1、义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划1第一章第一章第一章第一章 规划区环境概况规划区环境概况规划区环境概况规划区环境概况一、区域位置一、区域位置一、区域位置一、区域位置义乌望道农庄地处义乌市西部，位于义乌市城西街道分水塘，北临浦江县，东接兰溪市，距义乌城区 20 公里。规划区域面积 4.1 平方公里，包括两个自然村，深塘坞村和里京村。二、自然环境二、自然环境二、自然环境二、自然环境义乌地区地质上属新华夏系第二隆起带，金衢断岩盆地，规划区有沟谷地貌形态。河流属钱塘江水系，规划区地表流水向南汇入东阳江。气候属亚热带季风气候区，有明显的盆地气候特点，四季分明，日照充足，空气湿润，规划区有山地气候特征。2、四季之中，春秋短而冬夏长。年平均气温为 17.1。森林植被以常绿阔叶林为主，规划区内还有水杉、马尾松、竹等植被分布。三、社会经济概况三、社会经济概况三、社会经济概况三、社会经济概况规划区内两自然村深塘坞村和里京村，面积分别约 0.8 公顷和 0.7 公顷，人口分别为 160人和 116 人。农业为其第一产业，居民人均年收入 3000 元。第二章第二章第二章第二章 规划总则规划总则规划总则规划总则一、规划依据一、规划依据一、规划依据一、规划依据1 1 1 1、技术规范技术规范技术规范技术规范（1）风景名胜区规划规范（GB 502981999），中华人民共和国标准，（2）中国森林公园风景资源质量等3、级评定（GB/T180051999），中华人民共和国国家标准（3）旅游规划通则（GB/T 189712003），中华人民共和国国家标准，2003 年 5 月（4）旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003），中华人民共和国国家标准，2003年 5 月（5）旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003），中华人民共和国国家标准，2003 年 5 月（6）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90），中华人民共和国国家标准2 2 2 2、法律法规和部门规章、法律法规和部门规章、法律法规和部门规章、法律法规和部门规章（1）中华人民共和国森林法，全国人大常委会，14、984 年 9 月 20 日（2）中华人民共和国环境保护法，全国人大常委会，1989 年 12 月 26 日（3）中华人民共和国土地管理法，全国人大常委会，1999 年 1 月 1 日（4）中华人民共和国水污染防治法，全国人大常委会，1984 年 5 月 11 日（5）中华人民共和国大气污染防治法，全国人大常委会，2000 年 4 月 29 日（6）中华人民共和国水土保持法，全国人大常委会，1991 年 6 月 29 日（7）中华人民共和国文物保护法，全国人大常委会，2002 年 10 月 28 日（8）旅游度假区管理暂行办法，国家旅游局，1993 年（9）旅游规划管理暂行办法，国家旅游局，15、999 年 3 月 29 日（10）风景名胜区管理暂行条例，国务院，1985 年 6 月 7 日（11）风景名胜区建设管理规定，国家建设部，1993 年 12 月（12）中华人民共和国自然保护区条例，林业部，1994 年 9 月 2 日（13）旅游安全管理暂行办法实施细则，国家旅游局，1994 年 1 月 22 日（14）旅游安全管理暂行办法，国家旅游局，1990 年 2 月 20 日（15）中国旅游资源普查规范，国家旅游局，中科院地理研究所，19923 3 3 3、相关成果、相关成果、相关成果、相关成果（1）中国旅游业发展“九五”计划和 2010 年远景目标纲要，国家旅游局，1996（2）浙6、江省旅游业“十五”计划与至 2020 年旅游发展规划纲要，浙江省旅游局，2000（3）浙江省旅游资源普查报告，浙江省旅游资源普查办公室，2004（4）义乌市旅游发展总体规划（2000-2020）修编本，东南大学旅游规划研究所，义乌市风景旅游管理局，2004二、指导思想二、指导思想二、指导思想二、指导思想近年来，在长三角地区，尤其是江浙沪地区，人们的旅游方式开始出现新的变化，在喜好长线观光旅游中，细分出城郊型短线商务、休闲度假旅游。究其原因有四，一是人们的闲暇时间愈来愈多，二是可自由支配的收入不断增加，三是汽车愈来愈普及，汽车家庭化的趋义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划2势愈来愈明显，进而带动旅7、游地产升温，致使出城休闲度假概念更容易为人们所接受。在我国城郊型休闲度假旅游已初露端倪，大型城市、特大型都市尤其如此。可以预言，在不久的将来，城郊型休闲度假旅游将会成为我国大城市、大都市市民的一种社会时尚。义乌作为全国乃至亚洲最大的小商品城，商务活动频繁而发达，每年将会举办大量政府部门的招商引资会、商务企业的投资洽谈会以及商品交易会等，对商务活动的场所有很大的需求。同时，由于会议档次的提高和参会者需求的转变，人们更加倾向于离开喧闹的城市，在相对自然的环境中，以一种轻松的心态洽谈合作。望道农庄的开发与建设正是基于此类倾向，营造良好的气氛，提供舒适的环境与设施，以满足其需求。三、规划原则三、规划原8、则三、规划原则三、规划原则1 1 1 1、资源整合，实施精品工程原则、资源整合，实施精品工程原则、资源整合，实施精品工程原则、资源整合，实施精品工程原则国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。本规划区以农业观光、休闲娱乐为主体功能，则更要强调精品意识。因为休闲度假是较高级的旅游形式，目标群体也是较高层次的社会群体，不是精品就没有吸引力。2 2 2 2、生态保护，坚持可持续发展原则、生态保护，坚持可持续发展原则、生态保护，坚持可持续发展原则、生态保护，坚持可持续发展原则旅游开发与资源及环境保护相结合，以保护为前提，合理开发，有利于旅游资源、生态环境、生物多样9、性、文化多元性和本土性的保护，实现资源永续利用和旅游业可持续发展。3 3 3 3、各要素协同发展原则、各要素协同发展原则、各要素协同发展原则、各要素协同发展原则脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。4 4 4 4、整体建设，分期规划原则、整体建设，分期规划原则、整体建设，分期规划原则、整体建设，分期规划原则旅游区的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。但是在开发过程中，根据不同的需要，应该在建设的各10、阶段，制定相应的规划对建设实施有效的指导。5 5 5 5、效益性原则、效益性原则、效益性原则、效益性原则开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。四、规划分期与目标四、规划分期与目标四、规划分期与目标四、规划分期与目标1 1 1 1、总目标、总目标、总目标、总目标以“农庄、峡谷”旅游资源为基础，以市场需求为导向，借助自身的近郊旅游地的区位优势，充分挖掘“农庄、峡谷”旅游资源的市场潜力11、，合理设计旅游产品，安排富有农庄特色的旅游项目，展现农庄风貌和峡谷景观，并加强旅游设施的配套建设，提高旅游产品的服务质量与文化内涵，力争把义乌望道农庄建设成为一个集农业观光、休闲娱乐为一体的旅游胜地，成为义乌的“后花园”，并力争成为长三角旅游区内的一颗璀璨的明珠。2 2 2 2、阶段性目标、阶段性目标、阶段性目标、阶段性目标（1 1 1 1）近期：从）近期：从）近期：从）近期：从 2006200620062006 年到年到年到年到 2007200720072007 年，为农庄开发启动阶段。年，为农庄开发启动阶段。年，为农庄开发启动阶段。年，为农庄开发启动阶段。在近期，旅游发展的重点是夯实基础，12、构筑框架，以农业观光和休闲娱乐为重点，进行农庄的基础设施建设，初步具备旅游接待能力。农庄景点建设，初步形成农庄景观特色。多途径对外宣传，树立旅游形象，尽快提高农庄的知名度。到 2007 年，年接待游客达到 34万人次。农庄产业结构逐渐向以旅游为主导产业转变。规划区居民人均年收入达到 8000 元，其中旅游业收入占 40%。（2 2 2 2）中期：从）中期：从）中期：从）中期：从 2008200820082008 年到年到年到年到 2010201020102010 年，为农庄开发调整及高速增长期年，为农庄开发调整及高速增长期年，为农庄开发调整及高速增长期年，为农庄开发调整及高速增长期中期目标在于13、，继续加强旅游基础设施建设，进一步提高旅游接待能力，同时引进先进的管理理念和管理人才，迅速提高旅游服务水平。重点完善农庄景点建设，改善农庄环境质量及进一步强化景观特色。加强宣传力度，逐步扩大旅游目标市场，进一步提高农庄影响力。到 2010 年，年接待游客达到 78 万人次。完成产业结构调整，旅游成为规划区第一产业和支柱产业，居民人均年收入达到 12000 元，其中旅游业收入超过 80%。（3 3 3 3）远期：从）远期：从）远期：从）远期：从 2011201120112011年到年到年到年到 2015201520152015 年，为农庄发展成熟阶段年，为农庄发展成熟阶段年，为农庄发展成熟阶段年14、，为农庄发展成熟阶段进一步完善农庄景点的建设和外围预留地的建设，全面形成旅游网络和旅游群体。成功树立农庄旅游特色。通过建设，形成环境一流、景观一流、设施一流、服务一流的农庄休闲、娱乐中心。建立一套完善的旅游发展机制，充分发挥农庄的经济、环境和社会效用。到 2015义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划3年，年接待游客超过 12 万人次，居民收入及旅游业收入所占比重进一步提高。第三章第三章第三章第三章 旅游资源调查与评价旅游资源调查与评价旅游资源调查与评价旅游资源调查与评价一、旅游资源调查及分类一、旅游资源调查及分类一、旅游资源调查及分类一、旅游资源调查及分类规划小组对规划区的风景资源进行了详细的调15、查，本着科学严谨、客观准确的态度，严格按照中国旅游资源普查规范（试行稿）的要求，按照规划区资源分布状况，利用影像设备等对规划区的风景资源进行了全面、细致的实地调查，并对所有资源进行分析和提炼，得出以下共 22 个资源单体，详见表 1。表表表表 1 1 1 1风景资源分类表风景资源分类表风景资源分类表风景资源分类表主类主类主类主类亚类亚类亚类亚类代码代码代码代码基本类型基本类型基本类型基本类型景点名或景点描述景点名或景点描述景点名或景点描述景点名或景点描述A 地文景观AC 地质地貌过程形迹ACA凸峰角尖双峰，方尖云影ACF岩壁与岩缝一处约 20 丈高石壁ACG峡谷段落“V”型峡谷ACL岩石洞与岩16、穴老虎洞，洋鹤洞B 水域风光BA 河段BAA观光游憩河段谷底溪流BC 瀑布BCA悬瀑龙潭瀑布BCB跌水溪谷跌水C 生物景观CA 树木CAB丛树竹林，水杉林，马尾松林E 遗址遗迹EB社会经济文化活动遗址遗迹EBC废弃寺庙五化寺F 建 筑 与设施FA 综合人文旅游地FAF建设工程与生产地杨梅生产基地，梯田FB 单体活动场馆FBB祭拜场馆李陆殿FD 居住地与社区FDA传统与乡土建筑浙中民居FDC特色社区深塘坞村，里京村FG 水工建筑FGA水库观光游憩区村口池塘，小水库段H 人文活动HA 人事记录HAA人物陈望道二、资源分析与评价二、资源分析与评价二、资源分析与评价二、资源分析与评价本规划采用最新公布17、的风景名胜区规划规范国家标准，围绕风景资源合理利用这一目的，采用定性与定量分析相结合的方法，对规划区的风景资源进行科学评价。1 1 1 1、定性分析、定性分析、定性分析、定性分析望道农庄位于义乌市城西街道，规划区内自然资源是以峡谷、溪流、山林为特色的山区风光。规划区内有两个自然村，村庄 900 年的历史、近现代的名人、丰富的传说，为农庄增加了浓厚的人文底蕴。而果园、梯田为农庄勾画出了迷人的农庄景色。溪谷、山林、农家成为了农庄的资源主体。2 2 2 2、定量评价、定量评价、定量评价、定量评价（1 1 1 1）资源定量评价要求）资源定量评价要求）资源定量评价要求）资源定量评价要求按照国家风景名胜区18、规划规范,资源评价的要求是：风景资源评价单位应以景源现状分布图为基础，根据规划区范围大小、景源规模、内容、结构及其游赏方式等特征，划分若干层次的评价单元，并做出等级评价。在省域、市域的风景区体系规划中，应对风景区、景区或景点作出等级评价。风景资源评价应对所选评价指标进行双重分析，评价指标的选择应符合表 2 的规定，并应符合下列规定：1）景区或部分较大景区进行评价时，宜选用综合评价层指标；2）对景点或景群进行评价时，宜选用项目评价层指标；3）对景物进行评价时，宜在因子评价层指标中选择；4）根据风景名胜区规划规范中规定的资源评价项目、评价因子和评分标准，规划小组对规划区 22 处风景资源单体进行评19、价。（2 2 2 2）资源定量评价指标）资源定量评价指标）资源定量评价指标）资源定量评价指标具体评价指标见表 2。表表表表 2 2 2 2风景资源评价指标层次表风景资源评价指标层次表风景资源评价指标层次表风景资源评价指标层次表综合评价层赋值项目评价层权因子评价层权义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划4重重1、景源价值7080(1)欣赏价值(2)科学价值(3)历史价值(4)保健价值(5)游憩价值景感度 奇特度 完整度科技值 科普值 科教值年代值 知名度 人为值生理值 心理值 应用值功利值 舒适度 承受力2、环境水平2010(1)生态特征(2)环境质量(3)设施状况(4)监护管理种类值 结构值 功能20、值要素值 等级值 灾变率水电能源工程管网环保设施监测机能法规配套机构设置3、利用条件5(1)交通通讯(2)食宿接待(3)客源市场(4)运营管理便捷性 可靠性 效能能力标准规模分布结构消费职能体系经济结构居民社会4、规模范围5(1)面积(2)体量(3)空间(4)容量（资料来源：中华人民共和国国家标准 风景名胜区规划规范）（3 3 3 3）关于资源分级标准）关于资源分级标准）关于资源分级标准）关于资源分级标准风景资源分级标准，必须符合下列规定：景源评价分级必须分为特级、一级、二级、三级、四级，共五级。1）应根据景源评价单元的特征及其不同层次的评价指标分值和吸引力范围，评出风景资源等级；2）特级景源21、：分值 95 分以上，具有珍贵、独特、世界遗产价值和意义，有世界奇迹般的吸引力；3）一级景源：分值 90 分以上，具有名贵、罕见、国家重点保护价值和国家代表性作用，在国内外著名且均有吸引力；4）二级景源：分值 8089 分，具有重要、特殊、省级重点保护价值的地方代表性作用，在省内外闻名和具有省际吸引力；5）三级景源：分值 7079 分，具有一定的价值和游线辅助作用，有市县级保护价值和相关地区的吸引力；6）四级景源：分值 6069 分，具有一般价值和构景作用，在本风景区或当地具有吸引力。