1、前言 前言 为深入挖掘无锡惠山古街历史文化街区的潜在价值，提升无锡的城市形象以及作为旅游目的地的综合竞争力，为了在保持风貌协调和延续历史文脉的基础上，综合发挥其文化、休闲、商务、居住、生态等综合功能，对古街区进行以旅游休闲为导向的文化活化和功能丰富，使惠山古街区最终成为无锡城市地域文化的集中展演舞台、文化休闲的城市客厅和国际化旅游目的地，因此依据惠山古街历史街区的地域景观风情、民俗文化生活、古祠堂群的利用以及古运河的文化底蕴，特编制无锡市惠山古街历史文化街区旅游深度策划方案和无锡市惠山古街历史文化街区商业业态规划，力图为无锡惠山古街的开发建设与持续发展提供一整套科学合理、切实可行、前瞻性强的技2、术策略与解决方案。本次规划由惠山古街保护建设工作小组办公室委托，北京大学城市与区域规划系、北京大学旅游研究与规划中心承担编制工作。2008年3月6日-11日，规划组进入现场进行实地踏勘、收集资料，并到乌镇进行考察；5月8日-17日，规划组再次进入现场进行问卷调查和访谈，发放并回收500多份问卷，并对无锡市内和长三角范围的竞合历史地段开发案例进行考察，包括苏州山塘街、上海新天地、杭州西湖天地、宁波老外滩等；6月18日-22日，规划组成员对在国内有一定影响力的成都三个历史地段的开发进行考察，包括武侯祠锦里、文殊院旁的文殊坊、宽窄巷子；7月9日-12日规划组再次进行现场踏勘，发放并回收2000多份二3、次调查的问卷。其间惠山古街保护建设工作小组办公室也多次和规划组进行意见交换，并于7月25日向规划组提出修改意见，项目组据此对方案做出了修改。编制过程中，无锡市及无锡园林局等各相关政府部门、当地专家、委托单位惠山古街保护建设工作小组办公室给予了项目组极大的支持，保障了规划研究工作的顺利开展和进行，在此表示衷心的感谢！协作单位 无锡市惠山古镇保护建设工作小组办公室 无锡市园林管理局 总策划 吴惠良 朱震峻 策划组织 朱震峻 主要协作成员 王文姬 陈方舟 胡兆忠 金石声 刘 建 邵 萍 宋祈新 编制单位 北京大学城市与区域规划系 北京大学旅游研究与规划中心 课题负责人 汪 芳 注册城市规划师、北京大4、学城市与环境学院副教授 北京大学城市规划博士后、清华大学建筑设计博士 北京大学旅游研究与规划中心副主任 专家组成员 王恩涌 人文地理方向、北京大学城市与环境学院教授、博导 胡兆量 经济地理方向、北京大学城市与环境学院教授、博导 吴必虎 旅游研究方向、北京大学旅游研究与规划中心主任、教授、博导 陈彦光 产业分析方向、北京大学地理科学研究中心副教授 薛 领 空间演化模拟研究、北京大学中国区域经济研究中心副主任、副教授 张 辉 经济分析方向、北京大学经济学院副教授 课题组成员 邵 隽 博士 严 琳 硕士 刘 鲁 硕士 陈 卓 硕士 郁秀峰 硕士 聂 磊 硕士 郑一就 硕士 李 颖 规划成员 游 鸿 5、规划成员 孙 森 规划成员 裴 钰 规划成员 郑 蕾 规划成员 策划思路 策划思路 绪论 绪论 1、策划性质 无锡市惠山古街历史文化街区深度策划是无锡市惠山古街历史文化街区发展的指导性报告，是无锡市构建实施举措的重要组成部分。本策划以无锡市城市客厅及长三角地区的休闲度假旅游与文化旅游市场为开发导向，以历史文化遗产保护为前提，对惠山古街历史文化街区的战略定位、分区策划和实施保障策略进行综合考虑和统筹安排，以期尽快形成国际化旅游高端吸引物和产品核心竞争力，引导惠山古街历史文化街区的可持续发展。2、拟解决问题 祠堂文化与现代生活性文化之间的矛盾；明确土地利用模式；改进居民搬迁策略；提出管理模式建议。6、3、问题解决策略 协调历史保护与旅游发展之间的矛盾，在确保历史文化原真性的基础上，通过功能再造和景观恢复，赋予历史街区新的生命力。梳理文化脉络，突出个性，提取精华，形成特色形象和品牌。加强文化内涵解说，在历史环境中融入现代城市文化，形成体验性旅游产品序列。优化土地使用方式，完善街区环境和基础设施，为旅游发展提供良好的支持保障体系。4、策划指导思想 以历史遗存的全面保护为前提，严格遵循相关保护性规划的控制原则，确保历史文化遗产的原真性。实施市场导向的产品提升与整合战略，将历史文化精粹融入现代休闲方式中，提高产品的文化品位。坚持人本原则，强调人文关怀，优化空间环境，完善服务设施，使旅游者获得舒适愉7、悦的旅游体验。策划为建设管理服务，具有较强的可操作性与实践指导意义。策划需从实际出发，通过制定策划实施策略，对产品营销、项目运作等进行统筹安排，从而使管理者可以实施有效管理。5、策划依据 旅游发展规划管理暂行办法，国家旅游局，1999年；旅游规划通则（GB/T18971-2003），国家旅游局，2003年；中华人民共和国文物保护法，全国人大常委会，2002年；无锡市城市发展总体规划（2003-2020）；无锡市旅游发展总体规划（2001-2020）。6 6 7 7 路勘:场地资源 路勘:场地资源 对惠山古街历史街区进行保护与发展，首要任务是弄清规划对象的现状与资源条件，即规划地区与整个无锡市域8、范围内存在什么资源，各自具有哪些特征，是否有利于旅游业与地区社会经济的发展，并以此为基础，对历史街区的发展方式与策略进行选择。在对场地进行充分的实地考察后，我们总结出惠山古镇历史街区自身具备的三类场地资源，分别为：传承性资源、交流性资源与国际性资源。三种资源分别作为文化展示、文化交流与国际旅游服务等方面发展的核心依赖资源，然而，由于几个发展方面相互紧密联系，各个资源类型之间也并非独立，而是互相影响与补充。1.传承性资源 传承性资源，指集中向游客展示惠山古街历史文化与发展变迁过程的旅游资源。也是惠山古街作为旅游目的地实现其基本功能的基础。传承性资源承载了惠山古街大部分历史文化内涵，也是文化交流与9、国际旅游服务的基础。传承性资源具体包括如下几个部分：（1）自然山水（1）自然山水 锡惠瞩目。无锡地旷山稀，自古并无高山大川，可是锡山和惠山景区在无锡自然风景中独树一帜，唐朝著名诗人李绅年轻时在惠山寺读书而作。他把惠山亲昵地称为家山。黄金水道。运河水流经的地方充满了生机活力。这条运河水系犹如一条生命线，孕育出了无锡市的闻名的“米市”和“布码头”。（2）泉茶文化（2）泉茶文化 惠山茶舞。无锡市紧临拥有得天独厚的自然环境的宜兴茶区，与无锡市锡惠公园内的惠山泉相得益彰，使得泉与茶共舞谱写了无锡的茶泉文化。唐代以来，二泉名驰海内，以二泉水品茗、斗茶已成时尚，一年一度的惠山茶会盛况空前，实际上已使无锡成为10、中国古代的茶叶质量的品评中心。清代康干两帝分别六下江南，每次都经过无锡，游惠山寺，品二泉茶，赏秦园景。（3）祠堂文化（3）祠堂文化 无锡之根。无锡惠山祠堂不仅是无锡的一部历史名人传，也是无锡的一部精练的建筑集萃。祠堂是人们祭祖祖宗或先贤的庙堂，也称祖庙，同时也是家族中的长者向族中成员灌输家族意识、执行家教家法的重要场所。中国古代的祠堂祠庙大都建在风景秀美、依山傍水的地方，显示了中国古人对于生态环境的重视以及天人一体、回归自然的哲学理念。无锡惠山祠堂群是整个惠山古街的核心资源，至今仍保存着祠堂建筑4.7万平方米以及自唐代至民国时期的118处祠堂建筑及一些明确的祠堂遗址。最著名的祠堂是华孝子祠，是11、惠山地区最早出现的祠堂。（4）园林文化（4）园林文化 寄畅山水荫。在南方私家园林中，无锡园林与苏州园林相比，将无锡的真山水、名人、宗教、乐艺、古建等“雅”文化与民俗、风味、商贸、土特等“俗”文化交相辉映，使得文化与园林之间存在着无数结合的契机。而寄畅园就是无锡山水文化、名人文化等与园林结合的历史佐证，“自然的山，精美的水，凝练的园，古拙的树，巧妙的景”是寄畅园精髓所在。（5）传统建筑（5）传统建筑 散布于锡惠的明珠。作为体现场地历史文化特征的最直接的物质形态，诸多的经历了历史沧桑而得以保留的传统建筑成为随处可见、但形式最丰富的历史文化“符号”。场地内的传统建筑形式包括牌坊、碑景、古桥、古井、古12、塔、楼阁等。8 8 路勘:场地资源 路勘:场地资源 2.交流性资源 交流性资源是指在地域文化展示的基础上，实现外来游客所代表的外部文化与本地文化之间的动态交互过程所需的资源。文化交流的互动性极强，因此也要求交流性资源本身具有较强的文化包容性与可扩展性，并且能够实现游客参与。交流性资源主要包括如下几个方面：（1）民间传说（1）民间传说 民间传说不仅仅作为地域文化的记忆，也可作为最生动的表现地域文化特征的信息，在旅游者之间传递，从而增强历史街区的影响力。本场地内包含的民间传说包括东晋孝子华宝守孝、康乾南巡、泥人故事等大量民间故事。（2）文学绘画（2）文学绘画 包括锡惠公园内流传至今的陆羽、苏轼、康13、乾等的诗文与以顾祠中“三声三事”为代表的，共计37副楹联。（3）民间工艺文艺（3）民间工艺文艺 作为当地最具代表性的民间工艺，惠山泥人制作同时也是中国古代民间工艺的代表。另外还有紫砂壶制作等工艺。民间文艺往往能够引起旅游者对于地域文化的强烈认同感，从而吸引旅游者实现互动。惠山古街的民间文艺资源亦十分丰富，包括锡剧和以二泉映月为代表的民乐表演。（4）民俗活动（4）民俗活动 作为交流性资源中互动性最强的资源，惠山古街的民俗活动以祠堂、传统建筑等传承性资源为物质基础，通过东岳庙的庙会以及各家祠堂的祭祖活动，实现外来旅游者与当地文化的交流。3.国际性资源（1）客源资源（1）客源资源 在客源国际化方面，14、惠山的寄畅园是欧美游客和日韩游客在无锡的主要观光景点，特别是欧美游客来无锡必到惠山寄畅园。客源的国际化程度较高。但是由于太湖的污染问题，来锡的国际游客数量有不同程度的下降，同时也影响到惠山古街的寄畅园的国际游客。（2）服务资源（2）服务资源 在服务国际化方面，惠山古街的服务人员特别是锡惠公园景区的工作人员都能和游客使用标准的普通话进行交流，但是缺乏英语的服务交流，这在一定程度上影响了惠山古街的国际化服务标准。9 9 比较：类似资源 比较：类似资源 1.经济资源文化同源圈层长三角地区（1）经济同源活力经济（1）经济同源活力经济 惠山古镇所处的长江三角洲地区是中国经济最活跃、最发达的地区之一。该区15、域内坐拥上海、杭州、南京、苏州、无锡等15个经济文化强市，GDP总量占到全国的近1/5，已成为中国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一，被公认为中国第一、世界第六大都市群。据此发展态势预测，未来十年里该地区的经济仍将持续快速发展，成为最富活力的亚太经济中心之一。经济上的协同发展对于城市旅游经济发展、资源优化配置及共享旅游供需市场起到重要的推动作用。（2）资源同源旅游资源（2）资源同源旅游资源 长三角地区旅游资源丰富，仅国家4A级景区就有123个，其中上海市19个，江苏8市共58个，浙江7市共46个。上海市的4A级景区以现代科技、展览、观光型及野外森林公园型为主；江苏省的4A级景区大多为16、古典园林、寺庙、故居等；浙江省的4A级景区以山水、溶洞、自然现象等为主。三大区域形成较为鲜明的特色分工。（3）文化同源古镇文化（3）文化同源古镇文化 随着经济水平的逐年增长，访古思古的热潮在我国逐渐蔓延开来。越来越多的古镇进行了旅游开发，成为了一个又一个的成功的案例。目前已经进行旅游开发较为著名的古镇如右表中所示。（表1.2）古镇旅游重在对富有独特风情的地区的开发，其中富有江南水乡风情的江南古镇无疑是我国传统文化之中“古镇”的景观意象代表，因而，这一类的古镇市场供给在其中占有极大的比例。在古镇旅游需求方面，古镇旅游者主要来自城市，他们久居城市对历史厚重、民风纯朴、生活悠闲的古镇极度向往。长三角17、是中国城市化水平最高的区域之一，对其区域内的古镇旅游的自我消费潜力也巨大。图1.1 国家级4A风景区数量图 图1.1 国家级4A风景区数量图 区域 古镇 长长 三三 角角 上海上海 朱家角 金泽 七宝朱家角 金泽 七宝 浙江浙江 西塘 乌镇 南浔 前童 安昌 郭洞 俞源 新叶 诸葛村 泰顺 楠溪江 龙门西塘 乌镇 南浔 前童 安昌 郭洞 俞源 新叶 诸葛村 泰顺 楠溪江 龙门 三门源 廿八镇 斯宅 皤滩 石塘 绍兴 碗窑 新市 长乐 大济三门源 廿八镇 斯宅 皤滩 石塘 绍兴 碗窑 新市 长乐 大济 江苏江苏 同里 周庄 甪直 锦溪 木渎 盛泽 沙溪 枫桥同里 周庄 甪直 锦溪 木渎 盛泽 沙18、溪 枫桥 安徽 宏村 西递 塔川 呈坎 查济 卢村 南屏 关麓 唐模 棠樾 三河 江西 婺源 流坑 黎川 山西 平遥 张壁 福建 永宁 长汀 泰宁 和平 芷溪 贵州 青岩 镇山 肇兴 岜沙 加去 云南 丽江 束河 大理 香格里拉 泸沽湖 和顺 虎跳峡 湖南 凤凰 德夯 芙蓉镇 广西 阳朔 黄姚 兴安 广东 石湾 内蒙 室韦 重庆 龚滩 表1.1 中国已旅游开发古镇一览表 表1.1 中国已旅游开发古镇一览表 1010 比较：类似资源 比较：类似资源 2.城市文化休闲典型 处于同源圈层的长三角地区对惠山古镇的协同作用不容忽视，前文所述中三方面的同源更为惠山古镇旅游发展战略的选择提供了多个优势方向，19、而进一步具体到本次策划的定位选择上，对已有类似成功案例的参考是十分必要的，此处选取了与策划地段资源类似性最强，发展最为成功的成都、杭州、苏州、上海四个案例地进行分析，并以此对城市文化休闲的典型特征加以总结。（1）成都（1）成都 城市中心的历史街区是成都发展城市型旅游度假地的核心支柱之一，是发展游憩休闲功能的主要板块之一，开发观光、购物、餐饮、娱乐等产品，是城市休闲中心。具体包括：整合武侯祠、武侯祠大街、锦里、春江花月休闲娱乐街三国蜀汉文化旅游片区；杜甫草堂、浣花溪公园、琴台路中央诗歌文化旅游区；杜甫草堂、古玩购物一条街、送仙桥艺术城、琴台路古商业街私人博物馆文化区；文殊院历史文化街区、宽窄巷子20、水井坊老成都都市民俗旅游区。同时，历史街区地段又是成都全国最长的步行系统的主要组成部分。（2）杭州（2）杭州 杭州作为历史文化名城，具有众多各具特色的历史街区，它们是城市的核心，旅游互动的亮点，浓缩历史文化，体现地域特色，反映城市面貌，凸显城市精神，是城市的精华和吸引力所在。历史街区的保护和复兴还起到了推动城市有机更新，建设“生活品质之城”的重要作用。主要的历史街区有：浓缩杭州悠久历史、汇集杭州大量百年老店、体现多种传统文化、“商旅互动”的历史街区清河坊；清末民初、中西合璧、商旅结合，体现商业历史文化的中山路；体现杭州地方传统特色文化和运河航运文化的重要历史民居文化旅游特色街区小河直街；体现21、运河风情，“街上有河，河上有街”的城市美食休闲商业街信义坊；位于湖滨RBD，体现民国时期杭州历史风貌，以商贸旅游为主的近代民居建筑保护区思鑫坊、湖边邨；集自然与人文景观为一体，融休闲、文化、创业于一体的历史文化街区北山路；位于钱塘江沿岸，保护和继承西兴传统民居的特色，结合沿河景观，体现江南水乡“小桥、流水、人家”风采的“两浙门户”西兴老街。（3）苏州（3）苏州 苏州是我国第一批公布的历史文化名城，历史街区作为传统“吴文化”的传承和生动体现，为游客创造了以步行为主要方式的游览区域，是苏州建设“历史遗产古城”和“文化魅力古城”的重要组成部分，强化了“文化苏州”的城市形象。苏州历史街区独有的水陆并行22、双棋盘格局是苏州打造以水为中心的城市旅游的独特资源。苏州目前有5个历史街区：平江历史街区、山塘历史街区、拙政园历史街区、阊门历史街区、怡园历史街区。其中平江历史街区的定位突出人居和人文概念，营造“小桥、流水、人家”意境，打造集休闲、旅游、体验经济于一体的特色区域；山塘历史街区主打“老苏州的缩影、吴文化的窗口、天堂里的街市”的总体形象，打造旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街；重建的阊门水陆双重城门格局已成为苏州历史文化的标识之一。（4）上海（4）上海 上海虽是一座年轻的城市，却是东西方文化的交会点，拥有西方文化、传统文化和地缘文化的多元文化色彩。上海有12个历史文化风貌区，分别23、为：外滩、人民广场、老城厢、南京西路、衡山路复兴路、愚园路、虹桥路、山阴路、提篮桥、龙华、新华路、江湾。它们作为上海独特旅游资源，在上海发展都市旅游的过程中起到了不可替代的作用，形成上海特色的“百年历史风貌”和“现代都市生活”相结合的组合观光游览、娱乐购物和参与体验型旅游项目，并发展多种方式的历史文化风貌区自助经典体验式旅游。1111 比较：类似资源 比较：类似资源 其中主要的历史文化风貌区的定位如下表：此外上海城市中还有多伦路文化名人街、溧阳路日式别墅等特色历史街区。案例总结 案例总结（1）具有品味保证的古代遗产、历史地段往往是城市发展旅游的核心形象、支柱品牌和拳头产品，是城市发展旅游业的源24、点，由其带动其他方面旅游产业的发展。（2）应该从保护历史地段、还原历史风貌、恢复历史地段活力出发，加强历史风貌的恢复和解说，使之不仅能收藏传统文化，更能向游客诉说、传播历史文化。进一步要发掘历史地段多角度多层次的文化内涵，通过空间上的有机整合和时间上的不同断面选择，开发围绕历史地段的一系列旅游产品，给游客以丰富、立体的历史体验。（3）发达地区的历史地段的旅游产品开发，不仅仅局限在普通的观光、餐饮、购物、娱乐等，还应该以历史地段的独特吸引力为依托，发展高端的康乐休闲、商务会展、修学科教、文博展演等产品，从而提升整个城市的旅游形象和旅游消费层次，吸引更大更广范围的客源市场。3.市内竞合分析 从旅游25、产品结构上看，无锡已开发的旅游资源主要是以太湖山水为主的风景资源，这种山水观光型旅游产品与苏州、南京、杭州有一定的相似性，在长三角区域旅游市场中有一定的替代性。近年来重点推出的休闲度假旅游产品也与苏州、上海、杭州等雷同，上述4市占据了我国12个国家级旅游度假区的4个。如何发掘优势旅游资源，开发具有无锡特色的差异化旅游产品，是无锡旅游业能否更上一个层次的关键。（1）无锡市旅游景区经营状况（1）无锡市旅游景区经营状况 无锡市（除江阴与宜兴外）目前全市已有鼋头渚景区、蠡园公园、三国水浒城景区、薛福成故居、锡惠景区、灵山景区6家国家4A级景区，其类型如表1.3所示。其中，2007年无锡游客接待人数占前26、四的景区分别是：鼋头渚景区、三国水浒城景区、锡惠景区和灵山景区，分别为：275.94万人次，266.95万人次，238.99万人次，204.56人次，大大高于其它景区接待数。然而在门票收入方面，锡惠公园的门票价格最低，收入也是最低的，这与其区位靠近市中心，功能定位为市民公园有着极大的关系。历史文化风貌区名称历史文化风貌区名称 风貌区定位风貌区定位 外滩历史文化风貌区外滩历史文化风貌区 汇聚各国经典建筑风格的时尚文化展示区，具备旅游、商务和金融等综合功能的城市中央商务区 老城厢历史文化风貌区老城厢历史文化风貌区 以居住、商业、文化娱乐和旅游观光功能为主体、重现上海的古城风貌特征的城市复合型历史中27、心地区 衡山路-复兴路历史文化风貌区衡山路-复兴路历史文化风貌区 以花园住宅为标志，集文化休闲产业、旅游观光产业、中高档娱乐消费场所于一体的区域 南京西路历史文化风貌区南京西路历史文化风貌区 旧上海公共租界的代表区域，重点发展商贸业，以购物带动休闲、旅游的发展 山阴路历史文化风貌区山阴路历史文化风貌区 以居住功能为主，文化体育休闲、旅游观光、中高档商业与服务业有机结合的多功能城市复合地区 提蓝桥历史文化风貌区提蓝桥历史文化风貌区 拥有独特犹太文化建筑的历史风貌游览观光带。等特色历史街区 表1.2 上海主要历史文化风貌区定位 表1.2 上海主要历史文化风貌区定位 自然景区 人造景区 人文景区 自28、然人文 自然景区 人造景区 人文景区 自然人文 鼋头渚景区 三国水浒城景区 薛福成故居 锡惠景区 蠡园公园 灵山景区 表1.3 无锡景区分类表表1.3 无锡景区分类表 图1.2 无锡主要4A级景区游客数量和收入图1.2 无锡主要4A级景区游客数量和收入 1212 比较：类似资源 比较：类似资源 （2）无锡市内主要休闲娱乐场所 无锡1912酒吧街（2）无锡市内主要休闲娱乐场所 无锡1912酒吧街 无锡1912酒吧街位于无锡市火车站南部，无锡市旧城区北端的城市核心地段，以酒吧为主的年轻时尚型休闲娱乐一条街。酒吧街白天游客很少，夜晚人气高，多为喜爱酒吧文化的本地年轻人。此外，酒吧街外高档轿车一字排开29、，可见消费档次较高。崇安寺 崇安寺 无锡市崇安寺街区地处古城中心CBD部位，西起中山路，东至圆通路，北靠县前街，南临人民路，总用地16.8hm2（以道路红线为界），内辖崇安寺、洞虚宫、城中公园和盛巷民宅四大片区。崇安寺街区历史悠久，历经晋唐七代1600余年，曾是繁华的商业和文化活动中心，集专业商店、民俗文化、宗教活动和游玩休憩于一体。南禅寺 南禅寺 依托南禅寺、妙光塔等景观开发的大型小商品和文化休闲区。区域内建筑仿古特色明显，商品文化氛围更浓，人气较旺。围绕吃、住、行、游、购、娱这六大要素的市场功能，重点突出在新建各类特色专业商市、恢复南禅寺、开发古运河风情旅游资源三个方面，从而使商业、旅游、30、古寺、古塔、古河三者结合融为一体，并以特色专业商品市场为主的新景区。清名桥、小娄巷、荣巷历史街区 清名桥、小娄巷、荣巷历史街区 清名桥水弄堂、小娄巷、荣巷和惠山古街一起是无锡市的四大历史街区。目前清名桥水弄堂、小娄巷和荣巷历史街区以居住功能为主，保留了较完整的生活方式。清名桥历史文化街区是无锡目前保留最好的历史文化街区，占地0.44平方公里以古运河及两岸风貌作为主要吸引物。小娄巷位于无锡市最繁华的崇安寺地段附近，占地面积约4万平方米。小娄巷距今已有900年的历史，是无锡两大名门望族秦氏、谈氏的世居之地。荣巷是无锡市四大历史街区中，离市中心最远的一个历史街区，位于无锡西郊，占地0.82平方公里。31、荣巷已有将近六百年历史，拥有从清代到民国的一系列历史风貌古建筑一百五十多幢，分上荣、中荣、下荣三个自然村落。4.总结：历史地段的休闲功能开发（1）历史地段的休闲功能开发与城市发展相协调，让各具功能特色的历史文化休闲区成为城市空间的有机组成部分。（2）历史地段的休闲功能开发以地域文化为基础，并形成自身在游憩方式和业态组合上的特色，避免与其它地区和市内的休闲文化区产生雷同和恶性竞争。（3）通过休闲活动和服务项目等物质可见形态，通过游客自主选择、参与体验的过程，向游客集中展示当地的地域文化的各个方面，展示内容强调文化的多元性，既包括传统文化、又包括近现代文化；既展示物质形态，亦包含非物质精神。通过文32、化的多元性，引导建立丰富多样的项目业态，为游客提供多种休闲选择。（4）历史地段休闲功能的开发应与商业功能有机结合，实现“商旅互动”，为历史地段开发与运营提供财务支持；并通过商业休闲活动汇聚人气，促进地域文化与游客、游客与游客之间的交流，提升旅游休闲产品的知名度，最终实现历史地段的可持续发展。（5）历史地段的休闲开发应在充分了解游客休闲游憩偏好的基础上进行。（6）历史地段内部休闲游憩活动的游览方式一般以步行为主，历史地段与外部城市街区有便捷畅通的交通联系。无锡市内案例地无锡市内案例地 风格风格 消费档次消费档次 主要业态主要业态 消费人群消费人群 无锡1912酒吧街 现代 中高 酒吧 本地年轻人33、 南禅寺 历史 中低 购物 本地+外地 崇安寺 历史 中 购物餐饮 本地+外地 小娄巷、荣巷、清名桥历史街区 历史 低 观光 外地（较少）青石路 欧风 中低 餐饮 本地人 表1.4 无锡市内主要休闲娱乐场所分析表表1.4 无锡市内主要休闲娱乐场所分析表 1313 问卷：市场意愿 问卷：市场意愿 惠山古街历史街区的发展，在充分利用现有场地资源、选择正确的发展方式的基础上，还需要密切结合历史街区在整个旅游市场中所面临的诸多市场条件，根据市场环境的特征，对发展方向进行引导和调整。而及时掌握市场动态信息，则需要采用社会调查的方法对案例地所在的旅游市场进行深入调查分析。本规划以到达无锡市内的外地旅游消费34、者和本地旅游消费者为两个主要的调查对象，利用问卷调查的方法，对惠山古街的发展所面临的市场条件进行了详细、深入的分析，并利用调查统计的结果将相关市场条件归纳为市场瓶颈和市场需求两个方面。1.市场瓶颈 主要指无锡市或惠山古街旅游市场中，给惠山古街历史街区的发展造成显性或潜在的不利影响的市场因素。通过对问卷调查分析结果的提炼归纳，可分为以下几点：（1）惠山古街在旅游市场中知名度不高（1）惠山古街在旅游市场中知名度不高 惠山古街在整个无锡旅游市场中的知名度不高，是限制历史街区旅游发展的根本性因素。从对外地游客的问卷调查统计结果来看，去过惠山古街的游客仅占调查样本数的1/3，调查结果说明惠山古街不是外地35、游客的必游之地。因此，在提升自身软硬实力的同时，如同通过市场宣传与营销等手段，提升惠山古街的知名度，是历史街区发展面临的重要问题。（2）无锡市整体旅游消费档次低、游客滞留时间短、重游率较低（2）无锡市整体旅游消费档次低、游客滞留时间短、重游率较低 首先，从无锡市整个旅游市场来看，游客的消费档次偏低。一方面，从消费者群体的收入结构来看以低收入消费者为主；另一方面，消费者的旅游花费较低，花费低于500元的消费者占了绝大部分。其次，大部分游客在无锡只是短期停留，四天之内居多，半数以上的游客只停留不到两天，这部分游客以无锡周边城市的短期游客居多。第三，无锡游客重率接近50%，其中来过无锡三次以上的游客36、占到23%，而来自惠山古街的则不到20%。上述三个因素都直接影响旅游需求的增长。（3）业态缺陷抑制消费需求增长 （3）业态缺陷抑制消费需求增长 问卷调查的结果显示，外地游客在无锡的花费主要集中在门票、住宿和餐饮方面。而娱乐方面的消费则相对较少，仅次于购物。这从一方面也反映了无锡娱乐活动的贫乏。而基于休闲游憩型的旅游在现代旅游中的重要地位，无锡娱乐休闲业态的缺乏也将限制旅游需求的增长。（4）资源现状与消费者需求不匹配（4）资源现状与消费者需求不匹配 从对外地游客的旅游项目偏好调查结果显示最受外地游客喜爱的旅游项目类型是风景园林，其次是名人故居和水巷民居，而书场戏院、手工作坊、工业遗产和宗教祠堂受37、欢迎的程度较小。而本地游客在惠山古街可能利用现有资源进行开发的业态领域，如民间艺术、文艺博览、情调体验、民俗体验上的支付意愿较低。因此对于这些游客的支付意愿一般的娱乐项目应该争取做出特色来吸引游客。（5）面临市内其它著名景点的竞争 （5）面临市内其它著名景点的竞争 从游客对无锡市内主要历史景区街巷喜爱程度的调查结果来看，消费者对惠山古街的喜爱程度较低，大大低于市内最著名的商业化街区崇安寺和南禅寺，因此，惠山古街在未来的发展中无疑与这些地区在客源吸引上存在一定的竞争关系，然而，若本着统筹规划、协调发展的态度，在市内各景区街巷之间建立的互补的功能关系和合作的发展模式，这一市场瓶颈亦可成为惠山古街发38、展的市场机遇。图1.3 无锡外地游客每天在无锡的花费 图1.3 无锡外地游客每天在无锡的花费 图1.4 无锡市内主要景区街巷受欢迎情况分析图1.4 无锡市内主要景区街巷受欢迎情况分析 1414 问卷：市场意愿 问卷：市场意愿 2.市场需求 主要指无锡市或惠山古街旅游市场中，给惠山古街历史街区的发展造成显性或潜在的不利影响的市场因素。通过对问卷调查分析结果的提炼归纳，可分为以下几点：（1）市场需求的空间分布 （1）市场需求的空间分布 外地游客大部分来自华东地区，其次是华中华北地区西北、东北和西南的游客较少。其中，华东地区的游客主要以江苏游客为主，占了华东地区游客的一半左右，因而大部分无锡外地游客39、主要来自无锡附近的几个省市。（2）本地消费者休闲游憩需求巨大 （2）本地消费者休闲游憩需求巨大 从无锡市民出游频率调查的结果来看，无锡市民的出游较为频繁，其中每周和2-3周进行一次休闲娱乐活动的比例分别达到31%和30%，而一个月及一个月以上进行一次休闲娱乐活动的比例仅为21%。从调查中可以看出无锡市民出游的频率高，无锡休闲游憩市场潜力很大。（3）旅游目的（3）旅游目的 现有消费者旅游目的以观光和休闲度假为主，这两项分别占到了样本总数的45%和32%，而处于高端的以商务会议为目的的旅游以及学习型旅游比例较小。而消费者的旅游目的从根本上影响了消费者对于旅游目的地液态的偏好与选择。（4）高端客户群40、的业态需求 （4）高端客户群的业态需求 从对外地游客重游率的分析结果来看，来过无锡三次以上的游客占到23%，而来自惠山古街的则不到20%。他们将是惠山古街开发后重要的“高端客户群”，而该部分游客中有90%的游客来自长三角，多为中高收入者。因此，需要深入挖掘这部分游客的偏好以及对无锡的评价等信息。通过问卷可知，这些游客对无锡各方面的评价属于中上，对特色餐饮、节事庆典、文艺观赏等较感兴趣。（5）消费者对旅游服务设施的需求 （5）消费者对旅游服务设施的需求 消费者对于旅游服务设施的需求主要由多样化的出行方式得以体现。对于外地消费者而言，结伴方式会影响到基础设施的设置以及活动的安排等。如单位或者会议出41、游者对于会议室等要求较高，而随团游客的形成较固定可以提前计划准备，亲友全家等结伴出游，则要考虑孩子、老人等的相关配套设施。对于本地消费者，也存在类似的特征。一方面，在与家人出游方式的调查中发现，大多数选择与全家一起出游，而选择与爱人出游的人占到21%，与父母出游的占到15%，带着孩子的占到的18%。在规划设计景区的公共设施时，需要尽量考虑老年人和幼儿的设施；另一方面，在出游的交通方式调查中，选择公共交通作为出游方式的能够占被调查者总数的近一半。而步行、自行车和自驾车的比例也很高，达到25%以上。因此，在景区设计时要尽量考虑自驾车出游的游客停车的停放问题和公交系统。（6）消费者对旅游服务人员的需42、求（6）消费者对旅游服务人员的需求 超过一半的消费者希望熟知本地历史的本地居民为其服务，而另外，大多数消费者希望原住居民继续居住在古街内或对此表示无所谓，从消费者对这两个问题的态度之间的内在逻辑关系，我们可以发现将历史街区原住居民作为地域文化展示和旅游服务人员有机组成部分的可能性，从而为居民搬迁问题的解决提供一条可能的途径。（7）消费者的住宿需求 （7）消费者的住宿需求 首先，在住宿机构的选择上，在对外地消费者进行的调查中发现，选择星级酒店的游客占将近一半的比例，该部分游客每晚在住宿方面的平均花费超过300元，这对于惠山古街将来的酒店配备有重要的参考意义。而经济型酒店的游客每晚的平均住宿费则在43、100元左右，也是消费者比较偏向的机构。其次，在影响住宿的因素上，消费者对住宿的环境要求最高，其次是价位和交通。对于特色和档次方面则较少有人关注。第三，值得注意的是，网络已经成为游客预定的重要方式，将来的营销推广应该注重应用网络手段。（8）消费者对娱乐休闲活动的业态需求（8）消费者对娱乐休闲活动的业态需求 本地和外地消费者在对娱乐休闲活动的形式和业态需求上，并不存在明显的差异。