1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。莆田市文献广场营销推广全案莆田市文献广场营销推广全案 深圳中原福建分公司 FuJian.10.07.12Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010第一部分第一部分 城市宏观环境分析城市宏观环境分析第二部分第二部分 城市商业环境研究城市商业环境研究第三部分第三部分 项目本体分析项目本体分析第五部分第五部分 营销推广策略组合营销推广策略组2、合第六部分第六部分 项目经营管理建议项目经营管理建议第四部分第四部分 项目定位项目定位项目定位项目定位规划建议规划建议营销执行营销执行招商策略招商策略第一阶段工作第一阶段工作第二阶段工作第二阶段工作第三阶段工作第三阶段工作市场机会判断市场机会判断 目目 录录Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010城市宏观环境Part 1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010蒲田的发展优势一蒲田的发展优势一 区位优势突出区位优势突出莆田位于福建沿海中部，境域北连福州，南接泉州，西依戴3、云山，东南濒临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。是江西省最近的出海口。莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及湄洲岛国家旅游度假区管委会。户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里，海域面积1.1万平方公里。1 1 莆田发展优势一莆田发展优势一区位优势明显区位优势明显Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾；莆田港位置适中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤，避风及地质条件良好。交通部列之为我4、国四大远景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多，中国少有”的天然良港。可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80多个，是目前全国少数几个能够建设30 万吨以上深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨以上。1 1 莆田发展优势二莆田发展优势二港口条件优越港口条件优越Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010 海滨邹鲁海滨邹鲁 文献名邦文献名邦 历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。5、妈祖文化是中华优秀文化之一妈祖文化是中华优秀文化之一国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文化发源地，对台客轮直航点。妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖信众2亿多人。1 1 莆田发展优势三莆田发展优势三底蕴深厚底蕴深厚 妈祖文化影响巨大妈祖文化影响巨大Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010目前，全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞70余万人，是福建省的重点侨乡；出外经商创业人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2万多家，年创产值2000多亿元6、。拥有一批千万甚至超亿元拥有一批千万甚至超亿元资本的莆籍民营企业家队资本的莆籍民营企业家队伍。伍。全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。1 1 莆田发展优势四莆田发展优势四民间资本雄厚民间资本雄厚Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010 福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为东南沿莆田将成为东南沿海区域及海西连接内陆腹地的海区域及海西连接内7、陆腹地的重要交通枢纽重要交通枢纽；福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工建设，极大拓展了发展空间和经济腹地；国道、省道纵横有序，港口、供水、供电等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得突破性进展。蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。1 1 莆田发展优势五莆田发展优势五交通基础设施日益完善交通基础设施日益完善Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010 从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形成近60个大小产业集群，总8、产值3800亿元左右，约占全省工业总产值的52%。其中蒲田优势产业集群分布如下：莆田涵江电子产业群 100 亿蒲田鞋业产业集群 100 亿林产加工业产业集群 200 亿能源产业集 100亿1 1 莆田发展优势六莆田发展优势六已形成部分全国领先地位的产业集群已形成部分全国领先地位的产业集群Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。带动地产、物流、商业、零售、旅游等行9、业的发展。1、得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易行业发展；2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力 提高莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展；3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、带动当地 GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费水平。1 1 莆田发展优势小结莆田发展优势小结Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010、10 统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐部”；GDP增幅达到13%，增幅在全国处于领先位置。同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的经济总量在上世纪8080年代初期，只有台湾的四年代初期，只有台湾的四十分之一，到十分之一，到9090年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析推进海西建设以来，福建经11、济实力增强推进海西建设以来，福建经济实力增强Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010福建省福建省基本态势：延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，服务全局。延伸两翼、对接两洲延伸两翼、对接两洲发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。拓展一线、两岸12、三地拓展一线、两岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三通、EKFA的历史机遇，强化强化福州、厦门、泉州福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥的辐射功能，发挥漳州、漳州、莆田、宁德莆田、宁德拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的拓展一线的骨干作用，突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。全面繁荣。内外兼备，促进发展内外兼备，促进发展1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析海西建设战略规划布局海西建设战略规划布局Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类13、专项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构，提高资源环境承载能力。1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析蒲田城市规划蒲田城市规划以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区”和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服务业的发展，提升城市品质和现代化水平。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析城市简介城市规划城市简介城市规划行政中心行政中心商业中心商14、业中心商务中心商务中心居住中心居住中心莆田目前莆田目前:全市人口全市人口:286 286万人万人城区人口城区人口:82 82万人万人1 1Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析莆田的莆田的GDPGDP增长情况增长情况Code of this report|16 Copyright Centaline Group,20102009年，莆田15、实现GDP691.72亿元，同比增长15%，增幅居全省首位。莆田近年来经济发展特点一、经济增幅位居全省首位从设区市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0、厦门市增长11.1%。；二、第二、第三产业共同推动经济较快增长从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力；三、消费投资拉动作用增强消费16、需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现平稳增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0。1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析莆田的经济发展特点莆田的经济发展特点Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡17、西岸繁荣带的目标。战略重点：完成完成“五大转变五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变；由单一功能的城市向功能配套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是加快发展第二产业；三是培育发展第18、三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析莆田的城市发展目标莆田的城市发展目标Code of this report|18 Copyright Centaline Group,201020092009年主要经济指标年主要经济指标商品房销售价格2009年四季度6500元/2010年第一季度6800元/2009年主要经济指标地区生产总值691.72（亿元）年增长14.5%社会消费品零售总额240.56（亿元）年增长15.8%现有或计划重点项目金钟水利枢纽工程、福建LNG冷能空分项目、佩吉服饰生产项目、19、仙游抽水蓄能电站、力天红木艺雕生产项目、绿森枇杷深加工、莆田标准木业生产项目、海安巨型工程轮胎、莆田市城市生物质能源发电厂、塘北片区改造、秀屿国家级木材贸易加工示范区、上塘珠宝首饰加工城、北岸供水等一批项目建设进展迅速。交通工具主要交通工具私家车/摩托车私家车/摩托车/电动车拥有量私家车：8辆/百户；摩托车16辆/百户1 1 莆田经济发展状况分析莆田经济发展状况分析Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010 1 1、海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长；2、莆田市政府，围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城20、市基础建设加大 投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持；3、加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动 第三产业的繁荣发展和爆炸式增长；4、雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带 来难得机遇。从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。宏观环境总结宏观环境总结Code of this report|20 Copyright Cent21、aline Group,2010城市商业环境研究Part 2Code of this report|21 Copyright Centaline Group,20102 2城市商业环境分析城市商业环境分析莆田版的莆田版的清明上河图清明上河图北宋年间，古谯楼为当时子城之城门和城楼。通常认为到了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫以前香火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因之形成了赶集式和散购式的购物习惯。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,20102 2城市商业环境分析22、城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段莆田近代商业发展的三个阶段第一阶段：90年代以前1、涵江区是莆田的“小上海”早期莆田地区的商业主要集中于涵江区，当时涵江区有“小上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年商贸城的盛况可看出其时涵江区的商业中心地位。2、城厢区商业主要集中于文献东西路；城厢区商业主要集中于文献东西路等传统老城区，其他地区如学园路一带则是一片荒凉，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,20102 2城市商业环境分析城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段莆田近代商业发展的三个阶段第二23、阶段：90年代莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路、城市重心的迁移随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则逐渐成为一个加工业、一般性商贸区域；、文献路崭露头角90年代文献路东西贯通，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分布不合理，经营产品档次底等问题。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,20102 2城市商业环境分析城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段莆田近代商业发展的三个24、阶段第三阶段：第三阶段：20002000年以后年以后进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有了较大提高。但到目前为止，莆田市只有一个真正意义上的商圈，即以文献路步行街为核心，加上新建成的大唐广场，金鼎广场，辐射到周边的梅园路、东园路等外围商业街的市级中心商圈。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,20102 2商业环境分析商业环境分析中心商圈的核心地位不可动摇中心商圈的核心地位不可动摇次级商圈次级商圈核心商圈核心商圈在莆田人25、心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二个次级商圈尚未出现。随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。批发、商贸批发、商贸Code of this report|26 Copyright Centaline Group,20102 2商业环境分析商业环境分析莆田商业发展现状莆田商业发展现状文献路步行街经营现状文献路步行街经营现状文献路步行街目前仍是莆田最受欢迎和认同的商业街区，每天汇聚十余万人流，但是也存在以下问题：一、步行街的租金最高可达20002000多元多元/平方平方，已经超过了北京26、上海及深圳等一线城市，品牌商家虽入住意愿很高，但由于过高租金因素，经营情况不甚理想，因此商家调换频率较高；二、缺乏统一经营管理，完全受市场自然调节，业态混乱，品牌档次不高，并且无法做到业态互补，有序经营；三、目前因为正在建设地下购物广场地一大道，文献路已被挖得惨不忍睹，整条路上已经完全没有休闲和景观空间；原来步行街对休闲和人性化的考虑较少，也不是符合现代消费习惯的商业街区。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,20102 2商业环境分析商业环境分析莆田商业发展现状莆田商业发展现状梅园路经营现状梅园路经营现状梅园路现已形成颇具规模的商27、业街，主要业态以餐饮、娱乐及酒店为主，承担了城市大部分的餐饮娱乐需求，目前商家经营情况都较为理想。