1、请阅读最后评级说明和重要声明 1/48 研究报告 社会服务行业 2017-4-20 特色小镇风起云涌，文旅体育布局当特色小镇风起云涌，文旅体育布局当时时 行业研究深度报告 评级 看好 维持 看好 维持 报告要点 特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合的发展创新平台 特色小镇是一类相对独立于市区，区别于行政区划单元和产业园区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇最早出现在 2014 年的浙江，经过两年发展后迅速风靡全国。从全国范围来看，特色小镇经历了四个阶段：探索阶段、酝酿阶段、成型阶段和推广阶段。立足城镇化环境，特色小镇迎合产业升级需求 在发展基础方面：2、在发展基础方面：政策红利推动，乡镇基建完善。（1）中央自 2016 年起将特色小镇创建列为农村重点工作，同时地方政策陆续出台。（2）全国城镇化率 2016年达 57.35%。2001 年以来，中国城镇固定资产投入同比增速保持在 GDP 增速之上，小镇基础设施日趋完善。在市场需求方面：在市场需求方面：产业的转移和培育潜力巨大，特色旅游需求扩大。（1）大城市病凸显，乡镇设施改善，在人才和资源逐渐均衡的背景下，部分产业有望持续向小镇转移。（2）2016 年国内旅游已近45 亿人次，人均花费超 870 元，游客对特色主题的旅游需求水涨船高。多方参与，特色小镇以点带面开拓庞大市场 从全国来看，特色小镇的3、建设将产生 1215 万亿以上的投资额。建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心，带动片区的经济发展，所带来的经济效益不可估量。商业模式方面，商业模式方面，旅游小镇是一种“板块旅游”体系，充分带动地区旅游产业的协调发展；产业小镇在产业培育的基础上，具有多元的功能、完善的服务以及社区认同，避免了传统产业园的单一、粗放式发展。统筹规划方面，统筹规划方面，遵循“政府主导、企业市场化运作”，政府推动成为主要动力。开发运营方面，开发运营方面，PPP 模式为小镇融资提供了更大的支持，产业型企业凭借优秀的资源整合能力、园区运营经验等优势，在特色小镇的开发运营方面大有可为。标的推荐：旅游、体育特色小镇布局正当4、时 特色小镇兴起背景下，文旅类休闲特色小镇将最先受益。我们认为，产业小镇由于其资源、人才偏好，目前只能在大城市或者城市群周边培育，且需要具备一定的产业基础，否则培育的过程漫长、不确定因素多。而文旅类小镇盈利模式清晰、可复制性强，相关上市公司运营经验丰富、资源导入能力强。建议关注中青旅（600138.SH）、华侨城 A（000069.SZ）、峨眉山 A（000888.SZ）和莱茵体育（000558.SZ）。分析师分析师 赵刚赵刚 （8621）68751829 执业证书编号：S0490517020001 联系人联系人 范晨昊范晨昊 （8621）68751829 联系人联系人 杨靖凤杨靖凤 （8625、1）68751636 分析师分析师 行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 600138.SH 中青旅 增持 000888.SZ 峨眉山 A 增持 000069.SZ 华侨城 A 增持 000558.SZ 莱茵体育 增持 市场表现对比图（近 12 个月）市场表现对比图（近 12 个月）-15%-10%-5%0%5%10%15%2016/42016/72016/102017/1消费者服务沪深300资料来源：Wind 相关研究 相关研究 景区业绩持续复苏，推荐优质旅游标的2017-4-16 体育行业：消费升级迎风起，小众体育见月明2017-4-3 风险提示：1.特色小镇培育失败风险；2.6、特色小镇支持政策变化风险。请阅读最后评级说明和重要声明 2/48 行业研究深度报告 目录 特色小镇的前世今生.6“产”、“城”、“人”、“文”融合的发展创新平台.6 风起于浙江，兴盛于全国.7“旅游”、“产业”成为特色小镇两大主题.9 立足城镇化环境，特色小镇迎合产业升级需求.11 特色小镇建设基础已经成熟.11 政策红利成为主要推动力.11 乡镇建设完善奠定发展基础.14 特色小镇迎合经济发展需求.15 外迁+内生并进，产业小镇大有可为.15 消费升级创造特色文化旅游需求.17 多方参与，特色小镇以点带面开拓市场.18 商业模式：小镇定位明确，多层盈利模式清晰.18“旅游”、“产业”小镇模式7、各有特色.18 旅游小镇 VS 旅游景区.19 产业小镇 VS 产业园区.19 统筹规划：政府推动政策扶持.20 开发运营：产业型企业大有可为.21 投融资模式：PPP 模式主导.21 运作模式：产业型企业挑大梁.22 培育模式：实现产业及消费聚集.22 多种主题并存，文旅、体育各有千秋.24 旅游小镇以古北水镇为例.24 燕京门户古北口镇，水镇建设独具优势.24 旅游产业有待发展，文化遗迹亟待开发.25 水镇旅游项目丰富，业绩呈现上升趋势.25 文化小镇以杏花村镇为例.27 汾酒醉香誉满中华，名胜古迹多姿多彩.27 白酒产量出现下滑，政策关注白酒集群.29 酿酒旅游两不相误，牧童指路特色小镇8、.29 体育小镇以莫干山镇为例.31 请阅读最后评级说明和重要声明 3/48 行业研究深度报告 莫干山景区环境优雅，德清县体育产业集群.31 政策助力，进一步推动体育产业综合发展.32 体育产业基地效应初显，户外运动发展迅速.33 标的推荐：旅游、体育特色小镇布局正当时.35 中青旅（600138.SH）：特色水镇开发经验丰富.35 景区贡献主要收入，公司运营经验丰富.35 古北水镇大获成功，小镇复制步伐加快.36 华侨城 A（000069.SZ）：全国构建 100 座文旅小镇.37 主题乐园旅游收入随新项目落成提振明显.37 粤港澳大湾区提上日程，旅游小镇开发再获动力.37 峨眉山 A（009、0888.SZ）：整合特色旅游资源打造大峨眉.38 背靠大四川特色旅游资源.38 打造柳江古镇，布局休闲度假服务.39 莱茵体育（000558.SZ）：多点布局培育体育特色小镇.40 剥离传统主业，全面拥抱体育.40 抓住亚运契机，总部移师萧山.41 政企合作创建体育特色小镇.41 华夏幸福（600340.SH）：产业新城开发全球领先.44 华谊兄弟（300027.SZ）：实景娱乐布局 20 个电影小镇.45 特色小镇风云起，大浪淘沙始到金.47 图表目录 图 1：特色小镇的三大核心要素.6 图 2：特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合发展的创新平台.6 图 3：特色小镇发展四个阶段.10、8 图 4：浙江省块状经济林立.9 图 5：浙江民间固定资产投资占据主导地位.9 图 6：浙江省第一批特色小镇分布.9 图 7：2016 年前三季度投资排行（单位：亿元）.9 图 8：住建部第一批特色小镇中接近七成为旅游文化主题.10 图 9：首批特色小镇主要集中在华东和西南地区.10 图 10：全国第一批特色小镇主要集中在东部地区.12 图 11：中国城镇化率已经达到 57.35%.15 图 12：中国各地区城镇化率区域分化明显.15 图 13：中国城镇固定资产投入同比增速高于 GDP 增速.15 请阅读最后评级说明和重要声明 4/48 行业研究深度报告 图 14：中国建制镇建成区面积及道路11、长度逐步增长.15 图 15：一线城市房价与收入比居高.16 图 16：大城市交通拥堵情况严重.16 图 17：以小镇为载体做大做强地方特色产业.16 图 18：中国城镇和农村人均收入持续提高.17 图 19：人均国内旅游花费及旅游人数逐渐提升.17 图 20：各类主题旅游成为游客新宠.17 图 21：各类具有特色景观的乡镇景点具备发展成特色旅游小镇的潜质.17 图 22：特色小镇商业模式.18 图 23：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务.19 图 24：传统景区旅游功能较为单一.19 图 25：浙江云栖小镇是以信息产业为核心的产业特色小镇.20 图 26：浙江传统工业园区粗放式发展.20 12、图 27：特色小镇创建流程.21 图 28：特色小镇资源导入模式.22 图 29：特色小镇 PPP 模式.22 图 30：特色小镇以企业和市场为主的运营模式.22 图 31：特色小镇实现资源、人才和消费的聚集.23 图 32：古北口镇区位.24 图 33：古北口长城风光.24 图 34：古北水镇风光.25 图 35：古北水镇公司多次获得各方增资.25 图 36：密云县旅游产业增速缓慢，2015 年水镇开发带动发展.25 图 37：司马台长城修缮前后.25 图 38：古北水镇景区景点分布图.26 图 39：全链条产业集群下收入来源多样化.27 图 40：古北水镇营业收入及游客数量实现逐年增长.213、7 图 41：杏花村镇位于山西省吕梁市汾阳市.27 图 42：杏花村镇美景.27 图 43：山西汾酒白酒收入与酒类产量均出现下滑.29 图 44：吕梁市白酒产量出现下滑.29 图 45：杏花村经济技术开发区分为北部生态修复区、中部生产生活区、南部湿地保护开发区.30 图 46：杏花村汾酒博物馆是全国第一家专业酒器博物馆.30 图 47：汾酒文化景区厂区风貌.30 图 48：莫干山体育小镇区位.31 图 49：2015 年德清县旅游总人次达到 1400 万.31 图 50：“一心，一带，两翼，多区”的格局.32 图 51：莫干山重点项目中包括户外休闲、国际骑营等多个项目.33 图 52：201614、 年，全球首个 Discovery 探索极限基地在莫干山开业.33 图 53：2016 年中青旅景区业务贡献收入约 13%.35 图 54：2016 年中青旅景区业务贡献毛利润接近 45%.35 图 55：乌镇景区营业收入维持 20%左右增长.36 图 56：中青旅所属景区接待游客近 3 年增长迅速（单位：万人次）.36 请阅读最后评级说明和重要声明 5/48 行业研究深度报告 图 57：濮院古镇建筑风貌保存良好.36 图 58：乌村鸟瞰图.36 图 59：华侨城 2016 年收入重返两位数增速.37 图 60：华侨城旅游综合收入占比 2016 年升至 45.11%.37 图 61：广东省旅游15、收入 2016 年继续稳居全国第一.38 图 62：广东省接待过夜游客数量稳步上升（单位：百万人次）.38 图 63：峨眉山 A 近 5 年营业收入及“门票+索道”占比.38 图 64：峨眉山 A 近 5 年归母净利润及同比增速.38 图 65：四川省旅游综合收入 GDP 占比逐年提升.39 图 66：四川省旅游资源丰富.39 图 67：莱茵体育六大体育板块布局.40 图 68：莱茵体育社会公共体育服务体系架构.40 图 69：杭州将举办 2022 年亚运会.41 图 70：萧山区将承接一部分亚运功能.41 图 71：体育小镇“宜产、宜游、宜居”是三大核心.42 图 72：黄山辐射华东区位优势16、明显.42 图 73：黄山国际户外运动基地规划图.42 图 74：桐庐县长期作为杭州的产业经济腹地.43 图 75：莱茵达体育与桐庐县人民政府战略合作.43 图 76：华夏幸福主营产业园区建设及相关服务业务（单位：亿元）.44 图 77：华夏幸福土地储备规划建筑面积创新高（单位：万平方米）.44 图 78：大厂影视小镇.45 图 79：香河机器人小镇.45 图 80：华谊兄弟多年来积累了丰富的电影 IP 资源.45 图 81：建业 华谊兄弟电影小镇.46 图 82：华谊兄弟（长沙）电影小镇.46 表 1：特色小镇以鲜明产业特色为核心.7 表 2：中央层面 2016 年以来大力支持特色小镇发展.17、11 表 3：地方层面特色小镇扶持政策层出.13 表 6：古北水镇特色游艺项目.26 表 7：以酿造产业为龙头带动全镇发展，形成“大杏花村”格局.28 表 8：杏花村拥有 5 处重点文物保护单位.28 表 9：白酒产业发展受到政策关注与支持.29 表 10：杏花村经济开发区加强了产业集聚.30 表 11：政策文件对加强莫干山体育创建工作的指导.32 表 12：德清县进展中的重点休闲体育旅游项目.33 表 13：户外运动俱乐部及其运营项目.34 表 14：2016 年乌镇及古北水镇各项指标对比.36 表 15：洪雅旅游线路规划三条线路中柳江古镇均位列其中一站.39 表 16：柳江古镇一期项目布局18、.40 表 17：莱茵体育合作建设体育小镇项目一览.41 表 18：浦阳特色体育小镇建设内容.44 请阅读最后评级说明和重要声明 6/48 行业研究深度报告 特色小镇的前世今生 特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。特色小镇是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城一体化的新型城镇化模式。图 1：特色小镇的三大核心要素 资料来源：远卓咨询，长江证券研究所 特色小镇的灵感起源于国外的特色小镇，19、中国特色小镇借鉴了这一概念。特色小镇的灵感起源于国外的特色小镇，中国特色小镇借鉴了这一概念。如瑞士的达沃斯温泉、会展、运动小镇、美国的布兰森音乐小镇、法国的格拉斯香水小镇等，这些小镇都极具产业特色，业态新颖，以其独特的魅力吸引了世界各地慕名拜访的游客，带动了可观的经济收益和社会影响，改变了人们传统观念上对小镇的认识，进而为我国小镇的改造提供了思路。