1、金辉集团西安公司营销部金辉世界城|2017年营销总纲汇报再一次 超越世界5年城熟，一个更精彩的世界20162016年总结分析年总结分析一20172017年项目营销战略年项目营销战略二1 1.20162016年市场环境分析；年市场环境分析；2 2.20162016年项目复盘分析；年项目复盘分析；3 3.20162016年客户层面分析；年客户层面分析；ContentsContents1 1、年度目标分解及推盘节点、年度目标分解及推盘节点2 2、年度整盘推售策略、年度整盘推售策略3 3、20172017年年度策略（展示、活动、圈层、媒体）年年度策略（展示、活动、圈层、媒体）4 4、20172017年2、度营销费用年度营销费用金辉品牌影响力持续建立解读：入市5年城熟，2016世界城价值配套逐步呈现和初步运营，2017年，世界城项目运营进入第二阶段，邻里中心及mall的呈现，社群生活方式运营全面开始。2017年及后期销售目标达成解读：全年销售任务20亿，2017年进入项目溢价阶段（售价平台超过10000元/平米），如何制定有效的战略战术，赢得市场、促成销售目标的达成？长期目标短期目标2017年世界城项目目标解读本部分报告解决的问题：1、项目2017年的运营策略2、项目2017年的策略组合铺排客观背景分析第一部分1.市场环境分析2.项目复盘分析3.客户层面分析近5年商品房住宅波动周期逐渐缩短，波动3、幅度变窄，全国住宅价格趋向理性。2016年全国新建商品房住宅价格仍显上涨态势，下半年相较上半年增速减缓。二线城市新建商品房住宅价格目前增幅为1.2%。波动周期24个月波动周期24个月波动周期8个月波动周期4个月1、市场环境分析宏观市场分析110 112 112 79 115 105 80 108 118 193 152 110 67 101 117 82 30 80 119 105 82 81 88 122 79 123 133 113 90 52 108 131 141 134 137 151 66 182 156 173 125 63 165 183 178 169 140 138 1594、 230 6604 6738 6739 6510 6705 6509 6484 6564 6730 6560 6681 6811 6830 6777 6680 6528 6450 6597 6576 6702 6789 6777 6757 7054 7205 550057005900610063006500670069007100730005010015020025030014.10 14.11 14.12 15.115.215.315.415.515.615.715.815.9 15.10 15.11 15.12 16.116.216.316.416.516.616.716.816.9 165、.10西安全市商品住宅月度成交量价走势图新增面积（万/）成交面积（万/）均价（元/）数据来源：金辉公司10月量价诊断报告西安市商品住宅供求关系于2015年6月出现逆转，从供大于求转向市场需求持续上涨态势。截止2016年10月，西安市住宅产品供应总量约为868万方，成交总量约为1550万方，供求比约为1：1.78。10月供求比约:1：2.91。1、市场环境分析西安市住宅市场分析2016年曲江版块住宅推售量约为395万，一期住宅库存不足10万，市场竞争由一期转战二期，曲江二期容量在不断增加。其中CCBD板块容量高于QCIC板块，金辉世界城在二期版块占主要市场份额。1、市场环境分析曲江版块市场竞争分6、析全市各区域库存盘点 期末库存：全市各区域中，曲江区去清周期8个月，去清周期最短，市场相对最为健康。潜在供应：曲江二期待开发土地面积大，潜在供应量大，但后续土地开发周期较长，对本项目造成的竞争威胁较小。库存曲江期末库存205万，去化周期8个月，为全市库存去清周期最短，市场比较健康，开发的市场风险较小。城西供应期末库存152万去化周期8个月成交月成交量18万主力总价50-70万成交均价6157元/整体供求比0.53:1经开城西浐灞城北高新城南曲江城东城内城南供应期末库存185万去化周期12个月成交月成交量16万主力总价60-80万成交均价6898元/整体供求比0.38:1城东供应期末库存114万7、去化周期19个月成交月成交量6万主力总价50-80万成交均价6292元/整体供求比0.58:1城内供应期末库存6万去化周期27个月成交月成交量0.2万主力总价50-70万成交均价8729元/整体供求比0:1浐灞供应期末库存250万去化周期10个月成交月成交量24万主力总价50-70万成交均价6015元/整体供求比0.7:1经开供应期末库存217万去化周期12个月成交月成交量18万主力总价50-70万成交均价6725元/整体供求比0.53:1城北供应期末库存72万去化周期10个月成交月成交量7万主力总价60-80万成交均价7706元/整体供求比0.3:1高新供应期末库存213万去化周期13个月成8、交月成交量17万主力总价70-100万成交均价8532元/整体供求比0.87:1曲江供应期末库存205万去化周期8个月成交月成交量27万主力总价60-130万成交均价 7981元/整体供求比0.64:1数据来源：房管局备案数据，截止2016.101、市场环境分析曲江版块库存分析1、市场环境分析竞品地图金辉世界城中海城金地翔悦天下曲江华著中城招商曲江依云万科城市之光保利春天里金地褐石公馆一类竞品二类竞品华侨城天鹅堡曲江一期竞品供应量减少，二期供应量增加。项目周边大盘云集，主要分布于曲江二期版块，本案价值占位依然是曲江第一大盘。中海城项目整体存货约149套，本案后期主力竞品为万科城市之光、天地源曲9、江香都。新增项目海德堡PARK曲江香都曲江千林郡万科翡翠国际万科东方传奇套均面积122建面单价7600元/流量105套/月套均总价84万曲江香都（库存7万）中海凯旋门（库存1.5万）套均面积115建面单价8300元/流量172套/月套均总价95万万科城市之光（库存6万）套均面积108建面单价8100元/流量62套/月套均总价87万1、市场环境分析量价情况曲江量价2016年前1-10月成交267万，同比上涨26%，新增供应149万，同比上涨13%。1-10月均价7980元/，同比上涨5.6%，领先大市，区域认可度高。2016年竞品供应量最大及去化量最多的为中海城、曲江香都。05001000供应 10、去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化 供应 去化世界城凯旋门城市之光千林郡海德堡翔悦天下曲江香都褐石公馆春天里华著中城天鹅堡东方传奇招商依云70-9090-110110-130130-144144以上020040060080010001200供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化世界城凯旋门城市之光曲江香都千林郡海德堡褐石公馆春天里华著中城万科翡翠国际天鹅堡东方传奇招商依云70-9090-110110-130130-150150以11、上2015年竞品供应及去化柱状图2016年竞品供应及去化柱状图1、市场环境分析竞品去化结构及速度评估竞品1-11月月均去化共1010套，其中90-110小三房为现金流产品，占比35%，其次为110-130去化占比27%；70-90产品也占到18%，130以上的产品去化速度较慢，占比较小。