1、珠海城市准入研究报告20172017年年6 6月月前前：珠海作为全国首批经济特区，自立市以来长期坚守“保护青绿”的发展基调，导致珠海作为全国首批经济特区，自立市以来长期坚守“保护青绿”的发展基调，导致经济体量在珠三角长期靠后，但随着时代的进步，环境保护和可持续发展已成为各个城市经济体量在珠三角长期靠后，但随着时代的进步，环境保护和可持续发展已成为各个城市的发展导向。珠海的各项均指数、宜居指数、可持续发展逐步受到国家层面的重视，的发展导向。珠海的各项均指数、宜居指数、可持续发展逐步受到国家层面的重视，随着横琴自贸区的落地、粤港澳湾区规划的提出，珠海的后发优势将更为凸显，未来产随着横琴自贸区的落地2、粤港澳湾区规划的提出，珠海的后发优势将更为凸显，未来产业、地产、旅游、商贸将实现多位体的跨越式发展。业、地产、旅游、商贸将实现多位体的跨越式发展。核问题：核问题：意义意义品牌开发商品牌开发商为什么为什么要进珠海要进珠海？珠海珠海城市战略不断升级，房地产未来形势前景可期城市战略不断升级，房地产未来形势前景可期20172017年年3 3月月5 5日首次日首次提出粤港澳湾区城市群发展规划提出粤港澳湾区城市群发展规划，珠海作为珠海作为珠江珠江西岸核西岸核城市城市，随着，随着20172017年底港珠澳桥的历史性通车年底港珠澳桥的历史性通车，将，将承担起“世界级承担起“世界级湾区桥头堡”这重要角。湾区桥3、头堡”这重要角。房地产支柱型城市房地产支柱型城市自自20102010年起到年起到20162016年，房地产业常年占珠年，房地产业常年占珠海海GDPGDP的的25%25%以上，级地供不应求，销售价格、成交面积稳步提以上，级地供不应求，销售价格、成交面积稳步提升，房地产发展前景可期。升，房地产发展前景可期。品牌品牌房企集约化逐年提升，攻城拔寨制造业绩增长点房企集约化逐年提升，攻城拔寨制造业绩增长点20162016年，年，本龙头房企华发股份，在珠海销售额达到本龙头房企华发股份，在珠海销售额达到215215亿亿元，占其总销售元，占其总销售额的额的65%65%，各品牌开发商，如保利、时代、万科、仁恒等，4、其在珠，各品牌开发商，如保利、时代、万科、仁恒等，其在珠海销售额也均在海销售额也均在3030亿元以上。珠海的优秀市场表现为各自集团贡献了亿元以上。珠海的优秀市场表现为各自集团贡献了较的营业额增长点较的营业额增长点，品牌开发商纷纷品牌开发商纷纷把握把握湾区黄时机，抢占市湾区黄时机，抢占市场，扩份额，场，扩份额，助房企助房企业绩增长业绩增长。城市宏观研究城市宏观研究（城市定位、（城市定位、城市城市概况概况、城市、产业经济、城市、产业经济、交通交通配套、城市利好）配套、城市利好）城市住宅市场研究（城市住宅市场研究（楼市政策、地市场楼市政策、地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略）、住宅市场、区域住5、宅市场、投资策略）城市商办市场研究城市商办市场研究（商业市场、写字楼市场、商改公寓市场）商业市场、写字楼市场、商改公寓市场）第部分第部分第部分第部分第三部分第三部分目目 录录城市城市发展预判（发展预判（未来供应未来供应、板块预判、价格预判）、板块预判、价格预判）第四部分第四部分1.2.1【城市位置】位处珠江口西岸，东眺香港，南连澳门，西临江门，北接中山，区位优越p 地理位置地理位置珠海位于东省东南部，是珠江西岸珠江西岸的核城市的核城市，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台市，北与中市接壤。p 地面积地面积珠海陆地面积17241724平公里平公里，政区域划分为：设有香洲区、湾区、门区3个6、政区，下辖15个镇、9个街道，并设立珠海市横琴新区、珠海新技术产业开发区、珠海保税区、珠海栏港经济区、珠海万海洋开发试验区5个经济功能区。p 数量数量珠海现有户籍112112万万，常住约167167万万。在珠海市城市总体规划（20012020年）（2015年修订）中确定，到2020年，珠海常住将达180180万万。珠海政区划分珠海政区划分1.2【城市概况】城市定位城市定位1.1.1【定位】全国首批经济特区、珠江口西岸核心城市，粤港澳大湾区西岸桥头堡3000亿投资推动珠江西岸腾飞经济特区，改开放先试先粤港澳湾区，融世界级城市圈1.1【城市定位】珠海市城市总体规划（2001-2020年）（20157、年修订），明确了建设珠江西岸核心城市，推进珠港澳、珠深穗、珠中江、粤西的区域合作和珠中江一体化发展，构建粤港澳紧密合作示范区的城市发展目标。1.2.2【城市演变】中心城区趋于饱和，重点向南发展横琴自贸区，向西发展斗门、金湾区。西部西部态新城态新城：以“态宜居态宜居”为基本理念，以道路交通道路交通、市政基础设施建设先市政基础设施建设先，科学经营城市开发，逐步完善态景观、公共服务设施配套，积极培育都市产业都市产业。情侣浪漫风情海岸整体提升规划情侣浪漫风情海岸整体提升规划：以“浪漫之旅、国际海岸”为 目标，将从交通体系、陆融合、公共性、化内涵、海视角、城市特等面对情侣路海岸进全面提升，塑造“带九湾”8、的总体空间格局，争把情侣路 建设成为最具国际影响、最具滨海特的浪漫风情海岸带。西部态新城西部态新城情侣路海岸线情侣路海岸线1.2【城市概况】156.02156.76158.26159.03161.42163.41167.5315015215415615816016216416616817020102011201220132014201520162010-2016 年珠海常住常住人口（万人）1.3.1【人口规模】常住人口稳步增长，旅游人口高速增长，极大拉升本地经济。1.3【城市人口】21612319242328903121340914.70%7.30%4.50%19.30%8.00%9.20%09、.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05001000150020002500300035004000201120122013201420152016珠海2011-2016年旅游数及增幅国内旅游万人国内增幅2011-2016年，珠海常住人口累计增长11万人，每年稳步小幅增长；2016年珠海常住人口达已167.5万人，根据十三五规划，2020年，珠海常住人口将达180万。2011-2016年，旅游人数持续高速增长；2016年旅游业带入游客超3400万，极大拉动珠海旅游经济，带动房地产经济。1.4.1【经济】-GDP分析珠海GDP总量较低，但总体增速高位运行，人均GDP10、全省前三，经济实力支撑房价上行。数据来源：珠海统计年鉴1210.79 1410.34 1509.24 1679.00 1867.21 2024.98 2226.3712.9 11.3 7.3 10.9 10.4 10.0 8.50.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 201020112012201320142015201620102010-20162016 年珠海地区产年珠海地区产总值总值及及增速增速珠海GDP（亿元）GDP增速（）5.21%4.73%7.92%6.25%5.511、2%9.07%7.41%7.22%4.14%4.91%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%020000400006000080000100000120000140000160000180000深圳广州珠海佛山中山东莞惠州江门阳江肇庆20162016年东省均年东省均GDPGDP排名及增幅排名及增幅人均GDP（元）涨幅1.4【产业经济】2010-2016年，珠海GDP持续高速增长，年均增速均超过全省GDP增速；2016年，珠海GDP总量已达2226.37亿元，较去年同比增长8.5%2016年，珠海人均GDP增长速度位居全省12、第二，人均GDP全省前三。1.4.2【经济】-消费力分析珠海居民人均可支配收入高，存款余额全省第二，消费力强劲。数据来源：珠海统计年鉴2538228731329783234435287383224015411.00 13.19 14.78 1.92 9.10 8.60 4.78 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 050001000015000200002500030000350004000045000201020112012201320142015201620102010-20162016年城镇居民均可支配收及增速年城镇居民均可支13、配收及增速城镇居民人均可支配收入（元）同比增长（）54.0836.5633.8417.815.5813.9710.428.8750102030405060深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆20162016年年东省均融机构存款余额（万元）东省均融机构存款余额（万元）1.4【产业经济】2010-2016年，珠海人均可支配收入不断提高，年均增幅达9%；2016年，珠海人均可支配收入达40154元，位居全省第五。据统计数据显示，2016年末，珠海人均存款高达36.56万元，全省第二。1.4【产业经济】1.4.3【经济】-固定资产投资固定资产投资稳健增长，但增速放缓，房地产占固定资产投资比例高达1/214、.2016年珠海房地产投资约641亿元，同比增长22%，占固定资产投资比例稳定维持在45%上下。接近珠海GDP总量的1/4.2011-2016年，固定资产投资增速下降，但总体规模不断攀升2016年，固定资产投资金额达1389.75亿，占GDP总量的62%房地产投资规模快速增长，2016年房地产投资规模已达2012年2.6倍。638.37787.62960.891135.141305.141389.75 266.50 242.10 372.50 388.30 524.10 641.00 42.90%-5.70%12.60%43%35%22.30%-10.00%0.00%10.00%20.00%315、0.00%40.00%50.00%0200400600800100012001400160020112012201320142015201620112011-20162016年固定投资、房地产投资发展年固定投资、房地产投资发展固定投资总额（亿元）房地产投资总额（亿元）房地产投资增幅（）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%010203040506070809020162016年珠海房地产开发投资额（亿元）年珠海房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）同比增长率1.4.4【产业】-城市产业定位大湾区国际重大装备制造业中心，构建“三高一特”产业16、体系，产业加速升级栏港组团三灶航空港横琴新区重化临港产业商务、旅游、科教产业航空制造、维修、展示产业珠三角西部地区唯一规划内的枢纽港广东省唯一的民航产业基地第三个由国务院批准的国家级新区 珠海市“三特”产业体系规划已出台，依托横琴新区发展横琴新区发展壮的端服务业将成今后经济发展的亮点。各区、各单位要发展端制造业、新技术产业、端服务业及特海洋经济特海洋经济和态农业。态农业。“三特”“三特”现代产业体系是指以科技含量、附加值、低能耗、低污染的产业群为核，以技术、才、资本、信息科技含量、附加值、低能耗、低污染的产业群为核，以技术、才、资本、信息等效运转的产业辅助系统为支撑，主要包括端制造业、新技术产17、业、端服务业、特海洋经济和态农业。l 海（栏港）中船珠海型海洋程装备制造业基地项目；中海油深海洋程装备制造基地项目等l 陆（横琴岛）国务院总理温家宝24 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过 横琴总体发展规划l 空（航空港）珠海航空产业园已先于去年11月启动；1.4【产业经济】1.4.5【产业】-构成分析第二、第三产业为城市核心产业，比例接近发达城市水平。38.8443.1148.7946.6348.21796.28849.05939.041006.011059.77668.7770.22869.49972.341118.390200400600800100012002012年2013年218、014年2015年2016年珠海三产业结构珠海三产业结构第产业（亿元）第产业（亿元）第三产业（亿元）【数据来源：珠海市统计局】1.4【产业经济】2012-2016年，珠海三大产业规模持续上升，第三产业快速发展，2016年首次超过第二产业生产总值；2016年，第三产业规模已达1118.4亿，占全市产业总规模的50%1.4.6【产业】-产业总体规划三大片区渐进发展、集约组团，高新制造、文体旅游、商务金融产业协同发展。西部新城香洲城区横琴新区南湾城区科教城日月贝歌剧院城市之心改造会展中心长隆WTA网球馆金湾航空新城环球影视城斗门古镇旅游区深中桥港珠澳桥片区划分片区划分产业发展及功能定位、规划产业发展19、及功能定位、规划区域利好区域利好高新区（唐家）重点发展高等教育，研发、科技创新和旅游休闲功能（唐家湾镇）“三高一特”产业深中通道、滨海资源中心城区香洲城区重点发展文化、旅游、休闲服务业（新老香洲、吉大、拱北、前山等组成）行政服务中心、商贸中心港珠澳大桥、城市之心、日月贝大剧院南湾城区以商务会展、行政服务、现代物流等功能为主（南屏、湾仔、洪湾）珠海国际会展中心、横琴桥头堡横琴新区重点发展与粤港澳合作相关的服务业，包括金融商务办公、教育研发、文化创意、休闲旅游、高新技术产业等功能。自贸区“分线管理”，15%企业的所得税，港澳居民个税补贴，全国人才管理改革示范区，“准入前国民待遇负面清单”的外商投资20、管理模式，本外币兑换特许机构刷卡兑换业务，澳门单牌车准入；六项“绿卡”政策西部新城（斗门、金湾）“三基地一新区”，即区域生产性服务基地、商贸物流业基地、战略性新兴产业基地和生态宜居新城示范区。双港引擎良好、交通枢纽地位凸显、产业发展迅猛、土地资源富足、生态环境独特珠海市城市总体规划（2001-2020）（2015年修订）1.4【产业经济】城市经济城市经济1.4.7【产业】-中心城区板块承担生活服务职能，运输、旅游、金融、商贸、地产行业综合发展。吉吉拱北拱北前前南湾南湾新香新香洲洲主城区格局主城区格局珠海城市格局珠海城市格局老香洲老香洲珠海珠海中城区（主城区）中城区（主城区）产业发展规划产业发展21、规划片区片区功能发展指引功能发展指引主导功能主导功能核条件核条件新老香洲发展综合服务业政体中综合服务业特旅游业交通便捷，品质活空间拱北-吉旅客联运枢纽会议商务会展休闲度假旅游区域性房地产区域性融商贸综合服务业区域交通设施，现状基础条件前前物流产业园普通制造业区域性商贸业现状基础条件南湾商贸业物流服务业区域性房地产新技术产业区域性商贸业国家政策、区域交通设施*数据来源：珠海市规划局1.4【产业经济】城市经济城市经济教学教学区区商务片区活片区产业片区休闲片区图例岸服岸服务区务区n 是商务服务功能区，包括：岸服务区、中央商务区、国际居住小区；n 是休闲旅游功能区，包括：态景观区、休闲度假区；n 三是22、科教研发功能区，包括：教学区、综合服务区、化创意区、科教研发区、新技术产业区。1.4.7【产业】-横琴自贸区板块重点发展商办金融、教育研发、文创旅游、高新技术产业等，与粤港澳服务业紧密接轨。1.4【产业经济】项目项目建面建面（万）（万）投资额投资额（亿元）（亿元）特特施时间施时间预计建成预计建成时间时间珠海长隆国际海洋度假区期项目300500将在横琴新建4个主题公园，包括动物王国、海洋冒险乐园、上乐园和未来世界科技主题公园，投资超500亿元，可接待近5000万次2015年2020年Hello Kitty主题公园108动漫主题综合商务旅游项目，包括主题酒店、童动漫体验式游玩娱乐设施及办公楼20123、4年落地，暂未动2020年澳门银河娱乐体育休闲度假项目30100集体育、化、旅游及休闲度假为体的银娱休闲度假胜地暂未动2020年横琴滨海湿地公园4306国际级精品湿地公园珍稀的红树林湿地资源区、琴澳地区最宝贵的海洋湿地态系统2012年2020年珠海富盈商务度假中2650以珠海著名景点“三叠泉”为源，建设集档五星级酒店、公寓式酒店及配套商场于体的型综合项目。2014年底动2018年丽新星艺创天地146180打造“东好莱坞”：寰亚电影传媒总部、娱乐化创意交流中、化艺术品展示及拍卖中、游战体验馆、剧院、百老汇式演艺街区、化创意作室、电影化城、港澳中小化创意专区、电游戏竞技场2014.32018年横琴24、“创新”狮门主题互动体验中/是以化创意为主题的综合旅游娱乐项目，致打造成为覆盖粤港澳台的化创意孵化基地。2019年法拉帝游艇项目7万多30游艇展示销售中、游艇俱乐部、航海学校、公共游艇码头及保障设施、端商业和旅游休闲配套设施2015.122018年片区休闲度假区主导属性旅游业、游乐设施，休闲、度假规模居住20160，就业900片区面积（万）4647.9 建筑面积（万）500.3 公建配套九年制，中学,幼园,体交通配套轨道站点，公交站点，游艇码头，城轨站点绿地公园发展规划定位：发展规划定位：打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设融合、自然与共共荣的休闲度假胜地发展预判：发展预判：长隆海25、洋乐园在2014年正式开业之来吸引近3000万次，使横琴成为旅游目的地，承接澳门发展休闲旅游中的发展定位，横琴建设国际休闲旅游岛，横琴、珠海与澳门旅游协同发展。1.4.7【产业】-横琴自贸区板块旅游、服务产业快速发展，5年内境内游客预计将实现翻倍增长。1.4【产业经济】城市经济城市经济High-end manufacturing area端制造业片区(5.11km2)Smart Grid 智能电Medical Apparatus 医疗器械Motor Sector 电机产业Yinkeng peninsula area银坑半岛片区(2.71km2)High-end Hotel 酒店Exhibiti26、on 会展Other Modern Service现代服务业Qianhuan headquarter area前环总部片区(3.41km2)Headquarter Economy总部经济Information industrial park智能装备制造片区(10km2)Artificial Intelligence 智能Mobile Internet 移动互联Big Data 数据Cloud Computing Industry云计算Robot 机器Houhuan trade area后环商贸片区(12km2)MEMS Industry 微机电系统产业Qiaoisland area淇澳岛片区(27、23.8km2)Leisure Tourism态旅游Marine High-tech Industries海洋新技术East bank area东岸片区(1.2km2)Software 软件IC design IC设计Science and Technology Incubator科技孵化器Cultural industry area化产业片区(10 km2)Cultural Creation化创意University Town学小镇Pioneer Park for Overseas Students留学创业园1.4.7【产业】-高新区板块重点发展高等教育，科研创新和旅游休闲功能，打造珠海未来28、科研中心1.4【产业经济】1.4.7【产业】-高新区板块高端制造、科技智能、生物制药等高新产业全面铺开，吸引高端人才进驻珠海。片区片区规划定位规划定位占地面积占地面积代表项目企业代表项目企业最新进度最新进度建成时间建成时间鼎辐射珠江西岸的端制造业片区5.11平公里智能电：万达电、可利电、北美电器；医疗器械：珠海物制药业、珠海丽珠医药；电机产业：格新元电、松下马达、飞利浦罗西尼钟表产业园期，用地近2.5万平米。用地近2.5万平米。2016年初正式投使用。2016年北围珠江西岸类综合交通枢纽、珠中滨海延绵带重要的综合服务节点、滨海城市综合服务中，新技术端配套服务区10平公里TOD小镇、南影视城、字29、门中央商务区、琴速(管养中)、ABB机器科创纵三路(TOD段)已基本完，中珠渠北路(TOD段)已完成程投资70%;其余市政道路正开展勘察设计及前期报建作。2017年完成核区开发建设；2019年完成建设东北部唐家湾地区综合服务中、创意唐家的形象展示区、滨海态新城示范区15.08平公里船项目云洲智能测量船“洲号”已做了全球首发2018年东岸珠海软件产业的重要支撑量1.2平公里已驻南软件园、美国花旗集团、香港东海外集团、德国赛米控、澳利亚华拓数码、香港永泰集团珠海信息港预计在2017年12月前完成建设2017年前环国内极具影响的态型、创新型、智慧型新概念总部基地22.3万平米“蓝湾智岛”、招商银科股30、权投资中、安联锐视科技、创银科技、空间信息应用产业园软件斥资2.5亿元拍得唐家湾情侣北路宗约2万平米的住宅用地，用于内部员活配套。2019年淇澳岛态旅游、海洋新技术产业23.8 平公里幸福村居“六程”，城轨沿线新段周边环境提升程、港湾道沿线态环境程、淇澳滨海公园程澳岛将进整岛开发，现已请法国设计师完成规划设计。2020年学城学小镇、留学创业园10平公里中学、暨南学、吉林学、北京理学、北京师范学、遵义医学院，三鑫实验学校三鑫学校已启动招，提升了唐家科教城的整体实2016年银坑酒店会展等现代服务区2.71平公里珠海悦椿度假酒店规划引进个端的度假式的酒店项目，还将完善新区整个的商业配套。2019年131、.4【产业经济】珠海未来城市新格局：珠海“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”的整体城市新格局，把西部中心城区作为未来主城区的一部分，强调“香洲核心城区-西部中心城区-横琴新区”为一个主城区，三区之间协调互补；西部中心城整体规划：西部中心城区将被打造成“一轴两心九区”的空间结构。以城市综合服务的“L”型为主轴，以两大服务中心为核心，九大片区各司其职，既打造生态宜居新城，又兼顾西部产业发展数据来源：珠海市西部中城区总体规划（2011-2020）1.4.7【产业】-西区板块主力发展区域生产、商贸物流、战略新兴产业，建设宜居新城，打造新城市中心西部中城启动区规划示意1.4【产业经济】1.4.7【32、产业】-西区板块结合机场、港口，重点发展装备制造、智能家电、航空产业等高端制造业，提供大量就业岗位区域区域分布分布规划定位规划定位重点程重点程规模规模建成时间建成时间门区井岸镇珠海市滨江城的重要组成部分，滨江田园特的态宜居片云峰公园、井岸桥、井岸三桥15万井岸二桥即将通车白蕉镇西部态新城北部门户，宜居宜业的多功能活区区域居住中（CLD）、惠普智慧城市产业园10.2万2020年门镇功能完善、古韵新风的新型城镇中区；影视特产业基地，镇区宜居活组团南影视城、各古村落旅游景点打造12.7万2020年白藤湖片区门品质岸活区香海路、湾立交桥2020年珠峰片区主打宜居，珠海西部态新城品质岸活区门新政中、湿地33、态公园12万2020年湾区红旗镇湾区政、化、居住中，将成为珠海西部新城区中珠海港、珠海机场、珠轻轨及其延长线、珠铁路、江珠速2020年三灶镇滨海城市、温泉之乡、梦里家园，滨海、滨江特和欧陆风情的海港小城航空新城、西部新城建设25万2030年机场路段西部城区B片区，湾商务商贸中的重要组成部分，带动周边产业发展的综合服务区、品质活居住区融服务中、商业综合体、市民化场等2020年平沙镇建设成为滨海城市、温泉之乡、梦里家园，滨海、滨江特和欧陆风情的海港小城会展产业、旅游景区、总部经济2020年南镇珠海西部城市带的居住副中地区，是珠海游艇产业链向第三产业延伸扩展的前沿阵地临港服务中、双港总部基地202034、年栏港以现代装备制造业和港产业为主导的现代化港新区栏速公路2020年1.4【产业经济】省际交通：省际交通：珠铁路、江珠速公路、珠西线速公路、京珠速、珠海机场，联通珠海与江门、中、州、北京等地，轻松实现珠三角1小时活圈。岸交通：岸交通：拱北岸、横琴岸、湾仔岸、九州港，快捷联通港澳地区，轻松接驳国际化轨道。港珠澳桥桥头堡：港珠澳桥桥头堡：连接香港屿、澳门半岛和珠海市，全长为49.968公里，预计2017年建成通车，届时珠海将实现珠港澳1小时活圈。区域交通：区域交通：公交巴、城轨快线、有轨电车等交通具，覆盖珠海各片区，形成城市密集交通络。1.5.1【交通规划】高铁、城际、空运、桥梁、口岸立体规划，便35、捷交通四通八达。机场机场岸岸1.5【交通配套】1.5.2【立体交通】-城轨、高速、地铁城际轻轨、高速网络，实现广州、澳门、横琴无缝对接；城市地铁，贯穿全城；珠城际轻轨期珠城际轻轨期已经将珠海州的车程缩短59分钟，期期将进步实现珠海市区、横琴及澳门的缝对接；包括京港澳速延长线京港澳速延长线和珠西线速延长珠西线速延长线线在内的速公路将进步加强横琴与港澳、珠江西岸的联系；海桥海桥的建成将使横琴珠海机场的距离缩短10分钟，同时也使横琴岛成为连接澳门和粤西乃内地腹地的关键枢纽。资料来源：珠海规划局港珠澳桥港珠澳桥起点：鼎琴速横琴珠城际轨道延长线珠城际轨道延长线拱北横琴，拱北横琴，17.2km17.2km36、（20142014-20172017）珠城际轨道延长线珠城际轨道延长线横琴机场，横琴机场，22.3km22.3km（20152015年启动）年启动）佛江珠城际轨道，佛江珠城际轨道，39.5km39.5km（20152015年开展年开展前期作）前期作）1.5【交通配套】三条城市轨道线，预计三条城市轨道线，预计20202020年建成年建成1 1号、号、2 2号线，号线，20502050年建成年建成3 3号线号线R1R1线线:香洲港=民东路=柠溪路=翠微东路=前=粤海路=港珠澳桥商贸岛=港珠澳桥联检岛；R2R2线：线：梅华路=迎宾北路=柠溪路=九洲道=粤海路=拱北=湾仔=字门=下湾=莲花；R3R3线37、：线：市政府=明珠=中坦洲=灯笼沙=白藤湖=富；R4R4线：线：珠海机场=湾=白藤湖=门=龙西。1.5.2【立体交通】-铁路、空运机场航班逐年增加、高铁网络通达性强，重点城市基本覆盖，促进湾区发展加速。珠海潮汕的列车首次串联起了珠海、州、东莞、深圳、惠州等城市，将极促进珠江东西珠海潮汕的列车首次串联起了珠海、州、东莞、深圳、惠州等城市，将极促进珠江东西两岸交流，促进粤港澳湾区发展。两岸交流，促进粤港澳湾区发展。珠海铁路可直达超过珠海铁路可直达超过2525个城市个城市州、深圳、肇庆、韶关、惠州、潮汕、宁波、杭州、上海、宁、贺州、恭城、榕江、桂林、贵阳、南宁、昆明、郴州、衡阳、株洲、长沙、武汉、郑38、州、家庄、碑店、北京。