1、一线城市旅游景区温泉开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日温泉项目可行性研究报告1.地块分析41.1区域背景分析41.1.1海淀行政区划范围41.1.2自然环境51.1.3人文环境61.1.4中关村科技园区规划与发展612、.1.5中关村第一园海淀园81.1.6中关村的经济政策和行业环境81.1.6.1宏观支持81.1.6.2中关村的优惠政策101.1.6.3发展状况131.2山后地区概述151.2.1温泉镇的地理位置151.2.2区位条件161.2.3温泉镇的定位171.2.3交通181.2.4周边环境191.2.4.1自然环境191.2.4.2旅游资源191.2.4.3人文条件211.2.5市政配套221.2.6镇中心规划231.2.6.1规划用地总体布局231.2.6.2镇中心地区土地利用情况241.3项目用地区位情况251.3.1D地块范围及现状251.3.2控规分析261.3.3地块微观图272.宏观市3、场概述282.1全国宏观经济形势分析282.2全国房地产市场呈现良好的发展态势282.2.1我国房地产市场在2003年继续保持快速发展势头，市场供销基本平衡，供应结构基本合理，商品房价格稳重有升。282.2.2宏观政策对房地产市场的影响292.3北京房地产市场走上健康快速发展的轨道292.4海淀区房地产市场分析302.4.1海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，开发量占较大比重，销售价格远高于平均水品302.4.2中心区可开发用地稀缺，开发区域向海淀北部和西北部外移，西北旺和山后地区是海淀区规划住宅集中区域312.4.3海淀区细分区域市场特征312.4.3.1八大板块312.4.3.2区域市场各4、板块市场特征分析312.4.3.3分析结论332.5温泉镇房地产市场分析342.5.1房地产开发现状342.5.2区域房地产市场前景分析353.供应市场分析353.1说明部分353.1.1区域界定353.1.2分析方法说明363.2价格及销售分析383.3.2销售分析393.3.3相关系数分析413.4容积率分析413.5建筑规模分析423.5.1现实供应量423.5.2未来供应量433.6建筑形态分析443.7户型分析453.7.1户型比例分析453.7.2户型面积分析463.7.3主力户型总价分析473.8配套设施及景观483.9物业服务分析494.需求分析504.1购房目的504.2楼梯5、类型的选择514.3户型格局的选择514.4购房面积524.5购房总价款534.6客户行业544.7是否拥有私家车544.8家庭年收入555.个案点评551.项目自身分析631.1项目地块情况631.2 S.W.O.T矩阵分析631.2.1说明631.2.2 S.W.O.T.矩阵651.3 S.W.O.T分析及应对651.3.1优势分析(Strengths)651.3.2优势把握661.3.3劣势分析（Weakness）671.3.4劣势应对671.3.5机会分析（Opportunities）681.3.6机会把握691.3.7威胁分析（Threats）691.3.8威胁的应对701.3.9分6、析结论702.项目定位712.1项目定位总则712.2市场形象定位712.3客户定位712.4产品定位722.4.1产品定位原则722.4.2住宅建筑单体732.5价格定位732.5.1现有情况定价732.5.2未来的区域中心743.5.3道路交通的改善743.5.4最终定价74第一部分 市场研究1.地块分析1.1区域背景分析1.1.1海淀行政区划范围海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积426平方公里，人口224万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁；东部和南部是风光秀丽的现代化城区；境内水系119.8公里，水质优良的山泉和面7、积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。海淀区旅游景点示意图1.1.2自然环境海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。800年前即有燕京八景中的蓟门烟树、西山晴雪、玉泉垂虹，清代形成的三山（香山、玉泉山、万寿山）五园（静宜园、静明园、清漪园、颐和园、圆明园、畅春园）更被称为集天下胜景于一地，汇古建绝艺于京华。近年来海淀区还开发建设了阳台山、凤凰岭自然风景区和翠湖水乡风景区。海淀区通过京昌高速路、八达岭高速路向北可以直通京北昌平、怀柔、密云、延庆等风景名胜旅游区。海淀区丰富的绿地、8、园林资源以及临近京北旅游区的优势使之成为北京城八区中少有的空气质量比较好的区域。1.1.3人文环境海淀区是著名的文化教育区。作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等39所高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79%；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员37.8余万人，住区两院院士427人；有中小学286所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。海淀区已经成为书香之地的代名词，形成9、了得天独厚的文化氛围。海淀区也是全国著名的高新技术产业区。在经历了中关村电子一条街的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。中关村科技园区建设使海淀区形成了以信息产业、高新技术产业为主的产业构成，使海淀区成为“知本人士”的聚集区，形成了良好的人际氛围。110、.1.4中关村科技园区规划与发展中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。 中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园 和 亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的永丰中试基地；丰台园位于南郊的丰台区，昌平园位于北郊的昌平区，作为高科技产业基地，两园各占地5平方公里；亦庄科技园位于北京东南郊京津唐高速公路起点，面积7平方公里；电子城科技园位于首都东北郊的酒仙桥，面积10.5平方公11、里，五个科技园共同构成了沿京城四环路布局的颇具特色和充满活力的高科技产业带。作为我国第一个国家级高新技术产业开发区，在过去的10年里，中关村科技园区经济发展始终保持30%以上的增长速度。中关村科技园区内的各类孵化器已成为科技成果转化和高新技术企业成长的摇篮。目前，园区内拥有丰台科技创业中心（设有国际科技企业孵化器IBI）、海淀留学人员创业园、清华科技园等孵化器。中关村地区是我国科技智力资源最密集的地区，拥有一流的科技人才和科研成果，具有极大的发展潜力，党中央、国务院领导对此寄予厚望。科技园区将在市委市政府的领导下，进一步改善中关村地区的投资环境和创业环境，力争用10年左右的时间，把中关村地区建12、成：国家科技创新示范基地、科技成果转化和科技产业的孵化基地、高素质创新人才的培育基地、推动科教兴国战略、实现两个转变的改革试验区和世界一流的科技工业园区1.1.5中关村第一园海淀园中关村科技园区海淀园是在全国第一个国家级高新技术产业开发区-北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。海淀园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。1.1.6中关村的经济政策和行业13、环境1.1.6.1宏观支持一下是摘录北京市“十五”规划里高新技术产业发展规划中与中关村有关信息： 中关村战略创新战略把中关村科技园区置于优先发展的先行地位，使其成为带动全市高新技术产业发展的龙头。加快园区功能开发，完善园区基础设施，营造富有活力的创业服务环境，把中关村科技园区建设成为全市新的经济增长极和国家科技创新示范基地。坚持科技创新和体制创新并重的原则，作为高新技术产业可持续发展的动力。以占领优势领域技术制高点、提高总体技术水平为目标，建立灵活、高效的创新机制，鼓励具有自主知识产权的技术创新，加强对知识产权的保护力度，保持北京高新技术产业的技术领先优势。同时，将体制创新作为政府工作的主题，14、改善政策环境，提高北京高新技术产业的发展活力。 产业布局到2005年，初步形成以中关村科技园区为核心，以八达岭高速公路、京密高速公路、京津塘高速公路为辐射线，以郊区县及北京周边地区为支撑的高新技术产业化梯度布局，为本市高新技术产业发展提供广阔空间。 园区发展到2005年初步完成以中关村科技园区中心区为核心，包括海淀园、昌平园、丰台园、电子城科技园、亦庄科技园在内“一区五园”的开发建设。到2010年完成建设中关村科技园区的总体目标，将中关村科技园区建设成为功能合理、科研发达、生产生活方便、环境优美的世界一流科技园区。 开发中关村科技园区“十五”期间，要按照“一年一个样、三年大变样、五年上台阶、十15、年创一流”的总体要求，集中力量加快开发建设中关村科技园区，使之成为推动科教兴国战略、实现两个根本性转变的综合改革试验区，具有国际竞争力的国家科技创新示范基地，立足首都、面向全国的科技成果孵化和辐射基地、高素质创新人才的培养基地，并成为举办奥运会，展示本市高新技术产业和高科技最新成果的重要窗口。1.基本完成园区功能开发。着重培育园区的商贸、研发、中试、孵化和人才培养功能。加快园区中心区建设，基本完成中关村西区开发和东区科学城的改造，推动软件园、生命科学园以及清华、北大等大学科技园的开发建设。实施上地信息产业基地的北扩工程、永丰科技园等一批重大项目。要注意突出特色，合理分工，充分发挥各园区的优势。16、海淀园要着重开发人才培养、科技创新、成果孵化和商务商贸功能。昌平园主要以生物工程和新医药为重点，同时发展电子信息制造业和光机电一体化产业。丰台园要依托在军工、医学、航天、机械等领域的科技资源优势，形成以光机电一体化、环保设备、航天技术为特色的产业发展格局。电子城科技园包括北京天竺空港工业区，要发展成为信息产业研发、生产和出口基地。亦庄科技园要形成以外向型经济为主导的综合性高新技术产业基地。2.建设完善的园区基础设施。引导各方面资金，集中力量，加大投入，加快中关村科技园区基础设施的建设，使基础设施的服务能力基本满足园区发展的需要。完成城市快速轨道交通工程和公路一环建设，建立便利的对外交通体系，加17、强各园区间的交通联系。完成圆明园东路和西路、清华南路、苏州街南路、双清路、昆明湖路、颐和园路和学院路等道路的修建和改建，建成快捷、方便的园区交通网络。加大市政基础设施建设投入，全面改善园区市政配套设施，基本满足重大项目建设配套需要。 完成中关村宽带多媒体信息网工程，建设数字中关村、数字图书馆群、中关村电子商厦、信息化社区、远程高技术教育、网络协同研究平台等应用工程，建成园区管理、服务和商务等信息系统，使中关村科技园区成为数字化的园区。 3.营造富有活力的创业服务环境。要认真贯彻中关村科技园区条例，深入推进园区管理体制改革，转变政府职能，减少行政审批项目，简化审批手续，创造高效率的政府服务环境。18、健全创业服务体系，加强评估、项目策划、成果鉴定、咨询等中介机构建设，促进技术贸易和技术转让市场的发展。加强法制建设，加强对知识产权的保护，创造公平竞争、高效和富有活力的市场环境。1.1.6.2中关村的优惠政策 税收政策国家为促进园区内的高新技术企业发展给予了优惠的税收政策：外商投资的高新技术企业减按15%税率征收所得税，企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上的，减按10%税率征收所得税；自开办之日起，三年内免征所得税，第四至第六年可按前项规定的税率，减半征收所得税等。 