“产”、“城”、“人”、“文”融合的发展创新平台 特色小镇的概念特征可总结为：相对独立于市区，区别于行政区划单元和产业园区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇的概念特征可总结为：相对独立于市区，区别于行政区划单元和20、产业园区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。按照住建部、发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，特色小镇应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。图 2：特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合发展的创新平台 资料来源：地产奇谈，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 7/48 行业研究深度报告 特色小镇特色小镇和传统的工业和传统的工业区区或者或者旅游景区旅游景区相比定位和功能有较大差异。相比定位和功能有较大差异。和传统工业园区相比，特色小镇是一个集产业和生活为一体的综合区，其产业规模可能并不大，但是通常具备较高的技术水平和知名度。和一般的21、旅游景区相比，特色小镇通常是挖掘或培育的人文、历史、现代旅游服务。表 1：特色小镇以鲜明产业特色为核心 类别类别 行政定位行政定位 产业结构产业结构 管理主体管理主体 功能功能 特色小镇 非行政区，面积较小 战略新兴产业、传统产业、现代农业 企业 产业、文旅、社区功能 产业园集群 非行政区，面积较大 工业制造为主 企业 生产功能 建制镇 行政区，面积较大 除功能区外的镇域范围内以服务生活的第三产业为主 地方政府 生活功能 工业园区 单一行政区，面积可大可小 工业制造为主 管委会 生产功能 经济开发区 半行政区，面积较大 一般以高新技术及其他产业为主 管委会、投资公司 生产为主，兼具生活 旅游区22、 非行政区，面积可大可小 以旅游、休闲及餐饮等相关服务为主 旅游公司、地方政府 生态、生活功能 资料来源：地产奇谈，长江证券研究所 对于对于特色小镇来说，特色小镇来说，人才是人才是核心、产业是命脉，旅游则是产业核心、产业是命脉，旅游则是产业的的延伸延伸关键关键。特色小镇最终是为人服务，一方面凝聚并服务好本地居民，另一方面吸引特定产业的人才。在此基础上，特色小镇要与当地优势产业相匹配，在产业链条中巩固自己的核心竞争力。旅游是相当一部分特色小镇着重发展的产业，而对于非旅游主导的特色小镇，旅游便是一种城市功能，表现形式包括会议、会展、文化体验、科技体验、产业博物馆、民风民俗等。风起于浙江，兴盛于全国23、 特色小镇特色小镇最早最早出现在出现在 2014 年年的浙江，的浙江，两年两年发展发展后后迅速风靡全国。迅速风靡全国。2014 年 10 月，时任浙江省长李强首次提出特色小镇的概念。此后李强多次力推特色小镇，并将特色小镇与驱动新经济的七大产业发展相提并论，将特色小镇定位为浙江产业创新的重要载体。在在习习近平总书记的近平总书记的推动下，特色小镇开始在多个层面推广推动下，特色小镇开始在多个层面推广。习近平总书记曾表示，抓特色小镇、小城镇建设大有可为，对经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。习近平在浙江工作时曾提出，要发挥块状特色产业、人文等八方面优势，推进八方面工作。2015 年底，中财办24、提交的浙江特色小镇调研报告获得中共中央总书记习近平的批示，此后，特色小镇培育得到多个层面的重视和推广。从全国范围来看，特色小镇经历了四个阶段：探索阶段探索阶段、酝酿阶段酝酿阶段、成型阶段、成型阶段和推广阶推广阶段段。请阅读最后评级说明和重要声明 8/48 行业研究深度报告 图 3：特色小镇发展四个阶段 资料来源：长江证券研究所整理 作为特色小镇作为特色小镇的的概念概念的诞生地的诞生地，浙江，浙江也是也是国内国内特色小镇发展最为成熟的区域。特色小镇发展最为成熟的区域。浙江目前工业经济总量中有 70%都是传统产业，“特色小镇的建设落地就是以产业的有效投资，推进产业的经济转型。浙江将特色小镇的创建方25、向放在了信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融和高端装备制造这 7 个被认为支撑浙江未来经济发展的万亿元级潜力产业，以及茶叶、丝绸等历史经典产业上。总结总结浙江特色小镇的成功原因，浙江特色小镇的成功原因，浙江的浙江的产业积淀和机制结构产业积淀和机制结构是是最大的影响因素最大的影响因素：（1）浙江有深厚浙江有深厚的的产业基础：产业基础：在浙江形成了众多块状产业、特色产业，数百亿规模的“块状经济”集群就有 300 多个。例如慈溪小家电、南浔木地板、桐乡蚕丝被、诸暨袜子、上虞伞业、义乌饰品等，这些块状特色产业规模不大，但是市场占有率很大。浙江有“将比较多的资源堆积在一个小空间”上面的创新能力，所以特26、色小镇在这个地方就率先发展起来了。（2）活跃活跃的的社会资本：社会资本：浙江当地社会资本非常雄厚，小老板、小企业多。长期以来浙江的固定资产投资中民间资本占比超过 55%，全省 60%以上的税收、70%以上的生产总值、80%以上的外贸出口、90%以上的新增就业岗位来自于民营经济，具备雄厚投资基础。（3）较早的较早的政策政策思思考：考：浙江率先在政策上做了探讨，由省级有关负责人担任组长。包括工商、税务、科教、组织、人事、发改委、住建等很多部门都在研究如何推动特色小镇发展。请阅读最后评级说明和重要声明 9/48 行业研究深度报告 图 4：浙江省块状经济林立 图 5：浙江民间固定资产投资占据主导地位 27、资料来源：浙江省政府办公厅，长江证券研究所 资料来源：浙江省统计局，长江证券研究所 目前，目前，浙江特色小镇的申报已经进入第三轮阶段浙江特色小镇的申报已经进入第三轮阶段，发展态势良好。发展态势良好。2015 年 6 月 4 日，第一批浙江省省级特色小镇创建名单正式公布，全省 10 个设区市的 37 个小镇列入首批创建名单。2016 年 1 月 29 日省级特色小镇第二批创建名单正式出炉，42 个小镇入围第二批名单。2016 年 5 月 26 日，省级特色小镇规划建设工作联席会议主任办公会议讨论研究，10 个特色小镇被确定为省级示范特色小镇。2016 年 12 月 5 日，20 个特色小镇入选浙28、江省首批 20 个特色小镇文化建设示范点。图 6：浙江省第一批特色小镇分布 图 7：2016 年前三季度投资排行（单位：亿元）资料来源：特色小镇发展中心，长江证券研究所 资料来源：浙江特色小镇官网，长江证券研究所 “旅游”、“产业”成为特色小镇两大主题 旅游文化旅游文化主题主题特色小镇特色小镇是当前特色小镇发展的主要方向是当前特色小镇发展的主要方向。按照小镇的特色内容可分为两大类：一是以旅游为主的旅游特色小镇，二是以产业为主的产业特色小镇。在全国首批推荐的 127 家小镇中，旅游型小镇占比最大（50.39%），其次为历史文化型（18.11%），因此泛旅游小镇合计占比高达 68.5%。主要原因在29、于产业小镇需要依托既有的成熟产业，而旅游类小镇适用范围更广、投资回收期更短，成为当前各地追捧的主要模式。从地域分从地域分布来看布来看，首批特色小镇主要集中在民营经济发达首批特色小镇主要集中在民营经济发达或者旅游资源丰富的地区。或者旅游资源丰富的地区。华东（35 个）、西南（21 个）地区获批小镇数量较多：华东以浙江、江苏为首创建了一批产业特色小镇，西南则主要由四川、贵州、云南等地的特色文化旅游小镇组成，也有部分产业及创业特色小镇。请阅读最后评级说明和重要声明 10/48 行业研究深度报告 图 8：住建部第一批特色小镇中接近七成为旅游文化主题 图 9：首批特色小镇主要集中在华东和西南地区 资料来30、源：住建部，长江证券研究所 资料来源：住建部，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 11/48 行业研究深度报告 立足城镇化环境，特色小镇迎合产业升级需求 特色小镇的建设是统筹城乡发展的重要载体。特色小镇的建设是统筹城乡发展的重要载体。一方面特色小镇让农村更多的优质资源就近集中，形成特色化产业集群；另一方面，有利于缓解过多人口和资源进入大城市的现象，减少和避免“城市病”，进而实现大中小城市协调发展。目前来看，特色小镇的发展属于政策推动型。特色小镇建设基础已经成熟 特色特色小镇小镇的的发展发展靠靠的是的是“培育培育”而并非而并非“打造打造”。从前文浙江的例子可以看出，优秀的产业基础才是特31、色小镇长远发展的动力。政策红利成为主要推动力 在在中央层面中央层面，特色小镇，特色小镇支持政策支持政策从框架从框架到具体举措到具体举措逐步落地逐步落地。中央从 2016 年开始将特色小镇创建列为农村重点工作之一，各部委、地方政府也陆续出台相应策，支持特色小镇创建工作。特色小镇进入了国家层面推广的新阶段。表 2：中央层面 2016 年以来大力支持特色小镇发展 时间时间 中央重要政策文件中央重要政策文件 内容内容 2016 年 2 月 国务院 关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 积极推进农业转移人口市民化；全面提升城市功能；加快培育中小城市和特色小城镇；辐射带动新农村建设；完善土地利用机制；创新32、投融资机制；完善城镇住房制度；加快推进新型城镇化综合试点；健全新型城镇化工作推进机制。2016 年 2 月 国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见 在加快特色镇发展方面，因地制宜、突出特色、创新机制，充分发挥市场主体作用，推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合。发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制造、民俗文化传承、科技教育等魅力小镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。2016 年 3 月“十三五”规划纲要 以提升质量、增加数量为方向，加快发展中小城市。引导产业项目在中小城市和县城布局，完善市政基础设施和公共服务设施，推动优质33、教育、医疗等公共服务资源向中小城市和小城镇配置。因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。2016 年 7 月 住房城乡建设部 国家发展改革委 财政部关于开展特色小镇培育工作的通知 通知指出要落实加快发展特色镇，目标是到 2020 年，培育 1000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。2016 年 8 月 关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知 通知确定了 2016 年全国 32 个省市自治区特色小镇的推荐数量，合计共 159 个名额，报名截止 2016 年 8 月 3034、 日。其中，浙江省分配到的数量最多，为 10 个，江苏、广东、四川三省分配到的数量均为 8 个。通知指出，候选特色小镇近 5 年应无重大安全生产事故、重大环境污染、重大生态破坏、重大群体性社会事件、历史文化遗存破坏现象。2016 年 10 月 国家发展改革委 关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见 “建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上”，“要把加快建设美丽特色小（城）镇作为落实新型城镇化战略部署和推进供给侧结构性改革的重要抓手”，旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。请阅读最后评级说明和重要声明 12/48 行业研究深度报告 2016 年 10 35、月 中央财经领导小组办公室、国家发展改革委、住房城乡建设部联合召开特色小（城）镇经验交流会主要意见 各地区在培育发展特色小镇和小城镇过程中，必须坚持因地制宜，提倡形态多样性，鼓励各地发展符合实际、特色鲜明、宜居宜业的新型小城镇，防止一哄而上；坚持产业建镇，加快发展特色优势产业，促进城镇经济转型升级，防止千镇一面；坚持以人为本，补齐城镇基础设施和公共服务设施短板，增强城镇承载功能，防止形象工程；坚持市场主导，更加尊重市场规律，提高政府管理和服务的能力水平，防止政府大包大揽。2016 年 10 月 住房城乡建设部中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知 通知指出各地要充分认识培育特色36、小镇和推动小城镇建设工作的重要意义，发挥政策性信贷资金对小城镇建设发展的重要作用，做好中长期政策性贷款的申请和使用，不断加大小城镇建设的信贷支持力度，切实利用政策性金融支持，全面推动小城镇建设发展。为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设。