1、本报告是严格保密的。郴州裕后古街定位策划及招商方案商务部 2010年6月本报告是严格保密的。导言：谁持彩练当空舞 从经营城市看裕后街的开发本报告是严格保密的。今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的城市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一一一一个城市中国的身影正悄悄浮出水面个城市中国的身影正悄悄浮出水面个城市中国的身影正悄悄浮出水面个城市中国的身影正悄悄浮出水面。越来越多的人开始意识到，中国这个经济巨人要真正站立起来，不但要提高城市化水平，还必须制定新的城市发展战略，采取新的举措，营造新的发展优势，发挥城市独特的聚集和扩散功能，构建城市的综合竞争力，把城市和2、城市群做大做强，从而保持和争取其在21世纪经济发展中的领先地位。本报告是严格保密的。曾经，曾经，郴州是一个拥有着悠久历史和灿烂文化的文明古城。历史文化名城历史文化名城：自秦以来，郴州即为历代县、郡、州、府的政治、经济文化中心，已拥有2000多年的历史。唐宋文人王昌龄、杜甫、韩愈、刘禹锡、秦少游等，均在此留下脍炙人口的诗文。战略要地战略要地：郴州自古为兵家必争之地，多慷慨悲歌之士。旅游名城旅游名城：市内著名的风景区苏仙岭，被誉为天下第十八福地。岭上宋代的“三绝碑”、市内的“义帝陵”、北湖韩愈的“叉鱼亭”，处处记载着郴州古老的历史。红色策源地红色策源地：民主革命时期，郴州还是湘南起义的策源地，毛泽3、东、朱德、陈毅等老一辈无产阶级革命家在这里留下了光辉的足迹。历史名城历史名城本报告是严格保密的。1、独特的郴字。郴字为秦时所创。“郴”字属生僻字范围，仅为“郴州”地名所独有。2、三江源流发祥地。郴州是赣江、珠江、湘江三江之源，栖聚了生命的悠久和厚重的文化习俗。3、郴州是三帝灵驾之地。4、郴州是九仙二佛之地。5、郴州还是农耕文化的盛教之地。6、这里是莲荷文化的发祥地。7、这里是湖湘文化的开启源流之所在。8、这里是中国历史上著名的“贬官福留”之地。9、这里是中州清淑之地。这是韩愈对郴州的深度认识。他的送廖道士序中写道：“郴之为州在岭之上，测其高下得三之二焉。中州清淑之气于是焉穷”10、这里是多元文4、化集散地。郴州的方言种种，独成一家，既不同于川腔，又不属于湘系。郴州十大古文化背景郴州十大古文化背景文化底蕴深厚文化底蕴深厚本报告是严格保密的。郴州拥有独特的区位优势。郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、株洲，素称湖南的“南大门”。湘南重镇湘南重镇本报告是严格保密的。现在，现在，郴州经济长年徘徊在湖南中流水平，处在逆水行舟，不进则退的位置。市县市县经济总量经济总量排名排名长沙市长沙5、市3000.983000.981 1岳阳市岳阳市1105.041105.042 2常德市常德市1049.71049.73 3衡阳市衡阳市1000.091000.094 4株洲市株洲市909.57909.575 5郴州市郴州市734.06734.066 6湘潭市湘潭市654.76654.767 7永州市永州市592.69592.698 8邵阳市邵阳市561.57561.579 9娄底市娄底市528.4528.41010益阳市益阳市511.28511.281111怀化市怀化市503.69503.691212郴州经济总量在湖南12市级城市中长年排名在第六名。如何实现郴州城市突围，重现曾经辉煌成就，成6、为现在郴州发展的重中之重。经济水平居全省中游经济水平居全省中游本报告是严格保密的。“地势险要”“在湘南吧，感觉蛮远的”好像离广东比较近，其他没什么印象”“郴州啊临武鸭啊，温泉啊，离广东很近吧”“08年冰灾最严重的那地儿”“郴州之野产异蛇？噢不对，是永州”未给世人留下太深印象的城市未给世人留下太深印象的城市本报告是严格保密的。郴州战略发展郴州战略发展第一篇第一篇本报告是严格保密的。治大国如烹小鲜治大国如烹小鲜 郴州作为湖南的“南大门”，拥有众多资源，被誉为“粤港澳后花园”，如何利用好自身资源，发挥优势特长，打造郴州特有的城市品牌，成为郴州发展的时代思考。优势优势发展方向发展方向如何打造城市品牌如7、何打造城市品牌自身资源自身资源主产业做强主产业做强带动副产业带动副产业结合优势，差异营销结合优势，差异营销本报告是严格保密的。结合郴州目前资源，找寻适合郴州发展的道路。结合郴州目前资源，找寻适合郴州发展的道路。结合资源结合资源 1 1景观资源景观资源郴州山青水秀，风光绮丽。据不完全统计，全市风景名胜约有110余处，具有较大开发价值的有30多处。郴州有号称“天下第十八福地”的苏仙岭，有风光旖旎的200里“湘南洞庭”东江湖，有被誉为“第二西双版纳”的莽山森林公园。此外还有义帝陵、湘南起义纪念地等人文景观。本报告是严格保密的。文化资源文化资源民俗文化民俗文化 郴州是个多民族地区，有汉、瑶、蒙等27个8、民族。在长期的社会发展中，郴州形成了独特的文化艺术和传统风俗。至今仍广为流传的戏剧有：昆剧、祁剧、京剧、越剧、花鼓戏、花灯戏、皮影戏及杂技等。四大文化四大文化在历史长河中，郴州有四大文化影响深远.它们分别为：农耕文化，福仙文化，贬官文化，理学文化。民间文化民间文化如：郴州木雕，世界级非物质遗产“昆曲”在郴州，舜帝钦点的“甲天下之鸭”，傩舞，嘉禾伴嫁歌，湘南民居，湘南古桥，郴州银雕，郴州遍种油茶的习俗等等。本报告是严格保密的。发展方向发展方向 2 2最大化发挥优势，与时俱进，差异化营销。最大化发挥优势，与时俱进，差异化营销。郴州“粤港澳后花园”的形象已深入人心，旅游产业蓬勃发展。“十五”以来，郴9、州旅游业快速发展，市场规模不断扩大，2006年，全市旅游总收入达50.36亿元，为2000年的2.9倍，年均增长 25.3；旅游总收入相当于全市GDP的比重为9.2%，比2000年提高了3.6个百分点。本报告是严格保密的。城市品牌城市品牌 3 3城市的核心价值可以被用来定位和包装之后产生出新的附加值品牌。定位是城市营销、建立城市品牌的灵魂，定位的实质就是将城市放在目标受众心目中给它一个独一无二的位置，由此而形成这个城市鲜明的品牌个性。如：长沙，湖南政治、经济、文化中心。株洲，湖南工业城市。张家界，自然风光旅游城市。郴州，如何进行品牌定位以及品牌打造，成为城市发展的首要任务。本报告是严格保密的。10、郴州旅游现状：郴州旅游资源丰富，被誉为“粤港澳后花园”，旅游城市品牌已深入人心。郴州旅游资源存在一个精但散的缺陷，即旅游资源太多、地域较为分散，造成了品牌的模糊性。如何在众多资源中寻找共同点，成为郴州旅游城市发展的思考方向。郴州历史文化悠久，但作为旅游性城市，郴州并没有最大限度挖掘其文化价值，使文化和景观相结合，形成郴州特有的旅游价值。