绿色通道，方便企业登记注册为了改善园区投资创业的软环境，工商系统对于高新技术企业登记注册的事项和程序也进行了一系列改革。如19、不再核定企业的具体经营范围，注册资本50万元以下的技术出资由股东约定，技术出资不再设置上限，注册资本100万元以下的注册资本可分期到位，最大股东所持股份可达95%等等。 其它相关政策链接北京市人民政府关于调整中关村科技园区政策区域范围的通知（2002.4.1） 中关村科技园区高新技术企业股权奖励试点办法 （2001.12.26） 北京市财政局关于印发北京市风险投资机构享受财政专项资金支持确认办法的通知（2001.12.6） 关于印发中关村科技园区高新技术企业建立年金制度试行办法的通知 北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干规定（2001.11） 人事部、教育部、科技部、公安部、财政部出台关20、于鼓励海外留学人员以多种形式为国服务的若干意见(2001.8) 科技部关于同意调整北京市新技术产业开发试验区区域范围的复函 (2001.6.12) 北京市软件企业认定和软件产品登记管理实施办法（试行） 北京市关于贯彻国务院鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策的实施意见 中关村科技园区条例（全文） （2000.12.8） 国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展的若干政策意见（全文） （2000.7.6 ） 鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策 （2000.7.14） 财政部、国税总局关于中关村科技园区软件开发生产企业有关税收政策的通知（1999.11） 北京市鼓励在京设立科技研究开发机构的暂21、行规定（1999.10） 中关村科技园区外汇管理优惠政策出台（1999.10） 关于促进科技成果转化若干规定的实施办法（1999.10） 国家税务总局关于中关村科技园区软件开发生产企业有关税收政策的通知（1999.8.18） 关于进一步促进高新技术产业发展若干政策的实施办法（1999.6.1） 北京市关于鼓励外商投资高新技术产业的若干规定（1997.5.29） 北京市关于进一步促进高新技术产业发展的若干政策（1999.4.26） 国家级火炬计划项目管理办法 人才政策海淀区人民政府关于支持高新技术产业加强人才建设引进急需人才的暂行办法（一九九九年四月十四日）摘要：1.每年区人事局应届毕业生留京指22、标的60%以上需用于支持高新技术企业。2.连续三年纳税超过300万元人民币、或交纳地税超过100万元人民币、或人均年纳税超 过15万元人民币的企业，所需录用非北京生源应届大学毕业生，优先纳入区人事局毕业生留 京指标申请计划；其外地户口的业务骨干，申请办理进京户口时， 在符合基本条件前提下，优先予以办理。其配偶及未成年子女可随其调来海淀区，并妥善解 决入托、入学问题。3.在海淀区范围内实行科技人员优惠卡制度。在暂住证基础上，根据当年高新技术产业 外埠科技人员就业实际情况确定控制数量。优惠卡由企业申请，有效期3年。持卡者在海淀 区范围内，在社会保险、子女入托、入学等方面，享有海淀区常住户口同等待遇23、。持卡者符合进京条件的，可优先办理常住户口。4.每年从税收返还中划出500万元资金用于补贴做出突出贡献的企业主要管理和研究开发人员改善居住条件。5.每年从税收返还款中拨专款，对试验区20强、50优、10小创新企业及符合本办法第二条的企业骨干贷款购买海淀区住房贴息，提供2000万元贷款额度的五年期、每年2个百分点 的贴息支持。6.在海淀行政域内，企业一次性购买1000平方米以上(含1000平方米)商品房的，契税缴入区库部分，由区财政先征后返。其它相关政策链接北京市人民政府办公厅关于实施北京市外商投资企业高级人才购房购车专项奖励暂行办法的通知（2003.1.31） 中关村科技园区归国留学人员创业专24、项资金使用管理办法 (2001.10) 北京市鼓励留学人员来京创业工作的若干规定（2000.4.30） 对一批高新技术企业在高校毕业生就业工作中给予重点扶持的通知（2000.2.23） 关于引进外省市专业技术和管理人才、留学人员在京购房问题的通知（2000.2.29） 国家税务总局关于中关村科技园区软件开发生产企业有关税收政策的通知（1999.8.18） 北京市引进人才和办理北京市工作寄住证的暂行办法（1999.6.24） 金融支持2002年12月29日，国家开发银行和北京市人民政府举行隆重的签字仪式，签署100亿元小城镇建设金融合作协议和100亿元中关村科技园区建设金融合作补充协议。这是国内25、银行界签署的第一份小城镇建设合作协议，也是国内银行界签署的一份最大的科技园区金融合作协议。签字仪式上，国家开发银行营业部和北京市土地整理储备中心大兴区分中心还签署了大兴区黄村卫星城和小城镇建设项目12亿元长期借款合同。随着北京现代化国际城市建设步伐的加快，北京大规模推进小城镇建设时机已经成熟。此次100亿元小城镇金融合作协议的签署，是双方落实十六大精神的一项具体工作，将对北京小城镇建设起到重要的推动作用。1.1.6.3发展状况 中关村产业结构中关村目前的主导产业是：电子信息产业占50%；光机电一体化产业占22%；新材料与环保产业占16%；生物工程与新医药产业占10%左右。如下图所示。这些产业已26、被北京市政府确定为“九五”计划和21世纪重点支持发展的先导产业。其它2%光机电一体化产业22%新材料与环保产业16%生物工程与新医药产业10%电子信息产业50% 猛增的新办企业数量据海淀工商分局公布的数字显示，2002年1至2月，就有2011家企业在海淀登记注册，平均每天有34家新企业在海淀科技园诞生，成为中关村地区有史以来诞生企业最多的时期。在这2011家企业当中，内资企业注册资金5000万元以上的就有16家，上亿元的4家，其中中国外运股份有限公司注册资金更是高达26亿元。此外，65家外商投资企业中将近70%为高新技术企业，还吸引了11家投资额在1000万元人民币以上的“大户”，中关村益华软27、件技术培训中心有限公司等企业的投资额都在千万美元以上。这些企业将成为新的税收增长点。随着海淀区“总部计划”的逐步实施，中关村将进一步优化自身的投资环境和商务氛围，还会吸引越来越多的跨国公司及国内有实力的知名企业入住。同时，也会引发对周边住宅的更多需求。 综上所述国家“九五”和“十五”规划中，均将中关村科技园区提到一个重要的战略位置上，在企业政策和人才政策上均给与大力扶持。在政府的扶持下，中关村科技园区的经济发展持续稳定地增长，企业的规模和数量均有了较大的提升，优惠的人才政策不断地吸引大量的归国留学人员、外地人才进入园区，为中关村地区乃至海淀区的住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。政28、府对该地区建设投入的大量道路交通、市政配套、乡镇改造、环境治理等工程，一方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形象，另一方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多的发展机会。因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长的一段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。1.2山后地区概述1.2.1温泉镇的地理位置 温泉镇位于海淀区北部、西山北坡，处于海淀北部地区的中心位置。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇13.5公里，距市区西直门18.3公里，是北部地区距离市区最近的乡29、镇之一。而海淀区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的时间距离。1.2.2区位条件温泉镇是海淀区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较为优越。根据1993年北京市民政局“京民基字第118号”文批复，撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯一的建制镇，也是北京市33个中心镇之一。根据2000年5月，国家高技术信息获取与处理技术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家863计划308主题（863计划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划，308主题是基于空间信息的小城镇规划、建设与管理决策支持系统）选定的关于小城镇的6个重点示范小城镇之一，也是北京市唯一被选中的城镇。作为863计划308主题30、的示范镇，温泉镇将立完善的规划、建设与管理体系，对温泉镇的发展将是很大的促进。根据中关村科技园总体规划，海淀区北部地区是中关村科技园区海淀园的主要发展区。目前是北部“六乡一镇”中城镇化水平最高的一个乡（镇）。温泉镇从上图中可以看到，温泉镇周边有温泉科技园、中医药科技园、永丰高新技术产业基地、中关村生命科学园、中关村软件园和上地信息产业基地等众多的科技园区，这些园区的建设和发展将为温泉地区提供较多的发展机遇，并为该地区的可持续性发展提供了强有力的保障。1.2.3温泉镇的定位在中关村科技园区总体规划中，将海淀山后地区确定为中关村科技园区海淀园的发展区，为协调发展区海淀山后地区的发展关系，使山后地区31、的建设更好地为中关村科技园区发展服务，海淀区将山后地区数乡的行政建制进行适当调整，编制山后地区总体规划及各乡镇域规划。通过对现状七个乡镇的合并、调整，规划四个镇，即：西北旺（东北旺乡与永丰乡合并）、温泉、上庄、苏家坨镇（苏家坨乡、北安河乡与聂各庄乡合并）。规划四个小城镇分为两个等级，温泉镇是中心镇，是北部地区重点建设的小城镇，其它三个小城镇为一般建制镇。温泉镇的主要职能是北部地区的行政管理、公共服务中心，对其它小城镇的社会经济发展具有集聚和辐射的功能。以温泉镇为中心，形成山后地区完善的商业服务、文化教育、休闲娱乐等体系。温泉镇是中关村科技园区海淀园发展区的组成部分。因此，它必将为中关村科技园区32、提供高技术工业生产用地和科研发展用地；同时也为中关村科技园区的科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。1.2.3交通 温泉镇周边道路现状。可通过镇内主干道安阳路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区。周边规划道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。北清路是温泉镇北部一条东西向的交通干道，于2001年建成通车，它东西贯穿永丰基地，东连八达岭高速公路，西接凤凰岭风景旅游区。 从市区进入温泉镇的道路。目前从中关村、上地地区去温泉，一般是分别走圆明园西路和马连洼路，到西北旺路会合后，然后沿安阳路的东延线（即33、京密引水渠）进入温泉，这也是目前到温泉的唯一主要道路。同样地，望京等东部地区可以先走北五环到圆明园西路，再到西北旺路后，沿安阳路到温泉。因此，西北旺路处于市区到温泉的重要位置，它本身道路及周围临近道路的改善将会对本项目产生重要影响。从规划上看，圆明园西路与永丰路即将连接起来，到时候，可以通过圆明园西路和永丰路到北清路，然后就可以便捷的到达温泉各地。 未来道路规划。为把山后地区建成世界一流的科技园区，政府将会大力完善山后地区的包括道路系统在内的基础设施建设，东西向的交通干道除已经通车的北清路外，还将建设6到7条市政道路；南北向的道路，除永丰路、温羊路以及京昌平高速外，还将沿京密引水渠再修一条干道34、；轨道交通除轻轨外，还将修建地铁4号线，未来中关村人坐地铁从知春路可直达凤凰岭。因此，“山后地区将会日渐开放，成为北京意义上的山后地区，而不再仅仅是海淀区的山后地区。”