1、新日财富广场营销推广方案新日财富广场营销推广方案2011年年10月月君胜机构简介君胜机构简介在这块熟悉的土地上在这块熟悉的土地上 我们是更富经验的我们是更富经验的耕耘者耕耘者!服务项目一览：服务项目一览：中奥兰溪首府万通花园世和丽景学园花园1期豪捷国际公馆红星美凯龙莆田店近期公司操盘项目销售情况：近期公司操盘项目销售情况：红星美凯龙（莆田店）项目，7月9日项目商铺（红星美凯龙C区）开盘、精装SOHO公寓（帝源首座）内部认购，在7月淡季入市，创造令各界惊叹的销售佳绩，其中精装SOHO公寓（帝源首座）内部认购当天推出262套房源，内部认购当日即狂销222套，创造了莆田精装公寓销售的一个历史，通过有2、效的现场活动与销售把控，现场将老客户与新客户充分调动，销售氛围十分火爆，为这个平淡的7月楼市书写了不平淡的一笔。我们的优势：我们的优势：1、我们更了解本土市场：经历多年操盘，经历本土房地产市场的起起落落，与本土房地产市场一起成长。2、我们拥有更丰富的资源：数以万计的各区域客户资源、良好的行业关系、丰富的媒介平台、资深的行业人才等。3、我们更拥有区域发言权：从2004年至今，我们见证了莆田房地产的起步与发展，我们操盘的楼盘推动了莆田房地产价格的走势。4、我们拥有更多本土的成功案例：我们的成功案例分布莆田各个区域，见证了莆田各个区域的房地产发展，推动了行业向前的脚步。君胜策划机构拥有优秀的本土资源3、网络，以其可靠的执行力，出色的操盘成绩，完善的服务流程，愿与各开发企业精诚合作，创造可持续性的市场战略品牌！报告思路宏观环境及宏观环境及发展趋势分发展趋势分析析区位概况及区位概况及发展趋势分发展趋势分析析SWOT分析分析及竞争策略及竞争策略规划规划核心策论核心策论定位及建定位及建议议营销策略营销策略分解分解 宏观环境及宏观环境及发展趋势分发展趋势分析析1 近日，莆田市总部商务区6幅地块由于报名人数众多，由原先的挂牌转入拍卖程序。据悉，此6幅地块均位于西天尾镇溪白、洞湖村，分别于6月1日至6月3日在市招投标中心进行拍卖，每幅地块拍卖现场显得相当激烈，其中仅6月3日进行的PS挂-2011-7号地块4、整个拍卖过程就持续了近3个小时之久。昨日，记者从市招投标中心获悉，莆田总部商务区6幅地块已全部出让，总成交价达到3.76亿元。莆田：总部商务区莆田：总部商务区6幅地块火热成交幅地块火热成交 写字楼或成香饽饽写字楼或成香饽饽投资环境向好带来地块拍卖升温投资环境向好带来地块拍卖升温 虽然这些地块均位于西天尾镇，单纯从地块本身来说，价值不会太高，地块周边区域商务办公以及写字楼市场并未成熟，但由于此区域是政府的重点发展区域，未来很多企业的总部将进驻于此，同时也是莆田市总体规划中的主城核心区，政府在招商政策以及对待本地企业进驻此区域有相关的税收优惠，因此即使地块偏小，也依然有很多企业参与挂牌，直至最终转5、为拍卖，竞争也显得较为激烈。莆田整个区域的写字楼市场一直未能得到很好的发展，当然，从市场的投资回报率看，写字楼有别于住宅市场，其投资回报周期大多数显得较为长久，对于那些急需回笼资金进行产品再开发的企业来说并不是最合理的开发模，式因此大多数的企业会尽量地规避开发这类产品，即使在莆田现有的产品市场，也大部分以小型写字楼居多。主要聚集在市中心的三信花园和城南地段。此次能有这么多的企业参与总部商务区这6幅地块的竞争拍卖，随着莆田的发展，写字楼市场将会逐渐地走出以往较为冷清的现象，其需求也会日益提升，未来市场，特别是总部经济区的需求量存在有很大的发展空间，从而带动整个片区房地产市场的良性发展。莆田写字楼6、将带动房产良性发展莆田写字楼将带动房产良性发展莆田市总部商务区6幅地块拍卖情况君胜观点：君胜观点：总结上述地块的出让情况可以看出，很多开发公司对未来总部商务区的前景的看好，以及未来城市地产开发，写字楼开发区域的前景。