部分景区景点需加大开发力度，最大限度的挖掘其景观、文化价值。郴州品牌：旅游性城市定位郴州品牌：旅游性城市定位如何使历史文化和自然资源无缝结合，寻找城市品牌发展新特色，为现阶段郴州旅游产业发展首要解决问题。本报告是严格保密的。寻找城市的灵魂寻找城市的灵魂第二篇第二11、篇本报告是严格保密的。时代思考时代思考新中国迅猛发展的浪潮中，郴州如何新中国迅猛发展的浪潮中，郴州如何迎接迎接2121世界的机遇和挑战？世界的机遇和挑战？郴州如何把历史人文、自然风景完美郴州如何把历史人文、自然风景完美结合，为郴州高速发展提供强有力引擎结合，为郴州高速发展提供强有力引擎？本报告是严格保密的。郴州需要一个新的形象向世界展示历史、人文、景观的优势，让世界以新的目光重新审视郴州。在经济发展浪潮中，郴州需要新的形象促进经济发展。发现之旅发现之旅本报告是严格保密的。“文景之治文景之治”此“文景之治”并非指汉朝的“文景知治”，而是把郴州的人文资源人文资源和景观资源景观资源结合，表现出郴州特12、有的文化景观特色。郴州需要一张代表郴州历史发展的名片一张代表郴州历史发展的名片来诠释其人文、景观、民俗文化。以城市提升郴州特有的文化影响力，达到文景结合，景中有文，文中有景，相互促进，共同发展的目标。以文化促进城市发展以文化促进城市发展，赋予郴州新的城市内涵，站在新中国经济发展大浪潮的最前沿。推广郴州城市品牌，实质是售卖整个岭南的文化和精神售卖整个岭南的文化和精神，将郴州岭南文化和功能处于一种水乳交融的状态。本报告是严格保密的。发现裕后街发现裕后街第三篇第三篇本报告是严格保密的。裕后而商，福泽万世裕后而商，福泽万世岭南第一古街岭南第一古街裕后街裕后街裕后街历史可追溯到秦代，完全代表着郴州从古至13、今发展历程，历史人文气息浓厚，特别是岭南文化的发祥地之一。“裕足而后商盛”从古自今裕后街在郴州和岭南的发展史上都类似于清明上河图般繁华，这也是裕后街得名之因。裕后街内有大量古建筑、还有类似犀牛井等古迹，同时周边还有丰富的人文景观资源。裕后街项目体量大，达到了足够的规模把郴州民俗文化、历史、景观通过项目传达给外界。本报告是严格保密的。裕后街历史裕后街历史 1 1裕后街是一条有着悠久历史的古街，据郴州志称“骡马古道“，即城区裕后街南关上至宜章九十里大道。始建于秦始皇三十三年（公元前214年），石板路面，宽23米。古为中原通往岭南的交通要道。本报告是严格保密的。裕后街人文裕后街人文2 2很多人把这条14、百年老街看成郴州的发源地，但其实裕后街只是一个通商口岸，“跟现在的火车站差不多”。以前的裕后街非常繁华，现在的房子原来都是店铺，有木制的门板和柜台，掌柜的坐在前面打理生意。米行、水果行、茶馆、酒馆在裕后街到处都是。本报告是严格保密的。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。本报告是严格保密的。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。本报告是严格保密的。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。一座城市如果没有旧的痕迹，就好比一个人失去记忆。本报告是严格保密的。裕后街自然资源裕后15、街自然资源 3 3南塔公园东塔公园郴江夜景犀牛井本报告是严格保密的。本项目地块位于中山东街以南，中山南路以西，郴江以东，为郴州最老城区，距郴州中山西路，文化路等繁荣路段不到一公里。项目位置项目位置 4 4本项目本报告是严格保密的。项目现状项目现状 5 5项目目前正处拆迁中，拆迁区内除原保留古建筑，尚有部分房屋未进行拆迁。现项目南边地块已经基本平整。本报告是严格保密的。裕后街现状小结裕后街现状小结 地理区位：项目位于中山东街和中山南街交汇处东南方，属市中心区位，距郴州繁华区域中山西街和文化路不到一公里。社会形象：裕后街为郴州最老的街区，发展缓慢，街道旧、脏、乱。社会治安较差，为郴州市形象最差区域16、之一。人文历史：裕后街的历史可追溯到先秦时代，历史渊源，历史源远流长，街内建筑、古迹处处透露出浓厚的文化气息。景观资源：项目东临郴江和东塔公园，南靠南塔公园，项目内更有犀牛井等历史古迹。项目体量：项目商业体量相对郴州市场较大，可通过多种业态组合把项目打造成郴州新的城市名片。本报告是严格保密的。寻找岭南的脊梁寻找岭南的脊梁第四篇第四篇本报告是严格保密的。裕后镇商业规划关系着裕后镇发展和裕后镇未来形象，我司发现要重塑裕后镇，必须把握裕后镇特有的文化气质，从“特色”二字上找寻裕后镇商业发展，如裕后镇建筑形式，外立面，具有浓厚的岭南特色的业态组合等等，通过细节的“特色”表现，突出裕后镇浓厚的文化氛围，17、打造成郴州新的“城市名片”。“裕后镇裕后镇”商业发展前言商业发展前言本报告是严格保密的。“民俗文化古镇民俗文化古镇”是最优的发展方向是最优的发展方向发展方向结论（发展方向结论（CONCLUSION OF DEVELOPMENT DIRECTIONCONCLUSION OF DEVELOPMENT DIRECTION）区域的历史底蕴深厚，有文化可依托，有历史可塑寻；文化提高项目的人文价值，民俗业态可增强项目的商业生存能力；突出体验式休闲消费，打造独特的岭南风情是成败的关键；本报告是严格保密的。总体战略（总体战略（GENERAL STRATEGYGENERAL STRATEGY）以特色化、主题化、18、规模化的业态定位，增强商业吸引力；利用本项目优势与现代商业特点，实现裕后镇区域产业升级，全面提高郴州城市影响力；一切以经营为核心，谋求可持续性竞争优势，确保长期发展；勇担城市推介重任：打造岭南第一民俗风情古镇勇担城市推介重任：打造岭南第一民俗风情古镇 本报告是严格保密的。裕后而商，福泽万世裕后而商，福泽万世岭南第一古镇岭南第一古镇裕后镇裕后镇裕后街历史可追溯到秦代，完全代表着郴州从古至今发展历程，历史人文气息浓厚，特别是岭南文化的发祥地之一。“裕足而后商盛”从古自今裕后镇在郴州和岭南的发展史上都类似于清明上河图般繁华，这也是裕后镇得名之因。裕后镇内有大量古建筑、还有类似犀牛井等古迹，同时周边还19、有丰富的人文景观资源。裕后镇项目体量大，达到了足够的规模把郴州民俗文化、历史、景观通过项目传达给外界。主题定位主题定位 1 1本报告是严格保密的。符合市场未来发展趋势符合项目自身文化有利于主题性塑造 1234项目业态有利于铺位的销售业态定位原则业态定位业态定位 2 2本报告是严格保密的。业态总体组合业态总体组合岭南民俗和现代文化完美结合的风情古镇岭南民俗和现代文化完美结合的风情古镇 (休闲休闲+娱乐娱乐+旅游旅游+购物购物+餐饮餐饮+住宿住宿+文化展示文化展示+旅游资源展示旅游资源展示)本报告是严格保密的。