珠海全国铁线及重点城市珠海全国铁线及重点城市长沙长沙北京北京上海上海武汉武汉昆明昆明潮汕潮汕厦门厦门宁波、杭州宁波、杭州郑州郑州家庄家庄贵阳贵阳桂林桂林南宁南宁珠海珠海华东向华东向华南向华南向华北向华北向中部城市中部城市西部城市西部城市深圳深圳州州珠海来往珠海来往4545个国内主要城市航线航班个国内主要城市航线航班华东地区华东地区厦门、合肥、福州、宁波、上海、南京、杭州、温州、徐州、扬州、义乌、常州、晋江华南地区华南地区南宁、梅州、柳州、宜昌、揭阳、湛江、海、三亚华北华北/东北东北济南、青岛、北京、天津、家庄、呼和浩特、太原、哈尔滨、沈阳、长春、连中部城市中部城市南昌、郑39、州、武汉、长沙西部城市西部城市重庆、昆明、贵阳、成都、遵义、西安、兰州、银川、乌鲁齐珠海机场已开通除西藏、青海外全国全国4545个城市航班个城市航班，其中58%的城市每日航班达2班及以上，每周航班起降量达1400余架次，预计预计20172017年年旅客吞吐量有望突破年年旅客吞吐量有望突破800800万次关万次关。（2016年旅客吞吐量613万）（来源：珠海特区报）1111小时铁活圈小时铁活圈7 7小时直飞活圈小时直飞活圈1.5【交通配套】1.5.2【立体交通】-港珠澳大桥紧密联系港澳，改变区域空间发展格局，实现跨越发展，提升城市枢纽地位。香港香港澳门澳门珠海珠海l 打造中国最具有竞争的核经济圈40、打造中国最具有竞争的核经济圈桥通车后香港与珠江西岸城市群的联系更加紧密，粤港澳湾区区域内密度的港、机场、城际轨道、速公路等贯通连接成为畅顺对接的立体化交通体系，极促进了沿线经济要素的流动，形成规模和集聚效应。交通运输部规划院院长李兴华认为，“港珠澳桥将扮演重塑区域空间发展格局的重要角，从带来区位结构交通运输部规划院院长李兴华认为，“港珠澳桥将扮演重塑区域空间发展格局的重要角，从带来区位结构、社会特征及经济活动质的调整和跨越”。、社会特征及经济活动质的调整和跨越”。港珠澳桥预计2018年通车，届时将形成1小时经济圈l 优化珠江路格局优化珠江路格局港珠澳桥建成后，将打通香港与珠海连接的通道，使珠江41、路格局发质的改变，由原来的“A”字型转变为“Y”字型。特别是使香港由原来只能经由深圳联系内地单通道格局，变成现在连接深圳、珠海的双通道交通格局。1.5【交通配套】1 1在城市定位上，让珠海成为珠江西岸枢纽城市珠江西岸枢纽城市，拓宽了珠海的发展空间5 5对于房地产业，将吸纳更多港澳来珠海投资置业，使得使得珠海客户群体更多元化珠海客户群体更多元化2 2盘活珠海的物流基础设施盘活珠海的物流基础设施，为珠海物流业与港澳的陆联运、江海联运、海空联运提供更多合作与发展机会3 3加快临港业的发展、促进制造业的改、利于农副产品运输，实现产业快速发展实现产业快速发展。4 4建成后对接深圳、香港、澳门等热点城市的42、旅游，吸引国内外游客到珠海，成为游客流动的桥接枢纽游客流动的桥接枢纽6 6珠海环境优美，港珠澳桥建成后，珠海将成为承接养老产承接养老产业理想之地业理想之地7 7在投资格局上在投资格局上，可以利用香港吸引外资，吸引周边地区及国内其他地区企业投资珠海，改变过往珠海边缘改变过往珠海边缘城市形象城市形象。1.5.2【立体交通】-港珠澳大桥引入港澳经济体，带动旅游、投资经济，促进珠海经济链调整和产业结构转型。港珠港珠澳澳桥对桥对珠海珠海经济经济发展发展的影的影响响1.5【交通配套】p 在新修订的总规中，市住房和城乡规划建设局提出珠海要预留深中通道的交通接口，积极参与和融入规划中的深中通道。在未来，珠海将43、香港、澳门、深圳、中山一道，打造一个环珠江口的宜居湾区，形成更为方便的1小时生活圈。p 根据全国百城房价排行榜，深圳住宅均价环比上涨9.73%，均价达37821元，珠海住宅均价13236元，珠海相对于深圳乃是巨大的价格洼地；p 无论从环境、区位、经济发展水平等各方面，珠海与深圳都有着高度的相似性，对深圳客户将会有很强的吸纳能力。1.5.2【立体交通】-深中大桥接驳中山翠亨新区，汇同港澳深中，形成1小时生活圈，打造宜居湾区，加强对深圳客户的吸纳力。1.5【交通配套】珠江西岸地区（珠中澳经济圈）珠江西岸地区（珠中澳经济圈）要规模化发展先进制造业，发展产型服务业，做做强主导产业，打造若具有国际竞争的44、产业集群，形成新的经济增长极。珠江东岸地区（深莞惠经济圈）珠江东岸地区（深莞惠经济圈）要加快发展电信息端产品制造业，打造全球电信息产业基地，发展融、商务会展、物流、科技服务、化创新等现代服务业，推进产业结构优化升级，构建区域服务和创新中。图例图例次区域内次区域内1 1小时交通圈小时交通圈都市区内都市区内1 1小时交通圈小时交通圈珠江区珠江区1 1小时交通圈小时交通圈“珠中江珠中江+澳”澳”珠三角未来加快发展重点地区“佛肇”“佛肇”建成珠三角国际竞争最强产业中“深莞惠”深莞惠”建成具有国际影响的产服务中中城市区中城市区（佛肇经济圈）（佛肇经济圈）1.6.1【时代机遇】纳入粤港澳大湾区群城市群，借45、助区位优势升格为湾区次中心，经济规模提质增速。1.6【城市利好】横琴自贸区横琴自贸区横琴处于国内企业连接澳门及国际的“桥头堡”位置，其优越的地理位置为我国企业出去带来信息、物流和资流的便利，承载着国家“带路”战略的重任，是支持企业“出去”和“引进来”的桥梁和纽带。特区中的特区，特区中的特区，为国务院批复的首个面向世界、优先港澳的粤港澳紧密合作为国务院批复的首个面向世界、优先港澳的粤港澳紧密合作示范区，示范区，国家级新区国家级新区+自由贸易区双重利益享受者，自由贸易区双重利益享受者，同时也同时也是是全国唯的全国唯的“岛两制岛两制”国家级新区。国家级新区。“带路”重要枢纽“带路”重要枢纽横琴具有得46、天独厚的区位优势，享有国家的扶持政策，具有整合国际国内资源的优势，有助于提资源和要素的优化配置，实现我国产业结构的优化升级。促进产业结构优化升级促进产业结构优化升级2017年1月，“一带一路”沿线国家的商会会员提供跨境“原厂原产原品”互联互通跨境购物电商交易平台丝路智e通落地横琴，正式连通印度尼西亚、柬埔寨、澳大利亚以及拉美等国家。该平台将提供数据中心服务、跨境电子支付服务、跨境结算及分账服务、跨境现代化企业服务市集服务。“一带一路”跨境交易综合平台落地横琴1.6.2【战略规划】“一带一路”战略重要枢纽，利用政策、区位优势，吸引外商投资落地，促进产业结构优化升级。1.6【城市利好】孩政策孩政策47、 从2016年1月1日起，全面孩政策正式落地。修正案草案修改了与计划育法第条，明确全国统实施全面两孩政策，提倡对夫妻育两个，地可以结合实际对允许再育的情形制定具体办法。促进增长，加住房需求。珠海户政策珠海户政策 珠海市才引进核准办法将于2017年3月1日起实施，届时，我市机关事业单位以外的用单位从市外引进的层次才、留学回国员、符合条件的专以上学历员等10类才，采取“直接核准式”引进落户。将促进外来进。1.6.3【人口政策】稳定人口增长：积极鼓励二孩政策，升级城市人口结构；全面放宽人才入户，吸纳全国化人。1.6【城市利好】1.6.4【旅游发展】横琴旅游产业高速发展，拉升旅游经济，带动地产、金融持48、续发展。20092009年国务院通过的年国务院通过的横琴总体发展规划指出：横琴总体发展规划指出：要通过重点发展商务服务、休闲旅游、科教研发和新技术产业逐步把横琴建设成为“国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改开放和科技创新的先区、促进珠江西岸地区产业升级的新平台。根据根据珠海市旅游发展总体规划（珠海市旅游发展总体规划（20132013-20302030）：在横琴新区争取国际旅游岛政策，建设横琴国际旅游岛，“参照海南国际旅游岛政策，结合横琴新区，形成国际旅游特殊政策区”。休闲旅游区休闲旅游区中央商务区中央商务区口岸服务区口岸服务区文化创意区文化创意区综合服务综合服务区区休闲旅游区基础指标49、休闲旅游区基础指标主导属性旅游业、游乐设施，休闲、度假人口规模居住人口20160，就业人口900片区面积（万）4647.9 建筑面积（万）500.3 公建配套九年制，中学,幼儿园,文体交通配套轨道站点，公交站点，游艇码头，城轨站点绿地公园休闲旅游区规划定位：休闲旅游区规划定位：包括生态景观区和休闲度假区，主要由大横琴山、长隆国际旅游度假区、红旗旅游文化村组成，强调建筑与自然环境的融合和保护自然生态环境。结合大横琴山的地形特征，以建设具有国际影响的旅游、休闲胜地为目标，重点发展休闲度假、商业会议度假、主题游乐等功能，打造“依青山华翠，凭银滩椰风，观碧海沧澜”的休闲度假区。横琴规划图1.6【城市利50、好】1.6.5【重大项目】长隆乐园继续扩大开发规模，将持续为珠海带来巨大人流量。一期长隆国际海洋度假区长隆国际海洋度假区珠海长隆之最珠海长隆之最总占地504公顷，为全球最的海洋主题乐园全球最的海洋主题乐园；2016年接待游客1800万次，为中国园数之最，有中国园数之最，有赶超赶超20152015年排名第的美国迪尼魔法王国接待数的趋势年排名第的美国迪尼魔法王国接待数的趋势。2015年全球排名前25位的娱乐/主题公园，横琴长隆海洋王国排名第13名，接待旅客数量达749万人次。横琴唯一旅游项目横琴唯一旅游项目长隆之于横琴长隆之于横琴2014年珠海长隆海洋王国正式对外开放，珠海全市接待旅客总人数及酒店51、过夜旅客人数同比增长率均达到2011年来最高值，分别为95%和15%，可见长隆的开业明显带动了横琴乃至珠海旅游业的发展。201120142015201320122161231924232890312134094514383984604714920.00%50.00%050002011 2012 2013 2014 2015 2016珠海2011-2016年旅游数及增幅国内旅游万人入境旅游万人国内增幅1.6【城市利好】摘要：珠海在全省总体经济规模较小，但逐年保持高速增长，发展迅猛。人口总量较少，但各项人均发展指标均在全省前列，消费水平不断提升。政策、规划利好频出，旅游人口导入将持续拉动城市经济。52、1.区位优势得天独厚：珠江口西岸核心枢纽城市，中国首个大湾区城市群重要城市，紧邻港澳；2.高层次人口流入拉动消费需求：2017年3月1日起，采取“直接核准方式”引进大专以上学历人员等10类人才落户，将大大促进外来高层次人口进入，拉动房地产市场需求；3.经济指标持续向好：2016年GDP总额2226亿元，人均GDP为13.6万元，人均存款36.56万元，人均发展指标在广东省内处领先水平，但相比深圳、广州等城市经济总量较小；4.产业结构分工明确：珠海整体呈现以第二、三产业为核心的产业格局，中心城区-高新区-西部新区分工明确，协同发展。5.立体交通四通八达：高铁、城轨、空运、港口、高速交通网络全面覆53、盖，无缝接驳港澳及国内主要城市。珠海在经济实力、区位发展、产业布局都具有较大潜力，结合大湾区规划，为房地产发展提供新一轮契机。城市宏观研究回顾城市住宅市场研究（城市住宅市场研究（楼市政策、地市场楼市政策、地市场、住宅、住宅市场市场、区域住宅市场、投资策略）、区域住宅市场、投资策略）城市商办市场研究城市商办市场研究（商业市场、写字楼市场、商改公寓市场）商业市场、写字楼市场、商改公寓市场）第部分第部分第部分第部分第三部分第三部分目目 录录城市发展预城市发展预判（判（未来供应未来供应、板块预判、价格预、板块预判、价格预判）判）第四部分第四部分城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套54、城市利好）城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套、城市利好）鼓励住房鼓励住房租赁消费租赁消费2014年9月26日，珠海市住房和城乡规划建设局官网公告，宣布调整楼市“双限令”，即取消限价政策，在中心城区购买144平方米以上的大户型无需提供社保或纳税证明，在新城区购买商品房不再需要提供社保或纳税证明，非本市户籍居民可凭相关工作凭证在中心城区购买1套商品房。完善公共完善公共租赁住房租赁住房20122012年尝试松绑“双限令”年尝试松绑“双限令”STEP 220112011年实施“双限令”年实施“双限令”20142014年“双限令”调整年“双限令”调整自2011年11月1日起，珠55、海开始实施“双限令”。“双限令”规定：全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售；户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。2012年7月13日，有传言称，珠海曾尝试松绑“双限令”。珠海市住规建局负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑被叫停，珠海楼市“双限”政策不变。珠海全面取消了持续近5年的楼市限购政策，外地人可以自由购买珠海所有类型的住宅。20162016年取消全面“双限令”年取消全面“双限令”20162016年年4 4月月1313日，珠海住建信56、息终于公布政府红头件，件中表示将取消过时的限制性措施，停对商品住房项目实施“日，珠海住建信息终于公布政府红头件，件中表示将取消过时的限制性措施，停对商品住房项目实施“9090平平米以下套型住房占全部套型米以下套型住房占全部套型70%70%以上”的要求。这意味着珠海全面取消楼市限购，外地可以自由购买珠海所有类型的住宅。以上”的要求。这意味着珠海全面取消楼市限购，外地可以自由购买珠海所有类型的住宅。半年间楼市表现热，前半年间楼市表现热，前8 8个月的成交量已经超过个月的成交量已经超过20152015年全年。年全年。2.1.1【2016上半年政策回顾】2016年4月正式取消限购政策，住宅销量迎来爆发57、式增长。珠海楼市限购持续近珠海楼市限购持续近5 5年年2.1【楼市政策】继州、深圳、佛等城市出台楼市调控政策后，继州、深圳、佛等城市出台楼市调控政策后，20162016年年1010月月6 6日凌晨，珠海出台日凌晨，珠海出台关于进步促进我市房地产市场平稳健康发展的关于进步促进我市房地产市场平稳健康发展的若意见若意见(下称下称意见意见)，宣布重启楼市限购令，同时通过，宣布重启楼市限购令，同时通过提竞买地保证比例、增加保障房用地供应、提首付比例提竞买地保证比例、增加保障房用地供应、提首付比例等等式调控楼市。式调控楼市。2.1.2【2016下半年政策回顾】2016年10月重启限购，较2011年限购政策58、，限购范围扩大到全市范围。关于限购令关于限购令1、关于家庭的认定n本次限购令以家庭为单位主要是指夫妻，如果成年，是可以独立算自单独的家庭，如果没成年，则算在个家庭里。n144为限定标准。144以上的房产与144以下的房产有不同的购买限定。以公司名义购买，则不受限购影响。2、限购范围的认定n此次房、房均位于限购范围之内。同时，限购令前已开始实质性的交易（已签或交钱，有合法预售许可证的楼盘），合同继续，不用担法继续履的问题。关于限贷令关于限贷令珠海政府为保证珠海楼市的平稳健康发展，在推出限购令的同时也推出了限贷令。n 另外，此次限购令虽然还是要视市场综合状况评定有效期，但政府相关部门的态度则是政策59、出，便要直执，说明这将是项长期的政策。2.1【楼市政策】通知要求，开发企业向市价格主管部门申请商品房销售价格备案时，应申报每套房屋价格，实套房标价申报每套房屋价格，实套房标价。值得注意的是，报备项目的商品房价格不能明显于周边在售商品房价格和本项目前期成商品房价格不能明显于周边在售商品房价格和本项目前期成交价格，同批次分批备案的，下批次备案价格不得于上次同交价格，同批次分批备案的，下批次备案价格不得于上次同类型房屋成交均价类型房屋成交均价。为切实加强房地产市场价格监管，促进珠海房地产市场健康稳定发展，通知要求开发企业不得出现：不得出现：1、不按规定明码标价；2、不履价格承诺；3、以协议、决定或者60、其他协同为相互串通，统确定、维持、变更价格；4、通过囤积截留房源、捂盘惜售等式限制销售数量，操纵价格；5、捏造、散布涨价或者房源短缺等信息，或通过虚价格申报备案，哄抬价格，推动商品房价格过上涨；6、法律、法规、规章禁的其他价格违法为。20162016年年1010月月1010日，珠海市发改局下发日，珠海市发改局下发关于我市商品房销售价格备案的通知关于我市商品房销售价格备案的通知（下称（下称通知通知），要求全市区域内的房地产开发企），要求全市区域内的房地产开发企业新建商品房项目在销售（含预售和现楼销售）前，必须到市价格主管部门办理价格备案续。业新建商品房项目在销售（含预售和现楼销售）前，必须到市价61、格主管部门办理价格备案续。2.1.2【2016下半年政策回顾】2016年10月，采取价格备案政策，严禁捂盘惜售，严控房价，一套房一标价2.1【楼市政策】限购：限购：非本市户籍购房，需要提供5年及以上个所得税证明或社会保险证明限卖：限卖：新购买的住房满3年才可上市交易（转让）贷款门槛：贷款门槛：拥有购房资格名下拥有1套房已结清的首付比例不低于40%，未结清的不低于50%，2套及以上不予贷款2.1.3【2017上半年政策回顾】限购政策升级，史上最严。提高贷款门槛、社保年限以及限制二手房交易年限。2.1【楼市政策】楼市政策小结1.限购政策升级，短期内量价小幅震荡下跌：珠海整体经济规模较小、产业结构较62、北上广深等一线城市偏弱，房地产受政策影响变化非常明显，判断2017年4月限购政策出台后短期内对楼市冲击较大，量价将出现小幅下跌；2.若政策松绑，则成交量价将出现爆发式增长：房地产业在珠海经济结构中占比规模大，政府对房地产依赖程度较高，中长期受诸多大湾区发展利好、环境利好、供需关系不平衡等因素影响，一旦放开限购，则将迎来新一轮爆发式增长。地市场地市场2.2.1【供求分析】近5年珠海土地供应逐年锐减，仅2013年供求有所攀升；2017年，截止6月15日住宅用地面积仅供应60.45万，住宅用地愈发稀缺。近年供求以商办类、工业土地为主。【数据来源：珠海地房产交易中】n 2017年1-6月地供求关系：供63、应面积同比下降14.55%，成交面积同比下降13.89%2.2【土地市场】5.6119.51117.7116.5118.5050100150200250300350400商业住宅业办公其他20162016年年-20172017年年6 6月珠海地成交结构月珠海地成交结构2016年2017年289.16563.92274.18152.05114.9960.45211.64 587.83 223.04 152.43 116.25 60.45 01002003004005006007002012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月20122012年年2012017 7年年1 164、-6 6月月珠海住宅用地供求关系（建面）珠海住宅用地供求关系（建面）供应面积（万平）成交面积（万平）050100150200250300350400中城区新区横琴区门区湾区栏港区20122012-20162016年珠海各区住宅用地成交情况（万）年珠海各区住宅用地成交情况（万）2012年2013年2014年2015年2016年2.2.2【成交分析】住宅用地成交逐年减少，仅2013年成交放量，2017年1-6月住宅用地成交建面仅60万，住宅用地告急，主城区及横琴新区已有2年未推出住宅用地。20122012-20162016年珠海市住宅用地（含商住）成交量最的是中城区和横琴区，占比分别为年珠海市住宅65、用地（含商住）成交量最的是中城区和横琴区，占比分别为25%25%和和24%24%；20162016年，住宅成交主要为新区，西区门区、湾区，由以湾为最。年，住宅成交主要为新区，西区门区、湾区，由以湾为最。【数据来源：珠海地房产交易中】2.2【土地市场】211.64 587.83 223.04 152.43 116.25 60.45 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月20122012-20172017年年1 1-6 6月珠海住宅用地成交月珠海住宅用地成交情况66、（情况（建面建面 万万）4482.93115004789.971377.0223652.2705000100001500020000250002012年2013年2014年2015年2016年20122012-20162016年各区住宅用地年各区住宅用地楼面价势楼面价势中城区横琴区门区湾区栏港区新区2.2.3【楼面地价分析】2016年土地楼面价1.3万，同比涨幅超200%。受供应影响，土地价格将持续走高20162016年各区住宅用地楼面价与历年相比增长明显，其中新区楼面价达年各区住宅用地楼面价与历年相比增长明显，其中新区楼面价达2300023000元元/，远超其他区域；，远超其他区域；门区门区67、92189218元元/。20162016年新区楼面价达年新区楼面价达2300023000元元/，远超其他区域；门区，远超其他区域；门区97229722元元/；20172017年年1 1-6 6月，月，通过政府限价、增收保证等段，各区域拍成交价格下浮通过政府限价、增收保证等段，各区域拍成交价格下浮1515-22%22%。【数据来源：世联数据平台】2.2【土地市场】2791.62 5967.33 3865.99 4181.19 13186.47 9581.25 14.5%33.0%22.0%30.8%213.6%34.3%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%0.00 68、2000.00 4000.00 6000.00 8000.00 10000.00 12000.00 14000.00 2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-6月20122012年年20172017年年1 1-6 6月珠海住宅楼面地价及溢价率月珠海住宅楼面地价及溢价率楼面价（元平）溢价率2.2.4【地王价格分析】近年来珠海地王频出，2016年更是呈现“面粉”贵于“面包”的市场形态，单价楼王已达29120元/，优质地块楼面地价持续大幅攀升。中铁诺德国际中铁诺德国际楼面价：16400元/均价：43000元/华发庄华发庄楼面价：7573元/均价：30000元/（坯）中海富华里69、（已售罄）中海富华里（已售罄）楼面价：4520元/均价：28000元/保利西海岸保利西海岸楼面价：6000元/均价：27000元/崇峰项目（湾地王）崇峰项目（湾地王）楼面价：19050元/未开发格北围项目（唐家地王）格北围项目（唐家地王）楼面价：29120元/未开发7700757374004520600060001840016400176002912063896987940510952121431081212529130911334318858050001000015000200002500030000350002007200820092010201120122013201420152016270、007-2016年珠海地王楼面地价与均价地王楼面地价（元/）珠海均价（元/）中信红树湾中信红树湾楼面价：7700元/均价：43000元/格海岸格海岸楼面价：7400元/均价：28000元/仁恒滨海半岛仁恒滨海半岛楼面价：6000元/均价：33000元/华发首府华发首府楼面价：18400元/均价：45000元/龙光玖龙湾（拱北地王）龙光玖龙湾（拱北地王）楼面价：17600元/均价：43000元/碧桂园濠月湾碧桂园濠月湾（未售）楼面价：17600元/2.2【土地市场】2.2.5【溢价率分析】2016年住宅招拍挂溢价率最高达547%，土拍溢价率节节攀升，全市土地市场热度持续高涨。2016年7月15日71、2013年（万元/）150002500050002000030000100002016年1月28日2015年2016年8月26日雅居乐雅居乐2800028000龙光龙光67306730碧桂园碧桂园1760017600华发华发1840018400崇峰崇峰1905019050格格291202912032家竞拍，全线拍价过1500020家竞拍仁恒开盘均价3万+市场影响：1.众多外来品牌开发商看地，研判，测算，竞拍；2.拍地前，周边项目封盘；拍地溢价率超300%；拍地后涨价热销；3.全民热议，全民买房，2016年9月单周最16个项目开盘热卖。2014年中铁中铁1640016400起拍价起拍价1000072、100006500650089008900360036003950395045004500（溢价率）300%500%100%400600%200%2.2【土地市场】2.2.6【2016年典型成交】2016年7月金湾住宅用地发力，崇峰以楼面地价19050元/元竞得金湾住宅用地成为珠海新地王，9月唐家连续4块地王落地，新晋地王楼面地价已突破29120元/。地王刷新速度仅耗时2个月。