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,20102 2商业环境分析商业环境分析莆田商业发展现状莆田商业发展现状三信金鼎广场、大唐广场经营状况三信金鼎广场、大唐广场经营状况三信金鼎广场是莆田第一个真正意义上的商业MALL，并采用统一经营管理模式，只租不卖，目前经营情况尚可，主要人流也来自步行街。大唐广场紧邻步行街，但因为之前规划定位及业态排布、经营模式均不理想，导致经营状况也不太理想。Code of this report|29 Copyri28、ght Centaline Group,20102 2商业环境分析商业环境分析商业环境分析总结商业环境分析总结从莆田目前的商业环境总体分析我们可得出一下结论：一、莆田只有一个真正意义上的商业中心；二、本市人对文献路步行街认同度最高；三、核心商圈的规划及经营存在严重不合理之处，有待大力改进与完善；四、集中消费目前并不太符合莆田人的消费习惯，莆田人仍然喜欢传 统的商业街模式；莆田的商业发展仍处于相对初级状态，无论从建筑外观、业态组合、项目经营、盈利模式、营销定位、消费引导等方面都需要变革创新，才能匹配莆田作为海西经济区重点城市的定位。Code of this report|30 Copyright29、 Centaline Group,2010项目本体分析Part 3Code of this report|31 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目所处区位及四至项目所处区位及四至文献广场项目地块位于莆田城厢区最核心的文献路与胜利路交汇处。东至胜利路，北至文献路，南面与西面都临下磨溪，占据城市占据城市最核心位置。最核心位置。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 土地现状土地现状土地形状较为平坦，总体地势东北高，西南低，存在3.54.30、5米的高差，在前期的规划设计中巧妙地运用了地形的高差，形成错落有致的排布。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目性质项目性质文献广场的项目类型包含商业、高端住宅市民广场、汽车站、城市绿地公园、大型停车场等多种业态，体量达到46万多平方；该项目是莆田市内位置最核心、体量最大的城市综合体，也是莆田市政府的重点建设工程，莆田的城市名片。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目主要指标项目主要指31、标用地面积：72971建筑面积：418160.6地上总建筑面：238670.6居住建筑面积：153260（含返迁57740.39）地上商业面积：80670.6计容面积：268600不计容面积：199560.6不计容商业面积：47598.5广场面积：25661汽车站：13784容积率：3.68Code of this report|35 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划理念项目规划理念本项目定位建成莆田高档的休闲商业区，以商业、休闲、餐饮为龙头，倡导“和谐、人性化”商业与生活融合的氛围，营造情景式、体验式商业空间，并将此主题贯32、穿和深化到项目整体的开发和运营之中。Code of this report|36 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点一项目规划亮点一 双首层双首层因项目本身存在高差，在设计中巧妙地利用了东北部和西南部的高差，做成双首层概念，让项目价值最大做成双首层概念，让项目价值最大化，化，也为经营的业主创造良好的经营条件。Code of this report|37 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点二项目规划亮点二 大量停车位大量停车位 拥有莆田最大的地上和地下停33、车空间共共52505250部部；3万8百多部摩托车、自行车停车位，如此大规模的停车空间，在全中国的中心商业项目中都属于罕见。文献路边约文献路边约400400部部胜利路边约胜利路边约350350部部下磨溪上盖二下磨溪上盖二层约层约10001000部部地下一、二、三地下一、二、三层共层共35003500部部文献路、胜利路边面积约15000平方下磨溪上盖二层面积约20000平方地下一、二、三层共约100000平方Code of this report|38 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点三项目规划亮点三 功能清晰功能清晰 标34、志性强标志性强本项目主要由文献广场、文献商城和滨溪居住三大功能构成，从而体现了该项目功能纯化、形态简洁、标志性强等特点。文献广场区域文献广场区域文献商城文献商城滨溪居住区滨溪居住区 共计三大功能板块共计三大功能板块Code of this report|39 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点四项目规划亮点四 轴线明朗轴线明朗空间结构主要通过“一带四片、三核五轴”的规划结构，形成由东向西“广场-商城-广场住宅”融为一体的空间形态；一带：广场及公园景观带四片：四个建筑片区三核：三个核心入口五轴：五条重要的商业轴线商城采用“L35、“形的建筑形态，从而较好的形成了与城市的对话关系，通过建筑的端部和中部的三个口部设计成功的把城市广场向西进行延伸和扩展。Code of this report|40 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点五项目规划亮点五 连接方便连接方便商业区通过天桥，露台等紧密联系，合理组织交通，形成了便捷的商业交通流线。为尽最大化地提升商业空间品质，在商业街及商业交通节点处设置景观节点，以达到休闲娱乐于一体的商业空间。天桥及露台形成各区之间有效联动。天桥及露台Code of this report|41 Copyright Centali36、ne Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点六项目规划亮点六 人流巨大人流巨大汽车站设置在地下二层（从西南面为负一），通过采光的站前广场，每日引导数万人流从广场内部上升并分流至各个商业体，相当于地铁上盖商业。站前广场示意此站为莆田市汽车站，每日有将近千余趟车往返，预计每日将带来近六万的人流。Code of this report|42 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目规划亮点七项目规划亮点七 项目的外墙广告处理上，摒弃了传统的喷绘广告位设置，改用现代的LED液晶显示，让整个外立面干净、整洁、档次更高。37、Code of this report|43 Copyright Centaline Group,20103 3 项目本体分析项目本体分析 项目本体分析总结项目本体分析总结一、地理位置：文献广场处于城市最核心位置一、地理位置：文献广场处于城市最核心位置二、类型：文献广场是一个多业态、体量巨大、结构复杂的城市综合体项目；二、类型：文献广场是一个多业态、体量巨大、结构复杂的城市综合体项目；三、设计：文献广场的有许多创新之处，并尽可能地考虑到了项目的价值最大化；三、设计：文献广场的有许多创新之处，并尽可能地考虑到了项目的价值最大化；如此大体量、多业态、结构复杂、运营模式高难度的项目，需要我们认真地对38、项目的性如此大体量、多业态、结构复杂、运营模式高难度的项目，需要我们认真地对项目的性质，本地的市场需求做详细地调查和思考，并经过大量的访谈，得到第一手最真是的数质，本地的市场需求做详细地调查和思考，并经过大量的访谈，得到第一手最真是的数据，才能保证多方的共赢。据，才能保证多方的共赢。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010项目定位Part 4Code of this report|45 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 定位前的思考定位前的思考在项目定位之前，我们需要考虑几个问39、题：在项目定位之前，我们需要考虑几个问题：一、蒲田政府的期望值是什么？一、蒲田政府的期望值是什么？二、开发商对这个项目的期望是什么？二、开发商对这个项目的期望是什么？三、莆田人民对这个项目的期望是什么？三、莆田人民对这个项目的期望是什么？四、项目建成后，将在莆田，甚至整个海西经济区占据一个什么位置？四、项目建成后，将在莆田，甚至整个海西经济区占据一个什么位置？如何能达成多方的共赢？如何能达成多方的共赢？Code of this report|46 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 政府的期望政府的期望我们在前文曾提到，莆田市政府的决心是：我们40、在前文曾提到，莆田市政府的决心是：再造一个新莆田！再造一个新莆田！一个新的莆田，太需要一个像文献广场这样的项目向世界展示它的形象；一个新的莆田，太需要一个像文献广场这样的项目向世界展示它的形象；这里，是北京的王府井，上海的南京路，深圳的华强北这里，是北京的王府井，上海的南京路，深圳的华强北;这里，是莆田核心中的核心；这里，是莆田核心中的核心；这里，不仅仅是一个超级综合体项目，它更代表的，是莆田的城市形象，是大这里，不仅仅是一个超级综合体项目，它更代表的，是莆田的城市形象，是大众对政府执政能力的一个评判，是莆田城市化进程的一个标志；众对政府执政能力的一个评判，是莆田城市化进程的一个标志；毫无疑问41、，文献广场将会在莆田的历史上留下浓墨重彩的一笔，它的影响，将毫无疑问，文献广场将会在莆田的历史上留下浓墨重彩的一笔，它的影响，将会延续到莆田的下个世纪，因此，政府的期望值，这个项目只需成功，不许失会延续到莆田的下个世纪，因此，政府的期望值，这个项目只需成功，不许失败！败！Code of this report|47 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 开发商的期望开发商的期望港涵地产，作为一个踏实稳健的集团化企业，在莆田低调地耕耘了将近二十多年的时间，从产业链来看，已建成的涵江国际商贸城，已垄断了莆田的商贸流通业，还有在建的秀屿码头，已经持有的42、莆田几个汽车站，也已是莆田物流业的龙头，文献广场项目，将作为港涵地产耕耘多年后，厚积薄发，在世人面前华丽亮相的一个大型项目，此项目的成功，将为港涵写出一个新的壮丽篇章。文献广场投资近文献广场投资近5050亿，在跟黄董多次沟通后，我们对开发商的期望也了然如心：亿，在跟黄董多次沟通后，我们对开发商的期望也了然如心：目标一目标一:为莆田市贡献一个伟大的项目，给这个城市增加最美丽的一笔，实现良好为莆田市贡献一个伟大的项目，给这个城市增加最美丽的一笔，实现良好的社会效益的社会效益!目标二：实现项目的价值最大化，为港涵的发展跨上一个新台阶打下良好的基础！目标二：实现项目的价值最大化，为港涵的发展跨上一个新43、台阶打下良好的基础！Code of this report|48 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 莆田人民的期望莆田人民的期望作为一个民间消费能力极强的地级市，莆田人民迫切地希望：作为一个民间消费能力极强的地级市，莆田人民迫切地希望：希望有一个地方能代表莆田的形象，能让人民在一个舒适的环境里购物、休闲、希望有一个地方能代表莆田的形象，能让人民在一个舒适的环境里购物、休闲、游玩，享受物质文明带来的美好时光。游玩，享受物质文明带来的美好时光。希望这座两千多年的城市，重新焕发出它的魅力和生机，吸引更多的人来到这希望这座两千多年的城市，重新焕发出它44、的魅力和生机，吸引更多的人来到这里消费和工作。里消费和工作。希望这个地方，能够代表莆田人的骄傲和自信。希望这个地方，能够代表莆田人的骄傲和自信。所以，文献广场肩负着与生俱来的历史使命，它与这座城市息息相通，它吸所以，文献广场肩负着与生俱来的历史使命，它与这座城市息息相通，它吸取了两千年来这块土地的灵气与贵气，它必将以一个崭新的形象，出现在世取了两千年来这块土地的灵气与贵气，它必将以一个崭新的形象，出现在世界的面前！界的面前！伟大的时代！光荣的使命！伟大的时代！光荣的使命！Code of this report|49 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项45、目定位 本项目拥有酒店商业步行街、生态公园、购物中心、高端住宅、汽车站、大型停车场、（酒店）六大业态，是大型的复合消费中心。借鉴成功商业载体的运营模式，项目与城市综合体有非常的类似，我们可以寻找城市综合体的成功轨迹和经验。城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。46、Code of this report|50 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 1 12 23 34 45 56 67 78 89 9高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值 城市综合体的特性城市综合体的特性上述特点，文献广场完全吻合。上述特点，文献广场完全吻合。Code of this report|51 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 案例借鉴案例借鉴 宁波宁波 天一广场天一广场借鉴理由：借鉴理由：同属二三线城市、核心47、商圈、历史悠久、以商业步行街区同属二三线城市、核心商圈、历史悠久、以商业步行街区为主、拥有大型中心广场、商业体量相似、物业组合类似为主、拥有大型中心广场、商业体量相似、物业组合类似均有悠久的经商历史、同为港口城市均有悠久的经商历史、同为港口城市宁波天一广场是国内一流融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场；广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，使CBD广场的商业氛围更富情趣；天一广场现已成为宁波的标志性建筑，深富魅力的城市名片。Code of 48、this report|52 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特点项目特点 绿色绿色 现代现代 亲水亲水在中山路1号门主入口上，种植着6棵树龄约100年的来自澳大利亚的“加拿列海枣树”，树枝婀娜，形象生动，是广场的迎宾树。天一广场有亲水、绿色和现代等三个主题，广场的绿化率为32%，犹如一座城市绿岛，把天一广场的绿色主题演绎得分外妖娆。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 将历史融入建筑将历史融入建筑由主入口进入后，就是3.5万平方米的休闲、演绎49、中心广场，广场宽阔、壮丽、往南可以望见歌德式教堂的高耸屋顶。这座教堂是根据1702年法国传教士郭中传在灵桥门内建筑的药行街天主教堂，在1997年扩建2000年竣工，大厅脊高31米，钟楼高66米采用顶尖造型和色彩窗玻璃，是一座典型的歌德式建筑。Code of this report|54 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 拥有中国最绚丽的音乐喷泉拥有中国最绚丽的音乐喷泉音乐喷泉和超大水幕电影音乐喷泉和超大水幕电影进入广场后跨过二座平行的小桥，便是亚洲最大的音乐喷泉和超大水幕电影。整个音乐喷泉有2000个喷嘴，400多台水泵，全部由电脑控制，采用50、目前国际上最先进的高压气泵式激光音乐喷泉技术，喷泉在激光和音乐的配合下，能高速喷出一个个晶莹透亮的水柱、水花、能组合出令人眼花缭乱的“高岗花式”、“华尔兹花式”、“蝴蝶展翅式”等几百种喷泉花式，形成一个美不胜收的“水世界”；同时与喷泉交相辉映的水灯也大放异彩，随着音乐的变化，一个赤橙黄绿青蓝紫的“水光舞台”，通透明亮，宛如仙境，令人目不暇接，赞叹不已。（造价4000多万）Code of this report|55 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 灯光的运用如梦如幻灯光的运用如梦如幻中心广场中心广场在中心广场的两侧还竖着4根标志性金属景观灯51、柱，能在晚上射出强烈的激光，喷出各色烟雾；激光变化多端，烟雾精美绝伦；晚上广场上还有几百盏地灯，将广场比作夜空，将点点地灯比作星星，一点也不过分，人如同在星河中行走，夜色斑斓，流光溢彩，如梦如幻，妙不可言。Code of this report|56 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 水水 晶晶 街街广场东侧美食区广场东侧美食区在广场的东侧美食区和乐购超市之间，是一条长180米的水晶街，这是设计师颇具匠心的设计，造型别致的建筑和水晶长廊，在国内独一无二，波光粼粼，流水潺潺，喷泉涓涓，灯光悠悠，还有水晶街两边连接在一起的木制天桥，平添了一份异国52、情调和休闲趣味，令人仿佛置身于风景怡人的塞纳河畔，充分展示出人与自然和谐统一的优美画卷。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 对历史的尊重与保护对历史的尊重与保护广场西北侧服装区和药皇殿广场西北侧服装区和药皇殿在广场西北侧服装区，有一座始建于清朝康熙四十七年（1708年）的古建筑药皇药皇殿殿，殿内供奉药皇神农氏。药皇殿在宁波医药史上有着举足轻重的地位，不但它供奉着神农氏，而且成为近代宁波南北药材及名医坐堂，同业聚会议事的一个重要场所。Code of this report|58 Copyright C53、entaline Group,20104 4 项目定位项目定位 业态齐全业态齐全 分区明确分区明确天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300多家商店。