1、Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ Corporation科学筑家The Science of Living集团设计管理思路集团设计管理思路 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 节点管理2、:关键流程优化节点管理:关键流程优化1、业务流程现状及主要问题、业务流程现状及主要问题2、改进方案、改进方案 日常支持:过程沟通日常支持:过程沟通 设计管理后评估设计管理后评估 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ 本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 团 总 部集 团 总 部关注制度 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12763、4426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 作用交流平台的搭建:交流平台的搭建:为子公 司提供具有各专业系统整合交 流作用的专业平台方法论的传授:方法论的传授:高效的管 理工具。专业能力 提升以确 保子公司 经营目标 的实现专业技术方面专业技术方面 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporati4、on本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 现状 优化重点2.设计管理内容:二、集团总部项目设计管理思路1.制度建设 现状 优化重点2.设计管理内容:流程文件现状:目前集团总部与子公司管理关系(06年优化成 果)：流程文件现状:目前集团总部与子公司管理关系(06年优化成 果)：?增加两个专业评审点（城市评审、项目初判）增加两个专业评审点（城市评审、项目初判）?合并评审节点：市场与产品定位评审、概念设计方案评审合并到投资决策评审会;价格策略听证节点合并到营销策划报告听证；并提供绿色通道合并评审节点：市场与产5、品定位评审、概念设计方案评审合并到投资决策评审会;价格策略听证节点合并到营销策划报告听证；并提供绿色通道?评审节点合并形成了集团两个大的管理节点:投资决策节点、实施方案节点评审节点合并形成了集团两个大的管理节点:投资决策节点、实施方案节点 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 审批投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管6、理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工 程拓 展分析项目 基本情况营 销组织项目策划/产 品、市场 及客户定位研 究规划草案 设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期 推广及销售前准备设 计规划深化单体设计部品设计扩 初 设 计施 工 图 设 计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至 具备预售条件工程施工至 竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成 本测算预算、标底、合同 价进度款、工程变 更、招标采购结算实施方案决策听证会营销策划报告听证会城市及市场 评审会说明及图例：说明及图例：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，7、即其 输出会成为本阶段其他专业开展活动的输 入条件。：配合专业的任务。2006年优化的房地产开发增值链2006年优化的房地产开发增值链项目论证、法律意 见分析，形成项目 投资评审报告：代表集团审批节点概念规划设计产品策划项目投资决策评审 会初步产 品研究耦合耦合工作前置工作前置快速实现阶段快速实现阶段预估工程配套的必 要条件研究策划报告 深化项目投资决策评审 会 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流8、QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 团集团设计管 理关键控制 点集团设计管 理关键控制 点集团业务流程体系 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 团子 公 司设计变更与现场签证业务管理规范结构含钢量优化目标值及应用的指导思想和说明关于成立金地集团设计专家组的通知金地集团技9、术应用程序金地集团项目设计单位选择作业指导书金地集团项目设计管理阶段集团监控程序金地集团项目部品选型及定板作业指导书金地集团项目设计变更作业指导书金地集团项目设计管理阶段实施方案听证会程序金地集团产品创新研发程序金地集团地产公司设计总监管理办法应该来 说:集团 在两个 节点的 控制上 是有章 可循的.