项目公司共同承担。行业法规变化 风险描述：郯城县高科技电子产业园建设项目下房屋租赁、物业管理费等子项目，相关的行业规定众多。对于本项目而言此项风险大于普通 PPP 项目。风险分担建议：行业标准法规的变更，会对项目的经营成本、管理方式等造成影响，根据国内外经验此项风险应由郯城县政府全部承担。（3）宏观经济情况及市场环境 金融市场低效率风险 风险描述：从国际经验上看，金融市场低效率风险在项目东道国金融市场不成熟，市场运作机制不完善，会影响到项目的融资渠道以及融资是否能按时完成。此项风险若在项目的前期郯城县政府与项目公司经过谈判确定了合理的融资构架和交易60、架构后即默认为项目公司接受项目融资结构及政府金融市场运作规律，郯城县政府不再为此承担责任。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 30 风险分担建议：郯城县高科技电子产业园区建设项目的 PPP 融资结构及交易构建都是经过郯城县政府和项目公司共同参与的平等谈判得出的，项目公司默认接受我国金融市场的环境，且相较与郯城县政府项目公司更适用承担此项风险，故此项风险应由项目公司承担。通货膨胀率变动 风险描述：项目主办国的通货膨胀幅度过大会影响正常的经济秩序，随之会出现诸如价格上涨、利率提高等情况，对项目的收益有较大的影响。如投资 25 亿的马来西亚南北高速公路由于为通货膨胀支付了不当的津贴项目最终61、成本超支 75%。风险分担建议：由于通货膨胀引起的货币贬值进而导致项目有关人员工资和物价水平大幅上涨，直接导致项目运营成本上升，这种风险应有项目参与各方共同承担。产业园区的建设在项目前期已经开展了财务评估、市场测试、VFM 论证及财政承受能力评估，参与各方在此基础上签订的特许经营协议包含了对未来通货膨胀的预期，但通货膨胀不会单独存在与我国的货币政策及财政政策间接相关，故此项风险应由郯城县政府与项目公司共同承担。利率变动 风险描述：在项目的建设和运营期内，利率的波动会直接或间接影响到融资成本和项目的价值使项目面临收益损失的风险。如当项目公司采用固定利率融资时，市场利率下降时便会造成机会成本提高；62、若采用浮动利率融资，成本则会随利率升高而增加。产业园区投资巨大，一旦资金供应不足或者来源中断会导致项目工期拖期甚至被迫终止；利率、汇率变化同样会导致融资成本升高。从 1991 年至今，我国 5 年以上固定资产贷款利率多次调整，目前的贷款利率处于较低水平，可以预见若未来一段时间加息，将会加大本项目的建设成本，触发利率变动风险。风险分担建议：前已述及，在郯城县高科技电子产业园区建设项郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 31 目特许经营协议的内容中进行的未来现金流的估值计算值，本身已把利率变动的因素考虑在内，在协议的框架中此项风险应由郯城县政府与项目公司共同承担。汇率变动 风险描述：项目东63、道国货币是否可以自由兑换，汇率变动造成的本国货币贬值都会带来风险，但是这种风险一般只存在于引进外资的项目中。如在我国的广州一深圳一珠海高速公路项目中，由于出现本币贬值，项目公司要求将过路费用加倍；西班牙政府为其新高速公路网项目提供了 75%的贷款并且承担了全部的汇率风险，这个决定最终花费了西班牙纳税人约 27 亿美元。风险分担建议：本项目暂不涉及外资引入，故暂不存在此项风险。市场需求不足 风险描述：这是 PPP 项目最重要的风险因素之一，主要是指项目开始运营后市场需求不足，造成的亏损。对于本项目来说，企业入驻率的预测是个难点，从历史经验看，对企业入驻率的预测都过于乐观，而实际的企业入驻率往往低64、于预期，这就会对项目公司的收益产生很人的影响。风险分担建议：郯城县高科技电子产业园区建设项目拟采用 BOOT模式进行，对于项目的盈利能力项目公司应有自己的判断及决策体系，在定价、出租率谈判中与政府达成共识，一旦达成共识此项风险应由项目公司承担。同质项目竞争 风险描述：如果在用户可达区域内出现了相同盈利模式的类似项目，那么对投资创业者预测的精确性将会严重破坏。风险分担建议：前已述及，本项目在定价谈判中项目公司已与郯城县政府对定/调价机制达成共识，在达成共识得基础之上此项风险应郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 32 由项目公司全部承担，郯城县政府没有义务为项目公司承担此项经营管理风险。65、劳动力/材料设备价格上涨 风险描述：在本项目中劳动力成本和材料设备成本在项目总成本中占较大比重，这部分价格上涨会直接影响到项目成本。例如马来西亚南北高速公路项目中，由于马来西亚建筑业的大繁荣导致材料设备成本大幅上涨。风险分担建议：此项风险与项目管理能力相关，PPP 合同中已将产业园的经营管理权授予项目公司，政府不参与产业园的管理工作，此项风险应由项目公司承担。（4）自然环境 不可抗力因素 风险描述：是指项目合同方无法合理预见，发生时又无法回避、控制，从而对项目产生严重影响的事件或情况，如自然灾害或事故、战争、禁运等。江苏某污水处理厂项目就因非典而中断了项目公司与政府部门的谈判。风险分担建议：此66、项风险为不可抗力、不可预计风险应由郯城县政府与项目公司按本项目投资比例共同承担。地质条件 风险描述：片区开发项目往往会遇到很多地形复杂的问题，加重项目建设难度直接影响项目工期成本。例如马来西亚的南北公路项目，由于地形复杂，高速公路建设要穿过一个废弃的锡矿，还有丛林、山峰和沼泽地，严重影响了施工进度。风险分担建议：在产业园规划中已对地形、地质、水文、气候等条件进行了周详的可行性评估，经过公平谈判议价后的特许经营协议已包含此项风险，原则上应由郯城县政府与项目公司共同承担。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 33 气候环境 风险描述：主要指施工地点的气候、环境条件不利，影响施工进展的风险。67、风险分担建议：与地质条件风险相同，从国际经验上看，原则上应由社会资本承担此项风险，但也有不少政府与社会资本共同承担的先例。2、项目中观风险 与宏观层风险相对应，中观层风险主要包括一些内生变量引起的风险事件，这些风险事件以及它们的后果都发生和作用于项目的系统边界内，这些风险反映了郯城县高科技电子产业园区建设项目的执行情况。应按照项目的时间阶段从融资、设计、建造、运营 4 个阶段识别中观层风险因素，如下图所示。本项目中观层风险因素（1）融资阶段 融资可行性 风险描述：项目公司根据对项目的未来收益预期设计融资方案，金融机构也会评估项目的未来现金流，考虑是否投资，融资方案是否可郯城县高科技电子产业园区68、建设项目物有所值报告 34 行也是项目融资过程中潜在的一项风险。要求项目公司做出融资手续完成的保证，此外，建议政府部门可以在 PPP 协议中明确要求私营投资者完成融资工作的期限，并交付所签署的融资文件复印件及其他相关证明文件。风险分担建议：PPP 项目的优势之一，是 PPP 项目的基本属性，此项风险应由项目公司承担。项目对投资者吸引力 风险描述：本项目中项目实施机构向郯城政府提交实施方案获准后，经政府公开招标选定中标社会资本方，如果项目不被金融机构看好，资金来源困难，项目公司无法在融资期限内完成融资就会面临取消资格的风险。如泰国曼谷的 Skytrain 项目，由于泰国经常出现政变，金融机构调低69、了泰国政府的信用评级使得项目公司很难在政府规定期限内完成融资。风险分担建议：此项风险是较为常见的 PPP 项目风险之一，也属于融资风险范畴，与项目的融资结构直接相关，在项目的融资权责划分时只要政府对此没有兜底承诺，从国际经验上看应由项目公司承担。