如何打造岭南第一古镇如何打造岭南第一古镇建筑风格建筑风格业态组成业态组成民俗活动民俗活动20、岭南风格民居岭南风格民居重在表现岭南文化重在表现岭南文化郴州或岭南民俗活动郴州或岭南民俗活动本项目主要从建筑物的建筑风格，经营业态和穿插各种民俗活动表现出浓厚的岭南风情文化，让游客和市民在本项目不仅仅是单纯的参观，更是享受岭南文化的精神盛宴。精神盛宴。本报告是严格保密的。岭南建筑风格及演绎岭南建筑风格及演绎本报告是严格保密的。明清建筑总体特征：形体简练、细节繁琐，符号性增强明清建筑总体特征：形体简练、细节繁琐，符号性增强在建筑方面，明清到达了中国传统建筑最后一个高峰，呈现出形体简练、细节繁琐的形象，符号性增强。坡屋顶坡屋顶彩画彩画琉璃瓦饰琉璃瓦饰木质勾栏木质勾栏柱墩装饰柱墩装饰本报告是严格保密21、的。岭南建筑及其装饰是我国建筑之林中一枝奇葩，千百年来，经过历代建筑匠师的辛勤劳动，充分利用了南国的自然资源，结合南国人民的生活特点，形成了风格独特的建筑艺术，在我国建筑之林中占有重要的地位。以其简练、朴素、通透、雅淡的风貌展现在南国大地上。岭南建筑的特点，通常表现有：在功能上具有隔热、遮阳、通风的特点；建筑物顶部常做成多层斜坡顶；外立面颜色以深灰色、浅色为主；以及方形柱的运用。岭南建筑的布局、装饰的格调十分自由和自然。由于气候温和，人们活动空间向外推移，因而，露台、敞廊、敞厅等开放性空间得到了充分的安排，人们从封闭的室内环境中走向了自然，形成岭南建筑装饰空间的自由、流畅、开敞的特点。岭南建筑22、风格岭南建筑风格 本报告是严格保密的。屋顶为多层斜坡顶外立面颜色以深灰色、浅色为主建筑内多立柱建筑物环绕庭院而建，称为绕庭建筑。岭南建筑表现形式岭南建筑表现形式本报告是严格保密的。屋檐浮雕生动，栩栩如生。建筑多处采用镂空，浮雕的形式。柱采用木材或石材岭南建筑表现形式岭南建筑表现形式本报告是严格保密的。岭南建筑特点岭南建筑特点岭南建筑的特征可归纳为：1、务实性，岭南建筑的本质所在，就是以真实为主；2、兼容性，古今中外，一切精华为我所用，这是岭南建筑博各家之长、丰富自己的做法；3、世俗性，这是岭南建筑注意民间建筑，大众化思想的表现；4、创新性，这是岭南建筑的主要特色和根本，一切以创新为主，在创新中23、求变。本报告是严格保密的。项目业态定位项目业态定位本报告是严格保密的。酒吧街区餐饮街区古玩街区客栈餐饮品街区景点展示区茶楼街区民俗工艺品街区本报告是严格保密的。定位原由定位原由：裕后街为本项目历史最久，文化气息最浓的街，古玩的文化气息和裕后自身的属性非常吻合。对外地游客有较大的吸引力，可提高项目的知名度。业态业态：古玩一条街位置位置：裕后街两旁临街商铺消费群体消费群体：全国各地古玩爱好者，游客备注备注：我司已经和古玩协会初步接洽，古玩协会表示在一起优惠条件下，能保证60家古玩店入驻。历史沉淀在这里历史沉淀在这里本报告是严格保密的。表现形式表现形式食在岭南食在岭南定位理由定位理由：将来将为裕后镇24、项目最繁华的街区，特色餐饮能够吸引人流，集聚人气。临郴江街铺风景优美，适合营造舒适、优美的就餐环境。特色餐饮对游客吸引力非常大，对干周边商铺其他业态经营起到促进作用。业态业态：郴州本地特色餐饮消费人群消费人群：郴州市本地市民和游客 管理管理：聘请商业公司管理：聘请商业公司管理本报告是严格保密的。定位理由定位理由：干城街临郴江商铺即为特色餐饮，将有大量游客在此消费，民俗工艺品、特产、纪念品将和特色餐饮形成相辅相成的作用，民俗工艺品、特产、纪念品为郴州独有的历史文化气息的产品，干城街亦为郴州对外的历史文化传播窗口，餐饮和民俗工艺品、特产、纪念品将共同提升裕后街整体形象，形成裕后街项目最亮丽的旅游观25、光景点。文化需要传承文化需要传承表现形式表现形式业态业态：工艺品，特产，纪念品主力消费人群主力消费人群：游客次级消费人群次级消费人群：郴州市民管理管理：聘请商业公司管理本报告是严格保密的。定位理由定位理由：此区域紧邻干城街，游客较多也便于游客引导，利于郴州各景区景点的宣传。此处为裕后街项目另一个入口，此处可谓汇集郴州旅游景点精华，对游客有强大的吸引力。又临近干城街，从而把游客引导至干城街，促进干城街商业发展。你不是一个人在你不是一个人在“秀秀”表现形式表现形式业态业态：郴州个景区展示点主力消费人群主力消费人群：游客管理管理：聘请商业公司管理本报告是严格保密的。部分景区景点展示部分景区景点展示“26、湘南洞庭”东江湖“中国生态第一漂”东江生态漂流国家地质公园飞天山南方唯一对外开放的国际狩猎场五盖山“世界洞穴奇观”万华岩本报告是严格保密的。部分景区景点展示部分景区景点展示“灵泉圣水”汝城热水温泉“动植物基因库”莽山国家森林公园生态乐园王仙岭“江南内蒙”仰天湖高山草原本报告是严格保密的。表现形式表现形式休憩不等于睡觉休憩不等于睡觉定位理由定位理由：四合院内商业较难吸引人流，茶馆的消费群体较为固定，比较适合在这种空间内经营。古色古香的建筑能营造优美、舒适的品茗环境，让客户体验出则繁华，入则宁静的心态。茶馆和客栈相结合的业态，使客户无时无刻不感受到裕后街深层的历史氛围。业态业态：茶馆、商务型酒店主27、力消费人群主力消费人群：游客和本地中高端人士。本报告是严格保密的。定位理由定位理由：此区域为现代文化主要表现出，体现项目古文化和现代文化的结合。紧邻人民东路，便于人流引导，营造繁华的商业氛围。现代与古老的碰撞，中与西的融合现代与古老的碰撞，中与西的融合 表现形式表现形式业态业态：酒吧主力消费人群主力消费人群：郴州本地前卫、时尚年轻人为主，外地游客为辅。本报告是严格保密的。民俗活动演绎民俗活动演绎本报告是严格保密的。民俗文化民俗文化 郴州传统习俗极为丰富，计有安仁赶分社、瑶族起春节、瑶族团圆节、瑶族盘王节、伴嫁哭嫁及遍布农村各地的赶圩场等。项目开街以后可以根据各民俗时间举办相关活民俗时间举办相关28、活动动，体现郴州当地的民俗风情。本报告是严格保密的。民俗文化民俗文化 另外郴州还有许多民间文化，如：郴州木雕，世界级非物质遗产“昆曲”在郴州，舜帝钦点的“甲天下之鸭”，湘南民居，湘南古桥，郴州银雕，郴州遍种油茶的习俗，拼布绣，湘南泥雕，临武龙须草席编，兔毛“郴笔”，湘南煅造，湘南剪纸，湘南竹艺、根艺雕刻，香火龙，周礼古宴，卵石巧雕、铜雕、影雕、砖雕、微刻、板画、刀书，还有花灯、湘剧、祈剧、对子调、皮影等等。本报告是严格保密的。成在细节成在细节第五篇第五篇本报告是严格保密的。商业指示系统商业指示系统本报告是严格保密的。店面特色装饰店面特色装饰特色店招特色店招本报告是严格保密的。个别建筑特色个别建29、筑特色建筑形式建筑形式立面装饰立面装饰本报告是严格保密的。酒吧临水而建，相对酒吧业态而言，增加商业氛围，更利于商业经营。立面装饰立面装饰本报告是严格保密的。增加增加“情趣情趣”匠心独运的设计者特意将供人立足的石礅设计为外圆内方的中国古铜钱状，使爱好彩头的人们一个个“前离后继”往上跳。