1、1长房长房华城广场商业物业解决方案华城广场商业物业解决方案2本案本案项目基本数据指标：项目基本数据指标：具体位置：万家丽路具体位置：万家丽路 大润发旁大润发旁总建筑面积：总建筑面积：6000060000平方米平方米临街面：临街面：121121米米拟业态构成：住宅拟业态构成：住宅+商业裙楼商业裙楼裙楼商业面积：裙楼商业面积：60036003平方米平方米项目基本数据指标项目基本数据指标3项目分析项目分析长沙婴幼童消费市场现状调查长沙婴幼童消费市场现状调查12市场分析市场分析3提案内容提案内容项目定位项目定位4商业规划商业规划5项目操作思路建议项目操作思路建议64通过裙楼商业的打造提升项目整体形象解2、决裙楼商业的问题实现项目价值最大化的同时提升企业的品牌形象发展商开发目标发展商开发目标5周边商业氛围浓厚，业态成熟周边商业氛围浓厚，业态成熟项目商业面积项目商业面积2 2层层60006000平米，平米，不大不小不大不小项目商业部分进深达到项目商业部分进深达到32323232米，销售难度大米，销售难度大如如何何进进行行本本项项目目的的商商业业定定位位，实实现现错错位位经经营营？如如何何找找准准最最适适合合项项目目规规模模的的业业态态组组合合如如何何进进行行最最好好的的销销售售，开开发发发发商商利利润润最最大大化化项目发展核心难点项目发展核心难点6我们的目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同3、的目标为导向，包括：消费者导向形象业态布局商业租户的组合开发利润商业人气7第一部分第一部分 项目概述项目概述8项目区位项目区位芙蓉区商业规划网点：芙蓉区商业规划网点：1.商业体系结构：商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心。2.特色专业街规划：特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中路服装精品一条街、朝阳路IT产品一条街3.大型批发市场规划：大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、通讯、建材为主4.主要零售业态建设规划：主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8个、专业商场19处、生鲜超市33个项4、目处项目处于马王于马王堆社区堆社区商业中商业中心延伸心延伸处处项目隶属于芙蓉区商业规划网点之马王堆社区级商业中心延伸区，与大润发与旺德府的毗邻，商业氛围浓厚9项目四至项目四至项目四周：东面隔万家丽路为新世纪家园小区，芙蓉区政府西面为长房东郡小区南临筹建中旺德府建材超市，大润发超市北面为住宅区及社区道路，北面1公里为万家丽建材超市项目周边为成熟社区，政府机关及社区商业中心，长沙最主要的建材商圈10交通组织交通组织项目直临万家丽路，交通进入性与昭示性强，未来轨道交通利好，更提升项目区域价值路名路名通达点通达点级别级别连通核心节点连通核心节点时间时间万家丽万家丽路路向南贯穿环保科技园北至开福区市最长5、城市南北主干道之一，约达50公里汽车南站15分钟车程人民路人民路 西起湘江大道，东街星沙大道 城市最主要横向主干道长沙市最核心经济商贸交易圈马王堆马王堆路路拓宽后为双向6车道连通高桥到浏阳河的主干道区级道路到达高桥大市场5分钟社区道社区道路路横贯地块北侧，连通社区内部与外部交通区级道路缩短建成区内居民出行时间公交线：103丶110丶114丶122丶131丶132丶142丶148丶156丶 301丶317丶502等12条公交线路地铁：在建地铁2号线，2014年通车 