1、（中期成果）上海市城市规划设计研究院上海市城市规划设计研究院 鸟瞰图鸟瞰图总平面图南通火车站长途汽车站长途汽车站发展备用地站前商业街特色居住社区商务区二层步廊洲际酒店洲际酒店商业综合体商业综合体国际名品南通中专美食商业街美食商业街方特主题公园方特主题公园录第一部分 规划基础目录第三部分 城市设计引导第一部分 规划基础1、规划背景2区位分析第三部分 城市设计引导1、城市设计理念2开放空间框架2、区位分析3、现状分析4、城市功能研究2、开放空间框架3、公共活动网络4、景观区域分析4、城市功能研究5、案例研究4、景观区域分析5、景观视线分析6、景观界面分析第二部分 控制性详细规划1、功能布局和结构72、高度与天际线8、地下空间体系2、土地使用规划3、发展规模9、重要节点设计10、启动地块控制图则4、开发强度5、公共设施规划道路交通规划6、道路交通规划7、绿地与景观系统规划8水系规划8、水系规划9、市政公用设施规划10规划实施策略10、规划实施策略附表规划基础1 规划基础规划基础 1规划背景1、规划背景京津翼城市群南通处于我国经济发展水平最高的长三角城市群范围内，2010年2月，长江三角洲地区区域规划纲要已上报国务院审议，标志着长三角区域一体协调发展将步新的台苏海发长角地的跨联动发等经升为家发位于环渤海地区和东北亚的核心位置，其社会、经济文化发展迅速且区步入新的台阶。江苏沿海开发、长三角地区3、的跨江联动发展等已经上升为国家发展战略，随着这些战略的实施，将为南通加快经济发展步伐、拓宽经济发展空间提供外在动力这将对南通的经济发展带巨大的机遇与挑战将极大地加强南通与外界济、文化发展迅速，且区域综合性产业集群高速发展。外在动力。这将对南通的经济发展带巨大的机遇与挑战，将极大地加强南通与外界的经济、文化、信息等方面的交流，给城镇发展带来新的契机。港闸区北翼新城作为南通向北发展的重要板块，其区域交通条件的改善也给北翼新城核心区的发展提供了良好的平台和基础。便捷的高速公路、即将开通的沪通铁路、规划的轨道交通线、通吕运河上大桥的建成均为北翼新城核心区的发展带来了机遇和契机。在新的发展背景下，此次规4、划将以港闸区北翼新城核心区的长远发展为研究目标在总体规划和分区规划的指导下通过对城市功能和城市空间的深入研究和设长江三角洲城市群标，在总体规划和分区规划的指导下，通过对城市功能和城市空间的深入研究和设计，为北翼新城核心区的发展提供具有前瞻性、可操作性的城市规划建议，使北翼新城核心区的发展建设更加适应城市发展需要，实现城市建设与社会、经济、环境是中国经济、社会、文化发展最为迅速的地区，具有高度的区域一体化效应与趋势新城核心区的发展建设更加适应城市发展需要，实现城市建设与社会、经济、环境的和谐发展，更进一步带动北翼新城乃至港闸区的发展。度的区域体化效应与趋势。珠江三角洲城市群是我国城市化水平较高的5、城市群之一，在全国经济中占有重要地位有重要地位。72、区位分析江苏省连云港2.1 区域位置2 1 1 地理区位2.1.1 地理区位南通位于长江三角洲城市群内是我国经济社会文化发展最为迅南通位于长江三角洲城市群内，是我国经济、社会、文化发展最为迅速的地区，具有高度的区域一体化效应与趋势。南通在长三角范围内处于宁通城镇聚合轴和连通城镇聚合轴交点，毗邻苏锡常都市圈，据江海之会，南通宁通城镇聚合轴和连通城镇聚合轴交点，毗邻苏锡常都市圈，据江海之会，南北之喉，地处“中国黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。随着苏通大桥的通车和对外交通条件的改善，南通已被纳安徽省南京入上海一小时发展圈6、内。发展潜力明显。南通北翼新城核心区位于南通市港闸区。港闸区位于我国首批对外开放的十海港城市之南市城北南枕长与安徽省上海放的十四个沿海港口城市之一南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，东、北、西分别与通州区的兴仁镇、刘桥镇、平潮镇接壤全区总面积约134 23平方公里接壤，全区总面积约134.23平方公里。杭州浙江省江西省江西省南通长三角范围内区位示意南通长三角范围内区位示意8北翼新城在南通中心区域内区位示意北翼新城在南通中心区域内区位示意2.1.2 基地区位南通城市发展沿港闸、崇川、海门、启东构成的滨江发展轴和崇川、通州、如东构成的沿海经济发展轴发展。基地所在的北翼新城核心区位于城7、市滨江发展轴上，并处于城市中心区崇川区的半小时交通圈内。在南通中心城区层面上，北翼新城为中心区重点发展的四个区域之一，通州区港闸区位于城市发展重点轴线长华路-工农路-星湖大道的发展轴线上，并与南通中心城仅通过通吕运河景观带相隔。北翼新城核心区作为城市重要副中心之是城市向北发展的主要区域中心之一，是城市向北发展的主要区域。南通中心城区青年路发展轴世纪大道道发展轴如东沿海北翼新城在南通市域内区位示意南通开发区通州如东海经济发展南通开发区南通海门启东北翼新城展轴滨江经济发展轴9基地交通区位示意图基地交通区位示意图2.1.2 交通区位港闸区拥有着优越的地理位置，方便快捷的交通条件，现已形成以高等级公路8、和铁路为主骨架，水、陆、空三位一体、内联外延、四通八达的对外交通体系。宁启高速公路串联东西，区内设有陈桥、横港两个高速公路出入口，距东侧的兴仁出入口、西侧的平潮出入口分别为4.5公里、8.1公里，规南通火车站划中的锡通通道（锡通高速、沪通铁路）从其西侧穿过，西距南京264公里，东距上海128公里，沿江高速公路横贯东西，改线后的204国道纵贯南北；已投入运营的新长铁路在港闸区穿过并设站（南通站）北与素有“欧亚大通州机场南通火车站10KM已投入运营的新长铁路在港闸区穿过并设站（南通站），北与素有欧亚大陆桥”之称的陇海铁路大动脉紧密相连；开通国内主要大中城市航线的南通机场傍区而设；通扬运河、通吕运河9、，九圩港等航道由此汇入长江，通江达至无锡5KM机场傍区而设；通扬运河、通吕运河，九圩港等航道由此汇入长江，通江达海。南通北翼新城位于港闸区的中心位置，南通火车站就在基地内部，基地南通中心城区锡（待建）内有通宁大道、江海大道分别从基地东侧与南侧穿过。基地通过北大街与城市中心相连，直线距离仅5公里。随着沪通铁路、锡通高速公路的建设，加上现在的苏通长江大桥北翼新城将在时空上与上海苏南全方位接轨融）上现在的苏通长江大桥，北翼新城将在时空上与上海、苏南全方位接轨、融合，与外界的沟通联系将更加便捷。南通开发区至苏通图例通大桥（上铁路公路高速公路上海方向）高速公路快 速 路主 干 道城际轨道）城际轨道10基10、地生态区位示意图2.1.3 生态区位基地生态区位示意图南通水系丰富。根据南通城市水系规划，南通水系为“一脉、两环、三轴、八园”的水景观架构。一脉长江两环内环：历史悠久、人文荟萃的濠河风光带。是南通的城市核心，被誉为“少女脖子上的翡翠项链”外环：以通吕运河和海港引河为依托，通过改善自然生态环境，开辟广阔的滨水公共空间秦灶的滨水公共空间。三轴通扬运河、城山河、芦泾港。八园园博园、五山风景区、苏通大桥北桥头风景区、老洪港风景区、灶河八园园博园、五山风景区、苏通大桥北桥头风景区、老洪港风景区、任港滨江生活景观区、通吕河口湿地公园、芦泾港生态绿化公园、九圩港滨江生态休闲区。北翼新城南邻通吕运河，秦灶河与11、幸福竖河通过通吕运河与主城区水系相连，是濠河景观向北延伸的重要节点。目前规划区域内整体景观风貌较差缺乏绿地生态植被物种单调污水缺乏处理而导致生态环境变差较差，缺乏绿地，生态植被物种单调，污水缺乏处理而导致生态环境变差。濠河长江11基地四至边界示意图基地四至边界示意图2.2 规划范围城际铁路线基地位于港闸区核心位置，东起工农北路，西至通宁大道。南邻通吕运河北至南通城际铁路线规划用地面积为9 31平方公里城际铁路线运河、北至南通城际铁路线，规划用地面积为9.31平方公里。工农农北路122.3 上位及相关规划解读2.3.1 南通市总体规划（2011-2020）将南通市定性为“我国东部沿海江海交汇的现12、代化国际港口城市上海将南通市定性为我国东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，国内一流的宜居创业城市，历史与现代交相辉映的文化名城。”未来南通将形成“一主三副”的组团式多中心空间结构。即中心城区、金沙副中心、海门副中心、长江如皋港副中心。建议优化内容：作为中心城区重要组成部分的港闸北翼新城在共享中心城市资源的同时，更要吸引周边城镇加快向新城聚集，与金沙副中心、海门副中心、长江如皋港副中心展开错位竞争。南通市总体规划图132.3.2 港闸片区分区规划港闸片区分区规划图北翼新城核心区的定位是南通市区第二商业中心，集商贸金融、休闲娱乐、高品质居住于一体的南通新都市中心。乐13、高品质居住于体的南通新都市中心。建议优化内容：深入研究产业发展定位，充分发挥本地特色与优势，延续北翼新城商业中心的地位加强北大街站前轴线对周边地区的渗透。在延续北翼新城商业中心的地位，加强北大街站前轴线对周边地区的渗透。在分区规划基础上努力打造集商、办、住、游、购、娱等综合功能于一体的“两区五中心”。2 3 32 3 3 原站前核心区城市设计原站前核心区城市设计图2 2.3 3.3 3 原站前核心区城市设计该规划分析了规划区作为北翼新城核心区的优势及可行性；注重了商务原站前核心区城市设计图该规划分析了规划区作为北翼新城核心区的优势及可行性；注重了商务功能的集聚，突出了城市形象。但规划范围有限14、，缺乏对周边地区的整体考虑，对项目建设缺乏足够的思考。虑，对项目建设缺乏足够的思考。建议优化内容：扩大研究范围，结合新的发展形势和项目建设，提升本区定位，深入进行设计，打造繁荣、生态、宜居、充满设计趣味、反映城市现代形象的都市新区。142.4 周边地区情况分析周边地区情况分析图唐闸古镇唐闸古镇位于基地以西，曾是中国近代民族工业发祥地之一。近代产业城镇的格局明显，历史建筑较多。核心区可与塘闸老镇联动发展文化旅游功能游功能。市北高新科技城位于规划用地西北部的市北高新科技城为南通市港闸区2010年的重点推进项目。上海市北高新集团在南通市港闸区投资建设上海市北高新（南通科技城符合上海加与长角联动发的大15、战略将带动南通通）科技城项目符合上海加强与长三角联动发展的重大战略，将带动南通市港闸区社会经济的发展。核心区的发展应注重与市北科技城的联动发展和功能错位互补和功能错位互补。濠河与南大街南通濠河环绕南通老城区，距今有千余年的历史，是国内仅存的四条古护城河之一。南大街位于濠河环绕的老城中心，是目前城市一级商业中心。北翼新城将成为老城区向北扩张的新的中心城区，功能上也将承接南大街的商业中心地位。崇川新区新区位于南通市崇川区，总面积约17平方公里。其核心区域总面积2.2平方公里，核心区的功能定位为集行政、科研、金融、文化、商业、居住于一体的多功能的城市中心区。目前核心区环境优美，建设已基本完成。北翼新16、城应充分挖掘自有优势，与崇川新区错位发展。152.5 SWOT分析2.5.1 内部优势与劣势1、内部基础优势1、内部基础优势?沪通铁路长江大桥将使港闸区成为进一步融入苏南，交通枢纽功能进一步凸显。规划区域对外交通便捷，与南通火车站、多条高速公路、南通兴仁机场等联系紧密。?规划轨道交通线路和跨通吕运河大桥的建成，使港闸与老城区实现无缝对上海规划轨道交通线路和通吕河大桥的建成，使港闸城实现无缝对接，成为南通城市北向发展的主战场。?港闸区是南通造船工业、电子信息等产业发展的重要基地，规划区西边已港闸区是南通造船工业、电子信息等产业发展的重要基地，规划区西边已规划建设市北高新科技城，北翼新城将是辐射服17、务南通市西北部的重要节点。?华强城、万达广场、万科新城等重大项目建设将大大提升区域的吸引力。?规划区域内水网交错，拥有良好的生态环境基础。?规划区域内水网交错，拥有良好的生态环境基础。?后发优势明显。规划区北部区块目前基本未开发，且拆迁改造成本较小，能够快速的推进相关项目建设后发优势明显区域有机会站在长三角能够快速的推进相关项目建设，后发优势明显。区域有机会站在长三角、南通市层面提升区域整体品质，实现高起点发展。2发展问题与瓶颈2、发展问题与瓶颈?港闸区服务业占比偏低、高新技术产业占比不高，现代服务业尤其是高端服务业发展基础薄弱需加强产业支撑实现产城融合发展服务业发展基础薄弱，需加强产业支撑，18、实现产城融合发展。?如何发挥后发优势，整合现有资源，并与周边区域实现异化发展，站在长三角南通市层面提升区域整体品质高起点发展三角、南通市层面提升区域整体品质，高起点发展。?在南通火车站将带来大量的层次不一的人流，对区域综合环境的打造，强化“留流结合”提出新的要求化留流结合提出新的要求。162.5.2 外部环境机遇和挑战南通1、外部发展机遇?长江三角洲地区区域一体化和江苏苏省沿海开发两大国家战略叠加效应的全面释放，有利于港闸更多地分享到国家战略的规划导向效应、政策支持南京效应和要素引导效应。?南通市大桥通车、大港通航，区位交通条件明显改善，南通作为连接苏南北翼新城苏北的门户城市地位逐渐确立。?南19、通全力打造长三角北翼经济中心，构建沪苏通小金三角和沪甬通一体两杭州翼格局的战略机遇。这意味着具有良好对外交通联接能力的南通北翼新城核心区的未来发展，必须站在长三角北翼的战略高度来高起点规划，有机会在弥补南通建设国际港口城市、区域经济重心和以宜居创业城市的要素缺陷方面发挥作用。?在南通市总体规划中，南通加快建设“一核三片区”互动并进的特大型城市，已将北翼核心区作为城市未来发展的重点。2、外部挑战?南通城市主城区主要发展东、南方向，以通州城区为主体的东部新城、以南通城市主城区主要发展东、南方向，以通州城区为主体的东部新城、以南通经济技术开发区和苏通科技产业园为主体的南翼新城带来的竞争压力;?南大街20、城市商业中心在市民心中的地位及市政府南迁到崇川新区导致市民南大街城市商业中心在市民心中的地位及市政府南迁到崇川新区导致市民思维惯性中城市中心向南的发展模式，增加了区域集聚资源的难度。173、现状分析3.1 土地使用3.1.1 土地利用现状土地利用现状图规划用地现状可以以永和路为界划分为两部分：永和路以北土地以农3.1 土地使用规划用地现状可以以永和路为界划分为两部分永和路以北土地以农田和自然村落为主，开发程度较低；永和路以南土地大部分仍为农田和自然村落。在已开发和正在开发的城市建设的土地中，大部分为房地产开发项目，以高档楼盘为主。基地内部主要路网构架已经成形，整个基地水网交错，环境良好，现代服21、务业布局已初步形成。现状土地利用汇总表序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R166.49 17.9%二类居住用地R2157.57 16.9%类居住用地中小学托幼R228.92 1.0%2公共设施用地C56.04 6.0%行政办公用地C12.79 0.3%商业金融业用地C234.15 3.7%2文化娱乐用地C30.54 0.1%医疗卫生用地C54.30 0.5%教育科研设计用地C614.26 1.5%工业用地M50.00 5.4%类工业用地M19 761 0%3一类工业用地M19.76 1.0%二类工业用地M23.29 0.4%三类工业用地M22、336.95 4.0%4仓储用地W10.00 1.1%普通仓库用地W18.560.9%4普通仓库用地W18.56 0.9%堆场用地W31.44 0.2%5对外交通用地T9.63 1.0%铁路用地T19.63 1.0%道路广场用地S110.94 11.9%6道路用地S1104.21 11.2%广场用地S26.73 0.7%7市政公用设施用地U13.06 1.4%供应设施用地U15.00 0.5%交通设施用地U25 470 6%交通设施用地U25.47 0.6%环境卫生设施用地U42.59 0.3%8绿地G8.61 0.9%公共绿地G18.61 0.9%9在建用地X22 582 4%9在建用地X223、2.58 2.4%10水域和其他用地E483.52 51.9%水域E157.22 6.1%耕地E2318.92 34.3%村镇建设用地E698.44 10.6%弃置地E78.94 1.0%11总计930.87 100.0%18现状建设动态图现状建设动态图3.1.2 现状建设动态规划范围内用地除去道路用地面积，分为水域面积，现状保留用地、待规划范围内用地除去道路用地面积，分为水域面积，现状保留用地、待建用地、开发用地和在建用地五类。其中可开发用地占五类面积之和的61.92%，土地资源较为丰富。已建或在建住区项目：华强城、嘉御龙庭、北城名郡、银亿房产、民安花苑、桂花小镇、阳光新城、皇家花园、秦灶一24、期二期、尚海城、万科住宅；其他已建或在建项目：奥特莱斯、财富商城、方特主题乐园、鸿鸣摩尔、美丽华商城、南通中专、金属广场、格林豪泰、添宝宾馆、江海风情街、万科商业办公、尚海城商业办公、绿洲假日酒店、北城一品、第六人民医院北城中学保留用地：地块内部的建筑较新质量较好，或价值较高，予以保留；在建用地：正在进行项目建设的用地；院、北城中学。在建用地：正在进行项目建设的用地；拟建用地：该地块设计项目正在计划中；开发用地：该地块可进行全面建设开发或再开发。建设动态统计表建设动态统计表用地代号面积（公顷）比例（%）保留用地107.2212.89%拟建用地16.471.98%在建用地136.7216.43%25、可开发用地515.2461.92%可开发用地515.2461.92%水域面积56.436.78%总计832.08100.00%备注现状道路交通用地不计算在内19现状人口分布图3.2 人口分布现状人口分布图规划区内现有人口主要分为农村人口与城市人口两大类。城市人口主要集中于永和路以南的居住区中，按平均每户2.7人计算，人口为5 93万农业人主要分布在规划用地的大量未开发的农田之中为人口为5.93万；农业人主要分布在规划用地的大量未开发的农田之中，为0.98万。以此计算规划范围内的现状人口总计6.91万。城市人口分布城市人口分布农村人口分布20现状居住项目分析3.3 现状项目分析现状居住项目分析326、.3.1 居住项目分析现状居住用地151.51公顷，主要分布于北大街以东，工农北路以西、通吕运河以北，永和路以南区域。住宅主要以商品房为主，其中也有秦灶一期、二期等部分安置居住区。新建住宅区以高层、小高层为主，沿通吕运河有部分联排别墅住宅。目前整个居住环境尚在逐步完善中，社区服务施尚未完套设施尚未完全配套。目前已建项目为4处，总用地面积41.59公顷。在建项目7处，总用地面积为109 92公顷面积为109.92公顷。住宅名称总用地面积公顷容积率总建筑面积平方米总住宅户数户建设状态（公顷）率（万平方米）（户）华强城40.362.53131.977549在建嘉御龙庭5.601.7512.2780127、在建北城名郡9.632.1026.681205在建银亿房产5.482.0911.45612保留民安花苑5.781.307.51834保留桂花小镇5.541.9610.85857在建阳光新城21.441.7236.992607在建图 例阳光新城21.441.7236.992607在建皇家花园14.762.4047.992311在建秦灶一期6.311.348.51698保留秦灶二期14.471.4719.321910保留尚海城10.322.0826.991677保留万科住宅5.432.1011.40896在建21现状其他项目分析现状其他项目分析3.3.2 其他项目分析现状公共服务设施有19处，总用28、地面积为93.17公顷，主要分布于沿永路务施商主北大街两侧，永和路以南区域。公共服务设施以商业用地及办公用地为主。社区配套设施及教育设施布局于居住区内部及秦灶河沿线。现状共有公共绿地一处用地面积为2 72公顷现状共有公共绿地处，用地面积为2.72公顷。现状有市政公用设施3处，包括两处加油站设施及一处闸东变电所，总用地面积为2.47公顷。编号项目名称用地性质用地面积（公顷）建设动态1奥特莱斯C22.71保留奥特莱斯C.保留2财富商城C21.14保留3方特主题乐园C324.61在建4鸿鸣摩尔C2R23.85在建5美丽华商城C23.68保留6国税办公楼C12.90拟建7南通中专C614.25保留8金29、属广场C22.87在建9格林豪泰C21 61保留9格林豪泰C21.61保留10添宝宾馆C21.65保留11江海风情街C21.40保留图 例12地税及福利设施C13.23拟建13万科商业办公C23.40在建14尚海城商业办公C21 88保留14尚海城商业办公C21.88保留15绿洲假日酒店C22.87保留16北城一品C23.07在建17第六人民医院C53.63保留18北城中学R228.13保留19北城小学R227.94待建9北城小学.9待建224产业功能研究4、产业功能研究4.1.2 南通城市产业发展布局导向分析根据有关规划，未来南通的产业发展格局如下：石化、重型制造等大化工、大港口产4.1 规30、划区周边区域功能比较分析根据有关规划，未来南通的产发展格局如下石化、制造等大化、大港产业向沿江、沿海集聚。电子、新材料、医药等新兴产业向经开区、崇川开发区、港闸开发区集聚，并在内部形成商务园区。未来南通北翼新城核心区需要形成一定的商务功能，发4.1.1 南通城市总体规划中的布局定位分析根据南通市城市总体规划（2009 2030）的发展要求南通市中心城区划分为崇挥服务港闸开发区功能。根据南通市城市总体规划（2009-2030）的发展要求，南通市中心城区划分为崇川城区、港闸城区、开发区城区（含苏通科技产业园）和通州城区四大分区。南通主城区和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南方向，整合西、北方向31、；通州城区主要发展港闸区重点发展电力、现港闸区重点发展电力、现代纺织代纺织、新型医药新型医药、电子电子、和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南方向，整合西、北方向；通州城区主要发展西、南方向，整合东、北方向。从功能定位上看，崇川区是城市中心区，港闸城区和开发区城区建设成为具有复合功代纺织代纺织、新型医药新型医药、电子电子、船舶配套、物流船舶配套、物流能的综合性城区，但开发区核心在高新技术产业和商务商务商贸，而港闸区则在于工业、物流和居住等功能。崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主业为主南通市中心城区分区32、规划定位和要求规划区域规划人口功能定位沿江产业带沿江产业带以港口以港口物物业为主业为主规划区域规划人口功能定位崇川城区100 万人市级商业中心、行政中心、文化中心、居住集中地等职能沿江产业带沿江产业带，以港口以港口、物物流仓储、船舶修造业为主流仓储、船舶修造业为主港闸城区52 万人承担工业、物流、居住等功能的综合性城区开发区城区68 万人发展以高新技术产业、商务商贸、医疗教育、居住职能为主的综合性城市新区以港口、石化、仓储、以港口、石化、仓储、住职能为主的综合性城市新区。通州城区45 万人强化城市次中心的作用，充实城市服务功能，发展生产、生活基本配套的城市功能区。精细化工、纺织、电子新材料和造33、纸等为主体精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体234.1.3 南通各城区“十二五”发展定位分析根据各城区的“十二五”的目标定位大南通由“濠河时代”走向“江海时代”定南通老城区南部接壤的北翼新城核心区，目前仍处于待开发状态，可在居住功能商根据各城区的十二五的目标定位，大南通由濠河时代走向江海时代，定位在国际港口城市和长三角北翼经济中心。其中崇川区强调城市首位区的核心地位；而港闸区则强调其南通城市北翼的区域引领地位，建设南通市北翼现代化的新型主城区。南通老城区南部接壤的北翼新城核心区，目前仍处于待开发状态，可在居住功能、商业功能等方面向北疏解分流老城区的压力，同时依托交通、居住功能强化城市公共34、活动功能。南通市核心城区各区“十二五”发展定位南通北翼形成核心区周边区块功能定位规划区域发展定位南通市把南通建成江海交汇的现代化国际港口城市、长三角北翼经济中心和国内一流的宜居创业城市区域发展重点崇川老城区提升重点商业圈，发展商贸流通业和文化旅游业。国内流的宜居创业城市。崇川区打造江北率先首位区、转型发展先行区、城市文明示范区、人民幸福首善区。港闸初步建成市北业态功能形象皆优活力实力魅力兼备的川新城区高水平建设行政和现代服务业集聚区，重点发展高端商务服务业。新东区（含开发区打造都市东部产业集聚区，城市宜居区和城市商业港闸区初步建成市区北翼业态、功能、形象皆优，活力、实力、魅力兼备的现代化新型主35、城区。通州区全力打造三创之都、大桥新城、幸福通州东区）副中心，发展都市型工业和商贸流通业。开发区南区打造科技创新区，发展科技型服务业和高技术产业。4 1 4 规划区周边区块功能比较分析。港闸区北翼新城核心区重点发展商业购物、文化娱乐、生态居住，建设港闸经济、文化、商业中心上海市北高新（南重点发展生产性服务业区域总部经济和高端制造4.1.4 规划区周边区块功能比较分析目前在港闸区内，南通北翼新城周边区域总体上可以分为三种类型，其中北部邻近的上海市北高新能（南通）科技产业板块和火车站现代物流产业板块两大区块主要是以生产区上海市北高新（南通）科技产业板块重点发展生产性服务业、区域总部经济和高端制造业36、，建设国际化、生态型、综合性和宜居创业商务城。开发区综合功能板重点发展电子信息与光电体化软件服务外包与上海市北高新能（南通）科技产业板块和火车站现代物流产业板块两大区块主要是以生产性服务业和科技创业孵化为主区块。西部唐闸老镇文化旅游板块、开发区综合功能板块主要是以城市功能和产业功能复合为主，是港闸区已建成的城市功能区。东部工农路沿线主开发区综合功能板块重点发展电子信息与光电一体化、软件服务外包与物联网、生物医药等战略新兴产业，建设西安呆综合商圈和产业新城。唐闸老镇文化旅游重点发展以文化传播文化创意等文化产业以及要是居住功能区和专业市场。因此，北翼新城核心区作为港闸区未来的城市功能的核心区，其功37、能要与周边区块错位，同时要高于周边，要能够满足周边产业的高端商务活动需求和周边居民的公共活动需求唐闸老镇文化旅游板块重点发展以文化传播、文化创意等文化产业，以及以工业遗存和历史街区为基础的文化休闲旅游。工农北路高档居住高端市场集聚板重点发展高档商住、精品街区、品牌酒店、特色餐饮高端市场建宜宜商集和周边居民的公共活动需求。南通北翼新城核心区南部，主要是南通市老城区。其核心包括四大功能板块，其中临近南通北翼新城核心区的南通老城区是南通的传统商贸区和城市文化旅游核心区区块向、高端市场集聚板块饮和高端市场，建设宜居宜商集聚区。火车站现代物流产重点发展第三方、第四方物流，建设面向全市、辐近南通北翼新城核38、心区的南通老城区是南通的传统商贸区和城市文化旅游核心区。区块向东延伸主要是以产业为主，向南则主要以商务为主，是目前南通城市上一阶段拓展的主要区域。其在高端商务、行政办公、新兴商业和都市工业发展方面已经形成集聚优势。业板块射周边的现代物流集聚区。244.2 南通北翼新城核心区发展定位4.2.1 功能选择的参考维度通过对外部发展环境和内部资源基础能力的分析，借鉴国内外类似区块发展的经验，布局结构现状，未来南通北翼新城核心区在南通城市功能体系中可重点承担公共文化、休闲娱乐、商贸物流和居住四大服务市民公共活动的核心功能，同时积极布局发展医疗卫生南通北翼新城核心区未来发展需关注城市功能体系分工、区域一体39、化趋势、生态和可持续发展、人口导入等重要维度。1域城市分随着南通市新轮城市发展总体规划的落定南通在城市功能上、商务功能、旅游服务三大配套服务功能。1、区域城市分工。随着南通市新一轮城市发展总体规划的落定，南通在城市功能上面临新一轮跃迁，一方面可以在长三角城市功能分流中寻求发展空间；另一方面将强化作为“长三角北翼经济中心”的功能地位南通北翼新城核心区需要充分考虑这种城市功能南通北翼新城核心区城市功能筛选为长三角北翼经济中心的功能地位。南通北翼新城核心区需要充分考虑这种城市功能结构的变迁。2、生态环保，可持续发展。环保、生态和可持续发展是未来社会经济发展越来越关功能角度资源基础区位条件辐射范围区域40、功能地位综合评分行政办公12317体育活动13318注的主题，南通北翼新城核心区有资源和能力在这方面做出示范，成为南通市的城市生态高地。体育活动13318科教功能12328医疗卫生2233103、现代服务业快速发展。随着南通市整体城市功能的跃迁，其核心城区的功能必然转向大力发展现代服务业。生产性服务、生活服务业等服务功能是提升城市功能和辐射效应不可或缺的方面医疗卫生223310公共文化244414商贸物流244313应不可或缺的方面。4、人口导入需求。随着南通城市化的扩张以及城市经济功能的提升，未来5-10年时间将是南通市人口导入和城市化的高峰。不仅包括城市化的人口结构变迁，更包括科技人商贸物41、流33商务功能243312休闲娱乐433414间将是南通市人口导入和城市化的高峰。不仅包括城市化的人口结构变迁，更包括科技人、产业人口、投资人口等方面的导入。5、城市公建配套设施建设。作为一个快速扩张的城市，南通市在休闲娱乐、消费购旅游服务244212居住功能343313物等方面的生活服务配套方面的需求将快速增长，南通北翼新城核心区需要在这些方面承担相应的城市功能安排。都市工业123394.2.2 功能选择和发展定位注：每项指标分值区间为1-5分，分值越高表示功能与区块的吻合度越高。评分采取专家打分法获得指标说明：资源基础：南通北翼新城核心区的基础资源条件状况1、南通北翼新城核心区功能筛选根据42、南通市城市总体规划（2009-2030）的功能布局要求，结合南通市城市功能资源基础：南通北翼新城核心区的基础资源条件状况区位条件：周边区块的发展对于南通北翼新城核心区的影响辐射范围：区块功能影响范围功能效用在南通市整体城市功能中的地位对于提升整体城市功能的作用功能效用：在南通市整体城市功能中的地位，对于提升整体城市功能的作用252、发展定位南通北翼新城是南通建设特大型城市的重要城市副中心，其核心区发展定位为：立足4.2.3 功能细分定位根据南通北翼新城的基础资源条件围绕总体发展定位重点打造形成六大功能系统服务南通西北地区，辐射服务大南通，以城市公共文化活动为核心，打造集商务、商贸、产业金融、高43、技术服务、旅游集散、娱乐休闲、住宿餐饮等为一体的城市综合性公共活动中心为完善南通城市综合服务功能提升城市综合竞争力提供强劲支撑根据南通北翼新城的基础资源条件，围绕总体发展定位，重点打造形成六大功能系统：公共活动空间船舶金融中心，为完善南通城市综合服务功能，提升城市综合竞争力提供强劲支撑。北翼新城核心区在南通城市功能体系中地位城市文化休闲城市文化休闲产业金融产业金融主题娱乐公共文化设施公共活动空间物流金融科技金融公共活动中心（港闸区）公共活动中心（港闸区）综合性公共综合性公共活动中心活动中心交通商务交通商务现代商业现代商业商务中心（南通商务中心（南通CBD）商业中心商业中心活动中心活动中心旅游集44、散旅游集散主题商务楼宇主题商业街区商业综合体产业中心（经产业中心（经开匙开匙）（南大街）（南大街）大型购物中心旅游服务高端生态居住高端生态居住商务服务旅游集散会议中心宾馆酒店开匙开匙）北翼新城河西群城市公共活动定位分析旅游集散高端生态社区SOHO社区宾馆酒店综合公共活市民（公众）活动中心公共休闲、文化娱乐、休闲游憩、社交聚会、主题游乐、娱乐购物、参观展览北翼新城河西群城市公共活动定位分析交通商务功能。依托综合交通优势而新兴的现代服务业集聚区，发展高档的商务办公务宾馆店能市客合性城市活动中心企业（商务）活动中心展览总部运营、商务洽谈、采购订单、产发布企业会议专业务、旅游服务、宾馆酒店、休闲娱乐设45、施等复合功能和业态集聚的南通“城市客厅”。文化休闲功能。立足分流疏解南通老城区的人口和服务压力，提升区域公共服务能力，重点规划建设市民休闲广场主题娱乐载体主题博物馆影视剧院图书馆医院公基?多元化，是承载各类公共活动的多形式的空间载体心企业（商务）活动中心品发布、企业会议、专业服务、重点规划建设市民休闲广场、主题娱乐载体、主题博物馆、影视剧院、图书馆、医院、公园等城市公共文化活动载体，打造服务南通市的城市公共文化休闲核心区。产业金融功能。立足长三角北翼，辐射服务长三角，依托南通及周边区域产业发展对基本内涵多元，是类公活动多形?综合性，是多功能融合联动的集合体?融合性，是充分凸显区域特色的功能载体46、金融服务的需求，重点发展船舶金融、海洋金融、物流金融、碳金融、科技金融等产业金融服务和创新业态，打造长三角北翼重要产业金融集聚区。?高能级，是辐射全市范围的市级公共活动中心现代商业功能。依托高铁交通优势，强调外向服务特性，与南大街商业中心错位发26展重点强调站式体验性休闲时尚特性规划建设城市商业综合体沿街购物广场1首轮筛选产业基础梳理展，重点强调一站式、体验性、休闲时尚特性，规划建设城市商业综合体、沿街购物广场、主题购物中心、主题餐饮休闲街区等商业载体，与旅游集散功能向配合，打造辐射服务长三角北翼地区的南通“第一站”购物中心。1、首轮筛选：产业基础梳理根据长三角区域产业转移趋势，南通市、港闸区47、现有产业基础，高铁等关键要素指向性产业归纳梳理出可能适合南通北翼新城核心区发展的产业覆盖内容长三角北翼地区的南通第站购物中心。旅游集散功能。依托便捷的区位交通优势，强化大量的人群快速“疏导”，实现“留流结合”，重点发展强化旅游集散、旅游咨询、旅游接待功能以及相关的文化演艺、创意性产业，归纳梳理出可能适合南通北翼新城核心区发展的产业覆盖内容。长三角产业长三角产业基础基础潜在转移产业长三角、上海方向一产业基础方向一产业基础体验等功能，打造成为进入南通“第一站”旅游服务体验区。生态居住功能。依托便捷交通和水系生态环境，服务区域产业发展，完善区域教育、基础基础潜在转移产业南通市、港闸区高科技产业物流国48、际商务贸易多媒体产业纺织服装电子商务产业基础梳理和初步筛选医疗等公共服务配套，规划建设高端品牌国际社区、SOHO楼、酒店式公寓等居住功能区，打造南通市北翼高端生态居住功能区。本土产业基础本土产业基础本地产业基础方向二方向二生物技术信息服务业文化服务业中介服务业休闲娱乐高技术服务业加工业现代物流业4.3 产业定位机场、保税区驱动产业机场、保税区驱动产业外在驱动产业方向三方向三文化服务业船舶金融加工业会展4.3.1 产业筛选2、第二轮筛选：政策匹配度筛选按照一般产业分类法进行具体产业筛选：筛选步骤产业选择筛选原则筛选步骤产业选择筛选原则通过国家政策、江苏省政策、南通市、港闸区区域发展战略、与高铁交49、通区位匹配度筛选出备选产业。国际商务贸易中介服务业休闲娱乐商务服务业文化服务业电子商务产业方向初判产业方向初判?江苏省、南通市重点支持目录?高铁交通驱动产业?南通、港闸区产业基础及战略南通市鼓励类产业现代物流业数字创意产业金融服务业信息服务业旅游服务高科技产业产业筛选步骤?产业发展前景?宏观竞争分析?项目基础首轮筛选港闸区产业发展战略产业细分定位产业细分定位?产业链细分分析?中微观竞争分析?项目基础细分第二轮筛选高技术服务业与高铁站点匹配商务服务物流业本土资源外部资源产业基础备选产业现代商贸业金融服务业文化旅游科技研发产业匹配度分析和产业二次聚焦外部资源273、第三轮筛选：产业与区域功能关系匹50、配需要根据区域功能定位和细分要求，筛选与南通北翼新城核心区发展功能定位直接匹南通北翼新城核心区未来将是南通市重要的商业副中心之一，同是也将是重要的高端居住功能区区内内商贸业的发展需要区别于老城区商贸的功能重点在城市综合体配的产业：端居住功能区，区内内商贸业的发展需要区别于老城区商贸的功能，重点在城市综合体、大型购物广场和特色商业街区等现代商贸业态方面实现集聚，满足规划区内产业人群和居住人群的生产生活需求，同是吸引周边区域及南通市区的人群来此购物体验。旅游集散旅游集散产业金融产业金融城市文化休闲城市文化休闲生态居住生态居住交通商务交通商务现代商业现代商业和居住人群的生产生活需求，同是吸引周边区域51、及南通市区的人群来此购物体验。南通北翼新城核心区未来需要发展满足内部发展需要的银行、保险、证券等传统金融业，同时也有机会发展满足本地产业、江苏沿海和长三角北翼区域发展需求的船舶、高技术服文化旅游现代商贸产业金融商务服务综合性公共活动中心综合性公共活动中心物流、海洋、低碳和科技金融等现代金融产业。南通北翼新城核心区未来将是南通市重要的城市文化休闲活动中心，同是也是高铁站前重要的旅游集散功能区区域未来的产业发展可依托现有华强城主题旅游项目的带高技术服务业文化旅游现代商贸产业金融商务服务站前重要的旅游集散功能区，区域未来的产业发展可依托现有华强城主题旅游项目的带动和旅游集散功能带来的大量人流，举办各52、种大型文化演艺、节庆活动，集聚旅行社、旅游集散宾馆酒店等旅游服务项目打造南通重要的城市型文化旅游产业集聚区南通北翼新城核心区区域功能和产业重点匹配分析旅游集散、宾馆酒店等旅游服务项目，打造南通重要的城市型文化旅游产业集聚区。南通北翼新城核心区未来将有一批商务楼宇、SOHO楼、商办楼逐渐建设，这些商务楼宇载体可以伺机通过发展主题楼宇或园区，集聚技术能级高、附加价值高的创意设南通北翼新城核心区未来是南通北向发展重要的商务服务功能的载体区域。区域未来可依托对外连接的高铁及便捷高速公路网，对内轨道交通等优势集聚服务周边的商务计、服务外包、节能环保服务等高技术服务业，打造南通市重要的高技术服务业集聚区。53、服务功能，重点发展交通运输相关的物流、交运、造船、航运、贸易等相关的企业总部或功能分布，发展服务于江苏沿海开发和长三角北翼发展的人力资源服务和专业服务业结论：在前轮筛选的基础上，根据区域功能定位和细分要求，我们认为南通北翼新城核心区可重点发展商务服务业、现代商贸业、产业金融业、文化旅游业和伺机发展高技术服务业，打造南通市新兴的主题商务中心。技术服务业。284第四轮筛选产业排序分析1.3.2 发展重点4、第四轮筛选：产业排序分析根据产业的吸引力和南通北翼新城核心区发展的可行性，对备选产业进行排序分析。该区域应重点发展文化旅游服务业商务服务业金融服务业现代商贸业四大行业同根据筛选结果，结合南通北翼54、新城核心区的发展实际，未来重点发展金融服务业、现代商贸业高技术服务业文化旅游业和高技术服务业“4 1”产业发展框架该区域应重点发展文化旅游服务业、商务服务业、金融服务业、现代商贸业四大行业，同时伺机发展高技术服务业。现代商贸业、高技术服务业、文化旅游业和高技术服务业“4+1”产业发展框架。南通北翼新城核心区产业发展框架?鼓励发展鼓励发展?伺机发展伺机发展高金融服务业产业排序分析城市文化休城市文化休闲区闲区现代商现代商业中心业中心现代交通现代交通商务区商务区高端生态高端生态居住区居住区旅游集散旅游集散服务区服务区综合性公共活动中心南通北翼新城核心区产业发展框架市场规模和增长潜力吸引力吸引力金融服55、务业现代商贸业闲区闲区业中心业中心商务区商务区居住区居住区服务区服务区商务现代文化旅产业高技术对当地GDP贡献能力有利于吸引高素质产业人口，扩大人口规模旅游服务业商务服务业高技术服务业商务服务业现代商贸业文化旅游业产业金融业高技术服务业1、商务服务业有利于土地资源集约利用商务服务业以多形态的商务空间满足不同类型的商务办公需求，大力发展楼宇经济和总部经济，构建形成以高技术服务业为特色，专业服务、产业金融服务等互动发展的商务服务格局，将南通北翼新城核心区建设成为高端商务商贸与优美临河环境相融合现代商贸与时尚将南通北翼新城核心区建设成为高端商务商贸与优美临河环境相融合、现代商贸与时尚元素相结合的配套56、功能完善的现代交通商务核心区。大力发展功能总部重点依托南通的工业基础通过完善的综合配套服务环境低低高可行性可行性大力发展功能总部。重点依托南通的工业基础，通过完善的综合配套服务环境，引进港闸区及南通市大中型企业的营销中心、研发中心、结算中心等功能性总部。以及通过主题商务楼宇的打造，争取南通市与交通运输相关的物流企业总部、交运企业总部是否需要引入外来资源条件？周边竞争地区是否已形成相当规模的产业群？区域间竞争程度是否激烈？是否需要政府大量的资金投入？目标产业关注产业和航运企业总部，以及与建筑相关、与船舶制造相关、与人才服务相关的企业将总部迁至南通北翼新城核心区。是否需要政府大量的资金投入？人力资57、源服务。规划建设长三角北翼人力资源服务大厦（江苏沿海开发人力资源中心），重点发展网络招聘、猎头、劳务派遣、职业培训、职业认证、人才信息发布等功能集聚一批人才中介服务人才测评人事管理人事外包等服务机构打造成等功能，集聚一批人才中介服务、人才测评、人事管理、人事外包等服务机构，打造成为长三角北翼重要的人才产业发展高地和人才资源服务枢纽，打造服务江苏沿海开发和南通产业发展的“长三角北翼人才谷”。南通产发展的长角北翼人谷。294、文化旅游业专业服务业。依托商务楼宇载体，大力发展法律、会计审计、税收、咨询与管理、工程设计、研发服务（含技术咨询、研发外包、产品设计等）、广告（含广告设计、广告、文化旅游重点58、依托高铁站点和周边便捷的高速公路网，打造进入南通“第一站”旅游服务体验区，建设成为长三角北翼重要的主题娱乐、旅游综合服务区。制作、媒体代理服务等）等领域；积极发挥区域陆上交通优势，大力引进总部型、服务型的交运、物流企业，积极发展物流方案设计、物流信息服务、交通咨询（交通软件设计、交通信息服务城市交通方案提供等）等专业服务领域主题娱乐业。重点依托华桥城等主题娱乐项目的带动，完善周边配套，重点发展演艺、酒店、餐饮、体验、综合娱乐等产业。旅游服务业抓住南通打造独具魅力的江海旅游门户城市和旅游休闲城市的机交通信息服务、城市交通方案提供等）等专业服务领域。2现代商贸业旅游服务业。抓住南通打造独具魅力的江59、海旅游门户城市和旅游休闲城市的机遇，依托南通北翼新城核心区良好的区位交通条件，重点发展旅游集散、旅游咨询、旅游购物等功能，并积极拓展和延伸相关产业链，大力推进港闸区旅游商品设计与交易市2、现代商贸业顺应商旅文的融合趋势，充分依托便利的高铁和未来轨道交通的交通区位优势，以为长华路威轴线，以轨道交通站点200-300米半径区域为重点，打造商业综合体、主题购物游购物等功能，并积极拓展和延伸相关产业链，大力推进港闸区旅游商品设计与交易市场的建设和开发，形成进入南通旅游消费体验“第一站”。广场、特色专卖店等多层次、综合性商业设施，重点引进一站式购物中心、高档百货、品牌旗舰店、时尚体验店、数码卖场等业态，60、完善休闲娱乐、健康养护、特色餐饮等功能，5、高技术服务业依托研发楼宇、商务楼宇载体，以网络信息技术为核心，重点发展节能环保服务、打造配套齐全、功能完善的南通特大型城市北部都市休闲MALL。3产业金融业数字文化、服务外包三大高技术服务业，打造长三角北翼重要的高技术集成服务基地。创意设计产业。依托区域内部河道的优美环境，积极推进商旅文融合，以数字容为切点发视作动广告作多媒体作与多媒信息务3、产业金融业围绕港闸及南通市相关产业发展的金融新需求，重点发展船舶、海洋、科技、低碳、物流等产业金融，同时积极引进银行、保险、证券等传统金融机构，打造长三角北翼产业内容为切入口，重点发展影视制作、动画漫画、广告制61、作、多媒体制作与多媒信息服务、游戏开发、建筑设计、工业设计、系统仿真、虚拟现实和虚拟环境等视觉艺术产业，建设集创意设计制作展示体验创意品购物娱乐休闲（包括酒吧咖吧特色物流等产金融，同时积极引进银行、保险、券等传统金融机构，打造长角北翼产金融中心核心区。产业金融。以商务办公建筑为主要载体，重点争取南通市发起成立江苏沿海开发基金建设集创意设计、制作、展示、体验、创意品购物、娱乐休闲（包括酒吧、咖吧、特色餐饮）等为一体的小型创意街坊、创意社区，打造长三角北翼文化创意产业新地标。业务流程服务外包。依托良好的区位环境和高起点规划建设的城市配套环境，并争取总部落户；重点围绕南通的产业基础优势，大力发展船舶62、金融、海洋金融、科技金融、低碳金融和物流金融等产业金融服务，打造长三角北翼产业金融中心。银行证券保险业以商务办公建筑为主要载体重点引入银行保险证券基金公依托即将建设的商务楼宇资源，打造主题服务外包楼宇，与上海形成前台、后台分工合作，重点发展客户服务外包、第三方检测服务、供应链管理、金融数据后台处理等业务银行证券保险业。以商务办公建筑为主要载体，重点引入银行、保险、证券、基金公司、融资租赁公司、担保公司、典当行等金融机构地区总部、营业部和办事处以及金融专业理财投融资服务私募基金管理公司等流程服务外包。节能环保服务。依托南通新能源、LED产业基础，重点培育发展与新能源、高效节能产品的检测与管理服务63、以服务当地市场为基础的合同能源管理污泥处理和资业理财、投融资服务、私募基金管理公司等。效节能产品的检测与管理服务，以服务当地市场为基础的合同能源管理、污泥处理和资源化技术服务、环境监测服务等节能环保服务。