我们通过问卷调查了解到，两个群体都比较倾向于以传统文化为核心，融合现代娱乐休闲方式的业态发展模式。在具体的项目选择上，风景园林一项在本地和外地消费者的偏好排列中都成为首选，而除了风景园林之外，外地消费者也更喜爱名人故居和44、水巷民居，而本地消费者对于购物消费和餐饮美食等项目的偏好也比较明显。这里值得注意的是，本地消费者对民间艺术、民俗体验和电子娱乐的支付意愿是最低的。由此惠山古街的业态规划中也应根据市民意愿设置各项活动的费用。1515 文献：规划衔接 文献：规划衔接 2005年，由无锡市园林局组织，北京大学旅游研究与规划中心、云南省城乡规划设计院、深圳市度假湾企业策划有限公司三家单位分别参与编制无锡惠山古街历史文化街区旅游策划和详细规划。而已有的工作基础作为重要的文献资料，既有利于本次策划与此前规划的衔接，同时也有助于对策划地段形成多角度的认识，此处通过对上述三个方案中总体定位、市场细分、产品设计、功能分区等方面45、的分析比较，从规划衔接的角度更好的协调本次策划工作。1.北京大学旅游研究与规划中心（1）总体定位（1）总体定位 这一方案将惠山古街定位为：以历史底蕴为基础、以体验旅游为特色，融祠堂文化、名人文化、园林文化、民俗文化、宗教文化和现代城市文化为一体的文化休憩中心区；以旅游为导向的历史文化街区保护性开发经典。并通过对长三角地区已开发的同里、乌镇、周庄、西塘等古镇旅游的竞合分析，将本方案的特色确定为：包孕山水的古镇；贤达辈出的古镇；帝王垂青的古镇。（2）市场细分（2）市场细分 在对旅游市场定位的研究中，按开发策略将国内外市场分为重点开发市场和可开拓市场两类，如下表：（3）产品设计（3）产品设计 该方案46、在以上开发策略的基础上，通过对市场需求的细分，设计面向不同区域及消费人群市场的旅游产品，如下表：（4）功能分区（4）功能分区 方案中将规划地段分为核心保护区和风貌协调区两部分。其中核心保护区内的主要活动为历史文化展示、传统民俗文化活动、文化交流、观光游览。还包括以上活动必需的配套设施，如管理、治安、环卫、交通及旅游服务等。风貌协调区的功能定位包括：休闲度假、居住为主，同时配置为社区和旅游区服务的餐饮、娱乐、商业、办公、会所、住宿等设施。开发优先级 国内市场 国外市场 重点开发市场 无锡市场 苏浙沪市场 港澳台 日本、韩国 可开拓市场 珠三角、京津唐 安徽、山东、江西、福建 国内其他旅游市场 东47、南亚、欧美 表1.5 北京大学旅游研究与规划中心市场细分表 表1.5 北京大学旅游研究与规划中心市场细分表 旅游产品 面向区域 细分市场 旅游产品 面向区域 细分市场 宗教园林游览产品 苏浙沪 中老年市场/节事市场/修学市场 祠堂文化体验产品 珠三角 中老年市场/家庭市场/修学市场 水乡风情旅游产品 全国 观光市场/青年市场/家庭市场/白领女近现代都市文明体验产品 苏浙沪 青年市场/商务市场/家庭市场/白领市场 民俗文化体验产品 苏浙沪 家庭市场/青年白领市场/中老年市场/节事市场 主体度假旅游产品 苏锡常 青年市场/老年市场/商务市场/家庭市表1.6 北京大学旅游研究与规划中心产品设计表 表48、1.6 北京大学旅游研究与规划中心产品设计表 1616 文献：规划衔接 文献：规划衔接 2.云南省城乡规划设计院方案（1）总体定位（1）总体定位 该方案规划建设的目标定为：无锡的“露天历史文化博物馆”，中国历史文化名镇，争取纳入联合国科教文组织的世界文化遗产名录，成为特色浓厚的吴中传统文化旅游胜地。（2）市场细分（2）市场细分 该方案中对旅游市场的分析主要集中在对整体旅游市场发展预测的角度，并未从空间地域和消费群体等角度对旅游市场定位进行细分。但是这一方案中完成了对85个祠堂及待保护建筑的测绘，为未来后续规划及实施提供了可靠的依据。同时，方案还对环境整治、园林绿化、水电供应等工程性设施进行了比49、较详细的规划，体现了较强的规划实施意识。（3）功能分区（3）功能分区 规划区分为核心保护区和风貌协调区。惠山浜两岸各50m范围内为传统风貌重点协调地段）。两区范围只能扩大，不能缩小。并建议从保护世界文化遗产的角度扩大周边相邻的风貌控制地带。古镇核心保护区、风貌协调区的功能配套不能交混。对整个古镇旅游产品的设计主要集中于观光、购物、度假、休闲相结合的休闲度假型为主。惠山古街主体（核心保护区）的性质为：中国祠堂文化群落遗产整体保护区，研究华夏谱牒文化的基地。古镇的副体（风貌协调区）的性质为：与古镇主体风貌相协调，环境优美、高档次、高品位的旅游商务配套区和休闲度假居住区。其中核心保护区内的主导功能是50、供大众游览、品尝、观赏、参与的地域历史文化展示、展演活动，与其相配套设置生活服务设施。在历史街区的外围，可配置少量以风貌展示为主的钱庄、古邮亭、茶馆、酒肆、药铺、救火会、警署等，兼作接待和娱乐用房。与历史文化和游览无关的功能，概不进入核心保护区范围内。风貌协调区的功能主体是旅游配套和休闲型住宅、度假居住用房及配套的生活服务设施。其中，部分服务功能沿游览带设置，服务于休闲度假居住区和游览区，以提高运营效益。3.深圳市度假湾企业策划有限公司方案（1）总体定位（1）总体定位 建议使用本地的原有地理名称作为“惠山古街”的品牌商标，如横直街、上下河塘等。以祠堂文化和运河文化为主要的时空线索，形成两个相互51、交叉的旅游景点的空间组团。其主体形象主要包括：百姓宗祠（祠堂文化）、古今戏台（民俗文化）、江南客栈（旅客居留）等。（2）市场细分（2）市场细分 在对客源市场细分的研究上，该方案将市场按国内外分为三级，详见下表：在对游客结构细分的研究方面，该方案通过对年龄、收入等不同特征游客群体的区分，确定近期及中远期的游客主体以及发展方向。市场分级 国内 国外 一级市场 市场分级 国内 国外 一级市场 苏锡常都市圈 港澳台、日韩 二级市场 二级市场 长三角、京津唐、珠三角 东南亚 三级市场 三级市场 国内其它区域 欧洲北美等海外市场 表1.7 深圳市度假湾企业策划有限公司方案客源市场细分表表1.7 深圳市度假52、湾企业策划有限公司方案客源市场细分表 划分标准 近期 中远期 划分标准 近期 中远期 按年龄年龄划分 中青年为主 发展兼顾各个年龄层次的游按收入收入划分 以中等偏上收入游客为主 以中等收入游客为主 按购买时间购买时间划分 以双休日、节假日游客为主 发展带薪假期游客 按购买方式购买方式划分 以伙伴型、家庭型游客为主 发展团队型、会议型游客 按停留时间停留时间划分 以停留12天的游客为主 发展停留3天以上的游客 按专向市场专向市场划分 以寻根觅源、古迹观光的游客为主，兼顾夜间休闲 发展休闲娱乐、度假型游客 表1.8 深圳市度假湾企业策划有限公司方案游客结构细分表表1.8 深圳市度假湾企业策划有限公53、司方案游客结构细分表 1717 文献：规划衔接 文献：规划衔接 （3）产品设计（3）产品设计 在具体旅游产品设计方面，围绕“古今戏台、百姓宗祠、江南客栈”的主题设计了运河观光、特色客栈、特色餐饮、晚间游憩等方面的旅游产品。（4）功能分区（4）功能分区 基于以上定位及市场分析，方案中确定了如下四个功能分区，并对其所承担的相应功能进行明确：重点文物保护区：名胜古迹的观光场所，少量的休闲和餐饮项目 古镇核心区：古镇游览、特色住宿、休闲娱乐、滨水餐饮、接待服务 运河文化城：度假休闲、主题娱乐、商务会议、城市商业，水乡地产社区 预留土地区 4.汇总比较 基于对上述三个方案的简述，可以从总体定位、市场分析54、旅游产品设计以及空间策划几个角度对其进行综合比较，详见右表：在总体定位上，尽管主题各有不同，但是三个方案都在对旅游资源的辨识分析后，确定基于祠堂、运河、民俗等文化的总体定位。对旅游市场分析中，三个方案的分析角度和深度各有不同，其中北京大地与深圳度假湾的方案中对国内外市场进行分级，但是分类结果略有差异，而前者的方案中对各类旅游人群需求进行细分，更有助于把握对具体旅游产品的设计。产品设计方面，各方案基于总体定位和市场分析各自得出具体的旅游产品设计，但核心意在增加游客的停留时间，尤其是夜间游憩、留宿的活动。功能分区的处理中，深圳度假湾的方案分为四个分区，另外两个方案分为两个分区。另外，云南省院方案55、中提出的扩大相临的风貌控制地带的建议也值得在随后的策划过程中予以考虑。方案单位方案单位 总体定位总体定位 市场分析市场分析 产品设计产品设计 空间策划空间策划 北京大学旅游研究与规划中心北京大学旅游研究与规划中心 以历史底蕴为基础、以体验旅游为特色的文化休憩中心区；以旅游为导向的历史文化街区保护性开发经典 分为重点开发市场和可开拓市场，并结合消费人群细分确定相对应的产品设计 宗教园林、祠堂文化、水乡风情、近现代都 市 文 明 体验、民俗文化体验、主体度假 分为核心保护区和风貌协调区 云南省城乡规划设计院云南省城乡规划设计院 无锡的“露天历史文化博物馆”，中国历史文化名镇 对无锡整体旅游市场发展56、进行预测，并未对旅游市场定位进行细分 观光、购物、度假、休闲相结合的休闲度假型为主 分为核心保护区和风貌协调区，并建议扩大相邻的风貌控制地带 深圳市度假湾企业策划有限公司深圳市度假湾企业策划有限公司“Show De-sign”以祠堂文化和运河文化为时空线索 按国内外分为三级市场；通过对年龄、收入等不同特征游客群体的区分，确定近期及中远期的游客主体以及发展方向 运河观光、特色客栈、特色餐饮、晚间游憩 四 个 功 能 分区：重点文物保护区、古镇核心区、运河文化城、预留土地区 表1.9 已有三规划方案对比表表1.9 已有三规划方案对比表 1818 SWOT分析 SWOT分析 表1.10 swot分析57、表表1.10 swot分析表 旅游产品 优势（strength）劣势（weakness）旅游产品 优势（strength）劣势（weakness）外部因素 外部因素 区位优势：区位优势：宏观上，位于经济发达的长三角；微观上，靠近市中心CBD为少有的市中心的景区 资源优势：资源优势：具备传承性、交流性、国际性三大资源，分别以传统物质形态、非物质文化和具有一定国际知名度的景点为主体，在展示传统文化的同时，能够创造出包含多样文化的休闲娱乐旅游形式 智力支持优势：智力支持优势：之前完成的三次相关规划，完成对场地现状的充分了解，积累了政策与策略思路。战略劣势：战略劣势：无锡市在长三角的旅游产品定位不够鲜58、明惠山古镇整体的国际影响力低，而在国内旅游市场的知名度不高 要素缺陷：要素缺陷：建筑破败、功能混杂、人口密度大、拆迁成本高、交通通达性差 业态缺陷：业态缺陷：无锡娱乐休闲业态的缺乏，限制旅游需求的增长 策略不明：策略不明：开发模式、开发主体、租售主体尚未明确 机遇（opportunity）SO 利用这些 WO 改进这些 机遇（opportunity）SO 利用这些 WO 改进这些 文化休闲游憩作为新的发展方向带来的机遇 文化休闲游憩作为新的发展方向带来的机遇 1）文化休闲作为一种生活方式在中国逐渐普及 2）文化休闲与游憩面临巨大的市场需求。3）文化休闲的形式开始出现融合现代娱乐休闲方式的业态发59、展模式 旅游服务标准实现国际化的机遇 旅游服务标准实现国际化的机遇 1）以2008年奥运会为契机，入境旅游市场持续发展 2）消费者对星级酒店和经济型酒店需求增加 构建文化展演舞台与文化交流平台的机遇 构建文化展演舞台与文化交流平台的机遇 1）华人圈对传统文化的心理认同，有利于传承性文化资源的展示 2）消费者对于熟知地域文化的本地旅游服务人员的偏好政策与规划引导带来的机遇 利用无锡地处长三角的区位优势，改变过去城市之间旅游业发展的相互竞争关系，建立区域旅游合作机制 以惠山古街祠堂群为代表的传承性资源为基础，结合旅游市场消费者对于传统文化的认同和偏好，开发具有国际水平的传统文化旅游产品，并以此为核60、心，以文化休闲旅游的发展为契机，推动包含多元文化和多种形式的旅游的发展 利用已完成的规划中积累的策略与外部政策的支持，充分利用惠山古街在城市区位中的优势，与市内其它景区形成联动开发与运作 依托国内外巨大的客源市场潜力，将地区独特的惠山文化充分的展示出来，进而提高自身知名度 确定合理的开发模式和开发主体及切实可行的拆迁机制，并适当考虑部分商业回迁 改善外部交通，组织内部线路 在发挥传承性资源优势的同时，以交流性资源为依托，融入代表多元文化的文化休闲活动，在保证传统文化完整性的前提下，更好地匹配消费者偏好与市场需求 借助入境旅游的加速发展，通过提高自身的服务设施和接待服务水平与国际化水平接轨，获取61、更多的入境旅游客源 风险（threats）ST 监视这些 WT 消除这些 风险（threats）ST 监视这些 WT 消除这些 挑战1：需求面不利因素带来的挑战 挑战1：需求面不利因素带来的挑战 1）消费者对旅游服务设施的需求不断提高 2）场地现有资源与消费者的休闲偏好与需求不匹配 3）无锡市整体旅游消费档次低、游客滞留时间短、重游率较低 挑战2：市场替代产品带来的挑战 挑战2：市场替代产品带来的挑战 1）面临长三角区域内同质古镇旅游产品竞争 2）面临市内其它知名旅游目的地的竞争 挑战3：环境恶化带来的挑战 挑战3：环境恶化带来的挑战 融合现代文化休闲方式对现有的功能与业态进行整合与更新，进行62、新业态的试点，通过局部实际运作使业态更符合消费者偏好，提高旅游活动供给与消费者偏好不匹配带来的风险。提高旅游设施与服务的水平，及时通过市场调查，了解消费者对于旅游服务的评价，控制因消费者不断提高的要求而带来的风险。监测其他同质地区的发展情况，在业态定位上做到区域内竞合发展 与城市内部存在竞争关系的项目进行业态区分竞争，联动发展，使无锡整体业态多元化，增强整体竞争力 重视太湖、运河水质问题，改善水质，提升城市环境质量 在改善太湖水质、改造运河、美化城市环境的大背景下整治项目地点内部环境，消除环境因素对旅游发展不利影响 一方面与市内类似业态联动发展，提升无锡旅游整体形象，另一方面区别竞争，形成自身63、独特的业态组织、布局和开发模式，做成无锡的精品项目 结合无锡旅游总体规划和整体战略，打造形象鲜明突出的惠山古街项目，配合相关业态。利用市场的需求，保护改造老建筑、整治环境，清晰功能分区，为现代休闲度假业态发展提供优质载体 内部能力 内部能力 2020 2121 旅游发展定位发展战略 旅游发展定位发展战略 根据战略定位分析，建议惠山古街采取区域联动、遗产带动、城市度假、多元文化、国际化、动态监测和环境保障等七大战略。1.空间竞合战略（1）区域联动战略（1）区域联动战略 惠山古街在具备优越宏观、微观区位条件的同时，也面临着同一市场区替代性旅游目的地的竞争，包括长三角地区内其他同质古镇旅游产品的竞争64、，以及市内其他知名旅游目的地的竞争。对此，惠山古街必须与现有的、已取得市场优势地位的旅游目的地建立一种互利协作的发展模式，方能避免恶性竞争而持续地发展，即实行区域联动战略。一方面，处于无锡市旅游文化核心地位的惠山古街，依托长三角地区的其他古镇联合营销，使之成为古镇游的必游之点，并在古镇中找寻惠山独有的特色。另一方面，与城市内部存在竞争关系的项目进行业态区分竞争，联动发展，使无锡整体业态多元化，增强整体竞争力。2.方展方式战略（1）遗产带动战略（1）遗产带动战略 惠山古街祠堂群申遗将为其发展带来新的机遇，要充分挖掘遗产旅游，使得祠堂文化成为无锡得天独厚的品牌资源。旅游产品开发中应该充分地整合和利65、用这样的优势，精品化、国际化地发展遗产旅游产品，以世界遗产为核心吸引力，推动集观光、休闲、度假、商务、会展为一体的多元化旅游格局的形成。（2）城市度假战略（2）城市度假战略 将惠山古街片区作为无锡市精品的休闲度假旅游产品去打造，通过滨水游憩系统、夜游系统、公园系统、广场系统、步行系统、标识系统、Bar系统、博物馆系统、美食系统、购物系统、地标系统等系统的打造将古镇打造成为城市客厅型目的地，将惠山本身打造成为无锡市的一个休闲的品牌。（3）多元文化战略（3）多元文化战略 在惠山古街的旅游产品和业态的设计开发过程中，在充分利用传承性资源，保留传统城市记忆，展示地域文化的同时，融入包含多元文化的旅游形66、式，如现代休闲文化、近代工商业文化、现代工业遗产文化、都市游憩文化等，使惠山古街的多元文化的包容精神作为促进文化交流与提高生活品质的“城市客厅”的灵魂。在保证传统地域文化的完整性的基础上，更好地匹配消费者偏好与市场需求。（4）国际化战略（4）国际化战略 由于无锡市地处的长三角地区不断增强的国际化趋势，加之2008年奥运会等因素影响，无锡市入境旅游市场将持续快速的发展，对旅游目的地服务质量也会有更高的要求，然而惠山古街自身国际知名度不高，现有的旅游设施与服务也处于较低水准，因此，在当地旅游“国际化”的背景下，在惠山古街的开发过程中，有必要实行“国际化战略”。而进行国际化战略，一方面，固然要充分发67、挥现有资源的优势，扩大国际影响力；但考虑到长三角其他同质旅游目的地地区已具备的国际影响力与惠山古街的现状，惠山古街旅游发展“国际化”的重点在于旅游设施、服务标准、市场开发与营销的“国际化”。通过制定旅游服务的标准，不仅能规范旅游服务市场，优化市场运作过程，直接提升旅游服务质量和消费者满意度，更能在旅游服务标准制定领域取得先发优势。3.支持保障战略（1）动态监测战略（1）动态监测战略 惠山古街的开发，不是一个按照既定开发策略、一成不变的线性发展过程。基于区域联动战略的实施，惠山古街的开发与营销应该动态地监测与之联动发展的伙伴，即其他同质旅游目的地及市内其他景区的发展战略、方向、方式的变化情况，并68、且以之为根据，随时修正调整自身的方展方式与运作手段，以达到充分了解市场变化信息，减小、控制和规避市场风险的目的，在市场博弈关系中占据优势地位。具体来说，惠山古街的市场开发与管理机构应努力实现与其他合作伙伴之间的信息共享，并形成对规划和发展方案进行定期或不定期反省、修订的机制。（2）环境保障战略（2）环境保障战略 为了应对环境恶化带来的挑战，并实现惠山古街可持续的发展，需要实施环境保障战略，即将环境与生态质量的改善作为文化展示、休闲游憩等旅游活动的前提和文化存续、旅游发展的必要保障。具体来说，环境保障战略的实施，可分为两个大的阶段，第一阶段：以环境现状治理为主。宏观上，重视太湖、运河水质问题，改69、善水质，提升城市环境质量；微观上，改善景区内的旅游环境和人居环境。第二阶段：以大规模的市场开发启动后的环境生态维持为主。通过制定古街管理者、商家、旅游者共同遵守的环境保护条例、环境质量动态监测等方面的规章制度，实现有多方参与的环境生态的有效管理。2222 旅游发展定位无锡城市地域文化展演舞台分析 旅游发展定位无锡城市地域文化展演舞台分析 1.无锡历史文化现状 惠山古街位于无锡西北角，距市中心2000米，是中国城市中为数不多的位于市区的景区之一。惠山古街交通便利，区位良好，南靠锡惠名胜景区，东傍大运河，山水环绕。区域内历史遗存丰富，文化底蕴深厚。1、自然山水 1、自然山水 锡惠瞩目。无锡地旷山稀70、，自古并无高山大川，可是锡山和惠山景区在无锡自然风景中独树一帜，林木葱郁，人文荟萃。其中家喻户晓的唐诗悯农诗：“锄禾日当午，汗滴禾下土。谁知盘中餐，粒粒皆辛苦”，便是唐朝著名诗人李绅年轻时在惠山寺读书而作。他把惠山亲昵地称为家山。黄金水道。古运河水系经过大窑路、清名桥、南长街、江尖公园、北塘大街、三里桥、黄埠墩到达惠山古街，并从双河尖延伸至石塘湾、洛社等镇，运河水流经的地方充满了生机活力。这条运河水系犹如一条生命线一样，孕育出了无锡市的闻名的“米市”和“布码头”。2、泉茶文化 2、泉茶文化 惠山茶舞。无锡市紧临拥有得天独厚的自然环境的宜兴茶区，与无锡市锡惠公园内的惠山泉相得益彰，使得泉与茶共舞71、谱写了无锡的茶泉文化。唐代以来，二泉名驰海内，以二泉水品茗、斗茶已成时尚，一年一度的惠山茶会盛况空前，实际上已使无锡成为中国古代的茶叶质量的品评中心。清代康干两帝分别六下江南，每次都经过无锡，游惠山寺，品二泉茶，赏秦园景，乾隆帝珍爱的用二泉水煮茶的竹炉，现仍保存在故宫博物院中，他和历代名人雅士留下的大量赞美二泉的诗篇，竹炉煮茶图的御笔绘画，仍留在竹炉山房的石碑上。3、祠堂文化 3、祠堂文化 无锡之根。无锡惠山祠堂不仅是无锡的一部历史名人传，也是无锡的一部精练的建筑集萃。汉书张安世传云：“赐茔杜东，将作穿复土，起冢祠堂”。祠堂一词由此而来。祠堂是人们祭祖祖宗或先贤的庙堂，也称祖庙，同时也是家族中72、的长者向族中成员灌输家族意识、执行家教家法的重要场所。中国古代的祠堂祠庙大都建在风景秀美、依山傍水的地方，显示了中国古人对于生态环境的重视以及天人一体、回归自然的哲学理念。无锡惠山祠堂群是整个惠山古街的核心资源，改祠堂群纵深约1800m，宽约800m，至今仍保存着祠堂建筑4.7万平方米以及自唐代至民国时期的118处祠堂建筑及一些明确的祠堂遗址。最著名的祠堂是华孝子祠，其修建于一千五百多年前的南北朝时期，是惠山地区最早出现的祠堂。它记录了东晋时一个名叫华宝的普通百姓以孝顺闻名于世的故事。4、园林文化 4、园林文化 寄畅山水荫。在南方私家园林中，无锡园林与苏州园林相比，将无锡的真山水、名人、宗教、73、乐艺、古建等“雅”文化与民俗、风味、商贸、土特等“俗”文化交相辉映，使得文化与园林之间存在着无数结合的契机。而寄畅园就是无锡山水文化、名人文化等与园林结合的历史佐证，“自然的山，精美的水，凝练的园，古拙的树，巧妙的景”是寄畅园精髓所在。乾隆六下江南，七到寄畅园。“江南诸名胜，唯惠山秦园最古”，遂乾隆在清漪园（现在的颐和园）万寿山东麓仿建一园，命名为“惠山园”（公元1811年改名为“谐趣园”），并在北京仿建了他认为最好的五处江南园林，其余四处早已毁弃不存，只有“惠山园”仍完好地保存在颐和园里。现在寄畅园中尚保存着康熙“山色溪光”、乾隆“玉忧金拟”御书石匾额各一方。2323 旅游发展定位无锡城市地74、域文化展演舞台分析 旅游发展定位无锡城市地域文化展演舞台分析 5、民俗文化 5、民俗文化 雅俗共赏。自古惠山古街片区便是民俗文化的活跃地区。每年阴历三月要举行庙会，清明节要踏青游春和祭祖扫墓，黄梅雨季要道黄公泗观瀑（无锡人俗称“游太水”）；重阳节要登高（无锡人习惯爬惠山）。无锡惠山泥人闻名遐迩，是中国古代民间工艺的代表。惠山古街因泥人而增色，而泥人事业也因惠山街的繁华兴旺。惠山泥人是在浓重的无锡民俗文化氛围中发展起来的，因此带有浓郁的乡土气息。古时，凡是到惠山赶庙会、祭祖或踏青的老太太、妇女、儿童，都要买几个回去，讨个吉利。此外，惠山的土特产，过去的惠山泥人耍货，金刚肚脐腊烧片，观墩蚕豆茅蓬菌75、，五里街香粳米，娲皇庙大栗(板栗)，胡园的果品惠泉酒，山门口的烧饼，大孙巷的四角菱，双河的竹篮，蓉湖庄的乳腐等的旅游纪念品、土特产，都是地方特色的原始构成。6、寺庙文化 6、寺庙文化 据史料记载，佛教在三国赤乌年间就已传入无锡，且已有寺庙建筑。位于锡惠公园中的惠山寺与祥符禅寺、南禅寺、广福寺、开原寺齐名，是无锡著名的五大佛教寺庙。这五大禅寺，在当地大都是千年古刹，历史悠久，香火不断，人们前来烧香祈福络绎不绝。惠山寺的历史遗韵还体现在石刻、楹联、旧书、文物、字画等载体上，都是吸引无数香客文人墨客前来进香观摩。惠山古街独有的历史文化资源，既是区别于其它历史街区的标签，也是其进行旅游开发的核心竞争力76、。因此，历史文化展演舞台应该是惠山古街的开发的核心功能之一。2.方案比较 究竟是将惠山古街作为地段内的历史文化展演舞台，还是作为整个无锡特色历史文化的展演舞台，使其成为无锡历史文化集中营，这是策划前需要思考的问题。展演舞台可以从以下方面进行内容选择：1 无锡历史文化展演舞台 展演内容：展演内容：大运河文化、吴越文化、民族工商业文化、手工艺品文化、饮食文化、茶文化、宗教文化、曲艺文化、园林文化 无锡文化无锡文化 展示内容展示内容 展演方式展演方式 大运河文化大运河文化 码头文化、驿站文化、水弄堂文化 水巷、水街、水市、水道等 吴越文化吴越文化 建筑风格、穿着服饰等 建筑立面、真人SHOW、展览等77、 民族工商业文化民族工商业文化 照片、作坊等执照、帐簿、商标、机器设备、工具等 博物馆等 手工艺品文化手工艺品文化 惠山泥人、锡秀、宜兴紫砂、竹雕等 紫砂作坊、泥人作坊、锡绣作坊、竹雕作坊 饮食文化饮食文化 青团子、小笼馒头、玉兰饼、无锡酱排骨等 特色餐饮业 茶文化茶文化 二泉水、紫砂壶 茶馆等业态 宗教文化宗教文化 庙会等 观光、节事庆典等 曲艺文化曲艺文化 锡剧、昆曲、越剧、说书 服饰展览、曲艺表演、实景舞台等 园林文化园林文化 观赏花卉、植物、园林院落等 植物配景、园林会所等 表2.1 无锡历史文化展演舞台展演内容表 表2.1 无锡历史文化展演舞台展演内容表 2424 旅游发展定位无锡城78、市地域文化的集中展演舞台 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 (1)大运河文化(1)大运河文化“无锡古运河开拓最早、保护最好，既是古运河的发源地，又最具原生态文化风貌，是古运河文化绝版之地。”运河文化主要包括以下几种类型：码头文化 码头文化运河的漕运功是无锡的工商业文化的起点，由于无锡历史上因河而商，因河兴市，带来了无锡的米码头、布码头、丝茧码头、银钱码头等四大码头的繁荣，为无锡带来了码头文化。特色接待 特色接待古时，古运河有众多驿馆，是历代王朝赖以传递公文、迎来送往过境官员歇息、食宿和换乘车马、船只的交通机构，这可以说是运河旅馆的雏形。水弄堂文化 水弄堂文化运河两岸鳞次栉比的排列着前79、店后坊的江南民居建筑，几乎家家都有水码头，并由寺、塔、河、街、桥、窑、宅、坊、弄、馆等众多景观组成的特色环境，民间俗称“水弄堂”。(2)吴越文化(2)吴越文化 无锡是吴越文化的发源地，公元前12世纪，周太王长子泰伯、次子仲雍为礼让王位，南奔荆蛮，定都梅里，建立勾吴国，开创了吴文化的先河。水乡文化 水乡文化吴越文化的重要特点是水乡文化，由于本地所特有的水乡环境，人们因地制宜，形成了多姿多彩的水乡文化。泰伯开吴 泰伯开吴吴越文化始于泰伯奔吴，在现在，无锡的文化当中仍然留下了泰伯的很多痕迹，例如伯渎港相传便是泰伯所开。(3)民族工商业文化(3)民族工商业文化 无锡是中国民族工商业的发祥地之一，与其它80、城市近代工业多为官办不同，无锡的近代工业多为民族资本兴办，形成了独特的民族工商业文化。目前无锡市内遗留有众多厂址、作坊、仓库等众多遗址、界石、拓片、照片等资料。荣巷是无锡市民族工商业的发源地，这里出现过荣宗敬、荣德生两位中国近代民族工商业的先驱，也诞生了红色资本家荣毅仁。(4)手工艺品文化(4)手工艺品文化 无锡的工艺美术品种类众多，其中突出的包括惠山泥人、锡绣、宜兴紫砂、竹雕等等蜚声海内外的优秀手工艺制品，惠山大阿福更是被作为1992年中国国际旅游年的吉祥物。(5)饮食文化(5)饮食文化 无锡小吃也较有特色，比如青团子、小笼馒头、玉兰饼、无锡酱排骨，以及太湖“三白”，百年老店如聚丰园、王记馄81、饨店等等。(6)茶文化(6)茶文化 宜兴是茶文化之乡，天下第二泉的泉水更是被品茶爱好者所亲睐，苏轼更是留下了“独携天上小团圆，来试人间第二泉”的千古佳句。(7)宗教文化(7)宗教文化 佛教是无锡历史文化的重要组成部分，无锡有众多佛教建筑与活动场所，是佛教圣地，如灵山大佛、南禅寺、崇安寺等，其中惠山寺位居无锡十大名刹之首。而与无锡的宗教文化相伴而生的则是无锡的庙会，主要在3月间进行，以3月28日惠山东岳庙的最为盛大，庙会当日人们扮作各个行当的人物，边表演边行进。(8)曲艺文化(8)曲艺文化 锡剧发源于无锡，流传于江苏南部与上海等地，是一个长于抒情，富有江南水乡情趣与特色的剧种，在无锡有巨大的群众82、基础。无锡曾经是“江南第一书码头”，出过许多评弹名家，目前无锡市区一共有5副书场：老龄书场，和平书场，邦邦书场，二泉书场以及天韵书场。(9)园林文化(9)园林文化 古典园林是我国传统文化的重要组成部分，是自然美、建筑美和人文美的统一。江南的园以其独有的特色成为我国园林的代表，惠山的寄畅园则更是无锡园林的典型代表，是乾隆六下江南七到之处，更是北京谐趣园的原版。2525 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 2 惠山古街历史文化的集中展演舞台 展演内容：展演内容：祠堂文化、泥人文化、泉茶文化、饮食文化、园林文化、宗教文化、运河文化、书院文化。(1)83、祠堂文化(1)祠堂文化 惠山古街内祠堂密布，是中国少有的祠堂群分布地之一，其内共有大小118个祠堂，此处祠堂与其它祠堂的不同在于其多功能性，如踏春、郊野等。最著名的有华孝子祠、泰伯祠、李公祠、张中丞庙、二泉书院等。其独特的祠堂建筑风格，以及家族根源情愫使其成为惠山古街文化之首。(2)泥人文化(2)泥人文化 无锡著名的泥人手工制作基地就位于惠山古街，这里有泥人制作所需要的原材料，有泥人研究所，是许多泥人创作者的聚集地。(3)泉茶文化(3)泉茶文化 惠山的“天下第二泉”闻名天下，且江南本就是产茶之地，文人雅士频频到惠山品茶作赋，从而形成著名的惠山茶会，泉茶文化也应运而生。(4)饮食文化(4)饮食文84、化 金刚肚脐腊烧片，观墩蚕豆茅蓬菌，五里街香粳米，娲皇庙大栗(板栗)，胡园的果品惠泉酒，山门口的烧饼，大孙巷的四角菱，蓉湖庄的乳腐等都是惠山古街独有的特色小吃。(5)园林文化(5)园林文化 惠山的园林不同于苏州园林，并非常住之所，而多是休闲别墅，且巧用天然环境，以真山真水造园，从而达到人与自然和谐成景。(6)宗教文化(6)宗教文化 惠山古街内的惠山寺是无锡市的十大名刹之首，是具有1500多年历史的千年古刹。惠山寺早在唐宋之时，就香火不绝，盛极一时。古往今来，多少骚人墨客，以至帝王将相，在经过京杭大运河时，都要在惠山寺逗留。惠山古街由于其中有大量的祠堂、寺庙等等，每当节日与节事会有大型庙会，于是85、为惠山古街营造了浓郁的宗教民俗文化氛围。(7)运河文化(7)运河文化 运河文化在惠山古街主要体现在码头文化方面。惠山浜和上下河塘都曾经是水上通商的要道，乾隆六下江南七到寄畅园，也都是从经龙头河上岸的。(8)书院文化(8)书院文化 无锡自古就开会众讲学之风，注重文化教育，书院文化延续不断。惠山古街内先后有邵宝二泉书院、尤袤遂初书院、上河塘紫院书院、锡山书院和碧山吟社的民间诗社。这些书院、诗社，有的是由祠堂转化而来，有的是由它们变成了书院祠、学校等办学场所。