（4 4 4 4）评价结果）评价结果）评价结果）评价结果根据以上评价方法，规划区风景资源评价结果如表 3 所示22、。通过对各级风景资源单体进行评价，我们发现在这 21 个风景资源中，优良级资源占资源总量的 4.5%，普通级资源占资源总量的 63.6%，未获级风景资源单体占资源总量的 31.9%。规划区的资源状况整体较好，具有较好的利用价值。具体资源等级评价情况见下表。表表表表 3 3 3 3 风景区风景资源等级评定表风景区风景资源等级评定表风景区风景资源等级评定表风景区风景资源等级评定表资源等级资源等级资源等级资源等级资源名称资源名称资源名称资源名称资源数量资源数量资源数量资源数量（个）（个）（个）（个）百分比百分比百分比百分比（%）优 良级风 景资源特级无00一级无00二级龙潭瀑布14.5普 通级风 景23、资源三级角尖双峰，深塘坞村29.1四级竹林，水杉林，陈望道，20 丈高石壁，谷底溪流，溪谷跌水，里京村，“V”型峡谷，方尖云影，梯田，老虎洞，洋鹤洞1254.5未 获级风 景资源未获级马尾松林，李陆殿，浙中民居，村口池塘，小水库，五化寺，杨梅生产基地731.93 3 3 3、资源特色评价、资源特色评价、资源特色评价、资源特色评价（1 1 1 1）以山区风光为主）以山区风光为主）以山区风光为主）以山区风光为主望道农庄位于义乌城西一峡谷之内，自然资源以山林、溪谷、瀑布、流水等风光为主，山区风光特色表现明显。（2 2 2 2）生态环境优越）生态环境优越）生态环境优越）生态环境优越规划区域内，绿地率达24、到 90%，植物物种丰富，生态系统相对稳定，生态环境优越。（3 3 3 3）人文资源丰富）人文资源丰富）人文资源丰富）人文资源丰富规划区内有自然村两个，村中有两处反映浙中民居特色建筑。深塘坞村有 900 多年的历义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划5史，近代有陈望道等名人。而关于村子、溪谷景观流传的传说，为其增添不少人文底蕴。丰富了农庄的人文资源。第四章第四章第四章第四章 资源开发背景与条件分析资源开发背景与条件分析资源开发背景与条件分析资源开发背景与条件分析一、开发背景分析一、开发背景分析一、开发背景分析一、开发背景分析1 1 1 1、国际旅游蓬勃发展、国际旅游蓬勃发展、国际旅游蓬勃发展、国际25、旅游蓬勃发展21 世纪初，国际格局将继续向多极化发展，和平与发展仍然是时代主题。经济全球化、文化区域化、新科技革命、世界经济结构调整和人民生活品质提高，这五大趋势将会进一步明显，并对世界旅游经济发展产生决定性影响。据世界旅游组织公布，至 2004 年底统计，全球旅游收入已达？亿美元，占全球贸易出口总量？%，成为全球最大的经济产业之一。据其预测，旅游的发展势头还将继续保持，到 2010 年国际旅游收入将超过 1.5 亿美元，旅游总人数将达到 11 亿人次；2010 年东亚和太平洋地区旅游业发展将超过美洲，成为世界第二大旅游区；到 2020 年全球国际旅游者将达到16 亿人次，旅游总收入达 2 万26、亿美元，旅游年平均收入增长率将达 6.7%，远高于全球 3%的经济平均增长率。2 2 2 2、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业（1 1 1 1）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速作为目前世界增长最快的目的地国家，中国被国际知名旅游传媒 TTG 评为 2004 度全球最佳旅游目的地。2004 年底 全国入境游人数为 9914.203 人次，比27、 2003 年同期增长 19.60%，外汇累计 250 亿美元。比 2003 年增长 49.61%。根据国际经验当人均 GDP 达 400 美元时，国民将普遍产生旅游动机。85 年以来中国人均收入已超过这一临界值，国家旅游局预测，2010 年。国内旅游人数将达 20 至 35 万人次旅游收入达 10000 亿元（2 2 2 2）黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续，国内旅游业在国民经济中国内旅游业在国民经济中国内旅游业在国民28、经济中国内旅游业在国民经济中的地位不断提升的地位不断提升的地位不断提升的地位不断提升自 1999 年“十一”实施新的节假日休假制度至今五年，除了 2003 年 SARS 期间暂时的需求减少以外，黄金周制度继续发挥其对国内旅游的推动作用，年年出现需求、供给不断增长的局面，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。过去的 2004 年中国旅游业不仅从 SARS 的衰退中全面恢复，而且又有了新的十分显著的发展。中国旅游业发展的各项指标均大大超过历史最高水平，旅游业的产业地位及其对社会的影响进一步加强。2004 年旅游外汇收入高达 250 亿美元，比 2003 年同期上升 49.6%，比 200229、 年同期上升 26%（3 3 3 3）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域旅游合作的新阶段。旅游合作的新阶段。旅游合作的新阶段。旅游合作的新阶段。随着区域经济一体化的发展，区域间的旅游合作也正在蓬勃兴起。资源各异的区域通过资源整合以最大程度地建立相对资源优势，谋取共同发展。整合区域资源，以充分体现其特色和内在联系，促进区域旅游业的协30、调发展是新世纪中国旅游业面临的重要课题，也是旅游业可持续发展的关键。（4 4 4 4）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流旅游产品结构调整将成为未来我国旅游资源开发和旅游经济发展的核心领域主要体现在：传统热线产品提升更新换代；新考古发现、独特自然景观发现、大型工程建设成就成新热点；休闲度假旅游产品成主流。3 3 3 3、浙江省旅游为强盛产业、浙江省旅游为强盛产业、浙江省旅游为强盛产业、浙江省旅游为强盛产业二、开发条件分析二、开发条件分析二、开发条件分31、析二、开发条件分析1 1 1 1、区位的经济市场、区位的经济市场、区位的经济市场、区位的经济市场大环境上，规划区位于长江三角洲经济圈，该区域经济发展迅速，产业结构完整，居民收入居全国前列，消费能力较高。充足的闲暇时间和可自由支配收入使得人们产生了强烈的旅游需求，为旅游开发创造了客源市场的保证。而义乌的商务环境带来了商务及会展的蓬勃发展，游客的旅游层次也有了相应的提升，产生了对商务旅游和休闲度假旅游的需求。2 2 2 2、丰富的旅游资源、丰富的旅游资源、丰富的旅游资源、丰富的旅游资源规划区内旅游资源数量丰富，在 1.4 平方公里的范围内集中了各类自然及人文资源 20 余处，自然环境较好，如加以合32、理的整合和利用，将会产生较高的经济、社会和生态效益。3 3 3 3、区位优势、区位优势、区位优势、区位优势义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划6望道农庄位于义乌市城西街道，距市区 20 公里，开车仅需 15 分钟。作为城市的近郊旅游目的地，在可达性上具有了较强的优势。4 4 4 4、用地条件、用地条件、用地条件、用地条件规划开发中后期，规划区内两村将迁至山下，其宅基地将可作为农庄开发的游客中心及接待设施建设用地，同时村子外迁可以使区内居民减少，便于旅游管理。规划区内部分农田所处山坡地角度大于 15 度，将作退耕还林处理。三、存在问题三、存在问题三、存在问题三、存在问题1 1 1 1、资源平淡、资33、源平淡、资源平淡、资源平淡农庄资源种类及数量丰富，但是资源总体质量不高，资源等级较低，特色不明显，在自然资源丰富的浙江省来看，资源相对平淡。2 2 2 2、同质资源较多、同质资源较多、同质资源较多、同质资源较多浙江省境内峡谷山林景观较多，且质量较高，以金华市为例就拥有一级地文景观 4 处、二级地文景观 12 处、三级地文景观 64 处。因此形成了同质资源较多，竞争激烈的情况。3 3 3 3、基础薄弱、基础薄弱、基础薄弱、基础薄弱望道农庄所处规划区，并未有过开展旅游活动的经历，没有相应的旅游接待设施和服务设施，居民缺乏旅游接待经验，区内没有经过专业训练的旅游从业人员。景区景点开发水平较低。整体上34、来看，规划区旅游基础薄弱。4 4 4 4、土地政策、土地政策、土地政策、土地政策国家对于土地利用有相当严格的要求，农村土地承包法 中华人民共和国农业法 中华人民共和国土地管理法 农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见等均对农村土地利用做出了相关的规定和要求。规划区建设农庄，开展以农业观光、休闲、娱乐为主的农庄旅游，必须严格按照这些法律法规的要求，合理规范利用土地才能按期建设，充分盈利。第五章第五章第五章第五章 旅游市场分析旅游市场分析旅游市场分析旅游市场分析一、市场现状及需求潜力分析一、市场现状及需求潜力分析一、市场现状及需求潜力分析一、市场现状及需求潜力分析义乌市的旅游业起步较晚，发展也不平35、衡。一方面，旅游六要素中缺游、缺娱，另一方面，义乌的中国小商品城的兴旺发达又有力的推动了旅游接待业的发展。义乌的宾馆业发展迅猛，开房率一直居高不下。与之相联系，义乌的购物旅游也显示出勃勃生机。来义乌购物旅游的人数逐年上升，2002 年已达 133 万人。各旅行社都把中国小商品城购物旅游纳入浙中旅游线路及义乌周边县市如千岛湖、黄山、双龙等的旅游线路中。义乌是一个快速发展的现代化商贸名城。改革开放以来，义乌人抓住了历史的机遇，使义乌由一个贫穷落后的农业县变为全国闻名、在国际上已有一定影响的现代化商贸城市。“将义乌打造成服务全国面向世界的著名购物旅游目的地”已经成为了义乌旅游发展的目标。商业的发展，36、带来的是城市的建设、商务活动的进行、居民收入的增加、闲暇时间的增多，也就是生活水平的提高。居民生活水平的提高使得居民对休闲娱乐的需求增加，无论是数量上还是质量上都提出了新的要求。义乌市传统的自然观光产品和质量相对较差的人文旅游产品已经不能满足人们的需求。现代都市的发展使得生活其中的人们逐渐远离了自然的环境，对自然的人居环境的向往和传统生活方式体验的追求，逐渐成为现代都市人的主要旅游目标。生态农场的建设以及相应旅游活动的开展，正是迎合了人们的这种需求。因此，义乌市经营小商品的老板及城市中高收入人群成为了农庄的稳定也是最主要的客源。而浙江省经济的整体发展带来的高收入人群的也可为农庄提供一定的客源。37、优良的环境、新颖的项目、有潜力的市场以及稳定的客源为生态农庄的建设奠定了基础，为农庄经营盈利提供了保障。二、市场定位二、市场定位二、市场定位二、市场定位根据农庄旅游资源状况和义乌市旅游市场情况及项目开发目标，其客源市场可分为基础市场、目标市场和机会市场，其中：1 1 1 1、基础市场、基础市场、基础市场、基础市场定位为义乌市及金华地区。根据农庄的资源特色、市场竞争等开发条件和其开发目标，结合该区域居民的休闲、娱乐需求，将农庄开发的基础市场定位为义乌市的城市居民和城郊居民以及金华地区，成为农庄开发的基本客源保障。2 2 2 2、目标市场、目标市场、目标市场、目标市场定位为浙江省。规划区的自然资源38、在浙江省特色并不算明显，但是通过规划，整合其自义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划7然与人文资源，赋予其深层次的内涵，再开展富有特色的旅游项目，以及他的中高端定位，通过宣传促销等手段，有可能吸引浙江省的客源，因此将浙江省作为了规划区目标市场。3 3 3 3、机会市场、机会市场、机会市场、机会市场定位为全国。义乌是全国乃至亚洲最大的小商品市场，每年来义乌购物旅游者超过 200万人，他们来自全国各地，是一个庞大的客源市场，如果能抓住机会，吸引其中的一小部分也将会为农庄带来可观的收入。因此全国可以定位农庄开发的机会市场。三、市场细分三、市场细分三、市场细分三、市场细分根据农庄旅游的特点和定位，可将其客39、源市场细分为以下几类：1 1 1 1、农业观光市场、农业观光市场、农业观光市场、农业观光市场由对农业生产存在好奇和强烈求知欲的青少年组成的群体；2 2 2 2、乡村休闲市场、乡村休闲市场、乡村休闲市场、乡村休闲市场由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年群体；3 3 3 3、养生保健市场、养生保健市场、养生保健市场、养生保健市场由有养老、保健需求的老年人组成的群体。四、市场预测四、市场预测四、市场预测四、市场预测由于农庄未曾开展旅游活动，也就没有相应的旅游统计数据，因此结合义乌市旅游发展状况和同类旅游地情况，以规划区现有居民接待能力，年 2 万人次作为基准游客量。根据农庄的开40、发条件和周边旅游景点的实际情况，以及景区开发中游客的增长将呈现近期快，远期慢的特点。故对其增长率确定为：20062007 年，景区开发初期，增长率按 35%计算。20082010 年，景区建成期，增长率按照 25%计算。20112015 年，开发后期及成熟经营期，增长率按照 10%计算。结合义乌市旅游总体情况分析，对望道农庄在近、中、远期客流量的预测如下：表表表表 4 4 4 4旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）客流量预测规划期限预测游客量近期（20062007 年）34中期（41、20082010 年）78远期（20112015 年）1112第六章第六章第六章第六章 空间布局与分区规划空间布局与分区规划空间布局与分区规划空间布局与分区规划一、规划范围一、规划范围一、规划范围一、规划范围深塘坞与里京两个自然村以及其西部峡谷地带至山顶原林业站，以山脊线为界划定保护区范围，面积 4.1 平方公里，本次控制性详细规划面积 1.4 平方公里，包括两个自然村及溪流谷地区域及林业站至山顶。二、空间布局二、空间布局二、空间布局二、空间布局1 1 1 1、布局原则、布局原则、布局原则、布局原则（1 1 1 1）生态保护原则）生态保护原则）生态保护原则）生态保护原则旅游地要想占领一定的市场42、份额，不仅要有独具特色的旅游项目，健全完善的配套设施，还需要有良好的生态环境作后盾。义乌望道农庄依托溪谷的自然环境，为了给农庄营造良好的生态环境，并保证农庄旅游的可持续发展，必须坚持生态保护原则，并划出一定的生态保护区域。（2 2 2 2）资源集中分区，特色明显）资源集中分区，特色明显）资源集中分区，特色明显）资源集中分区，特色明显根据农庄旅游资源的集聚程度，突出重点。在分析农庄旅游资源分布基础上总结其集聚特征，利用现有的资源安排旅游项目，使各功能区主题明显而又相互呼，并以核心旅游吸引物及其辐射范围并以此进行总体布局。（3 3 3 3）有利于旅游组织，便于管理）有利于旅游组织，便于管理）有利于43、旅游组织，便于管理）有利于旅游组织，便于管理农庄的功能区的布局应该充分考虑到各功能区的功能，服务区、游览区、娱乐区合理布局，既独立又相互支持，在空间和功能上保持相对的连续性，以有利于旅游的组织，便于管理，从而保证游客旅游的连续、通畅。