1、为投资者做一个决策“CBD国贸中心商业推广方案”根据统计局统计，2011年10月CPI指数为6.1%。物价压力依然没有回落态势，负利率现象持续存在，银行存款大量缩水，加息影响依然不散。在这样的市场环境下越来越多的资本一族开始更加关注投资。从而希望能够抵制货币贬值，跑赢CPI。那么让我们看一下当前的投资环境在金融投资领域股市投资低迷，阴雨连绵，悲观情绪不断蔓延，股民纷纷撤退；基金投资虽然比股市风险小，但股市整盘决定了基金行情好坏，三季度基金亏损930亿；保险的投资利益不高，主要在于保障功能；黄金市场已经开始扮演了目前的投资主流，但金融市场整体的不稳定，导致黄金投资犹如过山车的行情。全球金融动荡不2、安的大环境下，风云莫测的2011年，风险投资带来的确实是不可预估的高风险；稳健性投资产品的观望周期又过于漫长。君子不立危墙之下在这样的投资环境下，产业投资成为当前寻求稳妥投资门道的资本一族唯一的避风港。那么，在产业投资领域占据产业投资领头羊的住宅产品在政策高压，以及房价上涨空间受限下，优势荡然无存，已经不再受宠。投资专家预测：如果前十年是住宅市场的黄金十年，那下一个十年将是商业地产的黄金十年。当困扰商业地产的税费和贷款政策与二套房完全相同的情况下，商业地产的优势将会逐步凸显，她除了与住宅产品相同的本身物业增值能力，还有商业流通经验的增值性，将会给投资者带来更加优越的投资性能。对于地产投资，“弃3、宅从商”将成为下一轮固定资产投资的社会热点现象！而中国人固有的一铺养三代这种古老的投资理财观念将在这个市场时期，以及驻马店这样的城市环境中，商铺的投资会成为未来两年不变的热点话题。驻马店当前的商铺投资市场行情从两个案例中可见一斑。名门地产：开盘当日即抢购85%。共有15万M2的体量，开盘即消化完85%，目前在售的是B区商业，所剩商铺均为内铺，数量不多，且均为面积较大的商铺。一楼的价格大概在80万（单价2.4万-4万（临街），二楼50万（1.8万），三楼30万（1.5万），四楼10万（约为89M），目前一楼临街商铺已无，剩余少量大铺，一次性付款98折市场利益点：20年返租，最高返租率百分之十五。4、客户无需自行装修，买到铺即可拿钱。10年即可白得一铺。给客户的承诺：无论开不开业 明年十一都要开始返租。浙江国际商贸城：一直处于异常火爆的认筹中共分三期开发一期为：专业的建材基地。面积约为30-50平米 价格10-40万共有3000铺，停车位约两万个二期为：小商品市场和大型商场三期为：甲级写字楼和国际大酒店市场利益点：专业成熟的商业操作团队，十年返租，目前所有商铺皆已被租。开盘时间今年年底，最迟元旦前交房时间：明年上半年商铺开业时间：明年10月份。目前认筹非常火爆。他们为什么如此火？1。目前整个驻马店商铺投资给予投资客的选择的并不多；大部分以小规模的住宅底商为主；2。低门槛的投资渠道，基本上首5、付仅需1040万；3。后顾无忧的即时投资回报。20年返租和10年返租的诱惑，买铺即可拿租金的稳妥投资方式。4。专业的商业管理与经营团队，让他们看到信心。目前的市场大环境与投资小环境，给予了CBD国贸中心商铺销售的机会点。看看我们项目目前的情况：目前的商铺可售情况：ABC三栋沿街独栋商业总共面积：15000M沿街住宅底商A区东侧：0.644万平米；29间A区南侧：0.753万平米；35间单间商铺面积150-300M商铺上下两层不分割商铺开间：4M商铺进深：20M 商业目前的认筹进展：截止10月25号认筹量：216组所需商铺面积区间比例：30-50约占据60%51-100占比30%100以上的占比6、10%；所需商铺位置分布比例：30组左右独立别墅的小面积180组左右住宅底商（其中70%中意目前不推的A区西侧商铺，30%为其他位置）认筹客户的置业目的：投资客户占比 82%；自营客户占比 18%；从以上我们看到的问题1。60%的小铺需求客户占比，是我们可售商铺无法满足的面积区间；2。30组临街独立别墅小铺客户的需求，我们无法满足；3。