城市之光由于货源证件问题，近三个月去化较低，拉低区域去化量，本项目排名第一，中海城和曲江香都位居本项目之后。区域内产品同质化严重，90-130首置、首改类三房产品走俏、占据市场绝对主力，其次为90以下两房，130以上再改产品去化速度缓慢。本案销量位居前列，主力去化结构与市场吻合。18%35%27%11%12%竞12、品1-11月各产品月均去化70-9090-110110-130130-144144以上月均去化/套世界城凯旋门城市之光曲江香都海德堡千林郡褐石公馆翡翠国际华著中城天鹅堡东方传奇招商依云春天里合计占比70-902829/13231716/16/2021718118%90-1108357233028/8904/151535335%110-130331892620212360762611926927%130-14414169211006/121/369810%144以上88111271/1520234/10911%合计1661285210187395516560305031471010100%3、市13、场环境分析供求概况16年竞品市场总计供应13913套，去化9667套，相较2015年去化量上升33%。其中，90-130为供应/去化量最集中面积区间（供应8245套，去化5738套）。本案11月加推A3期货源90-130户型168套，及时补充主力去化货源，保证项目产品线完整。1-11月世界城凯旋门城市之光曲江香都千林郡海德堡褐石公馆春天里华著中城万科翡翠国际天鹅堡东方传奇招商依云合计（套）供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化70-90138863153150027814024818828025532018135518814、1761750000288220682424661772去化率62%100%0%50%76%91%57%53%99%0%0%76%35%72%90-110125492065462725425456632800312305402934501675349272272000029816845153183去化率73%96%100%58%0%98%23%37%92%100%0%0%56%70%110-13047037222019799993442813502283202173662582739576732682681616143628234712437302555去化率79%90%100%82%65%615、8%70%35%96%100%38%65%36%68%130-1502451542031711021022802313021941051326811068134134001181000302215781067去化率63%84%100%83%7%54%52%62%100%0%8%0%73%68%150以上11282156891461211551296871207800002862252646225525062470016241090去化率73%57%83%83%10%65%0%0%79%23%98%76%0%67%合计22191614154813996015761623110969642512216、696012206001188518725656804602534321786549743338139139667去化率73%90%96%68%61%78%49%44%90%75%60%70%45%69%竞品1-11月整体成交均价7815元/，110-130 价格最接近整体均价，144再改类产品价格最高，高于均价1100元/左右，90以下价格最低，低于均价700元/左右；市场各项目价格差较大，高价区天鹅堡、华著中城、均价在9500元/以上；中价区本项目与中海城、城市之光、香都都较为接近区域均价；低价区千林郡、招商依云等，价格在7000元/左右。1、市场环境分析竞品去化价格平台区域竞品整体成交均17、价为7815元/，本案整盘均价高于市场均价约600元/，价格平台位居区域第一梯队第一位。竞品市场去化面积段较好的90-110均价在7500元/左右，本案超出市场均价约800元/，市场价格战竞争激烈，单从价格衡量，本案对比竞品无任何优势。015000300004500060000世界城凯旋门城市之光 千林郡海德堡 华著中城 天鹅堡 曲江香都 褐石公馆 春天里 东方传奇 曲江依云2016年1-11月竞品价格走势144以上130-144110-13090-11070-90各产品线均价世界城凯旋门城市之光曲江香都海德堡华著中城天鹅堡东方传奇翡翠国际褐石公馆春天里千林郡曲江依云整合均价70-90783418、7167/72598268/7300/6651598967956800711890-110824571747364712083218958/800066346012/68217464110-13081597200757871348387960096298069870066466254696768137779130-1448664/856696139602/67246599/72868150144以上9430/8112/90179625954793999500/7209/8979整合均价841671807284716585119698955982568733666362136990693078119、51、市场环境分析竞品存量分析区域已知存量约为4228套，集中在90-130区间，该面积段去化周期约6个月。针对核心竞品，中海城接近尾盘，城市之光货源不足，产品线出现缺失，世界城项目占据市场优势，在17年1季度存在市场机会。