传统青石板路传统青石板路小品铺装小品铺装本报告是严格保密的。小品铺装小品铺装本报告是严格保密的。民俗文化在环境景观的体现小品铺装小品铺装本报告是严格保密的。做文化，我们并不孤独做文化，我们并不孤独第六篇第六篇本报告是严格保密的。国内文化街案例借鉴国内文化街案例借鉴北京平安大道文化街北京平安大道文化街上海福州路文化街30、上海福州路文化街南京夫子庙南京夫子庙北京朝阜路文化街北京朝阜路文化街西安北院门回坊西安北院门回坊广州文德路广州文德路成都锦里成都锦里目前国内及香港以文化商业街主要有目前国内及香港以文化商业街主要有天津古文化街天津古文化街香港摩罗街香港摩罗街北京琉璃厂北京琉璃厂江苏周庄文化街江苏周庄文化街合肥淮河路步行街合肥淮河路步行街昆明南屏街昆明南屏街福州榕城古街福州榕城古街文化街案例本报告是严格保密的。文化商业街简介（一）文化商业街简介（一）北京平安大道文化街 北京平安大道浓郁的明清风格成为北京的一处美丽风景线，两侧12处文物和一个历史文化保护区，分别是：北海公园、南新仓、段祺瑞执政府旧址、和敬公主府、孙31、中山逝世纪念地、盛新佑贞中学、欧阳予倩故居、僧格林沁祠、贤良祠、保安寺、旌勇祠、地安门大街四合院。此外，在平安大道地下还埋藏有唐代墓葬群、元氏古桥、元明皇城城墙基础、明代雨水方沟等古迹。上海福州路文化街上海福州路文化街福州路文化街以经营各类文化用品、充满文化气息而享誉全国。著名的专业书店有中国科技图书公司、外文书店、古籍书店、上海音乐书店等；大型综合书店有新近落成的上海最大的综合书市、上海书城、上海文化商厦等；经营办公用品的商店有汇丰纸行、长征测绘仪器商店、上海纸品商店等；经营文化用品的有杨振华笔庄、百新文化用品公司、美丽华文具公司、上海美术用品商店等。段祺瑞执政府旧址上海书城上海书城本报告是32、严格保密的。文化商业街简介（二）文化商业街简介（二）南京夫子庙始建于宋，秦淮河北岸的贡院街旁。通常所说的夫子庙，实际包括夫子庙、学宫和贡院三大建筑群。许多商店、餐馆、小吃店门面都改建成明清风格，并将临河的贡院街一带建成古色古香的旅游文化商业街(以小吃、小商品、古玩字画等为主）。北京朝阜路文化街朝阜路文化街东起朝外东岳庙，西止阜成门，全长7.4公里。这条美丽的大街集中了各类文物重点保护单位48处，其中世界文化遗产1处，国家级文物4处，市级文物29处，区级文物12处。按其功能性质大致可分为皇家宫室、宗教寺庙、文化教育、民居民俗、园林山水五大类，是一幅绝无仅有的北京民俗文化和历史政治的精彩画卷，也是33、一部记载着老北京历史变迁的“教科书”。本报告是严格保密的。文化商业街简介（三）文化商业街简介（三）广州文德路西安北院门回坊西安北院门回坊文化风情街建筑风格主要以明、清为主，街道两边配有休息座椅等市政设施，街道为散步道，禁止车辆通行，街道内分为民族饮食、旅游纪念、文化展示、字画唐装等四个区域，高家大院等一批传统民居将会得到进一步的保护和展示。文德路具有深厚的历史底蕴，路上有光绪28年创立的私立教忠学堂广州市13中学、广府学宫（市第一工人文化宫）、文德楼、孙中山文献馆等景点。路两旁经营的文化用品店铺达300户，有广州市文物总店、文悦轩等经营高档古玩、字画、文房四宝等大型商场，也有经营各式中低档文化34、用品的沿街商铺 建筑有鲜明的广东岭南特色，如街口要有牌坊这样的标志物，商铺名号各具文化特色，装修风格别致，打造别具岭南特色的商业街 本报告是严格保密的。文化商业街简介（四）文化商业街简介（四）香港摩罗街天津古文化街天津古文化街于一九八六年元旦建成开业，全街长0米，整体建筑为仿清民间式建筑风格，天后宫（妈祖庙）位于全街的中心。全街近百家店堂，有经营天津地方特色的杨柳青年画的杨柳青画社，经营泥人彩塑的泥人张彩塑工艺品经营部，有经营文房四宝，名人字画的四宝堂，春在堂，有经营文物古玩的文物公司萃文斋门市部，还有经营全国各地的景泰蓝，双面绣，牙玉雕，艺术陶瓷，中西乐器金银饰品等上万种名优工艺品的几十家店35、堂摩罗街是一条香港古董文物售卖集中地。在其附近的乐古道，皇后大道中和荷里活道一带，分布了不少爱古玩的人士。摩罗上街及乐古道昔日多海员聚居，附近妓院林立，龙蛇混杂，但现在已衍变成古董和杂货市场。距乐古道不远的摩罗街中心，正门有两头守护的唐代石狮(乃按照北京北海公园九龙壁的实物仿造)，是售卖东方美术品、手工艺品和古董文物的集中地。本报告是严格保密的。文化商业街简介（五）文化商业街简介（五）江苏周庄文化街北京琉璃厂琉璃厂有许多著名老店，如槐荫山房、古艺斋、瑞成斋、萃文阁、一得阁、李福寿笔庄等，还有中国最大的古旧书店中国书店，以及西琉璃厂原有的三大书局商务印书馆、中华书局、世界书局。而琉璃厂最著名的老36、店则是荣宝斋，有人说：琉璃厂因荣宝斋等著名文化老店而享有盛名。琉璃厂文化街，成为广集天下图书、字画、古玩、文房四宝的所在，成为国内外游客光顾老北京文化的必游之地。周庄文化街可谓是传统文化的荟萃之地，有开茶馆、设药铺的，有打铁、纺棉花的，有编竹器、捏面人的，有制木器、写书法的在这里游客可以放松心情，体味一下平日里城市中少有的传统文化的韵味。本报告是严格保密的。文化街案例简介（六）文化街案例简介（六）昆明南屏街合肥淮河路步行街淮河路集聚有大量的历史古迹，著名的古教弩台、九狮桥及飞骑桥遗址、李鸿章故居等居于其间。这里有历史文脉、区域特色的宣扬，细腻而富有人情味的城市空间拉张了步行街的魅力，城市与美的37、关系变得更为融洽。昆明南屏街的改造后确定了以“老昆明的家”为主题的设计思路，按照传统风格，以浮雕、圆雕、地浮雕等艺术表现形式，唤起对老昆明传统的回忆。落实到每个细节点进行表现。要在南屏街4万平方米的地面，通过老昆明的世俗风情，表现一些亲切的生活场景。本报告是严格保密的。目的目的类型类型名称名称核心元素核心元素典型代表典型代表与本项目适配性与本项目适配性理由理由旅游旅游以古建筑群为核心，以旅游观光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、丽江古城项目所处的安阳市旅游人口少，消费带动少不足以支撑本项目。以古建筑群旅游，带动古玩字画及地方特色（餐饮、手工等）发展的文化街古建筑古玩字画/38、地方特色天津古文化街、南京夫子庙、西安书院门、江苏周庄文化街商品经营商品经营以古玩字画、书籍文具等文化商品为核心，以商品经营为目的的文化街古玩字画/书籍文具等文化用品广州文德路、上海福州路文化街、香港摩罗街、北京琉璃厂本项目周边已有以经营古玩字画用品的街铺，但经营状况普遍不好。以仿古或地方风格建筑为特色，以传统商业经营为核心的文化街仿古建筑传统商业杭州清河坊街大多数仿古商业街经营效果不佳。