惠山文化惠山文化 展示内容展示内容 展演方式展演方式 祠堂文化祠堂文化 祠堂建筑风格 外部建筑形态保留，内部功能改造成会馆、会所、咖啡馆等、祠86、堂博物馆 泥人文化泥人文化 泥人作品、泥人手工艺 泥人手工艺品作坊 泉茶文化泉茶文化 名泉，名茶、名店 茶艺表演、茶馆、说书等 饮食文化饮食文化 惠山小吃 特色餐饮店 园林文化园林文化 观赏花卉、植物、园林院落等 植物配景、园林会所、花博会等 宗教文化宗教文化 老八谢风俗 庙会等 运河文化运河文化 码头文化、乾隆下江南 水巷、水街、水市、水道、实景舞台等 书院文化书院文化 说书育人 教育旅游、教育博物馆 表2.2 惠山古街历史文化的集中展演舞台展演内容表表2.2 惠山古街历史文化的集中展演舞台展演内容表 2626 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展87、演舞台 2、方案选择无锡地域文化的集中展演舞台 方案选择的原则：资源匹配，规模经济原则；资源活化，可操作性原则；合理整合，规模竞争原则；重点突出，有主有次原则；前三条原则决定了文化内容展示的主次；充分挖掘，深度展示原则。在有限的1平方公里地块上要实现这个原则，决定了文化展示类型无法面面俱到，只能选择性展示部分类型，重点突出，有主有次。3、方案修正 建议将“无锡历史文化的集中展演舞台”修正为“无锡城市地域文化的集中展演舞台”。“无锡历史文化的集中展演舞台”修正为“无锡城市地域文化的集中展演舞台”。原因在于：惠山古街历史文化资源丰富，但是若要主打文化牌，还是要适当地往外扩张。首先，以其地段内独特的88、历史文化为主，有选择性地向无锡历史文化延伸。其次，依托无锡发达的近代工商业文化，将时尚商务文化加入到惠山古街文化展演舞台中，形成一一古一一今的文化展演舞台，最终形成以下包括无锡非物质文化遗产、无锡运河文化、无锡城市历史文化以及无锡时尚商务文化的演舞台：惠山古街 惠山古街 合理整合合理整合 活化手段活化手段 规模经济规模经济 展演主次展演主次 祠堂文化祠堂文化 将 民 族 工 商业 文 化 引 入祠堂建筑内 作为背景符号，对其内部进行功能更新，形成如民族工商业博物馆、特色会所各种业态的存在设置载体 泥人文化泥人文化 手工作坊、纪念品 锡秀、紫砂、竹雕等 泉茶文化泉茶文化 锡 剧、说 书等 实景舞89、台、茶馆、茶会 饮食文化饮食文化 特色餐饮，小吃博物馆 无锡其它小吃 园林文化园林文化 花卉节事 宗教文化宗教文化 节事庙会 运河文化运河文化 驿 站 文 化、水弄堂文化 乾隆南巡游线、特色驿站、水街、水巷、水码头等 书院文化书院文化 教育旅游、博物馆 表2.3 惠山城市地域文化展演选择表表2.3 惠山城市地域文化展演选择表 2727 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 1 无锡非物质文化遗产展演舞台 无锡非物质文化遗产丰富，但是却散落各地，无法形成规模，无法对游客形成强吸引力。无锡非物质文化遗产主要包括戏曲音乐与手工艺类两大类。（1）戏曲音90、乐类 （1）戏曲音乐类 无锡有众多高质量的戏曲音乐非物质文化，如锡剧、二泉映月、惠山庙会等，通过其对其整合打造，最终在惠山古街内形成无锡戏曲非物质文化遗产展演舞台。（2）手工艺类（2）手工艺类 惠山古街的泥人手工艺在国内外声名显赫，具有一定的品牌基础。依托惠山古街泥人手工艺文化，将无锡市的非物质文化如：锡秀、紫砂工艺、竹雕工艺等集中展现。使惠山古街成为无锡手工艺类非物文化遗产的展演舞台。2 无锡运河文化展演舞台 惠山古街因运河而生，因运河而发展繁荣。康熙和乾隆数次下江南，都是经运河行至黄埠墩，在黄埠墩由龙船换乘小船经龙头河，至惠山浜，到达惠山寄畅园。惠山古街作为运河文化的展演舞台，有众多的历史91、遗存和传说故事，具有运河文化展演的基底。可以在惠山古街集中展演运河文化相关的水弄堂文化、码头文化等、乾隆南巡、驿馆文化等。3 无锡城市历史文化展演舞台（1）无锡特色饮食文化展演舞台（1）无锡特色饮食文化展演舞台 惠山古街作为无锡的四大历史街区之一，遗留下来许多传统的饮食习惯以及特色小吃，如金刚肚脐腊烧片，观墩蚕豆茅蓬菌，五里街香粳米，娲皇庙大栗(板栗)，胡园的果品惠泉酒，山门口的烧饼，大孙巷的四角菱，蓉湖庄的乳腐等。依托惠山古街已有的基础，将无锡其他地方的小吃集中在惠山古街，形成无锡特色饮食文化展演舞台。（2）祠堂文化（2）祠堂文化 惠山古街内分布着大小118个功能各异的祠堂，形成了无锡祠堂文92、化的集中地。惠山古街可以依托祠堂为载体，通过对祠堂文化的强化，使其成为街区资源特征，挖掘与祠堂相关的茶泉文化、园林文化、宗教文化、寻根文化、书院文化、神祠文化等，最终形成无锡祠堂文化展演舞台。（3）无锡近代工商业（3）无锡近代工商业 无锡是中国近现代工商业的发源地，有众多的近代工商业文化遗存。近代工商业文化是无锡城市历史的重要组成部分。通过对近代工商业遗存的展示，节事会议的打造，重现无锡近代工商文化的魅力。4 无锡时尚商务文化展演舞台 无锡是近现代工商业的发祥地，在惠山古街内有众多的近代工商业遗址。此外，无锡是长三角的经济明珠，有众多的民营和外资企业，无锡本地以及来无锡洽谈生意的商人很多。依托93、惠山古街现有的资源和毗邻市中心的区位优势，将无锡商务文化荟萃集中展现在惠山古街，加入当下流行的时尚元素，与传统的民俗文化形成一古一新的文化对比，最终形成无锡时尚商务文化展演舞台。2828 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 旅游发展定位无锡城市地域文化的集中展演舞台 5 无锡世界历史文化遗产展示平台（1）惠山古街作为文化遗产的地位（1）惠山古街作为文化遗产的地位 惠山古街为趋于消逝的文化传统提供了特殊的见证。惠山古街为趋于消逝的文化传统提供了特殊的见证。惠山古街包含的物质、非物质历史文化遗产资源非常丰富，包括祠堂文化、泥人文化、泉茶文化、园林文化等，这些文化表现形式各不相同，但却共同体94、现出中国传统文化、地域历史文化、以及当地民俗文化的精神内涵。然而，在高速工业化和城镇化的现代城市中，这些传统文化以及它们所蕴含的可贵的精神，诸如尊重家庭社会联系、力求人与自然和谐等精神，却在现代化的急促脚步声中，逐渐远离了人们的视听范围。而惠山古街所包含的各种历史文化资源，如祠堂群、惠山泥人工艺博物馆、寄畅园等传承性资源，正好为这些正在消逝的文化传统提供了最后的庇护所与文化复兴的希望。惠山古街是祠堂建筑与运河景观的杰出代表，展示明清江南历史发展的脉络。惠山古街是祠堂建筑与运河景观的杰出代表，展示明清江南历史发展的脉络。惠山古街内祠堂密布，是中国少有的祠堂群分布地之一，其内共有大小118个祠堂，95、其独特的祠堂建筑风格，以及家族根源情愫使其成为惠山古街文化之首。而运河文化在惠山古街主要体现在码头文化方面。体现了明清时期无锡地区交通运输、商业贸易发展的历史信息与“乾隆下江南”等重要历史政治事件。对于祠堂文化，一方面，通过祠堂建筑本身，可以了解从明清到民国时期当地建筑变化的历史过程，即从遵循传统的中国传统建筑风格到近现代受西方建筑影响的过程；而另一方面，当走进一个个古老的院落、透过建筑本身的材质和结构去了解修建过程背后的所要纪念的人或事，去感悟一个个传统中国社会单元家族系统的兴衰时，同时亦能惊异的发现，可能某个清晨，乘着小小龙头河上摇摆的乌篷船走出水乡的某个人物，竟能在地区乃至整个中国的发展96、史上起到关键作用。惠山古街作为遗产展示平台，担负着传统地域文化复兴的光荣使命。惠山古街作为遗产展示平台，担负着传统地域文化复兴的光荣使命。惠山古街代表的珍贵的传统文化及其物质表现形式，在现代工商业文明与城镇土地开发的热潮中，正似乎不可逆转地在经历着衰落的痛苦过程，如祠堂建筑折旧严重、祠堂故事鲜有人知、泥人工艺后继无人等等。然而，当一条古街作为历史文化遗产的展示平台时，其功能就不仅仅再是被动、静止地向人们讲述过去，而是在保护文化遗产的基础上，利用现有的遗产资源、结合现代人愿意接受的方式，向世界积极地传递遗产背后代表的故事和精神，让植根于历史和传统文化中的优秀人类文明成果也能为当代人接受和使用，在97、今天结出新的文明果实。如此，一条古街，便不仅是一个讲述者，而是一个祖先精神的继承者和传播文明的使者。（2）针对惠山古街作为遗产展示平台采取的措施（2）针对惠山古街作为遗产展示平台采取的措施 水系是古街的文化线索，而祠堂群是整个历史地段的灵魂。而这两者的现状均不甚理想，水系污染，祠堂建筑折旧、损毁、被侵占情况严重，因此，首先应对迫在眉睫的环境与建筑问题进行整治与修复。建议在对历史文化遗产进行展示时，建立合理的、遵循遗产历史文化发展逻辑顺序的展示与游览路线，以及清晰有效的解说系统，对遗产资源本身的信息及其蕴含的文化信息进行深入解读与展示。由于时代的发展以及文化心理的差异，人们对于历史文化遗产的解读98、结果与接受程度都不同，为了实现准确展示遗产信息和复兴传统地域文化的目的，建议在保证遗产完整性的基础上，结合现代人易于接受的、参与性更强的现代互动旅游形式，积极地展示遗产文化并在更高层次上实现文化的交流。2929 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 1.休闲城市客厅概念分析（1）休闲：休闲生活方式在国内逐渐兴起（1）休闲：休闲生活方式在国内逐渐兴起 随着人们生活水平的提高，闲暇时间的增加，工作之余的休闲已经成为都市人缓解压力，放松身心的主要生活方式。如今人们更加追求自我的感受，对生活品质的崇尚，使得休闲也成为了人们实现自我价值的重要途径。一般认为，当一国的人均GDP 99、达到2000 美元时，休闲旅游将开始快速发展，达到3000美元时，度假旅游将快速发展。2007 年，我国人均GDP 已经达到2280 美元，位居世界第四。目前，我国已经进入了休闲旅游快速发展时期，长三角、珠三角等最发达地区已经进入休闲度假旅游发展期。（2）城市客厅：惠山古街区位优势明显，主客和谐（2）城市客厅：惠山古街区位优势明显，主客和谐 惠山古街位于无锡市西北角，距市中心2000米，是中国城市中为数不多的位于市区的景区之一。既是无锡城市居民日常游憩休闲的好去处，又是外地游客休闲旅游的目的地。在主客交流方面，惠山古街营造城市客厅型历史地段的公共空间时兼顾居民和游客的需求，促进居民之间、游客之100、间、居民和游客间的交流互动，形成适于生活化的空间体系。（3）主：无锡市民消费能力巨大（3）主：无锡市民消费能力巨大 无锡市民的旅游消费能力是巨大的。据统计，2006年无锡的人均收入在长三角地区排名第四，仅次于上海、杭州和苏州。而无锡市城镇居民人均旅游花费却位居第三，为1121.2元。这说明无锡市民旅游花费占总收入的比重较高，旅游消费需求旺盛。（4）客：小黄金周长短线游冰火两重天（4）客：小黄金周长短线游冰火两重天 随着长假黄金周制度的取消，长线旅游必然受到严重影响。相反，小黄金周的出现，也使得短线旅游市场异常活跃。因此，短线旅游营销应该受到旅游目的地和景区的重视。无锡市地处中国经济发展水平、城101、市化水平最高的长三角区域，有短线旅游购买力的游客数量是庞大。无锡市应该重视长三角这块巨大的市场份额。（5）客：长三角是国内旅游主要客源地（5）客：长三角是国内旅游主要客源地 长三角地区是中国经济发展水平最高，人口最密集，城市化水平最高，综合经济能力最强的地区之一，人民的生活较为富裕。据统计，2005年长三角地区16城市实现地区生产总值突破3万亿元大关，占全国的比重升至18.6%。因此，长三角地区居民的旅游消费潜力是巨大的。根据2006年城镇居民国内旅游出游人均花费情况统计数据显示，苏州市居民在商务方面的人均消费超过1万元/人次，上海居民其次，接近5000元/人次；宁波市居民的商务、公务人均消费102、都较高，超过5000元/人次；无锡居民的度假休闲人均消费较高，超过2000元/人次。图2.1 长三角主要城市居民旅游目的和人均花费图2.1 长三角主要城市居民旅游目的和人均花费 3030 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 2.方案比较历史地段三种典型更新模式 历史地段开发更新有三种模式：实景舞台模式，活态博物馆模式，以及城市客厅模式，具体采用何种模式，我们通过案例分析比较来论证。（1）实景舞台上海新天地（反客为主）概况：（1）实景舞台上海新天地（反客为主）概况：上海新天地位于上海市中心、淮海中路南侧，占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。上海新天地是一个具上海历史103、文化风貌的都市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧区为基础，结合现代建筑，改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街。文化：文化：这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，宛如置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做。业态：业态：那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。石库门是凝固在建筑上的上海历史文化，它与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。特点：104、特点：上海新天地的做法是“实景舞台”型历史地段，即保留修复街区的建筑外皮，改造其内部功能，使其具有新的使用价值，同时体现新的城市结构和城市功能。（2）活态博物馆无锡古运河历史街区核心段（主体为主）概况：（2）活态博物馆无锡古运河历史街区核心段（主体为主）概况：无锡古运河历史街区核心段北至跨塘桥、南至南水仙庙，东到王元吉锅厂、西到薛南溟故居，总计44hm2，是古运河片区最为精华的部分。文化：文化：无锡古运河历史街区保留着灯会、戏码头、老茶馆等丰富的民俗生活文化，历史上的米市、布市、丝埠、钱埠等民族工商业文化，民居民宅、牌坊群等古建景观文化，南禅寺、南水仙庙等宗教文化，由桥、河、街、坊、弄、堂、宅105、馆等组成的水弄堂文化。业态：业态：无锡古运河历史街区的现状业态以服务当地居民日常生活为主，形式为日常餐饮、日用品销售、生活服务等，几乎没有服务于整个无锡市区的商业业态。特点：特点：无锡古运河历史街区的做法是“活态博物馆”型，即一种活化的、动态的、无围墙的博物馆形式，强调保护和延续的功能并重，有丰富的参观解说方式，并强调当地居民和参观者的动态参与。（3）城市客厅苏州山塘街（主客共享）概况：（3）城市客厅苏州山塘街（主客共享）概况：苏州山塘街位于古城苏州的西北部，东连阊门，西接，全长3600米，被誉为“神州第一古街”。山塘街有1100余年历史，经多次整修，目前发展为集旅游、休闲为一体。文化：文化106、：山塘街的街道呈水陆并行、河街相邻的格局，建筑精致典雅、疏朗有致，街面店肆林立，会馆集聚，充分展示了山塘丰厚的历史文化底蕴、典型的姑苏水巷风貌、鲜活的吴地民俗风情。业态：业态：受到现代文化的影响，山塘街的业态分为两个部分，一部分体现了传统居住和民俗文化，以传统民俗工艺品、苏州小吃、评弹表演等为主；另一部分融入现代文化，有酒吧、KTV等时尚消费娱乐项目。特点：特点：苏州山塘街的做法是“城市客厅”型历史地段，即强调历史地段的主人和客人共同使用该地段，并共同将该地段作为集中展示城市形象和风貌的窗口。3131 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 旅游发展定位文化休闲的城市客厅 3.方案选择：文化休闲的城市107、客厅 惠山古街的情况与苏州山塘街相似，既有丰富的历史文化资源，便捷的交通区位，又有旺盛的人气。惠山古街的游憩功能与无锡市民的日常生活密不可分，同时古镇的文化、民俗特色对外地游客又具有强烈的吸引力。因此惠山古街最为适宜的保护更新目标是“城市客厅”，苏州山塘街是这方面的成功参考案例。（1）惠山古街城市客厅的理念（1）惠山古街城市客厅的理念 客厅在一个家庭中一般具有家人聚会、放松娱乐、会客接待等功能。将“客厅”的概念扩展到城市范围内即为“城市客厅”，指那些既为城市市民提供游憩放松、休闲娱乐功能，又为外地游客提供旅游、观光、体验功能的地段。城市客厅作为城市的窗口，集中向城市外的人展示城市的特色和形象。108、城市客厅的核心理念是“主客共享”，即城市市民和外地游客共同使用历史地段，共同获得休闲、娱乐、游憩、旅游等功能。针对无锡惠山古街的资源开发和对周边市场的分析，将惠山古街城市客厅的“主”定位在高端收入的无锡市民，“客”定位在高端收入的外地游客，辅助以普通人群的观光游憩功能。“主”定位在高端收入的无锡市民，“客”定位在高端收入的外地游客，辅助以普通人群的观光游憩功能。无锡市民中，企业商务精英为代表性的高端市场；外地游客中，长三角地区企业商务精英和自驾车小资人群为典型的高端市场。因此将惠山古街的市场重点目标人群定位为：长三角地区和无锡市企业商务人员的高级会所，长三角地区自驾车小资人群的休闲天堂，无锡大109、众市民的游憩乐土。（2）惠山古街城市客厅的展现手法（2）惠山古街城市客厅的展现手法 惠山古街的“城市客厅”定位通过各种方式得以表现，包括购物场所、休闲娱乐场所、商务会议场所、艺术教育场所、历史文化古迹等。具体形式包括商店、餐馆、夜总会、电影院、会所、博物馆、历史古迹、宾馆等，以历史文化作为背景，侧重提供游憩、休闲娱乐、观光访问的功能。城市客厅的两类目标人群，即无锡市民和外地游客，对不同的资源有不同的利用程度，无锡市民侧重于享受购物、城市生活，而外来游客侧重于感受城市文化和城市历史。两类人群通过对古镇资源交错利用，形成有效分工和交流，促进主客共享。图2.3 惠山古街城市客厅的展现手法 图2.3 110、惠山古街城市客厅的展现手法 图2.2 无锡城市客厅模式图图2.2 无锡城市客厅模式图 3232 旅游发展定位国际化的旅游目的地 旅游发展定位国际化的旅游目的地 1.国际影响力分析（1）中国将成为世界第一大旅游目的地（1）中国将成为世界第一大旅游目的地 据世界旅游组织预测，中国有望在2020年成为世界第一大旅游目的地，届时将有更多的国际游客涌入中国市场。随着2008年北京奥运会的召开，中国旅游盛世将提前来临。截止至2006年，在入境旅游者接待人数方面，中国已经位居世界第4位，国际旅游外汇收入位居世界第5位。在向世界旅游第一位的旅游目的地发展过程中，中国旅游目的地市场需求也将不断提升，相应地在在供111、给方面应跟上市场需求的增长。惠山古街能否在庞大的市场需求下分一杯羹，重点在于其产品开发定位。2、长三角是国际旅游核心旅游目的地 2、长三角是国际旅游核心旅游目的地 长三角是国际游客重要的旅游目的地，惠山古街的旅游开发可以利用区位优势，将来长三角的国际游客吸引到无锡来。此外，长三角是中国经济发展最活跃的地区之一，吸引了大量的外商投资，聚集了大量的国际客人。惠山古街可以着重挖掘这部分国际客人的旅游市场，以此为打造具有国际影响力的旅游目的地的出发点。3、无锡外资企业众多，国际消费者数量可观 3、无锡外资企业众多，国际消费者数量可观 截至到2008年2月，无锡外资企业有1842家。这样庞大数量的外资企112、业拥有众多的外籍人士，国际消费潜力也随着外企不断入驻无锡而逐年增加。外企人员的需求大、频率高、个体和商务消费能力很强，消费品质要求也很高。4、惠山古街国际化旅游发展程度 4、惠山古街国际化旅游发展程度 在客源国际化方面，惠山的寄畅园是欧美游客和日韩游客在无锡的主要观光景点，特别是欧美游客来无锡必到惠山寄畅园，客源的国际化程度较高。但是由于太湖的污染问题，使得来锡的国际游客数量有不同程度的下降，同时也影响到惠山古街的寄畅园的国际游客。在设施国际化方面，目前惠山古街的服务设施的国际化水平还较弱，标准国际化是打造国际旅游目的地的保障之一。景区内的设施，特别是锡惠公园的公共设施，例如引导指示牌是四语（113、中文、英语、韩语、日文），但是却并没有外语的解说系统，以及能够提供24小时服务的自动存取款机。在服务国际化方面，惠山古街的服务人员特别是锡惠公园景区的工作人员都能和游客使用标准的普通话进行交流，但是缺乏英语的服务交流，这在一定程度上影响了惠山古街的国际化服务标准。在营销国际化方面，市内的游客对锡惠公园、寄畅园等经典景区很熟悉，但是对于惠山古街这个地理概念不是很了解，外国游客同样也只了解这样，营销的旅游信息建设需要与国际步调不一致，缺乏一定的国际网络营销、国际平面营销、查询预定信息、景点景区服务信息等等。年份 过夜旅游者 人数(万人次)世界位次 国际旅游外汇收入(亿美元)世界位次 2005 46114、80.9 第4位 293 第6位 2006 4991.3 第4位 339.5 第5位 2007 5472 世界旅游组织尚未公布 419.2 世界旅游组织尚未公布 表2.4 2005-2007年中国过夜旅游者人数与国际旅游外汇收入表表2.4 2005-2007年中国过夜旅游者人数与国际旅游外汇收入表 图2.4 国内游客数与收入图图2.4 国内游客数与收入图 图2.5 入境游客数与外汇收入图图2.5 入境游客数与外汇收入图 3333 旅游发展定位国际化的旅游目的地 旅游发展定位国际化的旅游目的地 长三角是是入境游客的必到之处，因此无锡通过自身旅游产品的打造有望将长三角的国际游客吸引过来，形成具有国115、际影响力的旅游目的地。作为定位为国际旅游目的地的地域需要把握好服务的同质化与文化的异质化之间的关系。在服务上应该是一个高品质的目的地，体现在各类服务要素能够按照国际化的要求，形成国际化的运行，达到国际化的标准。而通过文化的差异形成吸引力，文化的独特性构成更大的吸引力。惠山古街具备了文化差异性的吸引条件，那么惠山是否有能力独立打造具有国际影响力的旅游目的地呢？2.方案比较 按照空间尺度的分类，长三角国际旅游目的地可以分为两类：村庄和小城镇村庄和小城镇：包括同里、周庄、甪直、西塘、乌镇、南浔等。城市城市：包括上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波等。由此，惠山古街面临两类开发方案的选择：（1）单兵独斗116、：（1）单兵独斗：以古镇形象进入市场，定位为村庄与小城镇空间尺度的旅游目的地 长三角地区已有的村庄和小城镇一类的旅游目的地的地理区位相对独立于大城市。特色鲜明：其古镇风貌以及生活有着异于城市的特色。在长三角地区，此类旅游目的地已经形成较成熟的运营模式，并且其资源禀赋以及区位条件均优于惠山古街。因此，如果惠山古街仅以古镇观光的角度，以自身作为旅游目的地来参与区域旅游发展的竞争过程，必将面临较大的发展压力。（2）协同合作：（2）协同合作：作为城市旅游开发的核心部分，带动城市作为旅游目的地的发展 从城市的角度来看，在长三角各旅游目的地之中，国内旅游人数上无锡的旅游吸引力排在上海、南京、苏州、杭州之后117、，并且和南京、苏州、杭州的差距并不明显，以城市作为旅游目的地的载体对无锡而言是可行且必要的。只有整合城市各类旅游资源，以城市整体作为旅游目的地参与市场竞争，才能使无锡旅游得到全面发展。而在这一过程中，必须选择可以整合各类旅游资源，塑造整体形象的核心地段，毫无疑问，惠山古街以其独特的历史文化和丰富的旅游资源与上述要求极为吻合。3.方案选择协同合作 由以上的方案比较来看，惠山古街在立足自身资源开发的同时，应该从无锡市旅游开发的大局出发，对城市旅游整体进行带动、完善和补充，使之成为国际化的旅游目的地。2007年无锡市共接待入境旅游人数76.15万人次。地域上看，国际旅游客源市场的五分之三都集中在港澳118、台；其次是日本游客占18%，居第二位；美国是仅次于日本的第二大客源国，游客比例为4.39%；新加坡、泰国、印尼等东南亚游客占5.55%。同期无锡市共接待国内旅游人数3350.76万人次。从国内市场看，70%以上的游客都集中在华东市场，其中大约一半的客源是长三角地区城市旅游的互动；除此之外，华北、华南和华中构成了无锡的二级市场。可以看到，目前无锡旅游业的服务市场中国际市场所占份额仍较少，而与无锡的寄畅园、太湖、灵山大佛等具有国际影响力的旅游资源不相符，无锡在国际旅游市场的开发上有很大的潜力可挖。在已有对旅游目的地的研究中，归纳出以城市为目的地的旅游主要包括如下内容：观光、参观文化场馆、购物、餐饮119、商务旅游。而无锡目前国内旅游者旅游目的还是以观光旅游、休闲度假、商务活动为主，会展、公务等旅游方式有待发育，详见下表。从无锡目前旅游发展的现状来看，缺少能够统合各景区以及各类休闲活动的项目。面对拓展国际市场和开发新的旅游产品的要求，无锡需要在已有旅游资源中选择可以定位为城市旅游开发的核心部分，以期通过这部分的开发来带动全市旅游业的整体提升，增加在国际旅游市场上的竞争力。这一核心地段的选择需要考虑如下因素：首先，自身具备有国际吸引力的旅游资源；其次，具备较方便的交通条件和完备的基础设施；再次，与城市联系紧密，利于统合全市旅游资源。以这样三项因素来衡量：坐拥寄畅园，毗邻太湖的惠山古街毫无疑问是最120、佳选择。坐拥寄畅园，毗邻太湖的惠山古街毫无疑问是最佳选择。图2.6 长江三角洲主要年份国内旅游人数图2.6 长江三角洲主要年份国内旅游人数 旅游目的 观光旅游 休闲度假 商务活动 探亲访友 会议 公务 其他 所占比例 38.04%16.02%15.76%9.05%6.47%6.25%8.41%表2.4 无锡国内旅游者旅游目的统计表 表2.4 无锡国内旅游者旅游目的统计表 3434 旅游发展定位国际化的旅游目的地 旅游发展定位国际化的旅游目的地 3.方案修正：建议将“具有国际影响力的旅游目的地”更正为“国际化旅游目的地”。具有国际影响力的旅游目的地”更正为“国际化旅游目的地”。原因在于：无锡还不121、具备独立吸引外国游客的吸引力，主要的外国游客来自于长三角以及在无锡投资工作的外国人。在旅游产品竞合方面，无锡缺乏外国游客偏爱的文化旅游产品，而运河旅游产品也逐渐失去吸引力。国际旅游影响力的旅游目的地不是口号，而是一个长期的发展目标，要实现这个目标，近期必须以国际化旅游目的地作为主要努力方向：国际化旅游地打造手段 作为定位为国际旅游目的地的地域需要把握好服务的同质化与文化的异质化之间的关系。在服务上应该是一个高品质的目的地，体现在各类服务要素能够按照国际化的要求，形成国际化的运行，达到国际化的标准。而通过文化的差异形成吸引力，文化的独特性构成更大的吸引力。（1）打造国际级别旅游吸引物（1）打造国122、际级别旅游吸引物 国际级别的旅游吸引物是无锡打造具有国际吸引力的旅游目的地的重中之中。通过对无锡市内的资源分析，以及对长三角周边的资源竞合分析，惠山古街的运河文化、寄畅园园林文化、非物质遗产文化等通过打造有望成为具有国际吸引力的吸引物。（2）国际化服务标准（2）国际化服务标准 国际化的标准是打造国际旅游目的地的保障。首先服务要具有国际化标准，对服务人员的培训按照统一的国际化标准进行；其次旅游设施要具有国际化，比如厕所配置、公园休息设施、宾馆设施等的配备都应该与国际接轨；第三解说要具有国际化标准，至少使用英语和汉语两种解说语言，配备一定比例外语导游，解说图标等也应与国际同步；第四，旅游信息建设要123、与国际同步，查询预定信息、景点景区服务信息等等都应与国际接轨。（3）客源国际化（3）客源国际化 只有能够吸引国际客源，才是真正意义上的国际旅游目的地。惠山的寄畅园是欧美游客和日韩游客在无锡的主要观光景点，可以以惠山寄畅园为营销品牌，结合运河文化和民俗文化的打造，吸引更多的国际游客，延长国际游客的停留时间。此外，无锡所在的长三角以及无锡本市有众多的外资企业，在国际化打造时应以这部分客源为主要营销对象，以其为基础，通过口碑相传扩大国际营销面，最终使惠山古街成为名符其实的国际旅游目的地。（4）国际化营销（4）国际化营销 国际化营销是打造国际化旅游目的地的重要手段，目的地应该根据不同国际客源地的需求，124、有针对性地进行国际营销。在营销手段方面，惠山古街可以通过国外领事馆发放宣传册子，在各类旅游推介会上设立专门的展台，通过政府部门的外事访问等营销惠山古街，或者在国际游客偏爱的相关媒体上发放广告。3535 总体形象定位 总体形象定位 已有规划形象定位比较 无锡市旅游总体规划将无锡市域分为四个旅游功能区：太湖观光休闲度假旅游区，宜兴自然生态陶瓷文化旅游区，江阴现代吴文化旅游区，惠山古街都市休闲旅游亚区。惠山古街是集中体现古运河文化、近代民族工商业文化和江南现代都市文化的旅游区。北京大学旅游研究与规划中心 北京大学旅游研究与规划中心“水”是惠山古街形象定位的线索，“惠山泉源水乡巷道运河埠头”是惠山古街125、形象的关键，并以此策划了以下形象：运河岸边惠山古街 太湖之畔、惠山脚下的山水名镇 二泉邑里，映月水乡 惠山古街：寄意真山水，畅怀古吴韵 二泉音，无锡印 在对“惠山古街”进行重命名的策划中，参考二泉典故、锡惠文化、运河故事列出如下选项：二泉坊 锡惠水街 惠山浜 深圳市度假湾企业策划有限公司 深圳市度假湾企业策划有限公司 重点推介“横直街”作为命名方案。同时辅以“上下河塘”、“宝善街”、“二泉里”、“听松坊”、“惠山浜”等作为备选项。以祠堂文化和运河文化为主要的时空线索，策划形象：百姓宗祠古今戏台江南客栈 江南名胜徜徉，游园，揽湖，赏梅，钟情四季山水 惠山古街歇息，听松，饮泉，观月，寄托一腔畅意 126、方案总结 方案总结 上述两个方案分别从不同角度对项目进行命名及定位。北大方案主要强调“水”，即惠山与运河之间的联系，以及由此联系而引出的一系列历史典故。深圳方案则强调对项目范围内地理名称的挖掘和使用，而在具体定位中提出以祠堂文化和运河文化为主，强调了祠堂文化的地位。这均是本项目在进行这一部分内容撰写时值得借鉴的亮点。3636 总体形象定位 总体形象定位 形象定位选择 从形象定位的差异性原则，区域协调性原则，代表性原则以及认知的广泛性出发，我们同样认为惠山古街的总体形象定位可以考虑的元素有：祠堂、寄畅园，二泉映月，乾隆，运河，泥人。针对不同细分市场，则可将相关元素扩大或者弱化。比如针对长三角市场127、，则形象元素可弱化园林，扩大乾隆等皇家形象；针对广东、福建等市场，可弱化祠堂；针对日韩游客，可扩大祠堂、泥人等手工艺品文化；针对欧美游客可扩大寄畅园林文化，运河文化，以及二泉映月文化。结合我们的战略定位，根据大地和深圳两个文本的形象梳理，我们认为惠山古街的总体形象定位为：惠山横直街（重点推介）惠山横直街（重点推介）根据对“横直街”这一品牌的搜索，目前全国有此名称（或相近名称的）主要有四处（除惠山外），分别为：普陀山香华街（原名横直街），芜湖横直街，绍兴府横直街，广州左横直街。其中后三个街区并不存在与本案例形成竞争的资源条件。普陀山的香华街始建于清康熙年间，清末形成商业区。