1、重雅二期雅郡洋房竞品调研及定价报告竞品梳理选择标准：重庆主城区内具有一定代表性的洋房产品；分别选择热销洋房盘、一般销售情况楼盘、滞销洋房盘与本项目进行对比，得出本项目在不同销售目标下的价格定位。金辉融侨城项目概况地址：南岸区汇龙路55号；开发商：融侨长江（重庆）房地产有限公司容积率：2.54；绿化率：41%占地面积：约999900；建筑面积：约2100000；车位数：1:1总户数:10000户；物业费:3元/平米月；项目整体规划整个项目占地近1500亩，分五期开发，目前在建的组团一期A区、一期B区以及二期A区、B区等。金辉融侨城北临浩渺长江，内含碧波静湖，南望黛绿南山，自然资源的占有无与伦比,2、并且项目地处主城核心，紧靠南坪商圈,通过长江大桥、鹅公岩大桥和菜园坝大桥与解放碑、杨家坪、观音桥等各大商圈紧密相连。金辉融侨城所拥的内湖公园融侨公园，占地200余亩，仅内湖湖面就占到公园总面积的1/3，其有望成为重庆第一的滨江内湖公园。项目价值地处主城核心位置，交通便利，通达性高。拥有内湖公园融侨公园，占地200余亩，仅内湖湖面就占到公园总面积的1/3。项目在设计上体现以生态、环保、健康为主题。项目是主城唯一一个集外江、内湖、公园、商业、教育、温泉等万千宠爱与一身的宜居之城。产品分析以ARTDECO风格为建筑语言，充分融合欧洲细腻、高贵、理性的建筑精神，演绎纯正至臻的欧洲风情。产品分析平层户型3、：12号楼户型面积：四室两厅双卫，套内180优势：套房设计，多卫生间，私密性强；户型方正板式结构套房，南北通透，通风采光俱佳。劣势：3.4米客厅开间影响洋房舒适度；赠送面积较少。销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2011年1月22日2011年3月1日2011年3月12日2011年3月19日2011年4月21日2011年4月28日2011年6月19日推出楼栋B3区（5号楼）A区（17号楼）B3区（6号楼）B3区（7号楼）部分A区（16号楼）二期（B7、B8号楼）花漫庭（12号楼）推出套数19464194824448194当天销售情况982080239797物业类型高层小高层高层高层4、小高层电梯洋房高层销售均价8903133009119931013077154508947折后均价8410130348627885612554129558499面积区间84.41-117.33119.61-237.97 96.13-123.7696.13-123.76118.92-216.78153-262.7696.08-123.72B3区花满庭半山公馆项目概况地址：高新区长大路1号（高新区烟灯山公园旁）；开发商：盾安控股集团下属重庆业安房地产开发有限公司；容积率：2.09；绿化率：30.5%；占地面积：11万平方米；建筑面积：23万平方米；车位比：718个；总户数:1529户；物管费:2.25、元/平米月；项目整体规划半山公馆主要由电梯花园洋房、高层、公寓三种物业形态组成。半山公馆项目一期为花园洋房产品，共768套，含4+1至8+1型，且全部带电梯，在提高产品舒适性的同时更全面提升了居住品质。双大堂的设计，让车库电梯大堂与洋房入户大堂同等奢华、亮丽，一改地下车库破旧、阴暗的固有印象，营造出“下车即是回家”的尊崇感。项目价值三大交汇中心，紧邻大坪CBD商圈、石桥铺商圈、沙坪坝商圈；加之高九龙、长江二路、石油路围合而成的“总部经济高端园区”正在形成。周边生活配套成熟。花园洋房户型设计尽显奢华，建筑面积在125165之间，均为一梯两户。户型从三室两厅到五室两厅均有，其中以四室两厅为主。“全6、电梯”、“大露台”、“大花园”、“入户花园”的设计，不仅体现了产品的舒适感与奢华感，更提升了项目的高性价比。产品分析建筑外观设计上采用现代中式风格，在整体布局上采用半围合式，强调居住私属感强的同时，更强调各组团单元间的有机联系，以求既保证景观视觉的通畅。产品分析3房2厅，套内面积134赠送面积约30；优势：客厅、起居室大开间，户型方正板式结构套房，南北通透，通风采光俱佳，多露台，多飘窗；劣势：公共空间浪费面积大，餐厅较小，缺乏尊贵感。销售情况该项目目前主推高层，洋房产品自然销售。该项目底跃、顶跃赠送比率约40%，均价约10000元/平米，中间层赠送较少，均价约9000元/平米。该项目洋房月去化7、速度为15-20套。