1、 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 1 页 共 69 页 目 录 目 录 第一部分 编制目的.2第一部分 编制目的.2 第二部分 编制依据.3第二部分 编制依据.3 第三部分 项目发展背景.4第三部分 项目发展背景.4 一、项目决策背景一、项目决策背景.4 二、项目概况二、项目概况.4 第四部分 重庆市都市区房地产发展概况.5第四部分 重庆市都市区房地产发展概况.5 一、重庆市城市概况一、重庆市城市概况.5 二、重庆市都市区宏观经济发展趋势二、重庆市都市区宏观经济发展趋势.8 三、重庆都市区房地产宏观发展概况三、重庆都市区房地产宏观发展概况.10 四、重庆土地市场分析2、四、重庆土地市场分析.14 五、宏观政策对重庆房地产的影响五、宏观政策对重庆房地产的影响.16 第五部分 微观市场分析研究.23第五部分 微观市场分析研究.23 一、区域房地产市场分析一、区域房地产市场分析.23 二、区域房地产市场销售价格小结二、区域房地产市场销售价格小结.32 三、江北盘溪农贸市场情况三、江北盘溪农贸市场情况.33 第六部分 项目地块资源价值评价.35第六部分 项目地块资源价值评价.35 一、项目地块描述一、项目地块描述.35 二、地块周边环境描述二、地块周边环境描述.37 三、地块价值评价结论三、地块价值评价结论.39 四、项目地块板块划分四、项目地块板块划分.40 五、3、项目交通体系规划五、项目交通体系规划.44 第七部分 项目运营实施方案.47第七部分 项目运营实施方案.47 一、项目运作流程一、项目运作流程.47 二、资金回收方案二、资金回收方案.47 三、项目进度计划安排三、项目进度计划安排.49 第八部分 项目地块土地一级开发价值评估第八部分 项目地块土地一级开发价值评估.50 一、项目土地销售收入估算一、项目土地销售收入估算.50 二、项目成本估算二、项目成本估算.56 三、土地出让金三、土地出让金.57 四、营业税及附加四、营业税及附加.58 五、项目经济评价五、项目经济评价.58 第九部分 项目二级市场开发经济效益评估.62第九部分 项目二级市场4、开发经济效益评估.62 第十部分 项目风险评价.65第十部分 项目风险评价.65 第十一部分 结论.66第十一部分 结论.66 附件一：项目建筑投资估算表.67附件一：项目建筑投资估算表.67 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 2 页 共 69 页第一部分 编制目的 第一部分 编制目的 中原地产受北京五矿置业公司委托，对五矿置业重庆江北土地项目运营进行可行性研究，其目的主要是根据项目所处市场环境和整体决策背景，判断项目未来开发期内的现金流量指标和收益能力指标，对项目后期运营的资金规划和利润目标进行整体设计。同时针对项目后期运营决策提供依据和参考。中原地产受北京五矿置业5、公司委托，对五矿置业重庆江北土地项目运营进行可行性研究，其目的主要是根据项目所处市场环境和整体决策背景，判断项目未来开发期内的现金流量指标和收益能力指标，对项目后期运营的资金规划和利润目标进行整体设计。同时针对项目后期运营决策提供依据和参考。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 3 页 共 69 页 第二部分 编制依据 一、建设部颁发房地产开发项目经济技术评价工作指导 二、重庆市重庆城市居住区规划设计规范 三、重庆市重庆市规划管理条例及技术规定 四、住宅建筑设计标准 五、建筑工程交通设计及停车场设置标准 六、城市道路绿化规划及设计规范 七、高层民用建筑设计防火规范 第二部6、分 编制依据 一、建设部颁发房地产开发项目经济技术评价工作指导 二、重庆市重庆城市居住区规划设计规范 三、重庆市重庆市规划管理条例及技术规定 四、住宅建筑设计标准 五、建筑工程交通设计及停车场设置标准 六、城市道路绿化规划及设计规范 七、高层民用建筑设计防火规范 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 4 页 共 69 页 第三部分 项目发展背景 第三部分 项目发展背景 一、项目决策背景 一、项目决策背景 该项目为五矿置业重庆江北土地运营项目，五矿置业与重庆北部土地整治有限责任公司合作进行对土地的整治工作，前期合作协议已确定。经由中原地产与五矿置业双方紧密配合，进行土地运营7、可行性研究，目前工作进展顺利。该项目为五矿置业重庆江北土地运营项目，五矿置业与重庆北部土地整治有限责任公司合作进行对土地的整治工作，前期合作协议已确定。经由中原地产与五矿置业双方紧密配合，进行土地运营可行性研究，目前工作进展顺利。二、项目概况 二、项目概况 项目地块位于重庆市主城区江北区石马河街道玉带山村土堡子、石门社区片区。整治土地面积约 1037.7 亩（其中农用地 642.15 亩，国有地 395.55 亩）。根据整治合同约定，整体住宅建设用地 637.7 亩，观农贸用地 400 亩。项目地块位于重庆市主城区江北区石马河街道玉带山村土堡子、石门社区片区。整治土地面积约 1037.7 亩（8、其中农用地 642.15 亩，国有地 395.55 亩）。根据整治合同约定，整体住宅建设用地 637.7 亩，观农贸用地 400 亩。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 5 页 共 69 页 第四部分 第四部分 重庆市都市区房地产发展概况 重庆市都市区房地产发展概况 一、重庆市城市概况 一、重庆市城市概况 1、城市地位 1、城市地位 图：重庆城市区位 图：重庆城市区位 重庆位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。