、天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 天一广场可借鉴之处天一广场可借鉴54、之处一、打造了绿色、亲水、生态的购物、休闲环境；二、商业周边化产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场，成为宁波都市生活和商业活动的大容器和大舞台；三、景观设计（特别是水景）别出心裁，富有艺术魅力；四、建筑设计不落俗套，形态丰富；五、将历史文物巧妙地融入整个商业之中；六、维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式，这种商业方式便是以传统的步行街为主，符合莆田人消费习惯的消费模式。Code of this report|60 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 定位需满足的目标：定位需满足的目标：1 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求55、及政府期望、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求及政府期望2 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值、具有鲜明特色，体现项目地段价值3 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标、符合市场要求，实现整体开发与经营目标Code of this report|61 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 定位依据：定位依据：定位依据定位依据1 12 23 34 45 56 6城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、历史、文化、民俗、民情民俗、民情政府规划及功能定位政府规划及56、功能定位城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营Code of this report|62 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 城市综合体的开发与运营城市综合体的开发与运营商业部分主要作为城市的商业中心，满足家庭生活购物、餐饮、休闲娱乐的需求；广场部分满足城市大型机会及表演的需求，以及公众对城市开放式公园的需求；住宅满足对市中心有居住情节的需求。市场调研论市场调研论商业金融、广场及开放式公园，及城市广场，具备复合化发展基础；地处核心生活区，辐射莆田全市及周边县、乡、镇；地处传统商业旺地，周边配套齐全，交通便利。大型城市广场及大面积的公园，57、项目景观资源优越；未来拥有几千户商家及多种业态，拥有丰富的客户资源；区域仅有的完整的整体商业地块，地处主干道，资源稀缺。容积率：3.68绿地率：建筑密度：土地血统论土地血统论资源决定论资源决定论规划条件论规划条件论Code of this report|63 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目功能定位项目功能定位市场调研论市场调研论土地血统论土地血统论资源决定论资源决定论规划条件论规划条件论超级城市综合体，莆田标志性商业旗舰超级城市综合体，莆田标志性商业旗舰商业商业-都市购物休闲生活街都市购物休闲生活街（Home StreetHome S58、treetHome StreetHome Street）广场广场-绿色生态休闲广场绿色生态休闲广场住宅住宅-城市中心、配套齐全、定位高档的核心住宅城市中心、配套齐全、定位高档的核心住宅Code of this report|64 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 消费者扫描消费者扫描投资者投资者经营者经营者消费者消费者消费者消费者开发商一个商业，无论他是何种形态，衡量一个商业，无论他是何种形态，衡量一个商业，无论他是何种形态，衡量一个商业，无论他是何种形态，衡量他的标准都是是否能达成四方的共赢。他的标准都是是否能达成四方的共赢。他的标准都是是59、否能达成四方的共赢。他的标准都是是否能达成四方的共赢。而其中最重要的一环，就是消费者。失去消费者信任和推崇的商业，也必将导致其他几环出现问题，因此，研究消费者，是我们首先要做的第一道功课。Code of this report|65 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目目标消费群分类项目目标消费群分类目标客户群体目标客户群体本地客户本地客户本地客户本地客户周边乡镇客户周边乡镇客户周边乡镇客户周边乡镇客户旅游及商贸客户旅游及商贸客户旅游及商贸客户旅游及商贸客户莆田中心区消费者莆田中心区消费者莆田中心区消费者莆田中心区消费者莆田外延区域消费者（60、秀莆田外延区域消费者（秀莆田外延区域消费者（秀莆田外延区域消费者（秀屿、涵江）屿、涵江）屿、涵江）屿、涵江）仙游、黄石等乡镇消费者仙游、黄石等乡镇消费者仙游、黄石等乡镇消费者仙游、黄石等乡镇消费者以湄洲岛为主的旅游客群以湄洲岛为主的旅游客群以湄洲岛为主的旅游客群以湄洲岛为主的旅游客群在莆田港从事物流及加工在莆田港从事物流及加工在莆田港从事物流及加工在莆田港从事物流及加工贸易的客商及工作人员贸易的客商及工作人员贸易的客商及工作人员贸易的客商及工作人员以莆田几大产业为主的商以莆田几大产业为主的商以莆田几大产业为主的商以莆田几大产业为主的商贸客户贸客户贸客户贸客户Code of this repor61、t|66 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目目标消费群分类项目目标消费群分类补充型客户核心客户核心客户根据项目发展方向，得出项目的目标客户结构定位：重要客户重要客户补充型客户补充型客户莆田市区消费者莆田市区消费者日常性消费日常性消费重复性消费为主重复性消费为主仙游、黄石等乡镇仙游、黄石等乡镇目的性消费目的性消费流动性消费为主流动性消费为主湄洲岛旅游及港口从业人员、商贸客户湄洲岛旅游及港口从业人员、商贸客户旅游性消费旅游性消费偶然性消费为主偶然性消费为主Code of this report|67 Copyright Centaline G62、roup,20104 4 项目定位项目定位 对应的消费者需求业态对应的消费者需求业态莆田市区消费者莆田市区消费者日常性消费日常性消费重复性消费为主重复性消费为主 购购 物物餐餐 饮饮娱娱 乐乐休闲休闲仙游、黄石等仙游、黄石等目的性消费目的性消费流动性消费为主流动性消费为主湄洲岛旅游及港口从业人员湄洲岛旅游及港口从业人员商贸客户商贸客户旅游性消费旅游性消费偶然性消费为主偶然性消费为主 购购 物物餐餐 饮饮文化旅游文化旅游娱娱 乐乐Code of this report|68 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 对应的消费者需求业态对应的消费者需求63、业态 从上表可看出从上表可看出，消费者对于业态的需求排序依次为：消费者对于业态的需求排序依次为：消费者对于业态的需求排序依次为：消费者对于业态的需求排序依次为：购物、餐饮、娱乐、休闲及旅游，这也为我们后面的购物、餐饮、娱乐、休闲及旅游，这也为我们后面的购物、餐饮、娱乐、休闲及旅游，这也为我们后面的购物、餐饮、娱乐、休闲及旅游，这也为我们后面的业态规划提供了相应的依据。购物业态规划提供了相应的依据。购物业态规划提供了相应的依据。购物业态规划提供了相应的依据。购物45%45%45%45%、餐饮、餐饮、餐饮、餐饮30%30%30%30%、娱、娱、娱、娱乐及休闲乐及休闲乐及休闲乐及休闲20%20%2064、%20%、文化及旅游、文化及旅游、文化及旅游、文化及旅游10%10%10%10%Code of this report|69 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目功能业态排序项目功能业态排序 功能重要性购物餐饮娱乐休闲信仰文化住宿游乐参观商贸可见项目的核心功能应该是以购物休闲娱乐为一体的大型可见项目的核心功能应该是以购物休闲娱乐为一体的大型可见项目的核心功能应该是以购物休闲娱乐为一体的大型可见项目的核心功能应该是以购物休闲娱乐为一体的大型商业综合体，而文化、旅游价值等将是项目打造特色的重商业综合体，而文化、旅游价值等将是项目打造特色的重商业65、综合体，而文化、旅游价值等将是项目打造特色的重商业综合体，而文化、旅游价值等将是项目打造特色的重点。点。点。点。根据消费分析：Code of this report|70 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一历史文化与商业文化的结合：是以历史文化为客流吸引点，而商业价值为实体功能，两是以历史文化为客流吸引点，而商业价值为实体功能，两者结合应当者结合应当“你中有我，我中有你你中有我，我中有你”。旅游文化与商业价值的结合时：文化纯粹性是成功关键点；文化纯粹性是成功关键点66、；古代建筑与新型业态结合时：以外立面、视觉美观性为建筑重点打造对象。以外立面、视觉美观性为建筑重点打造对象。商贸价值与一般商业价值结合时：应当以一般零售商业去吸引人气，以商贸的集中性提应当以一般零售商业去吸引人气，以商贸的集中性提升项目价值。升项目价值。1 1、民俗、旅游文化是项目特色打造的核心，且应融入项、民俗、旅游文化是项目特色打造的核心，且应融入项 目所有的原素，包括后期的经营之中；目所有的原素，包括后期的经营之中；2 2、特色性、时尚性是业态选择的关键；、特色性、时尚性是业态选择的关键；3 3、以商业综合性与商贸产生互补性与共赢性；、以商业综合性与商贸产生互补性与共赢性；Code of67、 this report|71 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一项目整体打造思路项目整体打造思路1 1 1 1、以全面展示莆田文化为主题打造项目的旅游价值点；、以全面展示莆田文化为主题打造项目的旅游价值点；、以全面展示莆田文化为主题打造项目的旅游价值点；、以全面展示莆田文化为主题打造项目的旅游价值点；2 2 2 2、注重莆田及港口文化在项目的各个方面的融合，打造集信仰文化、注重莆田及港口文化在项目的各个方面的融合，打造集信仰文化、注重莆田及港口文化在项目的各个方68、面的融合，打造集信仰文化、注重莆田及港口文化在项目的各个方面的融合，打造集信仰文化、建筑文化、餐饮文化、风俗特色、商品特色为一体的城市综合体；建筑文化、餐饮文化、风俗特色、商品特色为一体的城市综合体；建筑文化、餐饮文化、风俗特色、商品特色为一体的城市综合体；建筑文化、餐饮文化、风俗特色、商品特色为一体的城市综合体；3 3 3 3、重视项目的两岸交流平台的社会价值，同时在经营管理、商业、重视项目的两岸交流平台的社会价值，同时在经营管理、商业、重视项目的两岸交流平台的社会价值，同时在经营管理、商业、重视项目的两岸交流平台的社会价值，同时在经营管理、商业、商务配套方面体现项目更多的社会功能。商务配套69、方面体现项目更多的社会功能。商务配套方面体现项目更多的社会功能。商务配套方面体现项目更多的社会功能。Code of this report|72 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 从消费者分析我们可以看出，我们的消费人群主要是以家庭为单位，项目需要从消费者分析我们可以看出，我们的消费人群主要是以家庭为单位，项目需要带给消费者与众不同的消费体验与心理感受。带给消费者与众不同的消费体验与心理感受。我们希望，文献广场，是一个和谐的消费场所，是一个欢乐的海洋，是一个能我们希望，文献广场，是一个和谐的消费场所，是一个欢乐的海洋，是一个能给大家带去欢乐和70、舒适的场所。给大家带去欢乐和舒适的场所。莆田首个莆田首个 新都汇欢乐家庭体验城Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010在这里,全天畅享欢乐的体验在这里,汇粹生活中快乐的点滴要素在这里,家庭成员中每个人的欢乐都实现了满足我们相信这个项目将会成为商业项目的标杆之作!4 4 项目定位项目定位 Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010文献广场 欢乐之城推广口号推广口号:享受生活，享受快乐享受生活，享受快乐4 4 项目定位项目定位 口号朗朗上口，易于识记享受是一种态度享受是71、一种姿态快乐生活是我们的使命快乐生活变得触手可及在文献广场,快乐梦想轻松实现!Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010 项目特色专题打造之一项目特色专题打造之一 独特的广场文化独特的广场文化4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造本项目共有五个广场，分为内广场与外广场，每个广场赋予不同的主题本项目共有五个广场，分为内广场与外广场，每个广场赋予不同的主题此为原规划的入口，建议该入口此为原规划的入口，建议该入口的楼梯后移，楼梯道打平做一个的楼梯后移，楼梯道打平做一个入口大广场，因为此处是文献广入口大广场，因为此处是72、文献广场最重要的入口，应该给人震撼场最重要的入口，应该给人震撼之感。之感。Code of this report|76 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造广场一：入口处的妈祖女神像广场一：入口处的妈祖女神像入口的广场上，设置一个巨型的镀银入口的广场上，设置一个巨型的镀银妈祖雕塑，（莆田是银饰之乡），周妈祖雕塑，（莆田是银饰之乡），周边配以灯光及小喷泉，成为广场的一边配以灯光及小喷泉，成为广场的一个标志性建筑，头顶饰以水晶，到晚个标志性建筑，头顶饰以水晶，到晚上在灯光的映衬下发出美丽的光芒，上在灯光的映衬下发出美73、丽的光芒，也成为游客必来之处。也成为游客必来之处。可名为：女神广场可名为：女神广场Code of this report|77 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造广场二广场二 莆田名人雕塑广场以及水幕广场莆田名人雕塑广场以及水幕广场 （名人广场）（名人广场）莆田自古以来出了非常多的名人，在入口的第二个广场上，可以参考天一广场设置莆田自古以来出了非常多的名人，在入口的第二个广场上，可以参考天一广场设置一个巨型的水幕喷泉，喷泉周边设置十到二十个莆田古代的名人雕像，变成一个具一个巨型的水幕喷泉，喷泉周边设置十到二十个74、莆田古代的名人雕像，变成一个具有浓郁文化气息的广场，也成为人们日常观看表演和集会的中心。有浓郁文化气息的广场，也成为人们日常观看表演和集会的中心。Code of this report|78 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造广场三：全莆田首个主题特色休闲广场广场三：全莆田首个主题特色休闲广场侏罗纪公园侏罗纪公园Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010唯妙唯肖的恐龙,让小朋友仿佛回到了远古时代4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题75、打造Code of this report|80 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造以儿童为主题的侏罗纪公园以儿童为主题的侏罗纪公园Code of this report|81 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造广场四：以青少年为主题的街舞广场广场四：以青少年为主题的街舞广场 动感地带动感地带在这里，时尚一族可以大跳街舞，玩滑在这里，时尚一族可以大跳街舞，玩滑板，尽情畅享青春的美好肯欢乐。板，尽情畅享青春的美好肯欢乐。文献路边的76、长形广场文献路边的长形广场Code of this report|82 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造广场五：以中老年为主的太极广场广场五：以中老年为主的太极广场胜利路边的长形广场胜利路边的长形广场Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2010项目除了常见的业态规划外，将引入特色业态经营模式，利项目除了常见的业态规划外，将引入特色业态经营模式，利项目除了常见的业态规划外，将引入特色业态经营模式，利项目除了常见的业态规划外，将引入特色业态经营模式，利77、用特色业态及规划吸引特定与时间消费，以吸引更多更广的用特色业态及规划吸引特定与时间消费，以吸引更多更广的用特色业态及规划吸引特定与时间消费，以吸引更多更广的用特色业态及规划吸引特定与时间消费，以吸引更多更广的消费群。消费群。消费群。消费群。4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造项目特色打造之二项目特色打造之二 特色业态的打造特色业态的打造Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010特色业态第一站：特色餐饮特色业态第一站：特色餐饮特色业态第一站：特色餐饮特色业态第一站：特色餐饮特色业态第一站：特色餐饮特色业态第一站78、：特色餐饮民族区域小吃的打造：新疆的国际大巴扎以新疆特色小吃为龙头，结合全国性的特色小吃，打造大巴扎的饮食文化特色；以当地食品打造项目饮食特色：苏州的阳澄食街阳澄湖的大闸蟹远近闻名，项目重点推广项目阳澄大闸蟹的项目特色性，同时产生主题式划分为阳澄湖鲜、特色海鲜、神州风味、异国美食等主题，融合当地特色、全国特色、国外特色带动了整个项目的成功；福建小吃：地道的各地方小吃，曾经随着华侨的脚步走向海内外，现在，他们可以在文献广场吃到这些让他们魂牵梦萦的美食。（特别是针对旅游人群）Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010特色业态第二站：特79、色娱乐特色业态第二站：特色娱乐特色业态第二站：特色娱乐特色业态第二站：特色娱乐 电影院特色打造电影院特色打造电影院特色打造电影院特色打造1、4D的座椅具有喷水、喷气、振动、扫腿等功能，因而观众在看立体电影时，可实时感受到风暴、雷电、下雨、撞击、拍腿等事件，产生身临其境，惊险刺激的效果。