天景雨山前项目概况地址：重庆南岸学府大道69号（交大3号门对面）；开发商：重庆天景置业有限公司容积率：0.89；绿化率：35%；占地面积：5.88万平方米；建筑面积：5万平方米；总户数:332户；物管费:2.2元/平米月；项目整体规划项目位于重庆南岸区学府大道69号，地处重庆主城生长带上，内环、城市快速干道、轻轨3号线、轻轨环线汇集于此，20余条公交线路经过于此，学府大社区门口即有公交车站。周边高校、科研院所林立：重庆交通大学、重庆工商大学、重庆交通科研研究所，巴蜀实验学校，学府路小学以及社区内学府渝中机关幼儿园等人文书香氛围环绕项目价值项目容积率仅有0.85，建筑密度低至8、19%，洋房、别墅共260席。一座山的博物馆，拥有各式宝物，百年老树，英伦风情书咖屋等中西文化的传承地。2000亩自然森林、学府大道69号1000亩大型原生态坡地社区、270亩社区内绿化面积、20余个景观通廊和主题公园周边生活配套成熟齐全。产品分析建筑外观设计上采用现代中式风格，在整体布局上采用半围合式，强调居住私属感强的同时，更强调各组团单元间的有机联系，以求既保证景观视觉的通畅。产品分析4房2厅，套内面积156赠送面积54；优势：12平米超大露台；带独立地下室；双入户设计，更显尊贵；劣势：户型太过紧凑，影响居住舒适度；各卧室相对较小。销售情况前期所有洋房均已售罄目前新推约40套进山洋房，套9、内108-120平米，实收均价约10000元/平米。蓝光十里蓝山项目概况占地面积：274013平方米；建筑面积：240000平方米；总户数:1189户；物业地址：巴南渝南大道111号（十公里东方温泉酒店旁）；物业管理附加信息:洋房：2元/平米月；地形地貌：蓝光十里蓝山南北向有两条规划道路贯穿，东西向由一条规划道路作为主入口。场地坡度很大，地势呈西低东高，北低南高；南北向高差15-20米，东西向高差约90米，中心有一东西向自然山谷穿越场地，为典型的坡地用地。项目整体规划设计理念：蓝光十里蓝山规划设计理念源于意大利托斯卡纳地区山地小镇，结合南山山麓原始自然坡地的地形地貌，充分利用山地建筑依山就势、10、因地制宜，利用自然跌落的原生山谷，引入独特的意大利台地园景观，将项目打造为掩隐在南山森林中的高尚住宅区。项目总规图别墅区洋房区高层区项目价值景观价值主要景观：南山山麓景观、蓝园溪谷带、蓝山漫步道等；多出营造地中海景观节点。前期精心打造的托斯卡纳山林景观，现长期缺乏维护，已较为破旧，依稀可辨往昔风情。项目价值配套价值（1）商业街：乔凡尼风情商业街位于项目西侧，建筑面积约8300，规划有社区超市、中小餐饮、茶坊等社区服务型商业。（2）会所：建筑面积约3300，按五星级度假庄园设计装修，规划有双泳池（室内恒温游泳池与室外景观游泳池）、风情餐吧、茶坊、红酒/雪茄、艺术表演厅等。（3）幼儿园：项目商业楼11、内规划有国际双语幼儿园，建筑面积约1000，规划为3个班，计划引进重庆知名的幼儿园，目前正在洽谈中。（4）运动设施：在项目北侧的阿普安山地公园内规划有网球场、半篮球场、慢跑道等户外运动设施。同时在山地公园及小区各处有专为老人和小孩规划的散步道、休息场、儿童乐园及全民健身设施。商业街会所运动公园溪谷公园漫步道产品分析主要根据地形高差的变化，变化产品的设计，洋房总户型多达30余种；4+1到7+1电梯洋房；文化石、干挂石材、涂料构筑的产品立面；底层带地下室（不计产权全赠送），部分为采光地下室；面积区间：底跃129-139；平层117-139；顶跃127-152；底层赠送率约70%；平层赠送率约17%12、-25%；顶层赠送率约50%-80%。户型分析/中间层3房2厅，套内面积128，赠送面积22优势：约40主卧，舒适度非常高；多阳台，性价比高；劣势：客厅较窄，影响居住品质；卫生间偏小，使用不便；31新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2010年9月10日2010年9月18日2010年9月28日2010年10月16日2011年3月19日2011年4月16日2011年8月6日物业类型小高层小高层小高层电梯洋房电梯洋房电梯洋房小高层推出套数44444458224886当天销售情况3129221641026距今销售套数42183340距今剩余套数00520折后均价5894609165877550713、40880157608面积区间103.86-112.93103.86-112.93103.86-112.93107.58-152.31 