18%27%29%14%11%1-11月各产品线库存占比70-9090-110110-130130-144144以上05001000世界城凯旋门城市之光千林郡海德堡曲江香都褐石公馆 保利春天里 华著中城天鹅堡东方传奇曲江依云竞品项目1-11月面积段库存说明70-9090-110110-130130-144144以上去化周期/月世界城凯旋门城市之光曲江香都海德堡华著中城翡翠国20、际褐石公馆保利春天里千林郡天鹅堡东方传奇曲江依云合计存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量去化周期存量70-90522000013810252100013991671060400684442269490-1103344272002388714100209142831800000013091232110-13098323200633103531001085178191226100161546223201175130-14491732200493899000064114272810108121、500105513144以上304676253262122176132021300006185115400614合计605414922535148346869320213520126701827110213122375407194228库存量最大1、市场环境分析竞品2017推售货量及节点分析2017年核心竞品推售共计39万（城市之光6万、曲江香都16万、翡翠国际17万），主力产品82-140，与本案产品面积段重叠，竞争压力相对较大。万科城市之光预计2017年推售货源货源6万方，总货值约10亿元，共计11栋楼，均为高层产品，4栋33F，7栋23F；均为T2、T3产品。其中T2产品面积约180，T22、3产品面积为91、129、133；曲江香都预计2017年推售货源货源16万方，高层货值约8亿，洋房货值约4亿，高层产品2T4,洋房产品1T2，高层均价8000元/，洋房均价13500元/；项目推售货量时间节点物业形态面积区间价格（元/）城市之光6万方2017年5月高层90-1309000元/项目推售货量时间节点物业形态面积区间价格（元/）曲江香都16万方2017年4月高层/洋房82-1408500-11000元/万科城市之光天地源曲江香都万科翡翠国际预计2017年推售货源货源17万方，高层货值约9亿，洋房货值约6亿，高层产品2T4,洋房产品1T2，高层均价10000元/，洋房均价14500元/23、；项目推售货量时间节点物业形态面积区间价格（元/）翡翠国际17万方2017年5月高层/洋房130-1809800-14500元/万科翡翠国际注：以上竞品数据为现阶段市调数据，最终推售情况以各项目预售证取得时间节点为准；1、市场环境分析小结本案已实现区域标杆、突破现有区域量价平台，进入全新的竞争格局，如何实现高周转下的高溢价是核心问题西安市场现阶段整体库存去化压力较小，曲江一期库存量持续减少，市场全面转战曲江二期。一世界城项目位于CCBD核心位置，占据曲江二期主要市场份额。随着竞品1季度供应节奏放缓，世界城于曲江二期市场发声力量有所上升。三世界城项目依靠目前价值平台所实现量价效能已成为区域峰值，24、在保量的基础之上，持续提升项目溢价将成为新阶段工作核心主题。四曲江版块价格平台持续上升，与外部各版块竞争进一步扩大。目前二期去化周期约为9个月，市场机会相对较好。二1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月来电63831349158606955678144来访4004859407786975385506329381330857成交5859145112112109841302354311410300600900120015002.项目复盘分析16年销售数据分析2016年认购15.60亿（2015年认购10.6亿），销售面积18.5万（2015年销售13.96万），销售均价8412元/（2025、15年均价7851元/），转化率20%。全年来访、成交量走势受市场政策、产品推售、价格促销及产品力节点兑现影响波动较大。较之15年，呈现量价齐涨态势。注注:数据截止数据截止1111月月3030日，口径为认购口径。日，口径为认购口径。1.项目监控周期内累计来电803组，整体区域普遍较低，垂直网站与微信公众号成为主流媒体，市场发声减弱；2.项目累计来访8106组，相比去年同比提升35.89%，16年10月创来访量最高（创城日、A7#/A9#新品加推），市场消费习惯与周边政策影响同步拉升与挤压客户，井喷式爆发提升。（注：来访总量不含项目活动参与客户）。3.项目监控周期内累计成交1613组（为项目净认26、购成交量），区域市场占比16.78%，较去年有所提升。A7#A9#1单元加推A7#、A9#开盘A6#、A8#开盘C5#开盘C6#开盘B12#面市单盘17亿 辉耀西安买房送房季开春享钜惠漫蝶飞舞 耀动世界筝舞蓝天 放飞梦想放飞童心 筑梦世界大都会生活馆盛大开放A3期产品发布会创城日活动产品力兑现节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月/西大门施工完成西南广场施工完成东大门改造完成/交大附小开学/K北公园施工完成67579005854181938333909187498670877080257474月均值73 740 147 2.项目复盘分析16年营销推广回顾2016年线上推广结合品牌27、活动发声，辐射有限且与客户缺失关联性。新增客户依托口碑传播与地界感知，产品力节点兑现与教育资源成为项目获益与价格拔升的主要支撑，因媒体传播不具常序性，市场对大盘价值认知不足。来访成交1 1月月2 2月月3 3月月638313440048594058 59 145 来电4 4月月5 5月月6 6月月915860778697538112 112 109 7 7月月8 8月月9 9月月69 55 67 550 632 938 84 130 235 1010月月1111月月1212月月8144/1330857/431141/01月12月09月06月04月16年三批次16年二批次16年一批次库存产品去化28、4月29日西大门施工完成6月15日东大门改造完成9月01日交大金辉附小开学11月25日K北公园完成营销节点营销活动B12#、C5#、C6#楼新品加推A7#、A9#楼新品加推A6#、A8#楼新品加推金辉品牌发布会大都会生活馆开馆活动金辉杯儿童晚会海选活动推广主题媒体渠道拓客渠道竞品拦截、区域海派、同行转介、老带新；竞品拦截、电商合作、同行转介、老带新；竞品拦截、电商合作、同行转介、老带新；竞品拦截、区域海派、同行转介、老带新；A三期产品发布会A三期样板间开放活动返乡置业季，金辉17城买房送房季 开春享钜惠让世界重新想象献给荣耀这座城市的人比好更好的生活一城万象，乐活世界世界在此，万象更新官方微信29、平台、垂直网站硬广（搜房、搜狐）、今日头条、网络论坛；阵地围挡、灯杆棋、户外单立柱、候车亭广告、LED屏；暖场活动：五一假期/端午节/中秋节主题互动活动、创城日活动、睦邻友好系列活动等2.项目复盘分析16年营销推广回顾线上以教育配套作为主力价值点进行输出，大盘价值输出减弱。4月份后，推广主题回归大盘价值塑造，释放“献给荣耀这座城市的人”、“世界在此，万象更新”、“一城万象，乐活世界”，但因发声有限，市场接受程度弱，客户认知仍停留在教育之上。