原称横直街，现主要经营128、海鲜干货、佛饼、法物、旅游记念品等，从建成时间、文化底蕴等方面都远不及惠山横直街。并且从网络搜索的结果来看，惠山横直街在搜索结果中占相当大比例，已经具备了品牌塑造的潜在领先优势。因此，本次策划将“惠山横直街”作为重点战略形象予以推介。乾隆1758 乾隆1758 乾隆六下江南七至寄畅园，留下了众多的古迹传说。将乾隆作为惠山古街的形象，主要因为乾隆在中国家喻户晓，具有认知的广泛性。选取乾隆下江南的其中一年1758作为形象定位，一方面利用了1758（一去我发）的谐音，便于营销，使人在短期内就记住，同时对于希望讨个吉利的商务人士也较有吸引力。运河古镇康乾流连 运河古镇康乾流连 运河与康乾在全国均具有品129、牌意义。无锡市是唯一个运河穿城而过的城市，运河古镇在国内少有，在国际具有广泛的认知性。康熙乾隆数次下江南都来到惠山古街得寄畅园，康乾流连体现了古镇内资源的历史性和吸引力。寄畅访古运河寻踪 寄畅访古运河寻踪“寄畅访古”借用了寄畅园名气，凸现了其历史踪迹。寄畅园是谐趣园的原版，在国内外具有较高名气，尤其受到欧美等国际游客的青睐。而且寄畅园历史悠久，是康熙乾隆数次下江南游览的地方，寄畅园有许多乾隆下江南时留下的墨宝，用具等古迹。“运河寻踪”则借用了运河在国内外的名气，利用古运河风情来吸引游客，对国内外游客具有较大吸引力。惠山寄往思园 惠山寄往思园“寄”为寄托之意，同时蕴含寄畅园之名，“往”有访古怀旧130、之意，“思”喻此地为一个令人思念向往之地，“园”是园林，将整个惠山古街融入一个天然的园林中。3737 市场定位宏观背景分析 市场定位宏观背景分析 1、国际旅游发展趋势：传统观光旅游向个性旅游方式转变 1、国际旅游发展趋势：传统观光旅游向个性旅游方式转变 在中国的旅游目的地形象日渐成熟的情况下，要在惠山打造出具有国际影响力的旅游目的地，必须考虑当前国际旅游市场业态的发展趋势。当今国际的旅游热点正从传统的4S(Sun阳光、Sea海洋、Sand沙滩、Sex性感)向4N(Nature自然、Nostalgia寻根、Nirvana宁静、Native土著)的转变，标志着人类以身体享乐为主的旅游追求转向以精神131、享乐为主的追求。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。惠山古街的项目产品，应该顺因国际旅游发展的主流态势，依托、发掘和利用现有资源，特别是文化资源，不仅开发赏心悦目的观光游览产品，还要开发一些具有文化底蕴，高品味高附加值，能使人们身心得到放松，满足人们高端精神需求的休闲类产品和业态形式。2、中国旅游发展趋势：中国休闲旅游市场需求日益旺盛 2、中国旅游发展趋势：中国休闲旅游市场需求日益旺盛 随着人们生活水平的提高，闲暇时间的增加，工作之余的休闲已经成为都市人缓解压力，放松身心的主要生活132、方式。如今人们更加追求自我的感受，对生活品质的崇尚，使得休闲也成为了人们实现自我价值的重要途径。一般认为，当一国的人均GDP 达到2000 美元时，休闲旅游将开始快速发展，达到3000美元时，度假旅游将快速发展。2007 年，我国人均GDP 已经达到2280 美元。目前，我国已经进入了休闲旅游快速发展时期，长三角、珠三角等最发达地区已经进入休闲度假旅游发展期。3、中国旅游发展趋势：中国高端旅游市场需求持续增长 3、中国旅游发展趋势：中国高端旅游市场需求持续增长 据国家统计局消息，到2005年，中国有13%的城市家庭步入中产阶层，到2010年这个数字将达到25%，即2010年将有5700万户达到133、中产阶层家庭。从人口规模速度来看，相应的中产阶层人数将达到1.7亿人。这意味着，在本世纪初的10年到20年间，中国将迅速形成一个庞大的中产阶级。中国的富人阶层已经形成，大约有1300万人具备购买高档消费品的能力。我们应该给他们更宽松的环境，这批人的今天就是更多人的明天。这说明，中国已经进入一个中产阶级不断壮大，高端市场快速成长的时代，相应地还会进入一个高端市场拉动全方位市场的时代。也就是说，一个旅游地如果没有推出能启动高端市场的产品，中低档市场也难见起色，反之，若高端市场大火大爆，也会拉动这个旅游地的中低档市场日趋火爆。原因就在于，我国现正处于一个消费水平日益提升的时代，人们的消费心态趋向于就134、高不就低，即或是只拥有大众消费能力的人，也愿踮起脚来追随高消费群去尝一口鲜，争一分体面。4、长三角地区发展中高端旅游产品优势明显 4、长三角地区发展中高端旅游产品优势明显 长三角既是我国重要的旅游目的地，又是重要的旅游客源地，是中国旅游的核心地区。同时，长三角地区是中国经济发展水平最高，人口最密集，城市化水平最高，综合经济能力最强的地区之一，人民的生活较为富裕，旅游消费潜力是巨大。据统计，2005年长三角地区16城市实现地区生产总值突破3万亿元大关，占全国的比重升至18.6%。因此，长三角地区具有巨大的潜在高端休闲旅游市场。5、长三角地区古镇旅游产品优势明显 5、长三角地区古镇旅游产品优势明显135、 长三角内部的古镇旅游方面，同样以其鲜明的特点，在国内旅游市场中扮演着重要的角色。越来越多的古镇进行了旅游开发，成为了一个又一个的成功的案例。古镇旅游重在对富有独特风情的地区的开发，其中富有江南水乡风情的江南古镇无疑是我国传统文化之中“古镇”的景观意象代表，因而，这一类的古镇市场供给在其中占有极大的比例。随着经济水平的逐年增长，访古思古的热潮在我国逐渐蔓延开来。在古镇旅游需求方面，古镇旅游者主要来自城市，他们久居城市对历史厚重、民风纯朴、生活悠闲的古镇极度向往。长三角是中国城市化水平最高的区域之一，对其区域内的古镇旅游的自我消费潜力也巨大。3838 市场定位微观背景分析 市场定位微观背景分析 136、(1)区位条件优越(1)区位条件优越 在全国的高端旅游市场消费潜力巨大的大背景下，无锡又处在一个更具有优势的区位环境中长三角。地理上，无锡雄霸苏南水陆铁交通枢纽位置，京沪、新长及建设中的沪宁城际高速铁路在此交汇。同时，无锡位于经济发达的苏南核心区，距离上海、南京、杭州等城市均不到2小时行程，与长三角的经济互动优势极为明显。(2)经济发达，市民度假休闲旅游消费能力巨大(2)经济发达，市民度假休闲旅游消费能力巨大 在无锡GDP高速增长的情况下，2007年，无锡的GDP排名名列全国第九位。由图表1.1可以看出，无锡的GDP增长率经过前几年的波动，已经进入GDP平稳增长的阶段，并仍然维持在较高的水平。137、人均国内生产总值是评估一个地区的居民个人财富的有力指标，无锡人均GDP从1997的￥22,245，迅速增长到2007年的￥65,203，平均每年的增长率达到11.35%。由于人口增长缓慢，无锡GDP总量的增加直接促使人均GDP增长很明显。目前无锡的恩格尔系数是37%，并且还在不断下降，这说明居民的城市消费已经进入比较富裕的阶段。居民用于娱乐休闲花费的比例却在不断攀升，这昭示这无锡现代服务业发展的巨大空间和潜力，也是惠山古街规划扎根于现代服务业的基本保证。居民消费理念正在向享受型消费的转变，它所拥有的市场将不断扩大，有着巨大的发展潜力，而此类消费支出正接近于惠山古街项目休闲度假旅游业态的服务定位138、。(3)历史文化资源丰富，成为休闲度假业态不可多得的载体(3)历史文化资源丰富，成为休闲度假业态不可多得的载体 无锡地处长三角地区，滨临太湖，有着别具韵味的江南吴文化资源。特别是在惠山古街这块历史悠久的宝地上，汇聚了泉茶文化、祠堂文化、民俗文化、园林文化、宗教文化等多种文化形式。其中，惠山泉已经有一千二百多年的历史，被列为天下第二泉，与许多文人雅客颇有渊源，并因之留有国宝惠山茶会图；祠堂不仅是无锡的一部历史名人传，也是无锡的一部精练的建筑集萃，被誉为“无锡之根”，显示了中国古人对于生态环境的重视以及天人一体、回归自然的哲学理念；在南方私家园林中，无锡园林与苏州园林相比，将无锡的真山水、名人、宗139、教、乐艺、古建等“雅”文化与民俗、风味、商贸、土特等“俗”文化交相辉映，使得文化与园林之间存在着无数结合的契机。同时，惠山古街上丰富多彩的庙会活动和活跃于其中的泥人，民间音乐等民俗活动，也是无锡非常重要的活的文化符号。2007年无锡文化事业精彩纷呈。成功举办了“2007中国（无锡）吴文化节”、“第三届中国无锡太湖国际民乐展”等文化活动，年内举办“激情周末”等广场文艺演出75场。没有现代服务业态形式的古代文化物质空间是没有活力的遗产，没有古代文化遗产为底蕴的现代业态是没有精神内涵的空壳。传统的物质文化空间对于发展现代休闲度假业态是不可多得的载体，保护、发掘、体托、利用、创新这些文化因素，以传统文140、化来搭台，现代的休闲度假旅游产品业态唱戏，二者可谓相辅相成，相得益彰。(4)政策规划环境，大力发展休闲度假旅游产品(4)政策规划环境，大力发展休闲度假旅游产品 在规划方面，2002年，无锡市委托中国城市规划设计院编制了无锡市旅游发展总体规划（2003-2020），之后又出台了无锡市旅游业发展规划，按照规划，无锡将围绕打造“最适宜旅游度假的休闲名城”，实施“旅游即城市”为战略，以提高旅游核心竞争力为重点，高效整合旅游资源，优化旅游产业结构，实施旅游优质工程，强化旅游公共服务，加快旅游国际化进程，全面提升无锡旅游发展的整体水平，全面提升旅游业在全市国民经济中的贡献份额，全面提升无锡旅游在全国全省的141、地位和作用，全面提升无锡旅游城市在国内外的知名度。旅游产品开发目标是具有显著的领先优势。形成以观光旅游为基础，休闲度假为主导，专项旅游为补充的旅游产品体系，满足境内外不断增长的旅游消费需求，适应各类旅游细分市场发展趋势，成为境内外知名的旅游目的地。将实行国际化战略，“太湖明珠、山水无锡、霞客故里、休闲名城”的品牌化战略，从观光型向观光度假休闲复合型的转型，从传统型向现代型的转型为目标，努力延长游客在锡逗留时间和增加游客在锡消费的产业转型战略，把城市打造成最大的旅游景区和休闲基地的“旅游即城市”战略。3939 市场定位目标市场定位 市场定位目标市场定位 1、服务人群市场定位 无锡惠山古街自身具备142、的多样性的资源和文化类型，以及外部市场需求的多样性，共同作用决定了该地区项目开发面向的市场服务人群也必然是多样的。根据惠山古街旅游观光和文化休闲服务人群阶层的差异，该片区目标市场分为如下三种类型：（1）大众市场（1）大众市场 可细分为团体、家庭、亲友、宗教、背包、老年、学生、青年白领、女性以及城市居民等市场。旅游产品包括观光展示型游览、互动参与型文化艺术游和惠山民俗风情游、以及现代文化休闲项目等。这个服务人群消费者构成最复杂、偏好多样且差异较大，因此业态种类也最为丰富。然而由于服务对象单位规模一般较小，且多为短期消费，因此产品倾向于精巧而更贴近生活。具体空间形态参考成都文殊院案例。（2）中高端143、市场（2）中高端市场 可细分为小资阶层市场、商务市场、奖励市场。这部分服务人群消费能力更高，且对旅游产品的文化档次有一定的要求，因此，可以“水乡夜泊”为意境提升旅游产品的文化气息与档次，主打夜产品。业态以住宿、餐饮、展示和娱乐四大类为主。具体空间形态参考苏州金鸡湖案例。（3）高端市场（3）高端市场 这一市场主要面向企业高管旅游和政务旅游两大类。针对这类消费人群消费层次最高、旅游活动以商务会议和休闲疗养为主，对最周边环境要求较高等特征，景区可以溪水、私密性强的院落等空间为元素，创造“溪苑含蕴”的高雅意境。业态以高端商务会议、娱乐休闲和康体养生为主。具体空间形态参考乌镇西栅案例。2、空间市场定位 144、针对无锡惠山古街吸引的游客类型、特征以及来源地，本规划将该片区的空间市场定位在：（1）主力市场：无锡市及周边的市民大众及白领阶层休闲市场（1）主力市场：无锡市及周边的市民大众及白领阶层休闲市场 惠山古街结合了地域文化展示、现代文化休闲、国际商务旅行等多样化的旅游形式，集自然生态、感受体验、休闲娱乐于一身，旅游产品区别于鼋头渚、灵山大佛、影视城等传统的观光游览和主题公园等模式，且交通区位优势明显，因此对无锡市民的吸引力最强且最直接。（2）主要推动市场：长三角商务休闲市场（2）主要推动市场：长三角商务休闲市场 无论从长三角地区的巨大市场潜力，还是从惠山古街自身具备的资源和文化优势，长三角地区都应该145、成为惠山古街主要的推动市场。面向长三角市场时，应进一步明确“城市客厅”的市场营销理念，以有别于太湖景区“水”概念的品牌形象获得这一市场对惠山古街产品形象的认可。（3）重点拓展市场：国际观光休闲游客市场（3）重点拓展市场：国际观光休闲游客市场 主要包括港澳台市场、日韩市场、东南亚市场和欧美市场。港澳台地区与大陆同宗同文；日韩地区与中国同属东亚文化圈且与长三角地区特别是无锡市有密切的经济联系；东南亚与中国在地理和文化上相近；欧美为最大最具活力的市场，因此，上述四个地区成为国际观光休闲市场重点开拓的地区。图2.7 空间市场定位图 图2.7 空间市场定位图 4141 4242 4343 场地现状分析 146、场地现状分析 图3.1 建筑年代分析 图3.2 建筑现状分析 图3.1 建筑年代分析 图3.2 建筑现状分析 图3.3 建筑现状分析 图3.3 建筑现状分析 图3.4 建筑质量分析图 图3.4 建筑质量分析图 图3.5 近期建设项目 图3.5 近期建设项目 4444 场地现状分析 场地现状分析 分区现状总结 古迹区：古迹区：古迹区内集中了惠山古镇的真山水园林与被列为重点文物保护单位的祠堂资源，离城市主干路较远，受到外界干扰较少，这部分资源是惠山古镇最具有吸引力的历史资源，是惠山发展旅游的最核心资源依托，处于对环境和历史文物的保护，本区内资源不应该过渡开发，功能应以游客的观光游览为主。同时，其他147、类用地需要剥离，区内水系、环境需要整治，部分历史建筑需要修缮。核心区：核心区：核心区交通便捷占地较大，区内的水系、历史街巷、传统建筑、祠堂等资源构成的历史环境和城市传统肌理，是本项目进行商业开发最好的资源依托，目前已经启动了部分项目，是锡惠公园的延伸，主要用于恢复传统景观空间骨架、打造先期旅游线路，功能以观光游览为主。进一步开发过程中，适宜在保护传统风貌的基础上，加入现代的商务会议、休闲旅游功能和其他适合市民游憩的商业业态。针对目前现状，应该修缮传统建筑和祠堂，拆除不适宜历史风貌的建筑，剥离工业企业、军事用地等其他性质用地，治理水系，整治环境，加强基础设施建设，为下一步的开发打好基础。功能配套148、区：功能配套区：功能配套区四面与城市干道相邻，是项目分区中交通可达性最好的区域，方便普通旅游者及市民大众的观光游憩和日常休闲消费。区内工业企业用地较多，存在大量厂房，一方面可以结合部分保留的厂房开发近现代都市文明的体验游，另一方面，大量工业用地被置换出后，区内有非常大的自由开发空间，区内已经有宾馆出现，应该整治环境，投入资金进行基础设施建设，建成与前两个区风貌相协调，功能相匹配的综合旅游休闲游憩区。分区名称分区名称 用地性质用地性质 建筑现状建筑现状 建筑年代建筑年代 建筑质量建筑质量（优、良、中、差）（优、良、中、差）道路水系道路水系 近期完成的重点项目近期完成的重点项目 古迹区古迹区 主要149、为园林绿地 部分居住用地 少量军事用地 大量传统园林建筑、祠堂及园林管理处办公建筑 部分传统民居建筑 少量军事营房建筑 园林建筑和祠堂以晚清至民国为主，一处祠堂为明至清中期 民居建筑以建国以后为主，少量为晚清至民国 大多数园林建筑及祠堂建筑为优 部 分 民 居、祠堂建筑为良、中，少量为差 东侧有惠山横街 寄畅园里有较大的水面，惠锡公园里散布小水面 钱 王 祠、过郡马祠门楼复建 核心区核心区 南部有部分园林绿地 直街、龙头河两侧，惠山浜一侧集中分布居住用地 东部分布大量工业企业用地 中部及北部有部分公共设施用地 西北部有军事用地 少量园林建筑 居住用地中基本为传统民居建筑、祠堂和沿街商铺 大量企150、业厂房建筑 银 行、宾 馆、超市、研究院等公共建筑 部分军事营房建筑 园林建筑为清末至民国 民居建筑半数为建国以后，部分以祠堂为主的建筑为清末至民国，少量为明至清中期 企业厂房、公共建筑、军事营房为建国以后 少量祠堂建筑为优 公 共 建 筑、军事营房为良 民居和其余祠堂基本为中，少量为差 企业厂房基本为中 北侧有惠通西路，东侧有规划新的锡惠路 区内有东北-西南走向的沿龙头河、惠山浜的河巷和东西走向的惠山直街 有龙头河、惠山浜水系，无锡船厂内有较大水面 惠山横街路面 改 造，龙头 河 清 淤、驳 岸、路 面改 造，古 惠山公园恢复工 程，御 码头、龙 船 设置，留 耕 草堂 修 复，王武愍公祠修151、缮，高 忠 宪公祠门厅修复，“人 杰地灵”、“孝友传家”牌 坊 恢复 风貌协调区风貌协调区 主要为工业企业用地 东南沿运河一侧有部分居住用地、开放绿地及少量公共设施用地 大量企业厂房建筑 居住用地基本为传统民居建筑 宾馆、市政设施等公共建筑 除一处祠堂和民居为清末至民国时期外，其余为建国以后 企业厂房建筑为中 民居建筑为良 东北侧有运河西路、西北侧有惠通西路、西南侧有规划新的锡惠路 区 内 有 惠 山浜、山东浜交叉而成的十字水系、东侧临京杭大运河 表3.1 场地现状分析表 表3.1 场地现状分析表 4545 祠堂现状分析 祠堂现状分析 祠堂总体概况 在惠山古镇不足0.3平方公里的范围内，依傍着152、惠山、锡山和古运河，分布着118处各种类型的祠堂建筑及部分重要的祠堂建筑遗址。这里的祠堂大多数没有像徽州、温州等地的古老祠堂那样恢宏，但却非单栋独厝，而是大量密集的祠堂，以普通简朴的江南民居式的形式，脱离各宗族的聚居地而孤悬于无锡古城之外，组成了一种特殊的建筑文化群落“惠山祠堂群”。祠堂建筑一组组、一行行的存在于惠山浜的上、下河塘以及横街、直街之间，在听松坊、二泉里古道两旁，遗留下了整条老祠堂街坊。这些建筑中神祠、先贤祠、墓祠、寺院祠、忠孝节义祠、宗祠、书院祠、园林次、行会祠俱全，大多维持着原来的格局，保持着古有的肌理，人文史迹丰富，形成了惠山古镇最有特色的文化遗存，是中国的姓氏谱牒文化的特殊153、见证。文物保护单位 惠山古镇祠堂群是无锡市历史文化保护的重要组成部分，目前，已经有十个祠堂被列为全国文物保护单位，分别为：王武愍公祠、杨藕芳祠、顾可久祠、陆宣公祠、留耕草堂、钱武肃公祠、至德祠、尤文简公祠、华孝子祠、昭忠祠（惠山寺）。惠山古镇祠堂群的文物保护单位属性，一方面肯定了祠堂群的价值，增强了其整体形象和旅游吸引力；另一方面也对祠堂的保护利用提出了更高的要求，在保护和恢复祠堂群原有风貌的基础上科学利用，使之焕发出新的生机和活力。为惠山祠堂群进一步申报世界文化遗产打下基础。民居院落祠堂 以江南民居的形式出现是惠山祠堂群的一个显著特点，民居祠堂中单进单建筑的祠堂并不多建，而是大量的以两进、三154、进为主，这就形成了一系列含有院落的民居祠堂。具体包括：松滋王公祠、司马温公祠、陈文范祠、陶祠、荣氏贞节祠、范仲淹词、倪云林祠、虞薇山祠、张文贞公祠、周子祠、蔡家祠、薛氏宗祠、周文格公祠、王文静祠、祝太守祠、龚氏家祠、唐襄文公祠、徽国文公祠、蔡孝友祠、李阁学祠。上述民居院落祠堂是指现状含有院落或者按原有形制恢复后含有院落的祠堂，这种院落祠堂为开发一些中高端的业态和大众游览的博物馆、戏社书场等提供了良好的空间载体。近期完成的重点项目 为了尽快恢复古镇的传统空间风貌，打造先期的游览线路，目前已经在祠堂中启动了一系列恢复和保护的项目，主要集中在全国文物保护单位祠堂，具体包括：钱王祠门楼复建、过郡马祠门155、楼复建、留耕草堂修复、高忠宪公祠门厅修复、王武愍公祠修缮、李鹤章祠、赵宗白祠、陶文宪祠复建。图3.7 祠堂近期项目 图3.7 祠堂近期项目 图3.6 祠堂现状分析 图3.6 祠堂现状分析 4646 案例比较相离模式案例比较相离模式 相离模式，即是指通过城市内的地块出让补给游憩区开发，如成都文殊坊；或者将部分地块用于城市其它功能（如居住）的开发，如苏州山塘街。案例一：“中国第一都市禅林”成都市文殊坊 街区概况 街区概况 文殊坊位于成都市中心的人民中路旁，与城市商务中心相融合。它依托省级重点文物保护单位文殊院，成为了成都城市商业游憩区（Recreational Business Dis-trict156、简称RBD）之一。文殊坊的开发主要通过出让城市内其它土地，用以该地块的开发。文殊坊项目总规划用地面积33.25公倾，这片区域的土地性质为商业用地，成都市政府委托中房集团对文殊院片区进行土地整理，目前已开发部分由中房集团通过土地出让获得。规划用地 规划用地 规划保护总用地面积403亩，规划总建筑面积37万平方米。核心区规划用地270亩，净用地212亩，项目实施分两期建设，其中一期净用地112.4亩，规划总建筑面积8.3万平方米，二期净用地102亩，规划总建筑面积17万平方米。规划理念 规划理念 文殊院历史文化保护的整个策划，是在继承传统建筑风格、保留文化底蕴的基础上，寻求创造新城市风貌的途径，创157、造符合于现代人生活休闲的环境，才能让改造后的城市建筑具有长久的生命力。经过不断的考察与探索，最终形成以“经营城市记忆”“经营城市记忆”的理念，进行对古建筑、历史古迹和民俗风貌的恢复和经营，将严格按照现代商业经营的要求进行建筑产品规划设计，创新和发展具有老城都特色“文化产业”的策划思路：1、以文物建筑和传统文化的保护为核心。2、以禅文化和传统文化历史街区形象为主要特色。3、以文化休闲性的商业开发为基本对策。4、以建设控制，景观规划与设计上的结构组织为必要手段。5、以业态完善、开发与消费引导为长期目标。建设保护 建设保护 在一期工程建设过程中，对老建筑的保护采用了三种模式，一是整旧如旧，二是整旧补158、新，三是保持古建筑的文脉，保留老建筑的特色。一个个川西民居院落间，都有弯曲的通道相连接，在民居门外的走廊中，池塘、奇石点缀其间，堂前屋后栽种着皂角树、楠木、香樟树、银杏树等树木。运作方式 运作方式 目前，已经开发的一期项目采取“只租不售”“只租不售”的运作方式。文殊坊片区具有惟一性和不可复制性，具备很强的增值潜力，作为国企的中房集团中房集团采取这种运作方式将为国家留下一笔优良资产。同时，只租不售也便于政府、商家、开发商共同打造文殊院历史文化保护片区，使其成为老成都民俗、民风、民居建筑魅力的集中展示地。经营方式 经营方式 文殊院片区遗留的名人宅院、建筑遗址、宗教禅院、民俗老街，在高楼林立的都市中159、，形成一块风貌独立、构成完整的老成都风俗区，整个片区采取的是开放式的经营方式开放式的经营方式，游客市民可以随意进入街区，由于街区的路面较宽，行车走人已经成为了城市街道中的一个部分。片区定位 片区定位 该片区的定位是：成都市一日游一日游目的地，集“游憩、教育、养生、休闲、娱乐、餐饮、购物游憩、教育、养生、休闲、娱乐、餐饮、购物”于一体的复合型商业区，充分体现老成都休闲文化的精髓，其中包括旅游观光、休闲度假、餐饮美食、娱乐演出、特色购物、养生康体、古玩字画鉴赏收藏、会议研修、展览展示、中外商务信息和文化艺术交流等各项休闲文化内容。总结 总结 1、文殊坊历史文化片区区位良好，处于市中心商业繁华地段，160、容易聚集人气；2、依托核心旅游资源文殊院长江上游的中仅有的一座都市的禅院，以旅游促休闲，休闲和旅游共同发展。3、多元化复合型商业定位，充分展现了成都市各种休闲文化，不仅有低端的市井文化同时也拥有高端人群消费的书场等。4、资金运作方面，市政府通过出让其它地块，来补给文殊坊片区的开发资金。4747 案例比较相离模式案例比较相离模式 案例二：苏州山塘街 历史沿革 历史沿革 被誉为“姑苏第一名街”的山塘街始建于唐代宝历年间，东起阊门渡僧桥,西至苏州名胜虎丘山的望山桥,长约七里，是唐代诗人白居易任苏州刺使时所建，至今已有1200多年的历史。山塘街呈现的“水陆并行，河街相邻”格局，是苏州古城风貌精华所在，161、也是苏州水巷的典型代表。改造规划 改造规划 2001年，当地政府开始进行山塘历史街区的改造规划，并于2002年启动了举世瞩目的山塘历史文化保护区修复工程,工程总占地50.76公顷,目前山塘改造的一、二、三期改造均已告一段落，一期试验段也已劈为旅游景区，投入使用。目前，山塘街分为旅游街区和居住区两部分。其中，旅游区全长约520m，总用地面积5.74公顷，是山塘街改造的重中之重，区内有山塘河斜穿其间，将用地分为南北两部分。居住区基本保持了苏州传统民居的“街巷弄街巷弄”的肌理和庭院式布局，而且成片、成规模，保护完整。用地性质 用地性质 规划中对山塘街的特殊定位改变了部分原有的用地性质，沿街的居住用地162、变为商业用地（如图3.1），将传统民居建筑改造为旅游商业建筑，功能上由原来的居住转化为旅游商业，用地性质发生变化。（如表3.1）对比改造前后的用地性质图，统计两种用地的比重得出上表：山塘街在改造之 前，67.4%为居住用地，商业用地只有 4.3%；改造之后，动迁安置了沿街居住的原住居民，将传统民居改造为旅游商业所用，商业用地显著增加至37.5%。用地性质的更替，使山塘街的功能发生相应改变，从传统的商住模式转变为全商业模式。规划定位 规划定位 “老苏州的缩影，吴文化的窗口”。为旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街。山塘街本是一条很热闹的街区，山塘旅游开发公司于2005年开始实施山163、塘街的有偿使用、有偿游览，实行“一票制”的收费一票制”的收费，即很多原有的古文物保护建筑和小游园成为商业化旅游景点，立起了牌开始收费，街区的人气便日益降低，街区中商铺的生意也受到了严重的影响，拿山塘街老字号黄天源馒头店为例，负责人吴女士说，要问收取门票前后的对比，那就是收费前是“人等馒头”，收费后则是“馒头等人”。在没收取门票时，去年旅游旺季一天卖个七八十锅很平常，今年的旺季却连七八锅都卖不上。收取门票的方式也区分外地人和本地人，售票人员通过衣着、口音和身份证等来判断是否是本地人。这样引起了部分游客不满，有些游客为了到特色街区中买一点特色纪念品就需要支付47元的门票费用。而对于当地的居民而言，164、也增加了居民生活的时间成本，有些时候需要绕远前行。基于以上原因，现在山塘街已经由2007年9月1日取消了门票。总结 总结 1.山塘街历史悠久，本身就是一个很好的旅游吸引物。2.山塘街的规划定位是商贸一条街，其中收取了一段时间门票严重影响了山塘街的口碑，以及影响了群众的生活，不足取。图3.8 山塘街旅游区改造前后用地变化图图3.8 山塘街旅游区改造前后用地变化图 表3.2 山塘街旅游区 改造后居住建筑用地与商业用地之比 表3.2 山塘街旅游区 改造后居住建筑用地与商业用地之比 4848 案例比较相离模式案例比较相离模式 案例总结 惠山古街核心区的面积和成都文殊坊历史片区的面积差不多，如果将另外0165、.7平方公里的土地出让的话，那么惠山古街内有限的地块无法支撑起度假休闲的市场定位，仅适合开发游览观光的一日游活动，如成都文殊坊。表3.3 相离模式三案例对照表 表3.3 相离模式三案例对照表 惠山古街惠山古街 成都文殊坊历史片区成都文殊坊历史片区 苏州山塘街历史文化街区苏州山塘街历史文化街区 用地规模用地规模 100公顷，核心区30公顷 33.25公倾 50.76公顷 规划定位规划定位 高端的商务休闲和大众的观光休闲“游憩、教育、养生、休闲、娱乐、餐饮、购物”于一体的复合型商业区 为旅游产品、古玩、文化用品、特色工艺品的特色商贸一条街。经营模式经营模式 应吸取苏州山塘街的教训 开放式经营 开放166、式封闭式开放式 开发模式开发模式 可借鉴文殊坊只租不售的模式 一期只租不售，统一管理维持整体风貌 出租给商户 居民调控居民调控 居民搬迁 动迁安置了沿街居住的原住居民，将传统民居改造为旅游商业所用，从传统的商住模式转变为全商业模式。依托资源依托资源 锡惠公园、寄畅园、惠山祠堂群、大运河 文殊院 山塘街本身 业态业态 应突出本地特色，同时深入挖掘本地现有资源 旅游观光、餐饮美食、娱乐演出、特色购物、养生康体、古玩字画鉴赏收藏、会议研修、展览展示、中外商务信息和文化艺术交流 古玩、文化用品、特色工艺品 4949 案例比较相交模式案例比较相交模式 相交模式，即是各分区的功能定位在旅游方面，根据不同的167、旅游功能以及不同的目标市场进行分区。这种模式好处在于能够统筹整个地块的开发，区块功能明晰。案例一：南京长江路文化街 街区概况 街区概况 南京长江路位于南京市中心，是南京市城区的一条东西向的交通要道，全长1.97km，经过拓宽改造后整个长江路文化街区范围占地72.21hm。功能分区 功能分区 南京长江路文化街在旅游开发中被分为3个分区：东段、中段与西段。东段 东段利用总统府等民国时期风格的建筑，形成展示民国文化相关的1912酒吧餐饮休闲区等旅游产品；中段 中段以江苏省美术馆、人民大会堂、金陵图书馆等等文化设施构成文化艺术展示旅游区；西段 西段则设置为休闲娱乐功能区，设置游客集散中心、旅游咨询中心168、以及美食商店等辅助功能区。游憩区与配套区是相交的。南京长江路的旅游资源包括总统府、江苏省美术馆等等，其中，中段主要依靠其现有旅游资源进行展示，而东段依托现有旅游资源进行相应的旅游配套服务，而西段则主要为辅助功能区。形态 形态 地块内众多明清及民国的建筑与遗迹保存完好，其形态多采用民国风格的建筑风格。开发模式 开发模式 长江路的改造启动了沿线8个地块开发，通过土地市场运作、挂牌出让土地，融资60亿元，吸引了大量社会资本参与老城改造。开发范围内地块拆迁费用由开发商承担，仅少量市政拆迁由政府承担，并采用捆绑出让土地模式，将规划的江宁织造府大行宫地块与邓府巷地块捆绑挂牌出让，使开发商用商业用地利润弥补169、文化项目投入。业态 业态 酒吧餐饮：以民国1912为中心的酒吧餐饮服务。特色商店，艺术品跳蚤市场：以民国风情作为主要卖点的特色商店。文化活动中心：以江苏省美术馆等文化活动中心为依托。5050 案例比较相交模式案例比较相交模式 案例二：锦里与武侯祠 街区概况 街区概况 成都锦里民俗休闲街与武侯祠相邻，是成都市的旅游休闲街区，全长350余米，集旅游购物、休闲娱乐为一体。功能分区 功能分区 成都锦里民俗休闲街与武侯祠为统一开发下的两个地块。在功能上，武侯祠利用西晋末年十六国成（汉）李雄为纪念三国蜀丞相武乡侯诸葛亮而建的武侯祠形成文化旅游展示区，而锦里则是集茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、170、工艺品、土特产等等，集旅游购物于一身的旅游休闲服务区。在功能上，游憩区与配套辅助区是相交的。本地区的主要资源是武侯祠，武侯祠主要依靠现有旅游资源进行展示，而锦里则完全作为一个辅助的旅游功能区。形态 形态 汇集多个地方的特色建筑及小品符号形成主要的建筑风格，如丽江民居、江浙园林小品等。