1、特色小镇观察2017.04本报告数据说明报告涉及数据主要来源于以下渠道：政府相关公开信息 企业官网、年报、业绩公告、微信公众号相关信息 行业第三方自媒体公开信息 克而瑞内部资料数据来源监测维度：行业政策、企业动态、市场动态等时间范围：2017年4月1日-2017年4月30日数据说明PART 01行业资讯ContentsPART 02专题研究PART 03案例分析行业资讯政策解读 市场聚焦 企业动态PART 014月11日，住建部官网显示，住房城乡建设部、中国建设银行联合发布了关于推进商业金融支持小城镇建设的通知，指出小城镇建设任务重、项目多、资金缺口大，迫切需要发挥市场主体作用，加大商业金融的2、支持力度，积极引导社会资本进入小城镇。根据通知，要支持改善小城镇功能、提升发展质量的基础设施建设。建设银行将统筹安排年度信贷投放总量，加大对小城镇建设的信贷支持力度。对纳入全国小城镇建设项目储备库的推荐项目，予以优先受理、优先评审和优先投放贷款。PART 01行业资讯01政策解读03市场聚焦02房企动态 中央政策 地方政策住房城乡建设部、中国建设银行联合发布了关于推进商业金融支持小城镇建设的通知克而瑞点评政府再发红头文件对特色小镇建设持续“输血”，该通知将会加大政府和商业企业对小镇建设的信贷支持力度，一定程度上缓解小镇建设的资金问题，为小镇的总体建设提供保障。克而瑞点评PART 01行业资讯03、1政策解读03市场聚焦02房企动态 中央政策 地方政策北京：关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知4月28日，北京市下发了关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知，通知提出以下要点：强化功能管控 坚持镇域统筹规划 加强产业管控 节约集约利用城乡建设用地 科学安排建设时序 完善决策机制通知发行即日生效。为北京市特色小镇健康发展，更好地吸引国企、科研企业、社会资本等参加功能性特色小城镇建设提供政策性规范。文件不仅在标题上点出了“规范”二字，在文中也有具体的条款进行说明，从功能、规划、产业、用地等关键缓解提出管控要求，进一步规范北京小镇建设，避免一哄而上。克而瑞点评PA4、RT 01行业资讯01政策解读03市场聚焦02房企动态 中央政策 地方政策苏州局出台14项举措助力特色小镇建设4月18号，苏州市工商局发布14条服务特色小镇发展新政，要求全市工商（市场监管）系统转变思路、创新理念，为加速全市特色小镇建设提供支撑。这14条新政主要涉及企业准入、品牌打造、信用建设、消费维权等领域。其中，准入方面的3条最引人关注。苏州市工商局要求各地市场监管部门通过“一站办”、“一键通”、“一日结”，“三个一”方式，确保新政尽快落实。去年苏州有甪直和震泽两个镇入选。目前，苏州共有39个市级和2个国家级特色小镇，14项政策的制定的推出，加强了苏州特色小镇的对口服务，优化营商环境，从政5、策上给予倾斜，积极助力特色小镇建设。克而瑞点评4月18日，中山特色小镇建设发展规划有了编制导则，中山市市级特色小镇建设发展规划编制导则(下简称导则)将为中山特色小镇编制规划提供指引。根据导则，特色小镇建设须形成构筑小空间大集聚、小平台大效益、小载体大创新格局，5年后总产值超千亿元。导则要求中山特色小镇规划建设须形成“一年打基础、三年见成效、五年大跨越”的发展态势，须形成构筑小空间大集聚、小平台大效益、小载体大创新格局。PART 01行业资讯01政策解读03市场聚焦02房企动态 中央政策 地方政策中山出台特色小镇建设发展规划编制导则该导则是中山市特色小镇建设未来五年的总体规划，为中山特色小镇建设6、的未来发展提供指引，对中山小镇建设具体实施严格规范，是中山特色小镇建设的基础性文件。PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读03市场聚焦02房企动态华侨城与三亚天涯区签约 落地造特色小镇及文化村项目4月11日，海南省三亚市人民政府与华侨城(海南)投资有限公司共同签署战略合作意向书。根据协议，该市天涯区将引入华侨城打造“天涯特色小镇”以及“文门村美丽乡村”项目。具体来说，三亚市人民政府与华侨城就天涯马岭艺术产业小镇、文门村两大项目进行签约。其中天涯区马岭片区毗邻天涯海角景区、三亚新机场及红塘湾旅游度假区，拥有海岸线、特色民宅、历史人文等资源；文门村则主打特有原始生态和黎寨风情，据悉，海南省将7、在此打造农旅融合“美丽乡村”示范区。华侨城近年来主要依靠“文旅+地产”及“文旅+城镇化”模式发展，并在全国多地签约大型文旅项目，此次签约的三亚文旅小镇项目，在特色小镇大热的背景下更显优势。政企合作 项目开发PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读02房企动态富力拟在广东清远投资建设科技特色小镇除了住宅业务，目前富力也已进入商业、旅游、体育等领域，富力投资建设科技小镇也是富力产业转型创新的新方向，而政企合作是加速特色小镇项目落地的有效途径。据富力地产集团官方微信消息，公司副总裁、华南区总经理刘臻于4月10日到清远调研考察，拟与清远市合作打造科技特色小镇。此次赴清远考察，希望能与清远开展合作，8、在清远投资建设科技特色小镇。与此同时，清远政府方面也表示，将积极与富力地产对接，加快科技小镇建设方案的深化研究。03市场聚焦 政企合作 项目开发富力高层在市长郭锋的陪同下参观PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读03市场聚焦02房企动态4月1日，绿地集团和山东省莱芜市政府在上海签署战略合作协议。未来10年内，绿地集团将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元，总用地面积超4万亩，规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。绿地集团将斥资逾600亿在莱芜投建特色小镇绿地集团自去年启动对“特色小镇”项目的投资布局，近期在西安、武汉、成都、杭州、南昌、宁波、廊坊等地积极推进项目落地。莱芜项目是绿地集团资金9、投入大，持续时间长的项目，可见特色小镇战略是绿地的一项长期投资战略。政企合作 项目开发绿地集团董事长、总裁张玉良与莱芜市长梅建华见签约PART 01行业资讯克而瑞点评4月25日，碧桂园以57.52亿底价拿下位于广州番禺区国际科技创新城一期工程A地块，早前预测该地块已内定“思科”，因为思科不具备开发能力，就和碧桂园绑定开发。据了解，碧桂园与思科在产业地产方面有着密切的合作，思科现身碧桂园森林城市项目以及科技小镇项目，并与碧桂园签订战略合作框架协议书，将在创业服务、产城融合和科技小镇等方面建立合作关系。01政策解读03市场聚焦02房企动态 政企合作 项目开发碧桂园57.5亿底价拿下广州番禺210亩10、地未来将联手思科打造智慧城对于特色小镇建设，房企与其他企业合作将是常态，碧桂园选择思科作为打造科技小镇的战略合作伙伴，是强强联合做产城融合模式，加强与思科全球合作伙伴招商对接，力促更多高科技企业进驻，形成产业集聚发展态势。碧桂园思科PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读03市场聚焦02房企动态4月21日，佳兆业宣布拥有16年迪士尼工作经验的Noble Coker加盟佳兆业，出任佳兆业金沙湾国际乐园公司总裁一职。旅游产业是“复活”的佳兆业多元化转型主力方向之一，为此他们不惜代价挖角国际人才。