作为中国西部大开发的战略型城市，重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其作为中国9、西部大开发的战略型城市，重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其中包括四川、贵州、湖南、湖北及陕西等近邻省市，重庆已经成为西南地区及长江上游极具中包括四川、贵州、湖南、湖北及陕西等近邻省市，重庆已经成为西南地区及长江上游极具影响力的经济中心城市之一，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相影响力的经济中心城市之一，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。当。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 6 页 共 69 页由于重庆城市区位、经济发展水平及房地产市场所处阶段，目前重庆住宅市场消费者主要为由于重庆城市区位、经济发展水平及房地产市10、场所处阶段，目前重庆住宅市场消费者主要为本地市民及周边区县居民，外来城市消费者相对较少，房地产市场对外辐射能力整体弱于成本地市民及周边区县居民，外来城市消费者相对较少，房地产市场对外辐射能力整体弱于成都、西安等同类城市。都、西安等同类城市。重庆市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是重庆工业的重点产业，塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。重庆市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地11、区。近年来重庆市基础设施建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就，“8 小时重庆”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。2、幅员面积及人口 2、幅员面积及人口 重庆市辖区面积 82403 平方公里，其中市区面积 600 平方公里。2006 年末重庆市常住人口2808.00 万人，其中城镇人口 1311.29 万人，城镇化率达到 46.7%。3、城市格局 3、城市格局 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 7 页 共 69 页受重庆地理地势影响,重庆城市已向南北方向延伸,受此影响,重庆房地产热点区域也集中在南北区域;而本项目12、则处于城市发展的相对地理中心位置,地理位置优越。图：重庆市都市区基本地理布局 图：重庆市都市区基本地理布局 说明：文中所述都市区指重庆市主城九区，包括渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、江北区、渝北区、巴南区和北碚区。重庆市下辖 40 个行政区县，有 15 个区、21 个县级市形成“大城市带大农村”的二元经济格局。重庆市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。重庆城市组团化发展特征明显。重庆城市组团化发展特征明显。渝中区为重庆市中心区，是全市商贸金融中心。沙坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝13、北区及渝中区为重庆传统主城六区，其中沙坪坝区高校云集，为重庆市教育区；江北区及渝北区位于重庆市北部片区，为重庆市商贸居住区；九龙坡区为重庆市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 8 页 共 69 页二、重庆市都市区宏观经济发展趋势 二、重庆市都市区宏观经济发展趋势 1、近年重庆市都市区 GDP 总量及增长率 1、近年重庆市都市区 GDP 总量及增长率 图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）（数据源：2000-06 年数据源于重庆历14、年统计年鉴）2000 年以来，重庆都市区国内生产总值逐年增加，平均增幅约 15%。2006 年整体经济增速高于近年平均水平。（注：05 年统计口径出现变化，增幅出现异常波动）2、近年重庆市都市区人均 GDP 总量及增长率 2、近年重庆市都市区人均 GDP 总量及增长率 图：重庆都市区近年来人均 GDP 发展状况 （单位：元，%）（数据源：2000-06 年数据源重庆历年统计年鉴）重庆市整体经济基础较为薄弱，但 2000 年以来，重庆都市区人均 GDP 逐年增加，近几年 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 9 页 共 69 页年均增长率高达 15.93%。2006 年人均15、 GDP26015 万元，约合 3300 美元。根据房地产预警系统，中原认为目前重庆市房地产市场正处于快速发展期，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。图：宏观经济增长与房地产发展的关系 根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产发展阶段，目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达 15%，房地产产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。