1、World union1-本资料来自 -“革新”湘潭人居品质标准华金国际定位及物业发展建议报告华金国际定位及物业发展建议报告2-本资料来自 -World union商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如2、果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。包含数据的使用授权的情况。3-本资料来自 -世联始终坚持的思考前置点：世联始终坚持的思考前置点：基于对地块资质，基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？的发展目标？这个目标是这个目标是世联思考项目发展与启3、世联思考项目发展与启动的基础出发点。动的基础出发点。1.项目印象4-本资料来自 -World union城市新区中心板块边缘城市新区中心板块边缘：区位、规划：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带本案本案湘潭县中心城区湘潭县中心城区湘钢湘钢/电机电机 集团集团芙蓉路（长沙）芙蓉路（长沙）吉安路吉安路芙蓉路芙蓉路湘江二桥湘江二桥建设路建设路河东大道河东大道书院路书院路车行车行5分钟分钟长沙方向长沙方向车行车行50分钟分钟车行车行7分钟分钟湘潭湘潭政务中心政务中心市府市府车行车行15分钟分钟河西老城区河西老城区河东商业4、河东商业中心中心德国工业园德国工业园区位：新区核心区边缘，德国工区位：新区核心区边缘，德国工业园区内业园区内项目位于吉安路与书院路交汇处。湘潭城区东南部，德国工业园区内，为河东新城区中心边缘地带，城郊结合区。规划：岳塘新城核心区，湘潭城规划：岳塘新城核心区，湘潭城市发展主力方向市发展主力方向随着长株潭一体化进程，湘潭城市发展主力方向为向东，向北对接长沙、株洲，项目位于新城建设核心区边缘。距离：通达性好，距中心区距离距离：通达性好，距中心区距离车行便捷车行便捷本项目位于河东新区核心区边缘，距长沙市城区35公里，约30分钟车程；距离湘潭市中心约5分钟车程，距离湘潭县中心约7分钟车程。5-本资料来自5、 -World union城市新城中心板块边缘城市新城中心板块边缘：区位、规划：区位、规划德国工业园目前已进驻德国工业园目前已进驻2020余家企业，发展环保、机电、新能源装备余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地等产业，为国际科技合作试点基地 湘潭（德国）工业园位于原高新科技工业园范围内，东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路，总面积5403.69亩（含吉安路面积）。以机电、建材、环保等产业为主。未来5年内引进30家以上的德国企业，实现新增工业产值150亿元以上，新增技工贸收入300亿元以上。海诺电梯恒新碧绿华能维特斯双威华怡远通泵业冠宇恒新强6、盛工贸叶片制造基地众邦异型钢材华韧电器设备制造基地双马绝缘材料华为轴承制造基地湘远莱斯特奥托斯风力发电机制造基地6-本资料来自 -World union城市新城中心板块边缘城市新城中心板块边缘：区位、规划：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚城建学院城建学院湘潭职业技术学校湘潭职业技术学校湖南工程学院湖南工程学院湖南电气学院湖南电气学院高端宜居氛围高端宜居氛围湘潭市委市政府湘潭职院火炬学校湖南工程学院省经贸7、技校湖南电气学院湖南城建学院湘潭县一中凤凰中学湘湘钢钢集集团团湘电集团湘电集团湘钢集团湘钢集团湘电集团湘电集团项目所在区域内，学校、政府机关、大型企事业单位聚集，主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。东方红广场宝塔公园湖湘公园体育公园湘潭市政府湘潭市政府东方红广场东方红广场7-本资料来自 -World union城市新区中心板块边缘城市新区中心板块边缘：交通、配套：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利通、办公便利湘潭县中心城区湘潭县中心城区湘钢湘钢/电机电机 集团集团芙蓉路（8、长沙）芙蓉路（长沙）吉安路吉安路芙蓉路芙蓉路湘江二桥湘江二桥建设路建设路河东大道河东大道书院路书院路长沙方向长沙方向车行车行7分钟分钟河西老城区河西老城区河东商业河东商业中心中心湘潭政务湘潭政务中心中心区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。8-本资料来自 -World union本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料9、来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网10、管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料11、来自本资料来自 9-本资料来自 -World union本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 本资料来自本资料来自 10-本资料来自 -World union资质平平，存在硬伤，需后天发力：资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源本项目指标：本项目指标：总占地面积：总占地面积：67468.86612、7468.86总建筑面积：总建筑面积：256473.91256473.91容积率：容积率：3.83.8商业用地：商业用地：20%520%5万万学校配套用地：学校配套用地：5050亩亩=190 12.67=190 12.67万万地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整加气站加油站11-本资料来自 -World union环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差拆迁农民房，环境较差1 1 113、 12 2 2 22 2 2 24 4 4 46 6 6 6项目四至：项目四至：东侧为工业厂房用地，目前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。南侧为农村房，46层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭县中心城区西侧30亩为学校储备用地，目前确定为教师宿舍区，及城建学院教学用地。北侧为工业园区厂房，目前为华能等企业入驻。周边环境较差周边环境较差3 3 3 33 3 3 3西侧学校储备用地西侧学校储备用地5 5 5 54 4 4 4西侧城建学院西侧城建学院2 2 2 2东侧吉安路东侧吉安路5 5 5 55 5 5 5东侧工厂用地东侧工厂用地南侧通湘潭县南侧通湘潭县南侧农民村落南侧农民村落客户访14、谈客户访谈红叶轻纺市场罗老板：红叶轻纺市场罗老板：那个位置好啊那个位置好啊，就是现在还就是现在还没发展起来，周边没什么人气没发展起来，周边没什么人气，商业商业那边那边都还都还没做起来没做起来，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工业园里面，不过业园里面，不过发展也快类发展也快类。5 5 5 5南侧书院东路南侧书院东路12-本资料来自 -World union三面环路，车行便捷，通达性好：三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失交通便捷15、，但目前公交系统缺失临近城市城际主干道，通临近城市城际主干道，通达性好达性好吉安路与书院路交汇处，吉安路延伸连接芙蓉路。同时临近多条城区主干道，路网四通八达，至河西、河东、湘潭县城区中心快捷便利。未来城际铁路开通后与市未来城际铁路开通后与市中心距离更近中心距离更近临近处在规划中的长株潭城际板塘站，2030年开通后，项目与城市中心的距离进一步缩短目前公交缺失目前公交缺失 目前公交系统尚不完善，仅有10路公交车到达项目附近。项项目目地地块块芙蓉路（至长沙）芙蓉路（至长沙）书院路（至市府及河西）书院路（至市府及河西）莱茵路莱茵路双拥路双拥路吉安路（至湘潭县）吉安路（至湘潭县）吉安路（至湘潭县）吉安路16、（至湘潭县）上瑞高速长潭西线高速京珠高速莲易高速沪昆高速G320G107芙蓉大道河东大道公交站点：5路、103（长株潭城际线）、105（暮云至湘潭）13-本资料来自 -World union新区中心板块边缘，居住氛围欠缺新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远那位置还有点远咯，河东这边本来人就少，我们都是主要住在建设路那边，吉安路跟书院路那里，还没开发过去吧，那还是远了点，住那边不蛮方便吧，那我还是喜欢建设路这边些。霞光山庄业主张小姐东方名苑东方名苑市府板块辐射区，距市府板块5分钟车程；17、临近建设路板块，距建设路板块5分钟。目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展，市府板块、建设路板块房地产发展相对成熟，未来商业配套将集中于双拥路沿线。本项目处于工业园区内部，各板块辐射边缘区域。纳帕溪谷纳帕溪谷中地凯旋城中地凯旋城中地凯旋城中地凯旋城14-本资料来自 -World union城区边缘发展主轴商住复合型社区项目印象小结：项目印象小结：A、地段价值明显，中心区边缘，规划利好融城中心概念&工业园区&轨道交通VS客观发展速度本项目：“地段”“规模”“资源”B、规模尚属中等，资源禀赋平平非稀缺城市新区中大规模&内外景观资源平平存在硬伤C、具备商业价值，提升项目居住功能商业面18、积占比较大&临街面长&且临城市主干道15-本资料来自 -World union项目开发目标预设：项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）（基于与开发商的沟通）尽快启动（风险）成功立势（价速、品质）利润为先A、尽快启动风险可控一期物业产品能够快速进入市场兑现价值B、持续开发核心驱动力（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势（2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业价值递进攀升C、利润为先价速&品质（1）看齐市府价格，整体均价达到35003500元元/（2）合理的开发速度，一期5万，项目整体3-53-5年内年内完成开发完成开发（3）打造湘潭高品质楼盘高品质楼盘，为后期产品快速销售及溢价奠定市19、场基础。开发商的设想与困惑：开发商的设想与困惑：开发商的设想与困惑：开发商的设想与困惑：我们地价拿的比较高，一定要实现比较高我们地价拿的比较高，一定要实现比较高的价格的价格,要做品质楼盘要做品质楼盘 我们这里周边是工业园和农民房，他们的我们这里周边是工业园和农民房，他们的消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业 我们的商业价值怎样体现，是否可以依我们的商业价值怎样体现，是否可以依托旁边学校来提升托旁边学校来提升 我们不想持有商业，但商业体量比较大，我们不想持有商业，但商业体量比较大，怎么处理能保证利润的最大怎么处理能保证利润的最大 一期大概一期大概5 5万，我们20、考虑是不是先开发万，我们考虑是不是先开发北地块，把素质高的放在后面可以提价北地块，把素质高的放在后面可以提价 一期能不能有低密度，如洋房，抬高价值，一期能不能有低密度，如洋房，抬高价值，形象有支撑形象有支撑 建筑能不能有些创新，户型这些，能不能建筑能不能有些创新，户型这些，能不能实现，品质提升的通路有哪些实现，品质提升的通路有哪些16-本资料来自 -World union利用SCQ模型来确定核心问题R1R1：非期望结果非期望结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果即即 S S：情景现状：情景现状R2R2：期望结果期望结果我们的期望目标我们的期望目标即即 华银的目标华银的目标CC（矛盾或冲突21、）（矛盾或冲突）QQ（核心问题）（核心问题）17-本资料来自 -World unionS1S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展湘潭市历年产业结构状况湘潭市历年产业结构状况湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。湘潭人口基数少，且自然增长缓慢，市区流动人口少，常住人口比重大市区22、土地面积 282平方公里总人口 295.26万市区常住人口 70万市区流动人口 15万全省面积最小的省辖市全省面积最小的省辖市 全省人口最少的省辖市全省人口最少的省辖市 18-本资料来自 -World unionS2S2：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域地理位置：本项目位于市府板块边缘，处于价格第一梯队九华板块双马板块河西板块河西板块均价均价2600元元/建设路板块建设路板块均价均价2800元元/市府板块市府板块均价均价3200元元/板塘铺板23、块板塘铺板块均价均价2500元元/第一梯队：市府板块均价3200元/第二梯队：建设板块均价2800元/第三梯队：河西板块均价2600元/板塘铺板块：均价2500元/板块板块依托资源依托资源主要物业形态主要物业形态九华板块九华板块九华工业园区别墅、小高层河西板块河西板块老城区，商业中心小高层为主建设路板块建设路板块湘钢、电机大型企业集中区小高层为主市府板块市府板块政务中心、河东新城区中心区小高层、高层板塘铺板块板塘铺板块河东新城区小高层双马板块双马板块双马工业园别墅19-本资料来自 -World unionS3S3：房地产市场处于初级阶段，以本地开发商为主导，物业档次以：房地产市场处于初级阶段，24、以本地开发商为主导，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主中端品质，中低容积率小高层为主所属板所属板块块档次档次项项目目规规模模容容积积率率物物业类业类型型开发商开发商河西板块高白石古莲城总建筑面积100万，一期4万3.1小高层湘潭市道路建设综合开发有限公司 中端大学里总占地6.6万，总建筑面积18万2.58小高层、高层、洋房大汉隆城西城上筑总占地86亩，总建筑面积11万1.65小高层、多层湘潭新景集团有限公司 中低香樟园南院总占地80亩，总建筑面积15万2.96多层、小高层城郊置业世纪外滩总建筑面积9万4.0高层湘潭金荣有限公司建设路板块高中地凯旋城占地120亩，总建面25万2.52多层，25、小高层湘潭中地房地产开发有限公司开发 中端霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2.15多层城郊置业新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2.34高层、小高层欲丰房地产有限公司友谊1号占地100亩，总建面26万3.0小高层湘潭电机置业华雅花园占地178亩，总建面2.57小高层城郊置业低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万1.79多层湘潭城市建筑开发有限公司市府板块高东方名苑占地37万，总建面80万1.49小高层、高层、商业湘潭多凌华城置业有限公司中高建鑫城占地34万，总建面150万4.35高层，小高层建鑫地产开发有限公司纳帕溪谷占地300亩，总建面71万3.5小高层湘银地产铂宫总建26、筑面积61336.73 5.48公寓湘潭市依科房地产开发有限公司中端盘龙名府占地133139.99，总建面:2340004.6高层湘潭市盘龙房地产开发有限公司尚玲珑占地26亩，总建面17万4.9高层湘潭云峰置业有限公司东方明珠总建筑面积13071.73 1.8多层东之阳房地产开发有限公司书香庭院占地11万，总建面27万2.65高层、小高层金侨集团新府华城占地10万平米，总建面30万3.04高层、小高层城郊置业低端湖湘林语一期约7万2.3小高层银展房地产有限公司20-本资料来自 -World unionS4S4：非资源型高层产品去化速度慢，市场认可度较低，客户抗性大，：非资源型高层产品去化速度慢27、，市场认可度较低，客户抗性大，产品价值未能完全兑现，资源型高层去化较好产品价值未能完全兑现，资源型高层去化较好101825331010层以下是湘潭人民接受层以下是湘潭人民接受度最高的楼层，亲地度较度最高的楼层，亲地度较强，居住度强。强，居住度强。10-1810-18层之间，客户接受层之间，客户接受度较高，价值实现度较高，度较高，价值实现度较高，为湘潭市民普遍能接受的为湘潭市民普遍能接受的心理高度心理高度18-2518-25层之间，随着高层层之间，随着高层在市场的出现，客户接受在市场的出现，客户接受度较之前有所提升度较之前有所提升2525层以上，客户抗性最大，层以上，客户抗性最大，对高层居住接受28、度弱对高层居住接受度弱项项目目物物业类业类型型去化情况去化情况白石古莲城高层（33层）江景资源产品，18-25层去化较好，25层以上滞销世纪外滩高层（27层）江景资源产品，投资性公寓，高层去化一般中地凯旋城高层（33层）高层去化慢，月均去化1套新城国际高层高层去化较慢，基本滞销建鑫城高层（33层）公寓型高层去化速度较快，其它高层产品22楼以上价格较低，去化速度慢纳帕溪谷小高层（18层）16层以上去化速度慢铂宫高层（22层）16层以上的去化速度较慢，2套/月盘龙名府高层高层产品滞销尚玲珑高层（27层）18层以下消化速度快，以上楼层去化速度慢，客户抗性大书香庭院高层高层未销售晶都公馆高层（22层）29、18层消化速度慢新府华城高层（33层）高层去化慢，与低楼层去化比为1：10高层去化分析图高高层层价价格格随随楼楼层层的的增增加加而而增增加加楼层由高到低按去化速度比：0.1：0.6：0.8：121-本资料来自 -World unionS5S5：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大 湘潭河东新区发展沿建设路及芙蓉路发展，吉安路以南，以芙蓉路为界，城市发展缓慢，多为安置小区或工厂用地，而生活配湘潭河东新区发展沿建设路及30、芙蓉路发展，吉安路以南，以芙蓉路为界，城市发展缓慢，多为安置小区或工厂用地，而生活配套则多为沿街的形象较差的小店，分布散、不成规模。