116.5-152.31107.51-152.3126.05-64.6万科锦程项目概况地址：渝中渝州路（河运校原址）；开发商：万科（重庆）房地产有限公司；容积率：5.0；绿化率：30%；户数：总共约5100户；物业费：1.95元/月；项目整体规划产品户型：品质高层全精装，包含约5869 两房、约78-107三房，约122 四房；4栋7F花园洋房，主城稀缺产品，户型面积约102-204；物业类型：由13栋34F高层、4栋7F花园洋房、地下车库及临街集中式商业（含14、2栋SOHO）构成；占地面积：105463；建筑面积：639257；车位数：3000个；洋房住宅分布洋房住宅分布4 4栋栋7F7F项目价值配套价值：交通配套：地铁一号线、BRT快速公交、109：陈家坪-较场口；118：石桥铺-新牌坊；128:石桥铺-红旗河沟；368：朝天门-沙坪坝；421：火车北站-杨家坪；839：南坪-沙坪坝等40多条到达各个主城区域公交车线路。商务配套：四环大厦、联通大厦、彩电中心、创克科技大厦、青年会大厦等。教育配套：歇台子小学、大坪小学、大坪中学、育才中学、建设中学、重庆医科大学等。生活配套：河运校自选超市、永辉超市、东亚便利店、鑫吉超市、家家乐超市等。金融配套：中信15、银行、民生银行、光大银行、中国银行、邮政储蓄、兴业银行、交通银行等。医疗配套：重庆医科大学附属第二医院、九龙坡区第二人民医院、重庆长航医院、重庆医科大学门诊部等。商圈配套：大坪商圈、杨家坪商圈、石桥铺商圈、解放碑商圈。小区内部配备游泳池、幼儿园、羽毛球场、健身步道、室外健身场地。项目价值内部资源新亚洲风情园林；泛酒店入户大堂；泛会所高端设计；U5升级版品质精装；星级物管；项目价值区域优势：项目位于重庆几何中心，为“解放碑、沙坪坝、南岸、江北”4区动力枢纽，与地铁一号线、轻轨二号线毗邻，另有BRT快速公交及20余条公交线路，通过两条滨江路、嘉华大桥、城市快速干道、城区主要干道快速直达主城各区。我16、市首条地铁线（朝天门站大学城站），线路全长约36Km，总投资约125亿，一期工程(朝天门至沙坪坝)已于2011年6月开始试运行。江北区江北区渝中区渝中区南岸区南岸区九龙坡区九龙坡区沙坪坝区沙坪坝区本本案案红岩大桥轻轨大坪站轻轨大坪站示意图示意图产品分析“情景花园洋房”为万科首创，取得中国住宅业发明专利；7层电梯洋房；设计将中国元素结合新亚洲风情，运用现代的材料和景观手法演绎；面积区间：底跃140-200平米；中间层110-125平米；顶跃105-110平米；底层赠送率约30%；平层赠送率约10%；顶层赠送率约15%。产品分析万科锦程洋房剖面图万科锦程洋房剖面图7号楼楼层一单元二单元三单元7层A17、7A7A7A7A7A76层A6A6A6A6A6A65层A5A5A5A5A5A54层A4A4A4A4A4A43层A3A3A3A3A3A32层A2A2A2A2A2A21层A1A1A1负1层户型/底跃A13房2厅，套内面积200，赠送面积50优势：地下室设计，功能完备；双庭院设计，多花园；劣势：卧室较窄，影响居住品质；公共空间过于拥挤，无洋房尊贵感。户型/跃层A22房3厅，套内面积201，赠送面积约60优势：三层楼面设计，品质感突出；地下室设计，功能完备；双庭院设计，多花园；劣势：地下室算面积，客户难接受；公共空间过于拥挤，无洋房尊贵感。户型/跃层A33房2厅，套内面积151，赠送面积约30优势：主18、卧面积大，尊贵感强；一楼独立入户，私密性好；客厅大尺度挑空，大空间格局；劣势：卧室较窄，影响居住品质；公共空间过于拥挤，无洋房尊贵感。户型/标准层2房2厅，套内面积105，赠送面积15优势：板式结构，通风采光好；室内带可变空间，改2+1户型；劣势：客厅开间小，影响居住品质；浪费面积多，实用率较差。现阶段价格及销售情况说明平均月消化速度：10套左右；整体去化情况一般，锦城主推高层产品，洋房处于自然销售状态。中间层户型价格区间：10000元/底层价格区间：12000元/顶层价格区间：10000元/小结优势主城区洋房，区域优势明显；品牌开发商，市场认知度高；周边配套设施齐全；交通便捷，尤其是轻轨1号19、线开通为项目加分；劣势景观资源相对缺乏；项目产品线复杂，推货量较大，内部竞争大；内外部资源均缺乏洋房品质感支撑；户型设计较差，不合理处较多。