混合型混合型以局部古建筑元素的现代运用为表，现代商品经营为主要内容局部复古建筑+现代商业昆明南屏街、广州北京路、昆明南屏街、广州北京路、苏州观前街苏州观前街政府要求新建建筑必须保留明清风格，本项目处于核心商圈39、以原有古建筑为核心，现代商业为实体原有古建筑+现代商业合肥淮海路步行街政府要求新建建筑必须保留明清风格文化类商业街分为六种类型文化类商业街分为六种类型案例借鉴案例借鉴高高低低本报告是严格保密的。成都锦里商业休闲街成都锦里商业休闲街u选址：成都市武侯祠东侧u开业时间：2004.11.1u总建筑面积：7920mu总街长：340mu平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）u投资估算：2000万u项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版成都版清明上河图清明上河图”。u体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求成都锦40、里成都锦里本报告是严格保密的。锦里商业街的经营特征锦里商业街的经营特征u招商数量：30多家u操作模式：只租不售u租金策略：按经营类别收取（保障传统手工艺）u消费定位：中青年、旅游人士u业态规划：餐饮（四川特色饮食一条街）、古玩字画、蜀绣、漆器、竹编、民间手工艺品、旅游纪念品、演展等u经营区域：酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区旅游工艺品展销区四部分“要是当初把招商大门敞开，我估计现在的锦里已经死了，那时候，要是当初把招商大门敞开，我估计现在的锦里已经死了，那时候，我们招商有点难，卖旅游工艺品的一大堆，但我们还是咬紧牙关我41、们招商有点难，卖旅游工艺品的一大堆，但我们还是咬紧牙关推了，结果，锦里有一半的特色民俗商品是我们招来的。推了，结果，锦里有一半的特色民俗商品是我们招来的。”-回忆起当初的招商，锦里老板刘承志长舒了一口气回忆起当初的招商，锦里老板刘承志长舒了一口气成都锦里成都锦里本报告是严格保密的。建筑外部为明清古建筑风格建筑外部为明清古建筑风格u紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司 u整个建筑系明清时明清时代的建筑风格，代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体u青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青42、砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈成都锦里成都锦里本报告是严格保密的。成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一其中之一世界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertRobert CleverdonCleverdon、ErikErik Holm-PetersenHolm-Petersen考察锦里考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里l2006年成都成为中国最佳旅游城市。l2006年成都旅游人数4061万人次，旅游收入340.2亿43、，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%。l全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.7%l2006年锦里游客数突破400万人次，约占全市旅游人口10%l锦里平均每天接待游客超过1万人。成都锦里成都锦里本报告是严格保密的。锦里休闲街主要卖的是锦里休闲街主要卖的是“文化文化”，现代与历史的呼应，现代与历史的呼应三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋演、皮影表演、西洋镜镜 u既有画家、建筑师、服装师交流的场所，也有驴友、摄友、车友的主题酒吧，还汇集了不同风格的水吧和餐吧，每晚8点以后，锦里酒44、吧的上座率普遍达到80%80%以上 酒吧文化酒吧文化成都锦里成都锦里打更人打更人捏泥人捏泥人剪纸剪纸张飞牛肉张飞牛肉本报告是严格保密的。成都锦里商业街成功的关键因素成都锦里商业街成功的关键因素u在成都大旅游经济的背景下，恰当的嫁接了古文化古文化u借助于历史文化景点武侯祠博物馆武侯祠博物馆，吸引大量人流u体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的经营方式增强了商业活动u只租不售只租不售的租售模式，严格的控制了业态本报告是严格保密的。上海城隍庙历史悠久，文化沉淀深厚，成为城市民俗、上海城隍庙历史悠久，文化沉淀深厚，成为城市民俗、宗教、生活、旅游、商业的集中载体宗教、生活、旅游、商业的集中载体u45、上海城隍庙历史悠久，上海道教正一派主要道观之一。庙里供奉着3个菩萨，即护城神秦裕伯、霍光、陈化成 u占地：70余亩，位于黄浦区方浜中路安仁街西。u2006年上海接待国内旅游人数9683.99683.9万万，国际旅游入境人数605605万万，年国内旅游收入1419.91419.9亿，亿，上海旅游市场全国排名第上海旅游市场全国排名第2 2u2006年上海城隍庙接待人数13001300万万，年收入3838亿亿u保持了道教官观园林的独特风格，又具有现代园林艺术的风貌，在国内外皆享有盛名 上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙本报告是严格保密的。城隍庙的建筑风格：在保存传统古建筑的同时，将中式元素符号46、化运用到城隍庙的建筑风格：在保存传统古建筑的同时，将中式元素符号化运用到仿古建筑体中仿古建筑体中l不刻意仿古，也不属于简化的“新古典”，而是把古风民俗的气韵表现在现代结构、材料的造型逻辑之中。l主体以木结构为主l古建筑元素古建筑元素：“廊腰缦回，檐牙高啄”中国传统中的红色色彩尺度放大的江南仿古建筑 朱粱、素墙、雕顶、高窗、挑檐l“外古内洋外古内洋”的仿古建筑外形，内部是现代化的商场 内部内部内部内部上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙本报告是严格保密的。规划布局：市、庙、园一体转化，构成了识别性很强的传统海派城市景观规划布局：市、庙、园一体转化，构成了识别性很强的传统海派城市景观l景观连接47、景观连接：建立金豫内街、豫锦内街、城隍庙中轴线之间的视线走廊和景观连l节场空间节场空间：豫园和城隍庙在内的“庙-园”空间l氛围塑造：氛围塑造：形成地方文化特色、与商业氛围密切相关的活动空间l设计焦点设计焦点城隍辟雍：地标性和象征性俱强的小尺度建筑 北斗图案：道教文化象征的“北斗”形广场图案和空间构图 影壁与牌坊：牌坊位于金豫商厦内街轴线延长线上，与“城隍辟雍”形成“框”与“景”的关系 上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙上海城隍庙本报告是严格保密的。