内部人士透露，佳兆业进军旅游产业市场的一个思路是类似金沙湾国际乐园的大型旅游度假项目，另一个思路便是11、拓展目前热门的“特色小镇”市场。佳兆业欲发力旅游度假项目与特色小镇佳兆业此次引入知名高管，意在通过旅游产业创新复兴企业业务，而目标瞄准当前热门的特色小镇也是顺势而为，为其发展铺路。政企合作 项目开发PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读 政企合作 新型产业 项目开发福建省最大的综合性旅游集团福建省旅游发展集团近日与福州市政府达成了合作意向，将在“十三五”期间投资200亿元，全面推进福州主要县市全域旅游开发和10个以上特色旅游小镇建设。同时，通过“全域旅游”和“特色小镇”旅游项目创建，对福州现有旅游资源进行全要素整合、全产业链打造，推动福州市传统旅游产业转型升级，成为蓝色海丝生态旅游带的重12、要节点和福建省客流量最大的旅游集散中心。03市场聚焦02房企动态福州融资200亿推进全域旅游、特色小镇建设福建省旅游发展集团是福建最大的综合性旅游集团，福州携手省旅游发展集团，对福州旅游资源的整合，产业链打造，推动福州旅游产业转型升级都具有重要的支持作用。PART 01行业资讯克而瑞点评01政策解读03市场聚焦02房企动态 政企合作 新型产业 项目开发4月24日，吴忠市与香港新华集团在银川签订了投资建设同心县罗山东麓葡萄酒特色小镇合作协议。根据双方所签协议，罗山东麓葡萄酒特色小镇项目总占地面积3万亩，将规划建设集有机富硒葡萄种植、葡萄酒文化艺术中心经营、养老旅游度假等配套产业于一体的葡萄酒特色13、小镇。项目由香港新华集团统一规划建设，概算总投资60亿元，计划3年完成项目规划建设任务。香港新华集团将在同心投资建设葡萄酒特色小镇葡萄酒小镇更像是欧洲小镇的概念。目前，由于政府的鼓励和大力支持，特色小镇已是企业瞄准的新市场，港企也纷纷积极参与到特色小镇的建设中，希望能带来全新的理念。4月21日，由南湖新区管委会和阿里巴巴协助商家上市办公室联合发起的筹备资本对接活动在南湖基金小镇举行。目前南湖基金小镇已引进3000多家互联网金融基金、私募股权投资基金与私募债权投资基金，股权投资基金认缴规模超5000亿元。南湖基金小镇推出“投融圈小镇”服务，帮助入驻企业进行投融资对接，截至4月中旬，已帮助33家企14、业完成了42.13亿元融资。另外，目前南湖基金小镇已帮助浙江省内100家企业获得了200多亿元投资，嘉兴市50多家企业获得了100多亿元投资。PART 01行业资讯01政策解读克而瑞点评03市场聚焦02房企动态 政企合作 项目开发嘉兴南湖基金小镇与阿里上市办携手南湖区全力推进互联网金融集聚，此次双方合作，能够推进基金小镇的深入发展，充分利用阿里巴巴上市办资源吸引更多投资企业集聚基金小镇，满足各方对资本对接的实际需求。PART 02专题研究旅游小镇VS产业小镇旅游小镇是是指依附于某类具有开发价值的旅游资源，并以其为开发或旅游服务为主的小城镇，以旅游产业为主导行业依托型小镇是依靠某种特殊行业，发展15、形成的旅游小镇。例如会议培训、婚纱摄影、手工艺品生产和体验之类的典型案例：中国博鳌资源主导型小镇自身拥有旅游资源成为旅游目的地的小城镇。以古镇为主，有特色建筑、历史人文、民俗文化等典型案例：浙江乌镇生态人居型一般处于中大型城市周边，生态环境优美，以生态人居为发展特色，主要接待城市休闲居民。典型案例：绿城理想小镇旅游接待型小镇景区的生活服务基地和旅游接待基地。自然生态环境良好，具有区位优势典型案例：黄山汤口镇除了资源主导型小镇，其他小镇都属于“旅游+”产业的范围，属于旅游业的衍生或配套服务。