1、 江西万科房地产公司规划设计管理制度 建 筑 规 划 设 计 制 度 建 筑 规 划 设 计 制 度 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 总 则 总 则 1 为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。2 万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。3 本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。4 本标准遵循以下原则编制：4.1 设计与市场、成本相结合的原则；4.2 管理和技术相结合2、的原则；4.3 计划管理的原则；4.4 检查与反馈的原则。5 本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。6 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。第二部分投资分析阶段成果标准 1第二部分投资分析阶段成果标准 1 本阶段工作重点 本阶段工作重点 1.1 收集项目基础资料 1.2 完成规划设计草案及可行性分析 1.3 完成项目可行性研报告规划设计部分 1.4 完成项目设计工作控制性计划 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 计划调整与其他部门工作交接及流程 1计划调整与其他部门工作交接及流程 1 计划调整办理一般流程 1.1计划调整办理一般流程 1.1 计划调整3、的内容及要求 计划调整的内容及要求 1.1.1 设计部是公司的主导部门，应合理安排工作计划，要保证细节工作计划和公司的整体工作方向一致性，设计部成员必须充分重视工作计划评估，每个月前月末要填写合理的工作计划节点；在工作中，应由设计部牵动其他部门，完成好各项工作。1.1.2 计划调整是指对原施工管理计划发生合理的调整，例如：因设计变更引起的计划调整、突发事件、设计施工周期改变等等，一般需要公司领导签字，或有关职能部门代签。领导或会议决 定的计划调整 部门内部计划 调整 公司其他部门计划调整引起的计划调整部门领导确认 具体经办人通知相关部门实施相关部门申 请 知会重大计划调整请示 指 示 知会相关4、部门确认完成情况，并反馈给具体经办人反馈反馈指 示 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.1.3 产生计划调整的主要原因：1.1.3.1 因设计或施工期限改变导致原定计划调整；1.1.3.2 公司领导或会议决定产生的计划调整；1.1.3.3 内部部门工作调整产生的计划调整；1.1.3.4 政府、相关方及客观因素产生的计划调整。1.1.4 所有计划调整必须由部门负责人签字或邮件知会才生效，部门计划调整时，若因本部门调整导致其他部门计划调整，应发相关的知会；重大工作任务延误时间若超过一个星期时间，应以邮件的形式知会公司领导和相关部门 1.1.5 计划节点变更没有及时申请，倘若因计划延5、误产生的重大过失，相关负责人承担相应的责任，受到一定处罚。倘若提前完成工作任务，公司也会给以一定的奖励。工作任务延误不管何种客观原因，经办人都应承担相应的责任；房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 施工图报批报建工作流程表 序号 项目流程 设计相关阶段 相关部门 1 提交详规报批图纸要求 项目部确认 2 修详设计单位选择 总体规划调整完成 3 修详设计单位合同签订 4 修详规划设计完成 5 修详经济技术指标及文本复核 6 提交修详规划设计文本 7 协助项目部进行修详报批 方案单体平面定稿 项目部确认 8 方案单体建筑面积、经济技术指标的核算 9 获得详规批复 10 提交方案报批新要求6、 11 方案单体立面定稿 对方案退界、间距、日照、消防、环保、交警、环卫、园林、卫生、民防、规划等部门的内容进行审核 公司总经理层、项目发展部、项目部、设计部、营销公司总经理层、项目发展部、设计部、营销部确认 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 12 提交报批方案文本 13 14 获得方案批复 15 提交扩初报批图新要求 项目部确认 16 扩初设计完成 17 提交扩初设计图纸 18 19 获得扩初设计批复 20 提交施工图报建图纸要求 21 进行日照分析计算 施工图报建图纸完成 21 对施工图报建图纸进行整理和审核 22 提交施工图报建图纸 23 委托房产交易中心对建筑面积进行预测7、 24 配合项目部进行施工图各阶段报批工作 25 获得建筑工程规划许可证 全部施工图设计完成 26 提交零星工程或二期工程施工图报建要求 协助项目部对市住宅局、卫生、环保、消防、园林、区住宅局、环卫、市交警、民防等部门方案对扩初设计中环保、交警、环卫、园林、卫生、消防、规划等部门的内容进行审核 协助项目部进行扩初阶段报批工作，并由设计院参与 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 27 提交零星工程或二期工程施工图报建图纸 28 提交报商品房销售许可证图纸 29 提交商品房销售许可证所需图纸要求房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 工作目标 工作目标 1.1 部门结构8、清晰合理；工作程序规范有序；通过实践操作与多方面培训，使设计人员达到较高水平，为公司培养人才提供顺畅的渠道。1.2 研究发展能力较强，能对公司决策层在拿地、产品类型、技术应用方面提供科学的依据。1.3 在产品设计方面充分利用外部资源，结合已有资源，使产品质量处于市场领先地位。1.4 成熟的销售道具包装体系，保证烘托销售场所气氛的时效性、完整性。1.5 在项目过程跟踪中，建立完善的工作制度、流程规范，使工作窗口化、程序化。1.6 建立设计成本控制的工作方法，加强节约成本的意识，做到物有所值。1.7 建立完善、高效的设计方案及设计效果评审制度，包括前期设计方案和后期完成效果的评审，达到全面的、有目9、的和有针对性的量化评审。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 目的 目的 为规范集团公司和各职能部门的文件分类、编制、更改、传阅、存档、查阅、借阅、下发、作废及电子文档的管理，并满足文件的价值，使其可提供适宜的培训、重复性和可追溯性，特制订本文件管理程序。2 2 范围 范围 2.1 适用于集团公司内各职能部门 2.2 各分公司可参照本程序执行 3 3 职责 职责 3.1 集团办公室负责以公司名义对内、外行文的编制、发文以及存档的文件管理。3.2 各职能部门负责以本部门名义对内、外行文编制、发文以及存档的文件管理。3.3 集团办公室负有对公司文件管理进行指导、监督和检查的职责。10、4 4 方法和过程控制 4.1方法和过程控制 4.1 文件的分类：文件的分类：为满足不同顾客之需要及质量改进，公司应对于各类文件予以分类 4.1.1 公司内部管理文件：以公司名义发出的规章制度、通知通报、人事任免、会议纪要、计划总结等文件。4.1.2 公司对外往来文件：以公司名义与政府部门、上级公司、相关业务单位及其它单位往来文等。4.1.3 职能部门文件：以职能部门名义发出的通知、通报、会议纪要、计划总结、请示报告等。4.1.4 业务报告：项目的调研报告、可行性研究报告、楼盘销售情况、工程进展情况、审计报告、公司按揭情况等。4.24.2 文件的编制 文件的编制 4.2.1 为评价公司管理体系11、的有效性和持续适宜性，公司各类文件的编制需按规定的格式和编号方法进行，统一使用打印稿，行文应规范，不得有错别字。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4.2.2 文件标题定为小三号宋体字加粗，文件编号为小四号黑体字，文件内容为小四号宋体字。（详见 VKZB01-01-001 电子邮件传送管理守则：文件输入）4.2.3 各职能部门所有需以公司名义对外发文，都必须到集团办公室文件管理员处获取统一发文编号加盖公章后，方可对外发文，编码方式为：万科总部年度序号，对政府部门发文需使用红头文件纸打印。4.2.4 以公司名义下发的红头文件编码规则为:万字年度序号。4.2.5 职能部门文件编码规则为12、：集团办公室VKZB（01-万集团办）年度序号，人力资源部VKRS（02-万人字）年度序号，财务管理部VKCW（03-财字）年度序号，结算中心VKJS（04-结算字）年度序号，企划部VKQH（05-企划字）年度序号，设计工程部VKSJGC（06-设计/工程字）年度序号，审计室VKSJ（07-审计字）年度序号，物业管理部VKWG（08-物管字）年度序号等。4.2.6 职能部门联合发文，按以公司名义下发文件的编码规则执行。4.2.7 如需编制文件，动议人或经授权人需填写文件编制申请表，稿件经部门总经理确认后，按审批权限逐级报批后，方可下发。4.2.8 部门日常零星的通知类且不用存档的文件，可不用编13、号。4.2.9 各部门文件的版本编制：各类文件的版本号用来标识文件的修改状态，格式为大写英文字母与阿拉伯数字的组合，未经修改的文件版本号为“A/0A/0”，修改一次版本号升为“A/1A/1”，当版本号从“A/9A/9”升级时，应升为“B/0B/0”，依次类推。如文件页数超过 1页以上，则只更改修订页的文件状态；若文件更改后增加或减少页数，则文件状态按照文件修改次数全部依次顺延。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4.2.10文件格式的样板（仅限于管理类文件使用）万科企业股份有限公司 编号 名称 版本 第 页共 页 编制 更改 审核 批准 生效期 年 月 日 目的：目的：(要明确阐述14、编制和使用本文件的目的)范围：范围：(要明确阐述本文件适用范围。)职责：职责：(要明确阐述本文件所列执行部门或个人的职责。)格式头定为五号宋体字 （后附正文）4.2.11文件编号格式（仅限于管理类文件使用）：VK 部门简称及编号-XX-XX1 部门本类文件的支持性文件以“001”起顺推，或本类文件的表格文件以“F1”起顺推。部门本类文件顺序，以“01”起顺推。同 4.2.5 公司中文缩写 4.34.3 文件的更改 文件的更改 公司任一职员根据经营管理实际需要，均可动议更改管理规章类文件。如需更改文件，动议人需填写文件更改申请表（VKZB01-01-F1）,提交至原文件制订部门，由该部门负责人自15、行或指定召集人员分专业进行讨论，确定更改内容，按审批权限报批，并在获准通过后下发。下发新文件时，请注意修改相关的版本号、生效日期。（详见 4.2.9）4.44.4 文件的传阅 文件的传阅 需公司领导审阅的非电子文档类文件（仅为外部来文），由集团办公室负责传递至相关公司领导并签署文件处理表，由集团办公室存档或转相关部门存档。4.5 4.5 文件的存档 文件的存档 部门须规定本部门文件的归档时间，并做好保管工作，明确标明存档人、案卷题名、案卷号、保管期限等。4.64.6 电子文档的管理 电子文档的管理 4.6.1 公司文件管理员负责文档资料的电脑储存及管理工作，各部门须指定专人负责本部门各类文档的16、电脑储存及管理工作。4.6.2 电子文档须定期转入文档管理系统，并按文件类别设立相应的子目录，分类保存各类文件，重要文件须加密，且以软盘备份，并指定专人保管。4.6.3 电子文档应妥善保存，如需删除，须报部门负责人批准。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4.74.7 文件的保密 文件的保密 4.7.1 公司任一人员均有责任和义务保守公司的经营管理机密，未经公司或部门负责人授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件，以及其它未经公开的经营情况、业务数据。4.7.2 公司以下文件需严格保密：办公会议纪要、公司经营战略性会议纪要、财务收支情况、重大事故分析报告、重要合同、薪金福利制度等17、。4.7.3 部门负责人指定文件管理员负责妥善保管部门文件，并履行监督职能。如文件发生短缺或遗失，追究部门负责人和文件管理员责任。4.7.4 任何人未经批准，不得复印公司重要文件（4.7.1 所列文件）。4.7.5 任何人不得利用职务之便，擅自携带公司重要文件外出。4.7.6 有权阅读保密文件的公司任一人员均需对保密文件负有相关责任，务必妥善保管所持有的涉密文件。如有泄密，追究当事人行政责任。因违反职业道德，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重者，将提请司法机关追究其刑事责任。4.84.8 文件的查阅、借阅 文件的查阅、借阅 4.8.1 非本公司人员不得查阅、借阅公司重要文件18、。特殊情况需部门负责人批准。4.8.2 查阅文件不得带离办公室，严禁复印。4.8.3 各部门如工作需要借阅文件时，须填写借阅登记表，经部门负责人批准后方可借阅。借出的文件由文件管理员负责及时收回并检查完整情况，如发现遗失，需在借阅登记表的“备注”栏加以注明，追究借阅者责任。4.8.4 公司文件如需要隔夜借出，须征得部门负责人批准同意后，方可借出，并妥善保管。文件外借时间最长不得超过 3 天。4.94.9 文件的下发、作废处理 文件的下发、作废处理 4.9.1 新编或更改的管理文件，在获得批准后，由集团办公室下发至各分公司及相关部门，由各分公司及相关部门文件管理员负责及时打印、更新放入文件发放专19、用袋中。4.9.2 各职能部门的临时性管理文件，在获本部门第一负责人批准后，由部门文件管理员发至集团各部门或各分公司。4.9.3 各职能部门的管理文件，在获分管本部门集团老总批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司。4.9.4 以公司名义下发的各类管理文件，在获集团总经理批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4.9.5 在文件修改之前，各部门必须严格按照现有管理文件执行。新版文件获准下发并开始生效后，旧版文件自动失效。4.9.6 集团各部门及各分公司，在管理现场，必须使用有效版本之文件。房地产智库 江西万科房地产20、公司规划设计管理制度 4.104.10 文件的传递及报批 文件的传递及报批 为配合公司办公自动化的发展和信息系统的建立，提高工作效率，公司与附属公司间的往来文件均采用电子邮件的形式。目前公司已初步实现集团公司内部的互联网，以达到集团信息资源共享及办公自动化、无纸化的目的。文件的报批请详见电子邮件传送管理守则（VKZB01-01-001）。