管理模式 管理模式 武侯祠与锦里共同开发，共同管理，对武侯祠实行封闭式管理，而对锦里采用出售与出租相结合的管理方式。业态 业态 戏曲展演：定期上演川戏的经典剧目，且常年上演民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀等。小吃：体会川西古镇“赶场”的小吃集市。旅游参观：以武侯祠作为依托 案例总结 案例地 案例地 惠山古街 南京长江171、路 锦里 概况 概况 面积：100公顷 位置：无锡市中心 面积：72.21公顷 位置：南京市中心 面积：1.06公顷（仅锦里民俗休闲街）位置：成都市郊区 功能分区 功能分区 可借鉴游憩区与配套辅助区相交的方式 游憩区与配套辅助区相交 游憩区与配套辅助区相交 形态 形态 应突出本地建筑特色 民国风格 个地方的特色建筑及小品符号 管理模式 管理模式 可借鉴南京长江路的管理模式 游憩区半开放式管理 游憩区与配套辅助区相互带动 游憩区封闭式管理 游憩区与配套辅助区相互独立 业态 业态 应 突 出 本 地 特色，同时深入挖掘本地现有资源 酒吧餐饮、特色商店、文化活动中心 以民国风情为特色 戏曲展演、小吃172、旅游参观 以四川风情为特色 表3.4 相交模式之根据功能分区案例对照表 表3.4 相交模式之根据功能分区案例对照表 5151 案例比较相交模式案例比较相交模式 面对不同消费市场定位进行的分区开发，每个分区内具备较完善的旅游服务体系，可以根据其面向具体市场的定位不同提供相对独立的差异化服务。案例一：乌镇 乌镇是一个有1300年建镇史的江南古镇。十字形的内河水系将全镇划分为东南西北四个区块，当地人分别称之为“东栅、南栅、西栅、北栅”。1998年乌镇委托上海同济大学城市规划设计院编制乌镇古镇保护规划，规划明确了乌镇古镇保护和旅游开发的整体发展方向，并将整个古镇划分为绝对保护区、重点保护区、一般保护173、区和区域控制区四个不同等级的保护区域，提出不同等级的保护措施，保护范围和缓冲面积达198公顷。东栅工程 东栅工程 1999年，乌镇东栅区块保护开发工程经过周密调查，制订了乌镇古镇首期整治保护总体规划和详细的修复与整治方案，开始实施乌镇古镇保护与开发的东栅工程，简称“东栅景区”。东栅景区虽面临江南其他古镇激烈竞争，但收益预期比较稳定。东栅景区功能定位为与江南其它古镇类似的“观光型”景区，这些古镇风景略显同质化，因此竞争较为激烈，东栅近年来接待游客人数呈现停滞状态。但由于其开发时间最晚，旅游资源的保护和开发比较系统规范，有利于景区长远发展。西栅工程 西栅工程 乌镇从2003年开始启动省级重点项目-174、乌镇古镇保护二期工程（西栅景区），投入十亿元巨资对乌镇西栅实施保护开发。西栅景区占地面积三平方公里，毗邻古老的京杭大运河畔，由十二个碧水环绕的岛屿组成，需坐渡船进入。乌镇西栅街区内保存有精美的明清建筑25万平方米，横贯景区东西的西栅老街长度达1.8公里，两岸临河水阁绵延1.8公里余。内有纵横交叉的河道近万米，形态各异的古石桥72座，河流密度和石桥数量均在全国古镇罕见。景区北部区域则是五万多平方米的天然湿地。一、二期景区最大的区别在于，一期是个与其它古镇类似的“观光型”景区，而二期则是一个中国罕有的“观光加休闲体验型”古镇景区。新开发的西栅景区定位为休闲度假，绝无仅有的经营模式前景看好。西栅景区175、今年2月正式对外开放，它集餐饮、住宿、休闲、娱乐、观光于一体，其模式在江南所有古镇中独一无二，将来也难以被复制。街区内名胜古迹、手工作坊、经典展馆、宗教建筑、民俗风情、休闲场所各类休闲场所齐备。民居特色客房、度假酒店、会议中心和商务会馆可提供多层次的住宿服务。游客服务中心、观光车、观光船、水上巴士、直饮水、天然气、宽带网络、卫星电视、电子巡更、泛光照明、星级厕所和智能化旅游停车场等配套设施一应俱全。西栅目前已经具备了大型会议旅游和度假休闲接待能力，对于中高端旅游市场而言，乌镇已经占据了市场制高点。5252 案例比较相交模式案例比较相交模式 案例二：宽窄巷子 宽窄巷子项目作为成都的城市文化名片，176、定位为为成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，最终成为具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。宽窄巷子的保护性改造完成后，在建筑上完整保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体，“市廛所会，万商之渊”的原始功能，成为老成都少城的精神传承。宽窄巷子以成都原真生活、品味休闲娱乐、精致餐饮服务、时尚婚庆中心、精品零售、高档精品酒店会所等多元化高端服务一体的综合性时尚休闲商业街区。目前，宽窄巷子的业态已经基本成形，已入驻商家四十六家。宽窄巷子的进驻业态均经过文旅集团和商177、业专家的严格挑选，要求达到商业性与文化特色的最佳结合。现有进驻商家都具有非常鲜明的文化特色，汇聚了民俗体验、文化餐饮、特色茶楼、宅院酒店、娱乐休闲、艺术策展等业态，为成都最为集中的文化商业聚落。空间功能置换 空间功能置换 宽窄巷子历史文化保护区在重新规划中，其空间功能由居住为主转为商业为主，这里将介入更多的餐饮、休闲、娱乐、展示、旅游等活动，景观设计中利用新旧元素符号打造“老天地、新生活”的景观空间。在宽窄巷子中，宽巷子、窄巷子、井巷子已经形成各具特色的业态群落。功能区域划分为主要的三部分：功能区域划分为主要的三部分：宽巷子：街巷空间、对应街头文化老成都的“闲生活”，以蕴含深厚文化的特色餐饮、178、茶馆等业态为主；窄巷子：院落空间，对应院落文化老成都的“慢生活”，以西餐、咖啡、会所、主题文化商业等国际化的业态为主；井巷子：市井空间，对应现代文化老成都的“新生活”，业态以酒吧、夜店为主。在保持空间层次完整的前提下，在不影响大格局的情况下对街区作相应调整，增加半开敞、开敞的公共空间。案例总结案例总结 将上述案例按照分区构成，各区定位，面向市场，主要业态四方面进行总结对照，得出下表：可以总结出此类面对不同市场定位的分区开发的优点：旅游客源多样化，游客覆盖面广，可以有效降低市场风险 分区内相对独立的服务体系有利于采用分期开发的方式，保持开发的灵活性 立足普遍市场进行特定市场的开发，分区间服务设施179、可以构成互补支撑 景区名称景区名称 管理模式管理模式 分区构成分区构成 各区定位各区定位 面向市场面向市场 主要业态主要业态 乌镇 封闭 东栅 观光型 普遍市场 餐 饮、住 宿、休 闲、娱 乐、封闭 西栅 观光+休闲度假 中 高 端 市场 餐 饮、住 宿、休 闲、娱 乐、观 光、会 议 中心、会所 宽窄巷子 开放 宽巷子 街头文化 低端市场 特 色 餐 饮、茶馆 开放 窄巷子 院落文化 高端市场 西 餐、咖 啡、会 所、主 题 文开放 井巷子 现代文化 普遍市场 酒吧、夜店 表3.5 相交模式之根据目标市场分区方案对照表 表3.5 相交模式之根据目标市场分区方案对照表 5353 案例比较相交模180、式案例比较相交模式 表3.6 案例模式总结 表3.6 案例模式总结 5454 已有规划文本分析已有规划文本分析 点评：点评：1.没有按照目标游客进行功能分区，业态设置没有考虑目标游客的异同，对游客体验产生消极影响。2.古镇核心区内开发密度太大，将大众休闲和度假休闲游客都集中在这个区块，游客接待量太大，容易对文物造成破坏。3.运河文化区的面积较大，但本规划方案仅将其作为地产开发，跟接近与城市其它功能，类似于相离模式，不可取。4.本规划在核心区内的业态对我们有借鉴意义，但是应该在目标游客分区的基础上进行业态设置，同一类型的店由于档次不同，可能服务于不同的目标游客，分布于不同的区块。表3.7 深圳市181、度假湾企业策划有限公司方案功能类型分区表 表3.7 深圳市度假湾企业策划有限公司方案功能类型分区表 深圳市度假湾企业策划有限公司 深圳市度假湾企业策划有限公司根据功能类型功能类型分区如下：地块 分区 细分 业态 A 重点文化保护区 观光游憩去 无 B 古镇核心区 古街游览区 钱庄、古戏台、手工艺作坊、绸庄裁缝店 茶馆、绝活店、古董古玩、博物馆、特色饭庄、纪念品店、惠泉酒厂 祠堂区 音乐吧、影楼、香火店、御码头小食店 休闲娱乐区 美容院、SPA，酒馆、主题吧、水乡 戏 台、古 玩、服 饰 店、咖 啡屋、奇饰店、电影院、户外俱乐部、KTV 滨水餐饮区 特色饭店、码头、茶屋 特色客栈区 船栈、二泉客182、栈、孝子客栈、徐霞客栈、青年客栈、银杏屋 C 运河文化区 水乡地产 运河商业中心 湿地休闲区 度假酒店区 D 预留土地区 无 无 图3.9 深圳市度假湾企业策划有限公司方案功能类型分区图 图3.9 深圳市度假湾企业策划有限公司方案功能类型分区图 5555 已有规划文本分析已有规划文本分析 北京大地风景旅游景观规划设计研究院 北京大地风景旅游景观规划设计研究院的产品类型产品类型分区如下：地块 产品组团 细分 A 宗教园林游览产品 宗教寺庙朝拜产品 私家园林游览产品 竹林闲隐野趣游 听泉赏乐品茶系列旅游产品 B 祠堂文化体验产品 祠堂文化体验游 名人祠堂游 祠堂博物馆 惠山艺术街区游 历史街区旅游183、产品 民俗文化体验产品 民间音乐文化旅游产品 民间工艺品展示旅游产品 民俗风情体验游 C 水乡风情旅游产品 水乡古镇观光游 古镇生活体验游 商业水街旅游产品 主题度假旅游产品 企业会所游览产品 商业会所旅游产品 居民社区体验产品 休闲疗养旅游产品 D 近现代都市文明体验产品 都市休闲旅游产品 民族工业发展展示产品 工艺美术社区体验游 点评：点评：1.没有按照目标游客进行功能分区，统一地块服务于不同目标游客，容易对游客体验产生消极影响。2.B地块为民俗和祠堂文化旅游产品聚集区，形成无锡历史文化展演舞台。但是该地块的产品设置仅满足观光游客的需求，无法满足度假游客的需求，缺乏高端的产品设置。3.较之184、深圳的文本，对C地块的旅游产品进行了组织。该文本的分区属于相交模式，将整个地块的旅游开发进行统筹考虑。4.C地块分布高端的会所，但是却没有具有吸引力的资源，可能无法吸引高端游客，建议将高端的会所产品放在B地块。表3.8 北京大地风景旅游景观规划设计研究院方案产品类型分区表 表3.8 北京大地风景旅游景观规划设计研究院方案产品类型分区表 图3.10 北京大地风景旅游景观规划设计研究院的产品类型分区图 图3.10 北京大地风景旅游景观规划设计研究院的产品类型分区图 5656 已有规划分区分析已有规划分区分析 横街以西 横街以东锡惠路以西 锡惠路以东蓉湖大桥以南 蓉湖大桥以北京杭大运河以西 方案点评185、 北 京 大 学旅 游 研 究与 规 划 中心北 京 大 学旅 游 研 究与 规 划 中心 分区 山水寻根游览区 水乡民俗风情区 工商文明体验区 分区充分考虑了惠山古街历史文化街区的资源特点，差异化开发，有借鉴意义。不足之处在于没有考虑现状的开发时序。产品细分 园林宗教旅游产品，祠堂文化旅游产品，民俗文化产品 水乡风情游览产品，主题休闲产品 近现代文明体验产品 深 圳 市 度假 湾 企 业策 划 有 限公司深 圳 市 度假 湾 企 业策 划 有 限公司 分区 重点文物保护区 古镇核心区 运河文化城 预留土地区 将文物保护区和核心区做了区分开发，有利于文物的保护，值得借鉴。运河文化城中过多房地产186、不可取，预留土地应一同配套开发。产品细分 重点保护园区，文物保护研究中心 古街游览区，广场休闲区，祠堂区，滨水餐饮区，特色住宿区，娱乐休闲区，服务接待区，管理后勤区，景观隔离带 水乡地产区，运河商业中心，运河文化区，湿地休闲区，度假酒店区 预留土地 区 云 南 省 城乡 规 划 设计院云 南 省 城乡 规 划 设计院 分区 核心区 水街度假休闲区 旅游接待区 由于规划范围不同，分区较简单，但核心区的资源判读和旅游接待区设定值得借鉴 产品细分 惠山寺、第二泉、寄畅园，上下河塘祠堂群，五里香縢祠庙街，中国泥人博物馆，宝善桥旅游商品街，惠山浜水街，村野生态休闲度假区，游船码头船坞 旅游接待中心，黄埠187、墩水上码头，表3.9 已有三个规划方案分区对比分析表 表3.9 已有三个规划方案分区对比分析表 图3.11 北京大地风景旅游景观规划设计研究院方案分图3.11 北京大地风景旅游景观规划设计研究院方案分图3.12 深圳市度假湾企业策划有限公司方案分区 图3.12 深圳市度假湾企业策划有限公司方案分区 图3.13 云南省城乡规划设计院方案分区 图3.13 云南省城乡规划设计院方案分区 5757 方案选择 方案选择 方案选择思路 根据现状分析、案例分析和已有规划的文本和分区分析，我们认为相离模式不可取，主要有出于以下几方面的考虑：基于案例研究归纳模式进行选择 基于案例研究归纳模式进行选择（1）若沿用188、相离模式，则用于近期旅游开发的地块仅0.3平方公里，不适合开发度假旅游产品，无法满足城市文化休闲客厅，具有影响力的国际旅游目的地的定位。如文殊坊在成都市旅游定位就是定位在一日游目的地，商塘街也主要是以观光购物为主，游客逗留时间较短。（2）相离模式中，将土地出让以后，该地块的使用无法控制，无法与用于旅游开发的地块统筹考虑，会产生不必要的重复和相关业态的冲突。（3）若采用相离模式，以近期修复区为主要旅游开发用地的话，那么该地块将面临巨大的压力，大量的游客涌入必将对文物古迹产生人为的破坏，不利于该地块内古建筑的保护控制。判读各分区旅游资源及用地条件 判读各分区旅游资源及用地条件（1）从旅游资源条件来189、看，祠堂、园林等旅游开发价值较高的资源都分布在西侧的古迹保护区和近期修复区（共0.3平方公里）中，而东侧的功能配套区则基本为工厂、住区等现代建设形态，从惠山古街整体开发的角度而言，这一区域的资源基本上不具备旅游开发价值。（2）从用地条件而言，与上一点恰恰相反，近期修复区因为须保护的旅游资源密集，其开发空间将受到进一步的压缩，并且相对碎化，难以为较大型的开发项目提供充足的空间，而功能配套区由于成片的厂房用地反而获得更大的开发空间，可以保证提供旅游配套服务的较大型设施得以落地。决策建议 决策建议 因此，我们建议采用相交模式，依据区域内的资源特征和目标市场定位就功能进行分区。最终，以古迹保护区及近期190、修复区0.3平方公里地块内的祠堂园林等旅游资源为依托，构建整个项目开发的驱动核心；以功能配套区0.7平方公里为主要的文化休闲功能配套区，以惠山浜为空间联系主线，打造高端度假和大众休闲于一体的惠山古街休闲度假目的地。表3.10 分区开发模式示意图 表3.10 分区开发模式示意图 5858 分区策划理念 分区策划理念 策划理念西静东动，相融相宜 以“历史文化集中展演舞台”“城市文化休闲客厅”为设计特色，结合已有的资源特色和现状开发时序，将规划区域一共分为ABC三个区。A区：古迹保护区 A区：古迹保护区 主要选择以展示、游览功能为主，以大众的消费水平为开发导向，根据区内的主要旅游资源，可开发的待选旅191、游产品包括：私家园林游览、竹林闲隐野趣游、祠堂文化体验、宗教寺庙体验等。古迹保护区的空间理念主题为“园林清静”。将以园林、寺庙、祠堂为核心，以展示、观览为主要活动，强调与环境配合的清静气氛相协调，空间上建议采取以园林苑囿为主的形态进行塑造。B区：近期修复区 B区：近期修复区 作为本策划的核心区域，近期修复区内丰富的旅游资源足以支撑其进行全方位的市场开发，在市场定位上，建议为高端、中高端、大众等不同消费能力的市场人群提供相应的服务。本区内可开发的待选旅游产品包括：运河民宿风情游、情调体验休闲、主题博物展示、听泉赏月品茶游、高端商务会议、娱乐休闲、康体养生、无锡文化艺术游、惠山民俗风情游、古镇乡土192、生活体验。近期修复区的空间理念主题为“动静相融”。强调尊重地块内祠堂、陆街、水巷的传统，力求巧妙地将动静两类空间氛围在已有的空间架构中实现，从而完成古迹保护区与功能配套区两种不同理念的空间过渡，空间形态上建议在原有街巷院落的基础上运用院落、园林、街坊等多种形式。C区：功能配套区 C区：功能配套区 功能配套区由于其良好的用地条件以及与城市生活的相对密切的联系，建议定位将着重于大众的消费市场。本区内可开发的待选旅游产品包括：旅游接待集散、文化休闲、商务会议旅游、康体美容娱乐、无锡近现代文明展示、工艺美术社区体验游、旅游接待集散。功能配套区的空间理念主题为“都市动感”。考虑到本区内大片可利用地，可以193、较从容地选择适合市场定位的空间形态，建议以街坊为主，辅以院落围合，塑造具有都市动感的活力街区。分区 待选市场 待选产品 依托资源 空间理念 消费能力 市场细分 理念主题 具体概念 A 古迹保护区 大众 团体市场 家庭市场 探 亲 访 友市场 宗教市场 私家园林游览 竹林闲隐野趣游 祠堂文化体验 宗教寺庙体验 寄畅园 二泉 惠山寺 园林清静 以园林、寺庙、祠堂为核心，以展示、观览为主要活动，强调与环境配合的清静气氛相协调，空间上建议采取以园林苑囿为主的形态进行塑造 B 近期修复区 高端 中高端 大众 小资阶层 商务市场 奖励市场 企业高管 政 务 旅 游市场 家庭市场 背包市场 探 亲 访 友市194、场 学生市场 老年市场 运河民宿风情游 情调体验休闲 主题博物展示 听泉赏月品茶游 高端商务会议 娱乐休闲 康体养生 无锡文化艺术游 惠山民俗风情游 古镇乡土生活体验 祠堂 惠山浜 乾隆南巡故事 锡绣 紫砂 竹雕 泥人 戏曲 说书 地方风俗 动静相融 尊重地块内祠堂、陆街、水巷的传统，力求巧妙地将动静两类空间氛围在已有的空间架构中实现，从而完成古迹保护区与功能配套区两种不同理念的空间过渡，空间形态上建议在原有街巷院落的基础上运用院落、园林、街坊等多种形式 C 功能配套区 大众 青年白领 女性市场 家庭市场 城市居民 学生市场 艺 术 修 学市场 旅游接待集散 文化休闲 商务会议旅游 康体美容娱195、乐 无锡近现代文明展示 工艺美术社区体验游 旅游接待集散 工业遗址 都市动感 考虑到本区内大片可利用地，可以较从容地选择适合市场定位的空间形态，建议以街坊为主，辅以院落围合，塑造具有都市动感的活力街区 表3.11 分区策划理念表 表3.11 分区策划理念表 5959 产品分区布局 产品分区布局 图3.14 产品分区图 图3.14 产品分区图 6060 旅游路线设计 旅游路线设计 高端市场：商务会议两日游 第一天：第一天：1：上午，与会人员到达商务会所，入住 2：上午，参观惠山公园 3：午饭后，到康体养生休闲中心休息，下午回到商务会所进行会议 4：晚饭后，乘船至留耕草堂祠堂群参观 5：乘船夜游惠196、山浜，体验运河情调 第二天：第二天：6：上午乘船至寄畅园参观 7：下午参观游览无锡文化艺术区 中高端市场：休闲情调两日游 第一天：第一天：1：上午乘船到达“运河驿站”，入住 2：或上午到达居民家，住宿 3：中午，乘船到水乡特色主题餐厅就餐 4：下午，到达综合娱乐中心休闲娱乐 5：晚上，到戏社茶馆观看社戏、品茶 第二天：第二天：6：上午，乘船参观园林祠堂文化展览 7：上午，参观到达寄畅园游玩 8：中午，乘船至水乡特色餐厅用午餐，午餐后至商业服务中心购买纪念品 大众市场：锡惠风情一日游 A线：民俗风情游 A线：民俗风情游 1：（可根据游览计划选择）到达民宿或青年旅馆，入住 2：上午游览直街，“DI197、Y式游览”，建议到特色零售店参观购物，参观文化书店，品尝特色小吃，欣赏民乐等 3：除参观直街外，还可至无锡文化艺术区游览参观，如参观并参与惠山泥人等手工艺品的制作过程 4：午饭后，达到惠山祠堂群参观 5：下午，游览寄畅园 6：游览惠山寺等寺庙，体验地域宗教文化 7：至竹林闲隐野趣区休闲 B线：都市休闲游 B线：都市休闲游 8：上午，至“古坊锦绣区”，体验水乡社区文化，休闲疗养 9：下午，乘船至“都市炫彩”区，进行都市休闲活动，如酒吧茶座等，或可参观现代工艺美术展览。图3.15 旅游路线图 图3.15 旅游路线图 61 61 分区空间布局分区空间布局 整体产品结构“两轴三区六组团”“两轴”“两轴198、”由运河的黄埠墩开始，经惠山浜、宝善桥、龙头河最后到达“人杰地灵”牌坊，然后再取道上惠山，自古以来是惠山古镇的一条黄金水道。河上商船、游船众多，两岸商铺、祠堂密布，游人和祭祖朝圣之人熙熙攘攘。规划中保留了这条重要的轴带，对惠山浜、龙头河进行清淤、设置游船，恢复两岸的传统建筑风貌，打造成游人从城市主干道进入景区、沿途游览并进入两岸各个产品组团的重要廊道。同时，依托原有的惠山直街至惠山寺的游览路线，向下延伸至功能配套区中，恢复街道两侧的祠堂和古代民居建筑，形成具有传统市井风格、反映无锡的文化艺术和民俗风情的街坊空间，打造供游人和市民日常游憩、休闲、娱乐的产品轴带。“三区”“三区”根据惠山古镇的资源199、分布特点和已有的建设开发设想，将整个区域分为三个大区，分别为惠山上锡惠公园内的古迹保护区、依托原有核心区内历史人文资源重点开发的近期修复区以及外围工业企业用地拆迁后建设的功能配套区。“六组团”“六组团”在三个分区共有针对不同功能和人群的六个产品组团，分别为：揽胜锡惠、水乡夜泊、溪苑含蕴、直街谐趣、古坊锦绣、都市绚彩。空间形态结构“一岛三街三水坊”“一岛”“一岛”指由龙头河和新沟通的水系、烧香浜围合而成的区域中心“岛”，相对独立和私密的环境是“溪苑含蕴”产品的重要依托，是全区域范围内的高端目标市场产品。“三街”“三街”指横街、直街、“水乡夜泊”内街三条旱街，其中横街以观光游览功能为主，直街以大众200、的文化艺术、民俗风情体验和休闲娱乐为主，“水乡夜泊”内街则是一条两侧分布传统文化、民俗风情，现代商业业态和景观元素相交融的中高端时尚街巷。“三水坊”“三水坊”指龙头河-惠山浜水坊、山东浜水坊和新沟通的烧香浜-古坊锦绣的河两侧的水坊。其中龙头河-惠山浜水坊以河面行船、沿河的观光和闲坐休闲为主，山东浜水坊是古坊锦绣产品中中一条汇聚传统市井风情，融旅游接待集散、文化休闲、康体养生娱乐为一体的热闹水坊。烧香浜-古坊锦绣水坊则由下河塘祠堂群而起，沿新沟通的水路延伸至古坊锦绣区的一条两侧绿化丰富，景色优美，相对静谧恬适的游览水坊。图3.16 两轴三区六组团 图3.16 两轴三区六组团 图3.17 一岛三街201、三水坊 图3.17 一岛三街三水坊 62 62 分区策划理念“苑、院、坊”分区策划理念“苑、院、坊”“苑”、“院”、“坊”是我国传统城市空间中最普遍也是最具代表性的三种形式，一脉相承而又各具韵味。抓住三者不同的空间特点、发掘其不同层次的文化底蕴，结合惠山古街地区历史建筑的分布情况和整体开发思路，找出针对这三种空间形式的定位不同功能、吸引不同人群、设置不同业态的开发模式，是本项目一个重要特点和关键所在。“苑”“苑”这里所说的“苑”是指传统建筑中的山水园林、私家园林和有较多人工山水园林空间的私人宅园。中国古代的私家园林，尤以明清时期长三角地区的江南园林为首。空间形态特点 独立封闭规模较大 独立封闭202、规模较大 私家园林一般在几亩至几十亩，虽然相对于皇家园林来说规模不大，但相对独立封闭的一个空间的角度来说，比之“院”和“坊”尺度还是较大的。环境清静景色秀美 环境清静景色秀美 景色优美是“苑”比之“院”、“坊”来说是其鲜明的特点。江南园林的住宅和园林部分一般是分开的，使园林部分对于景色的追求更加纯粹。大多以水面为中心，四周散布建筑，构成一个个景点，几个景点围合而成景区。采用造景、借景、叠山理水等手法，因阜掇山，因洼疏地，亭、台、楼、阁众多，植以树木花草，在不大的面积内，追求空间艺术的变化，风格素雅精巧，达到平中求趣，拙间取华的意境，满足以欣尝为主的要求，形成建筑、山水、花木组成的“城市山林”综203、合艺术品。建筑景观精致 建筑景观精致“苑”中的建筑为了配合自然景色，一般体量较小，盈空透，翼角高翘，又讲究细部的处理和玲珑精致，使用了大量花窗、月洞，空间层次变化多样。色彩崇尚淡雅，粉墙青瓦，赭色木构，有水墨渲染的清新格调。同时，室内普遍陈设有各种字画、工艺品和精致的家具。这些工艺品和家具与建筑功能相协调，经过精心布置，形成了我国园林建筑特有的室内陈设艺术，这种陈设又极大地增强了园林建筑的观赏性。高雅文化气息浓郁 高雅文化气息浓郁 私家园林一方面满足封建士大夫们家居生活的需要，以修身养性，闲适自娱为园林主要功能，作为日常聚会、游息、宴客、居住的场所，同时，又体现了他们的艺术审美，寄托了他们的人204、生理想、渗透进了他们的精神追求，风格清高风雅，淡素脱俗，充溢着浓郁文化气息。功能定位 根据私家园林的空间形态特点，其功能定位为：高端目标市场的商务会议、休闲度假、康体养生功能。需要特别说明的是，本案中所指的这种开发模式只针对于新开发建设的“苑”，而不包括古迹保护区中的园林和近期修复区中的文保单位园林。私家园林封闭独立的格局满足高端人士活动私密性的需要，同时较大的占地规模也为会议，聚会等提供必要场所。私家园林优美的景色，较多的户外空间和山水、建筑、花木错落的布局，满足高端商务会议、聚会party、户外休闲等需求。私家园林精致的建筑、讲究的陈设、浓郁的文化气息，无不满足高端人士对于高品位消费场所的205、需求。目标人群 根据以上分析，“苑”的开发模式的目标人群为有较高的经济基础、身份和地位，有稳定的家庭收入或有一定的资产的高端人群。包括担任高级领导职务的政治精英，企业老板、CEO、高级雇员等商界精英，教授、导师等知识精英以及明星、名人等社会文艺精英。业态设置 根据“苑”的功能定位和目标人群，可以开发高级商务会所，娱乐休闲会所，高级康体养生俱乐部等高端业态。图3.18忠王府拙政园图3.18忠王府拙政园图3.19 扬州个园 图3.19 扬州个园 图3.20 上海豫园 图3.20 上海豫园 图3.21 苏州得月楼 图3.21 苏州得月楼 图3.22 苏州拙政园 图3.22 苏州拙政园 63 63 分206、区策划理念“苑、院、坊”分区策划理念“苑、院、坊”“院”“院”这里所说的“院”指普通的民居院落，包括胡同里多户聚居的院落或规模不大的私家院落。空间形态特点 中国的传统民居院落南北各异、东西不同，但总结起来还是有下面的一些特点:闹中取静，开门即市 闹中取静，开门即市 胡同或街巷中的院落一般都临街而建，向街开门，很多院落门内建有影壁，外人看不到院内的活动。从街巷，到门内的空间组织，再到院落里的生活空间，完成了由公共、半私密到私密空间的过渡，院外的市井之繁华喧闹与院内的安静距离如此之近而意境又迥然不同。与水结合形成“水院”与水结合形成“水院”有些院落的深处会围绕水池、水塘等水元素形成休闲的场所。还有207、一些多户居民联排的院落，会依托院前或院后的河或渠，形成一系列滨水的空间，在院落前则成为开放、喧闹的集会场所，在院落后则形成私密、安静的闲适场所。以庭院为公共中心的向内组合体 以庭院为公共中心的向内组合体 不论是北方民居的庭院还是江南民居的天井，院落都有一个中心的公共活动空间。例如北京四合院的庭院亲切宁静，有浓厚的生活气息，庭院方阔，尺度合宜，院中莳花置石，一般种植海棠树，列石榴盆景，以大缸养金鱼，寓意吉利，是十分理想的室外生活空间，好比一座露天的大起居室，把天地拉近人心，最为人们所钟情。遇婚丧大事可在院内临时搭建大棚，以待宾客。布局严整，主体建筑突出 布局严整，主体建筑突出 一座完整的民居不论208、规模大小都组成严谨清晰的格局。单看建筑之间的关系，是围绕纵横轴线形成前后左右对称的布局；单看庭院空间，也自成完整的格局；单看建筑群之间的相互连接的檐廊、转角回廊、院墙与垂花门等，也是自成格局的。主体建筑是院落的核心部分，布置在最重要的轴线部分，安排高大的房顶，显眼的外行体量。不同空间性质的渐次变化 不同空间性质的渐次变化 有些规模较大的院落，有两进或三进的层次，形成不同的空间氛围。同一空间中，建筑的安排也按使用的公共性的程度，人们的亲疏关系布置宅院，形成一个有层次的布局，由公共性逐渐过渡到私人性的渐进。例如抄手游廊把庭院分成几个大小空间，但分而不隔，互相渗透，增加了层次的虚实映衬和光影对比，也209、使得庭院更符合人的日常生活尺度；家庭成员在这里得到交流，为创造亲切的生活情趣起了很大作用。民族和地域文化的体现 民族和地域文化的体现 不同地方和民族的民居院落，又有其特殊的布局、建筑和环境特点，使整个院落体现出不同的文化氛围。功能定位 根据院落的空间形态特点，利用其传统空间，打造现在休闲生活，其功能定位为：中高端目标市场的院落文化式情调体验消费、民俗体验，休闲度假场所，文化商业聚落。中高端目标市场的院落文化式情调体验消费、民俗体验，休闲度假场所，文化商业聚落。院落临街的位置优势适合发展较开放化商业、其相对私密和安静的空间又满足中高端人士的情景体验式消费需求。院落中的公共空间适合进行各种主题商业210、活动和休闲活动。院落严整的空间结构适合各种主题、系列商务活动及艺术策展等活动。院落空间的多样性和层次变化满足中高端商业、休闲度假活动的多样化空间需求。院落整体的文化氛围满足中高端人士的文化品味诉求。目标人群 包括一部分“园”模式的高端人群，但是主体目标人群为城市中的中产阶级和小资群体，以及各类追求时尚、品味，有一定消费能力的成功人士。业态设置 根据“院”的功能定位和目标人群，可以开发原真生活民宿、民居特色客房、品味休闲娱乐、主题精致餐饮、西餐咖啡、婚纱摄影、精品零售、特色茶楼、戏台书场、艺术策展、主题文化商业等业态。图3.23 北京胡同内住宅大门图3.23 北京胡同内住宅大门 图3.24 白族211、住宅图3.24 白族住宅图3.29 江苏苏州瞿宅楼厅庭院图3.29 江苏苏州瞿宅楼厅庭院 图3.30 北京四合院 住宅游廊图3.30 北京四合院 住宅游廊 图3.25 客家民居院落内的集水池图3.25 客家民居院落内的集水池 图3.26 苏州李公堤院落后的临水平台图3.26 苏州李公堤院落后的临水平台 图3.27 北京四合院住宅内院图3.27 北京四合院住宅内院 图3.28 江苏苏州瞿宅楼厅庭院图3.28 江苏苏州瞿宅楼厅庭院 64 64 分区策划理念“苑、院、坊”分区策划理念“苑、院、坊”“坊”“坊”这里说的“坊”是指由两侧民居围合而成的街、巷空间。空间形态特点 具有连续界面的线形空间 具有212、连续界面的线形空间 “坊”区别于前两者的最大特点就是它的线形形态，长度不一，短则几十米，长则几百米，对于建筑的集聚起到组织和驾驭的作用，是城市肌理、传统城市空间的最主要载体，城市特色和风貌的最集中体现。连续的界面是使“坊”具有可识别性和可意象性的重要因素，“坊”中连续的高低错落的建筑所形成的界面使得空间得以完整的界定，具有较强的图形特征，与街坊中的建筑形成图底关系。开放的公共空间 开放的公共空间“坊”既是私生活的延伸区域，又是公共活动的场所，是展现传统市井生活重要场所。