套则多为沿街的形象较差的小店，分布散、不成规模。客户随机访谈语录（的士司机）：客户随机访谈语录（的士司机）：客户随机访谈语录（的士司机）：客户随机访谈语录（的士司机）：快到湘潭县了吧，现在湘潭河东这边那还没开发的这么快，本来这边人就比较少，要买房子也是在靠近市府啊，或者建设路那快到湘潭县了吧，现在湘潭河东这边那还没开发的这么快，本来这边人就比较少，要买房子也是在靠近市府啊，或者建设路那边不，居住方便些不。边不，居住方便些不。22-本资料来自 -World unio31、n矛盾矛盾/冲突冲突R1R1R1R1：非期望结果：非期望结果：非期望结果：非期望结果 按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果R2R2R2R2：期望结果：期望结果：期望结果：期望结果 我们的期望目标我们的期望目标我们的期望目标我们的期望目标C：矛盾或冲突（complication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲突S2S2：房地产市场格局初步形成，自成：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为市府板价值体系，本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域块边缘，板块处于市场价值空白区域S3S3：房地产市场处于初级阶段，以本：房地产市场32、处于初级阶段，以本地开发商为主导，物业档次以中端品地开发商为主导，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主质，中低容积率小高层为主S4S4：高层产品去化速度慢，市场认可：高层产品去化速度慢，市场认可度较低，客户抗性大，产品价值未能度较低，客户抗性大，产品价值未能完全兑现完全兑现S5S5：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感较强，城市化进程较慢，板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大认知度低，抗性大S1S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类33、型单一，且流动人口少，居住人口类型单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展发展项目操作的安全性角度出发，须保证当项目操作的安全性角度出发，须保证当期回现，并实现一定的利润空间期回现，并实现一定的利润空间追求产品品质，期望可以打造明星项目追求产品品质，期望可以打造明星项目23-本资料来自 -World unionQ：提出问题（question）实现从R1到R2必须要回答的核心问题项目的价值是什么？项目的价值是什么？如何在激烈的市场竞争中塑造本项目的核心竞争力？如何在激烈的市场竞争中塑造本项目的核心竞争力？类同项目的成功开发经验参考？类同项目的成功开发经验参考？34、客户是谁？大盘开发中客户的演变？客户是谁？大盘开发中客户的演变？产品组合及开发节奏？产品组合及开发节奏？启动期的规模、位置及启动策略？启动期的规模、位置及启动策略？开发分期及规划布局等？开发分期及规划布局等？本项本项目必目必须回须回答的答的问题问题核核心心驱驱动动力力Q1Q1：如何克服区域抗性，实现项目的成功启动和持续开发？：如何克服区域抗性，实现项目的成功启动和持续开发？Q2Q2：如何在陌生板块实现价格突破，实现自我价值？：如何在陌生板块实现价格突破，实现自我价值？Q3Q3：如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？：如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？24-本资料来自 -2.道-35、整盘发展战略世联始终坚持对项目的开发必须有整盘考虑，世联始终坚持对项目的开发必须有整盘考虑，避免将项目零敲碎打。避免将项目零敲碎打。整盘开发的核心问题整盘开发的核心问题即：我们的核心驱动力是什么？即：我们的核心驱动力是什么？原则原则1 1、挖掘项目本体价值，寻找支撑、挖掘项目本体价值，寻找支撑原则原则2 2、寻找市场机会点强化差异优势、寻找市场机会点强化差异优势原则原则3 3、立足客户需求引导目标客户群、立足客户需求引导目标客户群“事关102亩”25-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目36、机会挖掘区域价值分析区域价值分析市场竞争分析市场竞争分析客户需求分析客户需求分析经济测算经济测算各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议26-本资料来自 -World union写在前面！地产项目开发几种驱动模型写在前面！地产项目开发几种驱动模型低价驱动低价驱动主题地产主题地产驱动驱动区域价值区域价值驱动驱动产品创新产品创新驱动驱动u花园城u藏珑u沙河堤亚那湾u万科十七英里u奥园u桃源居u茂华国际湘u新城新世界u星河丹堤u圣莫丽斯u恒大系列楼盘u碧桂园威尼斯城、雅居乐u长沙万科城u深圳万科城配套驱动配套驱动自然资源自然资源驱动驱动开发驱动开发驱动开发驱动开发驱动模型模型37、模型模型驱动力探讨驱动力探讨27-本资料来自 -World union价格驱动模式推广价格驱动模式推广“豪宅的感觉，普宅的价格豪宅的感觉，普宅的价格”，并以低于区域均，并以低于区域均价的行销手段吸引客户价的行销手段吸引客户恒大绿洲恒大绿洲规模占地：319亩；总建筑面积：62.5万；容积率：3.54，目前推出1084套，面积从79-291平米，户型从两房到五房，以三房户型为主。产品小高层，高层面积一房：53；二房：72-95；三房：102-233；四房：139-263；五房：292价格目前均价4700元/，片区均价为5000元/客户本区域占20%，市区占40%，地州市占30,省外占20%；其中自38、住占90，以公务员和企业主居多。碧桂园碧桂园威尼斯城威尼斯城规模占地：2680亩；总建筑面积：96万；容积率：0.55产品独栋（183-586）联排（198-298）洋房（90-180）双拼（210-360）价格独栋（10000元/）联排（7000元/）洋房（07年推出时的市价为4500元）双拼（7500元/）客户本地人(新沙为主)+外地长沙人为主.多数为自住 价格价格恒大华府从开盘伊始就采取低于区域均价的定价策略以形成价差，保持竞争优势。展示装修和园林展示装修和园林1500元/的精装修配以园林实景展示，在低总价的前提下给予客户足够的震撼，提升顾客的购买欲望，淡化地段偏远的劣势。价格（元）价格39、（元）价格（元）价格（元）3000300030003000320032003200320034003400340034003600360036003600380038003800380040004000400040004200420042004200440044004400440046004600460046004800480048004800500050005000500009090909年年年年12121212月月月月6 66 6月月月月5 55 5月月月月4 44 4月月月月3 33 3月月月月2 22 2月月月月10101010年年年年1 11 1月月月月时间时间时间时间恒大华府售价区40、域平均售价恒定保持价格优势恒定保持价格优势低价驱动低价驱动恒大、碧桂园恒大、碧桂园28-本资料来自 -World union自然资源驱动模式通过依托景观资源塑造明星效应并形成产品溢价自然资源驱动模式通过依托景观资源塑造明星效应并形成产品溢价藏珑藏珑规模总占地1500亩，总建面150万，住宅占地500亩，建面56万，容积率1.5开发节奏分三期开发，一期开发的为月湖公园内的406亩地块，后续为月湖西南向的100亩地块和东北向的850亩地块产品一期（07年开盘）：高层，独栋，双拼，洋房二期（09年开盘）：高层三期（10年中旬开盘）：目前只推出高层价格双拼15000-16000元/；独栋200003041、000元/；高层7500元/;洋房（一期）6000元/客户本地人，周边县市和外地人各占30，别墅50的买家是外地人，以私人企业主居多，多为医药或服装行业的，其次是效益良好的国家机关单位。前期通过充分展示建立高度前期通过充分展示建立高度项目通过前期的大投入改造月湖公园，展示“即开放又私享”的湖景资源为项目整体树立了高形象的地位。一期依托资源造势，塑形象一期依托资源造势，塑形象第一期通过临湖低密度产品的明星效应配以少量能快速回现的高层入市。利用景观资源的先期展示和低于市场预期的价位发售以此造成热销。同时，这种独有的资源又奠定了产品获得高溢价的基础(比同区域竞争楼盘售价高50%-100%）二期依托前42、期形象继续发力二期依托前期形象继续发力第二期以全高层面市，通过一期产品的热销和展示已经树立了项目整体的明显地位和价格层级。二期高层产品一方面能最大限度拉近与景观资源的心理距离，另一方面也能成为项目利润的主要来源。城中造湖城中造湖湖上筑岛湖上筑岛岛上立宅岛上立宅堤亚纳湾堤亚纳湾规模总占地1078亩，总建面82万，容积率1.1开发节奏分死期开发，一期开发为东南临湖地块；二期开发为西南测临湖区域；三期为东北侧靠马路地块，四期为西北侧项目主入口区域。产品一期：洋房联排双拼二期：洋房，双拼三期：小高层 四期：待规划价格双拼均价12000-18000元/，总价大约在500万元；联排均价8500元/以上，临43、湖的是12000元/客户以长沙中产阶级为主，本地客户较多以及部分周边县市养老客户；投资客占20%。三期三期一期一期二期二期一期一期二期二期三期三期四期四期月湖改造前后对比自然资源驱动自然资源驱动藏珑、堤亚那湾藏珑、堤亚那湾29-本资料来自 -World union区域价值驱动模式依托区域规划利好获得客户青睐，以此提升项目区域价值驱动模式依托区域规划利好获得客户青睐，以此提升项目关注度并产生高溢价关注度并产生高溢价茂华国际湘茂华国际湘长沙火车站长沙火车站长株潭汽车站长株潭汽车站武广铁路长沙站武广铁路长沙站高桥大市场高桥大市场新城新世界新城新世界茂华国际湘茂华国际湘规模占地面积330亩，50万；容44、积率2.2，共3000套房源，目前在售为二期少量剩余和三期产品小高层/高层户型二期产品中134 的三房340套、146-175 的四房258套、83-98 的二房280套销售状况一期07年10月开盘二期08年9月开盘，售4400-5600元/目前在售的三期均价 5000元/客户大学城老师购买了70%，其次是河西的私营企业主和一般职工，约能占20%。新城新世界新城新世界规模总占地面积:680亩；总建筑面积：120万，容积率3.08产品小高层/高层主力户型90 的2房和130 的3房为主销售状况07年11月10日开盘，总共推出2852套，至今售出2589目前实行均价5000元/客户20%投资客，345、7%左右为市区内人，63%的外地生意人展示优越地段和便利的交通展示优越地段和便利的交通项目所在区域区域价值较高；交通方面，机场高速和京珠高速离项目只有1.5公里的距离，长沙火车站、武广铁路长沙站和长株潭汽车站在项目3公里生活圈内；商贸方面全国第五大市场高桥大市场位于项目周边突出区域未来价值，提升项目档次突出区域未来价值，提升项目档次最大化区域未来价值所带来的正面效应，并以此为主要卖点，使得区域价值（包括未来蕴含的完善配套和便利交通）上升为项目整体价值不可忽视的亮点和重要体现，最终帮助产品获得高溢价。茂华国际湘新城新世界区域价值驱动区域价值驱动国际湘国际湘/新世界新世界30-本资料来自 -Wor46、ld union产品驱动模式依托创新的产品产品驱动模式依托创新的产品“避重就轻避重就轻”淡化资源劣势并提升淡化资源劣势并提升项目层级和产品溢价项目层级和产品溢价长沙万科城产品创新长沙万科城产品创新洋房：洋房：实现每户独立入户，保证的尊贵感；采用“3+1”模式实现洋房的大面积赠送，获得客户认同；高层产品：高层产品：采用长沙市场上首次的2梯5户的“十字单体”结构，做出容积率较高的前提下，最大化景观面、通透，提升居住舒适性；高层2梯5户的“十字单体”结构，最大化景观面，提升舒适性.长沙万科城长沙万科城规模占地面积26万，建筑面积50万，总套数：高层660套，洋房117套。产品高层/洋房户型高层：3房47、，89-123 共660套洋房：193 、166 、136 共117套销售状况高层还没开始销售，洋房10年5月13日开盘，已卖了33套。高层6000元/洋房8000元/客户1.湖南省内客户占95%，长沙本地人占88%。客户来源不局限于长沙市北城范围。2.客户主要是政府机关公务员、医疗单位、建筑建材和汽车销售等行业。3.80%客户都有2次以上购房经验，且以改善型自住和投资为主。采用3+1模式设计,通过把平层花园、跃式、复式相结合，实现了独立入户和增加独立空间，由此营造的私密性最大可能的提高产品的附加价值。产品创新填补市场空白产品创新填补市场空白根据客户的需求对产品进行创新，一方面以创新的外形和格48、局吸引买家注意力，另一方面也能淡化弱势资源如景观和地段所带来的负面影响，最大化的增加产品溢价。产品创新驱动产品创新驱动长沙万科城长沙万科城31-本资料来自 -World union主题地产驱动模式通过围绕某种主题资源，以差异化的竞争优势打主题地产驱动模式通过围绕某种主题资源，以差异化的竞争优势打造全新的生活模式来吸引客户造全新的生活模式来吸引客户奥林匹克花园奥林匹克花园规规模模占地：560亩；总建筑面积：55万；容积率：1.99节节奏奏分4期开发；2005年开工，预计开发周期为5年05年10月一期开盘产产品品小高层，高层价价格格1期1批均价3200，2批均价3700；2期1批均价4700，2批49、均价5700；3期10月推出，均价6000左右客客户户1期客户以长沙本地人为主，约占90%，其中公务员、教师、医生、企业主比较多，以二次置业为主；约10%为外地人；2期客户70%为外地客户，以湘籍一线城市人群为主，以投资为主。中央文化圈中央文化圈充分展示新城市中心的优越地段充分展示新城市中心的优越地段地处长沙新城市中心城南省府区域并且随着长株潭融城的规划落实，区域将得到强有力的发展。通过向客户展示优越的地段优势提升项目的整体价值。主打以体育文化为主题的地产主打以体育文化为主题的地产通过把大面积的运动设施和奥运元素融入到景观绿化中并以此为基础充分展示，深层打动在城中追求健康生活的都市人。愈加推动50、主题概念成为一种蕴含吸引力的资源。以科技创新为主题地产的概念锦上添花以科技创新为主题地产的概念锦上添花高科技的使用满足了人们对“智能家居”的追求，把理念变成现实，配合体育运动的主题交相呼应，室内和户外两者的卖点相结合，增添客户的购买欲望。中央政务圈中央政务圈中央生态圈中央生态圈奥园奥园省府省府篮球场运动雕塑奥运历史地灯中空门窗智能家居智能电梯中央热水中央除尘户式新风主题地产驱动主题地产驱动奥园奥园32-本资料来自 -World union地产项目开发的几种驱动模型地产项目开发的几种驱动模型驱动模式驱动模式适用条件适用条件市场案例市场案例其它案例其它案例与本项目匹配与本项目匹配低价驱动低价驱动开51、发商对于市场实现价格要求不高恒大华府、碧桂园威尼斯城雅居乐不符合企业目标自然资源驱动自然资源驱动地块有良好的原生自然资源，如山、水、公园等资源体系藏珑、沙河堤亚那湾万科十七英里项目无自然资源条件区域价值驱动区域价值驱动项目区域或周边区域可以依托的价值较高茂华国际湘、新城新世界星河丹堤、圣莫丽斯产品创新驱动产品创新驱动房地产市场发展初级阶段，产品发展由提升期初步进入发展期在无其它可发力措施下选择此方式长沙万科城深圳万科城主题地产驱动主题地产驱动开发商有某种资源优势，或利用项目或区域特征特征，打造以某类资源为主题的特色地产，如旅游、运动、教育、科技等奥园桃源居开发商并部具备某类特殊资源，且主要适合52、于规模大盘配套驱动配套驱动开发商愿意在前期投入较大资金，且对盈利空间要求不高花园城 要求快速盈利，不愿持有资产驱动力探讨驱动力探讨33-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目机会挖掘区域价值分析区域价值分析市场竞争分析市场竞争分析客户需求分析客户需求分析经济测算经济测算各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议34-本资料来自 -World union机会机会1 1、从城市化进程看，湘潭处于城市扩张阶段，由单核向多核、从城市化进程看，湘潭处于城市扩张阶段，由单核向多核53、转化，城区面积不断扩张，外扩趋势明显，中心城区边缘板块发展转化，城区面积不断扩张，外扩趋势明显，中心城区边缘板块发展提速提速河西板块九华板块建设路板块市府板块板塘铺板块双马板块河西中心湘钢湘纺城市结构：2005年前，湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。城市结构：2005年，湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市功能中心转移，逐步将河东新区打造为湘潭的政治中心、文化中心和商贸中心。