1、Waiting项目分析项目分析市场分析市场分析消费者分析消费者分析市场定位市场定位综合分析综合分析推广策略推广策略我们的工作从发现开始我们的工作从发现开始发现价值天时 地利 人和发现城市价值宏宏观观市市场场环环境境分分析析我们处于一个什么样的背景下？我们处于一个什么样的背景下？天时天时 项目所在的市场环境的变化项目所在的市场环境的变化 天造时，顺之者昌。珠海房地产业从2003年进入复苏期，进入了一个新的增长阶段。时值2010年，举世瞩目的港珠澳大桥正式动工，项目启动已经明朗；广珠城际轻轨已经开通；珠海横琴新区正紧锣密鼓地进行这一系列振奋珠海的消息不断传来。地缘地缘 项目所处的地域特点和地段特点2、项目所处的地域特点和地段特点 地造势，居之者尊。珠海山海相映，环境优越，自然景观优美，地理位置独特，东与香港水域相连，南与澳门陆地相接，是中国最适合居住的城市之一。市级商业中心区吉大旅游商务中心由滨海北路、情侣路、九洲大厦、景山路围合而成，区域面积约1.5平方公里。宾馆、会议会展、金融商务、大型购物、旅游服务等功能的建筑布置在情侣路、景山路、九洲大道一带，该地段见证了珠海商业的繁荣与发展。而我们的主角盛世时代广场就坐落于此。地段决定人流，地段决定旺场，地段决定价值，地段决定盛世时代广场无限上升的发展前景。地段决定人流，地段决定旺场，地段决定价值，地段决定盛世时代广场无限上升的发展前景。第一商圈3、第一商圈第二商圈第二商圈第三商圈第三商圈注：注：第一商圈吉大五分钟车程区域，此区域涵盖五十万消费人口；第二商圈拱北、吉大、香洲（即珠海主区域），此区域涵盖百万以上消费人口；第三商圈是包括澳门、珠海城区、斗门、珠海西区、乃至中山市，其中澳门市中心据项目仅十分钟车程，斗门、西区、中山市周边据项目约为半小时车程。人文人文 项目所在地人文及经济环境思考项目所在地人文及经济环境思考人和贵，得之者荣。1 1、旅游休闲渡假、旅游休闲渡假珠海已成为全国闻名的旅游休闲渡假城市，旅游经济对珠海商业举足轻重，外来游客消费能力较高，对高层次购物消费需求较大！2 2、展览、赛事及会议、展览、赛事及会议会议、展览、赛事经4、济给珠海带来不可忽视的商机，国际航展、世界汽车GT赛及一些国际、国内组织会议在珠海接连不断。这说明珠海与国际化城市接轨程度相当高，珠海市消费观念及对新事物的接受程度相当高。3 3、高等教育、高等教育 现在，中山大学、暨南大学、北京师范大学、北京理工大学、吉林大学等一大批全国知名院校已在珠海落地生根，珠海拥有的在校大学生数量居全省第二，仅次于广州。大学园区的建设，给珠海带来的深远影响则是它对珠海整个城市文化品位的提升。它将改善人口结构、提高市民素质。它所引导的开放式、多元化、创造性的城市文化环境，将会为珠海社会的全面进步和发展带来持久的动力。大学园区的蓬勃发展，将会对珠海聚集高素质人才、发展高质5、量经济、建设高品位城市带来深远而积极的影响。4 4、珠海人及其生活、珠海人及其生活 珠海是一座比较典型的移民城市，市民文化素质普遍较高、有着较为丰厚的经济收入，加之珠海优越的自然环境，房地产业发展水平较高、在旅游经济的促进下，人们的生活较为悠闲！盛世时代因为道路交通的改善因为道路交通的改善 珠海商业与国际化天然的站在了一起因为生活模式的悠因为生活模式的悠闲闲 珠海商业与人性化和谐的站在一起因为地理位置的连因为地理位置的连接接 珠海商业与升级化坚定的站在了一起我们有理由相信我们有理由相信盛世时代盛世时代将对珠海商业地产市场造成什么影响？将对珠海商业地产市场造成什么影响？珠海商业地产吹响冲向世界的6、号角！珠海商业地产吹响冲向世界的号角！“盛世时代盛世时代”要做的是“独树一帜独树一帜”提升吉大中心商业区的地位，成为珠海新商业地产的标杆，开启珠海商业地产的春天。“盛世时代盛世时代”的出现给我们找到了一个全球视野关注珠海商业的机会！中央商业区发现区位价值区区 域域 市市 场场 分分 析析香洲板块香洲板块香洲板块香洲板块吉大板块吉大板块吉大板块吉大板块拱北板块拱北板块拱北板块拱北板块吉大商业板块概述 主要由景山路和九洲大道组成，其中景山路已形成珠海目前最集中的商业平台“吉大商业区”主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,这三家商场都是珠海传统的大型商场，已有10多年的7、经营历史，是珠海人最主要的购物场所。商业区内有光大贸易中心（珠海唯一甲级写字楼）、国际贸易展览中心、四大银行、证券等金融机构，同时也是珠海市著名的旅游景点-珠海渔女、石景山公园、九州城、海滨公园，8家星级酒店近在此尺。该板块是珠海城市商业功能的代表区域也是是珠海高收入阶层钟情的购物区域。p吉大新增的商业供应量非常少吉大新增的商业供应量非常少 近三年来，吉大是各板块商业面积供应量最少的一个区域。由于由于吉大区商业的新增供应量非常少，特别是核心商业区的商业物业短期内租金不会大幅上扬和下降。吉大板块的商铺租金多在80200元/平方米左右，另外，市政府计划改造吉大工业区，把吉达建成中央商务区，加上珠海8、城市地位的提升。都为吉大商业的提升提供了很好的契机。