（4 4 4 4）土地的有效利用）土地的有效利用）土地的有效利用）土地的有效利用农庄在进行功能布局与项目设置时应该充分考虑现有土地利用状况，在分析资源特色、旅游需求及土地基本特征的基础上，因地制宜进行旅游服务设施及旅游景点的开发建设，以义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划8实现对土地的有效利用。2 2 2 2、布局结构、布局结构、布局结构、布局结构根据义乌望道农庄的44、资源特色，结合旅游现有的旅游设施及市场的开发目标，确定义乌望道农庄的结构布局为“一心一心一心一心 一轴一轴一轴一轴 四区四区四区四区”“一心”是指在农庄入口区建设游客服务中心，作为农庄旅游的活动、组织、协调中心，并且以建筑、生态广场、望道雕塑等，成为向外传达农庄特色的中心。“一轴”是指由农庄所处峡谷溪流所组成的主体区域。通过景观廊道将各区联系在一起，共同将峡谷空间划分为“展缩展缩展缩展”的三大层次，成为一以峡谷为纽带，联系着以村落、溪流、山林为特色的峡谷休闲胜地。“四区”是指根据农庄开发需求，以资源为依托，划分的老年公寓区、庄园娱乐区、峡谷观光体验区、望道草堂休闲区，各区以其不同的建筑及资源特45、色承担不同的接待、休闲、娱乐、农业观光等功能。三、功能分区及项目设置三、功能分区及项目设置三、功能分区及项目设置三、功能分区及项目设置1 1 1 1、功能分区、功能分区、功能分区、功能分区根据义乌望道农庄资源和景观的差异性，结合其总体布局的特点，将其划分为四个大区：老年公寓区、庄园娱乐区、峡谷观光体验区、望道草堂休闲区。其中老年公寓区建设老年公寓，区内通过植物景观的建设和环境的改造，创造良好的休憩环境，成为义乌市老年人养老、修养的理想场所。庄园娱乐区，建设有浙中民居特色的高档酒店和茶室，成为农庄主要的住宿、娱乐及民俗体验场所。峡谷观光体验区，溪谷风光、农庄景色的观赏体验，建设部分园林小品以丰富46、景观。望道草堂休闲区，农庄的高档接待中心、会议中心。2 2 2 2、策划定位、策划定位、策划定位、策划定位结合方案构思与当地资源文化特点，定位为：以休闲娱乐活动为重点，以山谷、溪流、生态环境为特色，融文化民俗体验、农业观光为一体的农庄休闲娱乐活动中心。庄园山林峡谷间的田园农庄休闲浙中地区一流的休闲胜地生态自然与人类活动完美结合3 3 3 3、策划意境、策划意境、策划意境、策划意境力求营造：生态意境、文化意境、乡土意境和休闲意境：生态意境以原生态景观为主，体现自然的景观风貌，以生态造景法为指导，通过对农庄游步道的建设、林相的改造、景观的规划、绿化的实施营造生态意境。文化意境陈望道作为陈氏先辈，为47、中国革命盗来天火，是深塘坞文化的重要构成，农庄以望道命名，结合浙中地区独特的文化传统创造文化意境。乡土意境通过生态意境、文化意境，结合典型的乡土材料与建筑形制以及饮食活动来传达乡土特色。休闲意境休闲是旅游的重要内容，农庄通过乡村旅游、生态观光为游客提供林间漫步、峡谷游憩、民俗体验等休闲活动，构造休闲意境。4 4 4 4、功能及项目规划、功能及项目规划、功能及项目规划、功能及项目规划（1 1 1 1）游客服务中心）游客服务中心）游客服务中心）游客服务中心功能定位：游客服务、旅游集散区域范围：农庄入口北侧平地及深塘坞村主要资源及建设项目：入口主门景、游客服务中心、生态停车场、生态广场、陈望道雕塑等48、主要项目规划：A A A A望道农庄入口门景（近期）望道农庄入口门景（近期）望道农庄入口门景（近期）望道农庄入口门景（近期）位置：位置：位置：位置：深塘坞村村口以南 50 米功能：功能：功能：功能：入口标志，集散主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 按照当地民居风格，建造望道农庄近期入口主门景2 农庄主门景以木制结构为主，既通过古朴的风貌与周围自然山水融为一体，又可以体现当地民居特有的建筑风格，展现义乌地方文化。3 这个建筑为两层楼，建筑面积 250m2（25m10m），建筑除作为入口标示外，还可执行农庄的售票检票职能。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划9B B B B游客服务中心（近、49、中期）游客服务中心（近、中期）游客服务中心（近、中期）游客服务中心（近、中期）位置：位置：位置：位置：现深塘坞村功能：功能：功能：功能：游客服务，管理协调，餐饮主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 建设前期，两个村居民完全搬迁存在困难，利用村口部分空地及闲置房屋区域建设临时的游客服务中心，执行游客服务中心的功能，以及在规划建于里京村基址上的庄园建成前临时实现餐饮服务功能。对现有居民房屋进行修缮，对居民进行旅游服务培训，使其成为农庄的接待住宿场所。2建设中期，对深塘坞村现有建筑改造，对有保留价值的一处清代木制建筑实施保留、修缮，其余建筑拆除，在其基址上根据功能需要另行重建游客服务中心。3 50、建设各期，游客服务中心建筑均采取建筑群的形式，不同的功能组织如：农庄管理机构、宣传咨询、邮政服务等分别置于相对独立的建筑单体之中，通过道路、景观相联系成为一个整体。4对村口现有池塘（30m10m）进行扩建，面积达到 900m2（60m15m），利用地势高差可做跌水景观，水中种植荷、莲等观花、观叶水生植物。修建明渠引山谷泉水入池塘，使其成为活水，既象征风水学中传统村落前的水系，又可为整个服务中心增添景观层次和内容。C C C C生态停车场（近期）生态停车场（近期）生态停车场（近期）生态停车场（近期）位置：位置：位置：位置：深塘坞村村口东面平地区域（南）功能：功能：功能：功能：停车，集散主要内容：51、主要内容：主要内容：主要内容：1 对现有公路进行改造，外部交通至停车场止。停车场作为内部交通节点，连接各级道路，通往农庄内各区。2考虑到停车场规划用地的地势高差，停车场建设可采取梯级式的布局。3 停车场地面采取草坪格铺装，并以树阵的形式种植大树，如香樟、松等，即作为停车场的上层绿化树种，又可成为自然的划分停车区域。4 四周种植竹林、侧柏、银杏及等乔灌木，高低错落，能吸收汽车尾气及抗尘污染等，既满足强度要求，又生态美观，成为高档次的生态停车场。5 停车场总面积 2500m2，设计停车位 50-60 个。D D D D生态广场（近期）生态广场（近期）生态广场（近期）生态广场（近期）位置：位置：位置52、：位置：深塘坞村村口东面平地区域（南）功能：功能：功能：功能：游客集散，活动组织主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 硬质地面铺装，形成开敞的广场区域，作为农庄活动的组织区域，可开展有金华地区特色的，如廿三里的叠罗汉、义亭铜山岩的社戏、迎龙灯等节事活动。2 对远处山坡地带梯田进行改造，依地势建设梯田种植果树等能表现农庄特色的景观，以此作为广场的背景。3 广场面积根据需要定为 15002500m2，广场周围可适当放置有当地民俗特色的雕塑等。4 生态大棚尽可能沿原梯田地形建设，采取条状的形式。由地形限制，单体体量不宜大，但须成片建设，以显出气势。E E E E陈望道雕塑（近期）陈望道雕塑（近53、期）陈望道雕塑（近期）陈望道雕塑（近期）位置：位置：位置：位置：生态广场（规划）功能：功能：功能：功能：观赏、标志性景观主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 广场中设置陈望道大理石雕像，作为农庄的标志性景观之一。2 雕像旁设标示牌，介绍陈望道其人其事，陈述农庄名字的由来，是农庄的人文景观之一。（2 2 2 2）老年公寓区）老年公寓区）老年公寓区）老年公寓区功能定位：养生、保健区域范围：深塘坞村西面山谷主要资源及建设项目：天然山泉、自然山林、老年公寓主要项目规划：义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划10A A A A老年公寓（中、远期）老年公寓（中、远期）老年公寓（中、远期）老年公寓（中、远54、期）位置：位置：位置：位置：深塘坞村西面山谷功能：功能：功能：功能：养老，静养主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 老年公寓建筑，采取浙中民居形式，建筑单体体量不宜过大，单体用地面积控制在 100m2左右。2 建筑四周依山势建造小院，岩石嶙峋，附藤飞舞，从建筑内隔窗观赏，构成以粉墙为纸，青山为底，树石为绘的立体中国书卷。3以植物及景观建筑，将各单体分割，形成各自相对独立的空间。4小型花圃：一小块自由土地，供老人们种花养草，怡情养性。5 公共活动室：老年公寓区的公共活动区，提供棋牌娱乐、健身等活动，为在此修养的老年人们提供一处交流活动的场所。同时还可于周围山林之中设置座椅等设施，为老年人养55、鸟、观鸟提供方便。B B B B小水库（近期）小水库（近期）小水库（近期）小水库（近期）位置：位置：位置：位置：深塘坞村西面山谷功能：功能：功能：功能：供水，造景主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1对现有的小水库进行扩建，增加蓄水量，使其成为游客服务中心的主要生活用水水源地2整修现有泉水引用管道，直接引山泉水入游客服务中心，通过净化处理，作为饮用水。3 水库环境改造，四周合理布置灌丛、乔木、竹林，既可作为该区景观，又可保护水源地，免受人为活动影响。C C C C农庄入口至老年公寓道路建设（中期）农庄入口至老年公寓道路建设（中期）农庄入口至老年公寓道路建设（中期）农庄入口至老年公寓道路建设56、（中期）位置：位置：位置：位置：入口门景至老年公寓功能：功能：功能：功能：交通连接主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 目前由村口至老年公寓规划建设地无机动车道路相通，在规划建设中期，应建设一条双向车道的道路连通公寓与农庄入口。2 由于老年公寓与入口之间为游客服务中心，为使道路的存在不破坏游客服务中心建筑环境的整体性，道路应尽量沿现深塘坞村南部边缘建设，同时道路两边种植风景林，将其与服务中心环境相隔离。D D D D老年公寓区门景（中、远期）老年公寓区门景（中、远期）老年公寓区门景（中、远期）老年公寓区门景（中、远期）位置：位置：位置：位置：老年公寓区口功能：功能：功能：功能：标示、控制57、主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 老年公寓区是一个相对独立的分区，主要为老年人提供一处安静、环境优美的静养场所，如果过多的游人进入带来的嘈杂将会影响其功能的实现。因此在入口部分建设一个体量较小的有标示性的门景。2 门景应尽量采取自然的形式，如竹栅栏、木隔离等，仅起标示性的作用。（3 3 3 3）庄园娱乐区）庄园娱乐区）庄园娱乐区）庄园娱乐区功能定位：住宿、娱乐区域范围：里京村及其东北部和西南部山谷主要资源及建设项目：庄园酒店，茶文化中心主要项目规划：A A A A庄园酒店（中、远期）庄园酒店（中、远期）庄园酒店（中、远期）庄园酒店（中、远期）位置：位置：位置：位置：现里京村功能：功能58、：功能：功能：住宿、餐饮、娱乐主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 对里京村现有建筑进行重建及改造，作为庄园酒店建设基础。2 庄园采取园林式的酒店形式，在有限的范围内，按照富有诗情画意的主题思想，精雕细琢因地制宜的塑造山水、栽植花木、经营鸟兽鱼虫之类，酒店建筑点缀其间，从而创作一个理想的幻觉无穷的自然风景境界“咫尺山林”形式。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划113 酒店辟出一块区域作为饮食文化区，为游客提供餐饮服务，其中以富有金华地区地方特色的民俗菜肴为主，但也不用拘泥于浙系菜，根据游客的需要亦可提供湘、川、鄂、粤、鲁、京、徽、苏、闽等菜系中的名特色菜肴。4酒店中设室内表演广场，可定期59、举办浙江民俗戏剧、社戏等文化艺术表演活动。5于酒店的园林设施中开出区域，提供休闲、娱乐区域，可供游人读书、作画、弈棋、对酌、健身、游泳等。6酒店所有的服务设施均以四星级标准建设。B B B B茶文化中心（中、远期）茶文化中心（中、远期）茶文化中心（中、远期）茶文化中心（中、远期）位置：位置：位置：位置：里京村东北部山谷功能：功能：功能：功能：休闲、品茗、会客主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 对山谷内的植被进行整理，重点保留竹林及灌丛，适度改造其自然环境，但以不破坏生态为前提。2 杆栏塔楼式建筑。内设中外名茶品茗馆、茶民俗文化馆、茶道馆、茶宴馆、茶具馆及茶文化研究院，并提供各式茶点小吃60、和有关茶的专著，亦可开展古今中外茶文化学术与交流等活动。塑品茶名家雕塑，如唐代王维、元稹、宋代王安石、元代文征明、清代曹雪芹、乾隆等像。于正堂塑茶圣陆羽坐像与石刻茶经。3 游人至此可以品尝各式各样风味的茶，如龙井、碧螺春、擂茶、功夫茶、药茶等，同时可参与茶会、茶宴、茶道等茶文化活动。亦可仿少数民族农历七月十六“茶祖会”之典，饮茶赏月，载歌载舞，放“孔明灯”，祭“茶祖”孔明，融入民俗风情而举办茶文化节。C C C C幽谷观鱼（中、远期）幽谷观鱼（中、远期）幽谷观鱼（中、远期）幽谷观鱼（中、远期）位置：位置：位置：位置：里京村西南部山谷功能：功能：功能：功能：观赏、游乐主要内容：主要内容：主要内容61、：主要内容：1 该山谷位于里京村西南部，是一处隐映于密林、灌丛之后有清泉穿流的谷底。可选择原有山泉流线，在地势低洼处，拓宽挖深，形成一人工池塘，其内放养观赏鲤鱼。2 池边以天然山石修筑驳岸。岸边建观景亭、回廊，供游人观鱼、休息、娱乐。建仿木石制亲水平台，石桥，方便游人喂鱼、观鱼。3 该山谷有天然谷口两处，可对其进行改造，建步道通往鱼池，步道采用青石板路，两旁为天然灌丛、花茎，道路隐映于植物之中，有宁静幽远之意。两谷口可分别作为入口和出口，接入观赏游线之中。D D D D农技馆与生态大棚（中、远期）农技馆与生态大棚（中、远期）农技馆与生态大棚（中、远期）农技馆与生态大棚（中、远期）位置：位置：位62、置：位置：深塘坞村村口东面平地区域（北）功能：功能：功能：功能：农业知识学习、农业生产体验主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 此处原为农田，在总体上不改变其用地特征的条件下，建农技馆，为游客提供农业科技知识学习的场所。建生态大棚，为游客提供农作物种植、养护的实践场所。2 为不打破农庄景观的整体性与和谐性，农技馆采用单层组团式建筑形式。生态大棚内种植蔬菜、瓜果，即可为游客提供种植、养护的体验，也可进行蔬果采摘活动，采摘的蔬果又可成为客人盘中的佳肴。3 生态大棚中蔬果的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用化肥，而均采用生物肥料。