2016 年 12 月 关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知 “千企千镇工程”，是指根据“政府引导、企业主体、市场化运作”的新型小（城）镇创建模式，搭建小（城）镇与企业主体有效对接平台，引导社会资本参与美丽特色小（城）镇建设，促进镇企融合发展、共同成长。2017 年 1 月 国家发展改革委 国家开发银行关于开发性金融支持特色小（37、城）镇建设促进脱贫攻坚的意见 意见指出要按照扶贫开发与经济社会发展相结合的要求，充分发挥开发性金融作用，推动金融扶贫与产业扶贫紧密衔接，夯实城镇产业基础，完善城镇服务功能，推动城乡一体化发展，通过特色小（城）镇建设带动区域性脱贫，实现特色小（城）镇持续健康发展和农村贫困人口脱贫双重目标，坚决打赢脱贫攻坚战。2017 年 3 月 2017 年全国两会政府工作报告 李克强在报告中指出，要扎实推进新型城镇化。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。资料来源：长江证券研究所整理 在地方层面在地方层面，各省纷纷规划自身的特色小镇布局，各省纷纷规划自身的38、特色小镇布局，扶持政策扶持政策层出不穷。层出不穷。根据住建部 2016年 8 月公布的第一批 127 个全国特色小镇分布来看，浙江以 8 个的数目位居第一，江苏、山东、四川、广东等东部或人口及旅游大省数目也较多。图 10：全国第一批特色小镇主要集中在东部地区 资料来源：住建部，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 13/48 行业研究深度报告 表 3：地方层面特色小镇扶持政策层出 地方政策地方政策 政策内容政策内容 北京 北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划 北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划新闻发布会，市委农工委书记孙文锴在会上透露，“十三五”期间，本市将统筹规划建设一批功能性39、特色小城镇，提高小城镇承载力，更好地对接非首都功能疏解，起到“桥头堡”作用。天津 天津市特色小镇规划建设工作推动方案 天津市政府办公厅近日发布天津市特色小镇规划建设工作推动方案。根据该方案，到 2020 年，天津市将创建 10 个市级实力小镇、20 个市级特色小镇，在现代产业、民俗文化、生态旅游、商业贸易、自主创新等方面竞相展现特色，建设成一镇一韵、一镇一品、一镇一特色的实力小镇、特色小镇、花园小镇。河北 关于建设特色小镇的指导意见 河北省委河北省人民政府出台关于建设特色小镇的指导意见。力争通过 3 至 5 年的努力，培育建设 100个产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、多功能叠加融合、40、体制机制灵活的特色小镇。内蒙古 关于特色小镇建设工作的指导意见 内蒙古自治区人民政府办公厅近日印发关于特色小镇建设工作的指导意见(以下简称意见)。意见明确,到 2020 年,全区的特色小镇基本实现产业特色鲜明、基础设施和公共服务功能比较完善人居生态环境良好、城镇建设风貌独特、居民就业和社会保障水平较高、对县域经济带动能力较强的发展目标。辽宁 辽宁省人民政府关于推进特色乡镇建设的指导意见 指导意见明确了我省推进特色乡镇建设的指导思想、责任分工、控制要求和运作方式。以坚持产业定位，培育供给侧乡镇经济，突出特色发展为主线，以创新体制机制为重点，以建立健全省、市、县的工作机制为保障，加快规划建设一批具41、有一定产业基础、东北风情浓厚、地域特色鲜明的特色乡镇。上海 关于金山区加快特色小镇建设的实施意见 关于金山区加快特色小镇建设的实施意见，提出要在全市率先加快推进特色小镇建设，力争到“十三五”末，初步培育形成一个产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、多种功能叠加的上海特色小镇群落。浙江 关于加快特色小镇规划建设的指导意见 明确了特色小镇规划建设的总体要求、创建程序、政策措施、组织领导等内容。根据指导意见，特色小镇产业定位着力聚焦一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇，坚持产业、文化、旅游“三位一体”和生产、生活、生态融合发展。福建 福42、建省人民政府关于开展特色小镇规划建设的指导意见 福建省人民政府关于开展特色小镇规划建设的指导意见明确通过 35 年的培育创建，建成一批产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、创业创新活力迸发、生态环境优美、多种功能融合的特色小镇。江西 江西省特色小镇建设工作方案 依据资源禀赋和区位优势，精准定位产业布局，合理规划产业结构，大力实施“一镇一策”，精心打造特色鲜明、优势突出的主导产业。加快新兴产业成长和传统产业升级，推动产业向做特、做精、做强发展，不断优化经济结构和提升发展效益，新增大量财税和就业岗位。山东 关于开展“百镇建设示范行动”加快推进小城镇建设和发展意见 出台了山东省人民政府关于开展“43、百镇建设示范行动”加快推进小城镇建设和发展的意见，在实施扩权强镇、保障发展用地、适度扩大财权、加强资金扶持、优化机构设置等七个方面制定了创新性的优惠政策。湖南 湖南省住房和城乡建设事业第十三个五年规划纲要 湖南省住房和城乡建设事业第十三个五年规划纲要(以下简称规划)近日正式出台。根据规划，“十三五”期间，湖南将累计完成 121.89 万户棚户区改造和 180 万户农村危房改造工作，培育 100 个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引导一批农村人口就地城镇化。广东 关于加快特色小镇规划建设的实施意见 广州目前已编制了关于加快特色小镇规划建设的实施意见，计划先期创建 30 个市级特色小镇，为其提供44、用地扶持、资金扶持、产业扶持和人才支持。黄埔区依据知识城、科学城和临港经济区三大板块空间布局，重点规划建设 4 个特色小镇：知识小镇、宜居健康小镇、海丝文化特色小镇和旅游休闲慢行小镇。重庆 关于深化拓展五大功能区域发展战略的实施意见 在全市培育和发展一批特色小镇，发挥示范、辐射、带动效应，实现小空间大集聚、小平台大纽带、小载体大创新，有利于突出重点、精准发力，促进各优其优、优优与共，各美其美、美美与共。贵州 贵州省关于加快 100个示范小城镇改革发展贵州省要求各地、各部门围绕贵州省关于加快 100 个示范小城镇改革发展的十条意见，全面深入推进10 大改革事项，41 项任务清单。同时，围绕十条意45、见，省委组织部、省编委办等部门出台了 29 个配 请阅读最后评级说明和重要声明 14/48 行业研究深度报告 的十条意见 套落实的具体操作文件，“1 N”政策体系基本建立。改革创新成为释放小城镇活力的重要抓手。云南 云南省人民政府关于加快推进特色小镇建设的意见 大力推进市政基础设施建设，高标准建设城镇新区，高质量改造旧镇区适当扩大城镇规模。搞好城镇主干道建设和道路系统完善、商业街区及练台市场规范管理和卫生整治工作，抓好电力、给排水和污水垃玻处建设施以及停车场、公共厕所、公园绿第建设、提高特色小镇基础素施配套建设水平。西藏 西藏自治区人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见 按照特色鲜明、功能46、完善、集约节约、宜居宜业宜游的总体要求，通过加强政策扶持与引导，创建一批生态环境良好、基础设施完善、产业基础扎实、人居环境优良、管理机制健全、经济社会发展协调的特色示范小城镇，为提高我区小城镇建设的质量和水平提供示范。山西 关于进一步推进全省重点示范镇文化旅游名镇（街区）建设的通知 陕西省发出关于进一步推进全省重点示范镇文化旅游名镇（街区）建设的通知，提出通过建立动态调整机制、持续加大扶持力度、提升规划建设管理水平、切实落实扩权强镇、加强技术支持和专家指导、严格目标责任考核等 8 项措施，进一步推动全省重点示范镇、文化旅游名镇，即“两镇”建设。甘肃 关于推进特色小镇建设的指导意见 甘肃省政府办47、公厅印发关于推进特色小镇建设的指导意见。意见明确用 3 年时间重点建设 18 个特色小镇，特色小镇均要建设成为 3A 级以上旅游景区，其中旅游产业类特色小镇要按 5A 级旅游景区标准建设。青海 青海省人民政府关于深入推进青海省新型城镇化建设的实施意见 坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，紧紧围绕我省“十三五”经济社会发展的“”总体要求，深入实施城镇化带动战略，坚持以人的城镇化为核心，以提高质量为关键，以体制机制改革为动力，牢牢守住发展和生态两条底线，加快转变城镇化发展方式。资料来源：长江证券研究所整理 以浙江省以浙江省为例，浙江特色小镇的政策为例，浙江特色小镇的政策机制灵活：机制灵活：特48、色小镇是综合改革实验区，凡是国家、省级或是市级的改革举措率先在特色小镇推开。主要特点是运作方式新，采用分批建立创建对象，中间动态优胜劣汰，建成后验收命名的“创建制”。规划建设理念新，融入了四大功能叠加、培育上市公司等新理念。建设机制新，坚持“政府引导、企业主体、市场化运作”。扶持方式新，实施有奖有罚的土地供给方式、期权式的财政奖励方式，助力特色小镇务实建设。乡镇建设完善奠定发展基础 城乡城乡结构调整，结构调整，城镇化率的城镇化率的提高是提高是特色小镇特色小镇发展的重要基础。发展的重要基础。2016 年中国城镇常住人口 79298 万人，比上年末增加 2182 万人，乡村常住人口 58973 万49、人，减少 1373 万人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为 57.35%。2014 年中国城镇人口为 74916 万人，乡村人口为 61866 万人；2015 年中国城镇人口为 77116 万人，乡村人口为 60346 万人。各地区各地区城镇化发展进度不一，特色小镇城镇化发展进度不一，特色小镇也将产生分化。也将产生分化。中国各地区城镇化率基本呈现东高西低的结构（重庆城镇化率也在 50%以上，为西部地区最高），因此东部地区较早涌现出一批有特色的产业小镇（如浙江、江苏），而中西部地区的特色小镇申报以文化旅游特色为主，各地区侧重点略有不同。请阅读最后评级说明和重要声明 15/48 行业研究深度报告50、 图 11：中国城镇化率已经达到 57.35%图 12：中国各地区城镇化率区域分化明显 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 乡镇基础设施乡镇基础设施的建设完善为的建设完善为特色小镇特色小镇提供了物质保障。提供了物质保障。从宏观角度来看，2001 年以来，中国城镇固定资产投入同比增速保持在 GDP 增速之上，尤其是 2003 至 2013 城镇化建设高峰期，城镇固定资产投资同比增速超过 20%。从微观角度来看，建制镇的建成面积和道路长度常年来保持稳定的增长趋势，小城镇的生活便利性明显提高。图 13：中国城镇固定资产投入同比增速高于 GDP 增速 图 14：51、中国建制镇建成区面积及道路长度逐步增长 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 因此，我国发展特色小镇的物质基础和框架搭建已经初步成熟、成型。特色小镇的创建既是国家政策推动下农村发展新趋势，又是农村产业调整、发展的必然结果。特色小镇迎合经济发展需求 特色小镇的特色小镇的发展壮大是时代发展的必然结果。发展壮大是时代发展的必然结果。随着产业发展环境、人才特点、消费者偏好已经多元化，我国产业发展已经从单一的大城市集群演变成多点聚集的格局，特色小镇的兴起迎合了这一趋势。外迁+内生并进，产业小镇大有可为 因大量联系密切的上下游产业集聚因大量联系密切的上下游产业集聚而带52、动的人口与经济的集群效应，是许多工业化或后而带动的人口与经济的集群效应，是许多工业化或后工业化时期特色小镇形成的最初动因。工业化时期特色小镇形成的最初动因。产业集群背后强劲的理论支撑足够用以解读因产业而起的特色小镇：从亚当斯密在国富论中提出的分工协作理论，到马歇尔提出的规模经济理论，再到产业区位理论、增长极理论以及技术创新理论持续推演了产业经 请阅读最后评级说明和重要声明 16/48 行业研究深度报告 济的区位集聚、人口集聚和技术集聚，而这些要素的大量累积沉淀或直接推动大中城市某一区位的发展，或间接演化为以某一产业为基础的特色小镇。大城市病大城市病凸显，凸显，乡镇乡镇设施改善，设施改善，部分部53、分产业产业向向小镇转移。小镇转移。中国的高级人才和高端产业主要集中在大中城市，小镇竞争力不强。发达国家的实践表明，高端产业并非全都集中在大城市，高端产业发展所需的人才对居住环境的需求是多元化的，这是经济水平和城镇化发展到一定程度之后的必然结果。以前高端产业和高级人才都往中心城市聚集，是因为小城镇交通条件和服务配套不够好。经过几十年发展，小城镇的生活设施和交通便利程度有了极大改善，特别是网络通讯和购物体系的完善，使得居住在小城镇完全可以享受到跟大城市差不多的生活便利性；而中心城市经过集聚发展，房价高企、交通拥堵、空气污染等“大城市病”日渐突出，原本优越的公共品质量大打折扣。