表：人均与房地产发展的关系 人均 GDP 地区房地产发展阶段 房地产市场特征 0-800 美元 启动期 以生存性需求为主 房地产产业超速发展 产品结构单纯，呈现数量型特征 800-16、4000 美元 快速发展期 生存、改善需求兼有 房地产产业快速发展 产品以住宅为主，数量和质量并重 4000-8000 美元 平稳发展期 改善需求为主 产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量 8000-20000 美元 减缓发展期 改善需求为主 综合发展型市场 小于4%小于4%4-5%4-5%5-8%5-8%大于8%大于8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 10 页 共 69 页三、重庆都市区房地产宏观发展概况 三、重庆都市区房地产宏观发展概况 1、重庆都市区房地产及住宅投资额分析 1、重庆都市区房地产及住宅投资额分析 图：近年都市区17、房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）（数据来源：2000-2006 年数据源于重庆历年统计年鉴）近年都市区房地产投资除 2006 年出现负增长外，其他各年稳步增长，平均增长率在 25%左右。2006 年主要是国家宏观调控对投资规模进行有效控制。住宅投资则一直保持稳定快速增长态势，年均增长率在 20%左右，重庆都市区房地产投资开发规模逐年扩大。2、近年重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析 2、近年重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析 图：近年重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析 05001000150020002500300035000.00%5.00%10.18、00%15.00%20.00%25.00%商品房销售均价19952103237428272892住宅销售均价17731921218225872697商品房均价增长率0.00%5.41%12.89%19.08%2.30%住宅均价增长率0.00%8.35%13.59%18.56%4.25%2002年2003年2004年2005年2006年 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约 11%，其中 2006 年重庆市 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 11 页 共 69 页商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成部分消费者持币待购，加之市场19、整体供应充足。从 2007 年上半年开始，重庆房价又开始出现快速提升，尤其是在重庆成立新特区的刺激下，重庆房地产市场开始出现价升量涨的局面，多数项目在大幅提高销售价格的情况下仍然取得了良好的销售业绩。从 7 月份总成交的商品房情况看，住宅成交 22151 套，环比增加 42.38%，成交建筑面积住宅成交 22151 套，环比增加 42.38%，成交建筑面积210.97 万，环比增加 49.12%，成交金额 66.00 亿元，环比增加 56.66%，平均成交建筑210.97 万，环比增加 49.12%，成交金额 66.00 亿元，环比增加 56.66%，平均成交建筑面积单价为 3128 元/，环20、比增加 4.90%面积单价为 3128 元/，环比增加 4.90%。（数据来源：重庆市房管局，中原市场研究部整理）从 8 月份总成交的商品房情况看，8 月主城区共成交商品房 29552 套，总成交面积约为8 月主城区共成交商品房 29552 套，总成交面积约为274.33 万，成交金额达 94 亿元，建筑面积成交均价仅次于 5 月的 3597 元/，每平方274.33 万，成交金额达 94 亿元，建筑面积成交均价仅次于 5 月的 3597 元/，每平方米单价达到 3433 元，各项月度成交指标创造了 2007 年以来的月度最高。米单价达到 3433 元，各项月度成交指标创造了 2007 年以来21、的月度最高。（数据来源：重庆市房管局，中原市场研究部整理）3、重庆都市区房地产需求发展趋势 3.1 重庆市都市区人口规模及增长率 3、重庆都市区房地产需求发展趋势 3.1 重庆市都市区人口规模及增长率 图：重庆市都市区户籍人口及增长情况 5005205405605806000%1%1%2%2%都市区户籍人口(万人)538.05 543.52 549.95 559.75567.3576.56 584.83名义增长率0%1.02%1.18%1.78%1.35%1.63%1.43%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（数据源：2000-2006 年资料来22、自重庆市统计年鉴）由于城市化进程，重庆市都市区人口在 2006 年已经达到了 585 万人，年均增长幅度达 1%五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 12 页 共 69 页以上，随着城市化进程的加快，重庆市都市区人口的增长幅度在未来 5 年将还有较大幅度的增长。