1.2.4周边环境 1.2.4.1自然环境温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山的北坡，临近西山风景区，依山傍水，环境优美。1.2.4.2旅游资源镇内旅游资源： 现状。百亭鱼乐园位于镇区东北部，是山后地区的大型休闲公园。百亭鱼乐园地区占地97.41公顷。分南北两个部分，北部是百亭鱼乐园，占地65公顷，该院又分为前后两个庭院，前院有长廊及百家姓等书法篆刻石，体现民俗文化，后院有水池及南方特色建筑，风景如画，可以垂钓、游玩。在百亭鱼乐35、园的南部东埠头村附近，不久前已开发出温泉资源，水温在40度以上。规划在此安排浴场，可做休闲旅游之用。 规划。自苏家坨的稻香湖地区，经过百亭鱼乐园、新温泉泉眼、温泉镇镇中心商业服务中心，沿温泉路向东，再向南上山，至香山地区的卧佛寺，是一条价值可观的旅游线路。可带动山后地区的旅游发展。附近旅游资源： 凤凰岭自然风景区：位于温泉镇的西北方向，占地面积973公顷，背靠神山，面向朝阳。风景区天然景观和人文景观相融一体，山、寺、泉的特色。可观景点达四十余处，尤以龙泉寺、北魏石佛、黄普院、上方寺、鲸鱼背著称。该地区四至十月相对湿度58，净化空气纯度为市区五倍，含负氧离子十倍以上，春秋两季平均气温为23。这里36、四季交替，生态平衡。春到山花烂漫，百鸟争鸣；夏来瀑落激花，滚金泻银秋临蝈蝈抖翅，果园坠枝；冬至山涧结冰，冰柱倒挂。是旅游、度假避暑、修身养性，最佳理想胜地。 上图为妙峰古道：它穿越阳台山自然风景区，从海淀区的北安河村到门头沟区的妙峰山的娘娘庙，全程共40里，中间设5个茶棚，依次是响墙茶棚-朝阳院茶棚-瓜打石茶棚-庙儿洼茶棚（进入门头沟区）-涧沟村茶棚，古道两侧古树名木众多，峰峦叠翠。 阳台山自然风景区：位于山后地区北安河乡境内，面积26平方公里。阳台山山脉主峰海拔1276米，是临近平原的第一高峰。其南边紧临鹫峰森林公园,北边是凤凰岭风景区。阳台山自古以来就是著名的自然风景区，金代章宗时期，享有37、盛名的“西山八大水院”中的金水院（金山寺）、香水院（法云寺）、清水院（大觉寺）都在阳台山一带。 鹫峰森林公园：座落于海淀区小西山风景区，是北京著名的森林公园，南边是大觉寺，北边是阳台山风景区。鹫峰历史悠久，曾是辽代屯兵的72营之一。山顶上的两座山峰好似一只振翅欲飞的鹫鸟，两棵古松高耸入云（其中一棵松树于前几年已死去），相对而立相互掩映，远望仿佛一只山鹫昂首张望岿然屹立，故称鹫峰。鹫峰不仅以它古朴蜿蜒曲折，通达鹫峰山顶的盘山古道和雄奇秀丽的景色吸引众多游客，而且更以那丰富的植物资源所构成的自然风光闻名于京城，故面成为小西山风景区最佳的登高观景场所。1.2.4.3人文条件镇内有市级文物保护单位二处38、： 黑龙潭及龙王庙：位于画眉山北的黑龙潭，明成化二十二年（1486年）在潭旁敕建此庙，后屡次重修，现存为清代建筑。建筑坐西朝东，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故称为帝王、百姓求雨胜地。现为北京市卫生局培训中心所在地。 滦州起义纪念塔：辛亥革命滦州起义烈士的衣冠冢。位于温泉村东的小山上。1912年1月2日，冯玉祥、王金铭等在滦州、唐山一带率部起义，1936年冯玉祥在此筑塔、树碑、辟陵园，1937年4月落成，同年5月在此举行国葬典礼。并手书“精神不死”“浩气长存”等字。现为北京胸科医院所在地。镇内有区级文物保护单位二处： 曹雪芹故居前石桥：位于白家疃村西，桥呈东西走向，双孔石板桥，相传乾隆二39、十三年（1758年）前后，曹雪芹潦倒中来到白家疃，住在离家不远的茅屋中，十分清贫。此桥是他经常过往的地方，如今桥下小溪已成村中道路，小桥仅存四块花岗岩石条。 温泉泉眼：位于海淀区工读学校北院内，现已干枯，残留33米方池，曾常年喷涌温泉，镇名由此而来。有较为丰富的人文景观，具有较深的文脉根源。但现状均被单位占据，其开发利用存在一定难度。周边的人文条件： 大觉寺：位于阳台山麓，建于辽咸雍四年（1068年），是北京辽代著名的八大水院之一的“清水院”。南院原有两棵树龄300多年的玉兰王。山上的泉水沿着南北两路院落中的水漕流向前院的水池，长年不断。院中的天王殿、无量寿福殿和龙王殿是明代所建。寺院内环境幽40、雅，有明慧茶院、饭店和招待所，是会议和休息的好地方。 1.2.5市政配套 现状生活用水系统、雨水排放、供电、电信基本满足要求； 现状没有污水管网，生活污水通过排洪沟排入南沙河，污染河道和地下水质； 现状没有燃气管道，使用灌装液化石油气和煤。1.2.6镇中心规划具体用地范围是：东起太舟坞、温泉镇卫生院和敬老院、北京市卫生干部培训中心；西到温泉村、高立掌村；北到北清路，不含中关村科技园区海淀园组团之一的温泉产业园的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀区第二水厂。用地东西长约8公里，南北宽约4.2公里，规划范围约6.08平方公里，其中用于建筑的用地约2.96平方公里。1.2.6.1规划用地总体41、布局温泉镇中心地区的用地功能布局可概括为一个中心、两个新农村、一个工业小区、一个旅游度假区。“一个中心”温泉镇中心。规划在安阳路与温泉路之间，安排温泉镇行政办公、商业服务、文化体育等用地。温泉路南部地区安排居住用地及各种配套设施用地，南部适当安排旅游度假用地及高级住宅用地。“两个新农村”高立掌、辛庄村合并后的新西村和温泉村。温泉村基本保留原有村址用地，进行更新建设。在新西村的东侧，规划企业用地，建设温泉镇的工业小区。“一个旅游度假区”温泉旅游度假区。规划绿化旅游用地，发展温泉特色。 1.2.6.2镇中心地区土地利用情况温泉镇中心地区规划总用地范围为607.78公顷，用地分为两部分：温泉镇中心，42、用地404.09公顷；温泉镇西部的京密引水渠南北两侧的农村建设用地、乡镇工业用地及百亭鱼乐园和温泉浴场用地，用地203.59公顷。温泉镇中心区 用地范围总占地404.09公顷，位于安阳路以南的温泉路两侧及南部山前地区。东起太舟坞小区（属颐阳山水居，目前尚缺少规划手续）及其西侧的集贸市场，西至温泉路西侧的海淀区工读学校，南起现状名人村（目前尚缺少规划手续），北至京密引水渠南侧的安阳路，东西长约4000米，南北宽约2100米。 地块现状地区内主要有两个村子：白家疃村、杨家庄村，另外，还有温泉村少量用地。有人口3633，1410户（不含温泉村的少部分）。东部地区主要单位有温泉镇卫生院、敬老院及温泉镇43、属企业、石灰厂等。其北部是杨家庄村，还留有粮田、菜地和部分果树、苗木。西部地区主要单位有温泉购物中心、集贸市场、温泉镇政府，周围还有菜地和粮田，其南部是白家疃村、温泉镇政府旧址及山坡下的名人村等。从整体看，从温泉路向南至山坡中部，已基本被建设用地占满，只有温泉路北侧还有部分农田。镇中心有镇外单位10多个，它们是北京地震基准台、北大制药厂、温泉造林队、京密引水渠管理所、北京市卫生干部培训中心、电话局等等。1. 3项目用地区位情况1.3.1D地块范围及现状D地块四至：西至规划白家疃路（40米），温北至安阳路，南至泉路（40米），东至名人居东路（40米）。总规划用地面积43.47公顷，规划建设用地面44、积19.84公顷。用地被规划25米，约300米长的规划市政路分为东西两块，东侧规划建设用地面积6.52公顷，西侧规划建设用地面积13.32公顷。用地北侧为规划60米宽的安阳路，西侧为规划25米宽的白家疃路，南侧为规划40米的温泉路。用地现状：西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司、苗圃办公区、白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位置。 此外，地块北侧温泉路边建有一个加油站。 1.3.2控规分析总用地43.47公顷，其中可开发用地19.84公顷，占总用地的45.6%。本地块是未来温泉镇行政中心所在地，主要规划行政办公、住宅和区域商业中心。其中行政办公用地位于北侧，靠近安阳路南45、侧绿化带，占地8.18公顷，占总用地的18.8%；住宅用地15.73公顷，控规中为二类住宅，总建筑面积26.39万平米。地块东南部规划沿街商业中心，占地1.93公顷，总建筑面积3.869万平米，是区域性的商业中心；此外，中央沿街地带还规划了1.38公顷的商业用地，总建筑面积2.08万平米。商业用地面积共计3.31公顷，占总用地的7.6%。绿地15.45公顷，占总用地的35.5%，其中商业中心西侧规划安排全镇的中心公园，此外还有安阳路南侧绿化带和两块公共绿地。配套公建包括一个幼儿园和配套文化设施。本地块没有现状保留单位。1.3. 3地块微观图该地块被分成东西两块，西块内有D-05,D-14,D-46、10三块住宅用地；东块内有D-28,D-25,D-21三块住宅用地。其中：西区 D-05：用地约4.1公顷 东区 D-21:用地约2.85公顷 D-10：用地约3公顷 D-25:用地约2.4公顷 D-14：用地约4.06公顷 D-28:用地约2.58公顷2.宏观市场概述2.1全国宏观经济形势分析2003年中国国内生产总值为116694亿元，比上年增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份。2003年我国规模以上工业实现增加值41045亿元，同比增长17%，成为经济快速增长的引擎；全社会固定资产投资55118亿元，增长26.7%，是经济增长的主要拉动力；社会消费品零售总额45842亿元，增长947、.1%；居民消费价格指数增长1.2%。2003年末，我国外汇储备达到4033亿美元，当年增加了1168亿美元。2003年我国经济完全摆脱了亚洲金融危机的影响，实现了高速增长，物价基本稳定，就业有所增长，国际收支平衡且有节余。这是我国经济发展史上里程碑式的一年。按照现行汇率计算，2003年中国GDP总量相当于1.4万多亿美元，人均达到1090美元。而中国人均GDP在2003年首次突破1千美元，也将对经济发展产生积极的促进作用。国家统计局局长李德水先生认为：“进入人均（）1千美元的阶段，社会的消费结构将会向发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器进入家庭，住房的需求，尤其是对住房条件改善的需求都是48、势不可当的。由此又会推动产业结构的升级换代。”从而为房地产的发展带来了巨大的机会。2.2全国房地产市场呈现良好的发展态势2.2.1我国房地产市场在2003年继续保持快速发展势头，市场供销基本平衡，供应结构基本合理，商品房价格稳重有升。建设部提供的统计数据显示，2003年1月至11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。其中东、中、西部地区增幅分别为28.6%、42.9%和43.2%。中、西部地区增幅明显高于东部，其中9个地区增幅超过50%。供销总量基本平衡。2003年1月至11月商品房销售面积1.99亿平49、方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。结构基本合理，个人购房比例继续上升。去年1月至11月，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房竣工面积占商品房的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%。商品住宅销售面积中销售给个人的比重为96.2%。商品房销售价格稳重有升。2003年1-11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2313元/平方米，同比增长4.7%；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8%。分地区看，浙江、上海50、和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上；广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降。