图 15：一线城市房价54、与收入比居高 图 16：大城市交通拥堵情况严重 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：高德地图，长江证券研究所 乡镇特色乡镇特色产业产业优势优势存在挖掘空间。存在挖掘空间。有的小城镇毗邻城市，工业基础较好，可以加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业，如浙江的义乌小商品、黄岩磨具。有的小城镇农业资源丰富，可以打造出有价值的农产品品牌，例如江西的赣南脐橙、山东栖霞。很多地方特色产业由于没有统一的规划指导和政策扶持，没能打造出有影响力的品牌，此轮特色小镇热潮下搭上中央、地方多层级的政策东风，将获得更大助力。图 17：以小镇为载体做大做强地方特色产业 资料来源：世界文旅报，长江证券研55、究所 产业特色小镇的城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。请阅读最后评级说明和重要声明 17/48 行业研究深度报告 消费升级创造特色文化旅游需求 收入提高消费升级收入提高消费升级，旅游产业持续壮大发展旅游产业持续壮大发展。城镇和农村人均收入均呈现快速增长，旅游消费成为了受益最明显的消费方式之一。近年来，人民群众对于出游的热情愈发高涨，以国内游为例，每年国内旅游的人数已经接近 45 亿人次，人均花费也超过 870 元人民币。从各个小长假周边游、自驾游火爆的需求可以看出，国内的旅游供给已经不能满足消费者的出游需求了，因此，我们认为以旅游56、产业为特色、合理规划开发的旅游小镇存在很大的市场潜力。图 18：中国城镇和农村人均收入持续提高 图 19：人均国内旅游花费及旅游人数逐渐提升 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 特色特色旅游旅游成为成为当前消费者当前消费者追捧追捧的热点。的热点。目前国内旅游市场向散客主导和多样体验转变，除了传统的知名旅游景区外，近年来涌现出了一系列地方特色旅游目的地，例如江苏兴化的油菜花海、浙江嵊泗列岛等。旅游小镇的文化特色，在于挖掘地域文化内蕴，或植入与产业有关的特色文化内涵，以形成小镇的个性精神。图 20：各类主题旅游成为游客新宠 图 21：各类具有特色景观的乡镇景57、点具备发展成特色旅游小镇的潜质 资料来源：携程旅行网，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 18/48 行业研究深度报告 多方参与，特色小镇以点带面开拓市场 住建部提供的数据显示，第一批住建部提供的数据显示，第一批 127 个特色小镇建设带动产业和农村发展效果明显。个特色小镇建设带动产业和农村发展效果明显。127个特色小镇自公布以来，新增企业就业人口 10 万人，平均每个小镇新增工作岗位近 800个。农民人均纯收入比全国平均水平高 1/3。从全国来看，特色小镇的建设将产生十万亿以上的投资额。从全国来看，特色小镇的建设将产生十万亿以上的投资额。根据已经58、初步建成、有企业进驻运营的部分小镇统计来看，平均一个特色投资额约为 50-60 亿。按照住建部总规划 亿。按照住建部总规划 1000 个特色小镇，将产生 5-6 万亿投资额。；如果按 31 个省市的规划总和，2400 多个特色小镇将产生 12-15 万亿投资额。而建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心，带动片区的经济发展，所带来的经济效益不可估量。商业模式：小镇定位明确，多层盈利模式清晰 特色小镇的商业模式主要包括土地一级开发、二级房地产开发特色小镇的商业模式主要包括土地一级开发、二级房地产开发、项目运营、城市配套服项目运营、城市配套服务设施开发运营四阶段。务设施开发运营四阶段。在实际操作中59、，特色小镇的开发运营通常是以一揽子服务或按功能、区域划分的块项目为主，例如古北水镇是由中青旅负责进行整体开发、运营。当前阶段，特色小镇的盈利主要包括开发运营收入和政策补贴收入。图 22：特色小镇商业模式 资料来源：远卓咨询，长江证券研究所 “旅游”、“产业”小镇模式各有特色 具体到具体到不同类型不同类型的的小镇，其盈利模式略有差异。小镇，其盈利模式略有差异。旅游小镇和产业小镇的出发点并不相同：旅游的核心是消费，尽可能的吸引消费者来流动消费；产业的核心的生产，尽可能高技术人才创业就业，长期定居。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。旅游特色小镇对于交通60、和区位因素的要求较低，但是对天然的特色旅游资源要求颇高，建设成本主要集中在景区的开发，并通过旅游运营获取盈利，和一般景区并无二致。产业特色小镇对交通区位以及产业配套要求较高，比较容易出现在大中城市周边，通过税收、政策补贴、管理收费等盈利。请阅读最后评级说明和重要声明 19/48 行业研究深度报告 表 4：两类特色小镇盈利方式略有不同 主导产业主导产业 区位条件区位条件 主要成本主要成本 盈利方式盈利方式 旅游特色小镇 大旅游（自然与人文景观、休闲娱乐、民俗体验、健康养生）交通和区位因素要求低，适合相对偏远但有特色旅游资源的小镇 景 区 开 发与旅 游 项 目建设成本 旅游服务收费与旅游地产 产61、业特色小镇 高端制造、科技创新、高等教育、金融、商贸物流、文化创意 区位条件要求高，需要便捷的交通网、周边产业配套设施，适合大中城市周边小镇 产 业 与 生活配 套 设 施成本 产业税收、运 营 管 理费、房地产 资料来源：搜狐，长江证券研究所 旅游小镇 VS 旅游景区 旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处。旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处。以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。但是旅游特色小镇但是旅游特色小镇不同于传统景区开发模式不同于传统景区开发模式，目的在于，目的在62、于丰富游客的选择，延长游客的体丰富游客的选择，延长游客的体验时间验时间。传统的景区开发为主的模式逐渐面临挑战：景区项目的单调、景区居住环境和配套设施的落后，导致游客在景区停留时间短，消费能力得不到释放，直接影响了景区效益，制约景区旅游业的发展。特色小镇在旅游客源市场上更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求，在旅游活动上更强调体验和参与，在旅游发展目标上更强调目的地和集散地，在旅游功能开发上更突出互融互动。图 23：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 图 24：传统景区旅游功能较为单一 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 从“点线旅游”体系转向“板块旅游”体63、系，旅游小镇将充分带动整个地区旅游产业和从“点线旅游”体系转向“板块旅游”体系，旅游小镇将充分带动整个地区旅游产业和旅游地区的协调发展。旅游地区的协调发展。以区域为主的旅游形式看可以实现各个区域旅游产品的互为补充，充分根据旅游地区资源特色实现产品的差异化，减少各个地区旅游业之间争夺客源的竞争，促进旅游业的整体发展，以板块旅游最终形成旅游产业的经济产业。产业小镇 VS 产业园区 产业特色小镇与传统的产业产业特色小镇与传统的产业/工业园区一样工业园区一样，本质都是培育扶持产业的发展，实现产业本质都是培育扶持产业的发展，实现产业的转型升级。的转型升级。两者都关注重视产业发展、聚焦战略新兴产业、重视集64、约集群、重视研发创新和存在较大利润空间的下游领域等。请阅读最后评级说明和重要声明 20/48 行业研究深度报告 但和产业园区并不同的是但和产业园区并不同的是，特色小镇特色小镇同时也是同时也是居民为主体，具有多元功能、完善居民为主体，具有多元功能、完善服务、服务、社区的认同社区的认同的生活空间的生活空间。首先，特色小镇是产业与城镇有机互动的发展模式，旨在实现特色产业与新型城镇化、城乡统筹、美丽乡村等结合，强调历史、文化的传承。其次，特色小镇更多针对的是小城镇、城市中的城中村改造，重视产业、居住和服务等空间功能布局的协调；而工业、产业园区过去大多规模较大，用地粗放，生活功能不够完善，对附近的城市依65、赖性强。此外，在运作层面，特色小镇重在运营，不同于过去产业园区“园区搭台，外来企业唱戏”的模式，更加注重自身的长足、协调发展。表 5：产业特色小镇需避免传统产业园区的发展模式 功能目的功能目的 建设内涵建设内涵 运营模式运营模式 产业园区 生产上分工协作 开发模式相对比较单一 政府征地进行基础设施建设后引入产业 产业特色小镇 产业聚集、产业升级 产业、生活、生态一体化 政府规划，企业主导建设运营 资料来源：长江证券研究所 图 25：浙江云栖小镇是以信息产业为核心的产业特色小镇 图 26：浙江传统工业园区粗放式发展 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 统筹规划66、：政府推动政策扶持 特色小镇的建设过程中离不开政府的推力。特色小镇的建设过程中离不开政府的推力。政府因在政治、经济、社会和文化等诸多方面的综合运营能力，在小镇这一复杂运行体中始终能扮演重要角色。但是如果政府追求自身的利益最大化，小镇的其他主体便有可能被边缘化1，这就违背了治理原则，因为在治理框架中政府不再是唯一的权力中心，社会各种正式、非正式组织及个人都将共同参与治理，共同承担治理责任。西方政府在上百年的小镇建设历程中发现，政府仅承担小镇的组织协调、服务传递、参与表达、财务预算、计划推进、理念和技术支持等职责2，这种政府有限责任、公民与组织多方参与的建设及运行理念与治理的内核完全契合。1 Co67、ngleton R D.Why local governments do not maximize profits:on the value added by the representative institutions of town and city governanceJ.Public Choice,2011,149(1):187-207.2 Woollett W.Governance Promises/Problems in New TownsJ.Public Administration Review,1975,35(3):256-262.请阅读最后评级说明和重要声明 21/48 68、行业研究深度报告 特色小镇的创建流程遵循“政府主导、企业市场化运作”的原则。特色小镇的创建流程遵循“政府主导、企业市场化运作”的原则。政府在其中起到引导和服务保障的功能，在规划编制、基础设施配套、资源要素保障、文化内涵挖掘传承生态环境保护等方面发挥作用；而企业为特色小镇的建设、运营主体，通过市场化作实现资源的有效配置不仅有利于缓解政府财政压力，提高建设效率而且可以为民营企业拓宽投资渠道实现令各方共同受益的良性循环。图 27：特色小镇创建流程 资料来源：远卓咨询，长江证券研究所 开发运营：产业型企业大有可为 特色小镇的开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的特色小镇的开发主要有三种模式69、：政府主导、企业主导和政企合营的 PPP 模式。模式。当前特色小镇的开发主要以政府为主导，但随着小镇的商业模式不断清晰，民间资本参与开发的意愿越来强，产业型企业凭借资源整合能力、园区运营经验等优势，在特色小镇的开发运营中的大有可为。投融资模式：PPP 模式主导 PPP 模式或模式或成为成为特色小镇的特色小镇的主流经营方式。主流经营方式。投融资平台以项目为核心、以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调、特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。通过 PPP 模式可以广泛吸收社会资本，既可减轻政府负担，还可以拓宽融资渠道，实现政府和社会资本实现利益共享和风险共担。目前，PPP 模式在特70、色小镇建设中尚未得到广泛的应用，但是在浙江特色小镇成功经验的示范效应和政府多重政策刺激下，未来全国特色小镇建设无论在数量上还是投资额上都将迎来飞越，单靠政府财金将难以满足如此大的投资需求。因此以政企合营的 PPP 模式进行小镇开发的特色越来多。请阅读最后评级说明和重要声明 22/48 行业研究深度报告 图 28：特色小镇资源导入模式 图 29：特色小镇 PPP 模式 资料来源：清华同衡规划设计研究院，长江证券研究所 资料来源：清华同衡规划设计研究院，长江证券研究所 运作模式：产业型企业挑大梁 市场在市场在特色小镇特色小镇的的运作中，运作中，起到起到资源资源配置与配置与筛选筛选的作用。的作用。特71、色小镇的成型取决于自身的产业基础与特色，这是市场而非基于城镇行政级别的选择，政府正在尝试以一种更为顺应市场的方式进行行政资源配置。市场在资源配置的过程中起到决定性的作用，什么样的小镇吸引什么样的资源有其运作的规律。在具体操作层面，企业将从利润最大化的角度寻找市场机会、进行资源配置，从而使得小镇在竞争中脱颖而出。