上海城隍庙成功的关键因素上海城隍庙成功的关键因素u依托于上海国际大都市的经济背景，全国经济第1u依托于上海巨大的旅游市场，全面排名第2u依托于城隍庙悠久48、的历史文化背景和商业基础，600多年的商业基础u古建筑采用了多种手法：完全复古、部分复古、新古典主义u“庙”、“园”、“市”的有机结合u古建筑与现代商业的街的结合本报告是严格保密的。丽江丽江全国十大旅游热区之一，世界全国十大旅游热区之一，世界100100个游客向往的旅游目的地之一个游客向往的旅游目的地之一u古代文化、商贸“丝绸之路”、“茶马古道”的中转站u多民族文化传统纳西族为主，白、彝、傈僳、普米族等少数民族，多采的民族风情和文化。u古城历史丽江古城、丽江七大寺等历史悠久的文化遗址。u自然风景名胜国家级丽江玉龙雪山风景名胜区桂冠。u云南省的游客集散中心u1986年，中国政府将其列为国家历史文49、化名城 u年，被列入“世界文化遗产”后，旅游发展较快，带动了区域经济增长u2006年接待总人数460万，旅游收入46.29亿，平均人均消费1006元。丽江古城丽江古城2006200620052005本报告是严格保密的。丽江古城保留了原生态的基础上，从观光型旅游向综合型旅游丽江古城保留了原生态的基础上，从观光型旅游向综合型旅游转变转变近期发展状况：u开发多层次的旅游产品u提升综合旅游服务配套：居住、餐饮、娱乐等发展目标：u以丽江城市为中心，兼顾周边景区度假区建设，全面提升旅游产业与民族文化相结合的演艺活动与资源结合的休闲、体验活动集中旅游纪念品零售、餐饮、酒吧等多种业态形式的商业街临河两边是艺术50、品商店和风格独特、充满个性的小酒吧，建筑、水系全部是在保留原生态的基础上，加以修缮而成本报告是严格保密的。案例借鉴的因素案例借鉴的因素u旅游为驱动，带动区域经济发展；u以原生态为卖点纯粹；u保留部分体现文化特色的旧建筑，内部为现代商业功能；u保留具有文化内涵、体现地方特色的街区，改造成风情街区，如酒吧、茶秀、特色餐饮、旅游纪念品、工艺品等形成核心旅游吸引物u政府在旅游发展中的作用，基础设施配套，对外交通体系的改善，鼓励旅游产业相关的临时性居住、休闲度假设施的建设本报告是严格保密的。政府支持政府支持第七篇第七篇本报告是严格保密的。政府支持政府支持税收支持郴江治理旅游局支持政府宣传基础设施治安保障51、工商、税务、卫生等部门为本项目经营户提供相关政策优惠，降低经营门槛，增强吸引力。有利于前期商业氛围的成型。把郴江水引入本项目，形成自然水景。把郴江水引入本项目，形成自然水景。目前郴江水量小、脏，形象较差，项目沿江区域文化、景观价值最大，郴江的治理对本项目形象有很大的提升作用。到时郴江的自然景观与裕后街的人文景观相互融合，必将大大拉动片区旅游和消费的发展。本报告是严格保密的。政府支持政府支持税收支持郴江治理旅游局支持政府宣传基础设施治安保障政府可下指标或奖励，当地旅行社对本项目加强游客引导和宣传或直接把游客带入本项目。或与下辖县市政府联系，在此本项目设立形象展示窗口，互助互补，扩大宣传面和影响面52、。政府在全国性主流媒体上投放政府形象广告，让更多人知道郴州、向往郴州，将更多人带入郴州。而作为郴州本地岭南文化精髓的代表，可作为其中一张城市名片打出。本报告是严格保密的。政府支持政府支持税收支持郴江治理旅游局支持政府宣传基础设施治安保障完善市政道路、水电煤气管道等基础设施，加强项目通达性，增加人流，加速商业氛围的成型。老裕后街治安较乱，经常发生刑事案件，已经在本地市民中产生了非常坏的影响。建议政府加强对此区域的治安管理，还裕后街一片祥和天空，让开发商和消费者无后顾之忧。本报告是严格保密的。招商策略招商策略附：附：本报告是严格保密的。招商方向招商方向古玩一条古玩一条街街特色餐饮特色餐饮酒吧酒吧民53、俗工艺品，民俗工艺品，特产，纪念品特产，纪念品景区景点景区景点展示区展示区茶馆、客茶馆、客栈栈茶馆、客茶馆、客栈栈1 1）古玩一条街：郴州市经营古玩的商）古玩一条街：郴州市经营古玩的商家。家。2 2）景区景点展示区：各旅游景点及旅）景区景点展示区：各旅游景点及旅行社。行社。3 3）郴州特色餐饮街：郴州特色餐饮。）郴州特色餐饮街：郴州特色餐饮。4 4）茶楼、客栈：茶座、商务情趣酒店。）茶楼、客栈：茶座、商务情趣酒店。5 5）民俗工艺品及特产：经营郴州民俗）民俗工艺品及特产：经营郴州民俗产品的商家等。产品的商家等。6 6）酒吧区：郴州当地经营酒吧娱乐行）酒吧区：郴州当地经营酒吧娱乐行业的商家。业的54、商家。本报告是严格保密的。招商优惠政策招商优惠政策1 1）装修期免租期：）装修期免租期：免租金、管理费。免租金、管理费。主力店及行业内有影响力的商家：3个月其他：1个月2 2）经营免租期：）经营免租期：免租期，不免管理费。免租期，不免管理费。主力店及行业内有影响力的商家：3个月其他：2个月3 3）店招：）店招：根据商户情况提供1-3年或全租赁期免费使用，不免制作费和能源费用。4 4）协办消防验收，工商营业执照、卫生许可证等）协办消防验收，工商营业执照、卫生许可证等5 5）协办劳动用工手续，业务培训等）协办劳动用工手续，业务培训等6 6）商户提出的其他优惠条件，经审批同意的）商户提出的其他优惠条55、件，经审批同意的 本报告是严格保密的。租金建议租金建议区域区域经营经营业态业态租金租金（元（元/）合同期合同期免租期免租期装修期装修期租金年递增租金年递增古玩区古玩区古玩183年3个月3个月10%景观展示区景观展示区旅游景点403年1个月3个月5%特色餐饮特色餐饮餐饮305年1个月3个月10%茶楼、客栈茶楼、客栈茶楼、酒店3010年3个月6个月5%特产区特产区特产零售403年1个月3个月10%酒吧区酒吧区酒吧405年5个月3个月20%本报告是严格保密的。执行策略执行策略1 1、合作招商、合作招商积极与当地政府相关部门及相关行业协会联系，如旅游局，古玩协会、书法协会、饮食协会等，通过这些部门及协56、会的关系宣传项目，推动项目招商。2 2、重点招商、重点招商设定一定的优惠条件（高于正常优惠条件），有针对性的选择主力商家及行业内有影响力的商家，吸引其进驻，以点带面，通过这些主力商家带动其他散户进驻。3 3、巧用资源、巧用资源利用城市推广的媒介资源，通过各种媒体渠道向本地和外地商户发布项目招商信息。本报告是严格保密的。招商服务招商服务1 1、稳定和谐的商业环境、稳定和谐的商业环境完善物业管理，为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括项目的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。