农庄生活污水经处理后作为其灌溉用水，力求节约与环保。（4 4 63、4 4）峡谷观光体验区）峡谷观光体验区）峡谷观光体验区）峡谷观光体验区功能定位：农业观光、水域游憩、森林保健区域范围：李陆殿至龙潭瀑布一段峡谷主要资源及建设项目：竹林、水杉林、溪流、小木屋、观景台、主要项目规划：A A A A林间小木屋（近、中期）林间小木屋（近、中期）林间小木屋（近、中期）林间小木屋（近、中期）位置：位置：位置：位置：峡谷内竹林边或水杉林中功能：功能：功能：功能：居住、娱乐、休闲主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划121利用天然竹林、水杉林作为环境依托，建设供游人住宿、娱乐的林间木屋。2 木屋外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然64、木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为条件；单体建筑用地面积不超过 25m2；木屋采取在区域中散置的形式，全区共建设木屋 10-20 个；修建隐藏于山林树丛间的小径把木屋与游览步道相连。3木屋内部装修以三星级标准建设。4木屋外平整出一小块土地，根据需要可设石桌、石椅、竹制花架等。5 木屋所处地山林茂密、山花烂漫、水流潺潺、空气清新，是义乌近郊难得的天然氧吧。游客可于此棋牌娱乐、闲聊、观景、听风、赏花。是为独自休闲放松、恋人携手出游、朋友聚会娱乐的佳所。B B B B游步道建设（近期）游步道建设（近期）游步道建设（近期）游步道建设（近期）位置：位置：位置：位置：里京村至林业站一线峡谷65、游览区功能：功能：功能：功能：景区内交通、观景主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1近期内，建设好里京村与林业站之间的游步道2 游步道建设方式上，主要依山就势，或临水而建，用栈道、山道等形式，以木材、石材或拟木材料为基本材质建设道路，道路基本宽度为 1.01.2 米。3 考虑到游客的安全性，部分路段必须有栏杆扶手。原则上栏杆以木材主，但部分危险路段或观景地带可以采用钢材，增加游客安全系数。C C C C旅游小品建设（近期）旅游小品建设（近期）旅游小品建设（近期）旅游小品建设（近期）位置：位置：位置：位置：望道农庄内功能：功能：功能：功能：提供便利服务主要内容：1 旅游小品主要包括亲水平台、66、观景台、途中座椅、摩崖石刻、亭等。这些旅游小品的建设不仅有助于游客充分体验、游览景区内的景观，也能通过小小的点缀来增加景观的完美性，同时旅游小品也给游客解除沉闷的旅途气氛，为游客提供一个休息场所。2 旅游小品的材质大体根据周边环境而定，主要考虑峡谷内湿度较大，以石材为主要建设材料，而用木质或竹质容易腐烂而增加更大的建设费用。但在外在表面上，要体现为木材质或竹材质等。同时，在建设规模上，以小巧为主，建筑面积不宜超过 20 平方米。D D D D旅游辅助设施建设（近期）旅游辅助设施建设（近期）旅游辅助设施建设（近期）旅游辅助设施建设（近期）位置：位置：位置：位置：望道农庄内功能：功能：功能：功能：67、提供便利服务、有利于旅游管理主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 旅游辅助设施主要包括垃圾箱、指路牌、景观介绍牌等，配置数量随内部游览需求而定。2 旅游辅助设施在表现手法上，应以体现自然生态为主，即这些设施可以用水泥铺砌，但外观上体现为与周边环境和景观融为一体。E E E E水域景观改造（近、中期）水域景观改造（近、中期）水域景观改造（近、中期）水域景观改造（近、中期）位置：位置：位置：位置：农庄内溪流功能：功能：功能：功能：景观塑造主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 对溪流河床进行人工的改造，通过自然式坝体拦水蓄水、弃直取弯等形式，造就出视觉与听觉上的享受：有时清溪泻玉，石蹬穿68、云，大有水声叮咚，如闻琴声；有时淙淙出水石洞，尤显水源深奥，别有幽壑；尚有落花浮水，水愈清溜，溶溶荡荡，旋回萦行；利用地形起伏，形成高低不同的多级跌落，发出铿锵的溪鸣。2 溪边植物景观改造，结合原生植物情况，广植水生、湿生植物如垂柳、池杉、芦苇、鸢尾、香蒲、慈姑等，增加溪谷区域景观层次和内容。F F F F李陆殿整修（近期）李陆殿整修（近期）李陆殿整修（近期）李陆殿整修（近期）位置：位置：位置：位置：峡谷内功能：功能：功能：功能：参观、祭祀主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 李陆殿整修，建筑继续保留土地庙的样式，作为村民祭祀及游客参观的景点之一，是农庄的人文旅游资源。义乌望道旅游休闲农69、庄控制性详细规划132 周边环境改造，现李陆殿位于一块秃地之上，与环境不协调，显得较为突兀。通过对其周边植物的种植与设计，可使其与环境融合，增加其美感度。G G G G垂钓区（近期）垂钓区（近期）垂钓区（近期）垂钓区（近期）位置：位置：位置：位置：李陆殿旁功能：功能：功能：功能：景观塑造、垂钓主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1现有水面面积约 1200m2，其旁边为杨梅种植场，通过挖掘将杨梅种植场也作为水面部分，扩大水面面积，达到约 2400m2。2 现有水池周边植被情况较差，需进行植被补种，植物层次应尽可能丰富，树种均采用本地树种。3池边人工种植一片竹林，旁边设置一木屋（约 50m2）70、，作为垂钓场的服务处。4沿池边建设栈道、木桥、亲水平台等设施，作为垂钓场所。种植垂柳，作遮荫之用。H H H H水库建设（近、中期）水库建设（近、中期）水库建设（近、中期）水库建设（近、中期）位置：位置：位置：位置：现李陆殿北部山谷功能：功能：功能：功能：供水主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 利用地形，通过筑坝，修建一处容积 10000m3的小型水库，主要负责为庄园娱乐区提供生活用水。2水库建设的可行性分析、测绘、设计、建设均由水利局等相关单位负责和统一安排。I I I I果林、古树景观带（近、中、远期）果林、古树景观带（近、中、远期）果林、古树景观带（近、中、远期）果林、古树景观带71、（近、中、远期）位置：位置：位置：位置：庄园娱乐区与峡谷观光体验区的连接带功能：功能：功能：功能：农业观光景观带主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：在此狭长的峡谷内，沿道路两旁分别成片种植桃、李、杏、梨、杨梅等果树，以及梅、木樨、小檗、紫薇、紫荆、玉兰、石榴、海棠、牡丹、桂花等观花观叶观果植物，使游客经过这段峡谷时能充分体验移步异景、四时之景各不相同景色。再加上河谷间的农田风光，让游客充分感受农庄美景。在果实成熟的时候还可以开展果实采摘等游客参与性活动。J J J J溯溪戏水（近、中期）溯溪戏水（近、中期）溯溪戏水（近、中期）溯溪戏水（近、中期）位置：位置：位置：位置：峡谷观光体验区与望道72、草堂区的连接带溪谷功能：功能：功能：功能：戏水、游玩主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：沿溪流建设步道，其间穿插石桥、栈道等设施，栈道采取自由的、曲线的形态。水边种植彩色芦苇、唐菖蒲、白三叶、铃兰等水生植物，模拟湿地环境，其间再设置亲水广场、汀步、观水亭等设施，使游客获得亲水、亲近自然的体验。（5 5 5 5）望道草堂休闲区）望道草堂休闲区）望道草堂休闲区）望道草堂休闲区功能定位：会谈、休闲、瞭望区域范围：现林业站至山顶水库主要资源及建设项目：竹林、松林、山顶平湖风光、望道草堂、观景台主要项目规划：A A A A望道草堂（近期）望道草堂（近期）望道草堂（近期）望道草堂（近期）位置：位置：位73、置：位置：现林业站处功能：功能：功能：功能：接待、娱乐主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 利用林业站建筑基质，建设望道草堂。2 于机动车道变设小型停车场一处，客人下车后需沿小道步行进入草堂。停车场以绿篱围合，即为安全所需，又可避免对峡谷整体景观的冲击。3 草堂建筑用地面积控制在 300-450m2，建筑为双层式建筑。4 建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊、木制窗花等给人以古色古香之味，再配以建筑周围的竹林、水杉林，成为农庄内一处文化韵味十足的洽谈、休闲场所。5 室内，鱼池、玄关、露台、阁楼、吧台、旋转楼梯等现代元素合理设计布置，营造一个清新、现代、气派的场所。室内还应74、考虑营造一些独立的空间，供客人娱乐休闲而不相互影响。B B B B山顶水库（近期）山顶水库（近期）山顶水库（近期）山顶水库（近期）义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划14位置：位置：位置：位置：现有公路尽头山顶功能：功能：功能：功能：供水，造景主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1 于山顶处人工挖掘水库蓄水，负责望道草堂区生活用水的提供。同时在雨量充沛的季节蓄水，在干旱的季节辅助提供峡谷造景用水。2 水库植物景观设计，通过在岸边、水中种植垂柳、池杉、竹、芦苇、鸢尾、香蒲、慈姑等水生、湿生植物，塑造“高山平湖”的形象。C C C C观景台（近期）观景台（近期）观景台（近期）观景台（近期）位置：75、位置：位置：位置：现有公路尽头山顶功能：功能：功能：功能：观景主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：1于山顶平整一块区域，以石材垒置出观景平台。2观景台面积约 100m2（10m10m）。其上设石桌、石椅供游客休息、赏景。此处即可观高山平湖之景，又可体体验居高临下，俯视农庄峡谷全景快感。5 5 5 5、主要景观设计、主要景观设计、主要景观设计、主要景观设计“农庄八景农庄八景农庄八景农庄八景”景观恢复景观恢复景观恢复景观恢复义乌陈氏宗谱中记载有“色里八景”即“农庄八景”，以诗为证：荫殿蟠松荫殿蟠松荫殿蟠松荫殿蟠松巍匕古殿结岩阿，劲节青松挂女萝。错落帆龙蟠玉宅，琉璃宝地匝金波。山翁洞里焚香鼎，鱼76、父溪边理钓蓑。为问培栽几甲子，千处岁月易嗟跎。方尖云影方尖云影方尖云影方尖云影卓尔高峰广复平，间来囁履上峥嵘。烟凝野树云初合，日照晴岚景更清。俯视千帽迷曲水，达瞻百里见孤城。若见百尺楼观月，闻却姮娥笑语声。角尖双峰角尖双峰角尖双峰角尖双峰岩壁嵯莪石径斜，岭上云霞近天傍。好似神牛伸两触，尖匕矗射斗星寒。青见岗峦增萃葎，缘生草木绕烟霞。砥恐巨灵来截角，挨倒双峰变作田。石潭岩阿石潭岩阿石潭岩阿石潭岩阿石蹬缭绕恍接大，探奇不觉陡峰巅。泉从涧壑翻西绕，山鞏神灵向北旋。苍翠半空浮日月，岩阿一带锁霞烟。何须更觉蓬莱路，即此依稀是洞仙。溪边垂钓溪边垂钓溪边垂钓溪边垂钓手孰纶竿望水沿，前头就似渭溪边。傍山民居多77、雅室，临岐客底半茅廛。风光满眼山岚严，景物催人日月愆。鲜鱼换酒供一醉，夕阳芳草任芊匕。新堂望月新堂望月新堂望月新堂望月风揽长空收暮云，水轮初上白纷纷。新堂冷浸梅花瘐，？畔横移竹影？。入手讶霜看不湿，渍衣欲透听无声。此际千里人同望，？想清光孰与分。玉树凌烟玉树凌烟玉树凌烟玉树凌烟芳草玉树异凡林，嫉妒永姿几度？。风吹露浥多绰约，烟红霞紫现灵英。菊干差堪埒高洁，葵衷亦逊倾。世事变更纷莫定，从来兼葭慕伊人。绿野长春绿野长春绿野长春绿野长春春闻啼鸟掷梭娇，夏日芰荷喷鼻香。秋来堪钦茱萸酒，冬景松相挺苍匕。四时佳景长如在，归去来兮乐未央。虽无火棗交梨餐，胜似蓬莱阆苑仙。“农庄八景”描绘的是农庄曾经的美景，随78、着世事变迁，其中的部分已经不复存在，本次规划中将会在确定原景所在位置的基础上，根据八景诗中对八景的描述，对“农庄八景”进行恢复，包括景观上的和意境上的。方尖云影、角尖双峰为两处自然山峰，分别位于深塘坞北面和峡谷之内，可通过开辟景观视线并设置标示牌引导游客观赏。石潭岩阿，即指现深塘坞村村口池塘，规划中将对其进行扩建和环境改造，使其成为农庄重要景观之一。溪边垂钓，溪谷之中开辟垂钓区，小桥流水、钓竿蓑衣、夕阳草棚，既为农庄一景又为娱乐活动场所。新堂望月，原指月光下家中的人在村口等待着外出劳作的人们归来，享受家的温暖，一家团聚，其乐融融。在规划中可于村中视野开阔的高处开辟一小块开畅平地，设竹椅、竹桌，79、为来此游玩一天的人们提供闲聊小憩的场所，并可欣赏农庄夜景。玉树凌烟，在溪谷中遍植桃、杏、梨、山茶等，花开时节，清晨谷中薄雾弥漫，鲜花、绿树、山林、薄雾，一派农庄玉树凌烟的景色。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划15绿野长春、荫殿蟠松均是对村庄自然景色和绿树环绕下的村庄生活场景描述，通过规划植物的种植、景观的塑造及可恢复农庄此景。四、旅游容量测算四、旅游容量测算四、旅游容量测算四、旅游容量测算旅游容量是指在保持景观稳定，保障游人游赏质量和舒适安全，以及合理利用资源的限度内，单位时间、一定规划单元内所能容纳都游人数量，是限制某时、某地游人过量集聚的警戒值。旅游容量是规划区规划、建设和管理工作的重要80、决策依据，也是各项专业规划的主要参考指标。确定合理的旅游容量，是规划区规划开发的重要前提条件。1 1 1 1、测算原则、测算原则、测算原则、测算原则旅游容量的测算遵循下列原则：（1 1 1 1）适度原则）适度原则）适度原则）适度原则以维护旅游资源价值和生态环境为前提；在任何情况下，旅游容量都不应超过旅游资源和生态环境的承载力。（2 2 2 2）满足原则）满足原则）满足原则）满足原则合理的旅游容量，应能保证游客在整个过程中的舒适、卫生、方便，他们的正当需求，得到最大满足。（3 3 3 3）安全原则）安全原则）安全原则）安全原则在遵循上述原则的前提下，游客的健康和安全不应受到任何影响或威胁。2 281、 2 2、测算方法与指标、测算方法与指标、测算方法与指标、测算方法与指标（1 1 1 1）测算方法）测算方法）测算方法）测算方法景区的游人容量应随规划期限的不同而有变化。对一定规划范围的游人容量应综合分析并满足该地区的生态允许标准、游览心理标准、功能技术标准等因素而确定。游人容量应由一次性游人容量、日游人容量、年游人容量三个层次表示。1）一次性游人容量（亦称瞬时容量），单位以“人/次”表示；2）日游人容量，单位以“人次/日”表示；3）年游人容量，单位以“人次/年”表示。旅游容量的计算方法宜分别采用：线路法、卡口法、综合平衡法。（2 2 2 2）测算指标）测算指标）测算指标）测算指标旅游容量计算82、宜采用下列指标：1）面积法：以每个游人所占平均游览面积计，其中：主要景点：50100m2/人（景点面积）一般景点：100400m2/人（景点面积）2）卡口法：实测卡口处单位时间内通过的合理游人量。