从国内 PPP 项目的经验上看此风险由项目公司承担。高融资成本 风险描述：PPP 项目选择什么样的融资方式、融资结构等都会影响到项目的融资成本，如果项目公司融资能力不强，金融市场条件不理想，很可能出现融资成本过高的风险。建议在特许权协议中明确说明，政府部门有权对私营投资者的经营成本进行监管，并对其经营状况进行评估。政府部门往往为了提高项目的吸引力，可以70、允许私营投资者在因非自身原因造成的经营成本发生重大变动时，政府部门核实后向有关部门提出调整意见。风险分担建议：此项风险是较为常见的 PPP 项目风险之一，也属郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 35 于融资风险范畴，与项目的融资结构直接相关，在项目的融资权责划分时只要政府对此没有兜底承诺，此风险应由项目公司承担。（2）设计阶段 设计质量 风险描述：PPP 项目的优势之一就在于集设计、建设、拥有、运营、移交一体从而达到全生命周期内的成本压缩，但设计质量低下会直接影响到后期的施工和运营成本。风险分担建议：郯城县高科技电子产业园区建设项目拟采用 BOOT模式建设，在 PPP 模式中 BOO71、T 模式可以要求社会资本设计或参与设计项目的实施方案和各项技术指标。本项目以明确要求社会资本规划设计项目，故此项风险应有项目公司承担。技术标准未通过 风险描述：设计计划中的技术标准还可能面临不达标或难于实现的风险。如马来西亚的南北公路项目为了克服不能预期的技术困难设计变更。风险分担建议：PPP 项目中必须要对投入使用的基础设施进行全面的性能评估，对于性能不达标的 PPP 项目应根据设计任务的归属划分风险边界。前已述及，本项目拟采用 BOOT 模式建设，明确要求社会资本规划设计项目，此项风险应有项目公司承担。设计变更 风险描述：设计方案的变更可能导致返工或额外的工程，必然造成成本增加。如我国的广72、州一深圳一珠海高速公路项目就存在因为设计变更需要对桥面加宽造成开工推迟。风险分担建议：本项目进入技术封存定性阶段后，若需要设计变更则会产生此项风险。风险的分担应由提出设计变更方案一方来承担此项风险。若是应郯城县政府的要求修改的设计变更，此项风险应由政府郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 36 承担，反之由项目公司承担。若因为社会资本资本设计方案本身缺陷而造成的基础定型阶段的设计变革，责应由项目公司承担此项风险。（3）建造阶段 建造阶段所面临的风险主要包括一下几点：一是由于技术落后或设计时错误、遗漏，造成施工技术方案不合理，安全措施不当等;二是施工过程中材料引发的风险，包括原材料、成品73、半成品的供货不足或拖延、数量差错、质量规格有问题、特殊材料和新材料的使用有问题，材料的损耗和浪费;三是设备引发的风险，包括施工设备供应不足、设备选型不配套、设备故障或安装失误等;四是由于上述原因造成的的成本超支、施工工期拖延等风险。这些风险主要由施工单位承担，属于可控风险。审批延误 风险描述：项目在开工建设前要经历很多审批程序，如果不能及时拿到审批许可，则将会影响项目开工时间，从而引起完工风险。风险分担建议：在社会资本提供的各项符合 PPP 合同的前提下发生此项风险，应由郯城县政府承担责任。工艺/技术水平低下 风险描述：主要指项目生产技术及项目在生产建造过程中引起的相关问题，如公路采用的技术74、标准前瞻性不够，公路网络 IT 系统技术以及日常维护技术更新过快都会影响项目成本和收益。风险分担建议：本项目拟采用 BOOT 模式建设，工艺/技术水平低下分配原则是 PPP 模式的优势之一，BOOT 模式的本质属性，建设任务是由社会资本承担的，相应的此项风险也应由项目公司承担。劳资/设备获取 风险描述：指工程项目建造、运营所需的劳动力以及配套设备获取不及时，影响到运营收益的风险。例如，2001 年凯迪公司承建武汉郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 37 汤逊湖污水处理厂的 BOT 项目，建设期 2 年经营期 20 年，但是项目一期工程建成后配套管网设备始终无法落实造成工厂一直闲置，最75、终，项目被整体移交。风险分担建议：与项目管理能力直接相关，本项目拟采用 BOOT 模式建设，此项风险属于 BOOT 模式社会资本资本的权责范围，应由项目公司承担。场地可及性 风险描述：施工方应做好开工前准备以保证工程顺利开工，若因各种原因开工前还无法顺利进入施工工地，也会造成工程延期风险。风险分担建议：对于片区开发类 PPP 项目此类风险应由项目公司承担。土地使用 风险描述：土地获取是一个缓慢而又昂贵的过程。特别是设计多重土地属性的 PPP 颐养结合项目，没有标准化的征地手续会使征地过程更加复杂。如我国的广州一深圳一珠海高速公路项目征地过程(8000 亩）花费了 6 年时间和 1.32 亿美元76、才完成。风险分担建议：在本项目中，政府方以出让土地权方式参与组建项目公司，故此风险应由郯城县政府承担。工程合同变更 风险描述：工程变更是建设工程项目中最普遍的现象，无论何方提出变更必然引起工程的延期和费用，如泰国 2 期高速公路项目，政府要求延长 20 公里，双方产生争议造成推迟完工 5 个月。风险分担建议：在本项目特许经营协议中会涉及包括工程合同在内的所有合同，且本项目拟采用 BOOT 模式建设，项目的建设是项目公司的权责范围，故此项风险应由项目公司全部承担。工期超期 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 38 风险描述：该项风险因素也是工程项目最普遍的风险事件，项目推迟完工对项目公77、司意味着利息支出增加、机会成本的提高以及运营期的减少，直接影响项目收益，如泰国曼谷的 Skytrain 项日，由于长达6 年的耽搁和延误致使成本增加了 10 亿美元。建设成本超支 风险描述：这也是工程项目中常见的风险事件，如曼谷公路铁路系统连接项目、曼谷的 Skytrain 项目、我国的广州一深圳一珠海高速公路项目都存在了项目建造成本严重超支的情况。工程质量 风险描述：PPP 协议中对项目的质量、服务标准以及到期转移时的标准都会做出明确的规定，工程质量不达标造成的返工、维修以及赔偿等也是项目的风险因素。至风险分担建议：以上三项风险因素在项目风险中，均属项目公司的权责范围，应由项目公司承担。施工78、安全，环境/文物破坏 风险描述：公共设施项目的施工条件比较复杂，建设期间的施工安全事件也是潜在于项目中的一个风险因素。公共设施项目有可能会损坏一些文物古迹。风险分担建议：本项目中对地形、地质、水文、气候等条件进行了周详的可行性评估，经过公平谈判议价后的 PPP 合同已包含此项风险，原则上应由项目公司承担，但我国 PPP 项目实践中也有部分由政府和社会资本共同承担的先例。（4）运营阶段 主要来源于项目运营过程中的运营费用高于预期，或者质量低于预期或规定的水平。这一风险的直接承担者虽然是运营商，但政府可以通过明确告知区域的详细发展规划，使设施的设计符合郯城县高科技电郯城县高科技电子产业园区建设项目79、物有所值报告 39 子产业园区建设项目改造要求，以降低风险。运营费用过高 风险描述：片区开发类 PPP 项目涉及子项目众多，不同子项目的运营费用可以相互弥补，但总运营费用过高会直接影响到项目的成本和收益。维修、更新成本过高 风险描述：片区开发类 PPP 项目中对基础设施、建筑物等的维修更新成本也是运营成本的主要构成，该部分安排不合理也会影响到项目的成本和收益。