吉大商圈商业物业总体分析吉大商圈商业物业总体分析p吉大是珠海高收入阶层钟情的购物区域吉大是珠海高收入阶层钟情的购物区域 吉大的商业主要集中在景山路、园林路和九洲大道这三条路上，景山路沿线上珠海百货广场、珠海免税商场、国际贸易中心等大型商厦组成了珠海最大的、最早的购物中心，除了大型商场外，与购物观光配套的饮食、酒店、交通、金融等服务业也比较发达，购物环境好，主要吸引白领以上收入阶层消费，成为珠海中高收入者钟情的购物场所。商业个体规模最大，品种全，辐射力强，呈块状分布，商家功能分化较为明显，以大、中商品经营为主，消费层次较高，是目前城市中具有标志9、性功能标志性功能的商业板块。综述：群英荟萃 发现比较价值区区 域域 产产 品品 分分 析析 国贸海天城国贸海天城当前吉大商业板块最具代表性购物广场，也是珠海现在最大的购物商场，其规模有4万多平方米，商业功能主要为服装、百货、超市、餐饮（主要为必胜客、肯德基，不具特色）、方特娱乐等，在功能分区上较为混乱，商场导视系统较差，管理存在缺陷！免税商场免税商场以铜锣湾、好百年、壹加壹为主力商店，商业体量较大，由于商场建设年代较早，商场内的装修、灯光、视导视系统较差，并缺乏统一视觉形象，楼层空间较低，商业功能分区不明确。购物环境与项目紧密相临，存在竞争，但另一面由于临近本案又为我们带来较大的人流效应。日东10、商业广场日东商业广场规模较大，建筑面积达四万平方米，以奥特莱斯名牌折扣店为商业特色，交通便利，拥有大量停车位，购物环境想对较好。但由于地段原因，人流效应较差，消费的档次也相对较低。通过对珠海商业市场调查我们发现：通过对珠海商业市场调查我们发现：市民较高的生活水平和众多外地人口、游客的支持，珠海的商业项目还是具备良好的基础，但开发商的开市民较高的生活水平和众多外地人口、游客的支持，珠海的商业项目还是具备良好的基础，但开发商的开发与经营素质也有许多值得提高的方面。随着发与经营素质也有许多值得提高的方面。随着“旅游城市旅游城市”形象的进一步树立，大桥经济时代的到来，低形象的进一步树立，大桥经济时代的11、到来，低素质项目同样面临着迅猛发展城市形象的挑战，因为我们已经发现素质项目同样面临着迅猛发展城市形象的挑战，因为我们已经发现珠珠海海无论街铺还是主题商城整体商业形态比较落后；旧有经营模式缺少新鲜感，现有商业同质化强烈，争夺同类消费者，缺乏大型现代复合功能的商业场所。硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力；专业市场众多，但大部分规模小，经营模式落后；“两端”的消费需求基本得到满足中高端的个性消费严重不足购物档次、购物环境显然不能满足中高端客户的物质需求。商业市场方面商业市场方面现有商业同质化强烈，争夺同类消费者现有商业同质化强烈，争夺同类消费者 从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同12、质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合、宣传不到位、经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者。旧有经营模式缺少新鲜感旧有经营模式缺少新鲜感 新晋商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。消费状况方面消费状况方面城市商业发展迅猛城市商业发展迅猛 随着社会发展，人们生活水平13、逐步提高，加上外来高素质人口涌入，消费要求层次不断提升，令珠海的商业在近十年间发展蓬勃。消费模式发生改变消费模式发生改变 各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。“两端两端”的消费需求基本得到满足的消费需求基本得到满足 珠海的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。高端消费层市场空间有限，珠海作为特区城市，已吸引到一些国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。中低端14、的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。中高端的个性消费严重不足中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往深圳、香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。从上述的分析可得知，现时珠海的商业从上述的分析可得知，现时珠海的商业现状可归结为现状可归结为：数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足社会的商业发展飞速进行15、中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破传统的营业模式越来越难以满足消费者的消费观的改变旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。结论结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业趋于同类市场及经营方式？