现状|目前，特色小镇建设更多关注在旅游+，而对产业的关注则明显不足，旅游小镇同质化严重15%18%51%216、%12%2%国字号特色小镇类型分布工业发展型历史文化型旅游发展型民族聚居型农业服务型商贸流通型定位不明确主题不突出1配套设施建设薄弱2开发过度商业味过浓3功能单一吸引力不足4旅游附加产品开发不足5我国目前旅游小镇的发展现状国家首批的127个特色小镇中，51%是旅游发展型小镇，18%是历史发展型小镇，“旅游+”产业占八成历史文化、自然风光等旅游小镇数量很多，易造成严重同质化，且对国民经济的发展影响有限相比旅游+小镇，高端产业小镇将会有更多发展空间和投资机会随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇将会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，与大中城市形成协作互补的产业链关系中国特17、色小镇的产业发展，一定要去占领产业链的高端环节，不能承接中心城区淘汰出来的落后产能。高科技智能制造新能源云服务教育科研新材料金融这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。高端产业产业小镇与旅游小镇的模式对比|二者发展逻辑截然不同旅游发展尽可能的吸引有“财”的人来流动消费01010202尽可能的吸引有“才”的人来创业就业，长期定居产业发展功能定位核心价值宜游、消费宜居、生产产业小镇与旅游小镇的模式对比|二者所需要的基础设施、配套服务也都差异巨大旅游小镇产业小镇功能布局景观和短期体验立足于长期生活的的设施居住功能多建酒店、民宿或度假别墅多18、建人才公寓配套功能旅游目的地对医疗教育设施几乎没有要求，即使是发展“旅游+健康”也是以康复疗养设施为主产业聚集区要促进人才聚集，则需要配套医疗、教育、社区文体设施、交际空间等产业小镇与旅游小镇的模式对比|二者盈利模式不同，投资收益模式正好相反产业小镇盈利点盈利点旅游小镇旅游景区修建配套设施是为了赚钱，通过住宿、餐饮和各种服务收费把投资在景点建设的钱挣回来产业聚集区的配套设施投资则不赚钱，而是通过配套设施吸引人才和企业，再通过产业税收把建配套的钱挣回来产业小镇与旅游小镇的差异对比表主导产业区位条件核心配套需求主要成本盈利渠道开发主体核心竞争力旅游小镇大旅游（自然、人文景观游览、休闲娱乐、民俗体验19、健康养生）对交通和区位因素的要求较低，适宜于相对偏远但拥有特色旅游资源的地区人文自然景观、酒店或民宿餐饮、民俗体验、娱乐与健康疗养设施等景区开发与旅游项目建设成本旅游服务与旅游地产旅游开发、营销策划与管理服务能力产业小镇高端制造、科技创新、高等教育、金融、物流商贸文化创意产业对区位条件要求较高，需要有便捷的交通与中心城区链接，需要周边有相关产业链配套，适宜于大中城市周边地区融资、法律、信息等各种产业发展服务平台、教育、医疗、社交空间、文体娱乐与综合购物设施等产业与生活配套建设成本产业利税、产业地产、与居民收入相适应的房地产开发产业规划、招商引资与企业服务能力旅游和产业发展即存在冲突，又可相互20、融合嘉善巧克力小镇12丹麦比隆镇3美国格林尼治基金小镇4英国Sinfin小镇旅游和产业双轮驱动旅游和产业发展冲突案例：产业和旅游双轮驱动|嘉善巧克力小镇，集巧克力生产、研发、展示、体验、文化、游乐和休闲度假于一体的特色工业旅游示范基地总体定位打造国内著名的巧克力风情体验基地、婚庆蜜月度假基地和文化创意产业基地，将“休闲度假、文化创意和乡村风情”有机结合，形成以巧克力文化为主题的一站式体验小镇。区位小镇位于嘉善，规划面积为3.17平方公里,其中核心规划面积0.99平方公里，距离上海市区80KM。规划规划建设斯麦乐巧克力工业旅游示范区、歌斐颂巧克力主题园区、云澜湾休闲度假园区。