“坊”空间有着丰富的节点，如桥、牌坊、井、码头、水埠头等构成了“坊”空间中进行公共活动的积极空间，它们也是街巷、宅第进行空间转213、换的重要标志，在这里人们可以休憩、交往、进行信息的传达，生活的事件就在这些空间中发生，同时这些事件也丰富了这些空间的文化内涵。与其他线性要素结合 与其他线性要素结合“坊”可以和其他线性要素结合在一起，形成更丰富的空间。如河道密布的江南古镇，“坊”往往是与河结合，具有一街一河、两街一河等多钟形式，形成丰富多彩的水上空间，体现“人家尽枕河”的特色。空间性质的多样化 空间性质的多样化 “坊”的空间往往不断地呈现出细微的收缩、放大或转折，其间结合不同的小品形成丰富的空间层次，只有在走完整条巷道时，才能形成整体的意象。街巷空间无所谓高潮、起点和终点，建筑在统一中又存在细部风格、时期、功能的变化，形成多色214、彩、多情调的公共生活和历史文化的连续性。还可以还可延展出多种空间形态，如街、巷等。还可以还可延展出多种空间形态，如街、巷等。功能定位 根据“坊”的空间形态特点，其功能定位为：面向大众的观光游览、民俗体验、餐饮购物、休闲游憩功能。面向大众的观光游览、民俗体验、餐饮购物、休闲游憩功能。“坊”的线形空间方便组织大众的观光、购物、游憩活动。“坊”的开放公共空间适于面向大众的开发模式 水巷的空间更利于打造丰富多样的大众游憩空间和相关游船游览等活动 丰富的空间和建筑形式便于组织多宗服务不同人群和功能的消费业态。目标人群 本地的普通市民和外来旅游者 业态设置 根据“坊”的功能定位和目标人群，可以开发特色餐饮215、茶馆、民宿客栈、青年旅馆、古董古玩、杂耍小摊、手工作坊、工作室、画廊、超市、书店、时装店、美容院、主题吧、酒吧、夜店、运河游船等业态。图3.31 北京南锣鼓巷图3.31 北京南锣鼓巷 图3.33 江苏同里图3.33 江苏同里 图3.32 安徽黟县 宏村小巷图3.32 安徽黟县 宏村小巷 图3.34 乌镇西栅图3.34 乌镇西栅 图3.35 浙江柯桥民居河巷 图3.35 浙江柯桥民居河巷 图3.36 江苏昆山周庄河巷图3.36 江苏昆山周庄河巷 65 65 分区策划理念“苑、院、坊”分区策划理念“苑、院、坊”表3.12 分区策划理念“苑”、“院”、“坊”表3.12 分区策划理念“苑”、“院”、216、“坊”空间空间 形式形式 形态特征形态特征 功能定位功能定位 目标人群目标人群 业态设置业态设置“苑”“苑”独立封闭规模较大 环境清静景色秀美 建筑小巧精致 高雅文化气息浓郁 高端目标市场的商务会议、休闲度假、康体养生功能 有较高的经济基础、身份和地位，有稳定的家庭收入或有一定的资产的高端人群。高级商务会所 娱乐休闲会所 高级康体养生俱乐部“院”“院”闹中取静，开门即市 与水结合形成“水院”以庭院为公共中心的向内组合体 布局严整，主体建筑突出 不同空间性质的渐次变化 民族和地域文化的体现 中高端目标市场的院落文化式情调体验消费、民俗体验，休闲度假场所，文化商业聚落。包括一部分“园”模式的高端人217、群，但是主体目标人群为城市中的中产阶级和小资群体，以及各类追求时尚、品味，有一定消费能力的成功人士。原真生活民宿、民居特色客房、品味休闲娱乐、主题精致餐饮、西餐咖啡、婚纱摄影、精品零售、特色茶楼、戏台书场、艺术策展、主题文化商业“坊”“坊”具有连续界面的线形空间 开放的公共空间 与其他线性要素结合水坊河巷 空间性质的多样化 面向大众的观光游览、民俗体验、餐饮购物、休闲游憩功能。本地的普通市民和外来旅游者 特色餐饮、茶馆、民宿客栈、青年旅馆、古董古玩、杂耍小摊、手工作 坊、工 作 室、画 廊、超 市、书店、时装店、美容院、主题吧、酒吧、夜店、运河游船 图3.37 分区主导空间形态分布图图3.37218、 分区主导空间形态分布图 66 66 产品组团分区详述 产品组团分区详述 锡惠揽胜 主导空间形态：苑 市场定位：大众 主导空间形态：苑 市场定位：大众 溪苑含蕴 空间形态：苑 市场定位：高端 空间形态：苑 市场定位：高端 水乡夜泊 空间形态：院 市场定位：中高端 空间形态：院 市场定位：中高端 直街谐趣 空间形态：坊 市场定位：大众 空间形态：坊 市场定位：大众 古坊锦绣 空间形态：院+坊 市场定位：大众 空间形态：院+坊 市场定位：大众 都市绚彩 空间形态：现代城市空间元素 市场定位：大众空间形态：现代城市空间元素 市场定位：大众 市场细分市场细分 团体市场、家庭市场、探亲访友市场、宗教市场219、 产品细分 产品细分 私家园林游览、竹林闲隐野趣游、祠堂文化体验、宗教寺庙体验 业态大类 业态大类 艺术、工艺品 依托资源 依托资源 寄畅园、二泉、惠山寺 市场细分 市场细分 企业高管、政务旅游市场 产品细分 产品细分 高端商务会议、娱乐休闲、康体养生 业态大类 业态大类 住宿、餐饮、娱乐、康体养生 依托资源 依托资源 惠山浜、乾隆南巡故事 市场细分 市场细分 青年白领、女性市场、家庭市场、城市居民 产品细分 产品细分 旅游接待集散、文化休闲、商务会议旅游、康体美容娱乐 业态大类 业态大类 零售、住宿、餐饮、娱乐、康体养生、艺术、服饰 市场细分 市场细分 小资阶层、商务市场、奖励市场 产品细分220、 产品细分 运河民宿风情游、情调体验休闲、主题博物展示、听泉赏月品茶游 业态大类 业态大类 住宿、餐饮、展示、娱乐 依托资源 依托资源 祠堂建筑改造院落 市场细分 市场细分 家庭市场、背包市场、探亲访友市场、学生市场、老年市场 产品细分 产品细分 无锡文化艺术游、惠山民俗风情游、古镇乡土生活体验 业态大类 业态大类 展示、工艺品、娱乐、零售、餐饮、住宿 依托资源 依托资源 惠山浜、祠堂、锡绣、紫砂、竹雕、泥人、戏曲、说 市场细分 市场细分 学生市场、城市居民、艺术修学市场 产品细分 产品细分 无锡近现代文明展示、工艺美术社区体验游、旅游接待集散 业态大类 业态大类 展示、艺术、娱乐、住宿 依托221、资源 依托资源 工业遗址 67 67 分区策划总表分区策划总表 表3.13 分区策划总表 分区表3.13 分区策划总表 分区 编号编号 市场定位市场定位 主导空间形态主导空间形态 市场细分市场细分 产品组团产品组团 产品细分产品细分 业态大类业态大类 依托资源依托资源 A 古迹保护区 大众 苑 团体市场 家庭市场 探亲访友市场 宗教市场 锡惠揽胜 私家园林游览 竹林闲隐野趣游 祠堂文化体验 宗教寺庙体验 艺术 寄畅园 二泉 惠山寺 工艺品 B 近期修复区 1 中高端 院 小资阶层 商务市场 奖励市场 水乡夜泊 运河民宿风情游 情调体验休闲 主题博物展示 听泉赏月品茶游 住宿 祠堂建筑改造院落 222、餐饮 展示 娱乐 2 高端 苑 企业高管 政务旅游市场 溪苑含蕴 高端商务会议 娱乐休闲 康体养生 住宿 餐饮 惠山浜 乾隆南巡故事 娱乐 康体养生 3 大众 坊 家庭市场 背包市场 探亲访友市场 学生市场 老年市场 直街谐趣 无锡文化艺术游 惠山民俗风情游 古镇乡土生活体验 展示 惠山浜 祠堂 锡绣 紫砂 竹雕 泥人 戏曲 说书 地方风俗 工艺品 娱乐 零售 餐饮 住宿 C 功能配套区 1 大众 院+坊 青年白领 女性市场 家庭市场 城市居民 古坊锦绣 旅游接待集散 文化休闲 商务会议旅游 康体美容娱乐 零售 住宿 餐饮 娱乐 康体养生 艺术 服饰 2 大众 现代城市空间元素 学生市场 城市223、居民 艺术修学市场 都市绚彩 无锡近现代文明展示 工艺美术社区体验游 旅游接待集散 展示 工业遗址 艺术 娱乐 住宿 69 69 70 70 案例分析 案例分析 1、业态分类 通过对无锡市内以及苏沪杭甬、成都等6地的案例地考察，基于惠山古街规划段资源特色和战略定位分析，总结出以下对惠山古街业态配置有直接参考意义的业态分类表，其中对惠山古街有重要借鉴的业态我们细分到三级，其它均为二级，如下表：2、业态结构分析 项目对无锡市内重要的商业街，以及长三角、成都具有代表性的案例地的业态结构进行了统计分析。无锡市内案例地的分析有助于惠山古街业态配置的竞合分析，无锡外的案例地的业态分析有助于惠山古街业态配置224、。其中，餐饮、服饰、零售和工艺品类是最重要的四种业态。工艺品类 民俗工艺品 泥人、竹雕、锡绣、木刻画、草鞋、川剧脸谱、皮影 现代工艺品 紫砂、音乐盒 古董古玩 巴林石、古董古玩、玉石、翡翠 字画 艺术类 画廊 工作室 摄影店 艺术馆 娱乐类 现代娱乐 KTV、酒吧、主题酒吧、网吧、电玩、夜总会、民俗娱乐 戏曲、评弹、空竹、书院、会馆、民俗游戏民俗表演等 康体养生类 SPA 美容美发 按摩足浴 体育健身 综合 美容健身按摩综合 展示类 博物馆 展览馆 类别 举例 一级 二级 餐饮类 特色小吃 五芳斋、麻辣烫、武汉鸭脖子、定胜糕 洋餐 麦当劳、吉野家、豪客来、味千拉面、蕉叶咖喱屋 面包西点 各菜系225、 八大菜系 咖啡厅 星巴克、牙买加咖啡店、世家兰迪咖啡吧 茶馆 茶馆+戏社、茶馆+棋牌、茶馆+说书 饮料店 鲜水果吧、街客、欧风塘 服饰类 现代服饰 品牌服饰 民俗服饰 绸庄、蝉丝、俄罗斯服饰、唐装 珠宝首饰 住宿类 经济型酒店 速8、汉庭、莫泰、七天、锦江之星、如家 宾馆旅店 家庭旅馆 民宿 零售类 超市 土特产 药店 书店 表4.1 案例地业态结构表表4.1 案例地业态结构表 71 71 案例分析 案例分析 长三角长三角 宁波老外滩 9 2 0 0 0 2 6 7 0 26 杭州清河坊 11 18 0 29 35 9 3 0 7 112 苏州山塘街 3 4 2 5 12 7 5 0 1 3226、9 杭州西湖天地 10 0 0 2 0 0 1 0 0 13 成都市成都市 成都文殊坊 6 2 0 1 10 0 5 0 1 25 成都锦里 28 2 1 5 28 1 4 0 1 70 总计 120 66 3 59 93 32 30 8 13 424 餐饮 服饰 住宿 零售 工艺品 艺术 娱乐 运动美容 其它 总计 无锡市内无锡市内 无锡青石路 31 11 0 13 0 5 4 1 1 66 无锡崇安寺 18 24 0 3 1 6 2 0 0 54 无锡南禅寺 4 3 0 1 7 2 0 0 2 19 无锡酒吧街 3 0 6 6 0 0 11 2 1 29 表4.2 案例地业态结构分析表 表227、4.2 案例地业态结构分析表 图4.1 案例地业态结构总分析图 图4.1 案例地业态结构总分析图 72 72 案例分析无锡市内 案例分析无锡市内 1、无锡青石路业态结构分析 青石路位于北塘区东南部，古运河东部，紧挨金太湖广场，濒临古运河，区位条件较好。地名因街道铺砌青石而来，10几年前因街区改造，商业开发，全部将道路拓宽，青石板换成了水泥路，建筑风格也全部改造城欧陆风格。目前是无锡市内较有名的美食一条街无锡市内较有名的美食一条街，兼有酒吧、照相馆、便利店、服装店等，消费档次为中低档。青石路是无锡市重要的美食街，内有全国各地各地方的菜系，而地方特色小吃也是青石路的一个重要特色，在整个街区的业态结228、构中占到了19%。由于该区域有服饰店较多，因此在饮食结构上考虑了饮料店和面包西点店，以迎合游客动态食用的要求。2、无锡崇安寺业态结构分析 无锡崇安寺以中山路和解放路交汇点为核心组织的核心CBD。由分布于地上地下的大量商业店铺组成的集购物和休闲为一体的综合商业休闲区。该区域的业态以品牌服饰店为主品牌服饰店为主，是无锡市重要的商业中心，主要服务对象是无锡市民。3、无锡南禅寺业态结构分析 南禅寺是一个以及周围修缮改建的仿古建筑为载体建立的大型小商品和文化休闲区。目前，南禅寺内的业态以工艺品经营为主工艺品经营为主，包括古玩、字画、现代工艺品等，主要为低端商品和店铺。图4.2 无锡青石路业态结构图4.2229、 无锡青石路业态结构 图4.3 青石路餐饮结构类型 图4.3 青石路餐饮结构类型 图4.4 无锡崇安寺业态结构图4.4 无锡崇安寺业态结构 图4.5 无锡南禅寺业态结构 图4.5 无锡南禅寺业态结构 73 73 案例分析无锡市内 案例分析无锡市内 4、无锡站前广场酒吧街业态结构分析 站前广场酒吧街位于无锡市火车站南部，无锡市旧城区北端的城市核心地段，以酒吧为主以酒吧为主的年轻时尚型休闲娱乐一条街，是无锡市内为数不多的夜生活娱乐夜生活娱乐场所之一。此外，在我们考察的几个案例地中，酒吧街的住宿是最多的。这不仅与其毗邻火场站的区位有关，还与其夜生活业态设置有关。由于在此消费的客人多为夜间消费，因此随230、之也产生了对住宿类业态的需求。酒吧街的住宿以经济型酒店为主。图4.6 无锡站前广场酒吧街业态结构 图4.6 无锡站前广场酒吧街业态结构 74 74 案例分析无锡市外 案例分析无锡市外 1、宁波老外滩 坐落于宁波三江口北岸的宁波老外滩宁波老外滩于1844年开埠,地处宁波市中心，位于甬江、奉化江和余姚江的三江口汇流之地，唐宋以来就是最繁华的港口之一，曾是“五口通商”中最早的对外开埠区，比上海外滩还早20年。是目前国内仅存的几个具有百年历史的外滩之一。沿着江边，外国领事馆、天主教堂、银行、轮船码头一字排开，几乎记录了宁波开埠的整段历史。这些建筑，至少有100多年历史。老外滩的定位为“城市秩序的时尚地231、标城市秩序的时尚地标”，是集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心。建筑面积8万平方米的老外滩面积，却囊括了个性消费的所有功能，包括城建展馆、国际酒店、世界美食、城市公寓、行业会馆、生活天地，一举成为宁波最顶级的社交平台，一个高档次、多元化的商业街区。2、杭州清河坊 清河坊历史文化特色街区位于杭城南部景区吴山脚下，距西湖仅数百米，占地13.66公顷，作为杭州目前唯一保存较完好的旧城区清河坊历史街区，正是杭州悠久历史的一个缩影。清河坊历史街区保留了历史文脉，恢复了方回春堂、保和堂、种德堂老字号中药店和万隆火腿庄、王星记扇子、荣宝斋。新引进了世界钱币博物馆、观复古典艺术博物馆、雅风堂馆、232、浙江古陶器收藏馆、龙泉官窑展馆及各种工艺品、艺术品店和吴越人家手工布艺，太极茶道、太和茶道、绍兴老酒店、香溢馆、华宝斋、虞金顺艺术馆、喜得宝、丽江工艺等特色店馆。集“游、观，住、吃、购、娱”为一体的古风扑面的步行街区再现昔日繁华。历史街区已成为具有杭城特色、环境典朴、功能完备、管理规范的步行街区和杭城新的商贸旅游热点。3、苏州山塘街 山塘街位于古城苏州西北部，身处闹市，紧挨石路商贸区。为公元825年我国唐代大诗人白居易任苏州刺史时募工凿河堆堤而成。东连“红尘中一、二等富贵风流之地”阊门，西接“吴中第一名胜”虎丘，全长约3600米。因其独特的地理位置和优越的水陆交通条件，该街曾是明清时期中国商贸233、文化最为发达的街区之一，被誉为“神州第一古街”。山塘街拥有国家、省、市级文物单位11处，市级控保建筑13处，古牌坊9处，各类会馆8所。游客们来到这里既能感受到山塘的古朴又能享受到现代的休闲娱乐生活。山塘街上民俗活动众多，龙舟赛会以及各种庙会、节会、花会往往都在此间进行。山塘街内的业态以民俗为特色，以民俗工艺品类、民俗娱乐等为主，兼有民俗服饰、特色小吃等业态，这与其定位为服务于外地游客的旅游功能有很大关系。图4.7 宁波老外滩业态结构图图4.7 宁波老外滩业态结构图 图4.8 杭州清河坊业态结构图图4.8 杭州清河坊业态结构图 75 75 案例分析无锡市外 案例分析无锡市外 4、杭州西湖天地 234、西湖天地定位于时尚与先锋的业态，借着西湖的湖光山色，把杭州的山水园林特色发挥地淋漓尽致，成为了杭州小资和时尚人士的聚合之地。西湖天地的幢建筑多为杭州有来历的浙派民居，设计师巧妙地将现代元素与传统建筑完美结合，既保留了粉墙黛瓦、雕梁画栋，又采用大面积的落地玻璃窗来传递窗外美景。老建筑的内部的商户不多，都是经过了千挑万选而最终确定。云集了世界知名的咖啡馆、会所、餐厅、娱乐场所和商铺。5、成都文殊坊 文殊坊提出的打造以文化休闲旅游为主的城市游憩功能区(RBD)，与城市商务功能(CBD)和城市居住功能区(LBD)相融合。它有别于南京的夫子庙、上海的豫园、昆山的周庄，与成都武侯祠、杜甫草堂等“纯”历史文235、化旅游景点也不同，它是以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游，打造观光、休闲和可参与性旅游，形成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。文殊坊内的工艺品以民俗类为主，集中了蜀锦、皮影、羌家绣品、希瑞竹编、布鞋、草编等各类手工艺品，同时还是古董古玩的聚集地。6、成都锦里 成都“锦里”民俗休闲一条街2004年底正式开街，老街、宅邸、府第、民居、客栈、商铺、万年台坐落其间，青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人恍若时空倒流。川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化如清风扑面而来。这条在武侯祠东侧出现的老街，全长350米，采用清末民初的四川古镇建筑风格，与武侯祠博物236、馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。游人在短短350米的距离内，就能享尽原汁原味的四川滋味。图4.9 苏州山塘街业态结构图图4.9 苏州山塘街业态结构图 图4.10 杭州西湖天地业态结构图图4.10 杭州西湖天地业态结构图 图4.11 成都文殊坊业态结构图图4.11 成都文殊坊业态结构图 图4.12 成都锦里业态结构图图4.12 成都锦里业态结构图 76 76 案例借鉴 案例借鉴 分析无锡市内案例地的业态结构有助惠山古街业态配置的竞合分析，进行错位竞争。分析外地案例地的业态结构有助于惠山古街业态配置的参考，根据惠山古街内各地块的功能分区，参考相应功能定位的案例地。1、无锡市内案例地对237、惠山古街业态规划的参考 从无锡市内业态配置的竞合分析来看，无锡市内目前缺乏较高端的休闲游憩场所。青石路是无锡有名的美食一条街，以各地方菜系为主要餐饮业态，费档次较低，消费人券多为无锡市民，没有形成吸引外地游客的吸引力。惠山古街的大众分区的餐饮业态应考虑与青石路的餐饮业态错位竞争，在结构上可以适当地减少各地菜系的餐饮业态，增加地方特色小吃的业态。在高档分区的餐饮业态应更加高端，同时考虑加入国际化的品牌餐厅，以及各类洋餐。崇安寺是无锡市内著名的商业休闲区，其休闲业态的设置应成为惠山古街业态竞合分析的要素。在服饰业态配置方面，崇安寺以中端的品牌服饰为主要业态。惠山古街可以考虑在高端分区配置国际品牌的238、高端服饰，同时在民俗功能区内配置具有民俗特色的服饰业态。南禅寺是无锡市内较有名的文化休闲场所，与惠山古街的定位有重叠。惠山古街应该在档次、业态结构方面与南禅寺区别开来。酒吧街是无锡市内少有的夜间消费场所之一，以酒吧业态为主。惠山古街在夜间消费业态的配置方面应该考虑到酒吧街的业态竞合。2、外地案例地对惠山古街业态规划的参考 案例地案例地 业态定位业态定位 档次档次 青石路青石路 美食一条街 中低 崇安寺崇安寺 综合商业休闲区，以品牌服饰店为主 中 南禅寺南禅寺 大型小商品和文化休闲区，以工艺品经营为主 中低 酒吧街酒吧街 夜生活娱乐场所，以酒吧为主 中高 表4.3 无锡市内案例地业态定位表 表4239、.4 外地案例地业态分析表表4.3 无锡市内案例地业态定位表 表4.4 外地案例地业态分析表 分区 编号 市场定位 产品组团 依托资源 主导空间形态 空间形态借鉴案例 A 古迹保护区 大众 锡惠揽胜 寄畅园 二泉 惠山寺 苑 B 近期修复区 1 中高端 水乡夜泊 祠堂建筑改造院落 院 苏州金鸡湖 2 高端 溪苑含蕴 惠山浜 乾隆南巡故事 苑 乌镇西栅 3 大众 直街谐趣 坊 成都锦里 C 功能配套区 1 大众 古坊锦绣 院+坊 成都文殊坊 2 大众 都市绚彩 工业遗址 现代城市空间元素 惠山浜 祠堂 锡绣 紫砂 竹雕 泥人 戏曲 说书 地方风俗 77 77 业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无240、锡市内 1、相关业态案例地分析 这里主要列了火车站站前广场酒吧街（无锡1912酒吧街）、崇安寺、南禅寺、小娄巷、荣巷、清名桥历史街区、金泰湖广场等五类与惠山古街项目有显著竞合关系的案例地进行分析。(1)火车站站前广场酒吧街（无锡1912酒吧街）简介(1)火车站站前广场酒吧街（无锡1912酒吧街）简介 无锡1912酒吧街位于无锡市火车站南部，无锡市旧城区北端的城市核心地段，以酒吧为主的年轻时尚型休闲娱乐一条街。开发模式 开发模式 企业业主政府推动 无锡1912酒吧街是“1912”连锁品牌在江苏省的第三次扩张复制，由南京东方三采投资顾问有限公司负责开发，以十年为期拿下了站前商贸城沿运河、楼一万平方241、米建筑的经营管理权，计划在个多月中迅速引入家风格迥异的主题酒吧，大多数在南京1912经营状况非常好的商家将会跟过去，如乱世佳人酒吧、百度酒吧、A8MusicClub等。业态 业态 作为江苏第三站，“无锡1912”更突出夜间消费的业态，主推酒吧，兼有宵夜等。此外由于地理位置临近火车站人流集散地，因此也配备了速8、7天连锁、汉庭等若干家酒店。消费人群 消费人群 酒吧街白天游客很少，夜晚人气高，多为喜爱酒吧文化的本地年轻人。此外，酒吧街外高档轿车一字排开，可见消费档次较高。竞合分析 竞合分析 无锡的夜间消费跟不上无锡的GDP的增长，无锡人更喜欢到上海、南京等地泡吧娱乐，这正是市场机遇所在。无锡191242、2酒吧街的开发则是瞅准了这个市场，由于离惠山古街距离较近，因此将与惠山古街将来的夜间业态设置形成一定的竞争。而且酒吧街附近有许多住宿设施，这更为夜间消费提供了较多客源。相较之下，惠山古街所在区位虽不及无锡1912酒吧街，但是由于其离市中心较近，且夜生活消费者多为自驾车和打的，因此有可能将1912的客源吸引过来。此外，可以考虑在惠山古街设置一些住宿设施，这将为夜生活的业态打造提供大量的消费者。(2)崇安寺 (2)崇安寺 图4.13 无锡火车站站前广场酒吧街图4.13 无锡火车站站前广场酒吧街 图4.14 崇安寺图4.14 崇安寺 78 78 业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无锡市内 简介 简介243、 无锡市崇安寺街区地处古城中心CBD部位，西起中山路，东至圆通路，北靠县前街，南临人民路，总用地16.8hm2（以道路红线为界），内辖崇安寺、洞虚宫、城中公园和盛巷民宅四大片区。崇安寺街区历史悠久，历经晋唐七代余年，曾是繁华的商业和文化活动中心，集专业商店、民俗文化、宗教活动和游玩休憩于一体。改造 改造 崇安寺是无锡历史上的商核、绿核与文化核，然而进入21世纪以后，崇安寺因建筑陈旧、布局杂乱、经营无序而，政府于年月启动整体改造，崇安区政府负责整体改造工作，拆掉6万余平方米的杂乱建筑。业态 业态 崇安寺街区业态有：快餐、服装、珠宝饰品、眼镜、茶楼、电玩游艺等，高端与低端的店铺并存。基本为店面出租244、，租金3-6万/月。建筑 建筑 主要的景观轴上分布有牌楼、皇亭和崇安阁三大主要的古代建筑，另外还有如阿炳故居和无锡老图书馆等历史建筑。牌楼作为进入崇安寺商业街的提示性景观符号，皇亭作为供市民休息的场所，崇安阁一层出租作为珠宝店，三个建筑高度由低到高布置。其余为现代建筑，多采用空中连廊的形式，将不同水平面的商业店铺连接起来，但从现场来看，地上高层店铺的经营情况并不理想，游客很少。地下商场和公园景观结合在一起，夜间游客很多。管理模式 管理模式 崇安寺街区作为无锡市民休闲游憩中心，街区内的公园免费对外开放，仅有少数历史建筑如阿炳故居等单独进行封闭管理。消费人群 消费人群 崇安寺白天与夜间消费者均很多245、，大多为本地的年轻人，老人较少。游憩方式主要以购物、特色小吃、公园散步等为主，消费档次为中低档。竞合分析竞合分析 特色打造，错位竞争，联动发展.崇安寺已是目前无锡市的休闲游憩中心，以传统历史文化为特色，以商业购物休闲方式为主，以中低端的消费人群为市场，对高消费人群吸引力较小。因此，惠山古街定位于高端消费人群，可与崇安寺错位竞争。此外，崇安寺缺乏夜间消费业态，惠山古街可以打造夜间消费业态，利用区位优势，与崇安寺进行联动发展。在娱乐活动设置方面，惠山古街可以打造民间艺术、民俗体验、度假休闲等多元化的休闲方式，与崇安寺单一的购物休闲方式相区别。(3)南禅寺 (3)南禅寺 简介 简介 依托南禅寺、妙光246、塔等景观开发的大型小商品和文化休闲区。区域内建筑仿古特色明显，商品文化氛围更浓，人气较旺。围绕吃、住、行、游、购、娱这六大要素的市场功能，重点突出在新建各类特色专业商市、恢复南禅寺、开发古运河风情旅游资源三个方面，从而使商业、旅游、古寺、古塔、古河三者结合融为一体，并以特色专业商品市场为主的新景区。图4.15 南禅寺 图4.15 南禅寺 79 79 业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无锡市内 改造 改造 南禅寺一期以元开发，全面构建“地下超市购物广场餐饮休闲娱乐高级精装修公寓”5为商业城开发为主，目前已经基本完工。二期工程南禅寺紫金广场由无锡南凯房地产开发有限公司投资4.5亿1体的复合型、体验247、式消费经营业态，成就无锡首座高水准、现代化、国际性、文化性、复合型、体验式商业街区。三期是开发改造南禅寺古运河地区，将融寺、塔、河、街、桥、市景为一体，把古运河人文景观合理开发，成为中国唯一的运河旅游热线。占地面积45000平方米，开发建筑面积68000平方米，开发预算资金3亿人民币。业态 业态 目前，南禅寺内有古玩、珠宝、花鸟、书画等小商品，主要为低端商品和店铺。现有固定摊位1000个，临时摊位200个，进市交易各类商品品种达三千余种，年成交额达亿元。围绕几条街的交汇处有游艺设施，设施周围分布有小吃铺等，功能不同的设施在空间上相互“契合”，能够满足游客的多目的和一次性消费等外部消费需求。消费248、人群 消费人群 白天各类人群均有，人气较高，大多为本地人，同时也有香客前来参拜。随着夜间南禅寺改造的完成，将吸引夜间观光游客。届时灯光寺塔河的结合，将成为无锡市夜间观光游览的重要场所。竞合分析 竞合分析 南禅寺与崇安寺毗邻，依托资源特色也较一致。在开发现状上来看，崇安寺更成功一些，吸引了较多中端消费人群，而南禅寺则稍显低端。南禅寺有着良好的历史文化依托和古运河资源，完全改造完成后将对惠山古街形成强烈的竞争。通过SWOT分析可知，惠山古街在园林文化、祠堂文化、民间手工艺文化方面较有优势，要积极利用这些因素与南禅寺区别竞争。在业态方面，南禅寺在购物、美食、观光休闲方面较有基础，惠山古街的业态重点应249、放在民间艺术、民俗体验和休闲度假等方面。在庙会等民俗体验方面，南禅寺已有一定的基础和客源，惠山古街在时间安排上可以与之错开。在目标市场定位方面，惠山古街应定位于高端的白领市场，与中低端的崇安寺和低端的南禅寺区别竞争。(4)清名桥、小娄巷、荣巷 简介(4)清名桥、小娄巷、荣巷 简介 清名桥水弄堂、小娄巷、荣巷和惠山古街一起是无锡市的四大历史街区。目前清名桥水弄堂、小娄巷和荣巷历史街区以居住功能为主，保留了较完整的生活方式。清名桥 清名桥 清名桥历史文化街区是无锡目前保留最好的历史文化街区，占地0.44平方公里。清名桥历史街区以古运河及两岸风貌作为主要吸引物，以居住为主要功能。清名桥街区沿古运河河250、道和南长街轴线方向展开，为较为典型的江南传统民居聚落形态。大致可以分为两个部分：与南禅寺休闲街区联为一体的改造后的街区和未改造过的清名桥老街区。据现场考察，两岸风貌保存良好，只是运河水质太差，还没有靠近就已经闻到恶臭，影响了运河的亲水性。清名桥改造重在对整体风貌的保护，而非单体建筑的保护。改造后的街区主要为餐饮业、古玩、服装，基本与南禅寺一致，为本地人服务的中低端商业。消费者主要为本地人，沿河边无相关的游憩休闲设施，仅适用于开展观光休闲旅游。清名桥还在改造中，据悉，建成后的清名桥沿河历史文化街区将是一个集遗产旅游、休闲度假、文博艺术欣赏体验于一体的国际旅游目的地。图4.16 清明桥图4.16 251、清明桥 80 80 业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无锡市内 小娄巷 小娄巷 小娄巷位于无锡市最繁华的崇安寺地段附近，市公安局北侧，是一处古街坊，占地面积约4万平方米，主要功能为居住。小娄巷距今已有年的历史，是无锡两大名门望族秦氏、谈氏的世居之地。小娄巷内的建筑特点是多进合院建筑，现多数格局尚存，尤其是进士第至今依然保存七进院落，并有完好的长达百米的备弄，为无锡地区所少存。号称邑城中第一胜处的“万备堂”在现今的小娄巷号还有部分遗址可见。整个街区中最具代表性的是位于小娄巷号至号的“绣衣坊”尚存部分，它所代表的历史民宅区别于薛福成故居的近代官宅，反映了封建社会的建筑特点和特有的长幼有序的生活方式252、和传统的建筑布局方式，是一处名人故居群和清代建筑群。由于原住居已被大杂院的方式代替，建筑群内分割复杂，几经加建、改造，院落形式几不可辨，加之年久失修，建筑保存质量较差。日前，崇安区政府与香港金和达国际投资集团有限公司签订了小娄巷历史街区地块保护改造合作意向书。根据合作意向内容，小娄巷历史街区地块将根据总体规划要求进行保护修复性改造，恢复历史街区的传统肌理，使其成为无锡市又一处颇有浓郁历史风貌和文化特色的街区。预计整个街区的改造建设至2008年完成，总投资约5000万美元。据我们调查，小娄巷目前保护情况较差，没有旅游休闲和商业开发的痕迹，基本无商业和旅游休闲业，游人较少。荣巷 荣巷 荣巷是无锡市253、四大历史街区中，离市中心最远的一个历史街区，位于无锡西郊，滨湖区内，南临梁青路，北跨梁溪路，东至洪桥路，西到梁湖路。整个历史街区面积0.82平方公里。无锡荣巷已有将近六百年历史。这里出现过荣宗敬、荣德生两位中国近代民族工商业的先驱，也诞生了红色资本家荣毅仁。荣巷分上荣、中荣、下荣三个自然村落，拥有从清代到民国的一系列历史风貌古建筑一百五十多幢。荣巷由清代和民国早期的老建筑组成的老街区，很多户主对自家的房屋进行了大规模的修缮和扩建，致使原有的建筑形态和空间布局被破坏严重，但局部仍然保留原有的建筑与文化符号。绝大多数房屋的功能为居住，相当一部分房屋被拆除作为商品房开发使用。区内基本没有旅游休闲活动254、与设施。荣巷街区的整修以修复为主，修旧如旧等为原则，注重历史建筑与周边建筑的一致性。在规划的区域中主要包括无锡近代工商业发展历史展示区、荣氏家族史展示区、民居民俗旅游区和高品位居住区。其中保护区分核心区域和服务区域，核心区域包括大公书观、寻根溯源、旧貌新颜等点，体现荣巷建筑特色；服务区域包括容光娇艳、植桑织茧等，体现荣巷街区对外服务的形象。