运营效率低下 风险描述：运营过程中对运营模式的选择、运营过程中的指挥、协调不当造成的效率低下，也会影响到项目的运营收益。运营收入不足 风险描述：指项目投入运营后，在运营期内的收益不足以收回投资或达到预期收益的风险。这在公共设施项目中可能是80、由于用户量不足、收费过低等因素引起，还可能有一些其他因素，如在我国的广州一深圳一珠海高速公路项目中，由于地方政府车辆不付费造成了收益损失。收费变更风险 风险描述：指项目运营阶段由于收费过高被迫调价、或者价格调整不够弹性造成对项目收益的影响。例如，北京地铁四号线项目由于运营前政府限价为 2 元，大大低于原先定价，造成预期收益大幅下降，项目公司只得与政府重新谈判补偿条件。运营安全 风险描述：片区开发类项目的特殊性，使得该类项目的运营安全风险相对重要，如我国的广州一深圳一珠海高速公路项目，在开通运营头两个月频繁发生交通事故。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 40 至风险分担建议：显而易见81、，此阶段的的风险都属于项目公司的权责范围，在本项目 PPP 合同中会经过公平谈判确定的税费机制，且郯城县高科技电子产业园区建设项目拟采用 BOOT 模式建设，项目的运营本身就是项目公司的职责，这也是 PPP 项目中 BOOT 模式的本质属性和优势之一，故此阶段的风险都应由项目公司承担。3、项目微观风险 微观层风险包括在项目采购的全过程中，因股东/参与方的关系引起的风险事件。由于 PPP 项目的参与方，特别是政府部门和社会资本存在着不同的利益目的，通过一个固定的合同来约束和激励双方的行为，出于自然人的有限理性和合约的不完备性，必然会存在由于双方关系协调不力对项目产出造成影响的风险事件。这类风险虽82、然也属于内生风险，但是其不同于中观层风险，因为它是与项目合作方相关的风险而不是与项目自身相关的风险。可以从合作方关系和第三方两个方面识别风险因素，如下图所示。项目微观层风险因素（1）关系风险 组织与协调风险 风险描述：PPP 项目公司项目组织结构不合理对关键管理职位安排郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 41 不当，会影响到项目的决策过程和管理成本。风险分担建议：郯城县高科技电子产业园区建设项目拟采用 BOOT模式建设，此项工作依赖于项目公司的管理运营能力，故该风险应由项目公司承担。责任风险分配不当 风险描述：对于风险因素复杂的片区开发类 PPP 项目，风险责任分配不当，不但无法充分83、调动双方控制风险的积极性，还会在风险发生后，谈判成本也大大提高。风险分担建议：本项目是经过公平谈判后签署的 PPP 合同，其中条款和风险分担构架也是双方共同认可的，故此项风险应由郯城县政府和项目公司共同承担。合作中权力分配不当 风险描述：PPP 项目是由政府和社会资本方合作完成，由于二者性质地位的差异，控制权分配不当也会对项目产生负面影响。如在泰国曼谷的 Tanayong 轻轨项目中，由于权力分配不当，政府部门的双重角色造成了很多冲突。风险分担建议：本项目是经过公平谈判后签署的 PPP 合同，其中条款和权利分配构架也是双方共同认可的，故此项风险应由郯城县政府和项目公司共同承担。合作中沟通不畅 84、风险描述：合作项目中的信息通常和沟通交流也会影响到项目的决策和执行，因此也是潜在风险因素之一。如深圳一个 45km 长的收费公路 BOT 项目，由于联营体和政府在收费定价长存在争议，也导致了项目的推迟。风险分担建议：此项风险应由郯城县政府和项目公司共同承担。（2）第三方风险 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 42 分包商、供应商的破产会影响到项目的施工进度、物资供应，重新选择分包商、供应商还会增加额外的交易成本，因此这也是 PPP 项目关系风险中不可忽视的一个因素。风险分担建议：以合同指南要求，此项风险应由项目公司承担。（3）其他风险因素分析 施工期环境影响 a.对生物资源的影响 85、施工期间，在建设时，会清除所在地的植被，损失部分植物。b.水土流失 施工期由于地表开挖等活动，会破坏原有土壤的结构，使裸露的松散的土壤在地表径流的冲刷下易造成水土流失等问题。c.对地表水环境影响 本项目在施工过程中导致短期地表水中悬浮物含量增加。d.对地下水的影响 地下工程基坑开挖常会深入潜水面以下。在饱和土体中施工，大面积、长时间的基坑降水将会有大量的地下水从含水层中排出，在一定范围内降低了地下水的水位，局部改变了地下水的径流使地下水形成降落漏斗，这也在一定程度上减少了地下水的水量。地下水位下降除了会对地面和建筑物沉降有影响外，更重要的是它改变了局部地区地下水的动力场，使工程周围的地表污染进86、入含水层，引起潜水污染的加剧。另外，施工中为了提高土体的防渗性能和增强土体的强度所使用的化学物质、各种废浆、旅工机械漏油、化学注浆等污染物经淋滤进入地下水并对地下水造成污染。e.施工扬尘对环境的影响 主要来自清理场地、挖掘、回填、土方转运及建筑物料堆积随风郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 43 起尘等，施工扬尘的影响范围为其下风向 150 米内。f.施工期废水对环境影响分析 施工期废水主要指施工人员生活废水。生活污水不直接排放，集中收集后送往污水处理系统处理，以减轻对周围水环境的影响。g.施工期固废对环境影响分析 施工期固体废物主要来自于生活垃圾及建筑垃圾。生活垃圾 主要为有机废物87、，包括剩饭菜、粪便等。这类固体废物的污染物含量较高，如不对其采取有效的处理措施，则可孳生蚊、蝇、鼠、虫等，散发臭气，影响景观和局域大气环境，同时其含有 BOD、COD 和大肠杆菌等污染物，还可能对项目周边环境造成不良影响，严重的会诱发各种传染病，影响施工人员的身体健康。建筑垃圾 建筑垃圾以无机废物为主，主要包括施工中的下脚料，如废弃的堆土、砖瓦、混凝土块等，同时还包括少量的有机垃圾，主要是各种包装材料，包括废旧塑料、泡沫、废弃油漆和涂料等。这些废弃物基本上不溶解、不腐烂变质，如处理不当，会影响景观和周围环境的质量。施工期固体废物的另一个环境影响也是伴随着水土流失的发生而发生的。如果施工期生活垃88、圾和建筑垃圾处理不当，暴雨过后形成地表径流的同时，必然携带大量垃圾，这些携带物随雨水汇集到周边地区，对周边水环境造成不同程度的污染。施工场所危险 本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危 险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 44 焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外；工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。建设期间的影响 本项目在建设期间89、产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民、附近企业入驻工人的日常生活造成一定的影响。本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民、企业的不利影响。准备期间的影响 环境影响风险因素，项目主要涉及的环境风险因素主要是施工期间的环境污染和日常运营时的污染。