5 5 支持文件：支持文件：VKZB01-01-001电子邮件传送管理守则 6 表格表格 VKZB01-01-F1 文件编制申请表 VKZB01-01-F2 文件更改申请表 VKZB01-01-F3 文件发放清单 VKZB01-01-F4 文件借阅登记表 VK21、ZB01-01-F5 文件处理表 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 南 昌 万 科 四 季 花 城 设 计 流 程 图房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 项目前期操作流程 项目前期操作流程 No 3 日 1 1 Yes No 5 日 2 2 Yes 3 3 3 日 Yes 4 4 3 日 Yes 由项目发展部拿到基础资料若未完成，请提供完成时间由营销部获得产品建议书及竞争楼盘及周边配套等若未完成，请提供完成时间完成项目前期 PPT 制做按标准格式 完成项目容积率分析报告请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率及建筑面积序序号号前期报批阶段工作前期报批阶段工作流程22、流程参 考 时参 考 时间间设计前期操作流设计前期操作流程程相关部门确认 相关部门确认 景观设计阶段工作流景观设计阶段工作流程程计划日计划日期期房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 5 5 1 日 6 6 2 日 7 7 3 日 8 8 5 日 9 9 14 日 10 10 2 日 11 11 25 日 确定产品容积率及建筑面积请分管副总过目 规划构想图 听证会报告 请分管副总过目 设计招标任务书 请分管副总和总经理确认设计单位邀请 请分管副总和总经理确认发标并答疑 回标 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1212 5 日 13 13 3 日 14 14 2 日 15 23、15 16 16 3 日 17 17 5 日 1818 10 日 施工图设计单位招标邀请评单位 阅读标书 开标时间并设计单位讲解现场综合各专家意见 决标并发中标通知书 请上海方面专家和规划局提出意见 签订设计合同 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 19 19 20 20 20 日 21 21 14 日 2222 14 日 2323 14 日 24 24 14 日 2525 5 日 施工图设计单位确定施工图设计合同签订详规报批文本完成 开始方案设计 总体规划完成 建筑单体平面确认 建筑单体立面确认 建筑单体细部确认 景观设计方案开始景观设计方案完成景观设计单位选择移交前期设计工作给24、施工图建筑师 方案设计文本制作完成 方案报批文本完成房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 施工图阶段工作流程 施工图阶段工作流程 序号 项目流程 相关阶段 序号 项目流程 相关阶段 相关部门确认 相关部门确认 1 施工图设计单位选择及评定 2 施工图设计单位招标 3 施工图设计单位确定并签定合同 总图调整完成 4 详规设计完成 5 地质勘探报告 单体平面确定 6 对单体平面提出意见 单体立面定稿 7 对单体立面提出意见 8 基础选型并确定场地标高 施工图审查单位选择 工程管理部、项目部确认 9 完成报批方案文本 方案报批及方案深化设计完25、成 10 开始扩初设计 11 扩初建筑条件图审图 设计部 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 12 扩初结构水、电、动力、暖通专业审图 设计部、工程部、项目部 13 专家论证结构选型 14 扩初设计完成 15 专家论证设计方案 扩初批复 16 地盘设计参与 17 施工图设计开始 18 施工图建筑条件图完成 设计部评审 19 施工图基础结构完成 工程管理部、项目部、设计部评审 20 专家论证结构合理性 21 设备选型、门窗确认、细布做法 22 制桩图 23 桩位图 24 基础图 25 报建施工图 26 设计院现场代表驻现场办公 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 27 完26、成施工图报审 与企划部对接 28 施工图审图公司审图 29 设计院回复审图意见 30 施工图审图公司出评审报告 31 甲供料确认并出图 工程管理部 32 设计部工程管理部项目部成本管理部审图 33 设计院出变更修改图纸 34 施工图交底给地盘建筑师 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 地盘建筑师工作流程 地盘建筑师工作流程 序号 项目流程 相关阶段 序号 项目流程 相关阶段 相关部门确认 相关部门确认 35 地盘建筑师接受施工图 36 地盘建筑师驻现场办公 37 协调监督设计院现场代表工作 38 汇报每周工程进度及效果至竣工验收 39 对甲供料进行抽验 40 执行设计变更程序 4127、 组织设计院相关工程师解决现场问题 42 基础选型并确定场地标高 严格执行外墙涂料颜色执行程序 43 深入看图并对现场与图纸间的矛盾提出解决意见 44 参加工程各类验收 45 配合入住手续办理 46 工程竣工后撤出项目部并对文件资料归档 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 景观设计工作流程表 景观设计工作流程表 序号 相关阶段 景观设计操作流程 相关部门确认 序号 相关阶段 景观设计操作流程 相关部门确认 总体规划定稿 1、景观设计工作计划制作 2、完成项目总体景观方案 可以是境外景观设计 单位 3、景观方案设计单位选择 4、单位平面定稿 景观方案设计单位确定 5、景观施工图设 景28、观方案开始设计 计单位选择 6、景观设计第一轮方案讨 总经理、副总经理、销售 论,并反馈意见 部、设计部综合意见 施工图设计单 7、位确定 景观设计第二轮方案讨 论,并反馈意见 8、方案深化，材料确定 9、施工图设计开始 提交项目部选择的材 料清单与样板 10、材料选择完成 11、施工图设计完成 成本管理部预算评审 各专业审图 12、根据评审意见对设计及 材料进行修改 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 13、施工图发项目经理部，并进行交底 14、施工现场配合，设计院配合 15、施工效果验收 16、发设计整改及变更单 17、竣工验收 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 29、目 录 目 录 1.1.项目基础资料项目基础资料 4 4 1.1 宗地自然条件 4 1.2 宗地社会条件 6 1.3 竞争楼盘 8 2.2.规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 1212 3.3.规划设计草案规划设计草案 1414 3.1 规划设计的初步概念 14 3.2 规划设计草案 14 4 4.项目设计工作控制性计划 项目设计工作控制性计划 1818 5.范例 5.范例 19 19 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 项目基础资料项目基础资料 1.1 1.1 宗地自然条件 宗地自然条件 宗地自然条件表一宗地自然条件表一 表 1.1.1 表 1.1.1 填表人：填写30、日期：年 月 日 土地名称/项目名称 图纸、图片名称 内容要求 完成情况 图纸、图片名称 内容要求 完成情况 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作 已制作 宗地位置 宗地区域位置图 表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作 已制作 宗地红线图 宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高 已收集 宗地现状照片 标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地地形图 宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌 已收集 宗地现状 宗地绿化植被与 水面分布图 植被与水面的定位 已制作 说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成31、，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二宗地自然条件表二 表 1.1.2 表 1.1.2 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 填表人：填写日期：年月 日 土地名称/项目名称 最 高 最 低 城市 气温 常年绝对温度 平 均 主导风向 城市 风象 风向频率玫瑰图（另附图）已收集 空气 质量 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 宗地内有无地表水 池塘 水渠 宗地周边有无地表水 江 河 湖 海 水渠 周边地表水32、常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M水文 宗地内水质状况 水质良好 水质较差，需进行检测 噪音 宗地噪音状况 周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测 冲沟 有 无 暗河 有 无 古墓 有 无 化石 有 无 地下军用设施、管线 有 无 地下油罐房 有 无 宗地有无特殊地下物 其它大型地下建筑物、有 无 说明：1依据宗地社会条件表一（表 1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 定进行检测后应附各项检测报告。对于33、尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。1.21.2 宗地社会条件 宗地社会条件 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 宗地社会条件表一 表1.2.1 宗地社会条件表一 表1.2.1 填表人：填写日期：年 月 日 土地名称/项目名称 图纸名称 内容要求 完成情况 图纸名称 内容要求 完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征 已收集 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划 已收集 区域交通分析图 表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线 已制作 34、周边交通分析图 表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等 已制作 周边道路断面图 表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施 已制作 市政管线图 表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等 已收集 说明：1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段35、进行规划方案设计的基础资料。宗地社会条件表二 表 1.2.2 宗地社会条件表二 表 1.2.2 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 填表人：填写日期：年月 日 土地名称/项目名称 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 当地政策法规要求 其它间距 无特殊要求 总用地面积 ha总建筑面积 m 容积率 建筑密度 绿地率 车位总数 限高要求 层 或m 配套的名称 与面积要求 规划设计要点 退红线要求 暂无要点 1.31.3 竞争楼盘信息 竞争楼盘信息 1.3.1 竞争楼盘列表 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 竞争楼盘列表 表 1.3.1 竞争楼盘列表 表 1.3.1填表人：填36、写日期：年月 日 编号楼盘名称 发展商 所处地段 价位/平米1 2 3 4 其 他 说 明 确 认 栏 市场营销部门经手人：年 月 日 市场营销部门经理：年 月 日 设计部经理：年 月 日 1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。1.3.2 竞争楼盘设计信息房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 竞争楼盘设计信息表一 竞争楼盘设计信息表一 表 1.3.2.1表 1.3.2.1 楼盘名称 位置 规划 规划 总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化率 总户数 37、户 车位数 地面 个 地下 个 建筑 建筑 住宅总面积 M 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 住宅产品类型 小高层 高层 其他 住宅结构形式 会所面积 M 会所个数 商业面积 M 租 售 幼儿园 班 小学 班 景观 景观 周边自然景观 有 无 景观设计面积 M 游泳池 室外 M 室内 M 水景/喷泉 个 儿 童 游 戏场 组 硬 地 活 动场 个 网球场 个 羽毛球场 个 包含项目 其它 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.针对项目竞争楼盘，竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表二 表 1.3.2.2 竞争楼盘38、设计信息表二 表 1.3.2.2 楼 盘 名称 位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术 该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术 设计资源 设计资源 设计内容 设计单位名称 规划 方案 建筑 施工图 方案 景观 施工图 室内 装修部品标准 装修部品标准 墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 室 外 其它 电梯品牌 电梯厅 装修标准 公共室内 其它 毛坯房 标准装修 提供 不提供 装修套餐 项目 品牌或材料 入户门/内门 地板 洁具 住 宅 室 内 厨柜 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 吊顶 其它 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.针对项目竞争楼盘，竞39、争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表三 竞争楼盘设计信息表三 表 1.3.2.3表 1.3.2.3楼 盘 名称 位置 户型 户型 编号 户型种类 面积(M)实用率(%)比例 备注 1 2 3 4 5 6 主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1.实用率 国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2.