305案例研究5、案例研究5.1 案例选取地区交通条件的改善、丰富的河网水系资源禀赋、城市级别的公共活动中心建设和主题公园的引入都是基地未来发展过程中的重要发展条基地禀赋和机遇案例研究活动中心建设和主题公园的引入都是基地未来发展过程中的重要发展条件和机遇。为了探索北翼新城未来发展中的功能定位和发展模式，选取了和基地条件类似的发展案例。交通条件的改善高铁周边地区开发模式研究通过对相关案例的比较研64、究，我们可以发现，当一个城市在直面高铁建设这一重要机遇时，其魅力、文化底蕴、便利度和特色将决定影响交通条件的改善高铁周边地区开发模式研究的正负效应。并不是所有城市都是高铁建设的受益者，通勤距离的减少也会造成本地大量人才和资本离开和向更具有吸引力的极化地区聚集。丰富的河网水系体现地域性文化的城市滨水地区发展模式丰富的河网水系地区发展模式城市公共活动中心展示城市活力的特色商务区、研发区和公共活动中心研发区和公共活动中心主题公园的引入以主题公园为导向的开发模式研究314.2 TOD 交通为导向的开发模式上海江湾五角场地区1010号线站厅号线站厅2004年5月上海市政府批准杨浦知识创新区规划。杨浦区正65、由工业杨浦向知识杨浦转型，以教育发展和科技创新为抓手，推动知识经济密集区的建1010号线站厅号线站厅向知识杨浦转型，以教育发展和科技创新为抓手，推动知识经济密集区的建设。江湾五角场市级副中心是杨浦知识创新区的核心。大量的交通对江湾五角场副中心的持续发展会带来严重的制约，必须先期在规划层面加强合流污水管合流污水管地下车行道地下车行道对综合交通的研究。江湾五角场地区主要功能为商业、商务、文化和现代服务业，其特色功能为研发、教育和培训。地下空间的综合利用开发是五角场地区发展的一个重要特征。地区地下空间总量约100万平方米，主要功能围绕地铁、停车和公交枢纽等交通要素展开其中停车设施面积为52万平方米商66、业设施面和公交枢纽等交通要素展开，其中停车设施面积为52万平方米、商业设施面积为37万平方米。五角场地区地下空间布局的基本原则为：公共活动向核心集中，静态交通向周边分散。地下一层核心区主要功能包括商业设施、车行通道、人行通道、公交枢纽和市政设施、管线。外围区域功能包括停车设施、车行通道、人行通道地下二层核心区功能为商业设施、停车设施、车行通道、人行通道和地铁，外围设施为停车地铁地下三层四层主要为地铁功能服务外围设施为停车、地铁。地下三层、四层主要为地铁功能服务。325.3 COD 贸易导向的开发模式新横滨火车站商贸区新横滨火车站商贸区新横滨是横滨的都心之一，距离横滨7KM。由外地到横滨市，须经67、由新横滨是横滨的都心之，距离横滨7KM。由外地到横滨市，须经由新横滨再到市中心，故被称作横滨的门户。新横滨有东海道新干线、JR横滨线及3号地下铁3条铁路交汇。横滨市政府对于新横滨地区，以“相会”和“信息发信据点”作为都市定位，以强化商业、文化、交流设施等机能为建设目标。新横滨过站点边发与交引的动大体育疗文化等新横滨通过站点周边开发与交通引导的互动，大型体育、医疗、文化等公共设施的建设，激发地区活力，吸引大量私人投资，站点周边商业土地激素繁荣发展1964年新横滨车站每日乘客约1000人至2003年平均每素繁荣发展。1964年，新横滨车站每日乘客约1000人，至2003年，平均每日乘客高达250068、0人；1986年，新横滨只有280家企业，就业人口7400人，至2001年，已有1650家企业，就业人口达到38900人。新横滨周边商贸区开发规模情况：（1）区域占地面积63公顷（2）东海道新干线开通的同时新建车站，之后相继建设体育场、音乐厅、博物馆等扩大了商业集聚区博物馆等，扩大了商业集聚区。（3）区域用地面积529200平方米，最大可建建筑面积3175200平方米，实际建筑面积2500000平方米。实际建筑面积 500000平方米。（4）用途结构比：办公、商业、酒店及文化、住宅等=40：20：20：20。（5）商业设施除了王子酒店PEPE33米兰商贸城新米兰贸易展览中心距离机场综合交通枢纽69、仅8公里，便于国际间的贸易交流，同时又有便捷的公共交通设施与城市中心相连接。建筑师构思了一个单一的复合体，由一系列简单几何形状的建筑构成，这些建筑物有各种不同的功能：餐厅、会议室、办公室、连接展览厅的接待处等它的特征体现在它有个巨大的中央通道大型的透明屋盖装饰着整处等。它的特征体现在它有一个巨大的中央通道，大型的透明屋盖装饰着整个通道并使空间的视觉效果更具有连续性。服务中心、办公室、会展区域等都是这个通道中的一个节点中央通道既是活动场所又是信息中心同时都是这个通道中的个节点。中央通道既是活动场所，又是信息中心，同时还是交通要道。345.4 EOD 新型商务区导向的开发模式横滨21世纪城横滨2170、世纪城在新的发展环境下，新型商务区的出现成为了主要的趋势，新型商务在新的发展环境下，新型商务区的出现成为了主要的趋势，新型商务区逐渐摒弃了过去传统商务区创造地区形象的基本目标，转而更多注重以人文本，通过功能的复合化和空间的特色化营造孕育24小时活力的场所，形445成适宜人停留工作的场所。在新商务空间中完善便捷高效的基施与性度空1263在新型商务空间中配置完善、便捷、高效的基础设施与人性尺度公共空间，推动形成适宜交流、展示、办公的综合平台。4横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市.项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区规划规模：71、186公顷；建筑规模达300400万，连同毗邻地区改建，可达400500万；内容：贸易、商住公园、道路、铁路、港口，耗资：140亿美元横滨没有将代价昂贵、区位优越的“宝地”用作纯商务中心区开发，而是在中央地区布置美术广场，请丹下健三大师设计横滨美术馆；安排象征而是在中央地区布置美术广场，请丹下健三大师设计横滨美术馆；安排象征横滨历史文化的“日本丸”公园和海洋博物馆；划出总用地25%作公园绿化和居民住宅，以保持和谐的城市综合功能。港未来区预计就业人口19万人、居住人口1万人。港未来区靠近横滨站周边的关内、伊势佐木町，同时随着东京市中心的可开发土地越见紧张，可以吸引大型企业进驻以吸引大型企业进驻。72、35韩国COEX地区提出“绿色COEX”理念，制定COEX亲环境经营的路径和目标，并成立专门机构实施。致力于将COEX打造成面向未来、国际领先的可持续发展地区。建筑面积60余万平方米建筑面积：60余万平方米建设时间：上世纪70年代末至今核心功能：以大型多功能会展为中心多样的会核心功能：以大型多功能会展为中心辅助功能：配套购物中心，写字楼等设施，形成的集会展、购物、商务、休闲、娱乐、旅游于一体的大型城市综合体。会展空间间舒舒适的休休息空间间历史的冥想冥想记忆365.5 MOD 城市综合体为导向的开发模式东京中城东京中城东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的73、设施是“东京丽嘉酒店”（The Ritz-Carlton Tokyo）多种设施。主要的设施是东京丽嘉酒店（The Ritz Carlton Tokyo）和从别处搬迁进来的“三得利美术馆”。在开发模式上采取品牌入驻提升价值的方式进行开发。The Ritz-Carlton Tokyo世界超五星级酒店丽嘉酒店地区计划面积：约102,000平方米计象地约方（Ritz-Carlton Tokyo）第一次入驻东京。计划对象地区面积：约78,400平方米总建设面积：约569,000平方米办公室：约330 000平方米三得利美术馆得利美术馆自1961年开馆办公室：约330,000平方米住宅：约111,000平74、方米（约530间）饭店：约48,000平方米（约250间）三得利美术馆自1961年开馆以来，通过举办绘画、陶瓷、漆工、玻璃等充满魅力的企画展商业空间：约57,000平方米其他：23,000平方米GALLERIA(拱廊街)画展。GALLERIA(拱廊街)在这全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间里时尚精品和商大空间里，时尚精品和商店琳琅满目，它是东京中城的主要购物区。21_21DESIGNSIGHT21 21DESIGNSIGHT美21_21DESIGNSIGHT美术馆由三宅一生号召，安藤忠雄操刀设计。375.6 TPOD 主题公园为导向的开发模式以主题公园为导向的开发模式主要可以分75、为以下几种：提供初级体验(经历)的机会出让，比如：出售门票。提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身比如提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务。出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助。获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发。出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念等念品等。在南通北翼新城考虑方特主题公园和周边地块的开发模式应将重点放在76、南通北翼新城考虑方特主题公园和周边地块的开发模式，应将重点放在通过主题公园的先导作用，改善城市环境，提升周边土地整体价值。经营增长模式主题乐园经营增长模式盈利趋势物业增值模式客源共享模式品牌盈利模式38奥兰多迪斯尼乐园奥兰多迪士尼乐园投资40,000万美元。是全世界最大的主题乐园，也是迪士尼的总部，总面积达124平方公里，每年接待游客约1,200万人。整体用地布局较为分散，居住区分布在其四周，其间有大面积的开放空间，环境优美。道路等级设置合理，有效地联系了不同的功能空间。两个公园之间设有大量的酒店及商业区，极大程度上提升了该地区的城市形象。地块内有大小两个湖形成了内部的开敞空间主要出入口处均设77、有大面积的块内有大小两个湖。形成了内部的开敞空间。主要出入口处均设有大面积的停车场。用地面积大致比例：居住：商业：乐园=5：5：2通过主题乐园的建设，提升周边地区土地价值，建设相配套的酒店公寓休闲娱乐居住等设施从而实现周边整体环境的改善寓、休闲娱乐、居住等设施，从而实现周边整体环境的改善。大量入廉价土地大量置入廉价土地乐园开发带动区域发展引入房地产开发新的乐园项目引入房地产市场资本完善配套设施形成社区完善配套设施形成社区395.7 小结交通先导、立体综合TOD依托高铁站点和轨道交通的建设，以交通区位优势改变为地区发展的重要契机，结合轨道交通站点的开发建设，采用地上地下立体综合开发的模式，推动地78、区发展。COD高端引领、功能复合充分利用交通优势引进高端的国内外知名品牌和商家COD充分利用交通优势，引进高端的国内外知名品牌和商家，采用功能复合化的开发模式，实现土地高效、集约和复合化利用，提升土地价值。EOD生态优先、尺度宜人地区有着丰富的河网水系和绿化景观，在发展中应充分利用这一优势结合水系形成具有地方特色且尺度宜人的城用这优势，结合水系形成具有地方特色且尺度宜人的城市空间，营造地区特征风貌。品牌效应、文化升级MOD品牌效应、文化升级引入大型城市综合体，强调一站式服务对周边人气和活动的聚集作用，在发展商业商务的同时植入大型文化和公共活动设施实现地区的整体文化和氛围升级TPOD活动设施，实79、现地区的整体文化和氛围升级。抓住机遇、极化发展利用方特公园进驻和周边华侨城开发的机遇充分发挥主TPOD利用方特公园进驻和周边华侨城开发的机遇，充分发挥主题公园对地区发展的正效应，发展相关衍生产业，形成地区重要的发展极核，通过极化扩散带动地区整体发展。40控制性详细规划2 控制性详细规划控制性详细规划 1、功能布局和结构1.1 功能定位1、功能布局和结构南通北翼新城是南通建设特大型城市的重要城市副中心，其核心区发展定位为：立足服务南通西北地区辐射服务大南通以城市公共文化活动为核心打造集商务商贸足服务南通西北地区，辐射服务大南通，以城市公共文化活动为核心，打造集商务、商贸、产业金融、高技术服务、旅80、游集散、娱乐休闲、住宿餐饮等为一体的城市综合性公共活动中心，为完善南通城市综合服务功能，提升城市综合竞争力提供强劲支撑。最具吸引的城市新中心便捷的城际铁路、轨道交通、高速公路以及和南通兴仁机场联系，将大力推动北翼新城形成南通最为便捷、最具吸引力的中心城区。港闸产业功能的新平台充分把握城际铁路和轨道交通的交通优势，以北大街延续南大街的商业活力，形成稳定的税源经济让北翼新城成为港闸区更是南通市的经济发展引擎港闸产业功能的新平台稳定的税源经济，让北翼新城成为港闸区、更是南通市的经济发展引擎。时尚综合多彩的新城区时尚综合多彩的新城区商务、商业、旅游、娱乐、居住、绿化、水系有机构成的七彩城市社区，融生活81、工作和游憩于一身，为居民提供充满活力的多彩生活。421.2 功能业态根据南通北翼新城的基础资源条件，围绕总体发展定位，重点打造形成六大功能系统同时强调功能综合形成立体综合的功能业态大功能系统，同时强调功能综合，形成立体、综合的功能业态：交通商务功能。依托综合交通优势而新兴的现代服务业集聚区，发展高档的商务办公旅游服务宾馆酒店休闲娱乐设施等复合功能和业态集聚的南的商务办公、旅游服务、宾馆酒店、休闲娱乐设施等复合功能和业态集聚的南通“城市客厅”。文化休闲功能。立足分流疏解南通老城区的人口和服务压力，提升区域公交通文化共服务能力，重点规划建设市民休闲广场、主题娱乐载体、主题博物馆、影视剧院、图书馆82、医院、公园等城市公共文化活动载体，打造服务南通市的城市交通商务文化休闲公共文化休闲核心区。产业金融功能。立足长三角北翼，辐射服务长三角，依托南通及周边区域产业发展对金融服务的需求重点发展船舶金融海洋金融物流金融碳金产业发展对金融服务的需求，重点发展船舶金融、海洋金融、物流金融、碳金融、科技金融等产业金融服务和创新业态，打造长三角北翼重要产业金融集聚区。产业旅游。现代商业功能。依托高铁交通优势，强调外向服务特性，与南大街商业中心错位发展，重点强调一站式、体验性、休闲时尚特性，规划建设城市商业综金融游集散合体、沿街购物广场、主题购物中心、主题餐饮休闲街区等商业载体，与旅游集散功能向配合，打造辐射83、服务长三角北翼地区的南通“第一站”购物中心。旅游集散功能依托便捷的区位交通优势强化大量的人群快速“疏导”旅游集散功能。依托便捷的区位交通优势，强化大量的人群快速“疏导”，实现“留流结合”，重点发展强化旅游集散、旅游咨询、旅游接待功能以及相关的文化演艺创意体验等功能，打造成为进入南通“第一站”旅游服务体验现代商业生态居住关的文化演艺、创意体验等功能，打造成为进入南通第站旅游服务体验区。生态居住功能。依托便捷交通和水系生态环境，服务区域产业发展，完善商业居住区域教育、医疗等公共服务配套，规划建设高端品牌国际社区、SOHO楼、酒店式公寓等居住功能区，打造南通市北翼高端生态居住功能区。43居住类型分析84、4精品/商务酒店:服务游客、商务人士差旅,提供商务办公配套功能及其他综合服务。36能及其他综合服务。1236公寓式酒店:服务总部候鸟型商务人士,满足短期居住需求，户型多样设施便捷包括小型会议15样，设施便捷，包括小型会议、展览等。25SOHO:服务创意型或特殊工作方式的人群提供居住办公混合的式的人群，提供居住办公混合的空间。3银发公寓:服务老年人群，依托较银发公寓:服务老年人群，依托较好的生态环境，布置配套的服务社区服务设施。4生态公寓:服务当地居民采用大小123456生态公寓:服务当地居民采用大小户型相结合的布置方式，提供生态室外环境，优质服务和舒适居住场所。123456544规划结构图1.85、3 布局结构根据区域发展实际区域发展总体按照“东西生态居住中综合商业规划结构图交通枢纽片区根据区域发展实际，区域发展总体按照“东西生态居住，中综合商业、南娱乐休闲、北现代商务”的总体布局思路，打造“三心、两轴、三心：结合轨道交通站形成3个分别以站前商业商务高端名品商业和休闲交通枢纽片区六片、五通廊”的规划结构。三心：结合轨道交通站形成3个分别以站前商业商务、高端名品商业和休闲娱乐为特色的公共活动中心。1 站前商业商务中心商业商务片区商住综合片区充分利用高铁站点建设和地下轨道交通所带来的立体化交通枢纽的优势，重点发展以总部商务、商务展示、科技商务、电子商务等为主体的高段商务中心，同时辅以综合性会86、展、贸易洽谈、产品高端智造、企业综合培训、员工素质拓展等综合性的城市商业商务中心。商住综合片区居住片区主题游园片区45六片综合区：形成商业商务片区、交通枢纽片区、主体游园片区、居住片区和2个商住综合片区，共6个功能片区。2 高端名品综合活动中心以万达城市商业综合体、美食城一期建设为重要的发展契机，结合万达广场南侧城1、通港黄金商务区。定位为中高档商务区。依托综合交通优势，主要建设高档商务办公、主题楼宇和总部楼宇，重点发展总部经济、产业金融、专业服务业，兼而发展高级酒店、休闲娱餐饮健身施等商务套功能打造南城市客市公园的建设形成城市重要的公共活动中心。在万达商业区北侧形成以小尺度街坊为空间综合模式87、的精品商业街区。休闲娱乐、餐饮、酒吧、健身设施等商务配套功能，打造南通“城市客厅”。2、北大街综合商业区。沿长华路，与南大街商业中心错位，规划高档商贸区，重点建设城市商业综合体主题购物中心主题餐饮街区沿街休闲商业等载体设施重点发展购物3 主题娱乐文化旅游中心以方特旅游公园为最主要的发展动力和推力，结合主题公园的建设发展配套的旅游产业其中包括了旅游地产旅游产品研发休闲度假餐饮假日酒店等设施在通吕市商业综合体、主题购物中心、主题餐饮街区、沿街休闲商业等载体设施，重点发展购物、展示、休闲、餐饮，文化等综合商业功能，打造辐射服务长三角北翼地区的新型休闲商业街区。产业，其中包括了旅游地产、旅游产品研发、88、休闲度假餐饮、假日酒店等设施。在通吕运河沿线发展相应的博物馆、文化、艺术品拍卖等艺术衍生产业，着力打造地区艺术文化新地标。3、旅游集散区。依托便捷的区位交通优势，在站前广场区域规划建设集旅游集散、旅游咨询、旅游接待等功能集聚的的旅游服务功能区。新两轴：呈“十”字型的两条商业商务发展轴。4、市民广场区。规划建设市民文化活动广场和公园，为周边区域的日常公共活动以及南通大型城市文化活动提供开放式的载体空间。5文化娱乐区重点依托南通华强方特室内主题乐园项目带动沿河规划建设开放式文化1 北大街商业商务轴线在北大街两侧形成严谨的商务界面，在道路中间形成又绿化形成的城市景观林荫大道在北大街西侧结合三个城市公89、共活动中心轨道交通站点的开发建设形成小尺度5、文化娱乐区。重点依托南通华强方特室内主题乐园项目带动，沿河规划建设开放式文化活动空间和主题博物馆等载体设施，打造南通市北翼重要的公共文化活动载体集聚空间。6、高端生态居住区。依托便捷交通和原生态水系环境，以宁静生态环境作卖点，突出亲水道。在北大街西侧结合三个城市公共活动中心、轨道交通站点的开发建设形成小尺度、变化多样、空间特色突出的城市商业综合活动区，形成地区最有活力和风貌的活动区2 滨河休闲景观商务轴线6、高端生态居住区。依托便捷交通和原生态水系环境，以宁静生态环境作卖点，突出亲水亲绿的优美生活环境，服务区域产业发展，有限引入完善交通配套设施和提90、供健全的生活配套设施集聚人气，规划局建设高端品牌国际社区、酒店式公寓、SOHO楼等居住功能区2 滨河休闲景观商务轴线沿横向河道形成以河道景观和韵律界面相结合的城市休闲活动景观轴线，配套建设为商务服务的商业休闲、文化展示等多样化的滨水休闲活动空间。，打造南通市北翼高端生态居住功能区。五通廊结合现状秦灶河幸福竖河等现状水系形成5条功能分区明显风貌特征突出水六片：形成商业商务片区、交通枢纽片区、主体游园片区、居住片区和2个商住综合片区，共6个功能片区。五通廊：结合现状秦灶河、幸福竖河等现状水系形成5条功能分区明显、风貌特征突出、水绿相融、纵横棋布的城市公共景观通廊。462、土地使用规划土地利用规划图91、规划总用地面积930.87公顷，其中水域面积52.33公顷，城市建设用地面积878.54公顷。扣除城市道路用地163.49公顷，建设地块总面积为地利用规划图715.05公顷。北翼新城核心区的城市建设用地主要由居住用地、公共设施用地、绿化用地市政公用设施用地道路广场用地及对外交通用地构成化用地、市政公用设施用地、道路广场用地及对外交通用地构成。规划土地利用平衡表序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R305.7634.87%其中二类居住用地R21280.0331.94%中小学托幼用地Rs18.48 2.10%社区服务设施用地R7 250 892、3%社区服务设施用地Rc7.25 0.83%公共设施用地C190.7821.65%行政办公用地C14.10 0.47%商业办公综合用地C273.08 8.32%2其中文化娱乐用地C337.13 4.23%体育设施用地C46.010.62%医疗卫生用地C53.33 0.38%教育科研设计用地C614.321.63%教育科研设计用地C614.32 1.63%办公用地C852.81 6.01%3对外交通用地T12.64 1.44%其中铁路用地T18.05 0.92%公路用地T24 590 52%公路用地T24.59 0.52%4道路广场用地S175.20 19.94%其中道路用地S1163.49 193、8.61%广场用地S211.71 1.33%5市政公用设施用地U13.77 1.57%其中供应设施用地U15.20 0.59%交通设施用地U25.12 0.58%邮电设施用地U31 510 17%邮电设施用地U31.51 0.17%其它市政公用设施用地U91.94 0.22%6绿地G151.96 17.30%其中公共绿地G1130.18 14.82%其中生产防护绿地G221.78 2.48%7备用地28.43 3.24%8城市建设用地878.54 100.00%9水域E52 335 62%9水域E52.33 5.62%10总 计930.87 100.00%47文化娱乐用地37 13公顷占建设用94、地的4 23%包括方特主题乐园大剧院各类2.1 居住用地文化娱乐用地37.13公顷，占建设用地的4.23%。包括方特主题乐园、大剧院、各类博物馆和其他文娱设施。方特主题乐园以4D影院为主题，是集观光、游乐、体验为一体的大型娱乐项目，起到吸引人气、创新旅游资源的作用；通吕运河河畔建设运河大剧院居住用地占地面积为305.76公顷，占建设用地的34.87%。