目前珠海商业分布过于分散，各企业功能单一，与商业行业规模过于分散，各企业功能单一，与商业行业规模效益的原则不相适宜。效益的原则不相适宜。另外，珠海是个旅游度假城市，游客及节假日的市民在商业中心除了购物之外，几乎享受不16、到其他配套服务，显得过于单调。由此，说明了本项目若要在市场中有所突破，打开崭新的局面，则应该开创新的经营模式，推广新的经营理念，走在市场的前列，成为市场的先行者。综述催催生生珠海已形成一个较集中的商业市场需求！珠海已形成一个较集中的商业市场需求！即集酒店、旅游购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的大型商业广场即集酒店、旅游购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的大型商业广场 盛世时代 发现项目价值项项目目分分析析我们是谁？我们是谁？“盛世时代盛世时代”是什么？是什么？“盛世时代盛世时代”位于珠海景山路、吉大路交汇处的盛世时代广场紧邻免税商场、百货广场、国贸海天城三大商业中心。该地段见证了珠海商业的繁荣与发展。盛17、世时代广场占地面积近2万平方米，建筑面积逾70000平方米。纵观珠海目前的大型购物中心无出其右，是名符其实的珠海商业地王。占地面积近占地面积近2万平方米，万平方米，建筑面积逾建筑面积逾70000平方米。平方米。建筑及业态构成：集酒店、旅游购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型商业广场。建筑及业态构成：集酒店、旅游购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大型商业广场。从以上基本资料我们不难看出从以上基本资料我们不难看出“盛世时代盛世时代”为珠海首屈一指的综合商业项目，并且占领着寸土寸金的中央商为珠海首屈一指的综合商业项目，并且占领着寸土寸金的中央商业核心区域，如此高质素的商业项目在珠海前无仅有。由此可见，业核18、心区域，如此高质素的商业项目在珠海前无仅有。由此可见，“盛世时代盛世时代”的出现将对中心区甚至珠三角洲的出现将对中心区甚至珠三角洲的发展起到极其深远的影响，势必将引发业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力。的发展起到极其深远的影响，势必将引发业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力。优势（优势（S S）地理位置优越地理位置优越 本项目位于吉大商业板块中心地带，拥有庞大的人流优势，是珠海的商业核心所在。交通便捷交通便捷 公共交通线路繁多，且本项目及附近多个商厦均配有大型停车场，交通极少方便。商业氛围浓郁商业氛围浓郁吉大商圈：由免税、百货、国贸等主要商家组成的“景山路购物放心一条街”，已被列为全19、国首批购物放心一条街。近几年吉大区域楼盘档次提升很快，君怡花园、园林花园、海莲山庄、吉大新天地，加上近期正在建设的园林熙郡、金色九洲等楼盘，这里已经成为了珠海高档社区聚集的地方。其商业气氛也十分浓郁，一直以来都具有相当高的知名度，闻名全国，甚至是国外人士必到的旅游点之一。“独树一帜独树一帜”的推广策略有助于项目整体的经营发展的推广策略有助于项目整体的经营发展 劣势（劣势（W W）如前所述，本项目虽处吉大商业板块中心，但却被另外几个项目包围，对于客户存在一种客源被截流之感。项目建设期的现场包装：展示空间不足、向外延伸空间受限如何将这种劣势化为优势，在我们认为，这就需要一种观念的引导。比如说，我们20、可以将这种地势称之为聚宝盆！如何制造出这种瞩目的地位，如何让草窝结出金蛋？任何一个问题的解决都可能有两种截然不同的结果，所以这是我们工作的重点！机会（机会（O O）p交通布局的变化将为珠海带来人流和商机交通布局的变化将为珠海带来人流和商机 如港珠澳大桥、珠三角城市轻轨年底动工、广珠铁路复工、珠三角高速公路网以及珠海城市新规划确定区域中心城市地位等，交通布局的变化将直接推动城市经济的快速发展，也为商业地产的发展带来新的商机。p个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情个别商业项目的旺销促进了投资者的投资热情 2004年以拱北的迎宾广场、香洲百货为主要代表的商业改造项目及位处新香洲的纯商业项目，位处21、各个商圈龙头区域，创造了良好的销售业绩，一定承度上带动了市场的投资信心。p充分发挥成熟商圈辐射优势。充分发挥成熟商圈辐射优势。p建筑在同区域的消费水平上，再注入提升效应的全新消费模式。建筑在同区域的消费水平上，再注入提升效应的全新消费模式。p利用并延续发展商的品牌效应，创造更大的市场价值。利用并延续发展商的品牌效应，创造更大的市场价值。威胁（威胁（T T）本项目所面临的市场威胁主要来自两方面：传统地铺的影响传统地铺的影响来自在建同质项目的威胁来自在建同质项目的威胁底层临街的小面积商铺是珠海目前销售最为理想的商业物业，固有的投资习惯决定了地铺的高价值所在，从而受到了众多的商家追捧，因此对商场铺销22、售所造成的冲击较大。