“斯麦乐巧克力大世界21、”四个构成部分：巧克力工厂及巧克力展示体验馆斯麦乐体验乐园斯麦乐生态庄园和斯麦乐休闲会所巧克力爱好者可穿越全透明的参观通道观看巧克力生产过程，也可以自己制作个性化巧克力，体验巧克力制作的乐趣斯麦乐巧克力大世界简介比隆镇已经发展成为了产业和旅游双轮驱动的小镇，成为欧洲著名的游乐目的地，但这种类型的成功案例极少，乐高公司的产品玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的，所以才能成功。发展历程1968年，政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目，乐高乐园经过历年的完善，现今达45公顷的园区共分为9大主题区域功能规划9大主题区域其分别为：迷你世界、Duplo世界、异想空间、Legoredo小镇、冒险乐园、乐高城市、22、骑士王国、海盗领土和极圈大地。另外还有4个云霄飞车、2个水上游乐设施以及众多的儿童游乐和其他游乐设施，整个乐高乐园共用了超过4450万块乐高积木搭建而成。产业和旅游双轮驱动|丹麦比隆镇，世界著名玩具厂商乐高公司的总部所在地，主导产业是玩具设计和制造产业和旅游相互冲突|美国格林尼治基金小镇，高收入的小镇居民对安全要求非常苛刻，物价水平比大城市还要贵很多，因此这个小镇不适宜旅游区位格林尼治小镇位于纽约的北部，距离曼哈顿约50公里，距离附近两个机场均约40分钟车程。现状这个小镇没有高楼建筑，以独户别墅为主，聚集了数百家掌握几十亿乃至上百亿美元的基金。优势税收优势：对冲基金在此聚集首先是因为此处属于康23、涅狄格州，较临近的纽约州有税收优势；经历了千年虫和911事件，原本聚集在纽约的对冲基金都纷纷撤出大城市；配套优势：小镇的配套设施也十分全面，不仅居住条件和成本比纽约好不少，优质私立学校也是全美一流。产业冲突高收入的小镇居民对安全的要求非常苛刻，警力保障十分严密，而此处物价水平比一般大城市还要贵很多，因此这个小镇既不适宜旅游，游客也不会有兴趣跑到格林尼治去住宿消费，属于典型的产业型小镇。产业和旅游相互冲突|英国Sinfin产业型小镇，研发飞机发动机，是技术驱动的高门槛行业，需要高度保密和安全生产，不欢迎游客来此参观简介Sinfin镇位于英国英格兰德比郡，世界三大飞机发动机制造商之一罗尔斯罗伊斯（24、劳斯莱斯）正位于此，成为该小镇的主导产业。现状小镇所在的德比郡就是一个人口稀少的小城市，小镇的中央是办公和工厂所在区，周围则是低密度住宅和配套设施，风景宜人。Sinfin也是典型的产业型小镇，飞机发动机是典型的技术驱动的高门槛行业，需要高度保密和安全生产。产业冲突像Sinfin小镇生产的一台Trent900航空发动机就要卖3000万美元，而且这个产业还涉及到技术秘密和安全生产，小镇的管理方当然不会再去想如何从旅游上赚点钱，而是希望陌生游客越少越好。小结|产城融合是建设特色小镇的核心“产城融合”是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务25、配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。“特色小镇”的核心精神即是“产城融合”。目前公众视野下最受关注的小镇大部分是以旅游产业为主的小镇，这些小镇的建设是围绕着自身优越的自然条件来的，很难通过政策引导而来。而如高端制造、金融、科技、互联网等产业特色小镇却不同，其需要有完善的基础设施和便利的交通配套，又要有绝佳的区位与周边的市场联动，其发展思路与旅游主导的小镇截然不同。因此我们看到浙江省在去年发布的首批特色小镇考察中，获得优秀等级的多为产业型特色小镇。这也是各省目前在以行政主导发展小镇的背景下应该侧重的类型。产业小镇旅游小镇VSPART 03案例分析贵阳花果26、园|产城融合现状|国内外科技产业布局差异对比苹果总部所在地-库比提诺微软总部所在地-雷德蒙德阿里巴巴支付宝杭州总部深圳腾讯大厦区位科技产业布局一般在城郊或卫星城，如苹果总部库比提诺、微软总部雷德蒙德。