11项目配套项目配套项目周边配套成熟，大中型超市，医院，教育机构林立周边主要配套：东郡小学、芙蓉中学（在建）；大润发超市、肯德基、必6、胜客、沃尔玛、家润多、步步高超市等；市、区教育局幼儿园、万婴幼儿园等；旺旺医院、附二医院等医疗机构；小肥羊、新玉楼东、新长福等知名中西餐厅12项目项目SWOTSWOT分析分析机遇机遇劣势劣势威胁威胁优势优势n濒临大润发，社区商业中心确立濒临大润发，社区商业中心确立n项目周边大型社区林立，消费能力强项目周边大型社区林立，消费能力强n发展商实力雄厚发展商实力雄厚n项目项目临万家丽路路幅宽及绿化带形临万家丽路路幅宽及绿化带形成自然的商业隔阂成自然的商业隔阂n项目总体规模不大项目总体规模不大n项目周边为长沙市主要的高档消费群体，消项目周边为长沙市主要的高档消费群体，消费能力支撑费能力支撑n万家丽路往东7、无大型商业设施，周边消费人万家丽路往东无大型商业设施，周边消费人群聚集群聚集n万家丽区域逐渐形成为马王堆商业次中心万家丽区域逐渐形成为马王堆商业次中心n项目周边存在一定竞争威胁，大润发对项目周边存在一定竞争威胁，大润发对面，万家丽国际广场等面，万家丽国际广场等项目项目SWOTSWOT分析分析13小结小结n本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础不具备做购物中心或大型百货商厦形态的条件；n与区域缺失功能高拟合度的优点,确立万家丽区域配套商业的精致典范；n物业基础的可控性，舒展了定位的空间。我们做出的定位结论和建议，都是在这一弹性空间的允许范围内，符合客观条件的要求，并满足可8、操作性的要求。结论：结论：本项目商业定位思路应针对本区域商业空白点及机会点缺失，深度利用项目周边高消费人群，紧紧围绕如何让”客人“留下来和再次光临，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。14第二部分第二部分 商业市场分析商业市场分析15区域内典型商业物业分布区域内典型商业物业分布本项目周边商业物业分布以家居建材、专业市场以及综合性超市为主。l广州服饰城广州服饰城16典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查上河国际商业广场业态以大型商业为主，结合休闲、娱乐、美食等，连锁品牌众多。概况上河国际商业广场位于长沙市雨花区万家丽路于朝晖路交汇处，总投资超过20亿元，总建筑面积达60万平方米9、，由1条主题商业街、2大休闲广场、约1500个车位的超大停车场、高级住宅、时尚公寓、商务办公、百货店、超市、美食馆、儿童乐园、酒吧等业态构筑而成，为长沙新商业地标、成就包罗万象的城市综合体。主要业态沃尔玛、通程、欧亚达、必胜客、肯德基、百年红、老树咖啡、帕菲克、汎歌、咿呀等国际、国内商业翘楚品牌相继强势入驻体验点集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮等多功能于一体的近20万平米风情SHOPPING MALL。17典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查大润发超市业态以生活配套、休闲业态为主，经营良好，一楼租金水平较高。概况 大润发超市万家丽店是台湾润泰集团在长沙开的第一家超市，大润发租用10、长房东郡物业，超市面积在3万平方米左右，大润发超市所在物业已经成为长沙城东重要的商业综合体。2009第一季度，凭借单店平均销售额与销售总额双双超过家乐福、沃尔玛，大润发正式坐上了中国外资零售企业的头把交椅，也成为中国市场的第二大连锁零售企业。主要业态及品牌其中一楼以超市、零售门面、西餐、快餐为主；三楼为KTV；四楼为健身俱乐部、电玩城。主要品牌有：肯德基、必胜客、卡迪欧、金大福、周六福、利朗、柒牌体验点大润发30000；卡迪欧健身2600；电玩城50018广州服饰城开业约半年时间，经营档次为中高档，目前经营效果不是十分理想。概况 长沙广州服饰城定位为中国首席品牌服饰批零直销中心，由湖南瑞天实业11、有限公司投资运营。项目首期开发的服装城建筑面积5万平方米，是一家集品牌服饰展示、批零、销售等多功能于一体的国际知名服装品牌交易中心。它承接整合了高桥成熟商圈资源，国内外服饰行业优秀资源和高效团队资源，并从软硬件两方面进行提升，致力打造中国服饰行业的商业旗舰。