城市结构：随着长株潭城市群进程的加快，湘潭城市版图进一步扩张，根据湘潭城市总体规划，将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通道”，向东建设岳54、塘新城区，形成城市副中心。35-本资料来自 -World union机会机会2 2、随着长株潭一体化的发展，市府着力打造岳塘新城，所在、随着长株潭一体化的发展，市府着力打造岳塘新城，所在区域为新城核心区，同时处于芙蓉大道经济带主轴，未来区域将发区域为新城核心区，同时处于芙蓉大道经济带主轴，未来区域将发展成为政务中心，经济中心展成为政务中心，经济中心岳塘新城岳塘新城荷塘物流园荷塘物流园双马工业园双马工业园核心区核心区建设双马工业园、荷塘现代综合物流园和岳塘新城（简称“两园一城”）。建设“两园一城”，重点在规划编制、体制构建与机制创新、载体建设、产业发展、优化服务等方面取得突破，把“两园一城”建设55、成为先进制造业、现代商贸物流业和高端服务业的聚集区，成为推进新型工业化、新型城市化、现代服务业发展的主要载体，实现“再造一个岳塘”的目标。新区空间将按“一心、三园、三片”进行功能结构布局，即以岳塘新城核心区为中心，建设红旗水库湿地公园、荷塘现代综合物流园、竹埠港循环经济园、板塘生活片区、东部生活片区、北部生活片区等六个功能组团。36-本资料来自 -World union机会机会3 3、项目位于国家高新技术产业园区、项目位于国家高新技术产业园区-德国工业园内，高素质人德国工业园内，高素质人才聚集，提升片区形象，与其它片区形成差异化优势才聚集，提升片区形象，与其它片区形成差异化优势九华九华双马双马56、德国德国园区名称园区名称功能定位功能定位主要主要产业产业园区园区规规模模发发展速度展速度国家高新技术开发区（德国工业园）中德中小企业合作基地和中德环保产业示范基地以发展建材、机电、环保三大产业为重点规划面积3.5平方公里，产业用地261公顷，商贸发展12公顷，商住开发用地26公顷。已入驻企业22家，5年内引入30家以上德国企业临近城市新区中心，城市化进程快，园区发展速度快，预计2-3年内将发展成熟九华示范区湖南先进制造业中心汽车、电子信息、设备制造业为重点规划面积138平方公里。由台湾工业园、香港工业园、汽车工业园、高科技产业园等组成。已入园项目131个。国家重点建设园区，但由于远离城市中心，57、园区内生活、商业配套缺乏，发展较为缓慢，预计5-7年内发展成熟双马工业园湖南生态综合性功能园区先进机电制造业、精品钢材深加工为主，兼容生物医药业、现代物流业规划面积4.26平方公里。已入园企业达38家，非城市发展主要方向，园区功能定位模糊，发展速度较慢，预计3-5年内发展成熟独具国际化气质独具国际化气质德国科技先驱德国科技先驱37-本资料来自 -World union机会机会4 4、项目周边未来大盘进驻，商业配套完善，提速板块房地产、项目周边未来大盘进驻，商业配套完善，提速板块房地产发展，合力助推片区城市化进程及区域吸附力发展，合力助推片区城市化进程及区域吸附力住宅用地商业用地湘钢集团用地，总58、建筑面积40万新府华城，总建筑面积30万故里居国际大酒店总建筑面积4万储备住宅用地中翰财富广场，总建筑面积约5万项项目名称目名称项项目目规规模模项项目属性目属性开开发发商商名称名称新府华城30万商住用地，公寓城郊集团中瀚财富广场5万写字楼、公寓中瀚地产故里居国际大酒店4万休闲、娱乐、酒店政府开发湘钢集团项目40万商住用地湘钢集团住宅储备用地约26公顷住宅用地待定38-本资料来自 -World union区域价值挖掘小结区域价值挖掘小结城市化进程加快城市化进程加快城市融合加快城市融合加快片区气质独特片区气质独特片区成熟度提升片区成熟度提升从城市化进程看，湘潭处于城市扩张阶段，由单核向多核转化，城59、区面积不断扩张，外扩趋势明显，中心城区边缘板块发展提速随着长株潭一体化的发展，市府着力打造岳塘新城，所在区域为新城核心区，同时处于芙蓉大道经济带主轴，未来区域将发展成为政务中心，经济中心项目位于国家高新技术产业园区-德国工业园内，高素质人才聚集，提升片区形象，与其它片区形成差异化优势项目周边未来大盘进驻，商业配套完善，提速板块房地产发展，合力助推片区城市化进程及区域吸附力市市市市府府府府东东东东国国国国际际际际新新新新城城城城区域重新界定：主动城市化区域重新界定：主动城市化岳塘新城核心区岳塘新城核心区 39-本资料来自 -World union区域价值挖掘总结与启示区域价值挖掘总结与启示（1 60、1）破）破摆脱城郊结合带形象，站队市府板块，以市府东区域定义；摆脱城郊结合带形象，站队市府板块，以市府东区域定义；（2 2）立）立放大区域价值，以新城核心区定义区域未来发展方向；放大区域价值，以新城核心区定义区域未来发展方向；（3 3）差异化）差异化凸显德国工业园国际化形象，注重演绎德国品质高端气质；凸显德国工业园国际化形象，注重演绎德国品质高端气质；40-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目机会挖掘区域价值分析区域价值分析市场竞争分析市场竞争分析客户需求分析客户需求分析经济测算经济测算61、各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议41-本资料来自 -World union分为分为6 6大板块，板块功能明晰，市府板块成为置业热点板块。建设大板块，板块功能明晰，市府板块成为置业热点板块。建设路板块、河西板块次之，本项目所在位置，可重新划分为划分为工路板块、河西板块次之，本项目所在位置，可重新划分为划分为工业园板块。业园板块。板板块块区域区域属性属性区域特点区域特点主流产品主流产品主力客户特征主力客户特征物业物业发展发展水平水平代表楼代表楼盘盘区域前景区域前景九华工业园区依托于工业区原有资源，未来发展九华示范区，但目前起步较晚，规划实现较慢别墅工业园区企业高层管62、理人员，区域抗性较大两极化别墅及低端住宅金侨阳光米拉逸墅庄园两型社会示范区，远离城市中心河西老城区城市老城区，依托老城市中心及大学城发展，未来房地产发展空间有限多层，小高层；2房90100m2，3房120150m2政府机关、私营企业主、大学城教师及普通职员高端客户外溢至市府板块中高端物业为主新景西城上筑白石古莲城大学里商业中心非房地产发展热点建设路新城区依托湘钢、电机两大企业的发展，非城市热点主流发展区域多层、小高层，两房85-95为主，三房120-130为主湘钢、电机企业职员及周边机关工作人员高端客户外溢市府板块中低端物业为主华雅花园、湘电1号、霞光山庄非城市发展主流区市府城市中心城市经济中63、心、政务中心，置业热点，地段优势明显多层、小高层、高层。二房90-100为主，三房130-140为主高端客户区域内置业中低端客户区域抗性小中高端物业为主东方名苑、新府华城、建新城国际社区、纳帕溪谷新城政务中心置业热点板块双马郊区工业园新兴工业园区，房地产市场尚未起步别墅私宅为主置业需求小别墅物业为主五岳新城非城市发展主流区河西板块九华板块双马板块板塘板块市府板块建设路板块工业园板块42-本资料来自 -World union从市场特征来看，项目的潜在竞争主要来自于周边区域板块，即建从市场特征来看，项目的潜在竞争主要来自于周边区域板块，即建设路板块和市府板块设路板块和市府板块特征一：特征一：客户的64、区域属性非常突出，即大多在工作地点周边区域置业特征二：特征二：湘潭本地人承袭政府政策及城市发展方向，大多在河东新区置业，向西向北、置业的客户较少特征三：特征三：工业化城市吸引外来人口，同时随着长株潭一体化的发展，湘潭市以外的湘籍人占据市场较大部分比例特征四：特征四：刚需为主-首置刚需和首次改善性刚需，南向西向和北向以首置刚需为主，东部则需求较为多元河西板块九华板块双马板块板塘板块市府板块建设路板块43-本资料来自 -World union湘钢集团湘钢集团电机电机集团集团建设路建设路芙蓉路芙蓉路商业步行商业步行街街河东大道河东大道建设路板块建设路板块发展较为成熟的河东城区，周边配套完善，是目前河65、发展较为成熟的河东城区，周边配套完善，是目前河东商业中心，以大型企业为基础，在售项目供应产品单一，形象较东商业中心，以大型企业为基础，在售项目供应产品单一，形象较低，客户面窄，性价比优势突出。低，客户面窄，性价比优势突出。建设路板块特征及发展方向建设路板块特征及发展方向河东河东老城区老城区北向通过湘潭一桥与河西老城区相连，南向依托湘钢、电机两大集团，城区发展相对成熟，但城区形象较差企业支撑企业支撑 湘钢、电机两大型企业集团为片区主要支撑，随着市府东移，部分事业单位聚集新城商业中心新城商业中心河东较早发展的板块，商业相对更为集中，随着商业步行街等相关配套的建设，逐步形成河东城区的商业中心中低端置66、业人中低端置业人群群以湘钢、电机企业职工为主，约占片区在售楼盘客户构成的60%以上，其次为企事业单位基层员工，少量私营企业主及企事业单位中高层管理人员。档次档次 项目项目规模规模容积率容积率价格价格物业类型物业类型产品面积产品面积核心卖点核心卖点中高中地凯旋城占地120亩，总建面25万2.523200多层，小高层52-148开发商品牌，地段中等霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2.152700多层84-140开发商品牌，性价比新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2.342400高层、小高层62-214地段及价格友谊1号占地100亩，总建面26万3.02600小高层80-160产品67、户型及开发商品牌华雅花园占地178亩，总建面31万2.572700小高层55-160开发商品牌及规模低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万1.792300多层60-150价格关键词：成熟、性价比关键词：成熟、性价比44-本资料来自 -World union市府板块市府板块新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府前效应逐步显现，是近年置业热点，湘潭价格标杆。开发楼盘多为前效应逐步显现，是近年置业热点，湘潭价格标杆。开发楼盘多为规模大盘，品质较高，物业类型丰富规模大盘，品质较高，物业类型丰富市府板块特征及发展方向市府板块特征及发展方向城市68、发展方向上城市发展方向上市委、市政府所在，是湘潭的行政中心，核心地位突显，延双拥路成为城市发展的主方向；路网改造的利好路网改造的利好双拥路的改造工程，较高的路网配置，为片区带来良好的发展前景，区位优势使片区成为湘潭新的中心区；区域配套尚未完善区域配套尚未完善规划利好，住宅处于开发的趋于成熟，目前周边的商业等相关配套还未完善自然资源较为一般自然资源较为一般片区缺乏山体湖泊等自然景观资源投资意向明显投资意向明显随着长株潭利好的不断落实，及城东房地产的不断发展，外地客户比重明显上升，占到了20-30%的比重湖湘林语尚玲珑纳帕溪谷东方名苑新府华城铂宫建鑫城国际社区金侨书香庭院东方明珠市政府市政府吉安路69、吉安路双拥路双拥路河东大道河东大道档次档次 项目项目规模规模容积率容积率价格价格物业类型物业类型产品面积产品面积核心卖点核心卖点高东方名苑总占地550亩，总建面80万1.483500小高层、高层、商业90-170 市府豪宅，湘潭第一大盘中高建鑫国际社区总用地34万，总建筑面积150万4.353100高层、小高层70-134国际化住区，完善生活配套湘银纳帕溪谷占地162亩，总建筑面积22万2.523300小高层80-160地段优势及社区环境新府华城占地约150亩，总建面30余万，2期开发3.03300高层、小高层80-140 地段开发商品牌社区环境书香庭院总占地157亩，总建面27.6万2.6570、3100小高层80-160 地段、成熟配套中铂宫总建面6万5.483000高层102-152 地段，投资升值潜力众一国际总建面11.3万4.83135高层60-163 地段，投资升值潜力关键词：地段、环境、发展潜力关键词：地段、环境、发展潜力45-本资料来自 -World union规模：规模：80万平米大社区区位：区位：湖湘北路与丝绸路交汇处，政治、文化、商业、生活中心区。配套：配套：比邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。风格：风格：欧式新古典主义风格。园林：园林：以中轴园林为主景观轴，结合入口主轴景观展示，打造现代欧式园林风格。户型：户型：产品从70-134平米不等，以90-1071、0平2房及110-130平3房为主。社区内部配套：社区内部配套：服务会所、运动会所配置，3000高档商业街；高端酒店引入。分类分类核心卖点核心卖点产品欧式风格演绎，建筑品质及园林细节规模80万平米地段市府板块中心区，房地产板块热点区域，东方红广场、和一国际酒店等区域配套完善。社区完善的社区配套及较快的价值兑现竞争项目研究竞争项目研究1 1：东方名苑：东方名苑均价均价35003500元元/，湘潭单价最高住宅项目，湘潭单价最高住宅项目欧式豪宅，地段欧式豪宅，地段+品质品质+中轴园林中轴园林+标签配套标签配套+展示展示46-本资料来自 -World union项目配套展示到位，营销中心会所、康体会所72、商业街、酒店等标项目配套展示到位，营销中心会所、康体会所、商业街、酒店等标杆性配套支撑项目价值杆性配套支撑项目价值入口处欧式商业街的打造、大型中心园林的展示，给客户较强的视觉震撼感，奠定了华宅的基础项目通过售楼处、会所与客服中心三大建筑的豪华打造，给各户树立项目的高端形象；其精装欧式样板房造价不菲，给客户金碧辉煌的印象，强化了项目的豪宅品质商业街的形象展示，体现社区成熟生活氛围两大酒店入驻开业，游泳馆等标志性配套结合销售期，支撑项目价值体系47-本资料来自 -World union新古典主义建筑立面，三段式格局，大理石、瓷砖贴面，品质感强。新古典主义建筑立面，三段式格局，大理石、瓷砖贴面，品73、质感强。三段式建筑立面，一层大理石贴面，以上为瓷砖贴面，品质感强；暖色调的外墙颜色，偏厚重感建筑立面线条感强一层入户大堂，电子感应门入户，并安装可视系统入户为楼梯更换电梯，减少公摊面积的同时，丧失入户大堂尊贵感。48-本资料来自 -World union一期园林以中轴园林打造为主，功能齐全且集中一期园林以中轴园林打造为主，功能齐全且集中小区入口儿童游乐区中轴水系健身区中心广场入户外园林49-本资料来自 -World union以中高端客户为核心客户，以中大户型为主力户型，添加入户花园以中高端客户为核心客户，以中大户型为主力户型，添加入户花园等创新元素，增强居住舒适度。等创新元素，增强居住舒适度74、。户型面积套数销售套数2房9078782房9536102房10034343房11534343房12516163房13818103房1542020大户型设计中加入入户花园创新元素，提升产品附加值户型设计上部分功能空间缺失，舒适度欠佳卧室较少运用飘窗等提升产品舒适度及赠送值的元素50-本资料来自 -World union项目开发商：项目开发商：湘银房地产开发有限公司 规模：规模：总占地面积162.22亩，总建筑面积约22万平米，绿化率50%，容积率2.52区位：区位：河东大道南侧（盘龙山庄对面）风格：风格：南加州风格物业类型：物业类型：26栋小高层，合计1673套 均价：均价：3100元/平米社区75、内部配套：社区内部配套：豪华游泳池、网球场、高尔夫练习场核心卖点核心卖点结合原生地貌，营建原生坡地溪谷景观结合原生地貌，营建原生坡地溪谷景观南加州风情生活南加州风情生活品质高档、通透板式小高层品质高档、通透板式小高层国家一级物管湘银物业国家一级物管湘银物业近近3000平米幼儿园、平米幼儿园、8000平米风情商业街平米风情商业街完善的社区内完善的社区内竞争项目研究竞争项目研究2 2：湘银熙城：湘银熙城纳帕溪谷纳帕溪谷均价均价33003300元元/，湘潭口碑品质楼盘，湘潭口碑品质楼盘厚重的外立面提升品质感，组团式园林增加居住舒适度及景观面，厚重的外立面提升品质感，组团式园林增加居住舒适度及景观面，76、完善的物业管理服务提升项目附加值完善的物业管理服务提升项目附加值51-本资料来自 -World union产品线为市场主流户型段，两房产品适当紧缩，实用性强，三房整产品线为市场主流户型段，两房产品适当紧缩，实用性强，三房整体居住舒适度较高。体居住舒适度较高。户型面积本期套数本期未售套数2房2厅80-9082323房2厅120-140320954房2厅1609036顶楼复式20018122/2/1超宽8米宽景阳台，亲近自然 紧凑房型、经济实用两梯三户，舒适度高3/2/2户型阔绰大气错层空间、舒适度高四明设计、南北通透 南北双阳台，卧室飘窗，自然景观好52-本资料来自 -World union竞争77、项目研究竞争项目研究3 3：金侨：金侨书香庭苑书香庭苑均价均价28002800元元/市府核心地段，凭借一线品牌市府核心地段，凭借一线品牌+社区规模社区规模+教育配套取得热销教育配套取得热销项目开发商：项目开发商：湘潭金侨房地产开发有限公司 区位：区位：霞光东路与吉安路交汇处，河东新城区核心位置规模：规模：占地157亩，总建面27万，容积率2.65物业类型：物业类型：小高层、高层、多层价格：价格：均价2800元/配套：配套：比邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓核心卖点核心卖点7 7米架空文化长廊，独有文化气质米架空文化长廊，独有文化气质双语幼儿园，中德双语学校，教育资源好双语幼儿园，中78、德双语学校，教育资源好外立面简洁利落，褐色面砖营造高贵形象，外立面简洁利落，褐色面砖营造高贵形象，利用地形高差，设计多层次立体水系利用地形高差，设计多层次立体水系泛会所、体育设施配套、商业配套泛会所、体育设施配套、商业配套53-本资料来自 -World union户型面积较大，以舒适型为主，户型增加大阳台及八角窗等设计，户型面积较大，以舒适型为主，户型增加大阳台及八角窗等设计，增强居住空间的景观面。增强居住空间的景观面。