根据环境影响评价要求和结论，结合建设单位管理执行能力，环境影响风险概率为较低，风险发生后可能出现媒体的负面报道，部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈等风险事件。安全风险因素，根据环境影响评价中风险评价结论，在项目实施和运行90、过程中按照设计和规范流程管理，该风险发生的概率较低，风险发生后可能出现媒体负面报道，部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈等风险事件。项目管理风险因素，由于项目管理不当，导致不文明施工，损害了群众利益，干扰了群众正常生产生活，或者出现施工单位拖欠农民工工资等引发的社会稳定风险事件，风险发生后可能出现群众抗议、围堵现场、阻碍交通等行为。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 45 项目与当地环境相互适应关系的风险因素，项目施工和运营过程中，可能因公众生活环境改变或自身利益没得到满足引起的矛盾，如与当地少数公众因经济利益和环境问题对项目的质疑，情绪较激烈，态度较强硬，沟通不到位的情况下发生社91、会稳定风险，该风险概率较高，风险发生后可能发生围攻党政机关、要害部门及重点地区、场所，非法聚会、示威、游行、发表过激言论、生出事端等风险事件。资金风险 本项目投资资金需求量巨大，建设期较长，若在项目建设过程中发生资金链断裂的情况而延长项目建设周期，延迟投入使用时间，导致项目经济效益降低甚至错失市场良机等风险。（四）基于谈判协商的风险分担流程 在 PPP 项目的风险分配过程中，由于双方对风险的认识不同，对风险的控制能力和风险偏好不同，所以风险的分担不可能一次实现，需要经过多次谈判协商才能取得双方都满意的结果。基于此，我们把郯城县高科技电子产业园区建设项目风险分配过程划分为 3 个阶段，具体的流程92、如下图所示。第一阶段主要为自担风险的分配。郯城县政府部门准备采用 PPP模式采购必先对项目进行可行性分析，并对项目进行风险识别。在全面识别出项目潜在的风险因素后，郯城县政府部门先对风险进行初步的分析评价，将可以被双方掌控的风险归为一类，准备初级分配；不可被双方掌控的风险则认定为共担风险，留在第二阶段分配。在双方可控制范围内的风险因素，郯城县政府将自己可以控制的风险自留，其余的有待转移给社会资本方承担。社会资本方则通过对自身能力评估后，决定是否愿意接受这些风险。如果愿意，则这部分风险确定为社会资本方承担；如果不愿意，则与郯城县政府进行谈判协商。谈判结果有两种；如果双方达成统一，则由相应一方承担该93、项风险，如果不能意见统一，则也看郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 46 作共担风险，留待第二阶段分配。第二阶段主要是共担风险的分配，在这个阶段双方的风险分担主要通过谈判协商完成。首先，通过对双方风险厌恶程度的评价，确定出共担风险中政府部门和社会资本方各自应该承担的比例；然后，社会资本方对这些风险因素进行价值评估，根据其承担的比例，向郯城县政府提出相应的补偿要求。如要求政府提供各种担保、给予额外的补贴或者特许权等；最后，郯城县政府根据自身承担比例和社会资本方提出的补偿要求进行决策，接受则进入下一阶段，不接受则要与社会资本方重新谈判，直到双方均可接受为止。第三阶段是风险的跟踪与再分配阶94、段，这主要考虑到本项目的复杂性和长期性，在工程项目建设和运营阶段，双方要进行风险跟踪，监测是否出现新的风险因素。如果有，则需要返回到开始环节，对风险进行重新分配；如果没有，风险分配过程就到此结束。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 47 本项目风险分担流程图（五）基于多方共赢的初步风险分担方案 基于扎根理论研究法，通过大量文献的回顾，归纳总结适合郯城县高科技电子产业园区建设项目风险分担的一个合理的初步方案。扎根理论是由芝加哥大学的格拉斯(BarneyGlaser）和哥伦比亚大学的斯特劳斯(AnselmStrauss）共同提出的。其思想和主旨是研究者不事先设立理论假设，而是强调从资料中95、归纳、分析，并最终形成理论框架，实现对理论地提升。它需要利用大量的文献，并对文献资料进行比较分析，产生最终的理论。我们在近几年国内外有关 PPP 项目的文献资料中，抽取出涉及风险分担偏好和风险分担方案的文献共计 17 篇，此外还加入北京地铁郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 48 四号线 PPP 实施效果项目中对实际风险分担情况的调查，共计 18 条资料进行分析、整理，最终得出的郯城县高科技电子产业园区建设项目初步风险分担方案，如下表所示，具体的文献引证见附表在所选取的文献资料中，主要有 3 种类型：（1）案例分析，包括：我国郑州物流园项目、香港迪斯尼项目、英法隧道及相关配套项目、墨96、尔本城市光亮工程项目。（2）问卷调查分析，包括：英国 PPP 项目的调查分析，希腊 PPP项目的风险分担偏好问卷调查统计分析，我国 PPP 项目问卷调查，我国片区开发 PPP 项目风险分担调查。（3）政府机构或专家学者意见，包括中国、南非、澳大利亚、英国、印度。考虑到国家地区的差异性，本文将以上资料分为两类，一类是国外 PPP 发展相对成熟国家，用 DC 表示，另一类是国内情况以及和中国PPP 发展程度相似的国家，用 SC 表示。表中相应的 DC 列和 SC 列分别表示认为风险应该分配给某一方的文献占涉及该项风险因素的该类文献中的比重。此外，为了得到结果更加符合实际，将这两类文献分别赋予 0.97、3 和 0.7 权重，得出最终加权平均结果，并且认为得分最大的则为风险应该被分配的一方，在表中用深色标出。如法律变化风险，在涉及该类风险的第一类文献中，有 40%认为应该由政府部门承担，20%认为该由社会资本承担，另外 40%认为该由双方共同承担；而第二类文献中有 42%认为该由政府部门承担，8%认为该由社会资本承担，50%认为该由双方共同承担。出现这个差异的原因就是因为发展中国家相对法律法规体系还不健全，发生变化的可能性较大，因此社会资本方更倾向于和政府部门共同分担该项风险。根据加权计算结果，该项风险由政府方、私人方或者双方共同承担的得分分别为 0.41，0.12，0.47，所以认为法律变化98、风险该有政府和社会资本方共同承担。表中所列各种风险因素中，宏观层面的风险以政府部门承担为主，少部分是政府和社会资本双方共同分担或以社会资本承担为主；中观层郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 49 面的风险主要涉及项目各阶段的技术与管理能力，这是项目公司中标的基本能力，所以主要由社会资本承担；微观层面的风险是参与方之间关系协调等引起的风险，以社会资本承担为主，政府部门分担一小部分。