1、【湖滨假日】湖滨路旅游休闲商业街 产品销售价格建议上海博思2010年6月25日一、基准价格的设定与原则（一）、北区销售基准价格的设定我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为12层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区12F销售基准价格为（计算方法见后）：1、 项目实收基准价不超过10740元/平方米 注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。2、 项目销售基准价为13260元/平方米注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14、VIP优惠折扣3、一次性付款2、优惠折扣2之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。 （二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：1、 南区12F销售基准价是北区12F的80这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑2、 南区1F、2F的销售基准价相同一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。3、 通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60，根据本项3、目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65，更符合项目的业态定位。4、 同样，北区3F价格应是北区2F价格的655、 南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收627150003100万元。（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算北区1F：16070元/平方米 【计算方式：132602（1+65）16070元/平方米】 2F：10450元/平方米 【计算方式：132602-1607010450元/平方米】 3F：6790元/平方米 【计算方式：10450656790元/平方米】南区 1F：10608元/平方米 【计算方式：1324、608010608元/平方米】2F：10608元/平方米（四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价：地块1F 2F3F合计北区面积(平方米)4447.54346.53720.512514.5楼层销售基准价（元/平方米）16070104506790销售额(万元)7147.13254542.09252526.219514215.4445南区面积(平方米)6271397410245楼层销售基准价（元/平方米）1060810608销售额(万元)6652.27684215.619210867.896总计项目总面积(平方米)22759.5项目销售总额(万元)25083.3405项目实收总额（万元）20315、5.1297项目销售基准价11020元/平方米项目实收基准价8926元/平方米按此计算整各项目 项目销售基准价为11020元/平方米 项目实收基准价为8926元/平方米 项目销售收入为25083.3405万元 项目实收金额为20315.1297万元上述项目各楼层销售基准价格是在市场比较测算基础上得出的。考虑到目前对市场上作为参照的各楼盘销售周期较长，销售率并不高，如阳光城市花园销售周期已达两年，但商铺销售率仅为29。而且各参照楼盘的实际成交价格会略低于调查价格。为了加快本项目的销售速度，缩短项目销售周期，我司建议：本项目在操作中，实际销售基准价应略低于上述测算价格 二、如何设定项目销售基准价格6、（一）、类比评估法1、 区域市场概述近年来，无锡市场商业项目风起云涌，竞争激烈。目前市场上在售或在租的商业项目有保利广场、崇安寺生活广场、站前商贸城、财富广场、东方奥特莱、明发商业广场等综合性商业项目，有新世界国际纺织城、东方国际轻纺城、五洲国际装饰城、金泰国际广场、长江国际机电城、招商城、梦之岛数码时代等专业市场，还有阳光城市花园、新梁溪人家、万科魅力城、亦淳公寓等大量住宅小区商业物业。此外，即将入市的还有南禅寺紫金广场、茂业商业广场、太湖国际社区等大型商业项目。纵观无锡商业地产有一下几个特点： 商业地产市场供应总体偏大，市场竞争激烈，销售周期拉长。 临街商铺大部分以一、二层联卖方式销售，均7、价集中在1400012000元/平方米之间。 大量商业用房的空置给市场信心打击很大。 综合商业项目因销售不利，开业后纷纷转为只租不售。2、 类比楼盘分析商铺名称地理位置商铺特征面积范围12层销售均价销售模式平均租金（元/天）总面积（）已销售面积（）销售率推盘周期阳光城市花园街铺建筑路红星路两层连售100以上14000销售34875.6110250.3429%2年时代广场整体销售(已售)招租360000/鼎牌商业广场（新梁溪人家）建筑路12层连售，局部4层，3、4层整体销售40以上12000销售38246.595791.7315%1年梁青路商业街梁青路、隐溪路两层连售120以上9000销售3038、44.546757.922%1年万科魅力之城高浪路小区街铺4070011000销售14079.364283.8730%2年亦淳公寓长江路两层连售200左右12000销售15583.771437.789%2年财富广场苏锡路四六层160000招租2/说明：1、阳光城市化园商业房中有60000M2为阳光时代广场，该物业已出售给新港投资公司，并由新港投资包装招商出租。