单套内建筑面积 包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3.单套内使用面积 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 住宅房间实际能使用的面40、积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。2 2 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 2.1 依据宗地自然条件表一（表 1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.2 依据宗地自然条件表二（表 1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现）。2.3 依据宗地社会条件表一（表 1.2.1）的内容，分析区域总体规41、划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.4 依据宗地社会条件表二（表 1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.5 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表 3.2.2.3）42、，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表 3.2.2.1）与产品分析表（表 3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2.6 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表 3.2.2.1）与产品分析表（表 3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在工程与与销售计划、投资43、与收益分析中体现）。（本节内容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。）3 3 规划设计草案规划设计草案 3.1 3.1 规划设计草案的初步概念 规划设计草案的初步概念 3.1.1 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3.1.2 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3.1.3 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.23.2 规划设计草案图纸 规划设计草案图纸 3.2.1 规划设计草案总平面图 3.2.2 综合经济技术指标房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 综合经济技术指标表 综合经济技术指标表 表 3.2.44、2.1 表 3.2.2.1 填表人：填写日期：年 月 日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M 绿地率%住宅总建筑面积 M 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M 汽车位总数 个 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式 备注 低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高 层 住 宅（19 层 100m）住 宅 住 宅 超高层住宅（100m）内 容 类 型 建筑面积(M)用地面积(M)商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 公 共 服 务 设 施 公 共 服 务 设 施 其45、他 内 容 停车方式 车位数 占总停车面积比例(%)地下、半地下 架空层 汽 车 停 车 汽 车 停 车 地面车库 地面露天 内 容 装修标准 占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房 仅提供厨卫装修 交 楼 标 准 交 楼 标 准 提供全套精装修 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.根据万科项目开发经验，79 层住宅与 911.5 层住宅开发成本差异不大，因此上表将79 层住宅并入小高层类进行统计。2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 A.A.容积率分析表 表 3.2.2.2容积率分析表 表 3.2.2.46、2填表人：填写日期：年 月 日 土地方全称 住宅部分 配套部分 序号 总体 指标 指标 类型 占地面积之和(Ha)容积率 建筑面积之和(M2)面积比 户数之和(户)户数比 会所(M2)商业(M2)配套(M2)总建筑 面积（M2）低 层 住宅：独立别墅（1 3层）低 层 住宅：联排别墅（1 3层）总容积率 多 层 住宅（46层）小 高 层住宅（7 11.5层）总户数 中 高 层住宅（12 18层）高 层 住宅（19层100m）方案一 方案一 超 高 层住宅（100M）总建筑 面积（M2）低 层 住宅：独立别墅（1 3层）低 层 住宅：联排别墅（1 3层）总容积率 多 层 住宅（46层）小 高 层47、住宅（7 11.5层）总户数 中 高 层住宅（12 18层）高 层 住房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.2.33.2.3 产品分析 产品分析 3.2.3.1 规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不48、良建筑朝向、不良景观等。3.2.3.23.2.3.2 关于各因素的可参考定义：关于各因素的可参考定义：3.2.3.2.1良好建筑朝向：“南偏东 15至南偏西 15范围内”的朝向；3.2.3.2.2不良建筑朝向：“西偏南 45至西偏北 45范围内”的朝向；3.2.3.2.3景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。3.2.43.2.4 项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划 (此部分内容暂缺)3.2.53.2.5 范 例范 例房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.2.63.2.6 项目基础资料范例 项目基础资料范例 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 49、万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 宗地城市位置图 TZ-1-1 TZ-1-1 2 宗地区域位置图 TZ-1-2 TZ-1-2 3 宗地红线图 TZ-1-3 TZ-1-3 4 宗地现状照片 TZ-1-4 TZ-1-4 5 宗地地形图 TZ-1-5 TZ-1-5 6 宗地绿化植被与水面分布图 TZ-1-6 TZ-1-6 7 区域现状图 TZ-1-7 TZ-1-7 8 区域总体规划图 TZ-1-8 TZ-1-8 9 区域交通分析图 TZ-1-9 TZ-1-9 10 周边交通分析图 TZ-1-10 TZ-1-10 11 周边道路断面图 TZ-1-11 TZ-1-11 12 周边公共设施图 TZ50、-1-12 TZ-1-12 13 市政管线图 TZ-1-13 TZ-1-13 3.33.3 规划设计草案 规划设计草案 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 规划设计草案设计说明 TZ-1-1 TZ-1-1 2 规划设计草案指标表 TZ-1-2 TZ-1-2 3 规划设计草案总平面图 TZ-1-3 TZ-1-3 第三部分 设计前期阶段成果标准 1第三部分 设计前期阶段成果标准 1 本阶段工作重点 本阶段工作重点 1.1 参与产品建议书的编制和确认 1.2 完成概念设计方案及分析 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 151、.3 完成项目设计工作总体计划 1.4 完成项目设计指导书 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 目目 录录 1 1 项目设计指导书形成的过程文件 684项目设计指导书形成的过程文件 684 1.1 概念设计任务书 684 1.2 重要节点的审核意见 684 2 2 概念设计方案概念设计方案 684 684 2.1 设计说明 684 2.2 综合经济技术指标及产品分析 684 2.3 概念设计图纸 684 3 3 项目设计指导书 687项目设计指导书 687 3.1 项目概况及用地分析 687 3.2 开发目标、开发计划与项目设计总体计划 690 3.3 市场定位和产品建议 690 52、3.4 成本控制因素与工程管理意见 692 3.5 概念设计研究结论 693 3.6 方案设计需要解决的问题 695 3.7 项目设计各环节的综合分析 697 4 4 范例 698范例 698 4.1 项目设计指导书形成的过程文件范例 698 4.2 概念设计方案范例 698 4.3 项目设计指导书范例 698 4.4 其它范例 699 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 项目设计指导书形成的过程文件 1.1项目设计指导书形成的过程文件 1.1 概念设计任务书 概念设计任务书 1.1.1 项目概况及用地分析 应附文：参照本部分 3.1 项目概况及用地分析（第 27 页）。153、.1.2 经济技术指标及设计要求 应附表：第二部分 表 3.2.2.1 综合经济技术指标表（第 15 页）。1.1.3 概念设计成果及进度要求 应附文：参照本部分 2.概念设计方案（第 24 页）。1.1.4 甲方提供的附件资料 1.21.2 重要节点的审核意见 重要节点的审核意见 1.2.1 集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见 1.2.2 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 2 2 概念设计方案 2.1概念设计方案 2.1 设计说明 设计说明 2.1.1 应包括对概念设计方案的介绍、分析；对概念设计任务书中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。2.22.2 综合经济技术指标及产品分54、析 综合经济技术指标及产品分析 2.2.1 综合经济技术指标表 详第二部分 表 3.2.2.1（第 15 页）2.2.22.2.2 产品分析 详第二部分 3.2.3（第 17 页）2.3 2.3 概念设计图纸 概念设计图纸 2.3.1 概念设计图纸目录房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 概念设计图纸目录表 表 2.3.1.1 概念设计图纸目录表 表 2.3.1.1分类 序号 图纸名称 比例 低、多层项目 高层 项目 备注 1 总平面图 1:10001：2000 2 功能分区与产品分布图1:10001：2000 3 交通分析图 1:10001：2000 4 分期开发示意图 1:10055、01：2000 5 组团基本单元分析图 1:5001:1000 6 配套分析图 1:10001：2000 7 景观分析图 1:10001：2000 8 视线分析图 1:10001：2000 9 日照分析图 1:10001：2000 10 坡度、坡向分析图 1:10001：2000 总图 11 地形改造土方平衡图 1:10001：2000 用 地 地 形复 杂 时 需完成 住宅 单体 12 住宅单体意向平面图 1:200 1:300 13 工作模型 1:10001：2000 其它 14 效果图或模型照片 说明：本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.3.2 概念设计图纸深度要56、求 2.3.2.1 总平面图 示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。2.3.2.2 功能分区与产品分布图 明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。2.3.2.3 交通分析图 应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。2.3.2.4 分期开发示意图 考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计57、；应体现首期卖场的选址。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2.3.2.5 组团基本单元分析图 应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。2.3.2.6 配套分析图 考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。2.3.2.7 景观分析图 表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。2.3.2.8 58、景观视线分析图 若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。2.3.2.9 住宅单体平面图 高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。2.3.2.10 日照分析图 体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。2.3.2.11 坡度与坡向分析图 当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以 10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。2.3.2.12 地形改造土方平衡图 根据坡度与高程进行59、土地的利用分析，计算土方平衡量 3 3 项目设计指导书 3.1项目设计指导书 3.1 项目概况及用地分析 项目概况及用地分析（注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分 表 1.1.1、表 1.1.2、表 1.2.1、表 1.2.2 中所列，以下文中不再特别标出。）