表 9 本项目风险分担权重表 层级 风险因素 政府方承担 私人方承担 共同承担 DC SC TT DC SC TT DC SC TT 宏 观 层 风 险 政 治 政局不稳定 1.0 1.0 1.0 政治抵制或99、敌对 1.0 0.78 0.85 0 0.22 0.15 资产征用或国有化 1.0 1.0 1.0 政府失信 1.0 1.0 政府决策效率低 1.0 1.0 1.0 法 律 法律变化 0.40 0.42 0.41 0.20 0.08 0.12 0.40 0.50 0.47 税收政治变化 0.25 0.2 0.21 0.75 0.40 0.51 0 0.40 0.28 行业规定变化 0.40 0.43 0.42 0.40 0.14 0.21 0.20 0.43 0.37 市 场 金融市场低效率 0 0.80 0.56 1 0.2 0.44 通货膨胀率变动 0.33 0 0.10 0.67 1.0100、 0.90 利率变动 0.67 0.38 0.47 0.33 0.62 0.53 汇率变动 1.0 0 0.30 0 1.0 0.70 市场需求不足 0.33 0 0.10 0.67 1.0 0.90 同质项目竞争 0.50 0 0.15 0.5 1.0 0.85 人力/设备价格上涨 0 0.50 0.35 1.0 0.50 0.65 自然 不可抗力 0.10 0 0.05 0.17 0 0.05 0.66 1.0 0.90 地质条件 0 0.17 0.12 0.75 0.83 0.80 0.25 0 0.08 气候环境 0.33 0 0.10 0.33 0.50 0.45 0.33 0.50101、 0.45 融资 融资可行性 0.75 1.0 0.92 0.25 0 0.08 对投资者吸引力 0 0.25 0.18 1.0 0.5 0.64 0 0.25 0.18 高融资成本 1.0 1.0 1.0 设计 设计质量 1.0 1.0 1.0 技术标准未通过 1.0 1.0 1.0 后期设计变更 1.0 0.5 0.65 0 0.5 0.35 建造 审批延误 0.29 0.33 0.32 0.42 0.33 0.36 0.29 0.33 0.32 工艺/技术水平低下 1.0 1.0 1.0 劳资/设备获取 1.0 1.0 1.0 场地可及性 0.2 0.5 0.41 0.6 0.5 0.5102、3 0.2 0 0.06 土地使用 1.0 1.0 1.0 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 50 工程合同变更 0.5 0.25 0.32 0 0.25 0.18 0.50 0.05 0.50 工期超期 1.0 1.0 1.0 建设成本超支 1.0 1.0 1.0 工程质量 1.0 1.0 1.0 施工安全 1.0 1.0 1.0 环境/文物破坏 0 0.75 0.53 1.0 0.25 0.47 运营 运营费用过高 1.0 1.0 1.0 维修更新成本过高 1.0 1.0 1.0 运营效率低下 1.0 1.0 1.0 运营收入不足 1.0 0.57 0.70 0 0.43 0.103、30 收费变更风险 0 0.5 0.35 1.0 0.5 0.65 运营安全 1.0 1.0 1.0 关系 组织和任命风险 1.0 1.0 1.0 责任风险分配不当 0.5 0 0.15 0.5 1.0 0.85 合作权利分配不当 0.5 0 0.15 0.5 1.0 0.85 合作中沟通不畅 0 1.0 1.0 分包商、供应商违约 1.0 1.0 1.0 经统计分析，共得出风险指标 45 项，其中宏观风险 18 项，郯城县政府承担 6 项、项目公司承担 3 项、双方共同承担 9 项；中观风险23 项，郯城县政府承担 1 项、项目公司承担 21 项、双方共同承担 1 项；微观风险 5 项，项目104、公司承担 2 项，双方共同承担 3 项。综上所述得出本项目风险分担方案，见下表。表 10 本项目风险分担方案 层级 风险因素 政府方承担 社会资本承担 共同承担 宏 观 层 风 险 政 治 政局不稳定 政治抵制或敌对 资产征用或国有化 政府失信 政府决策效率低 法 律 法律变化 税收政治变化 行业规定变化 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 51 市 场 金融市场低效率 通货膨胀率变动 利率变动 汇率变动 市场需求不足 同质项目竞争 人力/设备价格上涨 自然 不可抗力 地质条件 气候环境 融资 融资可行性 对投资者吸引力 高融资成本 设计 设计质量 技术标准未通过 后期设计变更 建造105、 审批延误 工艺/技术水平低下 劳资/设备获取 场地可及性 土地使用 工程合同变更 工期超期 建设成本超支 工程质量 施工安全 环境/文物破坏 运营 运营费用过高 维修更新成本过高 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 52 运营效率低下 运营收入不足 收费变更风险 运营安全 关系 组织和任命风险 责任风险分配不当 合作权利分配不当 合作中沟通不畅 分包商、供应商违约 （十二）项目配套安排（十二）项目配套安排 指政府承诺将提供的配套工程等其他投入责任，包括土地征收和整理、建设部分项目配套设施、完成项目与现有相关基础设施和公用事业的对接、投资补助、贷款贴息。根据项目实施方案，项目不承担配106、套投入支出。二、二、物有所值评价原则及方法物有所值评价原则及方法 物有所值评价遵循真实、公允、客观、公正的原则，判断项目采用 PPP 模式比政府传统采购模式相比是否更物有所值。物有所值评价包括定性评价和定量评价。物有所值定性分析采用专家评分法，主要包括确定定性分析指标、组成专家小组、召开专家小组会议和做出定性分析结果。定量分析是在假定采用 PPP 模式与政府传统采购模式的产出绩效相同的前提下，通过对 PPP 项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断 PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 53 107、三、三、定性评价指标设定定性评价指标设定 郯城县财政部门会同郯城县高科技电子产业园管理委员会，根据政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）、关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113号）及本项目具体情况在 7 项基本指标的基础上，组织确定了全生命周期测算准确性、项目规模、预期使用寿命三项补充指标及其权重。（一）基本指标说明（一）基本指标说明 基本指标分别为全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向、潜在竞争程度、鼓励创新、政府机构能力、政府采购政策落实潜力。各基本指标评估要点如下：1、全生命周期整合程度 全生命周期整合程度指标要评估在项目全生命周期内，项目108、的设计、投融资、建造和运营维护等长期一体化程度。主要通过察看项目计划整合全生命周期各环节的情况来评分。采用 PPP 模式，将项目的设计、建造、融资、运营和维护等全生命周期环节整合起来，通过一个长期合同全部交由社会资本合作方实施，是实现物有所值的重要机理。全生命周期整合程度评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护到将整合到一个合同中；对于存量项目采用 PPP 模式，至少有融资和全部运营、维护整合到一个合同中。80-61 项目资料表明，设计、融资和建造以及核心服务或大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用 PPP 模式，109、至少有融资和核心服务到大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中。