从目前的总部商务区的位置、配套情况，开发写字楼也存在比较尴尬的境遇。首先，由于总部商务区离市中心生活圈相对比较远，很多程度会增加企业单位办公的用人成本及企业运营成本。其次，周边配套设施、交通设施仍不完备，要形成繁华的总部商务区，仍需要一段时间。所以目前市区写子办公楼场所仍紧俏，写字办公楼开发区域仍有很大空所以目前市区写子办公楼场所仍紧俏，写字办公楼开发区域仍有很大空间。同时，从本案7、所处的交通位置，项目周边交通配套、市政配套、居住氛围已经间。同时，从本案所处的交通位置，项目周边交通配套、市政配套、居住氛围已经逐渐完善，出入通达，车流、人流往来繁忙，是城区发展的主要方向，在写子楼与逐渐完善，出入通达，车流、人流往来繁忙，是城区发展的主要方向，在写子楼与SOHOSOHO办公定位，创造十分有利的天时（写字楼项目风声水起，众多项目成团而出，办公定位，创造十分有利的天时（写字楼项目风声水起，众多项目成团而出，前景看好）、地利（项目市区显要位置，市政配套、星级酒店、交通一应俱全）、前景看好）、地利（项目市区显要位置，市政配套、星级酒店、交通一应俱全）、人和（住宅限贷，人和（住宅限贷，8、SOHOSOHO商业投资受追捧，真正意义上的竞争项目还未形成销售条件）商业投资受追捧，真正意义上的竞争项目还未形成销售条件）条件。条件。区位概况及发展区位概况及发展趋势分析趋势分析2项目规划效果图1、项目区位分析、项目区位分析项目位于项目位于位于东园路立交桥旁，占位于东园路立交桥旁，占据新体育中心立交旁黄金位置。以据新体育中心立交旁黄金位置。以“总部经济总部经济”群、群、“专业市场专业市场”群、群、“高端酒店高端酒店”群群“三群三群”为特色的为特色的城市经济加速发展，迈入换挡提速城市经济加速发展，迈入换挡提速的新天地周边配套有旷远锦江国际的新天地周边配套有旷远锦江国际酒店、海源国际大酒店、体育9、场、酒店、海源国际大酒店、体育场、莆仙大剧院等。莆仙大剧院等。2、区域同类楼盘分析、区域同类楼盘分析项目名称项目名称总套数总套数已售套数已售套数价格价格层差价层差价面积面积三迪三迪.国际公国际公馆馆192套90多套11000元/均价100元/38-67旷远旷远.东方银东方银座座3#308套集团内部登记8300元/8400元/起价60元/39-69双洋双洋.环球广环球广场场210套不详11280元/起价20-100元/60多帝源帝源首座首座550套200多套北向8388元/起价、南向8888元/起价80-100元/60左右宏基宏基现代城现代城余房未定价（仅剩下裙楼部分写字楼单层2000楼）70、10、200、600、2000竞争楼盘价格及去化分析竞争楼盘价格及去化分析项目名称项目名称定金定金层高层高电梯电梯位位公摊公摊装修标准装修标准交房时间交房时间备注备注三迪三迪.国际公馆国际公馆8万3.15m四梯24%精装2011年年底1-2F是商业，3-10F是公寓（1层24套）单价9800-12000元/旷远旷远.东方银座东方银座3#8万3m四梯15%精装待定1-2F是商业，3-25F是公寓（1层14套）双洋双洋.环球广场环球广场20万4.8m五梯35%毛坯2013年交房1-5F是商业,6F是健身馆，7-16F是公寓（1层21套）帝源帝源首座首座5万32m六梯27%精装2012年年底1-4F是商业11、,5-28F是公寓（1层24套）竞争楼盘产品定位分析竞争楼盘产品定位分析总结：总结：目前市场上与项目SOHO公寓相近或类似的公寓产品定位，主要突出精装、鲜明的配套，就目前面世的精装单身公寓：三迪国际公馆（相对销售不是很理想，春节至今销售50%）、旷远东方银座（26日公开）目前销售形势不明朗、帝源首座已销售200多套，销售形势比较乐观。在项目产品定位上，三迪国际公馆主要是精装酒店式公寓与精装大户型的结合，但价格走的比较高，很大程度上制约了它的销售速度；旷远东方银座、双洋环球广场主要突出挑高规划设计产品，帝源首座主要突出居住办公两用，同时突出项目精装特点，形成整合包装。