其中，二类住宅用地280.03公顷（包括商住综合用地中的住宅部分，按照商业居住比为2：8进行拆分计算）中小学托幼用地18 48公顷社区服务设施用地7 25公顷，补充城市文娱设施，满足市民文娱需要；沿河道、绿地设置多处不同主题小型博物馆及其他文化设95、施，以提升地区文化形象，并满足市民生活需要。，中小学托幼用地18.48公顷，社区服务设施用地7.25公顷。社区服务设施及基础教育设施主要为常住居民提供服务，其他公共设施具体参见“公共服务设施规划”章节。体育设施用地6.01公顷，占建设用地的0.62%。位于永和路和工农北路交叉口西北侧主要为体育学校训练场地平时可以为社区提供活动场所公共服务设施规划章节。2.2 公共设施用地侧，主要为体育学校训练场地，平时可以为社区提供活动场所。医疗卫生用地3.33公顷，占建设用地的0.38%。位于永和路北侧的南通市第六人民规划公共设施用地190.78公顷，站建设用地的21.65%。公共设施用地集中于北大街中央轴96、线的两侧形成城市二级中心区加强地区中心综合功能配置补充城市及周边疗用地公顷，占建设用的。位于永和路北侧的南通市第六人民医院，是一所地区级医院。中央轴线的两侧，形成城市二级中心区。加强地区中心综合功能配置，补充城市及周边地区大型商业休闲、文化娱乐设施的不足，发挥轨道交通和铁路客运站的辐射效应。教育科研设计用地14.32公顷，占建设用地的1.63%。位于北大街西南部，为南通市中专学校。行政办公用地4.10公顷，占建设用地的0.47%。包括国税、地税组成。3.3 对外交通用地商业金融用地125.89公顷，占建设用地的14.33%。主要由站前商务区、高端名品商业区和生活休闲商业区3个部分组成，此外结合97、规划用地东部大量住区配备了一定量的商业以满足居民生活需要对外交通用地12.64公顷，占建设用地的1.44%，分布在规划用地北部交通枢纽片区，包括铁路用地和长途客运交通枢纽，其中规划范围内部铁路用地8.05公顷，长途客运商业以满足居民生活需要。站前商务区的是以高端商务办公为主导功能的片区，并配备了一定的酒吧、餐饮、休闲、商务宾馆等配套服务设施以满足来此工作的白领需求；，包括铁路用地和长途客运交通枢纽，其中规划范围内部铁路用地公顷，长途客运交通枢纽用地4.59公顷。休闲商务宾馆套服务设以满足来作领需；高端名品商业区位于站前商务区南部，是面向城市高消费群体的购物区，并配备了高档次的餐饮休闲设施；3.98、4 道路广场用地生活休闲商业区位于高端名品商业街的南部，是面向城市大众消费群体的休闲购物综合区，主要项目有精品商店、特色餐饮、娱乐场所、大型超市、家庭旅馆、青年旅社等道路广场用地175.20公顷，占建设用地的19.94%。其中道路用地163.49公顷，广场用地11.71公顷。等。场用地11.71公顷。482.5 市政设施用地市政设施用地13 77公顷占建设用地的1 57%市政设施用地13.77公顷，占建设用地的1.57%。2.6 绿化用地绿化用地绿化用地151.96公顷，占建设用地的17.30%。分为公共绿地和防护绿地。公共绿地包括沿北大街等城市主要道路及河道设置的沿街绿带城市公园和街头绿地公99、园街包括沿北大街等城市主要道路及河道设置的沿街绿带，城市公园和街头绿地。公园、街头绿地及沿街绿带塑造了生态宜人、环境优美的城市空间；防护绿地沿铁路线布置，形成宽度为100米的防护隔离带。2.7 发展备用地发展备用地规划在南通铁路客运站的东侧，规划用地东北处预留一定的城市发展备用地，用地面积为28 43公顷用以统筹未来南通站发展或城市其他配套服务功能的需求水域地面积为28.43公顷。用以统筹未来南通站发展或城市其他配套服务功能的需求。2.8 水域用地水域用地52.33公顷。规划结合现有水系进行整合，部分水塘被填平，部分地区结合水域用地52.33公顷。规划结合现有水系进行整合，部分水塘被填平，部分100、地区结合景观需要扩展了水域面积。493、发展规模3.1 建设规模3.2 人口规模3.1.1 建筑总量规划总建筑面积为986.63万平方米，居住建筑面积为598.61万平方米（含居住配套根据上位规划，南通北翼新城核心区容纳人口总量为9万人。其中现状城市住宅容纳人口5.93万人，人均建筑面积50平方米。为打造高品质居住生规划总建筑面积为986.63万平方米，居住建筑面积为598.61万平方米（含居住配套服务设施29.75万平方米）。活的北翼新城核心区，规划人均住宅建筑面积提高到60平方米。规划地区容纳居住人口约9万，人均建筑面积63.2平方米。3.1.2 居住建筑量居住建筑量包括住宅建筑量、社区服101、务设施建筑量和基础教育设施建筑量，建筑面建筑容量统计表积总计598.61万平方米。住宅建筑面积约为568.86万平方米（包括商住综合中的居住部分面积）。规划商住综合用地建筑面积按照商业与居住比为28进行拆分测算规划范围内新建成小区建筑建筑容量统计表项目数量单位百分比建筑总量986.63万平方米100.0%综合用地建筑面积按照商业与居住比为2：8进行拆分测算。规划范围内新建成小区建筑面积总计约296.0万平方米；本次规划新建住宅建筑面积272.86万平方米（包括商住综合中的居住部分面积），住宅总套数约1.6万套。公共设施建筑量376.57万平方米38.2%商业设施建筑量154.22万平方米15.102、6%中的居住部分面积），住宅总套数约1.6万套。社区服务设施建筑量约为9.18万平方米。基础教育设施建筑量约为20.57万平方米。其中办公设施建筑量163.45万平方米16.6%文化设施建筑量27.76万平方米2.8%3.1.3 公共设施建筑量其中文化设施建筑量.6万平方米.8%其它设施建筑量31.14万平方米3.2%居住建筑量598 61万平方米60 7%规划公共设施建筑面积约为376.57万平方米。公共设施建筑中，商业建筑面积为154.22万平方米，文化娱乐建筑面积为27.76万平方米，办公设施建筑面积为163.45万平方米其它设施建筑面积为31 14万平方米居住建筑量598.61万平方米103、60.7%其中住宅建筑量568.86万平方米57.7%基础教育设施建筑量20 57万平方米2 1%方米，其它设施建筑面积为31.14万平方米。3 1 4 其它建筑量其中基础教育设施建筑量20.57万平方米2.1%社区服务设施建筑量9.18万平方米0.9%其它建筑量11 45万平方米1 2%3.1.4 其它建筑量市政设施等其他建筑量约为11.45万平方米。其它建筑量11.45万平方米1.2%规划人口9万人人均居住面积63.2平方米504开发强度4.1 用地开发潜力分析4、开发强度4.1.1 基于GIS的评价体系建立技术路线（1）技术要点：以GIS数字平台为技术支撑，以多因子的数据采集和量化分析为104、基础，实现对用地开发潜力的综合性评价。（2）关键步骤包括：空间单元和评价因子的确定，建立评价因子的GIS 空间数据库；评价因子的量化赋值和分级；确定权重方案；主要因子影响因素确定权重方案；完成各单元的综合性定量评价；区位因子与周边环境关系评价因子选择用地开发潜力主要反应用地功能选择及可开发强度的大小。根据规划用地内部及周边开发潜力综可达性因子道路等级影响所具有的各种等特点，采用层次分析法选取对区域开发强度影响较大的区位、可达性、基础设施、景观、用地性质作为开发强度分析的主要影响因素。分析了影响它们的主要因素分别是与周边环境的关系周边道路等级轨道交通站点以及景观环境综合评价基础设施因子火车站与轨105、道交通站点分别是与周边环境的关系、周边道路等级、轨道交通站点以及景观环境。评价方法景观因子水系与景观带评价方法评价采用目前最为常用的因子叠置法。首先运用GIS 空间分析功能分别对这些限制性的因素作单因子评价，再运用层次分析法根据上述各因子及其子因子对开发强度重要程度的不同，赋予每个因子在其参与的综合评价体系中的权重，然后逐级叠加，将各单因子开发强度分析的结果综合计算生成综合评价图，得到规划用地两侧用地开发强度等级的空间分布特征，以此作为用地开发密度和高度控制的重要依据。514.1.2 开发潜力因子分析（1）区位因子区位条件在城市用地的开发效益方面也起着重要作用。区位条件越好，其公共开发价值也就106、越高，越适宜高强度集聚开发。规划用地以西为市北高新科技城，其西部为唐闸古镇；老城南大街商业中心及市政府位于规划用地以南。因此，可以分析在不考虑其它因素的前提下，分别沿规划用地东西向、南北向展开开发强度将由东向西由北向南逐渐递增南北向展开，开发强度将由东向西、由北向南逐渐递增。因此，根据各地块所处区位，将规划总用地分成较好、一般、较差三类分别赋值321作为区位因子数值321类，分别赋值3、2、1作为区位因子数值。（2）可达性因子（2）可达性因子地块的可达性很大程度上制约着地块的发展即地块周边道路交通的地块的可达性很大程度上制约着地块的发展，即地块周边道路交通的便利性是影响其发展的重要因素之一，因107、此重要的公共建筑往往沿主干路开发建设，以利用其交通可达性带来的便利性。因此，为研究每个地块的可达性，选取道路系统为一个分析因子，结合道路系统等级进行分析。因此，以交通路网规划图为依据，设濒临城市主干路的因子系数为3，32濒临城市次干路的因子系数为2，濒临城市支路的因子系数为1，濒临多条城市道路的以所临最高等级道路为赋值依据，以此方法对每个地块的可达性因子进行赋值作为开发策略的一个考虑因素21子进行赋值，作为开发策略的一个考虑因素。交通系统规划图52（3）基础设施因子R=250MR=500M现状大型基础设施因其能给周边人群提供便利性，因此也是促使地块迅速开发的重要因素。规划用地内现有一座火车站，108、并有规划轨道线路一条，规划轨道站点三处。因此，以火车站和每个规划站点为圆心，分别取250米、500米为半径，设250米半径范围内的用地因子系数为3设250 500米半径范围内的用地因设250米半径范围内的用地因子系数为3，设250-500米半径范围内的用地因子系数为2，设500米半径范围以外的用地因子系数为1。通过这种方法分析轨道交通及轨道站点对规划范围内地块的影响，并将其作为开发策略的一个轨道交通及轨道站点对规划范围内块的影响，并将其作为开发策略的个考虑因素。321（4）景观因子（4）景观因子良好的景观环境可以使生活在其中的居民心情愉悦，人们往往喜欢聚集在这种环境中，因此，良好的景观环境也是109、影响地价和地块开发的重要因素。规划用地内水网交错，环境良好，极具景观开发潜力；以规划水网和景观大道为分析因素进行赋值分析。因此，设毗邻河道与 规划景观带的地块因子系数为3，毗邻其他公共绿地或河道的地块因子系数为2其他地块因子系数为1通过这种方法研究景32地或河道的地块因子系数为2，其他地块因子系数为1。通过这种方法研究景观体系对周边用地开发的影响，将其作为开发策略的一个考虑因素。153开发潜力综合评价图4.1.3 开发潜力综合分析综合分项单因子的评析结果，同时借助GIS技术的多因子分析能力，全面地、多角度地把握城市用地开发潜力。四个单项因子根据作用大小分别赋值，其评价公式为：区位因子0.20+110、可达性因子0.25+基础设施因子0.30+景观因子0.25=开发潜力综合评价得分借助GIS技术的多因子分析能力，全面地、多角度地把握城市用地开发潜力。高潜力用地：商业商务等高附加值功能；中潜力用地：文化、服务等社会服务功能；低潜力用地：居住、产业、市政等城市基础功能。此外，开发潜力的综合评价可以指导地块开发强度的控制要求，为科学设计提供一定的参考依据。减去已开发用地开发潜力高开发潜力低开发潜力低54开发强度控制图4.2 开发强度控制开发强度控制图南通北翼新城核心区作为城市副中心，应立足南通城市及新城未来发展的需要，保证一定强度的开发建设。通过上述各个地块开发潜力的评价成果，综合考虑区位、规划轨111、道交通站点、开发意向、空间布局形态设计策略等各方面因素进行调整，形成以北大街南北轴线为高强度开发轴心的的开发强度控制分区。规划区涉及五级开发强度控制区沿北大街商办用地总体开发强度较规划区涉及五级开发强度控制区。沿北大街商办用地总体开发强度较高，设计多为级以上强度区；整个核心区内商办用地、居住用地开发强度多为级；沿现状水系周边的商办用地开发强度在此基础上有一定降低。基本强度区级别强度区级开发强度级开发强度级开发强度级开发强度级开发强度强度区级开发强度级开发强度级开发强度级开发强度级开发强度用地性质居住用地1.0-1.2（含1.2）1.2-1.6（含1.6）1.6-2.0（含2.0）2.0-2.5112、（含2.5）大于2.51 0-2 02 0-2 52 5-3 03 0-3 5商办用地1.0-2.0（含2.0）2.0-2.5（含2.5）2.5-3.0（含3.0）3.0-3.5（含3.5）大于3.5555、公共设施规划南部依托方特主题乐园，形成城市休闲商业区。串联主题乐园、居民小区、酒店式公寓中档酒店旅游服务中心和美食街形成极具特色的活动场所服务人群为5.1 公共设施体系式公寓、中档酒店、旅游服务中心和美食街，形成极具特色的活动场所。服务人群为主题乐园的游人和南通城区的居民。规划商业用地面积74.28公顷，占总规划面积7.98%规划区内的公共设施分为地区级公共设施、社区级公共服务设施和基础教113、育设施。5.2.2 商务办公设施为务地区级公共设施服务于规划区内的所有人口，也为周边地区居民提供相应的服务。社区级公共服务设施和基础教育设施服务于常住人口，兼顾考虑对产业人口的服务。规划沿北大街两侧形成总部商务区，以站前二号路和北大街为界，分为三个主要的5.2 地区级公共设施总部商务区。依托南通火车站、市北高新科技城等便利条件，每处商务区内部形成以自身产业为特色的特色商务区。北大街以西、站前二号路以北及北大街以东、站前二号路以南区域形成产业金融商务区在作为港闸区甚至南通市的重要功能片区，北翼新城中商业商务设施为地区级服务设施，为本地区及周边地区服务其中主要包括沿北大街两侧的站前商业设施和总部商114、务区号路以南区域形成产业金融商务区。在北大街以东，站前二号路以北形成交通商务区。通过总部商务区的建设，为港闸区和周边产业区提供高品质商务服务，形成港闸区的商贸中心。同时形成具有冲击力的标为本地区及周边地区服务。其中主要包括：沿北大街两侧的站前商业设施和总部商务区、结合地铁站布置综合商业设施和方特主题乐园，结合通吕运河布置的北翼新城文化中心。以及其他满足地区居民生活服务及其他广域范围内消费人群所需的医疗商业科教体周边产业区提供高品质商务服务，形成港闸区的商贸中心。同时形成具有冲击力的标志性建筑，体现北翼新城核心区的形象。规划办公商务用地面积56.32公顷，占总规划面积的6.05%。以及其他满足地115、区居民生活服务及其他广域范围内消费人群所需的医疗、商业、科教、体育等设施。5.2.3 文化娱乐设施5.2.1 商业金融设施沿北大街两侧以永和路、江海大道为界，形成北、中、南三块商业区块。北部商业以文化娱乐设施主要沿通吕运河布局。主要包括城市博物馆、方特主题乐园以及其他地铁站和火车站为依托，形成站前中高端商业区，建筑以三至四层的小题量建筑和综合百货商业相结合，强调体验式的购物环境以及公共空间的塑造。服务人群为火车站商业人流及商务人群滨河文化休闲设施。方特主题乐园位于江海大道与北大街的交口，南邻通吕运河，是以4D影院为主题，是集观光游乐体验为一体的大型娱乐项目是该核心区内部重要的文化旅游资源及商务116、人群。中区为高端精品商业区。结合城市绿地和水系，依托周边居住区，形成综合商业服务设施建筑以城市综合体的形式为主体商业形式为高端的精品商业功能上集购物娱是集观光、游乐、体验为体的大型娱乐项目，是该核心区内部重要的文化旅游资源。占地面积为23.39公顷.城市博物馆位于江海大道和石桥路交口，南邻通吕运河，是以艺术品展览、艺术品设施，建筑以城市综合体的形式为主体。商业形式为高端的精品商业。功能上集购物、娱乐、餐饮、酒店、高端写字楼等于一体的综合商业街区。拍卖等为主要功能的文化设施。占地面积为29.41公顷。56地区级公共设施分析地区级公共设施分析5.2.4 医疗卫生设施规划范围内有大型医疗设施一处，为117、现状保留的南通市第六人民医院。用地位于永和路以北，秦灶河以东地块。现状占地面积为3.33公顷，院。用地位于永和路以北，秦灶河以东地块。现状占地面积为公顷，建筑面积为4.32万平方米。5.2.5 教育科研设施规划范围内有教育科研设施一处，为现状保留的南通中专。用地位于通宁大道以东，永怡路以南地块，横跨幸福竖河。现状占地面积为公顷建筑为平方米14.32公顷，建筑面积为18.61万平方米。5 2 6 其他公共设施5.2.6 其他公共设施规划在秦灶河与永兴路交口设置城市大型绿地，结合绿化布置大型规划在秦灶河与永兴路交口设置城市大型绿地，结合绿化布置大型城市体育公园，设置漫步道、健身设施和部分球类场所，118、成为该核心区内主要的体育休闲场所。该地块占地面积为11.6公顷。575.3 社区级公共服务设施序号设置项目内容建筑规模（）用地规模（）设置要求社区级公共设施配置标准一览表采用居住社区基层社区“二级结构的社区组织体系、结合总体布局和人口规模，将北翼新城以北大街和永和路为界，分为三大居住社区、号（）（）1文化娱乐设施文化活动中心包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各种艺术训练班及青少年4000-50007个基层社区，总规划人口15万人。其中永和路以南、北大街以东居住社区分三个社区，以现状居住区为主永和路以北北大街以东社区分为两个居住组团以国际社区服119、务和老年人学习活动场地、用房等2体育设施体育活动中心室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目150010000-15000宜设置60-100的直跑道和200m的环形跑道，室外场地可与绿地临近设置主，永和路以北、北大街以东社区分为两个居住组团，以国际社区、服务式公寓、高档居住功能为主，住宅形式以高层、小高层层为主。北大街以西社区以中高档居住为主住宅形式为高层与小高层为主项目地可与绿地临近设置3行政管理社区服务设施街镇管理中心包括见到办事处及市政、环卫等管理用房1200-17001000-1500如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住区共同设置。120、西社区以中高档居住为主，住宅形式为高层与小高层为主。社区服务中心提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客订票服务1000-3000派出所1000600宜有专用院落。应有对外对内的方便出入口内的方便出入口4社会福利保障设施养老院为老年人综合福利设施，提供老年人全托、日托1000应可容纳30名左右的老人5医疗卫生卫生服含残疾人康复服务中心残疾人托养所2500-3000-设在交通便利环境安静地5医疗卫生设施卫生服务中心含残疾人康复服务中心、残疾人托养所2500350030005000设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍的通道6邮政电信设施邮电设施提供电报、电信、信函、包裹、兑121、汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施150宜结合建筑平面布局提供一定面积的停车产地设施施刊零售等服务的邮电综合业务服务设施定面积的停车产地。7商业金融服务设施菜市场包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖1000设在底层或地下一层的室内；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场社区商业金融服务设超市、餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、夏暖、照相、音像制品、日用杂品、五金17200-23200应布置在二层以下，超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场服务设施夏暖、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业122、服务设施，银行等定面积的停车场8其他设施公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施公厕30-60回收站80公厕应结合主题建筑布置，临街设置并应有单独的出施施回收站80-1000临街设置，并应有单独的出入口和管理室。鼓励利用地下空间停车合计30700-4120030000-40000412004000058社区级公共服务设施分析遵循居住区中心布局、集中服务、分级分系统设置的原则，参照居住区级公共设施配置标准，在南通北翼新城共布置5处社区综合服务设施，社区级公共服务设施分析每处用地面积约0.51.3公顷。综合设置社区行政管理与社区服务、商业服务与金融邮电设施、文化体育设施、医疗卫生设施、福利设施等社区123、公共服务设施共服务设施。社区公共服务设施一览表类别设置项目设置数量备注1行政管理与社社区行政中1综合设置借刀办事处房管社区公共服务设施览表1行政管理与社区服务社区行政中心1综合设置借刀办事处、房管机构、绿化环卫管理站等机构2社区治安派出所2综合设置警署派出所及纠2社区治安派出所2综合设置警署、派出所及纠察队3商业服务标准化菜场4设置为居民服务的菜市场4文化体育设施社区文化活动中心3图书馆、文化活动站、青少年活动中心等社区体育健身设施3综合建设设施、游泳馆等5医疗卫生社区医疗卫1医疗、保健、康复等生服务中心6福利设施福利院1养老、护理托老所1休息活动保健康复等托老所1休息、活动、保健、康复等59124、基础教育设施分析5.4 基础教育设施基础教育设施分析根据北翼新城居住人口规模以及住宅组团布局，依据江苏省居住区公共服务设施配套建设指标的规定，共设置高中1处、初中1处小学1处、幼儿园7处。中学：按服务半径1500m布置中学设施。保留现状北城中学，在永兴路以南石桥路以西地块规划个新的高级中学以高级中学为主占地路以南，石桥路以西地块规划一个新的高级中学，以高级中学为主。占地面积为4.45公顷。小学：按服务半径800m 布局小学设施，保留现状待建的北城小学。小学按服务半径布局小学设施，保留现状待建的北城小学。