经营业种及铺面数一楼：女装、内衣，铺面182间；二楼：女装，铺面232间；三楼：童装、饰品、鞋，铺面257间；四楼：童装、床上用品、箱包，铺面256间体验点中厅式设计，装修规范，批零兼营，统一收银典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查19典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查万家丽家居建材广场发展相对成熟，经营种类丰富，12、综合性强，租金在同类型市场中相对较高。概况 万家丽家居建材广场位于长沙第一主干道万家丽大道与荷花路交汇处的万家丽广场，现万家丽家居建材广场营业面积六万平方米，停车面积一万四千平方米，三十多万平方米的仓储物流中心。市场套服务设施一应俱全、购物环境一流，是一个大而专、专而全的室内商业运行体系，其经营品种有十五大类数十万种商品，销售范围辐射全国。成为国内建材市场行业各项经济指标综合考评第一的家居建材市场。市场经营种类万家丽家居建材广场为五层，一楼：国内特大型室内陶瓷城；二楼国内特大型室内精品洁具城、木地板城；三楼：全国特大型门业城、墙纸、五金、布艺城；四楼：全国特大型精品橱柜城、专业楼梯城、厨卫电器13、城、精品灯饰城；五楼：湖南精品家具城体验点一站式购物，建材、家居品种齐全20典型商业物业经营现状调查典型商业物业经营现状调查好百年形成专业的中高档或高档市场，受万家丽中档产品的冲击整体销售情况不容乐观概况总占地面积30，000平方米，建筑面积53，000平方米，营业面积达49,000平方米，并拥有18,000平方米、可以同时泊放900多辆车的大型停车场。共分四层，单层营业面积9,7000平方米.。市场经营种类负一层家具超市;一层建材超市；二层、三层为家具广场经营 体验点一站式购物，建材、家居品种齐全21周边商业临街业态统计周边商业临街业态统计周边临街商业以餐饮休闲、银行等业态为主。商业类型商业14、类型数量数量主要品牌主要品牌专业市场6万家丽家居建材广场、欧亚达家居广场、好百年家居广场、高桥专业市场等商业综合体2大润发、上河国际商业广场中餐馆17人民公社、九子跳跳蛙、新长福、老妈厨房、新玉楼东、大碗厨、钱粮湖土菜馆等银行14中国银行、中国建设银行、中信银行、中国农业银行、光大银行、中国邮政储蓄、长沙银行、招商银行足浴洗浴12天之道酒店宾馆127天药店9全洲、金沙、万众、庆元堂、养天和、老百姓超市8大润发、沃尔玛、步步高中西餐厅6名典、老树咖啡、米萝、迪欧、山堤美容美体6汎歌茶楼4花之林健身4奇迹娱乐休闲会所2住宅折扣店1通程奥特莱斯直销广场其他94黄春和、鑫众鑫总计总计17917922业15、态分析总结业态分析总结l l家居建材、专业市场所占比例高，家居建材、专业市场所占比例高，家居建材、专业市场所占比例高，家居建材、专业市场所占比例高，马王堆陶瓷市场、万家丽家居建材广场、好百年家居广场、欧亚达家居广场分布于该段路上，毗邻项目旺德府建材超市也将在明年投入使用，已经成为长沙市最主要的建材家居商圈建材家居商圈。l l各类中餐和西餐众多，各类中餐和西餐众多，各类中餐和西餐众多，各类中餐和西餐众多，且商家经营状况良好，餐饮23家，比例达13%，芙蓉区政府、长沙市交通局等行政事业单位、几大专业市场以及东方新城等社区分布于沿线两边，市场需求大；附近楼盘大多为高档楼盘，居住人口众多而且消费层次高16、。23租金调查租金调查从租金类别来看，集中商业一楼租金最高，临近集中商业临街商铺租金较高。