谁来为我们买单 发现需求价值潜潜在在目目标标消消费费者者分分析析通过对目标消费者的的调查我们发现：通过对目标消费者的的调查我们发现：对于本项目消费群的定位我们将从三个方面来思考对于本项目消费群的定位我们将从三个方面来思考第一：与珠海现有商业项目目标消费群定位形成差异第二：和项目本身的商业定位相一致第三：有足够的群体数量来支撑市场目标消费群的定位在此三个衡量标准的参考下，综合以上我们的分析，结论如下：1、珠海现有商业以中低消费群为主，目前以海天城、珠海百货、免税商场、香洲百货等为主的中档商业已成为珠海商业主流，对中档消费群占据已久；以万景城、莲花步行街为代表的商业已占据低端消23、费群，而高端或中高端市场却存大量空白！2、盛世时代广场是一种高端新型形态代表，这种商业形态在一些大城市都已成为城市商业标志，基本上定位在中高消费目标人群。3、本项是目前珠海第一家MALL形态商业，之前的市场处于空白状态，并且珠海近年经济发展良好，人们消费水平不断攀高，加之珠海旅游业、会展、赛事经济和大桥经济下港澳客源的涌力，中高消费客源市场巨大。综合这三点，我们认为本项目的目标消费群应该是：城市中高收入阶层收入稳定、丰厚，并已维持了相当长的一段时间。家庭经济负担较轻，个人消费能力强。对新生事物有较强的接受能力，消费意识超前。个性鲜明，讲求生活享受，认可名牌产品。接收信息快，渠道主要来源于电视、24、电台、杂志、书刊、网络等潮流媒体。目标消费群基本特征目标消费群基本特征我们的消费者是这样一群人我们的消费者是这样一群人 他们是当今中国城市经济中最具活力、最积极、最寻求发展与变化，最坚持自我与个性，最追求生活品位和认同现代消费方式的一族。他们是社会的中坚，他们是城市的意见领袖，他们是社会财富支配的主力军。他们更是新经济时代城市的主力消费群。他们对社会和经济的发展有敏锐的嗅觉，对财富有着更成熟的观念。他们需要自己生活的各个层面都像自己的身份一样得到社会的认同。开放与成熟并蓄的特质使他们既向往足以表征身份与品位的成熟商业中心，又勇于接受新兴概念和新生事物。由于中高端收入阶层的收入水平、知识水平都较25、高，对外来文化相当热衷，有一定敏锐的市场触觉，因此，潮流产品、品牌产品都较迎合其口味及需要，故针对该消费层，敝司建议招商对象如下：引入新进品牌名店引入新进品牌名店“珠海第一店珠海第一店”在本项目招商工作中，重点的招商对象建议是引入新的品牌商户，即尚未在珠海地区进驻的国际知名品牌。引入这些商户在本商场中开设“珠海第一店”，从而产生市场热点，扩大项目的社会知名度。例如：星巴克、宜家家私等商家客户定位招商对象招商对象造就造就造就造就造就造就“珠海第一店珠海第一店珠海第一店珠海第一店珠海第一店珠海第一店”的意义：的意义：的意义：的意义：的意义：的意义：磁石作用尽善发挥磁石作用尽善发挥确立“珠海第一店”26、对其他商户品牌起到磁石作用，即一般所说的羊群效应。确立市场地位成为商业龙头确立市场地位成为商业龙头“珠海第一店”不单是指确立项目在珠海的第一品牌地位，同时也是国内外知名品牌落户珠海的第一间分店，进一步奠定项目市场领先地位。对本地已有品牌建议开设旗舰店对本地已有品牌建议开设旗舰店 通过旗舰店的开设，既有助于加强商户的品牌效果，扩大市场份额，也能迅速提升项目形象，建立本项目的市场影响力。由于这些旗舰店的品牌多为人们已经所认识，因此，更容易将项目的信息带到消费者中去。引进体现娱乐功能的商户引进体现娱乐功能的商户 本项目的娱乐功能，是业态的重要组成部分，也是招商的重要方向之一，故在招商中建议引入电影院27、大型电玩游戏中心、滑冰场等经营者，以丰富项目对消费者的使用功能。在电影院方面，即可考虑与本地已有影院达成合作关系，作为场地扩展的部分；也可考虑与国际院线合作，设立院线，如环球院线、华纳院线等，这样既能提升项目档次，也能为影院的经营找到好的方向。敢问路在何方？推广主线项项目目市市场场定定位位通过珠海市场分析和对盛世时代的深入理解通过珠海市场分析和对盛世时代的深入理解我们得到三个问题我们得到三个问题p面对珠海其他商业地产项目，“盛世时代”将如何避开与他们的正面交锋？p“盛世时代”为珠海第一个大型复合型商业地产项目，我们如何让市场接受？p“盛世时代”这样一个超大型复合型地产项目，如何让市场快速消化28、？我们认为我们认为“盛世时代”只有避免与本地项目的正面交锋，站在一个普通商业地产项目所不能到达的市场制高点，才能不被他们低端形象同质化，得到高端市场的认可。珠海项目虽然对“盛世时代”的推广能够造成一定的阻力，但最多称之为“隔靴瘙痒”，根本不具备与我们正面竞争的实力。“盛世时代”并不是一个单纯的商业地产项目，而是站在城市区域功能提升与城市营运的高度，代表着珠海向全国展示的商业新生中坚力量。从“盛世时代”的各项目综合素质和大好的经济趋势来看，他的诞生将昭示着一场地域性经济裂变的到来，将对地域性的经济变动起到极其深远的影响。“盛世时代盛世时代”做为可能的珠海商业房地产市做为可能的珠海商业房地产市场巅29、峰品牌领袖，那么场巅峰品牌领袖，那么我们将背负着什么历史使命？项目定位项目定位“盛世时代盛世时代”将在吉大商圈扮演什么角色将在吉大商圈扮演什么角色？“盛世时代盛世时代”将在珠海扮演什么角色？将在珠海扮演什么角色？