2 2、统一经营管理、统一经营管理A.实行租户管理，造就优良的店铺，包括对租户的教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理57、等。B.通过营销管理提升商城的客流量和销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动。C.成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广。3 3、一站式经营服务、一站式经营服务协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系，保证商户的正常经营。本报告是严格保密的。招商招商进度进度本报告是严格保密的。开业前工作进度开业前工作进度注：开业时间定为注：开业时间定为20112011年年5 5月月1 1日日本报告是严格保密的。衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！THANKSTHANKS以上建议妥否请公司领导批示！以上建议妥否请公58、司领导批示！本报告是严格保密的。1“街子印象”项目业态定位报告博瑞置业博瑞置业“街子印象街子印象”项目招商团队项目招商团队2010年年04月月沟通思路沟通思路项目业态定位项目业态定位2项目发展思路项目发展思路3 1项目招商策略项目招商策略3 3【项目发展思路项目发展思路】街子古镇属性街子古镇属性集旅游、休闲、度假、居家为一体的川西风格的特色古集旅游、休闲、度假、居家为一体的川西风格的特色古镇；镇；具有千年的文化底蕴；具有千年的文化底蕴；“4A”级旅游度假区；级旅游度假区；上承青城山上承青城山-都江堰、下承历史文化名城崇州，地理位置都江堰、下承历史文化名城崇州，地理位置优越。优越。【项目发展思路59、项目发展思路】项目属性项目属性项目位于街子古镇，与街子古镇共同构成一个整体，而不是脱离项目位于街子古镇，与街子古镇共同构成一个整体，而不是脱离街子古镇而独立存在。街子古镇而独立存在。所以，所以，项目是对街子古镇功能的完善和补充项目是对街子古镇功能的完善和补充，项目的发展不能脱项目的发展不能脱离了街子古镇的旅游、休闲、度假及居家的的固有属性，并离了街子古镇的旅游、休闲、度假及居家的的固有属性，并共同共同分享和吸引分享和吸引潜在的潜在的街子古镇消费群体街子古镇消费群体。【项目发展思路项目发展思路】街子古镇消费群体解构街子古镇消费群体解构（1）当地居民）当地居民 生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。生活型60、购物、餐饮、休闲、娱乐。（2）旅游观光者）旅游观光者 娱乐型购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿等。娱乐型购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿等。（3）休闲度假者）休闲度假者 购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。购物、餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。（4）其他消费者，文化工作者、外来人员等）其他消费者，文化工作者、外来人员等 购物、文化体验、餐饮、休闲、住宿等。购物、文化体验、餐饮、休闲、住宿等。这些消费者，是街子古镇的消费者，也是项目可以分享的消费者。这些消费者，是街子古镇的消费者，也是项目可以分享的消费者。【项目发展思路项目发展思路】项目项目分享并吸引分享并吸引街子古镇的潜在消费61、客群。街子古镇的潜在消费客群。【项目发展思路项目发展思路】项目的竞争优势项目的竞争优势（1）项目所在地是青城山）项目所在地是青城山-都江堰进入街子古镇的第一门户，优越的都江堰进入街子古镇的第一门户，优越的地理位置为项目提供充足的外来消费客群。地理位置为项目提供充足的外来消费客群。【项目发展思路项目发展思路】（2）项目文化氛围的营造；对旅游观光客群、休闲度假客群具有一定的吸引力。）项目文化氛围的营造；对旅游观光客群、休闲度假客群具有一定的吸引力。【项目发展思路项目发展思路】（3）项目邻近青城神韵、新丽江、高尔国际等众多中高端楼盘；既为项目提供）项目邻近青城神韵、新丽江、高尔国际等众多中高端楼盘；62、既为项目提供消费力较强的生活型消费客群，也为项目提供了配套支持。消费力较强的生活型消费客群，也为项目提供了配套支持。如高尔夫球场，表现出相互相承的关系。如高尔夫球场，表现出相互相承的关系。【项目发展思路项目发展思路】（4）具有特色的建筑设计，增加了项目的观赏性、趣味性，有利于项目商）具有特色的建筑设计，增加了项目的观赏性、趣味性，有利于项目商业氛围、旅游氛围营造。业氛围、旅游氛围营造。【项目发展思路项目发展思路】（5）潜在的竞争优势：）潜在的竞争优势：商业业态的优化组合，符合终端客群的需求、符合商家的需求，商业业态的优化组合，符合终端客群的需求、符合商家的需求，符合项目总体定位的要求；符合项目63、总体定位的要求；商业氛围的营造和商业运用管理。商业氛围的营造和商业运用管理。这是项目成败的关键这是项目成败的关键【项目发展思路项目发展思路】项目发展策略项目发展策略发展策略：发展策略：延续街子古镇固有属性，分享并吸引延续街子古镇固有属性，分享并吸引街子古镇固有消费客群。街子古镇固有消费客群。（1）以综合性商业配置吸引人气；）以综合性商业配置吸引人气；（2）以特色性商业形成差异性竞争；）以特色性商业形成差异性竞争；（3）以景点宣传吸引旅游消费者；）以景点宣传吸引旅游消费者；（4）以良好的商业运营管理保证项目的持续发展。）以良好的商业运营管理保证项目的持续发展。项目业态定位项目业态定位【项目业态定64、位项目业态定位】约约1.4万平方米的商业体量，商业业态如何配置？万平方米的商业体量，商业业态如何配置？就街子古镇而言，仅有约就街子古镇而言，仅有约31.4万平方米商业体量，但要做活做万平方米商业体量，但要做活做好，好，业态定位和运用管理是关键。业态定位和运用管理是关键。【项目业态定位项目业态定位】业态定位原则业态定位原则（1）人气保证：业态配置具有综合性，以购物、餐饮类业态带动人气，以）人气保证：业态配置具有综合性，以购物、餐饮类业态带动人气，以 景点宣传吸附人群；景点宣传吸附人群；（2）特色保证：以特色商业业态与街子古镇现有业态形成差异性竞争；）特色保证：以特色商业业态与街子古镇现有业态形成65、差异性竞争；（3）价值保证：实现项目综合价值最大化。）