【数据来源：珠海地房产交易中】片区片区宗地位置宗地位置宗地面积（万宗地面积（万M2M2）规划地用途规划地用途成交总价（万元成交总价（万元）楼面地价楼面地价_ _元每平米元每平米竞得竞得湾湾区西湖片区启动区湖道南侧、迎河东73、路东侧4.94678 类住宅及其服务配套99754.4088 6730 深圳市龙光投资顾问有限公司横琴横琴新区厚朴道东侧、环岛北路南侧、环岛西路西侧、西湾路北侧8.71530 科技研发、商务公寓及商业用地108592.6247 4450 珠海横琴创新发展有限公司横琴横琴新区开新三路东侧、天沐河南侧、开新路西侧、横琴道北侧22.13315 办公、酒店及商业用地249242.0000 2660 横琴万象世界发展有限公司横琴横琴新区汇通六路北侧、字门道东侧、汇通七路南侧、荣澳道西侧0.96795 综合用地61948.8000 8000 珠海华铠投资有限公司横琴横琴新区环岛西路东侧、长隆道南侧、环岛东74、路西侧、环岛南路北侧43.14415 旅游用地17689.0995 513 珠海长隆投资发展有限公司唐家唐家湾情侣北路（南段）填海区4.20013 类居住44072.9289 7020 珠海港控股集团有限公司湾湾区西湖片区启动区河道北侧、迎河东路东侧7.85702类居住333984.6000 19050珠海崇峰房地产开发有限公司唐家科技创新海岸北围片区鼎兴路南、兴中路东侧2.20312 类居住123374.8880 28000 中市雅景房地产开发有限公司唐家科技创新海岸北围片区鼎兴路南、内环南路西侧1.50322 类居住127398.2340 28250 中市雅景房地产开发有限公司唐家科技创新75、海岸北围片区兴南路北、兴中路东侧4.69338 类居住329123.2725 28050 中市雅景房地产开发有限公司唐家科技创新海岸北围片区科创横四路南、新湾七路西侧1.42873 类居住124814.2022 29120 珠海格房地产有限公司2.2【土地市场】20172017年珠海住宅用地成交情况年珠海住宅用地成交情况片区坐落位置成交价格_万元溢价率_百分比楼面地价_元每平米成交日期受让单位竞标截日期栏港珠海市平沙镇平东道西侧1982.8692 0.0%1300 2017/3/22珠海台创园实业有限公司2017/3/22栏港栏港经济区平沙新城汇海路东北侧、邻善路东南侧43444.5816 476、1.0%5640 2017/4/20鹤市共和碧桂园房地产开发有限公司2017/4/20栏港栏港经济区平沙新城汇海路东北侧、傍德路西北侧68918.8654 45.0%5800 2017/4/20保利粤东房地产开发有限公司2017/4/20栏港栏港经济区平沙新城起步区启航路东侧、铭恩路西北侧62499.9500 42.9%5000 2017/6/1三海洋重有限公司2017/6/1唐家科技创新海岸北围片区业南路北、新湾七路东侧87965.5056 22.7%18400 2017/6/2中市万科坦洲房地产开发有限公司2017/6/2唐家科技创新海岸北围片区业南路南、新湾七路东侧59491.5516 77、18.7%17800 2017/6/2中市万科坦洲房地产开发有限公司2017/6/2唐家科技创新海岸北围片区兴南路北、新湾七路东侧68722.8000 33.3%20000 2017/6/2珠海依云房地产有限公司2017/6/2唐家科技创新海岸北围片区兴南路北、北站西路东侧60042.8800 33.2%19975 2017/6/2龙江省盛投资发展有限公司2017/6/2唐家科技创新海岸北围片区兴南路北、北站西路西侧83628.3000 33.3%20000 2017/6/2南京仁远投资有限公司2017/6/2栏港栏港经济区平沙新城铭恩路西北侧、平海路东北侧20799.9840 42.9%4078、00 2017/6/1珠海万华房地产开发有限公司2017/6/1门门区乾务镇珠峰道北侧21718.2450 87.5%7500 2017/6/1珠海市佳骏投资有限公司2017/6/12.2.6【2017年典型成交】通过提高起拍价、限价、竞配建等手段，土拍价格溢价率小幅降低，逐步回归理性2.2【土地市场】宗地位置宗地位置宗地面积宗地面积（平米）（平米）规划规划地地用途用途成交成交总价总价（万元万元）楼面地楼面地价价_ _元每平米元每平米容积率容积率竞得者竞得者湾区西湖片区启动区河道北侧、迎河东路东侧78570类居住33398419050约2.23且1.0珠海崇峰房地产开发有限公司区域规划优势：区79、域规划优势：湾航空城中位置交通便利：交通便利：距珠海机场15分钟车程配套优势：配套优势：市民化中，市民公园，中市民化中，市民公园，中小学，产业服务中小学，产业服务中2.2.7【地王介绍】-2016首发地王2016年7月15日，金湾片区拍出19050元楼面地价崇峰地王，一举超越市区和横琴，成为珠海有史以来楼面价的新地王。中冶、华发、置业、茂、招商、融创、碧桂园、龙中冶、华发、置业、茂、招商、融创、碧桂园、龙光、保利、中海、富、绿地等众多品牌开发商共光、保利、中海、富、绿地等众多品牌开发商共3030多家企业角逐竞拍多家企业角逐竞拍，经过，经过248248轮竟拍轮竟拍2.2【土地市场】2.2.7【地80、王介绍】-单价、总价、溢价地王2016年8月26日，格力竞得29120元全市单价地王，溢价率547%，再次刷新珠海楼面价，高过当时唐家房价均价25000元2016年8月26日，雅居乐以58亿元总价，28000元/楼面地价高调挺进珠海，斩获年度总价地王。宗地位置宗地位置宗地面积宗地面积（万（万M2M2）规划规划地地用途用途起始价起始价（楼面价）（楼面价）成交成交总价总价（万元万元）楼面地价楼面地价_ _元每平米元每平米配建完整配建完整绿地绿地拿地式拿地式科技创新海岸北围片区鼎兴路南、兴中路东侧2.20312 类居住4500元/123374.8880 28000 5500招拍挂科技创新海岸北围片区81、鼎兴路南、内环南路西侧1.50322 类居住4510元/127398.2340 28250 3750招拍挂科技创新海岸北围片区兴南路北、兴中路东侧4.69338 类居住4580元/329123.2725 28050 11700招拍挂科技创新海岸北围片区科创横四路南、新湾七路西侧1.42873 类居住4510元/124814.2022 29120 3570招拍挂区域规划优势：区域规划优势：地块相邻科技创新海岸北围及TOD项目将打造成省、市、区企共建“产城融合、绿宜居”的态新城；交通便利：交通便利：距珠海北站仅5分钟车程；配置条件：配置条件：分别需配置完整绿地3570-11700u 深圳创轩（平安82、不动产）、美的、嘉业（中海）、华熠（华发）、新建投、合景泰富、富、中冶、地、招商、K2、茂、保利、中铁、中航、融创、深圳同创、万科、洪泰、仁恒、雅居乐，20多家房企轮番竞拍。2.2【土地市场】20162016年四宗最年四宗最2.2.7【2017年土拍回顾】2017年6月2日，唐家五连连拍，楼面起拍价均为15000元/平方米，最高限价楼面地价20000元/平方米。地价受调控限制，逐步回归理性，由分别由万科、招商、仁恒、高盛竞得。坐落位置坐落位置成交价格成交价格_ _万元万元综合楼面综合楼面地价元地价元/每每平米平米成交日期成交日期受让单位受让单位科技创新海岸北围片区业南路北、新湾七路东侧879683、5.5056 19910 2017/6/2中市万科坦洲房地产开发有限公司科技创新海岸北围片区业南路南、新湾七路东侧59491.5516 188202017/6/2中市万科坦洲房地产开发有限公司科技创新海岸北围片区兴南路北、新湾七路东侧68722.8000 233622017/6/2珠海依云房地产有限公司科技创新海岸北围片区兴南路北、北站西路东侧60119.8800 229592017/6/2龙江省盛投资发展有限公司科技创新海岸北围片区兴南路北、北站西路西侧83628.3000 23184 2017/6/2南京仁远投资有限公司区域规划优势：区域规划优势：地块所属科技创新海岸北围及TOD项目将打造84、成省、市、区企共建“产城融合、绿宜居”的态新城；2016年地王地块旁；交通便利：交通便利：距珠海北站仅5分钟车程；2.2【土地市场】2.2.8【开发商拿地策略分析】因住宅用地供应短缺，招拍挂市场以央企、国企、上市房企为主，本土开发商则以线下拿地为主。近年来上市房企也开始通过收并购方式获取土地。2.2【土地市场】片区片区宗地位置宗地位置宗地面积（万宗地面积（万M2M2）规划地用途规划地用途成交总价成交总价（万元（万元）成交年份成交年份楼面地价楼面地价_ _元每平米元每平米受让受让拿地式拿地式湾湾区西湖片区启动区湖道南侧、迎河东路东侧4.94678 类住宅及其服务配套 99754.4088 20185、56730 龙光招拍挂横琴横琴新区开新三路东侧、天沐河南侧、开新路西侧、横琴道北侧22.13315 办公、酒店及商业用地249242.0000 20162660 华润招拍挂门珠峰道北侧约4000亩占地商住未知1992未知世荣兆业定向出让唐家唐家湾情侣北路（南段）填海区4.20013 类居住44072.9289 20167020 珠海港招拍挂湾湾青湾路4.68类居住未知2015未知时代地产收并购湾湾机场西路13类住宅及服务配套未知2016未知星河集团收并购湾湾区西湖片区启动区河道北侧、迎河东路东侧7.85702类居住333984.6000 201619050崇峰（安徽万基）招拍挂唐家科技创新海岸86、北围片区鼎兴路南、兴中路东侧2.20312 类居住123374.8880 201628000 雅居乐招拍挂唐家科技创新海岸北围片区鼎兴路南、内环南路西侧1.50322 类居住127398.2340 201628250 雅居乐招拍挂唐家科技创新海岸北围片区兴南路北、兴中路东侧4.69338 类居住329123.2725 201628050 雅居乐招拍挂唐家科技创新海岸北围片区科创横四路南、新湾七路西侧1.42873 类居住124814.2022 201629120 格招拍挂土地市场回顾1.供求关系：住宅用地供应长年低位徘徊，住宅用地稀缺难求。近5年来珠海土地供应呈锐减趋势，而住宅用地供应愈加稀缺87、；2.楼面地价：不断攀升，“面粉”贵过“面包“。随着住宅用地逐年减少，楼面地价直线攀升，2016年土地楼面价1.3万，同比涨幅超200%，2016年最贵地王楼面地价达29120元/，溢价率达547%，2017年受政策影响，土拍市场逐渐回归理性，溢价率有所降低。3.房企拿地策略：受土地供应影响，外来房企积极竞拍，有地就拿，以招拍挂为主要方式拿地，同时积极进行线下收并购获取土地，本土房企则以线下拿地为主。2.3.1【市场整体概况】珠海住宅市场已形成明显的分区分化：主城区及唐家为高端资源型豪宅；金湾、斗门承接刚需刚改；横琴为高端商区居住区门门湾湾保税区保税区洪湾洪湾湾仔字门湾仔字门横琴横琴香洲香洲拱88、北拱北吉吉南屏南屏唐家唐家西区西区泛横琴泛横琴主城区主城区唐家唐家前前坦洲坦洲西区（门、湾）西区（门、湾）p供应产品：70-130三房为主p置业群体：本地首置、首改、置业群体：本地首置、首改、主城区外溢客户、内地度假客户主城区外溢客户、内地度假客户和港澳投资客户和港澳投资客户p价格区间：层1.6-2.2万元/，别墅2.5万元/p代表项目：中海左岸岚庭、保代表项目：中海左岸岚庭、保利时代、华发又城利时代、华发又城唐家唐家p供应产品：120-300三、四房为主p置业群体：多为本地刚改型客置业群体：多为本地刚改型客户，部分内地、珠三户，部分内地、珠三角端投资角端投资客户客户p价格区间：层2.6-3.89、2万元/，TH别墅3.5-7万元/p代表项目：仁恒滨海半岛、格海岸、万科红树东岸泛横琴（横琴、洪湾、保税泛横琴（横琴、洪湾、保税区、湾仔字门商务区）区、湾仔字门商务区）p 供应产品：70-140公寓、四房产品p 置业群体：澳门本地及外置业群体：澳门本地及外地端投资客地端投资客p 价格区间：4-6万元/p 代表项目：华发首府、华代表项目：华发首府、华融琴海湾、横琴融传媒融琴海湾、横琴融传媒中中主城区（香洲、吉、拱北主城区（香洲、吉、拱北、前前、南屏）、南屏）p 供应产品：90-250自住改善型产品为主p 置业群体：珠海本地改善置业群体：珠海本地改善型及外地投资型客户为主型及外地投资型客户为主p 90、价格区间：3.3-5.5万元/p 代表项目：中信红树湾、仁恒滨海中、中铁诺德2.3【住宅市场】2.3.2【年度量价走势】住宅市场涨势迅猛，价格年均涨幅达17%，2016年限购政策放开，全年总体市场量价大幅飙升，销售额突破千亿。2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售面积（万）233.5 209.9 230.7 307.6 293.0 385.8 596.6 销售额（亿元）255.7 254.9 249.4 385.3 383.5 514.8 1006.6 均价（元/）10952 12143 10812 12529 13091 13343 16872 255.791、 254.9 249.4 385.3 383.5 514.8 1006.6 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 2012010 0年年-2012016 6年年 珠海房地产市场成交面积、销售额及均价珠海房地产市场成交面积、销售额及均价【注：销售面积数据来源为珠海统计局，住宅销售价格为中国百城房价指数】2.3【住宅市场】2.3.3【供需分析】2016年商品住宅供应面积为464.83，为历史最高点，供求比0.78。供不应求现象自2012年逐年加大，预92、计在2017年市场因政策影响，销量开始有所滑落，供求关系将一定程度趋于平衡【数据来源：珠海市统计局、世联数据平台】2011年2012年2013年2014年2015年2016年供应面积（万）291.26218.59258.75252.43422.67464.83成交面积（万）209.88230.67307.55292.97385.8596.61供求比1.390.950.840.861.10.7800.20.40.60.811.21.41.6010020030040050060070020112011-20162016年住宅住宅供求关系年住宅住宅供求关系2.3【住宅市场】3月4月5月6月7月8月993、月10月11月12月1月2月3月4月供应量678064793284296433575852880164219133611831209730991935成交量63375699608653916209523259245344190523767884391067717供求比1.071.140.540.550.541.121.490.1211.521.054.782.90 2.70 01234560100020003000400050006000700080009000100002016年3月-2017年4月珠海市场供求关系供应量成交量供求比2.3.4【新政前后供求走势】2016年10月前市场成交保持94、高位。10月限购出台后，市场成交量下滑明显，进入2017年，供求比逐步提高，以品牌开发商出货为主，无品牌小发展商小项目出货困难，短期内供大于求的态势越发明显。2.3【住宅市场】3.67%-9.02%-7.64%-10.73%1.48%7.67%-13.98%0.91%3.00%3.36%4.51%2.14%12.48%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2016年4月2017年4月存量趋势存量环比3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月295、月3月4月成交量 633569608539620523592534190237788439106717供求比 1.1 1.1 0.5 0.6 0.5 1.1 1.5 0.1 1 1.5 1.1 4.8 2.9 2.701234560100020003000400050006000700020162016年年3 3月月-20172017年年4 4月珠海市场供求关系月珠海市场供求关系成交量供求比2.3.5【存量分析】-总体截止2017年4月珠海网签住宅总存量约为29891套，同比下降9.05%，环比上升12.48，按近1年的去化速度，去化周期约为8.6个月。2.3【住宅市场】2.3.5【存量走势】96、-区域从区域看，斗门区域库存9671套，存量最高；从面积段看，80-90产品面积段存量最高，其次为90-120，其余面积段分布较为均匀，存量相对较小的面积段为144-180，单此面积段走量也相对较小。20172017年年4 4月月3030日珠海全市各区域住宅各面积段存量套数日珠海全市各区域住宅各面积段存量套数0-6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上新香洲128745222728157143135南湾529714629418435334151171唐家湾54127474207663758411476前225194335119711037拱北1597、6391585924233011290吉136299173032110166老香洲0645285713526横琴5105298704564773456583湾区1825335961138808435132158门6977581779212215472125348295栏港537385390403364433199合计31543388550549004874458715471936【数据来源：珠海市商品房预（销）售专、世联数据平台】n新香洲、唐家湾个盘推出，为香洲区主要供应片区，新香洲主要集中在首置户型，唐家湾主要集中在改善户型，两个片区形成互补；n门依旧为全市存量区域，湾项目增多，存量相对较。98、n横琴量相对较低慢，存量没有多变化。2.3【住宅市场】13673381317064012855292793335398296712252020004000600080001000012000新香洲南湾唐家湾前拱北吉老香洲横琴湾区门栏港2017年4月30日珠海全市各区域商品住宅存量16年3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月17年1月2月3月4月销售面积71.5 78.8 44.0 65.4 42.8 54.4 95.54 28.33 18.92 38.95 40.39 20.39 40.04 24.3销售额 107.7 123.5 70.8 107.4 72.1 97.5 181.99、41 55.11 37.02 70.57 37.00 38.50 81.42 47.02 均价15067 15677 16103 16432 16844 17922 18988 19453 19564 18119 18500 18872 20334 19351 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.0 2016年3月-2017年4月珠海商品住宅量价势2.3.6【限购对比】珠海市场已进入成熟发展期，价格较上一个限购周期抗风险性更强，但成交量受政策影响较大。价100、格趋势价格趋势波动波动重启限购全面取消限购【注：销售面积数据来源为珠海统计局，住宅销售价格为中国百城房价指数】11年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月12年1-2月3月4月销售面积（万）25.63 18.77 15.44 22.15 22.08 11.25 13.89 21.83 21.85 15.78 21.21 22.64 19.73 11.01销售额（亿元）33.82 21.17 17.56 21.17 28.72 11.54 22.11 27.51 28.79 15.77 26.70 23.53 24.43 13.22 均价（元/）13128 10561 110101、67 9192 13577 10056 15598 12557 12918 8249 12587 10394 12383 12011 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 05101520253035402011年1月-2012年4月珠海商品住宅量价势实施双限令价格趋势价格趋势平稳平稳2.3【住宅市场】排名排名区域区域销售套数销售套数销售面积销售面积（万）（万）套均面积套均面积（）（）销售额销售额（亿元）（亿元）销售均价销售均价（元（元/）1门20684202.96 98.12 243.97 12020.40 2新香洲71466102、9.68 97.50 183.63 26354.59 3新区518160.48 116.73 149.21 24671.36 4横琴333730.72 92.05 136.29 44368.26 5湾878790.75 103.27 130.52 14382.54 6南湾381743.30 113.45 128.97 29782.80 7拱北150412.34 82.02 43.10 34935.15 8栏港473239.07 82.56 32.42 8297.42 9吉6667.10 106.53 24.67 34767.05 10前7516.85 91.16 15.31 22356.73 103、11老香洲1451.75 120.77 5.66 32332.95 20162016年珠海各区域商品房住宅成交情况年珠海各区域商品房住宅成交情况2.3.7【区域套数排行】2016年斗门住宅销售业绩位列首位，销售均价仍处于珠海价格洼地。【数据来源：珠海市商品房预（销）售专、世联数据平台】2.3【住宅市场】【注：成交套数来源珠海市商品房预（销）售专，额、面积都为预估值】住宅住宅市场市场排名排名区域区域项目名称项目名称成交套数成交套数成交面积（万）成交面积（万）成交额（亿元）成交额（亿元）1新香洲华发未来荟319924.2358.842门华发峰尚191717.0919.083门作品壹号170317.104、4524.384湾中海左岸岚庭168917.1225.475门碧岸168617.8617.76门华发又城150715.9622.787门时代香海149514.6818.788湾海秀花园147614.4220.79横琴荔枝湾花园144310.5250.7910新香洲万科城市中126612.1831.2411南湾中邦浪琴湾116110.7928.812横琴华发首府110011.3248.5313唐家翠湖香国际花园108714.4236.1414唐家保利海上五月花10089.5422.6315唐家仁恒滨海半岛99213.4433.3616新香洲华发庄77514.7744.3217南湾华发峰景湾772105、8.7924.6718南湾中信红树湾72512.1445.6919唐家格海岸6647.8221.8320横琴中海名钻花园4415.3121.622.3.8【项目成交排行】2016年销量前十，斗门项目占据5席，价格洼地潜力受各大房企及众多刚需、投资客户的青睐。2.3【住宅市场】2.3.9【房企排行】2016年本土房企华发股份牢据龙头，此外本地房企仅世荣地产排进前十。受政策影响，2017年一季度部分各房企目标完成率未达预期。20162016年全市房企销售额排名年全市房企销售额排名排名项目名销售额（单位：亿）1 1华发地产华发地产215.15215.152保利地产78.23中海地产59.64中信地产106、52.865K2地产48.356世荣地产47.627时代地产46.138格地产39.449绿城地产36.5910仁恒地产35.05开发商开发商销售目标销售目标 季度销售额（亿元）季度销售额（亿元）完成比（）完成比（）华发（华发（100100亿）亿）33.00 33.00 33%33%万科（60亿）19.50 32.5%保利10.76 恒（22亿）11.00 50%中海10.00 格（60亿）6.00 龙光6.00 绿城4.80 仁恒（60亿）3.90 地3.57 招商1.00 时代（60亿）3.33 5.55%世荣（20亿）5.50 27.50%碧桂园（8亿）1.36 17.00%2.3【住宅107、市场】住宅市场小结1.总体格局：分化明显，主城区及唐家为高端资源型豪宅；斗门、金湾承接刚需刚改；横琴为高端商区居住区；2.政策影响：政策环境趋于严厉，限购、限贷、限售，短期成交量跌价稳；3.供需关系：供需关系趋于平衡，近6年供需比约为1:0.98，市场整体健康发展；4.库存总量：库存套数仅29891套，去化周期仅8.6个月；从区域看，斗门库存最高，达9671套；从面积段看，80-90最高，达5505套；5.价格走势：房价上涨势头迅猛，2011年以来年均涨幅达17%。珠海短期内受政策影响销售难度提升，但从供应、库存、价格等方面看，未来发展潜力依然存在较大的想象空间。尚东领御约尚东领御约2.92.108、9万万/（坯）（坯）190190-220220三四房三四房恒荣城市溪恒荣城市溪3.23.2万万/123123-173173三四房三四房恒裕墨兰亭约恒裕墨兰亭约4.24.2万万/178178四房四房华发庄华发庄 3 3万万/（坯）（坯）190190-260260四五房四五房万科海愉半岛万科海愉半岛 约约4 4万万/157157-163163 四房四房中铁诺德花园中铁诺德花园约约3.63.6-4.24.2万万/106106-149149三四房三四房仁恒滨海中约仁恒滨海中约6 6万万/216216-740740三七房三七房龙光龙光玖龙湾玖龙湾3.53.5-4 4万万/108108-123123三四房109、三四房半町约半町约2.82.8万万/（坯）（坯）3434-4040公寓公寓6666-7474两房两房世邦佰亚世邦佰亚.燕都约燕都约3.23.2万万/4040-5858两房两房奥园场约奥园场约2.42.4-2.52.5万万/3030-5050 SOHOSOHO公寓公寓万科城约万科城约2.82.8万万/8989-110110三四房三四房中信红树湾中信红树湾5 5-5.55.5万万/200200-230230五房五房天居均价天居均价4.24.2万万/116116-203203四房四房利是达星际场约利是达星际场约3.353.35万万/5050-6464创意空间创意空间6262-7070两三房两三房中邦110、浪琴湾约中邦浪琴湾约3 3万万/118118三房三房华发城建未来荟约华发城建未来荟约2.52.5万万/（坯）（坯）3434-4747 公寓公寓吉吉拱北拱北前前南湾南湾新香洲新香洲万菱情侣湾号万菱情侣湾号约约4.84.8万万/194194-346346三五房三五房碧桂园濠月湾均价碧桂园濠月湾均价3.83.8万万/9595-124124三房，三房，136136四房四房2.4.1【主城区】-市场格局住宅两大格局：以拱北、吉大、南湾为主的高端住宅集群；以前山、新香洲为主的城市更新主导的刚需、改善型住宅集群2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区】-量价走势2016年前三季度政策放宽、市场量价迅猛提升，111、四季度受限购影响，11月起销售额大幅下降，2016年整体均价2.84万元/。2017年成交量继续缩窄，但价格高位坚挺，达33000元/。【注：此数据为世联监测数据】4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月销售面积（）13.1711.1915.8320.179.0614.9417.583.446.621.310.712.471.7销售额（亿元）41.2832.9943.1652.6726.3145.7353.0910.8817.844.932.517.825.67均价（元/）28141294572726226121290343250112、3318353281526978377113559631612333710500010000150002000025000300003500040000010203040506020162016年年4 4月月-20172017年年4 4月主城区商品住宅量价势月主城区商品住宅量价势2.4【区域住宅市场】面积9090-100100100100-110110110110-120120120120-140140140140-170170170170-200200200200以上以上户型三房三房三房三房三四房三四房三四房三四房四房四房四房四房户型户型中信红树湾中信红树湾100100仁恒滨海中仁恒滨海中1113、00%100%华发庄华发庄25%25%29%29%46%46%墨兰亭墨兰亭60%60%40%40%万科海愉半岛万科海愉半岛33%33%67%67%碧桂园濠月湾碧桂园濠月湾39%39%20%20%天居天居16%16%29%29%24%24%31%31%总价总价200200-400 400 400400-600 600 600600-800 800 800800-1000 1000 10001000以上以上中信红树湾中信红树湾90%90%10%10%仁恒滨海中仁恒滨海中100%100%华发庄华发庄80%80%20%20%墨兰亭墨兰亭60%60%40%40%万科海愉半岛万科海愉半岛75%75%25%114、25%碧桂园濠月湾碧桂园濠月湾64%64%26%26%10%10%天居天居14%14%38%38%38%38%10%10%2.4.1【主城区】-产品140-200改善型产品为去化主力，其次为200及以上大户型产品；市场主流畅销总价区间在400600万元之间。