户型面积套数未售套数2房2厅70-10012053房2厅110-1303403房2厅130-140220114房2厅150-170666户型面宽较大，提高生活品质南北通风，动静79、分区设置大视野凸窗，采光好，景观好弧形花园阳台，营造浪漫生活130三房54-本资料来自 -World union竞争项目研究竞争项目研究4 4：城郊：城郊新府华城新府华城均价均价29002900元元/，全产品线打造，全产品线打造地段优势地段优势+规模规模+小区园林环境小区园林环境+开发商品牌开发商品牌项目开发商：项目开发商：湘潭城郊置业有限公司 区位：区位：双拥路与晓塘路交汇处，位于湘潭市河东新区市级行政中心规模：规模：占地10万平米，总建面30万，容积率3.04物业类型：物业类型：高层、小高层、一梯两户、两梯四户价格：价格：3200、小户型均价2900销售状况：销售状况：即将上市销售的是一期80、一组团7栋楼核心卖点核心卖点区位地段优势，周边聚集了市府、市委等湘潭市最高区位地段优势，周边聚集了市府、市委等湘潭市最高级别政府机级别政府机 构，紧邻东方红南广场、东方红广场、锦构，紧邻东方红南广场、东方红广场、锦源广场源广场小区拥有小区拥有55800水景园林，绿化率高达水景园林，绿化率高达56.8%采用组团式园林景观，每采用组团式园林景观，每5栋楼就拥有一个中心水景喷栋楼就拥有一个中心水景喷泉广场泉广场55-本资料来自 -World union以以80-9080-90的二房二厅及的二房二厅及120-140 120-140 的三房二厅舒适型户型为主，的三房二厅舒适型户型为主，三房增加入户花园空81、间，多阳台及飘窗设计，增加产品赠送面积三房增加入户花园空间，多阳台及飘窗设计，增加产品赠送面积134.563/2/2创新入户花园设计客厅开间4.5米双景观阳台，通透性好88.92/2/1客厅开间4米舒适度较低122.77 3/2/2紧凑三房设计卧室飘窗提升产品舒适度88.232/2/1入户花园、双卧室飘窗提升产品价值56-本资料来自 -World union市府板块典型项目价值体系现状：市府板块典型项目价值体系现状：产品价值体系丰富，但缺乏创新产品价值体系丰富，但缺乏创新价价值值属性属性因素因素价价值值梳理梳理突破点突破点土地属性景观资源市府板块配套公园设施，无自然景观资源地段价值城市政务中心82、经济中心、文化中心借力市府板块，岳塘新城中心指标多为住宅用地，社区规模较大，中低容积率产品属性户型舒适型户型为主，产品附加值有限突破，提高产品附加值增强舒适度外立面暖色调为主，瓷砖贴片，三段式建筑看齐园林绿植为主，规划为组团式园林，先期展示看齐配套多有商业及会所设施配套看齐物管多为本地物业管理公司突破，引入国际品牌物业管理公司物业类型小高层为主，逐渐出现高层产品突破，树立高层住宅新标准营销属性推售策略少量多批，频繁制造市场热点看齐展示策略展示提前，通过园林展示提升项目形象看齐价格策略低开高走，根据市场反应及时调整价格看齐丰富产品价值体系，看齐品质楼盘，以户型创新、提升物业管理服丰富产品价值体83、系，看齐品质楼盘，以户型创新、提升物业管理服务及定义高层居住标准为突破点，进行差异化竞争，以先期展示提务及定义高层居住标准为突破点，进行差异化竞争，以先期展示提升项目形象及品质感升项目形象及品质感57-本资料来自 -World union市场竞争小结与启示市场竞争小结与启示市场竞争对本项目发展战略及定位启示市场竞争对本项目发展战略及定位启示（1 1）看齐）看齐看齐市场高端项目品质标准，迎合市场已接受品质标准；看齐市场高端项目品质标准，迎合市场已接受品质标准；（2 2）突破）突破针对可作为价值点，拔高品质，重新定义湘潭人居标准；针对可作为价值点，拔高品质，重新定义湘潭人居标准；（3 3）差异化）84、差异化针对市场空白的价值点为核心竞争力，形成差异化优势；针对市场空白的价值点为核心竞争力，形成差异化优势；58-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目机会挖掘区域价值分析区域价值分析市场竞争分析市场竞争分析客户需求分析客户需求分析经济测算经济测算各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议59-本资料来自 -World union客户定客户定位位产品定位产品定位客户研究客户研究p对各类可能的目对各类可能的目标客户进行分析，标客户进行分析，梳理客户的置业特梳理客户的置业特85、点和需求特征点和需求特征p根据客户特征，根据客户特征，找出客户与项目的找出客户与项目的匹配程度，以及演匹配程度，以及演变过程，指导客户变过程，指导客户定位定位p产品定位产品定位p分期分期开发和开发和客户客户策略策略客户研究客户研究客户研究客户研究目标分解目标分解目标分解目标分解pp哪些客户可以成为项目的目标客户哪些客户可以成为项目的目标客户哪些客户可以成为项目的目标客户哪些客户可以成为项目的目标客户？pp这些客户的特征是什么这些客户的特征是什么这些客户的特征是什么这些客户的特征是什么？置业敏感点置业敏感点置业敏感点置业敏感点是哪些？是哪些？是哪些？是哪些？客户研究目标是作为研判客户定位的基础，86、并指导客户研究目标是作为研判客户定位的基础，并指导项目与产品定位，了解客户演变项目与产品定位，了解客户演变附注：附注：附注：附注：客户分析以市调中的深度访谈和问卷为基础客户分析以市调中的深度访谈和问卷为基础60-本资料来自 -World union客户通道一：项目片区在售或已售项目成交客户通道一：项目片区在售或已售项目成交客户新府华城新府华城：地段及开发商品牌优势，社区环境地段及开发商品牌优势，社区环境铂宫铂宫：地段，投资升值潜力地段，投资升值潜力东方名苑东方名苑：市府豪宅，湘潭第一大盘，欧式风格市府豪宅，湘潭第一大盘，欧式风格纳帕溪谷纳帕溪谷：地段优势及社区环境地段优势及社区环境通道二：项目87、片区及市府主流客户群及专业人士深度访谈通道二：项目片区及市府主流客户群及专业人士深度访谈共访谈共访谈200200人：人：大型企业员工大型企业员工:130:130人人政府事业单位政府事业单位:20:20人人生意人生意人:40:40人人湘潭县私营业主湘潭县私营业主:20:20人人客户来源客户来源人数人数访谈时间访谈时间访谈人员访谈人员访谈方式访谈方式德国工业园区员工502010.7.张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈湘钢502010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈电机企业302010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈私营企业主/生意人402010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈市政88、府人员202010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈城建学院102010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈湘潭县私营业主202010.7张琼.李江.韦璐璐.许向波深度访谈61-本资料来自 -World union从市府板块典型项目客户来源情况来看，客户多为在河东区域工作从市府板块典型项目客户来源情况来看，客户多为在河东区域工作或经营生意的客户，同时吸引部分河西及板塘片区客户，湘潭县客或经营生意的客户，同时吸引部分河西及板塘片区客户，湘潭县客户占一定比例。户占一定比例。河东这边的房子还是主要是河东这边的买，河西那边的基本还是不愿意过来，觉得那边住习惯了，愿意过来的就是从外面过来创业的，原89、来不是生活在河西，湘潭县那边有钱的还是会到这边来买，想买在市里。纳帕溪谷销售员 我们项目的客户来的范围相对来说还比较广，基本上有钱的都想在我们这里买一套，总的来说还是以河东这边的为主咯，不过因为我们开发商是外省的，所以也有一些省外的人到我们这里来买房子。东方名苑销售员62-本资料来自 -World union “买这里的客户年龄主要是买这里的客户年龄主要是30-4530-45岁的客户最多，以前一直住单位房，第一次岁的客户最多，以前一直住单位房，第一次买商品房，不过也要看，像我们两房的话年轻人买的多一些，什么年纪的都有，买商品房，不过也要看，像我们两房的话年轻人买的多一些，什么年纪的都有，不过最90、主要的还是不过最主要的还是4040多岁的。多岁的。东方名苑销售员黄小姐东方名苑销售员黄小姐客户年龄主要集中在客户年龄主要集中在30304545岁之间，多为湘钢、湘电等大型企业领岁之间，多为湘钢、湘电等大型企业领导、私营企业主及公务员，投资客户年龄分布广泛，多为私营企业导、私营企业主及公务员，投资客户年龄分布广泛，多为私营企业主及企业中高层管理人员，事业单位人员。主及企业中高层管理人员，事业单位人员。63-本资料来自 -World union客户以首次购房为主，约占总体的客户以首次购房为主，约占总体的45%45%，其次为二次置业客户，多，其次为二次置业客户，多为首置或首改型客户，客户置业目的主要91、为改善型客户，部分为拆为首置或首改型客户，客户置业目的主要为改善型客户，部分为拆迁客户购房，客户置业区域抗性较大，多为就近置业。投资客户占迁客户购房，客户置业区域抗性较大，多为就近置业。投资客户占一定比例，达一定比例，达25%25%“我们这里我们这里很多是湘钢集团的很多是湘钢集团的，基本是为了改善居住地环境，因为单位住房无论，基本是为了改善居住地环境，因为单位住房无论是品质感还是户型质量等各方面都不是很满意。还有就是是品质感还是户型质量等各方面都不是很满意。还有就是给子女买的，小孩子大了，给子女买的，小孩子大了，准备结婚准备结婚什么的，还有就是在什么的，还有就是在外面工作赚了些钱外面工作赚了些92、钱，回来给回来给自己的自己的父母买父母买一套房子。一套房子。投投资客户很多资客户很多，因为我们有很多公寓户型嘛，有的是企业，因为我们有很多公寓户型嘛，有的是企业办公办公用，都会用，都会考虑以后的升值考虑以后的升值。纳帕溪谷销售员黄小姐纳帕溪谷销售员黄小姐64-本资料来自 -World union地段、工作生活圈距离、口碑、价格以及升值潜力是客户购买当地地段、工作生活圈距离、口碑、价格以及升值潜力是客户购买当地项目的驱动因素，普遍对所购买项目的品质满意度较高，认为是湘项目的驱动因素，普遍对所购买项目的品质满意度较高，认为是湘潭品质最好的产品，对户型满意度一般，但综合考虑性价比。潭品质最好的产品，93、对户型满意度一般，但综合考虑性价比。我买的是东方名苑，三房的，户型一般子，但是环境很不错，觉得它那里性价比还比较合适，价格还是比较高类。主要是想住在这里，我一直生活在这里，习惯了，挺方便的，以后有好房子了再换，这里升值空间还是挺大的。东方名苑业主刘小姐 我买的是纳帕溪谷，这房子还算可以的了，而且开发商是湘银，品质品牌也都有保证，我一直生活在这里，原来是住单位分配的房子，现在想换个大一点的，这个房子在中心区，生活上班都方便，而且价格也还算比较低的，性价比还可以，我就买了。纳帕溪谷成交客户周先生认可点认可点不认可点不认可点地段地段价格过高价格过高园林环境园林环境物业管理欠缺物业管理欠缺未来升值潜力94、未来升值潜力户型设计一般户型设计一般工作生活的便利性工作生活的便利性商业氛围欠缺商业氛围欠缺根据客户反映，表现结果：根据客户反映，表现结果：不认可点多于认可点不认可点多于认可点65-本资料来自 -World union客户细分类别下需求研究：客户细分类别下需求研究：根据区域及竞争板块客户结构将目标客户群细分如下根据区域及竞争板块客户结构将目标客户群细分如下客户族群客户族群客户人群客户人群置业目的置业目的代表单位代表单位城市权贵族政府官员自住/投资市政府私营企业主自住/投资企业高层管理人员自住/投资湘钢、湘电本地原住族企事业单位职员自住湘钢、湘电、公务员、工业园区职员个体经商户自住各专业市场拆迁95、户自住城市新贵族大中专院校教师自住城建学院、职业学院医生自住高新区医院企业中层管理人员自住湘钢、湘电进城族周边县市私营企业主及公务员自住/投资湘潭县煤矿企业主政府官员返乡族外省湘籍人士自住/投资深圳返乡族66-本资料来自 -World union城市权贵族：政府官员、私营企业主、企业高层管理人员城市权贵族：政府官员、私营企业主、企业高层管理人员城市权利与财富的代言人群，社会地位、经济实力雄厚，爱面子，城市权利与财富的代言人群，社会地位、经济实力雄厚，爱面子，追榜高品质生活。置业受项目品质、居住环境、物业管理、区域未追榜高品质生活。置业受项目品质、居住环境、物业管理、区域未来发展潜力等因素的驱动96、，受价格影响小，自住需求舒适户型，来发展潜力等因素的驱动，受价格影响小，自住需求舒适户型，120120以上，同时偏好公寓型产品投资。以上，同时偏好公寓型产品投资。这个片区比较陌生，必须要有一个完善的配套（你们可能做）；片区的未来发展还是有保证的；铂宫 销售代表商业对整个片区会有很大贡献；建议你们项目最好引进超市把人气聚集起来，这样片区的客户就会过去买东西，商业做活了，区域也旺了。东方名苑 销售代表多做些赠送，客户对于本项目的2+1和3+1产品非常认同；。纳帕溪谷 销售代表客户对于周边配套的关注程度不高，因为基本为客户对于周边配套的关注程度不高，因为基本为客户对于周边配套的关注程度不高，因为基本97、为客户对于周边配套的关注程度不高，因为基本为有车一族，经济实力雄厚。该部分人群自我意识有车一族，经济实力雄厚。该部分人群自我意识有车一族，经济实力雄厚。该部分人群自我意识有车一族，经济实力雄厚。该部分人群自我意识较强，有主见，有固定的圈层，骨子里喜爱攀比，较强，有主见，有固定的圈层，骨子里喜爱攀比，较强，有主见，有固定的圈层，骨子里喜爱攀比，较强，有主见，有固定的圈层，骨子里喜爱攀比，好面子，价值观念超前，容易接受新鲜事物，但好面子，价值观念超前，容易接受新鲜事物，但好面子，价值观念超前，容易接受新鲜事物，但好面子，价值观念超前，容易接受新鲜事物，但有自己的原则和坚持的观念。有自己的原则和坚持98、的观念。有自己的原则和坚持的观念。有自己的原则和坚持的观念。67-本资料来自 -World union本地原住族：区域内企事业单位职员、个体经商户、拆迁户等本地原住族：区域内企事业单位职员、个体经商户、拆迁户等湘潭本地人为主，务实，讲求实用性、追求性价比，有较强的区域湘潭本地人为主，务实，讲求实用性、追求性价比，有较强的区域抗性，经济实力较强。购房关注点以周边生活、教育配套、户型、抗性，经济实力较强。购房关注点以周边生活、教育配套、户型、价格、交通条件等因素为主，自住需求以价格、交通条件等因素为主，自住需求以70-9070-90，或，或100-120100-120之之间为主间为主这个片区比较陌99、生，必须要有一个完善的配套（你们可能做）；片区的未来发展还是有保证的；铂宫 销售代表商业对整个片区会有很大贡献；建议你们项目最好引进超市把人气聚集起来，这样片区的客户就会过去买东西，商业做活了，区域也旺了。东方名苑 销售代表多做些赠送，客户对于本项目的2+1和3+1产品非常认同；。纳帕溪谷 销售代表客户对周边生活、教育配套比较看重，有较强的客户对周边生活、教育配套比较看重，有较强的客户对周边生活、教育配套比较看重，有较强的客户对周边生活、教育配套比较看重，有较强的区域抗性，为湘潭本地人，较难接受新鲜事物，区域抗性，为湘潭本地人，较难接受新鲜事物，区域抗性，为湘潭本地人，较难接受新鲜事物，区域抗100、性，为湘潭本地人，较难接受新鲜事物，包容性较弱，但同时喜欢跟风，有抱团心理，自包容性较弱，但同时喜欢跟风，有抱团心理，自包容性较弱，但同时喜欢跟风，有抱团心理，自包容性较弱，但同时喜欢跟风，有抱团心理，自主观念较弱，是容易被引导的一群的客户。主观念较弱，是容易被引导的一群的客户。主观念较弱，是容易被引导的一群的客户。主观念较弱，是容易被引导的一群的客户。68-本资料来自 -World union城市新贵族：大中专院校教师、医生，企业中层管理人员城市新贵族：大中专院校教师、医生，企业中层管理人员外地移民一族，来湘潭发展，积极地融入湘潭，却总有一种格格不外地移民一族，来湘潭发展，积极地融入湘潭，却101、总有一种格格不入的气质，有较强的经济实力，以工作圈为置业选择，主要为首置入的气质，有较强的经济实力，以工作圈为置业选择，主要为首置及首改型，置业关注周边生活配套、户型、品质、价格，居住需求及首改型，置业关注周边生活配套、户型、品质、价格，居住需求80-12080-120以内以内这个片区比较陌生，必须要有一个完善的配套（你们可能做）；片区的未来发展还是有保证的；铂宫 销售代表商业对整个片区会有很大贡献；建议你们项目最好引进超市把人气聚集起来，这样片区的客户就会过去买东西，商业做活了，区域也旺了。东方名苑 销售代表多做些赠送，客户对于本项目的2+1和3+1产品非常认同；。纳帕溪谷 销售代表客户对生102、活配套比较看重，注重工作、居住的便客户对生活配套比较看重，注重工作、居住的便客户对生活配套比较看重，注重工作、居住的便客户对生活配套比较看重，注重工作、居住的便利性。他们多从外地来到湘潭发展，有一种不同利性。他们多从外地来到湘潭发展，有一种不同利性。他们多从外地来到湘潭发展，有一种不同利性。他们多从外地来到湘潭发展，有一种不同于本地人的气质，容易接受新鲜的事物，对生活于本地人的气质，容易接受新鲜的事物，对生活于本地人的气质，容易接受新鲜的事物，对生活于本地人的气质，容易接受新鲜的事物，对生活有一定的品质追求，向往较好的居住氛围，他们有一定的品质追求，向往较好的居住氛围，他们有一定的品质追求，向103、往较好的居住氛围，他们有一定的品质追求，向往较好的居住氛围，他们有自己的主见，不愿随波逐流。有自己的主见，不愿随波逐流。有自己的主见，不愿随波逐流。有自己的主见，不愿随波逐流。69-本资料来自 -World unionu 周边县市来买的有一些，有的就想过城里的生活，毕竟县里的配套不多，觉得在市区买房代表身份和面子，这些人比较看重配套。