1、恒大金沙滩定价调研报告一、青岛城市概况： 青岛市，简称青，旧称“胶澳”，被誉为“东方瑞士”，地处山东半岛东南部沿海，拥有国际性海港和区域性枢纽空港。青岛是山东省省辖市，计划单列市、副省级城市、山东省经济中心城市、全国首批沿海开放城市、中国海滨城市、国家历史文化名城、全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市，国家森林城市，也是中国最具幸福感城市之一。 青岛是国务院批准的山东半岛蓝色经济区规划核心区域龙头城市。拥有一个国家级新区（青岛西海岸新区）。 青岛属北温带海洋性季风气候，有包括道教名山崂山、栈桥、五四广场、八大关、奥帆中心，金银沙滩，大小珠山等著名景点，每年还会举办国际啤酒节、国际海洋节、国2、际钢琴与小提琴大赛等活动。二、黄岛区域概况：第九个国家级新区，强势崛起，价值凸显 黄岛区，是青岛市的一个市辖区，2014年6月10日经国务院批复同意设立青岛西海岸新区，成为我国第九个国家级新区，经济总量紧排上海浦东新区和天津滨海新区之后，位居第三。新区是国家海陆统筹发展试验区、国际高端海洋产业集聚区、海洋经济国际合作示范区、国际航运枢纽、山东半岛蓝色经济先导区。三、项目概况：2016年12月底，恒大与新世界达成全面战略合作。恒大金沙滩项目北至滨海大道,南至唐岛湾，西至唐岛湾公园,东至罗浮山路。总占地面积约504亩,总建筑面积68万，容积率1.28，绿化率40%。项目处于凤凰岛旅游度假景区内，紧3、邻唐岛湾滨海公园，整个项目规划有别墅区、高层区、酒店式公寓、星级酒店、酒店度假别墅和时尚滨水商业等7大业态。目前项目问题： 1、原新世界质量问题，业主悬挂LED屏，严重影响现场谈客：项目一期已于2015年10月交付入住，新世界交房后装修问题也集中暴露，业主近期已在已交付楼栋上挂设大型LED屏，进行质量索赔维权，严重影响现场其他到访客户下定以及滨海大道等路过消费者，对项目口碑产生了极大的负面影响； 2、房屋口碑差，客户不认可 3、项目产权为50年，与周边竞品如香汐海70年大产权存在差距，客户易产生抗性。 4、污水厂污染： 项目一期已于2015年10月交付入住，对面距离200米的污水处理厂污染异味4、问题已经暴露，恶臭、噪音等问题使得客户十分反感，影响下定。 5、距离项目200米烂尾楼项目； 项目东侧银沙轩项目封顶后一直处于烂尾状态，距本案仅一路之隔，使项目客户对本项目以及区域市场信心有较大的负面影响。四、项目售楼处以及工程进度：项目售楼处：春季氛围包装逐步完善中，实景园林包装正在进行项目样板间：正在施工，硬装已经基本完成 5-8#目前现状：原新世界产品，已交房 二期别墅目前现状：主体完工 1#-4#目前现状 ：正在施工地下二层 10#-12#目前现状：挖基坑五、首期开盘以及目前销售货量盘点：首次开盘新推二期产品1-4#、10-12#，共7栋高层（544套），38套双拼别墅，持续推售原新世5、界一期剩余高层177套，联排别墅10套。本次共计推售721套高层，48套别墅，总计769套，总建筑面积约11.78万。 新推及原新世界可售货量楼号面积段套数总面积占总面积比新推二期产品1175-176325639.685%2176-180427478.526%3105-16210514462.4912%4128-145668886.647%10111-1281161392011%11129-1478711845.6310%12132-1479613126.0811%双拼别墅5003813183.7615%小计58288542.7576%原新世界一期产品5125-270517478.626%616、40-1605735.31%7125-2708212228.1210%870-160395491.214%联排别墅329103304.23%小计18729237.4524%合计769117780.2100%六、主要竞品及现场情况：1、主要竞品： 黄岛区2016年一季度区域成交均价为8317元/，去化主力为现房、40-90中小面积精装户型、总价3570万户型。