2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区】-客户受总价影响，普通项目以市区刚需本地客户为主，职业主要为政府及企业员工；高端项目以市区改善客户为主，职业主要为公职人员、企业高管；豪宅项目以外地客户为主，职业主要为外地私企业主、企业高管。各类项目客户置业目的一半以上为自住。157020604060307050606070507090209075115、604080舒适性实用性 景观交通配套学区环境置业关注点置业关注点城市更新线城市端线沿海豪宅线83%7%5%5%75%12%7%6%15%40%30%15%珠海珠三角港澳北方客户来源客户来源城市更新线城市端线沿海豪宅线60%33%5%2%70%13%10%8%47%30%13%10%自住投资度假养老置业目的置业目的城市更新线城市端线沿海豪宅线10%10%30%30%10%10%30%30%5%5%28%2%10%20%5%5%60%0%职业分布职业分布城市更新线城市端线沿海豪宅线城市更新线：城市更新线：客户主要为本地自住刚需客户，企事业单位职员，关注实用性、交通、配套、学区等因素；城市端线：城116、市端线：以本地自住改善的公职官员、私企老板、企业管为主，对舒适性、配套、交通、学区、环境等均有较要求；沿海豪宅线：沿海豪宅线：以私企业主、企业管为主，自住自住兼投资，且对舒适性、景观、交通、环境的要求极。2.4【区域住宅市场】58%8%23%11%中信红树湾珠海省内外地港澳台80%10%5%5%华发山庄珠海省内外地港澳台75%10%5%10%城市东岸珠海省内外地港澳台49%31%15%5%万科海愉半岛珠海省内外地港澳台92%6%3%0%尚东领御珠海省内外地港澳台2.4.1【主城区】-典型项目客户珠海中高端项目以珠海本地客户为消化主力，省外及外地客户活跃，港澳客户比例较低2.4【区域住宅市场】中117、信中信红树湾红树湾5 5-5.55.5万万/200200-230230五房五房仁恒滨海仁恒滨海中中约约6 6万万/216216-740740三七房三七房龙光龙光玖龙湾玖龙湾3.53.5-4 4万万/108108-123123三四房三四房2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区】-重点项目分析项目名称项目名称中信红树湾发发 展展 商商中信华南（集团）珠海有限公司项目位置项目位置香洲前河西路333号物管团队物管团队深圳百利物业有限公司类型类型/规模规模占地27万，建面约80万，绿化率35.5%，容积2.2总套数总套数3496户，车位比1:1.88物业类型物业类型5栋32层超层、联排别墅，分南北两区118、产品配比产品配比公寓：42-90占比10%层：138-300占比85%别墅：200-440联排、独栋占比5%在售户型在售户型楼王单位216-236五房两厅三卫，294-302五房两厅四卫层：131-220三五房均价均价层45000元/（精装），楼王单位55000元/（精装），别墅：8-10万/客户构成客户构成珠海本地客户为主（南湾、香洲、吉），北客户占比10%，港澳客户7%北区南区3030亿，亿，全市标杆楼盘2222亿，亿，500万以上成交总价的端市场份额的61%销销售售情情况况1212亿，亿，消化1、2期尾货20152015年年20142014年年20132013年年20122012年年20119、112011年年20102010年年3232亿，亿，全市签排名NO12424亿亿，城市标杆形象建立1616亿亿，9月开盘100%售罄，于当期市场均价60%n楼王：楼王：北区1、11栋，南区5、16栋，景观面最佳产品规划：产品规划：n层包围别墅，景观最化；别墅：别墅：n线沿河别墅规划为独栋n线河景产品为联排别墅层：层：n公寓：公寓：北区8、9栋，看景北区别墅别墅别墅1栋5栋16栋11栋中信红树湾全盘户型配比产品类型产品面积（）总套数套数比公寓房42-8638010.87%层三房138-14035610.18%157-17036210.35%四房140-16066318.96%160-180713120、20.39%203-23048413.84%五房216-3003289.38%顶层复式200-500441.26%别墅联排200-3601574.49%独栋420-44090.26%合计3496100.00%新香洲中信红树湾中信红树湾吉南湾港澳珠三角老香洲层客户层客户来源区域分布均匀来源区域分布均匀，本地、港澳及珠三角周边城市珠三角周边城市为主要成交客群；别墅客户别墅客户以珠海本地客户为主（新老香洲、南湾），北城（新老香洲、南湾），北城市及珠三角市及珠三角为重要的客户来源地区。市场受追捧的主流豪宅盘，含层、别墅、公寓三种产品类型，市场受追捧的主流豪宅盘，含层、别墅、公寓三种产品类型，价格价格，121、消化，消化速度较快速度较快2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-中信红树湾0101户型：户型：229.64五房两厅三卫0202户型（复式）：户型（复式）：203三房两厅两卫0303户型：户型：215五房两厅三卫在售户型：在售户型：200200-230230户型正，设计中规中矩，明显缺陷户型正，设计中规中矩，明显缺陷2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-中信红树湾以珠海本地改善型客户为主，多为私营企业主，部分为房地产、融投资机构管，好面，要求以珠海本地改善型客户为主，多为私营企业主，部分为房地产、融投资机构管，好面，要求产品景观面佳，对户型有客厅、阳台、独立衣帽间等需122、求产品景观面佳，对户型有客厅、阳台、独立衣帽间等需求区域来源：区域来源：客户分布区域比例较为均匀，其中南湾地区客户为主，占比达到32%，港澳、吉、新老香洲等区域也是其主要客户来源。南湾吉大新老香洲市内其他区域港澳13%珠三角13%北方职业分布：职业分布：客户主要为自经营公司、企业的管等财富积累快速的收群，购买红树湾属于半投资半自住性质，同时并以此作为自身份阶级的证明。客户语录：客户语录：“我家里都喜欢住的阔绰点，房客厅要客厅要，我们现在住的红树湾的楼王就很好，还有阳台，景观面很好，景观面很好，朋友来家里都说这个阳台派，很有面阳台派，很有面的“主卧要带独立的衣帽间，如果还有阳台就更独立的衣帽间，123、如果还有阳台就更好了好了”私营业主企业高管20%投资银行房地产 7%贸易银行 4%政府机关3%工程 3%教育陈陈/38/38岁岁职业：资产投资职业：资产投资客户关注点：是否为品牌开发商客户关注点：是否为品牌开发商、景观面是否够景观面是否够、产品是否有客厅产品是否有客厅、阳台设计阳台设计、是否带独立衣是否带独立衣帽间帽间2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-中信红树湾项目名称项目名称仁恒滨海中发发 展展 商商新加坡仁恒置地集团物业管理物业管理仁恒置业管理公司物业费物业费7元/.月项目位置项目位置香洲珠海市情侣南路1号物业类型物业类型综合体：住宅、公寓、五星级酒店、甲级写字楼基本参数124、基本参数占地4.6万；建面21万；其中：住宅9.5万；商业1万；写字楼8万；公寓2.5万；容积率4.56；绿化率34.6%总户数总户数374户停车位停车位1996个户型户型面积面积223-474三五房平层，740复式7房梯户比梯户比三梯两户配套配套小区配套小区配套：洲际酒店、空中边际泳池、过万平滨海风情商业、写字楼周边配套周边配套：交通交通：拱北总站、拱北信汽车站、城轨珠海站、机场快线价格价格63000元/优惠优惠折扣折扣早期次性9折，分期年93折，按揭94折；近期未公布折扣客户构成客户构成珠海10%，港澳35%，珠三角40%，北客户15%4栋3栋2栋1栋5栋效果图效果图区位图区位图珠海滨海风125、情多功能城市综合体项目，海岸线城市地标，目前珠海市场第豪宅，面向全国端客群珠海滨海风情多功能城市综合体项目，海岸线城市地标，目前珠海市场第豪宅，面向全国端客群展示面特点：展示面特点：1.Low-e中空玻璃，珠海首发住宅外立面用材2.尺度豪华功能空间3.180全海景落地窗住宅户型配比住宅户型配比产品面积套数占比三房2232810%四房310-32017460%五房369-4237225%七房700145%合计288100%滨海商业滨海商业住住宅宅公公寓寓住住宅宅住住宅宅办公办公酒店酒店综合综合体体2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-仁恒滨海中心在售主户型：在售主户型：216216126、-460460三五房三五房户型特点：全套房设计，各功能空间尺度，舒适性，但空间浪费户型特点：全套房设计，各功能空间尺度，舒适性，但空间浪费：304.72 304.72 4 4室室2 2厅厅4 4卫卫216216 3 3室室2 2厅厅3 3卫卫460460 5 5室室3 3厅厅5 5卫卫2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-仁恒滨海中心港澳、珠三角及北豪客为主，以追终极置业享受，退休养老为主要置业目的，受总价所限，成交港澳、珠三角及北豪客为主，以追终极置业享受，退休养老为主要置业目的，受总价所限，成交客户分布零散，去化速度较缓慢客户分布零散，去化速度较缓慢区域来源：区域来源：业主以127、港澳、珠三角及北客户居多，多数为偶得型客户，区域分布较为零散。客户语录：客户语录：“我之前来过珠海旅游就爱上了这里，这里的空质量比郑州好多了，过年退休就准备过来定居了。我们北就喜欢宽阔的客厅我们北就喜欢宽阔的客厅，招待客有面。，招待客有面。仁恒这个品牌我知道，他们在南京上海做的豪宅都很有名，我南京的朋友说那边的物业我南京的朋友说那边的物业服务确实是国际流的。服务确实是国际流的。王先王先/60/60岁岁职业：河南某国企老总职业：河南某国企老总客户关注点：客户关注点：海景景观海景景观，社区氛围社区氛围，空间尺度空间尺度，物物业服务业服务珠海珠海客户客户10%港澳客户港澳客户35%珠三角客户珠三角客128、户40%外地客户外地客户15%置业目的：置业目的：由于户型本身面积总价，投资客比例较小。港澳及外地客户置业目的主要改善居住环境以及休闲度假之用。自住改善自住改善42%投资升值投资升值退休度假退休度假30%2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-仁恒滨海中心项目名称项目名称龙光玖龙湾发展商发展商龙光地产项目地址项目地址拱北夏湾湾六路南侧物业管理物业管理东龙光集团物业管理有限公司基本参数基本参数占地1.59万m，建面8.03万m容积率：3.5绿化率：38%栋数：三栋层，其中1/2栋为50层三梯四户V型超层住宅，建151m，3栋为25层三梯六户住宅总户数：520户交楼标准交楼标准精装修开129、盘时间开盘时间2016年4月22日首开，7月23日加推户型配比户型配比69-71m 96套，占比18.5%99m48 套，占比9.1%123m188套，占比36.2%108m188套，占比36.2%在售产品在售产品1栋108-123三房两厅销售情况销售情况已推332套，已售约250套，剩余80余套另188套未推销售价格销售价格首开均价3.5万/m；8.15后调价4.5万m，11月中旬主推低楼层价单位3.5万m1栋2栋3 3栋栋红标注为本次推售楼栋-3栋144套逆市之下，线上持续更新销售信息及项目价值点，线下主推价房源及“程款”房源逆市之下，线上持续更新销售信息及项目价值点，线下主推价房源及“程130、款”房源”，低价，低价延期，促成波延期，促成波热销。核卖点：区位优势、景观资源热销。核卖点：区位优势、景观资源线上推：加推信息线上推：加推信息线下渠道：中介低价更名、价线下渠道：中介低价更名、价2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-龙光玖龙湾户型优势：户型正，使用率；双阳台设计，功能性强；采光性好，景观面宽；户型优势：户型正，使用率；双阳台设计，功能性强；采光性好，景观面宽；户型劣势：客厅开间小，舒适性弱；过道空间浪费户型劣势：客厅开间小，舒适性弱；过道空间浪费69两房两厅卫71两房两厅卫99三房两厅两卫畅销户型畅销户型在售户型在售户型2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点131、项目】-龙光玖龙湾珠海本地客户为主，少数为港澳及外地客户，多为龙光内部或合作企业管，有定的资实，可珠海本地客户为主，少数为港澳及外地客户，多为龙光内部或合作企业管，有定的资实，可拿到较多折扣，追求物业升值回报拿到较多折扣，追求物业升值回报区域来源：区域来源：客户以珠海本客户为主，主要为龙光老业主及合作企业管，少数为港澳地区及外地投资客户。客户语录：客户语录：“我长期往返于珠海、澳门、为我处理意，给他买套距离拱北岸近点的房他来回也便，再说这个地段，就算以后不住了，转卖出去也定比现在值钱。龙光的品牌还是可以的，在内地属于百强房企之。庄先庄先/50/50岁岁职业：香港企业老板职业：香港企业老板客户关132、注点：是否为品牌开发商客户关注点：是否为品牌开发商、升值潜是否够升值潜是否够、交通是否便利交通是否便利珠海客户珠海客户港澳客户15%外地客户置业目的：置业目的：龙光玖龙湾业主的置业目的多数以投资为主，兼顾自住，少数为自住改善。自住改善15%投资升值75%旅游度假2.4【区域住宅市场】2.4.1【主城区重点项目】-龙光玖龙湾格局高端住宅集群+刚改、改善型住宅集群以拱北、吉大、南湾为主的高端住宅集群；以前山、新香洲为主的城市更新主导的刚需、改善型住宅集群。价格产品客群主城区住宅市场小结2016年量价迅猛提升，2017年受限购影响，成交量持续下跌，但价格仍高企2016年前三季度政策放宽、地王连拍，刺133、激市场量价迅猛提升，四季度受限购影响，11月起销售额直线下降，12月价格出现急剧下滑。全年销售额达401亿元，占全城销售额4成，整体均价2.84万元/。2017年量持续下跌，4月销售额同比下降86.26，但价格仍然高位坚挺。改善型产品为主，140-200/400-600万元为主力140-200改善型产品为消化主力，其次为200及以上大户型产品；市场主流畅销总价区间在400600万元之间。珠海本地客户为消费主力，外及外地客户活跃，港澳客户较低随着总价端的增长，外地私企业主、个体户，自住自住兼投资客户增多，且对舒适性、景观、交通、环境的要求更高。2.4.2【横琴区域】-市场格局横琴整体为高端商务住134、宅区，目前主要分布在三大板块：十字门中央商务区、口岸服务区、综合服务区，产品类型划分明确，各自拥有板块属性【注：此数据为世联监测数据】横琴富中中交汇通横琴场横琴珠江湾横琴融传媒中字门商务区字门商务区中国华融厦横琴总部厦莲城印K2荔枝湾华发首府保利国际场中海名钻综合服务区综合服务区华融琴海湾梧桐树厦综合体区综合体区字门中央商务区字门中央商务区价格区间：写字楼价格区间：写字楼3300033000元元/，住宅，住宅3700037000-6100061000元元/区域特点：区域特点：端综合体项目为主，横琴未来的CBD，现除华发场均在售供应产品：供应产品：写字楼70-130，住宅78-180代表楼盘：代135、表楼盘：横琴富中、华发场、中交汇通横琴场星级酒店式公寓星级酒店式公寓岸服务区岸服务区价格区间：价格区间：3.33.3-5 5万元万元/区域特点：区域特点：主要以五星级酒店式公寓及总部经济写字楼为主，是未来商贸中供应产品：供应产品：52-125，150-450多种面积段酒店式公寓，面积总部经济写字楼代表楼盘：代表楼盘：莲城印、梧桐树厦、中国华融厦纯住宅住区纯住宅住区综合服务区综合服务区产品均价：产品均价：4.24.2-6 6万万/区域特点：区域特点：以纯住宅为主，规模社区，是未来滨河端居住带供应产品：供应产品：60-183平层、74-183复式、26-41公寓代表楼盘：代表楼盘：华发首府、K2荔136、枝湾、华融琴海湾未售在售横琴紫檀化中香洲埠化院街动横琴岸及综合交通枢纽灏怡财富中粤澳中医药科技产业园丽新星艺创天地华发场中冶岸厦2.4【区域住宅市场】【注：此数据为世联监测数据】2.4.2【横琴区域】-量价横琴入市价格高企，均价保持在4万以上，涨幅波动不大。2016年三季度受地王影响量价有较大提升，10月受限购影响销售额出现大幅回落，但价格仍维持高位。横琴紫檀市横琴紫檀市华发悦府市华发悦府市K2K2荔枝湾加推荔枝湾加推16年1-2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月20137、17年2月2017年3月2017年4月销售面积（万）2.75 1.78 1.44 0.82 1.06 4.07 1.66 14.90 1.51 0.31 0.35 0.12 0.25 0.73 0.44 销售金额（亿元）11.07 7.12 5.71 3.23 4.19 16.33 6.78 57.59 5.98 1.27 1.39 0.50 1.05 2.91 1.80 销售均价（万/）40244 39967 39754 39541 39439 40142 40980 38651 39655 40967 30714 41667 42000 39949 40818 0 5000 10000 1138、5000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 20162016年年20172017年年4 4月横琴商品住宅量价势月横琴商品住宅量价势2.4【区域住宅市场】【注：此数据为世联监测数据】典型项目户型配比典型项目户型配比单间单间/房房房房房房房房三房三房三房三房三房三房三四房三四房三四房三四房四房四房四房四房户型户型中海名钻中海名钻28%28%72%72%华发悦府华发悦府10%10%10%10%18%18%15%15%22%22%25%25%华融琴海湾华融琴海湾53%53139、%21%21%26%26%100100以下以下100100-150 150 150150-200 200 200200-400 400 400400-600 600 600600-800 800 800800-1000 1000 10001000以上以上K2K2-荔枝湾荔枝湾29%29%49%49%22%22%中海名钻中海名钻29%29%71%71%华发悦府华发悦府20%20%55%55%25%25%华融琴海湾华融琴海湾74%74%26%26%2.4.2【横琴区域】-产品80-100小面积投资产品为消化主力，其次为110-120二至四房产品；市场主流畅销总价区间在200-400万元之间典型项目140、总价段典型项目总价段2.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-客户住宅客户来源多元化，但片区目前居住氛围较弱，目前均以投资为主要置业目的。自然销售自然销售基本其他渠道配合基本其他渠道配合澳门与中介内地带客为主澳门与中介内地带客为主前期通过中介带客促成交前期通过中介带客促成交,后期引途家打造托管公寓后期引途家打造托管公寓以价换量以价换量前期启动本地及澳门前期启动本地及澳门1616家外围带家外围带客，开盘低首付（两成）促进成客，开盘低首付（两成）促进成交交横琴住宅前期以澳门客户为主，近期珠海本地客户及外地客户份额逐渐增大，客户也呈多元化发展。横琴住宅投资属性浓厚，典型项目多通过中介带客、低首付141、等手段促进走量。【注：此数据为世联监测数据】60%12%16%12%华融琴海湾客户构成华融琴海湾客户构成珠海本地珠三角港澳内地其他城市30%26%38%6%K2K2荔枝湾客户构成荔枝湾客户构成珠海本地珠三角港澳内地其他城市40%35%15%10%莲城印客户构成莲城印客户构成珠海本地珠三角港澳内地其他城市40%40%10%10%横琴横琴融传媒中融传媒中客户构成客户构成珠海本地珠三角港澳内地其他城市2.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-客户横琴受政策及规划影响较大，随着住宅限购及大湾区规划政策的出台，预计横琴将吸引更多的港澳及外地客户前来投资置业投资客基本特征投资客基本特征置业偏好：置业偏142、好：最看中区域升值潜，把握城市发展向；敏感点敏感点 关注物业的总价、投资回报率；对物业的变现能也较为关注。自用兼投资客基本特征自用兼投资客基本特征置业偏好：置业偏好：看中区域政策优惠及增值潜，关注开发商品牌；敏感点敏感点 关注物业的性价比、产品打造以及升值空间。”我很看好横琴的发展，以后很可能会澳横同城，现在横琴的发展还没有起来，未来有很的升值潜”澳门皇朝场，地产公司投资部贺总”我接触过的些珠三角、甚外地的投资客户，对横珠海、对琴还是比较感兴趣的，尤其是意，买横琴主要用来投资，部分北客户也会和家过来阶段性住下，但多数绝对还是买来投资。”澳门中原地产，蔡先在限购新政策和粤港澳湾区利好的双向作用下143、，预计珠海客户比例将逐渐预计珠海客户比例将逐渐减少，澳门及外地客户置业比例将重新回升减少，澳门及外地客户置业比例将重新回升。75%9%10%6%区域区域20152015年客户构成年客户构成澳门香港珠海其他城市26%13%33%28%区域区域20162016年客户构成年客户构成澳门香港珠海其他城市2015年-2016年，受澳门经济下滑，内地销售渠道进步打开等因素，珠海及珠海及内地客户比例逐渐增加，澳门客户比例有所减少内地客户比例逐渐增加，澳门客户比例有所减少；限限购购政政策策湾湾区区利利好好珠海客户珠海客户港澳客户港澳客户外地客户外地客户2.4【区域住宅市场】84中交汇通横琴场中交汇通横琴场待售144、待售8888-116116三房三房华发场华发场待售待售7878-141141四房四房莲城印莲城印4.44.4万万5252-125125四房四房2.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析顶层360钻观光厅，顶部设有停机坪61-62F为云端商务会所每隔10层设有7m避难层41-42F为定制融层，特殊载重，层3.5m每层避难层上面设有3层空中花园地下4层为停车场，负层设有库及员食堂。写写字字楼楼南南塔塔公公寓寓北北塔塔公公寓寓商业裙楼商业裙楼楼堂设计16米挑项目名称项目名称中交汇通横琴场发发 展展 商商中交南投资有限公司项目位置项目位置横琴新区字门道与汇通路交汇处项目参数项目参数占地145、约3.2万，总建面约28万容积率5.9，绿化率30%物业形态物业形态写字楼：写字楼面积150-300公寓：分为南、北塔，建面约5.7万商业：体量约2万货量货量酒店式公寓可售476套主要主要户型户型公寓650户、写字楼864套成交均价成交均价未售客户构成客户构成投资客为主，内地、珠三角、港澳区域来源为主周边周边配套配套公园：长隆国际休闲度假区医院：美国麻省医院、横琴医院、横琴中医药产业基地学校：澳门学、横琴小学、耀华国际幼园、横琴幼园、产学联盟、澳门化创意园活类活类精品商业精品商业休闲类休闲类主打中交央企品牌实，定位横琴地标性物业（未市）主打中交央企品牌实，定位横琴地标性物业（未市）2.4【区域146、住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析南北塔住宅产品共计南北塔住宅产品共计650650套，户型包括套，户型包括5555房，房，8888的两房以及的两房以及116116三房，户型为三房，户型为市场主流住宅产品，赠送面积，但空间使用率较低市场主流住宅产品，赠送面积，但空间使用率较低116116三房两厅两卫三房两厅两卫u户型南北通透，3.15m层，尊享奢适全明空间u港式奢华精装，彰显国际化居住品质u客厅、主卧享270度瞰景阳台，揽尽、海、城景境，琴澳繁华u超阳台赠送率，塔尖奢适国际活享受uL型厨房连通活阳台，最延展居住舒适尺度116116三房三房8888两房两房8888两两房房两厅两厅卫卫u147、南向采光，户型正，俯瞰横琴融岛城市核u3.15m层，尊享全明空间，匹配端商务礼遇u落地推拉阳台，采光赏景极佳，引领国际商务典范u主卧奢适空间，可做衣帽间，客卧赠嵌式衣柜u户赠鞋柜、户柜，活阳台配送家政柜2.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析项目位于横琴字门商务区项目位于横琴字门商务区CBDCBD核区域，业态集超甲级写字楼、滨海商业、海景豪宅、城市艺术核区域，业态集超甲级写字楼、滨海商业、海景豪宅、城市艺术中等多种业态中等多种业态项目名称项目名称莲邦场（现更名为华发场）开发开发/投资投资东客商汇实业有限公司（现华发收购）地理位置地理位置横琴字门中央商务区，紧邻离岸融岛和岸服务148、区功能定位功能定位距离澳门最近仅180m的海景豪宅，横琴CBD唯城市综合体容积率容积率3.09占地占地/建筑面建筑面积积占地约15万，建面约50万总套数总套数1572户车位车位1923个设计团队设计团队凯达环球AEDAS建筑设计、AECOM景观设计、城市艺术中建筑及室内设计公司台湾邱春瑞设计事务所物业形态物业形态20万海豪宅，20万超甲级写字楼及10万滨海商业配套配套云端会所、主会所、香港耀华国际幼园、直升机停机坪、边际泳池户型户型78两房、89三房、128四房、141四房建筑效果图项目业态丰富，配套齐全，其住宅产品未来升值空间巨。项目拥有海、城景资源，将拉住宅产品的价值华发场华发场2.4【区149、域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析期住宅主要户型为期住宅主要户型为7878-141141四房，为市场主流产品，使用率较四房，为市场主流产品，使用率较n期住宅为3、5、6、8栋，共计544套。户型户型面积面积套数套数户数比户数比A（两房两厅卫）约7813625%B（三房两厅两卫）约8913625%C（四房两厅两卫）约12823843.75%D（四房两厅两卫）约141346.25%B B户型户型8989C C户型户型128128D D户型户型141141A A户型户型78782.