所以我们应更突出项目特性、产12、品特色，对项目进行有效合理的整合包装，寻找市场产品需求突破点，在众多同质化产品中脱颖而出，实现项目迅速销售去化。特别是写字楼定位，目前市场投放量十分少，但未来特别是写字楼定位，目前市场投放量十分少，但未来将迎来市场的集中分量，如何在短时间内实现销售去化，将是未来我们将迎来市场的集中分量，如何在短时间内实现销售去化，将是未来我们操盘的主要切入点。操盘的主要切入点。SWOT分析及竞分析及竞争策略规划争策略规划3一、项目一、项目SWOT分析分析StrengthsStrengths优势分析优势分析（1）规划优势：高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大（2）规模优势：涵盖写字楼、SOHO办公、星级配套、13、商铺于一体的城市综合体，容易形成区域内地标性建筑（3）交通优势：项目紧邻高架桥、荔园路、延寿路交通便捷，可达性强，对商、住有较强的支持（4）佩套优势：区域内生活、城市配套逐渐完善；未来自身的商业、商务配套将使生活更加便利（6）酒店云集：区域内密集星级酒店，为商务奠定了坚实的人气基础WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析（1）目前城市商务配套不全，档次不高（2）未来有规划体量的总部商业区，形成强有力的竞争OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析（1）天时写字楼同类产品短时间不能面世。（2）地利本项目产品类型在区域内独树一帜，利于产品的特性塑造（3）人14、和住宅限贷，商业投资受追捧，东区居住氛围逐渐浓密，人群聚集，必将带来周边置业和商业的发展。（4）受省运会影响，东区市场价格持续走高ThreatsThreats威胁分析威胁分析（1）总部商务区六块地块挂牌，大量同类项目投入市场，未来市场竞争将更加激烈；（2）银行放贷政策有所调整，利率上调，对购房者有一定影响；（3）目前市面上的SOHO公寓项目比较集中，竞争相对激烈。二、产品建议二、产品建议1 1、复合地产模式：商业、复合地产模式：商业 +公寓公寓+写字楼写字楼区区 域域 特特 征征业态分布分布产业结构构 区域主要集中了城市的多家星级酒店、文化体育运动设施配套、汽车站与比较浓郁的居住气息。新城区核15、心区域，便利的交通条件、高档次消费人群对应区域高品质商业物业；商务带动商业；交通便利条件对商圈形成有利影响。产产 品品 特特 性性产品品类型型客群客群配套配套 中高档写字楼，高档公寓为主，高档酒店相对集中 服务于城市企业为主 商务办公与商务洽谈休闲配套为主核心策略及定位核心策略及定位4核心策略：核心策略：让未来在现在体验，依托及挖掘强势资源，开展一系列主题活动,树立地标性顶级都市综合体项目形象。一、品牌定位一、品牌定位总体策略总体策略-项目定位项目定位打造东区财富第一品牌打造东区财富第一品牌顶级商务型财富中心顶级商务型财富中心关键词关键词财富财富关键词关键词尊贵尊贵基于市区缺乏高端写字楼，提升16、项目品质感，提升客户心理价值。除了必要、基本的形象广告告知之外，一切宣传与活动皆运用“高来高往”的原则，锁定专属人群、大众传播仅作为告知作用。关键词关键词暗示暗示品质暗示，于推广传播、现场布置、接待行为中，利用暗示手段强调产品的价值关键词关键词感觉感觉将活动营销与广告宣传有机结合，体验“尊贵会所制办公”的感觉。