01月12月09月06月04月16年三批次16年二批次16年一批次库存产品去化4月29日西大门施工完成5月15日西南广场施工完成6月15日东大门改造完成9月30、01日交大金辉附小开学11月25日K北公园完成城熟阶段2013年2014年2015年2016年2017年造梦阶段城长阶段300亿巨投入CCBD大都会体验馆开馆7万平运动公园开放价值支撑交大附小签约东西大门改造完成交大附小开学K北公园开放未来，已来优先入籍交大附小促销+教育一城万象乐活世界2013独占鳌头冠绝当时2014,2015发力骤停表现平平2016价值兑现量价齐升2017何去何从？本年度产品力集中兑现本年度产品力集中兑现，奠定世界城区域第一盘地位奠定世界城区域第一盘地位项目呈现量价齐升项目呈现量价齐升，来访量已形成固有平台来访量已形成固有平台，有力支撑销售有力支撑销售项目已脱离追求现金流阶31、段，追求溢价成为项目新目标项目已脱离追求现金流阶段，追求溢价成为项目新目标2.项目复盘分析小结推广主题2016年世界城项目大盘价值与展示升级工程集中兑现，项目价值平台获得市场认可，“区域第一盘”占位进一步确立，形象传递不连续，但客户到访量较15年稳步上升，成交均价从年初6757元/突破至9005元/（11月）。地铁沿线城南13年占比63%14年占比36%15年占比34%16年占比31%韦曲长安街15年占比10%16年占比10%曲江13年占比27%14年占比29%15年占比17%16年占比8%高新区14年占比17%15年占比15%16年占比16%电子城14年占比14%15年占比4%16年占比3%32、咸阳临潼高陵安徽郑州北京甘肃广东河北户县城北15年占比3%16年占比5%城西15年占比4%16年占比4%城东15年占比10%16年占比5%城内15年占比3%16年占比3%3.客户结构分析成交客户区域分析（客户地图）渭南核心客户辅助客户补充客户经过4年沉淀，世界城客群从地缘性客户逐步向外围辐射，核心客户仍以城南、高新、曲江为主，但占比呈逐年下降趋势。城东、城西、城北、西安周边区县等区域辅助客群加速流向世界城，辐射区域快速扩张；遇市场红利爆发，外地省市改善及投资客户流入、客户量增幅明显。16年成交外省客户占比26%3.客户结构分析成交外地客户分析2016年度地缘性客户及西安市区成交客户占比数额持平33、或有所下滑，外地客户数量激增，占总成交量约26%。该类客群集中于9-10月成交（占全年外地成交总量约70%），主要原因在于各地于10月执行新限购政策导致。属于短期市场红利，2017年无法复制。成交客户归属地统计（市外客户+省外客户）客户归属地一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月合计省外甘肃省403411332223河南省202012311977107山西省100011124616河北省00000000178广东省011212012818辽宁省01000000001安徽省001400004856109北京市0011322361533深圳市000100000910上海市00122020415234、6江苏省000001023814海南省00000000101湖北省00000000246宁夏自治区01000000023四川省10000000012福建省00000000011浙江省00000000101广西省00000000011江西省00000001203新疆自治区00011000002省内渭南市111112126824安康市112200021413铜川市01002111006咸阳市103222102215榆林市002051031113延安市200233111215汉中市00100010002兴平市00100001024商洛市10000000102宝鸡市003131212316合计146235、223261918241092344953%3%10%7%34%2%2%39%2013年成交渠道800J短信户外广告路过朋友介绍巡展外展老带新2%2%1%2%15%7%29%11%13%2%3%2%1%1%4%4%2014年成交渠道call客LED安居客报广单立柱灯杆旗短信朋介工地围挡老带新户外广告1%1%3%10%4%2%13%24%1%5%11%1%2%9%1%1%10%2015年成交渠道call客LED安居客报广候车厅单立柱灯杆旗二手房联动朋友介绍工程抵款34%4%1%1%1%1%1%27%1%5%22%1%2016年成交渠道围墙广告户外广告二手房联动call客销使拓客外展/巡展搜房网搜36、狐网楼市通网络客户成交渠道：老带新（39%）朋友介绍（34%）户外广告（10%）客户成交渠道：老带新（29%）朋友介绍（15%）路过（13%）户外广告（11%）客户成交渠道：老带新（24%）围挡广告（13%）搜房（11%）二手房联动（10%）同行转介（9%）客户成交渠道：围墙广告（34%）老带新（27%）同行转介（22%）3.客户结构分析成交客户渠道分析（2013-2016）4年间核心成交渠道类别及成交占比发生改变，2013项目面市，基于金辉品牌，成交以老带新及朋介为主；2014年随推广力度加大，阵地包装及线上资源类增加，自上客户占比上升43%；2015年，渠道类成交客户增占比21%，上涨迅猛37、；2016年以自上及口碑相传类成交较为主。现阶段核心成交渠道排列：老带新围墙广告同行转介朋介户外网络1%6%23%29%15%9%7%4%3%2%1%2014成交客户年龄20以下20-2526-3031-3536-4041-453%5%17%24%20%10%15%2%2%2%2013成交客户年龄20以下20-2526-3031-3536-4041-457%33%35%12%5%3%2%1%1%1%2015成交客户年龄20以下20-2526-3031-3536-4041-451%12%35%28%13%5%3%2%1%2016成交客户年龄20以下20-2526-3031-3536-4041-438、53.客户结构分析成交年龄客户分析（2013-2016）成交客户年龄：31-35岁（24%）36-40岁（34%）26-30岁（17%）成交客户年龄：31-35岁（29%）26-30岁（34%）36-40岁（15%）成交客户年龄：31-35（35%）26-30（33%）36-40岁（10%）成交客户年龄：26-30岁（35%）31-35岁（34%）36-40岁（10%）20-25岁（12%）本案主力客群年龄在26-35岁，以小太阳家庭为主。4年间，20-25岁、26-30岁两类年龄段成交客户量逐年增加，主力客群年龄跨度明显扩张。12%38%29%9%12%2015年成交需求面积70-9090-39、110110-130130-140145以上5%32%20%32%11%2014年成交需求面积70-9090-110110-130130-140145以上0%46%51%0%3%2013年成交需求面积70-9090-110110-130130-140145以上5%57%23%3%12%2016年成交需求面积70-9090-110110-130130-140145以上3.