3.1.1 用地自然条件概况及分析房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.1.1.1 宗地位置 应附文：简述宗地位置 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 3.1.1.2 宗地现状房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.1.1.2.1 宗地四至范围 应附文：简述宗地四至范围 应附图：宗地红线图 3.1.60、1.2.2 宗地现状地形地貌 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开 分析 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 3.1.1.2.3 绿化植被与水面 应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施 应附图：宗地绿化植被与水面分布图 3.1.1.2.4 气候气象 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。3.1.1.2.5 水文地质 应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况 应附:宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）3.1.1.2.6 特殊61、地下物 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物 3.1.2 宗地社会条件概况及分析 3.1.2.1 区域现状与规划 应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状 特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图 3.1.2.2 规划要求房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表 3.1.2.3 交通状况 应附文：简述宗地62、交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 3.1.2.4 公共设施 3.1.2.4.1 公共建筑 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；3.1.2.4.2 对设计存在影响的设施与标志物 应附文：简述以下有利与不利因素情况 有利因素：广场、公园、城市雕塑等 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图 3.1.2.5 市政管线 应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接 口位置、管径63、埋深、标高 应附图：市政管线图 3.2 开发目标、开发计划与项目设计总体计划 3.2.1 项目总体开发目标 3.2.1.1 项目总体定位 3.2.1.2 目标成本和目标利润 3.2.2 项目总体开发计划 3.2.2.1 分期开发的规模和进度 3.2.2.2 分期开发的成本和利润 应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表 3.2.3 项目设计总体计划 应附表：项目设计总体计划表 3.3 市场定位和产品建议 3.3.1 项目总体定位 3.3.1.1 项目市场定位 3.3.1.2 项目竞争优势（针对竞争楼盘）3.3.2 项目目标市场 3.3.2.1 目标客户构成 3.3.2.2 目标客户行为特征 64、房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.3.3 项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.3.3.1 产品类型及构成 3.3.3.1.1 产品构成的种类 3.3.3.1.2 各产品类型的比例 应附表：产品建议表，参见第四部分 表 2.3.3 （第 50 页）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.3.3.2 产品的户型配比建议 应附表：户型配比表，参见第四部分 表 2.3.4 （第 52 页）3.3.3.3 公建配套 3.3.3.3.1 停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。3.3.3.3.2 公交交通与班车系65、统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。3.3.3.3.3 商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量 3.3.3.3.4 学校、幼儿园：占地、规模、功能 3.3.4 首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）3.3.4.1 首期产品的类型及构成 应附表：首期产品建议表，参见第四部分 表 2.3.3（第 50 页）3.3.4.2 首期产品的户型配比建议 应附表：首期户型配比表，参见第四部分表 2.3.4（第 52 页）3.3.4.3 首期公共配套要求 3.3.4.4 首期卖场安排 3.3.4.4.1 销售展示的内容选择（商66、业、会所、样板房）3.3.4.4.2 销售展示的卖场位置 3.3.4.4.3 样板间的搭建方式和位置的初步设想 3.3.5 销售策略与销售计划 3.3.5.1 销售推广的策略 3.3.5.2 销售计划 应附：销售计划 3.4 成本控制因素与工程管理意见 3.4.1 成本测算 3.4.1.1 根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础 形式的意见完成总成本测算表格 3.4.1.2 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格 应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表 3.4.1.3 设计各阶段的设计费用计划 3.4.2 设计阶段成本控制 3.4.2.1 方案设计阶段成本控制目标 367、.4.2.2 方案设计阶段成本控制措施或建议 3.4.2.3 初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议 3.4.3 工程管理相关工作及意见 3.4.3.1 地质资料分析 3.4.3.2 基础形式的初步意见 3.4.3.3 初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.4.4 工程进度计划与设计计划的关系与重要节点 应附表：工程进度计划 3.5 概念设计研究结论 3.5.1 概念设计研究各方案简评 应附图：各方案总平面，模型照片或表现图 应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.68、5.2 设计目标 应附文：描述项目楼盘设计形象目标 3.5.3 经济技术指标结论 应附表：综合经济技术指标表（详第二部分 表 3.2.2.1，第 15 页）3.5.4 规划方面的结论 3.5.4.1 用地布局 3.5.4.1.1 功能分区与产品类型分布 应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品分布图 3.5.4.1.2 空间序列和层次 应附文：简述主要公共空间的功能和特点 应附图：相应的参考图片 3.5.4.2 道路交通 应附图：交通分析图 3.5.4.2.1 主入口位置 3.5.4.2.2 人车关系 应附文：明确人车69、分流、局部合流或合流 3.5.4.2.3 停车方式和数量 应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量 3.5.4.2.4 公交场站 应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等 3.5.4.2.5 班车车位 应附文：明确位置和数量 3.5.4.3 销售分期 3.5.4.3.1 分期状况 应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置 应附图：分期开发示意图 3.5.4.3.2 首期销售卖场 应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求 3.5.4.4 组团管理 3.5.4.4.1 物业管理模式 应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元 3.5.4.4.2 低层、多70、层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 应附图：组团基本单元分析图 3.5.4.4.3 高层项目的标准层拼接意向房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.5.4.4.4 应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求 3.5.4.5 环境景观 3.5.4.5.1 景观现状 应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素 3.5.4.5.2 景观视线竖向分析 应附图：景观视线分析图 3.5.5 单体方面的结论 3.5.5.1 公建配套 应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营71、模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求 应附图：配套分析图 3.5.5.2 住宅设计 应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图 3.5.6 技术方面的意见 3.5.6.1 建筑研究中心的技术意见 3.5.6.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图 3.5.6.3 日照分析方案 应附图：日照分析图 3.5.6.4 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要72、求 3.6 方案设计需要解决的问题 3.6.1 规划方面的问题 3.6.1.1 用地布局 3.6.1.1.1 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计 3.6.1.1.2 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计 3.6.1.2 道路交通 3.6.1.2.1 满足 5 类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；3.6.1.2.2 满足人车关系要求与停车要求 3.6.1.2.3 满足公交车与班车停放要求 3.6.1.2.4 满足消防要求 3.6.1.2.5 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 373、.6.1.3 销售分期 3.6.1.3.1 首期销售卖场销售氛围的营造 3.6.1.3.2 根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计 3.6.1.3.3 分期设计应综合考虑以下因素：3.6.1.3.3.1 满足分期的期数、面积、位置要求 3.6.1.3.3.2 考虑每期设计上的吸引客户的卖点 3.6.1.3.3.3 分期开发时物业管理模式的可行性 3.6.1.3.3.4 分期开发时施工组织的可行性 3.6.1.3.3.5 分期开发时道路系统的可行性 3.6.1.4 组团与管理 3.6.1.4.1 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计 3.6.1.4.2 根据物业74、管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等 3.6.1.4.3 高层项目依据标准层拼接意向深化设计 3.6.1.5 环境景观 3.6.1.5.1 景观设计具备明确的主题 3.6.1.5.2 景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织 3.6.1.5.3 景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 3.6.1.5.4 处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等 3.6.1.5.5 现状景观的利用方式 3.6.1.5.6 当地形出现高差时，应进行景75、观视线的竖向分析 3.6.2 单体方面的问题 3.6.2.1 会所单体方案设计 3.6.2.2 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用 3.6.2.3 学校、幼儿园总图布置 3.6.2.4 首期住宅单体方案设计、建筑形态、风格与户型 3.6.3 技术方面的问题 3.6.3.1 日照间距设计 3.6.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）3.6.3.3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等 3.6.3.4 保温、遮阳和降76、噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本 3.6.3.5 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等 3.6.3.6 建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.7 项目设计各环节的综合分析 3.7.1 根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。确认该项目设计操作的难点。3.7.2 设计任务的细分 3.7.2.1 根据项目具体情况、销售要求及工程进度，确定整个项目的各部分是否需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等。377、.7.2.2 根据项目设计的不同内容的不同要求，如建筑、景观、立面、销售包装等，将设计任务拆分。3.7.3 设计单位的选择 3.7.3.1 根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位；3.7.3.2 选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单位应特别注意）等方面考虑是否能够胜任该项设计。3.7.4 设计部人力资源的分配 3.7.4.1 确认设计部在各阶段的负责人及参与的人数；3.7.4.2 确认并评估与各设计单位对接的人员，预见设计控制能力不足可能产生的风险；3.7.4.3 若认为本部门人员在控制某一阶段时可能会有不足，应提出设想的解决办法。