70%所选A区西侧邻大商的商铺，属于实现溢价商铺，目前不推产品；后期需采取的措施：1。现有认筹客户，通过价值引诱，发挥引导作用，小面积到大面积的引导，商铺区域的引导；尽量减少认筹客户流失量；2。对于潜在认筹客户：摒弃前期推广的不精准手段以及商铺面积推售的模糊化语7、言，通过商铺优势以及返租政策，进行精准的目标客群攻击。当前选用的推售政策：A区独栋商业：（硬卖）此次可推售商铺中的优质产品：为了保证独栋商业价值最大化，以点对点的大客户洽谈方式，给予适当的业态引导，采取硬买方式。A区东侧和南侧住宅底商：（返租）1、不分割销售，一二楼整体出售；2、销售后，可以组合多个商铺一起招商，招商合同不超过5年；3、从市场能接受的租金回报来看，租金年回报8%-15%，投资客户可以接受，我们选择租金年回报10-12%；4、包租时间不超过5年，按5年包租计算，每季度返租金。第1年第2年第3年第4年第5年东侧各年租金0240240360360五年租金现值848848南侧各年租金08、180180300300五年租金现值6756751、A区东侧实际5年能收入租金现值为848元/平方米，如果要实现实际售价10000元/平方米，按年租金回报10%计算，五年内按季度返还租金，销售价格需要达到13659元元/平方米平方米（10000-848）/（1-5年中每年租金10%现值回报率），每季度返还租金342元/平米；如果不考虑5年内能收回的租金，售价需要提升至14925元元/平米；平米；2、A区南侧实际5年能收入租金现值为675元/平方米，如果要实现实际售价8000元/平方米，按年租金回报10%计算，销售价格需要达到10932元元/平方米平方米（8000-675）/（1-5年中每年租金9、10%现值回报率），如果不考虑5年内能收回的租金，售价需要提升至11940元元/平米。平米。备注：此方案按年备注：此方案按年10%的贴现率考虑。的贴现率考虑。当我们有了强有力的，能够打消客户对无法短期实现投资回报的销售政策作为支撑之后，她将成为我们利诱客户决策的一枚兴奋剂，而对于一个成熟而理性的投资客来说，关于项目商业全方位优势展示，依然是本案商铺坚硬的基石，需要在市场上持续不断的炒作。所以下阶段我们需要采用的推广策略方式诉求：CBD全方位的商业优势展示为主叠加强有力的销售政策为辅。产品信心+政策利诱相结合。关于CBD国贸中心 商业价值的再挖掘不可忘却的根本：这是我们前期沟通的一致意向CBD国10、贸中心 一种成熟而前瞻性的城市综合体商业模式！一个带来城市中心版块移位的顶级项目！一个赋予城市真正CBD概念的项目！一个改变城市生活方式的项目载体！他将是整个驻马店独有的地标，承担着改写城市的未来使命而来外部优势城市北移，政府入主，这里成为驻马店规划走向的核心地段，驻马店绝对的市中心区域，一个恢弘的新城的诞生。近10个大型商场的聚势北区，将以CBD国贸中心为中心的城北新区带入一个高速发展的全城范围内的高端商业模式时代，3年将直抵城市财富巅峰。乐山大道与置地大道两条城市主干道交汇，以及北区高铁的修建，资源汇聚本能、8方财路平添赚钱活力。4大广场一大公园拉拢人气，为这里输送日以万计的休闲消费人群，11、为投资客提供360度财富指向。35个高端社区汇集城北，集结50余万驻马店中高端精英人群。200%高消费源动力。内部优势比肩万达的商业模式，驻马店从未有过的新型商业时代。一种国际生活方式中心的开启。城市从未有过的大规模领袖风范：90万方，目前整个驻马店来说绝对是体量最大的综合体项目；23万方的商业体量，城市从未有过的顶级综合业态：国际商业街、5A写字楼，五星酒店、产权式酒店、住宅，有最丰富的产品线；城市从未引入的超高级商务与商业领袖：大商新玛特、建国五星酒店、奥斯卡影院，KFC,歌友会KTV等强大的主力店和人气点的珠联璧合城市从未如此多业态的丰富街区：6大主题街区，一个黄金街区的规划，高度规范的12、黄金商业街区，将为投资客带来全方位立体化的投资选择产品优势不同于旧城区的商铺，不同于其他项目的商铺设计。