单位以“人次单位时间”表示。此外，由于本规划区为农庄休闲区，规划有较多的住宿、会议、餐饮、娱乐等设施。对于这些旅游设施，同样需要测算旅游容量。测算方法是：假设餐厅的座位数为 Xi,日周转率为 Yi,则日设施容量为Ci=XiYi旅游区日设施总容量为：C=Ci=XiYi其中旅游接待设施，如宾馆、餐饮的日间系数建议为 0.4。3 3 3 3、测算结果与汇总、测算结果与汇总、测算结果与汇总、测算结果与汇总（183、 1 1 1）面积法）面积法）面积法）面积法规划区规划期末游览面积约 14 公顷，以人均占用面积 300m2计算，日周转率为 2，日容量为（140000300）2=933 人。（2 2 2 2）卡口法）卡口法）卡口法）卡口法选择入口门景为卡口，此处为规划区进入农庄的唯一通道，是游客的必经之所，游客基本均为自驾车游客。以停车场可停放车辆计算，农庄内停车场约可停放各类车辆 80 辆，每辆车以乘 4-20 人计算，采取单向计算的方式，日周转率为 1，日停车场总容量为 1280=960人。第七章第七章第七章第七章 形象策划与产品设计形象策划与产品设计形象策划与产品设计形象策划与产品设计一、形象策划一、84、形象策划一、形象策划一、形象策划1 1 1 1、旅游形象现状分析、旅游形象现状分析、旅游形象现状分析、旅游形象现状分析义乌望道农庄拥有在义乌市较有特色，有一定品味的旅游资源。但是由于当地居民长期义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划16以来均从事农业生产活动，对旅游产业发展重视不够，旅游资源开发程度低，也就没有树立反映其资源特色的旅游形象。2 2 2 2、形象理念、形象理念、形象理念、形象理念形象设计理念基础是整个旅游形象运作的原动力，可以比作旅游地的“脑”。根据义乌望道农庄旅游资源的特色，确定其理念基础为：农庄、峡谷、生态环境、地方文化，尤其突出农庄和峡谷。望道农庄的形象设计以“农庄体验+生态观85、光+度假娱乐+会议洽谈+休闲养老”为构思准则和特色，重点突出“休闲、生态”。3 3 3 3、形象设计、形象设计、形象设计、形象设计（1 1 1 1）形象定位）形象定位）形象定位）形象定位考虑到农庄资源特色及功能定位，综合考虑农庄、峡谷、生态环境、地方文化，并结合目标市场游客的心理和需要，将农庄形象定位为 新都市人的休闲度假天堂新都市人的休闲度假天堂新都市人的休闲度假天堂新都市人的休闲度假天堂 义乌人的后花园义乌人的后花园义乌人的后花园义乌人的后花园（2 2 2 2）形象口号设计）形象口号设计）形象口号设计）形象口号设计 峡谷田园，望道休闲峡谷田园，望道休闲峡谷田园，望道休闲峡谷田园，望道休闲 86、溪谷草堂，农庄望道溪谷草堂，农庄望道溪谷草堂，农庄望道溪谷草堂，农庄望道 山灵水秀，娱乐休闲，还在望道山灵水秀，娱乐休闲，还在望道山灵水秀，娱乐休闲，还在望道山灵水秀，娱乐休闲，还在望道 山水吟，泉瀑笑，闲情雅趣在望道山水吟，泉瀑笑，闲情雅趣在望道山水吟，泉瀑笑，闲情雅趣在望道山水吟，泉瀑笑，闲情雅趣在望道 欲求生态康体疗，请到义乌望道欲求生态康体疗，请到义乌望道欲求生态康体疗，请到义乌望道欲求生态康体疗，请到义乌望道 寻觅自然净土，远离都市尘埃寻觅自然净土，远离都市尘埃寻觅自然净土，远离都市尘埃寻觅自然净土，远离都市尘埃望道农庄张开双臂欢迎您望道农庄张开双臂欢迎您望道农庄张开双臂欢迎您望道农87、庄张开双臂欢迎您 特别的休闲乐园，特别的逍遥情怀特别的休闲乐园，特别的逍遥情怀特别的休闲乐园，特别的逍遥情怀特别的休闲乐园，特别的逍遥情怀特别的爱给特别的您特别的爱给特别的您特别的爱给特别的您特别的爱给特别的您4 4 4 4、视觉形象、视觉形象、视觉形象、视觉形象（1 1 1 1）总体视觉形象）总体视觉形象）总体视觉形象）总体视觉形象义乌望道农庄内的所有建筑设施、道路设施以及相关设施都要与周围环境相协调，杜绝建造人工味很浓的城市化建筑，要体现自然、生态、野趣的特色。（2 2 2 2）物质景观形象）物质景观形象）物质景观形象）物质景观形象1）背景景观背景景观是旅游区存在的依托，存在于广泛的范围内88、。就望道农庄来说，其背景景观是其形象生成的基础：峡谷里岩壑幽邃，林木葱郁，溪流潺潺，环境秀美幽静，为农庄的存在提供了良好的生态基础，再加上农村田园风光，有利于营造望道农庄是“农庄、峡谷”形象。背景景观不仅体现在有形的山岳、林地、天空、田园等，还包括无形的空气、声音、气味等。为了加强资源特色的表现力和吸引力，可以对农庄内自然景观加以人工的改造，包括林相改造、景观构造物添加等，但应尽可能地维护和强化原赋资源特色，避免环境污染和对旅游资源的破坏，一定要加强对旅游区环境的监测控制。2）旅游区物质景观主要是对望道农庄内的旅游接待设施包括庄园酒店、望道草堂和其他旅游设施要体现自然性、朴实性、功能性，以及区89、内景观恢复和植物景观的塑造。对现有的人工建筑，通过合理改造使其与周围环境和谐地融合到一起，从而农庄的品位。（3 3 3 3）视觉形象要素设计）视觉形象要素设计）视觉形象要素设计）视觉形象要素设计1）标徽以农庄为主体，以峡谷为背景设计望道农庄的标徽，突出农庄文化特色和溪谷自然风光。2）标准色为突出农庄和峡谷，建议用绿色和黄色作为标准色，绿色象征自然，黄色象征丰收。3）标准字体请著名书法家书写“望道农庄”四个字，在旅游地的相关地方与标徽共同使用。4）应用符号系统包括旅游地纪念品，指示类设施，旅游区中的休息设施和观景设施，旅游区广告，旅游区服务人员的着装形象等要突出望道农庄“农庄、峡谷”的特色。二、90、产品设计二、产品设计二、产品设计二、产品设计1 1 1 1、旅游产品主体定位、旅游产品主体定位、旅游产品主体定位、旅游产品主体定位立足于望道农庄的旅游资源特色是以峡谷田园风光、地方文化、名人轶事，根据其主要目标客源层的需求是养生休闲、生态健身、会谈交友的特点，将其旅游产品主题定位为：以峡谷田园风光为特色，集农庄体验、生态观光、度假娱乐、会议洽谈、休闲养老为一体的农义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划17业观光、休闲娱乐游。2 2 2 2、主导产品、主导产品、主导产品、主导产品（1 1 1 1）峡谷生态体验游）峡谷生态体验游）峡谷生态体验游）峡谷生态体验游农庄内峡谷植被丰富、风光秀丽，瀑布溪流、卵91、石浅滩、峭壁悬崖集中在 1.5 公里的峡谷之内，给人以清新，爽朗的感觉，可开展以生态观光和徒步健身为主的旅游，也可适当开展峡谷野营、溯流运动、攀岩探险等生态型、野趣性项目。（2 2 2 2）乡村休闲游）乡村休闲游）乡村休闲游）乡村休闲游依托农庄内两个自然村、梯田台地风光、果园花圃，结合当地文化，开展乡村休闲游，使游客不仅能体验农村生活，感受乡村气息，也可从中增长知识，从而达到集游览性、体验性与知识性于一体的目的。（3 3 3 3）会议度假游）会议度假游）会议度假游）会议度假游充分利用农庄各个建设项目包括望道草堂、酒店和丰富的自然资源、优美的生态环境、淳朴的民风民情，把义乌望道农庄建成义乌及周边92、县市的会议旅游和度假旅游基地。3 3 3 3、节事活动、节事活动、节事活动、节事活动旅游区的建设，除自然风光外，离不开人文景观和文化活动的融入。而节事活动，一方面是地方特色文化的反映，另一方面也能丰富游客的旅游活动内容，是旅游的重要吸引物之一。因此，农庄在经营过程中应该考虑引进有金华地区特色的节事活动。如：廿三里的叠罗汉、义亭铜山岩的社戏、迎龙灯等，以及在茶文化中心、餐饮广场等定期或不定期举办农历七月十六“茶祖会”、“食文化节”等节事活动。增加农庄旅游吸引物，提升农庄资源品质和吸引力。4 4 4 4、旅游商品、旅游商品、旅游商品、旅游商品（1 1 1 1）旅游商品开发原则旅游商品开发原则旅游商93、品开发原则旅游商品开发原则要体现纪念性、艺术性、实用性的特点。要突出地方特色，注重商品的文化内涵，使旅游商品做到特色浓郁、文化丰实。分析游客的购物动机：消费动机、馈赠动机、实用性动机和纪念性动机。根据不同层次的游客需求，组织货源加工生产。（2 2 2 2）旅游商品开发重点）旅游商品开发重点）旅游商品开发重点）旅游商品开发重点开发旅游商品是提高旅游经济收益的重要手段，望道农庄应充分依托于义乌市，利用当地的宝贵资源，开发出具有当地特色、有价值的旅游商品。以特色果品、特色农产品为主导，以特色山货、特色工艺品、中草药产品为补充。特色果品系列通过生态农业休闲区的建立，发展具有当地特色的果品系列，如猕猴桃94、板栗、杨梅等，使之形成既可观光又可采摘的旅游商品。绿色农产品系列望道农庄由于远离污染，具有良好的生态环境，当地的蔬菜和杂粮堪称绿色产品，对旅游者有较大吸引力，通过保鲜包装也可开发成主要旅游产品，主要有蔬菜和杂粮等。特色山货系列望道农庄由于植被丰富，森林覆盖率高，因此出产较多的野生菌、野菜、野果、药材等，而这些东西为天然绿色保健食品，很受旅游者喜爱，通过保鲜包装后，也可形成主要的旅游产品。特色工艺品系列在不破坏生态环境和资源可持续发展的前提下，充分利用农庄的竹类资源、木料资源和石料资源，开发诸如竹编制品、根雕、木制品（廊桥模型、古民居模型等）、石雕等旅游商品，对旅游者也有一定的吸引力。利用当地95、药用植物，发展药用植物业康体和保健是人们最关心的事情，针对这个需要开发药用植物业。重点利用红豆杉、金线莲、石杉、银杏等药用植物进行开发。三、旅游线路组织三、旅游线路组织三、旅游线路组织三、旅游线路组织1 1 1 1、农业观光娱乐游、农业观光娱乐游、农业观光娱乐游、农业观光娱乐游游线特色：峡谷探奇、生态观光、农业观光、民俗体验游线组织（主要景点）：农庄门景生态广场游客服务中心农庄八景幽谷观鱼农庄果园峡谷溪流观光山顶平湖2 2 2 2、休闲度假游、休闲度假游、休闲度假游、休闲度假游义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划18游线特色：峡谷探奇、生态观光、文化体验、休闲度假游线组织（主要景点）：农庄门景生96、态广场庄园酒店农庄八景幽谷观鱼农庄果园峡谷溪流观光望道草堂（或：森林木屋）3 3 3 3、养生游、养生游、养生游、养生游游线特色：休闲养生游线组织（主要景点）：农庄门景生态广场游客服务中心老年公寓四、旅游产品营销建议四、旅游产品营销建议四、旅游产品营销建议四、旅游产品营销建议1 1 1 1、旅游营销规划原则、旅游营销规划原则、旅游营销规划原则、旅游营销规划原则（1 1 1 1）系统性原则）系统性原则）系统性原则）系统性原则根据整合营销理论要求，营销活动是一个系统行为，要注意各要素间的有效组合，使系统发挥最大效能。促销宣传应与景区形象策划相一致，并且有利于望道农庄整体形象的协调与统一。（2 2 97、2 2）针对性原则）针对性原则）针对性原则）针对性原则要针对不同季节、不同目标市场的具体特点，制定相应的组合策略，不可生搬硬套。（3 3 3 3）特色性原则）特色性原则）特色性原则）特色性原则众所周知，特色是旅游的生命，在营销工作中要突出挖掘并宣传本景区的特点特色，以独特性吸引受众，促进市场启动。新兴的绿色营销和文化营销理论是本景区营销策略制定的基础。（4 4 4 4）效率性原则）效率性原则）效率性原则）效率性原则合理安排资金的使用，用较少的资金达到更好的效果，提高营销资金的投资回报率。经验表明，景点将门票收入的 10%左右用于营销是比较现实的。在特别需要时，增加新设施时，超过这一比例也是必要98、的。2 2 2 2、旅游营销策略规划、旅游营销策略规划、旅游营销策略规划、旅游营销策略规划（1 1 1 1）产品策略）产品策略）产品策略）产品策略1）分期开发，逐步推出产品一期重点开发难度小、吸引力强、投资回收期短、投资风险相对较小的内容，对于投资大、风险大、吸引力稍弱的项目可安排在中远期开发。分两期甚至三期开发，容易保持新鲜感，延长产品生命周期。但一期开发的内容必须达到一个门槛规模，即一期开发建设内容，必须使景区一经推向市场就能产生强烈震撼，迅速启动市场，并以较快的速度发展。2）细分市场，做深专题旅游产品针对不同市场区隔，推出不同的产品。对于商务会议客人应当推出以优美环境为依托的高档商务会议99、游。由于农庄的自然风光对义乌市以外的游客的吸引力有限，而义乌此类旅游资源相对较少，因此可以结合农庄特色，向义乌市居民推出有农庄特色的周末自驾车峡谷农庄生态游。3）软件上强调个性化和人性化旅游产品是一种服务产品，硬件与软件同样重要。望道农庄面临激烈的市场竞争，要与浙江省别的峡谷旅游产品形成差异，软件方面大有可为。首先，应与农庄主题保持和谐，甚至挖掘提升硬件内涵，形成产品的强烈个性。农庄的酒店、游人中心要在保证常规服务的基础上强调个性化和人性化服务。4）注重产品的季节性与产品生命周期不同季节、针对不同的目标群体，适时推出不同产品。要与促销活动相结合，使固定的硬件生成多样化的产品形式，给市场以新鲜感100、，提高重游率，延长产品生命周期。实行各种季节差价，团体优惠和重游优惠价，以平衡淡旺季客源流量。（2 2 2 2）价格策略）价格策略）价格策略）价格策略价格策略是市场营销“4P”中最灵活、最敏感的一个策略。价格是由市场决定的，由企业直接制定；总体上倡导“明码实价”的服务准则，塑造“物美价廉”的社会形象，杜绝餐饮、购物价格普遍偏高、斩客欺客严重、社会诚信危机的现象在景区的发生。价格策略应保证景区整体价格相对稳定，又有适度的灵活性。（3 3 3 3）广告策略）广告策略）广告策略）广告策略“世界的公园，瑞士、瑞士、还是瑞士”、“夏威夷是微笑的群岛，这里阳光灿烂”、“探索圣雄甘地的生平”近年来国外的旅游101、广告铺天盖地，精彩纷呈，而中国仍然一片静悄悄。虽有电视上的“请您欣赏”、报刊杂志上的景点介绍、交通图上的名胜古迹，也多半是羞答答的、含而不露。至于街头户外的旅游广告则更属少见。在普遍重视旅游资源的开发和利用的同时，却忽略了旅游广告对提高景点知名度的宣传作用。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划19清代袁枚有诗曰：“江山也要伟人扶，神化丹青即画图”。风景点固然要靠其自身的旅游资源和适当的开发，但广告宣传也是不可或缺的。在有些城市的广场、街道、码头，矗立着巨幅山水名画，展示了令人神驰的旅游风景。虽然其主观上是给人们提供愉悦和情趣，在客观上它也起到了户外广告的作用，使这些风景名胜更加知名，更是促使人们102、产生出游的欲望。当前，旅游业作为新的经济增长点正方兴末艾，发展旅游业离不开广告宣传。这种宣传不仅需要通过广播电视、报刊杂志等多种媒体的广而告之，而且还应走向街头巷尾，使其深入人心。（4 4 4 4）促销策略）促销策略）促销策略）促销策略促销必须围绕品牌形象进行，形象是营销工作的灵魂。1）建设期科学的促销应该从建设期开始，这是所谓的“钓市场”战略。在开业以前，利用该项目将对义乌望道农庄旅游产生的影响，以学术研究、电视专题、各类传媒动态新闻等软广告的形式进行促销活动，为以后的促销工作做铺垫，形成“山雨欲来风满楼”的市场氛围。较好的一种策略是旅游营销六个一工程：一句好听的旅游宣传口号；一张好看的导游103、图；一本好看的旅游手册；一盘好看的旅游风光片；一首好听的旅游歌曲；一个好看的旅游徽标。