3.7.5 设计费用的成本控制计划 78、3.7.5.1 根据意向确定的设计单位，对各项设计任务的设计费做初步估算；3.7.5.2 依据项目情况、市场定位及项目整体成本控制思路，确认开展方案、施工图设计时，项目各部分的成本分配原则（仅针对设计可控因素）。3.7.5.3 以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。3.7.6 以上各部分内容，应统筹考虑，并体现在项目设计总体工作计划中。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4 范例 4.1 项目设计指导书形成的过程文件范例 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 概念设计任务书 SQ-1-1 2 重要节点的审核意见 79、SQ-1-2 4.2 概念设计方案范例 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 概念设计方案设计说明 SQ-2-1 SQ-2-1 2 综合经济技术指标表 SQ-2-2 SQ-2-2 3 产品分析 SQ-2-3 SQ-2-3 4 概念设计方案总平面图 SQ-2-4 SQ-2-4 5 功能分区与产品分布图 SQ-2-5 SQ-2-5 6 交通分析图 SQ-2-6 SQ-2-6 7 分期开发示意图 SQ-2-7 SQ-2-7 8 组团基本单元分析图 SQ-2-8 SQ-2-8 9 配套分析图 SQ-2-9 SQ-2-9 10 景观分析图80、 SQ-2-10 SQ-2-10 11 景观视线分析图（可选）SQ-2-11 SQ-2-11 12 日照分析图 SQ-2-12 SQ-2-12 13 坡度、坡向分析图（可选）SQ-2-13 SQ-2-13 14 地形改造土方平衡图 SQ-2-14 SQ-2-14 15 住宅单体意向平面图 SQ-2-15 SQ-2-15 16 工作模型 SQ-2-16 SQ-2-16 17 效果图 SQ-2-17 SQ-2-17 4.3 项目设计指导书范例房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 项目设81、计指导书 SQ-3 SQ-3 4.4 其它范例 序号 文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号文件名称 万科集团项目设计成果 范例汇编索引号 1 设计前期阶段工作计划 SQ-4-1 SQ-4-1 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 第 四 部 分 实施方案阶段成果标准第 四 部 分 实施方案阶段成果标准 1 1 本阶段工作重点 本阶段工作重点 1.1 编制方案设计任务书 1.2 完成规划设计方案及规划评审 1.3 编制景观方案设计任务书 1.4 完成景观设计方案及评审 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 目 录 目 录 1.1.实施方案形成的过程文件 41 实施方82、案形成的过程文件 41 1.1 规划方案设计任务书 41 1.2 景观方案设计任务书 43 1.3 重要节点的评审结论意见 43 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.4（详规及方案）报建的政府批复意见 43 1.5 物业管理模式的建议与结论 43 1.6 销售包装的建议和要求 43 2.2.设计说明及综合技术经济指标 44设计说明及综合技术经济指标 44 2.1 设计说明 44 2.2 综合技术经济指标 44 2.3 附录表格 45 3.3.实施方案图纸 56实施方案图纸 56 3.1 实施方案图纸目录 56 3.2 实施方案图纸深度要求 59 4.4.相关部门在本阶段的工作成83、果 64 相关部门在本阶段的工作成果 64 4.1 工程管理部在本阶段的工作成果 64 4.2 成本管理部在本阶段的工作成果 64 4.3 建筑研究中心在本阶段的工作成果 64 5.5.范例 65 范例 65 5.1 实施方案形成的过程文件范例 65 5.2 设计说明及综合技术经济指标范例 65 5.3 实施方案图纸66 5.4 相关部门在本阶段的工作成果 66 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 实施方案形成的过程文件实施方案形成的过程文件 1.11.1 规划方案设计任务书 规划方案设计任务书 1.1.1 项目概况及用地分析 详第三部分 3.1（第 27 页）1.1.2 规划84、设计的基本原则 1.1.2.1 项目的定位 详第三部分 3.3.1（第 29 页）1.1.2.2 其它基本原则 1.1.3 概念设计研究结论 详第三部分 3.5（第 31 页）1.1.4 方案设计需要解决的主要问题 详第三部分 3.6（第 34 页）1.1.5 设计成果要求 1.1.5.1 设计说明 1.1.5.2 综合经济技术指标 1.1.5.2.1 规划指标表，详表 2.3.1（第 45 页）1.1.5.2.2 公共服务设施指标表，详表 2.3.2（第 48 页）1.1.5.2.3 住宅指标表一，详表 2.3.3（第 50 页）1.1.5.2.4 住宅指标表二，详表 2.3.4（第 52 85、页）1.1.5.2.5 容积率指标表，详表 2.3.5（第 53 页）1.1.5.2.6 会所详细指标表，详表 2.3.7（第 54 页）1.1.5.2.7 停车详细指标表，详表 2.3.8（第 55 页）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.1.5.3 规划设计图纸目录 规划设计图纸目录表规划设计图纸目录表 表 1.1.5.3 表 1.1.5.3分类 序号 图纸名称 比例 低、多 层项目 高层 项目 备注 1 总平面图 1:500 2 日照分析图 1:5001 1000 3 公共服务设施布置分析图1:5001 1000 4 交通分析图 1:5001 1000 5 景观结构分析图86、 1:5001 1000 6 分 析图 小区管理模式分析图 1:5001 1000 7 详图 小区各道路断面图 1:200 8 工作模型 1:1000 9 土方平衡图 1:5001 1000 10 道路及竖向设计图 1:5001 1000 11 彩色总平面图 1:500 12 总体剖面图 1:5001 1000 总图 13 其他 总体鸟瞰图 14 典型组团管理示意图 15 分 析图 典型组团交通分析图 组团 与管理 16 其他 效果图 1:2001:400 17 高层住宅单体地下及裙房各层平面图 18 标准层平面图 19 立面图 20 剖面图 1:2001:400 低、多层住 宅 单元/高层住87、 宅 单体21 效果图 22 各层平面图 23 立面图 24 剖面图 1:2001:400 主 要 公共建筑 25 效果图 包括独立商 业 建筑、会所、幼儿园或学校 说明：1.上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。1.1.6 设计成果提交的要求 1.1.7 设计中期交流时间安排房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.21.2 景观方案设计任务书 1.3景观方案设计任务书 1.3 重要节点的评审结论意见 重要节点的评审结论意见 1.3.1 集团规划设计88、评审会意见 1.3.2 外部专家方案评审会意见 1.3.3 总平面确认的结论意见 1.3.4 建筑单体确认的结论意见 1.3.5 深化方案设计确认的结论意见 1.3.6 景观方案评审的结论意见 1.41.4（详规及方案）报建的政府批复意见 1.5（详规及方案）报建的政府批复意见 1.5 物业管理模式的建议与结论 1.6物业管理模式的建议与结论 1.6 销售包装的建议和要求 2销售包装的建议和要求 2 设计说明及综合技术经济指标 2.1设计说明及综合技术经济指标 2.1 设计说明 设计说明 2.1.1 建筑设计说明 2.1.2 结构设计说明 2.1.3 给排水设计说明 2.1.4 电气设计说明 89、2.1.5 弱电设计说明 2.1.6 暖通设计说明 2.1.7 消防设计专篇 2.1.8 人防设计专篇 有人防工程须完成此部分内容。2.1.9 景观方案设计说明 2.22.2 综合技术经济指标 综合技术经济指标 2.2.1 规划指标表 详表 2.3.1 2.2.2 公共服务设施指标表 详表 2.3.2 2.2.3 住宅指标表一 详表 2.3.3 2.2.4 住宅指标表二 详表 2.3.4 2.2.5 容积率指标表 详表 2.3.5 2.2.6 可售面积指标表 详表 2.3.6 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2.2.7 会所详细指标表 详表 2.3.7 2.2.8 停车详细指标90、表 详表 2.3.8房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2.32.3 附录表格 附录表格 规划指标表 规划指标表 表 2.3.1表 2.3.1 指标名称 总体 期 数值（ha）所占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地项目规划总用地 1.居住用地 100 100 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地 代征绿化用地 市政道路绿化用地 居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地 与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地 其他政府保留用地或不可建设用地 总建筑面积 总建筑面积 m m 住宅建筑面积 m m 非住宅建筑面积 m m 1.住宅建筑面积比重91、%计入容积率建筑面积 m m 2.不计入容积率建筑面积 m m 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 不计入容积率建筑面积比重%不可售建筑面积 m m 可售建筑面积 m m 3.可售面积占总建筑面积比重%（续下页）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 （接上页）住宅面积毛密度 /h/h住宅面积净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛）套/ha 套/ha住宅建筑套密度（净）套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率%建筑密度（建筑覆盖率）%容积率(建筑面积毛密度)万m/ha 万m/ha总户92、（套）数 户 户总人口(按 3.5 人/户计)人 人车位总数 个 个房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 车位/户数 1:1:房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2.项目规划总用地 根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。3.居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。4.住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距93、内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5.公建用地 也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。6.6.道路用地 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。7.公共绿地 满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。9.住宅面积净密度 也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅94、总建筑面积与住宅用地的比值表示。10.公共服务设施面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。11.绿地率 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。12.建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。13.容积率 也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 公共服务设施指标表 公共服务设施指标表 表 2.3.2表 2.3.2总 95、体 期 指标 项目 建筑面积（m）用地面积（m）备注 建筑面积（m）用地面积（m）备注 是否计入容积率（/）是否可售（/）餐饮 菜市场 各种小型商铺 会所 银行 邮政所 1.商 业 及 文 体 面 积 小 计(A1)托儿所 幼儿园 九年制学校 2.教育 面 积 小 计(A2)锅炉房 变电室 煤气调压站 路灯配电室 公共厕所 垃圾站 垃圾转运站 公共停车场 自行车存车处 3.市政公用 面 积 小 计(A3)房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 居委会 物业管理处 卫生站 4.其它 防空地下室 （续下页）（接上页）面 积 小 计(A4)公共服务设施 面积总计（A1+A2+A3+A4）房地96、产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。2.建筑面积 500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3.上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4.上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5.上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 住宅指标表（一）住宅指标表（一）表 2.3.3 表 2.3.3 说明：1.根据万科项目开发经验，79 层住宅与 911.5 层住宅97、开发成本差异不大，因此本表将 79 层住宅并入小高层类进行统计。2.本表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表一可根据实际需要进行简化。3.独栋高层或超高层住宅项目无需完成此表。