竞合分析竞合分析 作为无锡四大历史街区之一，惠山古街的开发定位应与其它三个历史街区应有所区 图4.17 小娄巷 图4.17 小娄巷 图4.18 荣巷图4.18 荣巷 81 81 业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无锡市内 别。在资源特色依托上，四大历史街区各255、有特色：清名桥历史街区以运河水为体托，突出江南水弄堂得生活方式的展示；小娄巷和荣巷则以无锡地方民居特色、无锡名人故居建筑等为主要吸引物；相较之下惠山古街的祠堂文化、园林文化和以泥人为代表的民间手工艺文化别有特色。区位上来看，清名桥历史街区和小娄巷位于市中心，惠山古街在市中心以西1.2公里左右，荣巷相对较远，位于西郊。如果四大历史街区在功能上能够区别定位，将来能够形成无锡市内很好的历史文化遗产旅游线路。从主导功能方面，除惠山古街外的三大历史街区都以居住为主，兼顾旅游开发。由此可见，原住民居住是历史街区的名片之一，是不可随便割裂的。在旅游功能方面，建成后的清名桥历史街区将是一个集遗产旅游、休闲度假256、文博艺术欣赏体验于一体的国际旅游目的地。荣巷则以工商业发展历史展示区、荣氏家族史展示区、民居民俗旅游区和高品位居住区为功能定位。小娄巷则是以风貌恢复为主，以观光文化体验为主要旅游功能。相较之下，惠山古街依托的资源更多元化，更有望开发类型丰富，品味高端的旅游产品。(5)金太湖广场(5)金太湖广场 金太湖国际城位于北塘区青石路东（乐波门旁边），由常州桥玉投资公司和无锡金太湖房地产开发有限公司联合斥资21.8亿元所打造的产品，项目占地面积为142176.90平方米，总建筑面积68万平方米，总建筑面积:680000平方米。金太湖国际城功能丰富，是集大型商街、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大257、型建筑综合体，将打造成为集合购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等众多功能的都会中心国际购物天堂。金太湖国际城所打造的是大型的不夜城广场，他们要在无锡打造出类似上海的南京路和苏州的观前街那样的大型商业街区，其规划和设计都具有国际化的水平，曾经被评为江苏省最具投资潜力商业项目。坡街华东地区首创 坡街华东地区首创 在金太湖国际城地块上的通汇路路段将被改为600长的商业步行街，步行街的东边是一个7000平方米的休闲广场，西边是一个6000平方米的吴桥广场，和中间的一个4000平方米的中心广场形成三点一线穿起来。这条步行街的另一大特色在于它是一条坡街，从东西两头的正负零开始往斜向258、上，一直到中心广场位置，正19米，相当于三层。到达中心广场，可以从中心广场的旋转楼梯一直通到地下室。在坡街两旁是商业铺面，按照现在比较新的理念，金太湖国际城可以说是多首层。首层在商业中是最旺的商铺位置，金太湖国际城为了给客户带来更多的首层旺铺，通过坡街的形式造出了一个多首层的概念，这个在华东地区尚属首例。水街融入江南水文化 水街融入江南水文化 无锡毗邻太湖，水文化非常浓厚。金太湖国际城凭借无锡浓厚的水文化底蕴，在项目中打造了一条水街。水街大约7000到8000平方米，把住宅和商业分成南北两个部分，靠水街边上商业部分主要是以休闲娱乐为主，主要由酒吧、茶吧等业态组成。水街增加了整个项目的文化韵味，259、坐于水街边的茶吧，品一口香茶，“小桥流水”的江南文化将在金太湖国际城重现。中心MALL项目中心商业区 中心MALL项目中心商业区 金太湖国际城将在中心区建造一个有气势、规模宏大的中心MALL，项目中整个商业将以它为中心，从地下到地面，四层全部串在一起的一个大的一个商业中心区域。坡街从两边开始，一直延伸到中心广场，到达中心MALL，通过旋转梯可以到达各个层面的商铺，真正形成一中心辐射的商业格局。18万平方米的住宅；6万5千平方米酒店写字楼 18万平方米的住宅；6万5千平方米酒店写字楼 金太湖国际城为了打造一个新的商业城，还在项目中建造了18万平方米的住宅和6万5千平方米的酒店写字楼，使人们走进这260、个项目能够在其中能够享受到购物，休闲，旅游，娱乐，包括居住，餐饮，一站式的服务。这种综合业态的商业项目给人们带来了更多的便捷，项目里边应有尽有，所有业态都组合进来,吃喝玩乐住都可以在里边形成。竞合分析 竞合分析 金太湖广场定位于高端市场，看准了无锡市夜生活的贫瘠，着力打造不夜城广场，且有高档酒店写字楼进驻。由于金太湖广场与惠山古街区位临近，这将与惠山古街形成强烈的竞争。然而，在自然资源、建筑特色打造和文化氛围烘托上，惠山古街更具优势。首先，惠山古街背靠锡惠公园，自然人文资源丰富。其次，惠山古街的祠堂建筑、园林建筑为无锡市内唯一，具有独特性。第三，惠山古街的更有文化底蕴，与现代化的 82 82 261、业态竞合分析无锡市内 业态竞合分析无锡市内 园林建筑为无锡市内唯一，具有独特性。第三，惠山古街的更有文化底蕴，与现代化的金太湖相比，惠山古街应从古处做文章。因此，建议惠山古街在特色定位方面宜古不宜新，宜静不宜闹。可考虑设置高端的文化艺术、民间曲艺等艺术欣赏产品。惠山古街还可充分发挥与金太湖比邻的区位条件，将金太湖的业态为其休闲度假所用。2、无锡市内业态竞合总结 通过以上的分析可以得出如下结论：在与惠山古街具有同等基础资源条件的地区（如小娄巷、荣巷、清名桥历史街区）的业态竞合方面，后者多以居住功能的恢复为主，旅游开发偏观光游览；惠山古街依托的资源更多元化，有更浓重的商业氛围，更有望开发类型丰富，262、立体化，休闲化，品味高端的旅游产品。业态加以区分后，反而能使无锡的古街游呈现多元化的局面，优势互补，联动发展。在与惠山古街基础资源条件相似，开发模式相似的地区（如南禅寺、崇安寺）的业态竞合方面，后者依托资源相对较单一（寺庙或运河），目标市场主要是低端或中低端市场；相比之下，惠山古街有更丰富的园林文化、祠堂文化、泉茶文化、民间手工艺文化，并易于依托这些文化发展目标定位于高端市场的业态，从而与之形成区别竞争。在与惠山古街目标市场定位一致的地区（都定位于高端市场，如站前酒吧街、金太湖广场）的业态竞合方面，后者可依托的历史文化资源贫乏，虽然规模较大，来势教猛，但却存在着其他地区项目的盲目复制，地方特色263、不强，容易被更有吸引力的项目所替代的先天不足。相比之下，惠山古街的资源更具有唯一性和独特性，其文化底蕴结合现代服务业的高端休闲服务业态所爆发出的潜力是巨大的，是其他项目所不能比拟的。所以，本项目中，必须做好历史和文化的文章。83 83 问卷分析 问卷分析 根据7月9日到11日在无锡所做的问卷调查，可总结在无锡消费的外地游客和本地市民对各类业态的偏好。对其数据的整理分析如下。1外地游客偏好分析 对各种娱乐项目的喜爱程度 对各种娱乐项目的喜爱程度 有问卷调查得知，外地游客最喜欢的娱乐项目是餐饮美食，其次是购物逛街、民俗体验和民间艺术，电子娱乐受欢迎的程度较低，其他的娱乐项目差别不大。对各种娱乐项目264、的消费意愿 对各种娱乐项目的消费意愿 从上表可以看出，游客的支付意愿最高的是购物逛街，其次是餐饮美食，最低的是电子娱乐，而民间艺术、文艺博览、情调体验、民俗体验、运动休闲和度假休闲的支付意愿一般。因此应该努力做好餐饮业和商业街等，对于游客的支付意愿一般的娱乐项目应该争取做出特色来吸引游客。2本地游客偏好分析 市民娱乐活动偏好 市民娱乐活动偏好 无锡市市民最喜欢的娱乐项目是餐饮美食，购物逛街居第二位，最不喜欢电子娱乐。对于其他娱乐项目的喜爱程度较一般。由此得知在惠山古镇的业态规划中，应重视餐饮美食和购物逛街对市民的吸引力，同时协调各项活动之间的比重。图4.20 各种娱乐项目的消费意愿图4.20 265、各种娱乐项目的消费意愿 图4.19 无锡外地游客对各种娱乐项目的喜爱程度图4.19 无锡外地游客对各种娱乐项目的喜爱程度 图4.21 市民娱乐活动偏好分析图 图4.21 市民娱乐活动偏好分析图 84 84 问卷分析 问卷分析 游客对各种娱乐项目的消费意愿 游客对各种娱乐项目的消费意愿 调查显示，无锡市市民支付意愿最高的是购物逛街，其次是餐饮美食，情调体验、文艺博览、运动休闲和度假休闲的支付意愿一般，而民间艺术、民俗体验和电子娱乐的支付意愿是最低的。由此应根据市民意愿设置各项活动的费用。3总结 在问卷中我们发现，外地游客与本地居民有着较为相似的喜好，如购物逛街和餐饮美食，在这两方面的消费意愿也较266、高；二者对电子娱乐的热衷均较低，消费意愿也较低。对于民间艺术和民俗体验，游客有着比本地居民高得多的喜爱。但二者对此的消费意愿都不高。这对于我们的业态规划有着一定的指导意义，餐饮美食和购物逛街应在规划中得到重视，做到同时满足外地游客和本地居民的需求；而民俗体验和民间艺术的设置则主要针对外地游客，其收费不宜过高。各业态之间的比例以及各业态的收费水平均应该对调查结果进行参照。图4.22 游客消费意愿分析图 图4.22 游客消费意愿分析图 85 85 业态布局 业态布局 图4.23 业态布局 图4.23 业态布局 86 86 典型业态详述 典型业态详述 组团一：锡惠揽胜 民乐茶友会 民乐茶友会 “我有267、一段情，唱拨诸公听”，在发扬民间音乐艺术和茶文化的民乐茶友会上，游客不仅能欣赏迷人的锡惠胜景，还能聆听优美的无锡民乐。在如此幽雅的环境中憩歇品茶，畅谈心声，岂不乐哉！泥人作坊 泥人作坊 距今已有1000余年历史的无锡惠山泥人以其造型简练、色彩鲜艳、形神具备的独特风格而久负盛名。为了保护和发扬无锡非物质文化遗产、传承无锡的泥人制作技术，应建立可参观和可参与的泥人作坊。这些具有无锡民间手工特色的作坊不仅向游客展现惠山泥人的发展历程，并介绍手捏戏文、京剧脸谱、人物动物、实用玩具(带温度计或者卷笔刀之类)等著名惠山泥人的制作工艺流程如捏胚、彩绘、开相等；也可以让游客亲自参与简单一点的制作过程，体验民间268、艺术品制作的乐趣。组团二：水乡夜泊 民宿 民宿 由当地原住居民经营的经济而绿色的民宿，具有吴越文化的建筑外貌、家居装饰和现代化的内部环境，不仅为游客提供舒适幽雅的住宿，减轻旅游的疲惫，还能让游客有一种家的感觉，同时也促使游客了解无锡的地方风俗民情。运河驿馆 运河驿馆 专门为游客而建的集住宿餐饮、休闲娱乐为一体的综合性旅馆，结合吴越建筑形态，将运河文化元素引入运河驿馆，形成具有水乡特色的清幽优雅的居住环境。主题餐厅 主题餐厅 提供各地特色佳肴的中餐厅和世界各地美食的西餐厅，幽雅的内部就餐环境与运河的美景融为一体，让人们胃口大开，余味无穷。运河渡船 运河渡船 在运河边重要节点附近修建停靠码头，为观269、光游客提供各式游船。游客漫游在绿水清波的大运河上，回顾着当年运河种种景象，欣赏着岸边风格各异的商铺、民居等，也可不时地登上码头细细品味，这不失为体验江南水乡独特魅力的最佳方法。戏社 戏社 为传承民间戏曲文化、满足当地居民和外地游客中的戏迷们，在运河附近组织戏社，修建戏馆或搭建戏棚，展示各类戏曲表演，举办多种戏剧的介绍和推广的娱乐活动，扩大民间戏曲的影响力。茶馆 茶馆 增加游览文化体验的茶馆，展示茶道艺术的同时，提供清雅的品茶、赏景、聊天的休憩环境。87 87 典型业态详述 典型业态详述 组团三：溪苑含蕴 商务会所 商务会所 专门为各行商业人士提供的洽谈生意、商务交流的轻松办公场所，集餐饮美食、270、桑拿足浴、娱乐休闲于一体的综合性场所，提供全方位一站式服务。运河游舫 运河游舫 大型的游览性游船，参考古时皇帝沿运河出游的形式，在游肪上可以提供民乐表演、戏曲表演等娱乐活动，让游客欣赏运河美景的同时更深刻地体验运河文化。康体养生俱乐部 康体养生俱乐部 引入健康休闲的理念，在优美的水乡环境中建设各种康体养生俱乐部，配置先进的健身设备和多样的娱乐设施，提供完善的服务，使之成为无锡市民甚至无锡外地游客休闲健身的好去处。组团四：直街谐趣 展览馆 展览馆 想游客展示如民族工商业、无锡发展历史、大运河文化、民俗文化等，通过举办各类展览，丰富无锡市民的精神生活。民间艺人工作室 民间艺人工作室 为保护和发扬民271、间非物质文化遗产，建设民间艺人工作室，为艺人提供安静舒适的工作环境，也可为游客提供一个参观民间艺术品制作的场所，促进民间艺术的传承和发展。民乐工作室 民乐工作室 为民乐的创作和表演提供专门的工作室，不仅发扬无锡民间音乐艺术，也丰富了无锡街市，为无锡市民和外地游客提供了更多的逛街乐趣。88 88 业态汇总 业态汇总 分区 编号 市场定位 产品组团 业态大类 业态细分 依托资源 主导空间形态 空间形态借鉴案例 分区 编号 市场定位 产品组团 业态大类 业态细分 依托资源 主导空间形态 空间形态借鉴案例 C 功能配套区 1 大众 古坊锦绣 零售 超市 书店 院+坊 成都文殊坊 住宿 商务会馆 度假酒272、店 餐饮 特色餐厅 娱乐 电影院 剧场 康体养生 健身俱乐部 美容俱乐部 艺术 服饰 风尚时装 2 大众 都市绚彩 展示 展览馆 工业遗址 现代城市空间元素 艺术 艺术家工作室 娱乐 运河渡船 住宿 度假酒店 婚纱摄影 艺术家工作室 分区 编号 市场定位 产品组团 业态大类 业态细分 依托资源 主导空间形态 空间形态借鉴案例 分区 编号 市场定位 产品组团 业态大类 业态细分 依托资源 主导空间形态 空间形态借鉴案例 A 古迹保护区 大众 锡惠揽胜 艺术 工艺品 民乐茶友会 泥人作坊 寄畅园 二泉 惠山寺 苑 1 中高端 水乡夜泊 住宿 民宿 运河驿馆 祠堂建筑改造院落 院 苏州金鸡湖 餐饮 273、主题餐厅 运河渡船 展示 展览馆 娱乐 戏社 茶馆 2 高端 溪苑含蕴 住宿 餐饮 商务会所 惠山浜 乾隆南巡故事 苑 乌镇西栅 娱乐 运河游舫 康体养生 康体养生俱乐部 3 大众 直街谐趣 展示 展览馆 露天展示 惠山浜 祠堂 锡绣 紫砂 竹雕 泥人 戏曲 说书 地方风俗 坊 成都锦里 工艺品 古董古玩 手工作坊 民间艺人工作室 娱乐 戏社 茶馆 民乐工作室 零售 杂耍小摊 书店 餐饮 特色小吃 民俗饭庄 住宿 民宿 青年旅馆 B 近期修复区 表4.5 业态汇总表 表4.5 业态汇总表 89 89 业态库 业态库 我们课题小组对以下案例地的业态进行了调查：无锡崇安寺 无锡崇安寺 依托原有崇安274、寺，发展而成的集商业、文化、旅游、餐饮等功能为一体的综合街区 无锡南禅寺 无锡南禅寺 基于原有老建筑建筑，添加时尚、流行、新潮氛围和各式商店的特色步行街 无锡青石路 无锡青石路 集娱乐、餐饮于一体的休闲商务区 无锡1912酒吧街 无锡1912酒吧街 沿古运河，集酒吧休闲、高档餐饮于一身的休闲娱乐时尚地标 上海新天地 上海新天地 利用上海独特的石库门建筑，集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅等于一体 苏州山塘街 苏州山塘街 具有苏州街巷的典型特征的古街 宁波老外滩 宁波老外滩 位于宁波市中心，是“五口通商”中最早的对外开埠区，现已形成新的商业区 杭州西湖天地 杭州西湖天地 坐落西湖南岸，主275、要面向小资和时尚人士 杭州河坊街 杭州河坊街 体现清末明初风貌，是以商业、药业、建筑等为主体的市井文化街区 成都锦里 成都锦里 成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。成都文殊坊成都文殊坊 以禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体的文化街区 90 90 无锡崇安寺 无锡崇安寺 无锡崇安寺是沪宁线上四大寺庙之一，无锡市从2003年开始崇安寺街区的改扩建工程，经过两年多时间的设计施工，10月1号正式对外开放的崇安寺生活步行街区一期建筑面积3.9万多平方米，分地上地下两部分，以无锡城市历史为背景，集商业、文化、旅游、餐饮等功能为一体。啊呀呀 服饰类 珠宝首饰 班尼路 服饰类 品牌服饰276、 圣 迪奥 服饰类 品牌服饰 真维斯 服饰类 品牌服饰 Adidas 服饰类 品牌服饰 Nike 服饰类 品牌服饰 Jack Walk 服饰类 品牌服饰 Jasonwood 服饰类 品牌服饰 U.Ouslan 服饰类 品牌服饰 Chic Zone 服饰类 珠宝首饰 林中鸟 服饰类 品牌服饰 Converse 服饰类 品牌服饰 MBSKY 服饰类 品牌服饰 李宁 服饰类 品牌服饰 海澜之家 服饰类 品牌服饰 美特斯 邦威 服饰类 品牌服饰 婵之云内衣 服饰类 品牌服饰 上海老凤翔银楼 服饰类 珠宝首饰 唐狮 服饰类 品牌服饰 隆基珠宝直销店 服饰类 珠宝首饰 檀木匠 工艺品类 现代工艺品 计量博277、视眼镜 零售类 百货 张国荣眼镜 零售类 百货 中国移动通信 零售类 电子 侬侬婚纱 艺术类 摄影店 巴黎婚纱摄影 艺术类 摄影店 七匹狼 艺术类 摄影店 皓月油画 艺术类 画廊 非凡写真 艺术类 摄影店 巴黎婚纱摄影 艺术类 摄影店 天顺休闲吧 娱乐类 现代娱乐 南梦宫电玩中心 娱乐类 现代娱乐 店名 业态分类 业态细分 照片 店名 业态分类 业态细分 照片 麦当劳 餐饮类 洋餐 肯德基 餐饮类 洋餐 豪客来 餐饮类 洋餐 唐街奶茶坊 餐饮类 饮料店 吉野家 餐饮类 洋餐 仟味浓汤 餐饮类 洋餐 每日新鲜水果吧 餐饮类 饮料店 王兴记 餐饮类 各菜系 佐佐客 餐饮类 洋餐 皇亭美食 餐饮类 278、各菜系 功德林 餐饮类 各菜系 绿茵阁西餐厅 餐饮类 洋餐 韩膳阁 餐饮类 洋餐 叮铛驿站 餐饮类 饮料店 豪味家 餐饮类 洋餐 安特鲁烘焙工房 餐饮类 面包西点 鲜禾滋味 餐饮类 特色小吃 味千拉面 餐饮类 洋餐 华伦天奴 吉尼雅授服饰类 品牌服饰 佐丹奴 服饰类 品牌服饰 文明鞋业 服饰类 低端服饰 特步 服饰类 品牌服饰 表4.6 无锡崇安寺业态分类表4.6 无锡崇安寺业态分类 91 91 无锡南禅寺 无锡南禅寺 南禅寺步行街，是2003年对南禅寺老街进行改造建成的无锡较早的一条步行街，2004年1月正式落成。改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时279、尚、流行、新潮氛围和各式商店。店名 业态分类 业态细分 照片 南园老茶馆 餐饮类 茶馆 空中花园 餐饮类 各菜系 咸亨酒店 餐饮类 各菜系 喜盈阁大酒楼 餐饮类 各菜系 富豪珠宝 服饰类 珠宝首饰 旭日珠宝 服饰类 珠宝首饰 翠玉堂 服饰类 珠宝首饰 迎聚轩礼品店 工艺品类 现代工艺品 宝仁寨 工艺品类 现代工艺品 博雅斋 工艺品类 现代工艺品 竹艺轩 工艺品类 民俗工艺品 锦壶斋 工艺品类 民俗工艺品 邮币卡市场 工艺品类 现代工艺品 乡村藤柳 工艺品类 现代工艺品 市民大药房 零售类 药店 无锡市南长伟光花卉销售中心 零售类 花卉 翠苑花店 零售类 花卉 二观堂画廊 艺术类 画廊 博艺园 280、艺术类 画廊 表4.7 无锡南禅寺业态分类 表4.7 无锡南禅寺业态分类 92 92 无锡青石路 无锡青石路 青石路位于无锡市北塘区，由南向北延伸，长约1000米。以青石路为轴心1平方公里范围内，是无锡市的商业次中心。06年后正式定位为集娱乐、餐饮于一体的休闲商务区。闲趣坊休闲食餐饮类 面包西点 特香食品 餐饮类 特色小吃 相悦人家饭店 餐饮类 各菜系 要得餐厅 餐饮类 各菜系 重庆鸡公煲 餐饮类 各菜系 粥道馆 餐饮类 各菜系 粗粮馆 餐饮类 各菜系 边城古法烧烤 餐饮类 各菜系 Dosis服饰店 服饰类 品牌服饰 便利店 不知服饰店 服饰类 低端服饰 便利店 好男人服饰 服饰类 低端服饰 281、药店 春天服饰 服饰类 品牌服饰 眼镜 卡哇伊小饰品服饰类 珠宝首饰 千资服饰店 服饰类 低端服饰 三枪服饰店 服饰类 品牌服饰 0 服饰类 低端服饰 低端服饰 霞黛坊 服饰类 品牌服饰 彩棉坊 服饰类 品牌服饰 海力男装 服饰类 品牌服饰 2元生活超市 零售类 百货 便利店 巴伦比克百货 零售类 百货 杂货铺 瑶瑶烟酒店 零售类 百货 雅芳 零售类 百货 和诚烟酒店 零售类 百货 杂货铺 天一眼镜店 零售类 百货 眼镜连锁超市 山棕床垫 零售类 百货 便利店 可的便利店 零售类 百货 便利店 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 金栗王饭店 餐饮类 各菜282、系 饭店 琴岛酒楼 餐饮类 各菜系 连锁超市 北京烤鸭 餐饮类 各菜系 北京菜 广城砂锅粥 餐饮类 各菜系 饭店 街客 餐饮类 饮料店 便利店 武汉鸭脖子 餐饮类 特色小吃 便利店 金凤鹅 餐饮类 各菜系 饭店 金华骨头煲 餐饮类 各菜系 饭店 聚源阁 餐饮类 各菜系 饭店 聚德闲骨头 餐饮类 各菜系 饭店 菌王府餐饮店 餐饮类 各菜系 饭店 老重庆麻辣烫 餐饮类 各菜系 重庆菜 龙翔夜宵 餐饮类 特色小吃 便利店 买买提餐厅 餐饮类 各菜系 便利店 欧风塘饮料店 餐饮类 饮料店 酒吧 过桥米线 餐饮类 特色小吃 云南特色小吃 香榭丽舍蛋糕店 餐饮类 面包西点 炭烧生蚝店 餐饮类 特色小吃 烧283、鸡公 餐饮类 各菜系 鸭脖子店 餐饮类 特色小吃 0 餐饮类 茶馆 便利店 威巍烘培坊 餐饮类 面包西点 便利店 芜湖瓜子城 餐饮类 特色小吃 表4.8 无锡青石路业态分类 表4.8 无锡青石路业态分类 93 93 无锡青石路 无锡青石路 梦柳烟酒店 零售类 百货 便利店 诚信箱包 零售类 百货 便利店 中国移动 零售类 电子 中国移动 千和药店 零售类 药店 便利店 万寿堂药店 零售类 药店 便利店 诚祥地产 其他 房产 房地产业 好年婚庆礼仪 艺术类 摄影店 摄影 雷鸟摄影店 艺术类 摄影店 摄影 0 艺术类 摄影店 摄影 董方齐艺术设艺术类 工作室 梵谷摄影 艺术类 摄影店 摄影 避风塘284、 娱乐类 现代娱乐 便利店 金水桶休闲城 娱乐类 现代娱乐 夜总会 梦雅游戏中心 娱乐类 现代娱乐 电玩 娃娃脸电玩 娱乐类 现代娱乐 电玩 楼良美发店 康体养身类 美容美发 便利店 94 94 无锡1912酒吧街 无锡1912酒吧街 无锡1912酒吧街坐落于无锡火车站对面，古运河畔、傍水而居。是无锡站前商贸城的一部分，以酒吧休闲长廊为主打，配套高档餐饮，力图成为无锡休闲娱乐的时尚地标。于2007年4月29日正式开业。店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 九百锅 餐饮类 各菜系 桂林米线 餐饮类 特色小吃 桂林米线 麻辣烫 餐饮类 特色小吃 麻辣烫 闪亮眼285、镜城 零售类 百货 眼镜 便利店 零售类 百货 便利店 烟酒商行 零售类 百货 烟酒商行 乐买超市 零售类 超市 超市 豪的超市 零售类 超市 超市 安溪铁观音 零售类 食品 茶叶 地下停车场 停车场 停车场 流金岁月 娱乐类 现代娱乐 酒吧 祥天网吧 娱乐类 现代娱乐 酒吧 MTA8 娱乐类 现代娱乐 音乐酒吧 阿玛尼 娱乐类 现代娱乐 KTV 后宫 娱乐类 现代娱乐 酒吧KTV 游民部落 娱乐类 现代娱乐 网吧 乱世佳人 娱乐类 现代娱乐 主题酒吧 苏荷 娱乐类 现代娱乐 主题酒吧 玛索俱乐部 娱乐类 现代娱乐 主题酒吧 歌巢 娱乐类 现代娱乐 KTV 百度娱乐 娱乐类 现代娱乐 主题酒吧286、 七星台球会所 康体养生类 体育健身 台球 足浴保健 康体养生类 按摩足浴 按摩 速8酒店 住宿类 经济型酒店 住宿 汉庭快捷 住宿类 经济型酒店 住宿 花园宾馆 住宿类 宾馆旅店 住宿 莫泰 住宿类 经济型酒店 住宿 七天连锁酒店 住宿类 经济型酒店 住宿 盐府宾馆 住宿类 宾馆旅店 住宿 表4.9 酒吧街业态分类 表4.9 酒吧街业态分类 95 95 上海新天地 上海新天地 上海新天地是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点。它坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，总面积3万平方米。以上海独特的石库门建筑为基础，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑结合起来，集历史、文化、287、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅等于一体。店名 业态分类 业态细分 照片 店名 业态分类 业态细分 照片 午后小憩 餐饮类 茶馆 赤坂亭 餐饮类 日料 星际餐厅 餐饮类 洋餐 一茶一座 餐饮类 茶馆 G+餐饮类 音乐餐厅 酷圣石新天地店 餐饮类 甜品 翡翠酒家 餐饮类 各菜系 鼎泰丰 餐饮类 小笼包 DR BAR 餐饮类 酒吧 丰泉 餐饮类 酒吧 Ginqer Caf 餐饮类 酒吧 锅德港式海鲜肥牛餐饮类 火锅 哈根达斯 餐饮类 甜品 百草传奇 餐饮类 药膳 Jamaica Blue Cof-餐饮类 咖啡厅 凯博西餐厅 餐饮类 洋餐 小山日本料理 餐饮类 日料 上海锦江拉丁餐厅 餐饮类 洋餐 La288、wrys The Prime 餐饮类 洋餐 梧桐餐厅 餐饮类 概念餐厅 新天地亚科音乐餐餐饮类 音乐餐厅 璐娜西餐厅酒吧 餐饮类 酒吧 好地方精烧扒轩 餐饮类 洋餐 新吉士酒楼 餐饮类 地方菜 里斯南法风情餐厅 餐饮类 洋餐 乐园石头烧餐厅酒餐饮类 洋餐 保罗贝香 餐饮类 面包西点 宝莱纳 餐饮类 洋餐 比萨马上诺 餐饮类 洋餐 鱼子坊 餐饮类 洋餐 真的好海鲜餐厅 餐饮类 各菜系 老第坊 餐饮类 酒吧 天泰餐厅 餐饮类 洋餐 鸿禧茶居 餐饮类 茶馆 星巴克咖啡新天地餐饮类 咖啡厅 T8餐厅 餐饮类 各菜系 太平馆餐厅 餐饮类 各菜系 香啡缤 餐饮类 咖啡厅 透明思考新天地餐餐饮类 概念餐厅 289、VA BENE 意大利餐餐饮类 洋餐 意大利维纳斯冰淇餐饮类 甜品 湖庭 餐饮类 各菜系 VISAGE 餐饮类 甜品 ve shanghai 餐饮类 各菜系 表4.10上海新天地业态分类 表4.10上海新天地业态分类 96 96 上海新天地 上海新天地 优果 餐饮类 饮料店 采蝶轩 餐饮类 各菜系 Cheese&Fizz 餐饮类 甜品 SUGAR 餐饮类 日料 Anne Fontaine 服饰类 品牌服饰 艾尔蒂 服饰类 珠宝首饰 Baby Jane 服饰类 品牌服饰 Benetton 服饰类 品牌服饰 Black Label 服饰类 品牌服饰 Camper 服饰类 品牌服饰 Evisu上海新290、天地专服饰类 品牌服饰 Fomarina 服饰类 品牌服饰 French Connection 服饰类 品牌服饰 Giordano Ladies 服饰类 品牌服饰 Huqo Boss 服饰类 品牌服饰 I.T 服饰类 品牌服饰 MANGO 服饰类 品牌服饰 MISS SIXTY 服饰类 品牌服饰 NINEWEST 服饰类 品牌服饰 PH7 服饰类 珠宝首饰 Ports 1961 服饰类 品牌服饰 rex 服饰类 品牌服饰 上海滩 服饰类 民俗服饰 Sisley 服饰类 品牌服饰 STELLALUNA 服饰类 品牌服饰 英伦风暴 服饰类 品牌服饰 the GLOSS 服饰类 品牌服饰 tout 291、a coup 服饰类 品牌服饰 Twin Angel 服饰类 品牌服饰 VIVEENNE TAM 服饰类 品牌服饰 尹韩姬 服饰类 品牌服饰 素然 服饰类 品牌服饰 宝马生活方式店 服饰类 品牌服饰 COCOON&CIOCOCO 服饰类 品牌服饰 丹玛钻石腕表 服饰类 品牌服饰 Just Gold-Just 服饰类 珠宝首饰 玛士高 服饰类 品牌服饰 琦坊 服饰类 珠宝首饰 上海组合 服饰类 民俗服饰 藏博堂 工艺品类 民俗工艺品 雷门九歌 工艺品类 民俗工艺品 琼耳唯品 工艺品类 现代工艺品 雨田小艺 工艺品类 民俗工艺品 安梨家居 零售类 百货 Artemide 零售类 百货 福林堂-新一292、代 零售类 药店 新天地专卖店 零售类 纪念品 碧石钟表 零售类 钟表行 VIN 零售类 洋酒 尧阳茶行 零售类 食品 新天地一号 展示类 会所 屋里厢 展示类 博物馆 劳斯莱斯 展示类 售车 Simply Life 家居 花旗财富管理中心 金融 游客咨询中心 咨询中心 华尔街英语 学习 新天地邮政所 邮局 97 97 上海新天地 上海新天地 中央美术学院油画廊 艺术类 画廊 吴谊艺术工作室 艺术类 工作室 雅木轩 艺术类 陈列室I 亚历山大会馆 娱乐类 会馆 Racks 娱乐类 现代娱乐 UME新天地国际影城 娱乐类 影城 惠思创智 娱乐类 现代娱乐 Y+瑜伽生活馆 康体养生类 体育健身 美293、丽田园 康体养生类 SPA 比京美发 康体养生类 美容美发 美丽20专业美甲沙龙 康体养生类 美容美发 蓓丽雅 康体养生类 SPA 沙宣美发研修中心 康体养生类 美容美发 88新天地酒店式服务公所 住宿类 宾馆旅店 98 98 苏州山塘街 苏州山塘街 山塘街位于苏州西北，原全长七华里，连接阊门和虎丘，被称为“七里山塘”。目前的山塘老街从渡僧桥到广济桥段共360米长。山塘街是一条具有1100多年历史的古街，具有苏州街巷的典型特征。1985年，苏州市政府在尽可能保持原来风貌的原则下，又进行了一次较大规模的整修。采之齐药材店 零售类 百货 药材 集锦兴姑苏土特产 零售类 食品 梨糕糖 零售类 食品 294、吴韵茶庄 零售类 食品 茶庄 新选择 零售类 苏州商会博物馆 其他 博物馆 便利店 沈伯平艺术工作室 艺术类 工作室 苏州旅游婚纱摄影会馆 艺术类 摄影店 檀木雕刻艺术工作室 艺术类 工作室 英姿刺绣艺术工作室 艺术类 工作室 山塘影社 艺术类 摄影店 张加宏魔术会馆 艺术类 周文雍艺术工作室 艺术类 工作室 8998酒吧 娱乐类 现代娱乐 酒吧 冈州会馆 娱乐类 民俗娱乐 会馆 苏州评弹苑 娱乐类 民俗娱乐 影剧院，戏社 山塘书苑 娱乐类 民俗娱乐 影剧院，戏社 绍兴会馆 娱乐类 民俗娱乐 会馆 山塘客栈 住宿类 宾馆旅店 明涵堂青年旅社 住宿类 宾馆旅店 店名 业态分类 业态细分 内容 照295、片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 山塘风味臭豆餐饮类 特色小吃 五芳斋 餐饮类 特色小吃 山景园 餐饮类 各菜系 水晶花 服饰类 民俗服饰 山塘染坊 服饰类 民俗服饰 珍珠馆 服饰类 珠宝首饰 江南衣馆 服饰类 民俗服饰 宜兴紫砂 工艺品类 民俗工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 手工艺品 进福齐艺术剪工艺品类 民俗工艺品 手工艺品 银艺堂 工艺品类 现代工艺品 手工艺品 0 工艺品类 手工艺品 子冈玉坊 工艺品类 现代工艺品 手 工 艺 品，玉0 工艺品类 现代工艺品 手 工 艺 品，竹姑苏巧手坊 工艺品类 民俗工艺品 手工艺品 天工坊 工艺品类 古董古玩 玻璃坊 玺玉坊 工艺品类 古296、董古玩 玉器 西塘风情银饰工艺品类 现代工艺品 手工艺品 苏州桃花坞木工艺品类 民俗工艺品 表4.11 苏州山塘街业态分类 表4.11 苏州山塘街业态分类 99 99 宁波老外滩 宁波老外滩 宁波老外滩坐落于宁波三江口北岸，地处地处宁波市中心，位于甬江、奉化江和余姚江的三江口汇流之地，曾是“五口通商”中最早的对外开埠区。