u 当然有些也是追求环境的，这些主要就是有钱的生意人了；千万不能小看市县客户，有钱人很多，所有人都想到省会城市去生活。u 另外有一些就是考虑小孩读书，特意在市里买个房，为了让下一代生活昜好，这些人非常关注教育配套，尤其是名校、省重点，现在孩子最大。销售代表访谈u 104、到市区买房的人多半是打算去那边做生意或工作的，不然没有亲戚朋友，还要在本地工作，何必呢，买房还是跟生活有关客户访谈进城进城进城进城心理心理心理心理p城市化进程中的必然，想变成城里人，城市化进程中的必然，想变成城里人，过上城里的生活，改变自己的身份过上城里的生活，改变自己的身份驱动驱动驱动驱动因素因素因素因素pp 环境驱动环境驱动环境驱动环境驱动 长期住在品质不高，没有长期住在品质不高，没有环境的小县城中，渴望环境改善环境的小县城中，渴望环境改善pp 城市价值驱动城市价值驱动城市价值驱动城市价值驱动 认为城市价值才能体认为城市价值才能体现彻底进城，享有各种配套现彻底进城，享有各种配套pp 生活配105、套驱动生活配套驱动生活配套驱动生活配套驱动 关注周边生活配套，关注周边生活配套，为子女考虑为子女考虑生意生意生意生意缘由缘由缘由缘由p 来市区置业的周边市县客户主要是生意来市区置业的周边市县客户主要是生意人，认为市区生意好做，挣钱机会多人，认为市区生意好做，挣钱机会多周边市县客户特征周边市县客户特征进城族进城族湘潭周边县市私营企业主及政府官员湘潭周边县市私营企业主及政府官员或因生意关系、或因进城心理驱动，主要关注区域发展潜力，置业或因生意关系、或因进城心理驱动，主要关注区域发展潜力，置业时关注项目口碑，好面子，精明，注重居住环境及产品品质，居住时关注项目口碑，好面子，精明，注重居住环境及产品品106、质，居住需求为别墅及需求为别墅及120120以上户型，或投资公寓型产品以上户型，或投资公寓型产品70-本资料来自 -World union返乡族返乡族在沿海城市工作的湘籍人士在沿海城市工作的湘籍人士在外打拼，关注家乡城市发展，有意在一段时间后回乡居住，购房在外打拼，关注家乡城市发展，有意在一段时间后回乡居住，购房关注区域未来发展潜力，开发商品牌，产品品质，置业弹性较大，关注区域未来发展潜力，开发商品牌，产品品质，置业弹性较大，自住兼投资为主要方向，或为父母置业。需求户型以自住兼投资为主要方向，或为父母置业。需求户型以70-12070-120两房、两房、三房为主。三房为主。这个片区比较陌生，必须107、要有一个完善的配套（你们可能做）；片区的未来发展还是有保证的；铂宫 销售代表商业对整个片区会有很大贡献；建议你们项目最好引进超市把人气聚集起来，这样片区的客户就会过去买东西，商业做活了，区域也旺了。东方名苑 销售代表多做些赠送，客户对于本项目的2+1和3+1产品非常认同；。纳帕溪谷 销售代表经过一线城市的洗礼，对产品价值有自我界定的经过一线城市的洗礼，对产品价值有自我界定的经过一线城市的洗礼，对产品价值有自我界定的经过一线城市的洗礼，对产品价值有自我界定的标准，关注家乡城市的发展，考虑以后回乡居住，标准，关注家乡城市的发展，考虑以后回乡居住，标准，关注家乡城市的发展，考虑以后回乡居住，标准，关108、注家乡城市的发展，考虑以后回乡居住，或为父母买房，或投资，产品选择弹性较大，经或为父母买房，或投资，产品选择弹性较大，经或为父母买房，或投资，产品选择弹性较大，经或为父母买房，或投资，产品选择弹性较大，经济实力较强，对价格抗性较小。济实力较强，对价格抗性较小。济实力较强，对价格抗性较小。济实力较强，对价格抗性较小。71-本资料来自 -World union客户特征：客户特征：一、以城市权贵及进城族为代表的城市一、以城市权贵及进城族为代表的城市高端消费人群高端消费人群，对产品品质、物业管理及园林绿化，对产品品质、物业管理及园林绿化方面要求较高，同时关注区域未来发展潜力，主要需求方面要求较高，同时109、关注区域未来发展潜力，主要需求120120以上户型或投资型公寓产品；以上户型或投资型公寓产品；二、以城市新贵及本地原住族为主的城市二、以城市新贵及本地原住族为主的城市中端消费人群中端消费人群，对产品户型、性价比及配套关注，对产品户型、性价比及配套关注度较高，同时对物业管理服务也有一定要求，区域抗性较大，需求度较高，同时对物业管理服务也有一定要求，区域抗性较大，需求70-12070-120两房三房为主；两房三房为主；三、返乡族为湘潭近年三、返乡族为湘潭近年新新出现的出现的族群族群，以一线城市品质标准为标尺，置业看重区域未来发，以一线城市品质标准为标尺，置业看重区域未来发展潜力，需求弹性大，投资、110、自住兼可。展潜力，需求弹性大，投资、自住兼可。价价值值属性属性关注点关注点城市权贵族城市权贵族本地原住族本地原住族城市新贵族城市新贵族进城族进城族返乡族返乡族土地属性景观资源公园或江景无要求无要求公园或江景居住环境好地段区域发展潜力大区域抗性大工作圈范围内升值潜力大区域抗性弱指标中大规模中等规模无要求中大规模中等规模产品属性户型120以上/60内70-12070-120120以上/60内70-120/60内外立面品质感强品质较好品质较好品质感强品质较好园林绿化面积大绿化面积大绿化面积大/参与性绿化面积大绿化面积大/参与性强配套生活、运动配套生活、教育交通配套生活、交通、运动配套生活配套生活配套111、物管知名品牌较好的较好的知名品牌较好的物业类型小高层小高层小高层/高层小高层小高层/高层72-本资料来自 -World union客户对高层的抗性因背景不同而分化：客户对高层的抗性因背景不同而分化：其中生意人、湘籍返乡客、投资客接受程度较高；新移民、新贵及其中生意人、湘籍返乡客、投资客接受程度较高；新移民、新贵及进城客户接受程度一般；公务员及本地原住民抗性最大进城客户接受程度一般；公务员及本地原住民抗性最大客户来源客户来源总人数总人数接受接受不接受不接受不知道不知道返乡族10721城市权贵族201014城市新贵族10613进城族15564本地原住族10271高层感觉还可以吧，湘潭这两年才有的，112、应该会想尝试一下，别的大城市好多的高层感觉还可以吧，湘潭这两年才有的，应该会想尝试一下，别的大城市好多的高层，当时去大连住了个高层，感觉风景很好，可以看到大半个城市，视线也很高层，当时去大连住了个高层，感觉风景很好，可以看到大半个城市，视线也很好，风很大，住得应该很不错好，风很大，住得应该很不错 黄先生黄先生73-本资料来自 -World union高层中客户随层数发生分化：高层中客户随层数发生分化：1818层，层，2424层，层，3030层是层是3 3个关键的分化分层个关键的分化分层182430原住族：此类客户对高层抗性较大原住族：此类客户对高层抗性较大更多倾向于购买更多倾向于购买1818层113、以下层以下城市新贵：此类客户对高层接受程度一般城市新贵：此类客户对高层接受程度一般选择在选择在3030层左右，受价格因素影响层左右，受价格因素影响进城客：对高层接受程度一般，选择在进城客：对高层接受程度一般，选择在3030层左右层左右城市权贵族：此类客户对高层接受较高，选城市权贵族：此类客户对高层接受较高，选择在择在24-3024-30层左右层左右返乡客：此类客户对高层接受最高，越返乡客：此类客户对高层接受最高，越高越好高越好原住族原住族城市新贵城市新贵进城族进城族返乡族返乡族城市权贵城市权贵74-本资料来自 -World union客户对高层的主要困惑：生活不方便，面积有损失客户对高层的主要114、困惑：生活不方便，面积有损失安全问题、水压问题、通讯网络问题及公摊问题安全问题、水压问题、通讯网络问题及公摊问题最高分最高分1010分分1 1、感觉好害怕，万一停电那要被困死、感觉好害怕，万一停电那要被困死2 2、公摊太大、公摊太大3 3、水压、水压4 4、网络信号、网络信号5 5大困惑大困惑高层创新还可以，我们也可以接受，但是自己住还是不会住得太高，住太高了感高层创新还可以，我们也可以接受，但是自己住还是不会住得太高，住太高了感觉好害怕啊，从上面看下来都慌，万一在上面住停电了，那要怕死，太高了，住觉好害怕啊，从上面看下来都慌，万一在上面住停电了，那要怕死，太高了，住的人多，电梯慢，要烦死去，115、不知道水压和网络怎么样的人多，电梯慢，要烦死去，不知道水压和网络怎么样 李先生李先生5 5、电梯速度、电梯速度75-本资料来自 -World union客户需求小结与启示客户需求小结与启示客户需求对本项目发展战略及定位启示客户需求对本项目发展战略及定位启示（1 1）独树一帜）独树一帜放大区域价值，丰富区位新城核心区价值体系；放大区域价值，丰富区位新城核心区价值体系；（2 2）有所追随）有所追随品质及园林打造满足大众需求，加强生活配套建设；品质及园林打造满足大众需求，加强生活配套建设；（3 3）不失特色）不失特色较为丰富的产品线，通过户型创新，提升产品居住舒适度；较为丰富的产品线，通过户型创新，116、提升产品居住舒适度；76-本资料来自 -World union专项案例研究专项案例研究研究案例的切入点研究案例的切入点如何克服区域抗性，提升项目价值，驱动项目成功开发？如何克服区域抗性，提升项目价值，驱动项目成功开发？如何塑造项目的核心竞争力？如何塑造项目的核心竞争力？启动期成功启动的关键点？启动期成功启动的关键点？整体开发节奏及驱动力的演变？整体开发节奏及驱动力的演变？整体开发策略中的成功要素？整体开发策略中的成功要素？选取案例选取案例 产品创新驱动模式产品创新驱动模式保利保利麓谷林语麓谷林语 万科城万科城 区域概念驱动区域概念驱动合肥新加坡花园合肥新加坡花园77-本资料来自 -World 117、union麓谷工业园区麓谷工业园区保利保利麓谷林语麓谷林语城乡结合带：城乡结合带：1 1、交通、配套、交通、配套临主干道，道路通达性好，但目前公交系统缺失，各类配套欠缺，临主干道，道路通达性好，但目前公交系统缺失，各类配套欠缺，依托小区自身打造依托小区自身打造 项目处于城郊结合地带，距离长沙市中心约40分钟车程。临近城市城际主干道，通达性好临近城市城际主干道，通达性好靠近桐梓坡路、长常高速等城市主干道，交通通达性较强。目前公交缺失目前公交缺失 目前公交车较少，仅有118路车经过本项目。处于城郊结合地带，周边配套落后，处于城郊结合地带，周边配套落后，着力打造自身配套着力打造自身配套项目位于岳麓区118、较偏地带，目前周边生活配套严重缺乏。项目是目前河西第一大盘，其自身规划配套较完善：9年制学校，幼儿园、社区中央山体公园，会所，2万平米商业配套、酒店、社区医院。河西城市中心河西城市中心78-本资料来自 -World union项目名称保利麓谷林语开发商湖南保利房地产开发有限公司所属板块麓谷板块物业地址长沙市麓谷高新区桐梓坡西路408号总建面115万建筑类别小高层、高层、别墅容积率2.1绿化率36.2%物业管理费1.5元/月物业公司保利物业2 2、问题、问题规模优势明显，但去化压力大：规模优势明显，但去化压力大：项目建筑面积项目建筑面积115115万，为河西第一大盘，供应量大，去化压力大万，为河119、西第一大盘，供应量大，去化压力大 项目总用地面积1185亩，净用地面积825亩（即55万平方米）。规划总建筑面积115.46万平方米，容积率2.1，其中住宅建筑面积106.03万平方米，规划户数约1.08万户，居住人口近4万人。项目分为四期开发建设，由七个组团组成。拟建普通住宅、多层洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商业中心、九年制学校等多种物业类型。79-本资料来自 -World union在售产品：在售产品：A E FGB I C HD 项目根据中心山体围山排布，共分9个区，其中G区为别墅区，I区为生态酒店，H区为9年制学校，项目中央有230亩中央山体。景观规划景观规划：项目借助内部200多120、亩规划保留山体及多处自然水系，打造特色坡体景观。3 3、优势、优势保留山体，景观优势明显：保留山体，景观优势明显：项目在保留自然山体的同时，加强自身内部景观的打造及配套的完项目在保留自然山体的同时，加强自身内部景观的打造及配套的完善，凸显自身优势善，凸显自身优势80-本资料来自 -World union4 4、产品设计、产品设计创新的户型设计：创新的户型设计：在户型设计上，通过品字形的排布，实现了在户型设计上，通过品字形的排布，实现了9090两房的南北通透两房的南北通透，并且通过赠送面积，实现了，并且通过赠送面积，实现了2 2房变房变3 3房的设计，极高的提高了产品房的设计，极高的提高了产品的121、实用性。的实用性。户型：户型：2+1 2+1 南北通透，四明空间设计，采光、通风效果好；双阳台设计与赠送超大空中花园，提高产品舒适度与性价比；主卧室270度转角飘窗设计；899090户型分布81-本资料来自 -World union项目开发商项目开发商长沙和顺置业及万科置业长沙和顺置业及万科置业项目位置项目位置福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角项目规模项目规模占地：占地：2020万平；总建筑面积：万平；总建筑面积：5050万万；容积率：容积率：2.52.5；绿化率：；绿化率：46%46%；别墅类型别墅类型洋房洋房+高层高层户型面积户型面积136/166/19313122、6/166/193；价格价格均价均价83008300元元/；高层；高层60006000元元/平平销售状况销售状况一一期推出洋房一一期推出洋房3333套，开盘全部售罄套，开盘全部售罄首期项目产品在新政影响下仍保证了热销，首期项目产品在新政影响下仍保证了热销，开盘推出洋房开盘推出洋房3333套，开盘售罄，实现均价套，开盘售罄，实现均价82008200元元/平，突破区域平，突破区域50005000的价格限制，成的价格限制，成功拉动全市客户及地级市客户，造成了全市功拉动全市客户及地级市客户，造成了全市影响力影响力城郊结合带城郊结合带万科城万科城长沙万科城花园洋房长沙万科城花园洋房+十字型创新产品启动，123、实现洋房均价十字型创新产品启动，实现洋房均价83008300元元/，开盘售罄，高层均价，开盘售罄，高层均价60006000元元/，开盘售罄，开盘售罄82-本资料来自 -World union长沙首个十指架单体，较好的通风采光，加上户型的高赠送，实现长沙首个十指架单体，较好的通风采光，加上户型的高赠送，实现产品的高附加值、高使用率及较高的居住舒适度产品的高附加值、高使用率及较高的居住舒适度8989平米平米十字单体建筑为首现长沙的万科创新高层作品，它突破板楼、塔楼设计理念，以双薄板楼旋转叠加，首创十字高层结构，带来“直明采光”、“主引通风”、“阔景视距”三大全新人居价值，加以“空间功能人性划分”和124、“全面家居解决方案”引领长沙高层住宅明日潮流。83-本资料来自 -World union产品创新产品创新产品创新产品创新及小区打及小区打及小区打及小区打造造造造周边配套周边配套周边配套周边配套缺乏缺乏缺乏缺乏规模大，规模大，规模大，规模大，去化压力去化压力去化压力去化压力大大大大凸显项目凸显项目凸显项目凸显项目优势优势优势优势项目处于城郊结合地带，周边配套缺乏，项目规模大，如何凸显自身优势，吸引客户购买，保持快速去化，是关键城郊结合地，周边基本无配套大规模，去化压力大保利保利麓谷林语麓谷林语在完善小区景观舒适性及配套的同时，较全的产品线，重点进行产品创新，使产品更加具有竞争力。保利麓谷林语保利125、麓谷林语/万科城案例总结万科城案例总结84-本资料来自 -World union苏州新加坡工业园：以区域概念打造新加坡花园苏州新加坡工业园：以区域概念打造新加坡花园以区域概念为驱动，赋予社区新加坡居住理念，以新加坡建筑形态以区域概念为驱动，赋予社区新加坡居住理念，以新加坡建筑形态+创新的规划设计打造片区内高端住区创新的规划设计打造片区内高端住区项目开发项目开发商商苏州苏州八方房地产开发有限公司八方房地产开发有限公司项目位置项目位置位于苏州常熟新加坡工业园区位于苏州常熟新加坡工业园区项目规模项目规模占地：占地：7373万平；总建筑面积：万平；总建筑面积：8080万万；容；容积率：积率：1.711126、.71；绿化率：；绿化率：63%63%；建筑风格建筑风格新加坡风格新加坡风格 别墅类型别墅类型别墅别墅+高层高层户型面积户型面积151-256151-256；价格价格均价均价30003000元元/平平规划设计规划设计采用了自然流动的弧线型设计，保温墙体、采用了自然流动的弧线型设计，保温墙体、双层窗玻，提高了采光和通风效果，最大双层窗玻，提高了采光和通风效果，最大限度的实现了小区景观的完美共享限度的实现了小区景观的完美共享 配套配套70007000平米的蒙特梭利双语幼儿园；平米的蒙特梭利双语幼儿园；2000020000平米的九年一贯制学校，重金礼聘名校平米的九年一贯制学校，重金礼聘名校（安居苑小127、学、第五十中学）师资进驻，（安居苑小学、第五十中学）师资进驻，按照新加坡优秀教育模式开创教育新思路，按照新加坡优秀教育模式开创教育新思路，开设开设3030个功能教室；合家福超市、鼓楼商个功能教室；合家福超市、鼓楼商厦环伺四周，紧邻西区商业新中心的大铺厦环伺四周，紧邻西区商业新中心的大铺头商圈；金色米兰婚纱会所，游泳池、健头商圈；金色米兰婚纱会所，游泳池、健身馆身馆85-本资料来自 -World union花园城花园城花园城花园城新加坡花园案例总结新加坡花园案例总结产品思路产品思路产品思路产品思路区域概念区域概念区域概念区域概念驱动驱动驱动驱动产品品质产品品质产品品质产品品质支撑价值支撑价值支撑128、价值支撑价值p以新加坡建筑品质要求，以新加坡建筑风格及居住理念为小区精神诉求p产品开发节奏：小户型大户型复合物业，以别墅这种高端物业为首期开发产品，更好地体现项目新加坡风格理念。p结合片区新加坡工业园特质，以区域概念驱动项目，跳出市场恶性竞争，塑造自己独特的竞争优势。86-本资料来自 -World union案例启示案例启示双核驱动力开发关键：双核驱动力开发关键：u区域价值放大，差异化气质炒作区域价值放大，差异化气质炒作营销宣传凸显片区高端气质及国际化定位；营销宣传凸显片区高端气质及国际化定位；u产品创新提升附加值产品创新提升附加值产品并不局限于户型的创新，完成产品价值体系的全方位打产品并不局129、限于户型的创新，完成产品价值体系的全方位打造，塑造市场新的居住品质标准。