图 30：特色小镇以企业和市场为主的运营模式 资料来源：清华同衡规划设计研究院，长江证券研究所 大型产业型企业大型产业型企业在同类型或者相似领域里具备运作经验，可以胜任小镇的运营主体。在同类型或者相似领域里具备运作经验，可以胜任小镇的运营主体。地产运营商（如华夏幸福、华侨城等）以及景区运72、营商（如中青旅等）是特色小镇运营的主要力量，产业型企业在传统业务的长期耕耘中积累了丰富的行业资源，如产业上下游资源、政府资源等，同时经过市场竞争的企业运营能力可以得到保证，将成为特色小镇浪潮中受益最大的主体。培育模式：实现产业及消费聚集 以以文旅和产业为核心，特色小镇文旅和产业为核心，特色小镇实现实现资源、人才和消费的资源、人才和消费的聚集。聚集。产业经济导向下建构的特色小镇，在为产业配套的同时，会带动这一小镇的交通、消费、休闲、教育和旅游等，有时还会因各类产业移民的进入而改变这一区域的人口结构，甚至形成新的移民小镇。关键在于以产业兴起而不止步于产业，才能为特色小镇带来全方位的、可持续的发展。73、请阅读最后评级说明和重要声明 23/48 行业研究深度报告 图 31：特色小镇实现资源、人才和消费的聚集 资料来源：清华同衡规划设计研究院，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 24/48 行业研究深度报告 多种主题并存，文旅、体育各有千秋 从当前的发展趋势入手，基于对小镇的培育土壤、政策导向、市场需求分析，我们认为文旅类小镇在特色小镇的建设浪潮中将率先受益。因此选择了三个分别代表旅游小镇、文化小镇和体育小镇的优秀特色小镇进行分析。旅游小镇以古北水镇为例 古北水镇是位于古北口镇司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇。北京古北水镇旅游有限公司成立于 2010 年 7 月，由 IDG 战略74、资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资（集团）有限公司共同投资建设。燕京门户古北口镇，水镇建设独具优势 古北口镇以旅游业为主导，是全国特色旅游景观名镇。古北口镇以旅游业为主导，是全国特色旅游景观名镇。古北口镇坚持“文化立镇、旅游强镇、生态富民”的发展思路，古北口长城自古被称为京都锁钥之地，包括司马台等长城段，具有很大的开发潜力。图 32：古北口镇区位 图 33：古北口长城风光 资料来源：中国城乡规划网,长江证券研究所 资料来源：古北口镇人民政府,长江证券研究所 中青旅为控股，乌镇模式为鉴，古北水镇景区的中青旅为控股，乌镇模式为鉴，古北水镇景区的开发与推广具有保障开发与75、推广具有保障。古北水镇由乌镇专业化运作团队运对景区统一开发、设计规划，能够在借鉴乌镇经验的基础上，基于其京郊特色做出改进。此外，中青旅及下属旅行社类子公司利用现有线上线下销售渠道，采购古北水镇提供的景区门票、景区酒店等旅游产品，有利于增强客户吸引力，有助于支持古北水镇的业务发展。请阅读最后评级说明和重要声明 25/48 行业研究深度报告 图 34：古北水镇风光 图 35：古北水镇公司多次获得各方增资 STCSTC中青旅控股中青旅控股乌乌镇旅游镇旅游2011.115亿40%42%18%北京和谐成长投资北京和谐成长投资2011.128亿25%42%18%15%北京能源投资公司北京能源投资公司20176、2.810亿20%33.6%14.4%12%20%2013.513.02亿24.58%25.81%15.48%14.13%20%2014.724.58%25.81%15.48%14.13%20%15.32亿古北水古北水镇注册资本镇注册资本 资料来源：古北水镇公司官网,长江证券研究所 资料来源：古北水镇公司官网,长江证券研究所 旅游产业有待发展，文化遗迹亟待开发 县市旅游增速缓慢，加大旅游投资带动经济发展。县市旅游增速缓慢，加大旅游投资带动经济发展。2015 年之前密云县的游客量增长速度都较为缓慢，而 2015 年出现了超过 15%的增长，该年内密云全县旅游业固定资产投入 2.45 亿元，其中古77、北水镇项目累计投资 2.03 亿元。因此开发古北水镇对于全县市旅游业的发展有较强的带动作用。长城等古迹文物未经修缮，存在很大的开发空间。长城等古迹文物未经修缮，存在很大的开发空间。古北口长城的城砖、烽火台等地方都已出现风化和残缺，有待开发修缮成为一个完善而不失风味的长城景观点。此外，古北口镇已经计划投资 900 万元进行古镇恢复工程，针对街面建筑以及古镇内药王庙、三眼井等文物古迹的进行修复和恢复。图 36：密云县旅游产业增速缓慢，2015 年水镇开发带动发展 图 37：司马台长城修缮前后 757.2821814 870 907 1047-2%3%8%13%18%-20030080013001878、00201020112012201320142015游客（万）增长率 资料来源：密云县统计年鉴，长江证券研究所 资料来源：百度图片,长江证券研究所 水镇旅游项目丰富，业绩呈现上升趋势 古北水镇依托历史传统进行深度开发建设，已经形成完备的旅游度假园。古北水镇依托历史传统进行深度开发建设，已经形成完备的旅游度假园。古北水镇依托司马台遗留的历史文化进行深度发掘，将 9 平方公里的度假区整体规划为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。度假区内拥有 43 万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含 4 个精品酒店、5 个主题酒店、23 家民宿客79、栈，特色商铺和餐厅以及 10 多个文化展示体验区。请阅读最后评级说明和重要声明 26/48 行业研究深度报告 图 38：古北水镇景区景点分布图 资料来源：公司官网，长江证券研究所 游艺项目丰富且时常更新，能够吸引更多游客光临古北水镇。游艺项目丰富且时常更新，能够吸引更多游客光临古北水镇。已经开发建设完成的景点相当于景区的硬件，是常备的设施，而游览项目和活动就可视作景区的软件。古北水镇根据时节推出特色的游艺项目来增强自身的吸引力，譬如应景的中秋节、春节活动，这些活动能够为吸引更多在小假期中有空闲时间以及出行计划的群体，增加景区收入。表 6：古北水镇特色游艺项目 游艺项目游艺项目 时间时间 主要内80、容主要内容 古北水镇温泉季 全年 景区内推出御舍温泉精品酒店、八旗客栈等提供温泉服务，以及镖局足道馆等提供专门的足疗服务 低空飞行观光之旅 2015 年 9 月 6日-9 月 9 日 在景区内开启低空飞行旅行，使游人能够乘坐直升机或搭乘热气球进行低空飞行，俯瞰水镇和司马台长城 夜游小镇 2015 年推出 推出夜游长城、夜游船以及夜市项目，吸引游客在古北水镇夜间留宿 水镇中秋节 中秋节期间 举行中秋特色的演出，在广场上举办焚香祭拜、祝祷太阴活动，丰富小镇文化 长城星空下的圣诞夜 圣诞期间 对小镇进行圣诞特色装扮，举行圣诞歌会以及圣诞老人和卡通人物表演，吸引青年群体游览小镇 古北过大年 春节期间 81、以北京地区春节特色传统为吸引力，举办庙会，剪窗花等活动，推动春节期间旅游收入 冰雪嘉年华 冬季 建设长城冰雪谷、小松鼠梦幻冰乐园项目，推出滑雪、雪地自行车以及乐园内冰雕观赏、冰滑梯等活动，资料来源：古北水镇官网，长江证券研究所 具有多重盈利模式，投产当年超额实现业绩，营业收入与客流量持续上升。具有多重盈利模式，投产当年超额实现业绩，营业收入与客流量持续上升。古北水镇收入以景区景点、酒店住宿、美食餐饮与休闲购物为主，同时提供商务会议及会展服务，收入来源较丰富。其商务会议的接待量在 2015 年达到 624 场，成为京郊高品质会议旅游目的地。2016 年营业收入达到 7.24 亿，接待人次达 2482、3.9 万。随着小镇硬件设施不断建设完善，游览项目不断扩充丰富，北京周边及全国范围内游客的吸引力将逐渐增强。请阅读最后评级说明和重要声明 27/48 行业研究深度报告 图 39：全链条产业集群下收入来源多样化 图 40：古北水镇营业收入及游客数量实现逐年增长 全城全城旅游旅游空间空间布局布局产业产业集群集群公共公共服务服务营销营销推广推广会展业务收入景区门票收入酒店餐饮收入特色商铺收入特色商贸服务特色工艺产业文化创意产业完备旅游产业索道及项目收入房产销售收入地产开发 产业 资料来源：长江证券研究所 资料来源：公司公告,长江证券研究所 文化小镇以杏花村镇为例 酿酒业和旅游业均是杏花村镇的支柱，两83、者结合成就杏花村特色小镇。酿酒业和旅游业均是杏花村镇的支柱，两者结合成就杏花村特色小镇。杏花村镇历史悠久，是中国最具代表的酿酒圣地，因盛产汾酒而驰名。同时镇内旅游资源丰富，拥有多处全国、省、市级重点文物保护单位，是国家特色景观旅游名镇。汾酒醉香誉满中华，名胜古迹多姿多彩 杏花村是杏花村是传统的白酒制造基地。传统的白酒制造基地。当地名企杏花村汾酒集团，不仅是白酒业中不可忽视的力量，也是全国工业旅游示范基地。图 41：杏花村镇位于山西省吕梁市汾阳市 图 42：杏花村镇美景 资料来源：百度图片,长江证券研究所 资料来源：百度图片,长江证券研究所 汾酒集团为龙头，带领区域集聚协同发展。汾酒集团为龙头，84、带领区域集聚协同发展。2015 年山西规模以上企业白酒产量 8.36 万千升，杏花村汾酒集团占总量的 63.6%，其作为山西省轻工行业典范、食品工业振兴龙头的地位不可撼动。汾酒集团龙头企业的发展能够带动杏花村镇 18 家酿酒企业发展，带动周边 2000 余人参与到汾酒销售行业中来，形成良好的协同效应。请阅读最后评级说明和重要声明 28/48 行业研究深度报告 表 7：以酿造产业为龙头带动全镇发展，形成“大杏花村”格局 等级等级 名称名称 类型类型 规模（万人）规模（万人）职能职能 中心镇 杏花村 综合型 6.0 全国重要的名白酒生产基地，以酿造工业为专门化方向的工业城镇；以汾酒文化为特色的省级85、历史文化名镇；汾阳市域东部政治、经济、文化中心。中心村（3 个）安上、辛庄、杜村 工贸型 0.15-0.25 以酿造工业的辅助产业、物流产业、设施农业为主，并承担一定商贸功能 基层村（4 个）小相寨、武家垣、官道、窑头 农业型 0.15 以观光农业、特种养殖业为主 资料来源：杏花村总体规划，长江证券研究所 杏花村特色传统文化旅游资源丰富。杏花村特色传统文化旅游资源丰富。杏花村拥有 2 处全国，1 处省级，2 处市级重点文物保护单位，通过进一步挖掘开发可以将现有白酒产业与传统酒文化相融合，促进旅游资源整合，使小镇的旅游业得到更加长足的发展。表 8：杏花村拥有 5 处重点文物保护单位 景点名称景点86、名称 重点文物保护单位重点文物保护单位 太符观 全国重点文物保护单位 杏花村汾酒作坊 全国重点文物保护单位 杏花村新石器遗址 省级重点文物保护单位 护国灵岩寺 市级重点文物保护单位 药师七佛多宝塔 市级重点文物保护单位 资料来源：中国新媒体信息网,百度图片,长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 29/48 行业研究深度报告 白酒产量出现下滑，政策关注白酒集群 白酒产量与收入出现下滑，需要注入新的动力。白酒产量与收入出现下滑，需要注入新的动力。从山西汾酒的白酒收入来看，自 2013年开始出现较明显的下滑，吕梁市的白酒总产量在 2013 年以来也处于下降趋势。虽然有产业调整的因素在内，但是87、通过构建特色的酒都小镇将能够进一步加强杏花村汾酒的知名度，对提升销量与生产将具有积极的带动作用。图 43：山西汾酒白酒收入与酒类产量均出现下滑 图 44：吕梁市白酒产量出现下滑 28.36 41.66 59.66 56.84 36.58 39.21 0200400600-20 40 60 80 201020112012201320142015酒类总产白酒收入白酒业务收入（亿）酒产量（十万升）630 786 765 710 654 622 0%20%40%60%80%100%120%0 200 400 600 800 1000 201020112012201320142015白酒产量（十万升）白88、酒占饮料酒比重 资料来源：山西汾酒公司公告,长江证券研究所 资料来源：吕梁市统计局,长江证券研究所 白酒行业集群受到政策关注，杏花村要发挥带头作用。白酒行业集群受到政策关注，杏花村要发挥带头作用。从长期来看，省内白酒行业集群及整合是具有较高的政策关注度的，尤其杏花村作为一个突出的白酒产业集中地，要进一步发挥产业集中的示范和带头作用。表 9：白酒产业发展受到政策关注与支持 政策文件政策文件 时间时间 相关内容相关内容 全省食醋行业酿酒行业乳制品行业调整振兴实施方案 2010 年 1 月 提出要培育壮大白酒集群，进一步提高清香型白酒原酒产量，确保清香型白酒全国最大生产基地的地位。山西省食品工业“十89、二五”规划 2013 年 4 月 提出要加快推进省内白酒资源整合，集中力量推进杏花村酒业集中发展区建设，确保清香型白酒在国内白酒市场的品牌地位。山西省食品产业三年推进计划 2015 年 8 月 重点提出推动杏花村酒业集中发展区建设，加速产业集聚化发展 山西省食品工业“十三五”规划 2017 年 1 月 提出白酒行业注重发挥杏花村酒业集中发展区的示范效应和汾酒集团的带动作用，巩固提升汾酒等知名品牌地位。资料来源：山西省政府网站，长江证券研究所 酿酒旅游两不相误，牧童指路特色小镇 杏花村汾酒历史文化为载体，设立经济技术开发区，白酒产业与酿酒文化旅游并举。杏花村汾酒历史文化为载体，设立经济技术开发区90、，白酒产业与酿酒文化旅游并举。