客户结构分析成交客户分析（2013-2016）本案主力面积区间90-130。由于货源结构及推售节奏，90平米以下首置产品需求显现；90-110小三室整体接受度较高，占2016年成交需求面积57%；110-130三房符合市场主力，40、去化稳定；由于供货结构原因，130以上改善型成交占比偏低。成交需求面积：110-130（51%）90-110（46%）145以上（3%）成交需求面积：90-110（38%）110-130（29%）145以上（12%）=70-90（12%）成交需求面积：130-140（32%）=90-110（32%）145以上（11%）成交需求面积：90-110（57%）110-130（23%）145以上（12%）36%10%3%12%8%12%11%8%未成交客户关注点分析价格高楼位差楼层短缺交房时间房源短缺竞品对比观望客户关注点分析：1.教育是客户成交的首个主要构成因素，占比28%2.其次项目配套占比18%41、；3.再次项目的区域及社区整体环境较为客户关注，合占比20%4.品牌及物业服务也是客户置业选择的因素之一，合占比23%5.关注户型的也相对较多，满足居住功能，空间设计等因素，占比11%客户未成交分析：1.价格因素是未成交客户流失的主要因素，主要体现为支付能力不够、经济压力、高于心理期望值等；占比36%2.其次，交房时间、观望、市场对比成为客户成交周期拉长或流失的因素；各占比12%左右；4.再次，楼位较差、房源短缺、和家人商量导致客户购买行为拉长及流失；各占比8%左右3.客户结构分析本年度成交客户购买因素分析形成客户置业动机的主要因素有学位+配套+品牌+区域；客户流失的主要因素为价格高+交房时间42、+市场观望对比+楼位差。10%24%16%4%5%9%8%11%13%成交客户置业动机品牌教育项目配套交通配套项目规划社区环境户型区域核心客户特征：社会中坚力量精英阶层阐释：事业稳定阶段，小范围领域佼佼者，需求社会认同，社交需求强家庭结构为两口或三口及二胎家庭，少部分三代同堂，目前基本具有居所考虑再购，从事职业以国企或事业单位，信息产业、服务也偏多，10万以上交通工具，重视对下一代的教育，居住环境对未来充满信心的以首改首置为需求的有品牌/文化/时尚情结的3.客户结构分析核心客群分析首置类客户：刘女士32岁，置业面积92。居住租住在航天城板块富力城小区，夫妻做餐饮生意，二胎家庭，目前儿子8岁，小43、女儿3岁，通过朋友了解项目学位房，对金辉品牌有一定认知；主要考虑小孩上学，满足居住要求的同时，满足小孩上学；成交客户描摹张先生：33岁，家乡河北，目前租房在高新区，生意也在高新，小孩5-6岁，由于小孩面临上学问题，张先生四处找学位房，属于自上客户，看重项目学位、交通、品质，对金辉品牌认知尚浅，需求面积100左右，由于价格较高，支付能力有限流失；未成交客户描摹再改类客户：张先生42岁，置业面积140。居住在高新区域，目前居住面积113，从事电子信息产业，小太阳家庭，小孩14岁，通过业主介绍了解项目，对金辉品牌有一定认知；注重居住环境及配套，偏向改善；首改类客户：孔女士32岁，置业面积125。居住44、租住在电视塔区域，老公做工程，目前居住面积86，”两个孩子，目前儿子8岁，小女儿3岁，对金辉品牌有一定认知，主动到访咨询，主要考虑小孩上学，以及社区环境、户型结构功能；3.客户结构分析小结客户基数不变的情况下，如何对客户加强项目的深层次认知，建立大盘标杆价值，提高客户质量，奠定溢价基础，是需要解决的核心问题之一。世界城辐射范围逐年扩大，客户基数逐年提升，客户需求更加多样化。一客户置业契机从单纯的资源占有到生活方式的精神提纯需求逐渐转变。三随市场占位确立，客户认知渠道发生变化，从传统渠道变为口碑传播。四客户年龄结构原有26-35岁基础上、向两端扩张，在A三期新品推售后，表现更为明显。二核心客户购45、买关注点集中于社区教育配套、大盘配套设施及CCBD规划兑现。五营销战略说明第二部分1 1、年度目标分解及推盘节点2、年度整盘推售策略3、年度传播推广策略（展示策略、活动及圈层策略）4、年度媒体渠道策略年度目标分解及推盘节点年度目标分解及推盘节点任务分解货源盘点推货节点配合任务分解2017年全年实现20亿销售额其中住宅任务约18.4万，总销售额约17.8亿，商业1.2亿，车位1亿。17.8亿1.2亿1亿+住宅商业车位2017年财年目标合格版优秀版卓越版200014220016250050单位：万元2017年推盘图2017年新组团包装1、2017年，住宅推售货源共计1879套，面积23.91万，销46、售额23.94亿 已推未售：共计615套，6.85万，6.33亿。主要集中在高层A6#、A8#、A9#，小高层B10#、B12#；待推待售：共计1264套，170627.57万，17.6亿。主要为已取证高层A6#、A8#、A9#楼，17年4月取证高层A11#、A12#，6月取证高层C12#、小高层C9#,9月取证高层C11#、10月份取证小高层C10#楼，11月份取证高层C8#楼；小高层B13#,B14#楼；2、产品分析：供货以首置首改为主，小三房占据绝对主力,B三期终极改善类产品作为价值标杆 17年新推主力产品为92-110小三室，占比66%；其次为119、123的三房，占比18%；剩余1747、%为少量149小高层再改类产品。整体供货结构与市场、客群吻合，竞争压力不容小觑。(未含B3期产品）年度目标分解及推盘节点货源盘点金辉世界城2016余货统计楼栋剩余套数剩余面积剩余金额均价A1196757789A433572657426A622520052166448301A824226281244409300A1011301158854A765514518187A986125261266110108A1322181607347小计5666021154812B4241146211225B63762104013657B10173247361911145B1218285425909077小计407248、747711C133362537542C322762288265C21106857992C633182969310小计91036862合计6156852163385金辉世界城17年新增货源楼栋面积套数总面积均价金额C9149.5446578120007894C1292.763229688600255390.4164578686004976111.8632358088003150106.9232342188003011109.6264701588006174123.8532396390003567C10148.4168100921250012615C11119.9533395894003721149、23.1333406394003819106.4866702792006465109.36672149200663789.3833294993002743139.2333459598004503C892.763229688800261290.4164578688005092111.8632358091003257106.9232342191003114109.6264701588006174123.8532396393003686C区小计88899942/95763A11 