推广与销售的调性推广与销售的调性一、客群定位一、客群定位客群定位客群定位 写字楼写字楼目标客群的界定目标客群的界定客群细分客群细分客群描述客群描述A A、写字楼客群定位、写字楼客群定位第一把尺子第一把尺子区域选择区域选择第二把尺子第二把尺子办公升级办公升级第三把尺子第三把尺子档次体现档次17、体现目标客户界定目标客户界定三把尺子三把尺子客群细分客群细分/客群描述客群描述产产产产 品品品品目目目目 标标标标 客客客客 户户户户写字楼写字楼产品产品 Vs Vs 客户客户 莆田传统外贸公司莆田传统外贸公司外地公司办事处外地公司办事处文化类公司文化类公司：如传媒公司、广告公司、文化传播公司等商贸公司、工程建设、地产开发公司商贸公司、工程建设、地产开发公司咨询类公司咨询类公司：管理咨询公司、会计师事务所、律师事务所、评估事务所等（本案相近的莆田市法院）投资客投资客：投资客的投资热点也从之前的单纯投资住宅，发展到了侧重于投资商住物业、写字楼和商业物业。客群定位客群定位 SOHO SOHO办公办18、公目标客群的界定目标客群的界定客群细分客群细分客群描述客群描述B B、公寓客群定位、公寓客群定位目标客户界定目标客户界定三把尺子三把尺子第一把尺子第一把尺子产品取向性产品取向性第二把尺子第二把尺子区域取向性区域取向性第三把尺子第三把尺子舒适性舒适性功能性功能性客群细分客群细分/客群描述客群描述产产产产 品品品品目目目目 标标标标 客客客客 户户户户SOHOSOHO办公办公依托于东区整体发展环境、吸迎相关商务环境、精装居住的发展产品产品 Vs Vs 客户客户 中小型广告公司中小型广告公司成长型中小企业成长型中小企业投资客投资客 年收入为年收入为10-2010-20万之间；万之间；有较高品位，崇尚19、自由、开放的生活；与本项目所推崇的价值观十分契合；有较高品位，崇尚自由、开放的生活；与本项目所推崇的价值观十分契合；热衷地产回报，手中闲散资金较多；热衷地产回报，手中闲散资金较多；热衷地产回报，手中闲散资金较多；热衷地产回报，手中闲散资金较多；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套；心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套；心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套；心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套；目标客户群分20、类，目标客户群分类，精装公寓客户精装公寓客户描述描述自住型：他们羡慕高尚的生活方式，条件相对优越，受过高等教育，事业正稳步向上发展，对与创新的事物较为接受，喜欢能生活丰富多彩，同时让生活更具舒适度。投资型：家里条件优越，就职于政府部门或事业单位或企业的中层，事业上有了一定的成功，也积累了一定的财富。他们看重区域未来发展及楼盘升值潜力；自住型关注自住型关注:园林园林环境、产品舒适性、环境、产品舒适性、生活配套、物业、生活配套、物业、开发商品牌开发商品牌;投资型关注：区域投资型关注：区域未来城市巨大发展、未来城市巨大发展、开发商的品牌价值、开发商的品牌价值、周边朋友对该区域周边朋友对该区域未来发展21、意见，政未来发展意见，政府的规划。府的规划。客群定位客群定位 商业商业目标客群的界定目标客群的界定客群细分客群细分客群描述客群描述C C、商业裙楼客群定位、商业裙楼客群定位目标客户界定目标客户界定三把尺子三把尺子第一把尺子第一把尺子区域价值区域价值第二把尺子第二把尺子业态分布业态分布第三把尺子第三把尺子人气聚集人气聚集客群细分客群细分/客群描述客群描述产产产产 品品品品目目目目 标标标标 客客客客 户户户户商业商业商业投资者商业投资者产品产品 Vs Vs 客户客户 投资客投资客 年收入为年收入为30-5030-50万之间；万之间；热衷商业投资回报，手中闲散资金较多；热衷商业投资回报，手中闲散资22、金较多；热衷商业投资回报，手中闲散资金较多；热衷商业投资回报，手中闲散资金较多；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力；三、营销策略三、营销策略热点销售热点销售 