盛世时代盛世时代重整吉大商圈经济重整吉大商圈经济领航新珠海商业因为盛世时代的出现将：百货广场和海天广场铜锣湾和免税商场光大国际中心等商业旺区紧密串联在一起形成名副其实的黄金走廊形成珠海商业国际化下规模最大品质最高的综合性商业建筑群！形成珠海大商业格局核心区域！盛世时代的核心竞争力是什么？盛世时代的核心竞争力是什么？首先我们要明确首先我们要明确这不是一场普通的商业利益竞争。这不是一场普通30、的商业利益竞争。这是一场代表珠海经济核心区域的整体资源提升。这是一场代表珠海经济核心区域的整体资源提升。这不是一场恶性竞争，而是一场相互拉动、学习，促使双方这不是一场恶性竞争，而是一场相互拉动、学习，促使双方共同进步并推动中国经济整体良性发展的良性竞争。共同进步并推动中国经济整体良性发展的良性竞争。“盛世时代盛世时代”靠什么竞争？靠什么竞争？我我 有有你你 无无他他 需需核心价值核心价值核心价值核心价值整合项目优势整合项目优势项目价值点整合项目价值点整合地处中国经济最活跃的珠江三角洲；城市化水平持续、快速、健康的发展；位于的珠海吉大商圈中心区域；成熟的商圈平台是强大稳定消费力的来源；站在“城市31、运营”的高度进行项目整体规划；超过2万平方米的占地面积，7万平方米的建筑规模。领衔珠海的商业购物中心；集酒店、旅游购物、娱乐、饮食、休闲为一体的大型商业广场。项目价值点是受众选择项目的决策依据。每个项目在推广中都有声称的价值点，但是每个项目的价值点不尽相同。在与竞争项目的比较中，寻找自身独特价值点，并广而告之，即成为影响承租商行为的实效推广。项目价值点推演六大价值点集合六大价值点集合区位的唯一性区位的唯一性体量的规模性体量的规模性功能的复合性功能的复合性资源的整合性资源的整合性招商的国际性招商的国际性效益的社会性效益的社会性盛世时代盛世时代区位的唯一性区位的唯一性珠海最具标志性商业板块位于吉大32、商业中心，珠海最具有标志性功能的商业板块，寸土寸金之地。位于吉大商业中心，珠海最具有标志性功能的商业板块，寸土寸金之地。体量的规模性体量的规模性珠海目前规模最大商业项目建筑面积超过建筑面积超过7000070000平方米平方米是珠海目前规模最大的纯商业项目是珠海目前规模最大的纯商业项目功能的复合性功能的复合性 复合型商业是21世纪商业趋势的典型代表，商业功能型划分是商业地产项目成功的重要环节。盛世时代并非单一功能的商业项目，从综合素质上表明他是一个多功能复合型高端商业地产产品，集旅游购物、娱乐、餐饮、休闲等多种业态为一体的大型商业广场。盛世时代惊现珠海将填补珠海的商业市场空白，将对整个珠海甚至珠33、三角造成惊天动地的商业革命。复合型产品形态珠海首个MALL态商业广场盛世时代广场盛世时代广场特色餐饮特色餐饮旅游购物旅游购物休闲休闲娱乐娱乐酒店酒店运动运动资源的整合性资源的整合性 盛世时代广场将对周边辐射区域的稀缺资源进行科学、有效地整合，为珠海商业的再次崛起起到不可替代的促进作用。另外，项目作为政府关注项目、区域的形象工程将得到市政府与社会各界的高度重视与关注。这样便于在项目推广过程中展开多方位的媒体资源与事件组合造势。整合稀缺资源旅游景点（珠海渔女、石景山公园、九州城、海滨公园等）、旅游景点（珠海渔女、石景山公园、九州城、海滨公园等）、酒店、高级商务写字楼、亚热带海洋文化。酒店、高级商务34、写字楼、亚热带海洋文化。酒店旅游景点商业中心亚热带海洋文化商务稀缺资源的占有招商的国际性招商的国际性 盛世时代广场站在国际的视角，进行全球性招商，填补市场空白，盛世时代广场站在国际的视角，进行全球性招商，填补市场空白，树立商业新标杆，引领都市潮流新走向。树立商业新标杆，引领都市潮流新走向。效益的社会性效益的社会性盛世时代站在城市运营的高度，对于城市产业的优化、城市功能盛世时代站在城市运营的高度，对于城市产业的优化、城市功能的整合、区域经济的推动起到了巨大的影响与带动，它为珠海复的整合、区域经济的推动起到了巨大的影响与带动，它为珠海复合型商业地产项目的运作与逐步走向成熟奠定了方向，树立了模合型商35、业地产项目的运作与逐步走向成熟奠定了方向，树立了模版。版。“盛世时代盛世时代”是征服市场还是迎合市场？是征服市场还是迎合市场？“盛世时代盛世时代”用什么武器征服市场？用什么武器征服市场？武器武器项目出路项目出路辐射区位辐射区位（珠海、珠三角全省、华南地区）引领经营新模式引领经营新模式（创新、主题个性化）倡导消费新观念倡导消费新观念（潮流、品牌、旗舰店）挖掘潜在的挖掘潜在的消费需求消费需求我们坚信我们坚信：思想可以动人，文化可以销售。思想可以动人，文化可以销售。TIMES PARKTIMES 时代，具有标志性意义P a r k 公园，公共的、开放的场所，具有娱乐、休闲的游玩多重功能Ppleasu36、re:愉快,快乐,乐事,乐趣Aamusement:娱乐,消遣,娱乐活动Rrelax：使松驰,缓和,使松懈、使休息、放松 resource：资源（多种商业功能组合）Kkeep 持续的、永恒的TIMES PARK盛世时代盛世时代永恒的休闲模式娱乐的购物享受TIMES PARK珠海首家超大规模休闲体验式购物公园TIMES PARK:赋予盛世时代广场一个鲜明主题，结合其定位：“珠海首家超大规模休闲体验式购物公园”，将休闲、体验的特性放之于PARK 概念之中！