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析推售节奏：启动内地及澳门两地同时销售，充分利用澳门客150、户资源推售节奏：启动内地及澳门两地同时销售，充分利用澳门客户资源1414年年1212月月认筹启动认筹启动8月12日华发进股权收购4 4月月2626日日3 3、8 8栋余货加推栋余货加推3 3月月2828日日展示中开放展示中开放3 3月月2121日日内部认购内部认购阶段情况阶段情况主推3、8栋78-141平米两四房，澳门及内地两地同时开盘，其中澳门去化约66套，内地去化约55套，均价41000元/在临时展厅启动内部认购，主推78-117平米两三房，共去化约30套，均价41000元/。客户情况客户情况澳门、珠海、外地客户比例约3:6:1展示中样板房开放澳门、珠海、外地客户比例约5:4:12.4【区151、域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析拥有横琴岸唯拥有横琴岸唯LOFTLOFT物业，项目地下车位直接横琴岸，临近琴澳轻轨，交通便利物业，项目地下车位直接横琴岸，临近琴澳轻轨，交通便利商业商业（1 1-5 5层）层）酒店式酒店式公寓公寓（6 6-2727层层）端酒店端酒店（3131-4242层层）云端会所云端会所（4343-4545层层）优势优势1 1极佳地段极佳地段位于横琴岸服务区，毗邻莲花岸，占据最优越的地理位置。优势优势2 2交通便捷交通便捷与关相邻，澳门单牌车来往澳门分便利。优势优势3 3景观丰富景观丰富与澳门仅河相隔，东面强势的河湾资源与澳门城市景观资源。酒店式公寓为40年产152、权商改住产品。项目名称项目名称莲城印发发 展展 商商珠海蓝琴科技投资有限公司项目位置项目位置珠海市横琴新区祥澳路108号项目参数项目参数总占地：1.3，总建面：约13万容积率：6.5，绿化率：30%物业形态物业形态1-5层为商业体；6-27层为酒店式公寓；31-42层为端酒店物业；43-45层为会所货量货量酒店式公寓可售476套在售在售户型户型52125港式loft成交均价成交均价成交均价4.4万/客户构成客户构成 港澳、珠三角、内地客户为主周边周边配套配套学校：北希望之星实验学校、横琴第中学、澳门学医院：美国麻省总医院中国医院、包头市中医院横琴分院、东省中医院2.4【区域住宅市场】2.4.2153、【横琴区域】-重点项目分析产品情况：使用率，横琴片区典型投资型产品产品情况：使用率，横琴片区典型投资型产品客户分析：资雄厚的投资客，看涨横琴片区发展潜客户分析：资雄厚的投资客，看涨横琴片区发展潜莲城印酒店式公寓产品户型配比莲城印酒店式公寓产品户型配比楼层分布楼层分布面积段面积段套数套数户型占比户型占比13-27F52153%706013%7422547%1256013%6-9F80-1108418%100-110327%合计476100%（主力）（主力）T T户型：户型：7474Q Q户型：户型：125125R R户型：户型：7070V V户型：户型：5252客户分析客户分析p客户来源：珠海本154、地占约40%，珠三角占约40%，港澳约10%，外地占约10%。p置业目的：基本为投资属性。投资95%，投资兼办公5%p职业属性：以私企企业主及企业管为主。2.4【区域住宅市场】2.4.2【横琴区域】-重点项目分析格局以商务、度假式高端物业为主横琴处于高端住宅发展初始阶段，以商务、度假式高端物业为主，在售项目主要分布在三大板块，产品类型划分明确，各自拥有板块属性。价格产品客群横琴住宅市场小结价格入市即高企，均价保持在4万/以上2016年上半年量价表现相对平稳，三季度市场利好销量有较大提升，10月受限购影响销售额出现大幅回落，但价格依然保持高位；80-100小面积投资产品为消化主力，市场主流畅销总155、价区间在200-400万元之间。住宅客户来源构成呈现多元化，目前均以投资为主要置业目的横琴片区目前居住氛围较弱，目前均以投资为主要置业目的。横琴受政策及规划影响较大，随着住宅限购及大湾区规划政策的出台，预计横琴将吸引更多的澳门及外地客户前来投资置业。2.4.3【唐家区域】-总体格局片区项目主要沿海岸线分布，中高端改善型产品集中在唐家半岛，随着政府对新区规划，片区住宅或将逐渐向后环、北围迁移凤凰兰亭（凤凰兰亭（192192-257257，约，约2.62.6万万/）保利西海岸（保利西海岸（105105-128128，约，约3.23.2万万/）华发绿杨湾（华发绿杨湾（1717万，未售）万，未售）万科156、红树东岸（万科红树东岸（7878万万，2.32.3万元万元/）仁恒滨海半岛（仁恒滨海半岛（9696-248248，约，约3.53.5万万/）格海岸（格海岸（8888-206206，约，约3.83.8万万/）中海银海湾（中海银海湾（400400-500500，约，约4.54.5万万/）华策帝景湾（华策帝景湾（9797-152152，约，约3 3万万/）翠湖香（翠湖香（102102-247247，约，约3 3万万/）北围北围后环后环2.4【区域住宅市场】2016年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月销售面积3.537.526.66.867.476.6994.710.772157、.161.260.871.751.03均价2277223199238212426022409247202932227883295712924424006214742201621832050001000015000200002500030000350000123456789102016.3-2017.4唐家湾片区量价销售情况（面积：万平米；均价：元/）2.4.3【唐家区域】-量价2016年受市场热度及地王效应双重利好影响，量价攀升，价格追平市区价，自2016年10月限购以来，销量出现大幅下跌，2017年1月，部分项目低价入市，拉低整体市场价格水平。地王效应量价快速上涨地王效应量价快速上涨【注：此158、数据为世联监测数据】限购政策影响断崖式下滑限购政策影响断崖式下滑2.4【区域住宅市场】【注：此数据为世联监测数据】典型项目户型配比典型项目户型配比3030-50505050-60606060-70707070-80808080-90909090-100100100100-110110110110-120120120120-140140140140-170170170170-200200200200以上以上单间单间/房房房房房房房房三房三房三房三房三房三房三四房三四房三四房三四房四房四房四房四房户型户型格海岸格海岸42%44%11.7%2.3%仁恒滨海半岛仁恒滨海半岛35.7%28.1%36.2159、%保利西海岸保利西海岸14.7%12.5%72.8%翠湖香翠湖香23%22%18%18%7%12%中海银海湾中海银海湾100%华发绿洋湾华发绿洋湾9.4%18.8%37.2%34.6%万科红树东岸万科红树东岸97.1%0.9%2%100100以下以下100100-150 150 150150-200 200 200200-400 400 400400-600 600 600600-800 800 800800-1000 1000 10001000以上以上格海岸格海岸42%44%14%仁恒滨海半岛仁恒滨海半岛63%37%保利西海岸保利西海岸15%85%翠湖香翠湖香63%25%12%中海银海湾中海160、银海湾100%万科红树东岸万科红树东岸90%10%2.4.3【唐家区域】-量价120-170改善型产品为消化主力，其次为170及以上大户型产品；市场主流畅销总价区间在200-400万元之间典型项目总价段典型项目总价段2.4【区域住宅市场】50%5%15%30%中海银海湾珠海本地客户港澳客户珠三角其它城市省外31%2%8%59%格力海岸珠海本地客户港澳客户珠三角其它城市省外51%4%10%35%保利西海岸珠海本地客户港澳客户珠三角其它城市省外46%2%17%34%仁恒滨海半岛珠海本地客户港澳客户珠三角其它城市省外70%13%10%7%翠湖香山别墅珠海本地客户港澳客户珠三角其它城市省外2.4.3【161、唐家区域】-客户以珠海本地改善型客户及外地度假型客户为主，看重板块发展、景观资源、户型产品，性价比等2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-客户片区项目以珠海本地改善客户及外地度假型客户为主，且片区内珠三角客户活跃度较港澳客户高核客户核客户来源片区来源片区需求户型需求户型关注点关注点客户特征客户特征珠海本地刚需型珠海本地刚需型自住客户自住客户唐家区域、珠海主唐家区域、珠海主城区城区2+12+1三房、三房三房、三房价格、户型、区域配套价格、户型、区域配套唐家项目的主客户，稳定性，对价格敏感，经济实唐家项目的主客户，稳定性，对价格敏感，经济实较弱，首付款过便法购买较弱，首付款过便法购买珠海本162、地改善型珠海本地改善型自住客户自住客户唐家区域、珠海主唐家区域、珠海主城区城区三房、四房三房、四房五房五房小区环境与品质、户型、小区环境与品质、户型、开发商品牌开发商品牌有定的经济实，注重开发商品牌，考虑因素较多，选有定的经济实，注重开发商品牌，考虑因素较多，选择范围较，通常会对比多个楼盘，成交周期长择范围较，通常会对比多个楼盘，成交周期长珠海本地投资客珠海本地投资客户户珠海主城区珠海主城区两房、小三房两房、小三房开发商品牌、区域发展开发商品牌、区域发展前景前景此类客户数量较少，拥有多套物业，般会选择市场较热此类客户数量较少，拥有多套物业，般会选择市场较热的区域投资，购买小面积的产品，对产品要163、的区域投资，购买小面积的产品，对产品要外地投资客户外地投资客户特定区域特定区域两房、三房两房、三房景观资源、开发商品牌、景观资源、开发商品牌、项目周边发展项目周边发展客户较为偶得，稳定性差，经济实强，购房通常作为投客户较为偶得，稳定性差，经济实强，购房通常作为投资度假，喜欢海景资源，海景景观的不会购买，决定快，资度假，喜欢海景资源，海景景观的不会购买，决定快，成交周期短成交周期短【注：此数据为世联监测数据】2.4【区域住宅市场】2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析北围北围后环后环格海岸格海岸3.23.2万万8888-206206四房四房仁恒滨海半岛仁恒滨海半岛3.53.5164、万万9696-144144三四房三四房九州绿城翠湖香九州绿城翠湖香2.92.9万万105105-247247别苑别苑板式超层蝶式层风帆洋房联排企业会所小层200个游艇泊位暂未动6000平米海景会所目前只是作为销售中使用滨海公园已经建设到位18万商业体建设到位，但招商落地目前只有75如公交车通往唐家、提供业主巴车；坑坑海景海景1818万平商业万平商业滨海公园滨海公园会所会所格格海岸海岸体量体量、产品低错落，海景观资源丰富。配套丰富，偏向度假、商业配套兑现差、产品低错落，海景观资源丰富。配套丰富，偏向度假、商业配套兑现差2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析类型面积段房型梯户比165、面积套数签销售率蝶式层超层90-100两房T4881564%T79312442%T7986223%T710012440%150-170三房T7150622%T71676239%160-180四房T717812422%T41581562%风帆洋房160-210四房T2166120-五房T2206120-9090-100100两房两房150150-170170三房三房直直接接过过渡渡存存在在断断层层100100-150150产品是珠海主流产品产品是珠海主流产品 却存在断层却存在断层户型不规则，公摊面积，使户型不规则，公摊面积，使用率低，约用率低，约76%76%；产品线在主流面积段出现较严重的断层，166、产品梯户比、户型设计不正产品线在主流面积段出现较严重的断层，产品梯户比、户型设计不正2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析区域来源：区域来源：省外客户比例较，其次才是市区客户，以新老香洲居多，少量珠三角客户。客户语录：客户语录：“海景面海景面特别，正南向的，满我的滨海滨海活梦想活梦想。特别是配套的18万商业体商业体，游艇游艇服务服务等，这些很吸引我。我朋友先买的这里，我现在不在珠海，但很喜欢这座城市，买这里以后冬天过来休闲度休闲度假假。珠海楼市也挺，顺便也是当做投资投资。且格是珠海本品牌本品牌，信誉良好，这点很放。汪小姐汪小姐/42/42岁岁职业：企业管职业：企业管客户关注167、点：客户关注点：海景资源海景资源，端商业配套端商业配套，本品牌本品牌置业目的：置业目的：主要为再改、投资、旅游度假型需求。项目海景资源和端配套，吸引外地度假和投资客。新老香洲,15%唐家,20%吉大、南湾、拱北,15%外地,35%前山、南湾,8%珠三角,7%刚需自住,5%首改,20%再改,40%投资升值,20%旅游度假,15%2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析客群主要以外地投资、旅游度假及珠海市区再改型客户为主，片区海景资源，高端商业配套，本土品牌，为主要认可点。发发 展展 商商珠海控股绿城集团项目位置项目位置香洲情侣北翠湖尔夫球会内物管团队物管团队绿城物业服务集团有限168、公司占地面积占地面积79000建筑面积建筑面积780000容积率容积率0.9总套数总套数1624（3、5号地块）配套配套国际级教育、医疗、活、休闲等项目配套物业费物业费层3.2元/；独栋别墅8元/，合院5元/；市时间市时间2015年4月主户型主户型103-247别苑单位均价均价23000元/（坯）首开15000元/1 1号地块号地块（规划小镇中、学校、（规划小镇中、学校、医院、酒店、颐乐中医院、酒店、颐乐中等）等）5 5号地块号地块(层住宅层住宅、商业、写、商业、写字楼、颐乐字楼、颐乐中）中）4 4号地号地块块(层层住宅）住宅）球球会会会会所所2 2号地块号地块（独栋、合（独栋、合院）院）3 169、3号地块号地块（独栋、（独栋、合院）合院）南中国稀缺尔夫国际社区，含别墅和层公馆产品。景观稀缺，环境好，绿城品牌品质保障，自南中国稀缺尔夫国际社区，含别墅和层公馆产品。景观稀缺，环境好，绿城品牌品质保障，自20152015年推出今，销量客观。年推出今，销量客观。0100002000030000400000501001502002502016.6 2016.8 2016.1 2016.12 2017.2 2017.4翠湖香量价势成交套数均价（元/）九洲绿城九洲绿城 翠湖香翠湖香3 3号地块、号地块、5 5号地块产品配比号地块产品配比产品类型面积段（）套数套数比别墅250-450独栋795%180170、-300联排1157%层81-8937223%101-10436022%113-12629018%140-14329218%1991167%合计1624100%2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析1264房2厅2卫户型特点：独创别苑，超花园、地下室赠送赠送，分区合理，私密性，舒适度户型特点：独创别苑，超花园、地下室赠送赠送，分区合理，私密性，舒适度116别苑3房2厅2卫2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析客户以珠海市区外溢首改/再改型客户为主，以改善居住为主要置业目的，片区高尔夫小区、景观好、信价比为主要认可点区域来源：区域来源：主要来自唐家区内客户171、，市区客户作为重要补充，外地有效补充。客户语录：客户语录：“我老公是做房地产的，直在唐家也看了很多房，不是没有合适户型就是太贵。我们买翠湖这里买到了最实用的三房，窗外景观又景观又特别好特别好，价格又比较有信价比信价比，很满意。我们小孩还小，这里环境会很适合孩成长环境会很适合孩成长。我从这里去上班也很便上班也很便，我们学校部分老师都买了这里。韩韩3232岁岁职业：北师老师职业：北师老师客户关注点：客户关注点：尔夫小区尔夫小区、景观好景观好、信价比信价比置业目的：置业目的：产品多元化，置业目的多元化，刚需自住，首改，再改，旅游度假均占重要比例，少量投资客户。新老香洲,15%唐家,40%吉大、南湾、172、拱北,15%外地,15%前山、南湾,8%珠三角,7%刚需自住,30%首改,20%再改,20%投资升值,10%旅游度假,20%2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析项目名称项目名称仁恒滨海半岛发发 展展 商商珠海仁恒置业发展有限公司项目位置项目位置珠海情侣北路半岛国际住区物管团队物管团队绿城物业服务集团有限公司占地面积占地面积227684建筑面积建筑面积499329容积率容积率2.16物业类型物业类型层、别墅交标交标精装物业费物业费4.5元/主户型主户型在售97-144四房、248五房目前均价目前均价30000元/（首开以首开以1500015000元元/）半岛滨海品质盘，半岛173、滨海品质盘，半岛内社区配套最完善及精装标准最的项目，产品以半岛内社区配套最完善及精装标准最的项目，产品以9696-210210改善型产品为主主改善型产品为主主打居住领先体验，社区配套先的理念，会所，园林前置开发，客户体验感强，品质碑较好。打居住领先体验，社区配套先的理念，会所，园林前置开发，客户体验感强，品质碑较好。户型户型面积段面积段套数套数两房两厅两卫93-96330三房两厅两卫126-133260四房两厅两卫157-210334总计9247 7千平社区配套先千平社区配套先0100002000030000400000501001502002016.6 2016.8 2016.1 2016.174、122月4月仁恒滨海半岛1-4月量价势成交套数均价（元/）2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析1233室2厅2卫户型特点：户型正，赠送率，户型特点：户型正，赠送率，重视主房舒适度打造，空间尺度，各房间私密性重视主房舒适度打造，空间尺度，各房间私密性963室2厅1卫2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析客户以珠海市区外溢首改/再改型客户为主，以改善居住为主要置业目的，片区海景资源，小区商业配套，仁恒装修品质，物业服务为主要认可点区域来源：区域来源：主要来自新老香洲及唐家，市区其他区域首/再改型客户逐渐向唐家市场流，越来越多外地度假型客户置业珠海唐家。客户175、语录：客户语录：“仁恒品牌仁恒品牌很值得信任，唐家的房是我的不选择了，环境又好，又便上班环境又好，又便上班。”虽然横琴投资价值也很，但这里也是不错的，这里的环境不可复制环境不可复制，升值空间升值空间肯定很不错。唐家半岛，虽然现在配套还不完善，但是商业中开始招商，听说格的有18万平米的商业，到时候活应该会很便活应该会很便沈小姐沈小姐/38/38岁岁职业：北师老师职业：北师老师客户关注点：客户关注点：海景资源海景资源、小区商业配套小区商业配套、仁恒装修仁恒装修品质品质、物业服务物业服务置业目的：置业目的：主要为首改和品质再改型，由于项目其自然景观和配套等各面优势日益凸显，吸引了越来越多外地度假和投176、资客。新老香洲,45%唐家,20%吉大、南湾、拱北,10%外地,10%前山、南湾,8%珠三角,7%刚需自住,8%首改,35%再改,40%投资升值,12%旅游度假,5%2.4【区域住宅市场】2.4.3【唐家区域】-重点项目分析格局沿海岸线分布，中高端改善型产品集中在唐家半岛随着政府对新区规划，片区住宅或将逐渐向后环、北围迁移；价格产品唐家住宅市场小结唐家住宅市场小结2016年受市场热度影响，量价稳步攀升，四季度后，价格滑落到限购前后水平2016年受整体市场热度及地王效应双重利好影响，量价稳步攀升，价格一度追平市区价，而四季度的限购政策，迅速导致销售量降至冰点，2017年1月，部分项目低价入市，拉177、低整体市场价格水平；以100-144的改善产品为主力，总价约为200-400万元/套。以100-144的改善产品为主要销售；0-60供应量较低但销售量中等，区域内销售率最高；以珠海本地改善型客户及外地度假型客户为主看重板块发展、景观资源、户型产品，性价比等。客群2.4.4【板块概况】-斗门依托传统镇区、交通发展起来的居住性板块，主打相对成熟的城镇资源及配套价值，以中端居住型项目为主白蕉板块白蕉板块井岸板块井岸板块珠峰板块珠峰板块湖路板块湖路板块恒裕江汇恒裕江汇时代香海彼岸时代香海彼岸美湖湾美湖湾家和家和城城绿庭里香堤绿庭里香堤华发又城华发又城世荣作品号世荣作品号誉名都誉名都招商依云岸招商依云岸178、时代倾城时代倾城地格林泊乐地格林泊乐宁海尚峰宁海尚峰华发峰华发峰尚尚中邦御珑湾中邦御珑湾宁海世纪城宁海世纪城华发依郡华发依郡五洲家园五洲家园白蕉板块白蕉板块新兴发展的纯粹居住板块，以农业、产业为主产业，较新兴发展的纯粹居住板块，以农业、产业为主产业，较少，处于发展起步期。少，处于发展起步期。p主打价值：主打价值：区域发展向、居住新区p供应产品：供应产品：小层、层，85-130三四房p价格平：价格平：15000-17000元/p代表项目：代表项目：招商依云岸、地格林泊乐、华发峰尚井岸板块井岸板块门区老城区之，目前以旧城为主，片区品牌开发商较为稀缺门区老城区之，目前以旧城为主，片区品牌开发商较为稀179、缺。p主打价值：主打价值：成熟配套、活便利p供应产品：供应产品：小层、层75-192五房p价格平：价格平：13000-16000元/p代表项目：代表项目：誉名都、宁海世纪城湖路板块湖路板块门区与市区的衔接连廊，规划为西部中城核区位，未来门区与市区的衔接连廊，规划为西部中城核区位，未来发展交通、打造门门户地位。发展交通、打造门门户地位。p主打价值：主打价值：交通地理优势p供应产品：供应产品：小层、层68-138四房p价格平：价格平：15000-20000元/p代表项目：代表项目：时代香海彼岸、五洲家园珠峰板块珠峰板块拥有千亩省级湿地公园，为门区端休闲居住板块。拥有千亩省级湿地公园，为门区端休闲居180、住板块。p主打价值：主打价值：区域前景价值、湿地资源p供应产品：供应产品：113-142m2三四房，170-200叠墅p价格平：价格平：16000-18000元/p代表项目：代表项目：华发又城、五洲东墅五洲东墅五洲东墅2.4【区域住宅市场】n 2016年门片区商品住宅成交套数20684套，成交面积成交面积202.96202.96万平米，同比上升万平米，同比上升52.05%52.05%，成交额243.97亿元，成交均价为成交均价为1202012020元元/平米平米，同比上升，同比上升37.44%37.44%；n 门片区2016年总销售率为75.9%，其中90-100销量与销售率皆为最，小户型与户181、型面积段供应量较低且销售率最低，门片区存量为历史新低。2.4.4【供求分析】斗门斗门为近年房地产销售最为激烈片区之一，市场“三高”之最，供应量、消化量、库存量均位列第一，在售项目数量最多区域【数据来源：珠海签、世联平台监测数据】2.4【区域住宅市场】总价总价面积面积8080-100100万万100100-150150万万150150-200200万万200200-250250万万250250-300300万万8080以下以下华发峰尚时代香海8080-9090恒裕江汇9090-100100时代香海时代倾城地格林伯乐恒裕江汇100100-120120华发又城恒裕江汇120120-144144华发峰182、尚时代香海时代倾城地格林伯乐华发又城144144-180180180180以上以上2.4.4【产品分析】-斗门片区典型项目主流产品覆盖90-100面积段，其次为120-144，总价段主要在150-250万之间【注：此数据为世联监测数据】2.4【区域住宅市场】2.4.4【客户分析】斗门因市区房价高企，斗门为西部城区最早开发区域，生活及配套相对成熟，市区外溢刚需自住客户所占比重相对较大；有一定比例外地投资客户40%48%50%35%35%34%20%50%15%7%25%10%10%11%5%5%时代倾城时代香海彼岸金地格林泊乐华发又一城斗门典型项目客户构成分析珠海市区西区本地外地港澳p因片区配套183、成熟，自住氛围浓厚，整体门片区以本地及市区外溢刚需/改善性客户为主。p受板块特征及客户渠道差异影响，各项目客户区域来源比重有所差异。2.4【区域住宅市场】地格林泊乐地格林泊乐1350013500-1700017000元元8181-110110四房四房时代倾城时代倾城1750017500元元9898-130130三四房三四房2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析华发峰尚华发峰尚1630016300元元5858-132132两两四房四房项目名称：时代倾城项目名称：时代倾城项目项目概况：概况：珠海城市副中，门中城区之。作为珠海政府西部开发首个启动区，区域内已动或在售6个项目超过180184、万建面。片区内汇集招商、时代、地、万科，华发等五品牌开发商同时进驻。对比优劣势：对比优劣势：位置及配套劣势：位置及配套劣势：项目地处珠海城市副中，门中城区之。片区内汇集招商、时代、地、万科，华发等五品牌开发商同时进驻发展，将是西城发展最快的新城区。品牌优势：品牌优势：交通上为城市西进焦点，是未来香洲区与西部中城交通往来的重要枢纽项目位置：项目位置：门白蕉路东侧22号占地面积：占地面积：25万总建筑面积：总建筑面积：53万容积率：容积率：2 23.5绿化率：绿化率：35产品面积：产品面积：96-130三房四房建筑形式：建筑形式：层、超层、塔楼车位情况：车位情况：未售门白蕉态居住区，门白蕉态居住区185、，也是西部地区最先启动和重点发展的区域，项目体量，配套。也是西部地区最先启动和重点发展的区域，项目体量，配套。2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析98三房两厅两卫102三房两厅两卫102三房两厅两卫户型特点：正实用，紧凑合理，利用率。动静分离，尺度舒适，全飘窗。户型特点：正实用，紧凑合理，利用率。动静分离，尺度舒适，全飘窗。2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析客户以珠海市区外溢刚需客及市区投资客为主，以首置自住为主要置业目的，片区居住氛围，规模优势，商业配套为主要关注点区域来源：区域来源：业主以珠海市区外溢刚需及市区投资客户为主，基本持平。外地客户较多，少量186、港澳客户客户语录：客户语录：“我是接了个中介电话来看房的，看没想到门这片已经这么热闹了，居住氛围和商居住氛围和商业配套业配套都不错。我上有点积蓄，就想着抓紧买房咯，我那些早期买房的朋友都赚钱赚钱了。且这边在修香海桥，以后开通了就厉害了，这里是枢纽位置，肯定升值枢纽位置，肯定升值。我自住过来去市区也便便得多。”