2.2.2宏观政策对房地产市场的影响2004年国务院18号文件确定的各项有利政策将逐步落实，改革力度将进一步增大，已出台的相关政策将得到确实落实，影响住房消费的各种体制性障碍将得到解决，房地产市场将继续保持较快的增长速度。2.3北京房地产市场走上健康快速发展的轨道 北京市政府新闻办公室联合市统计局发布的数据显示：2003年北京完成房地产投资1200多亿元，比上年增长21.5%；商品房价格每平方米平均5700余元，与上年基本持平，而住宅价格则略有下降。而北京商品房价格每平方米平均51、5700余元，与上年基本持平，全年仅有0.3个百分点的下降。 2003年，一场突如其来的SARS，虽然带来了一段时期楼市的低迷，但好在这一“买房的冬天”并不长，更引发了包括开发商和购房者在内的所有人对低密度健康住宅的渴望，居住观念的转变令京城房地产项目的品质迅速提升。使开发商开始调整产品结构，大量开发相对低密度的板楼、多层楼等，并在设计中更加注重空气质量、社区环境、环保绿化、园林景观、社区配套等因素，郊区低密度住宅渐热，从而推动了北京住宅品质的提高。同时，一部分住户从城里的塔楼搬出，出现了以品质升级为目的的二次置业高潮；购房人也开始愈发关注房屋布局的健康状况，健康住宅的概念深入人心，更多的购房52、人也开始把房屋的健康指数作为购买决策的重要因素之一。 随着城市轨道交通的发展，市场开发热点将逐步转移到五环周边及以外地区。与此同时，市区土地供应日益稀缺且受到严格控制。据不完全统计，2004年三环以里不再有新增土地供应计划。（北京市轨道交通明细表参见附件一） 2004年1月9日，北京市出台关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（简称4号令），叫停了所有经营性土地供应项目审批。这等于是堵上了两年前的33号令开出的“4个口子”，提高了市场进入门槛，促使北京房地产的发展更加规范和健康。综上所述，预计2004年全市商品房价格将有不同程度的上升，特别是新通地铁轻规沿线、南城和山后地区等。2.53、4海淀区房地产市场分析2.4.1海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，开发量占较大比重，销售价格远高于平均水品近年来，海淀区的销售套数和销售面积在城八区中居前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之一。2003年上半年海淀区住宅总体销售情况项目销售套数销售面积销售金额销售均价数量9214套120.7万平米85.35亿元7071元/平米市场份额23.3%26.0%30.8%118.6%月均1536套20.12万平米14.23亿元（注：以上数据根据e-fdc北京楼市季报数据统计）由上表可见：上半年海淀区占全市四分之一的市场份额，且销54、售均价高出全市平均水平近20%。2.4.2中心区可开发用地稀缺，开发区域向海淀北部和西北部外移，西北旺和山后地区是海淀区规划住宅集中区域海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域，一是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区、三是上地区域，四是北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。2.455、.3海淀区细分区域市场特征2.4.3.1八大板块以本项目为核心，对周边的区域市场做分析研究可以清晰地归纳出以下八大地产板块：中关村核心区、万柳大社区、板井大社区、上地区域、京昌路沿线、香山地区、山前地区和山后地区。2.4.3.2区域市场各板块市场特征分析A中关村核心区：国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼、星级酒店、金融服务中心、会议会展中心、娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价不低于11000元/平方米。有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划、设计上，居住的舒适度、价格等方面制约了购买力。B万柳大社区：该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建56、起一座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景、昆玉河、颐和园、圆明园、玉泉山、香山公园、北京植物园等著名景观将历史与现代、人文与自然融为一体；北京大学、清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。成为纯居住生活社区的典范，这一区位的价格在700010000元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。C板井大社区：板井地区的主要代表项目有世纪城、曙光花园、鲁艺上河村、郦城、诚品建筑等。其中世纪城是板井地区、泛中关村以至整个西部最重要的项目。该区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在一段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有57、大的变动60007500元。D上地区域：项目有当代城市家园、怡美家园、创业者家园（领秀硅谷）、清上园、上地佳园等。该区域的特点是价格较低（5000元左右），当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近6000元。本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。E京昌路沿线：该区域项目较多，主要产品两极化，一种是以回龙观经济适用房为主，一种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥堵。其区位价格集中在3000元左右的普通住宅和9000元左右的别墅类产品上。F香山地区:该区域是除温渝河以58、外的自然环境较好的低密度住宅区,历来受开发商及客户青睐,目前的香山艺墅、半山枫林等楼盘，销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的土地供应受到严格控制。G颐和园、圆明园以北山前地区：低密度是该区域的主要特点，项目有博雅西园（1.59）、天秀花园（1.09）、麒麟家园（1.57）、百旺家苑（1.08）、西山庭院（1.14）等，容积率都控制在1.6以下。环境是这里的买点，有西山风景区、颐和园、圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在6000元左右，规模适中、居住舒适度高。H山后地区:该区域包括海淀59、区今后重点建设的温泉镇、西北旺镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房，容积率1.2，销售价格为4300元/平方米。温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅开发用地进入土地供应市场，这些土地须在2006年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设的一个热点区域。2.4.3.3分析结论A万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求低密度住宅的客户拒60、之门外；B板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单一，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已经失去了价格低产生的吸引力；C上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出：受轻轨开通的影响对区外客户的吸引力有所增强；D京昌路沿线：该区域随着回龙观文化社区、沙河大学城等大规模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼、联排等中高档产品入市。E香山地区：该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘也成两极化发展，一部分以当地拆迁居住为主，一部分是原有立项的别墅类项61、目。 F山前地区，颐和园、圆明园以北地区的潜力正在被进一步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑战。G山后地区：本项目区域环境优美、交通畅达、文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展，在项目规划、产品设计、园林景观、建筑单元等方面做到市场创新与领先。细分区域市场总结：综上所述，近年来，伴随中关村科技园区海淀园的发展建设，海淀区住宅市场持续呈现供需两旺的局面，62、各区域的住宅项目销售情况均较好。由于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网的畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园的建设将为该地区的住宅消费提供了稳定、长久的支撑，种种因素均为房地产的发展带来更多的机遇。因此，土地供应量大、交通方便的西四环外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展的重要区域。其中，位于海淀区北五环外的山后地区，近年来是道路、市政设施和配套住宅建设的重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设的重中之重。2.5温泉镇房地产市场分析2.5.1房地产开发现状结合温泉镇周边已售和在售的房地产项目，对温泉镇周边的房地产开发状况总结如下： 项目类型为多层板楼和别63、墅（独栋和联排别墅）； 多层住宅项目均为乡产权项目，目前已经全部售罄，销售价格1650-2200元之间，现在位置较好的项目的二手房转让价格在3000元左右。 别墅项目目前在售项目有两个，一个是翠湖别墅，销售均价11000元/平米（精装修送地下室），另外一个是颐阳山水居，其多层和独栋现已售完，目前销售的是联排别墅，现房均价3280元/平米（乡产权）。 别墅项目中，除了翠湖别墅有合法的销售手续外，其它象颐和山庄、颐西庄园、颐和庄园、颐阳山水居等一批别墅项目，都是没有正规销售手续的乡产权项目。而且还有一定数量的自建别墅。结论：本区域除翠湖别墅外，没有真正意义的商品住宅，所以以上价格不能代表该地区商品64、房的价格，仅供参考；在产品设计上都存在着规划呆板、户型设计不合理、居住功能不完整、交通停车不合理、环境空间拥挤杂乱等缺陷，区域内缺乏精品住宅产，因而无法满足海淀区高档住宅的消费需求，现状项目参考意义不大。2.5.2区域房地产市场前景分析总的来说，未来该区域房地产市场前景看好，主要原因如下：1.本地区自然环境优美，空气质量好，适宜居住。2.本地区拥有的人文、自然和生态景观的开发和利用，可带动地块升温。3.中关村科技园向北扩张和飞速发展。在海淀区北部将会形成新的经济带，因而会带来大量的人流、物流、资金流，同时引发对住宅物业的需求。 海淀区核心区和发展区土地供应的匮乏，使得本地区成为未来几年商品房发65、展的出口方向之一。4.本地区路网发达，道路通畅，可方便到达中关村、上地地区，并经由五环、四环到达城区其它区域。本地区道路条件的改善，交通辐射能力的提高，市政基础设施和商业设施的不断完善，使得本地区有了开发普通商品住宅的可能。5.本地区缺乏精品住宅小区，可以有较大的产品提升空间。3.供应市场分析3.1说明部分3.1.1区域界定区域市场研究的目的是：通过调查研究区域内的产品结构层次、客户需求结构层次、供需特征分析、区域内各种资源的配置情况、并结合区域市场在北京整体市场中的定位，以准确把握本案在市场中的定位，为今后的价格及客群定位提供有力支持，同时也要为本案寻求准确的市场契机与切入点。