杏花村镇规划围绕“杏花村经济技术开发区、杏花村新区和杏花物流园”三区建设，其中开发区包括了酿酒板块，旅游、营销及物流板块和小城镇板块。经济开发区促进白酒产业集聚，实现增量生产。经济开发区促进白酒产业集聚，实现增量生产。开发区的酿造板块，除了现有企业，总投资 134 亿元，新建 7 个项目。截至 2016 年中，开发区内除了汾酒集团外，还有中汾 请阅读最后评级说明和重要声明 30/48 行业研究深度报告 酒业、汾阳王酒业等十余家酿造企业，规划到 2020 年实现新增白酒产量 10 万吨。图 45：杏花村经济技术开发区分为北部生态修复区、中部生产生活区、南部湿地保护开91、发区 资料来源：汾阳市政府网站，长江证券研究所 杏花村汾酒集团是杏花村汾酒集团是全国工业旅游示范基地、国家全国工业旅游示范基地、国家 4A 级旅游景区级旅游景区以及以及山西省十大旅游景山西省十大旅游景点之一。点之一。汾酒集团集工业旅游、酒文化旅游、休闲观光旅游于一体，其资源有列为全国非物质文化遗产的汾酒传统酿造工艺，以汾酒文化为主的酒文化广场、生态公园的十大旅游景观，还有汾酒作坊遗址，汾酒博物馆等参观游览场所。汾酒集团旗下的杏花村旅游有限公司 2014 年实现收入 2117 万元，主要包括了票务、商品以及综合服务收入。图 46：杏花村汾酒博物馆是全国第一家专业酒器博物馆 图 47：汾酒文化景区92、厂区风貌 资料来源：百度图片,长江证券研究所 资料来源：汾酒集团官网,长江证券研究所 表 10：杏花村经济开发区加强了产业集聚 板块板块 项目项目 项目情况项目情况 酿酒板块 中汾 10 万吨白酒资源整合项目 项目总投资 100 亿元，总建筑面积 158 万平方米，打造工业与旅游于一体的“中国白酒第一城”。通过与汾酒集团战略合作，目前已产出优质原酒 9800 吨 汾酒厂年产6万吨商品汾酒和6万吨保健酒项目 总投资 24 亿元，已于 2015 年 10 月正式投产运营 古杏酒业、青花瓷酒厂和华樽酒已于 2013 年底陆续完工投产，已生产原酒 2200 余吨 请阅读最后评级说明和重要声明 31/493、8 行业研究深度报告 业 5000 吨技改项目 芦清王万吨保健酒项目和古井亭 5000 吨技改项目 待开工 旅游板块 古杏花村复建项目 以全国重点文物保护单位汾酒老作坊和太符观为基础，整合汾酒博物馆等现有旅游资源，打造中华名酒第一村、晋商文化体验村和山西民居展示村 山西省酿酒博物馆项目、新晋商酒庄中外酒器具博物馆项目 办理前期手续 资料来源：汾阳市政府网站，长江证券研究所 体育小镇以莫干山镇为例“裸心”体育特色小镇地处莫干山镇，以探索运动、户外休闲、骑行文化等作为小镇特色，将打造成为具有山水特色的户外运动赛事集散地、山地训练理想地、体育文化展示地、体育用品研发地。莫干山景区环境优雅，德清县体育94、产业集群 优美的环境条件和发达的旅游资源为小镇发展户外运动提供了良好的条件优美的环境条件和发达的旅游资源为小镇发展户外运动提供了良好的条件。近年来高端生态旅游兴起，户外休闲运动市场需求旺盛，环莫干山区域优美的生态环境能够吸引众多户外运动爱好者和投资商。此外，德清县 2015 年实现接待游客达 1400 万人次，旅游总收入 133 亿元，拥有良好的旅游市场。乡村旅游的兴起，带动了德清体育产品制造业、体育休闲服务业等的崛起，为打造体育特色小镇提供了支撑。图 48：莫干山体育小镇区位 图 49：2015 年德清县旅游总人次达到 1400 万 712.3834.81005.61139.51401.3295、0204060801001201400200400600800100012001400160020112012201320142015旅游总人数（万人次）旅游总收入（亿元）资料来源：百度图片,长江证券研究所 资料来源：德清县休闲旅游发展“十三五”规划,长江证券研究所 体育产业集群初具规模，体育产业集群初具规模，体育特色小镇势在必行体育特色小镇势在必行。目前，德清初步形成了以泰普森、五洲体育、乐居户外、久胜车业为主的 4 大产业集群，体育休闲产品的出口额、销售额、增速等方面均为行业前茅，产品在欧洲及亚洲等 60 多个国家和地区均有消费市场。2016年，仅泰普森一家的营业收入就超过 110 亿元，96、地方特色产业优势明显。请阅读最后评级说明和重要声明 32/48 行业研究深度报告 政策助力，进一步推动体育产业综合发展 体育产业资源有待进一步规划整合，拉动户外休闲运动需求增长。体育产业资源有待进一步规划整合，拉动户外休闲运动需求增长。德清县已经拥有较丰富的体育产业，但是想要进一步发挥集聚效应，拉动莫干山镇以及全县体育相关产业的发展尚需进一步规划整合。“裸心”体育特色小镇的创建能够引导产业布局优化，通过大力培育体育旅游、运动康复、健身培训等体育服务业，推动资源整合、项目组合、产业融合，全县才能构建具有德清特色的体育产业新格局。表 11：政策文件对加强莫干山体育创建工作的指导 政策指导政策指导 97、文件相关内容文件相关内容 浙江省人民政府关于加快发展体育产业 促进体育消费的实施意见 指出要借助浙江培育特色小镇的重大机遇，力争培育若干个以体育产业为主要载体的特色小镇。2017 年全省体育产业工作要点 加强对德清、横店等省级运动休闲基地的指导扶持，新认定一批浙江省运动休闲基地。推进长三角地区体育产业区域协作，办好浙江境内舟山定海、湖州德清、杭州建德站活动。湖州市健康产业发展“十三五”规划 支持发展户外运动，拓展提升莫干山等户外运动基地的功能作用，增强特色体育旅游活动，发展一批体育旅游示范基地。德清县健康产业发展“十三五”规划 指出莫干山户外运动集聚区为健康体育发展重要区块，要完善体育产业链条98、，依托环莫干山国家级登山步道等场地保障，重点发展各项户外运动；支持莫干山户外运动基地、全球“探索极限基地”等创建国家级、省级体育产业基地、运动休闲示范区、运动休闲旅游示范基地。资料来源：政府网站，长江证券研究所 体育特色小镇将呈现“一心，一带，两翼，多区”的功能布局，带动全域综合发展。体育特色小镇将呈现“一心，一带，两翼，多区”的功能布局，带动全域综合发展。“一心”为镇区核心区域的产业文化中心，主要承担高端商务、技术研发、产品展览、会议研讨、商业配套、体验娱乐等功能。“一带”主要是沿黄郛路形成的以体育文化为主题的产业展示带，集中了体育产品、文化创意、休闲娱乐、餐饮美食、主题住宿等多种产业形式。99、“两翼”即位于镇区北侧燎原村的 Discovery 户外极限探险基地久祺国际骑行营。“多区”包括竹海登山区、骑行天堂区、森氧居宿区、莫干门户区和历史创意区。图 50：“一心，一带，两翼，多区”的格局 资料来源：德清县行政规划图，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 33/48 行业研究深度报告 体育产业基地效应初显，户外运动发展迅速 探索极限基地等项目落户，德清体育特色小镇的探索极限基地等项目落户，德清体育特色小镇的体育产业基地效应初显。体育产业基地效应初显。随着体育产业领域政府投资和招商引资力度的不断加大，Discovery(探索)极限基地、象月湖户外休闲体验基地、莫干山沈园户外运动100、基地、久祺国际骑行营相继落户，整个体育产业基地已经具有一定规模。这些项目定位高端、功能齐全、特色明显，能够有效加大体育产业与文化、旅游、经济的融合。表 12：德清县进展中的重点休闲体育旅游项目 项目名称项目名称 建设规模和内容建设规模和内容 总投资（万元）总投资（万元）久祺国际骑营 项目总用地 750 亩，主要建设自行车赛道、赛事中心、自行车研发及展示中心、主体酒店及配套设施。58,700 Discovery(探索）极限基地 项目总用地 180 亩，建设游客欢迎中心、信息中心、山地车站、控制中心、车辆维修区及配套设施。4,800 象月湖户外休闲体验基地 项目建设用地约 215 亩，主要建设露营101、垂钓、马场、健行登山、山地自行车、拓展训练、酒店、度假别墅及相关配套。102,000 德清莫干山沈园户外营地 项目总占地 4000 亩，主要打造集房车营地、越野赛事、休闲运动、旅游度假于一体的旅游综合体。52,500 资料来源：德清县休闲旅游发展“十三五”规划，长江证券研究所 图 51：莫干山重点项目中包括户外休闲、国际骑营等多个项目 图 52：2016 年，全球首个 Discovery 探索极限基地在莫干山开业 资料来源：德清县休闲旅游发展“十三五”规划,长江证券研究所 资料来源：百度图片,长江证券研究所 户外户外运动产业发展迅速，运动产业发展迅速，“裸心”体育小镇迎上户外休闲运动市场需求102、“裸心”体育小镇迎上户外休闲运动市场需求。德清县发展户外运动基础优越，环莫干山区域生态环境优美，近年来高端生态旅游兴起，户外休闲运动市场需求旺盛，吸引了众多户外运动爱好者和投资商。目前，山浩户外活动策划、骑迹俱乐部、蜕已腾户外活动策划、泉天文化传播等多家体育俱乐部、体育经纪公司入驻德清，组织、策划和运作骑行、越野、攀岩、露营、速降等各类户外运动，成功实现莫干山“山上山下”的互动，随着户外运动的开展，莫干山地区已经成为长三角地区重要的户外运动目的地。请阅读最后评级说明和重要声明 34/48 行业研究深度报告 表 13：户外运动俱乐部及其运营项目 俱乐部名称俱乐部名称 主要运营活动主要运营活动 山103、浩户外活动策划 承接公司、企业、学校、机关单位及散客群体，基地主要有夏令营、户外拓展培训、野外定向、丛林穿越、亲子活动、主题年会、各类体育赛事等多元化户外活动。骑迹俱乐部 是上海骑迹单车俱乐部旗下的集户外运动、交通旅游、餐饮住宿为一体的度假休闲运动基地，俱乐部还会举办丰富的长线骑行活动 泉天文化传播 开展各类户外赛事，开发师生户外活动拓展市场 资料来源：俱乐部网站，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 35/48 行业研究深度报告 标的推荐：旅游、体育特色小镇布局正当时 特色小镇兴起背景下，文旅类休闲特色小镇将最先受益。特色小镇兴起背景下，文旅类休闲特色小镇将最先受益。我们认为，产业小104、镇由于其资源、人才偏好，目前只能在大城市或者城市群周边培育，且需要具备一定的产业基础，否则培育的过程漫长、不确定因素多。而文旅类小镇盈利模式清晰、可复制性强，相关上市公司运营经验丰富、资源导入能力强。建议关注中青旅（600138.SH）、华侨城 A（000069.SZ）、峨眉山 A（000888.SZ）和莱茵体育（000558.SZ）。中青旅（600138.SH）：特色水镇开发经验丰富 中青旅，前身为中国青年旅行社总社，成立于 1997 年 11 月，并于同年 12 月上市，是国内 A 股首家旅行社类上市公司。主要业务包括旅游产品服务（主要为旅行社）、IT 产品销售与技术服务、整合营销业务（原105、会展业务）、景区综合经营以及酒店业务等。景区贡献主要收入，公司运营经验丰富 公司营业收入增长较为稳健。公司营业收入增长较为稳健。2005 年以来，营业收入实现年复合增长率 14.6%，维持较为稳定的收入增长。2005 年以来，归属母公司股东的净利润复合增长率 20.5%，其中，2011 至 2016 年，尽管旅游行业面临日益激烈的竞争，公司归母净利润以 12.6%的年复合增长率增长 景区综合经营业务对毛景区综合经营业务对毛利润贡献占比利润贡献占比接近接近 45%，成为主要的利润来源。，成为主要的利润来源。2016 年，景区综合经营业务的营业收入占比约 13%，毛利润贡献占比接近 45%，是上市106、公司最主要的利润来源。景区综合经营业务主要包括浙江乌镇景区（控股 66%）和北京古北水镇景区（持股 41%）。图 53：2016 年中青旅景区业务贡献收入约 13%图 54：2016 年中青旅景区业务贡献毛利润接近 45%资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 乌镇乌镇和古北水镇和古北水镇为公司的核心景区资产。为公司的核心景区资产。乌镇景区 2016 年实现营业收入 13.61 亿元，同比增长 19.9%；实现净利润 5.46 亿元，同比增长 34.7%。古北水镇 2016 年实现营业收入 7.24 亿，同比增长 56.9%，实现净利润 2.09 亿元，同比增长107、 344.8%。请阅读最后评级说明和重要声明 36/48 行业研究深度报告 图 55：乌镇景区营业收入维持 20%左右增长 图 56：中青旅所属景区接待游客近 3 年增长迅速（单位：万人次）资料来源：公司公告，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 古北水镇大获成功，小镇复制步伐加快 古北水镇景区面积约为乌镇古北水镇景区面积约为乌镇 3 倍，人均消费水平的倍，人均消费水平的 2 倍，未来可能成长为公司重要盈利倍，未来可能成长为公司重要盈利点。点。古北水镇相比乌镇景区在未来有更大的容客能力，随着水镇未来接待能力提升（景区内还要开业一个五星级酒店），营业收入将有更大的上升空间。同时古北108、水镇的人均消费接近 300 元/人，是乌镇景区的 2 倍以上，具有更强消费能力的核心顾客群体。随着古北水镇未来折旧和摊销的结束，其盈利能力将十分可观。