张张/32/32岁岁职业：美容店老板职业：美容店老板客户关注点：客户关注点：品牌品牌，社区氛围社区氛围，规模优势规模优势，商业配商业配套套置业目的：置业目的：以刚需自住为主，投资客户也较多，少量自住兼投资刚需自住,65%投资升值,25%自住兼投资,10%2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗187、门】-重点项目分析珠海市区,50%斗门本地,20%港澳,15%外地,15%2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析华发品牌、社区规模、功能丰富、户型涵盖华发品牌、社区规模、功能丰富、户型涵盖5858-132132刚需刚需、改善类产品。改善类产品。项目名称项目名称华发峰尚发发 展展 商商珠海市浩丰贸易有限公司项目位置项目位置珠海门区白蕉路东侧物管团队物管团队华发物业占地面积占地面积150000建筑面积建筑面积500000容积率容积率3.15物业类型物业类型层交标交标坯物业费物业费2.98元/主户型主户型在售58-132两-四房目前均价目前均价16300元/（20162016年年1 188、1月月首首开开以以83008300元元/）p产品配比：产品配比：住宅住宅约约48844884户户，由由3232栋栋3434层层层层组成；组成；商业街约商业街约2 2.5 5万平米万平米。p项目配套：项目配套：项目项目规划规划30003000中央公中央公园园、2 2.5 5万商业街万商业街，8 80000泳池泳池、容闳幼园全园容闳幼园全园林林WIFIWIFI、四点半学堂等；四点半学堂等；现周边活现周边活配套逐步完配套逐步完善善，居居氛围已逐渐形成氛围已逐渐形成2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析户型特点户型特点：布局合理，紧凑：布局合理，紧凑实用实用，赠送率。，赠送率。动静分离189、，尺度舒适动静分离，尺度舒适，N+1N+1房设计房设计客户以珠海市区外溢刚需客及市区投资客为主，以投资、自住为主要置业目的，品牌、交通、社区规模为主要关注点区域来源：区域来源：业主以珠海市区外溢刚需及市区投资客户为主，基本持平。外地客户及港澳客户占有定比例客户语录：客户语录：“我是接了个中介电话来看房的，看没想到门这片已经这么热闹了，居住氛围和商居住氛围和商业配套业配套都不错。我上有点积蓄，就想着抓紧买房咯，我那些早期买房的朋友都赚钱赚钱了。且这边在修香海桥，以后开通了就厉害了，这里是枢纽位置，肯定升值枢纽位置，肯定升值。我自住过来去市区也便便得多。”冯先冯先/35/35岁岁职业职业：企业中层190、经理：企业中层经理客户关注点：客户关注点：品牌品牌，社区规模社区规模，交通交通，商业商业配套配套置业目的置业目的：刚需、投资目的占比对等，少量改善，部分自住兼投资2.4【区域住宅市场】2.4.4【斗门】-重点项目分析珠海市区,55%斗门本地,20%港澳,10%外地,15%自住,40%投资,40%自住兼投资,20%格局斗门主打生态居住，存量约96万。依托传统镇区、交通发展起来的居住性板块，主打相对成熟的城镇资源及配套价值，以中端居住型项目为主价格产品客群成交均价为12020元/平米，同比上升37.44%2016年斗门片区商品住宅成交套数20684套，成交面积202.96万平米，同比上升52.05191、%，成交金额243.97亿元，成交均价为12020元/平米，同比上升37.44%80-100面积段为主力，其次为120-140，总价段主要在150-250万之间2016年总销售率为75.9%，其中90-100销量与销售率皆为最高，小户型与大户型面积段供应量较低且销售率最低斗门住宅市场小结以本地及市区外溢刚需、投资型客户为主因片区配套成熟，自住氛围浓厚，受板块特征及客户渠道差异影响，各项目客户区域来源比重有所差异2.4.5【板块概况】-金湾受益于片区规划利好，以及丰富的海景景观资源，以航空新城板块为代表，金湾将成为西区高端项目聚集地航空新城板块航空新城板块机场北板块机场北板块阳光壹号阳光壹号西湖192、怡景园西湖怡景园龙光玖龙府龙光玖龙府麓景湾麓景湾地扑满城地扑满城中海左岸兰亭中海左岸兰亭保利时代保利时代天庆晋海岸天庆晋海岸怡景豪庭怡景豪庭海品海品三灶板块三灶板块镇区产业居住聚集地配套成熟，活便利镇区产业居住聚集地配套成熟，活便利p主打价值：主打价值：成熟配套、活便利p供应产品：供应产品：66-112三房，450-500别墅p价格平：价格平：17000-21000元/p代表项目：代表项目：海品、天庆晋海岸航空新城板块航空新城板块处于西部中城核区位，拥有丰富的海景资源，区位优越处于西部中城核区位，拥有丰富的海景资源，区位优越，聚集了量品牌开发商。，聚集了量品牌开发商。p主打价值：主打价值：海景193、资源、毗邻横琴p供应产品：供应产品：78-132四房，37-137商铺p价格平：价格平：住宅18000-23000元/，商铺21000-43000元/p代表项目：代表项目：中海左岸兰亭、保利时代红旗板块红旗板块湾区政化中，集政治、经济、化、业园为身，本湾区政化中，集政治、经济、化、业园为身，本地消费聚集地。地消费聚集地。p主打价值：主打价值：成熟配套、学区房p供应产品：供应产品：72-108三房p价格平：价格平：15000-19000元/p代表项目：代表项目：东润园、中珠上郡机场北板块机场北板块新兴纯粹居住板块，西部中城启动区新兴纯粹居住板块，西部中城启动区B B区，港珠澳桥西线区，港珠澳桥西194、线落脚点。落脚点。p主打价值：主打价值：新区前景价值、低密度社区、墅区景观p供应产品：供应产品：91-127三四房p价格平：价格平：18000元/（坯）p代表项目：代表项目：地铺满花园东润园东润园中珠海间中珠海间书香门邸书香门邸恒荣恒荣 格拉斯堡格拉斯堡2.4【区域住宅市场】湾市场湾市场供求特点供求特点：n 2016年湾商品住宅成交套数8787套，成交面积成交面积90.7590.75万平米，万平米，同比上升同比上升38.56%38.56%，成交额130.52亿元，成交均价为成交均价为1438314383元元/平米平米，同比上升，同比上升42.35%42.35%；n 湾2016年总销售率为68.195、5%，与门结构相似，户型与小户型供应量销售量都偏低，但改善型的去化率稍微比门点。2.4.5【供求分析】金湾因规划利好，金湾区为西区价格最高的片区，且各项目走量最快。【数据来源：珠海签、世联平台监测数据】2.4【区域住宅市场】【注：此数据为世联监测数据】2.4.5【产品分析】片区典型项目主流产品覆盖90-100面积段，其次为120-144，总价段主要在150-250万、250-300万之间总价总价面积面积8080-100100万万100100-150150万万150150-200200万万200200-250250万万250250-300300万万8080以下以下第首未来港第首未来港8080-9196、090第首未来港第首未来港9090-100100天庆晋海岸天庆晋海岸龙光玖龙府龙光玖龙府保利时代保利时代中海左岸岚庭中海左岸岚庭龙光玖龙府龙光玖龙府100100-120120东润园东润园东润园东润园保利时代保利时代中海左岸岚庭中海左岸岚庭120120-144144中海左岸岚庭中海左岸岚庭144144-180180天庆晋海岸天庆晋海岸180180以上以上2.4【区域住宅市场】2.4.5【客户分析】金湾受崇峰地王效应影响，金湾航空新城板块备受瞩目，因市区房价高企，吸引了大批外地投资客及市区外溢自住、投资客户；20%45%50%60%45%35%30%30%20%15%10%5%15%5%10%5%197、东方润园金地扑满保利时代中海左岸兰亭金湾典型项目客户构成分析珠海市区西区本地外地港澳p受崇峰地王效应影响，湾航空新城板块备受瞩目，地王诞后吸引了批投资客及市区外溢客户前来置业。p机场北则处于价格洼地，本地自住客户比例较。2.4【区域住宅市场】地铺满花园地铺满花园1350013500-1700017000元元8181-110110四房四房龙光玖龙府龙光玖龙府1580015800-1900019000元元（坯）（坯）8181-110110四房四房中海左岸兰亭中海左岸兰亭2200022000元元（精装）（精装）8989-123123三四房三四房2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析项198、目名称：项目名称：龙光玖龙府项目项目概况：概况：小区由11栋点式住宅楼组成，所有城市界面均开敞通透，最程度实现居住均好性。外立面为现代风格，简洁，内廷最楼间距为160米。属于刚需刚改、投资型产品。对比优劣势：对比优劣势：位置及配套劣势：位置及配套劣势：位置较偏僻，尘飞扬，噪音不断，环境较差；商业配套乎没有；品牌优势：品牌优势：此区域发展如规划般后，小区位置景观面良好，交通便利。项目位置项目位置：航空新城体育公园旁占地面积占地面积：4.9万总建筑面积总建筑面积：19万容积率容积率：3.0绿化率绿化率：35产品面积：产品面积：97-129三房四房建筑形式：建筑形式：层洋房车位情况：车位情况：未售限199、购政策推出后开盘的湾项目，采用低价市、小步快跑的模式，利用三级联动，目前月均去化速度限购政策推出后开盘的湾项目，采用低价市、小步快跑的模式，利用三级联动，目前月均去化速度居西区前三。居西区前三。2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析98三房两厅两卫100三房两厅两卫128四房两厅两卫户型特点：正实用，双阳台，南北通透，采光性好；主卧套间户型特点：正实用，双阳台，南北通透，采光性好；主卧套间，带全屋带全屋飘飘窗，户关。窗，户关。2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析客户以珠海市区外溢刚需客及本地自住客为主，以首置自住为主要置业目的，片区规划、生活配套、生态环境为主200、要认可点，通过大开大合的开盘方式实现项目快销区域来源：区域来源：业主以珠海市区外溢及湾区域内客户为主，市区居多。港澳与外地客户作为重要补充客户语录：客户语录：“我家就是湾家就是湾的，作也是这里，看着湾发展起来的。这两年发展太快了，去年这边还没卖到1万呢，今年下就彪到2万了，所以还是趁早买好。周边配套规划配套规划都很齐全，以后居住会很便。龙光价格也要实惠价格也要实惠些，所以选择这里。熊先熊先/28/28岁岁职业：教师职业：教师客户关注点：客户关注点：片区规划片区规划，项目位置项目位置，价格价格置业目的：置业目的：以刚需自住为主，投资客户也较多，少量自住兼投资珠海市区,50%金湾本地,30%港澳,201、10%外地,10%刚需自住,65%投资升值,25%自住兼投资,10%2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析项目名称：中海左岸兰庭项目名称：中海左岸兰庭项目项目概况：概况：项目傲立于航空城核区域，西临中湖、三中及体育公园；北倚航空新城小学，南邻规划中的优质中小学区，以便利的交通路及态典范成就优质活圈层。对比优劣势：对比优劣势：产品劣势：产品劣势：98、125 户型不够实用，房间太小，实用率较低，不属于南北通透，且装修风格般。品牌优势：品牌优势：中海地产，以“科状元”的美称享誉全国，自2007年进珠海以来，从前（滨河湾）拱北（富华里）老香洲（桃花源）银海湾横琴（名钻），中海地产以其202、严谨、务实风格，为珠海民呈现了中海优良的科匠艺。项目位置：项目位置：湾西湖城区湖海路299号占地面积：占地面积：10万总建筑面积：总建筑面积：29万容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：35产品面积：产品面积：73-125房四房建筑形式：建筑形式：层住宅、风情商业街车位情况：车位情况：未售售售罄罄2#待售18#待售4#待售湾区快湾区快销典范：以销典范：以中海品牌及“航空新城”端规划中海品牌及“航空新城”端规划吸引市区客户，通过开合的开盘式实现快吸引市区客户，通过开合的开盘式实现快销销2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析89三房两厅卫89三房两厅卫123四房两厅两卫户型特点：正203、实用，全明通透，舒适度较。布局合理，湿分离、动静分离，公摊相对合理户型特点：正实用，全明通透，舒适度较。布局合理，湿分离、动静分离，公摊相对合理。2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析客户以珠海市区外溢刚需客及本地自住客为主，以首置自住为主要置业目的，片区规划、生活配套、生态环境为主要认可点，通过大开大合的开盘方式实现项目快销区域来源：区域来源：业主以珠海市区外溢及湾区域内客户为主，市区略多，少量港澳、外地客户客户语录：客户语录：“我在市区和坦洲都各有套房，但其实态态环境环境没有这里好，这里我买的是顶楼，还能看到海景。我更看好这里未来的规划，都是配套，升值潜比其他地，涨到3万不204、成问题。我母在老家，等交楼了，可以接他们过来住。精装修的，年底就交楼，中海物业也有保障。”王先王先/30/30岁岁职业：房地产经理职业：房地产经理客户关注点：客户关注点：片区规划片区规划，海景景观海景景观，户型设计户型设计，升升值潜值潜置业目的：置业目的：以刚需自住为主，少量自住兼投资，少量自住兼投资珠海市区,60%金湾本地,30%港澳,5%外地,5%刚需自住,70%投资升值,15%自住兼投资,15%2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析品牌、品牌、社区，低容积率，整体规划低配，产品赠送、性价比为项目核价值点社区，低容积率，整体规划低配，产品赠送、性价比为项目核价值点项目名称地205、扑满花园地址珠海市湾区机场北路泊围规模占地面积：260000；建筑面积：260000；总户数2341户容积率1.0在售户型81、91三房，150-180双拼；联排首次开售2013年11月均价层坯13500元/，别墅坯20000元/客户来源层以三灶、红旗、小林本地刚需客户为主，别墅以三灶、市区改善型客户为主，少量港澳、外地客户项目卖点片区首发、低密度别墅社区、赠送率产品项目劣势位置偏远、活配套缺乏、户型产品较单p产品配比：产品配比：住宅约住宅约23412341户户，其中其中别别墅墅436436套套，层约层约16001600套套，由由1111、1818、2828、3434层层小层小层/层组成；层组206、成；商业街约商业街约2 2.5 5万平米万平米。p项目配套：项目配套：项目规划会所项目规划会所、2 2.5 5万万商业街商业街，幼园初幼园初中中1212年制私立学校；年制私立学校；现周边活配套极度现周边活配套极度缺乏缺乏，居氛围较弱居氛围较弱。项目鸟瞰图别墅产品别墅产品商业街效果图2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析92三房两厅两卫100三房两厅两卫128四房两厅两卫户型特点：动静分离，南北通透，全飘窗，尺舒适，空间利用率。户型特点：动静分离，南北通透，全飘窗，尺舒适，空间利用率。9292三房、三房、100100做做3+13+1房，房，航空城板块使用率最户型。航空城板块使用率207、最户型。2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析客户以珠海市区外溢刚需客及本地自住客为主，以首置自住为主要置业目的，片区规划、价格优势、品牌为主要认可点区域来源：区域来源：业主以珠海市区外溢及湾区域内客户为主，基本持平。外地客户较多，少量港澳客户客户语录：客户语录：“在市区有房，家里有两个小孩。对比周边项目，虽然那边城市规划更好，但是密度密度，户型户型也不够好。铺满这边容积率低，环境好，更适合居住积率低，环境好，更适合居住。且门有地铁枢纽地铁枢纽，离航空城也就3公里，未来出也很便。且这边价格更优惠，信价比信价比，升值潜升值潜更。更。钟先钟先/38/38岁岁职业：职业：客户关注点：208、客户关注点：片区规划片区规划，价格优势价格优势，品牌品牌置业目的：置业目的：以刚需自住为主，投资客户也较多，少量自住兼投资刚需自住,65%投资升值,25%自住兼投资,10%珠海市区,45%金湾本地,35%港澳,5%外地,15%2.4【区域住宅市场】2.4.4【金湾】-重点项目分析格局金湾为西区高端项目聚集地，存量约39万受益于片区规划利好，以及丰富的海景景观资源，以航空新城板块为代表，金湾将成为西区高端项目聚集地价格产品客群金湾住宅市场小结2016年均价14383元/平米，同比上升42.35%2016年金湾商品住宅成交套数8787套，成交面积90.75万平米，同比上升38.56%，成交金额13209、0.52亿元，成交均价为14383元/平米，同比上升42.35%90-100为主要面积段，其次为100-140，总价段主要在150-250万之间金湾区为西区价格最高的片区，且各项目走量最快，大盘项目集中区域。金湾2016年总销售率为68.5%，产品与斗门结构相似，大户型与小户型供应量销售量都偏低，但改善型的去化率比斗门稍高金湾板块整体外地客户比例突显受西区地王效应影响，金湾航空新城板块备受瞩目，地王诞生后吸引了大批投资客及市区外溢客户前来置业。机场北则处于价格洼地，本地自住客户比例较高。主城区2016年区域市场量价齐升，供不应求；客户以新老香洲、吉大老城区高端改善型为主；关注舒适度、便利性，品210、质感。去化面积段主要为140-200/套，总价约为400-600万元。横琴唐家西区区域住宅市场小结2016年区域成交量集中上涨，价格长期高位横盘，受政策影响后供应逐步略大于求；客户以本地投资客户为主，其次为澳门及珠三角客户，关注项目形象及增值；去化面积段为80-120，总价约200-400万之间。2016年区域市场量价齐升，供求短期失衡，受地王影响，价格将持续走高；客户以珠海本地改善客户及外地度假型客户为主；以100-144的改善产品为主力，总价约为200-400万元/套。2016年区域市场量价齐升，市场一度缺乏供应，但后期仍将有大量供应补充；客户以珠海外以刚需及投资客户为主，其次为外地及港澳211、投资客；以80-100的刚需产品为主力，总价约为150-250万元/套。2.5.1【土地格局】主城区基本无净地出让，以三旧改造为主，唐家、斗门、金湾地块热度日益高涨，沿城市发展脉络东进西拓拿地已成为趋势珠海各开发商地储备格局珠海各开发商地储备格局华发绿杨湾华发绿杨湾占地5.6万华发银坑华发银坑旧改项目旧改项目华发左岸公寓华发左岸公寓占地0.9万中海环宇城中海环宇城占地6.7万中信联安村中信联安村旧改项目旧改项目保利十字门项目保利十字门项目占地6万雅居乐雅居乐TODTOD北围地块北围地块占地8.4万格力格力TODTOD北围地块北围地块占地1.4万华发北山华发北山旧改项目旧改项目奥园翠微奥园翠微旧212、改项目旧改项目绿景东桥绿景东桥旧改项目旧改项目主城区主城区时代田家炳项目时代田家炳项目占地8.5万时代青湾湖滨项目时代青湾湖滨项目占地5.4万时代白蕉虹桥项目时代白蕉虹桥项目占地1,8万招商白蕉项目招商白蕉项目占地10.6万中海机场北路项目中海机场北路项目（一级土地开发）时代白蕉时代白蕉禾益中路禾益中路项目项目占地2万华发国际商务中心华发国际商务中心占地5.1万西区西区横琴横琴华发国际海岸华发国际海岸占地10万三一集团横琴项目三一集团横琴项目占地2.2万星河金湾项目星河金湾项目占地13.4万主城区品牌开发商主战场因土地供应稀缺，未来价格长期看涨。市区土地储备多以一级土地开发及旧改项目为主，多为213、实力较强的品牌开发商；斗门、金湾热点关注区域斗门、金湾土地供应相对较大，土地价格处于相对较低。受益于区域规划，其中金湾航空新城板块发展潜力巨大，除了深耕于珠海的品牌开发商外，星河、恒大等外地品牌开发商纷纷抢占市场，未来片区将呈现百花齐放态势。横琴高端综合体聚集地依托区域政策利好及发展前景，吸引了众多品牌开发商进驻，以大型高端商业综合体为主。但土地价格高企，售价短期面临天花板。中信红东村中信红东村旧改项目旧改项目恒大斗门乾务镇项目恒大斗门乾务镇项目占地13.4万2.5【投资策略】2.5.1【土地储备】各品牌开发商已知商住用地土地储备，总占地规模达148.3万，建面达319.64万，土储存量有限。214、2014年2015年2016年年均去化（/年）主城区87.53112.95199.75133.41横琴8.1315.3630.7218.07西区61.51176.93332.78190.41通过计算2014-2016年每年各区域销售面积得出年均去化率，根据商住类用地指标规定，住宅性质用地体量最小需达到总体量的30%，得出各区域地储备的去化周期区间。地块性质：地块性质：根据目前数据统计，地储备以住宅+商业混合用地为主，占地规模将超过148.3万；储备情况：储备情况：主城区以旧改项目居多，西区住宅用地储备较多，横琴地储备用地以综合用地为主，体量，多为有实的品牌开发商其他旧改项目盘点（部分指标未定）215、其他旧改项目盘点（部分指标未定）开发商开发商宗地位置宗地位置用地性质用地性质华发唐家银坑项目住宅、商业南湾北项目中信红东村旧改项目住宅、商业绿景东桥村项目住宅、商业南溪项目富鸡项目奥园翠微项目珠海品牌开发商地储备盘点珠海品牌开发商地储备盘点区域区域宗地名称宗地名称/位置位置用地性质用地性质开发商开发商占地规模占地规模（万）（万）建面规模建面规模（万）（万）建面规模建面规模（万）（万）去化周期去化周期主城区唐家铜鼓角项目住宅、商业华发5.616.9173.68 173.68 四月年四月年字门商务区湾仔片区住宅、商业华发1014.2字门商务区湾仔片区住宅华发21.04前沿河路项目住宅华发0.91.216、8环宇城写字楼、商业、酒店中海6.730联安村旧改项目商业中信27字门商务区湾仔片区住宅、商业保利625.6唐家TOD北围地块住宅、商业雅居乐8.420.7唐家TOD北围地块住宅、商业格1.44.3格力酒店项目格力酒店项目酒店用地酒店用地格11.00 11.00 万山海洋项目万山海洋项目酒店用地酒店用地格0.78 0.78 横琴横琴综合地块综合用地三集团2.26.6229.9 229.9 根据综合用地住根据综合用地住宅占比最低宅占比最低30%30%的指标，消化周的指标，消化周期约期约3.83.8年年横琴科教研发区综合用地横琴投资11.4129.6横琴万象世界综合用地华润22.193.7西区机场217、北路地块住宅中海40196.1196.1四月年四月年三灶湖路住宅中海36.4门区田家炳项目住宅时代8.521.3门区白蕉镇项目住宅、商业时代24青湾湖滨项目住宅、商业时代5.411.1白蕉虹桥项目住宅、商业时代1.83.8门区白蕉镇项目住宅、商业招商10.624.5黄杨河项目住宅、酒店世荣7.214.5华发国际商务中住宅、商业华发5.125门乾务实糖厂项目住宅、商业恒17.528湖道南商住项目住宅、商业星河13.419湾航空城住宅崇峰7.917.52.5【投资策略】典型房企拿地策略典型房企拿地策略类别类别房企房企拿地策略拿地策略本龙头华发通过地级开发与政府达成协议全国万科招拍挂，购置股权、旧城218、改造区域房企时代招拍挂、购置股权本小型五洲线下拿地、政府公关、旧城改造本小型世荣线下拿地、政府公关2.5.2【拿地策略】因住宅用地供应短缺，招拍挂市场以央企、国企、上市房企为主，本土开发商则以线下拿地为主。近年来上市房企也开始通过收并购方式获取土地。2.5【投资策略】2.5.2【投资建议】2.5【投资策略】02.02.西西 区区03.03.横横 琴琴04.04.唐唐 家家01.01.主城区主城区开发原则开发原则区域排序区域排序控制开发节奏、打造精品住宅南湾吉新香洲前合资开发、三旧改造规模、配套、交通价格洼地航空城湾（非航空城区域）湖路白蕉平沙南收并购、招拍挂区位、配套、政策后环北围片区收并购、219、政府协议定向获取、招拍挂产业地产进驻资源、景观岸服务区字门融岛综合服务区国际居住社区化创意区休闲旅游度假区合资开发、招拍挂进式进式珠海兵家必争之地！市场已进入调控期，政府控制供应量价，地价维稳，各板块功能规划完善，粤港澳大湾区规划落地。以时间换空间，未来市场增量可期。城市宏观研究城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套、城市利好城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套、城市利好）城市住宅市场研究城市住宅市场研究（楼市政策、地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略楼市政策、地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略）城市商办城市商办市场研究市场研究（商业市场（商业市场、写字楼220、市场、商改公寓市场、写字楼市场、商改公寓市场）第部分第部分第部分第部分第三部分第三部分目目 录录城市发展预判城市发展预判（未来供应未来供应、板块预判、价格预判、板块预判、价格预判）第四部分第四部分3.1.1【市场介绍】-发展演变珠海目前处于向购物中心发展过渡阶段，商业形态发展将更为成熟 以单体店经营为主，亦发展有专门店的形式。规模小，管理落后，配套不完善。满“基本需求”的阶段。第代单体店的商业街代表项目是莲花步街、拱北岸场。物业形态：街铺 1980年代中期，珠海免税商场、珠海百货相继开业，成为珠海端商业的新标杆。后有百花场，也是以百货为主打。运作理念为“定规模和专业平基础上经营商业”。物业形态221、：中型室内商场。2000年左右，吉之岛、华润万家等外来超市驻，同时茂业、铜锣湾等外地百货驻，对珠海本地百货造成冲击。物业形态：单体临建及住宅裙楼为主。同期，珠海原有百货业推进改制或业态调整，调整定位、引超市，经营好转。物业形态：中型独立商场。2005年以来，免税、国贸海天城等进业态调整，增加餐饮、娱乐业态比例，但仅限于内部业态调整，体量不变，面积有限，购物中转型不彻底。2014年，华发商都型shoppingmall正式运营，带来了真正意义的站式消费，改变了珠海的消费形态。2015年，更出现富华里、扬名场等购物中，珠海的购物中转型明朗化。物业形态：型独立购物中。向购物中向购物中转型阶段转型阶段超222、市超市/新型新型百货阶段百货阶段商业街阶段商业街阶段百货阶段百货阶段3.1【商业市场】3.1.2【市场介绍】-商圈分布拱北、吉大、老香洲为珠海老城核心商圈，南湾成为珠海新商圈代表，横琴、唐家、西区等高新区尚未形成商业规模，存在市场机会。板障板障拱北商圈横琴商圈唐家商圈市级商圈市级商圈区级商圈区级商圈规划商圈规划商圈市级商圈西区商圈商圈分布商圈分布以板障为中，展开片式商圈。