因此，针对本次66、调研的区域市场界定，我们从本案的地理位置、交通便捷程度、辐射范围及影响力等因素出发，并结合各地区经济状况及外部环境的差异、客群的区域属性及流动趋势、活跃性等实际市场状况，将此次调研范围分为包括核心竞争区和外围区在内的三大区域。从目前来说，京密引水渠沿线道路是市区进入温泉的必经之地，沿线项目直接截流部分目标客户。因此，把京密引水渠沿线作为核心竞争区。由于上地完善的道路交通系统、良好的基础设施和生活氛围，在客户上和本案会有很打的竞争。因此，把山地区域作为其中的一个外围区。从海淀区的土地储备情况来看，海淀东部和南部地区土地供应基本饱和，未来的土地供应将会主要集中在中关村发展区山后地区，以及清河、小营67、和西二旗地区，也就是京昌高速路贯穿的区域，道路交通相对方便。因此，把京昌沿线区域作为本案的另一个外围区。 根据所属区位、用途、物业品质及定位客户，我们最终确定了一下13个样本： 核心竞争区（5个）：天秀花园、中海枫涟山庄、百旺家苑、万科西山庭院、圆明园花园（二期）； 上地区域（3个）：青庭（麒麟家园二期）、上地佳园、博雅西园（二期）；京昌线（5个）：金榜园、燕清园、龙城花园、龙泽苑、领袖硅谷。3.1.2分析方法说明 方法及思路这部分主要针对本案所在区域市场相对于北京整体住宅市场的定位或市场地位作出较清晰的分析和描述，对区域市场的供给结构，供应量作必要的分析阐述，然后针对于区域样本特点从横向和纵68、向两方面进行市场分析，首先是纵向分析，我们把所选样本的各个组成部分进行分析，目的在于通过分析发现供给产品在每一部分所具有的优势与不足，旨在发现区域市场在供给上的共同点，显现出本案在区域市场中的档次、优势及不足，最终为项目定价、宣传推广以及锁定目标客群提供依据；然后再进行横向个案点评分析，这是对纵向分析的重要补充，通过对重点项目的点评，发现其在运作过程中特别是宣传推广过程中如何彰显其自身优势、并有效回避自身不足，从而取得最佳市场效果。 数学模型说明在纵向分析时，为准确地反映各项目的综合品质，以及产品的性价比与推广进度的相关性，我们采用了层次分析法，为区域市场建立数学模型，对调研项目的综合品质进行69、量化，以便深入地进行市场分析。经过分析论证确定了决定本区域市场住宅综合品质的5个要素（相互独立的），用层次分析法（AHP）确定其权重，然后再运用德尔菲法对分析样本项目的5项要素评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。各要素权重及其独立性说明如下：要素独立性说明权重位置交通项目所处的位置、交通条件等35%外部因素项目周遍的人文环境、周遍配套等20%规划设计规划、建筑设计、园林景观、以及楼宇硬件配套设施等25%小区配套内部的会所、体育休闲、教育及其他市政生活配套等10%物业配套物业管理商的知名度与物业服务的水平10%样本项目综合品质指标项目名称位置交通外部因素规划设计小区配套物业管理综合品质领袖硅70、谷8.7 6.5 9.2 9.2 8.5 8.42 博雅西园（二期）7.5 8.0 9.0 7.5 7.5 7.98 圆明园花园（二期）8.0 8.5 8.0 7.6 7.0 7.96 上地佳园9.0 8.5 7.5 6.0 6.0 7.93 龙泽苑8.5 6.0 8.5 8.0 6.5 7.75 西山庭院6.6 7.0 9.0 6.5 8.9 7.50 百旺家苑7.0 7.0 8.0 8.0 8.5 7.50 龙城花园8.0 6.0 7.2 9.0 8.0 7.50 本案6.0 7.5 9.2 6.5 8.5 7.40 中海枫涟山庄6.2 7.0 8.5 6.5 8.5 7.20 青庭（麒麟71、家园二期）7.5 8.0 6.5 6.0 6.0 7.05 天秀花园6.6 7.0 7.2 7.0 7.0 6.91 燕清园7.5 7.0 5.5 5.5 6.6 6.61 金榜园7.5 6.0 5.0 6.0 5.5 6.23 3.2价格及销售分析3.2.1价格分析 整体情况区域项目价格情况项目名称开发商价格综合品质核心区天秀花园海开房地产6600（精）6.91中海枫涟山庄中海发展（北京）有限公司53007.13百旺家苑北京德成兴业房地产开发有限公司60007.5西山庭院北京万科地产83007.5圆明园花园（二期）北京圆明园花园别墅有限公司68007.96京昌线金榜园北京元龙房地产开发有限公72、司42006.23燕清园天润城房地产46806.61龙城花园北京昌信回龙园别墅有限公司45007.5龙泽苑北京嘉鸿房地产开发有限公司43007.93领袖硅谷首创65008.42上地青庭（麒麟家园二期）北京东方卓越房地产开发公司 55007.05上地佳园北京实创上地佳园房地产开发有限公司55007.93博雅西园（二期）北京世纪兴业房地产开发有限公司 58007.98从上表可以计算出：整体加权平均价约5700元/平方米。其中： 核心区加权平均价6400元/平方米， 京昌线加权平均价5300元/平方米， 上地区加权平均价5600元/平方米。因此，本案核心竞争区的价格是最高的，高出整体均价12。这是因73、为核心区靠近市区，周围自然环境和人文环境良好，且有万科西山庭院（8300）抬高了本区域的价格。 分组情况价格分组项目个数在售面积加权均价5000元以下38943425000-6000694.456006000-70003113.765917000-8000008000以上110.68300 从上可以看出，区域内5000-6000之间的项目个数最多，占总数的46，加权均价5600元/平方米；6000-7000之间的在售面积最大，占在售面积的37，加权均价6591元/平方米；8000以上的项目仅有一个。其中7000-8000元之间断档，究其原因，虽然该区域上风上水，道路交通和人文氛围良好，但由于地74、处五环之外，市政基础设施远没有市区完善，因此，7000元/平方米基本上就是价格的上限。3.3.2销售分析由于商品房在销售时一般分为导入期、热销期、滞销期以及尾盘阶段四个阶段，各个阶段的销售速度是有很大差异的。我们为了更加科学合理的表示各项目的销售速度，就把总体区域内的项目按开盘时间段进行分组，然后求得各组的平均销售速度，再加入一定的修正系数进行修正，最终得到各项目的加权平均销售速度。表：总体区域内各项目的加权平均销售速度时间项目名称总建筑面积销售率修正销售速度03年以来领秀硅谷684090667中海枫涟山庄16.830%50400 西山庭院10.670%18550 燕清园1693%16533 75、博雅西园（二期）1095%15833 青庭（麒麟家园二期）1150%13750 03年前圆明园花园（二期）28.980%11560 百旺家苑19.699%10213 上地佳园2090%9474 金榜园2395%6243 天秀花园16.890%4725 01年前龙泽苑5090%10714 龙城花园1780%1259 从上表可以看出，在2003年以来开盘的项目中，销售速度最快的是领袖硅谷，同时也是所有项目中销售速度最快的一个项目。领秀硅谷规模较大，位置交通也不错，其规划是由“奥地利法赛尔陈”设计，整个社区规划良好，物业管理公司尾中实杰肯道夫，物业费3.18元/月/平方米，是所有项目中最高的一个，因76、此，项目的综合品质也是最高的一个，销售速度这么快，实在也是情理之中。排在第二位的是中海枫涟山庄，该项目是于春节后开始内部认购的，目前还没有正式开盘，根据经验其销售人员现在提供的销售率一定会远高于实际的销售率，而且大部分属于小定，真正签约的购房比例并不是这么大，因此所计算出来的销售速度仅供参考。本区域中的“贵族”西山庭院（8300元/平方米），也取得了不错的销售业绩，排在第三位，但从计算出来的性价比来看，并不高，这说明在今天北京的房地产市场，人们还是很看重开发商的实力和声誉的。开发商强大的实力和良好的声誉，本身就是项目的一大买点，一种无形资产，可以提高区域市场的价格，促进销售速度。 表：核心区项77、目的销售速度项目名称总建筑面积销售率修正销售速度天秀花园16.890%4725 百旺家苑19.699%10213 圆明园花园（二期）28.980%11560 西山庭院10.670%18550 中海枫涟山庄16.830%50400 根据上表，单独对本案核心竞争区的项目对销售速度分析，发现除天秀花园外，整体上销售速度还不错。天秀花园销售速度缓慢，在很大程度和其开盘较早，当时区域配套和道路交通不太理想有很大的关系（其主要道路五环路和圆明园西路都是新近开通的）。随着道路交通的发展、区域环境的日渐成熟，预计本案会取得不错的销售业绩的。3.3.3相关系数分析表：修正销售速度与综合品质、价格、均价之间的相关78、系数综合品质价格性价比修正销售速度综合品质1.00价格0.681.00性价比0.05-0.881.00修正销售速度0.390.18-0.061.00从上表可以看出，性价比对销售的影响不大，相关系数仅为0.06，且为负数，最直观的意思是提高和促进销售进度是没有关系，如果有影响的话，也是不利的。更有意思的是价格和修正销售速度为正的0.18，这说明提高价格反而能不同程度地促进销售。但是对销售影响最大的还是综合品质，相关系数为0.39，是对销售营销最大的一个。综合起来，说明北部人对价格不和敏感，对楼盘品质却很关系，反映了北部人较高的消费能力。3.4容积率分析竞争项目容积率统计区域案名容积率京密引水渠（79、核心区）圆明园花园（二期）0.32天秀花园1.4万科西山庭院1.06百旺家苑0.7中海枫涟山庄1.7上地青庭（麒麟家园二期）1.2博雅西园（二期）1.7上地佳园1.8京昌线金榜园（二期）2龙泽苑（二期）1.7龙城花园（公寓）0.3领袖硅谷（公寓）0.95燕清园4 建筑形态以板楼为主，决定了选定区域的在售项目容积率较低，主要集中在0.9-1.7左右，各项目的平均容积率为1.45。而本案所在的核心区域的平均容积率仅为1.0。所以低密度、高绿化率、通风与采光条件均好的住宅产品是购房者最关心的。3.5建筑规模分析3.5.1现实供应量竞争项目规模统计区域案名总建筑面积 （万平方米）核心区圆明园花园（二期80、）28.9天秀花园16.8万科西山庭院10.6百旺家苑19.6中海枫涟山庄16.8上地青庭（麒麟家园二期）11博雅西园（二期）10上地佳园20京昌线金榜园（二期）23龙泽苑（二期）50龙城花园（公寓）17领袖硅谷（公寓）68燕清园16中关村地区特有的教育与文化氛围，吸引了大量其他区域的客户选择在泛中关村地区（上地、清河、小营、西二旗等）置业。成为支持该地区楼市繁荣的重要因素。该区域项目的规模总体偏大。15-万以上的占77%。本案所在的核心区域在售项目较少，总供应量88万平方米，各项目规模多集中在15-20万平方米之间。其中圆明园花园规模最大，总建面75万平方米，也是本区域唯一别墅项目。该区域吸81、引了万科、中海、海开等知名开发商入主，且待开发土地多，未来的发展不可限量，另外占地面积为234公顷的百旺新城，温泉镇的EOD也将以全新的生态办公模式吸引众多企业的目光。上地作为近年来崛起的热点区域，十分引人注目。但目前在售的项目较少，总供应量41万平方米，各项目规模多在10-20万平方米之间。东边平房区及北边仍有相当规模的待开发用地，是本案的重要分流区。京昌路就像一匹“黑马”，虽与亚奥比起来总有些缺乏关注度，但这里的项目却在悄悄地增多并且保持着相当的销售速度。住宅项目的在售量135万平方米。各项目多在10-20万平方米之间，其中领袖硅谷规模最大，总建面68万平方米。该区域在未来的放量也会很可观82、。3.5.2未来供应量根据前面的分析，海淀区的南面和东边的土地储备已经极其稀缺，未来尚有土地储备的区域主要集中在京昌线（集中在清河、小营和西二旗）以及山后地区。因此，未来的供应量也主要来自这两个区域。根据海淀区北部地区总体规划，规划考虑随着科技园区的建设，到2010年北部常住高科技员10-12万人，规划为科技园配套的居住用地为：西二旗居住区。为高教师技人员配套，可安排约2万人。园内的配套居住。规划原则上不在科技园区建设用地内安排居住用地，已规划的上地信息产业基地、航天城、永丰科技园、温泉集镇内安排了少量住宅用地，可安排5.0万人。