100%全临街每一间商铺都能最大限度的展示在街道最前沿，让每一间铺位都能最大限度的接纳来往的消费人群。开阔的购物空间，超大的停车空间不同于老城区发展空间的限制，这里有最开阔的购物空间与购物体验感受，有最舒服便捷的停车环境。完全独立产权临街商铺规避大卖场分割性商铺的集体产权，以及后期商业运作团队撤离后商场内铺可以预见的风险性商业是城市欲望之流没有商业，不成城市。一个这样的产品，她带来的将不再单纯是短期的投资价值，她带来了将是一种势不可挡的新商业潮流，一种未来无可估量的商业价值。更将是驻马店商业13、地产、城市变革的新势力！新区未来可以预见的大发展势头，城市核心区域的腹地+解决竞争差异化问题整个驻马店独一无二的强大航母级综合体规划观+解决经营期人流问题引导城市新商业潮流的商业发展模式以及与商业巨头为邻未来带来的超强人流+商铺内部优势+打消购铺者无法立竿见影即时回报的顾虑：5年返租稳定租金收益以及专业商业管理团队的运营力所有的这些，我们将告诉市场：购买CBD国贸中心的商铺你将完全可以预见到：810年收回投资成本后，将进入商铺租金倍增的全收益阶段。如果前期，我们只能对投资客户说“跟着大商挣大钱”那么，现在我们完全有底气对投资客户该说投资CBD铺王，5年返租做驻马店甩手大掌柜！关于推广举措：我们14、需要一场全城深入的热火朝天的商业价值再植入与即时稳妥的投资回报分享户外的核心利益诉求：抢CBD铺王，每年10%租金回报！第一阶段立于高度，解决CBD国贸中心商业城市价值以及投资价值。每周两个整版的报广（硬广+软文）造势。1、步入天中第一街抢黄金铺王，每年10%稳定回报，即买即赚钱！这里是整个驻马店地块价值上升最大的区域这里是2条城市主干道，10个大型商场聚势所在这里是4大广场一大公园路网开阔停车便捷的区域这里是30个高端社区汇聚，200%富人汇聚的区域这里就是改写整个驻马店商业革命的新城区！整个驻马店都在这里了！150300全临街产权旺铺,，零风险投资正在认筹中！2、进入财富又一城抢黄金铺王，15、每年10%投资回报，即买即赚钱！这里是整个驻马店地块价值上升最大的区域这里是2条城市主干道，10个大型商场聚势所在这里是4大广场一大公园路网开阔停车便捷的区域这里是30个高端社区汇聚，200%富人汇聚的区域这里就是改写整个驻马店商业革命的新城区！整个驻马店都在这里了！150300全临街产权旺铺,，零风险投资正在认筹中！3、未来财富新篇章！抢黄金铺王，每年10%稳定回报，即买即赚钱！这里是整个驻马店地块价值上升最大的区域这里是2条城市主干道，10个大型商场聚势所在这里是4大广场一大公园路网开阔停车便捷的区域这里是30个高端社区汇聚，200%富人汇聚的区域这里就是改写整个驻马店商业革命的新城区！整16、个驻马店都在这里了！150300全临街产权旺铺,，零风险投资正在认筹中！软文炒作1：每年10%回报稳赚不赔！投资市场风云莫测，坐拥CBD一铺足抵万金!软文炒作2：买铺即刻收租金！新势力投资时代，CBD崛起让你向老城心说再见！软文炒作3：零风险投资！地王 铺王 财富之王，您将是高枕无忧的投资之王第二阶段步入项目，解决CBD国贸中心商业本位价值以及投资价值。每周两个整版的报广（硬广+软文）造势。1.如果对新区当前商业价值持怀疑态度那么购铺即返租，让你做零风险的甩手大掌柜！驻马店最有钱的一帮人都在这里不来这里买铺，不来这里挣钱你还想去哪里？一种转变驻马店投资短视状态的新型大商街！整个驻马店都在这里了17、！150300全临街产权旺铺全临街产权旺铺，认筹招商同步进行中！2.如果傍着大商挣钱还不放心那么购铺即返租，让你坐收租金！纯粹独立产权商铺，你的商铺你做主。大商新玛特、CBD建国酒店、苏宁电器.强势进驻与国际品牌比肩共赢财富第一站！整个驻马店都在这里了！150300全临街产权旺铺，认筹招商同步进行中！3.如果间间商铺都临街还嫌不够那么购铺即返租，每年10%投资回报！