物业名称物业名称租金（元租金（元/月）月）好百年二楼：80-100三楼：60-80欧亚达家居城一楼100-140二楼90-120三楼70-90四楼 60-80五楼50-60大润发超市一楼360广州服饰城扣点，0租金上河国际商业广场一楼250-350二楼90东方家园、好百年东方家园、好百年70-30070-300元元/月月万家丽家居广场万家丽家居广场万万家家丽丽路路100-150100-150元元/月月80-10080-100元元/月月90-15090-150元元/月月租金：租金：65-7065-70元元/17、月月售价：售价：2180021800元元产权产权4040年年本本案案芙蓉区政府芙蓉区政府一楼一楼60-8060-80元元/月月二楼二楼35-4535-45元元/月月林迪国际家居广场林迪国际家居广场高桥现代建材批发市场高桥现代建材批发市场 大润发大润发400400元元/月月上河国际商业广场上河国际商业广场二楼二楼9090元元/月月 高桥农副产品城高桥农副产品城远大路远大路荷花路荷花路人民东路人民东路40-9040-90元元/月月集中商业集中商业临街商业临街商业24总体来说，该区域临街门面租金水平不高。但是在几个商业节点附近的门面租金价格高些，例如步步高附近门面租金可达300-350元/月，大润发18、一楼门面可达400元/月左右，上河国际商业广场一楼的经营场地租金价格也可达250-350元/月。该区域路段的临街门面不连续，被公共绿化设施所隔断，没有形成规模商业的效应。例如万家丽路西面临街铺面反而比长房东郡的内街租金价格低；人民东路从芙蓉区政府往东路段多为高档小区，门面虽然临街，但被绿化带阻隔，只能为社区门面，租金价格低。万家丽路、人民东路路面宽达双向八车道，街两边不能方便地通达，也是照成租金价格不高的原因之一。荷花路和万家丽路交汇处地铁建设施工也对附近门面租金价格造成一定影响。节点节点连续性连续性通达性通达性交通提质交通提质租金分析总结租金分析总结25商业市场分析小结商业市场分析小结l周边19、大型商业密集，商业氛围浓厚，商业环境好l周边物业分布以家居建材、专业市场和综合性超市为主l临街商业以餐饮休闲等生活配套类为主，经营状况良好l临街门面租金不高但集中商业内租金较高26 项目周边生活超市、家居建材广场竞争激烈，但缺乏品牌家电超市，本区域的居民都要到附近区域去购买家电。距项目最近的电器超市在杨家山。本项目周边高档楼盘较多，但缺乏经营面积在20000以上的大型百货商场来满足本区域高收入人群的购物需求。本项目周边居住人口众多，少年儿童数量庞大，但缺乏为少年儿童提供购物、娱乐、教育等专业服务的儿童专业商场。市场空白点与市场机会点分析市场空白点与市场机会点分析p品牌家电超市p大型百货p专业儿20、童商场27由于项目周边人民路沿线已有多个超市和卖场，区域竞争激烈，故不建议发展此类业态。本项目商业裙楼面积较小，不太符合大型百货店的业态布局要求，且长沙大型百货商场主要集中在城市中心地段，区域性特征较为明显。长沙星级酒店市场竞争激烈，且本项目自身条件不符合星级酒店布局要求。长沙儿童专业市场相对较为缺乏，综合性强、一站式的儿童专业商场属市场空白点；本项目周边10多万居住人口存在强大的消费潜力。品牌家电品牌家电超市超市大型百货大型百货商场商场星级酒店星级酒店儿童专业儿童专业商场商场市场机会点与项目匹配度分析市场机会点与项目匹配度分析28儿儿儿儿童童童童专专专专业业业业商商商商场场场场是是是是市市市21、市场场场场空空空空白白白白点点点点，与与与与项项项项目目目目的的的的匹匹匹匹配度高，符合区域发展趋势！配度高，符合区域发展趋势！配度高，符合区域发展趋势！配度高，符合区域发展趋势！29第三部分第三部分 长沙婴幼童消费市场现状调查长沙婴幼童消费市场现状调查30五一广场王府井百货五一广场王府井百货孕妇装区域孕妇装区域边厅边厅婴儿用品婴儿用品边厅边厅童装区童装区边厅边厅童车区域童车区域边厅边厅文具玩具区文具玩具区边厅边厅电梯电梯童鞋区域童鞋区域边厅边厅童装区童装区中岛中岛童装区童装区边厅边厅n 王府井百货童装区域经营面积约为1500，经营档次为中高档n 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达22、斯，耐克，惠葆等n 无游戏区域，童鞋进入品牌为3家，好孩子，丽婴房经营面积较大31童装区童装区中岛中岛婴儿用品婴儿用品边厅边厅童鞋区童鞋区边厅边厅游乐场区游乐场区封闭式封闭式玩具区玩具区边厅边厅电电梯梯n 天虹百货童装区域经营面积约为800，经营档次为中档n 经营品牌：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及天虹百货在深圳带过来 