除去阳光时代广场，阳光城市化园商业用房销售率为29。2、 述项目除亦淳公寓三期在建外，其余均为现房或准现房。3、类比评估方法1)、类比楼盘确定在进行价格类比评估时，选取与本项目处在相同区域的阳光城市花园、鼎牌商业广场、梁青路商业街以及万客9、魅力城作为类比项目。根据一般定价方法，商业项目定价时应考虑以下项目因素，且各因素的权重如下表所示：2）、项目北区12F连售均价确定经综合打分，类比楼盘各因素得分如下：项目权值阳光城市花园鼎牌商业广场梁青路地块万科魅力城本项目（新梁溪人家） 地理位置12%12106811交通条件9%99778周边环境8%87576商业定位11%1086910商圈规划8%87558业态规划10%76679升值潜力6%55445人流量10%98657商业规模5%54345建筑型态4%43244工程进度5%54441停车位7%64346客户信心5%54352项目得分Q9379607382销售均价P140001200010、900011000 根据上述类比，本项目12F连售价格为： p114000829312344 P212000827912455 P39000826012300 P411000827312356 P（p1+p2+p3+p4）412360元/平方米通过类比评估法得出项目北区的实收价格为12360元/平方米2、投资回报法1）、项目商圈市场租金项目所处中桥商圈陈旧落后，商业店铺大多散落在沿街店面房中，其租金与本项目不具可比性。项目租金主要参考为阳光时代广场及财富广场的租金水平。据市场调查，财富广场12F平均租金为2元/平方米天，商家须另外承担中央空调费及物管费用。而阳光时代广场的12F平均租金在4元/11、平方米天。根据上述市场租金水平，结合本项目实际情况，项目平均租金可设定为2元/平方米天左右。2)、项目销售均价推算 项目按平均投资回报率8计算，项目销售均价参考为：236589125（元/平方米）通过投资回报法得出项目北区的实收价格为9125元/平方米 （三）、项目北区销售基准价格的设定1、项目北区12F连售“实收基准价格” 上述两种方法推算本项目销售均价分别为：类比评估法：12360元/平方米；租金回报法：9125元/平方米。项目北区12F连售“实收基准价格”为： （12360+9125）210740元/平方米2、12F连售“销售基准价格”1） 项目销售政策：项目实施两年返租14的销售策略212、） 价格优惠策略：a、认购优惠：VIP优惠3 b、付款优惠: 一次性付款优惠2项目北区12F连售“销售基准价格”为： 10740（1-14-5）13260元/平方米（四）、南北地块各楼层销售基准价格的测算1、北区销售基准价格的设定由于市场类比楼盘大都为12层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式可测算出项目北区12F连售基准价格：1）、项目实收基准价不超过10740元/平方米注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。2） 、目销售基准价为13260元/平方米注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14、VIP优惠折扣3、一次性付款优惠折扣2、以及不可预测的优惠折扣2之13、后，得出的项目销售时应执行的基准价格。 2、南北地块各楼层销售基准价格设定原则按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：1）、南区12F销售基准价是北区12F的80这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑2）、南区1F、2F的销售基准价相同一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。3）、通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60，根据本项目建筑规划及业态14、分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65，更符合项目的业态定位。4）、同样，北区3F价格应是北区2F价格的65 5）、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收627150003100万元。3、项目各地块楼层销售基准价格的计算北区1F：16070元/平方米 【计算方式：132602（1+65）16070元/平方米】 2F：10450元/平方米 【计算方式：132602-1607010450元/平方米】 3F：6790元/平方米 【计算方式：11550656790元/平方米】南区1F：10608元/平方米 【计算方式：13260801060815、元/平方米】2F：10608元/平方米 4、项目总销售基准价和项目总实收基准价：地块1F 2F3F合计北区面积(平方米)4447.54346.53720.512514.5楼层销售基准价（元/平方米）16070104506790销售额(万元)7147.13254542.09252526.219514215.4445南区面积(平方米)6271397410245楼层销售基准价（元/平方米）1060810608销售额(万元)6652.27684215.619210867.896总计项目总面积(平方米)22759.5项目销售总额(万元)25083.3405项目实收总额（万元）20315.1297项目销售基准价11020元/平方米项目实收基准价8926元/平方米 按此计算整各项目 项目销售基准价为11020元/平方米 项目实收基准价为8926元/平方米 项目销售收入为25083.3405万元 项目实收金额为20315.1297万元 12