表 14：2016 年乌镇及古北水镇各项指标对比 景区面积景区面积 （平方公里）（平方公里）客房数量客房数量 （百间）（百间）客流量客流量 （百万人）（百万人）营业收入营业收入 （亿元）（亿元）净利润净利润 （亿元）（亿元）古北水镇 9.0 9.6 2.43 7.24 2.09 乌镇 3.3 17.7 9.06 13.61 5.46 资料来源：公司公告，长江证券研究所 小镇小镇复制复制加速加速，濮院濮院、乌村、乌村再落再落子。子。濮院建镇已近 9109、00 年，明清以来一直是江南著名的丝绸专业市镇。公司 2013 年 11 月公告由子公司乌镇旅游出资 2.45 亿元（占比 49%）与桐乡市濮院金翔云旅游投资有限公司合资成立桐乡市濮院旅游有限公司，着重打造濮院历史文化与时尚购物集聚区。乌村是乌镇旅游投资 2.5 亿元建设的主题休闲度假区，以江南原有的农村风情为主题元素，在乌村原有的基础上通过改造形成了 7 个不同主题风格（渔家、磨坊、酒巷、竹屋、米仓、桃园、知青年代）的农村风情的民宿。图 57：濮院古镇建筑风貌保存良好 图 58：乌村鸟瞰图 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 110、37/48 行业研究深度报告 华侨城 A（000069.SZ）：全国构建 100 座文旅小镇 华侨城华侨城集团是中国主题公园的集团是中国主题公园的开创者和领跑者开创者和领跑者。经过多年发展，公司旅游业务在经营规模、产业链布局和市场影响力方面处于行龙头地位。公司旗下拥有多个知品牌，其中“欢乐谷”品牌是中国主题乐园领域唯一的“中国驰名商标”。主题乐园旅游收入随新项目落成提振明显 2016 年公司游客接待人次年公司游客接待人次 3456 万，较去年增长万，较去年增长 5.4%。在激烈市场竞争中，公司各景区加强产品品质提升和经营模式创新，武汉欢乐谷二期、上海水公园二期如期推向市场，京津欢乐谷联动、武汉111、推出双园套票等活动，都取得了较好效果。2016 年公司实现营业收入 354.81 亿元，同比增长 10.07%；实现归母净利 68.88 亿元，同比增长 48.44%。图 59：华侨城 2016 年收入重返两位数增速 图 60：华侨城旅游综合收入占比 2016 年升至 45.11%资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 2016 年年新项目推进顺新项目推进顺利。利。重庆欢乐谷已完成主体结构、设备基础施工以及主要设备采购。龙华红山项目快速推进计和施工，已同步开展招商工作。顺德欢乐海岸和宁波商业区启动建设；成都谷三期、北京欢乐谷四期也在按计划推进。粤港澳大湾区提上日112、程，旅游小镇开发再获动力 中央中央着手发展粤港澳着手发展粤港澳大湾区，大湾区，旅游业直接受益旅游业直接受益。国务院总理李克强 4 月 11 日上午在中南海紫光阁会见林郑月娥，表示中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。广东省旅游资源丰富,类型多样。2016 年广东全省接待国内过夜游客 3.62 亿人次，增长 10.4%，入境过夜游客 3518.39 万人次，增长 2.1%；旅游总收入达 11560 亿元、同比增长 11.5%；旅游各项主要指标继续保持全国第一。根据规划根据规划，“十三五”期间，广东省旅游总收入年均增长“十三五”期间，广东省旅游总收入年均增长 9%以上，旅游直接投资年均增以上，旅113、游直接投资年均增长长 14%以上。以上。到 2020 年，接待过夜游客总量超 5 亿人次，旅游投资总额 2000 亿元，旅游业总收入达 1.6 万亿元。期间将建设 20 个左右国家级全域旅游示范区和 40 个左右省级全域旅游示范区，重点包括建设粤港澳大湾区世界级旅游区和珠三角地区全域旅游城市群，建设 100 个特色旅游城镇和旅游小镇。请阅读最后评级说明和重要声明 38/48 行业研究深度报告 图 61：广东省旅游收入 2016 年继续稳居全国第一 图 62：广东省接待过夜游客数量稳步上升（单位：百万人次）资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 公司公司作为作为华114、南地区华南地区的综合旅游地产开发龙头，的综合旅游地产开发龙头，打造“旅游综合打造“旅游综合/地产综合地产综合/金融金融/财务投资”财务投资”四大业务体系。四大业务体系。公司在自然风景区和文化旅游小镇项目开发方面，2016 年 5-11 月已累计投资 5000 亿元。按照规划，公司“文化+旅游+城镇化”战略将通过 PPP 模式，与政府、城镇和社会资本广泛合作，构建 100 座具有中国传统民俗文化的特色小镇。峨眉山 A（000888.SZ）：整合特色旅游资源打造大峨眉 峨眉山旅游股份有限公司位于四川省峨眉山市境内，是西南地区第一家旅游上市公司和峨眉山旅游股份有限公司位于四川省峨眉山市境内，是西南地115、区第一家旅游上市公司和四川省龙头旅游企业。四川省龙头旅游企业。依托世界自然与文化遗产、国家级风景名胜区峨眉山得天独厚的旅游资源，主营峨眉山风景区游山票、客运索道、旅游宾馆、水电综合开发、旅行社及相关旅游服务等，兼营旅游纪念品、广告商贸。图 63：峨眉山 A 近 5 年营业收入及“门票+索道”占比 图 64：峨眉山 A 近 5 年归母净利润及同比增速 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 背靠大四川特色旅游资源 四川旅游资源丰富，旅游业作为综合性产业前景广阔、潜力巨大，旅游收入近几年蓬勃发展，2016 年全省旅游收入位居全国 31 个省、市、自治区第五名。其中峨116、眉山-乐山作为四川省旅游名片更加得到关注和重视。请阅读最后评级说明和重要声明 39/48 行业研究深度报告 图 65：四川省旅游综合收入 GDP 占比逐年提升 图 66：四川省旅游资源丰富 资料来源：四川省旅游政务网，CNPP 网,长江证券研究所 资料来源：百度图片,长江证券研究所 上市公司控股股东为四川省峨眉山乐山大佛旅游集团总公司。上市公司控股股东为四川省峨眉山乐山大佛旅游集团总公司。大股东持有上市公司32.5%股权。集团公司提出“1379”战略发展目标，即以峨眉山传统旅游产业为核心的“1 个核心”；依托西面的洪雅养生求寿休闲度假产业（以柳江古镇为核心）、东面的大峨眉智慧旅游文化区、西南面117、的“高桥-峨边-金口河-汉源”文旅企业发展的“3 个增长极”；以峨眉山小环线、智慧旅游产业、文化演艺、西环线文旅产业项目、红珠山度假村、乐山旅博会智慧场馆、景区连锁汽车租赁业和零公里客运车站项目为主体的“7 大项目”以及凭借资本投资运营公司、大峨眉营销科技管理公司、索道投资管理运营公司、峨眉雪芽茶业集团公司、红珠酒店管理集团公司、文化旅游策划公司、文化演艺公司、旅游营销培训公司和旅游景区管理公司等专业运营公司的“9 大增长点”。3 打造柳江古镇，布局休闲度假服务 集团打造柳江古镇，布局休闲产品。集团打造柳江古镇，布局休闲产品。洪雅县旅游发展总体规划（修编）规划大峨眉环线旅游线路为：成都-眉山（118、三苏祠）-洪雅（洪雅县城、柳江古镇、七里坪等）-峨眉山（大佛禅院、峨眉山）-乐山（乐山大佛）-成都，形成“西进东出”、“东进西出”大循环线。柳江古镇作为旅游总规中确定的洪雅县三条旅游线路中的一个站点，地位非凡。之前柳江古镇一期建设由上市公司孙公司洪雅旅游主要开发，2016 年年底公司处于长期规划需要将洪雅旅游母公司万年实业剥离给公司控股股东集团总公司，但柳江古镇建设符合休闲游发展需求，未来仍能从一定程度上促进峨眉山客流增长。表 15：洪雅旅游线路规划三条线路中柳江古镇均位列其中一站 旅游规划三条线路旅游规划三条线路 详解详解 生态观光之旅 洪雅县城-青衣江-槽渔滩滨水休闲区-柳江古镇文化体验区119、-瓦屋山生态游憩区 文化体验之旅 洪雅县城-止戈古镇-柳江古镇-复兴青衣羌村寨-瓦屋生态游憩区 休闲度假之旅 槽渔滩滨水休闲区-柳江古镇文化体验区-瓦屋山生态游憩区-七里坪国际休闲度假区 资料来源：“大峨眉”国际旅游区柳江古镇旅游综合开发项目（一期）环境影响报告书，长江证券研究所 3峨眉山乐山大佛旅游集团总公司发行公司债募集说明书 2016 第二期 请阅读最后评级说明和重要声明 40/48 行业研究深度报告 洪雅县属于大峨眉世界旅游目的地的范围内，根据规划柳江古镇的定位为：大峨眉国际旅游区的重要旅游目的地，川西首席温泉、养生、求寿度假特色旅游名镇。表 16：柳江古镇一期项目布局 柳江古镇一期项120、目柳江古镇一期项目 详解详解 东入口综合配套区 包含旅游客运中心和自驾车立体停车场 西入口综合服务区 包含智慧旅游服务中心、民俗博物馆、福寿会馆、西入口商业街、西入口停车场和西入口广场等 养生求寿广场区 包含求寿台、养生文化广场、延寿祠及增寿观等 养生街区 包括养生街、养生主题广场、食养山房和养生小院 美食街区 包含美食街区、吊脚楼群、美食广场等 客栈街区 包含客栈街区、民宿院落和水庭院等 北部滨水商业街区 包含滨水商业街、临水吊脚楼和万景楼等 南部滨水商业街 雅乐公园 温泉乐园区 温泉酒店 资料来源：“大峨眉”国际旅游区柳江古镇旅游综合开发项目（一期）环境影响报告书，长江证券研究所 莱茵体育121、（000558.SZ）：多点布局培育体育特色小镇 剥离传统主业，全面拥抱体育 莱茵体育以地产起家，近年来积极寻求产业转型。莱茵体育以地产起家，近年来积极寻求产业转型。2015 年，莱茵置地更名为莱茵体育发展股份有限公司，剥离了 6 家非体育类资产，确立了体育产业的发展战略，建设“体育金融、体育赛事、体育地产、体育网络、体育传媒、体育健康”六大平台。图 67：莱茵体育六大体育板块布局 图 68：莱茵体育社会公共体育服务体系架构 资料来源：公司公告，长江证券研究所 资料来源：公司公告，长江证券研究所 公司公司 2017 年计划新增年计划新增 4 个个体育小镇类项目体育小镇类项目以及以及 30 个个122、体育场馆。体育场馆。基于大量的市场调研及一线实践经验，结合国家产业政策顶层设计、市场现状及前景，公司将以购地自建、租赁改造、PPP 等多种模式，以“一城一地一品牌”为总体发展思路，结合当地体育产业发展阶段与主题特色，打造标志性体育地产或赛事活动项目，通过与各级政府及优秀市场主体合作，重点打造莱茵体育特色小镇（户外体育服务体系），同时积极打造包含六大层级场馆体系的城市公共体育服务平台。请阅读最后评级说明和重要声明 41/48 行业研究深度报告 抓住亚运契机，总部移师萧山 2022 年杭州亚运会利好逐步释放，萧山场馆建设、城市建设将迎新浪潮。年杭州亚运会利好逐步释放，萧山场馆建设、城市建设将迎新浪123、潮。莱茵体育将莱茵体育及其 15 家子/关联公司或相关企业注册地址全部变更至萧山开发区，同时后期新增合资公司，其注册地址将优先设立至萧山开发区。图 69：杭州将举办 2022 年亚运会 图 70：萧山区将承接一部分亚运功能 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所（1）亚奥体育发展基金：）亚奥体育发展基金：公司于 2017 年 4 月 17 日与萧山区钱江世纪城管委会签署了“杭州亚奥体育发展基金”落户合作协议书，亚奥理事会主席授权公司设立“杭州亚奥体育发展基金”，并决定将该基金落户萧山钱江世纪城。“杭州亚奥体育发展基金”规模五年内将达到 200-400 亿元人民币124、。（2）体育产业孵化园：）体育产业孵化园：公司与管委会在萧山区杭州湾信息港核心 CBD 区域共建浙江省体育产业孵化园，由双方共同运营孵化器。委会先期给予 1000 平方米孵化器运营场地，并根据招商推进情况，逐步增加办公空间。（3）省体育产业基金：）省体育产业基金：浙江省体育产业基金设立总规模 50 亿元人民币，主要投资于浙江省内体育产业及其衍生行业的相关企业。公司将大力促进浙江省体育产业基金落户萧山开发区，打造体育产业双创金融谷。公司通过市场化、金融化方式参与到亚运会体育赛事项目、城市体育设施的建设、经营、运营当中，有利于拓宽公司体育产业投融资的渠道，进一步落实体育特色小镇布局。政企合作创建体125、育特色小镇 莱茵体育从 2015 年开始将积极布局体育特色小镇，先后在安徽黄山市、浙江桐庐县和浙江浦阳镇与当地政府或产业基金合作，规划建设体育特色小镇。表 17：莱茵体育合作建设体育小镇项目一览 小镇名称小镇名称 地理位置地理位置 占地面积占地面积 内容内容 合作方合作方 黄山国际户外运动基地 安徽黄山 307 亩 体育文化旅游基地 黄山市徽文化产业投资有限公司 桐庐国际足球小镇 浙江桐庐 1000 亩 足球、冰上项目 杭州市桐庐县人民政府 浦阳特色体育小镇 浙江浦阳 2000 亩 体育产业智造园、特色体育体验区 杭州市萧山区浦阳镇人民政府 资料来源：公司公告，长江证券研究所整理 请阅读最后评126、级说明和重要声明 42/48 行业研究深度报告 打造“宜产、宜游、宜居”的特色体育小镇。打造“宜产、宜游、宜居”的特色体育小镇。不同于一般的文化旅游小镇，体育小镇的建设依托于后天培育的体育产业，因此，体育小镇更核心的意义在于发展体育产业，通过发展特色体育产业（如极限运动、休闲运动）来吸引游客进行体育旅游，同时通过优渥的政策及配套设施吸引体育创业人才居住，形成产业+旅游+生活联动的发展模式。图 71：体育小镇“宜产、宜游、宜居”是三大核心 资料来源：长江证券研究所 黄山户外运动小镇黄山户外运动小镇 2015 年 9 月，莱茵体育与黄山市政府签署战略合作框架协议，双方将在建设国际户外运动基地、打造127、体育品牌赛事和发展体育旅游三大领域展开全面合作，实现优势互补和资源共享，这也是莱茵体育首次涉足体育小镇项目。