金科廊桥水乡项目概况地址：沙坪坝大学城南二路166号(重庆大学虎溪校区旁)；开发商：重庆市金科星聚置业有限公司；容积率：0.7；绿化率：30%；户数：总共2672户；物业费：2.5元/月；项目整体规划在售户型：电梯洋房套内面积113266平米；占地面积：1198800；建筑面积：1500000；车位数：1720个；项目价值配套价值：教育配套：区域内有重庆大学、四川美院等14所高校，另有人民小学、重庆一中、重庆八中、QSI国际中学等7所中小学。园林配套：四大20、市政公园环绕其间，如在建的千亩市政公园木鱼石公园等医疗配套：医疗配套方面还有重医和第三军医大的两个三甲级附属医院，重庆市首个绿色照明测试场地已于9月在大学城落成。商业配套：7万方的商业将为业主提供更具品质感的便利生活；交通价值：已经有9路公交车直达大学城区域，内部交通往来畅达。从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟便可抵达。双碑大桥通车后，从北部新区、江北至本区域仅需15分钟。内部配套价值：包括恒温游泳池、教堂、果岭高尔夫推杆场、特色幼稚园、综合多功能健身会所、室外健身场等等。产品分析立面经典户型销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2011年4月3日2011年4月4日2011年21、7月16日2011年8月25日2011年9月17日推出楼栋C1、C5号楼别墅：B44号楼高层：C4号楼高层：D6、D7号楼洋房：23至27、29、33号楼小高层：D4、D5号楼洋楼：17、18号楼小高层：D3号楼洋楼：16、22号楼推出套数242119（别墅4、高层115）434（高层248、洋房186）334（小高层224，洋楼110）136（小高层78，洋楼58）当天销售情况14454（别墅1，高层53）228（高层83、洋房145）120（小高层82，洋楼38）38（小高层29，洋楼9）物业类型高层联排别墅、高层高层、花园洋房小高层、洋楼小高层、洋楼销售均价7542别墅14295，高层722、234高层7978，洋房7227小高层7031，洋楼6634小高层6225，洋楼5882折后均价7244别墅13860，高层6943高层6867，洋房6211小高层6431，洋楼6034小高层6225，洋楼5882面积区间55.45-99别墅：213.34-244.02高层：54.65-97.5高层：55.12-98.19洋房：111.02-369.38小高层：55.12-101.6洋楼：112.19-266.48小高层：55.02-101.6洋楼：112.26-254.26二期别墅高层三期洋房、高层龙湖U城项目概况地址：沙坪坝西永组团U2-7/02、V2-7地块(大学城重师南门前100米)；23、开发商：重庆龙湖地产发展有限公司；容积率：2.15；绿化率：35%；户数：总共10000户，本期户数4646户；物业费：2.8元/月；项目整体规划在售户型：四组团花园洋房，8+1和9+1结构，110-230平米，总价约75-250万/套；占地面积：591408；建筑面积：1380000；车位数：1200个；龙湖U城：龙湖U城洋房的户型布局以两侧U形+中间排列形成围合式院落。格局较为复杂紧凑。洋房主要以8+1产品，一梯两户为主力。局部分布有11+1、18+1。户型涵盖底跃、平层和顶跃三种形态。项目价值产品分析龙湖U城云阑组团整体为西班牙田园建筑风格，营造一个自由、浪漫、阳光式的度假生活蓝本。外墙24、仿天然文化砖，西班牙红陶小筒瓦。产品分析户型户型名称名称户型类户型类型型类别类别层数层数套内面套内面积积实得面实得面积积赠送率赠送率不含花不含花园园户型配比户型配比总套数总套数套数占套数占比比A1A24*2*2底跃1F、2F24927610%2513%A3A43*2*2平层3F-7F14916724%4523%A53*2*2顶跃8F9717883.5%168%龙湖U城共计此六种特色户型，根据不同楼栋，套内面积上下有一定浮动，顶层户型坡屋顶挑高（2.5米3.8米）。