2、3D影院在观看的时候你需要戴上特殊的眼镜，它的镜片只允许一种振动方向的光通过，能让你两只眼分别看到一幅画面，这样在你脑子里形成的图形就跟用肉眼看三维物体一样了，感觉更加真实的电影效果。莆田首个莆田首个3D3D、4D4D影院打造，成为目标消费影院打造，成为目标消费者不得不来项目的理由之一。者不得不来项目的理由之80、一。Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线。营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线。营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线。营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线。Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010特色业态第三站：莆田首个室内运动中心特色业态第三站：莆田首个室内运动中心特色业态第三站：莆田首个室内运动中心特色业态第三站：莆田首个室内运动中心迷你高尔夫迷你高尔夫体育舞蹈体育舞蹈电子81、竞技电子竞技室内五人足球室内五人足球室内健身室内健身室内网球室内网球台球台球Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2010特色业态第四站：项目酒吧特色打造特色业态第四站：项目酒吧特色打造特色业态第四站：项目酒吧特色打造特色业态第四站：项目酒吧特色打造酒吧，向来是一个城市夜生活的代名词；情感共鸣：深圳的海上世界通过面临海湾打造异乡漂流的“海员文化”酒吧，产生在深圳的外国人的情感共鸣，成为了外国人在深圳的聚集地之一；建筑与文化特色：上海的新天地以石库门 旧式建筑为特色，打造文化性酒吧，引来全国性的学习热潮；处境特色打造：新疆的国际大巴扎在82、80米的项目标志建筑观光塔上打造酒吧，给人不同的身处环境，得到消费者的认可。打造莆田首个情景式酒吧广场，感受特色夜生活；打造莆田首个情景式酒吧广场，感受特色夜生活；打造莆田首个情景式酒吧广场，感受特色夜生活；打造莆田首个情景式酒吧广场，感受特色夜生活；四楼电影院同层位置，四楼电影院同层位置，可利用平台可利用平台Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010特色业态第五站：青少年娱乐天堂特色业态第五站：青少年娱乐天堂特色业态第五站：青少年娱乐天堂特色业态第五站：青少年娱乐天堂 动漫天地动漫天地动漫天地动漫天地 成长书吧成长书吧成长书吧成83、长书吧 以青少年喜欢的动漫，游戏为主，吸引莆田及周边地区的青少年消费者，此业态也是目前莆田缺少的一个业态。成长书吧，主要以经营青少年图书及玩具为主。Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010特色业态第七站特色业态第七站 莆田艺术博物馆莆田艺术博物馆主要以展示莆田历史文主要以展示莆田历史文化、特色产业为主，辅化、特色产业为主，辅以销售莆田的木雕、银以销售莆田的木雕、银饰等，是外地游客借此饰等，是外地游客借此了解莆田文化，也成为了解莆田文化，也成为莆田青少年学习基地。莆田青少年学习基地。Code of this report|91 C84、opyright Centaline Group,2010特色业态第六站：顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。特色业态第六站：顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。美食广场美食广场大型电视屏幕大型电视屏幕顶楼设置电轨车，可以环绕整个文献广场，并欣赏美丽的城市夜景顶楼设置电轨车，可以环绕整个文献广场，并欣赏美丽的城市夜景Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2010 项项项项项项 目目目目目目 推推推推推推 广广广广广广 包包包包包包 装装装装装装 特特特特特特 色色色色色色项目无论是前期的宣传还是后期的整体推广包装，均突出项项目无论85、是前期的宣传还是后期的整体推广包装，均突出项项目无论是前期的宣传还是后期的整体推广包装，均突出项项目无论是前期的宣传还是后期的整体推广包装，均突出项目的特色，即代表着莆田最具文化的地方文化宣传体系。目的特色，即代表着莆田最具文化的地方文化宣传体系。目的特色，即代表着莆田最具文化的地方文化宣传体系。目的特色，即代表着莆田最具文化的地方文化宣传体系。4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010特色推广包装第一站：外广场的标志性建筑特色推广包装第一站：外广场的标志性建筑 钟楼钟楼我86、们知道,人们对于时间的依赖是与生俱来的，当钟楼低沉浑厚的声音穿透几公里区域的时候，所有的人都知道了我们项目。这里将会是每个重要节日的来临，特别是，圣诞节，新年，世界杯人们不得不来的地方。4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2010随着城市化的不断发展，在城市中戏剧表演的空间越来越少，而莆田特色的木偶戏、莆仙戏等也成为大多数的回忆，戏曲作为文化的重要组成部分，项目的戏台应当经常性戏曲作为文化的重要组成部分，项目的戏台应当经常性戏曲作为文化的重要组成部分，项目的戏台应当经常性戏曲87、作为文化的重要组成部分，项目的戏台应当经常性地表演戏剧，联系不同的戏团定期或不定期地引进名家表演，通过丰富地表演戏剧，联系不同的戏团定期或不定期地引进名家表演，通过丰富地表演戏剧，联系不同的戏团定期或不定期地引进名家表演，通过丰富地表演戏剧，联系不同的戏团定期或不定期地引进名家表演，通过丰富多样的文化表演，提升项目文化特色。多样的文化表演，提升项目文化特色。多样的文化表演，提升项目文化特色。多样的文化表演，提升项目文化特色。特色推广包装第二站：民俗文化特色推广包装第二站：民俗文化特色推广包装第二站：民俗文化特色推广包装第二站：民俗文化特色推广包装第二站：民俗文化特色推广包装第二站：民俗文化戏台88、（广场主题设想一）戏台（广场主题设想一）戏台（广场主题设想一）戏台（广场主题设想一）戏台（广场主题设想一）戏台（广场主题设想一）4 4 项目定位项目定位 项目特色专题打造项目特色专题打造Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010特色推广包装第三站：参与性强的广场包装特色推广包装第三站：参与性强的广场包装特色推广包装第三站：参与性强的广场包装特色推广包装第三站：参与性强的广场包装特色推广包装第三站：参与性强的广场包装特色推广包装第三站：参与性强的广场包装1、观光电梯2、大型显示屏3、大型遮阳板4、广场舞台14324 4 项目定位项目89、定位 项目特色专题打造项目特色专题打造Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2010 4 4 项目定位项目定位 节庆广场的特色表演节庆广场的特色表演Code of this report|97 Copyright Centaline Group,20104 4 项目定位项目定位 广场的水幕电影广场的水幕电影Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010从光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别从光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别从光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印90、象识别从光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别香港购物中心将灯光做成了一个个细节符号，将灯光设计做成香港购物中心将灯光做成了一个个细节符号，将灯光设计做成一门艺术。每一个购物中心都独具匠心地在光谱上选取一截一门艺术。每一个购物中心都独具匠心地在光谱上选取一截自己的颜色，通过大量的运用使购物中心具有一种自己的颜色，通过大量的运用使购物中心具有一种“灯光灯光VIVI”的效果。的效果。灯光灯光VIVI具有十分强烈的识别性和渲染力，尤其是主题式购物中具有十分强烈的识别性和渲染力，尤其是主题式购物中心，灯光就成为一种氛围渲染的有力手段。人们无须看清购心，灯光就成为一种氛围渲染的有力手段。人们无须看清91、购物中心的名字和标志，就能从灯光的效果上，从色彩的感受物中心的名字和标志，就能从灯光的效果上，从色彩的感受上，知道自己走进了哪一个购物中心，这是香港购物中心发上，知道自己走进了哪一个购物中心，这是香港购物中心发展到一个重要的阶段，在细节上的成功应用。展到一个重要的阶段，在细节上的成功应用。购物中心主灯光色调青衣城明亮的蓝白太古广场高贵的紫色朗豪坊谜一样的蓝又一城略带紫色的白IFC MALL高贵的暖黄Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010特色推广包装第五站：特色推广包装第五站：特色推广包装第五站：特色推广包装第五站：参与性极强的92、地方特色园林参与性极强的地方特色园林参与性极强的地方特色园林参与性极强的地方特色园林参与性极强的地方特色园林参与性极强的地方特色园林以八闽名楼古谯楼为参考形式，结合莆田历史文化的发以八闽名楼古谯楼为参考形式，结合莆田历史文化的发以八闽名楼古谯楼为参考形式，结合莆田历史文化的发以八闽名楼古谯楼为参考形式，结合莆田历史文化的发展，进行园林的建设，打造首个地方特色的主题式商业展，进行园林的建设，打造首个地方特色的主题式商业展，进行园林的建设，打造首个地方特色的主题式商业展，进行园林的建设，打造首个地方特色的主题式商业园林景观。园林景观。园林景观。园林景观。Code of this report|1093、0 Copyright Centaline Group,2010参与性参与性景观建议景观建议Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010地方传统文格的主题式园林地方传统文格的主题式园林地方传统文格的主题式园林地方传统文格的主题式园林一次丰盛的视觉盛宴，一次圆满的文化名人之旅。地一次丰盛的视觉盛宴，一次圆满的文化名人之旅94、。地一次丰盛的视觉盛宴，一次圆满的文化名人之旅。地一次丰盛的视觉盛宴，一次圆满的文化名人之旅。地方园林的精彩与莆田名人交相辉映，成为项目内一道方园林的精彩与莆田名人交相辉映，成为项目内一道方园林的精彩与莆田名人交相辉映，成为项目内一道方园林的精彩与莆田名人交相辉映，成为项目内一道独特的风景。独特的风景。独特的风景。独特的风景。莆田市历史上素有“文献名邦”之誉，自唐代以来的1200多年间，人才荟萃，名人辈出，在各个时期勇领风骚，垂范后人。出现林默、林兆恩、蔡襄、郑樵、刘克庄等一批历史文化名人，举进士者多达2400多名、其中文武状元22名、宰相14名、尚书（中央政府各部部长）近70名。Code o95、f this report|103 Copyright Centaline Group,2010 项项项项项项 目目目目目目 经经经经经经 营营营营营营 特特特特特特 色色色色色色莆田，出身于贵胄血脉，肩负着闽台两地的文化交流与经济莆田，出身于贵胄血脉，肩负着闽台两地的文化交流与经济莆田，出身于贵胄血脉，肩负着闽台两地的文化交流与经济莆田，出身于贵胄血脉，肩负着闽台两地的文化交流与经济交流使命，注定比其他项目有不同凡响的高起点。交流使命，注定比其他项目有不同凡响的高起点。交流使命，注定比其他项目有不同凡响的高起点。交流使命，注定比其他项目有不同凡响的高起点。4 4 项目定位项目定位 项目经营特96、色项目经营特色Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010特色一：成立高规格的台商俱乐部特色一：成立高规格的台商俱乐部特色一：成立高规格的台商俱乐部特色一：成立高规格的台商俱乐部特色一：成立高规格的台商俱乐部特色一：成立高规格的台商俱乐部 可在项目地，成立台湾及其他华侨等商人在项目的俱乐部，为他们内地的交流创造良好的条件，成为台商的心灵归属地。Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010特色二：系列文化艺术节特色二：系列文化艺术节特色二：系列文化艺术节特色二：系列文化97、艺术节 系列文化艺术节、台湾文化风情节、民间美食节等，将会吸引大批旅游的客人。在中国，有几个旅游地的节日在国际上都颇具知名度，包括山东潍肪的国际风筝节，青岛的国际啤酒节等等。深圳的华侨城世界之窗是现在中国目前为止经营最好的主题公园，其中的一个秘诀就是每个月都有丰富多彩的节目表演，贯穿各种主题。其中欢乐谷中的某些节目观众参与性非常强，在体验式消费的今天，这种丰富多彩的形式吸引了大批的消费者。Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010特色三：独特的服务体验特色三：独特的服务体验特色三：独特的服务体验特色三：独特的服务体验身着特色民族98、服装的小镇服务员身着特色民族服装的小镇服务员身着特色民族服装的小镇服务员身着特色民族服装的小镇服务员Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010人性化的导视系统人性化的导视系统人性化的导视系统人性化的导视系统除了普通的导视系统之外，还增设电子导视查询体系我们的消费着可以轻松查询楼层分布可以轻松知晓商场的促销活动可以轻松了解放映电影的名称特色四：服务特色特色四：服务特色特色四：服务特色特色四：服务特色Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010在广场里特色商业服务中心，99、以优质的服务提升购物的乐趣在广场里特色商业服务中心，以优质的服务提升购物的乐趣在商业广场中的经营管理中引入了五星级酒店的服务，用服务提升购物的乐在商业广场中的经营管理中引入了五星级酒店的服务，用服务提升购物的乐趣，这也是购物中心发展到一个更高级的阶段后，购物中心的求新求变之道。趣，这也是购物中心发展到一个更高级的阶段后，购物中心的求新求变之道。Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010魔力宝宝乐园魔力宝宝乐园糖果，音乐，舞蹈，玩具，游戏，这里是小朋友的欢乐天堂服务中心里的儿童天地（用于托管幼儿，让父母安心逛街）服务中心里的儿童天100、地（用于托管幼儿，让父母安心逛街）Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010这里有小宝宝最喜欢的梦幻王国，酣睡也好，小憩也罢，都由专业的看护人员进行，我们让所有妈妈能在毫无后顾之忧的情况下享受逛街的乐趣安心宝贝育婴房安心宝贝育婴房Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010让老公可以在舒适的环境中，享受阅读，下棋，喝咖啡饮品，看电视，擦鞋等服务快乐先生大本营Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010人101、性化厕所人性化厕所专门为残疾人设置的独立厕所,非常宽敞.它既不在男厕所里也不在女厕所里,这样设置就方便了异性护理者对残疾人的照顾.亲子厕所：里面也被分隔成了两部分,里面是爸爸或妈妈用的,外面的迷你马桶是专为儿童设置的,尺寸比大人用的小了一号.婴儿椅：离成人马桶的距离刚好可以让家长触手可及儿童间里还有一个小台面：方便孩子们放点东西,画面卡通Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010地下室导航系统地下室导航系统地下室导航系统地下室导航系统Code of this report|114 Copyright Centaline Grou102、p,2010项目打造远景：项目打造远景：集集“一特色、三文化、四种功能、七大亮点一特色、三文化、四种功能、七大亮点”的城市标志性商业广场。的城市标志性商业广场。一特色：一特色：一特色：一特色：地方特色文化三文化：三文化：三文化：三文化：建筑文化、风俗文化、饮食文化。四种功能：四种功能：四种功能：四种功能：购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、商贸功能。五大广场五大广场：女神广场、水幕广场、动感地带、太极广场、侏罗纪公园八大亮点：八大亮点：八大亮点：八大亮点：文化主题园林景观、最人性化的商业中心；传统文化的展示台；最丰富、最具福建特色的小吃聚集地；首个情景式酒吧广场；首个3/4D结合的影院；首个艺术103、博物馆；首个城市广场铁轨；。Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010营销推广策略组合Part 5Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2010顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 够够 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点？1换换位位思思考考什什 么么 样样 的的 卖卖 点点 能能 使使 客客 户户 树树 立立 信信 心心？2目标导向寻找卖点目标导向寻找卖点Code of this report|117 Copyright Cen104、taline Group,2010本案应从客户认知面积极寻找能被利用的关键信息点放大宣传，随着产品信息的逐步确认，在将相关信息分段释放。顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 够够 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点？1目标导向寻找卖点目标导向寻找卖点Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 使使 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点。