1、屠苏岛商业街农贸市场运营管理及定价方案第一部分 农贸市场运营管理建议一、农贸市场运营策略：1、农贸市场运营策略： 农贸市场营销、经营过程中，运营销售，且农贸经营客户总价承受力相对较差，因而建议后期农贸营销过程中，以商铺作为主要销售产品，摊位参考其他同类农贸市场经营模式，以押金+租金的形式，在保证基本成本回收的基础上，实现长期、稳定的经营收入； 农贸市场成立专项团队，统一运营，与客户约定统一营业的相关约束，保证市场的招商、统一开业及日常管理； 以明确分区，实现农贸消费群体的导入，减少各经营品类的相互干扰；2、农贸市场营销节点规划：按照春节营业的节点进行倒排，农贸市场营销节点初步铺排如下：3、农贸2、市场命名建议：鉴于项目前期宣传已积累一定的知名度，且周边客户认同度高，建议农贸市场后期命名：屠苏岛农贸市场4、结合农贸市场节点，需要开发商配合的事宜： 12月10日前，完成农贸外墙及东区区间路铺设； 12月18日前，农贸市场商铺可交与客户装修； 集中宣传与蓄客期，相应的推广计划支持、配合。二、农贸市场分区建议：1、周边农贸市场分区情况：聚财农贸分区水果蔬菜熟食肉类禽蛋渔(铺+摊)数量1444383117所占比例9.1%28.6%31.2%20%11%柳清河农贸分区品牌形象店果蔬区副食、干果、调味品区水产冷鲜肉类区杂类商超区(铺+摊)数量185264313028所占比例8.1%23.3%28.73、%13.9%13.5%12.6% 小结：市场分区中，水果作为消费频次最高的品类，主要分布在市场主出入口；副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高，分布在次要位置，水产、禽蛋类气味较重，基本分布距离出入口最远或是影响较小的位置；就比例而言，果蔬类、副食、熟食类所占比重较大。2、区域划分原则： 十一路尚未施工，靠近十一路商业需一定的培育期；十路以东为如意家园、环如意公园住宅、翰林庄园等社区居民，后期自东向西依次按照消费频率进行分区； 南侧单层铺面相对独立，可考虑建议熟食、烧卤类等气味相对较大的品类； 家禽、水产类单独划片；3、具体分区建议：南北商铺分区品牌店及杂类商超副食/干果/调味品区禽蛋区海4、鲜水产区冷鲜类肉区熟食区粮油面点区蔬果区数量28306610121210中间铺位分区禽蛋区海鲜水产区冷鲜类肉区熟食区蔬果区数量810121624所占比例15.2%16.3%7.6%8.7%12%15.2%6.5%18.5%4、形象提升建议： 图示建议市场统一的标识，中间摊位统一的店招统一的价码牌电子显示屏，展示诚信经营店铺、当日品类指导价图示建议公共区域装饰水产活禽区防水地垫内外铺统一的店招材质及规格标准第二部分 农贸市场定价方案一、目标：1、站在农贸市场长久、稳定经营的高度，合理定价，实现利润最大化；2、通过合理的租售定价最大程度吸引农贸经营者，为后期农贸集中气势运营打下基础。二、市场调研：5、1、周边农贸市场租售价格情况：名称租售铺面摊位铺型租金/售价铺型租金/售价沟上农贸租赁2层，开间3.7-4M，60-70/间0.4-0.9元/天3M/个2000元/年聚财农贸租赁单层：开间4M，面积约40；2层：开间4M，面积约40-50单层：0.68-1.37元/天2层：0.5-0.9元/天4M/个3000-4200元/年，折算为3M/个约4000-5600元/年葛家王坪农贸租赁2层，开间4M，24-40/间0.75-1.76元/天3M/个，7M/个一次性缴齐5年租金；折算为3M/个，2800-3000元/年汇丰农贸租赁单层，开间3M，面积20-30内铺7000-10000元/间，0.8-16、.4元/天；外铺1.5-3万/年，1.37-2.7元/天6M/个视位置不同，5000-8500元/年，折算为3M/个约2500-4250元/年小结： 周边农贸市场均为租赁，仅聚财农贸在市场开业伊始，出售10年使用权，04年-14年7万/间；汇丰农贸交2万押金购买，每年缴纳租金； 周边农贸以铺面+摊位的形式，铺面面积在20-70之间，摊位3-7M/个不等； 铺面受位置影响租金0.7-1.3元/天不等，2层商铺集中在0.7-0.9元/天，摊位租金以2800-4200元/年为主（按照3M计算）。三、农贸商铺价值分析：分析角度分析依据价值排序铺位位置 市场西侧虽有未来规划，但目前十一路、临沂国际商贸城7、均未动工，而东侧、南侧如意家园社区已基本建设完毕，未来消费群体来向主要沿十路、项目区间路为主； 沿主要出入口商铺昭示性、人流导入性更好，就培养周期及未来消费频次分析，商铺价值由东向西依次递减，排序为：A9A8A7A6；靠近出入口铺位其他铺位；外铺内铺；铺位类型农贸市场主要为北侧6M层高沿街外铺、内铺，南侧单层内铺，以及中间摊位。6M商铺买一层得两层，外铺紧邻项目区间路，昭示性更佳，人流量更大；单层商铺兼具储存及经营功能。 就产品类型及沿街距离而言，6M外铺6M内铺单层内铺中间摊位；铺位面积商铺面积越小，客户门槛越低，接受度越高20/21商铺37.6商铺47.7商铺61.4商铺六、农贸市场租售价8、格制定：1、农贸商铺及摊位采用认购使用权+每年运营管理费的形式，按照目前经营节点，客户需在前一年年底一次性缴清下一年的运营管理费；前三年（即2017-2019年）具体运营管理费如下，后期由屠苏岛商业街招商运营中心根据市场情况统一调整：2、中间摊位：客户一次性缴齐5万元拥有10年使用权，可选择摊位，以后每年缴纳运营管理费； 注：摊位按照3M/个计算。3、商铺定价：1）租金倒推项目价格：周边竞品沿街商铺租金0.54-1.1元/天不等，可参考的农贸市场租金0.7-1.3元/天之间，一般农贸商铺的年收益率在8%-12%之间，按照1元/天、年收益率10%计算，预计项目实收均价=（租金*365天）/收益率9、=1元/天*365天/9%=4056元/，（一层得两层，减去客户自理部分约300元/）折算为6M两层铺面约7800元/；2）农贸6M沿街铺入市均价确定：考虑农贸市场形式，农贸客户有限的总价承受能力，且作为首批投入运营的商业形式，建议农贸商铺入市价格区间为：7500-7800元/3）具体定价原则： 楼栋调差位置调差面积调差A6、A7、A8、A9自西而东依次调高100元/外铺整体较内铺高1000元/；靠近出入口商铺较其他铺面高300元/，向内依次递减大面积商铺较小面积商铺依次调低150-300元/4）具体销售政策： 使用权销售年限：40年 销售模式：灵活销售，根据客户需求及市场经营情况，以销售为主10、，可租可售，可带租约销售；5）具体优惠政策：l 认筹及交定优惠：认筹1万抵2万（客户认筹缴纳1万元，享受总价2万/套优惠），定铺再享总价1万元的优惠，并获赠成交礼品一份；l 缴款优惠：一次性付款享93折，一年分期9.6折，两年分期9.7折，三年分期9.9折； 7日内交齐首付或全款再享1万元优惠；l 逼定优惠：视客户心理预期，每套1万元优惠最大化逼定客户（具体额度由销售经理现场把控，甲方负责人签字执行）；l 老客户优惠：老客户重复购买享每套5000元的总价优惠。附件一：屠苏岛商业街农贸市场补充协议附件二：屠苏岛农贸市场街铺价格表（A6-A9，南侧单层商铺）合智行驻屠苏岛商业街项目组2016-1111、-515附件一：屠苏岛商业街农贸市场补充协议姓名 （乙方），身份证号 ，于 年 月 日认购临沂屠苏岛商业管理运营有限公司（甲方）开发的屠苏岛商业街农贸市场 号（商铺/摊位），并签署了屠苏岛商业街认购协议书，拥有该商铺/摊位 年使用权（即 年 月 日至 年 月 日），在此基础上，经双方协商一致，达成如下协议：1、为实现农贸市场的统一经营管理，塑造良好的经营环境和商业形象，乙方同意按照甲方指定的经营分区进行相关品类经营。如有不符合市场统一分区的，乙方提交书面申请，甲方书面同意后方可经营；2、乙方须按照与甲方统一约定的时间按时装修、营业；3、乙方须按时缴纳运营管理费，以保证市场正常的保安、保洁及管理12、服务工作；4、乙方在其使用权期限内，如将商铺或摊位转租他人，其商铺或摊位租赁人仍需按照与甲方约定的装修标准、经营分区经营，并按时缴纳市场运营管理费；5、乙方如未能按照以上约定执行，甲方有权将乙方所认购商铺或摊位使用权转售他人，前期已缴纳费用不再退还。甲方：临沂屠苏岛商业管理运营有限公司 乙方：代表人（签章）： 代表人（签章）：联系方式：0539-8885777 联系电话： 年 月 日 年 月 日附件二：屠苏岛商业街农贸市场商铺价格表楼栋房号面积表单价表总价成交单价成交总价一次性折后单价9.3一次性折后总价一年分期折后单价9.6一年分期折后总价两年分期折后单价9.7两年分期折后总价三年分期折后单13、价9.9三年分期折后总价A6A6-0161.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0247.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0347.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0447.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A614、-0547.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0647.