从历史眼光来看：从历史眼光来看：它对珠海商业具有划时代意义，是珠海商业形态的一次革命！从未来眼光来看：从未来眼光来看：它将是未来商业发展的必然趋势37、与主流！命名支持点：命名支持点：原有“盛世时代广场”在推广中存在以下的弊端：名称缺乏记忆度，不利于大众传播；在竞争品牌名称之中，缺乏特色；名称所体现的概念与定位模糊，无法明确和涵盖现有业态特点；为什么选择TIMES PARK？导入导入“TIMES PARK”TIMES PARK”对我们有什么对我们有什么意义？意义？p在“概念地产”、“品牌地产”的今天，房地产行业的品牌时代已经深得人心。主题房地产概念在其它城市已得到肯定，而我们的“TIMES PARK”概念的提出正好填补了珠海商业地产的商业模式和概念空白。这样的观点和推广市场占位是其他项目无法模仿、不可超越的；可以包容我们项目的一切特点；可以在38、今后的推广中无限延展；而且与既有的商业模式和概念并不是对等关系，而是囊括、统领关系。p珠海得天独厚的山海旅游资源，吉大周边成熟的商业环境为“TIMES PARK”的倔起奠定了坚实的基础，一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的新型商业模式购物公园与周边的石景山公园、海滨公园遥相呼应可使这一新兴概念快速被大众认知和接受。p要树立“盛世时代”这样一个新兴强大的商业品牌，我们将面对全国市场，而不是单纯的区域市场，要被大市场接受，需要一个有震撼力的市场契入点。p提出这样一个具有振撼力的品牌形象，有利于拉开与周边区域项目的形象差距，避免与他们的同质恶性竞争，把“盛世时代”提升到一个无人可及的市场形象高度。p39、我们将“盛世时代”提升到珠海商业房地产项目从未有过的高度，从“城市运营”的角度，对城市资源整合经营。导入导入“TIMES PARK”对我们有什么对我们有什么意义意义？什么是什么是“城市运营城市运营”？城市运营是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发模式。城市运营的发展历程城市运营的发展历程第一次房地产浪潮是在20世纪80年代初到90年代初，其特征是初级性开发、无序性运做、非理性膨胀。第二次浪潮是在新旧世纪之交，其特征是分工专业化、运营规模化、效益边际化、产品个性化。第三次浪潮是从240、002年起，其重要标志是城市经营和城市运营商的诞生，出现了复合型地产和高科技园区，“复合型地产”是在整合土地资源、科技资源、人才资源、信息资源、财力资源等基础上，创造一个规模性、集约化、可持续发展的真正大盘或园区，它是以城市经营为背景，以经营城市为目标而复合的一个高附加值产品。城市运营主要包括大型高科技园区、大型经济开发区、大型旅游生态区或各类卫星城市等。其特征表现在三个方面：资源的整合性、功能的综合性、效益的社会性。盛世时代怎样盛世时代怎样“城市运营城市运营”？盛世时代用其强大的经济号召力将对珠海的城市资源进行重组。盛世时代强大的品牌效应将对珠海的经济发展进行有力地推动，产生的影响可波及全国41、甚至世界，从而成为珠海向世界展示的国际化名片。盛世时代本身资源的多样性，再加上周边资料的共享，将产生无人企及的商业资源，从而成为商业资源复合运用国际平台。盛世时代便捷的交通、强大的商业资源，这里将成为珠海人崭新的商业生活空间。盛世时代的崛起将促进城市区域功能的飞速发展与完善，他的惊现将有力提升城市、大区域的核心竞争力，他将成为城市商业迅猛发展的兴奋剂。未来珠海的中心商业巨擘未来珠海的中心商业巨擘盛世时代盛世时代盛世时代盛世时代=TIMES PARKTIMES PARK TIMES PARK改变珠海商业经济命运的改变珠海商业经济命运的中央商业航母中央商业航母市场，对于我们来说，是被动的；市场，对42、于我们来说，是被动的；我们，对于市场来说，是主动的。我们，对于市场来说，是主动的。我们的推广概念我们的推广概念对于投资者来说对于投资者来说这里不仅是一个商业平台，更是一个把握着驱使更是一个把握着驱使珠海经济扩张的核心引擎！珠海经济扩张的核心引擎！对于经营者来说对于经营者来说这不仅是一个经营平台，更是一个参与珠海商业资本升级的更是一个参与珠海商业资本升级的运营动力运营动力对于消费者来说对于消费者来说这里不仅是一个消费场所，更是一个可以体现生活价值的更是一个可以体现生活价值的时尚之邦时尚之邦TIMES PARK品品 牌牌品品 质质价价 值值互互 动动整整合合推推广广策策略略出奇制胜作战方略一个珠海43、商业地产的领袖品牌一个规模无人能及的商业巨人一个功能无可比拟的商业楷模一个整合区域经济资源的主导力量以上的诸多因素驱使我们以上的诸多因素驱使我们盛世时代是：盛世时代是：立足大商业，开创大时代。立足大商业，开创大时代。