1.1历历 史史商商 脉脉海海西西最最旺旺商商业业文文脉脉商商脉脉交交汇汇Code o105、f this report|119 Copyright Centaline Group,2010商商 脉脉传传 承承高价租金，一铺传世高价租金，一铺传世莆田步行街首层480-1500元租金，而项目按5%投资回报率计算，15万元销售均价需达到625元租金均价长期持有，投资无门长期持有，投资无门莆田步行街目前商铺多为原拆迁补偿的居民持有，且多数不愿意转卖，古谯楼旁100平米旺铺有客出价1800万，业主不愿转让。单价在18万元左右。商脉传世之铺商脉传世之铺大开投资之门大开投资之门n 令投资客眼红的商业旺地令投资客眼红的商业旺地Code of this report|120 Copyright Cen106、taline Group,2010顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 使使 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点。1.2社社 会会发发 展展城城市市加加速速扩扩张张消消费费人人口口剧剧增增Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010n 城市发展加速城市发展加速 未来商机无限未来商机无限社社 会会发发 展展u 5大产业区布局，城市化加速大产业区布局，城市化加速海西战略的提出，将莆田置于前所未有的发展良机，对接海峡西岸，对接福泉中心城市，建设湄洲湾港口城市推进大莆田的发展。未来可以预期，随着5大产107、业区的壮大，城市人口剧增，消费形成量变。u 做大做强中心城市，中央商业愈加做大做强中心城市，中央商业愈加凸显凸显中心城区的扩大，实行人口聚集政策，以文献路和胜利路为商业中轴，聚集城市商业，加大中心城市基础设施建设。中心城市必将形成质变。量变量变+质变质变商机商机无限无限人口剧增人口剧增 城市升级城市升级 量质齐变量质齐变 商机无限商机无限Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2010顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 使使 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点。1.3商商 圈圈变变 革革商商圈圈108、变变革革良良机机老老街街升升级级新新貌貌Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010商商 圈圈变变 革革n 老街改造，谁继承步行传统老街改造，谁继承步行传统步行街的形成北宋年间，古谯楼为当时子城的城门和城楼。通常认为到了古谯楼才算进城。文峰天后宫坐落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫历史上香火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因此形成了赶集式以及散购式的购物习惯赶集式以及散购式的购物习惯。改革开放后，私营店铺如雨后春笋拔地而起，县巷与大路街逐渐形成以服装为主的商业街，但主流商业仍以现步行街西段109、为主。当时所谓的农村人进城时也必到此采购生活用品。步行街繁华的商业，庞大的人流量，取决于其休休闲购物的本质闲购物的本质。先历史休闲先历史休闲 后繁华商业后繁华商业Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010目前步行街地下商场正在施工，将建设2层地下商场，随着工程的进度，目前步行街人流量已缩减至原先的一半不到。商商 圈圈变变 革革n 老街改造，谁继承步行传统老街改造，谁继承步行传统步行街的现状拓展地下空间拓展地下空间 步行街不再步行步行街不再步行人防工程演变地下商场根据莆田市招商局吴局长介绍，莆田中心城区交通组织多为纵向交通，横向交110、通很少，文献路为核心区域，该区域的步行街隔断，对莆田市交通组织影响很大，未来改造完成后可能通车。步行街不再步行Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010商商 圈圈变变 革革n 老街改造，谁继承步行传统老街改造，谁继承步行传统中心商业的未来预期传统与新式的博弈传统与新式的博弈 商业核心演变商业核心演变集中式商业集中式商业步行街步行街大唐广场大唐广场金鼎广场金鼎广场正荣时代广场正荣时代广场莆田步行街莆田步行街本案本案传传统统购购物物观观念念运营失败模式动摇成功商业即将改造继继承承步步行行传传统统占占据据商商业业核核心心Code of111、 this report|126 Copyright Centaline Group,2010顺顺位位思思考考我我 们们 现现 在在 具具 备备 哪哪 些些 能能 使使 树树 立立 信信 心心 的的 卖卖 点点。1.4项项 目目配配 套套主主力力店店升升级级信信心心公公 交交 总总 站站 促促 消消 费费Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010项项 目目配配 套套n 主力店升级投资信心主力店升级投资信心信信 心心升升 级级Code of this report|128 Copyright Centaline Group,201112、0项项 目目配配 套套n 公交总站带来首发消费公交总站带来首发消费公交总站+市中心大型停车场100100，000000人流首发消费人流首发消费n 首享城市扩张消费量变Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010真正能打动客户的四大卖点：真正能打动客户的四大卖点：A.A.历史商脉历史商脉 B.B.城市规划城市规划 C.C.步行街模式步行街模式 D.D.项目配套项目配套1.客户疯抢源自对于老步行街的稀缺和步行街财富的觊觎；2.城市的扩大，外来务工人口的剧增和本地人口的城市聚集，使中心商圈未来面对更广阔的消费市场；3.经历了大唐广场的失113、败，投资者的反思使得对于本案步行街商业模式更具偏好，老步行街的改造将助推本案的市场热度；4.公交总站与市中心大型停车场的项目规划，本案拥有首发消费保障，同时也延续了老步行街与汽车站的历史交汇。项目核心卖点项目核心卖点Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010老街改造项目配套城市规划心动心动靶心靶心历史商脉历史商脉历史商脉老街改造老街改造项目配套项目配套城市规划城市规划核心卖点排序核心卖点排序竞争客群项目环境Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2010本案核心思路本案114、核心思路n由区位价值引起发力点由区位价值引起发力点历历 史史商商 脉脉n不可错过的投资稀缺资源不可错过的投资稀缺资源n商业地产旗舰，财富保驾护航商业地产旗舰，财富保驾护航老老 街街改改 造造项项 目目配配 套套n消费升级，财富增值的保障消费升级，财富增值的保障城城 市市规规 划划Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2010本案核心思路本案核心思路过去传承现在过去传承现在 现在透支未来现在透支未来中心思想已然确立，项目战略需通过产品进行充分演绎：如如何何在在本本案案中中传传承承老老步步行行街街的的商商业业精精髓髓？如如何何放放大大未115、未来来预预期期，使使得得预预期期落落到到实实处处？Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010过去传承现在过去传承现在现在透支未来现在透支未来价值传承：五大价值全面升级，骨子里的步行街价值传承：五大价值全面升级，骨子里的步行街观念传承：倡导大众休闲消费，中端消费高端享受观念传承：倡导大众休闲消费，中端消费高端享受 模式传承：公园中的纯步行街，休闲购物娱乐一体化模式传承：公园中的纯步行街，休闲购物娱乐一体化客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于未来的预期：客户对于未来的预期：116、“城市中心点城市中心点 人流第一站人流第一站”先入为赚先入为赚n解决点：解决点：n解决面：解决面：Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2010传承/价值项目项目名称名称价值一价值一价值二价值二价值三价值三价值四价值四价值五价值五区区 位位人文休闲人文休闲规规 模模聚集点聚集点交交 通通老步行街老步行街从城门到商业中轴线的自然演变古谯楼是莆田进城的标志，天后宫往来络绎不绝文献路的北大路路口至新街口长约600米，共130个商家，210个店面。覆盖莆田主要的购物和餐饮业态菜市场和老式百货商场依托于原汽车站的交通组织本案本案从商业中轴线升117、级为中央商业区充分利用115.9%的高绿化率，以公园、广场为核心节点，丰富、移步换景128600平米城市商业中心型商业。形成相对独立的一站式购物核心街区。国际知名的平价超市、知名百货、影院新规划公交总站与市内唯一大型停车场五五 大大 价价 值值 全全 面面 升升 级级，骨骨 子子 里里 的的 步步 行行 街街客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2010传承/观念客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业118、旺势观念的传承与升级观念的传承与升级消费群定位：城市主流消费群体消费群定位：城市主流消费群体城市主流消费群体：缔造步行街火爆旺市的城市主流消费群体：缔造步行街火爆旺市的”热血分子热血分子“，他们是谁？，他们是谁？n 城市高端消费莆田富豪、企业高管等n 城市中低端消费企事业单位中基层、白领、学生、打工者、城市原住民中低消费模糊化中低消费模糊化休闲中的随意性消休闲中的随意性消费费莆田工业城市定位，城市的扩大导致中低端消费基数将更加庞大莆田工业城市定位，城市的扩大导致中低端消费基数将更加庞大Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010传119、承/观念客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势观念的传承与升级观念的传承与升级消费群定位：城市中低端消费者消费群定位：城市中低端消费者老步行街消费者的消费态度老步行街消费者的消费态度休闲目的休闲目的日常型休闲日常型休闲爱热闹，人流聚集爱热闹，人流聚集随意性消费随意性消费物美价廉、平价时尚物美价廉、平价时尚购物目的购物目的风味小吃平价时尚家庭购物Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010传承/观念客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺120、势民众休闲聚集点汽车站汽车站|古谯楼古谯楼|天后宫天后宫菜市场、服装街的变革菜市场、服装街的变革本质：依托于民众聚集而产生的中低端消费聚集1313万平米中心型商业万平米中心型商业休闲广场、公园形成新休闲广场、公园形成新民众聚集点民众聚集点Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010传承/观念客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势观念的传承与升级观念的传承与升级对于本案的启示对于本案的启示步行街步行街本案本案消费者定位城市中低端消费群形象定位历史的人文休闲现代的休闲享受档次定位低端为121、主 中端为辅中端为主 低端为辅功能定位服装街为主的购物功能购物、餐饮、娱乐一站式消费Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010传承/模式客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势客户对于现在的预期：如何传承步行街的商业旺势步行街步行街现代休闲享受现代休闲享受根深蒂固的传统消费习惯115.9%的超高绿化率实现基础商业模式的乘势而上商业模式的乘势而上开放式商业开放式商业 公园级享受公园级享受公园式公园式步行商业综合体步行商业综合体Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2122、010项目销售方案Part 6Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010项目销售目标项目销售目标Part 6.1Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010项目销售目标项目销售目标核心目标核心目标高价高价 项目整体价值的最大化阶段目标阶段目标高速高速 项目前期必须尽快的回笼建设资金高价值目标实现高价值目标实现前期回笼目标实现前期回笼目标实现通过运营实现价值的增加起始售价由客户预期决定价格与速度的矛盾价格与速度的矛盾如如何何应应对对？Code of this repo123、rt|143 Copyright Centaline Group,2010项目销售目标分解项目销售目标分解高价值目标实现高价值目标实现前期回笼目标实现前期回笼目标实现2011年3月前实现30%的总销售额，根据低开高走的策略，前期开盘将达到全案的40%。1前期开盘量过大，一期聚集爆破的难度上升；2前期销售价格较低；影响项目整体价值的实现；20%进入明销渠道；10%通过与投资客多种合作模式实现。30亿Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2010项目销售目标分解项目销售目标分解高价值目标实现高价值目标实现前期回笼目标实现前期回笼目标实现124、培育期培育期沿主干道商铺价值最大化体现沿主干道商铺价值最大化体现发展期发展期沿广场商铺价值最大化体现沿广场商铺价值最大化体现沿主干道沿广场培育期发展期2期主力销售3期主力销售70亿Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010项目销售目标图示项目销售目标图示主主要要销销售售区区价价格格标标杆杆主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区价价格格标标杆杆价格标杆区价格标杆区一期销售一期销售二期销售二期销售三期销售三期销售30亿30亿40亿Code of this report|146 Copyright Centali125、ne Group,2010项目销售模式项目销售模式Part 6.2Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010商业地产的价值体现商业地产的价值体现商业价值价值分析销售价值1投资价值2经营价值3是指开发商在开发商业建筑后进行销售，其销售价格往往是开发成本的25倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利润空间，所以成为销售价值。是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营，产生经营收益。经营价值决定投资价值，投资价值决定销售价值Code of t126、his report|148 Copyright Centaline Group,2010项目销售分析项目销售分析主主要要销销售售区区价价格格标标杆杆主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区价价格格标标杆杆价格标杆区价格标杆区一期销售一期销售二期销售二期销售三期销售三期销售30亿30亿40亿u项目整体分为3期。按照莆田当地的置业习惯，春节前后为商铺投资的旺销期。三期放量相对均衡，预期2年的销售期。期间项目已经可以开业运营。u项目整体体量较大，需进行现行招商运营，开业成达成80%左右的招商完成率，开业即形成旺市，招商的成功和运营的成功能够有效的提升项目后期的销售价格和销售速度127、。销售价格实现的关键：从经营价值的预期到实现销售价格实现的关键：从经营价值的预期到实现Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010销售与招商、运营销售与招商、运营主主要要销销售售区区价价格格标标杆杆主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区主要销售区价价格格标标杆杆价格标杆区价格标杆区一期蓄客销售期 2010.08-2011.03一期蓄客销售期内，项目招商工作主要集中于主力店、次主力店、品牌旗舰店招商工作。主力店引导销售，属于未来预期式销售未来预期式销售。利用主力店的品牌效应提升客户对于项目的预期。二期蓄客销售期 2011128、.04-2011.10二期蓄客销售期内，项目基本施工完成，项目现场实景呈现，商业招商基本完成，品牌店进场装修。实景引导销售，属于实景呈现式销售实景呈现式销售。利用规划的落实，商户进场装修的盛况提升客户对于项目的信心。三期蓄客销售期 2011.11-2012.05三期蓄客销售期内，项目已经成功开业运营，通过经常性的推广活动，展现出全新的莆田商业中心，项目商户经营成功。运营引导销售，属于收益明确式销售收益明确式销售。运营的成功，人流大量集中于广场中心区域，广场商铺价值最大化体现。Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2010销售与招商、129、运营销售与招商、运营经营稳定率经营稳定率招商完成率招商完成率主力店招商成功主力店招商成功销售关键收益明确式销售实景呈现式销售未来预期式销售销售属性三期销售二期销售一期销售阶段销售依托于招商、运营，在整体运营成功中提升销售依托于招商、运营，在整体运营成功中提升销售属性的演变代表商铺价值和信心的提升销售属性的演变代表商铺价值和信心的提升适合本案的模式：运营主导的销售适合本案的模式：运营主导的销售Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2010销售模式解析销售模式解析纯销售模式纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式直接模式分析直接130、模式分析n 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。n 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。