建筑面积8万平方米，2005年1月1日，宁波老外滩重新开埠，形成新的商业区，和宁波天一广场成犄角之势。店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 颐和茶馆 餐饮类 茶馆 茶水饮料 瀚珍坊 餐饮类 洋餐 元素西餐厅 餐饮类 洋餐 西餐 印度小厨 餐297、饮类 洋餐 印度料理 斗牛士碳烤牛排海鲜 餐饮类 洋餐 萨拉伯尔 韩国料理 餐饮类 洋餐 韩国料理 意卡菲咖啡 西餐 餐饮类 洋餐 茶水饮料 蕉叶咖喱屋 餐饮类 洋餐 墨西哥风情餐厅 餐饮类 洋餐 墨西哥料理 逸飞之家 服饰类 珠宝首饰 珠宝首饰 ZIRCON 泽 康 饰品 服饰类 珠宝首饰 珠宝首饰 巴黎春天精致摄影 艺术类 摄影店 摄影 罗曼朵婚纱摄影 艺术类 摄影店 摄影 三叶草爱尔兰娱乐类 现代娱乐 酒吧 波钵街 娱乐类 现代娱乐 酒吧 外滩3号吧 娱乐类 现代娱乐 酒吧 宏昌源 天禧酒娱乐类 现代娱乐 酒吧 老外滩啤酒花娱乐类 现代娱乐 酒吧 乐咖吧 娱乐类 现代娱乐 酒吧 外滩温泉298、会馆 康体养生类 SPA SPA 一茉水镜SPA会康体养生类 SPA SPA 四季会SPA 康体养生类 SPA SPA 金第舫 美源于康体养生类 体育健身 健身馆 汉方洲 康体养生类 按摩足浴 足道 皇子美容美发 康体养生类 美容美发 美容美发 罗亚蒂美容美康体养生类 综合 表4.12 宁波老外滩业态分类 表4.12 宁波老外滩业态分类 100 100 杭州西湖天地 杭州西湖天地 西湖天地位于西湖南岸的涌金池畔，紧邻柳浪闻莺，西湖天地占地50,000平方米,其园林篇占地30,000平方米,于2003年4月底建成。主要面向小资和时尚人士。店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态299、细分 内容 照片 星巴克 餐饮类 咖啡厅 哈根达斯 餐饮类 洋餐 冰淇淋 蝴蝶餐厅 餐饮类 各菜系 比萨披萨 餐饮类 洋餐 茶酒年代 餐饮类 茶馆 西湖翡翠花园酒家 餐饮类 各菜系 牙买加咖啡店 餐饮类 咖啡厅 西湖云水餐厅 餐饮类 各菜系 江浙名菜 世家兰迪咖啡吧 餐饮类 咖啡厅 涌金楼 餐饮类 各菜系 历史建筑 西湖天地专卖店 零售类 百货 纪念品 福林堂新一代 零售类 药店 翡翠音乐酒吧 娱乐类 现代娱乐 主题酒吧 表4.13 西湖天地业态分类表4.13 西湖天地业态分类 101 101 杭州河坊街 杭州河坊街 河坊街位于吴山脚下，是清河坊的一部分，属于杭州老城区，东起江城路，向西越南北300、向得建国南路、中河中路、中山中路、华光路、劳动路至南山路，路长18000多米，吴山广场至中山中路段为步行街，青石板路面，路宽13米，其余路宽32米。河坊街于2002年十月开街，改建后的河坊街体现了清末明初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性，同时确定河坊街为步行街。喀秋莎 服饰类 民俗服饰 俄罗斯服饰 唐诗绸装 服饰类 民俗服饰 旺隆珍珠 服饰类 珠宝首饰 珠宝 北京故事 服饰类 品牌服饰 唐朝服饰 服饰类 民俗服饰 清河绸庄 服饰类 民俗服饰 上海故事 服饰类 品牌服饰 好江南 服饰类 品牌服饰 朱炳仁银铺 服饰类 301、珠宝首饰 首饰 爱情故事 服饰类 品牌服饰 婚纱服饰 藏一楼 工艺品类 古董古玩 和田玉等 醇石堂 工艺品类 古董古玩 巴林石 见山堂 工艺品类 民俗工艺品 未知 毛笔 工艺品类 民俗工艺品 龙泉官窑 工艺品类 古董古玩 华清阁 工艺品类 字画 欧冶刀剑 工艺品类 民俗工艺品 刀剑 筷子店 工艺品类 民俗工艺品 筷子 皓翰堂 工艺品类 古董古玩 明 清 家 具、奇石 雅 石、名 家雅玉阁 工艺品类 古董古玩 玉器 泥塑肖像 工艺品类 民俗工艺品 泥塑 章维德诗书印 工艺品类 字画 印章 谭木匠 工艺品类 现代工艺品 梳子 街边剪纸小摊 工艺品类 民俗工艺品 剪纸 街边景德镇瓷工艺品类 民俗工艺302、品 至音源 工艺品类 现代工艺品 音乐盒 街边卖艺 工艺品类 民俗工艺品 面塑 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 永和大王 餐饮类 特色小吃 蒋顺发 餐饮类 特色小吃 定 盛 糕 等吴 地小吃 阿鲍土菜馆 餐饮类 各菜系 高银美食街 餐饮类 各菜系 宋氏茶庄 餐饮类 茶馆 龙须糖 餐饮类 特色小吃 太极茶道 餐饮类 茶馆 港式甜点 餐饮类 特色小吃 麦当劳 餐饮类 洋餐 大酒店 餐饮类 各菜系 王润兴酒楼 餐饮类 各菜系 华泰绸装 服饰类 民俗服饰 安吉尼饰品 服饰类 珠宝首饰 饰品 太太绸庄 服饰类 民俗服饰 泓源珠坊 服饰类 珠宝首饰 饰品 唐韵丝303、绸 服饰类 民俗服饰 依人世家 服饰类 品牌服饰 奇峰珠宝 服饰类 珠宝首饰 珠宝 石头记 服饰类 珠宝首饰 饰品 表4.14 杭州河坊街业态分类 表4.14 杭州河坊街业态分类 102 102 杭州河坊街 杭州河坊街 街边卖艺 工艺品类 民俗工艺品 竹编 尼泊尔工艺街 工艺品类 民俗工艺品 筷子店 工艺品类 民俗工艺品 筷子 琉璃坊 工艺品类 古董古玩 竹乡工艺 工艺品类 民俗工艺品 竹乡工艺 惜缘工艺 工艺品类 现代工艺品 泰和祥 工艺品类 民俗工艺品 杂类 天下第一管 工艺品类 民俗工艺品 街头笛子店 富美工艺行 工艺品类 民俗工艺品 杂类 王星记1875 工艺品类 民俗工艺品 扇 子、304、泥 人 等街边小摊 工艺品类 字画 麒麟阁 工艺品类 字画 柏敢翡翠 工艺品类 古董古玩 翡翠 木雕根雕 工艺品类 民俗工艺品 河坊街工艺品工艺品类 民俗工艺品 杂货 木村屋 工艺品类 民俗工艺品 俄罗斯商品 潘永态号 工艺品类 民俗工艺品 弹 棉 花 手工 作云石轩 工艺品类 字画 千古醉竹 零售类 百货 竹炭专卖店 杂货铺 零售类 百货 桑蚕丝被 零售类 百货 被子 天堂伞 零售类 百货 雨伞 同盛源 零售类 百货 杂货 香烟馆 零售类 百货 香烟 采芝斋 零售类 食品 胡记清河茶庄 零售类 食品 茶叶 陶绿轩 零售类 食品 茶叶茶具商行 清河茶庄 零售类 食品 茶叶茶具商行 怡糖坊 零售305、类 食品 天福茗茶 零售类 食品 茶叶 胡记新龙茶庄 零售类 食品 茶叶 吉寿堂 零售类 食品 燕窝鹿茸虫草香香果 零售类 食品 龙须糖手工作益元参号 零售类 食品 人参 青藏奇珍 零售类 食品 虫草燕窝 蒋同顺 零售类 食品 土特产 老街坊 零售类 食品 手工作坊 食品店 零售类 食品 龙 井 茶、小 核德寿堂 零售类 食品 食草堂 零售类 药店 草药 回春堂参号 零售类 药店 中 医 店，门 诊保和堂 零售类 药店 药铺 同仁堂 零售类 药店 药草 圣檀阁 零售类 檀香、沉香 迪斯尼专卖店 零售类 奥运纪念品专零售类 吉祥居 零售类 风水吉祥物品 103 103 杭州河坊街 杭州河坊街 旅306、游咨询中心 旅游 清河坊民俗博展示类 博物馆 钱币博物馆 展示类 博物馆 博物馆 回春堂 展示类 博物馆 展览馆 杏林亭 休息 南铜屋 展示类 博物馆 铜雕艺术 古典艺术博物展示类 博物馆 艺术博物馆 博艺轩 艺术类 西湖艺术沙龙 艺术类 艺术馆 兰亭画院 艺术类 画廊 文宝斋画廊 艺术类 画廊 老莲书画院 艺术类 画廊 游艺斋艺术馆 艺术类 艺术馆 华吉艺楼 艺术类 艺术馆 照相小摊 艺术类 摄影店 街边画像 艺术类 工作室 街头卖艺 民俗表演小摊 娱乐类 民俗娱乐 表演 街边小摊 娱乐类 民俗娱乐 空竹 大宋沙包 娱乐类 民俗娱乐 传统游戏 104 104 成都锦里 成都锦里 锦里民俗休闲307、街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米。2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态细分 内容 照片 天使冰王TCBY 餐饮类 饮料店 茶水饮料 VC驿站 餐饮类 饮料店 茶水饮料 雕鱼烧 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 肠粉店 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 和一味豆腐花 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 黄醪糟 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 饺子店 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 锦里烧坊 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 锦里香 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 久久丫鸭脖子 餐饮类 308、特色小吃 小吃便利店 军屯锅魁 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 0 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 乐山香油米花餐饮类 特色小吃 小吃便利店 麻辣烫小店 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 藕香居 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 彭州王记丁丁餐饮类 特色小吃 小吃便利店 其乐锅魁 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 荞面店 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 撒尿牛丸 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 三大炮 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 三顾园 餐饮类 特色小吃 小吃便利店 三国茶园 餐饮类 茶馆 茶水饮料 0 餐饮类 特色小吃 汤麻饼 餐饮类 特色小吃 小雅轩 餐饮类 各菜系 星巴克 餐饮类 咖啡厅 茶水饮料 叶儿粑309、店 餐饮类 特色小吃 小吃便利点 0 餐饮类 各菜系 粥店 夜郎服饰店 服饰类 民俗服饰 卓尚蝉丝坊 服饰类 民俗服饰 蝉丝 草鞋刘 工艺品类 民俗工艺品 草鞋 0 工艺品类 民俗工艺品 川剧脸谱 0 工艺品类 民俗工艺品 吹糖人小摊 0 工艺品类 民俗工艺品 蛋壳画 东情西韵 工艺品类 民俗工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 工艺伞小摊 勾勾针 工艺品类 民俗工艺品 针织小包 0 工艺品类 民俗工艺品 葫芦画 0 工艺品类 民俗工艺品 剪纸 锦里印象 工艺品类 民俗工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 毛笔小摊 0 工艺品类 民俗工艺品 面塑小摊 0 工艺品类 民俗工艺品 民间玩具 0 工艺品类 310、民俗工艺品 民俗画 0 工艺品类 民俗工艺品 木刻画 0 工艺品类 民俗工艺品 木梳 0 工艺品类 民俗工艺品 皮影 品月堂 工艺品类 现代工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 树皮画 谭木匠 工艺品类 民俗工艺品 木梳 表4.15 成都锦里业态分类 表4.15 成都锦里业态分类 105 105 成都锦里 成都锦里 天堂眼 工艺品类 民俗工艺品 藏饰店 喜神坊 工艺品类 民俗工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 玩具熊猫 雅风脸谱 工艺品类 民俗工艺品 脸谱 悠游三国大本营 工艺品类 民俗工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 纸灯 中国红 工艺品类 现代工艺品 0 工艺品类 民俗工艺品 棕编小摊 特色旅游311、纪念品 零售类 百货 蜀涛茶店 零售类 食品 茶叶 张飞牛肉 零售类 食品 老成都土特产 零售类 土特产 新盛园 零售类 安怡旅行社 旅游 百家姓 艺术类 姓名预测店 花月间 娱乐类 现代娱乐 酒吧 0 娱乐类 现代娱乐 酒吧 四方街 娱乐类 现代娱乐 酒吧 诸葛连庐 娱乐类 民俗娱乐 民族特色 锦里客栈 住宿类 宾馆旅店 客栈 106 106 成都文殊坊 成都文殊坊 成都文殊坊位于成都三大历史文化保护区文殊院保护区内，占地400余亩。经过4年建设，一期工程于2006年10月1日开街迎客。以禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体。店名 业态分类 业态细分 内容 照片 店名 业态分类 业态312、细分 内容 照片 婆城老妈蹄花 餐饮类 特色小吃 芙蓉豆花 餐饮类 特色小吃 天堂主鸡片 餐饮类 特色小吃 盐茶道 餐饮类 茶馆 乐和食府 餐饮类 各菜系 萝纱饼屋 餐饮类 特色小吃 卓尚蝉丝坊 服饰类 民俗服饰 蚕丝 纺绩堂 服饰类 民俗服饰 服饰类 玉屏坊 工艺品类 现代工艺品 玉园 工艺品类 古董古玩 天工坊 工艺品类 现代工艺品 高档工艺品 蜀锦宫 工艺品类 现代工艺品 蜀绣 福寿坊 工艺品类 古董古玩 巴扎娜蒂 工艺品类 现代工艺品 手工艺品 布鞋店 工艺品类 民俗工艺品 景福隆 工艺品类 民俗工艺品 布鞋 集萃堂 工艺品类 民俗工艺品 手工艺品 草舍 工艺品类 民俗工艺品 草编 凉313、山苦荞 零售类 食品 李伯清书院 展示类 书院 七彩盈堂 娱乐类 民俗娱乐 电影院+茶社，茗缘阁 娱乐类 茶馆 茶馆+棋牌 成都会馆 娱乐类 民俗娱乐 会馆 印象酒吧 娱乐类 现代娱乐 酒吧 民俗大观 娱乐类 民俗娱乐 表4.16 成都文殊坊业态分类 表4.16 成都文殊坊业态分类 107 107 业态库总结 业态库总结 案例地 餐饮类特点 服饰类特点 工艺品类 零售类特点 展示类特点 艺术类特点 娱乐类特点 康体养生类特点 住宿类特点 案例地 餐饮类特点 服饰类特点 工艺品类 零售类特点 展示类特点 艺术类特点 娱乐类特点 康体养生类特点 住宿类特点 无锡崇安寺 综合，洋餐较多 综合，品牌较314、多 少 百货 无 摄影店为主 现代娱乐 无 无 无锡南禅寺 各菜系 珠宝首饰 现代与民俗结合 一家药店 无 画廊 无 无 无 无锡青石路 种类繁多 低端与品牌结合 无 百货为主 无 摄影店居多 现代娱乐 少 美容美发 无 无锡1912酒吧街 以特色小吃为主 无 无 主要为百货超市类 无 无 酒吧KTV等现代娱乐为主 健身、按摩 经济性酒店为主 上海新天地 综合，洋餐较多 品牌服饰为主 较少 百货等 无 画廊 工作室等 现代娱乐 美容美发 SPA 一家高级宾馆 苏州山塘街 较少 民俗服饰为主 各种工艺品兼备 食品为主 博物馆 工作室 摄影店 民俗娱乐为主 无 宾馆旅店 宁波老外滩 主要为洋餐 珠315、宝首饰 无 无 无 摄影店 现代娱乐 综合，SPA较多 无 杭州西湖天地 高端的咖啡厅餐厅 无 无 药店、百货 无 无 较少，现代娱乐 无 无 杭州清河坊 业态丰富 民俗品牌高低档兼备 以民俗工艺品和古玩为主 以食品和药店为主 主要为博物馆 主要为民俗娱乐 无 无 成都锦里 特色小吃为主 民俗服饰 民俗工艺品为主 百货、食品 较少 无 一家姓名预测店 酒吧为主 无 仅一家客栈 成都文殊坊 特色小吃为主 民俗服饰 各种工艺品兼备 较少 书院一家 无 民俗娱乐为主 无 无 艺术馆 画廊 表4.17 案例地业态总结 表4.17 案例地业态总结 109109 110110 祠堂规划 祠堂规划 惠山古镇316、祠堂特点 复合式城市型祠堂群落：全国各地的祠堂基本上以祠宅交融分散布局为主格，而惠山祠堂群则脱离各宗族的聚居地，独立集中分布于靠近商业发达的城市附近，紧靠着北塘米市之南，汇萃于惠山古镇之中，祠堂依山而建，左右相邻，成街成巷，占原惠山古镇总用地的56.8%。这种集中的形式有利于整体的开发和形象塑造。大量江南民居形式：不同于各地耕读文化所形成的单体建筑平面大、规格形制高、装饰华丽、精雕细刻的祠堂的特点，惠山古镇多数祠堂单体规模不大，形制不高，以江南民居的形式为主。这一特点使惠山祠堂跳出了只能用来观光游览的范围，而可以借鉴很多传统民居的开发模式，开发现代的商业业态。见证了民族工商业崛起的历史：明清以317、后，无锡较早的进入了资本主义初级阶段，无锡的名门望族，作为民族工商业的先驱，相继集结在城市之中。他们带着先进工业文明的锐利眼光，又传承着民族传统的书礼孝友传家思想，竞相在古镇地区兴建祠堂。可以说惠山古镇的祠堂群是半封闭的农耕自然经济向近代城市工商经济过渡所形成的一种特殊产物。在建筑风格上，也带着这一时代的烙印，如荣氏贞烈祠是一栋混凝土修造的歇山式传统建筑；杨藕芳祠中则出现用细作清水砖砌筑的欧式砖柱、窗檐、墙体等西洋格调的建筑，但其顶坡及山墙则以灰瓦坡顶、筑瓦花脊和观音兜风火墙外包，与古镇风貌非常协调；而留耕草堂中传统的厅堂花格门与钢筋的庭院小桥护栏，同样也反应出西方工业文明的形态已经以中西合璧318、的形式出现在惠山古镇。这一特点使惠山祠堂群给人的整体文化形象更加多元，也更易于与现代风格进行衔接。形成大量的与祠堂相关的活动：围绕着祠堂，自古以来形成了丰富的民间活动，除了大规模的祭典与族内聚会交流的祭筵外，春秋祭祖之时的游惠山、品二泉，庙会，戏社等同样热闹非凡。祭祀先贤为形式的徽州会馆：依托着运河，惠山古镇成为明清时期江南的商业重镇，以“无徽不成镇”的徽商为首，组成了徽州会馆，进驻了惠山古镇祠堂群，以祭祀他们的先祖，这是惠山的祠堂又多了一重会馆属性。图5.1 民居形式的薛中丞祠 图5.2 民居形式的龚氏宗祠图5.1 民居形式的薛中丞祠 图5.2 民居形式的龚氏宗祠 图5.4 留耕草堂 图5.319、4 留耕草堂 图5.3 杨藕芳祠图5.3 杨藕芳祠 图5.5 庙会戏社图5.5 庙会戏社 图5.6 天下第二泉图5.6 天下第二泉 111111 祠堂规划 祠堂规划 祠堂原有功能 1、祭祀先祖：通过祭祀祖先、共食祭筵，促进大家族理解、团结和荣辱与共。2、珍藏宗谱、篡修宗谱 3、助学育才：用作本族子弟的助学、奖学或开设义学、义塾只用。4、宣讲学教礼法的课堂：讲述祖宗的艰难创业史，宣讲劝诫训勉之辞和先贤语录 5、讨论族中事务的会场：遇族中重大兴革事宜，都由族长召集全体成年人在祠堂开会讨论。6、家族的法庭 7、欢庆娱乐的场所：每当风俗年节和族内重大喜庆活动，祠堂内通常有戏台建筑，好戏连台。祠堂功能属320、性提取 图5.7 张巡庙内戏台 图5.8 王武愍祠内小戏台 图5.7 张巡庙内戏台 图5.8 王武愍祠内小戏台 原有功能原有功能 提取关键词提取关键词 功能属性功能属性 旅游项目旅游项目 祭祀先祖 珍藏宗谱、篡修宗谱 血脉延续 朝圣供拜、先贤追思、先 祖 祭 奠、文化展示、传统风貌体验 宗教寺庙体验 祠堂文化体验 私家园林游览 助学育才 宣讲学教礼法的课堂 精神继承 民族精神、地方文化、历史变迁的博览、宣传和展演 主题博物展示 无锡文化艺术游 讨论族中事务的会场 家族的法庭 集会交流 思想的沟通、精神的 交 流、集 会、议事、决策 情调体验休闲（中高端的会所、主题餐饮、茶社等）欢庆娱乐的场所 321、文化传承 大众市民的娱乐场所、地 方 戏 曲、手工艺、庙会的舞台 竹 林 闲 隐 野 趣 游（庙会）惠 山 民 俗 风 情 游（曲 艺、书 场、市井民宿）无 锡 文 化 艺 术 游（手 工 艺、泥 人、泉茶）表5.1 祠堂功能属性提取表 表5.1 祠堂功能属性提取表 112112 祠堂规划 祠堂规划 图5.9 祠堂规划图例 图5.9 祠堂规划图例 113113 祠堂规划 祠堂规划 锡惠揽胜 水乡夜泊 表5.3 水乡夜泊组团内祠堂旅游项目策划表 表5.3 水乡夜泊组团内祠堂旅游项目策划表 编号编号 祠堂名称祠堂名称 修复措施修复措施 旅游项目 具体内容 旅游项目 具体内容 54 孙宗伯祠 部分恢322、复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 55 薛氏宗祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 56 节华祠 维护 主题博物展示 无锡地域文化展示 57 杨四褒祠 维护 主题博物展示 无锡地域文化展示 58 许文懿公祠 全部恢复 主题博物展示 无锡地域文化展示 59 张明公祠 部分恢复 主题博物展示 无锡地域文化展示 60 留耕草堂 全部恢复 主题博物展示 园林文化展示 66 祝太守祠 遗址保护 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 67 龚氏家祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 68 唐襄文公祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 69 徽国文公祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主323、题餐厅 70 蔡孝友祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 71 李阁学祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 72 陈文正公祠 全部恢复 情调体验休闲 传统文化主题餐厅 78 潜安官 全部恢复 主题博物展示 无锡地域文化展示 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 1 淮湘昭忠祠 维护 宗教寺庙体验 寺院祠展示 2 华孝子祠 维护 祠堂文化体验 祠堂文化展示 3 二泉书院 维护 私家园林游览 书院祠堂展示 4 五中丞祠 维护 私家园林游览 先贤祠堂展示 5 顾宪成祠 维护 私家园林游览 先贤祠堂展示 6 猛将庙 维护 私家园林游324、览 神祠展示 7 贞节祠 维护 宗教寺庙体验 宗教服务设施 8 陆子祠 维护 竹林闲隐野趣游 祠堂文化展示 9 尤文简公祠 维护 竹林闲隐野趣游 祠堂文化展示 10 碧山吟社 维护 竹林闲隐野趣游 民乐茶友会 11 胡文昭公祠 部分恢复 竹林闲隐野趣游 民乐茶友会 12 至德祠 维护 祠堂文化体验 祠堂文化展示 13 嵇忠节祠 维护 祠堂文化体验 祠堂文化展示 14 钱武肃王祠 部分恢复 宗教寺庙体验 钱王庙 15 秦双孝祠 维护 私家园林游览 园林文化展示 16 张义士祠 维护 祠堂文化体验 祠堂文化展示 17 李忠定公祠 维护 祠堂文化体验 祠堂文化展示 20 过郡马祠 部分恢复 祠堂文化325、体验 祠堂文化展示 61 白衣殿 全部恢复 私家园林游览 祠堂文化展示 62 单姬祠 部分恢复 私家园林游览 泥人作坊 63 周文格公祠 部分恢复 私家园林游览 泥人作坊 64 王文静祠 部分恢复 私家园林游览 泥人作坊 73 含贞斋 维护 私家园林游览 园林文化展示 表5.2 锡惠揽胜组团内祠堂旅游项目策划表 表5.2 锡惠揽胜组团内祠堂旅游项目策划表 114114 祠堂规划 祠堂规划 溪苑含蕴 直街谐趣 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 36 范文正公祠 全部恢复 无锡文化艺术游 无锡手工艺文化展示 37 陆宣公祠 维护 无锡文化艺326、术游 先贤祠堂展示 38 倪高士祠 全部恢复 无锡文化艺术游 无锡手工艺文化展示 39 朱祠 部分恢复 惠山民俗风情游 惠山工艺品门市 40 高忠宪公祠 部分恢复 惠山民俗风情游 祠堂门楼展示 41 王武愍公祠 维护 无锡文化艺术游 泥人文化研究中心 42 修正庵 部分恢复 无锡文化艺术游 码头文化展示 43 虞薇山先生祠 全部恢复 无锡文化艺术游 江南水弄堂文化展示 44 张文贞公祠 维护 无锡文化艺术游 江南水弄堂文化展示 45 杨藕芳祠 维护 无锡文化艺术游 西洋风格祠堂展示 46 顾可久祠 全部恢复 无锡文化艺术游 先贤祠堂展示 47 顾太仆祠 全部恢复 无锡文化艺术游 曲艺文化展示 327、48 惠学士祠 部分恢复 无锡文化艺术游 曲艺文化展示 49 长寿庵 部分恢复 无锡文化艺术游 园林文化展示 50 周子祠 全部恢复 无锡文化艺术游 民族工商业文明展示 51 黄太仆祠 全部恢复 无锡文化艺术游 民族工商业文明展示 52 蔡氏宗祠 全部恢复 无锡文化艺术游 民族工商业文明展示 53 杨氏贞节祠 遗址保护 无锡文化艺术游 民族工商业文明展示 65 刘家祠 部分恢复 惠山民俗风情游 文化书店 74 顺亲阁 全部恢复 惠山民俗风情游 惠山历史人文展示 75 紫竹庵 全部恢复 惠山民俗风情游 惠山历史人文展示 76 周家祠 遗址保护 无锡文化艺术游 泉茶文化展示 77 山货公所 全部恢328、复 惠山民俗风情游 古董古玩店 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 79 李鹤章祠 全部恢复 古惠山公园休闲游 园林祠堂展示 80 赵宗白祠 全部恢复 古惠山公园休闲游 园林祠堂展示 81 陶文宪祠 全部恢复 古惠山公园休闲游 园林祠堂展示 表5.4 溪苑含蕴组团内祠堂旅游项目策划表 表5.4 溪苑含蕴组团内祠堂旅游项目策划表 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 编号 祠堂名称 修复措施 旅游项目 具体内容 18 张中丞庙 维护 惠山民俗风情游 神祠展示 19 史祠 全部恢复 惠山民俗风情游 惠山历史人文展示 21 杨忠襄公祠 329、全部恢复 惠山民俗风情游 大众茶馆 22 施公祠 全部恢复 惠山民俗风情游 大众茶馆 23 浦长源先生祠 全部恢复 惠山民俗风情游 大众茶馆 24 杨观察祠 全部恢复 惠山民俗风情游 大众茶馆 25 浦孝子祠 部分恢复 惠山民俗风情游 民俗饭庄 26 王文正公祠 全部恢复 惠山民俗风情游 民俗饭庄 27 松滋王公祠 全部恢复 惠山民俗风情游 民俗饭庄 28 王孟端先生祠 全部恢复 惠山民俗风情游 特色小吃 29 司马温公祠 全部恢复 惠山民俗风情游 民俗饭庄 30 叶司空祠 全部恢复 惠山民俗风情游 特色小吃 31 陈文范先生祠 全部恢复 惠山民俗风情游 民俗饭庄 32 陶中丞祠 全部恢复 惠330、山民俗风情游 民俗饭庄 33 荣氏贞节祠 部分恢复 惠山民俗风情游 民乐工作室 34 戴氏宗祠 全部恢复 惠山民俗风情游 民乐工作室 35 薛义士祠 全部恢复 惠山民俗风情游 戏社 表5.5 直街谐趣组团内祠堂旅游项目策划表 表5.5 直街谐趣组团内祠堂旅游项目策划表 115115 重点地段 重点地段 分区名称 水乡夜泊 溪苑含蕴 直街谐趣 区位评价 对 外 交 通 便 利，南 面 滨 临 运河，具备较好的景观条件，地块 内 部 由 于 原 用 地 属 性（营区）缺少道路连接 三面环水，位于相对独立的岛上，可以通过南面与锡惠路联系 以横直街为主要结构框架，对其他各分区有着较好的通达性，可以通过331、改道后的锡惠路进行对外交通 建筑用途 东部一带均为工业厂房，西部一带沿横街以及龙头河、惠山浜沿岸多为居住，而通惠西路沿线分布有部队营区以及超市等 原锡惠路以西目前为惠山公园以及古镇办办公楼，以东主要为工业厂房（包括泥人厂）主要以居住建筑为主，沿主要街道两侧分布有商业店铺，另外散布有部分办公及营房建筑 建筑质量 除了部队营房区以及超市建筑质量评价为良以外，其他建筑质量均为中 沿锡惠路两侧建筑质量基本为良，而其他工厂建筑质量均为中 张巡庙以及泥人研究所建筑质量达到优，另外少数建筑为良，大多数建筑质量评价为中，其中少数为差 建筑年代 祠堂建筑多为晚清至民国期间建 筑，主 要 分 布 在 本 区 的 332、西侧，其他建筑均为建国以后建均为建国以后建筑 祠堂建筑大多为晚清至民国建筑，少部分为明至清中期，其他建筑为建国以后建筑 祠堂现状 主要分布于西部片区沿龙头河、惠 山 浜 一 带，呈 散 落 分布，其中包括留耕草堂为文保基本没有祠堂建筑，其中惠山泥人厂中有三栋建筑值得保护关注 为祠堂建筑的集中区，其中包括四处文保单位，下河塘片区呈片状分布，其余祠堂沿直街分布 整体景观评价 沿河一带尚保留有部分祠堂建筑，原 有 的 院 落 格 局 基 本 保存，具备整治的必要。部队营房区以及工厂区大片的现代建筑需要有选择地进行利用 目前在建的惠山公园将有效地改善这一地块的空间形象，同时结合水系整治营造流水环岛的氛333、围。目前锡惠路以东地块主要以工厂为主，需要整体改善 街道及院落格局基本保留，整体景观较好，但一部分建筑由于使用原因（居住功能）存在搭建、破败等情况 图5.10 建筑年代分析 图5.10 建筑年代分析 图5.11 建筑现状分析 表 5.6 重点地段现状评价 图5.11 建筑现状分析 表 5.6 重点地段现状评价 116116 重点地段 重点地段 水乡夜泊（1）功能定位（1）功能定位 面向中高端目标市场的院落文化式情调体验消费、民俗体验，休闲度假场所，文化商业聚落。结合我国传统民居的特点，为创造院落文化的整体氛围在功能上提出以下定位：闹中取静，开门即市；与水结合形成“水院”；以庭院为公共中心的向内组合体；布局严整，主体建筑突出；不同空间性质的渐次变化；突出体现民族和地域文化。（2）空间案例借鉴苏州金鸡湖（2）空间案例借鉴苏州金鸡湖 金鸡湖位于苏州的东部,传说有金鸡落于湖中船上而得名，湖面面积1