在工农北路以西、站前二号路以南地块，工农北路以西、滨河规划路以北地块及通宁大道以东、站前二号125、路以北地块新建小学3处，用地面积为2-3公顷。幼儿园：按服务半径500m布局幼儿园设施，保留幼儿园3处，规划幼儿园4处平均用地面积为0 4 0 6公顷儿园4处，平均用地面积为0.4-0.6公顷。606、道路交通规划6、道路交通规划6.1 道路系统格局规划功能结构 三心、两轴、六片、五通廊道路系统格局?延续上位规划，加强南北联系。?尊重现状路网，在已建路网基础上完善路网体系。三心：结合轨道交通站形成3个各具特色的公共活动中心。两轴：呈“十”字型的两条商业商务发展轴。?多尺度街坊适应不同功能。商业商务区：以小尺度街坊优化活动网络。六片：形成商业商务片区、交通枢纽片区、主体游园片区、居住片区和2个商126、住综合片区，共6个功能片区。住宅区与研发区：适应组团功能，大尺度街坊，适当增加街坊内通道。五通廊：结合现状水系形成5条主要的水绿融合的景观通廊。交通枢纽及居住交通枢纽及居住根据地块功能疏密结合根据地块功能疏密结合交通枢纽片区根据地块功能，疏密结合。根据地块功能，疏密结合。商业商务商业商务商住综合商住综合商业商务片区商住综合片区商业商务商业商务形成形成密窄弯密窄弯的路的路网体系，优化活网体系，优化活动网络动网络商住综合商住综合根据地块功能，疏密结根据地块功能，疏密结合。合。商住综合片区动网络。动网络。商住综合片区居住功能居住功能居住片区居住功能居住功能衔接现状路网，大尺度街衔接现状路网，大尺度街127、坊，适当增加街坊通道。坊，适当增加街坊通道。主题游园片区616.2 道路系统规划6.2 道路系统规划?快速路、主干路、次干路、支路四级道路系统；?快速路主干路形成外围框架总体干路网格局为方格网；?快速路、主干路形成外围框架，总体干路网格局为方格网；?地面干道形成“五横五纵”的格局；?规划范围道路网密度6.0公里/平方公里，其中干路网密度达到2.8公里/平方公里；根据用地规划，高开发强度的地区增加交通设施的配置，增加核心区支路网密度，核心区道路网密度达到12公里/平方公里。规划道路一览表名称道路等级起点终点红线宽度（米）江海大道快速路通宁大道工农路60通宁大道快速路北侧规划界限江海大道70永兴大128、道主干路通宁大道工农路50永兴大道主干路通宁大道工农路50永和路主干路通宁大道工农路50江海大道主干路通宁大道工农路地面辅道主干路通宁大道工农路60通宁大道地面辅道主干路北侧规划界限江海大道70地面辅道濠西路主干路江海大道通吕运河38北大街主干路永兴大道通吕运河3069工农路主干路永兴大道通吕运河60站前号站前二号路次干路通宁大道工农路40永怡路次干路通宁大道工农路30永怡路次干路通宁大道工农路30幸福大道次干路北侧规划界限永和路18石桥路次干路北侧规划界限通吕运河30626.3 道路系统规划方案调整对比分析外部联系对比外部联系对比北大街等级提升：提升北大街为城市主干路，成为区域南北向交通联系129、的重要通道。幸福大道走向调整：调整幸福大道南端至止于永和大道永和大道以南道路系统结合用地格局规划幸福大道走向调整：调整幸福大道南端至止于永和大道，永和大道以南道路系统结合用地格局规划。内部交通与道路布局对比部交通道路布局比路网导向明确，联系加强：南北向路网以北大街为交通主轴，加强与交通枢纽片区、主题游园片区的交通联系。路网布局结合地块功能，疏密有致：商业商务片区提高支路网密度，确保交通联通性和可达性；交通枢纽片区、居住片区用地强化干道系统功能，控制支路网密度，保证地块规模；路网布局结合地块功能，疏密有致：商业商务片区提高支路网密度，确保交通联通性和可达性；交通枢纽片区、居住片区用地强化干道系统130、功能，控制支路网密度，保证地块规模；路网布局方格网式：北大街东西两侧形成相对规整的方格路网，街坊整齐，交通集散性好。道路建设可根据地块出让情况分期建设，灵活性强。原分区规划方案结构控规方案结构636.4 道路横断面规划?断面规划以沿线建筑界面、交通组织为主导，以街道化设计为手法，以完善公共空间的延续和交通设施的合理布局为方向，部分道路可根据沿线需求的不对称性和景观要求进行非对称变化；?按照控制性详细规划所制定的内街、商业街界面连续性要求，以及人流的强度差异，对相关道路的人行道宽度和连续度给以规定以指导道路与建筑界面的结合。按照控制性详细规划所制定的内街、商业街界面连续性要求，以及人流的强度差异131、，对相关道路的人行道宽度和连续度给以规定以指导道路与建筑界面的结合。EEAAAEAABEEDDEEEEEBBEEDEEEEEFFEEEEECCAAEEEFEEECCEFFFGGEECEEEEEEEFFE646.5 轨道交通规划原规划方案解读方案一方案二?港闸片区分区中规划轨道交通1号线在本区内沿东西向行走于永兴大道之后沿南北向行走于北大街服务?为满足轨道交通线路最小转弯半径要求（350m），将东西向线路由沿永兴大道行走调整至沿永兴大道以北?为充分发挥火车站枢纽功能，与其它公交设施形成无缝衔接建议于长途汽车站西侧设置规划1站缩短换乘向行走于永兴大道，之后沿南北向行走于北大街，服务沿线商业地块和居132、住社区，加强与中心城联系。?轨道线轨道路沿永兴大道右转至北大街时转弯半将东西向线路由沿永兴大道行走调整至沿永兴大道以北，火车站广场前行走。?区内设置3个轨道交通车站规划1站结合火车站长缝衔接，建议于长途汽车站西侧设置规划1站，缩短换乘距离。?同时将规划2站北移至站前二号路满足站距设置要求?轨道线轨道路沿永兴大道右转至北大街时，转弯半径不满足最小转弯半径设置要求，没有具体站点设置方案。?区内设置3个轨道交通车站，规划1站结合火车站、长途汽车站、公共交通车站形成综合交通枢纽，同时服务于站前商业广场；规划2站和规划3站服务于周边商办用地、?同时将规划2站北移至站前二号路，满足站距设置要求，并兼顾站前133、商业商务片区和南侧商住综合片区。文化娱乐用地及居住社区。规划1站规划1站轨道交通1号线原线路走向规划2站原线路走向规划2站规划3站规划3站656.6 公共交通设施规划公共交通枢纽以南通火车站为核心形成客运综合交通枢纽整合铁路（城际铁）城规划1站以南通火车站为核心形成客运综合交通枢纽，整合铁路（城际铁）、城市轨道交通、公路长途客运、城市公共交通、出租车营业站、停车场等功能，形成市级大型客运枢纽。，形成市级大型客运枢纽。公交首末站、停车保养场结合规划轨道交通车站及居住社区设置5处公交首末站其中南通火车结合规划轨道交通车站及居住社区，设置5处公交首末站，其中南通火车站首末站兼有停车保养场功能。出租汽134、车营业站规划2站出租汽车营业站结合火车站枢纽规划一处出租车营业站，用地规模20003000平方米。规划2站规划公交首末站一览表规划公交首末站一览表名称位置规模（公顷）功能火车站枢纽站前广场西侧1 74枢纽站规划3站火车站枢纽站前广场西侧1.74枢纽站南通火车站通宁大道、站前二号路东北2.17首末站（兼停车保养场）永和路-北大街站永和路、北大街交叉口0.3首末站江海大道-北大街江海大道、北大街交叉0.3首末站站口永和路-石桥路站永和路、石桥路交叉口0.3首末站永怡路 石桥路站永怡路石桥路交叉口0 3首末站永怡路-石桥路站永怡路、石桥路交叉口0.3首末站666.7 慢行交通规划结合片区中心、公交枢135、纽、公共活动中心、公园绿地以及步行系统、停车设施自行车租赁设施总体规划提高“公交慢行”的绿色交通比例车设施，自行车租赁设施总体规划。提高“公交慢行”的绿色交通比例，打造“绿色、低碳”的交通名片。规划措施（1）车道及景观改造（1）车道及景观改造（2）交通宁适化设计（3）自行车租赁系统慢行 公交换乘慢行-公交换乘慢行 轨交换乘换乘站示意图慢行-轨交换乘676.8 公共自行车租赁点规划自行车租赁越来越被国际化城市视为缓解机动车环境污染的有效途径。自行车系统作为一种短途交通工具，可以破解交通末端“最后一公里”的难题，可以满足没有自行车临时需要使用自行车的人群。结合轨道站点公交枢纽公交换乘点布设规划原则136、结合轨道站点、公交枢纽、公交换乘点布设；结合滨水景点、商业中心、主题游园、大型居住区等布设；结合非机动车休闲道布设结合非机动车休闲道布设。687、绿地与景观系统规划2）南北向绿化带包括幸福竖河绿化轴、北大街绿化轴、秦灶河绿化轴。7、绿地与景观系统规划幸福竖河绿化带：幸福竖河是位于基地西侧的主要河流，结合城市总部商务区和城市居住区，种植设计上前景以草坪局部点缀修剪灌木，后景配以层次丰富的乔、灌组合，突出滨河休闲的绿化空间氛围7.1绿地系统突出滨河休闲的绿化空间氛围。北大街绿化带：北大街是基地南北发展的主要轴线是南通火车站进入城市主城区的必经之路，是基地景观形象展示的重点区域。道路两侧控制后退道路137、红线30-50m，因此7.1.1规划原则必经之路，是基地景观形象展示的重点区域。道路两侧控制后退道路红线，因此在绿化配置上应兼顾火车站广场区域和通吕运河滨河区域的风格统一和特色营造。在保持总体绿化协调的前提下，种植设计上以高杆乔木为主题，辅以小乔木及灌木，突出城规划区内绿地由线状到网络格局并与周围大地绿地系统保持连接，用地在总体协调基础上尽可能有较高标准。结合水系资源与人文环境条件配置绿地系统，体现生态宜居新城市总体形象。秦灶河绿化带：秦灶河位于城市东侧的主要河流，穿越多个居住区。种植设计上应突出滨河绿地的生活休闲功能强调绿化的自然属性以乔灌植物等群落式种植为主体的特色。7 1 2 绿地系统构138、成突出滨河绿地的生活休闲功能，强调绿化的自然属性。以乔灌植物等群落式种植为主体，注重绿化层次的多样性。7.1.2 绿地系统构成规划区依托基地丰富水网形成网络化的城市绿地系统3）多点：即在居住区与城市商业区内部结合设施中心形成多处集中公共绿地，集中绿地的绿化设计应符合周边人求的使用需求。规划区依托基地丰富水网，形成网络化的城市绿地系统。1）东西向绿化带包括站前二号路绿化轴、草场河绿化轴、江海大道绿化轴和通吕运河滨河绿化轴。7.1.3 植物分布和配置原则站前二号路绿化带：是火车站进入城区的门户区域，结合尖长河设置滨河绿地，控制绿线后退道路红线40-50m。绿地应结合商务区的滨河休闲空间布置，种植设139、计上以开花1）滨水绿化。滨水绿带植被分布以自然演替为基础，减少维护管理费用，重点地段布置地被为基调，辅以观花观果乔灌组合。草场河绿化带：永和路位于基地中部区域，是城市主要的绿化公共空间之一。应强调其观赏性可进入性和使用性营造尺度宜人具有可停留性的绿化氛围特色与景观林地；近河道两岸可成组成团的簇植乔木，开敞地区宜以草坡缓缓探入，形成自然驳岸，达到收放有致的绿地空间效果。2）广场观景平台绿化广场观景平台绿化宜人工与自然相结合点缀景观树种；绿地其观赏性、可进入性和使用性，营造尺度宜人、具有可停留性的绿化氛围。江海大道绿化带：结合花墙横河布置城市绿化轴线。江海大道为城市高架快速道路，控制绿线后退道路红140、线30-50m，宜配置高大乔木塑造城市景观形象。2）广场、观景平台绿化广场、观景平台绿化宜人工与自然相结合，点缀景观树种；绿地中的植物配制以乔木为主，起到挡阳遮阴，减少地面蒸发的作用。3）道路绿化道路绿化选择树形整齐、四季常绿、大苗成栽、管理方便的树木；生活性道控制绿线后退道路红线30 50m，宜配置高大乔木塑造城市景观形象。通吕运河滨河绿化带：通吕运河是基地内的主要河流，是主城区进入基地的门户区域，绿带建设以林带为主，少量安排市民活动的公共空间；做到景观与竖向的自然过渡。种植）道路绿化道路绿化选择树形整齐、四季常绿、大苗成栽、管理方便的树木；生活性道路绿化选择抗性强、病害少、树冠大的树木。设141、计上以乔木、小乔木、开花灌木的群落式种植为主体，配以带修剪灌木的草坪。697.1.4 绿地分类及控制规划绿地面积共计151 96公顷占城市建设用地的17 3%；分为公共规划绿地面积共计151.96公顷，占城市建设用地的17.3%；分为公共绿地与防护绿地两大类。其中公共绿地面积为130.18公顷，占城市建设用地的14.82%，防护绿地面积为21.78公顷，占城市建设用地的2.48%。规划保留绿化用地23.83公顷，占总绿地面积的15.68%。其中保留永怡路以北，东竖河以东位置的公共绿地1处，用地面积2.34公顷，占总公共绿地的1.79%。保留城际铁路沿线防护绿地1处，用地面积21.49公顷，占总142、防护绿地的98.66%.绿地控制要求如下：绿地控制要求如下：?城际铁路沿线控制绿线后退铁路100m的绿化退界距离。?幸福竖河与秦灶河控制绿线后退蓝线20-50m，形成滨河绿化带。幸福河秦河控制绿线后退线，形成滨河绿化带?草场河、花墙横河控制绿线后退蓝线10-20m，形成滨河绿化带。?北大街控制绿线后退道路红线30-50m，形成北大街中央景观大道。绿化体系分析绿化体系分析707.2 景观系统7.2.1 景观系统结构通过对景观通廊标志、视线等要素的组织安排，构建整个新城的景观格局塑造生态宜居东侧城市意象规划依托绿化体系结构形成“四横观格局，塑造生态宜居东侧城市意象。规划依托绿化体系结构形成“四横三143、纵三节点”的城市景观系统结构7.2.2 景观体系构成要素1）景观廊道：依托绿化结构形成“四横三纵”的城市景观廊道，是塑造城市形象的展示窗口和市民公共休闲的重要场所。在主要景观通廊的基础上，依托其他次干道及支路构建次要景观通廊，加强河流绿化与城市景观联系。景观通廊的建设，在保证视线通达性的同时宜兼顾两侧景观环境的营造，增强标志性与识别性。2）景观节点：分为地标与特色标志两类。设置三处地标建筑，分别为南通火车站城市大型综合体及其超高层建筑以及国际社区的公共活动中心通火车站、城市大型综合体及其超高层建筑以及国际社区的公共活动中心。标志建筑与周边建筑公共构成地区的标志群。特色标志主要布局于城市出入口、144、重要景观节点处，如南通火车站、快速道路交口、通吕运河沿线等，入口、重要景观节点处，如南通火车站、快速道路交口、通吕运河沿线等，可通过绿化点景、雕塑、声光电互动式装置等手段进行标志设计。3）景观视线：保证城市绿化与城市空间的视线联系、各观景点与地标建筑间的视线联系。在通吕运河沿线，加强对城市建筑高度的控制，创造更多的滨水界面。地标建筑的选址需考虑各主要观景点与其的视线联系。景观结构分析71水系分析8.水系规划水系分析8.1水系规划8.1.1 水系构成规划范围内水系丰富，规划保留东西走向河流7条，包括尖长河、长花界河、草场河、花墙横河、秦盐河、南横河和通吕运河。保留南北走向流 条包括幸福竖秦灶长竖145、花墙支竖并对河流5条，包括幸福竖河、秦灶河、长河竖河、花墙支河、西竖河。并对原有河流进行适当的梳理和扩宽。8.1.2 水系结构依托城市原有水系形成“三横三纵”的网络体系。对内充分利用现依托城市原有水系形成三横三纵的网络体系。对内充分利用现有水体和低洼地，贯通水系，清淤河道，并通过对整个水系水质的净化、防洪，两岸的景观美化实现水体景观的全面整治。对外与外河衔接，实现充分外联、水流通畅。在河道形态处理上，河道转角处局部放宽，形成具有湖泊感觉的放大水面，河道过桥处局部收窄,减少桥梁工程建造量。河道整体线直曲变化 形成有对比的水体较宽宽道整体线型直曲变化,形成具有对比的水体景观。较宽河段(3050米宽146、)，收窄河段(1530米宽)，放大水面(50160米宽)。8.1.3 水系控制规划共保留原规划水系38.03公顷，占总规划水系的72.67%，扩宽规划共保留原规划水系38.03公顷，占总规划水系的72.67%，扩宽水系11.71公顷，占总规划水系的22.37%，新增水系2.58公顷，占总规划水系的4.93%。72岸线分析8.2 岸线规划岸线分析8.2.1 岸线形式组织岸线组织形式包括植被覆盖的自然型驳岸，阶梯式驳岸、直立式驳岸和亲水栈道、跳台驳岸等。基地内部三横三纵的水网体系，为基地创造丰富的滨水空间丰富的滨水空间。植被驳岸一跳台驳岸植植被护坡三植被三平被驳岸二平台驳岸栈道阶梯式平道驳岸平驳岸147、738.2.2 滨河公共空间岸线组织滨水公共空间岸线组织原则：居住区滨水空间以自然植被驳岸与平滨水公共空间岸线组织原则：居住区滨水空间以自然植被驳岸与平台式驳岸为主，强调滨河岸线休闲与生态效应。岸线功能以休闲、漫步等生活活动为主体，强调空间的私密性。商务区与商业区的滨河岸线以平台式驳岸、阶梯式驳岸为主体，硬质铺装为主体，功能以交流、休闲、游憩为主，兼顾空间私密性与公共性。河道较宽 的滨河界面，可局部设置眺台式驳岸，提供良好的景观视线。较宽的滨河绿带中，可设置少量滨河休闲建筑物与构筑物。规划秦灶河为居住休闲为主题驳岸形式以自然植被驳岸与平台式通吕运河滨河景观带规划秦灶河为居住休闲为主题，驳岸形式148、以自然植被驳岸与平台式驳岸为主。幸福竖河强调商务区休闲共享，驳岸形式以阶梯式驳岸和平台式驳岸为主，强化硬质铺装与景观小品的多元化。式驳岸为主，强化硬质铺装与景观小品的多元化。秦灶河体育公园幸福竖河商务滨水景观74给水工程规划9.市政公用设施规划给水工程规划9.1 给水工程规划9.1.1 给水现状目前，北翼新城核心区周围主干供水管网基本已成环状，其中：永兴大道DN500DN300通宁大道DN800江海大道DN500永和路大道DN500、DN300，通宁大道DN800，江海大道DN500，永和路DN500，永怡路DN300，站前二号路DN300，北大街DN300，石桥路DN300DN300。给水管149、管材主要为球墨铸铁管、UPVC管、钢管等。9.1.2 规划目标供水水质：水质指标符合生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)中的规定。供水水压：配水管网用户接管点处服务水头28米。供水普及率近远期均为100%供水普及率：近、远期均为100%。9 1 3 需水量预测计算9.1.3 需水量预测计算方法一、单位人口综合用水指标法预测表1 单位人口综合用水指标法用水量预测表单位人口综合用水指标法用水量预测用水量指标(万立方米/万人日)规划人口(万人)规划用水量(万立方米/日)()()()0.69.05.4注：以上表中数据为规划期最高日用水量指标。75表4 水源规划表表2 城市单位建设用地综合用水量150、指标(万立方米/平方千米日)区域特大城市大城市中等城市小城市序号规模厂名现状规模(万立方米/日)2015年规模(万立方米/日)2020年规模(万立方米/日)域特大城市大城市中城市城市一区1.01.60.81.40.61.00.40.8本次规划选取城市建设用地综合用水量指标取0.6万立方米/平方千米日。序号厂名(万立方米/日)(万立方米/日)(万立方米/日)1狼山水厂6060602狼山水厂分厂/40803洪港水厂606060核心区规划总用地面积为930.87公顷，其中建设用地为878.54公顷，则规划期最高日用水量为5.27万立方米/日。方法三不同性质用地综合用水量指标预测3洪港水厂606060151、4李港水厂/4060合计120200260方法三、不同性质用地综合用水量指标预测表3 不同性质用地综合用水量水指标水量长江水经四大水厂处理达标后，通过各水厂输水管联网向港闸区和核心区供水。序号用地类别面积(公顷)用水指标(万立方米/平方千米日)用水量(万立方米/日)1居住用地311.771.23.742公共设施用地184 770 50 929.1.5管网规划给水管道一般设在人行道或绿化带下，道路宽度大于40米时两侧布置给水2公共设施用地184.770.50.923对外交通用地12.640.30.044道路广场用地175.200.20.355市政公用设施用地13.770.250.04管道。给水管152、道在人行道下覆土深度不小于0.6米，在车行道下不小于0.7米。根据用水量预测，结合现状给水干管现状情况，沿规划道路敷设给水管，核心区将来形成五横四纵的环状网格局6绿地151.960.100.157备用地28.430.80.23合计城市建设用地878.545.47核心区将来形成五横四纵的环状网格局。充分利用现状供水主干管，规划新建支路敷设DN100、DN200和DN300给水支管。注:以上表中数据为规划期最高日用水量指标综合考虑核心区的产业定位和未来发展，取三种方法预测需水量的平均值作为规划给水支管。区远期最高日用水量，为5.38万立方米/日。9 1 4 水源及水厂规划9.1.4 水源及水厂规划153、目前，北翼新城核心区周围主干供水管网基本已成环状，其中：永兴大道DN500、DN300 长江江苏段主要地区区域供水规划及实施决策支持系统研究和宁镇扬泰通DN300 长江江苏段主要地区区域供水规划及实施决策支持系统研究和宁镇扬泰通地区区域供水规划中，对南通市水资源状况进行了分析，长江南通段水量充沛，水质良好，是城市供水和区域供水首选水源，并明确了水源规划如右表：76雨水工程规划图9.2 雨水工程规划9 2 1规划原则雨水工程规划图9.2.1规划原则(1)根据地形特征、水系规划及用地布局等，结合排涝规划，总体规划，分期实施分期实施。(2)充分利用现有雨水管道，新建、改造与扩建相结合。(3)雨水采用154、重力流，就近排入河道。9.2.2规划目标因地制宜，优化水系，建立完备的雨水收集排放系统，改善排水条件，显著提高区域雨水管网排水能力，保障区域排水安全。为促进区域健康发展，构建现代化的、舒适宜人的生活和生态环境奠定良好的基础。至规划期末，规划区雨水管道覆盖率达到100%。9.2.3雨水量计算雨水设计流量：Q=q F雨水设计流量：Q q F 式中Q-雨水量，L/s；-径流系数，城镇建筑密集区0.600.85；F-汇水面积，ha；q-暴雨强度采用南京市建筑设计院编制的公式，即，L/s?ha；式中P 重现期取2年重要地区重现期为35年；71.0)9.17()lg752.01(34.2007+=tPq式155、中P-重现期取2年，重要地区，重现期为35年；t-降雨历时，min；t=t1mt2；779.3 污水工程规划9.1.4雨水管网规划雨水管道依据地形地势简捷顺直雨水就近排入河道尽量减少雨水管道埋设污水工程规划9.3.1污水现状雨水管道，依据地形地势，简捷顺直，雨水就近排入河道，尽量减少雨水管道埋设深度。雨水管渠宜沿城市道路敷设，并与道路中心线平行，宜布置在慢车道、人行道和绿化带下。当道路宽度大于36米或三块板时，应在道路两侧各设一条雨水管，以减少雨北翼新城核心区内污水主干管网已形成，区内污水经永兴大道和江海大道两条污水主管，送入港闸区东港污水处理厂。区内主要污水管道有：永兴大道d1000污水主管156、，水口连接管的长度及埋深。雨水口一般应在道路交叉口的汇水点、低洼处设置，间距通常为2540米。