项目整合推广主线项目整合推广主线珠海未来的经济发展趋势珠海未来的经济发展趋势从珠海吉大板块投资价值层面出发从珠海吉大板块投资价值层面出发珠海中心区商业全新价值观珠海中心区商业全新价值观推广的坚持 价值引导消费价值引导消费产品征服市场产品征服市场五五 大大 战战 略略区域战区域战资源战资源战阵地战阵地战品牌战品牌战品质战品质战我们的推广调性我们的推广调性站在商业颠峰，具有超然领袖站在44、商业颠峰，具有超然领袖风范的巨人风范的巨人广告语大商业，大时代凝聚时代魅力，开启时尚盛世 时代盛宴，王者风范MALL LIFE,MORE HAPPY时代因我而变给生活一个高度我们选择向上的生活方式生活在进步每一个时代，都有属于自己的商业传奇阶段性推广策略阶段性推广策略一、目标受众三向推演开发商消费者寻找占领合作支撑构建梦想目标受众三向推演 承租商商铺购买方投资返租开发商承租商消费者寻找占领合作支撑构建梦想商铺购买方投资返租目标受众三向推演以上三种传播就是我们的三条推广主线p商铺购买方推广线 p承租商推广线 p消费者推广线三条推广主线同时进行，统一方略，长线落实，各有战术。目标受众三向推演产品的45、投资性：产品的投资性：低投资门槛，高投资回报发展商信誉保证，投资安全商铺的保值和升值性制胜关键点：制胜关键点：体现商铺投资的安全、高回报，吸引更多投资人士体现商铺投资的安全、高回报，吸引更多投资人士如何奠定本案在受众心目中的市场地位，确立受众投资信心，有效地将开发商实力和运作商业项目成功经验的信息传播出去，是本阶段推广成败的关键。方向一、寻找方向一、寻找面向商铺购买方的传播目标受众三向推演承租商作为特定范围的业内人士，适合于小众传播手段，特别是量身定做的公关活动，传播内容以专业化信息为主。商铺的优越性：商铺的优越性：低投入，高回报整体规划，自主经营享受成熟大商圈、项目独特定位带来的高利益方向二46、寻找方向二、寻找面向承租商的传播制胜关键点：制胜关键点：体现项目优势及前景，吸引租铺商家踊跃租铺体现项目优势及前景，吸引租铺商家踊跃租铺目标受众三向推演 是否有广泛的消费群基础，是建立市场的根基。是承租商决策时的首要考察因素。此条战线主要采用大众推广媒介，以渲染气氛，烘托招商为目标。方向三、构建梦想方向三、构建梦想面向消费者的传播目标受众三向推演二、整合推广阶段第一阶段：概念激活期第一阶段：概念激活期（2002009 9年年1212月月20201010年年2 2月）月）第一阶段 概念激活期 面向商铺购买方战术面向商铺购买方战术TIMES PARK,创造珠海MALL界未来！推广手段：活动、软文47、项目现场包装、咨询接待处、网站。切入点：切入点：珠海商业发展现状及发展趋势开发商经济实力及商业运作成功经验 投资前景 第一阶段 概念激活期 面向承租商战术面向承租商战术TIMES PARK,创造珠海MALL界未来！推广手段：活动、软文、专家研讨会、项目现场包装、咨询接待处、网站。切入点：切入点：珠海商业发展现状深圳、上海、北京MALL商业借鉴珠海商业的未来发展模式 兆宏投资打造珠海第一个MALL!第一阶段 概念激活期 面向消费者战术面向消费者战术推广手段：软文、项目现场包装、电梯媒体、网站。切入点：切入点：Shopping方式，决定生活方式MALL业态的真正意义珠海何时迎来自己的MALL？兆48、宏投资打造珠海第一个MALL!TIMES PARK,创造珠海MALL界未来！第一阶段 概念激活期 目标达成目标达成吸引市场潜在承租商关注，炒作MALL形态商业前景。吸引珠海消费者关注，引起对MALL生活体验的向往。激发市场关注盛世时代广场，为整合推广预热市场。划定时代分野，珠海商业从此跨入MALL时代。第二阶段：市场构建期第二阶段：市场构建期（20201010年年2 2月月20201010年年5 5月）月）MALL LIFE,MORE FORTUNE第二阶段 市场构建期 面向商铺购买方战术面向商铺购买方战术推广手段：活动、软文、宣传物料、电视专题片、项目现场包装、首次招商成果发布会、咨询接待处49、网站。切入点：切入点：品牌商家进驻信息盛世时代广场未来人流、物流质量分析报告盛世时代广场业态全景、平面分布图 盛世时代广场招商正在火爆进行中 MALL LIFE,MORE FORTUNE第二阶段 市场构建期 面向承租商战术推广手段：活动、软文、宣传物料、电视专题片、项目现场包装、首次招商成果发布会、咨询接待处、网站。切入点：切入点：品牌商家进驻信息盛世时代广场未来人流、物流质量分析报告盛世时代广场业态全景 盛世时代广场招商正在进行 MALL LIFE,MORE HAPPY第二阶段 市场构建期 面向消费者战术推广手段：项目现场包装、户外广告、电梯、网站。切入点：切入点：知名品牌商家齐聚盛世时代50、广场盛世时代广场业态全景 改变生活的HAPPY购物方式 第二阶段 市场构建期 目标达成主力店和聚集人气的娱乐类项目招商接近完成。对于消费者来说，MALL梦想的构架也日渐清晰。中小承租商面对人气的聚集已然心动不已，而消费市场对项目的期待也与日俱增。具备这两个条件，招商谈判中面对后续承租商就占据了主动。第三阶段：市场拓展期第三阶段：市场拓展期（20201010年年6 6月月20201010年年9 9月）月）第三阶段 市场拓展期 面向承租商战术推广手段：活动、软文、宣传物料、电视专题片、项目现场包装、第二次招商成果发布会、咨询接待处、网站。切入点：切入点：各大主力店已全面进驻消费市场期待值临近沸点盛51、世时代广场招商火热进行中剩余机会稀缺 盛世时代，创富未来第三阶段 市场拓展期 面向消费者战术推广手段：报版、社会参与类活动、项目现场包装、电梯、户外广告、网站。