编号楼盘名称直线距离项目体量产品类型在售均价（元/）1瑞源香汐海0.3公里21万高层、多层洋房小高层8100元/；多层9500元/2金沙滩壹号2.5公里33万别墅、高层精装：10500元/（含3000元/精装）； 毛坯8500-9000元/7、3海上嘉年华6.2公里81万高层、别墅精装：10000元/（含3000元/精装）； 高层毛坯：8500元/； 别墅价格未确定4世贸诺沙湾10公里44万高层、多层洋房、别墅高层7400元/； 多层洋房9500元/； 别墅16000元/5万达东方影都10.1公里540万高层、公寓高层高层毛坯：8000元/； 公寓9000元/（精装2000元/）6银盛泰浪琴海14公里15万别墅、高层高层7200/； 别墅12000-13000元/项目名称瑞源香汐海金沙滩壹号海上嘉年华世贸诺沙湾万达东方影都银盛泰浪琴海项目位置漳江路180号，滨海大道以南，石雀滩以北石雀滩路与天目山路交汇处漓江路1166号黄岛海西东十8、三路1号（滨海大道以北，灵海路以南） 滨海大道1777号泰薛路南滨海大道北保利海上罗兰东占地面积4.1万7.9万35万33万375万6.5万建筑面积6.6万25万81万44万540万15万容积率1.62.962.31.422.3绿化率35%40%40%35%30%35%装修标准毛坯房毛坯房、精装修精装修毛坯房公寓精装； 高层毛坯房；毛坯房样板房有有有有有有建筑情况期房期房、现房现房、期房期房公寓现房、高层住宅期房期房面积区间71-24598-265100-26090-186公寓40-76； 高层：75-17075-150销售均价小高层8100元/； 多层9500元/精装：10500元/（含309、00元/精装）； 毛坯均价8500-9000元/高层均价： 精装：10000元/（含3000元/精装）; 毛坯：8500元/; 别墅价格未确定高层:7400元/； 洋房9500元/； 别墅16000元/高层毛坯：8000元; 公寓9000元（精装2000元/） 别墅均价12000-13000元/；高层7200元/3月成交量6320125010080目前优惠优惠98折贷款98折，全款97折贷款91折，全款9折 暂无优惠公寓贷款97折、全款95折； 高层：全款93折，商贷95折，公积金贷96折贷款95折，全款94折物业管理1期是新时代物业 2期是瑞源物业宝都房地产开发有限公司北京盛世物业世贸物业大10、连万达物业管理公司青岛银盛泰物业有限公司社区配套社区商业小区配套底商项目本身自带14万的商业配套海上澳乐购及13万的游乐场。主题游乐园及大型剧院、会展中心、海湾豪庭国际小区等全方位多功能的大型旅游综合体。社区商业，社区9个班幼儿园影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达城、滨海酒店群、游艇交易中心、国际医院、滨海酒吧街社区商业项目南面为银盛泰集团出资打造的约60米宽的市政绿化带，绿化内有网球场、休闲健身广场、儿童游乐区等。交通状况M2地铁线、隧道3路、隧道5路、隧道6路、开发区31路、 开发区16路、开发区3路开发区31路、开发区4B路：西海景苑站 黄岛11路、黄11、岛207路区间、黄岛207路M13号地铁嘉年华站、滨海大道滨海大道；黄岛303路、黄岛5路： 黄岛306路、305路、黄岛307路 M13号线地铁东方影都站，滨海大道、西海岸机场快速路滨海大道； 地铁：R3号线； 公交：303路、305路、37路、2路路等公交车配套教育：青岛理工大学位于项目北侧；多所幼儿园、珠江路小学、中国石油大学5分钟可达，规划中青岛6中、青岛9中；教育：中国石油大学、富春江路小学、香江路第一小学、春天幼儿园、教育：黄海学院、灵山卫中学、石油大学教育：中国石油大学、黄岛第一中学教育：中国石油大学、黄岛第一中学教育：胶南市实验小学、胶南市第一中学、胶南市实验中学 、胶南市第六12、中学。