通宁大道d600-d800，江海大道d1000-d1200，工农北路d600、d800、d1000，永和路d600，永怡路d500、d600，北大街d600-d1000，石桥路d400-d600，站前二号路d500部分重污染雨水须进行初期处理，方能排放入景观河道。根据雨水分区和雨水量计算，规划新建支路单侧敷设雨水管道，管径为d400、d600d800d1000和d1200根据相关规划竖向设计参照现状地面高程和已建成d500。规划区内现有三座污水提升泵站，分别是：永兴大道上的秦灶河污水泵站、江海大道上的157、石花桥污水泵站北大街污水泵站。d600、d800、d1000和d1200。根据相关规划竖向设计，参照现状地面高程和已建成区控制标高。雨水主干管起点管顶覆土厚度一般为1.2米左右。具体的雨水管道的管位、管径、标高详见雨水工程规划图。道上的石花桥污水泵站、北大街污水泵站。东港污水处理厂位于港闸经济开发区内，永兴路以西、沿江路以北。东港污水处理厂主要服务范围为港闸区。现状处理规模5万立方米/日，占地6.67公顷，处理工艺为生详见程规化法，尾水排入长江。9.3.2规划原则(1)促进城市可持续发展，确保城市良性循环，达到经济、社会与环境效益的和谐统统一。(2)污水系统工程的建设要做到统一规划、总体设计、158、综合治理、分期实施。(3)充分利用现有的污水管道及污水设施，优化污水管网。(3)充分利用现有的污水管道及污水设施，优化污水管网。(4)近、远期结合，局部与总体结合，形成完整的污水排放体系。(5)污水管网覆盖率100%，污水集中处理率100。78污水工程规划图9.3.3污水量预测污水工程规划图根据需水量预测，预测核心区污水处理量为3.87万立方米/日。9.3.4污水工程规划污水管布局总体思路：充分利用现有设施；重点考虑近期开发建设用地，同时兼顾远期发展备用地的污水收集。在现状污水管网的基础上，先规划污水主干管走向，再布置污水支线。污水管线布置应简捷顺直尽量减少管道的长度尽可能在污水管线污水管线布159、置应简捷顺直，尽量减少管道的长度。尽可能在污水管线较短，埋深较浅的情况下，让最大区域的污水自流排出。管道尽量减少与河道铁路公路及各种地下构筑物的交叉并充分考虑地质条件的影响。河道、铁路、公路及各种地下构筑物的交叉，并充分考虑地质条件的影响。根据地质及施工条件，干管起点埋深要考虑最不利点的接入，控制在2.0米左右。东港污水处理厂，近期规模扩建到15万立方米/日，远期规模扩建到30万立方米/日，占地25公顷，尾水排入长江。核心区污水主干管网已形成，规划充分利用现状污水主干管和污水提升泵站，在规划新建支路敷设d400污水支管。79电力工程规划图9.4 电力工程规划电力工程规划图9.4.1现状概况规划160、范围内现状有一座220KV闸东变，主变为120+180MVA两台，电源由三官殿变电所引来；现状位于通宁大道东侧的110KV横河变一期已建成投运，主变为一台80MVA，最终规模为3台80MVA主变，其电源路引自闸东变路由秦闸线T接引来现状在闸东变东侧有座一路引自闸东变，一路由秦闸线T接引来；现状在闸东变东侧有一座35KV幸福变电所，主变为2台16MVA，电源引自闸东变。区内220KV高压供电线路现有三闸III线闸钢III线及沿永和路架区内220KV高压供电线路现有三闸I、II线，闸钢I、II线及沿永和路架设的华能-钟秀I、II、III线及三官殿-钟秀线穿越。现状区内110KV高压供电线路有闸唐线161、城闸线、闸北线、横闸线、秦闸线及T接线、闸友I、II线、闸钟线等。35KV现状线路主要为幸福变的进线线路，由闸东变引来。现状中压供电主要为10KV架空线为主。9 4 2规划目标9.4.2规划目标通过城市电网与电源建设同步发展，强化网络结构和完善主系统联络通道加强电网与城市规划布局的协调性使电网步入良性循环轨道络通道，加强电网与城市规划布局的协调性，使电网步入良性循环轨道，使高压供电可靠率达到99.9，配电可靠率达到99.8，主变压器，电源进线配置。809 4 3规划原则9.4.3规划原则1、电压等级电压等级的选择：220KV、110KV、10KV和0.38/0.22KV为规划发展的电压等级，162、项目数量(万平方米)用电负荷(w/平方米）用电负荷（KW）建筑总量986.63公共设施建筑量376 57控制发展35kV电压等级。2、容载比公共设施建筑量376.57商业设施建筑量154.22180185064办公设施建筑量163 45100163450220KV电网：1.6-1.9110KV电网：1.8-2.1近期的容载比取上限值随着电网的完善化和供电能力的提高逐步减小容载比其中办公设施建筑量163.45100163450文化设施建筑量27.7610027760其它设施建筑量31 148024912近期的容载比取上限值，随着电网的完善化和供电能力的提高逐步减小容载比。3、主接线110KV送电163、网力求采用环网结线，两个上级电源间组成双环网，中压接线采用三分其它设施建筑量31.148024912居住建筑量598.61其中住宅建筑量568.86100511974基础教育设施建筑量110KV送电网力求采用环网结线，两个上级电源间组成双环网，中压接线采用三分段四联络网格式结构。其中筑量20.577014399社区服务设施建筑量9.18807344其它建筑量11.45809160考虑办公需要系数为0.7，住宅需要系数为0.5，取同时系数取0.75，则远期总负荷为41万千瓦9.4.4负荷预测对区内的用电负荷采用建设用地负荷指标法及建筑面积指标法两种方法综合取值：合计944063总负荷为41万千瓦164、。3、电力需求预测结论本次电力需求预测取两种预测值的平均值，即至规划期末总用电负荷38万1、建设用地负荷密度法采用建设用地负荷密度法，参照国内其他城市的标准，预测结果如下：千瓦，负荷密度约为4万千瓦/平方公里。用地性质面积（Ha）负荷指标（KW/Ha）最高负荷（KW）居住用地311.71500374040公共设施用地184 771800公共设施用地184.771800277155道路广场用地175.2203504市政设施用地13.773004131对外交通用地12 643003792对外交通用地12.643003792绿地151.96101519.6备用地28.4360017058合计60.5165、9681199 6合计681199.6考虑全区用电系数取0.5，则远期总负荷为34万千瓦。2建筑面积指标法2、建筑面积指标法819.4.5电网规划1、220kV电网规划规划城市中心区内的220kV馈供线路、110kV及以下线路，远期采用电缆方式，、网规划到2020年，用电负荷将达到38万千瓦，容载比指标取值1.8时，需要220kV变电容量68万千伏安。近期可根据情况采用架空及局部电缆敷设，高压电缆一般采用管沟结合的方式，在变电所出口或通道异常紧张的情况下可采用电缆隧道方式。新建或改建的高压架空结合负荷分布情况和市域电网规划，同时考虑到北翼新城为城市中心区，区内不再设置220KV变电站，近期将在166、通京大道东侧新建220KV袁庄变，主变为3台240MVA，规划袁庄变与闸东变起为北翼新城提供电源线路，应选用节省占地的钢管塔，一般采用同塔双回路架设，局部线路通道紧张的区域可采用同塔四回路架设（可混压）。高压走廊宽度220kV线路按40米控制110kV线路按25米控制规划袁庄变与闸东变一起为北翼新城提供电源。2、110kV电网规划110KV电网为高压配电网，主要起配电作用，电网结构为一个辐射型网络。110KV高压走廊宽度：220kV线路按40米控制；110kV线路按25米控制。中低压线路应采用电缆方式全部入地。其管道应与市政道路配套建设，电缆可分期穿设。110KV电网为高压配电网，主要起配电作167、用，电网结构为个辐射型网络。110KV变电站主要选择在负荷密度较高地区，并兼顾配电线路和供电半径。中心城变电站要与10KV配电网规划一并作系统考虑。变电站布点应考虑完善配网结构，逐步提高城市供电穿设。可靠性。结合新的220KV变电站建设，逐步有计划地完善变电站的双线双变，以形成一个结构合理、供电可靠、运行灵活的网架。新增110kV变电站按2-3台主变设置，单台主变容量以80 MVA及100MVA为主，规划范围内110KV电站采用户内式结构，单座变电所占地按5000平方米预留。110kV网架完善后城网将以110kV网架为主各变电站尽量考虑不同电源进线形成环网结构完善后，城网将以110kV网架为主168、，各变电站尽量考虑不同电源进线，形成环网结构，开环运行。近期将对110KV横河变进行增容，最终规模为3*80MVA主变；中远期将新建110KV北环变，站址位于外环北路北，秦灶河西，主变最终规模为3*80MVA；远期升压35KV幸福变，规划主变为3*100MVA，站址位于秦灶河东、站前二号路北；逐步取消35KV公用电网用电等级，现状35KV幸福变逐步退役。3、线路建设输电线路和高压配电线路应根据地形地貌和城市规划要求沿道路河道以及绿输电线路和高压配电线路，应根据地形地貌和城市规划要求，沿道路、河道以及绿化带架（敷）设。尽量减少与道路、铁路、河流以及架空线路的交叉跨越，要充分利用桥梁和隧道等过江河169、资源作为敷设电缆通道。桥梁和隧道等过江河资源作为敷设电缆通道。82燃气工程规划图9.5 燃气工程规划燃气工程规划图9.5 燃气工程规划9.5.1气源规划根据南通市城市总体规划，南通市以“西气东输”天然气作为主气源。9.5.2用气量预测规划区用气总量为914万Nm3/年。9.5.3燃气管网燃气主干管沿城市主干道布置，江海大道管径为DN400，通宁大道路、永燃气主干管沿城市主干道布置，江海大道管径为00，通宁大道路、永和路、工农北路管径为DN300,永兴大道管径DN200，其余管线管径为DN100DN150。83通信工程规划图9.6 通信工程规划通信工程规划图9.6 通信工程规划随着信息产业改革的170、不断深入，通信业打破垄断、引入竞争机制的格局已经形成，多家通信运营商积极响应数字化南通的发展要求，进一步优化产业结构，提高服务水平，增强综合服务能力，为北翼新城创造了良好的通信环境。9.6.1规划原则以家政策为指造的竞争境引信行中各运1、以国家政策为指导，创造公平、公正的竞争环境，引导通信行业中各运营商的有序合理竞争，适当分工，联合建设，实现信息网络的互联互通、资源共享；资源共享；2、积极采用世界先进的通信手段，发展各种新型业务，完善服务功能，为用户提供全方位、多层次、覆盖面广的通信服务体系，充分满足社会信息化的需求；3、管网建设坚持统一规划、分布实施、适度超前的原则；4、充分挖掘现状通信设施171、的潜力，结合各通信运营商的发展计划，整合和调整各类通信网的局址基站等相关设施。84网络结构安全合理等方面的因素。9.6.2通信规划1、业务量预测9.6.5综合通信管道通信综合管道与城市道路做到同步设计同步施工在新建道路时应项目单位2020年总人口万人9固话主线普及率（线/百人）65通信综合管道与城市道路做到同步设计，同步施工，在新建道路时应综合考虑各家通信运营商的建设需求，特别通信主干通道，必须预留一定的管线余量，避免以后道路的重复开挖。主干传输通道主要沿快速路、主固话主线普及率（线/百人）65固话用户数万户5.85交换机总容量万门10的管线余量，避免以后道路的重复开挖。主干传输通道主要沿快速172、路、主次干路敷设，分支管道主要沿城市次干路和支路敷设。综合通信管道主要采用新型管材建设，便于光缆敷设。通信主干通道管道容量为1824孔，移动电话普及率（部/百人）85移动用户数万户7.7移动交换机容量万门12分支通道管道容量为612孔。有线电视覆盖率（%）1002、设施布局9.6.6邮政规划规划于火车站西南侧设置1处邮政中心局，局址位于永兴大道以南、通宁大道以东用地按0 5公顷控制另外根据邮政支局服务半径11 5公里局所规划：根据上位规划，区域内将新增1处通信综合用地，位于永兴大道以南、通宁大道以东，按2公顷预留用地。各通信运营商根据在南通的网络发展需要，结合该规划通信设施综合用地建设网络交换173、中心和营业中心等各通信运营商结合通信综合用地设宁大道以东，用地按0.5公顷控制。另外根据邮政支局服务半径11.5公里，服务人口35万人设置配套的支局，每处用地按0.2公顷控制；邮政所按服务半径0.5公里，服务人口12万人设置；各社区配套邮政服务网点。通信设施综合用地建设网络交换中心和营业中心等。各通信运营商结合通信综合用地设置的交换局所按0.20.5公顷控制用地。服务半径0.5公里，服务人口12万人设置；各社区配套邮政服务网点。提高邮政局所覆盖密度，合理分布邮政设施，根据城市人口增长及经济发展，积极发展邮政代办所。规划远期建成运输快速化、作业机械化、营业9.6.3广播电视结合通信工程综合设施用174、地，在本区增设有线电视网络管理分中心作为北翼新城有电子化、管理信息化、服务多元化的网络。线电视传输中心和客户服务中心，服务用户数约3万户，服务范围约9.3平方公里。有线电视网络管理分中心用地规模按1000平方米控制。9.6.4移动通信基站考虑基站的有效盖范各片实话务求北新城应按人密集的商中考虑基站的有效覆盖范围和各片区实际话务需求，北翼新城应按人口密集的商业中心区控制，规划基站按0.30.4公里的站间距设置移动通信基站。建成区在现有基站基础上增加布点完善网络功能增强网络覆盖并综合考虑节约用地通信资源共享础上增加布点，完善网络功能，增强网络覆盖，并综合考虑节约用地、通信资源共享、85消防工程规划175、图9.7 消防工程规划消防工程规划图9.7 消防工程规划9.7.1消防安全布局9.消防安全布局规划区新建筑耐火等级应以一级、二级为主，控制三级，严格限制四级。已建地区耐火等级低且相互毗连的建筑密集区，应结合规划区改造，开辟消防通道，改善消防条件。9.7.2消防站布局根据辖区保护范围，规划区规划1座消防站，位于通宁大道东侧、站前二号路北侧二号路北侧。9 7 3消防装备9.7.3消防装备根据城市消防站建设标准的规定，规划消防站要按标准配备人员、消防车辆及灭火器材、抢险救援器材、消防人员防护器材等设备。9.7.4消防给水给水消防管网采用环状管网，个别地段可采用枝状管网。消防给水管网干管管径不得小于D176、N300毫米。消防用水应在城市供水管网布设时实施到位。市政道路消火栓间距不大于120米；道路超过60米宽时，应在道路两侧布置，每只消火栓的保护半径不得大于150米半径不得大于150米。869.8 环卫工程规划管网压力低的地区和高层建筑集中区，应规划建设供水加压站。建筑耐火等级低且无市政消火栓或天然消防水源的建筑密集区应按国家消防技术规范设置消防专用蓄水池。9.8.1生活垃圾产生量预测无市政或防源建筑集应按国防技术规设防专用蓄9.7.5消防通道规划区垃圾日均产量为49.5吨/日，高峰产量产量为54吨/日。规划区粪便产生量45吨/日。消防通道中心线间距不大于160米。新建、改建和扩建的各类建筑，应177、严格执行有关消防技术规范规定设置消防通道。9.8.2环卫公共设施规划（1）公共厕所9.7.6消防供电城市供水、供气、通讯、医疗、消防等重要部门均应双电源供电；高层建筑、重要（1）公共厕所凡新建住宅小区、步行街、主次干路及公交始末站、大型社会停车场（库）、旅游点公园大型公共绿地体育场（馆）影剧院展览馆集贸市场等人城市供水、供气、通讯、医疗、消防等重要部门均应双电源供电；高层建筑、重要建筑等均应满足一级负荷用电要求，达到两路电源供电。旅游点、公园、大型公共绿地、体育场（馆）、影剧院、展览馆、集贸市场等人流集散场所附近，应建造公共厕所。公共厕所为一、二类水冲式公共厕所。公厕设置标准：居住用地：35座178、/平方公里，设置间距：500800米；公9.7.7消防通信加强规划区通信网络的建设，使城市的有线通信网络早日实现全地下化、光缆化。共设施用地：411座/平方公里，设置间距：300500米；工业用地：12座/平方公里，设置间距：8001000米；结合周边用地类别和道路类型综合考虑，设置119、110、122“三台合一”的报警系统。若沿路设置，按以下间距：主干路、次干路：500800米、支路8001000米。规划区内共规划设置公厕37座。（2）生活垃圾收集点（2）生活垃圾收集点垃圾收集点的设置应满足生活垃圾的分类收集要求，近期试点、远期全面推广，分类收集方式应与分类处理方式适应；服务半径一般不超过179、70米，生活垃圾广，分类收集方式应与分类处理方式适应；服务半径般不超过米，活圾收集点可放置垃圾容器或建造垃圾容器间；在规划居住区内，未设垃圾收集站的87环卫工程规划图多层住宅一般每4幢设置1个垃圾收集点；市场、交通客运枢纽及产生生活垃环卫工程规划图多层住宅般每4幢设置1个垃圾收集点；市场、交通客运枢纽及产生生活垃圾量较大的设施附近应单独设置生活垃圾收集点。有害垃圾必须单独收集、单独运输、单独处理，其垃圾容器应封闭并应具有便于识别的标志。（3）废物箱废物箱的应满行人生活垃圾的分类收集求行人生活垃圾分类废物箱的设置应满足行人生活垃圾的分类收集要求，行人生活垃圾分类收集方式应与分类处理方式适应；废物180、箱应美观、卫生、耐用、防雨、阻燃；一般设于道路两侧及各类交通客运设施公共设施广场社会停车场等的般设于道路两侧及各类交通客运设施、公共设施、广场、社会停车场等的出入口附近，服务半径70100米；公共场所按间隔2550米设置；设置在道路两侧的废物箱，其间距按道路功能划分：商业、金融业街道50100米，主干路、次干路：100200米，支路200400米。（4）环卫作息场所在露天、流动作业的环境卫生清扫、保洁工人工作区域内，必须设置工人作息场所，以供工人作息、更衣、淋浴和停放小型车辆、工具等。在用地条件许可的情况下尽可能与公共厕所等中小型环卫设施合建本规划按1个条件许可的情况下尽可能与公共厕所等中小型181、环卫设施合建。本规划按1个/1.2万人来配置，建议环卫工人作息场所与其它市政设施、公厕或生活垃圾转运站合建，但必须考虑小型车辆和工具等停放地方。转运站合建，但必须考虑小型车辆和工具等停放地方。规划区内共规划环卫作息场所8处。9.8.3环卫工程设施规划规划将现状秦灶垃圾中转站迁建至宁启铁路以南、国强路以东，规划处理规模为200吨/日。8810、规划实施策略10.2.1 功能开发时序10.1 开发理念目前，该区域在居住功能方面已经形成了一定的集聚态势，区域大量人口的导入，对共建配套需求较为急切。同时，随着华强城主题娱乐项目的建设，区域将面临到两10.1 开发理念在开发方式上，坚持“捆绑”建设，确保182、城建良性循环。将道路建设、广场建设、公园建设与其周围的土地开发相结合，实行“捆绑式”同步发展，以土地开发带动设施的流动人口导入，其周边的餐饮、休闲、宾馆酒店等配套需求也将快速增加。因此近期功能开发重点是完善学校、医院等共建配套，以及图书馆、博物馆、市民广场等文化娱乐设施同时以重大项目建设为依托提升区域商业购物功能重点加快推动大连建设，发展高水准的现代化城区。坚持政府统一管理的模式，保证基础设施建设的先期到位，减少工程建设对开发区品质的影响；严格按照规划的要求实施，尤其不能降低动化娱乐设施。同时以重大项目建设为依托提升区域商业购物功能，重点加快推动大连万达商业综合体项目和美食广场项目。区域不断完183、善的而且这对区域后期开发的土地增值和产业人口导入将起到重大的支撑作用。而后逐渐提升商务服务功能、产业金融迁安置小区和社区配套设施的建设标准。在开发时序上，通过分期实施规划建设，控制北翼新城发展速度，实现稳步发展，并遵循以下原则：增值和产业人口导入将起到重大的支撑作用。而后逐渐提升商务服务功能、产业金融功能等产业内容植入，重点开发建设主题商务楼宇、商务综合体项目、商住楼，同时配合产业的导入完善开发针对性的高端生态居住社区、人才公寓、SOHO等住宅地产并遵循以下原则：?“基础先行”原则：强调政府引导，率先启动道路和基础设施建设，为核心区提供有力的交通和市政支撑。项目。此外，按照高铁站的建设试点推动184、旅游集散功能的开发建设。力的交通和市政支撑。?“环境优先”原则：优先打造核心区核心和滨水景观，前瞻打造优越型、生态化区域综合环境，完善商业、金融、酒店、休闲、娱乐等生产生活配套，完善教育、医疗、体功能延伸强化阶段功能设施建设阶段基本功能启动阶段20162020年20142015年20112013年2010年建设产业金融中心大楼，引、拓展产业金融领域，强化产育等公共服务配套，提高核心区整体形象价值，增强辐射力。?“功能先导”原则：重点加快博物馆、文化活动中心、市民广场、城市综合体等城市综合公共活动项目的建设强化文化展示公共活动休闲娱乐城市购物等功能文化娱乐产业金融争取江苏沿海开发基金建设产业金融185、中心大楼，引进船舶金融服务机构规划、建设市民公共活动中心博物馆等大型公共文化举办大型文化娱乐活动和节庆强化文化交流、展示功能等、拓展产业金融领域，强化产业金融的区域地位，长三角北翼产业金融中心综合公共活动项目的建设，强化文化展示、公共活动、休闲娱乐、城市购物等功能。?“融合发展”原则：产业与居住同步开发，在每一期开发建设中，平衡公共设施与居住开发量处理好产业空间公共功能空间和配套功能的关系使产业功能导入城市文化娱乐旅游集散心、博物馆等大型公共文化庆强化文化交流、展示功能等强化交通枢纽功能，完善人流“留流”结合的规划，建设旅游文化广场，打造南通市旅游集散地成为长三角北翼重要的旅游集散和服务中心住186、开发量，处理好产业空间、公共功能空间和配套功能的关系，使产业功能导入、城市功能建设和生活配套功能的构建相互渗透融合，相互促进，完善功能。商务服务流留流结合的规划南通市旅游集散地规划预留主题商务楼宇空间，重点接洽国内外商务楼宇地产运营商、本地大型企业加快主题商务楼宇建设，推动产业招商强化商务交流、洽谈等功能散和服务中心10.2 开发时序按照区域总体功能定位，围绕区域功能体系建设要求，结合重点项目的规划建设，商业购物产运营商、本地大型企业规划和建设城市综合体、主题购物中心、特色商业街强化高档商业设施品牌带动和辐射功能区域整体品牌运营和功能提升分步骤推动区域相关功能的开发建设。商务居住规划设计高档生187、态社区、国际社区、SOHO社区依托产业强化人口导入和人口结构调整配套服务重点强化高档次、具有辐射性的学校、医院等公共服务配套设施的建设根据不同阶段的主体功能和人流性质适时调整商业、餐饮等配套服务功能8910 2 2 空间开发进程分期开发示意图10.2.2 空间开发进程根据功能开发的时序要求区块的开发建设现状及相关资源要素的根据功能开发的时序要求、区块的开发建设现状及相关资源要素的空间布局，建议区域采取“从南向北、以北大街为轴线向两边扩散”的开发空间导向原则。