总体 总体 期 期 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 （续下页）（接上页）无电梯的多层公寓 小计 住宅 类型 产品类型 户型 编号 户型面积 m 总建筑面积 m 套数 某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比 某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比 某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的98、累加面积与住宅总面积比 某住宅类型的累加套数与住宅总套数比 总建筑面积 m套数 某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比 某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比 某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比 某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比 某住宅类型的累加套数与住宅总套数比 x y x/X y/Y 独立式住宅（别墅）小计 X Y X/1 Y/2 双拼式 住宅 小计 联排式 住宅 小计 其他 小计 低层 13 层 13 层 本类型合计 1 2 100 100 1/a 2/b 100 100 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 99、的多层住宅（花园洋房）小计 有电梯的多层公寓 小计 本类型合计 100 100 100 100 79 层 小计 911.5 层 小计 小高层7 11.5层 小高层7 11.5层 本类型合计 100 100 100 100 1218 层 中高层 本类型合计 18 层100m 高层 本类型合计 100m 超高层 本类型合计 总 计 总 计 a b 100 100 100 100 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 住宅指标表（二）住宅指标表（二）表 2.3.4 表 2.3.4 住宅 户型大类 户型 编号 户型面积（m）套数 总面积（m）该户型占 户型大类 套数比（）该户型占 户型大类 100、面积比（）1-A 1-B 1-C 一房 小计 100 100 二房 小计 100 100 一卫 三房 两卫 小计 100 100 四房 小计 100 100 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 五房 小计 100 100 六房及以上 小计 100 100 总计 说明：1.对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2.上表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表二可根据实际需要进行简化。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 容积率指标表 容积率指标表 表 2.3.5表 2.3.5总 体 期 指 标 项 目 建筑面积（m）总建筑面积101、比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）住宅 公共服务设施 1.计入容积率面积小计 地下室 半地下室 架空层 其它 2.不计入容积率面积 小计 总建筑面积 总建筑面积 100 100 建设总用地面积 建设总用地面积 mm容积率 容积率 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 可售面积指标表 可售面积指标表 表 2.3.6表 2.3.6总 体 期 指 标 项 目 建筑面积（m）总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）住宅 住宅底层商业 非住宅底层商业 地下车库 其它公共服务 设施 1.可售 面积 小计 公共服务设施 其它 2.不可售 面积 小计 总建筑面积 总建筑面积 100 10102、0 会所详细指标表会所详细指标表 表 2.3.7表 2.3.7 会所一 会所二 会所建筑面积 项 目 建筑面积备注 建筑面积备注 中/西餐厅 商务会议 茶室、咖啡厅 多功能厅 阅览室 棋牌室 主体 影音室 部分 健身室 桑拿浴室 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 温水泳池 壁球 乒乓球室 室内羽毛球 篮球场 桌球室 儿童活动室 便利店 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 室外游泳池 室外网球场 附属 部分 室外篮球场 室外羽毛球 说明：1.表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。2.上表为示意性表格，具体项目应根据会所情况编制表格；方案设计任务书103、内的会所详细指标表可根据实际需要进行简化。停车详细指标表停车详细指标表 表 2.3.8总体 表 2.3.8总体 期 期 指 标 项 目 数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位 摩托车位 1.非露天汽车位 半地下 地下 架空层 地面车库 2.露天汽车位 汽 车 位 汽车位小计 地下、半地下车位平均面积（m）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 说明：1.本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2.本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3.方案设计任务书内的104、停车详细指标表可根据实际需要进行简化。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3 实施方案图纸实施方案图纸 3.1 实施方案图纸目录实施方案图纸目录 3.1.1 规划及建筑方案图纸目录 规划及建筑方案图纸目录表 规划及建筑方案图纸目录表 表 3.1.1 表 3.1.1分类 序号 图纸名称 比例 低、多层项目 高层 项目 备注 1 总平面布置图 1:5001:1000 2 总平面定位图 1:5001:1000 3 总图 1:3001:500 4 户型分布图 1:5001:1000 5 日照分析图 1:5001:1000 6 公共建筑布置分析图 1:5001:1000 7 道路及交通分析图105、 1:5001:1000 8 景观结构分析图 1:5001:1000 9 分 析图 小区管理模式分析图 1:5001:1000 总图 10 详图 小区各道路断面图 1:1001:200 若 为 首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期 技 术 指标。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 （续下页）（接上页）11 道路及竖向总图 1:500 12 工作模型 1:1000 13 彩色总平面布置图 1:500 总图 14 其他 总体鸟瞰图 项目路 网 复 杂时，应单独绘 制 道 路及 竖 向 总图。15 底层平面图 16 标准层平面图 17 屋顶平面图 18 立面图（四个）19 剖面图106、 1:200 1:300 若无标 准 层 则必 须 完 成各 层 平 面图。20 典型组团管理示意图 1:300 21 分析图典型组团交通分析图 1:300 22 工作模型 1:1001:300 典型组团或典型住宅单元组合 23 其他 效果图（二个立面方向）24 多层住宅单元底层平面图 1:50 25 高层住宅单体地下及裙房 各层平面图 1:1001:200 26 标准层平面图 27 屋顶平面图 28 立面图（四个）29 剖面图 低、多层 1:50高层 1:100 1:200 低、多层 若 无 标准 层 则 必须 完 成 各层平面图。高层若 无 裙 房则 必 须 完成 一 层 平面 图 及 有107、差 异 的 各层平面图。30 单体入口放大平面图 1:30 低、多层住宅单元/高层住宅单体 31 其他 户型放大平面图 1:50 立面特 殊 效 果或 大 量 出房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 32 立面细部节点放大图（平立剖面）1:50 33 模型 1:50 或 1:100 34 效果图 现 的 部 分可 作 1:20模型或 1:1现场模型 （续下页）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 （接上页）35 总平面图 1:500 36 各层平面图 37 立面图（四个）38 剖面图 1:200 39 幼儿园标准单元平面布置图 1:100 40 其他 学校教室平面布置图 1108、:100 41 工作模型 1:100 主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）42 效果图 布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。说明：1.上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.2 各专业初步深化的图纸目录 各专业图纸目录表 各专业图纸目录表 表 3.1.2 表 3.1.2分类 序号 图纸名称 比例 低、多层项目高层 项目 备注 1 管线综合图 1:5001:1000 室外总体 2 土方图 1:5001:1000 项目地形复杂时应完109、成土方图 结构 3 结构梁板图 1:200 1:300 4 给排水管道总平面图 1:5001:1000 5 供电总平面图 1:5001:1000 6 弱电总平面图 1:5001:1000 7 各专业主要设备材料表 8 各专业系统图 设备 9 各专业户型平面布置草1:501:100 说明：1.本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.3 景观方案图纸目录房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 景观方案图纸目录表 表3.1.3 景观方案图纸目录表 表3.1.110、3序号 图纸名称 比例 低、多层项目高层 项目 备注 1 彩色总平面图 1:5001:1000 2 总体剖面图 12 个 1:500 3 交通流线分析图 1:5001:1000 4 景观视线分析图 1:5001:1000 5 绿化配置图 1:5001:1000 6 照明布置图 1:5001:1000 7 主要园林建筑平面图 1:1001:300 8 主要园林建筑立面图 1:1001:300 9 主要园林建筑剖面图 1:1001:300 10 表达重点景观构思概念及材质处理的手绘草图或彩色图片 11 重点景观平面图 1:1001:300 12 重点景观剖面图 1:1001:300 13 重点景观111、效果图 1:1001:300 说明：1.本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。3.43.4 实施方案图纸深度要求 实施方案图纸深度要求 3.4.1 基本要求 应符合相关国家设计规范要求并参考建筑工程设计文件编制深度的规定对初步设计文件编制深度的有关规定。3.4.2 规划及建筑方案图纸深度附加要求 3.4.2.1 总平面布置图 3.4.2.1.1 表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置。3.4.2.1.2 用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设房地产112、智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。3.4.2.2 平面定位图 3.4.2.2.1 用地内建筑物、构筑物的位置，主要建筑物、构筑物名称楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.4.2.3 总图 3.4.2.3.1 表明建筑人行出入口层平面(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的高差关系。3.4.2.3.2 道路平面须表明道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺寸、113、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。3.4.2.3.3 须表明物业管理的围墙、门卫的位置。3.4.2.4 户型分布图 低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号。高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。3.4.2.5 公共服务设施布置分析图 表明公共服务设施的主要功能及分布情况。3.4.2.6 道路及交通分析图房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.4.2.6.1 表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置。3.4.2.6.2 表明机动车、非机动车车停车场位置。3.4.2.7 景观结构分析图 表达景观轴线与114、重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积。3.4.2.8 小区管理模式分析图 表明小区管理模式。如采用组团封闭的管理模式，则须表明组团范围及出入口位置。3.4.2.9 总体工作模型 3.4.2.9.1 应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系。3.4.2.9.2 应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系。3.4.2.9.3 真实地反映道路、停车场。3.4.2.10 典型组团或典型建筑组合底层平面图 3.4.2.10.1 注明户型编号。3.4.2.10.2 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。3.115、4.2.10.3 表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置。3.4.2.10.4 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。3.4.2.11 典型组团或典型住宅单元组合的剖面图 组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。3.4.2.12 典型组团或典型住宅单元组合模型 3.4.2.12.1 应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系。