n 业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2010销售模式解析销售模式131、解析纯销售模式长期返租模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式长期返租模式分析长期返租模式分析n返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。n根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。n这种模式一般容易造成销售和招商的两难，一方面销售价格的提升与其带来的返租租金上升的矛盾，另一方面是每月固定返租与商铺空置的矛盾。Code of this repo132、rt|153 Copyright Centaline Group,2010销售模式解析销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁短期返租租赁带租约销售模式短期返租模式分析短期返租模式分析n 短期返租模式，指开发商向业主承租五年，通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两年）租金，剩余部分在后三年按月付款，取得商铺短期的经营权。n 开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。n 这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现133、。Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010销售模式解析销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式带租约销售模式带租约销售模式分析带租约销售模式分析n 带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。n 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的134、经营能力、品牌度等等。Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010本案销售模式选择本案销售模式选择纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式甄别甄别1 1：经营价值本案超过：经营价值本案超过30%30%的体量在销售前即可开业获取租金收益，因此项目必须拥有经营权的体量在销售前即可开业获取租金收益，因此项目必须拥有经营权长期返租模式长期返租模式短期返租租赁短期返租租赁甄别甄别2 2：投资价值业主的退出机制考量，项目商铺的增值必须考虑经营过程中换手率问题：投资价值业主的退出机制考量，项目商铺的增值必须考虑经营过程中换手率问题甄别甄135、别3 3：销售价值快速回笼资金考量，过久的经营权持有存在一次性返租比例和经营风险：销售价值快速回笼资金考量，过久的经营权持有存在一次性返租比例和经营风险本案销售模式选择：短期返租租赁本案销售模式选择：短期返租租赁Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010项目规划及招商方案Part 7Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2010商业主题定位商业主题定位Part 7.1Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2136、0101F:经典生活街区经典生活街区2F:流行生活街区流行生活街区3F:健康生活街区健康生活街区4F:欢乐生活街区欢乐生活街区-1F:时尚生活街区时尚生活街区-2F:休闲生活街区休闲生活街区-3F:综合生活街区综合生活街区横向：横向：主主 题题 定定 位位-3F-2F-1F1F2F3F4FCode of this report|159 Copyright Centaline Group,2010主主 题题 定定 位位纵向：纵向：创意生活区创意生活区精致生活区精致生活区缤纷生活区缤纷生活区Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010137、业态排布业态排布Part 7.2Code of this report|161 Copyright Centaline Group,2010各楼层业态排布各楼层业态排布1F异国特色餐饮百货IT数码广场、手机大卖场品牌服饰、珠宝、名表、眼镜、精品店、休闲餐饮Code of this report|162 Copyright Centaline Group,20102F各楼层业态排布各楼层业态排布百货IT数码广场、手机卖场、连锁餐饮婚纱摄影潮流服饰、化妆品、连锁休闲餐饮、休闲小站、个人护理店、十字绣Code of this report|163 Copyright Centaline Group,138、20103F各楼层业态排布各楼层业态排布百货咖啡馆、休闲书吧、私房菜美容、美发、美体、SPA、养生、健身、足按KTV电器类超市Code of this report|164 Copyright Centaline Group,20104F各楼层业态排布各楼层业态排布影院动漫城Code of this report|165 Copyright Centaline Group,2010-1F各楼层业态排布各楼层业态排布百货IT数码广场高档滋补品、茶叶专卖电子通讯旗舰店、通讯营业厅、金融机构时尚服饰、鞋包、连锁休闲餐饮、精品店Code of this report|166 Copyright Cen139、taline Group,2010-2F各楼层业态排布各楼层业态排布百货汽车站工艺品展示、药品超市、书刊音像店超市休闲体育用品专区、户外用品、快速餐饮、美食城Code of this report|167 Copyright Centaline Group,2010-3F各楼层业态排布各楼层业态排布百货儿童玩具一条街、卡通产品、儿童游乐超市家居用品、床品、厨具、花艺、进口食品专营店Code of this report|168 Copyright Centaline Group,2010品牌建议品牌建议Part 7.3Code of this report|169 Copyright Cent140、aline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议ELAND、例外、纳帕佳、ESPRIT、欧时力、名师路、哥弟、声雨竹、贝拉维拉、艺之卉、CK、鳄鱼恤、圣大保罗、剑鱼鲨、BOSS、JEEP、BALY、LEVIS、LEE、杉杉、报喜鸟、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等。周生生、周大福、六福、谢瑞麟、施华洛世奇、上海老庙、中国黄金、金玉满堂、福辉、峰记等TISSOT、欧米伽、浪琴、西铁城宝岛、明视、茂昌、吴良材朴坊、沃上咖啡 哈根达斯 服装：服装：品牌建议：品牌建议：珠宝：珠宝：表：表：眼镜：眼镜：精品店精品店：缤纷生活区缤纷生活区 1F1Fu一层为商业项目的黄金区位，是整个项目档次和价值的体现141、，因此，选取档次相对较高的国际、国内知名经典男女服饰品牌，打造含金量较高的经典品牌打造含金量较高的经典品牌生活街区，生活街区，不仅在当地中高端品牌消费市场中形成主导，更可做为整个购物广做为整个购物广场的对外形象展示，体现整个项目的档场的对外形象展示，体现整个项目的档次和价值。次和价值。u该部分品牌商家租金承受力最强。品牌建议标准品牌建议标准休闲餐饮休闲餐饮：Code of this report|170 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议三福百货、流星站、或与番、阿依莲、金苑、浪漫宣言、艾格、a02、雅柔、简等女友、跳骚屋、天使、欧莱雅等化妆品142、折扣小超TISSOT、欧米伽、浪琴、西铁城贵族牛排、豆腐花城、豪客来、棒约翰、集集小镇、明记炖品世家等水水葡京、水舞功夫、UD咖啡、追茶到底、阿二奶茶等。小土豆美甲连锁、金丽人个人护理中心、U18个人护理中心、艺诗美甲连锁等服装：服装：品牌建议：品牌建议：化妆品：化妆品：表：表：缤纷生活区缤纷生活区 2F2Fu品牌以贴近18-25岁的年轻人为主的当下最潮、最热、最前卫的服饰、餐饮最潮、最热、最前卫的服饰、餐饮等相关业态，价格中低档，潜在消费群体庞大，能充分的吸引这部分逛街购物欲最强的消费人群。u该部分商家租金承受力较强。连锁餐饮连锁餐饮：休闲小站：休闲小站：个人护理：个人护理：品牌建议标准品牌143、建议标准Code of this report|171 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：缤纷生活区缤纷生活区 3F3F选取中高档连锁美容、美体、SPA、健身会所等养生相关机构，结合部分较精致、格调优雅的咖啡、餐吧，打打造新都市健康、闲适、品味的生活意造新都市健康、闲适、品味的生活意境境。该部分商家租金受力相对较低。舒简城、窈窕淑女、丰韵佳人、诗丽堂、可诺丹婷、君子兰、巴厘岛、天使皇家SPA魔指仙境、家富富侨、康靓园、康丽园、大桶水、水立方浩沙、宝力豪、健康道、健身在线、中体倍力、英派斯、拉玛瑜伽重庆小天鹅、渝风汇、厨房印象144、89商务公馆、重庆寻常故事、陶乡涮涮锅、龙成园麻辣香锅、越城记、德庄火锅、小肥羊等美容美体：美容美体：足按：足按：健身：健身：特色餐饮：特色餐饮：品牌建议标准品牌建议标准Code of this report|172 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：缤纷生活区缤纷生活区 4F4F顶层空间相对独立，选择以目的性消费选择以目的性消费为主的影院、电玩类业态为主为主的影院、电玩类业态为主。考虑到该区域建筑格局的因素，不适合大型影院入驻，因此，在该类业态中重点考虑规模中等、大众类型、消费中档的品牌商家。该类品牌租金承受力最低。成达145、卢米埃、横店、中影、大地、星美、香港中华影业、奥斯卡影城星际迷航、梦幻时空、世嘉游艺、梦工场、大玩家影院：影院：动漫城：动漫城：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|173 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：缤纷生活区缤纷生活区 -1F-1F该层位于本项目双首层的第二层。总体价值略低于一层，但高于二层。是项目人流量较集中的楼层。该层也是本项目的另一张重要的形象名片。因此，要选取有一定选取有一定档次的、知名的、时尚流行品牌档次的、知名的、时尚流行品牌入驻，最为适宜。该部分品牌拥有大批忠实的消费者146、，这部分品牌也往往是购物中心和百货中创造业绩的主力军。该部分品牌商家租金承受力相对较强。品牌建议：品牌建议：ONLY、VERO MODA、法文.箱子、城市丽人、雪凡尼、杰西伍、G2000、艾格、花木马、U2、LILLY、歌力思、简、FNY、末未、芊芊红纺swatch、卡西欧、CKBELLE、TaTa、Kisscat、STACCATO、teemix、senda、cbanner、FED、swinds、星期六、哈森麦当劳、肯德基、德克士、汉堡王、味千拉面、DQ、必胜客、和合谷、赛百味服饰：服饰：表：表：鞋：鞋：餐饮：餐饮：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|174 C147、opyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：缤纷生活区缤纷生活区 -2F-2F该层属较不易达区域，依托超市入口及汽车站及站前广场的人气，可规划大量休闲规划大量休闲运动品牌，该类品牌受众群体较广，代表运动品牌，该类品牌受众群体较广，代表着阳光和活力，能大大提升该层的人气着阳光和活力，能大大提升该层的人气。该类品牌商家租金承受弹性较大。真功夫、蒸霸天下、永和大王、永和豆浆、康师傅牛肉馆、集集小镇、大娘水饺、华莱士大千食界、绿洲、大食代、食天下PUMA、Adidas、Nike、Kappa、Reebok、Converse、李宁、特步、361、安148、踏、Peak、金鸡、乔丹、鸿星尔克、爱乐、赛琪、美津浓、美特斯邦威、真维斯、以纯、森马、拜丽德、堡狮龙、SK、佐丹奴、欢腾、唐狮、黑骑、蓝色天空、罗宾汉餐饮：餐饮：美食城：美食城：服饰服饰:品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|175 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：缤纷生活区缤纷生活区 -3F-3F该层主要以大超市为主，因此，重点考虑重点考虑与家庭生活密切相关的业态，与家庭生活密切相关的业态，如家居用品、床品、电器、婴童用品、花艺、药店等，既方便消费者，又能促进关联消费。该类品牌商家租金承受149、力较低。特百惠、LOCK&LOCK、懒人坊、玛特家居富安娜、恒源祥、戴富妮、盛宇、水星、杉杉、恐龙、ESPRIT、南方寝室、罗莱、梦洁、佳丽斯双立人、菲仕乐、WMF进口食品专卖店（台湾食品、韩国食品、日本食品）：100%良品、VADOO水培植物、装饰花艺等家居：家居：床品：床品：餐具：餐具：花艺：花艺：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|176 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议创意生活区创意生活区 1F1F （本幢（本幢2F2F）主要考虑电子、数码、通讯行业同类的销售卖场。该类品牌商家租金承受力略低。颐高、赛博150、百脑汇中博手机城、中域电讯数码广场：数码广场：手机大卖场：手机大卖场：品牌建议：品牌建议：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：创意生活区创意生活区 2F2F（本幢（本幢3F3F）以数码广场为主，搭配少量餐饮商家以数码广场为主，搭配少量餐饮商家，完善区域配套。该类品牌商家租金承受力弹性较大。数码广场：数码广场：仙踪林、吉野家、享燕台式涮涮锅、高锅涮、风波庄、随烧、牛太郎、炭烧生蚝颐高、赛博、百脑汇中博手机城、中域电讯连锁餐饮：连锁餐饮：手机大卖场：手机151、大卖场：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|178 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议创意生活区创意生活区 3F3F（本幢（本幢4F4F）顶层面积较大，商业价值最低，主要考虑主要考虑以目的性消费为主的业态以目的性消费为主的业态，如，电器、IT类超市，KTV等。该类品牌商家租金承受力较低。品牌建议：品牌建议：苏宁、国美、宏图三胞、恒昌a gogo、欢乐迪、好乐迪、帝国歌城、欢唱、麦乐迪-2F-2F（本幢（本幢-1F-1F）：）：汽车站-3F-3F（本幢（本幢-2F-2F）：）：超市电器电器ITIT超市：超市：KTV152、KTV：品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：创意生活区创意生活区 -1F（本幢1F）本栋1F与F组团的-1F相通，结合电子数码广场的规划，在一层黄金区位主要考虑金融、电子通讯和数码品牌的形象主要考虑金融、电子通讯和数码品牌的形象店，以及移动联通营业厅店，以及移动联通营业厅等。该类品牌商家租金受能力较强（并有购买物业的可能）。工行、农行、建行、招行、兴业、交通、中信、中行、华夏、光大、平安、厦门银行、厦门发展正冠通讯、和记电讯、NOKIA、苹果、SAMS153、UNG、SONY颐高、赛博、百脑汇金融：金融：电子通讯：电子通讯：数码广场：数码广场：移动、联通营业厅移动、联通营业厅品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|180 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议 精致生活区精致生活区 1F1F（本幢（本幢2F2F）本层实际位于地面二层，商业价值略低，但展示面较好，可考虑引进档次较高、有一定知名度的餐饮商家入驻，并考虑以异国风情餐厅为主，丰富项目餐饮业态，并可在一定程度上起到提升项目形象和档次的作用。该类品牌商家租金承受力略低。品牌建议：品牌建议：阿里郎韩国料理、天狗山日本料理、154、万象蔓谷、金象湾、福川日本料理、韩香馆、大渔铁板烧异国餐饮：异国餐饮：品牌建议标准品牌建议标准Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：精致生活区精致生活区 2F2F（本幢（本幢3F3F）该层实为地面三层，商业价值较低，但沿文献路及广场一侧有较好的展示面，可考虑打打造精品婚纱一条街造精品婚纱一条街，形象也较好。该类品牌商家租金承受力较低。婚纱摄影：婚纱摄影：天长地久、薇薇新娘、钟爱一生、纽约纽约、台北时尚、维纳斯、丽柏佳、浪漫一生、罗曼新娘、米兰春天、巴黎国际品牌建议标准品牌建议标准C155、ode of this report|182 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：精致生活区精致生活区 -1F-1F（本幢（本幢1F1F）本层与百货相通，实际位置在地面一层，选择形象好、档次相对较高的滋补品专营店及档次相对较高的滋补品专营店及知名品牌茶叶知名品牌茶叶入驻。该类品牌商家租金承受力较强。高级滋补品：高级滋补品：同仁堂、天天福、獐子岛、燕行家、苏门至品、印尼皇家燕窝中闽魏氏、天福茗茶、富源、三和、日春、庆芳、裕园、华祥苑屈臣氏精品茶叶店：精品茶叶店：精品超市：精品超市：品牌建议标准品牌建议标准Code of this156、 report|183 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议 精致生活区精致生活区 -2F-2F（本幢（本幢-1F-1F）与地下汽车站相通，面积相对较小，可考虑药品店及音像书店等配套业态。该类品牌商家租金承受力相对较低。