2）导入期、成长期这是重点促销期，主要结合景区开业及其他节事活动，进行全面促销。本期促销非常重要，这是旅游产品初次亮相。第一印象好坏，将严重影响景区的品牌形象。导入期的促销，尤其是开业期间的促销，将决定景区市场开发的起步点的高低。这期间应委托专门机构进行新闻传播的系统策划，利用电视、报纸、广播、导游图、路牌、车身等各式大众媒体大力促销，并结合公关、人员推广、营业推广等多种手段进行立体促销，在市场上掀起促销热潮，迅速炒热一级市场。可运用的其他促销策略有：参加旅游交易会积极参加有组织的地区性旅游促销活动，如参加旅104、游交易会等。名人促销名人的题字、书画、创意，名人的别墅，名人的聚会等。这些活动应专项精心策划，作为度假区进入市场的招牌。以后每年举行一次。其他节事活动旅游节事活动是专指以各种节目、盛会的举办，为核心吸引力的一种特殊旅游形式，是旅游地形象整合的重要方式和途径。节事活动的举办，因其具有短暂性的特征，可以将高质量的产品、服务、背景、人力等众多因素，围绕某一主题组织起来，集中大量传媒的传播报道，迅速提升旅游区的知名度和美誉度。同时，还能使原来那些静止固定的旅游吸引物，因人的参与而变得生气勃勃，营造与平常迥异的旅游氛围。利用大型节事活动，大力促销本景区，是迅速提高知名度与美誉度的有效方法。针对网民促销全105、球网络用户近亿，已经有了一定的规模。国内的网民也属于高学历、高收入阶层，同样是望道农庄主要目标市场。从经济的角度来看，在互联网上进行促销活动，其成本仅包括有关人员的劳务费和极少的信息发送费用，并且网上旅游促销活动没有时间限制，所以远低于常规的促销手段。公共关系公关是树立旅游区良好形象、建立强势品牌的重要手段。决不可流于形式。公关要充分利用节事活动，扩大影响力。可考虑的公关营销策略如下：1 邀请有影响力的人物参观参观对象主要包括：国内外有广泛影响的新闻媒介（如中央电视台、浙江电视台、义乌电视台、中国旅游报、华东旅游报、江南游报、浙江日报、钱江晚报、新民晚报、金陵晚报等）主任记者和专栏作家，旅行社106、（旅行公司）的高层主管等，通过他们的宣传报道，将会收获出乎意料之外的效果。2 商务邀约邀请对象，主要包括：社会名流、专家学者、政府官员以及商贾巨富，通过他们，扩展义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划20景区的影响力。联合促销在促销战略上要加强与市内外互补性强的景区的联动促销，如与陈望道故居、圣寿寺、八面厅等联合促销，则能形成资源共享、市场共享的局面，从而达到事半功倍的效果。3）成熟期这期间促销的主要目的，是为了维护并提升品牌，增强市场对品牌的忠诚度。主要选择报纸、电视等主流媒体。充分利用节事活动,是促销的主要方式。第八章第八章第八章第八章 旅游设施及基础设施建设旅游设施及基础设施建设旅游设施及基107、础设施建设旅游设施及基础设施建设一、旅游接待设施一、旅游接待设施一、旅游接待设施一、旅游接待设施1 1 1 1、旅游接待设施现状、旅游接待设施现状、旅游接待设施现状、旅游接待设施现状本规划区此前并未开展旅游活动，也没有进行旅游基础设施建设，因此不存在现有旅游接待设施。如有少量游人，仅在当地村民家中寄宿。2 2 2 2、旅游住宿设施规划、旅游住宿设施规划、旅游住宿设施规划、旅游住宿设施规划旅游天数以 250 天计，过夜游客按总游客数 30%计算，客房利用率 70%，游客平均过夜时间 1.2 天。以此为依据，农庄内住宿接待设施接待能力如表 5 所示：表表表表 5 5 5 5旅游住宿设施接待能力规划108、表旅游住宿设施接待能力规划表旅游住宿设施接待能力规划表旅游住宿设施接待能力规划表设施接待能力规划分期床位数（个）近期（20062007 年）80中期（20082010 年）160远期（20112015 年）240其中，高档床位（四星级）占 40%，中档床位（三星级）占 30%，低档床位占 30%。二、旅游服务站规划二、旅游服务站规划二、旅游服务站规划二、旅游服务站规划1 1 1 1、规划原则、规划原则、规划原则、规划原则（1）服务设施根据农庄规划要求分级配置。统一规划与布局，突出与烘托景点，并融于景区之中，构成完整而有特色的农庄风貌。（2）服务设施的项目要多样性，具有创意、趣味性和娱乐性，以舒109、适方便的旅游服务吸引游客。（3）服务设施的建筑设计，突出地方特色与自然环境结合，为景区添景增色，使之成为与整个景观环境相映衬的新人文景观。2 2 2 2、服务站设置、服务站设置、服务站设置、服务站设置旅游公共服务设施等级分为：一级服务站、二级服务站、服务点一级服务站是农庄依托的大本营，是农庄行政管理、后勤供应基地、农庄旅游交通的枢纽。设 1 个一级服务站，即农庄入口处的游客服务中心。二级服务站作为望道农庄服务系统的二级支撑点。是农庄服务支撑体系中的骨架部分，分布在农庄各功能区核心周转的游人较密集处，为功能区的接待中心。3 个二级服务站：望道草堂、木屋、接待休息中心。服务点是构成支撑点体系的最基110、本单位，构成农庄的三级支撑点。服务点包括溪谷游憩区、瀑布观赏点等多处。公园居住配套公共设施包括：管理设施、文化娱乐设施、商业设施、医疗卫生设施等，均按照国家及地方有关标准安排，具体内容可根据进一步的控制性详细规划落实；各级公共服务设施均考虑按小区规模较高配置。根据城市居住区规划设计规范建议设施设置。三、旅游基础设施三、旅游基础设施三、旅游基础设施三、旅游基础设施1 1 1 1、交通道路系统规划、交通道路系统规划、交通道路系统规划、交通道路系统规划（1 1 1 1）规划原则）规划原则）规划原则）规划原则1）在保护自然环境的前提下，合理组织道路交通，充分展示望道农庄的自然景观和人文景观。2）在交通111、规划中以重要活动区和景点为核心，充分考虑主要景点的风景和活动区活动的组织，建设交通轴线，以轴线位中心，充分展示风景。此外增加小环复线或者树枝状道路，以增加游览的层次。3）道路选线尊重现有道路和山地地形，形成自由顺畅的交通形式，同时应充分利用原有的义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划21道路，进行道路扩建和改造。（2 2 2 2）对外交通）对外交通）对外交通）对外交通农庄对外交通，从义乌城区至长堰水库段由城市辐射出的城市主干道相连，长堰水库至农庄入口段为乡级公路。城市主干道线为二级公路，条件较好，能基本满足旅游开发需要。乡级道路为四级水泥路，根据游客容量测算的内容，现有道路将不能满足旅游开发的需求112、，需提升道路等级至三级沥青路。（3 3 3 3）内部交通）内部交通）内部交通）内部交通1）景区车行道宽 4.5-6m，路面为水泥硬化，道路按照景观道路的标准建设；景区单行车道宽度为 3m，水泥硬化，道路按照景观道路标准建设。2）景区主干步行道多级青石台阶路，道路宽 3m；景区主要青石步行道道路宽 1.5m，道路两边为自然植被景观。3）景区次步行道主要有两种类型，一是青石步行道，另一种是沙石路面的自然道路，宽 1m，道路两边为自然植被景观及溪流水体景观。（4 4 4 4）停车场）停车场）停车场）停车场景区内规划停车场四个，共分为两级。1）一级停车场 共 1 个，位于景区主入口处，面积 2000m113、2，作为景区交通的起始点和景区游客的集散中心。2）二级停车场 共 3 个，分别位于老年公寓、农庄庄园娱乐区和望道草堂休闲区，面积 600m2，作为景区区内交通节点。2 2 2 2、给排水规划、给排水规划、给排水规划、给排水规划（1 1 1 1）供水规划）供水规划）供水规划）供水规划1）水源选择农庄供水应充分挖掘规划区内的水资源潜力，自建小型水库三座，对农庄规划区实施分区供水的方式。三个水库分别位于原林业站西南部山顶、里京村西部果园的北部山谷、深塘坞村西部山谷。其中深塘坞西面现有小水库一个，规划进行扩建，负责老年公寓的供水。里京村西北部水库由市水利局规划建设，容积约 10000 立方米，可承担庄114、园娱乐区及游客服务中心的供水。山顶水库依靠人工挖掘，负责望道草堂休闲区用水需求。2）用水指标景区用水分为居民生活用水和旅游服务设施用水两部分，近期给水规划主要满足旅游服务设施用水，居民用水均保持现状或局部调整解决；远期统一解决居民和旅游设施用水。居民规划用水标准为近期 50 升/人日，中远期 100 升/人日；旅游服务设施用水标准为：高档床位 800L/人日，中档床位 400L/人日，不住宿游客 100L/人日。（2 2 2 2）排水规划）排水规划）排水规划）排水规划望道农庄的排水系统主要包括生活污水排放和雨水排放。1）生活污水排放望道农庄的污水排放量：污水排放量以供水量的 80%估计，则排污115、量为近期 39 吨/日，中期 78 吨/日，远期 117 吨/日。生活污水经过处理符合国家污水综合排放标准（GB7978-1996）的要求后排放。规划区块的污水主要集中在老年公寓、游客中心、庄园酒店和望道草堂，排污以多布点、排放要求高的原则进行规划，分别在游客中心、庄园酒店、望道草堂各设一环保型污水处理池，经处理符合国家有关标准三类清水就近排入会谷底溪流或用于灌溉。2）雨水排放由于农庄面积较小，山体比较陡，山涧多汇水池，是农庄重要的水景。因此，雨水可以通过地形汇集，直接积存到各个汇水池中，供景观使用。道路、停车场的雨水排除规划1 路面横坡坡度为 1.6%-1.2%，最小纵度不低于 0.6%，如116、可能设定在 1%以上，确保雨水顺利排导至 L 型边沟、集水坑中。对于景区内透水性路面，排水坡度设定在 1%以上。2 小型停车场将雨水汇入 L 型边沟排除，大型停车场采用 U 型沟集水排放，U 型边沟设置在停车场中央。建筑入口处和建筑四周的雨水排除规划1 入口处作 1%以上的向外坡度，防止雨水向建筑内部倒流，集水，或 U 型边沟。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划222结合建筑规划设计中所作的雨水管、加盖雨水井，使之兼作室外雨水排除设施。3 3 3 3、电力电信规划、电力电信规划、电力电信规划、电力电信规划（1 1 1 1）供电规划）供电规划）供电规划）供电规划1）现状农庄用电主要集中在老年公寓117、游客中心、庄园酒店和望道草堂，现状用电来自城西街道供电所。2）规划按地理分布，旅游区形成两个用电负荷区：游客中心庄园酒店区、峡谷草堂区。电源取自城西街道供电所，根据农庄的用电特性，在游客服务中心和望道草堂各设置一座10/0.4 KV 的变电所，通过低压系统连接其它用电点，解决本区的用电需求。旅游主干道和重要游步道应布置路灯，主要景点及建筑小品附近也应设置各式庭院灯，分片分组由各个管理点控制。根据风景名胜区规划规范（GB 50298-1999），庄园酒店、老年公寓、望道草堂、林间木屋的配电标准参照表 6：表表表表 6 6 6 6配电标准表配电标准表配电标准表配电标准表床位级别供电（W/床）低档118、200中档400高档1000供电设施规划以远期用电需求为标准规划，床位数以 240 个计，高、中、低档各占 40%，30%，30%，则床位数分别为 96 个、72 个、72 个，其用电负荷分别为 96kw、28.8kw、14.4kw，三项之和为 139.2kw，未可预见用电负荷按 20%计算，则望道农庄在规划期末的总用电负荷为 167kw。3）管线布置以拉线距离最经济的原则指导景区电线敷设，规划均以 10kv 配电线路供电。建议采用沿道路埋地敷设，避免影响景区景观。（2 2 2 2）通信设施规划）通信设施规划）通信设施规划）通信设施规划1）增设邮政营业网点，游客服务中心、老年公寓可根据需要开展119、邮政代办业务。2）规划区内，增设电信接入网两处(山上和山下的中心地段各一处)。随着用地的开发建设，沿道路逐步敷设延伸电信管道，并提高电信普及率。在服务中心、宾馆及人流集中的其他地段增设公用电话，方便游客。3）优化移动通信网络。保留现有基站，在现状的信号盲处、弱处合理增设基站，实现规划区内各景区、景点和旅游道路的移动通信有效全覆盖。4）进一步完善广播电视网和有线电视网，不断进行扩容改造和技术更新，尽快实现联网运行和双向传输。4 4 4 4、燃气规划、燃气规划、燃气规划、燃气规划望道农庄的燃气用户主要集中在老年活动中心、庄园娱乐区和望道草堂休闲区，其他景区不得提供餐饮服务。提供餐饮服务的景区只能使120、用液化气，不得使用其他燃料，以保证景区内环境的生态化和清洁化。燃气通过委托由一家液化气公司统一提供，定期向农庄运送。燃气日用量约为近期 20 m3/日，中期 80 m3/日，远期 120 m3/日。四、用地规划四、用地规划四、用地规划四、用地规划1 1 1 1、地块划分原则、地块划分原则、地块划分原则、地块划分原则规划主要参照现状用地的特点，结合用地性质及道路分块。（1）有利于土地的合理利用与优化配置，可适应土地经营的灵活性及实施管理的可操作性，这样便于以一个完整的小区或组团作建设单元，保证片区建筑群具有完整统一的形体组合、统一的建筑风格、和谐的色彩、完整的外部空间序列。（2）结合现状自然界限121、和规划界限（道路红线、用地范围线等），自然界限包括机耕道、步行道、林地边缘线、沟谷边界线等，灵活划分、适当取直，并通过统一坐标定位来明确。（3）尊重现有建设用地边界，对已进行土地出让、征用的用地边界，原则上予以确认。（4）地块性质尽可能划分到小类，以便于开发建设实施与管理。2 2 2 2、核心生态保护用地保护、核心生态保护用地保护、核心生态保护用地保护、核心生态保护用地保护规划要求“核心保护的生态用地”不得随意改变用途，不得进行开发建设，规划要求保证其植被的覆盖率，严禁破坏山体自然地形、地貌、植被等，严禁在保护区内开山采石。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划23原则上不允许进行任何形式建设活动122、，仅作为部分游览性步行道、防护林道的开设，属于绝对的禁建区。任何单位和个人不得改变土地使用性质，不得在其内建设与绿地规划和基础设施建设无关的项目，不能转让或变相出让。为适应开展旅游度假活动可安排少量简易休憩用途等构筑物，但必须经相关部门许可。可对相对树种单一的林地进行人工促进天然更新培育，但必须进行专业的研究，才能实施。3 3 3 3、一般生态绿化用地建设控制、一般生态绿化用地建设控制、一般生态绿化用地建设控制、一般生态绿化用地建设控制（1）核心生态保护用地周边地区或缓冲地区划为保护控建区。控建区内可以进行景观林相的改造。控制建设区内任何单位和个人不得任意减少原有绿地面积，不得改变绿地功能及景123、观效果，必须严格地按照规划的内容实施，不得改变它们规划土地用途，不得随意建设，不得弃置搁荒。（2）“一般生态绿化用地”包括两类：一类是生态缓冲区用地的林地、疏林地等结构性林地；另一类是风景游赏、游览设施用地中规划的自然林木保护用地和现状是农田、疏林地而规划要求恢复绿化的景观林带。（3）结构性林地的控制：规划要求“结构性林地”不得改做它用。在结构性林地内不得进行开发建设，其间应结合规划的小路安排照明、卫生、休闲等景观构筑物为旅游休闲度假服务的辅助设施。