60-41 项目资料表明，设计、融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括运营；或融资、建造、运营和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计；对于存量项目采用 PPP 模式，仅运营和维护将整合到一个合同中。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 54 40-21 项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计和运营。20-0 项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更少的环节将整合到一个合同中。2、风险识别与分配 风险识别与分配指标主要评估在项目全生命周期内，各风险因素是否得到明确界定并按照最适合110、者承担原则在政府和社会资本之间进行优化分配。主要通过察看在项目识别阶段对项目风险的认识情况来评分。清晰识别和优化分配风险，是物有所值的一个主要驱动因素。在项目识别阶段的物有所值评价工作开始前，着手风险识别工作，有利于在后续工作实现风险分配优化。风险识别与分配评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。80-61 项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的大部分主要风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。60-41 项目资料表明，已进行初步的风险识111、别工作，预计这些风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。40-21 项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险难以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。20-0 项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。3、绩效导向 绩效导向指标主要评估是否建立以公共服务供给数量、质量和效率为向导的绩效标准和监督机制。本指标主要通过察看在项目识别阶段项目绩效指标的设置情况来评分。PPP 项目的绩效指标，特别是关键绩效指标，主要确定对 PPP 项目运营维护和产出进行检测的要求和标准，R如针对公共产品和服务的数量和质量（或可用性）等。绩效指标越符合项目具体情况，越全面合理，越112、清晰明确，则绩效导向程度越高。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 55 绩效导向评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。80-61 大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。60-41 绩效指标比较符合项目具体情况，但不够全面和清晰明确，缺乏部分关键绩效指标。40-21 已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标未设置。20-0 未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确。4、潜在竞争程度 潜在竞争程度指标主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。主要通过察看项目将引起社会资113、本（或其联合体）之间竞争的潜力，以及预计在随后的项目准备、采购等阶段是否能够采取促进竞争的措施等来评分。潜在竞争程度评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。80-61 项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较大，预期后续通过采取措施可进一步提高竞争程度。60-41 项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力一般，预期后续通过采取措施可提高竞争程度。40-21 项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较小，预期后续通过采取措施有可能提高竞争程度。2114、0-0 项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力小，预期后续不大可能提高竞争程度。5、鼓励创新 鼓励创新指标主要评估能否鼓励社会资本创新。通过察看项目产出说明来评分。一般来讲，产出说明应主要规定社会资本合作方应付产出的规格要求，尽可能不对项目的投入和社会资本合作方具体实施等如何交付问题提出要求，从而为社会资本合作方提供创新机会。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 56 鼓励创新评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。80-61 项目的产出规格要求较为全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量115、要求。60-41 项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。40-21 项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了较多要求。20-0 项目的产出说明基本上没有明确产出规格要求，或主要对如何交付进行了要求。6、政府机构能力 政府机构能力指标主要考核政府转变职能，优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。主要通过察看政府的 PPP 理念，以及结合项目具体情况察看相关政府部门及机构的 PPP 能力等来评分。PPP理念主要包括依法依合同平等合作、风险分担、全生命周期绩效管理等，以及 PPP 不仅是基础设施及公共服务融资手段，更是转变政府职能、建立现116、代财政制度等的重要手段。政府的 PPP 能力主要包括知识、技能和经验等，包括可通过购买服务获得的能力。政府机构能力评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 政府具备较为全面、清晰的 PPP 理念，且本项目相关政府部门及机构具有较强的 PPP 能力。80-61 政府的 PPP 理念一般，但本项目相关政府部门及机构具有较强的 PPP 能力。60-41 政府的 PPP 理念一般，且本项目相关政府部门及机构的 PPP 能力一般 40-21 政府的 PPP 理念较欠缺，且本项目相关政府部门及机构的 PPP 能力较欠缺且不易较快获得。20-0 政府的 PPP 理念欠缺，且本项目相关政府部门及机构的 117、PPP 能力欠缺且难以获得。7、政府采购政策落实潜力 政府采购政策落实潜力指标主要评估项目落实政府采购政策的郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 57 潜力。主要通过预计有效落实政府采购政策的潜力，以及预计在随后的项目准备、采购等阶段是否能够进一步采取落实措施等来评分。