110647040.1490706385148649495.68100009496A12 92938588.588087250、14111626862.78865059361269311698.47920010763A区小计37643685.57/39794B区小计/270001500040500合计1264170627.57/176057货源盘点推货节点配合任务分解2017年推盘图2017年新组团包装1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月库存量()50914426763236018425406792222035301193464106220781631051099新推量()00043686033323002980610070537450营销目标(万元)8810.379412.7018537.2119651、58.0519238.4419432.8319225.7015213.2312218.3815680.9423759.2018826.48营销费用(万元)212.15185.47342.54444.59313.43366.45313.42261.95294.97434.74380.75338.9401503004506000200004000060000年度目标分解及推盘节点推盘节点配合货源盘点推货节点配合任务分解1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月营销中心升级6月C2期样板间开放3月幼儿园开学5月MALL形象面市2017.7月.邻里交付8月C2期实景示范区12月商业MA52、LL开业K北公园已完成1月世民广场交付2017.7月K南公园开放6月mall招商完成2017年于4月、6月、9-11月进行新品加推，针对加推月份进行费用倾斜，对销售进行有效支持。2017年推盘图10月B3期营销中心开放C2期加推B3期加推合计17063020001438892017年新组团包装年度目标分解及推盘节点2017年推盘图货源盘点推货节点配合任务分解2017年推盘图A三期A6A8A12A11A9A7B三期C二期C7C8C12C11C9C10C二期推盘计划楼栋开盘时间销售面积销售套数销售均价销售总价（）（套）（元/）（亿元）C72018年3月1日30671 26499963.07 C8253、017年11月18日26745 256 9432 2.52 C92017年6月10日6578 44 12400 0.82 C102017年10月15日10070 68 12900 1.30 C112017年9月23日29806 264 9756 2.91 C122017年6月10日26745 256 9164 2.45 合计130616 1152 10000 13.06 B3期B13、B14号各楼栋面积13500，销售均价15000元/，总货值4.05亿元，预计2017年11月4日开盘。B三期B13#180、230样板间;开放时间：预计2017年10月21日2017年于4月推出A三期A11#、54、A12#楼、6月推出C2期产品，11月启动B3期产品的销售工作。年度目标分解及推盘节点2017年新组团包装建议-C2期货源盘点推货节点配合任务分解2017年推盘图金辉世界城 峯华C2期组团名组团定位说明：社会中坚，峯层宅邸 组团位置：远离城市主干道，临近地铁口，生活便利程度更高；社区配套：幼儿园投入使用、mall与邻里中心立面形象呈现，生活舒适度提升；产品设计：以舒适三房为主力，各功能空间更为合理；园林景观：园林设计更为人性化，植物选择更为多样化；业主层级：以改善客群为主，多为城市中产阶级，需要能够解决现有居住痛点的产品，拥有自己的居住理念；2017年新组团包装年度目标分解及推盘节点2017年55、新组团包装建议-B3期货源盘点推货节点配合任务分解2017年推盘图金辉世界城 峯誉B3期案名组团定位说明：都会豪宅，仅为峯层人物2017年新组团包装 组团位置：K北公园环绕，居于社区中心位置；社区配套：商业配套即将投入试运营，区域大盘气势已呈现；产品设计：以大面积平层产品为主，填补区域空白；园林景观：园林更具仪式感与尊贵感，展示业主身份；业主层级：以终极居住客群为主，多为区域级（省市）尖峰人群，属于为城市具有贡献的一类人群，为城市发声；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售产品2017年营销总控：业主公约发布营销主题社群活动再一次超越世界营销节点2076.7邻里中心201656、.7k南公园广场改造完成2017.8C2期样板间开放媒体渠道户外、围挡、网络、微信、社区广告、竞品拦截、海派拦截长效执行；大客户拓客、app投放、电台广告、巡展、地铁广告重要节点执行。1月 新春年货节2月欢乐元宵节5月，邻里节之家庭运动会，6月，邻里节之摄影绘画大赛7月，邻里节之微电影节，8月，邻里节之少儿才艺大赛9月，邻里节之厨神比赛，10月，邻里节之棋艺大赛11月关爱动物保护摄影展12月嘉年华业主联欢晚会2017.12.30Mall开业返乡置业人文社群活动体验情感维系3月 艺术绘画展4月 四点半课堂2017.3月幼儿园开学2017.4世民广场开放2017.5营销中心开放邻里文化系列 社群活57、动A6#/8#/9#，B10#/12#A11#、A12#C8#、B13#、B14#C9#、C10#、C11、#C12#、16年余货2亿元（住宅1.83亿+商业1700万）17年二批次6.3亿元（住宅5.42亿+商业0.39亿+车位0.49亿）17年三批次8.99亿元（住宅8.3亿+商业3870万+车位3008万）17年四批次4.68亿元（住宅4.14亿+商业0.33亿+车位0.21亿）公关活动3月金辉世界城媒体创新探讨会3月久石让新春交响音乐会5月万国文化艺术节开幕5月邻里生活方式发布会8月金辉世界城亲子月暨世界亲子嘉年华7月K南公园开放体验暨明星色彩跑2076.10 B三期营销中心开放12月58、金辉世界城业主粉丝节12月 商业MALL开业盛典年度推售策略1.展示策略展示外移，打造西安第一生活方式体验大道。强化价值体验，营销中心转向艺术馆2.活动策略公关活动加强业主及业内人士与项目间黏性，现场体验与线下互动达到有效传递。3.推广策略利用已知高效渠道强化世界城大盘价值体系传递，口碑传播完成实时信息释放。4.渠道策略形成“内核”驱动，主抓业主与业内资源，加大维系频次与互动频率，形成稳固渠道。