商圈分散，呈现多核商圈的发展模式市级商圈市级商圈拱北、吉商圈，是目前珠海两市级商圈，也是政府重点发展、升级的商圈，是辐射珠海全市的商圈区级商圈区级商圈新、老香洲、前、南湾商圈属于新兴区级商圈，丰富珠海商业范围规划商圈规划商圈横223、琴、唐家等新区尚处于商圈起步区，西区且属于商圈空白区，尚未形成商业规模3.1【商业市场】n 度集中在吉、拱北和老香洲三商圈。n 吉商圈档次有升级的潜，与另外两个商圈差异明显拉。序号序号商场名字商场名字开业时间开业时间商业类型商业类型商圈商圈A免税商城1986百货（向购物中转型）吉B国贸购物场2004百货（向购物中转型）C珠海百货1986百货D拱北岸场1999集中式街区商业（地下）拱北E国际厦（华润万家）2001超市主导的集中式商业F莲花步街商业步街G莲花万景城2001集中式街区商业H迎宾场2004集中式街区商业I中海富华里2015街区业步街J扬名场（永旺）2002超市主导的集中式商业老香洲K宝224、路商业场1998超市主导的集中式商业L贸易百货2001百货M珠影场1996百货N香洲百货1950百货O华发商都2014集中式商业南湾P华发新天地2013端社区商业ABCDEFGHIJKLNMO珠海市香洲区P3.1.2【市场介绍】-商圈分布珠海商业绝大多数的商业项目聚集在吉大、拱北及老香洲，其他区域均无成规模商圈3.1【商业市场】n 2011年之前珠海的零售商业供应量发展缓慢，每年供应量多少于10万；进2011年之后供应量开始规模增加，在接下来的两年有多个项目市，新增加的商业体量达50万，全市商业体量也将破百万。n 进2011年后，珠海新增的项目单体规模越来越，说明商业项目类型有从传统单的零售模225、式转向规模更，业态更丰富的综合体类型的发展趋势。珠海珠海商业项目新增单体规模商业项目新增单体规模单位：万单位：万1990-2000年2000-2010年2011年之后0 5 10 15 2027273842424747505774308.77112316037174927.9230.462000年2001年2002年2003年2004年2005-2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1-10月珠海优质零售商业供应势（单位：万）珠海优质零售商业供应势（单位：万）供应量存量3.1.3【供应分析】珠海商业项目自2011年来供应加速，新增项目单体体量越来越大3.1【商业226、市场】3.1.4【销售情况】2012年起珠海商业用房施工面积逐年递增，整体供过于求，但拱北、老香洲等传统住区商业氛围浓厚，区域市场投资回报率分化明显n近年来商业用房施面积持续增加，2012年略有下降，但整体受限于房地产市场热局面，商业发展平较低等因素，竣面积与销售面积持续处于低位，较长时间内难以突破现状；n现阶段整体商业市场发展平较低，客户预期保守，从典型商铺销售情况看，由于商铺位置不同导致价格差异较；资料来源：珠海统计信息商圈商圈典型商铺售价平典型商铺售价平投资回报率投资回报率拱北时代百货5-6层商铺均价约5-9万/，总价60-350万左右约8%老香洲扬名场商铺销售均价约3-5万/，总价30227、-160万左右约6%-8%吉格场商业街均价约3-4万/，总价约1000万（不可分割）约3%新香洲域华府临街商铺均价约3-8万/，总价约150-500万约4%前海州首层商铺销售均价约8-15万/，总价约200-500万约3%南湾双城汇临街商铺均价约4-6万/，总价约300-500万约3%2011年2012年2013年2014年2015年2016年商业用房施工面积（万）118.58107.34152.84178.89194.36215.92商业用房竣工面积（万）13.7916.3710.869.716.1812.21商业销售面积（万）9.3811.5112.188.246.3212.1105010228、0150200250珠海珠海20102010-20162016年商业用房施、竣、销售面积统计年商业用房施、竣、销售面积统计3.1【商业市场】3.1.5【租赁情况】虽然住宅市场火热，但近两年商业二手市场交易金额及交易面积呈下行趋势，但长期以来各区域租售价格水平无明显增幅n近年来商业房交易额和交易面积呈下趋势，截2016年10月，商业交易面积仅有5.06万，但租售价格明显增幅；n2016上半年，珠海各商圈购物中的平均出租率约74%，优质购物中的出租率普遍在85%以上；珠海零售市场发展处于向成熟期过渡阶段，核商圈租保持稳定，主要优质购物中出租率较。资料来源：珠海统计信息珠海新闻商铺租、出租率为市场调229、研商圈商圈平均出租率平均出租率典型商铺租平典型商铺租平拱北88%莲花路步街租约450元/月吉83%九州道临街商铺租约80元/月湾仔66%湾仔信街商铺租约120元/月老香洲75%乐淘城商铺租约110元/月新香洲70%华润万家附近临街商铺租约125元/月前68%华润万家临街商铺租约160元/月南湾65%华策南湾国际底层商铺租约120元/月2011年2012年2013年2014年2015年2016年商业二手交易面积（万）10.31 8.929.049.219.736.97商业二手交易金额（亿元）6.86 6.90 7.59 10.28 7.35 7.17 商业二手成交均价（万元）0.67 0.77 230、0.84 1.12 0.76 1.02 00.20.40.60.811.20.002.004.006.008.0010.0012.0020102010-20162016年商业用房交易量价统计年商业用房交易量价统计3.1【商业市场】中海富华里中海富华里7000070000首个综合体首个综合体华发商都华发商都100000100000型型shoppingshopping mallmall3.1【商业市场】3.1.6 典型项目分析珠海首个综合体项目，规划设计相对市场超前，业态丰富，自主经珠海首个综合体项目，规划设计相对市场超前，业态丰富，自主经营，营，主要针对澳门客、珠海中主要针对澳门客、珠海中收群体231、，收群体，目前运营良好目前运营良好项目名称中海富华里项目地址珠海九洲道西与白路交汇处项目总建面270000商业总建筑面积70000（占总体量26.2%）建筑形态街区式、集中式层数2层3-5m不等商铺面积20-220运营模式自持，只租不售统运营管理运营时间2015年5月租平200-500元/月驻率90%交楼式精装业态服装、餐饮、休闲、娱乐物管公司中海物业管理公司珠海公司车位地上700个，地下：2300个3.1【商业市场】3.1.6 典型项目分析业态涵盖零售购物、餐饮、休闲娱乐、咨询服务等，零售购物及餐饮业态构成占比超过业态涵盖零售购物、餐饮、休闲娱乐、咨询服务等，零售购物及餐饮业态构成占比超过8232、0%80%购物餐饮休闲休闲娱乐娱乐7%7%银及银及服务服务6%6%n富华里商业业态涵盖零售购物、餐饮、休闲娱乐及咨询服务等业态，与老代商业模式相比，业态更具多元性，形成购物中；n从驻商家统计所得，富华里商业业态中零售购物类最，占比52%，其次餐饮占比35%。业态占比业态占比3.1【商业市场】3.1.6 典型项目分析珠海首个珠海首个“1818万平米世界汇万平米世界汇”商业主题商业主题MALLMALL，携奢侈端国际品牌，携奢侈端国际品牌，开启珠海新代商业模式开启珠海新代商业模式项目名称华发商都项目地址珠海市珠海道8号项目总占地75000商业总建面180000类型型集中式业态分布综合商业区（优活馆）233、约6万m 共3层中商业街（浪漫）约1.2万m 共2层东区(国际品牌区,甲级写字楼)奢华馆约2.8万m 共7层层数7f层5-6.5m电梯垂直电梯10部，扶梯13部，货梯6部消防电梯7部，购物直径545m 车位地面180个,地下1820个，出:3个商铺面积25-800运营模式自持，统管理运营运营时间2014年租平130-500元/月驻率90%优活馆优活馆电影院、精品活超市、品牌服饰、化妆品、珠宝表、运动服饰、鞋品旗舰馆、餐饮、童乐园、自然活、精品数码浪漫浪漫世界风情购物 国际特餐饮 特甜品小食婚纱摄影、银 国际美容美发奢华馆奢华馆甲级写字楼 奢侈品 艺术画廊 国际家居 国际品牌餐饮前场设置音乐喷泉234、，融合光、乐三元素，形成华发幕场，为珠海及周边居民带来全新商业场地及不样的购物体验。3.1【商业市场】3.1.6 典型项目分析业态涵盖零售购物、餐饮、休闲娱乐、咨询服务等，零售购物为最主要构成，餐饮占比升业态涵盖零售购物、餐饮、休闲娱乐、咨询服务等，零售购物为最主要构成，餐饮占比升购物餐饮休闲休闲娱乐娱乐3%3%通讯及服务n从驻商家统计所得，华发商都商业业态中零售购物类最零售购物类最，占比68%，其次餐饮占比22%。n华发商都零售购物比例超过半，与珠海原有的商业形态相比，通讯、银及咨询服务类业态比例提升明显，休闲娱乐主要以影院、SPA馆、美发及童乐园为主；业态占比业态占比3.1【商业市场】3.235、1.6 典型项目分析格局以主城区成熟商圈为首，珠海目前处于向购物中心发展过渡阶段，在售存量约38万主城区集中式商业均落地开花，但横琴、唐家、西区尚未形成大规模商圈。未来两年新增加的商业体量达50万，全市商业体量也将破百万。价格产品客群商业市场小结主城区4-9万，合约租金集中在120-250元/月。横琴4-16万元，尚未有租赁商业主城区在售商业以购物中心为主，大部分以返租形式出售，各区域售价差异大，单价4-9万，社区级商业去化率较高，去化速度快；多为统一经营管理，且体量适中的商业体运营情况较好，租金收益高。横琴仅3个综合体商业配套在售，售价处于城市高位，整体去化率较低，约17%。主城区主力面积段236、70-150，横琴主力面积段100-200一般销售型项目产品面积适中，而运营型项目产品面积偏大，但是产品梯队较丰富例如富华里、华发新天地、扬名广场，均有大量餐饮业态，对大面积需求较大。主城区以本地客为主，外地为辅，横琴相反外地投资型客户倾向选择大型集中、统一经营、高返租率产品；本地自用投资型客户，倾向于选择成熟社区商圈的低价小面积产品。资料来源：市场调研第、三代写字楼为主导，第四、五代写字楼为发展向第、三代写字楼为主导，第四、五代写字楼为发展向3.2.1【市场介绍】写字楼整体水平仍处于初级阶段，仅满足基本办公需求，附带简单智能设施第四、五代写字楼将为发展方向第代写字楼第代写字楼n 酒店改用写字237、楼酒店改用写字楼n 仅能满基本的使用仅能满基本的使用功能功能n 初步体现智能化初步体现智能化n 满办公的基本需求满办公的基本需求n 具有具有5A5A智能化系统的智能化系统的初步概念初步概念n 具有初步环保理念具有初步环保理念第代写字楼第代写字楼第三代写字楼第三代写字楼第四代写字楼第四代写字楼第五代写字楼第五代写字楼n 在第三代的基础上，在第三代的基础上，强调以客户的需求为强调以客户的需求为中中n 体现态健康和性体现态健康和性化的理念化的理念n 智能化智能化n 态化和个性化态化和个性化n 突出绿建标识突出绿建标识代表项目代表项目代表项目代表项目代表项目代表项目代表项目代表项目南油酒店南油酒店光国238、贸光国贸国际科技厦国际科技厦钰海环球融中钰海环球融中代表项目代表项目横琴总部厦期横琴总部厦期3.2【写字楼市场】区域区域办公物业市场特性办公物业市场特性拱北拱北迎宾路分布区依托岸发展形成的商务区，写字楼的纯粹性不，主要分散在片区的酒店中吉吉景-湾路分布区属于商贸旅游区，写字楼物业数量位于珠海首列，融机构较多，租售情况较好，租售率较，配套也较完善泛横琴泛横琴保税区+横琴横琴片区定位端、多为商办综合体项目；保税区办公物业为起步阶段，未来规划以仓储管理、商贸、产业园区等为主。为珠海未来端办公物业集中供应区域。老香洲老香洲民东路分布区写字楼零星地分布，规模较小，品质较低，但租售率较，客户以小型企业为主239、新香洲新香洲政中分布区新量突出，政办公写字楼为主，写字楼的配套较先进前前明珠南路分布区早期的业区，写字楼的档次低且零星稀少，办公点多在厂区内，存在部分私营企业家自建楼以及旧改规划项目唐家湾唐家湾低密、态办公新产业园，目前暂在售办公项目在营项目在售/租项目待售项目数据来源：市场调研老香洲老香洲吉吉拱北拱北前前深发展厦西海厦太和商务中光写字楼平安厦东写字楼粤财厦名门厦粤海厦中珠厦华业厦国际科技厦报业厦安世纪厦泉福商业厦蓝海融中中海富华里恒天国际厦钰海环球融中恒和中阳光厦新香洲新香洲森宇国际海洲中立信厦智汇西九保利国际场富中横琴珠江湾梧桐树厦中交汇通横琴场利是达星际场泛泛横琴区域横琴区域旧改项目（部240、分）珠华商业场三联集团庆华集团世邦商贸物流丽珠药业项目3.2.2【市场介绍】-格局珠海市办公物业呈多核发展格局，各区域依托自有优势形成差异化，其中主城区项目以旧改为主，横琴区域则以高端办公物业为主中安世纪场中融中中冶盛世厦华融厦【注：目前珠海在售或已售罄的商改住物业均为办公改住宅产品注：目前珠海在售或已售罄的商改住物业均为办公改住宅产品】紫檀化中3.2【写字楼市场】2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年施面积（万）40.3343.7870.7553.0365.22139.88180.12252.72竣面积（万）1.430.70.10.381.115.3241、96.482.0405010015020025030020092009-20162016年珠海办公情况统计（施面积年珠海办公情况统计（施面积/竣面积）竣面积）n从施面积看，受港珠澳桥、横琴系列规划政策及主城区三旧改造启动的多重影响，2014年今，珠海写字楼施面积快速增长，2016年全年施面积达252.72万，未来供应量庞；3.2.3【供应分析】受珠海城市及房地产市场发展驱动，珠海办公市场开始迈向迸发期，自2013年起施工面积呈现斜拉式增长，但整体市场去化供过于求【注：目前珠海在售或已售罄的商改住物业均为办公改住宅产品，故该数据统计也包括商改住物业】3.2【写字楼市场】3.2.4【量价走势】珠海242、写字楼成交量价逐年攀升，但相对施工面积整体成交基数较小，后期市场竞争激烈数据来源：办公销售面积、新增供应面积为珠海统计信息；办公销售额及均价为世联监控数据【注：目前珠海在售或已售罄的商改住物业均为办公改住宅产品，故改数据统计也包括商改住物业】2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年办公销售面积（万）0.59 4.60 1.66 1.01 9.34 9.42 11.06 34.69 办公新增供应面积（万）0.00 0.00 0.27 12.56 3.68 5.21 17.94 17.17 办公销售额（亿元）0.32 3.66 1.77 1.18 15.99243、 16.33 30.50 102.63 均价（元/）5364 7951 10636 11713 17125 17334 27578 29586 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 20092009年年-20162016年珠海整体办公物业供应及成交数据（供应面积年珠海整体办公物业供应及成交数据（供应面积/成交面积成交面积/成交均价）成交均价）3.2【写字楼市场】钰海环球融中钰海环球融中92346923462800028000元元保利国际场保利国际场2280002244、280002500025000-3300033000元元横琴总部厦横琴总部厦2000002000003500035000-4000040000元元3.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】吉吉CBDCBD融圈，融圈，5A5A甲级标准商务中，精装发售；前期仅对内部甲级标准商务中，精装发售；前期仅对内部客户销售，剩余公开发售单位，价客户销售，剩余公开发售单位，价面积，去化缓慢面积，去化缓慢项目原属于中国建设银珠海市分所有，原名为“建信厦”，1992年开建设，1994年成为烂尾楼，仅建成6层裙楼；珠海鸿业投资有限公司于2008年经投标取得“建信厦”的全部产权，开始开发“钰海环球融中”项目名称钰海245、环球融中项目位置九州道1009号总建面（）92346写字楼建筑面积（）69261层数38层（-1-6F端商业，36F会议层，37F端商务会所，38F停机坪）度（m）163写字楼套数（套）299（设置独立上下）实用率70%堂（m）14.25标准层（m）3.9标准层面积（）1970，可划分8个产权单元划分（）202-287，可自由组合销售时间2013年5月售价（元/）28000去化率90%租（元/月）120-150驻率60%物管公司珠海市锦豪物业公司(仲量联物业顾问)车位（个）408（车位租800元/月）物管费（元/月）写字楼：20，商业35项目配置万国汇购物中、会议层、商务会所、停机坪 开盘时间246、：2013年5月 去化情况：7-36F共计30层，扣减7、8、13-16F共6层为珠海建行所有（地块置换）、20层避难层。按网签可售2.41万，去化1.64万，去化率65%；若核算建行面积，实际可售办公面积1.25万，销售面积0.44万，推售去化率约45%；项目前期多为关系客户购买项目前期多为关系客户购买，整层出售；，整层出售；目前目前2626-3232层对外招租，租报价层对外招租，租报价150150元元/月月；剩余少量整层出售单位，对外报价剩余少量整层出售单位，对外报价56005600-60006000万万，单价，单价2800028000元元/月均去化面积：约 550 销售价格：26000元247、/总价区间：550-750万 主力客户：港澳投资客、中大型企业214216 214216278-280278-2803.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】档次较档次较，公共空间的打造突出项目华丽、的整体风格，公共空间的打造突出项目华丽、的整体风格钰海环球融中配置钰海环球融中配置空空 间间中堂14.25米，面积空间达510平米幕幕 墙墙中空双银Low-e玻璃与挂花岗岩材电电 梯梯10部进迅达电梯；速率3.5米/秒；载重1800KG，开门度达2700mm，轿厢度3600mm空调系统空调系统格VRV分户式中央空调络地板络地板配备OA络化地板，度可调并能自锁络信息络信息系统系统光纤户，堂线WI248、FI覆盖立体安防立体安防系统系统车库管理、市内报警、电监控、出刷卡p 公共空间注重材的运用，体现华丽、的整体风格 展示体系：展示体系：未脱离常规的拼硬件，整体服务缺 配套打造配套打造：超标准的硬件投：会议中层、私会所、直升机停机坪，规划超前但实际使用频次低，配套商业裙楼招商缓慢，整体点评：整体点评：商业与办公物业未形成良性互动，商务配套标准虽，但单总价均触碰到城区办公物业价格天花板，导致项目去化缓慢3.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】整体租售情况较差，目前整体租售情况较差，目前已驻企业以以型融已驻企业以以型融、证券业企业为主、证券业企业为主中国建设银珠海分总部已驻（共五层）中国建设银249、珠海分总部已驻（共五层）建设银珠海分为钰海环球融中前任业主，目前其总部已经驻，包含5层写字楼及位于楼的营业厅。1 1除建设银外已有发证券、新华寿、海通证券、中铁建、中油中泰燃投资集团、蓝海之略医疗集团等25家知名企业驻2 23.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】横琴横琴2323万首发地标商业综合体，项目位于横琴新区综合服务区，是横琴全功能的综合配套中，写万首发地标商业综合体，项目位于横琴新区综合服务区，是横琴全功能的综合配套中，写字楼主打政府办公智能字楼主打政府办公智能项目名称项目名称保利国际场开发开发/投资投资珠海横琴保利利和投资有限公司地块编号地块编号13133/珠横国储2013-250、07地理位置地理位置位于横琴新区综合服务区，北为港澳道，南为琴政路，东为琴朗道，西为琴达道功能定位功能定位政府办公智能项目参数总占地：95851.09，总建面约22.8万，容积率：地块2.0；地块（约）4.0楼面地价楼面地价18000元/成交时间成交时间2013-11-21物业形态物业形态18万写字楼+1.7万商业+3.3万公寓面积分配面积分配地块：1栋甲级写字楼约15万（含1.5万底层商铺）；地块：北塔写字楼+南塔公寓（待定）约7万；裙楼商铺约1万开时间开时间正在进主体建设周边配套景观：中公园和天沐河公园：中公园医院：珠海市横琴医院、横琴镇卫服务中学校：澳门学、横琴学校(九年贯制)、横琴中甲251、级写字楼甲级写字楼 19F19F地块商业商业 2F2F地块北塔写字楼北塔写字楼22F 99.9m22F 99.9m南塔公寓南塔公寓27F 96.6m27F 96.6m项目规划图项目卖点汇总项目卖点汇总n优居第三个国家级新区国家级新区，珠港澳合作示范区n南中国投资最热投资最热区域之，5年投资3000亿n横琴岸稀缺岸稀缺可售甲级写字楼，享政配套中政配套中n国家级全位投资政策支持投资政策支持，逾5000家公司进驻n首发价格价格优势，限升值限升值空间3.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】前期前期证先售，低价跑量，依托保利央企品牌，两次开盘两次售罄，市场接受度较证先售，低价跑量，依托保利央企品牌252、，两次开盘两次售罄，市场接受度较5月31日加推6/7层5月22日写字楼主塔开盘阶段情况主塔写字楼5层整层产品共52套，面积段75-225，折后价25000-33000元/,均价28000元/平米，开盘当天消化9成，约45套，目前已售罄。加推6、7层，共110套，在保利海上五月花售楼部销售，面积段75-225，均价30000元/，开盘当天售罄。开盘式内部认购。因保利未取得预售证，所有开盘活动信息皆不对公开，从认筹到开盘仅仅通过中介对客户进通知和邀约。2015年11月出售商铺推出裙楼商铺共73套，面积段35-425商铺，认筹10万抵98折，预计12月初开盘，对外报价楼为13万/，楼7万/相关图片n253、北塔写字楼已被北塔写字楼已被客户包销客户包销，目前在售写字楼主塔，目前在售写字楼主塔7777-450450产品，均价产品，均价3.23.2万元万元/。3.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】位于横琴岸服务区核地位于横琴岸服务区核地，主塔，主塔470470米度米度（目前重新改规划）（目前重新改规划），项目集商务办公、购物、休闲、娱乐项目集商务办公、购物、休闲、娱乐于体于体项目名称项目名称横琴总部厦开发商开发商香港集美、中国冶集团、横琴投资公司建筑设计建筑设计德国GMP物业类别物业类别办公、商业、酒店物业构成物业构成主楼约470m副楼约160m（出售）裙楼底商各物业类型指标各物业类型指标（）254、（）总占地面积8万总建筑面积约40万酒店建筑面积 12万写字楼及会议中建筑面积20万（首期约6万）商业建筑面积 8万定位定位写字楼：超甲级写字楼酒店：白双五星商业：国际时尚购物中标准层面积（）标准层面积（）1830智能化智能化超5A智能管理物管物管国际知名电梯电梯进电梯，12部空调空调中央空调系统，电控风量分户计量幕墙幕墙材+LOW-E幕墙系统其他配套其他配套特设CEO淋浴卫间、直升机停机坪，顶层餐厅、观光平台u期产品主要由1栋157.5米的33层塔楼和4层裙楼组成，并配有地下3层停车场和防程。u与期和型商业街通过步连廊相连。u与三期的地标塔楼建筑通过步连廊相连。二期二期横琴总部厦横琴总部厦3255、.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】期写字楼产品利用期写字楼产品利用4 4家代理进销售，通过澳门推荐会及单牌车政策利好，家代理进销售，通过澳门推荐会及单牌车政策利好，实现快速去化实现快速去化期尚未推售期尚未推售户型配比户型配比面积段面积段套数套数占本楼栋比例占本楼栋比例866618%11513237%173339%221-27713236%总计363100%u 推售情况：2014年10月22日，与横琴投资有限公司办公楼推售1期副塔楼，5-33层共265套单位，总面积51577，此次推售共去化238套，成交均价35000-36000元/，销售额月16亿元民币，开盘即日售罄。u 客户情况：256、5-29层全部为内部客户购买；其余四层为外部客户购买，以澳门私企业主、企业管等客户为主。3.2【写字楼市场】3.2.5【典型项目分析】格局写字楼初级阶段，以主城区和横琴为主，主城区根据不同板块职能定位，具不同形态，横琴区域以新兴甲级高端办公物业为主整体仅满足基本办公需求，附带简单智能设施，第四、五代写字楼将为发展方向。价格产品客群写字楼市场小结主城区主流面积段为101-150及200-300，总价段为400-600万及中小户型140-300万的产品；横琴主流供应面积为70-100小面积投资产品，总价段在200-300万元之间；主城区项目客户以珠海本地自用企业为主，包含少量港澳投资客户；租赁客户257、则以金融、实业企业为主；横琴早期以澳门客户为主，随着澳门客户容量逐渐减少，内地销售渠道逐渐打开，预计未来写字楼购买客户中内地和香港客户比例将有所上升。2015年销售均价已达27578元/高位，2016年市场持续上行，均价直追3万，同比增长7.3%成交量价逐年攀升，但相对施工面积整体成交基数较小，市场竞争较大3.3.1【珠海政策】根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积房屋计容建面计算规定房屋计容建面计算规定p计容建面计算规定计容建面计算规定：新规对房屋、阳台、飘窗、架空层、空中花园的计容建筑面积作出了严格的计算规定；258、p可拓展面积变化可拓展面积变化：根据业内计算，新规实施后，普通住宅的可拓展面积比例普通住宅的可拓展面积比例约为计容建筑面积的约为计容建筑面积的10%10%，新规实施之前，这比例约为18%18%，可见未来珠海房未来珠海房地产“偷面积”的空间被明显压缩地产“偷面积”的空间被明显压缩。办公建筑设计要求办公建筑设计要求p增设酒店式办公类别增设酒店式办公类别：办公楼应建设开放式办公、单元式办公或酒店式办公，酒店式酒店式办公的建筑面积总和不得于总建筑面积的办公的建筑面积总和不得于总建筑面积的30%30%；p单间面积单间面积：酒店式办公建筑面积不得于酒店式办公建筑面积不得于75 75 ，开放式办公开放式办公259、和带独立卫间的单元单元式办公式办公建筑面积分别不应小于不应小于50 50 和和150 150 ；p独立卫间独立卫间：开放式办公的卫间应按层开放式办公的卫间应按层集中设置集中设置，办公内不得预留给、排管；p层层：酒店式办公标准层层应控制在酒店式办公标准层层应控制在3.33.34.2 m4.2 m，开放式、单元式办公标准层层应控制在3.63.64.6 m4.6 m，办公建筑非标准层非标准层层应小于层应小于5.0 5.0 米米。