户型分析/中间层龙湖U城面积：120（套内）户型优势：超大尺度主卧设计，套房面积约28平米,主卧自带阳台约10平米，该户型为销售主力25、户型，赠送面积在本栋平层中最大功能分区较好，卧室私密性较高劣势：客厅到次卧的动线较长，造成一定空间浪费次卧设计较为对称，无特色现阶段价格及销售情况说明新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2011年4月3日2011年4月16日2011年4月23日2011年4月30日2011年5月21日2011年6月4日2011年9月15日物业类型电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房推出套数9111055395536142当天销售情况87832922321894距今销售套数4252314181642当期剩余套数0233526折后均价8155806483308287832285566637（26、产权面积销售）面积区间92.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0692.24-139.0697.49-139.0697.49-264.09俊峰香格里拉项目概况地址：沙坪坝石井坡216号(磁器口西门斜对面)；开发商：重庆俊峰置业有限公司；容积率：1.2；绿化率：30%；占地面积：346342；建筑面积：596230；车位数：2980个；户数：总共2492户，本期84户；物业费：2.5元/月；项目整体规划俊峰香格里拉依歌乐山而筑，项目地块南北长约950米，东西宽约1000米，地势西面高，东面低，最大高差约90米。规划物业由独栋别墅、联排别墅、花园27、洋房、商业风情街区组成。纯粹的高端低密度物业规划，改变沙区城市中心无高端住区的历史，提升整个沙区的居住品质项目价值是重庆市离城市中心最近、规划建筑形态最纯粹、环境景观最自然的城市高端生态原山住区。由独栋别墅、联排别墅、花园洋房、商业风情街区组成的复合型沙区高端项目。户型舒适化、附加值大。产品分析项目依国家4A级风景区歌乐山，东畔嘉陵江，紧邻千年古镇磁器口，近在咫尺，畅享自然与人文。纯粹的高端低密度物业规划，提升沙区居住品质。产品分析平层户型：12号楼户型面积：四室两厅两卫，142.59平米优势：面积适中，总价相对较低 户型结构布局合理 赠送面积大，性价比高劣势：客厅无阳台，影响客厅舒适度12号28、楼1单元2单元1212销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2010年9月28日2010年10月16日2011年1月8日2011年3月12日2011年4月16日2011年5月15日2011年9月16日物业类型电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房推出套数50846044444420当天销售情况5063484037302距今销售套数02110061213当期剩余套数0024125折后均价10626109121097510970883791848788面积区间114.32-157.8689.08-156.65114.32-157.989.08-157.8689.08-229、51.9889.08-251.98114.32-251.98金科阳光小镇项目概况地址：九龙坡九龙园华福大道北段18号(龙门阵魔幻山主题公园旁)；开发商：重庆市金科实业（集团）有限公司容积率：1.74；绿化率：33.38%；占地面积：268612；建筑面积：600000；车位数：3030个；户数：总户数6926户 当期户数1226户；物业费：2.2元/月；项目整体规划项目用地面积268612平米，总建筑面积578945.02平米，整个小区由8栋18-34层的高层住宅、1栋25层商务综合体、1栋幼儿园、4栋3层及25层商业建筑以及60栋5-6层的多层及3栋中高层建筑组成。地块位于重庆市九龙坡区九龙30、工业园区的华岩新城内，紧邻华福大道。华岩新城位于西部新城和老城区-杨谢石黄片区（杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪）之间，地处重庆主城核心区的西南侧边缘、中梁山麓，是内环高速路上的重要节点，也是主城到西彭和江津的必经之路和交通要塞。本次地块用地呈长条形状，南北长约930米，东西宽约380米，地势东南高，西北低，总高差约40米，用地面积268612平米。项目价值在规划上强调多功能、小尺度的开放过渡空间，具有绿色、时尚、个性的特征，突出居住建筑的崭新生活。住宅外形古典，具有地中海休闲建筑特点。户型采用全明设计，采用单元式多层住宅与点式高层建筑相结合的方式，最大化的满足户型与户数的要求。