造，塑造市场新的居住品质标准。87-本资料来自 -World union区域价值区域价值分析分析客户需求客户需求分析分析市场竞争市场竞争+案例分析案例分析p重新界定区域价值：湘潭市府东德式品质生活新区项目的核心价值表现在：城市价值/区域概念p从客户置业需求出发，除对现有高端项目的认可外，产品户型设计创新是当前的需求空白点项目机会点项目机会点.依托依托城市发展趋势及区域发展利好，重新城市发展趋势及区域发展利好，重新界定区域价值界定区域价值城市价值属性，结合市场竞争、类同案例操盘城市价值属性，结合市场竞争、类同案例操盘模式分析130、，并从客户的置业敏感点出发，建议模式分析，并从客户的置业敏感点出发，建议产品创新驱动产品创新驱动用户型设计创新的模式用户型设计创新的模式，打造湘潭的明星项目！，打造湘潭的明星项目！p项目所面临的直接竞争主要来自于市府板块、建设路板块；p基于六大驱动力模式的案例研究，建议本项目采用：区域概念驱动和产品创新驱动模式88-本资料来自 -World union建议本项目选择区域价值驱动建议本项目选择区域价值驱动+产品驱动的模式产品驱动的模式驱动模式驱动模式适用条件适用条件市场案例市场案例其它案例其它案例与本项目匹配与本项目匹配低价驱动低价驱动开发商对于市场实现价格要求不高恒大华府、碧桂园威尼斯城雅居乐131、不符合企业目标自然资源驱动自然资源驱动地块有良好的原生自然资源，如山、水、公园等资源体系藏珑、沙河堤亚那湾万科十七英里项目无自然资源条件区域价值驱动区域价值驱动项目区域或周边区域可以依托的价值较高茂华国际湘、新城新世界新加坡花园区域未来发展利好/具备特有区域气质产品创新驱动产品创新驱动房地产市场发展初级阶段，产品发展由提升期初步进入发展期在无其它可发力措施下选择此方式长沙万科城深圳万科城竞争市场空白点/城市中心区域具备一定的市场号召力及客户基础主题地产驱动主题地产驱动开发商有某种资源优势，或利用项目或区域特征特征，打造以某类资源为主题的特色地产，如旅游、运动、教育、科技等奥园桃源居开发商并部具132、备某类特殊资源，且主要适合于规模大盘配套驱动配套驱动开发商愿意在前期投入较大资金，且对盈利空间要求不高花园城 要求快速盈利，不愿持有资产驱动力探讨驱动力探讨89-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目机会挖掘经济测算经济测算各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议90-本资料来自 -World union展示先行，启动引爆展示先行，启动引爆示范体验区先行入市，以实景展示紧抓客户眼球，感示范体验区先行入市，以实景展示紧抓客户眼球，感受项目价值，再启动首次开盘，引爆市场133、受项目价值，再启动首次开盘，引爆市场产品创新驱动产品创新驱动全面打造德式产品价值体系，以户型创新为基础，塑造产品全面打造德式产品价值体系，以户型创新为基础，塑造产品全方面价值体系，注重物业服务管理，革新湘潭人居品质全方面价值体系，注重物业服务管理，革新湘潭人居品质价值标杆优先启动价值标杆优先启动高调起势，树立形象，奠定王者风采高调起势，树立形象，奠定王者风采区域价值及概念驱动区域价值及概念驱动撬动市场撬动市场契合客户的核心诉求，以市府定义区位，以契合客户的核心诉求，以市府定义区位，以新城核心定义区域价值，以德国品质定义区域国际化理念新城核心定义区域价值，以德国品质定义区域国际化理念把握项目开发134、规律，控制把握项目开发规律，控制开发节奏开发节奏 按市场速度平衡回现与利润的双重目标，按市场速度平衡回现与利润的双重目标，小步快跑，少量多期推出，规避大规模施工开发风险小步快跑，少量多期推出，规避大规模施工开发风险配套体系投入的节奏化配套体系投入的节奏化以实景打人，以概念引人，以实景打人，以概念引人，“虚实虚实”结合，增强客结合，增强客户信心户信心整体战略体系整体战略体系区域攻略区域攻略项目攻略项目攻略营销攻略营销攻略Q1Q1：如何克服区域抗性，实现项目的成功启动和持续开发？：如何克服区域抗性，实现项目的成功启动和持续开发？Q2Q2：如何在陌生板块实现价格突破，实现自我价值？：如何在陌生板块实135、现价格突破，实现自我价值？Q3Q3：如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？：如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？91-本资料来自 -World union借区域规划之力，主动占位，打造区域标杆借区域规划之力，主动占位，打造区域标杆城市领袖城市领袖以配套体系打造彰显城市价值，消除区域陌生以配套体系打造彰显城市价值，消除区域陌生主题文化商业街区主题文化商业街区整体发展战略整体发展战略区域为王区域为王主动城市化主动城市化92-本资料来自 -湘潭，国际新区湘潭，国际新区市府东市府东德式生活品质先驱德式生活品质先驱莱茵公馆莱茵公馆领袖一城繁华领袖一城繁华形象定位形象定位以向上的力量，代言城136、市未来以向上的力量，代言城市未来让世界看见，湘潭东的自信让世界看见，湘潭东的自信为城市领袖力量，构造全新的生活模式为城市领袖力量，构造全新的生活模式德式人居新区德式人居新区93-本资料来自 -德式人居新区德式人居新区中心城国际生活模式中心城国际生活模式德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：生活态度德式人居新区所拥有的：生活态度德式人居新区所拥有的：领袖气质德式人居新区所拥有的：领袖气质94-本资料来自 -World union德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆建筑标137、准建筑标准严谨、深沉、革新严谨、深沉、革新N+XN+X的生活空间，提升附加值的生活空间，提升附加值用出品梅赛德斯的态度打磨建筑用出品梅赛德斯的态度打磨建筑95-本资料来自 -World union超大楼间距、户户通透；大面积绿化、层超大楼间距、户户通透；大面积绿化、层次感极强的园林次感极强的园林德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆园林标准园林标准大尺度空间、大面积绿化：家住在公园的切身体验大尺度空间、大面积绿化：家住在公园的切身体验96-本资料来自 -World union蒂森电梯，蒂森电梯，1.75 1.75138、 m/sm/s，双电源启动，双电源启动金钥匙服务体系，德式大管家服务入户金钥匙服务体系，德式大管家服务入户物业标准物业标准蒂森电梯，德式管家服务，关注每一个生活细节蒂森电梯，德式管家服务，关注每一个生活细节德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆德式人居新区所拥有的：品质标杆97-本资料来自 -World union悠闲、时尚、品味、格调悠闲、时尚、品味、格调德意志主题文化街区德意志主题文化街区马赛大街马赛大街自家门口的自家门口的“文化创意之旅文化创意之旅”德式人居新区所拥有的德式人居新区所拥有的德式人居新区所拥有的德式人居新区所拥有的生活态度139、生活态度生活态度生活态度98-本资料来自 -德式人居新区所拥有的：领袖气质德式人居新区所拥有的：领袖气质德式人居新区所拥有的：领袖气质德式人居新区所拥有的：领袖气质领领袖袖一一座座城城市市的的繁繁华华 Rhein Residence 99-本资料来自 -World union整体发展战略整体发展战略开发商目标解析开发商目标解析项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架项目机会挖掘项目机会挖掘住宅定位住宅定位商业定位商业定位经济测算经济测算各物业类型定位各物业类型定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议100-本资料来自 -本报告是严格保密的。如何实现如何实现3.83.8容积率的价值最大化：容积率140、的价值最大化：根据项目地块规划条件分析，根据项目地块规划条件分析，在容积率为在容积率为3.83.8时，总建筑面积时，总建筑面积258529 258529，商业，商业+配套建筑面积约配套建筑面积约20%B2B3B4B5:B1B2B3B4B5地块居住价值排序原则：地块居住价值排序原则：景观资源条件景观资源条件噪音污染程度噪音污染程度是否临交通干道是否临交通干道是否临公共设施等是否临公共设施等进入性进入性私密性私密性噪声噪声朝向朝向景观景观昭示性昭示性总计总计权重权重10%15%20%25%25%5%100%B1913172524593B2108152523586B3614192315279B489141、152115371B598201510567B 1B 1B 2B 2B 3B 3B 4B 4B 5B 5141-本资料来自 -World union初步规划排布方案初步规划排布方案p小区出入口考虑设置于吉安大道上，昭示性强；规划路暂不适合开口；考虑小区高品质社区，建议实行人车分流，设置一步行主入口，一两个车行主入口；p小区以组团式园林规划，由建筑单体自由组成p先期中心绿化广场，在先期开发地块靠前位置，利于展示；p沿街面均设置商铺，建议大部分商铺以一层楼形式出现，项目东南角做三层商业，引入主力店；小区主入口两侧沿线布置沿街商业，以一层商业布局。p公寓楼设置于地块东北角，后期开发风险小；142-本142、资料来自 -World union140-160200 顶复30-60公寓120-130110-1209070-80初步规划排布方案初步规划排布方案户型分布户型分布p小区建筑规划以T3及T4户型为主，在容积率限制的情况下，尽量保证住宅的板式结构。p部分出现T6产品，仍然最大程度的保证户型的方正与板式结构。p项目南向以N+1型90及120-130创新户型为主，考虑开发顺序以从南往北开发，因此前期以创新产品打开市场，迅速建立项目的市场知名度。p产品面积段各自形成价值体系。143-本资料来自 -World union经济测算经济测算项项 目目总成本总成本(元）元）标标 准准单位成本（元单位成本（元/143、）一、土地成本44，222，100占地面积102亩，68034650.0 出让金44，222，100二、前期工程费55,787,840三通一平及临时设施费用2,381,190占地面积68034 35土地红线外市政费用1,700,850占地面积68034 25勘察、设计、咨询及政府规费51,705,800建筑面积258529.2200三、基础设施费47,776,196室外工程31,023,504建筑面积258529.2 120园林绿化工程费16,752,692绿化率36%，绿化面积93070.5180四、建安工程费428,183,490高层建安费387,793,800建筑面积258529.2 1144、500地下室费20,000,000按1：0.7配置，地下设100002000不可预见费20,389,690以上两项建安费用的5%五、管理费用128,455,047按建安费用3六、财务费用2,700,000年贷款利率按5.4%,一年期，贷款额5千万七、营销费用27,145,566按销售额3.0%计，单价按3500元/八、总开发投资成本734,270,2392710.0144-本资料来自 -World union经济测算经济测算商商 业业60000000建筑面积120005000元/住住 宅宅904,852,200建筑面积258529.2 3500元/地下车库地下车库9,360,000 销售率30145、%7.8万/个销售总收入销售总收入974,212,200项项 目目 收收 入入974,212,200项目总投资项目总投资734,270,239营业税及其附加营业税及其附加按照总销金额的按照总销金额的5.6%测算测算54,555,883.2税税 前前 利利 润润239,941,961所所 得得 税税按利润的按利润的33%79,180,847.13税后利润税后利润160,761,113.87投资回报率投资回报率21.8%盈亏平衡点盈亏平衡点78.2%销售总收入销售总收入项目经济指标项目经济指标145-本资料来自 -World union核心结论回顾核心结论回顾核心问题核心问题1.1.如何克服区域抗146、性，实现项目的成功启动和持续开发？如何克服区域抗性，实现项目的成功启动和持续开发？2.2.如何在陌生板块实现价格突破，实现自我价值？如何在陌生板块实现价格突破，实现自我价值？3.3.如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？如何实现高层的价值突破，建立市场认知及认可？整体整体发展战略发展战略区域为王、主动城市化区域为王、主动城市化区域概念区域概念+产品创新为核心驱动力撬动市场、展示产品创新为核心驱动力撬动市场、展示先行，启动引爆、价值标杆优先启动、品质突破，产品创新、控制开发节奏、先行，启动引爆、价值标杆优先启动、品质突破，产品创新、控制开发节奏、配套体系投入的节奏化等配套体系投入的节奏化等147、产品定位产品定位物业类型确定为物业类型确定为3030多层的高层物业、大尺度楼间距、宽敞园林空间多层的高层物业、大尺度楼间距、宽敞园林空间形象定位形象定位1.1.湘潭，国际新区湘潭，国际新区市府东市府东德式生活品质先驱德式生活品质先驱莱茵公馆莱茵公馆领袖一城繁华领袖一城繁华2.2.打造德式人居新区打造德式人居新区中心城的国际生活模式中心城的国际生活模式客户定位客户定位以区域内客户为主，辐射雨湖区及湘潭县客户。以私营企业主，政府官员及企以区域内客户为主，辐射雨湖区及湘潭县客户。以私营企业主，政府官员及企业高层管理人员为核心客户；以企业中层管理人员、企事业单位职员、教师、业高层管理人员为核心客户；以148、企业中层管理人员、企事业单位职员、教师、医生、拆迁户为重点客户；以周边县市及省外客户为边缘客户医生、拆迁户为重点客户；以周边县市及省外客户为边缘客户146-本资料来自 -World union核心结论回顾核心结论回顾户型定位户型定位1.1.户型以户型以80-12080-120N+1N+1户型为主，通过赠送面积提升产品居住舒适度户型为主，通过赠送面积提升产品居住舒适度2.2.中后期产品线更加多元化，户型逐渐放大，客户质素越来越高拔升项目形象中后期产品线更加多元化，户型逐渐放大，客户质素越来越高拔升项目形象商业定位商业定位1.1.商业定位为德式文化主题街区；商业定位为德式文化主题街区；2.2.业态149、建议：除百货、超市、专业店等主力店外，扩大餐饮休闲娱乐的规模；业态建议：除百货、超市、专业店等主力店外，扩大餐饮休闲娱乐的规模；3.3.规模建议：规模建议：1.51.5万平米。万平米。公寓定位公寓定位开发规模为：开发规模为：3 3万平米；主力户型控制在万平米；主力户型控制在30306060平米，带平米，带400400500500元元/平米的平米的简装；最后开发，保持开发弹性，建议引入星级酒店，打造公寓式酒店，后期简装；最后开发，保持开发弹性，建议引入星级酒店，打造公寓式酒店，后期可根据市场进行调整。可根据市场进行调整。147-本资料来自 -World union下一阶段工作重点介绍下一阶段工作150、重点介绍v项目整体分期建议及启动期定位项目整体分期建议及启动期定位v结合湘潭相关规范研究户型创新问题结合湘潭相关规范研究户型创新问题v建筑单体设计建议建筑单体设计建议（建筑风格、用材、公共空间处理、建筑单体间关（建筑风格、用材、公共空间处理、建筑单体间关系处理等）系处理等）v户型设计建议户型设计建议（户型设计注意事项、经典户型建议等）（户型设计注意事项、经典户型建议等）v园林设计建议园林设计建议（园林形象、布局、精细化处理等）（园林形象、布局、精细化处理等）v社区配套体系设计建议社区配套体系设计建议（会所、车库、学校等）（会所、车库、学校等）v商业部分建议商业部分建议（商业、公寓、酒店方面的建151、议等）（商业、公寓、酒店方面的建议等）v商业的功能业态分布、交通组织商业的功能业态分布、交通组织v如何解决地块间被市政路分隔的问题如何解决地块间被市政路分隔的问题v启动期展示设计建议等启动期展示设计建议等（售楼处、展示区、样板间设计等）（售楼处、展示区、样板间设计等）148-本资料来自 -World union汇报结束汇报结束谢谢聆听谢谢聆听 ENDEND149-本资料来自 -World union附件：附件：湘潭房地产市场湘潭房地产市场调研报告调研报告 150-本资料来自 -World union城市发展城市发展城市属性城市属性伟人故乡、工业重镇伟人故乡、工业重镇湘潭湘潭人杰地灵、人才辈出，152、是一个拥有深厚文化人杰地灵、人才辈出，是一个拥有深厚文化底蕴和丰富人文资源的工业重镇底蕴和丰富人文资源的工业重镇湘潭是一座历史文化名城，它历史悠久、人杰地灵，诞生了毛泽东、彭德怀、陈赓、谭政、萧三、齐白石、张天翼等英才；也产生过杨度、刘道一、曾国藩等历史人物。湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。湘潭全市总面积5015平方公里，总人口295.26万人，其中城镇人口147.45万人，乡村人口147.81万人。151-本资料来自 -World153、 union城市发展城市发展城市属性城市属性融城背景下湘潭功能定位：旅游、机车制造、钢铁、纺织、教育融城背景下湘潭功能定位：旅游、机车制造、钢铁、纺织、教育 湘潭旅游资源、人文景观十分丰富，湘潭将以红色旅游为主导，以专项旅游为辅助，加快建设长株潭生态休闲中心 湘潭具有雄厚的科技优势，拥有湘潭大学等5所高校和15所中等专业学校，拥有科研机构280多家。湘潭工业基础历史悠久152-本资料来自 -World union城市发展城市发展地理位置地理位置湘潭湘潭位于湖南中部，湘江中游，携手长沙、株洲构成湖南省政治、经位于湖南中部，湘江中游，携手长沙、株洲构成湖南省政治、经济、文化最发达的济、文化最发达的154、“金三角金三角”地区地区n湘潭位于湖南中部，湘江中游，全市总 面 积 5015平 方 公 里，总 人 口295.26万人，其中城镇人口147.45万人，乡村人口147.81万人。