逛步行街的乐趣，是逛商场永远无法体验到的。满足全城人在步行街购物的六大主题街区，一条改变驻马店逛街习惯的步行街！整个驻马店都在这里了！150300全临街产权旺铺，认筹招商同步进行中！全临街产权旺铺，认筹招商同步进行中！软文炒作1：一18、场商铺的终极PK战已经拉响每一个投资客准备好了加入一场零风险投资的角逐站吗？软文炒作2：再谨慎的投资者也无法不心动你是否还要躺在昨天的温床上羡慕今天身价翻番的投资者？软文炒作3：当所有的投资客在为十年收回一间铺沾沾自喜时CBD国贸中心想说十年岂止收获一间铺？线上推广，是为了让整个驻马店看到价值与利益！我们解决的是关注，是热度，是好奇。线上推广单纯把客户吸引到现场，那么到了现场客户还需要被感染，被打动，被陶醉。所以，现场事关重要！关于现场气氛我们需要一个造梦般的现场氛围烘托利于逼定的强势商业氛围的感染希望工程节点可以给予配合，对整个商业街进行包装商街色彩化/Color植被颜色、昼夜街景、建筑立面19、商店门脸、霓虹灯光、人文小品、感官的延伸丰富/Ample购物、餐饮休闲、文化、娱乐、交通、配套的延伸艺术化/Art人文小品、公共设施、建筑空间、商店门脸、商品陈列、园林艺术、品位的延伸关怀/Care人车分流、导示系统、休闲广场、点线结合、步行尺度、业态组合、人性的延伸概念主题模拟商铺灯饰店书店园艺店小结：关于店招，关于商业休闲氛围，关于小品，关于绿化，当我们把整个商业街包装出来后，不愁客户不可打动，不愁客户不会对未来抱有美好的期许，不愁客户不对我们的商业模式感到惊喜！而这些，都将是促进销售的有力武器。我们甚至可以将营销中心搬到商业街上去来一次体验式营销。现场氛围，我们解决的是客户的希望，是心20、理预期，是触手可及的未来。有了线上推广与现场氛围的营造，我们还需要来点真实可信的事件让她们信服。客户无比理性，我们需要给他们点实质的甜头。关于营销动作我们需要持续不断的现场商业营销活动步步紧随的招商成果展示发布商业割据战（1）大商新玛特入驻招商发布会媒体炒作（以第三方的方式发布）：1。大商新玛特入驻CBD国贸中心，谁是最大的赢家？2。当河南零售业的巨头邂逅驻马店顶级综合体，将给城市带来怎样的变革？3。握手之间，一次改变驻马店城市格局的强强联合商业割据战（2）CBD建国酒店入驻签约仪式媒体炒作：1。驻马店的第二座五星级酒店落户CBD国贸中心2。CBD国贸中心，又迎来贵客商业割据战（3）IBQ国际21、院线CBD国贸中心璀璨亮相会媒体炒作：1。一座没有IMAX影城的城市即将成为过去2。为了给都市更多彩的生活，IBQ国际院线来了3。以一座国际化的影院，推动城市文明的步伐商业割据战（4）一期商业隆重开街仪式媒体炒作：1。CBD国贸中心开街了，城市真正开始偏心了！2。城北商业新时代的来临，风光路商圈该何去何从？3。一条街的诱惑，足以寄托一座城市的璀璨梦想最后，销售通路的扩展 乡镇突击 作为中原最中轴的力量，驻马店部分楼盘销量的30是由周边乡镇客户消化的，因而乡镇客户将是本案的重要补充，封杀乡镇客户从而具有了现实意义，建议在驻马店客运战附近设置户外或以短信形式封杀乡镇客户，从而实现项目的客户拓展。加22、油站突击 加油站是有车一族的必经之地，封杀加油战就等于封杀了驻马店绝大部分高端客户，建议与当地加油站合作，在加油站内设资料架，投放项目宣传资料，从而控制来往加油站的高端客户。高档消费场所突击 无论那个城市，高级娱乐、餐饮场所都是有钱有闲一族日常的生活方式，封杀高级娱乐场所可以项目价值精准传递给目标客户，并且成本小效果好。大客户 针对有大量购铺需求的客户，如劲牌政府机关单位教育单位等客户，可采用专场推介或巡展方式 或者采用夹报方式（党报，劲牌内部刊物等）进行直接封杀经商客户突击 经商客户具有极商的购房置业能力，建议对驻马店重点商铺进行点对点的人员拜访或者DM直投的方式封杀此部分人群。企事业单位突击对驻马店各大企事业单位点对点的媒体投放。以DM直投的方式封杀此部分高管人群。THANKS郑州博思堂公司