高级住宅用地。主要为高科技人员配套，分布在南沙河风景区和凤凰岭、83、阳台山、百望山景区，规划为低层、低密度、高绿化主的高级住宅区，规划建设用地297公顷，可按排1.4万人。其中，在百旺山景区部分，根据中关村科技园区总体规划、海淀区北部地区总体规划以及北京市海淀区政府关于“撤乡并镇”的发展战略，在西北旺启动了一个现代化城镇建设项目百旺新城目前山后地区的开发热点主要集中在这里。百旺新城占地234公顷、总建筑面积172万平米，已经于2002年5月份正式启动，整个新城预计用五年时间完成建设。新城规划住宅建筑面积达136万平米，除住宅外还规划了大型商业中心、行政中心、产业用地以及各种生活配套，规划居住人口26700人。除2003年10月已经有21万平方米的安置住宅入住外84、，尚有100多万平方米的商品房在未来三四年内陆续上市。由于百旺新城地处到达本案的必经之路，所以会直接截流部分目标客户，未来竞争不可小视。另外，本案D地块周边还有规划的住宅用地，如果我们不能全部拿下，那么这里也将构成未来供应量。各地块的较详细情况在附件里有说明。3.6建筑形态分析竞争项目建筑形态统计区域案名建筑形态京密引水渠（核心区）圆明园花园（二期）板楼（多层）天秀花园板楼（多层）万科西山庭院板楼（多层）百旺家苑板楼（多层、小高）中海枫涟山庄板楼（小高）上地青庭（麒麟家园二期）板楼（多层）博雅西园（二期）板楼（小高）上地佳园板楼（小高、高层）京昌线金榜园（二期）板楼（多层、小高）龙泽苑（二期）85、板楼（多层、小高）、高塔龙城花园（公寓）板楼（多层）领袖硅谷（公寓）板楼（小高）燕清园板楼（高层） 在三个区域的各在售项目中，板楼占有绝对优势，而本案所在的核心区域各项目均为多层和小高。看来在平均房价较高的海淀区，能提供更多舒适性的板楼，仍然受到高知们的追捧，板楼与他楼相比，还是具有相当市场竞争优势的。3.7户型分析3.7.1户型比例分析在售住宅户型配比统计区域案名一居两居三居四居跃层/复式总户数核心区圆明园花园（二期）60120960601200天秀花园14335814371715万科西山庭院185752323639百旺家苑97552552110691380中海枫涟山庄1878739692186、248上地青庭（麒麟家园二期）8450327750博雅西园（二期）174951919550上地佳园1007985050998京昌线金榜园（二期）640160800龙泽苑（二期）3319532597650龙城花园（公寓）217尾房领袖硅谷（公寓）148148296燕清园1094354351091088总户数2092365633264776110314 在各项目的在售户型中，三居室占绝对主流，占到户型总供应量的62。紧随其后的是二居室，占总供应量的23%。这说明舒适、实用的三居室仍为购房者的最爱。而一居、四居及跃层共占15%。部分设计合理的跃层/复式也成为市场的新宠，如天秀花园、金榜园。3.7.287、户型面积分析在售住宅户型面积统计区域案名一居两居三居四居跃层/复式核心区圆明园花园（二期）9498150-160252-269天秀花园138158-188190-211222-303万科西山庭院149130-170230230-260百旺家苑58-76104-120148-165165.00%200-230中海枫涟山庄88123148180上地青庭（麒麟家园二期）70110130博雅西园（二期）110-127150-160170-190240-270上地佳园80-99 135-150 197300京昌线金榜园（二期）149161-217龙泽苑（二期）6090-120 135-150 130-188、80龙城花园（公寓）191-208217领袖硅谷（公寓）120144燕清园73104145115从目前各在售项目的市场表现来看，区域内户型面积略显偏大。二居的面积主要集中于100120平方米左右，面积最大的为博雅西园的127平方米，最小的为中海枫涟山庄的88平方米；三居面积大都集中在135160平方米左右，最小的为中海枫涟山庄的123平方米，最大的三居出现在龙城花园（公寓）为208平方米。而一居室面积较小，主要集中于50-90平方米之间；四居以及跃层户型虽然市场供应量较少，但面积较大，一般都在200平方米以上。3.7.3主力户型总价分析区域案名二居总价（万元）三居总价（万元）核心区圆明园花园（89、二期）66.6102-108.8天秀花园91.1104.3-124.1万科西山庭院123.7107.9-146.2百旺家苑62.4-7288.8-99中海枫涟山庄46.665.2上地青庭（麒麟家园二期）60.571.5博雅西园（二期）63.8-73.787-92.8上地佳园44-54.574.3-82.5京昌线金榜园（二期）62.3龙泽苑（二期）38.7-51.658.1-64.5龙城花园（公寓）86-93.6领袖硅谷（公寓）7893.6燕清园48.767.9板楼（高层） 由上图看出，该区域二居主力户型总价主要集中在60-80万，占46%；位居其次的是60万以下，占36%（其中50万以下占2790、%），80万以上沾18%。而三居主力户型总价分布较均匀，60-80万占46%（其中60-70万占31%），80-100万占31%，100万以上占23%。3.8配套设施及景观竞争项目配套及景观统计区域案名配套设施小区景观核心区圆明园花园（二期）超市、网球场、露天游泳池、高尔夫球场、老年健身场及儿童游乐场。规划还有20000平米的中心会所，幼儿园绿化率30%天秀花园5700m会所， 5000平米社区人工湖景，绿化率39%万科西山庭院1300 m会所13个院落30%，景观设计由美国Bentley Koepke景观设计事务所担任，绿化率30%百旺家苑室内游泳池、儿童嬉水池、餐厅、商务中心、健身场所及其91、 他棋牌室、球类室等百望山下，领养水渠边七十米绿化带，绿化率50%中海枫涟山庄800 m会所建筑规划设计由澳大利亚COX建筑设计公司执笔， OJST（奥杰斯特）事务所进行施工图设计，绿化率58%上地青庭（麒麟家园二期）网球场、篮球场、足球场、健身房、游泳池、儿童游戏场绿化率30%博雅西园（二期）2600 m会所，小区中间贯穿水系，融篮球场、网球场等运动设施于自然之中，绿化率40%上地佳园依靠周边配套北京土人景观研究所设计，营造水景“居住公园”概念，绿化率45%京昌线金榜园（二期）超市、银行、快餐、游泳馆等绿化率43%龙泽苑（二期）园林设计大师檀馨教授主持设计的。把“田园风光”作为环境的主旋律，92、绿化率35%龙城花园（公寓）五星级会所，餐饮、超市等60%领袖硅谷（公寓）6500 m会所，超市、健身38%燕清园燕清园体育文化公园40%除了遵循购房宝典中“位置，位置，还是位置”的金科玉律外，更多有远见、有实力的开发商已将目光转向项目内部的规划设计、社区配套、园林规划等软件方面，以达到提高产品附加值，吸引购房者的目的。大社区、高绿化率、田园风光这些在市区内的各项目中较难达到的指标，再结合了大手笔的规划、完善的小区配套后，已成为选定区域的竞争法宝。3.9物业服务分析竞争项目物业统计区域案名物业费(元/月平米)物业公司京密引水渠（核心区）圆明园花园（二期）2.25大华物业天秀花园2.5安居物业万93、科西山庭院2.39万科物业百旺家苑2.38/1.6深圳长城物业中海枫涟山庄2.3中海物业上地青庭（麒麟家园二期）2.38东方卓越博雅西园（二期）3.25世纪博雅上地佳园2.48实创物业京昌线金榜园（二期）1.8（电梯），1.0（无电梯）北京惠仁物业龙泽苑（二期）龙城花园（公寓）2龙城花园物业领袖硅谷（公寓）3.18燕清园2该区域内房地产项目的物业费多数集中于2.3元/月平方米上下，而且不乏国内知名物业，如万科物业、中海物业、深圳长城物业，因此整体的物业管理水平很高。服务也是一种商品，它将折射出开发商的管理水平、开发经验和项目的市场影响，是产品价值的间接体现。4.需求分析通过某咨询公司在200394、年秋季国贸房展上所进行的北部市场需求的调研，显示本区域呈现以下特点。4.1购房目的从购房目的看，超过40的购房者的购房目的为改善居住条件，说明随着经济的发展，人们的生活水平日益提高，不少人已不满足于原有的居住条件，想购买品质更高、居住更舒适的住房，这些置业者为北部地区的住宅市场带来了旺盛的需求；另外，追求独立和自我的时尚使不少年轻人将购房作为结婚的必要准备，为结婚而购房的比例在年轻人中也越来越大。4.2楼梯类型的选择在楼体类型的选择上，接近50的购房者选择多层（6层以下）板楼，说明这种密度较低、通透性及舒适性均好的住宅产品很受北部购房者青睐，选择小高层（7-14层）板楼的购房者所占比例居中，只95、有1/5的购房者选择高层（15层以上）塔楼，说明容积率较高的高层塔楼在北部地区较难被接受。4.3户型格局的选择从户型格局的选择看，70的购房者选择平层户型，也有30的购房者选择跃层、复式、错层等非平层户型，说明随着住房观念的转变，越来越多的购房者开始关注具有空间层次感的户型。4.4购房面积从购房面积选择看，选择100-130平方米的购房者最多，占36，其次是选择80-100平方米，占31，二者占到总体的2/3，说明80130平方米是多数购房者的选择，这也是市场普遍认同的较为适中的面积。4.5购房总价款购房总价款选择最多的为5070万元，约占1/3，这与前面购房面积、购房单价两项调查结果相乘后所96、得也是基本相吻合的，加上选择70-100万和100万以上的部分，能承受购房总价款在50万及以上的达到54%，说明选择北部地区的购房者的总体购房实力较高。4.6客户行业以上图表显示出受访者工作单位所在的行业，可以看出从事计算机/网络/通讯工作的所占比例最大，占到24%，主要原因是有中国硅谷之称的中关村位于京城的西北部，工作在此的不少员工把北部地区作为购房的首选，而这行业的收入也相对较高，因而前往展会选房购房者也较多。4.7是否拥有私家车从是否拥有私家车的调查结果看上去，有车族的比例已达到30%，随着经济的发展，人们收入逐步增加，家用汽车的普及率还会逐步提高，因此新建住宅小区（特别是中高档住宅）的97、车位比例也要随之提高，才能满足购房者对车位不断增长的需求。4.8家庭年收入家庭年收入的高低直接反映出一个家庭的经济状况和购房实力，从调查结果看，家庭年收入在6-10万元的家庭最多，占到38%，而家庭年收入超过10万元的中高收入阶层也达到了35%，比上年展会调查的比例有所上升，说明人们的收入水平和购房实力都在提高。5.个案点评百 旺 家 苑一、 项目概况百旺家苑位于海淀区东北旺乡东北旺与黑山扈路交叉处，西临距京密引水渠，与百旺山森林公园隔河相望。西面隔河有国防大学、309医院，南面与农业大学相隔较近，东面距上地信息产业基地不远。交通有716、特4、特5、特6、330、734、834、303、3498、6、394、817、903路等公交线路可达社区。二、 产品分析整体规划项目占地29公顷，建筑面积约20万平方米，容积率1.08。整个地块纵深长约1公里，规划有宽近百米的花园绿地，绿化率30.2%。社区住宅品种丰富，户型多样，以高尚低密度花园洋房为主，包括舒适实用板式小高层，超豪华双拼别墅，豪华品质双越宅邸。各种楼体自西向东依次增高，层次分明，错落有致。户型户型多样，90230平方米共29种户型，包括建筑面积为90120平方米、140170平方米、190230平方米的两居、三居、四居等多种户型。配套：百旺家苑区内设施完备，户均一个车位（地下、半地下私家车库约1560位），区内人车完全分流，并设有99、配备齐全的大面积中心会所，包括游泳池、戏水池、餐饮、健身、娱乐、购物、商务中心、老人及儿童专区、读书室、社区活动室、咖啡屋、幼儿园、洗浴中心及美容美发等。园林规划 在整个项目的东南方为一片大型绿地，小区北方规划出一小片绿地公园，公内设有体育休闲设施。项目西方紧挨京密引水渠、百旺山森林公园和百米绿化带，形成了一个天然的公园。楼型建筑单体多位49层的板楼。其密度规划方式由东向西递减，在保证超低密度的同时形成循序渐进的自然过度；建筑设计、规划充分利用了自然环境的绝佳优势，将社区分层。三、营销推广分析2002年3月开工，项目于2002年7月6日开盘销售，开盘均价5800元/平方米。