年度整盘推售策略策略说明年度策略从项目自身质素及回顾发展历程来看对于世界城，无论何种角度来讲【大盘内在价值】已然标杆对于业内其是一种高度及标准对于客户其是置业必看项目（西安品质楼盘必看/城南曲江首看）营59、销战略思考2013/2014 2015/2016 2017概念升级兑现兑现运营？对标案例阿那亚阿那亚通过“孤独图书馆”、“海边礼堂”形成项目独有精神图腾及统一精神平台，从区域“度假产品”的红海跳脱，完成项目软性价值层面的独一无二性建设。简介：阿那亚地处北戴河黄金海岸腹地，项目内有2.5公里会员海滩，人文氛围是阿那亚的迷人之处。三联海边公益图书馆、中国首家社区马会，海边礼堂、美术馆和海岸跑道。“全中国最有爱的业主社群”是阿那亚业主的的最自豪称呼。观鸟屋：每年400余种近10万只候鸟于此栖息，阿那亚在湿地深处的观鸟屋，给热爱自然的人一片与鸟亲近的乐土。有效利用自然资源创造独有价值体验，创造价值。孤60、独图书馆：三联海边公益图书馆被誉为最孤独图书馆，是中国海岸线上最美的人文风景，在这里可以享受安静阅读的乐趣。制造社区精神图腾，使社区居民精神同一化，进而拥有共同语言。海风酒吧：阿那亚的海上驿站，人们或在此驻足，眺望，享受美食，美景与良辰。夏日夜晚，更是人生鼎沸，欢唱不断。搭建生活场景，构建交流平台。给予社区居民轻松交流的场所。海边礼堂：充满仪式感的文化艺术空间，社区音乐会/艺术展的举办地，集精神生活、度假娱乐、社群生活三位一体，构成完整生活方式。社群文化发声地，将人文、艺术、生活有机结合并定期凝聚社群文化。对标案例良渚文化村良渚文化村通过社区食堂、村民书房、文化艺术中心建立社区交流空间，通过“61、人文文化+生活美学+邻里文化”的贯穿始终增加业主与项目间的黏性，通过文化的植入完成项目的强排他性建立。简介：良渚文化村距杭州市中心直线距离约18公里，初定位为度假产品/第二居所。通过内外两方面文化伸出（对内将传统邻里文化作为社区核心，对外将国际艺术文化做为展示核心），除了将项目属性转变为第一居所外，也将产品均价从6000元/提升至30000元/。良渚博物院：是一座文化专题类的考古学文化博物院，荣膺“最佳公共建筑”国际建筑奖。项目精神地标，完整阐述良渚居住文化文脉，成为项目对外展示的主要平台。良渚文化艺术中心：由安腾忠雄设计，将展示栋、教室栋，小文化栋排列于大屋顶之下，借用四大庭园互相连接，成为62、良渚文化村的象征性庭园。社区精神图腾，在其中可以完成参观、学习、陶冶情操等目的，定位为社区交流的主要场所。美丽洲公园：由美丽洲教堂，小花园教堂和钟楼组成，可以在这里参礼拜、受洗、婚礼，义工为社区无私奉献。结合入住业主信仰需求，设置宗教场所，将宗教中的有益精神放大，使社区文化融入人文精神。村民书房：包含生活艺术讲堂、老年人阅览区、考拉绘本馆、村民讲堂管理均由志愿者开展。进行共享空间搭建，由业主筹备与管理，业主充分参与社区运营，对社区归属感增强。营销战略思考人文社群营销关键词口碑大盘价值不断兑现的开发进程上在当代文明世界，人文精神无国界、民族之分，只有一国内人文精神的传统与现代之分。现代人文对个体63、的充分尊重（生命，自由，权利）与对所谓集体智慧的怀疑（比如专家意见，权威教条）。“以人为本”就是要尊重人性，关爱人，人本至上。新人文主义倡导基于“生活质量”而非无限财富聚敛的“可持续性文明”，多元文化互补。营销的人文极致化对世界城来说,国际都会生活范本本身就是人文建筑群，规划就是对人文的最大的尊重今天讲人文不是颠覆定位，不是产品指导，而是人文内容及营销空间的场景化核心问题导出大盘城熟价值不断兑现之后，国际都会生活大城进入全新运营阶段2017高溢价&高流量之下进入西安大盘行列，如何实现第一大盘的占位（强排他性）？大盘知晓度基本解决，但价值认知度并不强，如何实现价值深度认同？2017，再一次超越世64、界全新的世界城大盘兑现（配套支撑）乐活主张（精神认同）社群活动（口碑传播）年度营销基调乐活大城乐活交通乐活公园乐活商业乐活教育乐活社区金辉世界城价值体系价值体系搭建创享乐活大城六大价值体系传播策略2017 再一次超越世界活享乐创城创造新世界3月世界媒体月5月世界公民月世界城我们的城8月世界亲子月10月世界创城月12月世界狂欢月同步世界精彩共享世界繁华体验乐活世界1、明星公益健康跑；2、万商签约大会；1、万国风情街；2、世民公约发布；3、营销中心升级；1、亲子嘉年华；2、商业街揭幕仪式；3、交大科技基地签约1、媒体签约会；2、K北公园开放仪式暨公园健康跑；1、世界风情跨年会暨Mall开业；2、业65、主粉丝节；年度传播策略主线展示策略展示策略会所、恒温泳池、咖啡书吧第五大道椭圆广场、社区巴士、滴滴车站组团公园、运动公园篮球场、足球场、荧光慢跑道品格幼儿园、交大附小示范单位微信社区、优步社区、精工园林、智能安防24h服务社区、四点半课堂、社区餐饮、社区图书馆智能科技安全无忧业主公约墙、小剧场、万国旗广场打造西安最具体验感的营销参观动线。K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心123456171234567展示策略利用营销中心现有博物馆，与西安美术馆等形成长线合作展馆，每月一个主题进行系列艺术、文化主题展艺术博物馆K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样66、板间营销中心营销案场升级暨生活美学博物馆开放把艺术还给生活展示策略K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心置于K南公园，作为项目精神图腾。看房各节点增设饮品休憩站，并于各组团出入口增加共享单车，供客户和业主自由出入小区。展示策略K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心温暖归家路K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心暑期围绕通过外部示范区艺术装置的摆放与营销中心内部的小品拜访设置展示世界城项目教育大城优势。展示策略儿童欢乐场针对交大附小周边围挡形式进行转变，通过名人形象、简介、名言的输出增加人文感植入人文包装展示策略67、K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心全新看房体验包装，用3D样板间、声光电实景模拟、VR体验为客户带来不同的体验。展示策略K北公园世民广场交大附小第五大道街区实景园林营销中心样板间营销中心全新生活体验展示策略B3期示范区实景样板楼、样板间、景观示范区、地下车库、双大堂展示10月完成13、14号楼两栋楼范围内的实景展示，同时实现地下车库、双大堂的实景展示，打造最具观感、最具说服力的实景样板B13#B14#入口景观带架空层泛会所入户大堂B三期展示区展示策略营销中心 既是营销中心，更是图书馆活动策略聆听世界的声音久石让新春交响音乐会活动策略2017年世界城营销启势活动久68、石让，日本著名作曲家、歌手、钢琴家，以担任电影配乐为主。