尤其强调建设初期政府基础设施建设和政策优惠等发展引导措施。核心区分为近、中、远三期进行开发。近期开发用地约230公顷，远期开发用地约135188、公顷，远期开发用地约150公顷。?近期（2011年 2013年）由政府为主导先期启动轨道交通市政?近期（2011年-2013年），由政府为主导，先期启动轨道交通、市政道路、市民公园、变电站等基础服务设施，通过完善的开放空间、配套设施和市政支持吸引投资和市民关注。施和市政支持吸引投资和市民关注。同时重点加快现有住宅地产、主题商业地产项目的开发建设，完善和提升已建成区域的公建配套，强化在沿河区域的公共空间和文化设施建设；沿长华路重点建设商业综合体项目、美食广场和主题百货店等等项目建设，形成区域的商务中心氛围。中期年年化产业功能块建设重点加快站前商?中期（2014年-2015年），强化产业功能区块建189、设，重点加快站前商务中心和西部高技术服务业商住两用区域的开发建设，为区域发展提供产业支撑并通过产业人口导入改变区域人口结构提升区域内在消费能级业支撑，并通过产业人口导入改变区域人口结构，提升区域内在消费能级。?远期（2015年之后），重点开发站前预留区域，随着前期综合配套的完善和产业功能的植入，区域站前预留区块以实现较大的价值增值，此阶段重点针对区域人流疏解的问题，加快旅游集散功能建设，同时完善区域东北部水系周边商住两用区域的开发建设，打造北翼新城核心区高端居住的核心区和以SOHO楼等为特色的商住两用发展亮点区。9010.3 重点功能项目建议根据总体功能定位和功能发展布局要求，重点策划一批功能190、载体项目。10.3.1 特色主题商业商业广场综合建筑群特色餐饮街区平民化美食特殊风味的主商业广场综合建筑群。将不同的业态融为一体，有机的整合商业、商务及居住等多种功能，满足居住、商务、休闲、购物、娱乐为一体的商业广场综合建筑群将不同的业态融为一体，有机的整合商业、商务及居住平民化美食，特殊风味的主题餐厅，以及苏北特色风味小吃区与国内各地美食商务及居住等多种功能，满足居住、商务、休闲、购物、娱乐为体的“一站式服务”需求，汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。机的整合商业、商务及居住等多种功能，满足居住、商务、休闲、购物、娱乐为一体的“一站191、式服务”需求。地标性五星酒店。外籍或国内高端管理人士及部分旅游度假客源，以休闲会议为特色的南通北翼新城的高级商务型酒店，打造南通新地标，实现超高层景观纵览实现超高层景观纵览。新潮前卫购物综合体。重点引进各类新潮前卫服饰品牌、时尚家庭装饰品牌为追求时尚的年轻人提供独特新颖设计的服饰以及家居装饰装饰品牌，为追求时尚的年轻人提供独特、新颖设计的服饰以及家居装饰的商家，提供完美的消费体验与享受。儿童娱乐王国。针对南通市学龄前、学龄儿童的色彩绚烂的互动购物、学习、娱乐空间，为现代三口之家提供儿童主题的品类杀手消费体验店、休闲娱乐中心。儿童娱乐王国儿童的互动购物学习娱美食城和主题餐饮街。与华强主题娱乐项目192、和综合商业区相配套衔接，同时辐射服务周边居民，为主题娱乐游客、购物人群和周边区民提供高质量便捷的餐饮服务提供平民化美食特殊风味的主题餐饮以及苏儿童的互动购物、学习、娱乐空间，为三口之家的儿童主题消费体验店和休闲娱乐中心高质量便捷的餐饮服务，提供平民化美食、特殊风味的主题餐饮，以及苏北特色风味小吃区与国内各地美食。9110.3.2 公共文化活动设施文化旅游广场依托便捷的区位交通优势，在站前广场区域规划建设集旅游集散旅公共文化活动设施市民公园。在南通北翼新城核心区中部规划建设开放式公共活动空间，重点承接举办城市烟火会、南通旅游节等公共文化活动，打造吸引长三角广场区域规划建设集旅游集散、旅游咨询、旅193、游接待功能以及相关的文化演艺、创意体验等功能的旅游服务功能区主题博物馆造船博物馆、南通特色文化等主题博物馆展示馆奠北翼本地市民与各地游客的南通文化盛事活动中心。主题博物馆。奠定地区的文化基调，规划设计造船博物馆、城市展示馆南通特色文化博物馆等主题博物馆展示馆提升区域文化品位形服务功能区等主题博物馆、展示馆，奠定地区的文化基调，提升区域文化品位馆、南通特色文化博物馆等主题博物馆、展示馆，提升区域文化品位，形成良好的文化氛围。滨水休闲空间在沿河区域规划滨水公共活动和休闲空间可适当滨水休闲空间。在沿河区域，规划滨水公共活动和休闲空间，可适当布局餐饮、酒吧等服务设施，成为服务区域市民的便捷公共活动载体194、。10.3.3 主题娱乐休闲南通华强方特室内主题乐园。建设集文化、科技、旅游、商贸于一体市民公园在核心区中部建设开放式公共活动空间举办城市烟火会南通旅游的全新动感式、互动型项目，建成国内一流、国际领先，具有自主知识产权的高水平城市室内版主题乐园。动感体验中心重点借鉴上海闸北马戏城模式规划建设马戏城电空间，举办城市烟火会、南通旅游节、海洋文化节等，打造南通城市盛事活动中心，激发本地、非本地公众对该地的兴趣动感体验中心。重点借鉴上海闸北马戏城模式，规划建设马戏城、电子竞技场、DIY工作坊等体验型设施载体项目，打造南通市重要的动感体验性文化活动中心动感体验中心验性文化活动中心。文化旅游广场。依托便捷195、的区位交通优势，在站前广场区域规划建设集旅游集散、旅游咨询、旅游接待功能以及相关的文化演艺、创意体验等引进娱乐设施、马戏团、电子竞技、DIY工作坊等体验型设施载体项目，迎合爱好运动与追求新鲜刺激的都功能的旅游服务功能区。生态花园会所。在南通北翼新城核心区东部中间生态水系区域，规划迎合爱好运动与追求新鲜刺激的都市新一代年轻人，实现艺术创作、动漫体验与娱乐的完美结合建设南通唯一生态型私人会所，主要服务于规划区域内以及南通市企业总部和分部的企业老总。92生态居住社区10.3.4 产业综合平台产业金融中心远期规划建设产业金融大厦重点发展船舶金融物依托便捷交通和水系生态环境，服务区域产业发展，完善区域教196、育、医疗等公共服务配套，规划局建设高端品牌国际社区酒店式公寓产业金融中心。远期规划建设产业金融大厦，重点发展船舶金融、物流金融、科技金融、新能源金融、海洋金融等产业金融服务和创新业态，重点引进国内国际银行证券保险产业基金行业金融机构的区域高端品牌国际社区、酒店式公寓、SOHO楼等居住功能区，打造南通市北翼高端生态居住功能区。重点引进国内、国际银行、证券、保险、产业基金、行业金融机构的区域总部和分支机构，打造长三角北翼重要的产业金融中心核心区。高科技综合社区。促进产城融合发展，推动产业融合发展，在区块西产业金融中心部区域规划建设高科技主题商务楼宇、SOHO楼、研发孵化楼、酒店会议中心、人才公寓等197、载体，重点发展企业总部、高技术服务业、科技研发、建设产业金融中心区，发展产业金融服务和创新业态，引进国内、国际银行证券保险产业基服务外包、互联网服务、网络影响、专业服务、中介服务等产业和业态，拥有人才公寓、餐饮、休闲等综合配套的高科技综合社区。国际贸易天地重点规划建设低密度商办建筑形态吸引大型外工贸企国际银行、证券、保险、产业基金、行业金融机构的区域总部和分支机构，打造长三角北翼的产业金融中心国际贸易天地。重点规划建设低密度商办建筑形态吸引大型外工贸企业、中小型贸易企业及相关配套企业集群。主题商务楼宇。围绕区域产业、功能发展要求，规划建设产业金融、人才服务、造船大厦、交通商务、建筑业大厦等主题198、商务楼宇，吸引本地大型企业建设总部大楼，形成南通市新兴的主题商务楼宇集聚区。主题商务楼宇围绕区域产业、功能发展要求，10.3.5 生态居住社区围绕区域产业、功能发展要求，建设产业金融、文化创意、人才服务、造船大厦、交通商务等主题商务楼宇，吸引本地大型企业建设总部大楼形成南通市新兴依托便捷交通和水系生态环境，服务区域产业发展，完善区域教育、医疗等公共服务配套，规划局建设高端品牌国际社区、酒店式公寓、SOHO楼等居住功能区打造南通市北翼高端生态居住功能区建设总部大楼，形成南通市新兴的主题商务楼宇集聚区SOHO楼等居住功能区，打造南通市北翼高端生态居住功能区。9310.4 保障机制保障机制10.4.199、1 创新管理体制机制加强南通北翼新城核心区职能。明确管委会对辖区内规划、建设、管理等方面的统强化运营商招商。按照区域功能开发时序和空间开发时序要求，以重大商业综合体、主题商业、主题娱乐、企业总部等品牌运营商招商为重点，引进关键驻商，加快加强南通北翼新城核职能。明确管委会辖内规划、建设、管方面统筹职能，实现辖区内的统一规划、统一招商、统一配套、统筹建设。创新财政管理体制。开发建设前期（5年内），南通北翼新城核心区内新产生的土地引进现代服务业大项目。强化专业招商能力。按照重点发展功能和产业发展要求，成立商业、商务金融、出让收益、地方财政收入区级留成部分全额返回用于南通北翼新城核心区的开发建设。创新200、行政审批体制。设立南通北翼新城核心区行政审批服务中心，实现“一站式、表制”审批区有关部门在南通北翼新城核心区设立办事机构按照照“能放就放”文化娱乐等专项招商小组进行重点招商。构建中介招商体系。发展多元化的招商主体，按照重点规划行业类别，选取行业协会行业组织中介机构等提供招商服务一表制”审批。区有关部门在南通北翼新城核心区设立办事机构，按照照“能放就放”的原则，通过委托办理、“见章盖章”、项目备案、人员派驻等办法，争取在“新城事在新城办结”。协会、行业组织、中介机构等提供招商服务。强化产业引导招商。采明确招商引导目录，策划针对性的招商项目，实施重点项目招商。在新城办结。10.4.2 创新开发建设201、机制目招商。10.4.4 创新资金筹措机制成立南通北翼新城核心区开发建设集团公司。联合省市有关国有开发集团、民间资本合资成立国有控股的南通北翼新城核心区开发集团公司，主要领导与管委会交叉任职，按照“不求所有、但求所在、但求所用”和“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，积极引进各类资本，鼓励引导外资、民资和各类社会资本投资南通北翼新城核心区的统筹负责区域投资决策、开发建设和融资任务，负责产业区内土地综合开发、各类基础设施建设、重大公共服务设施建设及相关项目的经营管理。统基础设施建设由南通北翼新城核心区管委会负责辖区的统规划统建设开发建设。基础设施建设融资模式。健全基础设施、公共配套设施的建设经营机制202、，采取BOTBTTOT等多种形式推动南通北翼新城核心区得基础设和公用事业的建设和统一基础设施建设。由南通北翼新城核心区管委会负责辖区的统一规划、统一建设、统筹安排辖区的道路、排水、供水、供电、供热等城市基础设施建设。部分公建设施与经营用地可采用捆绑模式，由开发商实施与经营，发挥开发商的自身经营特点，挖掘公BOT、BT、TOT等多种形式，推动南通北翼新城核心区得基础设和公用事业的建设和经营。创新金融产品融资。面临当前国有平台银行融资政策收紧，建议以南通北翼新城经营用地可采用捆绑模式，由开发商实施与经营，发挥开发商的自身经营特点，挖掘公建设施的盈利能力。创新项目推进机制。对南通北翼新城核心区开发具203、有重大影响和引导作用的项目，创新金融产品融资。面临当前国有平台银行融资政策收紧，建议以南通北翼新城开发公司为主体，探索发行企业债券、短期融资券或中期票据、信托产品等金融产品从资本市场进行融资。可实施“一事一议”政策，“一事一议”范围由南通北翼新城核心区管委会会同南通市、港闸区有关部门共同商议审定。对明确为省、市、县三级重点项目，实施联络员制度，增加土地出让收入。在不违反区域总体规划要求的原则下，尽可能增加经营性用地面积，重点强化沿路、沿河等区域的土地的增值开发，增加土地出让收入。制定专人负责跟踪服务，同时保障在要素保障、项目报批等方面予以倾斜。对进驻南通北翼新城核心区的重大投资项目，允许一次规204、划、分期建设。10.4.5 创新土地保障机制。争取港闸区指标重点向南通北翼新城核心区倾斜对列入“事议”重大项目10.4.3 创新招商服务机制争取港闸区指标重点向南通北翼新城核心区倾斜。对列入“一事一议”重大项目，重点争取省、市（县）政府实行“戴帽”下达。提高土地集约利用水平，发展大力发展楼宇经济。根据国家、省市县有关政策，结合南通北翼新城核心区实际，制定有关招商政策，创新招商引资模式和手段。展楼宇经济。94附表：现状土地利用平衡表序号用地性质用地代号 面积（公顷）比例（%）规划土地利用平衡表序地性质地代比例序号用地性质用地代号 面积（公顷）比例（%）1居住用地R166.49 17.9%二类居住205、用地R2157.57 16.9%中小学托幼R228 921 0%序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1居住用地R305.7634.87%其中二类居住用地R21280.0331.94%中小学托幼地中小学托幼R228.92 1.0%2公共设施用地C56.04 6.0%行政办公用地C12.79 0.3%商业金融业用地C234.15 3.7%1其中中小学托幼用地Rs18.48 2.10%社区服务设施用地Rc7.25 0.83%公共设施用地C190.7821.65%2商业金融业用地文化娱乐用地C30.54 0.1%医疗卫生用地C54.30 0.5%教育科研设计用地C614.26 1.5%2其中行政206、办公用地C14.10 0.47%商业办公综合用地C273.08 8.32%文化娱乐用地C337.13 4.23%体育设施用地C46 010 62%3工业用地M50.00 5.4%一类工业用地M19.76 1.0%二类工业用地M23.29 0.4%三类工业用地M336 954 0%2其中体育设施用地C46.010.62%医疗卫生用地C53.33 0.38%教育科研设计用地C614.32 1.63%办公地三类工业用地M336.95 4.0%4仓储用地W10.00 1.1%普通仓库用地W18.56 0.9%堆场用地W31 440 2%办公用地C852.81 6.01%3对外交通用地T12.64 1.207、44%其中铁路用地T18.05 0.92%堆场用地W31.44 0.2%5对外交通用地T9.63 1.0%铁路用地T19.63 1.0%道路广场用地S110.94 11.9%其中公路用地T24.59 0.52%4道路广场用地S175.20 19.94%其中道路用地S1163.49 18.61%6道路用地S1104.21 11.2%广场用地S26.73 0.7%市政公用设施用地U13.06 1.4%供应设施用地U15 000 5%其中广场用地S211.71 1.33%市政公用设施用地U13.77 1.57%供应设施用地U15.20 0.59%7供应设施用地U15.00 0.5%交通设施用地U25208、.47 0.6%环境卫生设施用地U42.59 0.3%绿地G8 610 9%5其中交通设施用地U25.12 0.58%邮电设施用地U31.51 0.17%其它市政公用设施用地U91.94 0.22%8绿地G8.61 0.9%公共绿地G18.61 0.9%9在建用地X22.58 2.4%水域和其他用地E483.5251.9%6绿地G151.96 17.30%其中公共绿地G1130.18 14.82%生产防护绿地G221.78 2.48%10水域和其他用地E483.52 51.9%水域E157.22 6.1%耕地E2318.92 34.3%村镇建设用地E698.44 10.6%7备用地28.43 209、3.24%8城市建设用地878.54 100.00%9水域E52.33 5.62%弃置地E78.94 1.0%11总计930.87 100.0%10总 计930.87 100.00%95规划经济技术指标表社区级公共服务设施一览表项目数量单位百分比建筑总量986.63万平方米100.0%公共设施建筑量376 57万平方米38 2%类别设置项目设置数量备注1行政管理与社区社区行政中心1综合设置借刀办事处、房管机公共设施建筑量376.57万平方米38.2%商业设施建筑量154.22万平方米15.6%办公设施建筑量163.45万平方米16.6%服务构、绿化环卫管理站等机构2社区治安派出所2综合设置警署210、派出所及纠察队其中办公设施建筑量163.45万平方米16.6%文化设施建筑量27.76万平方米2.8%其它设施建筑量31.14万平方米3.2%队3商业服务标准化菜场4设置为居民服务的菜市场4文化体育设施社区文化活动3图书馆文化活动站青少年其中居住建筑量598.61万平方米60.7%住宅建筑量568.86万平方米57.7%4文化体育设施社区文化活动中心3图书馆、文化活动站、青少年活动中心等社区体育健身设施3综合建设设施、游泳馆等其中基础教育设施建筑量20.57万平方米2.1%社区服务设施建筑量9.18万平方米0.9%其它建筑量11平方米1 2%设施5医疗卫生社区医疗卫生服务中心1医疗、保健、康211、复等其它建筑量11.45万平方米1.2%规划人口9万人人均居住面积63 2平方米6福利设施福利院1养老、护理托老所1休息、活动、保健、康复等人均居住面积63.2平方米96 城市设计引3 城市设计引导城市设计引导总平面1、城市设计理念复合多元的六大综合板块1.1 复合多元的六大综合板块交通枢纽片区交通枢纽、科技社区、物流集散、发展备用根据区域发展实际，区域发展总体按照“东生态居住，西现代服务，南娱乐休闲北商务商业”的总体布局思路重点打造六大特色功能板块商业商务片区高端商务特色商业南娱乐休闲、北商务商业”的总体布局思路，重点打造六大特色功能板块。高端商务、特色商业、休闲娱乐、专业服务商住综合片区高212、端居住、生活配套、人才公寓、专业服务交通枢纽片区商住综合片区务商住综合片区特色居住教育服务居住片区特色居住、教育服务、水岸商业、社区服务功能提升主题游园片区商业商务片区居住片区高端居住、保障住房复合升活力、社区服务、文化休闲主题游园片区主题乐园、配套商业主题乐园、配套商业、滨水休闲、文化产业各具特色、规划适当的六大功能板块，每个板块赋予相互关联的城市功能，形成复合多元的城市功能，进一步加强城市活力。991.2 两轴交织的双核商务中心充分利用交通优势创造提供稳定的税源经济的商务区打造结构清晰突出城市1.4 配套完善的特色宜居社区为这里的居民提供完善的公共服务设施基础教育设施和活动场地让日常生活便213、充分利用交通优势，创造提供稳定的税源经济的商务区，打造结构清晰、突出城市形象的城市重要商务核心，形成引导地区发展的“种子”。为这里的居民提供完善的公共服务设施、基础教育设施和活动场地，让日常生活便捷、舒适，创造富有水乡特的宜居社区。站前商务核心水系站前商务核心滨水特色商务轴居住用地水系公共活动中心公共绿地公共绿地高端商务核心北大街商业商务轴社区建设模式图1.3 游购娱玩的分段商业中心1.5 水绿交融的优美城市空间结合商务区建设，结合轨水网绿廊加强水网沟通，成为北翼新城的蓝色生态链。依托水网，将生态绿地从引入腹地，构建绿色景观廊。站前特色商业街高端名品商业街道交通站点布局，提供旅游、商业、文化娱214、乐、餐饮住宿等活动在滨水公共空间植入城市居民活动，形成人气集聚的公共活动带。高端名品商业街生活休闲商业街配套设施，形成商业、商务、公共活动等功能高度集聚的，具有不同主导特征的城市商业具有不同主导特征的城市商业空间。1002、开放空间框架2 1 开放空间布局原则2.1 开放空间布局原则1 以公共活动为导向的开放空间体系构建1 以公共活动为导向的开放空间体系构建在构建城市开放空间体系的过程中，应充分依托公共活动的游线开展，结合公共活动的流线布置线性开放空间和空间局部放大的公共空间节点。结合公共活动的流线布置线性开放空间和空间局部放大的公共空间节点。2 结合自然资源禀赋强化空间特征Axis 轴线Wa215、ter 水系Greenbelt 绿带Core 核心基地内有着纵横棋布的河道水系资源，在开放空间构架的建立中充分利用这些资源形成具有鲜明地方特征的开放空间。3 点线结合，形成网络状的开放空间体系结合主要道路水系形成地区开放空间网络的基架在空间上通过点结合主要道路、水系形成地区开放空间网络的基架，在空间上通过点线结合形成网络状的开放空间体系。4 强调政府在开放空间建设中的主导作用充分强调政府在地区开发重要开放空间中的先导作用，强调通过政府的传统均质的开放空间布局结合水系布置线性开放空间力量改善地区整体空间品质。5 形成尺度宜人的开放空间5 形成尺度宜人的开放空间强调开放空间尺度的适宜性，结合不同的216、功能布置相应尺度和特色的城市开放空间。城市开放空间。多元的公共空间意向通过肌理异化形成开放空间极核将开放空间和城市活力相结合1012.2 开放空间体系2.2.1 开放空间结构基地内开放空间依据空间形态可以分为线性和点状，两者在规划范围内依托河道、道路、重要视线通廊等要素交织形成地区整体开放空间体系。广场基地内的线性开放空间主要包括有幸福竖河、秦灶河两侧的公共活动廊道、北大街沿线林荫道、北大街西侧地块内采用小尺度街坊和采用自由组合广场形式的商业休闲活动带。基地内主要点状开放空间包括了高铁站站前广场、在各个功能片区中心结合广场和水面形成的城市客厅万达商业广场地块南侧的城市公园等等结合广场和水面形成217、的城市客厅，万达商业广场地块南侧的城市公园等等。由于基地拥有丰富的河道水系资源，因此在规划中结合这些禀赋形成形态各异、特征明晰的街头绿化和小广场作为社区级活动开展的重要场所。街道异、特征明晰的街头绿化和小广场作为社区级活动开展的重要场所。公园滨水活动带1022.2.2 城市肌理分析侧重均好性的城市肌理结合不同功能合理布置街坊尺度依托河网水系形成核心地区特征侧重均好性的城市肌理结合不同功能，合理布置街坊尺度依托河网水系形成核心地区特征现状和已有方案形成的地区肌理结合水系布置重要开放空间依托开放空间和街坊尺度形成规划城市肌理103居住区空间模式分析商务区空间模式分析居住区空间模式分析商务区空间模式218、分析在居住区的空间布局上注重和河网水系的结合形成具有地区在商务区以小尺度开发模式为基础，在街坊内形成共享的内院，特征的围合式半私密空间。同时依托高层序列围合形成具有特色的的城市客厅。商业区空间模式分析滨水区空间模式分析滨水区空间模式分析在街坊中强调自由的空间组合形式，增加沿街商业活动界面，结合公共活动路径形成小尺度的商业休闲广场在滨水区空间强调结合两侧建筑采用有节奏变化的的线性开放空间序列。业休闲广场。放空间序列。1042.2.3 绿化空间引导站前公园体育公园基地内主要绿化开放空间和水系等自然资源有着密切的联系，在秦灶河与幸福竖河沿线结合社区生活布置多样化的城市公园。