项目时间出处版别规格100、版式广告语第一诉求点第二诉求点百旺家苑2002-6-17北青普通整版彩20万平米气势恢弘的超大山水社区小区规划及配套位置交通百旺家苑2002-6-28北青普通半版彩20万平米气势恢弘的超大山水社区小区规划及配套工程进度百旺家苑2002-7-5北青普通整版彩明日隆重开盘工程进度规模百旺家苑2002-7-11晚报整版豪在山水间，伸展城市的第一个懒腰位置交通周边自然环境百旺家苑2002-7-19北青普通半版彩在山水间，伸展城市的第一个懒腰周边自然环境位置交通百旺家苑2002-7-26北青普通半版彩在山水间，伸展城市的第一懒腰周边自然环境位置交通百旺家苑2002-8-2北青普通双通彩与真山水的相畔年代101、周边自然环境位置交通百旺家苑2002-8-9精品半版豪与真山水的相畔年代周边自然环境户型百旺家苑2002-8-14晚报半版彩与真山水的相畔年代周边自然环境户型百旺家苑2002-8-16北青普通双通彩与真山水的相畔年代周边自然环境位置交通百旺家苑2002-8-21晚报半版彩山水两相依 百旺独享之周边自然环境位置交通百旺家苑2002-8-30北青普通双通彩山水两相依百旺独享之周边自然环境位置交通百旺家苑2002-9-12北青普通双通彩人间仙境中秋嫦娥不回家周边自然环境位置交通百旺家苑2002-9-18北青普通双通彩人间仙境中秋嫦娥不回家周边自然环境位置交通百旺家苑2002-9-26晚报半版豪山水相102、依周边自然环境企业形象百旺家苑2002-9-29晚报半版豪山脚下水岸旁周边自然环境企业形象百旺家苑2002-10-17北青普通半版彩傍山邻水周边自然环境企业形象百旺家苑2002-10-31北青普通半版彩红枫似火周边自然环境企业形象百旺家苑2002-11-7北青普通双通彩红枫似火周边自然环境位置交通百旺家苑2002-11-14北青时代版半版豪红枫似火位置交通周边人文环境百旺家苑2002-11-21北青时代版半版豪内外有别户型企业形象百旺家苑2002-11-28北青普通双通彩内外有别户型企业形象百旺家苑2003-1-23北青普通半版彩颐和园外的夏宫周边自然环境位置交通百旺家苑2003-2-27北青103、时代版半版豪智者为邻 风雅宜人不在山位置交通周边人文环境百旺家苑2003-3-27北青普通半版彩不必看图说话周边自然环境百旺家苑2003-4-3晚报整版豪不必看图说话周边自然环境百旺家苑2003-4-18北青普通半版彩万寿山麓的夏宫周边自然环境工程进度百旺家苑2003-4-24北青普通整版彩万寿山麓的夏宫周边自然环境企业形象百旺家苑2003-4-24晚报整版豪依山傍水家周边自然环境工程进度百旺家苑2003-6-18北青普通通栏彩依山傍水家周边自然环境建筑设计百旺家苑2003-6-27北青普通半版彩恭喜首批入住业主盛夏乔迁工程进度周边自然环境百旺家苑2003-7-2晨报时代版整版彩依山傍水周边自104、然环境工程进度 可以看出，从2002年6月到200年7月共13个月中，百旺家苑共投放广告32次，平均将近一月3次。项目是与2002年7月6日正是开盘的，为了配合开盘发售，在开盘前夕做了一些报广活动。然后在接下来的7、8和9月份的加大了报广密度，一方面是为了促进开盘后的销售，另一方面是为了迎接房地产销售的旺季“金九银十”。在10月份后报广密度有所下降，但是到2003年4月份后又加大广告密度，当时正处于北京市非典的严重时期，人们渴望低密度健康住宅，而百旺家苑正好就是所谓的低密度健康住宅，两者正好可以恰当地结合起来，捉住有利时机，增加报广，促进销售。也可以看出，百旺家园的广告诉求点主要是“周边的自然105、环境”，其次是“交通位置”和“户型”。四、优劣势分析项目优势： 一是自然环境得天独厚。遍地青翠的百望山就在百旺家苑小区西侧，那里有著名的百望山森林公园，有超过万亩的天然森林大氧吧。即使入住以后，透过朝西的房间窗户，看到的风景将十分“单调”除了绿色还是绿色。清澈的京密引水渠就像一条玉带一样流淌在小区的旁边，在玉带的东侧，占地7万平米、宽度达到百米以上的城市绿化带透出浓浓的绿意。这样的山水景色，不要说在城区，就是到郊县也并不多见，大有独此一家之概。 二是社区设计别具匠心。小区的设计者是中国建筑标准设计研究所，物业是深圳长城物业公司。社区以高档低密度花园洋房为主，包括舒适实用的板式小高层、超豪华双拼106、别墅和深具豪华品质的双跃宅邸。考虑到中关村的成功白领年龄大多在40岁左右，户型以130160平米的三居室为主，兼有90120平米的两居室、190230平米的四居室，以及200平米以上的豪华双跃层，以满足不同客户的需要。户型内部空间力求动线简洁、功能分区、空间方正、南北通透、富于变化、使用率高，房间的采光阳台、观景窗等都是精心设计。社区还设有地下、半地下及私家车库约1560位，并专为业主建设了幼儿园、游泳池、超市、文化站、中心会所24小时热水、24小时保安等齐全的配套设施。 三是科技人文氛围浓厚。百旺家苑周边高科技园区林立。向东不远就是上地信息产业基地、北大生物城、上地国际创业园；东北方向是中关107、村软件园、创业者家园，正北方是中关村生命科学园、航天城、永丰高新技术产业基地。再加上毗邻北大、清华、农大、国际关系学院等高校，在这里生活，不但能够耳濡目染、受到文化的熏陶，更能见证中国“硅谷”的发展轨迹。 四是价位适度，交通便捷，更具升值潜力。百旺家苑虽然早就拿到了五证，但开发商并未急于开盘，而是要以准现房形式销售，让客户买个心安。尽管在中关村科技园区范围内，以后单纯的住宅不会发展很多，尤其是能拥有中关村的发展、西山的幽静、五环路的便捷，且真正亲山亲水、交通方便、户型时尚、居住品质、服务水准都很到位的自然小区更是难得，但开发商仅将价位定在5500元每平米的均价档次。目前，多条交通干线在此交汇，108、四通八达进退自如，直达小区的公交车近20条，中关村规划的七条主干线也将在不久投入使用。特别是将来随着五环路的建成通车，即使从机场到达小区的路程也不过40分钟。因此业内人士认为，百旺家苑小区具有很好的升值潜力。前景比现在会更加看好海淀山后地区有着无可比拟的山水优势，随着道路交通和周边市政基础设施的改善，相信这块土地会慢慢体现出自身蕴藏的巨大价值。项目劣势感觉到开发商在规划设计初期的市场定位没有放开思想，未能跳出普通商品住宅的圈子，在户型设计上缺少新意和舒适度，与周边的天秀、梅园、菊园等项目相差无几。周边现状还属于城乡结合部的状态，消费娱乐等活动还不是很方便。目前道路正在整修，交通条件不是很好，交109、通高峰时总爱堵车。 第二部分 市场定位本部分是在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身品质，提出有针对性的产品定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体品质和市场竞争力。一般意义上的定位分为广义的市场定位和狭义的市场定位。广义的市场定位包含项目的产品定位、价格定位、客户定位和形象定位；狭义的市场定位则是指对于项目特定的产品内涵、特定的价格，所要带给客户的心理感受和体验，是对某一地产项目的“感觉”，是广义市场定位中形象定位导致的结果。本部分的市场定位，如无特出说明均指广义的市场定位。1. 项目自身分析1.1项目地110、块情况序号项目内 容1名称温泉项目2地理位置规划重的温泉镇中心4地3开发商顺驰置地（北京）房地产开发有限公司4用地面积总占地27.7公顷5用地性质规划为行政办公、住宅和区域商业中心，住宅为主6容积率1.677地块情况进似为正方形，中间被一条市政路分为两块8周边情况靠近京密引水渠及小西山的北坡，临近西山风景区，依山傍水，环境优美1.2 S.W.O.T矩阵分析1.2.1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，111、有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部：优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部：市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在那些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities）112、，是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。 因此，我们找出本项目客观存在的主要内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses），以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、113、手段。1.2.2 S.W.O.T.矩阵Strengths优势分析Weakness劣势分析S1.本案具有良好的自然环境和人文环境S2.有地热资源，温泉也因此而得名S3.现有名人村等自建型独立住宅，有良好的高档住宅发展趋势S4.现状地形地貌简单，拆迁量少，利于开发周期的缩短S5.城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐展现S6.开发商的实力和声誉W1.本案距市区较远，道路交通状况较差W2.周边配套设施便利性不足W3.住宅用地分割零散Opportunities机会分析Threats威胁分析O1.宏观经济运行良好，房地产市场前景看好O2.政府规划O3.城市化浪潮带来的契机O4.未来道路交通规划良好O114、5.海淀区的土地储备较少，这里将是未来开发的热土O6.在售项目品质低T1.周边项目档次较低，影响本案市场形象T2.未来供应量庞大1.3 S.W.O.T分析及应对1.3.1优势分析(Strengths)S1.本案具有良好的自然环境和人文环境本案地处北京西北部，属上风上水，有西山、凤凰岭旅游风景区，靠山面水，自然环境优越；温泉镇镇内有龙王庙、滦州起义塔等历史文物。S2有地热资源，温泉也因此而得名温泉镇自古有温泉，也因此而得名。现正在开发新的温泉资源，并已初步探明，在现状百亭鱼乐园的南侧，新开发的温泉水温在40以上。这一特色将不仅成为温泉镇发展旅游的新契机，而且还能满足本案高尚人群的需求。S3.现有115、名人村等自建型独立住宅，有良好的高档住宅发展趋势 在项目的南边，靠山的位置，现状为名人村，有很多演艺界知名的人士在此居住。他们一方面对居住有特别的要求，而现有的物业档次又不能很好地满足他们的需要，有改善置业的愿望，并有超强的购买能力；另一方面，由于名人效应，还会吸引一批人到此居住，这些人也会有很高的消费能力。因此，这里有良好的高档住宅发展趋势。S4.现状地形地貌简单，拆迁量少，利于开发周期的缩短地块的水、电、气等基础设施完善，完全满足居住区规划设计之相关要求。由于拆迁量少，项目可以快速启动，尽早实现现金回流。S5.城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐展现受海淀区未来土地供应量的影响，海淀116、区的南部和东部土地供应量已经极其稀少，这里是海淀区未来土地供应量较集中的少数地区之一。又由于山后地区地处中关村科技园发展区的腹地，因此，这里将会得到优先发展。受城市化和交通改善的影响，必然会提升该区域的土地价值，从而使更多的人认可此区域，增加对本区域的需求，具有极高的升值潜力，区位优势逐渐显现。S6.开发商的实力和声誉公司已经在天津房地产市场稳坐第一把交椅，市场占有率超过20。目前，公司处于全国化迅速扩展阶段，争取年内成为全国的第一。公司实力卓越，口碑良好，这本身就是我们项目的一大买点，提升项目的无形资产和市场美誉度。1.3.2优势把握从SWOT矩阵不难看出，本案自身的优势条件较多，但其中有三117、条至关重要，即“S1.本案具有良好的自然环境和人文环境”，“S4.现状地形地貌简单，拆迁量少，利于开发周期的缩短”，“S5.城市高速扩张，土地不断升值，区位优势将逐渐展现”。本案应在未来的营销推广中充分发挥这三点优势，重点宣传良好的自然环境和人文环境以及未来的区位优势，制定合理的价格体系，以推动整盘销售。1.3.3劣势分析（Weakness）W1.