日常支持未形成文件,但 日常工作有明 确的工作方法-区别对待风险把控价值提升交流支持Before 优化优化重复重复通过不同的途径通过不同的途径没有落实责任没有落实责任集团业务流程体系 设计管理制度建设现状：资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:1276410、426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 07设计管理体系优化关键节点管理2个关键程序集团日常支持风险把控价值提升交流支持集团集团2大关键程序包含设计管理关键节点大关键程序包含设计管理关键节点集团技术管理 集团技术管理 部设计管理监 部设计管理监 控细则控细则过程沟通过程沟通节点管理节点管理After 优化优化设计巡检设计巡检形成一个新程序:形成一个新程序:集团设计管理监控细则两个集团总部管理流程(设计部分)两个11、成果标准:两个成果标准:投资决策和经营方案评审一个支持性程序:一个支持性程序:巡检制度 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 日常支持:过程沟通日常支持:过程沟通 设计管理后评估:设计巡检(待颁布)设计管理后评估:设计巡检(待颁布)评价的标准评价的标准 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员12、使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 的管理在集团总部业务流程2大程序中反映关键业务流程优化-设计管理体系中关键节点 的管理在集团总部业务流程2大程序中反映集团总部关键程序检讨（集团总部关键程序检讨（2大程序）大程序）流程关键把控节点检讨流程关键绩效检讨 重构组织：重新定义流程的参与者-(集团的定位)内容 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群13、号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 重新定义流程的参与者-集团战略目标和集团的14、定 位：目标目标目标目标?此程序内容反应在设计管理阶段集团与子公司的管理关系.重点在风险把控和价值提升.不仅仅单纯就设计论设计,应该是多方面评审此程序内容反应在设计管理阶段集团与子公司的管理关系.重点在风险把控和价值提升.不仅仅单纯就设计论设计,应该是多方面评审?流程中规定了由技术部牵头四方评审,流程中规定了由技术部牵头四方评审,检讨检讨检讨检讨?流程中明确由技术部牵头四方评审,子公司有设计部牵头组织,实际操作中,子公司设计部做不到牵头作用流程中明确由技术部牵头四方评审,子公司有设计部牵头组织,实际操作中,子公司设计部做不到牵头作用 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限15、群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 在部分问题：在投资决策评16、审时，项目的IRR和销售净利润可以确定，其他指标如：项目的成本目标等值无法准确确定，致使项目经营 责任书签署的严肃性降低。经营责任书中二级指标检讨经营责任书中二级指标检讨?目标成本控制方面：目标成本控制方面：集团对子公司的把控，主要问题是只对项目经营评价只关注财务指标，其他如成本偏差、进度偏差等是否要提具体的考核要求；去年的项目成本均超出预控目标，虽然提高售价，项目的收益达到了集团的要求，但成本组认为目前的售价提升有市场向好的因素，但市场一旦疲软，可能导致收益下降。?项目开发周期方面：项目开发周期方面：目前集团各子公司项目开发周期与集团颁布的基准周期仍然存在差距。流程关键绩效检讨集团总部管理两17、个程序 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产18、资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 管理阶段的方案评审的重点强调从项目经营角度的集团4方联合评审，牵头部门也由技术管理部该为经营管理部。关键节点优化-强调流程高效关键节点优化-强调流程高效目标：成果标准可操作、成果质量达标目标：成果标准可操作、成果质量达标 强调投资决策评审点,项目策划、概念设计一并评审。强调投资决策评审点,项目策划、概念设计一并评审。