（4）景观林带的控制规划要求“景观林带”应选用具有地方特色和景观价值的树种，栽植规则有序、结构层次明确，保证规划的宽度、长度、走向等。景观林带内用124、地建设建筑密度一般不超过 4%，其位置、规模、形式等都必须严格控制，按用地地块建设分类控制来执行，不得建设和旅游服务无关的项目。各种规划、建设应服从有关部门在规划设计、建筑设计方面的要求。4 4 4 4、景观建设用地控制、景观建设用地控制、景观建设用地控制、景观建设用地控制规划通过两种不同的控制方法：一是用地生态分析分类控制法，二是土地使用类型及强度控制法，主要以第二种方法为法定依据，以第一种方法为辅助校验和评价衡量使用指标。（1 1 1 1）用地生态分析性分类控制）用地生态分析性分类控制）用地生态分析性分类控制）用地生态分析性分类控制1）适宜建筑布局用地：将各地块中地势较为平坦、自然植被林木125、较为稀疏的、临近外围道路的划为建筑布局的用地，该类用地多为农田、菜园、果园等。涉及到临近外围道路的疏林地，建设用地面积应当严格按照地块建筑密度指标来控制，不得大于规划地块总面积的 10%。2）自然林木保护用地：将地块范围中林木较为茂盛、森林景观保护较好、地形较为复杂、坡度较大的用地，划分为保护用地，应当合理考虑与外围保护林木相衔接，应当在地块当中形成大面积的绿化保护用地，如绿心、绿山、绿带等形式。3）景观林建设用地：将介于前两类用地之间的用地划分为景观林改造建设用地，当中可布置少量体量、尺度较小的景观、游览性建构筑物。主要以林木景观的改造、林相的建设为主，起到调整完善森林公园植被景观的重要作用126、。其现状用地可以是农田、菜地、果园、疏林地等。有下列情况时按以下规定执行：1）现状非林地用地面积小于 10%时，即适宜建筑布局用地不足总用地的 10%时，建设用地占用林地的面积应按绿色当量进行生态补偿，即在疏林地等其他区域划设补偿景观林建设用地，按照景观林建设用地原则进行建设。2）现状非林地用地面积大于10%时，应保证总地块的绿地率大于60%，不足60%的量（60%-x%现有绿地率）在地形较为复杂、坡度较大的用地或农田、菜园、果园等适宜建设林地区域增加建设绿地，建设林地应当合理考虑与本地块中的绿地结合，与外围保护林木相衔接，应当在地块当中形成大面积的绿化保护用地，如绿心、绿山、绿带等形式。（2127、 2 2 2）土地使用类型控制）土地使用类型控制）土地使用类型控制）土地使用类型控制景观建设用地包括风景游赏及设施用地、居民社会发展用地两大类，统一纳入规划控制。规划结合各个地块的特点，分别提出了具体的控制指标，指标的组成包括两大部分，一类是规定性指标，包括用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度控制、配套服务设施、禁止开口路段、土地使用兼容性、后退道路红线、配建车位、配套建设景点十二项；另一类是指导性指标，包括人口容量、出入口方位、环境设计、建筑设计指导等。5 5 5 5、已开发建设土地的控制、已开发建设土地的控制、已开发建设土地的控制、已开发建设土地的控制对居民建设用地严格控128、制，严禁建私宅，对居民点的建设进行统一开发、统一管理，规划集中设置居民点。对原有居民点搬迁后，应当及时进行景观绿化。已建成的当地居民私宅统一进行整饰，严格控制沿街立面、广告形式，对有碍观瞻的限期改正。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划24对在已出让土地和租用土地、林地上，已建成的构建筑物应合理控制规模，防止进一步扩大建设强度，新的建设应当按照规划指标进行复核控制。对正在建设项目，应当及时控制建设强度，与控制规划相冲突的，应当协商解决。并应加强对绿化景观的建设要求，做到景观建设同步。未开始修建项目应当加强管理和控制，严格审查设计方案，并严格按照规划详细指标执行。附表：表表表表 7 7 7 7义乌129、望道农庄用地平衡表义乌望道农庄用地平衡表义乌望道农庄用地平衡表义乌望道农庄用地平衡表用地代码用地性质用地面积百分比大类中类及小类（ha）（%）CC11行政办公用地0.100.71C25旅游服务设施用地4.603.29GG21园林生产用地0.280.20EE1水域及其他2.121.50E3园地0.680.49E4林地130.1492.33SS1道路用地1.701.21S3停车场用地0.380.27合计-140.00100%表表表表 8 8 8 8用地控制指标表用地控制指标表用地控制指标表用地控制指标表地块编号用地性质用地面积（ha）建筑密度（%）建筑高度（m）容积率绿地率（%）停车位（个）ABC130、DEFGHIJKLMN五、竖向规划五、竖向规划五、竖向规划五、竖向规划竖向规划是开发建设地区（或地段）为满足道路交通、地面排水、建筑布置和规划区景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用、改造，确定坡度、控制高程和平衡土方等而进行的规划设计。1 1 1 1、竖向定位规划、竖向定位规划、竖向定位规划、竖向定位规划采用黄海高程系。根据现状地形标高及其特点，并在满足防洪排涝排水要求，并尽可能减少土方填挖，确定竖向新高程。2 2 2 2、竖向规划原则、竖向规划原则、竖向规划原则、竖向规划原则规划中尽量在保持现有竖向关系的前提下进行适度改进，从整体上看，还是维持现状的竖向关系，从而达到适度开发、持续开发的131、目的。3 3 3 3、竖向规划内容、竖向规划内容、竖向规划内容、竖向规划内容（1 1 1 1）入口广场景区）入口广场景区）入口广场景区）入口广场景区农庄入口广场处，因其现状地形不甚理想，现有道路与旁边农田有较高落差，约为 1.5m。规划中将改善其地形，从而达到合理利用竖向空间，节约土地的目的。（2 2 2 2）保护地形地貌）保护地形地貌）保护地形地貌）保护地形地貌现状中整体竖向关系为从南到北依次增高海拔高度，形态上依次为溪流、河谷滩地、山体。规划中这种关系予以保护，不允许大体量的单体建筑物破坏，达到天然、统一的天际线。（3 3 3 3）局部调整）局部调整）局部调整）局部调整规划将竖向从 186132、m 以下的海拔高程开始，依次达到 380m 海拔高程以上，景区开发主要集中在海拔 204m 到海拔 350m 的地段。这块地段的竖向关系应适度调整，服从景区建设需要第九章第九章第九章第九章 环境保护与生态建设规划环境保护与生态建设规划环境保护与生态建设规划环境保护与生态建设规划一、绿地规划一、绿地规划一、绿地规划一、绿地规划义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划251 1 1 1、绿地现状、绿地现状、绿地现状、绿地现状规划区绿地覆盖率现达到 90%，绿地类型包括原生林地、经济林地、农田，主要树种有马尾松、水杉、毛竹等。乔木、灌木分布多，林分复杂，层次丰富，原始植被保护情况较好，森林的生态、经济效益133、较好，但规划区林相较为简单，景观效益较差。2 2 2 2、规划原则、规划原则、规划原则、规划原则（1 1 1 1）适地适树原则）适地适树原则）适地适树原则）适地适树原则在进行林相改造时，需种植部分绿化树种，树种的选择应尽可能选取乡土树种，按照其生态习性合理配植，既体现了本地区植被特点，又适应气候和立地条件，易于成活，可保持较长时期的相对稳定，达到事半功倍的效果，配植时注意创造复层混交的人工群落，发挥林地的最大生态效应。（2 2 2 2）生态保护原则）生态保护原则）生态保护原则）生态保护原则在植物景观规划中，应强调师法自然，遵循和模拟自然植被群落，强调群落的自然演替，保护群落生态特征，逐步减少人134、工林的比例，恢复植物景观的自然性、乡土性和原生性，营造多树种、多层次的森林群落。应充分利用森林植被的生态恢复能力，采取人工促进天然更新的办法恢复森林植被，形成树种组成多样、结构复杂的混交林分，提高风景区的生态功能与景观价值。（3 3 3 3）重点规划原则）重点规划原则）重点规划原则）重点规划原则结合本景区规划的主要景点建设，对主要游览道路两侧、重点景点周围以及特殊地段进行重点规划，形成季相变化丰富、景观形象独特的植物景观。3 3 3 3、配置设计说明、配置设计说明、配置设计说明、配置设计说明总体风格为自然生态、简洁活跃、和谐有序。（1 1 1 1）基调树种）基调树种）基调树种）基调树种旅游区现135、状绿化以马尾松为主，在绿化尽量结合现状的前提下，决定了基调树种的选择必然以马尾松为主。（2 2 2 2）特色树种）特色树种）特色树种）特色树种为丰富绿化景观效果，同时满足各分区功能，在基调树种的基础上，也精心为各分区选择了几种特色树种，使整个农庄景观绿化统一中又富于变化。中心广场香樟树阵威严大气，垂钓园区杨柳依依，老年公寓松柏庄重，望道草堂区竹声飒飒，果树观赏区有杏花之繁灼，桃花之妖冶，梨之韵，李之洁等。（3 3 3 3）道路绿化）道路绿化）道路绿化）道路绿化旅游区内部车型道路树种行道树，分别为香樟、银杏、鹅掌楸等，考虑到了树木的观花、观叶等不同的造景特色。（4 4 4 4）植物造景）植物造景136、）植物造景）植物造景农庄的入口广场列植大量香樟和马尾松，树型舒展，分为庄重，营造农庄大气的形象，同时也为烈日下的人们带来了片片绿荫。在旅游区内的一些休憩型林木草地周边，多饰以花色鲜艳、花型奇特的花灌木，如四季秋海棠、金盏菊、锦绣杜鹃、栀子、茶梅等不同花期的观花物种，丰富了景观效果。近湖、溪地岸边结合基地的原生植物，广植水生、湿生植物如垂柳、池杉、芦苇、鸢尾、香蒲、慈姑等，形成从水体到溪岸的过渡湿地，提高局部空气湿度，也便于一些水鸟觅食。同时为吸引鸟类，种植枫杨、大叶女贞、乌桕、火棘、枸骨冬青等色彩鲜艳，可供鸟类食用的浆果植物，以及便于栖息的树林、灌丛。二、建筑设计控制二、建筑设计控制二、建筑设137、计控制二、建筑设计控制1 1 1 1、建筑物后退距离、建筑物后退距离、建筑物后退距离、建筑物后退距离地块临 6 米道路的后退红线 5 米，临 3 米以下道路的后退 2 米；相邻开发建设地块各自后退 8 米，作为结构性绿地或生态廊道；地块连接核心林地保护区的后退 10-20 米作为林地生态缓冲区，连接生态缓冲区的后退 12 米。2 2 2 2、建筑间距控制、建筑间距控制、建筑间距控制、建筑间距控制建筑间距应符合消防、卫生安全防护等方面有关部门法规的要求。重点公共建筑之间间距，不得小于 10.8H。建筑端墙之间间距：低层建筑不小于 4.5 米，多层建筑不小于 6 米。建筑正北面与端墙之间的间距不得138、小于 10.5H。3 3 3 3、建筑高度控制、建筑高度控制、建筑高度控制、建筑高度控制各地块内建筑总体上以低层为主，在局部可建立较高的作为景观标志的构筑物。特别注意与周围环境的高度协调，在农庄的“一心、四区”五个区域，一般建筑物都不应超过其周围义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划26林带或林地的树木高度(12 米，3-4 层)，具体按控规图纸和指标表中对每一地块的指标规定执行4 4 4 4、建筑体量控制、建筑体量控制、建筑体量控制、建筑体量控制建筑体量不宜过大。个别现状已建设的建筑体量较大时，应通过改造、立面处理、植被遮挡等方法予以解决。靠近自然山体，或位于山顶、山腰的建筑体量均应严格控制，形139、成整体分散、横向展开的小体量、分散效果。5 5 5 5、建筑风格控制、建筑风格控制、建筑风格控制、建筑风格控制建筑物形象设计应充分考虑度假、休闲建筑的风格，以自然、明快、清新为主调，同时兼顾：1）建筑的传统性与时代性；2）突出环境的生态特性；3）绿化景观风貌的地方性。6 6 6 6、建筑色彩控制、建筑色彩控制、建筑色彩控制、建筑色彩控制建筑色彩的选择应与周围环境协调。道路两侧及周围基本是农田，结合环境和山地地区的城镇特点，宜采用清淡和明亮的色彩为基调，就能使其在蓝天、绿叶、森林的环境中，显得格外清新悦目，明朗晶莹。7 7 7 7、建筑组合控制、建筑组合控制、建筑组合控制、建筑组合控制建筑宜分散140、布局，建筑风格细腻，应与所处景观相协调。布局应当结合基地在地貌形态、空间特征、建筑形象等风貌构成因素方面，把握望道农庄独特的山地园林环境表征，设计应当充分利用这些形态，以保持建筑环境及其美学特征为指导，从建筑风貌、环境组合、布局组景、材料选择、色彩装饰等多方面入手，探索创建具有时代感且融入地域景观中的山地建筑与园林空间环境，表现出朴雅、浑朴、清逸、幽秀的美学特征。8 8 8 8、建筑材料控制、建筑材料控制、建筑材料控制、建筑材料控制建筑材料应当选择具有乡土特色的当地材料，例如竹材、石材、木材等，严禁使用大面积玻璃幕墙、金属材料。9 9 9 9、园林小品规划、园林小品规划、园林小品规划、园林小品141、规划环境小品的设置应充分考虑其功能使用性，确定小品位置和数量。在重要节点处、对景处考虑小品雕塑。环境小品的选材和色彩应注意大方、美观、简捷。选材可考虑自然气息较浓的材料，如木材、竹材、石材等；色彩也可相对较纯朴自然。三、资源生态保护规划三、资源生态保护规划三、资源生态保护规划三、资源生态保护规划1 1 1 1、植物资源保护、植物资源保护、植物资源保护、植物资源保护农庄的植物资源，必须贯彻“保护、培育、合理开发利用”的方针。2 2 2 2、森林防火工程建设、森林防火工程建设、森林防火工程建设、森林防火工程建设必须贯彻“预防为主，积极消灭”的方针。进入游览区的人员不得私自野外用火，规划内专用的野营142、野炊等野外用火的旅游场所，必须设置防火设施。按规定建设防火林道，形成良好的防火系统，并在通视良好、视野宽阔、控制范围广的位置设置了望塔（台）、观测站。野营、野炊等野外用火的旅游场所，必须设置防火设施。防火队伍，购置相应的护林灭火设备，组织训练专业扑火队伍及管委会组织的义务扑火队，建立健全制度，增强防火意识。3 3 3 3、森林病虫鼠害的防治、森林病虫鼠害的防治、森林病虫鼠害的防治、森林病虫鼠害的防治必须贯彻“预防为主，综合治理”的方针和“谁经营，谁防治”的责任制度，采取以生物微生物防治为主的措施，保持生态系统的平衡，形成良性循环。4 4 4 4、景观资源保护、景观资源保护、景观资源保护、景观143、资源保护（1）景观资源保护，必须符合下列规定：1）地质遗址、遗迹、历史古迹和珍稀、濒危物种分布区域，具有重大科学文化价值的区域，采取特殊保护；2）中心景区采取重点保护；3）一般景区采取常规保护。（2）在珍贵景物和重要景点上，应根据需要设置适宜的保护设施，但不得增建其他工程设施。农庄游览区及游人有效视野范围内的林木，不得进行生产性的采伐活动。采取的经营措施必须符合景观要求。（3）古树名木严禁砍伐或移植，并应采取有效的技术措施为其创造良好的生态环境，维护其正常生长。农庄的古建筑物保护，必须贯彻“修旧如旧”的方针，保持其原历史风貌。（4）禁止在农庄内毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林、破坏景144、观的行为。（5）农庄必须根据环境容量确定合理的出游览接待规模，有计划地组织游览活动，不得无限制地超量接纳游览者。