制造传奇制造传奇 带动品牌带动品牌营销目标营销目标B B、整体策略：、整体策略：“低开高走低开高走 快频变化快频变化”销售次序：从小到大销售次序：从小到大低售价最先公开，低售价最先公开，缓度上扬确保最大利润缓度上扬确保最大利润主打尊贵品质，主打尊贵品质，实际低端入世实际低端入世带动全盘价格上扬带动全盘价格上扬23、阶段性的价格策略阶段性的价格策略升值表现一蹴而就升值表现一蹴而就造就稀缺物业炒楼热销的局面造就稀缺物业炒楼热销的局面基于市场分析和本项目特质，君胜机构量身打造 商住复合营销链式结构销售结构销售结构专有渠道销售专有渠道销售传统传统营销营销被动：被动：传统销售采用广撒网被动等客上门的营销方式。广告大范围轰炸法房展作秀法主动：主动：君胜机构认为项目的销售渠道应选择主动直向销售。充分利用君胜机构固有资源。针对项目目标客户群，毫无虚言，直接命中镖靶。数据库营销介质营销人脉营销数据库营销数据库营销：君胜机构多年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了数数万份客户名单。万份客户名单。在强调顾客终身价24、值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互满足的互动关系。君胜机构可以在自有数据库中进行镖靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通的最佳时间与环境，从而进行有效销售。数据库营销数据库营销渠道介质营销：君胜机构多年来注重加强与各类人群中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。通过该类渠道可以与各类目标客户群进行有效沟通。各行业精英各行业精英私人理财顾问私人理财顾问各类经纪人各类经纪人各商业银行各商业银行介质营销介质营销渠道深层接触,认知提升-SOHOSOHO公寓尊贵体验公寓尊贵体验 如何清晰解读？从东区显贵到东区财富品牌的引领者加强目标客户对项目的多角度的深层次了解 增加产品的认25、识度和美誉度 营销策略分解营销策略分解5市场突破点的核心市场突破点的核心市场突破点的关键市场突破点的关键建立项目中心市场领袖地位建立市场致高点，全面建立目标核心优势 形象的高点 产品的高点 手段的高点 产品形象的建立 产品优势的建立 整合攻击优势建立市场突破点的建立市场突破点的建立1、SOHO公寓样板间的设置公寓样板间的设置2、商业裙楼建设后新售楼部设置C C、价值营销价值营销拥有自己的会所级拥有自己的会所级办公场所办公场所 核心思想：核心思想：商业裙楼规划：商业裙楼规划：在商业裙楼部分规划一些相关服务配套，尽量为整个项目提在商业裙楼部分规划一些相关服务配套，尽量为整个项目提供优势配套，如：餐26、饮、休闲会所、健身中心等供优势配套，如：餐饮、休闲会所、健身中心等.酒店式大堂、公共休息门厅酒店式大堂、公共休息门厅吃穿基本生活的满足提前在项目引进基本的商业配套，满足业主全方面的生活需求 展示富于创意的服装、饰品等商品，设置专属区域为购买的服装及装饰品手绘花纹等商业，绚烂多姿，展现都市的繁华与时尚.未引进商家的店铺，形成统一街区的店面装修和商业橱窗包装，形成名牌街的氛围，打造高级消费区的概念，营造都市化的环境。营造极具城市感的高级商街氛围。城市商业街：商业街的提前展示，情景城市商业街：商业街的提前展示，情景+形象商铺，城市潮流生活形象商铺，城市潮流生活的集中演绎。的集中演绎。