特别是宫崎骏导演的作品，从风之谷至悬崖上的金鱼公主的二十多年间所有长篇动画电影的音乐制作，为宫崎骏作品中不可欠缺的配乐大师。其主要代表作品有专辑肩上蝶、悬崖上的金鱼公主等。2017金辉世界城媒体创新探讨暨媒体签约会时间：2017年3月初目的：营销品牌联合维护媒体关系，与媒体共同发声，巩固世界城大盘正面影响力。媒体邀请：传统媒体类、新媒体类、各类大V、公关公司等五年精粹大城 与世界同时在线活动策略活动内容：户外绘画写生+儿童跳蚤市场+足球比赛+篮球比赛+轮滑竞技表演。金辉城市运动节K北公园运动开放暨健康业主体验日时光众筹，业主经营利用目前暂69、未销售的一间临街商铺，提供给业主一年，包装为三大业态之一（咖啡书店，花店，创意礼品店等）活动思路：利用K北公园各个功能空间，组织相应的客户体验活动，邀约业主，意向客户业内人员进行品鉴参观体验活动策略时间：2017年5月目的：大盘持续发声建立业主社群促进老带新，建立口碑传播，全市扩大影响力邀请：老业主、意向客户、同行世界城 我们的城金辉世界城世界公民月暨万国文化艺术节开幕活动策略英国皇家大马戏世界巡演西安站活动策略2017年暑期大型公关活动小小绅士/淑女养成记金辉世界城亲子月暨世界亲子嘉年华启幕时间：2017年8月暑假目的：利用暑期节点，将项目教育配套持续发声，吸引目标客群，促进成交邀请：老业主70、意向客户活动策略英伦西餐礼仪体验查理巧克力梦工厂K南公园开放体验暨明星色彩跑西安金辉世界城名流之夜世界城B3豪宅生活展即2017胡润财富报告发布活动策略时间：2017年10月目的：利用胡润的财富影响力，吸引高端客户关注，顺势推出B3期产品邀请：媒体、意向客户、部分老业主时间：2017年12月目的：利用感恩节、元旦等点，举办商业街跨年亮灯仪式，把项目落地兑现的配套再次灌输，完成大城年度传播任务。邀请：老业主、意向客户、社会参与客户、媒体世界城 同步世界精彩金辉世界城狂欢月暨世界风情跨年会暨商业MALL开业盛典活动策略活动策略12月围绕“圣诞节+新年快乐”进行主题包装，除传统的街道与营销中心内部71、的氛围包装外，通过楼体亮化工程、橱窗包装与灯光show共同完成阵地包装。圈层策略活动内容一场与世界城有关的情景话剧+公民公约形象墙墙揭幕活动思路：利用市民广场开放和精神图腾完成作为契机点，举办一场关于人与生活的舞台话剧表演，将公民公约精神全部融入剧中，并宣布树木银行基地成立（物业管理，业主监督），公益绿化事业（业主进行义捐）邻里生活方式发布会（世民公约）与生活和解活动策略活动策略邻里生活方式发布会（世民公约）与生活和解从我做起：除通过话剧让业主户感知世界城的与众不同外，业主一同进行的签约仪式更为重要，公约不止停留在墙上，更是业主们日常交往间的行为准则。世民领袖：除世界城业主外，邀请陕西籍影视明72、星、歌手、运动员、作家、作为项目荣誉世民，用不同行业的精英人物作为业主标杆，影响业主的行为，将“人文生活”落到实处。展示方式活动策略一个吉祥物：根据项目调性与植入文化进行吉祥物形象导出，与邻里生活方式发布会同步进行首发，将项目形象具象化，通过与活动及推广糅合，完成项目形象的二次传播。一本刊物：除微信平台外，制作辉家书项目专属刊物（月刊），除作为业主间、业主与公司间交流的平台外，也成为向业内同行发布金辉开发理念，凸显金辉专业性的新平台。活动策略邻里生活方式发布会（世民公约）与生活和解展示方式项目吉祥物社群刊物圈层策略发起虚拟社群，利用线上虚拟社群进行扩散，将虚拟社群业主及客户转为线下，形成口碑及73、客户导流。年龄奶奶厨房帮志向公益兴趣活动交流成长参与青年服务社四点半课堂围棋社书画社摄影协会舞蹈协会合唱团收藏协会志愿者协会创业联盟拍拍公社等树木银行开心农场动物保护协会邻里节创城日业主生日会各类比赛邻里社群成立圈层策略社区服务APP:除传统社区服务APP外，针对世界城各项配套设施设置专属APP，定期发布针对不同客群的活动信息，使业主与客户自发形成团体，产生交流互动。30s宣传片创城记手册世界城吉祥物创新物料可以带回家的广告将广告做成可以撕掉带走的一次性拖鞋、桌布，供客户自己取用圈层策略年度媒体渠道策略形象展示节点性动作资源拓客干道户外、围挡阵地、灯杆旗阵地同行转介会合作单位推介真爱/华润V+74、资源导入活动机构资源导入 阵地广告、微信、网络广告，竞品拦截、海派扫街、老带新/同行转介长效执行；地铁、APP广告，商超外展、社区巡展、大客户拓展、资源嫁接等重要节点执行。苏宁/国美资源导入广播、大V，分销渠道，地铁海派，巡外展、广告、快递二三季度集中性投放年度媒体渠道策略媒介渠道建议网络及微信，客户转介，竞争拦截常态化动作新媒体动作今日头条、朋友圈广告，60家网盟媒体软文投放社群活动为主的情况下，建议2017年长效媒介只选户外（各项目 品牌联合）和微信，2017年节点媒介主力考虑网络、广播、新媒介（APP、直播软件）等，分销渠道：依据明年的新品推售节点，阶段性选择合作，增加短期内客户到访。275、016年媒介户外阵地（形象展示）南二环封锁全市客户阵地截留区域客户，形象导流，围挡、发光字辐射南郊及高新客户辐射曲江及东南郊客户年度媒体渠道策略媒介阵地建议年度媒体渠道策略媒体投放说明阵地广告、微信、网络广告，竞品拦截、海派扫街、资源CALL客、老带新/同行转介长效执行；APP广告，商超外展、社区巡展、大客户拓展、资源嫁接等重要节点执行。一季度二季度三季度四季度常态化动作节点性动作资源拓客户外、围挡、灯杆旗、网络、微信广告，海派扫街、竞品拦截、资源CALL客、客户转介（老带新/同行）同行转介会曲江银泰、丈八人人乐、西影路/凯德华润、金地广场/高新永辉超市商超外展合作单位推介真爱/华润V+资源导76、入乐谷创智机构资源导入返乡置业大礼包海派城南电子城片区夜袭海派企事业单位/种子客户推荐企业大客户拓展客户地图主要路段沿街社区商业体验套票派发学校/幼儿园“四点半课堂”体验券派发会展中心片区、科技路片区、锦业路片区写字楼巡展城南、高新快递包裹广告投放苏宁/国美资源导入雁南五路、丈八东路、朱雀路、东仪路、电子正街、太白南路沿线社区巡展快递、电台、APP广告二、三季度集中性投放2017年项目营销费用共计3881.97万元，营销费率约为1.94%。其中满足整合推广的费用约为700万元。2017年营销费用估算金辉世界城2017年营销费用构成销售管理费用1094.8928.20%物业公司服务费340.98.78%品牌建设费180.054.64%市场研究费220.57%公共关系维护费用00.00%客户会费用104.722.70%媒介广告费1443.71%广告设计、策划费842.16%推广活动费（SP）164.84.25%销售代理费1220.2831.43%销售资料及礼品80.322.07%促销费用340.88%现场包装费用127.53.28%销售展示区费用157.974.07%其他126.543.26%合计3881.97100.00%注：营销费用未包含B3期营销中心、样板间及示范区展示费用