的几个中档品牌，玩具区域约为50，为深圳伟宏源公司独家经营n 有儿童游乐区域，经营面积约为80，童鞋进入品牌为2家芙蓉南路天虹百货芙蓉南路天虹百货32孕妇装区域孕妇装区域边厅边厅婴儿用品婴儿用品中岛中岛童装区童装区中岛中岛童装区域童装区域边厅边厅游乐场区23、游乐场区封闭式封闭式文具玩具区文具玩具区边厅边厅电电梯梯n 东塘平和堂童装区域经营面积约为1200，经营档次为中高档n 经营品牌有：好孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等及2个日本著名品牌 n 有儿童游乐区域，经营面积约为40，部分儿童玩具区域为平和堂自营n 扣点情况视品牌情况而定，约23%30%东塘平和堂五楼东塘平和堂五楼33电梯电梯童装区童装区中岛中岛童装区童装区边厅边厅婴儿用品婴儿用品边厅边厅孕妇装区域孕妇装区域边厅边厅童鞋区域童鞋区域边厅边厅文具玩具区文具玩具区中岛中岛游乐场区游乐场区封闭式封闭式n 东塘友谊商城童装区域经营面积约为800，经营档次为中高档n 经营品牌：好24、孩子，丽婴房，小丰龙，丑丑，阿迪达斯，耐克，惠葆等 n 有儿童游乐区域，经营面积约为40，童鞋经营主要为1家东塘友谊商城东塘友谊商城34物业物业经营种类经营种类铺面数铺面数铺面面积铺面面积商品档次商品档次商品价格商品价格广州服饰城儿童服装、童鞋150间左右20-60中低档30-100元高桥儿童用品城儿童服饰、童车童床、玩具、音像图书200间左右25-150中低档40-150元项目周边儿童用品经营项目周边儿童用品经营项目周边儿童用品经营场所缺乏，且档次较低，经营项目周边儿童用品经营场所缺乏，且档次较低，经营类别相对单一，市场接受度不高。类别相对单一，市场接受度不高。35长沙品牌商家拓展意向长沙品25、牌商家拓展意向长沙专业儿童商场缺失，品牌商家拓展意向强烈，万长沙专业儿童商场缺失，品牌商家拓展意向强烈，万邦公司全国儿童商场经营成果经验可成功打造邦公司全国儿童商场经营成果经验可成功打造n 意向意向调查调查品牌商家品牌商家57家家n 无意向客无意向客户为户为2家：家：-时尚小鱼 长沙销售业绩不好，其它商场准备 拆柜 -小丰龙 长沙开设专柜较多，忙不过来n有意向品牌商家意有意向品牌商家意见见：-贵司有无品牌儿童商场运作经验 -商场产权及公司实力 -经营装修档次 -运作模式 -招商资料（手册/平面图/效果图/招商政策)入手 后约见面谈36长沙儿童用品经营状况小结长沙儿童用品经营状况小结1 1目前长26、沙中高档儿童用品经营主要集中在大型中高档超市和百货商场内234经营面积有限，品牌相对集中，经营类别以童装为主，鞋类、玩具、用品等相对缺乏涵盖儿童吃、穿、用、住、玩以及早教、培训、摄影等机构的综合性儿童专业商场基本空白随着80后生育高峰的到来以及目前中国家庭对子女消费的高投入，儿童市场具有良好发展前景5儿童消费品品牌商家长沙区域拓展意向强烈，儿童专业商场招商问题解决，商业前景利好37综合性儿童商场将成为本项目商业的突破口！综合性儿童商场将成为本项目商业的突破口！综合性儿童商场将成为本项目商业价值的支撑点！综合性儿童商场将成为本项目商业价值的支撑点！综合以上因素，我司认为综合以上因素，我司认为3827、第四部分第四部分 项目定位项目定位39项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：1）规模不占优势，体量有限、缺乏规模效应；2）位置不占优势（万家丽路路宽幅度及绿化带的景观优势形成了天然阻隔）；3）规划局规定绿化退让破坏了沿街面的完整性，商业可见性一般、消费直达性差，大大削弱商业吸引力。如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境：如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境：即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。