酒店包间酒店包间27、酒店式电梯门厅酒店式电梯门厅 屋顶露天屋顶露天SPA泳池泳池 桑拿、足浴中心桑拿、足浴中心 健身中心健身中心 咖啡茶座咖啡茶座裙楼服务式商店配套裙楼服务式商店配套 总结：总结：完善的各项配套，有利于整个项目的整体定位，更有利促进项目的销售完善的各项配套，有利于整个项目的整体定位，更有利促进项目的销售进程，在考虑整个项目的整体的配套的同时，也应该注重各项产品的细节优化，进程，在考虑整个项目的整体的配套的同时，也应该注重各项产品的细节优化，做到大有大的优势，细节有细节的突出。做到大有大的优势，细节有细节的突出。D D、品牌营销品牌营销项目品牌树立项目品牌树立渐进式品牌营销策略渐进式品牌营销策略1 28、1、以团队品牌作为切入点，开展品牌营销、以团队品牌作为切入点，开展品牌营销2 2、利用已入主的高端客户，塑造人群品牌效应、利用已入主的高端客户，塑造人群品牌效应3 3、自身品牌的长期、永续经营、自身品牌的长期、永续经营数据库营销数据库营销 前期运作的品牌效应介质营销介质营销 人脉营销人脉营销 建筑营销建筑营销 体验营销体验营销 提案营销提案营销 价格营销价格营销 商务全程服务商务全程服务 定制化业务接待定制化业务接待 商务全程服务商务全程服务 与区工商、税务等部门联系建立完善商务服务系统切实有效帮助进驻客户，实现办公简单化【前期与相关政府机关联动前期与相关政府机关联动 后期仍持续运转后期仍持续29、运转】商务全程服务商务全程服务享受定制化业务接待享受定制化业务接待 强调专属性，强调尊贵感提供区别性“每人一套”的专属接待方案 强调尊贵感受，强调私属服务强调尊贵感受，强调私属服务 多渠道整合传播原则多渠道整合传播原则各渠道自身的延续性原则各渠道自身的延续性原则窄道为主、大众为辅的媒体调度原窄道为主、大众为辅的媒体调度原则则一个核心，两个基本点一个核心，两个基本点传播原则传播原则媒体与活动渠道的运用媒体与活动渠道的运用专有渠道的运用专有渠道的运用媒体与活动间的延续性媒体与活动间的延续性活动自身的延续性活动自身的延续性少广告少广告 多活动多活动 差异性非常规推广传播策略：差异性非常规推广传播策略30、：差异性推广手段：差异性推广手段：现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅。现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅。差异性销售手段：差异性销售手段：专业销售团队与客户互动机制，注重销售现场的专业销售团队与客户互动机制，注重销售现场的展示作用展示作用传播策略传播策略精工打造的样板房，五星级酒店般的细节展示精工打造的样板房，五星级酒店般的细节展示地盘包装地盘包装 第一阶段围墙内容:新日财富广场+logo+形象第二阶段围墙换画时间:展示中心开放前内容:项目形象推广语5月月1111年年12月月910STEP1：形象全面启动STEP2：新日财富广场新闻发布会STEP3：（新日）财富私家夜宴SETP4：（新日）31、财富VIP卡新日财富广场：新日财富广场：20112011年年1212月月20122012年年4 4月圈层小众销售，月圈层小众销售，20122012年年5 5月线上正式启动，树立项目高端形象后线下持续销售月线上正式启动，树立项目高端形象后线下持续销售形象户外主题：新日财富广场，带你畅想都市新生活户外主题：新日财富广场撼市登场1212年年4月月形象主题价值展示精装板房全景开放营销重点写字楼、精装公寓面市推售原则推售原则1、根据工程节点2、价值溢价，价值及利润最大化3、规避风险，淡市下如何推售能保证价值的实现4、结合目标，各产品线能承前启后衔接销售目的：正式亮相/品牌宣传时间：2012年4月18日地32、点：旷远锦江国际大酒店活动内容：邀请媒体及诚意客户、莆田市政府官员欢聚一堂，首先畅谈莆田新都市主义生活理念，邀请景观设计公司总监诠释景观设计、建筑方讲解高科技建筑。