3.4.2.12.2 应反映建筑立面上阳台、空调板、门窗等构配件的形式、色彩。3.4.2.13 住宅单元底层平面图 3.4.2.13.1 须表明室外台阶、单元入口、私家小院围墙位置；住户大堂家具布置及信报箱平面位置116、。3.4.2.13.2 室内家俱布置、门窗位置。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.4.2.13.3 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置。3.4.2.13.4 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意。3.4.2.13.5 管井、管线位置。3.4.2.13.6 若高层住宅裙房有商业，表明商业业态及运货出入口位置。3.4.2.14 住宅单117、元标准层平面图 3.4.2.14.1 室内家俱布置、门窗位置。3.4.2.14.2 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；表明上下水管位置、室外雨水立管位置。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.4.2.14.3 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机位置。卫生间须表明化妆台（柜）定位及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒位置；地漏及地面找坡示意。3.4.2.14.4 户型经济技术指标表 户型编号 套内建筑面积（）建筑面积（）项目 使用面积（）客厅 餐厅 厨房 主卧室 主卫 次卧室 1 次卧室 2 次卫 阳台 3.4.2.118、15 住宅单元立面图 3.4.2.15.1 表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式。3.4.2.15.2 表明墙面材质划分。3.4.2.16 独立商业建筑平面图 明确商业功能及面积。3.4.2.17 会所平面图 明确会所功能及面积。3.4.2.18 幼儿园标准单元平面布置图 表明室内家俱布置。3.4.2.19 学校教室平面布置图 表明室内家俱布置。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4 4 相关部门在本阶段的工作成果 4.1相关部门在本阶段的工作成果 4.1 工程管理部在本阶段的工作成果 工程管理部在本阶段的工作成果 工程甲供物料表 4.2 4.2 成本管理部在本阶段119、的工作成果 成本管理部在本阶段的工作成果 成本测算书 4.3 4.3 建筑研究中心在本阶段的工作成果 建筑研究中心在本阶段的工作成果 项目技术研究实施方案 5 5 范例 5.1范例 5.1 实施方案形成的过程文件范例 实施方案形成的过程文件范例 序号 实施方案文件名称实施方案文件名称 万科集团项目设计成果范例汇编 索引号万科集团项目设计成果范例汇编 索引号 1 规划方案设计任务书 FA-1-1 FA-1-1 2 景观方案设计任务书 FA-2-1 FA-2-1 3 重要节点的评审结论意见 FA-1-6；FA-2-5 FA-1-6；FA-2-5 4 物业管理模式的建议与结论 FA-4-6FA-4-120、6 5 销售包装的建议和要求 FA-4-1FA-4-5 FA-4-1FA-4-5 5.25.2 设计说明及综合技术经济指标范例 设计说明及综合技术经济指标范例 序号 实施方案文件名称实施方案文件名称 万科集团项目设计成果范例汇编 索引号万科集团项目设计成果范例汇编 索引号 1 设计说明 FA-1-7 FA-1-7 5.35.3 实施方案图纸 实施方案图纸 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 序号 实施方案文件名称实施方案文件名称 万科集团项目设计成果范例汇编 索引号万科集团项目设计成果范例汇编 索引号 1 规划及建筑方案图纸 FA-1-(912)FA-1-(912)2 各专业初步深121、化图纸 FA-1-13 FA-1-13 3 景观方案图纸 FA-2-7 FA-2-7 5.45.4 相关部门在本阶段的工作成果 相关部门在本阶段的工作成果 序号 实施方案文件名称实施方案文件名称 万科集团项目设计成果范例汇编 索引号万科集团项目设计成果范例汇编 索引号 1 工程甲供物料表 FA-4-7 FA-4-7 2 成本测算书 FA-4-8 FA-4-8 3 项目材料技术应用方案 FA-4-9 FA-4-9 第 五 部 分 施工图阶段成果标准 1第 五 部 分 施工图阶段成果标准 1 本阶段工作重点 本阶段工作重点 1.1 完成施工图设计任务书、指导书 1.2 审查并确认施工图条件图 1.122、3 督促协助施工图设计单位完成施工图设计，保证图纸及时到位及设计质量 1.4 组织重要节点的专家评审和内部评审 1.5 组织施工图图纸会审和技术交底 1.6 完成营销设计交底 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 目 录 目 录 1.施图设计任务书 67 1.施图设计任务书 67 1.1 项目名称、建设地点 69 1.2 设计依据、批准问号 69 1.3 项目概况 70 1.4 项目设计内容 70 1.5 项目设计时间要求 71 1.6 项目设计成果要求 71 1.7 现场服务要求 71 1.8 附件 72 2.施工图设计单位招标文件 73 2.施工图设计单位招标文件 73 2.1 123、施工图设计投标邀请书 73 2.2 施工图设计单位中标通知书 73 2.3 施工图设计单位合作承诺书 73 3.重要节点审查文件 74 3.重要节点审查文件 74 3.1 施工图条件图会审记录 74 3.2 基础施工图会审记录 74 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 3.3 全套土建施工图会审记录 74 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 施工图设计任务书 施工图设计任务书 1.1 项目名称、建设地点 1.1.1 项目名称：1.1.2 建设地点：1.2 设计依据、批准文号 1.2.1 建设用地规划许可证 1.2.2 政府部门对项目方案设计的批文 1.2.3 政124、府部门对项目初步设计的批文 1.2.4 用地范围 1：1000 地形图 1.2.5 该项目红线外管线配套图 1.2.6 用地范围内的水文资料 1.2.7 用地范围内地质堪察报告 1.2.8 民用建筑设计通则 1.2.9 住宅设计规范 1.2.10建筑设计防火规范 1.2.11高层民用建筑设计防火规范 1.2.12施工图设计任务书 1.2.13施工图设计指导书 1.2.14施工图设计进度表 1.2.15施工图设计深度要求 1.2.16其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定（如有请详细列出）1.31.3 项目概况 项目概况 1.3.1 项目所在区域概述 1.3.2 项目周边已有建筑物描述 1.3.125、3 项目场地描述 1.3.4 项目自身描述，包括：占地面积，建筑面积，建筑高度，建筑使用功能及容积率等经济技术指标。1.41.4 项目设计内容 项目设计内容 1.4.1 配合方案设计单位进行方案深化，按照国内相应规范对方案设计单位 提供的设计方案提出修改建议，直至完成建筑结构水暖电各专业技术方案比较，确定方案（相当于初步设计）。1.4.2 在满足国家规定设计深度，同时满足万科设计图纸深度要求的前提下，完成总图、建筑、结构、水、暖、电各专业施工图设计。1.4.3 作为设计总包单位配合异型结构、室外装修等专项设计，完成审核，直至盖章出图。1.4.4 配合各设备专业厂商完成专项设计，直至盖章出图。1126、.4.5 配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计的衔接。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.4.6 针对政府强制要求，配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。1.4.7 全力配合甲方完成报审报建工作，直至报批完成。1.4.8 按照甲方要求完成合同附图及各部分面积指标。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1.5 项目设计时间要求 应附施工图设计计划安排表，划分至施工图各阶段设计周期。1.6 项目设计成果要求 1.6.1 方案调整设计图及文件图纸 8 套，其中三套精装本，其余为平装本；电子文件光盘（或软盘）一份。1.6.2 施工图条件图、1：50 单元平面图等各阶127、段性图纸一份；电子文件光盘（或软盘）一份。1.6.3 交付开工的基础、桩位施工图及报建的基础施工图图纸 8 套，其中三套精装本，其余为平装本；电子文件光盘一份。1.6.4 全套施工图设计图纸 12 套，其中三套精装本，其余为平装本；各专业电子文件光盘一份 1.7 现场服务要求 1.7.1 乙方配合施工进度，负责派人在施工现场办公，代表设计院解决施工中发现的设计图纸问题，并及时配合处理施工中发生的相关设计、选材等技术问题，随时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。1.7.2 现场服务具体要求详施工图设计合同补充协议。1.8 附件 1.8.1 项目初步设计文本 1.8.2 施工图设计指导书，参128、照万科集团项目设计指印完成。1.8.3 施工图设计进度表 1.8.4 施工图设计深度要求 1.8.5 甲方向乙方提供的设计资料文件目录 1.8.6 乙方向甲方交付的设计文件明细 2 施工图设计单位招标文件 2.1 施工图设计投标邀请 2.1.1 施工图设计招标书 2.1.2 施工图设计招标要求 2.1.3 施工图设计投标承诺书 2.2 施工图设计单位中标通知书 2.3 施工图设计单位合作承诺书 2.4 施工图设计合同 2.4.1 施工图设计合同及补充协议 2.4.2 甲方向乙方提供的资料文件目录 2.4.3 乙方向甲方提供的交付的文件资料目录 3 重要节点图纸审查文件 施工图设计过程中重要节点129、的审查，可参照万科集团项目设计指引中的施工图设计审图要点进行。各节点施工图审查，应填写完整的图纸会审记录表。3.1 施工图条件图会审记录 3.2 基础施工图会审记录 3.3 全套土建施工图会审记录 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 集团规划设计评审会管理办法集团规划设计评审会管理办法 1 为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对万科集团规划设计管理流程与成果标准（以下简称流程和标准）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。2 集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设130、计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3 评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少 7 日向规划设计部提出正式申请，会前至少 3 日提交评审文件汇编。4 评审文件汇编应包括以下内容：4.1 项目可行性研究报告 其中的规划设计部分详流程和标准中的“投资分析阶段成果标准”完成；4.2 项目设计工作控制性计划 4.3 集团规划设计部对设计工作总体计划的意见 4.4 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 4.5 概念设计方案任务书 详流程和标准第 23 页条文 1.1；4.6 概念设计方案文本 详流程和标准第 24 页131、条文 2.4.7 项目设计指导书 详流程和标准第 27 页条文 3.4.8 规划方案设计招标书 4.9 规划方案设计任务书 详流程和标准第 41 页条文 1.1 4.10 规划方案设计文本 详流程和标准第 41 页条文 1.1.5 4.11 规划方案分析表 详附件一 5 集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。6 会议组织者应在评审会召开前至少 2 日向参会者发出会议通知及议程。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 7 评审会投票人员组成：集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划132、设计部确定）。8 评审会议程：8.1 整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过 6 个小时为宜，投标项目以不超过 9 个小时为宜；8.2 评审会具体安排：8.2.1 由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对规划设计工作指导书进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过 60 分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）8.2.2 项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过 15 分钟为宜;8.2.3 投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过 40 分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是133、委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;8.2.4 评审团以记名投票的方式从投标方案中选出 2-3 个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;8.2.5 评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过 60 分钟为宜。9 评审会组织安排注意事项：9.1 会前：9.1.1 准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板 9.1.2 如果是视频会议，应与对方同步调试；9.1.3 准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文134、件；9.1.4 根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；9.2 会议用饮料,食品的服务安排：9.2.1 会场上应备有饮用水、水果及点心；9.2.2 应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；9.2.3 长时间的评审会应安排好工作餐事宜；9.3 会议进行过程中应留出适当休息时间,以每 60 分钟休息 10 分钟为宜；9.4 开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 9.4.1 与会者应关闭手机以保证会场安静；9.4.2 投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位等待使用；9.4.3 投标单位人员在135、会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。