物有所值是政府采购的价值取向，不仅指提高公共资金的使用效率和效益，还包括有效落实促进内资企业和中小企业发展、国外技术转让、节能环保、绿色低碳，以及必要时限制外资参与项目等方面的政府采购政策。政府采购政策落实潜力评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目有效落实政府采购政策的潜力很大，预计后续通过进一步采取措施确118、定能够实现。80-61 项目有效落实政府采购政策的潜力较大，预计后续通过进一步采取措施可增强落实性。60-41 项目有效落实政府采购政策的潜力一般，预计后续通过采取措施可增强落实性。40-21 项目有效落实政府采购政策的潜力较小，预计后续通过采取措施有可能提高落实性。20-0 项目有效落实政府采购政策的潜力小。（二）补充指标说明（二）补充指标说明 根据项目情况，在基本指标基础上，本项目确定全生命周期测算准确性、项目规模、预期使用寿命三项补充指标。1、全生命周期成本测算准确性 主要通过察看项目对采用 PPP 模式的全生命周期成本的理解和认识程度、以及全生命周期成本将被准确预估的可能性来评分。全生119、命周期成本是确定 PPP 合作期长短、付费多少、政府补贴等的重要依据。全生命周期成本测算准确性评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。80-61 项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，并且被准确预估的可能性较大。60-41 项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，但尚无法确定能否被准确预估。40-21 项目相关信息表明，项目的全生命周期成本理解和认识还不够全面清晰。20-0 项目相关信息表明，项目的全生命周期成本基本上没有得到理解和认识。郯城县高科技电子产业120、园区建设项目物有所值报告 58 2、项目规模 主要依据项目的投资额或资产价值来评分。PPP 项目的准备、论证、采购等前期环节的费用较大，只有项目规模足够大，才能使这些前期费用占项目全生命周期成本的比例处于合理和较低水平。此外，一般情况下，基础设施及公共服务项目的规模越大，才能够采用 PPP 模式吸引社会资本参与。项目规模评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 新建项目的投资或存量项目的资产公允价值在 10 亿元以上。80-61 新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于 2 亿到 10 亿元之间。60-41 新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于 1 亿2 亿元之间。40-21 新121、建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于 5000 万元到 1 亿元之间。20-0 新建项目的投资或存量项目的资产公允价值小于 5000 万元。3、预期使用寿命 主要依据项目的资产预期使用寿命来评分。项目的资产使用寿命长，为利用 PPP 模式提高效率和降低全生命周期成本提供了基础条件。预期使用寿命评分参考标准 分数 评分参考标准 100-81 资产的预期使用寿命大于 40 年。80-61 资产的预期使用寿命为 3140 年。60-41 资产的预期使用寿命为 2130 年。40-21 资产的预期使用寿命为 1120 年。20-0 资产的预期使用寿命小于 10 年。郯城县高科技电子产业园区建设项目122、物有所值报告 59（三）权重分配说明（三）权重分配说明 1.基本指标 本项目基本指标权重之和为 80%，分别为：（1）全生命周期整合程度 15%（2）风险识别与分配 15%（3）绩效导向 15%（4）潜在竞争程度 15%（5）鼓励创新 5%（6）政府机构能力 5%（7）政府采购政策落实潜力 10%2.补充指标 本项目补充指标权重之和为 20%，分别为：（1）全生命周期成本测算准确性 7%（2）项目规模 7%（3）预期使用寿命 6%四、四、物有所值定性评价物有所值定性评价 郯城县财政局 PPP 中心根据项目情况，选取了 7 名专家，组成专家小组。专家小组包括工程技术、金融、项目管理、财政和法律等123、领域专家。2015 年 8 月 6 日，财政局 PPP 中心组织召开了专家小组会议，并对项目进行了评价,定性评价的得分为 81.55 分，通过物有所值评价。具体项目评分结果如下：表 5 PPP 项目物有所值定性分析评分结果计算表 指标 权重 总分 B 平均分 C 为 加权分 D 为 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 60 A B专家数 CA 基 本 指 标 全生命周期整合程度 15%582 83.14 12.47 风险识别与分配 15%578 82.57 12.39 绩效导向 15%539 77 11.55 潜在竞争程度 15%574 82 12.3 鼓励创新 5%572 81.7124、1 4.09 政府机构能力 5%587 83.86 4.19 政府采购政策落实潜力 10%581 83 8.3 基本指标小计 80%65.29 附 加 指 标 全生命周期测算准确性 7%577 82.43 5.77 项目规模 7%570 81.43 5.7 预期使用寿命 6%559 79.86 4.79 附加指标小计 20%16.26 评 分 结果 合计 100%81.55 五、五、物有所值定量评价物有所值定量评价 按照政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）的要求，定量评价是在假定采用 PPP 模式与政府传统投资方式产出绩效相同的前提下，通过对 PPP 项目全生命周期内政府方净成本的净125、现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断 PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。具体评价如下：（一）（一）定量分析步骤定量分析步骤 1、根据参照项目计算 PSC 值；2、根据影子报价和实际报价计算 PPP 值；3、比较 PSC 值和 PPPs 值，计算物有所值量值和指数，得出定郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 61 量分析结论。PPPs 值小于 PSC 值的，项目转入准备阶段，否则不宜采用 PPP 模式。具体流程见下图 定性 分析 是否 通过 否 不宜 采用 是 定量 分析 设置 参考项 目 计算 PPPs 值 计算 PSC 值 PSCPPPs 否 不宜 采用126、 PPP 是 进入 下一阶 段 物有所值定量分析流程郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 62 （二）（二）确定折现率确定折现率 目前长期贷款利率为 4.9%以上，将本项目的折现率确定为5.3%。（三）（三）PSCPSC 值测算值测算 PSC 值是指政府采用传统采购模式提供与 PPP 项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。