投资决策成果达标的方法投资决策成果达标的方法07集团业务流程优化2大关键流程07集团业务流程优化2大关键流程 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下19、载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 计成果 标准的 再明确概念设 计成果 标准的 再明确战略合 作单位 的培养战略合 作单位 的培养集团支 持集团支 持确保投资决策评审成果达标确保投资决策评审成果达标07集团业务流程优化2大关键流程07集团业务流程优化2大关键流程 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corpora20、tion本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 成果标准并建立评价 标准，详见：集团各专业有相关的 成果标准并建立评价 标准，详见：集团总 集团总 部流程部流程/ISO9000管理 管理 系统系统以设计为例：在此阶 段，除关注指标等刚 性要求外，更要关注 投入产出的分析，如：物业类型配比、典 型单体价值的挖掘，好的规划概念，只有 这样，我们才能更有 把握拿更多更好的地。以设计为例：在此阶 段，除关注指标等刚 性要求外，更要关注 投入产出的分析，如：物业类型配比、典 型单体价值的挖掘，好的规划概念，只有 这21、样，我们才能更有 把握拿更多更好的地。资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 服务，前期的研究工作应请有能力、有水平、有意愿的设计单位参加，可 以在合作的方式做些探讨，如：设计单位前期收取较少的费用，等拿地后，公司可考虑直接委托等等。集团的支持：集团的支持：未成功获取土地的项目，前期请外部资源所发生的费用，由集 团和子公22、司各承担一半，资金仍由子公司支付结论：以上的举措，主要从提高项目价值为出发点，最终是提高我们的 拿地能力，为我们拿更多、更好的地打下坚实的基础。结论：以上的举措，主要从提高项目价值为出发点，最终是提高我们的 拿地能力，为我们拿更多、更好的地打下坚实的基础。资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 前期风险预控，后期主要以流23、程审核为主。评审节点有原来的实施方 案（指方案设计和扩初设计两个阶段）过程评审改到在规划设计方案 完成后，准备报政府部门审批前。结论：以上的举措，集团总部管理点前置，更好的把控项目风险，同时 给子公司更多的权限。强化项目经营意识，提升各专业经营意识。结论：以上的举措，集团总部管理点前置，更好的把控项目风险，同时 给子公司更多的权限。强化项目经营意识，提升各专业经营意识。资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资24、料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 1.投资决策评审时，确定项目IRR和销售净利润率，签署项目经营目标责任书A；1.投资决策评审时，确定项目IRR和销售净利润率，签署项目经营目标责任书A；2.2.项目经营方案评审时，在项目IRR和销售净利润率不降低的前提下，确定项目定 位，建筑方案，成本目标、年度利润贡献以及对项目IRR有影响的关键节点，初始化 项目经营分析表，签署项目经营目标责任书B，是计提超产奖依据。项目经营方案评审时，在项目IRR和销售净利润率不降低的前提下，确定项目定 位，建筑方案，成本目标、年度利润贡献以及对项目IRR有影响的关键25、节点，初始化 项目经营分析表，签署项目经营目标责任书B，是计提超产奖依据。项目经营目标责任书既是绩效 考核和超产奖计算的主要依据，也 是评价子公司经营管理水平的依据 之一。项目经营目标责任书既是绩效 考核和超产奖计算的主要依据，也 是评价子公司经营管理水平的依据 之一。资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 计、包装概念26、设计）专业流程及作业指 引的培训、执行跟 踪及优化完善设计分项计划审 核、执行跟踪成本预控跟踪集团技术部集团技术部区域公司设计部区域公司设计部沟通机制：沟通机制：1对对1 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 审批 抄送、备案备注：各公司可根据实际情况就以下关键点听取技术管理部的意见，技术管理部有权抽查以下关键 点的实27、施进展情况主要业务流 程主要业务流 程业务关键节点业务关键节点沟通方式沟通方式技术管 理部技术管 理部投资决策评 审概念规划设计方案设计成果上传项目备案库,通知设计单位选 择建筑/规划/景观单位选择及委托方式OA审核设计合同审批OA抄报设计计划项目总体进度计划、其他专业分项计划OA抄报各阶段设计二级计划，含景观、室内、材料 选型至示范区开放展示前各分项计划Email 通知设计成本控 制项目成本目标OA抄报成本限额Email 通知设计任务书规划/建筑设计招标任务书OA抄报方案设计任务书OA抄报扩初/施工图设计任务书OA抄报销售包装现场策划设计任务书OA抄报设计成果评 审概念设计规划概念设计方案设28、计成果上传项目备案库,通知景观概念设计方案设计成果上传项目备案库,通知销售展场概念设计方案设计成果上传项目备案库,通知实施方案规划方案深化定案设计成果上传项目备案库,通知景观方案深化定案设计成果上传项目备案库,通知户型、立面方案定案设计成果上传项目备案库,通知销售展场方案深化定案设计成果上传项目备案库,通知施工图设计建筑 单体 扩初/施 工图 设计户型平面设计成果上传项目备案库,通知建筑立面设计成果上传项目备案库,通知沟通方式沟通方式设计阶段设计阶段设计巡检和 绩效评估设计巡检和 绩效评估具体内容形式具体内容形式 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号29、:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 准判断造成专业失误的；设计成本与进度 由于设计失误造成成本严重超限、设计进度严重滞后；设计客户满意度 因设计质量问题引起群诉，给公司品牌形象带来严重损失。