配套完善其所在小城镇一般规模在五六万人左右，住房、购物、生活、交通等设施一应俱全，又无大城市病。美国区位科技产业早期都布局在一、二线城市的核心区域，如杭州阿里的支付宝事业总部、深圳腾讯大厦、广州网易总部等。配套不足目前科技产业主导的小镇最大的障碍是基础设施跟不上，没有与产业水平相适应的消费、交通、住宿等基础设施，使得企业在布局时无法离开中心城区太远。中国案例概况|贵阳花果园首次进入公众视野是20127、2年，其当年单盘成交5.48万套房源，成为2012年全国单盘销售金额冠军，被称作当年第一神盘贵阳花果园区位示意简介贵阳花果园位于贵阳核心区域外围，占地6000余亩的大型城市综合体，是贵阳目前规模最大的城中村改造工程。业态整个项目包括1230万方住宅、200万方办公、200万方商业、150万方公寓等。配套贵阳花果园作为城市综合体项目，配套设施齐全，出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。产业布局花果园所在的南明区一手推动的南明区云产业示范基地正布局于此，于2015年初正式开业运营28、。目前花果园主攻的方向是云呼叫中心产业。湿地公园居住商务混建区居住医疗酒店学校花果园区域配套设施示意住宅|花果园属于旧改项目，决定户型供应主力50-110平方米，户型配比迎合了刚需客户的需求住宅定位综合型社区，采用“大社区、大配套、大体量”模式。花果园属于旧改项目，区域客源决定供应结构，花果园主打刚需户型是先天优势实景图实景图实景图办公|花果园有200万方办公建面，供应量庞大，且在贵阳处于相对价值洼地，有利于吸引更多企业入驻办公 区域内住宅与商办混建，极大减少了通勤时间。花果园在贵阳处于相对价值洼地，有利于吸引人才进入，吸引更多企业入驻。亚太中心标准层平面图办公效果图商业|花果园住户及办公人群29、作为商圈人流量的基础商业花果园已入住12万户住户，40余万人口；入驻企业超过5000户，办公人数20余万人。花果园商圈主要为主流消费群体服务，通过庞大的人流量支撑该商圈的运作。商业效果图入驻品牌公寓|花果园公寓兼有办公属性和居住属性公寓花果园公寓分为40年商办产权和70年住宅产权，前者主要与办公区域混建，内含办公区域和会议区域等；后者主要是60平米以下小户型住宅，主打70年产权和学区房等。实景图实景图实景图产业|目前花果园主攻的方向是云呼叫中心产业云呼叫中心云呼叫中心业务属于外包型业务，属于科技行业中相对劳动密集型的细分行业。将传统的“客服、电销、技术支持”等呼叫业务外包是目前行业趋势，而结合30、云产业的云呼叫中心既可以合理分配资源、提升企业形象，又可以进行客群客户特征分析，利用大数据实现精准营销、精准解决问题等。贵阳花果园发展云呼叫中心有以下优势：人资成本低云呼叫中心是劳动密集型的细分行业，其主要就业目标群体是受过一定教育且人力成本相对低廉的人群。而贵阳作为贵州省省会，其教育资源相对集中，且相比起沿海省份，其人力资源成本较低。有云产业基础贵阳的金阳科技产业园是国家级高新技术开发区，主要发展云计算数据中心产业，而云呼叫中心的发展就是结合云计算产业为客户提供精准分析等服务。二者联动是其独一无二的优势。配套完善花果园地区基础设施完备，配套设施齐全，且处于贵阳价值洼地。交通、配套为吸引企业入驻提供了基础。而且区域内商办项目正分布在住宅项目周边，通勤方便，房价租金等又相对低廉，有利于吸引人才进入。小结|贵阳花果园是一个典型的产城融合项目，走的是未来产业类特色小镇的发展路径贵阳花果园无疑是一个产业小镇，对基础设施、配套设施的完善度依赖极强。因为产业型特色小镇极度需要人才的聚集，因此花果园处在城市核心区外围，要吸引产业在此落地一定需要与之水平相适应的住房、购物、医疗、酒店、教育等基础设施，而后才能吸引人才和企业入驻Thanks谢 谢 您 的 观 看克而瑞咨询了解更多资讯请关注小镇姑娘欢迎扫码聊天