品牌建议：品牌建议：惠好、回春、大参林、海王星辰、永惠 木雕药店：药店：书书 刊刊工艺品展示区工艺品展示区音像制品音像制品品牌建议标准品牌建议标准Code of this report|184 Copyright Centaline Group,2010商家品牌建议商家品牌建议品牌建议：品牌建议：精致生活区精致生活区 -3F-3F157、（本幢（本幢-2F-2F）属综合生活区，商铺格局呈狭长形状，配合超市业态，可考虑以卡通玩具、幼儿书籍、文具、玩具公仔等为主的儿童用品区。该类品牌商家租金承受力较低。儿童游乐园：奇乐儿（此业态需考虑消防问题，若审批有难度，则另行考虑）玩具一条街玩具一条街品牌建议标准：品牌建议标准：Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2010租金建议租金建议Part 7.4Code of this report|186 Copyright Centaline Group,2010项目租金建议项目租金建议修正因素说明：修正因素说明：立地条件：立地条件：158、主要从商铺所处的区位、路段考虑，重点从横向布局来分析商铺是否沿城市主要街道，是否临项目主要出入口，客流量是否集中等商业价值条件。展示效应：展示效应：主要从商铺对外的形象展示角度考虑，这在商铺（特别是街铺）的投资价值分析中占一定的比重。楼层位置：楼层位置：主要从商铺所处的楼层位置考虑，重点从纵向布局来分析商铺客流的易达性等商业价值，这在商铺的投资价值中起到重要的作用。附加价值：附加价值：主要分析商铺周边的一些具有特殊性的、对商铺的客流量起到比较大的推动作用的业态规划，如，汽车站、大型超市出入口处等。Code of this report|187 Copyright Centaline Group159、,2010F组团（缤纷生活区）Code of this report|188 Copyright Centaline Group,2010A-D组团（精致生活区）Code of this report|189 Copyright Centaline Group,2010E组团（创意生活区）Code of this report|190 Copyright Centaline Group,2010楼层示意图缤纷生活区精致生活区创意生活区A-D组团F组团E组团地平面Code of this report|191 Copyright Centaline Group,2010招商节奏（见附表）招商节奏160、（见附表）Part 7.5Code of this report|192 Copyright Centaline Group,2010项目推广方案Part 8Code of this report|193 Copyright Centaline Group,2010项目客户分析项目客户分析Part 8.1Code of this report|194 Copyright Centaline Group,2010项目客户类型项目客户类型A A客户类型：客户类型：1 1、短线投机者：不寻求长期持有，短线炒铺赚取升值差额、短线投机者：不寻求长期持有，短线炒铺赚取升值差额2 2、短期持有者：低价位买入161、，承担前期培育风险，商圈成熟后套现、短期持有者：低价位买入，承担前期培育风险，商圈成熟后套现他们是投资市场中的“热血分子”，从住宅市场到商铺市场，从股票市场到黄金市场，都有他们的身影。他们对于政策敏感，对于机会敏锐，对于投资敏捷。他们对于高额的投资慎重，但一旦决策，他们就是商铺的首期购买者，风向的制造者和传播者。投资客热门投资领域政策影响投资产品选择价值低估短期炒盘空间买入价值恢复卖出价格高点“炒铺团炒铺团”专业投资型客户专业投资型客户Code of this report|195 Copyright Centaline Group,2010“民间资本富豪民间资本富豪”财富驱动力：财富驱动力：162、实业富豪实业富豪蒲仙行商蒲仙行商海外归侨海外归侨富裕资本富裕资本财神道财神道寻求长期增值传统置产观念传统置产观念稳产出稳产出低风险低风险永增值永增值传世旺铺传世旺铺这些这些“民间资本富豪民间资本富豪”对传世旺铺的态度对传世旺铺的态度摇钱树摇钱树聚宝盆聚宝盆长期持有者：对于长期持有者：对于1 1铺养铺养3 3代的执念，对于财富风险的不安者，是谁？代的执念，对于财富风险的不安者，是谁？固产投资固产投资项目客户类型项目客户类型B B长期持有型客户长期持有型客户Code of this report|196 Copyright Centaline Group,2010项目客户类型项目客户类型C C实利163、驱动型客户实利驱动型客户实利驱动者：他们最清楚铺的价值，这里是他们的主场！实利驱动者：他们最清楚铺的价值，这里是他们的主场！他们是最觊觎步行街商铺的人经营还是拥有，他们是最眼红的争夺者步行街的人潮，在他们眼里就是钱潮对于步行街，他们最理智也最冲动“商铺经营主商铺经营主”老莆田印象老莆田印象改革后的兴起改革后的兴起20002000年的改造年的改造城市发展繁华城市发展繁华了解过去了解过去 洞悉未来洞悉未来Code of this report|197 Copyright Centaline Group,2010A A推广方向推广方向经营价值支撑销售价值，目标：经营价值经营价值支撑销售价值，目标：经164、营价值B B销售方向销售方向低开高走拉升投资空间，目标：销售价值低开高走拉升投资空间，目标：销售价值广告推广导向广告推广导向推广方向推广方向经营价值经营价值商铺经营主商铺经营主投资价值投资价值民间资本富豪民间资本富豪销售价值销售价值炒铺团炒铺团销售方向销售方向Code of this report|198 Copyright Centaline Group,2010项目核心卖点的广告语言项目核心卖点的广告语言200，000 平米步行商业街5000 年蒲仙文明中心5000 辆CBD停车广场1000 年莆田中央商脉500 强汇聚保驾护航100，000 日人流公交总站100，000 都市级主题公园经165、营价值释放经营价值释放传世旺铺传世旺铺经营获利性经营获利性投资增值性投资增值性吻合 经营型市场需求吻合 投资型市场需求中央商业公园Code of this report|199 Copyright Centaline Group,2010项目客户群与推广核心思想项目客户群与推广核心思想“商铺经营主商铺经营主”+“民间资本富豪民间资本富豪”传播对象：传播对象：置业目的：稳产出+低风险+永增值推广尺度：大气格调，历久弥新传世旺铺的沉稳气质与财富张力推广高度：立足本土，高于本土。立足现在，烘托未来营销推广：营销推广：稳产出：步行街商铺的过去和现状，吸引商家跟风进场；低风险：日均人流量与城市唯一商业区166、，保障经营低风险；永增值：城市化进程与经济发展永向上，商铺价值永向上。“经营者带投资者经营者带投资者”以利打利以利打利产品定位：产品定位：“传世旺铺传世旺铺”步行街上步行街上 中央商业公园中央商业公园制高点把握：占领莆田最旺商铺制高点，为高价提高经营支撑点Code of this report|200 Copyright Centaline Group,2010整体推广策略整体推广策略Part 8.2Code of this report|201 Copyright Centaline Group,2010整合营销整合营销 三力并发三力并发广告的渗透力强力的信息吸引和打动活动的影响力通过活动参167、与，感受项目产品现场的感染力亲身体验产品，被现场氛围感动“言传身受、深入民心言传身受、深入民心”彻底释放产品特性和项目品牌个性彻底释放产品特性和项目品牌个性推广总策略推广总策略Code of this report|202 Copyright Centaline Group,2010营销推广节奏营销推广节奏营销推广四部曲营销推广四部曲第一步：悬念第二步：亮相第三步：活动第四步：体验“新莆田，新中心新莆田，新中心”文献广场全新公园式文献广场全新公园式步行商业综合体即将闪步行商业综合体即将闪耀海西，敬请期待！耀海西，敬请期待！通过户外、报纸、网络通过户外、报纸、网络等传达等传达“千年商脉千年商脉 168、传世传世旺铺旺铺”主力店签约仪式主力店签约仪式高端商务论坛国际名品展高端商务论坛国际名品展商业地产论坛等系列活动商业地产论坛等系列活动客户现场售楼部氛围体验客户现场售楼部氛围体验客户样板街区的震撼体验客户样板街区的震撼体验Code of this report|203 Copyright Centaline Group,2010经营价值形象导入经营价值形象导入新莆田新莆田 新中心新中心入市前形象引导入市前形象引导商业中心区商业中心区 生活新地标生活新地标产品形象引导产品形象引导城市中心城市中心 公园式步行商业综合体公园式步行商业综合体城市中心城市中心 公园式城市主流生活圈公园式城市主流生活圈产169、品属性导入产品属性导入生活方式导入生活方式导入千年商脉千年商脉 传世旺铺传世旺铺形象共识：经营价值引导投资价值形象共识：经营价值引导投资价值Code of this report|204 Copyright Centaline Group,2010新莆田新莆田新中心新中心推广阶段划分推广阶段划分亮相阶段亮相阶段蓄客认购阶段蓄客认购阶段开盘强销阶段开盘强销阶段持续热销阶段持续热销阶段推广概念思索：推广概念思索：公园式公园式步行商业综合体步行商业综合体公园式公园式城市主流生活圈城市主流生活圈千年商脉千年商脉 传世旺铺传世旺铺经营价值感知过程经营价值感知过程产品产品形象力传播形象力传播+竞争力战术竞170、争力战术项目投资价值建立项目投资价值建立Code of this report|205 Copyright Centaline Group,2010媒体选择媒体选择经营价值导向：面向全国经营价值导向：面向全国 落脚莆田落脚莆田 销售价值导向：莆田为主销售价值导向：莆田为主 辐射全国辐射全国 莆田辐射面莆田辐射面户外报纸短信户外报纸短信 网络电视网络电视全国辐射面全国辐射面电视网络电视网络Code of this report|206 Copyright Centaline Group,2010莆田媒体选择莆田媒体选择n 湄洲日报：湄洲日报：仍为效果最好的大众媒体，但其成本相对一、二线城市具有较171、大差距，因此，可以考虑以较长期合作模式设置文献广场专版，软文与硬广结合，占据莆田人的第一视野。建议：在亮相期和开盘期两个重要推广阶段，以最大的覆盖率向全城发布产品信息和销售信息。n 户外、公交站牌、车体：户外、公交站牌、车体：人群覆盖面广、信息反复传播，广告表现力强，容易传播项目理念及产品特征，同时也是品牌实力的体现，加强目标客户对项目的信息。建议：在高速路、环城路等进入莆田市区的主路口等区域设立户外，而城市中心区域利用项目围墙的优势位置进行平面广告，既能捕捉目标客户，同时能扩大广告传播面的区域投放。可投放一年，作为项目的推广主媒体。Code of this report|207 Copyri172、ght Centaline Group,2010莆田媒体选择莆田媒体选择n 莆田电视台：莆田电视台：地方电视台成本较低，是莆田人收视较高的电视频道，可以作为重要的节点式媒介。但在亮相期和节日期间，人群聚集性强的特点，只要广告有足够的吸引力，有人看到就很容易传播。建议：只在节日期间做悬念及首次亮相和热销电视广告告知，其他期间不考虑。n 莆田房产网莆田房产网：网络目前日益成为房地产销售的重要媒介渠道，莆田外地经商客户与海外华侨多通过莆田的房产网络了解投资信息。而外地客户获知项目信息后，也将多通过莆田本地展业地产网站跟踪了解项目信息。建议：从项目亮相至项目开盘期，莆田房产网为持续性的推广渠道，并可以173、通过与网络联合开展活动，扩大项目在网络上的关注度和影响力。Code of this report|208 Copyright Centaline Group,2010全国媒体选择全国媒体选择n 新浪网：新浪网：投放成本较高，但辐射面广，首页闪现大尺度平面广告与首页项目网站链接相结合，将使项目成为网络广告点击量最大的商业地产项目。建议：从项目正式亮相开始至项目一期开盘期间投放，可以面向全国发布招商和销售信息。首页闪现大尺度平面广告与首页项目网站链接首页闪现大尺度平面广告与首页项目网站链接Code of this report|209 Copyright Centaline Group,2010全174、国媒体选择全国媒体选择n CCTV2CCTV2：投放成本较高，但辐射面广，影响力巨大。典型表现为CCTV1朝闻天下后的城市形象广告合计与CCTV2的商业地产及商贸中心的形象广告，例如石狮服装城的电视广告宣传片，为项目招商起到重要的推广作用。建议：站在城市的高度，从商贸中心海峡国际商贸城与商业中心文献广场为核心进行招商推广。Code of this report|210 Copyright Centaline Group,2010阶段推广策略分解阶段推广策略分解Part 8.3Code of this report|211 Copyright Centaline Group,2010第一阶段第二175、阶段第三阶段第四阶段时间2010年8月-9月2010年10月-12月2011年1月-2月2011年2月-2011年5月营销阶段项目亮相期项目推广期项目认筹期项目开盘强销期推广主题区位价值经营价值投资价值投资价值推广内容新莆田 新中心商业中心区 生活新地标千年商脉传世旺铺千年商脉 传世旺铺媒体组合户外、报纸为主多种媒体组合户外、报纸为主阶段推广策略阶段推广策略Code of this report|212 Copyright Centaline Group,2010阶段推广主题细分阶段推广主题细分Code of this report|213 Copyright Centaline Group,176、2010项目亮相期项目亮相期 8 8月月-9-9月月高调轰炸，热炒区位。品牌告知，树立形象。核心核心新莆田新莆田 新中心新中心销售配合销售配合9月15前日销售部交付使用9月30日销售部包装完毕公关策略公关策略与各大媒体的初步接触媒介策略媒介策略销售部形象展示、围墙展示网络炒作，形象为先莆田电视媒体轰炸营销渠道整合营销渠道整合与炒铺团的合作前期洽谈与主力店签订入驻意向工作目标计划1、宣传资料准备l VI手册l 楼书l 海报2、宣传原始资料l 效果图l 模型3、现场销售道具准备l 展板、喷绘等l 现场管理制度4、人员准备l 销售经理l 销售精英5、工程配合l 销售中心装修6、前期销售证件准备l 现177、场营业执照l 项目相关法律文件户外广告集体亮相Code of this report|214 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟8 8月月 项目围墙出街项目围墙出街“会说话的围墙会说话的围墙”巨型围墙，首创嵌入式巨型围墙，首创嵌入式LEDLED广告围墙。广告围墙。2424小时滚动播放项目广告。小时滚动播放项目广告。基本高度基本高度9 9米，竖型墙加高加长，米，竖型墙加高加长，顶部嵌入顶部嵌入LEDLED。Code of this report|215 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期178、 推广模拟推广模拟8月月 项目户外出街项目户外出街“户外包围莆田户外包围莆田”各乡镇进入莆田的主干道户外广告占领，高速路口户外，市区以项目地为中心主干道环形布局。各乡镇进入莆田的主干道户外广告占领，高速路口户外，市区以项目地为中心主干道环形布局。Code of this report|216 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟8月月 网络广告出街网络广告出街网络硬广形象演绎网络硬广形象演绎 博客微博信息互动博客微博信息互动网络推广路线图：莆田福建全国，项目网站链接，博客微博项目新闻即时发布网络推广路线图：莆田福建全国，项目网站链接179、，博客微博项目新闻即时发布莆田房产网莆田房产网福房网福房网1010秒闪现秒闪现新浪网新浪网1010秒闪现秒闪现Code of this report|217 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟8月月 网络广告出街网络广告出街网络硬广形象演绎网络硬广形象演绎 博客微博信息互动博客微博信息互动网络推广路线图：莆田福建全国，项目网站链接，博客微博项目新闻即时发布网络推广路线图：莆田福建全国，项目网站链接，博客微博项目新闻即时发布借鉴香港太古广场的网站建设借鉴香港太古广场的网站建设中原集团高管微博推荐最旺商业地产微博中原集团高管微博推荐最180、旺商业地产微博Code of this report|218 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟9月月 电视广告模拟电视广告模拟经营价值树立，央视形象，莆田铺开经营价值树立，央视形象，莆田铺开主打项目介绍与全国品牌招商信息，树立起项目的高起点，以经营价值提升销售价值。主打项目介绍与全国品牌招商信息，树立起项目的高起点，以经营价值提升销售价值。Code of this report|219 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟9月月 销售物料准备销售物料准备一本招商楼书一181、本招商楼书旺铺生金旺铺生金该楼书面向莆田乃至全国各商家派发，重点介绍项目的规划，及各种业态在本案中的业态区域，该楼书面向莆田乃至全国各商家派发，重点介绍项目的规划，及各种业态在本案中的业态区域，商铺经营投资分析，商铺装修指南，盈利分析及开铺所需的各种手续办理乃至常用表单等。重点商铺经营投资分析，商铺装修指南，盈利分析及开铺所需的各种手续办理乃至常用表单等。重点面向商户突破。面向商户突破。Code of this report|220 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟9月月 销售物料准备销售物料准备一本销售楼书一本销售楼书财富盛宴182、财富盛宴楼书风格简约时尚，以一本专业的商铺投资指南的形式，在介绍商铺投资分析的同时把项目信息逐渐引出来；定位为杂志楼书，以手册的形式便于携带及不同场所的派发。Code of this report|221 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：海选销售精英：海选销售精英 8月月 形象起点，引发社会热议形象起点，引发社会热议炒作事件：炒作事件：2 2百亿大盘百亿大盘 销售精英会销售精英会面向南中国招聘、深圳面向南中国招聘、深圳 福州两地报名、两地主流媒体跟踪报道福州两地报名、两地主流媒体跟踪报道海选海选从香港到深圳、183、从云南到湖南、从福州到温州。