即业态重复、市场饱和、顾客争28、夺、恶性竞争和利润瓜分。项目定位思路解析项目定位思路解析40项目定位思路解析项目定位思路解析定位差异化内容差异化形式差异化定位差异化内容差异化形式差异化从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势n定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位；n内容差异化：引进有特色的商业业态，吸引错位消费客群，做到人无我有、人有我特；n形式差异化：结合项目的建筑布局和规划布局，结合不同的商业理念，合理的布置商业业态，能够将整体的商业价值最大化。41项目发展定位解析项目发展定位解析商业级别商业级别市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商29、业区社区性商业社区性商业邻里性商业邻里性商业 规模（M2）30万以上3.6-10万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺项目商业级别：项目存在着社区性商业和规模；项目商业30、级别：项目存在着社区性商业和规模；周边社区中高消费能力充分保证。周边社区中高消费能力充分保证。42项目商业定位项目商业定位以规划或产品的首创和创新点定位 以项目的目标客户定位 优势组合定位 以一种生活方式定位 以行业或片区的引领者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通过产品特征或顾客利益点定位 形象定位形象定位的切入点的切入点 规划及产品：规划及产品：强调亲子童趣格调优势组合：优势组合：集儿童购物、学习、娱乐于一体生活方式：生活方式：倡导体验式休闲购物方式片区引领者：片区引领者：长沙首家专业儿童商场。项目商业定位的切入点项目商业定位的切入点43项目商业定位项目商业定位 儿童商城集购物、学习31、娱乐于一身，是面向少年儿童及家长服务的综合性购物儿童商城集购物、学习、娱乐于一身，是面向少年儿童及家长服务的综合性购物中心。全方位覆盖儿童学习，生活，娱乐空间。中心。全方位覆盖儿童学习，生活，娱乐空间。打打造造长长沙沙首首家家中中高高档档集集购购物物、学学习习、娱娱乐乐于于一一身身的的综综合合性性专专业业儿童商场儿童商场44第五部分第五部分 商业规划商业规划45整体规划原则整体规划原则n业态互动：业态互动：统一主题的前提下，将商业面积划分为不同的商业业态组成，并根据建筑物楼层结构的关系，将商业业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过内铺人行通道的人流动线的32、组织形成商场的人行环流。n建筑互动：建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；46整体规划原则整体规划原则城东大型儿童游乐场-淘气堡，沙滩，画室，手工制作等遥控类、电动类、芭比娃娃类、回力惯性车类、沙滩益智类、体育类、餐具饰品类、模型类、片装类、盒装类、动物类 胎教光碟，儿童文具，儿童书籍，光碟，教育用品，儿童摄影，早教，培训品牌婴幼童护理用品，婴幼童食品中高档品牌孕妇装，婴幼童装，童鞋游乐区动漫玩具区儿童服务，文体学习区儿童护理，食品区33、孕妇、婴幼童服饰区47业态规划建议业态规划建议区域名称计划面积（）单店面积（）计划招商商家数量备注服饰区2300501002330其中孕妇装10%，婴儿装20%，幼儿装20%，童装50%儿童家私/床上用品区60010046儿童家私/床上用品各2家儿童护理区2002001大型承包商一家，场地出租或者联营方式儿童食品区2502501大型承包商一家，场地出租或者联营方式儿童服务区40010024培训，手工制作，亲子，摄影文体学习区3005036图书光碟商家一家100，文具品牌商3家，运动器械商1家动漫玩具区2005012大型玩具区承包商一家或者玩具品牌2家儿童游乐园60030012大型儿童游乐场一家34、，场地出租或者联营方式T/T4850365248业态规划业态规划1F 1F 区域功能布局建议区域功能布局建议业态规划建议业态规划建议n以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。