在绿化空间的设计引导上重点219、控制周边地标建筑的位置和体量、界面的围合度与空间的高宽比，强调利用水系、林荫道等形成开放空间的联系带，形成开放空间序列。在大型的城市公园和绿化为主的城市广场中可以布置公共停车场社区公园社区公园型的城市公园和绿化为主的城市广场中可以布置公共停车场。市民体育中心社区公园城市公园社区公园文化公园主题公园地标建筑空间联系围合界面周边通道1052.2.4 城市广场引导在基地范围内结合精品商业、商务会展、立体开发、城市综合体等功能布置各种城市广场。在广场的控制引导中强调地标建筑对空间的引领作用，通过尺度适宜的低层界面和拥有序列感的高层形成围合空间。城市客厅商务广场下沉广场下沉广场万达广场空间轴线地标建筑界220、面周边高层围合界面1062.2.5 街道空间引导基地内道路系统依据两侧主要功能可以分为城市林荫道、交通景观型道路、商业休闲街、生活型景观道路。在对道路沿线景观的控制中应注重对两生活景观街道城市林荫道侧沿街界面连续性、重要空间节点、门户景观的控制，在城市主要空间两侧设置依托街道、河道水系形成的空间联系带。生活景观街道交通景观道路商业休闲街空间节点空间联系带空间联系带门口景观城市轴线107街道空间引导1082.2.6 滨水空间设计引导在幸福竖河、秦灶河两侧形成连续的滨水休闲空间，在滨水两侧的空间布置上强调界面的韵律和变化。强调滨水空间作为城市重要稀缺资源的公共性，在河道一侧布置具有连续性的城市滨水221、公共活动廊道。滨水界面空间节点滨水界面周边通道滨水休闲带109滨水空间设计引导滨水商业休闲城市体育公园滨水文化博览1102.3 幸福竖河开放空间引导幸福竖河沿线依据主要功能可以分为滨水商业休闲段、社区公共活动段和主题公园游乐段。在滨水商业休闲段依托河道水系，在建筑组合形式上演绎传统水乡建筑肌理；布置和精品商务相配套的特色餐饮酒吧等时尚休闲设施。在社区公共活动段的河道沿线结合两侧社区布置公共活动设施，通过水系周边环境的营造提升社区活力在最南端的主题公园游乐段结合城市系周边环境的营造，提升社区活力。在最南端的主题公园游乐段，结合城市水系交叉口的空间局部放大综合布置主题公园等游乐设施。商业休闲段模式222、商业休闲段模式商业休闲段模式1112.4 秦灶河开放空间引导秦灶河沿线主要以居住社区为主，因此其承载的主要功能与幸福竖河有较大的区别，其功能主要以社区休闲服务为主。在秦灶河北端，结合新建大型开放空间布置社区体育活动设施，结合新兴的极限运动等形成地区体育休闲的活动中心。在秦灶河中段结合两侧基础教育设施和多样化的社公共务设施形成社公共务设施将河道教育设施和多样化的社区公共服务设施形成社区公共服务设施段，将河道景观水系和社区公共服务两者相结合，在形成社区活动中心的同时也体现地区河道水乡景观的风貌特质在秦灶河南段结合通吕河沿线布置城市文化博社区体育公园游乐段河道水乡景观的风貌特质。在秦灶河南段，结合通223、吕河沿线布置城市文化博览、休闲、社区群众艺术展示舞台等场所，形成地区文化活动新地标。社区公共服务设施段地区文化博览体验段文化博览体段1122.5 生态景观廊道强调开放空间对城市生态的重要作用，利用河道水系、林荫道等重要线性空间资源结合地区特征景观构建地区生态景观构架。1132.6 特色商业休闲街在北大街西侧街坊采用自由活泼的小尺度内街的开发模式，和北大街两侧相对严肃规整的商务界面形成鲜明对比。小尺度内街的形式和过去商业街相比拥有更多的商业活动面积，同时会在主要线性步行空间两侧形成尺度适宜的休闲活动广场，提升地区整体环境。商务界面入口节点广场商务广商业休闲广场商务办公广场商休闲场商业节点广场商业224、节点广场滨水韵律界面城市水广场林荫大道商业围合界面林荫大道传统沿街商业街坊布置有节奏变化的商业内街滨水休闲绿地滨水休闲绿地在线性步行活动空间两侧形成多样化的休闲活动广场结合内街多样化的功能组合模式，带动周边商务和居住功能的发展提升地区活力功能的发展，提升地区活力1142.7 节点广场设计引导Area 围合空间Path 路径在北侧商业街结合内街和步行商业休闲流线形成多个连续的、尺度适宜的商业休闲广场。在这些节点广场的设计中着重强调通过高层布局形成围合Node 节点式的空间，通过商业界面的变化加强空间的特征和趣味性。Node 节点Landmark 地标Node 节点Axis 轴线总部商务地下休闲广225、场城市客厅道路文娱综合内庭时尚商业精品商业总部商务总部商务地下休闲广场城市客厅道路文娱综合内庭时尚商业精品商业总部商务1153 公共活动网络3 1 设计目标3.1 设计目标结合基地开放空间体系的建设布置具有特色的公共活动系统结合基地开放空间体系的建设，布置具有特色的公共活动系统。在地区公共活动网络构建中强调对各类人群和各种活动适宜性。充分利用基地范围内高铁轨道交通站点形成地区公共活动的集聚区。商务贸易充分利用基地范围内高铁、轨道交通站点形成地区公共活动的集聚区。在整体活动分区的基础上强调对各个地区活动主题的演绎，通过强化地区的特征形成多种公共活动片区。生态居住商业休闲主题乐园文化博览1163.226、2 人群和公共活动类型将生活与工作相结合的特色办公设施将生活与工作相结合的特色办公设施多样化的居住产品选择多样化的居住产品选择符合各种人群需求的配套服务设施符合各种人群需求的配套服务设施Keywords:SOHO办公、创意SOHO、研发办公楼、商务办公楼、高科技、生态型Keywords:酒店式公寓、全装修房、高科技、生态型Keywords:会面、交谈、分享的空间公楼、高科技、生态型一站式生活、绿化景观、餐馆、酒吧、商店、体育健身中心、文化馆、图书馆、康疗中心1173 3 公共活动体系门户活动中心3.3 公共活动体系依据“留流结合”的基本原则地区公共活动可以划分为5个片区第门户活动中心依据“留流227、结合”的基本原则，地区公共活动可以划分为5个片区，第一个片区以商务贸易等活动为主、第二片区以商业休闲活动为主，第三个片区以美食体验为主，第四个片区以主题游乐为主，第五个片区为文化博览为滨水活动廊道1区以美食体验为主，第四个片区以主题游乐为主，第五个片区为文化博览为主。公共活动轴线2T体育活动中心商务贸易区商业休闲区美食体验区主题游乐区文化博览区商业活动中心公共活动轴线绿化活动中心秦灶河活动廊道幸福竖河活动廊道文化活动中心3游乐活动中心文化活动中心451183 4 公共活动轴线分析3.4 公共活动轴线分析结合商业休闲活动区布置主要公共活动轴线，沿轴线布置多个公共活动结合商业休闲活动区布置主要公共228、活动轴线，沿轴线布置多个公共活动节点。节点所承载的公共活动类型可以依据空间特征进行变化，从而形成特征，吸引不同的人群，实现活动分区的明晰和“流留结合”。1194、景观区域分析规划区形成点线面结合的区域划分方式：规划区形成点、线、面结合的区域划分方式：面：形成二个等级、三个不同风格的景观区域。一级景观区位于北大街两侧，为现代商务都市景观区，以现代雕塑小品与形式新颖的建筑打造高品质现代都市文化景观。二级景观区位于规划范围东部和东南部，分别为国际生活社区景观区和滨江文化休闲景观区。线：沿现状河流水系形成带状景观区域分别是反应都市休闲生活的线：沿现状河流水系形成带状景观区域，分别是反应都市休闲生活的幸229、福河景观带，以自然态为主导的秦灶河景观带，以文化休闲为主导的通吕运河景观带以及融入商业文化的尖长河景观带。此外，打造南北向的北大街运河景观带以及融入商业文化的尖长河景观带。此外，打造南北向的北大街现代都市林荫大道，成为南通城市的商业活动与都市景观节点。点：景观节点分两级。一级节点为核心节点，共三处，分别分布在三个景观区域中，是区域景观的核心和集中体现点；二级节点分为自然节点和都市节点两类自然几点主要分布在幸福河秦灶河两条景观带上都市节都市节点两类，自然几点主要分布在幸福河、秦灶河两条景观带上，都市节点主要分布在一级景观区，即现代商务都市景观区内。自然节点自然节点都市节点核心节点核心节点景观区域230、分析图120国际社区生活景观区现代都市商务景观区滨江文化休闲景观区1215、景观视线分析城市空间的品质影响着区域氛围与城市功能发展，要形成鲜明的地区形城市空间的品质影响着区域氛围与城市功能发展，要形成鲜明的地区形象和有吸引力的公共空间，适宜的标志性建筑以及视线通廊是重要的手段。规划方案视线通廊分三级：一级通廊是沿北大街、站前2号路，分别形成高强度开发的都市景观风貌和自然境与代都市融合的貌貌和自然环境与现代都市融合的景观风貌；二级通廊是沿幸福河、秦灶河形成两个自然景观通廊，为都市中的自然生态景观绿带；然生态景观绿带；三级通廊是在北大街以西的商务商业区中结合水系形成的商业景观通廊。各级通廊贯穿规划231、区内的重要空间节点。为打造北大街形象和提高北翼新城核心区的城市形象，在北大街以及通吕运河的重要区位设计地标建筑三处。一级通廊级通廊二级通廊三级通廊地标建筑地标建筑重要公共节点景观视线分析图122地标建筑地标建筑高层组群界面建筑滨河视线廊道重要视线联系景观绿化通廊轴线视线廊道重要视线集聚区1236、景观界面分析规划区内部水网景观丰富，核心区路网密度较高，形成大量街区界面。在建筑围合的城市景观界面设计中，规划方案形成了虚实结合、对比呼应的街区界面设计方案：在沿城市道路的建筑景观界面设计以连续界面为主，以形成完整并高效利的街道空间滨临水系绿地的设计结合境与地块功能以活利用的街道空间；滨临水系绿地景观232、的界面设计结合环境与地块功能，以活泼界面为主。此外，在街区内部的公共空间设计中，也采用活泼的界面设计塑造有收有放灵活趣味的公共空间形象，塑造有收有放，灵活趣味的公共空间形象。连续界面活泼界面景观界面分析图景观界面分析图124高度分区图7、高度与天际线在高度分区的规划控制中，将高度五级分区，具体建筑高度如下表（高度分区表）所示。本着土地集约利用的原则，打造现代都市中心区的北翼新城核心建筑高度普遍在级以上商务办普遍为级以上分北大城核心区建筑高度普遍在三级以上，商务办公普遍为四级及以上分区，北大街两侧为最高五级分区。分区一级分区二级分区三级分区四级分区五级分区建筑高度高度分区表建筑高度(M)H101233、0H2424H5050H100H100以北大街为中心向两侧形成逐渐递减的三个高度层。最高点的商业商务综合体位于北大街与永和大道交叉口综合体位于北大街与永和大道交叉口。地标建筑地标建筑地标建筑高层组群高层组群门户界面空间轴线空间轴线125重点地段天际线研究重点地段天际线研究在火车站前和北大街两侧形成突出重点、高低错落的城市天际线，创造宏伟的城市空间，展现南通北翼新城形象。创造宏伟的城市空间，展现南通北翼新城形象。火车站界面天际线北大街东立面面北大街西立面面1268、地下空间规划8 1 布局原则8.1 布局原则地区充分利用轨道交通M1线和南通火车站，并结合商务区、城市商地区充分利用轨道交通M1线和234、南通火车站，并结合商务区、城市商业总合体等重要公共活动节点进行地下公共空间的综合开发。8.2 分层原则轨道交通周边地下空间应开发3层；商业地块的地下空间应开发12层；商业办公地块的地下空间应开发23层；居住地块的地下空间应开发1层，为配套停车库，不提供公共停车。8.3 功能设置原则轨道交通周边地下空间应开发2层地下商业，3层及以上设置公共停车库，鼓励P+R模式；商业地块的地下空间应开发地下停车场；商业办公地块的地下空间1 2层为地下商业功能23层为公共停车库；居住地块地块的地下空间1-2层为地下商业功能，23层为公共停车库；居住地块的地下空间为配套停车库，不提供公共停车；公共绿地地下根据需要可235、设置地下市政设施。置地下市政设施。地下层功能分区分析地下一层功能分区分析127策略1：依托轨道 综合开发在北翼新城核心区的地下空间开发利用中充分利用轨道交通换乘空间交汇点形成以交通枢纽为核心整体8.4 开发策略城市地下开发可以满足提高城市土地利用效率，节约用地等制约条件的要求。地下空间可以依据平战结合、合理开发等综合条件，实现合理开发和建设，在实现土地效应最大化的同时，而在战时提轨道交通换乘空间交汇点形成以交通枢纽为核心，整体综合开发的城市开发模式。平战结合、合理开发等综合条件，实现合理开发和建设，在实现土地效应最大化的同时，而在战时提供一个相互贯通的地下设施体系，实现平战结合，作为城市生命线236、中的重要组成部分。因此城市地下空间开发在城市建设中的地位愈发重要。地下空间开发建设规模受到不同城市经济环境等条件的制约同时地下空间与地上空间的开发地下空间开发建设规模受到不同城市经济、环境等条件的制约，同时地下空间与地上空间的开发应项目协调，在下表1中反映了不同城市中心区地下空间开发规模的比例，在数据中我们可以发现在城市空间开发中地上地下空间总体规模呈现出正相相关关系策略2：商业核心 停车辅助在地下空间的综合利用中通过合理布置开发商业设施充分发挥地下空间的经济效益重要的商业核心空施，充分发挥地下空间的经济效益，重要的商业核心空间适度向心集中，配套停车向周边梯度分散。策略3：网络交通 整体便捷在237、需要的地点采用地下机动车道的形式解决重要地下空间之间的联系和停车集散的问题在设计中将地下下空间之间的联系和停车集散的问题，在设计中将地下轨道交通、地下步行交通、地下车行流线、静态交通实现网络一体化的交通整体。策略4：标高多样 复合利用充分利用建筑物地下空间提高中心区土地的利用结论充分利用建筑物地下空间、提高中心区土地的利用效率，确保地下空间规模和功能与地上空间相互协调、实现整体协调。结论1、城市中心规模较大的地下空间综合开发大部分是依托于轨道交通站点的建设。2中心区地下空间一般可以形成交通换乘停车商业娱乐等多种要素功能综合的城市综合体2、中心区地下空间般可以形成交通换乘、停车、商业娱乐等多种要238、素功能综合的城市综合体。3、不同城市中心区地下、地上空间开发规模一般成正相关关系；4、在新建城市中心区中地下空间开发量和地面开发量的比例一般在0.30,4之间。1288.5 地下空间开发目标1）结合地下空间开发构建复合多元的城市功能区城市生活的魅力在于其多元与丰富、便捷与高效的融合。在现代社会中综合衣、食、住、行等功能的城市综合会合衣食合体愈来愈成为城市开发的主流形式并为城市提供一种新的生活形态指标。结合地下空间开发所实现的复合多元的城市功能区在未来会成为城市竞争力和效率的体现成为城市功能区在未来会成为城市竞争力和效率的体现，成为城市吸引人才的重要条件。2）依托地下形成高效集约的布局模式综合考239、虑城市生活多元性的需求和土地资源的稀缺性和不可再生性，在未来的发展中将办公、居住、文化、休闲、娱乐、商业等多种功能进行融合安排，实现空间的复合化和地区紧凑发展。通过这些方式实现土地价值利用的最大化，实现在有限的土地资源上最大限度的集约发展。的最大化，实现在有限的土地资源上最大限度的集约发展。通过地下空间的布局和开发模式进行有机整合，从而形成集约高效多元的功能和空间组合形式满足商业而形成集约高效多元的功能和空间组合形式，满足商业、办公、居住和停车等多方面的需求，作为北翼新城核心区未来发展的重要支撑。129地下二层功能分区分析地下三层功能分区分析地下二层功能分区分析地下三层功能分区分析130在地下240、环境的工作与休闲活动中尽管不受到空气、气候等条件的制约，但是其遮蔽性也会对活动环境造成一系列问题，会导致环境质量下降，容易造成活动人群感空综发基的压抑感，因此在对地下空间采用综合性、整体开发手段的基础上可以通过以下处理方式营造人性化的地下活动场所，加强地区的吸引力，提升整体环境质量。1319、重要节点设计9.1 重点区域范围站前商务区：站前商务区站前商务区范围北至永兴大道、南至站前二号路，东至秦灶河、西至幸福竖河，总规划用地面积68.82公顷。主要承载地区站前商业、商务金融交通商务等功能是北翼新城核心区的主要商务区站前商务区金融、交通商务等功能。是北翼新城核心区的主要商务区。北大街景观大道：北241、大街景观大道：北大街景观大道北起南通市火车站，南至通吕运河，总长为3.2公里。是南通火车站进入 城区的必经之路，是整个北翼新城核心区的形象展示城市综合体北大街景窗口。沿途共设3个轨道交通站点，结合轨道交通站点沿线 布置商业、商务办公、城市综合体、主题乐园等功能，是北翼新城南北发展的主要轴线。景观大道城市综合体：城市综合体范围为北至永和路南至永怡路东至北大街西至幸道城市综合体范围为北至永和路，南至永怡路，东至北大街，西至幸福竖河地块，是服务于北翼新城本地居民的主要地区商业服务设施。规划总用地面积为37.19公顷。主要是结合轨道站点布置综合商业、文化娱乐设施及公寓等设施。重点设计区域范围示意图13242、29.2 站前商务区9.2.1 站前商务区发展模式火车站火车站地铁站城市客厅综合商务区北大街景观绿化城市商业城市商业总部商务区依托南通市火车站与两个轨道交通站点的便利交通条件总部商务区依托南通市火车站与两个轨道交通站点的便利交通条件形成产业集聚。总部商务区依托城市水系分为四大组团，组团内部依托城市客厅为中心，形成宜人商业氛围。市客厅为中，形成人商氛围。133设计理念9.2.2站前商务区基本组织形式站前商务区基本模块透视图理念一：小尺度格网按照窄街廓，密路网的布局原则强化步行空间与交通理念二：宜人的开敞空间强化商务办公区共享空间塑造塑造宜人休闲的办理念三：围合式裙房利用建筑围合限定公共空间，形成243、具有一定私密性原则，强化步行空间与交通效率塑造，塑造宜人休闲的办公环境。间，形成具有定私密性的办公庭院。站前商务务区基本模模块景观分分析图理念四：高层建筑确定街坊轮廓突出商务区核心形象，强化城市客厅空间效果。134土地复合利用商业办公建筑商业办公建筑商务办公建筑商业办公建筑东侧紧靠商业街，可在地下1层至地上2层延续商业空间。其上以商务办公为主体，并设置一定休闲共享空间。商务区公共商务办公建筑滨河建筑商务区公共活动中心商务办公建筑以商务办公空间为以商务办公间为主体，地下设置1-2层配建地下停车空商业办公建筑间，地面1-2层位商务公共展示空间，顶层为设备间商顶层为设备间。商务办公建筑间设置空中共享244、空间。总部商务区根据商务建筑与商业、河流等关系，可分为商业办公建筑、商务办公建筑、滨河建筑、商务区公共活动中心等多种模式不同模式根据不同主要功能具有不同的功能复合模式使每个商设备层商务办公空间空中共享空间。商务区公共活动中心等多种模式，不同模式根据不同主要功能，具有不同的功能复合模式，使每个商务组团具有商业、娱乐、休闲、共享、餐饮等多种功能复合的宜人空间。餐饮休闲空间地下停车空间商业空间商务公共空间共享交流空间共享交流空间135景观结构分析透视总部商务区以道路与水系分为四个主要组团，组团内部形成核心节透视图点。视线廊道彼此连通，并与周边河流形成很好的互动关系。界面组织方面，在临路一侧形成有序界245、面，临河一侧相对活泼开放。1369.3 北大街景观大道9 3 1 北大街景观大道模式图9.3.1 北大街景观大道模式图火车站站前商商商地铁商业商务区商务区商业区幸铁1号线商务区区幸福竖河标志性建筑北大街景观大道依托三个城市城市高档居住区城市休闲区建筑北大街景观大道依托三个城市轨道节点，设立城市三个标志性场所：城市商务区、城市综合区和主题乐园。休闲区居住区休闲区北大街两侧设置林荫大道，提升城市形象。北大街单侧布置商业，满足需求同时减少干扰交通。依托城市现有水系绿化，构筑生态宜人新城主题游乐园生态宜人新城。乐园1379.3.2北大街景观大道商业布局传统统商业做法交通性法商业商业办公办公交性干道北大246、街单办公单侧商业做办公做法庭院北大街景观带庭院商业地下商业地下停车地下停车轨道1389.3.3北大街景观大道断面分析商业休闲总部商务休闲服务交通道路绿化总部商务金融配套1399.3.4 北大街景观大道肌理分析1409.3.5 北大街景观结构北大街景观大道，双侧通过高架步行通道连接，串联城市三个重要节点。北大街作为城市重要轴线，高层成组团状分布，形成站前、城市综合体两个城市天际线的高潮，改变原先规划中一层皮的做法是城市景观与功能更加成体系法，是城市景观与功能更加成体系。9 3 5 北大街景观大道天际线分析9.3.5 北大街景观大道天际线分析1419.4 城市综合体项目9.4.1 城市综合体项目发247、展模式轨道交轨道交通站点城市综商住混合居住用地居住用地合体合地地休闲商业街9.4.2 城市综合体项目规划理念梳理水系绿化核心功能导入梳理水系梳理原有水系，形成网状水系结构绿化核心利用水系交叉处形成城市绿化核心景观功能导入围绕绿化核心导入城市功能功能层次明确网状水系结构。城市绿化核心景观。功能，功能层次明确。1429.4.3 土地复合利用功能分析图节点透视节点结合地铁站，加强土地复合利用。结合地铁站点，布置地下2层的商业和下沉式入口广场，并在地下三层设置公共停车场。底面层结合平台，布置通向广场的空中走廊。高层建筑以商务功能为主在标志性建筑上部可设置无星级酒店提升地区品味主，在标志性建筑上部可设置248、无星级酒店，提升地区品味。五星级五星级酒店商务办公商务办公空中步道商务共享空间商务办公下沉式广场地商业地面广场大型商业空间滨河休闲下沉式入口广场轨道线路轨道站点出入口广场地下商业商地下停车商业综合体空中走廊滨河休闲建筑轨道站点商业功能广场绿化商务办公轨道站台出入口商住混合建筑城市绿心广场绿化交通空间地下停车商务办公共享空间五星级酒店建筑城市绿心地下停车五星级酒店14310、启动项目地块控制图则启动项目布局启动项目布局综合城市设计的重要设计理念及该地区开发的管理需求，对近期启动地块编制了地块控制图则，主要有城市综合体及其南侧地块、美食城及其他近期其他地块其他近期其他地块。控制图则主要规定了规划范249、围内的轨道交通、建设地块边界、用地性质、容积率、建筑面积、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑后退等规划控制要求，以指导具体项目建设。为体现城市设计理念，北大街沿线重点地区除控制图则外，另编制05了城市设计图则和地下空间图则，以控制相关城市空间塑造和地下空间开发。地上主要控制建筑界面、标志性建筑位置、公共通道、公共开放空间、空中连廊等要素地下主要控制地下空间范围性质地下过街通道地0105空中连廊等要素。地下主要控制地下空间范围、性质、地下过街通道、地下公共通道等。0102040306启动项目分布示意图14401地块14501地块14601地块14702地块14802地块14902地块15003地块15103地块15203地块15304地块15405地块15506地块156