产品分析托斯卡纳31、风情洋房社区，建筑立面采用米黄为主，配以淺棕等色彩，体现休闲建筑的特点，立面强调虚实对比，层次分明，轮郭线丰富。产品分析户型：3号楼户型面积：两室两厅单卫，67.46平米优势：入户玄关，户型方正，阳台可拓展面积大；面积小，总价低；劣势：次卧采光较差；卧室无飘窗，影响居住舒适度；124356销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2011年3月23日2011年4月21日2011年5月4日2011年6月6日2011年7月15日物业类型高层高层花园洋房花园洋房花园洋房推出套数3013017210872当天销售情况8840121619距今销售套数608543当期剩余套数0710折后均价679532、6870797277157289面积区间44.28-85.9744.28-85.9783.73-144.5382.88-144.5383.73-144.53华港翡翠城项目概况地址：渝北空港新城腾芳大道同盛路7号(渝北区体育馆旁)；开发商：重庆模具产业园区开发建设有限公司容积率：2.17；绿化率：30%；占地面积：271972；建筑面积：500000；车位数：一期319个；户数：总户数3100；物业费：2.6元/月；项目整体规划住宅规划依据各建筑形态相对集中、花园洋房体量最大化原则，根据以下形态组合及容积率控制要求进行用地的整体调控。一、二期地块：以多层电梯花园洋房（51层、6层）为主，三、四期33、地块：高层形态，达到项目地块总体量的平衡。项目价值地处重庆市空港国际新城核心龙头地位。项目周边有900亩观音岩生态公园、新城市政广场、渝北区体育馆等公建设施，环境优美。临近各住宅小区，周边配套成熟。未来区域、交通的利好因素让项目具有一定升值潜力。产品分析洋房主要体现“退、错、露、院”的特点，附有超大赠送空间，并将别墅的元素引入洋房，花园洋房一、二层独立入户且带地下室；中间层，每户都拥有大露台；顶层利用屋顶做花园。产品分析平层户型：22号楼户型面积：三室两厅双卫，108.62平米优势：户型布局合理；带入户花园，大面积的露台赠送；主卧带阳台，提升居住舒适度；实得单价低，性价比高；劣势：卧室通道有浪34、费面积；销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2010年8月14日2010年10月15日2011年4月20日2011年4月29日2011年5月7日2011年7月27日物业类型电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房推出套数366896282832当天销售情况2658646810距今销售套数101022782当期剩余套数0010151220折后均价6973（产权单价）7853（产权单价）8947（产权单价）8363（产权单价）8112（产权单价）8061（产权单价）面积区间90.24-196.4687.11-229.4178.95-211.8178.95-189.478.95-35、189.491.5-220.3保利江上明珠项目概况地址：江北大石坝组团片区K11-1、02地块A宗(观音桥鸿恩寺森林公园大门旁)；开发商：保利（重庆）投资实力有限公司容积率：2.1；绿化率：40%；占地面积：572094；建筑面积：1250000；车位数：共700个；户数：当期户数162户；物业费：3.5元/月；项目整体规划项目占地895亩，由五块大小不等的地块构成，以鸿恩寺公园为中心环绕分布。可建总面积125.3万平米，容积率2.1,规划为别墅、洋房和高层三种建筑形态，将成为重庆主城区标杆项目。项目价值以鸿恩寺公园为中心环绕分布，规划为别墅、洋房和高层三种建筑形态，将成为重庆主城区标杆项目。36、位于江北区核心位置，区位交通优势明显。占据主城中心、景观视野、森林公园三大优势。产品分析全新房源，套内面积区间在130-175的8+1电梯洋房、套内面积区间在85-175的5F森林洋房。产品分析平层户型：2、3号楼户型面积：四室两厅三卫，163平米优势：户型布局合理，通透性好；客厅、餐厅、厨房、主卧室均带超大景观阳台；主卧、次卧带阳台，提升居住舒适度；劣势：客卧无采光；次卧有一定的浪费空间。