幼稚园：北京红黄蓝幼儿园医疗：薛家岛人民医院、开发区第一人民医院、西海岸医疗中心；医疗：开发区第一医院、黄岛区人民医院、医疗：青医附院、开发区第一人民医院、西海岸医疗中心；医疗：青医附院、开发区第一人民医院、西海岸医疗中心医疗：青医附院医疗：青医附院、开发区第一人民医院、西海岸医疗中心、开发区第一人民医院、西海岸医疗中心；医疗：胶南市开发区医院、青医附院公共配套：工商银行、招商银行、银行、建设银行、农业银行公共配套：工商银行、招商银行、银行、建设银行、农业银行、安公共配套：工商银行、建设银行、青岛银行、农行公共配套：工商银行、建设银行、青岛银行、农行公共配套：工商银行、建设银行、青岛银行13、农行公共配套：工商银行、建设银行、青岛银行、农行商业：5分钟车程直达繁华商圈，佳世客、家佳源、麦凯乐、利群；商业：黄岛长江利群、吉韩商厦、吉祥商厦、佳世客商业：澳乐购、上流汇商业：商业配套：德泰利群超市、家佳源超市、万达商业配套商业：万达茂、德泰利群超市、家佳源超市、商业：商业配套：德泰利群超市、家佳源超市、万达商业配套优势1、瑞源在黄岛当地知名度 一线海景一线海景，项目配套齐全。1、世贸品牌知名度万达300亿综合配套规划1、银盛泰集团在西海岸尤其是在胶南当地美誉度较高2、稀缺多层，性价比高2、西海岸一线海景2、临滨海大道西海岸一线海景劣势项目体量小开发商知名度小前期定价过高，后期价格调整影14、响过大。一度死盘状态，影响较差。项目周边配套尚未成熟，二期看海效果差。项目前期宣传配套尚未成型，客户心理存在落差项目周边配套尚未成熟（1）目前黄岛区市场均价在8317元，以价换量，去化库存 受2016年政策利好影响，市场整体开始复苏，成交量同比上升，但黄岛区域以价换量的态势不变。黄岛西区月去化率50套以上的代表为万达东方影都8000元/、世贸诺沙湾7500元/。黄岛东区月去化率50套以上的为瑞源香汐海项目，距本案直线距离300米，高层均价8300元/，3月份成交量63套，目前主要输出“最低56万起小高层”产品信息。新世界一期 2015年11月折后成交均价12146元/，12月折后成交均价11215、82元/，市场接受度仍然很低，共计仅销售8套。 （2）区域内主力户型为40-90，大户型去化缓慢 区域内去化速度快的万达东方影都以精装小户公寓，40万低总价的优势快速走量；区域内100以上大户型产品，如海上嘉年华、金沙滩壹号.客户抗性大，月去化速度慢，成交量惨淡。（3）区域内在售项目多、存量大、且以现房居多 区域内在售项目众多，库存量大，竞争趋于白热化，且目前各项目销售大多数以库存房为主，80%推售房源为现房或准现房。六 、项目首开建议定价：1、定价策略：在目前黄岛西海岸竞争市场情况下，考虑到恒大金沙滩认筹以及项目开盘时间为市场竞品和潜在竞品集中开盘、加推高峰期，且项目销售特点为短、平、快，对16、项目销售速度要求较高。因此建议本项目定价以超高性价比入市，赢取市场。2、定价建议： 项目分值 指标瑞源香汐海金沙滩壹号海上嘉年华世贸诺沙湾万达东方影都银盛泰浪琴海恒大金沙滩分值分值分值分值分值分值分值地段151213.513.513141313.5交通1412121213131212周边环境1088.588.58.586规模1077.597.51078园林1089987.588外部配套10888.59988产品1288981098.5物管8888897.58品牌117.57.588107.58合计10078.5828583918080折后均价（毛坯）810087508500740080007217、007779比准价格825485378000713370337200权重系数0.170.210.20.110.20.11权重价格（毛坯）1403179316007851407792本案均价（毛坯）7779元装修标准： 二期3#、4#、10-12#为新1000元装修标准，二期1#、2#为新2000元标准。原新世界5#、6#、7#、8#为 3000元装修标准：采取竞争导向定价比较法，对竞品项目进行区域及个别因素的修正得出建议均价。 鉴于恒大金沙滩，客户对项目认知度有限；区域市场品牌房企云集，供应量巨大、价格敏感、区域竞争激烈，销售压力较大；其次，5、6月份各项目陆续开盘、加推密集，对项目客户分流严重；项目主力户型偏大、置业抗性大，因此，为保证项目首开成功，迅速回笼资金，借首开之势迅速打开恒大地产在青岛知名度及影响力，达成品牌落地，引爆区域市场，为恒大在青岛后续项目提供助力，建议恒大金沙滩项目首开房源精装均价为：3#、4#、10#、11#、12#：8579元1#、2#、5#、6#、7#、8#：9279元恒大金沙滩 2016年4月26日