目前，户外运动基地建设正在按计划推进。莱茵体育子公司黄山莱茵体育发展有限公司之体育小镇项目中国黄山“国际户外运动基地”获得国开行专项发展基金 6,000万元人民币投资用于基地建设，目前黄山莱茵体育正积极推进基地建设运营方案设计及修建性详规编制工作，经黄山市政府审批通过后，将尽快启动基地一期开工建设，并逐步推进户外运动项目落地。地块内规划主要建筑有滑雪馆、综合馆、接待中心、运动公寓和康复理疗中心,地块使用性质为文体用地。图 72：黄山辐射华东区位优势明显 图 73：黄山国际户外运动基地规划128、图 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：黄山市城乡规划局，长江证券研究所 桐庐桐庐足球小镇足球小镇 2017 年 3 月 6 日，公司与杭州市桐庐县政府签署了战略合作协议，公司拟出资 20 亿元，在桐庐县建设国际足球小镇，作为承接 2022 年杭州亚运会相关赛事分赛场和中国女子足球超级联赛的主赛场。请阅读最后评级说明和重要声明 43/48 行业研究深度报告 桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，地理位置优越。全县国土面积 1825 平方公里，常住人口 40 万人，2015 年全县实现生产总值（GDP）335.84 亿元，财政总收入 43.03 亿元。近年来桐庐县在体育产业、群众体育129、竞技体育等方面取得了显著成绩。图 74：桐庐县长期作为杭州的产业经济腹地 图 75：莱茵达体育与桐庐县人民政府战略合作 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 双方约定在桐庐县全面布局足球产业及相关产业双方约定在桐庐县全面布局足球产业及相关产业。通过国际足球学校、足球俱乐部训练基地、冰上运动训练基地（含冰上竞赛场馆）、体育综合体、体育产业孵化园、足球总部基地及相应的商业、办公、住宅、足球主题酒店（拟引入国际知名足球俱乐部主题酒店）等配套设施的项目建设，引进高水平的国际和国内足球邀请赛、国际冰壶大师赛，并建设能承接 2022 年杭州亚运会部分赛事要求的场馆。浦阳130、浦阳体育特色小镇体育特色小镇 公司于 2017 年 4 月 17 日与杭州市萧山区浦阳镇人民政府签署了律动浦阳特色体育小镇合作协议，双方拟合作建设运营浦阳特色体育小镇项目，小镇将包含“律动智创体育产业智造园”、“律动体验特色体育体验区”两大功能区。（1）体育产业智造体育产业智造园园 公司和当地政府将公司和当地政府将以浦阳高新产业园区为基础，共同打造体育产业孵化园。以浦阳高新产业园区为基础，共同打造体育产业孵化园。该体育中高端产业智造园首期占地 100 亩，分别为独立行政办公楼 2 幢，生产车间 8 幢。莱茵体育承诺，在对体育产业制造园的规划、建设、运营过程中，应当遵守双方制定的对该土地使用的限131、制性条件。根据规划，第一年招引入园体育健康科创企业（年销售产值 1000万元以上）3 家以上；第二年新增招引入园规上科创型企业 5 家以上；第三年新增招引入园规上科创型企业 10 家以上。（2）特色体育体验区）特色体育体验区 莱茵体育自行投资或引进投资莱茵体育自行投资或引进投资 80 亿元，全权负责浦阳特色体育小镇体验区的规亿元，全权负责浦阳特色体育小镇体验区的规划、建划、建设、运营。设、运营。莱茵体育应当打造以体育、旅游、休闲、娱乐为特色的体验区，包括场馆体验区“冰雪小镇”；水上运动体验区“渔人码头”；户外房车露营基地“大湖星空”；乡村运动体验区“乡村年代”；接待及健康体检中心；沿江游船码头132、及驿站和高端旅游民宿。请阅读最后评级说明和重要声明 44/48 行业研究深度报告 表 18：浦阳特色体育小镇建设内容 区域区域 主题主题 内容内容 面积面积 场馆体验区 冰雪小镇 以冰雪运动、竞技、娱乐为主综合性场馆，配套商务、购物、文创、住宅为综合的小镇 2000 亩 水上运动体验区 渔人码头 江滩游船码头、江鲜小镇餐饮一条街、垂钓休闲区 207 亩 乡村运动体验区 乡村年代 打造乡村（山地）运动体验区域 1800 亩 房车露营基地 大湖星空 户外越野及房车露营 219 亩 资料来源：公司公告，长江证券研究所 未来公司将在未来公司将在更多体育领域打造更多体育领域打造特色特色体育小镇体育小镇。133、例如结合莱茵冰雪公司的冰雪产业布局，与各级地方政府与优秀市场主体开展合作积极打造冰雪小镇。华夏幸福（600340.SH）：产业新城开发全球领先 华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。其中产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。图 76：华夏幸福主营产业园区建设及相关服务业务（单位：亿元）图 77：华夏幸福土地储备规划建筑面积创新高（单位：万平方米）资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式一脉相承华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式一脉相承。自 2002 年起，华夏幸福134、就以“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式在河北固安进行园区开发。围绕国家战略重点区域，华夏幸福的事业版图已辐射京津冀、长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家等在内的 50 余个区域，并聚焦 10 大重点产业，形成了近百个区域级产业集群。2016 年年 11 月，华夏幸福特色小镇战略公布。月，华夏幸福特色小镇战略公布。华夏幸福将聚焦科技智造、现代服务、文体旅游三大类别九个系列多种主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的特色小镇发展平台。公司目前已在旗下产业新城内进行试点，已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才135、创业小镇。此外，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。请阅读最后评级说明和重要声明 45/48 行业研究深度报告 图 78：大厂影视小镇 图 79：香河机器人小镇 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 华谊兄弟（300027.SZ）：实景娱乐布局 20 个电影小镇 IP 是文艺影视作品本身衍生的价值是一种潜在的财产，而影视特色小镇既是影视 IP 的一种主要表现形式，也是其他众多 IP 产品的主要载体。华谊兄弟在华谊兄弟在泛娱乐领域的布局逐步落地。泛娱乐领域的布局逐步落地。2014 年开始，华谊兄弟将旗下各子业务整合为影视娱乐、互联网娱乐、品牌授136、权与实景娱乐三大板块：以电影、电视剧、艺人经纪等业务为代表的影视娱乐板块；以电影公社、文化城、主题公园等业务为代表的品牌授权与实景娱乐板块；以游戏、新媒体、粉丝社区、在线发行为代表的互联网娱乐板块。图 80：华谊兄弟多年来积累了丰富的电影 IP 资源 资料来源：Wind，长江证券研究所 公司从公司从 2011 年开始布局实景娱乐板块，主要包括电影城、电影世界、电影小镇、文化年开始布局实景娱乐板块，主要包括电影城、电影世界、电影小镇、文化城。城。2016 年底完成全国签约 20 个项目，2017 年暑期开始百亿投资打造的 4 个实景娱乐项目（包含 1 个电影世界、3 个电影小镇）将陆续开业。根据137、公司披露，电影小镇所有项目例如餐饮、休闲、住宿等都由华谊兄弟持有和运营，由此创造的持续盈利模式和“生态圈”将为小镇带来持续的“造血”能力，利用多年积淀的 IP，打造成集娱乐、体验、互动于一体的文化产品。请阅读最后评级说明和重要声明 46/48 行业研究深度报告 图 81：建业华谊兄弟电影小镇 图 82：华谊兄弟（长沙）电影小镇 资料来源：百度图片，长江证券研究所 资料来源：百度图片，长江证券研究所 华华谊兄弟的电影小镇谊兄弟的电影小镇重视重视体验品质和体验品质和特色。特色。电影小镇服务内容包括餐饮、演艺、住宿等，全部由公司运营，从根本上保证了体验的品质。此外，小镇的特色是所有的项目不做标配化和138、简单复制，而是挖掘当地的文化和特色，做个性化的设计和打磨。例如南京电影小镇把，五代十国以及清朝乾隆时期的南京进行了还原，是电影画皮、乾隆下江南的拍摄地点。而长沙的年轻人非常浪漫，热衷时尚，酒吧文化也很流行，因此公司把之前在意大利拍摄过的一部爱情片的场景全部搬到了长沙，在长沙电影小镇建造了一座原汁原味的意大利小镇。根据规划，华谊兄弟旗下的实景娱乐项目要在 14 个省份布局 20 个电影小镇，结合影视IP（知识产权）及各地城市 ID（城市形象），打造独有的城市名片。请阅读最后评级说明和重要声明 47/48 行业研究深度报告 特色小镇风云起，大浪淘沙始到金 在当前全国特色小镇的兴建浪潮下，除了诞生了139、一批真正有竞争力的特色小镇外，也带来了一系列问题和担忧。特色小镇的培育建设需要重视特色、尊重市场、创新模式，呵护特色产业的发展：首先，培育特色小镇要强调“特”字当先。首先，培育特色小镇要强调“特”字当先。小城镇的发展要有独特的产业支撑，强调因地制宜、突出特点、按部就班，在产业核心、建设风貌、历史文化的挖掘上也要防止千城一面。扎堆建设、不合时宜、特色不明的特色小镇难以获得长足发展。其次其次，政府在特色小镇的培育运营中要政府在特色小镇的培育运营中要明确定位，发挥市场主导功能明确定位，发挥市场主导功能。从全世界特色小镇的发展经验来看，几乎没有一个特色小镇是政府主导的，都是通过市场来聚集。在市场实现集140、聚的时候，政府提供服务。如果企业在特色小镇建设中仅成为投资主体和项目主体，特色小镇的聚集发展难以持续。第三，第三，应尽可能应尽可能坚持产业引导，坚持产业引导，避免避免房地产业房地产业主导主导。特色小镇的发展过早引入房地产会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。因此，需要避免特色小镇的“房地产化”。此外此外，特色小镇要，特色小镇要避免避免产业园区模式产业园区模式的简单的简单转移。转移。传统产业园区的流程主要是政府招商、低价供地、投入基础设施，以此吸引各类产业和产业园区的进入，政府通过土地出让金来弥补招商引资形成的亏损。当前大中城市这种发展模式已难141、以为继：库存房产设施堆积、土地空间不足，需要寻找新的模式。特色小镇如果重蹈过去产业园区的模式，产业发展还是会遇到瓶颈或危机。看好优秀产业或景区运营企业在特色小镇看好优秀产业或景区运营企业在特色小镇建设发展建设发展领域的投资机会领域的投资机会。从政策层面来看特色小镇显然已经成为本轮改革的重点工作。大浪淘沙始到金，在优秀的产业和旅游资源基础上，由大型产业或景区运营企业开发运营，特色小镇有望成为我国高技术产业升级的发力点和旅游休闲消费升级的承载体。重要声明 长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10060000。本报告的作者是基于独立、客观、公正和审慎的原则制作本研究142、报告。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。143、同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。本报告版权仅仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为长江证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的，应当注明本报告的发布人和发布日期，提示使用证券研究报告的风险。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。上海 浦东新区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 2144、1 楼（200122）武汉 武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 11 楼（430015）北京 西城区金融街 33 号通泰大厦 15 层（100032）深圳 深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦 18 楼（518000）联系我们 长江证券研究所 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看 好：相对表现优于市场 中 性：相对表现与市场持平 看 淡：相对表现弱于市场 公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：买 入：相对大盘涨幅大于 10%增 持：相对大盘涨幅在 5%10%之间 中 性：相对大盘涨幅在-5%5%之间 减 持：相对大盘涨幅小于-5%无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。