二、集团总部设计管理体系思路二、集团总部设计管理体系思路4.评价标准:对每项设计管理工作,除颁布程序颁布程序(工作的方法)成果标准成果标准外,同时根 据集团的技术战略,建立相关的评价标准相关的评价标准,使设计30、管理工作有章可循 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 达标评价意见技术成果 达标成果内容符合性成果内容符合性满足金地集团投资决策评审阶段设计成果标准（编号SJ201）中对内容及深度的要求。技术指标符合性技术指标符合性经济技术指标符合政府规划要点和项目经营性指标的 要求设计成果科学性设计成果科学性?设计方案可实施（如满31、足日照间距要求、参考户型可实施性等），避免技术指标的虚假性?满足各项设计规范要求?交通组织、空间构成、物业分布等合理、舒适并符合价值最大化原则设计成本 关键因素设计成本 关键因素地下室及停车位地下室及停车位?地下室布局满足技术合理、成本最优原则?地下停车场内交通组织高效、便利其他特殊因素其他特殊因素?因特殊情况带来的其它超常规成本（如特殊地质条件、特殊场地条件、特殊结构形式等）应进行成本收益论证产品价值 分析产品价值 分析设计概念设计概念?项目规划设计手法和概念应形成鲜明的特色，并支撑项目卖点，为项目创造附加值。产品设计产品设计?规划布局应建立在多方案收益比较的基础上遵循经济效益最大化原则?配32、套设施（会所、商业等）布局有利于居住品质提升、经济效益最大化?典型住宅单元配置标准（包括层数，单元户数，梯数，各户型面积等）应符合高性价比原则典型单体价值点挖掘：设计创造价值原则?附送空间?创新的结构形式（高厅等）开发周期开发周期分期策略分期策略分期策略应满足结转要求，遵循首期快速和总体最大 化的资金回收原则项目定位项目定位产品定位、设计方案是否有利于快速滚动开发结论结论 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地33、产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 达标技术成果 达标成果内容符合性成果内容符合性?设计成果内容及深度满足金地集团项目经营方案评审阶段设计成果标准要求（编号SJ202）技术指标符合性技术指标符合性?各项经济技术指标满足政府部门规划要点及项目经营性指标要求设计成果科学性设计成果科学性符合各项国家及地方设计规范要求，满足日照间 距、建筑节能的要求方案设计 合理性方案设计 合理性规划效益规划效益对各项元素（总体布局，住宅组团，道路交通及 停车组织，景观环境，竖向设计及公建配套等）的规划设计合理并满足价值最大化原则。居住区规划利于物业管理及运营34、分期规划合理首期销售示范区规划布局及销售路线清晰合理产品创新产品创新在满足成本收益原则的基础上进行户型设计创新 提高产品附加值建筑技术应用建筑技术应用应用合适的建筑技术提高居住性能及产品附加值立面设计立面设计?建筑主题突出、特性鲜明?色彩及材料搭配合理开发周期开发周期设计进度设计进度导致关键节点设计进度偏差的设计原因结论结论 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地35、产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ 度评价意见设计实现 度户型成果符 合性立面成果符 合性户型成果符 合性立面成果符 合性?现场实施效果与经营评审阶段设计方案的符合性示范区效 果示范区效 果示范区整体 形象展场包装效 果示范区整体 形象展场包装效 果?示范区整体形象整洁、美观?销售路线便捷，标识系统清晰，设置合理?示范区形象鲜明、个性突出、展示效果强烈，定位符合项目整体形象定位要求建筑细部建筑细部节点技术处 理立面材料交 接立面色彩处 理节点技术处 理立面材料交 接立面色彩处 理?门窗、阳台栏杆、楼梯构造设计无功能性缺陷?立面材料分色、交接处理无原则性错误 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/ Gemdale Corporation本资料来在本资料来在:地产资料交流地产资料交流QQ群群:127644268更多精品地产资料尽在更多精品地产资料尽在:http:/ you金地（集团）股份有限公司 资料来自:http:/ 资料已进行加密 原版房地产资料 仅限群成员使用 群号群号:12764426 12764426 下载地址下载地址:http:/