接着由项目总经理揭开新日财富广场新都市主义生活的真正奥义，并宣布新日财富广场正式面市的时间。145811236791012【新日财富广场新闻发布会新日财富广场新闻发布会】旷远锦江国际大酒店新日财富广场新闻发布会活动目的：以圈层为突破点拓展活动目的：以圈层为突破点拓展新客户新客户时间：时间：20122012年年8 8月月3 3日日活动内容：在营销中心持续分批活动内容：在营销中心持续分批 邀约目标高端客户及其朋友进行邀约目标高端客户及其33、朋友进行主题私家晚宴例如红酒、名画晚主题私家晚宴例如红酒、名画晚宴，古董晚宴等。活动配合：海宴，古董晚宴等。活动配合：海峡都市报硬广全版峡都市报硬广全版新日财富广新日财富广场即将面世，主题私家晚宴诚挚场即将面世，主题私家晚宴诚挚感恩。感恩。1212年年【高端圈层活动：主题私家夜宴高端圈层活动：主题私家夜宴】持续举办财富私家主题夜宴，以小众圈层的推介项目持续举办财富私家主题夜宴，以小众圈层的推介项目 社区文化增值计划社区文化增值计划“专享圈层专享圈层”打造打造“财富财富VIP”VIP”，新日业主能享，新日业主能享受到高端时尚消费相关设施的折扣优惠受到高端时尚消费相关设施的折扣优惠 与高端商家进行34、协商合作，制定针对新日业主的相关优惠或VIP会员卡待遇，体现新日业主尊贵感和享受的专属感。线上推广全面开花：立体轰炸线上推广全面开花：立体轰炸 强势发声强势发声 结合产品推售节点，更换户外形象，建立报广、网络、电视立体炒作，活动信息加产结合产品推售节点，更换户外形象，建立报广、网络、电视立体炒作，活动信息加产品信息强势灌输，市场强势发声，引发关注品信息强势灌输，市场强势发声，引发关注媒体类别媒体类别推广主题推广主题时间时间户外户外阔口圆圈新日财富广场全城亮相都市时尚活动启幕2012年3月下旬城港大道步行街荔园路报纸报纸海峡都市报新闻发布会2012年4月下旬湄洲日报开盘2012年5月中旬开始网络35、网络莆田房地产网样板房开放专题、开盘2012年8月小鱼网开盘2012年5月博客项目信息、炒作2011年127月电视电视房产频道产品信息+开盘信息2012年5月建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护客户关系的维护主题：新日财富广场精装样板间盛装开放时间：2012年12月形式：样板房布置成为艺术品展区，结合样板房开放举行；目的：产品价值引爆内容：样板房参观，艺术品鉴赏茶话会【样板房开放样板房开放 艺术品联展艺术品联展】执行中的部分重要原则销售现场管理销售现场管理差异性定价原则依据本项目所余户型楼区位置、产品类型、朝向差异、36、楼层差异、景观差依据本项目所余户型楼区位置、产品类型、朝向差异、楼层差异、景观差异制定产品价格差异，实现不同户型的不均衡性销售异制定产品价格差异，实现不同户型的不均衡性销售不轻易放走一个意向客户，热销户型高价销售，根据实际销售不断调高价格，滞销户型适度定价，拉大价差，并再给与滞销户型适度的价格空间；价格引导上的控制往往比硬性销控更有效，力求实现不均衡性销售。差异性定价原则差异性定价原则谈判技巧专业化原则谈判技巧专业化原则详细培训专业知识、谈判技巧和能力、制造销售现场的快速购买气氛详细培训专业知识、谈判技巧和能力、制造销售现场的快速购买气氛业务员给客户的印象：知识面丰富，讲解专业，值得信赖。业务37、员给客户的印象：知识面丰富，讲解专业，值得信赖。要求业务员反应灵活，针对不同客户的需求介绍不同的产品，必要时可反向解说户型的优劣势，做到畅销户型弱化优势，针对景观户型不谈景观，滞销户型突出价格优势。对客户提出的各种问题进行互相演绎对练学习，业务员每卖出一套滞销户型要向大家讲述销售经过。仔细分析周边项目和成交客户，进行产品优劣势解析，弱化对手优势，转化自己的劣势，制定全新说辞，结合项目现状，重点突出开发商品牌、未来的环境和升值潜力，增强业务员和客户的双方信心。