10 由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。11 会议结论以如下方式给出：11.1 同意 XX 方案，建议增加 XX 内容，在 XX 方面应予注意；11.2 倾向通过 XX 方案（可以有一个以上），应在 XX 方面改进后再确认规划思路，不需另行开会；11.3 各方案均难满足要求，须在 XX 方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。11.4 会议纪要应由规划设计部在会议结束后 3 天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。房地产智库 江西万科房地产公司规划136、设计管理制度 附件一：规划方案分析表户型配比部分 设计单位名称：设计单位名称：住宅 类型 产品类型 户型 编号 户型面积m 总建筑面积 m 套数 某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比 某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比 某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅类型的累加面积与住宅总面积比 某住宅类型的累加套数与住宅总套数比 /Xy/Y 独立式住宅（别墅）小计 XY X/1 Y/2 双拼式 住宅 小计 联排式 住宅 小计 其他 小计 低层 13 层 本类型合计 12 1001001/a2/b 无电梯的多层公寓 小计 每户有露137、台或花园的多层住宅（花园洋房）小计 有电梯的多层公寓 小计 本类型合计 711.5层 小计 911.5层 小计 多层 46 层多层 46 层 本类型合计 1218 层 中高层 本类型合计 18 层100m 高层 本类型合计 100m 超高层 本类型合计 总总 计计 a（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 附件一：规划方案分析表经济技术指标部分 附件一：规划方案分析表经济技术指标部分 指标名称 我司要求单位名称单位名称单位名称 项目规划总用地项目规划总用地（ha）1.居住用地（ha）住宅用地（ha）公建用地（ha）道路用地（ha138、）公共绿地（ha）2.其他用地（ha）市政道路用地（ha）代征绿化用地（ha）市政道路绿化用地（ha）居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ha）与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ha）其他政府保留用地或不可建设用地（ha）总建筑面积总建筑面积（万 m）住宅建筑面积（m）非住宅建筑面积（m）1.住宅建筑面积比重（%）计入容积率建筑面积（m）不计入容积率建筑面积（%）2.不计入容积率建筑面积比重（%）不可售建筑面积（m）可售建筑面积（m）3.可售面积占总建筑面积比重（%）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 住宅面积毛密度（m/ha）住宅面积净密度（m/ha）公 共 服 139、务 设 施 面 积 毛 密 度 住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度（人/ha）人口净密度（人/ha）绿地率（%）建筑密度（建筑覆盖率）（%）容积率(建筑面积毛密度)总户（套）数（户）总人口(按 3.5 人/户计)车位总数（个）车位/户数（1：）房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 附件一：规划方案分析表设计成果部分 附件一：规划方案分析表设计成果部分 分类 序号 资料及文件名称 份数单位名称单位名称 单位名称1 设计说明 2 经济技术指标表 文字 表格 3 成本估算报告 4 总平面图 5 日照分析图 6 公共服务设施布置分析图 7 交通分析图 8 景观结构140、分析图 9 分析图小区管理模式分析图 10 详图 小区各道路断面图 11 工作模型 12 土方平衡图 13 道路及竖向设计图 14 彩色总平面图 15 总体剖面图 总图 16 其他 总体鸟瞰图 17 典型组团管理示意图 18 分析图典型组团交通分析图 组团 与管理 19 其他 效果图 20 高层住宅单体地下及裙房各层平面图 21 标准层平面图 22 立面图 23 剖面图 低、多层住宅单元/高 层 住宅单体 24 效果图 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 25 各层平面图 26 立面图 27 剖面图 主要公共建筑 28 效果图 分类 序号 资料及文件名称 份数单位名称单位名称 单位141、名称 新技术、新材料应用图纸 技术 图纸 遮阳减噪措施图纸 电子 文档 以上内容的电子文档光盘 模型 工作模型 其它 方案介绍磁带 备注：单位名称下表格内划：或 X 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 附件二：附件二：选 票 选 票 项目名称：评审时间：本次招标的 个方案中，您认为较为理想的两个方案按先后顺 序分别是：号和 号。注：本次参与投标的单位如下：一号方案：（设计单位名称）二号方案：（设计单位名称）三号方案：（设计单位名称）.投票人签名：房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 1 1 项目概况 项目概况 南昌万科四季花城用地位于南昌市高新技术开发区内的艾溪湖畔，金庐142、软件开发区内。本此景观设计的范围是四季花城四期景观，内容含组团间公共空间和组团内的景观。须注意好和一二期及三期的景观衔接。基地地形原来是低洼地，现状基本都是回填土，地形较为平坦。2 2 项目总体技术指标数据 项目总体技术指标数据 用地性质：居住用地 一二期指标：总用地面积：76727m2 （含 0.5 期 8657m2 用地）。建筑容积率 1.15 建筑间距1.0h 建筑密度 26.10%建筑高度或层数 多层 总建筑面积 45228.31 m2 住宅 80477.5 m2 公建 2951.6m2 小区绿地率 32%机动车停车位 153 个 自行车泊位数 622 个 车辆出入口及人行出入口详见总143、图 3 3 总体设计方向及概念要求 3.1总体设计方向及概念要求 3.1 符合整体景观概念设计要求符合整体景观概念设计要求，体现欧洲小镇的社区文化及建筑环境风格。四期要求分别按照全区景观概念设计的主题内容来进行深化设计，优良的内部景观将是楼盘的热卖点；3.2 3.2 体现各组团命名的特点体现各组团命名的特点，四期各组团是以各种植物名称来命名的，在各组团绿化设计中应注意用相应的植物来突出主题；3.3 3.3 本此景观设计的重点是组团间的公共空间和组团内的公共绿化本此景观设计的重点是组团间的公共空间和组团内的公共绿化，宅前的绿化景观设计相对次要；3.4 3.4 景观设计师要与设计部进行充分的合作与144、沟通景观设计师要与设计部进行充分的合作与沟通，配合设计部对四期的道路、停车和围墙等关系提出合理化建议；3.5 3.5 景观设计必须将工程造价控制在发展商的预算范围内景观设计必须将工程造价控制在发展商的预算范围内，要因地制宜，充分考虑南昌地区的实际状况：当地树种、地方材料和施工水平等因素，不应选用过于昂贵的装饰材料及过于繁琐的施工工艺，力争用较低的价格获得优良的效果；3.6 3.6 关注一些运动题材，将观赏空间与使用功能相结合关注一些运动题材，将观赏空间与使用功能相结合，充分利用场地，布置参与性强的户外活动及娱乐设施；3.7 3.7 小区环境设计应考虑无障碍设计小区环境设计应考虑无障碍设计；3.145、8 3.8 设计方案需考虑小区的分期开发与建设设计方案需考虑小区的分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。4 4 单项设计单项设计房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 4.14.1 组团间公共空间 4.1.1 组团间公共空间是本次景观设计的重点部分，要创造出鲜明的社区形象，自然与人文景观相得益彰。4.1.2 组团间公共空间设计包括各组团院落间的交通组织流线、各功能区域（如道路、停车、休憩绿地等）的空间位置关系，提供各功能区域内各景观要素（如喷泉、雕塑、凉亭等细部设计）的详细设计图纸，并应赋予各功能区域有特色的主题。4.24.2 组团内庭院设计 组团内庭院设计 4.2.1 组团146、内庭院设计也是本次景观设计的重点。组团内庭院是仅供该组团内住户使用的较为私密的环境空间，为封闭式管理模式。4.2.2 在满足组团内交通及基本硬质活动场地的前提下，尽量多布置软质景观，同时配合适当儿童游戏设施及构筑物（花架、凉亭等）。4.2.3 为节约成本及管理费用，内庭园中不做或少做水景。4.3 小区组团间道路设计 4.3.1 小区道路既要考虑消防车的出入（国家规范消防车道净宽为 3.5 米），但又不能占用过多的绿地面积。因此道路饰面及剖面形式应仔细推敲处理。4.3.2 路面铺贴材料应综合考虑材质，使用（过消防车）及造价等客观因素。4.3.3 考虑路牙及与绿化交接部分的具体处理方式。可考虑采用147、成品边沟做路牙。4.3.4 步行道路系统需考虑居民步行的舒适问题，或通过广场、景观等的组织，缓解行人可能造成的疲劳感，创造宜人的步行感受。4.3.5 基地中比邻道路的停车位和围墙位置应结合总图来设计，并根据具体要求可略做改动，其铺装设计要与路面相结合。4.4 组团围墙及大门入口 4.4.1 围墙设计应考虑建筑及周边环境关系。4.4.2 入口大门为小区组团首要组成部分，应通过立面形式、色彩变化、材料选择等方面提升小区的可识别性与独特性。同时也应注意与建筑形式的紧密结合。4.4.3 组团入口设有磁卡门和闭路监视（由物业部门完成施），大门设计应分大、小扇，力求达到组团内部的安全、舒适。房地产智库 江148、西万科房地产公司规划设计管理制度 4.5 绿化设计 4.5.1 通过不同绿化植栽品种的选择及高低错落的有机搭配，丰富内庭院的层次感。大胆使用鲜明色彩植株的组合，形成独具特色的庭院内环境。4.5.2 灌木及树种的选择应突出南昌地区的气候特征，同时应注意常绿乔树种与落叶树种的合理搭配，考虑工程成本控制与施工的便捷性。4.6 地面铺贴材料 4.6.1 消防道路面铺贴材料需考虑能承受消防车荷载（20 吨/平方米）。4.6.2 地面材料色彩搭配明快，应综合考虑材料的尺度、色彩、质感的对比关系，可以考虑选用一些深圳四季花城运用较成功的铺地材料（如大连砖）。4.6.3 注意单元入口、路牙收口部分的细部处理手149、法。4.6.4 尽量运用当地价格较低的物料，力争达到低成本、好效果。4.7 园艺小品 在适当位置布置适当的园艺小品（座椅、亭子、喷泉、游艺小品、花盆、垃圾桶、指示牌等），从而起到点睛的功效。设计师可提供此类景观要素的概念性图片作为辅助说明。5 5 设计时间安排 设计时间安排 时间 时间 工作内容 工作内容 备注 备注 方案阶段 方案阶段 2003 年05 月1819 日 完成合同的讨论与签订 需公司领导确认 2003 年05 月1924 日 五贝完成第一稿方案的简单草图绘制 2003 年05 月2425 日 与澳方的马克先生讨论并明确定设计意向 需公司领导参与 2003 年 05 月 25 日150、 2003 年 06 月 01 日 五贝完成第二稿方案的草图绘制 2003 年06 月0102 日 设计部对方案初审及征求领导意见 需领导的意见2003 年06 月0209 日 五贝完成第二稿方案的修改 2003 年06 月1011 日 设计部对方案审定并反馈给五贝 2003 年06 月1215 日 五贝完成方案设计 2003 年 07 月 15 日 四景观方案确定 需公司领导确认 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 廉洁合作协议 廉洁合作协议 甲方：江西万科房地产发展有限公司 乙方：甲乙双方于 2010 年 月 日签署了万科四季花城 工程施工合同，为加强工程项目建设期间的廉洁合作151、，确保项目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一甲方责任 1甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。2甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。3甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报乙方单位领导。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 5甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大小给予行政及经济处罚。6对于乙方举报甲方人员违反廉洁152、合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查情况进行处理。二乙方责任 1乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议的规定，并遵照执行。房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 2乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。3乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。4乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。5乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领 房地产智库 江西万科房地产公司规划设计管理制度 导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承诺在总价的基础上再让利 10%，并对本方知情不报人员进行相应处罚。6如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。甲 方：江西万科房地产 乙 方:发展有限公司 法定代表人（代理人）：法定代表人（代理人）:年 月 日 年 月 日 房地产智库