492F 2F 区域功能布局建议区域功能布局建议业态规划建议业态规划建议n以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中以上各类业态中所标注的商业业态为类比商业业态，仅作为招商过程中的参考，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。的参考35、，具体商家和业态可在招商执行中实时调控。50丁丁婴童世界丁丁婴童世界 丁丁婴童世界雨花亭店是省内首家拥有超大型主题商场、儿童才艺培训学校、儿童摄影机构的专业儿童商场，由长沙丁丁婴童用品有限公司开发运营。竞争对手分析竞争对手分析51竞争优势分析竞争优势分析丁丁婴童世界雨花亭店特点总结：1、没有统一的规划和管理。丁丁婴童世界是租用嘉信茂广场四楼场地经营，同层还有几家餐饮在经营，儿童主题不突出。儿童游乐区和其他购物店面也不属于丁丁管理。2、两家主力店丁丁婴童世界和稚成一派经营面积较大，其他购物店面积小，属于借势型。3、没有设置专门的休息区。针对以上特点，我们的优势非常明显：1、有统一的规划和经营管理36、，各区域划分专业细致。2、作为专业儿童商场连锁品牌，我们提供的是一个平台，商场内各品牌独立经营，商场统一运营，留给消费者的商场形象更专业、更深刻。3、除了各购物区域和儿童游乐区域外，商场还设置了休息区和学习区，更能培养客户的忠诚度。4、商场经营模式可以复制，带领一大批相关品牌跟随。商业商业VIVI延伸延伸53商业商业VIVI延伸延伸54商业商业VIVI延伸延伸55商业商业VIVI延伸延伸56商业商业VIVI延伸延伸57第六部分第六部分 项目操作思路建议项目操作思路建议58商业销售建议商业销售建议商业销售模式：商业销售模式：由于本案一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的由于本案37、一楼、二楼都有考虑出售，拟按楼层不同及万邦对商业作模式的经验，对出售模式细化考虑经验，对出售模式细化考虑1）一层部分外铺直接划分2550平米的铺位直接销售2）一层内铺、二层发划分为面积1535平米的铺位返租销售；销售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必须与经营管理 公司签订10年经营合同，每年返租8.18%59销售价格建议销售价格建议 根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺，根据街铺的基准价格，按照市场推行的价格比例，推导项目一楼内铺，二楼商业物业的销售均价二楼商业物业的销售均价项目名称销售价格销售价格街铺30000元/平方一楼内铺等于街铺838、0%24000元/平方二楼等于一楼内铺的55%10800元/平方60租赁价格建议租赁价格建议项目名称销售价格租金推算街铺30000元/平方208元/平方/月一楼内铺24000元/平方166元/平方/月二楼10800元/平方75元/平方/月 按照长沙市场基本情况研判，每年返租率按照长沙市场基本情况研判，每年返租率8%8%是常规做法，通过年收益是常规做法，通过年收益8%8%推算，投资者需要推算，投资者需要12.512.5年收回投资成本。年收回投资成本。租金推导公式：基准租金租金推导公式：基准租金=基本销售价格基本销售价格/12/12年年/12/12月月61第七部分第七部分 合作模式建议合作模式建议62合作模式建议合作模式建议合合作作模模式式：项项目目全全程程营营销销代代理理，独独家家招招商商委委托托；住住 宅宅 营营 销销 代代 理理，商商 业业 合合 作作；63我们就是商业地产专家我们就是商业地产专家!64