销售情况新推新推在售在售未售未售售罄售罄加推时间2010年9月10日2010年10月10日2010年10月28日2011年6月25日2011年7月30日物业类型电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房推出套37、数8040404486当天销售情况6040263210距今销售套数200141030当期剩余套数000246折后均价1186013197141751260113031面积区间119.82-227.02119.25-224.04121.4-227.02129.26-172.67105.09-172.67雅郡洋房定价建议雅居乐洋房的市场定位领导者：领导者：1 1、品牌实力商、品牌实力商2 2、价格、销售速度标杆、价格、销售速度标杆挑战者：挑战者：1 1、吸引市场对新事物的向往、吸引市场对新事物的向往2 2、拥有撬动市场的新价值、拥有撬动市场的新价值追随者：追随者：1 1、主流产品，无差异性变化、主38、流产品，无差异性变化2 2、以小博大，性价比取胜、以小博大，性价比取胜补缺者：补缺者：1 1、目标明确，瞄准市场空白；、目标明确，瞄准市场空白；2 2、创新产品，抓取需求点。、创新产品，抓取需求点。洋房市场定位：追随者+补缺者利用产品设计上的创新、生活方式挑战市场上居住文化，弥补区域内洋房市场较少，性价比不高的现状。雨山前中间层：10000底层：12000顶层：11000融侨城中间层：13000底层：17000顶层：15000十里蓝山中间层：7000底层：10000顶层：9500半山公馆中间层：9000底层：10000顶层：10000万科锦程中间层：10000底层：12000顶层：10000中39、渝梧桐郡中间层：12000底层：14000顶层：14000华港翡翠城中间层：9000底层：10500顶层：10000金科阳光小镇中间层：6200底层：7500顶层：7000保利江上明珠中间层：10000底层：13000顶层：11500龙湖U城中间层：6500底层：5000顶层：10000金科廊桥水乡中间层：6500底层：8000顶层：7000俊峰香格里拉中间层：10000底层：11000顶层：11500朗香郡中间层：7500底层：8000顶层：8500不好旺销一般滞销项目权重廊桥水乡龙湖U城阳光小镇香格里拉十里蓝山本项目区位25%676979配套15%867868交通15%767779物管8%40、7107858外部景观7%7779108内部景观7%109109108规模5%108810109品牌8%9109879户型10%101010999价值评分100%7.727.677.478.447.468.63均价6500650062001000070008013价值点平均分842 847 830 1185 938 929 热销下的本项目中间层均价建议注:以上项目的均价均采用中间层的均价。得出的本项目的均价亦为中间层均价。一般去化速度下的本项目中间层均价建议项目权重梧桐郡雨山前朗香郡江上明珠半山公馆本项目区位25%8771088配套15%887887交通15%10981079物管8%1010841、979外部景观7%81081078内部景观7%101081079规模5%8791099品牌8%9981079户型10%998998价值评分100%8.788.477.659.527.78.28均价1200010000750010000900095179517价值点平均分1367 1181 980 1050 1169 1149 注:以上项目的均价均采用中间层的均价。得出的本项目的均价亦为中间层均价。慢销下的本项目中间层均价建议项目权重万科锦城华港翡翠城融侨城本项目区位25%10788配套15%107107交通15%10688物管8%10688外部景观7%5798内部景观7%7799规模5%96142、08品牌8%10789户型10%5798价值评分100%8.896.728.648均价1000090001300010583 价值点平均分1125 1339 1505 1323 注:以上项目的均价均采用中间层的均价。得出的本项目的均价亦为中间层均价。价格定位考虑到本项目今年剩余销售压力较重，建议采取快销的方式，中间层的价格建议采用8000元/平米的均价。顶层户型目前客户关注度最高，该户型的赠送比例大，若按照赠送比例价值取30%的惯例，则顶层单位均价为10000元平米。底层户型目前客户关注度一般，而且面积大，总价高，将直接与市场上的经济型别墅相竞争。建议该产品的总价分别控制在220万元（A型）、250万元（B型）以内。