随时收集媒体信息，大到宏观分析国内国际经济环境，各国大城市的房地产发展规律，本城市远景规划，各区域未来房地产动向及居住和投资前景；小到项目38、区域的竞争项目优劣势，物业、园林景观、户型、人文环境等等，集中对业务员培训。客户追踪和维护的细致化原则客户追踪和维护的细致化原则客户追踪信息分类管理，使品牌信息尽可能深入延伸，增加客户客户追踪信息分类管理，使品牌信息尽可能深入延伸，增加客户和朋友介绍的频率，对老客户进行关系维护和奖励，会维持较高和朋友介绍的频率，对老客户进行关系维护和奖励，会维持较高的成交率的成交率非专业营销公司的多数业务员不爱追客户或不愿与老客户建立亲密联系，造成客户关系维护链断裂，部分准客户不能及时获得最新消息，品牌传递深度不够，老业主不积极介绍客户成交。我们督促业务员每周电话通知或短信息通知客户项目的最新进展，给客户信息39、的同时使其获得一种心理上的受尊重感，同时以多种形式奖励业主介绍和朋友介绍，营造良好的客户循环介绍链。实行快速销售原则实行快速销售原则销售周期缩短与活动促销加强紧密结合，销售周期缩短与活动促销加强紧密结合，将月的销售节奏分化成周的销售节奏。将月的销售节奏分化成周的销售节奏。折扣原则折扣原则尊重折扣对客户心理平衡的作用尊重折扣对客户心理平衡的作用灵活掌握折扣，掌控客户心理，促进成交灵活掌握折扣，掌控客户心理，促进成交实际认购中，很多客户想象征性的要一些折扣以求得心理上的平衡，尤其在价格上涨较高的情况下，推行较大折扣，不仅仅满足客户成交心理，还给客户得到很大便宜的感觉，成交速度和数量均较好，不断的涨40、价和更大幅度的折扣往往能形成持续不断的热销场面。实行奖罚分明的竞争机制实行奖罚分明的竞争机制不间断的培训、业绩考核与末位淘汰制，激发业务员潜力不间断的培训、业绩考核与末位淘汰制，激发业务员潜力业务员经过一定时期后往往容易懒散，缺乏激情，讲解内容不断减少，往往会程序性介绍，无新意可言，全面信息没有及时传递给客户。对业务员坚持早期每天强化培训，中期不间断抽样考查，及时统一销售说辞，解答客户提出的难点问题，经常对周边市场进行市调，扬长避短，业务员之间互相演练。业务员在某阶段未能有客户成交，将对该业务员进行重新考核，考核通过可以继续接电接访；如果考核未能通过则要求该业务员重新熟悉项目知识，停接来电来访41、。VI系统设计建议系统设计建议6 形象演绎体系形象演绎体系展示：形成强制性视觉冲击建筑风格/销售中心/样板间/园林/商业街。（展示的调性都市；时尚；视觉冲击力强;商业裙楼和公寓以精品店的形式）。推广：媒体组合的形象以高调的新都市主义领航旗舰的形象亮相。活动：都市,时尚,有活力,强调个性。形象稿形象稿1：标志演绎：标志演绎：标志充分运用项目建筑鸟瞰外立面形状宏伟的气势，利用向上的箭头，寓意万丈高楼平地起饿欣欣向荣景象，同时又能显示项目尊贵的气质，背景是一轮新生的太阳，寓意着朝气蓬勃，整个标志主色调金黄，充分显示未来的繁华景象，各种元素相格一章，将项目的气质表现的淋漓尽致。物料演绎：物料演绎：指示42、系统：指示系统：展板、罗马旗广告：展板、罗马旗广告：售楼部包装示意：售楼部包装示意：色调演绎：色调演绎：形象稿形象稿2：标志演绎：标志演绎：标志表现取材两座建筑基座的融合，又似两双团结协作的手，组成标志表现取材两座建筑基座的融合，又似两双团结协作的手，组成像一颗璀璨得到宝石，又仿佛一轮新日。银灰的金属特质，更能突出项目写字像一颗璀璨得到宝石，又仿佛一轮新日。银灰的金属特质，更能突出项目写字楼的特性，充分表现出项目的恢弘气质与强大气场，给人一种震撼的吸引力。楼的特性，充分表现出项目的恢弘气质与强大气场，给人一种震撼的吸引力。名片表现：名片表现：指示系统：指示系统：户外广告牌：户外广告牌：物料表现：物料表现：罗马旗：罗马旗：光盘：光盘：谢谢观看！谢谢观看！