PSC 值是 PPP 项目物有所值定量分析的比较基准，假设前提是采用政府传统采购模式与 PPP 模式的产出绩效相同。计算 PSC 主要考虑以下因素：一是项目全生命周内的建设、运营等成本；二是现金流的时间价值；三是竞争性中立调整、风险承担成本127、等。PSC 值包括初始 PSC 值、可转移风险承担成本、自留风险承担成本和竞争性中立调整值。PSC 值计算公式如下：PSC 值=初始 PSC 值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本 1、设定参照项目 根据政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）中参照项目设定原则，设定本项目的参照项目如下：（1）参照项目与 PPP 项目产出说明要求的产出范围和标准相郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 63 同；（2）参照项目与 PPP 项目财务模型中的数据口径保持一致；（3）参照项目采用基于政府现行最佳时间的、最有效和可行的采购模式；（4）参照项目的内容不一定全部由政府直接承128、担，政府可将项目部分内容外包给第三方建设或运营，但外包成本计入参照项目成本；（5）参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。2、计算初始 PSC 值 初始 PSC 值=（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入）+其他成本 2.1 建设成本 本项目的建设成本为 52889 万元，现值为 51838.1 万元。2.2 资本性收益 PPP 项目假设特许经营期结束后，资产无偿移交给政府，参照项目需与 PPP 项目财务模型中的数据口径保持一致，所以项目无资本性收益。2.3 运营维护成本 项目运营维护成本参考其他同类项目，并根据本项目自身情况郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 129、64 确定费用取值。具体如下：（1）燃料及动力费 本项目主要消耗水和电力，考虑通货膨胀价格上涨等因素，从项目建设期第三年开始产生费用，按照 8%的增长率每四年调整一次能耗单价。（2）工资及附加 工资按 60000 元/人年计算。考虑人员工资随物价水平等因素影响，工资每四年 5000 至 10000 元不等的上涨。根据国家有关规定，职工福利费按工资总额的 14计提。项目定员 60 人。（3）修理费 项目建设投资的 0.5，并根据厂房的出租率来计算。（4）其他费用 其他费用是在制造费用、管理费用和财务费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、利息支出以后的费用。计算过程中考虑厂房的出租率。运营维护成130、本合计约 31664 万元，现值合计为 13949.57 万元。2.4 第三方收入 本项目第三方收入是租赁标准厂房获得租金收入及管理费收入，郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 65 第三方收入合计 100225 万元,现值合计为 44138.61 万元。2.5 其他成本 本项目不存在其他成本。初始 PSC 值=51838.1+68-15.2+13949.57-44138.61=21701.85 万元。3、竞争性中立调整值 竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，主要包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、所得税等有关税费。本项目竞争131、性中立调整值主要为销售税金及附加、房产税和所得税等税费的现值，其中销售税金及附加包括增值税、城建税、教育附加税、房产税。表 6 项目建设运营期间支付税费现值表 单位：万元 项目 现值 销售税金及附加 6975 所得税 5907.59 合计 12882.6 竞争性中立调整值为12882.6万元。4、风险承担成本 由于拟建项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 66 担成本采用比例法计算。风险承担成本为项目建设运营成本的 15%，其中自留风险承担成本占项目全部风险承担成本的 20%，可转移风险承担成本占 80%。可转移风险=（51838.1+68132、+13949.57）*15%*80%=7902.68万元；自留风险=（51838.1+68+13949.57）*15%*20%=1975.67 万元 PSC 值=初始 PSC 值+竞争性中立调整值+风险承担成本=21701.85+12882.6+9878.35=44462.8 万元。经测算本项目 PSC 值为 44462.8 万元，详见附件 PSC 值测算表。（四）（四）PPPs 值测算 PPPs 值=影子报价政府建设运营成本+政府自留风险承担成本 政府建设运营成本=（政府建设成本-政府资本额资本性收益）+（政府运营维护成本-政府资本第三方收入）+其他成本（1）关于政府资本和社会资本的建设成本133、资本性收益、运营维护成本、第三方收入、其他成本等计算，按照两者的出资比例计算；（2）合理利润率采用人民银行的长期贷款基准利率；（3）政府自留风险承担成本包括政府比例的项目风险和政府承担的法律、政策等自留风险所支出的成本。郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 67 1、影子报价政府建设运营成本 政府的建设成本为政府投入的资本金部分，即7,182.80 万元，政府方运营维护成本为每年支出的财政补贴 2500 万元。政府资本第三方收入为项目第三方净收入的 40%。政府建设运营成本=（政府建设成本-政府资本额资本性收益）+（政府运营维护成本-政府资本第三方收入）+其他成本=7,182.80+134、31990.75-7090.04=32083.52 万元。2、政府自留风险成本 政府自留风险成本为项目总体风险承担成本的 20%，项目总体风 险 为 项 目 建 设 运 营 成 本 的15%，因 此 自 留 风 险=（51838.1+68+13949.57）*15%*20%=1975.67 万元；PPPs 值=影 子 报 价 政 府 建 设 运 营 成 本+政 府 自 留 风 险 承 担 成 本=32083.52+1975.67=34059.18 万元。经测算本项目 PPPs 值为 34059.18 万元，详见附件 PPPs 值测算表.（五）物有所值量值（五）物有所值量值（VFM）的分析结论）135、的分析结论 经上述测算，PPP 值PSC 值，认定为通过定量评价。表7 物有所值指标表 郯城县高科技电子产业园区建设项目物有所值报告 68 指标 单位 数值 PSC 万元 44462.8 PPPs 万元 34059.18 物有所值量值 万元 10403.62 物有所值指数 23.4%六、六、评价结论评价结论 经物有所值评价，本项目采用 PPP 模式在各方面均不同程度的优于政府主导的传统模式，引入社会资本能很好起到提升服务质量、提高运作效率、分担政府风险、提升盈利能力，提高资本利用效率等作用。本项目通过物有所值评价，适合采用 PPP 模式运作。七、七、附件附件 1、项目（初步）实施方案 2、项目产出说明 3、可行性研究报告 4、专家打分表 5、PSC 值测算表 6、PPPs 值测算表