价值保证：实现项目综合价值最大化。（4）经营保证：各业态之间关联性强，形成互补互利，协调发展，共同促进。）经营保证：各业态之间关联性强，形成互补互利，协调发展，共同促进。【项目业态定位项目业态定位】度假型商务酒店度假型商务酒店（含大型中餐）（含大型中餐）【项目业态定位项目业态定位】水疗会所水疗会所【项目业态定位项目业态定位】1F底商：底商：特色小吃店、特色小吃店、特色精品店、小型超特色精品店、小型超市（市（1家，约家，约100-150）、银行储蓄所）、银行储蓄所（1家）、并设置公家）、并设置公厕（厕（1处）处）2F：国学馆、字画、国学馆、字66、画、根雕等特色文化业态、根雕等特色文化业态、特色茶楼。特色茶楼。3-4F：会议室（作为会议室（作为酒店配套）、婚纱摄酒店配套）、婚纱摄影、茶楼、酒吧、咖影、茶楼、酒吧、咖啡等啡等【项目业态定位项目业态定位】项目业态档次定位项目业态档次定位以中档及中高档为主，避免低档业态，满足主力市场的以中档及中高档为主，避免低档业态，满足主力市场的需求需求。【项目业态选择项目业态选择】地方特色小吃地方特色小吃【项目业态选择项目业态选择】特色精品店特色精品店土特色土特色本地手工艺品本地手工艺品传统特色服饰传统特色服饰古玩古玩另类特色店另类特色店特色饰品特色饰品【项目业态选择项目业态选择】其它业态其它业态特色咖啡67、厅特色咖啡厅特色茶楼特色茶楼特色餐饮店特色餐饮店特色酒吧特色酒吧【项目业态定位项目业态定位】项目交通动线项目交通动线主入口主入口次入口次入口【项目配套建议项目配套建议】统一室内外装修；统一室内外装修；统一统一VIS设计；设计；统一广告配套；统一广告配套；统一车位配套；统一车位配套；统一安防配套；统一安防配套；统一灯光配套。统一灯光配套。项目配套配置建议项目配套配置建议【项目配套建议项目配套建议】文化广场设置文化广场设置由商业由商业管理公司和管理公司和开发商组织的开发商组织的 活动活动一律免费；一律免费；有各商家自行组织有各商家自行组织的商业活动，均收的商业活动，均收相应费用。相应费用。文化中心68、广场文化中心广场（促销广场）（促销广场）项目招商策略项目招商策略【项目招商策略项目招商策略】招商周期建议招商周期建议分为三个阶段：共计约分为三个阶段：共计约18个月。个月。100%约20%约50%约30%14000100%2800约6个月后期/14000约18个月合计1120080%7000约6个月中期420030%4200约6个月前期累计完成量累计完成量阶段完成计划阶段完成计划持续时间持续时间阶段划分阶段划分【项目招商策略项目招商策略】招商模式策略招商模式策略（1）前期推出边角商铺和二楼区域，中后期推出一楼口岸好的商铺；）前期推出边角商铺和二楼区域，中后期推出一楼口岸好的商铺；（2）先招主力69、商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力；）先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力；（3）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家；）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家；（4）实现差异性招商，体现项目的旅游观光性和综合性。）实现差异性招商，体现项目的旅游观光性和综合性。（5）快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。）快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。【项目招商策略项目招商策略】销售模式建议销售模式建议（1）高举低大：高调宣传，树立项目高位品质，项目价格走中端路线；）高举低大：高调宣传，树立项目高位品质，项目价格走中端路线；（2）70、先抑后扬：初期价格定位偏低，而中后期逐步走高；）先抑后扬：初期价格定位偏低，而中后期逐步走高；（3）先主后次，先品牌后非品牌：先针对主力商家和品牌商家，提升项）先主后次，先品牌后非品牌：先针对主力商家和品牌商家，提升项 目影响力；后期针对非主力和非品牌商家，贡献项目价值；目影响力；后期针对非主力和非品牌商家，贡献项目价值；（4）先边角，预留价值较高的商铺，实现项目综合价值最大化。）先边角，预留价值较高的商铺，实现项目综合价值最大化。【项目招商策略项目招商策略】招商标准建议招商标准建议（1）租金定位建议）租金定位建议基准租金：一楼均价约基准租金：一楼均价约38元元/平方米平方米月月，二楼均价约，71、二楼均价约28元元/平方米平方米月，三月，三至四楼均价约至四楼均价约18元元/平方米平方米月。月。租金动态定价：租金动态定价：约6个月约6个月约6个月持续时间持续时间基准租金*1.2基准租金基准租金*0.8动态价格动态价格非主力商家后期非主力及次主力商家中期主力和品牌商家前期针对商家针对商家阶段划分阶段划分注：每个铺面的具体执行价格，需通过开发商预期目标、市场动态、物业注：每个铺面的具体执行价格，需通过开发商预期目标、市场动态、物业位置、目标商家等多因素共同研判制定。位置、目标商家等多因素共同研判制定。【项目招商策略项目招商策略】招商标准建议招商标准建议（2）商业档次要求：以中档及中高档为主，72、排斥低档。）商业档次要求：以中档及中高档为主，排斥低档。（3）物管费用标准建议：约）物管费用标准建议：约1.82.0元元/平方米平方米月。月。（4）免租期建议：）免租期建议：6个月10个月12个月免租期免租期从物业交付时起从物业交付时起从物业交付时起免租期起点免租期起点其他商家次主力商家及品牌商家主力商家商家类型商家类型注：具体免租期届时与开发商协商后再定。【项目招商策略项目招商策略】招商推广建议招商推广建议（1）招商道具准备：招商手册、推介）招商道具准备：招商手册、推介PPT、DM传单、邀请函等；传单、邀请函等；（2）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具 （沙盘、业态分布图、销控表、项目效果图等）；（沙盘、业态分布图、销控表、项目效果图等）；（3）招商政策及价位具体化；）招商政策及价位具体化；（4）媒体选择、广告投放等宣传活动需早期介入；）媒体选择、广告投放等宣传活动需早期介入；（5）招商推广活动策划与举办；）招商推广活动策划与举办；（6）招商物资准备，如招商委托书、招商说明书、招商流程表、）招商物资准备，如招商委托书、招商说明书、招商流程表、租赁合同、定租确认书、退房申请表等。租赁合同、定租确认书、退房申请表等。Thanks 博瑞置业博瑞置业“街子印象街子印象”项目招商团队项目招商团队2010年年04月月