切入点：切入点：各大主力店已全面进驻抢先体验MALL繁华 盛世时代，创富未来第三阶段 市场拓展期 目标达成一般商铺招商顺利拓展。启动大众关注，为招商和开业制造市场期待氛围。在招商拓展同时，推广重心转向消费大众，着重树立具象的项目形象。第四阶段：梦想实现期第四阶段：梦想实现期（20201010年年9 9月月20201111年年9 9月）月）第四阶段 梦想实现期 面向承租商战术推广手段：活动、报版、软文、宣传物料、电视专题片、项目现场包装、52、第三次招商成果发布会、咨询接待处、网站。切入点：切入点：招商阶段性成果珠海消费市场全面预热全民聚焦盛世时代广场我创造，我享受第四阶段 梦想实现期 面向消费者战术推广手段：社会参与类活动、报版、软文、户外广告、电梯、项目现场包装、网站。切入点：切入点：盛世时代广场即将揭幕全民聚焦盛世时代广场我创造，我享受主要招商成果公布，给潜在承租商以信心和紧迫感。启动大众MALL体验，为开业后推广铺垫基调。第四阶段 梦想实现期 目标达成传播价值整合传播策略整合传播策略我们的传播概念我们的传播概念“珠海首家超大规模休闲体验式购物公园”商业地产品牌个性化营销商业地产品牌个性化营销TIMES PARK我们的传播方向53、我们的传播方向珠三角珠三角珠海珠海长三角长三角环勃海环勃海我们的整合传播布局我们的整合传播布局以珠海为中心，原点发力向外辐射以珠海为中心，原点发力向外辐射对以广州、深圳、香港三地互动的珠三角经济圈和上海为对以广州、深圳、香港三地互动的珠三角经济圈和上海为中心的长三角经济圈为辅中心的长三角经济圈为辅对以北京为中心的环渤海经济圈为边缘传播对以北京为中心的环渤海经济圈为边缘传播我们的传播模式我们的传播模式p以媒体整合方式打造稠密的传播网络对珠海乃至珠三角市场进行立体轰炸。p针对部分“超级客户群”获取信息的渠道作为主要载体，进行大规模定向传播。p针对能给TIMES PARK造成轰动效应与羊群效应的高端54、客户群对他们进行点对点的重点传播。p进行能受到社会高层人士高度关注的事件行销传播。p在受众人群中产生轰动效应，以形成口碑相传的人际传播。整合媒介选择整合媒介选择业内人士特邀活动宣传物料专家研讨会咨询接待处社会参与类活动社区电梯新生活现场包装报版软文户外广告网站面向承租商媒介面向消费者媒介共用媒介准备资料准备资料模型现场围墙广告牌展示中心喷绘楼书（中英文）折页手袋影视广告专题片现场导示系统等战术整合战术整合战术战术1 1：现场攻击：现场攻击营销展示中心气氛渲染营销展示中心气氛渲染模型展示模型展示示范环境示范环境围墙广告牌气氛渲染围墙广告牌气氛渲染核心攻击点核心攻击点现场一定要建立指标性，一定要让55、买家对项目产生充足的信心，一定要用超高标准来现场一定要建立指标性，一定要让买家对项目产生充足的信心，一定要用超高标准来做。做。现场展示主要有三个攻击点：营销展示中心、模型展示、广告围墙，核心目标让买家现场展示主要有三个攻击点：营销展示中心、模型展示、广告围墙，核心目标让买家一到现场就要被一到现场就要被Times park的庞大气势与规模打动，感染其购买欲望。的庞大气势与规模打动，感染其购买欲望。展示中心形象要强，要简洁、明亮、大气，具有国际化水准。展示中心形象要强，要简洁、明亮、大气，具有国际化水准。战术战术2 2：动线封杀：动线封杀车体广告车体广告户外广告户外广告时间：时间：待定地点：地点：56、待定邀请人员：邀请人员：1、政府官员 2、知名城市规划专家 3、知名经济学者 4、业内同行 5、主力媒介记者新闻发布会目的：新闻发布会目的：通过专家对珠海经济核心区域的介绍和城市运营的阐述带出，并配合主力媒体记者，通过记者对项目进行宣传造势。战术战术3 3：新闻发布会：新闻发布会战术战术4 4：电视传播：电视传播核心攻击点核心攻击点：1、第一阶段的核心目标是项目形象的传递，一定要在 最快的时间内，建立市场的认知度，并扩大知名度。2、带给市场的概念就是珠海商业经济的二次飞跃，这里 将是一个崭新的商业平台与投资区域。攻击区域：攻击区域：地方电视台以及重点城市电视台。影视方式：影视方式：1、影视广告57、以项目形象展示为主，具有非常稳定的受众群，非常 有利于知名度的传播。2、建议在地方电视台以15秒形式，重点城市以5秒形式。执行计划：建议从2006年6月开始。战术战术5 5：专题片项目介绍：专题片项目介绍核心攻击点核心攻击点：地产类、经济类、城市规划类等栏目介绍TIMES PARK 内容内容：珠海商业经济革新+城市运营对城市功能的改善+TIMES PARK对城 市资源的整合的意义+TIMES PARK的基本功能。市场攻击策略市场攻击策略：1、诉求的内容将让受众对珠海商业经济产生新的看法，只要将信息传递到终端买家，就可以建立强大的市场杀 伤力。2、理性阐述为最有效的说服手段，使受众对市场领袖 产生信赖感起到决定性作用。战术战术6 6：事件行销：事件行销攻击策略攻击策略：1、契入社会热点事件进行炒作增加TIMES PARK知名度与公 众形象。2、制造社会热点事件进行炒作增加TIMES PARK知名度与公 众形象。3、举办高峰会、论坛引发市场的高度关注，提高项目品牌形象。4、利用各主力媒体的新闻报道，提高TIMES PARK在社 会及市场的曝光率。THANKS！