南中国销售精英汇聚。媒体媒体深福两地网络报名、闽粤两地三栖报道（网络、电视、报纸）评选评选网民票选精英、20强视频宣传、优酷等视频网站宣传Code of this report|222 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动2：“文献广场文献广场超级创想超级创想”征文征文 9月月12月月 莆田铺开，引发社会热议莆田铺开，引发社会热议文献广场文献广场超级创想超级创想面向全社会的文献广场征文：可以是追忆历史，可以是展望未来，也可以提出建议，面向全社会的文献广场征文：可以是追忆历史，可以是展望未来184、，也可以提出建议，抑或是美好祝愿。从社会舆论角度展开大规模的探讨。抑或是美好祝愿。从社会舆论角度展开大规模的探讨。绘图赛绘图赛与教育局合作，面向莆田主要的中小学。以绘画的方式进行征集。各学校选送优秀作品。邀请福建知名的画家和教育局进行评审。优秀作品进行报纸刊登。作文赛作文赛与教育局合作，面向莆田主要的高中学校。以命题作文的方式进行征集。各学校选送优秀作品。邀请福建知名的文人学者和教育局进行评审。优秀作品进行报纸、网络刊登。报纸征文报纸征文以湄洲日报主办，发布征文信息，并邀请莆田知名学者供稿，在湄洲日报上以专栏的形式每期刊登。同时社会投递稿件，对于选用的支付奖励。文献广场文集文献广场文集收纳所有185、征文中优秀的绘图、文章和社会学者的评论制作一本精美的文献广场超级创想文集。在售楼部和围墙上设置专门的超级创想围墙进行展示。Code of this report|223 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动3：“文献广场闪耀深港文献广场闪耀深港”文献广场深圳之旅文献广场深圳之旅以外促内，全国推广以外促内，全国推广文献广场深圳之旅项目专场推介会文献广场深圳之旅项目专场推介会面向深圳的各个主要卖场，进行招商推介。由深圳中原商业部进行全程策划，对深圳面向深圳的各个主要卖场，进行招商推介。由深圳中原商业部进行全程策划，对深圳186、主要商场品牌商家进行项目推介。形成深圳区域的热议话题，以此事件结合莆田和全主要商场品牌商家进行项目推介。形成深圳区域的热议话题，以此事件结合莆田和全国性媒体展开广告宣传。国性媒体展开广告宣传。Code of this report|224 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 1010月月-12-12月月经营价值导向型推广事件营销热点核心核心商业中心区商业中心区生活新地标生活新地标热点事件热点事件公关策略公关策略销售配合销售配合营销渠道整合营销渠道整合9月底主力店签约仪式10月次主力店签约仪式11月品牌旗舰店签约仪式热点事件节点大型活动铺开销售工具准187、备完毕进入蓄客期媒介策略媒介策略以主力店签约为起点，全国性媒体资源展开。以经营价值导向，央视、门户网站面向全国招商。项目招商推介会面向全国零售业上市公司广发邀请函，利用影院签约，邀请明星及专家到场助阵。Code of this report|225 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：售楼部正式开放：售楼部正式开放 10月月1日日 文献广场营销中心正式开放文献广场营销中心正式开放结合项目沿文献路商铺，以售楼部为中心，形成未结合项目沿文献路商铺，以售楼部为中心，形成未来的样板街地带。形成良好的形象昭示面。来的样板街188、地带。形成良好的形象昭示面。Code of this report|226 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：售楼部正式开放：售楼部正式开放 10月月1日日 文献广场营销中心功能分区图文献广场营销中心功能分区图Code of this report|227 Copyright Centaline Group,2010项目亮相期项目亮相期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：售楼部正式开放：售楼部正式开放 10月月1日日 文献广场营销中心装修风格建议文献广场营销中心装修风格建议Code of this repor189、t|228 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动系列：推广活动系列：“文献广场城市文化节文献广场城市文化节”10-12月月主力店签约主力店签约1主力店签约主力店签约2次主力签约次主力签约1次主力签约次主力签约2品牌旗舰签约品牌旗舰签约1品牌旗舰签约品牌旗舰签约2橙色文化节橙色文化节国际风情国际风情蓝色文化节蓝色文化节玩酷时尚玩酷时尚绿色文化节绿色文化节广场艺术广场艺术粉色文化节粉色文化节浪漫之旅浪漫之旅紫色文化节紫色文化节水晶之恋水晶之恋红色文化节红色文化节红动中国红动中国3个月营销推广，个月营销推广，6场专场签约仪式，场专190、场签约仪式，12场城市文化节，数十个品牌发布，文献广场制造秋冬高温场城市文化节，数十个品牌发布，文献广场制造秋冬高温Code of this report|229 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：“超市及百货签约仪式超市及百货签约仪式”10月上旬月上旬超市超市百货主力店百货主力店签约仪式签约仪式文献文献中央公园中央公园项目发布会项目发布会旺铺生金旺铺生金全城首发式全城首发式炫目时尚的签约仪式礼仪小姐派发楼书Code of this report|230 Copyright Centaline Group,20191、10项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动2：“文献广场文献广场橙色文化节橙色文化节”10月上旬月上旬热浪开启热浪开启百货主力店带来全新香港国际流行百货主力店带来全新香港国际流行Code of this report|231 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动3：“文献广场文献广场蓝色文化节蓝色文化节”10月下旬月下旬持续加温持续加温影院、影院、KTV签约仪式签约仪式“名利场名利场娱乐圈娱乐圈时尚展时尚展”仲夏夜嘉年华，一线明星到场助阵仲夏夜嘉年华，一线明星到场助阵Code of this repo192、rt|232 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动4：“文献广场文献广场绿色文化节绿色文化节”11月上旬月上旬持续加温持续加温电器卖场、大型餐饮签约仪式电器卖场、大型餐饮签约仪式仲夏夜仲夏夜街头艺术欣赏街头艺术欣赏满汉全席共飨暨超级创想荣耀颁奖满汉全席共飨暨超级创想荣耀颁奖Code of this report|233 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动5：“文献广场文献广场粉色文化节粉色文化节”11月下旬月下旬平和优雅平和优雅西式餐饮、193、酒吧签约仪式西式餐饮、酒吧签约仪式“向左走，向右走向左走，向右走”浪漫邂逅浪漫邂逅Code of this report|234 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动6：“文献广场文献广场紫色文化节紫色文化节”12月上旬月上旬平和优雅平和优雅品牌珠宝首饰签约仪式品牌珠宝首饰签约仪式“水晶之恋水晶之恋缘定文献广场缘定文献广场”大型珠宝饰品展示会大型珠宝饰品展示会Code of this report|235 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动推广活194、动7：“文献广场文献广场红色文化节红色文化节”12月下旬月下旬高潮高潮品牌旗舰店签约仪式品牌旗舰店签约仪式“国际时尚潮流发布会国际时尚潮流发布会”红动中国大型时尚红动中国大型时尚SHOWIT IS SHOW TIME!Code of this report|236 Copyright Centaline Group,2010项目推广期项目推广期 推广模拟推广模拟推广活动系列：推广活动系列：“文献广场城市巡展文献广场城市巡展”10-11月月参加各大城市秋季住交会参加各大城市秋季住交会莆田福州温州深圳上海莆田福州温州深圳上海Code of this report|237 Copyright Cen195、taline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 0101月月-02-02月月投资价值导向型推广销售信息密集发布核心核心千年商脉千年商脉传世旺铺传世旺铺重要时间节点重要时间节点公关策略公关策略销售配合销售配合营销渠道整合营销渠道整合圣诞节一期公开认筹元旦节莆商文献广场投资专场推介会面向莆田商界的沟通，扩大圈层影响一期认筹蓄客，分批次引导客户均衡去化媒介策略媒介策略莆田地方性广告资源主打投资价值。全国性广告资源仍主打经营价值，持续为项目在全国范围内造势。利用售楼部广场公共空间，12月1月进行多场表演活动。为项目开盘充分造势。同时，对莆田市民进行密集的短信铺开式信息直投，对莆田个体商196、户和企业主进行直邮式项目推介。工程配合工程配合拿到预售许可证，项目建设已现规模元宵节2.17正式开盘Code of this report|238 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟推广活动推广活动1：莆商文献广场投资专场推介会：莆商文献广场投资专场推介会 1月月1日日文献广场文献广场莆商专场推介会莆商专场推介会由工商局、经贸局等政府部门牵头，各行业商会协助，开办莆商专场投资推介会。推由工商局、经贸局等政府部门牵头，各行业商会协助，开办莆商专场投资推介会。推介会上推出项目销售精装版楼书介会上推出项目销售精装版楼书财富盛宴财197、富盛宴。邀请国内知名经济学专家到场与。邀请国内知名经济学专家到场与会。形成明星投资效应。会。形成明星投资效应。财富盛宴财富盛宴全城首发式暨郎咸平财富峰会全城首发式暨郎咸平财富峰会一场关于财富的讨论莆田正经界广泛参与经济学家郎咸平带来中央公园财富投资盛宴省内媒体闻风而来文献中央公园揭开销售序幕证言式营销证言式营销 丰富投资回报丰富投资回报Code of this report|239 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟项目公开认筹项目公开认筹1月月1日日文献广场文献广场宝马香车巡回展暨认筹活动宝马香车巡回展暨认筹活动目的：通198、过全城参与，再次提高项目热度。同时通过本活动举办，促进项目认筹活动的展开。时间：2011年1月1日上午9：00展示时间：1月1日3日展示地点：售楼现场广场处参加人员：所有意向客户、各大媒体活动内容：客户签约认购、自助西点酒会、售楼中心门前“宝马香车展”发布：之前各大媒体新闻发布公开信息和车展信息，结束后在各大媒体发布项目认购场面。Code of this report|240 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟项目公开认筹项目公开认筹1月月1日日活动主要环节：活动主要环节：1、公开认购仪式 2、室外轻音乐与歌舞表演3、气氛199、主持、现场抽奖与穿插文献广场相关介绍4、宝马香车巡回展5、自助西点酒会活动细节：活动细节：公开发售仪式主席台布置，背后有背景板（台、毯、花卉摆放）；确定出席仪式嘉宾（国土规划、设计院、施工单位、物管公司、客户）;仪式主持人;礼仪小姐（两名，负责导引、司仪）;集中安排简短的嘉宾演讲;香槟杯林；各新闻记者的邀请；两组麦克风（主持、嘉宾）、音响（音响负责人）；Code of this report|241 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟项目公开认筹项目公开认筹1月月1日日室外轻音乐与歌舞表演室外轻音乐与歌舞表演穿插介绍与表演200、节目的统一安排；节目的指引牌（节目单）；表演舞台的设计制作（台、毯、花卉摆放）；音响设置（等同仪式音响）；节目统筹（礼仪公司会同专业表演队）；销售气氛主持、现场抽奖与穿插项目相关介绍销售气氛主持、现场抽奖与穿插项目相关介绍主持人由公关礼仪公司或甲方提供；负责气氛营造、公布销控及现场抽奖情况；穿插的对国土规划、设计、施工、物管服务的说明（或有相关单位说明）；设置相应的咨询台（银行、电信等服务性咨询）及咨询资料；抽奖处设置在主持台旁，奖品现场堆放；观看演出和认定参加抽奖；每隔30分钟抽奖一次，与节目穿插进行；抽奖箱等的设置（沿用）；抽奖登记、发纪念品及相关工作人员（两人）；Code of this201、 report|242 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟项目公开认筹项目公开认筹1月月1日日自助西点酒会自助西点酒会通知落定客户参加自助西点酒会，携带落定凭证，每人预留3-4个位；落定客户凭落定凭证领取“业主”、“嘉宾”礼仪胸花及业主活动券；活动券内容：自助西点酒会、业主抽奖和赠送礼品；自助西点酒会集中在11：002：00之间；宝马香车巡回展宝马香车巡回展联系宝马公司福建总代理，落定车辆数量，不少于10辆；每一台宝马车配备司机一名（着装很商务），模特一名；开盘时，所有车辆全部停在售楼处前的一处，每辆宝马车上都标识出文献广202、场的LOGO，上午11点举行巡回展启动仪式；发展商领导发言，阐述文献广场的开创莆田商业新中心，开创莆田商业新时代；宝马公司代表发言，诠释宝马车的商务尊贵；拍照、剪彩、巡回展正式开始；宝马车队从售楼处开始，警车开道，沿文献路、胜利路环绕一圈回售楼处。Code of this report|243 Copyright Centaline Group,2010项目认筹开盘期项目认筹开盘期 推广模拟推广模拟项目样板街展示项目样板街展示1月月8日日沿文献路品牌旗舰店先行展示。沿文献路品牌旗舰店先行展示。Code of this report|244 Copyright Centaline Group,2203、010项目运营合作公司建议Part 9Code of this report|245 Copyright Centaline Group,2010中航物业是深圳知名品牌，中航物业是深圳知名品牌，20072007年荣膺首届福田区区长质量奖，在年荣膺首届福田区区长质量奖，在20082008年年1 1月公布的全国月公布的全国第二届物业金榜排名中，深圳市中航物业管理有限公司的综合实力名列全国第二名。中航第二届物业金榜排名中，深圳市中航物业管理有限公司的综合实力名列全国第二名。中航物业全力打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理服务集成商，是深圳中航集团骨干物业全力打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管204、理服务集成商，是深圳中航集团骨干企业，中国物业管理行业首批国家一级资质企业，中国物业管理协会副会长单位，深圳市企业，中国物业管理行业首批国家一级资质企业，中国物业管理协会副会长单位，深圳市物业管理协会副会长单位。公司目前年营业收入逾物业管理协会副会长单位。公司目前年营业收入逾5 5亿元，连续三年在全国物业管理行业亿元，连续三年在全国物业管理行业排名前列。排名前列。深圳知名百货品牌，在深圳、东莞、惠州、福州、厦门、南昌、长沙、嘉兴、苏州及北京等地开设了34家直营商场及以特许经营方式管理2家商场。天虹已连续8年进入中国连锁百强企业，是深圳和广东地区销售额最高、商场数量最多的连锁百货企业，天虹在国内205、首创“百货+超市+X”的业态组合模式，在此基础上根据目标顾客的不同按照城市中心店和社区购物中心两种模式经营百货商场，打造“亲和、信赖、享受生活”的品牌核心价值。Code of this report|246 Copyright Centaline Group,2010第一太平戴维斯（第一太平戴维斯（SavillsSavills）中国公司简介）中国公司简介 SavillsSavills是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司成立于公司成立于18551855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚年，206、始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有太区、非洲及中东拥有200200多家办事处。多家办事处。公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。越的谈判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。SavillsSavills多年投身于多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。C207、ode of this report|247 Copyright Centaline Group,2010上海新梅联合广场作为发展商上海兴盛集团在上海的第一个大型的综合性商业项目，包括了一栋酒店式公寓、一栋办公楼以及四层裙房。上海中信泰富广场坐落在上海市南京西路，由中国信托投资有限公司倾力打造。商场共六层（地下一层到地上五层），建筑面积达34，500 平方米，租用面及达20，000平方米，共有380个地下车库。该项目于2000年9月开幕，是南京路上较为高档的商场，配合周边的梅龙镇广场和恒隆广场，南京西路成功的超越淮海路，成为上海零售市场上最高档的区域。海华润时代广场坐落于浦东张杨路，由华润上海208、有限公司开发，商场共十层（地上一层到地上十层），建筑面积58，000平方米，租用面积25，000平方米。Code of this report|248 Copyright Centaline Group,2010戴德梁行是国际房地产顾问戴德梁行是国际房地产顾问“五大行五大行”之一，在全球之一，在全球4545个国家个国家200200间间分公司共有分公司共有11,00011,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。北京中关村广场北京中关村广场北京国贸中心北京国贸中心Code of this report|249 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!