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0747.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0861.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0937.608822630915、37168802587436643249815686525819669402609907088266577A6-1037.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1137.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1237.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1337.6087915297679658024746163516、3238942656724697266382496496781255003A6-1437.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1537.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1637.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1737.60881233054746780254982654624619167662544517、568392572106986262719A6-1837.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7A7-0161.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0247.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0347.7358771418672763036421873633514657607363125768936701178518、1374785A7-0447.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0547.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0647.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0747.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0861.319、74863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0937.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A7-1037.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1137.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1237.6088019301577668020、2512216450242566666625071467392534296883258861A7-1337.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1437.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1537.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1637.60881233054746780254982654624619121、676625445568392572106986262719A7-1737.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1837.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8A8-0161.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0247.7358978428565783037376575563606657806372622789022、3766088057384579A8-0347.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0447.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0547.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0647.73588744236187730368992745935606577073678737789371810795437968223、A8-0747.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0861.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0937.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A8-1037.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1137.6088226324、0937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1237.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1337.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1437.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1537.60881233054746780254982625、546246191676625445568392572106986262719A8-1637.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1737.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1837.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9A9-0161.3748838542412788048362776024665437852426、8191579364870398103497287A9-0247.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0347.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0447.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0547.73588744236187730368992745935606577073678737789371810727、954379682A9-0647.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0747.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0861.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0937.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152A9-103728、.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1137.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1237.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1337.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1437.60882263093716829、80258743664324981568652581966940260990708826657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