3.3【商改公寓市场】3.3.2【政策风险】政策限制、周边配套、消防安全将成为“商改住”落地三道关卡p 随着地区居住增长，对社区基础设施服务的需求增加，原有周边配套设施难以满260、。“周边配套需跟上“周边配套需跟上”“消防设施需完好有效”“消防设施需完好有效”p 需将现有的商业用房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，且不得改变原有的防分区、安全疏散和防分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。珠海城市规划技术标准与准则珠海城市规划技术标准与准则（20152015版）版）规定：规定：p酒店式办公的建筑面积总和不得于办公总建筑面积的 30%。p开放式办公的卫间应按层集中设置，办公内不得预留给、排管p 开放式办公建筑面积不应小于 50 平米/间；带独立卫间的单元 式办公建筑面积不应小于 150 平米/间；酒店式办公建筑面积不得于 75 平米/间p 除集中设置的食堂外，办公建261、筑不得设置厨房和燃管道“政策限制需突破”“政策限制需突破”3.3【商改公寓市场】3.3.2【政策风险】全国部分城市已针对商改住市场出台限购政策，随着商改住的大量入市，不排除珠海出台商改住限购政策的可能性，后市需谨慎城市城市报规限制报规限制交易限制交易限制信贷政策信贷政策北京北京u商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；u最小分割单元不得低于500平米；u首次或再次出售时，销售对象销售对象应为企事业单位、社会组织应为企事业单位、社会组织，且不得将房屋作为居住使用；u公告前已销售的商办类项目再次出售时，可出售给个，购买个需满：1、名下在京在京住房和商办类房产记录住房和商办类房产记录的。2、在262、京已连续五年缴纳社会保险连续五年缴纳社会保险或者个所得税或者个所得税。暂停对个购买商办类项目的个购房贷款上海上海对“类住宅”项目集中整顿，暂停140多个项目销售州州u商服类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；u最小分割单元不得低于300平米；u首次或再次出售时，销售对象销售对象应当为法单位应当为法单位，且不得将房屋作为居住使用；u通知施前已销售的商服项目再次出售时，可出售给个，个取得不动产证满满2 2年后可年后可再次转让再次转让。南京南京南京3月10日关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知u全国商改住限控政策览全国商改住限控政策览u珠海商改住市场管理规范珠海商改住市场管理规范2017263、年1月22日，市住规建局官发布了关于加强商业办公建筑关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见规划建设管理的实施意见（以下简称（以下简称意见意见）。从建筑项目的规划、设计、施、销售等多环节进了约束，避免出现“商改住”现象：设计面：设计面：建筑内部平面不得采用类似住宅、别墅等居住建筑的平面布置形式，不得设置居住空间及为居住配套的设施，除集中设置的配套餐饮区域外，其它区域不得设置厨房及相应的燃管道。；销售面：销售面：不得使用含有公寓、家园、花园、花苑等住宅性质的名称，售楼宣传中不得以“宜商宜住”“层价格，两层享受”等作为卖点；使用面：使用面：商业、办公建筑不得作为办理户籍、学学等续的依据。若房屋所264、有、使用擅自改变建筑功能或改扩建的，城管执法政主管部门可以根据需要提请不动产登记机构限制房屋的登记或转让。u 珠海对商改住市场严加管控珠海对商改住市场严加管控2017年4月1日珠海房地产整顿会议点名“商办物业住宅性虚假宣传”；4月8日政策再次强调“做好舆论宣传作”，短期内“商改住”物业宣传需格外谨慎，切勿触雷。3.3【商改公寓市场】3.3.3【市场格局】商改住从2015年方进入珠海市场，目前尚处于发展初期，横琴及保税区片区为商改住项目主要集中地序号序号区域区域项目项目市时间市时间用地性质用地性质公寓状态公寓状态1 1吉吉中信南航国际场中信南航国际场20152015年年商办商办售罄售罄2 2前前265、奥园场奥园场20162016年年商办商办在售在售3 3前前铂瑞湾铂瑞湾20162016年年商办商办在售在售4 4保税区保税区利是达星际场利是达星际场20162016年年商办商办在售在售5 5横琴横琴保利国际场保利国际场20152015年年商办商办商改住商改住已售罄已售罄6 6横琴横琴莲城印莲城印20152015年年商办商办在售在售7 7横琴横琴梧桐树厦梧桐树厦20152015年年商办商办在售在售8 8横琴横琴横琴紫檀化中横琴紫檀化中20162016年年商办商办在售在售9 9横琴横琴横琴珠江湾横琴珠江湾20162016年年商办商办在售在售1010横琴横琴中融中中融中20172017年年商办商办在266、售在售1111拱北拱北中安世纪场中安世纪场20172017年年商办商办在售在售珠海商改住项目盘点珠海商改住项目盘点在售项目在售项目售罄项目售罄项目132主城区主城区89576保保+琴琴411【注：目前保利国际场写字楼物业仍在售注：目前保利国际场写字楼物业仍在售】103.3【商改公寓市场】3.3.4【销售情况】2015年至今珠海商改住去化速度由初始的高速转向平稳，可见市场购买心态由跟风转为理性，珠海商改住市场将进入平稳发展期基本情况基本情况20152015年销售情况年销售情况20162016年销售情况年销售情况20172017年年1 1-4 4月销售情况月销售情况项目项目商改住体量商改住体量总套267、数总套数产品构成产品构成本期套数本期套数均价均价去化率去化率本期套数本期套数均价均价去化率去化率 本期套数本期套数均价均价去化率去化率中信南航国际场中信南航国际场约1.26万198套62-65两房未市198套（仅中国南航空公司及其附属公司内部员可以购买）100%售罄奥园场奥园场约2.46万1130套30-51LOFT未市6101.8万/73%5202万/50%铂瑞湾铂瑞湾约1.74万334套49-52公寓未市1403.1万/76%343.3万/9%中安世纪场中安世纪场约3.5万591套51-65平层及LOFT未市未市2082.7-3万/95%利是达星际场利是达星际场约2.8万480套55-64268、62+70两房三房未市3003万/60%1203.2万/2%保利国际场保利国际场约3.3万400套45-81两房整栋包销，共约400套100%售罄售罄莲城莲城 印印约3.43万476套70-125两房1304.8万/85%294复式4.5万/平层3.9万/82%1254.1万/41%梧桐树厦梧桐树厦约6.6万406套164-278政公馆504.4万/100%3005万/25%2255万/5%横琴紫檀化中横琴紫檀化中约1.7万346套45公寓80-85两房未市2454.5万/100%首期售罄横琴珠江湾横琴珠江湾约3.6万449套57-104三四房未市3104.5万/81%604.5万/33%中融269、中中融中216套48-115平层47-109LOFT未市未市132平层3.2万/LOFT3.7万/90%合计合计超30.89万5026套58097%239770%150060%商改住市场总供应逐年增长，去化速度趋于平稳，市场对于商改住产品的购买态度趋于冷静商改住市场总供应逐年增长，去化速度趋于平稳，市场对于商改住产品的购买态度趋于冷静3.3【商改公寓市场】5050100100150150200200250250300300350350400400450450500500550550700700以上以上中信南航国际场中信南航国际场62-65奥园场奥园场30-51铂瑞湾铂瑞湾49-52中安世纪场中270、安世纪场51-65利是达星际场利是达星际场55-64、62-70保利国际场保利国际场45-81莲城印莲城印52-125梧桐树厦梧桐树厦164-278横琴紫檀化中横琴紫檀化中45，80，85横琴珠江湾横琴珠江湾57-104中融中中融中48-115平层、47-109LOFT【单位：万元单位：万元】主主城城区区保保+琴琴3.3.5【产品分析】珠海主城区商改住公寓主力总价为100-200万，保+琴商办公寓主力总价段在150-300万，为城市中高端投资型产品3.3【商改公寓市场】3.3.6【未来供应】未来商改公寓向横琴聚集，横琴市场后续供应量巨大，商务公寓体量约43.5万，市场竞争激烈234156789271、10地块地块总建筑面积（）总建筑面积（）公寓体量（）公寓体量（）1188041.52，公寓25%47010276990.44，公寓90%692913131088.7，公寓25%276314130860.4，公寓25%327155192299；公寓30%576896108600；公寓25%271507192299；公寓30%576898192299；公寓30%576899117650；公寓25%2941210115976；公寓2528994合计435270n 已出让地块未售项目多为综合用地，商务公寓占比在商务公寓占比在2020-3030%之间之间，未来若公寓指标全部做满未来若公寓指标全部做满，最272、供应量为最供应量为4343.5 5万万，供应量巨供应量巨未来横琴商务公寓供应未来横琴商务公寓供应3.3【商改公寓市场】3.3.7【客户分析】客户投资属性显著，本地客户与港澳及外地客占比相当；主要以投资客户为主，重点关注区域升值空间。40%75%50%40%10%15%14%10%40%0%20%20%10%10%20%20%横琴珠江湾铂瑞湾利是达星际广场莲城印商改公寓典型项目客户来源商改公寓典型项目客户来源珠海本地港澳珠三角外地n 商改公寓类产品具有明显的投资属性，本地客户群体占比约50%，港澳及外地投资客户为重要补充n 主城区商改公寓产品成交主要以投资客户为主，看重区域升值空间。n 置业目的273、分析n过渡型：小户型，低总价产品多为25岁-30岁年轻首次置业选择，作为过渡型需求；n创业办公：部分创业型客户短期需求，看重其可灵活改造特征，对居住性要求较低；n投资：低总价，升值快为投资客主要购买目的，且购买后多出租给年轻客户群体；3.3【商改公寓市场】中安场中安场21280212805858 房房3000030000元元伯瑞湾伯瑞湾80000800004949-5252 房房110110 三房三房2700027000-3000030000元元奥园场奥园场25000250003030-5050 房房1800018000-2300023000元元利是达星际场利是达星际场111111000055274、55-132132房房3600036000元元3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】拱北商务核，城市级综合性商业综合体拱北商务核，城市级综合性商业综合体A栋B栋C栋商业中公寓四星商务酒店1-4F6-24F5F空中花园业态分布商改公寓写字楼商业酒店体量21280（400套）51612.71（546套）33672.9117783.2（240间）占比13.4%32.6%21.3%11.2%产品50-6663-17620-220228间销售模式对外销售自持自持自持产品面积段50-6663-74，占比75%151-176，占比25%待定待定业态规划612f，商用公寓13-26f，酒店式公寓纯5275、A甲级写字楼1F精品百货、连锁快餐、融服务2-3F，已签约家乐福旗舰店,4F餐饮客房、商务中、会议室、复合餐饮项目名称项目名称中安世纪场发发 展展 商商珠海钧策商贸发展有限公司地块类型地块类型商办用地地理位置地理位置新港昌路258号类型类型/规模规模占地20077.52，建面158387.39；共1栋甲级写字楼、1栋写字楼公寓、1栋四星级酒店、1-4f商业裙楼销售销售情况情况市均价29000元/，当天去化60%，总价在150-200万元/套612F商用1326F酒店式写字楼3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】3.3【商改公寓市场】项目名称铂瑞湾发 展 商珠海市荣丰泰有限公司项目区位276、金琴快速路直通主城区及横琴，项目东向为即将动工的南屏二桥及广珠城际轻轨前山站，未来将形成南湾片区的主要枢纽中心。项目位置珠海市横琴大桥北（港珠澳大桥出口200米）项目参数总占地：约1.1万，总建面：约8万；容积率：5.36，绿化率：30.19%物业形态1栋为12层酒店式公寓2栋为酒店和LOFT公寓组合套数1号楼共计168套，2号楼自身配套凯悦特酒店配套面积达7000余，包含品牌中西餐厅、健身房、SPA、泳池等，此外项目还配有无边际泳池及天际园林周边配套【商业】天虹广场、华润万家（明珠商业广场店）【学校】荣泰小学、容闳书院、容闳国际幼稚园、容闳小学、德威高中、南屏中学、东方外语实验学校【市场】岱277、山市场【医院】前山医院、上冲医院、南屏医院、美国麻省总医院。【公园】滨河公园、岱山公园项目与华发新城隔河相望，距离华发商都仅1KM距离。项目约500米范围内已在建的琴快速路直通主城区及横琴，接驳造贝互通与已立项的香海路相连。项目东向则是即将动的南屏桥及珠城际轻轨前站，未来将形成南湾片区的主要枢纽中。位于位于南湾片区枢纽中，交通便利，周边居住氛围浓厚，配套齐全；拥有酒店式公寓、南湾片区枢纽中，交通便利，周边居住氛围浓厚，配套齐全；拥有酒店式公寓、LOFTLOFT、酒店的、酒店的综合体综合体3.3.7【重点项目分析】户型：房厅卫户型：房厅卫面积：面积：4949-5252l推售情况推售情况（1 1）278、20162016年年9 9月月2626日项目首次开盘日项目首次开盘【推售货量】1号楼3-12层共140套公寓，内部保留40套楼层单位，现场推售100套。【推售户型】精装公寓【成交均价】33000元/【开盘式】中介分销派货【去化情况】当天全部售罄。【客户构成】珠海本地客为成交主占约70%。l客户客户构成：构成：约75%珠海本地投资客（多为南湾周边地缘关系），港澳客户占约15%，外地占约10%。2 2号楼号楼LOFTLOFT公馆及公馆及1 1号楼为号楼为5050年产权商改住产品。年产权商改住产品。启用启用中介外围销售，珠海本地投资客为购买主，其中以南湾片区地缘关系成交为主中介外围销售，珠海本地投资279、客为购买主，其中以南湾片区地缘关系成交为主3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】业态分布业态分布公寓公寓写字楼写字楼商业商业酒店酒店住宅住宅体量体量25000950001200008000082000占比占比7%22%28%18%18.6%产品产品30-50100-50020-22070-140销售模式销售模式对外销售待定部分销售部分自持待定销售销售运营时销售运营时间间2016年9月开盘2015年11月2015年11月售价租售价租坯16000-18000元/精装20000-23000元/首开1800020000元/目前26000元/去化280、去化90%90%90%发项目名称发项目名称奥园场发发 展展 商商珠海市梅溪置业有限公司地块类型地块类型商办用地地理位置地理位置香洲梅界路（梅溪牌坊对面）类型类型/规模规模占地7.85万，建面43.5万；共5栋层住宅、2栋写字楼公寓、1栋星级酒店、2栋沿街商铺、1栋购物中开盘时间开盘时间2015年11月销售情况销售情况商业、写字楼待售、住宅、公寓售罄15423678住宅底商及步街购物中住宅写字楼酒店主城区首个奢尚综合体，集型购物中、主题商业步街、精品住宅、写字楼、酒店五业态于体奥园广场酒店式公寓层数面积段套数户型配比均价元/（毛坯）6-22F30136套22%17000-1800038-4640281、6套66.5%16000-175005168套12%15000-16000合计610100%17000公寓销售：公寓销售：标准酒店式公寓，标准酒店式公寓，部分部分loftloft产品产品4.64.6米层，市场接受米层，市场接受客户分析：客户分析：客户多为珠海本地客户或者与珠海有地缘关系的投资客客户多为珠海本地客户或者与珠海有地缘关系的投资客客户分析客户分析p区域来源：区域来源：珠海本地客户约占50%，珠三角及深客户各占10%，省外客户各占约20%，港澳客户占约10%p置业目的：置业目的：基本为投资属性30305151313138-4638-463131 项目总建面（）435000公寓总建筑面积282、（）60000（占比26.8%）产权年限40年层数22层（）4.6户型面积30-51公寓，1220套市时间2016年9月销售价格（元/）坯16000-18000精装20000-22000去化率推售s7栋，共610套，去化率约90%住率未交付交楼式坯（加钱购精装，2000元平）销售式内场外围；中介团购更名坯公寓商业配套6-22F层4.2米、4.6米1-5F层突破3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】保税区保税区唯国际综合体，位处保税区、横琴自贸区、字门商务区三片区交汇处，区位优势明显唯国际综合体，位处保税区、横琴自贸区、字门商务区三片区交汇处，区位优势明显项目名称项目名称利是达星际场发283、发 展展 商商珠海利是达置业有限公司项目位置项目位置珠海市横琴桥北（港珠澳桥出200米）项目参数项目参数总占地：1.7万，总建面：约11.1万（地上）；容积率：4.97，绿化率：39.8%物业形态物业形态酒店式办公2.8万、写字楼2.8万、商业2.8万的货量货量375套酒店式公寓，其余未定在售在售户型户型55-132两房销售均价销售均价目前36000元/（精装）（首开28000元/）折扣折扣全款96折，按揭98折，分期99折（专场活动99折）客户构成客户构成港澳投资客户及内部关系户周边周边配套配套学校：澳门学、横琴小学、耀华国际幼园、横琴幼园；医院：美国麻省医院、横琴医院、横琴中医药产业基地酒284、店：珠海国际会展中、喜来登酒店、瑞吉酒店、希尔顿酒店、长隆海洋王国、法拉帝游艇中；休闲：长隆海洋王国、法拉第游艇中珠海首个珠海首个2.82.8万全万全进商品购物中进商品购物中距离港珠澳桥西距离港珠澳桥西出约出约200200米。米。3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】产品产品分析：部分产品主打海景景观，主打产品性价比。分析：部分产品主打海景景观，主打产品性价比。客户分析：珠海本地投资客为购买主，所在南湾片区客户为主。客户分析：珠海本地投资客为购买主，所在南湾片区客户为主。客户分析客户分析p区域来源：区域来源：珠海本地客为成交主占约50%，珠三角及省外客户各占约20%，港澳客户占约10285、%p客户属性：客户属性：个体群体占约70%，企业群体占约30%，其中项目渠道拓展企业占约半。p置业目的：置业目的：投资客户占约90%，投资兼自住占约10%。1 1室室1 1厅厅1 1卫卫55552 2室室1 1厅厅2 2卫卫1321321 1室室1 1厅厅1 1卫卫64641 1室室1 1厅厅1 1卫卫6262户型户型配比配比3.3【商改公寓市场】3.3.7【重点项目分析】格局2015年开始商办类公寓才陆续出现，且多分布于横琴区域，未来供应量约40万，市场整体去化率较低未来商改公寓向横琴聚集，横琴市场后续供应量巨大，市场竞争激烈。价格产品客群商改公寓市场小结横琴价格4-5万，市区价格2-3万主286、力供应面积集中在40-80,多以酒店式公寓及loft产品为主主城区主总价为100-200万，横琴办公寓主总价段在150-300万，为城市中端投资型产品客户投资属性显著，本地客户与港澳及外地客占比相当；主要以投资客户为主，重点关注区域升值空间。城市宏观研究城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套、城市利好城市定位、城市概况、城市、产业经济、交通配套、城市利好）城市住宅市场研究（楼市政策、地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略城市住宅市场研究（楼市政策、地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略）城市商办城市商办市场研究市场研究（商业市场、写字楼市场、商业市场、写字楼市场、商改商287、改公寓市场）公寓市场）第部分第部分第部分第部分第三部分第三部分目目 录录城市发展预判（城市发展预判（未来未来供应供应、板块预判、价格预判）、板块预判、价格预判）第四部分第四部分4.1【未来供应】-用地规划珠海市住房发展“三五”规划珠海市住房发展“三五”规划：均衡中城区（香洲、吉、拱北、新香洲、前）和新城新区均衡中城区（香洲、吉、拱北、新香洲、前）和新城新区（横（横琴、琴、南湾、唐家湾、西部地区）的地资源开发强度，以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划；严格控制并南湾、唐家湾、西部地区）的地资源开发强度，以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划；严格控制并逐步减少中城区产性用地和房地产住宅项目288、用地供应逐步减少中城区产性用地和房地产住宅项目用地供应备：珠海市住房发展“三五”规划提出，未来五年保障房重点安排在：横琴新区 唐家湾科技创新海岸 栏港经济区平沙新城 西部中城区A、B、C片区 湾航空城白龙河尾滨区珠城轨珠海北站TOD地区 富业园富新城起步区香洲区香洲区加快城市更新改造项目加快城市更新改造项目，充分挖掘中，充分挖掘中城区存量用地用以平衡日趋增长的城区存量用地用以平衡日趋增长的住房需求。住房需求。南湾城区适当增加居住用南湾城区适当增加居住用地供应地供应，完善配套设施建设，着加，完善配套设施建设，着加教育、医疗等资源配置等教育、医疗等资源配置等唐家新技术开发区唐家新技术开发区增加填海289、区及北站增加填海区及北站TODTOD周边居住用周边居住用地供应地供应，通过多元化住宅供应，引，通过多元化住宅供应，引导区域转移。加强新区与主导区域转移。加强新区与主城区的交通联系，使其居住用地建城区的交通联系，使其居住用地建设为风景良好的宜居现代化住区。设为风景良好的宜居现代化住区。门、湾、栏港区门、湾、栏港区集中量建设集中量建设西部中城区与湾核西部中城区与湾核区区。建设配套设施基础上，建。建设配套设施基础上，建设多样化的居住活社区。设多样化的居住活社区。在尔夫球场、西湖周边等地段适量在尔夫球场、西湖周边等地段适量安排端住区安排端住区。富新城、平沙新城。富新城、平沙新城则主要依托产业发展综合配290、套活服则主要依托产业发展综合配套活服务，同时务，同时加保障房配套加保障房配套。横琴新区横琴新区促进促进品质房地产项目开发品质房地产项目开发建设，在建设，在承担本地区就业岗位居住职能的同时承担本地区就业岗位居住职能的同时进步进步对接港澳居住需求对接港澳居住需求，加快旅游，加快旅游度假项目规划建设，带动端消费。度假项目规划建设，带动端消费。4【城市发展预判】4.1【未来供应】-供应结构住宅供应明显不足，且主要集中在唐家、西区；未来五年珠海商业、写字楼供应迅猛增长，主要集中在主城区旧改和横琴新区。主城区唐家横琴西区住宅11532036210商业273261830写字楼1580421005010015291、0200250300350400450珠海各区未来3-5年供应统计（万）住宅商业写字楼2016年消化量（万）596.612.1134.69未来供应量（万）6814825790100200300400500600700800珠海未来供应布局（万）p 未来三五年，珠海住宅供应量约681万，商业供应量约482万，写字楼供应量约579万，各业态供应量持平。p 较2016年消化量，住宅供应不，商业、写字楼供应迅猛增长，于市场，机遇与挑战并存。p 主城区整体业态供应较平衡，住宅量相对不；p 唐家住宅供应位居各区之首，少量商业，写字楼；p 横琴商业公寓、写字楼在2017年将会进爆发期；p 西区仍以住宅供应为292、主，商业、写字楼乎没有集中式供应。4【城市发展预判】4.2【板块预判】老城区将进入旧改行列，主供应改善型产品，西区为刚需的集中地，横琴及唐家新区逐步崛起但仍以投资属性为主斗门区金湾区横琴南湾前山新老香洲吉大拱北唐家唐家唐家西区西区西区湾、门拥有量未出让地及已知未开发地，且本开发商囤积量地，未来将呈现个盘陆续市，90-120 刚需产品扎堆。横琴中沟带存在定的住宅用地，但主项目仍为综合体，商业公寓、写字楼在2017年将会进爆发期，横琴将形成独特的商办物业市场。横琴横琴主城区主城区依托优越海景态资源，主要承接主城区刚改型外溢客户及本地投资客户，量产品为90-140 的首改产品。部分新拍地块，受地价限293、制，预计产品规划偏向小面积公寓产品。老城区待开发地块寥寥，2019年将会出现型旧改项目，如绿城东桥、上冲沿海、北等型旧改项目，为90-140的改善型产品。4【城市发展预判】4.3【价格预判】主城区由于供应关系价格将长期坚挺，并持续走高，横琴短期内价格维稳，长期受政策影响将稳步上涨，唐家、西区部分项目短期将出现价格回调，中长期受到市区外溢及外地投资需求，将逐步回升；唐家由于景观、交通因素，后市有强大升值潜力。目前售价目前售价p 主城区主城区限购之后主要量区域，满端客户资安全、保值、增值的刚性需求，价格依旧坚挺，未来旧改项目小面积产品市后，价格预计会有小幅上升；p 横琴横琴限购之后有定量区域，满端294、客户对区域长远投资回报的刚性需求，价格维持稳定，未来供应庞，3-5年片区规划落地、招商兑现，企业驻后，将带来巨经济效应；p 唐家唐家2016年受地王效应推捧，度抬价格与主城区平齐，提前透支区域产业发展及价格上涨空间，限购之后，片区迅速冷却，价格回调，缓慢量。新市项目2.2-2.5万为主流量价格。未来：北围新拍地块，受地价限制，市预计4万，产品规划偏向小面积公寓产品。p 西区西区限购之后，降价反应最为迅速区域，区域竞争巨，中长期价格得以回升4【城市发展预判】珠海房地产市场未来展望1.2017年市场调控力度为珠海历史之最，住宅市场短期内（2017-2018）预计将出现量价小幅下跌的情况，但中长期（295、2019-2021）仍然受政策释放、规划落地的红利影响，长期向好发展；2.住宅市场的“冷淡期”为目前不限购的商改住市场带来市场窗口，在主城区、横琴、保税区等商办物业集中区域，应尽快拿地；但也不排除珠海出台商改住限购政策的可能性，获取该类地块需谨慎评估；3.老城区将进入旧改行列，主供应改善型产品，西区为刚需的集中地，横琴及唐家新区逐步崛起但仍以投资属性为主，主城区及西区存在较大机会空间，需时刻关注；4.大湾区时代，珠海城市地位不断提升，已成为各大品牌房企竞相争逐之地，中小型房企将完全失去竞争资格，土地一级市场、住宅二级市场，都将迎来更为激烈的竞争，产品创新、服务升级、配套完善将成为未来市场竞争的主要因素。ThanksThanks