5 5 5 5、生态环境保护、生态环境保护、生态环境保护、生态环境保护农庄建设必须采取有效措施，防治下列生态危害：义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划27植被破坏、水土流失、水源枯竭、种源灭绝以及其他生态失调现象的发生和发展；废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。农庄内，所有建设项目的污染物排放不得超过规定的排放标准。农庄建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。6 6 6 6、可行措施、可行措施、可145、行措施、可行措施制订环境保护的法制条规，利用各种宣传方式让游客知晓，对不遵守规章、污染环境的游客应给予惩罚。成立园区的环境保护监督办公室，全面负责农庄生态环境的监测、保护，对污染环境行为进行处罚。四、安全、环保环卫设施规划四、安全、环保环卫设施规划四、安全、环保环卫设施规划四、安全、环保环卫设施规划1 1 1 1、安全设施规划、安全设施规划、安全设施规划、安全设施规划农庄管理机构应当加强安全管理。农庄的游览内容及设施的设置，必须确保游人安全。对交通工具、游乐设施、危险地段的安全保护设施定期检查维修，及时清除事故隐患。各种游人集中场所容易发生跌落、淹溺等人身事故的地段，道路在地形险要的地段，均应146、设置安全防护设施。设计要求按有关规定执行。通往山顶等卡口的路段，宜设通行复线；必须沿原路返回的，宜适当放宽路面。应根据路段行程及通行难易程度，适当设置游人短暂休息的场所及护栏设施。建筑内部和外缘，凡游人正常活动范围边缘临空高差大于 1.0m 处，均应设置护栏设施。护栏设施必须坚固耐久且采用不易攀登的构造。各种装饰性、示意性和安全防护性护栏的构造作法，严禁采用锐角、利刺等形式。电力设施以及其他专用防范性设施，应根据实际需要设计和制作。在危险地段和有害生物生长区域设置安全设施和警示标志，做出防范说明。在有危险隐患地段应当设置相应的告示牌，提醒游人注意安全。在严禁游人下河游泳地段，应当设置标示；水域147、较大的，还应当设置专人看护。2 2 2 2、水污染的防治、水污染的防治、水污染的防治、水污染的防治在管理中须制定切实可行的措施，防止或减少污染。严禁向区内的溪河、湖泊内倾倒垃圾和排放未经处理的生活废水、污水。饮用水应进行沉淀、消毒、过滤等净化处理后，再转入供水设备。3 3 3 3、大气环境与烟尘防治、大气环境与烟尘防治、大气环境与烟尘防治、大气环境与烟尘防治尽量减少粉尘、烟尘、颗粒物等进入大气，保持清新的自然环境。旅游公路应铺设水泥或沥青路面，游览步道为水泥路或石板路，以减少汽车引起的尘土。零星空地宜植树、种草、栽花，增加植物覆盖，减少粉尘污染。生活用能要求使用液化气或电能。义乌望道农庄大气环148、境按环境空气质量标准（GB3095-1996）一级标准执行监控。4 4 4 4、噪声污染防治、噪声污染防治、噪声污染防治、噪声污染防治在农庄境内，不得使用大功率的广播喇叭。驶入农庄的机动车辆，应安装废气净化装置、消声器和符合规定的喇叭。农庄内除游乐场所，应采取有效措施，减轻或消除噪声对周围环境的影响。农庄内噪声控制按 城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）0 类标准昼间 50dB，夜间 40dB 执行。5 5 5 5、废渣污染防治、废渣污染防治、废渣污染防治、废渣污染防治在农庄内主要游览线路和游人集中地，根据游人分布情况设垃圾收集箱，有专人收集垃圾，并对垃圾进行分类，不能回收和处理的垃149、圾应当集中起来转运到城西街道垃圾厂进行专门的处理。6 6 6 6、粪便处理、粪便处理、粪便处理、粪便处理在旅游道路两侧、游人活动集中场所的适当位置修建厕所。在大型餐、饮、宿、娱乐场所，应修建厌氧化粪池。公厕一般为旱厕，应有专人清扫，采用高温堆肥、密封贮存、生物等方法处理后再作肥料。7 7 7 7、加强卫生及环境保护的管理、加强卫生及环境保护的管理、加强卫生及环境保护的管理、加强卫生及环境保护的管理建立健全卫生管理组织和制度，在游道两侧，景点附近设立形态美观的垃圾箱、桶，配备专人负责定期清理、打扫和收集处理，保持旅游环境清洁卫生。在集中服务区建垃圾站。对于自然生态环境需要严格保护的地区，可以采取150、禁止携带一次性饮料容器和工作人员带队的方式，从根本上杜绝废弃物对环境的污染。8 8 8 8、环卫设施规划、环卫设施规划、环卫设施规划、环卫设施规划义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划28根据规划标准，公共厕所设置按标准 500 人 1 座，游人集中景区按 300500 米设一座。公厕粪便采用“生物化处理粪便技术”、“密封厌氧发酵仓”等无害化技术处理后，方能排入自然水体。厕所造型美观、大方，使之成为环境小品。农庄内垃圾投放应有规定地点，并妥善处理。沿主要车行、步行道路设置垃圾桶，垃圾桶之间距离不大于 300 米。垃圾存放场及处理设施应设在隐蔽地带。森林公园的生活污水，规划考虑采用分散式处理方式，将151、各片区分开收集，生活污水经埋地式污水处理装置处理后，达到排放标准后，结合自然水体过滤排放。污水未经处理，不得直接排入河湖水体或渗入地下。厨房污水经隔油池处理后再进入集中污水处理设施。在主要交通地方，增设路标指示牌，指示地图等。第十章第十章第十章第十章 近期重点项目及预算近期重点项目及预算近期重点项目及预算近期重点项目及预算农庄建设近期主要投资建设项目及其投资预算，如表 8 所示：表表表表 9 9 9 9农庄近期重点项目及预算表农庄近期重点项目及预算表农庄近期重点项目及预算表农庄近期重点项目及预算表编号编号编号编号项目名称项目名称项目名称项目名称建设期建设期建设期建设期预算（万元）预算（万元）预152、算（万元）预算（万元）备注备注备注备注1农庄主门景2006 年2生态停车场2006 年3游客服务中心2006 年一期工程4生态广场2006 年5陈望道雕塑2006 年6森林木屋2006 年一期工程7农钓鱼区建设2006 年8老年公寓区水库2006 年9望道草堂2006 年10景区主要步行道建设2006-2007 年11庄车行道建设2006-2007 年12山顶水库2007 年13山顶观景台2007 年第十一章第十一章第十一章第十一章 投资估算及效益评估投资估算及效益评估投资估算及效益评估投资估算及效益评估一、项目投资估算一、项目投资估算一、项目投资估算一、项目投资估算1 1 1 1、估算范围、153、估算范围、估算范围、估算范围望道农庄建设投资包括旅游资源开发、投入运营及环境治理、保护等所需费用的总和，相应的投资估算包括：1 道路、水电以及卫生等以及与旅游配套的基础设施项目建设投资；2 为防止旅游开发造成破坏和污染而进行的环境保护设施及环境治理项目建设投资；3 旅游内的管理、安全以及旅游服务设施等项目的建设投资。2 2 2 2、投资估算的依据：、投资估算的依据：、投资估算的依据：、投资估算的依据：浙江省建设工程定额、浙江省市政工程定额 及国家相关工程法规及规划用地指标。3 3 3 3、投资总额与结构、投资总额与结构、投资总额与结构、投资总额与结构望道农庄建设总投资为？万元。其中固定资产投资154、？万元，铺底流动资金？万元。固定资产投资中，旅游游览与服务设施投资？万元，旅游基础设施投资？万元，旅游环境保护投资？万元，项目的其它投资？万元，基本预备费为？万元。建设的近期和中远期投资分别为？万元和？万元。详见表9：表表表表 10101010项目建设和投资估算表项目建设和投资估算表项目建设和投资估算表项目建设和投资估算表单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元序号建设项目投资总额投资安排备注近期中远期一一一一旅游游览与服务设施旅游游览与服务设施旅游游览与服务设施旅游游览与服务设施1景观土建工程2景观改建工程义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划29二二二二旅游基础设施建设旅游基础设施建设旅游基础155、设施建设旅游基础设施建设1基础设施建设2旅游安全建设三三三三旅游环境保护旅游环境保护旅游环境保护旅游环境保护（含绿化工程含绿化工程含绿化工程含绿化工程）四四四四项目的其它费用项目的其它费用项目的其它费用项目的其它费用五五五五基本预备费基本预备费基本预备费基本预备费六六六六固定资产投资固定资产投资固定资产投资固定资产投资七七七七铺底流动资金铺底流动资金铺底流动资金铺底流动资金项目总投资不含建设期利息、不可预见费、征地费等其它费用二、经济效益分析二、经济效益分析二、经济效益分析二、经济效益分析规划对项目的经济状况进行简单的分析预测，以便投资者参考。项目的计算期为 10 年，其中近期建设期 2 年，156、中期建设期 3 年,旅游景区运营采取边建设边经营的方式。根据游人规模预测，望道农庄的旅游人数 2007 年达到 4 万人次、2010 年达到 8 万人次、2015 年达到 12 万人次。经营收入估算范围包括门票收入、住宿收入、餐饮收入、休闲娱乐收入、用品销售收入等，计算期内的旅游人次和旅游营业收入情况如表 10 所示：表表表表 11111111 旅游营业收入估算表旅游营业收入估算表旅游营业收入估算表旅游营业收入估算表经营年经营年经营年经营年游客人数游客人数游客人数游客人数（万人次）（万人次）（万人次）（万人次）景区内游客平均消费景区内游客平均消费景区内游客平均消费景区内游客平均消费(元元元元/157、人次人次人次人次)营业收入营业收入营业收入营业收入(万元万元万元万元)备注备注备注备注第 1 年（2006 年）第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年（2010 年）第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年(2015 年)第十二章第十二章第十二章第十二章 措施对策措施对策措施对策措施对策一、坚持以政府为主导，企业为主体的旅游发展策略一、坚持以政府为主导，企业为主体的旅游发展策略一、坚持以政府为主导，企业为主体的旅游发展策略一、坚持以政府为主导，企业为主体的旅游发展策略旅游业是一个复合型的产业，它涉及到多个行业、多个部门，为了保证义乌望道的持序、快速、健康发展，必须坚持以政府为主导158、的策略，加大政府特别是旅游主管部门对旅游业的指导、调控和干预。同时要树立旅游企业是市场经济条件下旅游业发展的主体的意识，注意理顺政府与企业的关系，实行所有权与经营权分离，对旅游企业实行“抓大放小”，从宏观上进行调控，在微观上提高活力，最终达到社会、经济效益最大化的目标。二、实行一系列的优惠政策二、实行一系列的优惠政策二、实行一系列的优惠政策二、实行一系列的优惠政策1 1 1 1、投资政策、投资政策、投资政策、投资政策（1）加大政府资金的投入度。旅游业是高投入、高产出、高效益的产业，政府财政必须给予旅游业以更多的支持，因此义乌政府及旅游局、林业局应当在全盘统筹的前提下，给予望道农庄适当的财政拨款159、。（2）拓宽旅游资金投入渠道，实行“谁投资，谁开发，谁受益”，鼓励国家、地方、部门、集体、个人一起上。（3）在“对外抓促销，对内抓建设”方针的指导下，加大对旅游基础设施建设的投入。对于投资兴建旅游基础设施和公共设施的企业与个人要在资金、税收等方面给予必要的照顾。2 2 2 2、财政政策、财政政策、财政政策、财政政策（1）义乌财政除了在以上有关投资政策中积极扶持旅游业外，还应重点增加旅游促销经费，不断增强望道农庄乃至整个义乌市各旅游景区（点）在市场上的吸引力和竞争力。（2）建立旅游发展基金。每年从各类旅游经营单位征收一定费用，建立旅游发展基金。其征收的范畴、方式和数额可根据农庄的实际情况而定，该160、基金主要用于景区基础设施建设、义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划30旅游市场开发、宣传促销及调研、旅游人力资源开发等。3 3 3 3、价格、税收政策、价格、税收政策、价格、税收政策、价格、税收政策（1）制定合理的价格。旅游部门根据市场的状况，会同物价主管部门、行业协会，实行价格指导。如旅游服务价格实行政府指导定价，旅游景区景点执行政府限价政策。（2）税金返还、减免政策。政府征收的旅游企业所得税，按照一定比例返还给旅游管理部门。同时，对投资额较大的旅游项目，可以在一定年限内免征投资者的各项税费，在一定年限以后减征其税费。三、建立、健全景区管理组织，实行依法治旅三、建立、健全景区管理组织，实行依法161、治旅三、建立、健全景区管理组织，实行依法治旅三、建立、健全景区管理组织，实行依法治旅1 1 1 1、建立、健全农庄管理组织、建立、健全农庄管理组织、建立、健全农庄管理组织、建立、健全农庄管理组织义务望道农庄的组织结构可参照如下形式设置：以上各部门要各施其职、各尽其责，相互协调、相互配合，共促义乌望道农庄的发展。2 2 2 2、健全和完善旅游管理的法规、规章、制度，实行依法管理、健全和完善旅游管理的法规、规章、制度，实行依法管理、健全和完善旅游管理的法规、规章、制度，实行依法管理、健全和完善旅游管理的法规、规章、制度，实行依法管理对旅游事业的管理必须以一定的法律、法规、规章、制度为依据和保障，否162、则其主管部门的管理行为将带有较大的随意性和盲目性，管理尺度难以保持一致，最终无法实现理想的管理。因此，望道农庄旅游董事会首先应当以相关旅游业的行政法规、地方法规及规章为依据，并结合农庄的实际情况，制定相应的管理制度，从而健全和完善农庄的旅游管理法规、规章和制度。同时要加强旅游法规、规章、制度的执行，这就需要对全行业人员进行普法教育，切实做到旅游行政管理部门依法行政，旅游经营者依法经营，实现真正意义的依法治旅。四、注重吸收和引进专业人才，加强对职工的教育和培训四、注重吸收和引进专业人才，加强对职工的教育和培训四、注重吸收和引进专业人才，加强对职工的教育和培训四、注重吸收和引进专业人才，加强对职工163、的教育和培训景区的良性发展离不开各种专业人才，如经营管理人才、公关营销人才、接待人员、财会人员等等，因此义乌望道农庄的发展要实行各种吸引人才的政策，积极引进各种专业人才，同时还要定期对职工进行培训，建设一支高素质的旅游专业人才队伍。五、注重环境保护、实现旅游的可持续发展五、注重环境保护、实现旅游的可持续发展五、注重环境保护、实现旅游的可持续发展五、注重环境保护、实现旅游的可持续发展环境是旅游业赖以生存和发展的一个基础。因此，要想保证望道农庄的可持续发展，必须保持一个良好的旅游发展环境，具体应从以下几个方面做起：首先，农庄内要成立旅游环境保护机构，建立起一整套科学合理的环境保护治理机制，多渠道筹措环保经费，坚持“谁保护，谁受益”原则，充分调动各方面的积极性，让各种保护和治理措施落到实处；其次，通过宣传教育，加强当地居民的环保意识；再次，加强对游客文明旅游的宣传教育，让他们自觉保护环境，爱护生态。董事会总经理（副总经理）经理办公室质量管理部行政管理部人事部销售部综合管理部康 乐部门安全保卫部工程部财务部宣传(公关)部质量检查接待服务营运维护维修园务计划财务饮食商品住宿其它