本案距北京城区较远，交通成本较高本案距离西北三环20公里。目前从市区达到本案的道路级别一般，还存在不同的程度的塞车现象。道路交通的经济成本和时间成本较高。W2.周边配套设施便利性不足目前，温泉镇的生活、文体及娱乐配套等不能档次较低，还停留在一个落后地118、区的山村小镇的水平上，无法满足目标人群的需要。从而也一定程度上决定了本区域缺乏完全市场化运作项目，物业档次不高，本案的市场需求尚需引导。W3.住宅用地分割零散由于D地块是未来温泉镇行政中心的所在地，所以规划除了住宅之外，还有一定数量的行政办公和商业用地，且住宅地块也被部分分割，从而对本项目的整体开发产生一定程度的不利影响。1.3.4劣势应对劣势的弥补：针对W1（道路交通状况较差）：建议我们重点宣传未来的道路规划。为把山后地区建成世界一流的科技园区，政府将会大力完善山后地区的包括道路系统在内的基础设施建设，东西向的交通干道除已经通车的北清路外，还将建设6到7条市政道路；南北向的道路，除永丰路、温119、羊路以及京昌平高速外，还将沿京密引水渠再修一条干道；轨道交通除城市轻轨外，还将修建地铁4号线，未来中关村人坐地铁从知春路可直达凤凰岭。因此，“山后地区将会日渐开放，成为北京意义上的山后地区，而不再仅仅是海淀区的山后地区。”针对W2（周边配套设施便利性不足）：建议重点宣传这里是未来镇政府的所在地和繁华的商业中心，未来地段成熟，城市氛围良好。但是同时也要对楼座进行合理布局，避免未来商业和镇政府的办公大楼对本住宅小区的干扰。针对W3（住宅用地分割零散）：建议尽量将用地集中，合理布局。由于住宅用地被部分零散分割，建议尽可能的使建设用地集中，这样更便于楼座排布，也便于安排配套设施、商业和社区景观。同时把120、社区内必须的配套设施相对集中起来并合理规划布局。1.3.5机会分析（Opportunities）O1.宏观经济运行良好，房地产市场前景看好全国和北京的经济将会继续保持良好快速健康的运行，这就为房地产市场的良好运行奠定了坚实的基础。O2.政策优势在中关村科技园区总体规划中，将海淀山后地区确定为中关村科技园区海淀园的发展区，为协调发展区海淀山后地区的发展关系，使山后地区的建设更好地为中关村科技园区发展服务，海淀区将山后数乡的行政建制进行适当调整，通过对现状七个乡镇的合并、调整，规划四个镇，规划四个小城镇分为两个等级，温泉镇是中心镇，是北部地区重点建设的小城镇，其它三个小城镇为一般建制镇。温泉镇的主121、要职能是北部地区的行政管理、公共服务中心，对其它小城镇的社会经济发展具有集聚和辐射的功能。O3.城市化浪潮带来的契机根据区域经验的研究成果，从国际上的经验来看，城市化水平从30到70是一个加速发展的过程。像韩国，1960年城市化水平只有36%，而到1985年时城市化水平就已经达到了74%，短短25年的时间里提高近40个百分点，经历了一个高速的城市化过程，成为高度城市化的国家。目前我国城市化水平只有37，正处于一个加速城市化的进程，而小城镇在我国城市化进程中又处于一个重要的战略地位。温泉镇是北京市33个中心镇之一，也是北京市政府确定的6个重点示范小城镇之一，位于山后地区的中心位置，因此温泉镇也就122、处于全国城市化的浪尖。城市化的进程必然改善区域的道路交通状况、配套设施和人们的经济水平，增加对房地产的有效需求，从而促进温泉镇房地产市场的长足发展。O4.未来道路交通规划良好为把山后地区建成世界一流的科技园区，政府将会大力完善山后地区的包括道路系统在内的基础设施建设，东西向的交通干道除已经通车的北清路外，还将建设6到7条市政道路；南北向的道路，除永丰路、温羊路以及京昌平高速外，还将沿京密引水渠再修一条干道；轨道交通除城市轻轨外，还将修建地铁4号线，未来中关村人坐地铁从知春路可直达凤凰岭。因此，“山后地区将会日渐开放，成为北京意义上的山后地区，而不再仅仅是海淀区的山后地区。”O5.海淀区的土地储123、备较少，这里将是未来开发的热土海淀区科技园区的建设将推动山后地区建设力度，同时由于海淀区核心区和中心区的土地减少，市场供应量的减少，山后地区的投资将成为又一个热点地区。O6.在售项目品质低区域内缺乏完全市场化运作项目，除翠湖别墅外基本上都为乡产权，品质普遍偏低，且在产品设计上都存在着规划呆板、户型设计不合理、居住功能不完整、交通停车不合理、环境空间拥挤杂乱等缺陷。这为本案提供了更多的创新空间，也利于本案在区域内脱颖而出。1.3.6机会把握利用O2、O3和O5，在未来的项目推广中充分展现区位优势，甚至可以“山后地区中心”为话题，在项目推广前期预热市场，为后期炒作奠定基础。充分利用目前温泉镇周边房124、地产项目市场化程度低所带来的契机，通过优秀的现场包装、市场推广与优质的客户服务在产品销售中的增值作用，以及购房者一定程度上的非理性消费倾向对购买行为的影响，与其他项目相区隔。如处理得当，可望塑造出“高品质、适中价位”的市场形象，使目标客户产生“物超所值”的感觉，促进成交。1.3.7威胁分析（Threats）T1.周边项目档次较低，影响本案市场形象本案周边的项目除翠湖别墅外基本上都为乡产权，建筑外观比较陈旧，配套不够完备，环境景观设计落后，项目营销推广水平也较低，致使目标客户群体对本区域微观环境的认同度较低，会影响他们对本案的认可，从而影响本案的市场形象。T2.未来供应量庞大就目前来说，开发还是125、主要集中在西北旺镇。但是随着海淀区房地产市场的进一步发展，温泉镇周边的开发建设的力度将会加强，随着土地的未来释放，短时期会成为投资商关注的焦点地区，未来供应量将会加大。1.3.8威胁的应对S1S5+O3+O5T1：弱化周边项目档次低的威胁，强调发展前景在项目推广中，尽可能地利用本案具有良好的自然环境和新规划的山后地区中心位置的优势，最大限度地弱化周边项目的档次和品质，突出整个区域未来的成熟居住氛围以及山后地区中心的发展前景，从而扬长避短。S4+S5S6+O2O5T2：专业化市场化的运作，扩大目标客户群体范围，以速度求生存从目前目前房地产市场来看，专业化和市场化已经成为一种趋势和潮流。同时，市场126、的两极化趋势越来越明显，品牌和规模对消费者的影响逐渐增强。就本案而言，在全程运作的各环节引入专业化的力量，突出项目未来区域优势和升值潜力。运用专业化的市场推广手段，以尽可能快的速度进入到销售阶段，在市场竞争还没有达到白热化的时候，速战速决。1.3.9分析结论本案地处海淀区未来房地产市场发展的重点区域，且是调整规划后的山后地区的中心城镇，未来的区位优势明显。本区域由于自然条件优越、良好的历史、文化底蕴，科学的城市规划，以及随着上地科技园区、永丰科技园区、软件园区、中关村生命园区等在该地块周边陆续建设，必将成为新一轮的规摸化住宅社区，并有形成高档社区的基本素质。本案的优势明显，机会众多，但劣势也很127、突出。该区域的小环境还不够完善，主要表现在周边物业水平较低，配套不够健全。本案最突出优势在于良好的自然环境和新规划的山后地区中心。因此，在项目推广中应充分展示优势，综合利用各种推广手段，在项目开盘之初就制造出市场轰动效应，最快速地将开发商和产品的品牌树立起来。2. 项目定位在坚持创新性和可操作性两个原则的前提下，以项目地块SWOT分析和产品特性分析为基础，结合市场实际情况，就项目市场定位、客户群定位、价格定位以及形象定位等几个方面展开研究，确定项目发展的方向。2.1项目定位总则温泉镇D区所处位置自然环境优越，温泉镇又是未来海淀北部区域的中心城镇，其建设速度会超过其它区域的开发速度。D区作为温泉128、镇中心区的核心地块，地位尤其重要，其开发的成败关乎整个温泉镇开发的进程。D区地块的开发定位为新型小镇建设的高起点项目，D区的产品规划设计要引导整个温泉镇的建设潮流。将住宅产品、行政办公、商业物业等有机融合，使D区成为未来温泉小镇的核心标志性社区。2.2市场形象定位山水温泉，人文小镇以注重自然环境营造、深挖文化底蕴为主，创造合理、有机、适宜尺度的邻里交往空间，倡导健康、积极、开放的住区文化； 同时通过将地块周边自然山水景观走廊的引入和有机结合，重点突出住区怡人的景致、高舒适的感受。2.3客户定位A：区域来源分析主要是来自中关村区域、上地区域以及其它认同本区域的改善型客户；或者具有“西山”和“海淀129、”情结并追求健康养生的其它区域客户B：职业 进驻中关村的国际大公司的高级经理； 本土高科技企业的高级经理； 归国创业人员； 高科技企业的中层管理者和技术骨干； 获得国家住房补贴的高校中青年教师、科研人员、公务员； 为高科技企业提供金融、保险、法律、广告、物流、进出口等服务的专业机构的老板和高级管理人员； 商贸企业的老板； 部分家境较好的来京上学的学生； 部分有经济能力的拆迁安置户C：年龄3050岁是住宅消费的主力D：家庭结构已婚无子女或已婚有子女并家庭生活较稳定E:经济收入收入稳定，月收入在1.5万以上，年收入在15-30万左右F:生活方式以工作为主，日常休闲时间以旅游、运动为主，同时重视生活130、质量G:行为偏好 受过良好的高等教育； 注重生活质量、积极进取；讲究生活品质、但不奢华；对生活有比较恒定的理解；追求的是一种健康、舒适、雅致的生活内容2.4产品定位2.4.1产品定位原则A、社区规划注重达到与自然环境（山脉、水系）的有机结合，讲究整体社区环境的舒适度和景观享受，未来该地块区域是镇域中心区，与其功能配套相匹配，营造小城镇高品质住宅区氛围；B有山有水的全新小镇居住社区，强调与自然的融合，构建舒适居住空间，营造融洽的邻里交往空间，便捷的社区商业生活配套设施，低密度高品质生活社区。C住宅建筑风格清新、自然、简洁、流畅，空间错落有致，融合古典文化与现代都市文化的精髓，营造区域住宅建筑的精131、品。D户型设计在追求舒适度的同时，考虑部分紧凑型户型，提高功能布局的合理性，突出强调户型带给消费者全新的生活方式2.4.2住宅建筑单体 建筑形式：带电梯多层及小高层（6层-9层）。层高：2.8-2.9米； 户型定位： 四居：170190平米， 比例为20%，主力面积180平米三居：130160平米，比例为45%，主力户型150平米二居：100120平米；比例为35%；主力户型110平米 建筑外立面与色彩：以现代简洁明快风格为主；强调竖向与水平线条的几何图形的韵律感、节奏感；通过精心设计的阳台栏杆、空调室外机栏板等成为立面点睛之笔；而开敞的阳台、落地窗等与实墙的虚实穿插、变化强烈构勒整个住区的主132、题风格。2.5价格定位2.5.1现有情况定价根据3.3.3部分的相关系数分析，即下表：表：修正销售速度与综合品质、价格、均价之间的相关系数综合品质价格性价比修正销售速度综合品质1.00价格0.681.00性价比0.05-0.881.00修正销售速度0.390.18-0.061.00发现研究区域的综合品质和价格呈正相关，且相关性很强，达到了0.68，因此，本案将利用综合品质了定价。 根据前面的分析研究区域整体整体加权平均价7000元/平方米 研究区域的平均综合品质为7.61 本案的综合品质为7.4所以，仅仅根据现有状况，本案的价格定位为6500元/平方米。2.5.2未来的区域中心根据海淀区北部地133、区总体规划（2001年），温泉镇的主要职能是山后地区的行政管理、公共服务中心，对其它小城镇的社会经济发展具有集聚和辐射的功能，以温泉镇为中心，形成山后地区完善的商业服务、文化教育、休闲娱乐等体系。并且因为温泉镇是中关村科技园区海淀园发展区的组成部分，所以它除了为中关村科技园区提供高技术工业生产用地和科研发展用地；同时也为中关村科技园区的科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。实际上，对温泉镇的定位就是山后地区的中心，随着北京和中关村经济的进一步发展，有望在不久的将来成为北京市一个新的区域中心，北京市经济的一个新的增长极。这样将会极大地提高本案的售价。3.5.3道路交通的改善前面已经多次提到本区域未来道路交通的改善，为把山后地区建成世界一流的科技园区，政府将会大力完善山后地区的包括道路系统在内的基础设施建设。这样将会较大地引起楼价的上升。3.5.4最终定价结合上面的因素，本案初步定价为7500元/平方米。综合市场研究及以上各种因素，本案的价格区间应在7000-8000元/平方米之间，且不宜低于6500元/平方米，实际价格根据销售情况再做调整。