n湘潭与长沙、株洲各相距约40公里，成“品品”字状，构成湖南省政治、经济、文化最发达的“金金三三角角”地区。是全省的创新源和产业结构升级的先导区。随着长株潭一体化的纵向加深，湘潭获得诸多新的发展机会。湘潭获得诸多新的发展机会。n长株潭在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲湘潭湘潭153-本资料来自 -World union长株155、潭一体化目标：长株潭一体化目标：p通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。p努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。城市发展城市发展城市群城市群城际角度：长株潭城市群规划实施，整合区域资源，加强了区域竞争力，城际角度：长株潭城市群规划实施，整合区域资源，加强了区域竞争力，城市地位进一步得到提升城市地位进一步得到提升154-本资料来自 -World156、 union城市发展城市发展城际轨道城际轨道城际轨道的建设将加快城市群的建设和资源的整合，加速湘潭的城市化进城际轨道的建设将加快城市群的建设和资源的整合，加速湘潭的城市化进程，提升城市竞争力。程，提升城市竞争力。n投入使用后，长株潭核心区的通勤时间将限制在30分 钟 内，长 株 潭 至“3+5”其他中心城市为60分钟，其他次中心城市之间往来在90分钟。n拟设置18个站点的长株潭城际铁路，将会推动三市房地产产业格局巨变，影响湘潭房产开发热潮湘潭房产开发热潮。项目地处板塘铺板块，临近城际铁路板塘出口，具有无可比拟的地域、交通优势155-本资料来自 -World union城市发展城市发展城市路网规157、划城市路网规划城市路网规划，加速了城市一体化融合城市路网规划，加速了城市一体化融合 6条一体化公交线路，大大改善长株潭的交通对接 湘潭处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。长潭西线高速、潭邵高速已经开通。项目所在地板塘版块交通便捷156-本资料来自 -World union城市发展城市发展版图扩张版图扩张湘潭城市功能中心完成转移，向北向东对接长沙、株洲，城市外扩趋势明湘潭城市功能中心完成转移，向北向东对接长沙、株洲，城市外扩趋势明显，开始多中心，多组团发展显，开始多中心，多组团发展河西板块九华板块建设路板块市府板块板塘铺板块双马板块河西中心湘钢湘纺城市结构：2005年前，158、湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。城市结构：2005年，湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市功能中心转移，逐步将河东新区打造为湘潭的政治中心、文化中心和商贸中心。城市结构：随着长株潭城市群进程的加快，湘潭城市版图进一步扩张，根据湘潭城市总体规划，将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通道”，向东建设岳塘新城区，形成城市副中心。157-本资料来自 -World unionn近几年来湘潭市GDP增长率连续保持13%以上,09年达到739.38亿元n湘潭固定资产投资09年达到463.96亿元，同比增长52.8%,创近5159、年来新高n固定资产投资成为经济增长巨大的推动力，大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用，拉拉动动了了湘湘潭潭房房地地产产快快速速增长增长城市发展城市发展经济发展经济发展历年来历年来GDPGDP稳步增长，稳步增长，0909年固定资产投资快速增长，城市建设步伐加快年固定资产投资快速增长，城市建设步伐加快亿元亿元固定资产排行固定资产排行158-本资料来自 -World union城市发展城市发展经济发展经济发展湘潭城市总体经济水平低于省内其它重点城市，但人均湘潭城市总体经济水平低于省内其它重点城市，但人均GDPGDP高，位列全高，位列全省第省第3 3名，湘潭城市人口少，人均产值高名，湘潭城160、市人口少，人均产值高GDP排行排行人均人均GDP排行排行 湘潭人口数量与同省其他重点城市相比较少，虽然湘潭GDP总值与固定资产投资额分列湖南省7、6名，但人均GDP位列三甲，经济实力处于湖南省前列159-本资料来自 -World unionp 从历年来数据看出，湘潭产业结构中，第二产业比重最大，近几年增速加快，第三产业所占比例近两年有所下降，09年较08年有小幅度上升;p湘潭第一、第二产业的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务依然艰巨湘潭市历年产业结构状况 国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，湘潭市的第三产业还有很大的发展空间。城市发展城市发展经济发展经济发展湘潭产业结161、构中第二产业比重最大，且稳步上升，制造业及深加工业等劳湘潭产业结构中第二产业比重最大，且稳步上升，制造业及深加工业等劳动密集型产业比重大，城市发展处于第二阶段。动密集型产业比重大，城市发展处于第二阶段。160-本资料来自 -World unionn湘潭城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持持续续稳稳定定增增长长，09年分别达到16109元和11532元。居民购买力越来越强，居民生活质量得到了明显的提高，刺激了湘潭市民的消费欲望。n人均消费支出增幅平稳有升，0909年年人人均均消消费费性性支支出出增增幅幅大大于于人人均均可可支支配配收收入入增增幅幅，消费市场前景呈现积极态势，房产财富化率高。积162、极态势，房产财富化率高。城市发展城市发展经济发展经济发展城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长，且消费型支出城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长，且消费型支出增幅大于人均收入增幅，城市居民消费意识增强增幅大于人均收入增幅，城市居民消费意识增强湘潭居民人均可支配收入位列湖南省第湘潭居民人均可支配收入位列湖南省第3 3名，为房地产行业的发展提供了良好的名，为房地产行业的发展提供了良好的保障。保障。161-本资料来自 -本报告是严格保密的。湘潭房地产市场板块格局湘潭房地产市场板块格局多板块格局形成，各板块功能特征明晰，市府板块成为置业热点板块。本多板块格局形成，各板块功能特163、征明晰，市府板块成为置业热点板块。本项目所处板块位于新城扩展区，市政配套相对落后项目所处板块位于新城扩展区，市政配套相对落后河西板块九华板块建设路板块市府板块板塘铺板块双马板块n随着城市的发展，市府的东移，湘潭已完成城市中随着城市的发展，市府的东移，湘潭已完成城市中心的转移，并已开始新一轮的扩张。心的转移，并已开始新一轮的扩张。n湘潭住宅市场多板块格局也初步形成以市府板块为湘潭住宅市场多板块格局也初步形成以市府板块为核心向四周扩散。核心向四周扩散。板块板块依托资源依托资源主要物业形态主要物业形态九华板块九华板块九华工业园区小高层为主河西板块河西板块老城区，商业中心小高层为主建设路板块建设路板块164、湘钢、电机大型企业集中区小高层为主市府板块市府板块政务中心、河东中心区小高层、高层板塘铺板块板塘铺板块河东新城区小高层双马板块双马板块双马工业园别墅162本报告是严格保密的。河西板块河西板块老城区，居住环境较差，土地供应有限，房地产发展空间不大老城区，居住环境较差，土地供应有限，房地产发展空间不大湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局韶山路韶山路建设路建设路北二环北二环12345河西板块特征及发展方向河西板块特征及发展方向老城区老城区原城市行政、金融、商业中心，人口密度大，片区形象较差，居住环境较差。河西商业河西商业中心中心随着城市政务职能的转移，河西将保留其商业中心的功能，未来发展为湘165、潭市商业中心。原住民为原住民为主力客户主力客户片区住宅市场以原住民为主，距离工作近，习惯河西生活环境，外来客户及河东客户较少。房地产发房地产发展空间有展空间有限限土地供应有限，拆迁力度较大，非城市发展主流方向，片区未来房地产发展空间有限。1白石古莲城2新景西城上筑3阳光山庄4香樟园南院5金荣世纪外滩片区形象较差，以旧城改造及城市片区形象较差，以旧城改造及城市新区扩张为主，城区地位转换后非新区扩张为主，城区地位转换后非城市主力发展方向及区域城市主力发展方向及区域163本报告是严格保密的。河西板块河西板块中高端小高层为主，户型面积以舒适型为主流，中高端小高层为主，户型面积以舒适型为主流，2房主力面166、积房主力面积为为90-100，3房主力面积为房主力面积为120-150，均价为，均价为2600元元/湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局产品类型：以小高层、高层为主，部分多层；档次档次 项目项目规模规模容积率容积率价格价格产品面积产品面积物业类型物业类型核心卖点核心卖点高白石古莲城总建筑面积约为100万，一期4万1.653217元/大平层200-400占7%，三房120-140占46%，二房89-103占34%，四房170占13%9-16层电梯小高层中式风格建筑拥有湘潭稀有的湖景资源以大户型为主，独创大平层户型。中高大学里总占地6.6万，总建筑面积18万2.582600元/二房70-9167、0占20%；三房110-130占30%，三房130-150占40%；四房150-180占10%洋房、小高层、高层西班牙风格演绎到位湘潭少有的退台洋房及类别墅创新产品以大学城目标客户群划分多样产品线西城上筑总占地86亩，总建筑面积11万1.652500元/2房2厅：80，40%；三房两卫：118,35%；三房两卫：134，25%小高层纯板式电梯多层现代感较强的外立社区配套齐全，会所、幼儿园价格优势明显中金荣世纪外滩总建面9万认筹中预计2700元/60-150，三房110-135，二房80，一房6025层高层，标准层6梯20户拥有江景资源商住综合，投资价值高香樟园南院总占地80亩，总建面15万2.168、962700元/二房90-100，三房110-120，四房130-145多层，小高层生态住区城郊品牌164本报告是严格保密的。河西客户来源河西客户来源区内客户为主，多为教师及周边企事业单位员工，改善区内客户为主，多为教师及周边企事业单位员工，改善型客户居多，需求面积较大，关注价格及开发商品牌型客户居多，需求面积较大，关注价格及开发商品牌典型楼盘典型楼盘新景新景西城上筑西城上筑大学里大学里白石古莲城白石古莲城金荣金荣世纪外滩世纪外滩开盘时间开盘时间2009年9月20日预计2010年5月销售情况销售情况共471套，已销售420套，销售率为90%共288套，已销售94套，销售率为33%。一期共325169、套，已销售98套，销售率为40%。共420套房源客户特征客户特征年龄：30岁-45岁，周边居住人群，湘大老师为主，客户以自住为主，有少量投资，不超过10%，多为首次购房客户，部分未改善型客户以湘潭大学教职员工为主力购房群。河西私营企业主及个体经商户，占50%左右，30%为河西项目周边公务员及企事业高层管理人员，省外其它城市湘潭籍人士约占15%，部分长沙投资客户占5%。客户以周边客户为主，私营企业主及个体经商户，占70%,部分事业单位高层人员，客户购房目的以投资为主，年龄为40岁左右居多。我比较习惯住这里了，一直生活在这里，都比较熟悉。我老公也在这边上班，比较方便。河西这边就是环境差了点，我买的170、是西城上筑，新景这个品牌我还是比较熟悉的，新景家园也是他们的，不错，整体品质小区环境都比较满意，而且价格也不高，我们主要是换房子，原来的是单位房，那住的还是不舒服了。湘潭教育局财务处李女士湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局165本报告是严格保密的。项目开发商：项目开发商：湘潭新景集团有限公司 规模：规模：总占地面积86亩，总建设面积约11万平米，绿化率40%，容积率1.65区位：区位：湘潭市雨湖区湘衡路2号，湘潭市韶山西路（砂子岭市场对面），南邻涟水大道，交通便捷风格：风格：时尚简约、现代感强物业类型：物业类型：多层、小高层，共471套 均价：均价：2500元/平米核心卖点核心卖点p171、湘潭罕有立体式台地园林湘潭罕有立体式台地园林 ，园林档次高，园林档次高p高品质建筑、现代感较强的外立面高品质建筑、现代感较强的外立面p纯板式电梯多层纯板式电梯多层p宜居户型宜居户型p价格优势明显价格优势明显p配套设施齐全配套设施齐全河西典型在售项目河西典型在售项目新景新景西城上筑，月均销售西城上筑，月均销售6060套左右，已推单位销套左右，已推单位销售率售率9 9成以上，品质住宅成以上，品质住宅+立体式台地园林立体式台地园林+高配套设施高配套设施 社区内部配套：社区内部配套：大型会所、泛会所、半地下车库、幼儿园电视监控系统、电子巡更系统 湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局166本报告172、是严格保密的。河西典型在售项目河西典型在售项目新景新景西城上筑销售率一直排在湘潭前列，其高品西城上筑销售率一直排在湘潭前列，其高品质的设计、高素质的服务、高保障的居住环境具有很高的参考价值质的设计、高素质的服务、高保障的居住环境具有很高的参考价值湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局畅畅 销销 原原 因因 分分 析析该项目月均销售60套套左右,销售情况不错，具有一定的可借鉴性：产品设计产品设计方面：该项目品质高，规划合理,有较大的集中绿化与组团景观,外立面设计新颖时尚，户型设计优秀,有创新，南北通透，舒适性高，赠送面积多，面积差异有梯度，符合大众消费；营销营销方面：售楼处装修档次高，入口173、绿化展示面好，销售员素质高，配有多名外场人员，实行内外联动方式，注重销售员的激励与交流，团队优秀；物管物管方面：还未入住，呈现出来的安防措施就很到位，电子入户系统，红外线系统，保安巡逻；其他其他：开发商为新景集团，在当地有一定的知名度，定期有公司杂志出版，注重企业文化的培养，价格合理，稍有不足之处是未设立道路指示系统。167本报告是严格保密的。河西典型在售项目河西典型在售项目新景新景西城上筑西城上筑 80-90 二房二房+110-130三房户型三房户型为主，户型设计创新，阔绰户内花园和观景阳台，宜居、舒适度高为主，户型设计创新，阔绰户内花园和观景阳台，宜居、舒适度高户型面积(）套数未售套数2房174、80-9080-9013513520203房110-130110-13019919932323房130-140130-14010410411113/2/2建筑面积:134 优点：一梯两户，采光通风佳，户型方正实用，功能布局合理，客厅开间4.5米，舒适宽敞，附送3个阳台，同时带一个入户花园，赠送面积达到10 以上;湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局168本报告是严格保密的。河西新景河西新景西城上筑西城上筑以河西客户为主，周边居民占的比例较高，以自住居多，以河西客户为主，周边居民占的比例较高，以自住居多，客户认可新景口碑和项目品质，项目价位对客户具有一定的吸引力客户认可新景口碑和项目品质175、，项目价位对客户具有一定的吸引力湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局客户语录：客户语录：我之前看了不少楼盘，最后还是决定买这里的房子，首先新景的品质和口碑比较好，让人比较放心。价格还不算贵，我是2300元一平米买的，电梯房这个价位还算能接受。位置个人觉得偏了些，所以价格便宜点，但毕竟就在砂子岭附近，生活还算方便，而且房子建在里边，环境还算好。至于发展前景，这里以后是雨湖区重点发展的区域之一，等金桂路修好后，交通会好些。大概就这些原因，自己还是想在河西买房，觉得生活方便些，等以后条件好些再到河对面去买吧。客户群情况客户群情况：周边居住人群换房；80后结婚用房；湘潭大学老师；在外地工作、经176、商的湘潭人169本报告是严格保密的。河西板块发展总结河西板块发展的河西板块发展的3 3个突出特点个突出特点（1 1）板块未来供应量小；）板块未来供应量小；（2 2）购买人群以本区域第二次置业为主；）购买人群以本区域第二次置业为主；（3 3）产品以舒适型户型为主。）产品以舒适型户型为主。河西板块总结：河西板块由于其地域性与其客户群的关系，与本版块的交叉竞争性较小。170本报告是严格保密的。市府板块市府板块新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府前效新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府前效应逐步显现，是近年湘潭房地产市场上置业热点板块应逐步显现，是近年湘潭房地产市场上置业热点板177、块市府板块特征及发展方向市府板块特征及发展方向城市发展城市发展方向上方向上市委、市政府所在，是湘潭的行政中心，核心地位突显，延双拥路成为城市发展的主方向；路网改造路网改造的利好的利好双拥路的改造工程，较高的路网配置，为片区带来良好的发展前景，区位优势使片区成为湘潭新的中心区；区域配套区域配套尚未完善尚未完善规划利好，住宅处于开发的趋于成熟，目前周边的商业等相关配套还未完善自然资源自然资源较为一般较为一般片区缺乏山体湖泊等自然景观资源投资意向投资意向明显明显随着长株潭利好的不断落实，及城东房地产的不断发展，外地客户比重明显上升，占到了20-30%的比重湖湘林语尚玲珑纳帕溪谷东方名苑新府华城铂宫建178、鑫城国际社区金侨书香庭院东方明珠市政府市政府吉安路吉安路双拥路双拥路河东大道河东大道 城市中心区，地段及资源优势明显，居住环境优越，城区建设已基本完成，房城市中心区，地段及资源优势明显，居住环境优越，城区建设已基本完成，房地产市场发展进入高峰地产市场发展进入高峰湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局171本报告是严格保密的。市府板块市府板块在售项目以中高端项目为主，明星项目集中，主力户型面积在售项目以中高端项目为主，明星项目集中，主力户型面积以以100-140为主，但已出现户型紧缩的趋势，新入市项目面积紧缩为主，但已出现户型紧缩的趋势，新入市项目面积紧缩档次档次 项目项目规模规模容积率容179、积率价格价格物业类型物业类型产品面积产品面积核心卖点核心卖点高东方名苑总占地550亩，总建面80万1.483700小高层、高层、商业90-170 市府豪宅，湘潭第一大盘，欧式风格中高建鑫国际社区项目总用地34万，总建筑面积150万4.353100高层、小高层70-134国际化住区，完善的生活配套湘银纳帕溪谷占地162亩，总建筑面积22万2.523100小高层80-160地段优势及社区环境新府华城项目占地约150亩，总建面30余万，2期开发3.03000高层、小高层80-140 地段及开发商品牌优势，社区环境书香庭院项目总占地157亩，总建面27.6万2.653100小高层80-160 地段、成180、熟配套中铂宫总建面6万5.483000高层102-152 地段，投资升值潜力众一国际总建面11.3万4.83135高层60-163 地段，投资升值潜力低东方明珠总建面1.3万1.82700多层60-140性价比湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局172本报告是严格保密的。市府板块市府板块客户来源广泛，吸引全市范围内经济实力较强的客户，客户需求较客户来源广泛，吸引全市范围内经济实力较强的客户，客户需求较好的生活环境及品质，另有好的生活环境及品质，另有30%左右的外地投资客户，看中市府板块的地段优势左右的外地投资客户，看中市府板块的地段优势及城市价值。及城市价值。典型楼盘典型楼盘建鑫城建鑫181、城国际社区国际社区东方名苑东方名苑纳帕溪谷纳帕溪谷开盘时间开盘时间2009年11月底一期2008年5月18日2008年5月销售情况销售情况共1223套，销售1029套，销售率达84%共1215套，已销售933套，销售率为75%共1673套，已售1189套，销售率为70%客户特征客户特征年龄：30岁-40岁，河东（大部分）55%、河西15%、外地30%；居住为主，占70%，投资占30%；关注点：大社区，位置好，产品好客户主要为市府板块公务员及私营企业主占40%，个体经商户占10%，经济实力较强，部分湘钢中高层管理人员，占20%，30%为省外一线城市湘潭籍人士客户以项目周边公务员及私营企业主为主，182、占60%，湘钢中高层管理人员约占20%，10%来自河西客户，10%为省外一线城市湘潭籍人士 看好这里的发展，我是深圳的，籍贯是湘潭，市府这块我觉得未来升值潜力比较大，这边的环境不错。看了比较多的楼盘，东方名苑这个盘给我的感觉是最好的，在湘潭能做出这样的产品很不错了，花这个价钱买，我觉得挺值的。深圳通讯行业私营业主黄先生湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局173本报告是严格保密的。规模：规模：80万平米大社区区位：区位：湖湘北路与丝绸路交汇处，政治、文化、商业、生活中心区。配套：配套：比邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。风格：风格：欧式风格。园林：园林：以中轴园林为主景观轴，183、结合入口主轴景观展示，打造现代欧式园林风格。户型：户型：产品从70-134平米不等，以90-100平2房及110-130平3房为主。社区内部配套：社区内部配套：服务会所、运动会所配置，3000高档商业街；高端酒店引入。分类分类核心卖点核心卖点产品欧式风格演绎，建筑品质及园林细节规模80万平米地段市府板块中心区，房地产板块热点区域，东方红广场、和一国际酒店等区域配套完善。社区完善的社区配套及较快的价值兑现市府典型在售项目市府典型在售项目东方名苑东方名苑湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局湘潭最贵名盘，均价湘潭最贵名盘，均价3600元元/欧式豪宅，实景展示欧式豪宅，实景展示+品质细节打造品184、质细节打造+中轴园林中轴园林+标签配套标签配套174本报告是严格保密的。产品：小高层，改善型户型为主产品：小高层，改善型户型为主,90-100平舒适平舒适2房房+138-154平舒适平舒适3房为主，户型设计创新元素房为主，户型设计创新元素较少，舒适度欠佳较少，舒适度欠佳户型面积套数销售套数2房78782房8136102房9234343房11534343房12516163房13818103房1542020大户型设计中加入入户花园创新元素，提升产品附加值户型设计上部分功能空间缺失，舒适度欠佳卧室较少运用飘窗等提升产品舒适度及赠送值的元素湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局市府典型在售项目市185、府典型在售项目东方名苑东方名苑175本报告是严格保密的。展示：将价值最大化体现展示：将价值最大化体现以项目主入口商业街及营销中心为重点展示单位以项目主入口商业街及营销中心为重点展示单位,以领先市场的实景展示凸显项目豪宅品质。以领先市场的实景展示凸显项目豪宅品质。同时同时一期项目实体及样板房展示，坚定客户信心。一期项目实体及样板房展示，坚定客户信心。入口处欧式商业街的打造、大型中心园林的展示，给客户较强的视觉震撼感，奠定了华宅的基础项目通过售楼处、会所与客服中心三大建筑的豪华打造，给各户树立项目的高端形象；其精装欧式样板房造价不菲，给客户金碧辉煌的印象，强化了项目的豪宅品质三段式建筑立面，品质感186、强大气的欧式园林展示市府典型在售项目市府典型在售项目东方名苑东方名苑湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局176本报告是严格保密的。客户群观察：客户群观察：1、以私营企业主、企业中高层管理人员及公务员等经济实力雄厚的高端客户为主2、客户来源广泛，吸引众多市外客户购买3、看中项目品质，认可豪宅定位，自住客户认可居住环境，投资客看中升值潜力 我很喜欢东方名苑，这应该是湘潭品质最高的楼盘了，环境好，我是在板塘铺做生意的，本来想在板塘买的，可是那里选择太少了，而且品质太差，环境也不好，东方名苑确实还可以。一直就想在湘潭买套房子，自己是湘潭人，在深圳做生意，现在搞长株潭一体化建设，以后发展空间也大187、，现在在这里投资一套还是比较好的，以后也可以回来住，东方名苑的地段还有品质的打造，我相信它的升值空间还是很大的，不过就是户型大了些，不过还好，毕竟总价还是比较低的。市府典型在售项目市府典型在售项目东方名苑东方名苑吸引市内中高端客户群，同时吸引外地客户，注重产品品质及居住环境，认可小区价吸引市内中高端客户群，同时吸引外地客户，注重产品品质及居住环境，认可小区价值及未来升值潜力值及未来升值潜力177本报告是严格保密的。市府板块发展总结市府板块发展的市府板块发展的3 3个突出特点个突出特点（1 1）居住的重点发展区域，有大量土地供应，未来市场供应量大；）居住的重点发展区域，有大量土地供应，未来市场供188、应量大；（2 2）购买人群对外区域的吸引力较强，客户的认可度较高，市场前景好；）购买人群对外区域的吸引力较强，客户的认可度较高，市场前景好；（3 3）市场产品线丰富，能满足各种人群的需求，湘潭市场的中高端项目该板块最为）市场产品线丰富，能满足各种人群的需求，湘潭市场的中高端项目该板块最为集中。集中。市府板块总结：市府板块是离本版块最近的版块，其吸引了本版块的中高端人群购买，且其无论是版块形象还是前景优于本版块，是本版块有力的竞争对手。178本报告是严格保密的。建设路板块建设路板块发展较为成熟的河东城区，未来河东商业中心，虽资源缺乏，发展较为成熟的河东城区，未来河东商业中心，虽资源缺乏，以大型企189、业为基础，借势市府板块的发展，性价比优势突出。以大型企业为基础，借势市府板块的发展，性价比优势突出。湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局建设路板块特征及发展方向建设路板块特征及发展方向河东河东老城区老城区北向通过湘潭一桥与河西老城区相连，南向依托湘钢、电机两大集团，城区发展相对成熟，但城区形象较差企业支撑企业支撑 湘钢、电机两大型企业集团为片区主要支撑，随着市府东移，部分事业单位聚集新城商业新城商业中心中心河东较早发展的板块，商业相对更为集中，随着商业步行街等相关配套的建设，逐步形成河东城区的商业中心中低端置中低端置业人群业人群以湘钢、电机企业职工为主，约占片区在售楼盘客户构成的60%190、以上，其次为企事业单位基层员工，少量私营企业主及企事业单位中高层管理人员。湘钢集团湘钢集团电机电机集团集团建设路建设路芙蓉路芙蓉路商业步行街商业步行街河东大道河东大道片区形象将逐步改善，以性价比优势对片区内客片区形象将逐步改善，以性价比优势对片区内客户拥有较强的吸附力，同时牵引市府板块客户。户拥有较强的吸附力，同时牵引市府板块客户。179本报告是严格保密的。建设路板块建设路板块中低端物业为主，以小高层物业为主，板块均价为中低端物业为主，以小高层物业为主，板块均价为2800元元/，户型面积趋于紧凑。，户型面积趋于紧凑。档次档次 项目项目规模规模容积率容积率价格价格物业类型物业类型产品面积产品面积191、核心卖点核心卖点中高中地凯旋城占地120亩，总建面25万2.523200多层，小高层52-148开发商品牌，地段中等霞光山庄北苑占地104亩，总建筑面积18万2.152700多层84-140开发商品牌，性价比新城国际占地38154，总建筑面积9.3万2.342200高层、小高层62-214地段及价格友谊1号占地100亩，总建面26万3.02900小高层80-160产品户型及开发商品牌华雅花园占地178亩，总建面31万2.572700小高层55-160开发商品牌及规模低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万平方米 1.792300多层60-150价格湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局192、180本报告是严格保密的。典型楼盘典型楼盘华雅花园华雅花园霞光山庄霞光山庄开盘时间开盘时间2009年11月底2010年5月销售情况销售情况共1467套，已售1189套，销售率达81%采取提前认购的形式，目前已销售50%客户特征客户特征主力客户群为片区内客户，以湘钢及电机企业职工为主，占70%左右，周边企事业单位员工占30%左右。客户主要受城郊品牌吸引，以及小区环境。年龄段以30-40岁为主，50%为湘钢企业职员，40%为周边企事业单位职工，5%为外地湘潭籍返乡客，5%为河西客户，主要看中城郊开发商品牌，对城郊品牌信赖度高，比较喜欢中低楼层建筑建设路板块建设路板块客户以片区内客户为主占客户以片区193、内客户为主占60%，主要为湘钢及电机企业职，主要为湘钢及电机企业职工及周边企事业单位职员，区域抗性较强，关注性价比，投资客户较少工及周边企事业单位职员，区域抗性较强，关注性价比，投资客户较少 买我们这里房子的基本都是湘钢的和电机的职员，他们工资高，公积金比例高，我跟你说，这边买房子的基本都是湘钢的，基本上买我们这边的都是周边的客户，也有河西的，比较少一点，河西那边有钱的就买市府旁边的了，而且湘潭人很关注价格，对品牌和工程进度也是很看重的，城郊就是因为08年在全市项目停工的时候它还在建，就这样就出名了，就是块地人家都会买。华雅花园置业顾问刘小姐湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局181本194、报告是严格保密的。建设路板块典型项目建设路板块典型项目霞光山庄北苑，城郊品牌，成熟大盘，性价比优势霞光山庄北苑，城郊品牌，成熟大盘，性价比优势湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局项目开发商：项目开发商：湘潭城郊置业有限公司 规模：规模：总占地面积104亩，总建设面积18万平米，容积率2.15区位：区位：岳塘区长潭路19号风格：风格：欧陆风格物业类型：物业类型：15栋8+1小高层电梯房 价格：价格：起价2498元/，均价在2600-2700元/之间 销售状况：销售状况：共1207套房源，目前新推出的单元认筹中，前期推售产品实现100%销售。社区配套：社区配套：篮球场，2个中心活动广场，架195、空层休闲会所，南苑配置幼儿园核心卖点核心卖点城郊品牌号召力保证销售速度及客户认可度城郊品牌号召力保证销售速度及客户认可度地段优势明显，周边配套成熟，成熟大盘的性价比优地段优势明显，周边配套成熟，成熟大盘的性价比优势明显势明显182本报告是严格保密的。建设路板块典型项目建设路板块典型项目霞光山庄霞光山庄以以120-140舒适型三房为主，户型方正舒适型三房为主，户型方正实用，创新错层布局，大户型以板式布局，中小面积户型采用点式布局。实用，创新错层布局，大户型以板式布局，中小面积户型采用点式布局。湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局户型户型面积段面积段占比占比二房二厅70-8028%80-9196、0三房二厅110-12019%120-14053%三房设计错层，空间感加强户型方正，采光通风良好，三房配置双阳台卧室未设置飘窗，赠送面积较少。两房90方正实用，户型设计合理。183本报告是严格保密的。建设路板块典型项目建设路板块典型项目霞光山庄客户霞光山庄客户年龄以30-40岁为主，50%为湘钢企业职员，主要看中城郊开发商品牌，对城郊品牌信赖度高，较喜欢中低楼层建筑湘潭房地产湘潭房地产市场板块格局市场板块格局客户语录客户语录：城郊的房子质量是挺好的，我们买的住的比较放心，城郊之前的楼盘口碑都挺好的，卖得都很好；184本报告是严格保密的。建设路板块发展总结建设路板块发展的建设路板块发展的3 3个197、突出特点个突出特点（1 1）建设路版块在河东相对发展较早，配套成熟，未来的供应量一般；）建设路版块在河东相对发展较早，配套成熟，未来的供应量一般；（2 2）购买人群以周边人群为主，对外来人员吸引力相对较弱，客户的认可度一般；）购买人群以周边人群为主，对外来人员吸引力相对较弱，客户的认可度一般；（3 3）产品主要以中端产品为主，突出性价比；）产品主要以中端产品为主，突出性价比；建设路板块总结：该板块客户的归属性较强，外来人群相对较少，客户群单一，且与本项目有一定距离，与本版块的竞争较小。185本报告是严格保密的。九华板块九华板块板块封闭性较强，目前以区域内消化为主，住宅供应量少，均板块封闭性较强198、，目前以区域内消化为主，住宅供应量少，均价低，房地产市场尚未起步。价低，房地产市场尚未起步。湘潭市房地产市场格局湘潭市房地产市场格局p九华板块主要指位于九华经济园区，该区域主要以汽车产业、电子信息产业为主，不作为湘潭居住区域打造；p目前本板块仅有五矿九华国际、富瑶天下、逸墅庄园等项目，市场规模较小；p本板块产品以别墅产品为主；p普通商品住宅价格主要集中在2000元/以内，别墅产品在3000-5000元/之间；双马板块双马板块城市新兴板块，市政配套尚不完善，目前为低密度住区城市新兴板块，市政配套尚不完善，目前为低密度住区p双马板块主要指位于双马工业园区，不作为湘潭居住区域打造，住宅主要为该区域人199、群服务，目前开发项目较少，暂且不作研究；注：九华版块与双马版块与本版块的差异性较大，在此不做深度研究。186本报告是严格保密的。湘潭房地产市场格局分明，逐步形成以市府板块为中心的六大板块。湘潭房地产市场格局分明，逐步形成以市府板块为中心的六大板块。东：双马工业园区北：岳塘新城区、九华示范区南：网络化城镇发展区西：杨河现代高效农业示范区市民观点市民观点“现在的长沙比以前大多了现在的长沙比以前大多了”河西板块九华板块建设路板块市府板块板塘铺板块双马板块城市发展城市发展下的房地产市场环境下的房地产市场环境187本报告是严格保密的。特点特点产品产品价格价格客户客户代表楼盘代表楼盘河西河西板块板块城市老200、城区，依托老城市中心及大学城发展，未来房地产发展空间有限多层，小高层；2房90100m2，3房120150m2均价2600园/片区内企事业单位职员、公务员及教师新景西城上筑白石古莲城大学里九华九华板块板块依托于工业区原有资源，未来发展九华示范区，但目前起步较晚，规划实现较慢别墅均价3500元/工业园区私营企业主及中高层管理人员逸墅山庄建设路建设路板块板块依托湘钢、电机两大企业的发展，非城市热点主流发展区域多层、小高层，两房以85-95为主，三房以120-130为主均价2800元/片区内的客户为主，主要为企业职员，以及部分受市府板块挤压外溢的客户华雅花园、湘电1号、霞光山庄市府市府板块板块城市经201、济中心、政务中心，置业热点板块，地段优势明显多层、小高层、高层。二房以90-100为主，三房以130-140为主均价3200元/全市范围内的私营企业主及市内外投资客户，以版块内事业单位客户为主东方名苑、新府华城、建新城国际社区、纳帕溪谷板塘铺板塘铺板块板块城市发展主流方向，长株潭咽喉地带，房地产市场起步阶段多层、小高层，二房以90-100为主，三房以110-130为主均价2500元/板块内的企业职工及拆迁户为主，市内外投资客户芙蓉铭都、铭扬世家、多伦国际商贸城双马双马板块板块新兴工业园区，房地产市场尚未起步别墅均价3500元/客户为市内私营企业主五岳新城城市发展城市发展下的房地产市场环境下的房地产市场环境188