根据重庆市十一五规划目标，在 2010 年城市城镇化率将达到 52%，其中将转移农村劳动力到城镇 160 万人，而目前有近 40%的农转非人口集中在重庆市都市区，也就是说未来 5 年间重庆市都市区将吸纳约 60 余万现有农业人口，将为都市区数量庞大的潜在置业客户。3.2 近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比23、 3.2 近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比 图：近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比 说明：房价按套内面积计算 01000002000003000000246810都市区家庭年收入23373.13 25755.57 29333.87 31909.48 34804.59住宅销售均价（元/套）163065213680236775263198261350房价收入比6.988.38.078.257.512002年2003年2004年2005年2006年（数据源：2002-2006 年资料来自重庆市统计年鉴）过去 5 年，重庆市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在 7-8 左右24、，比值相对较稳定，比值远低于全国房地产热点城市。表：房地产热点城市房价收入比 2004 2005 2006 年前三季度 深圳 6.52 9.83 15.76 北京 9.11 11.43 13.55 上海 6.94 9.35 15.55 广州 6.91 8.39 12.67 重庆 8.07 8.25 7.51（数据源：中国证券报，2006 年 11 月）五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 13 页 共 69 页 3.3、重庆都市区房地产整体供需研究 3.3、重庆都市区房地产整体供需研究 图：近年都市区住宅竣工面积、销售面积及空置面积及增长率表 单位（万 m2,%）（数据源25、：00-06 年数据源于重庆市统计年鉴）从都市区住宅供销情况看，商品房住宅竣工面积和销售面积均逐年递增且基本持平，整体市场供求相对平衡，商品房住宅空置面积保持在较低水平。06 年住宅空置面积只占年销售面积的 15，即静态来看空置面积在 1.8 个月内可消化完毕。从目前情况看，局部区域出现无房可卖的局面，空置面积进一步下降。从供销比例和空置增长率等指标来看，重庆房地产市场整体健康，目前正处于稳步增长阶段。从重庆都市区宏观经济来看，2000 年以来重庆都市区国内生产总值平均增幅约 15%，高于从重庆都市区宏观经济来看，2000 年以来重庆都市区国内生产总值平均增幅约 15%，高于全国平均水平。2026、06 年人均 GDP 约 3300 美元，表明重庆市房地产正处于快速发展期，生全国平均水平。2006 年人均 GDP 约 3300 美元，表明重庆市房地产正处于快速发展期，生存型需求和改善型需求兼有，未来各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。存型需求和改善型需求兼有，未来各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。从房地产供给发展趋势来看，住宅投资 2000 年以来一直保持年均增长率 20%左右，2007 从房地产供给发展趋势来看，住宅投资 2000 年以来一直保持年均增长率 20%左右，2007年上半年房价开始出现快速提升，尤其是在重庆成立新特区的刺激下，重庆房地产市场开始年上半年房价开始出现快速27、提升，尤其是在重庆成立新特区的刺激下，重庆房地产市场开始出现价升量涨的局面，预计未来还有较大的增长空间。7 月份平均成交建筑面积单价为 3128出现价升量涨的局面，预计未来还有较大的增长空间。7 月份平均成交建筑面积单价为 3128元/，8 月份平均成交建筑面积单价达 3433 元/。元/，8 月份平均成交建筑面积单价达 3433 元/。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 14 页 共 69 页 从房地产需求发展趋势来看，重庆市都市区人口在 2006 年已经达到了 585 万人，年均增长 从房地产需求发展趋势来看，重庆市都市区人口在 2006 年已经达到了 585 万人28、，年均增长幅度达 1%以上，未来 5 年将还有较大幅度的增长。重庆市都市区房价与居民家庭可支配收幅度达 1%以上，未来 5 年将还有较大幅度的增长。重庆市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在 7-8 左右，比值远低于全国房地产热点城市（房价收入比在 12-15 倍）。入的比值基本在 7-8 左右，比值远低于全国房地产热点城市（房价收入比在 12-15 倍）。从都市区房地整体供需来看，商品房整体市场供求相对平衡，住宅空置面积保持在较低水平。从都市区房地整体供需来看，商品房整体市场供求相对平衡，住宅空置面积保持在较低水平。目前局部区域出现无房可卖的局面。目前局部区域出现无房可卖的局面。综上所29、述，中原认为重庆在未来 5-8 年内仍然属于房地产增量市场，行业机会明显。在本项综上所述，中原认为重庆在未来 5-8 年内仍然属于房地产增量市场，行业机会明显。在本项目开发周期内，重庆房地产开发宏观环境良好。目开发周期内，重庆房地产开发宏观环境良好。四、重庆土地市场分析 四、重庆土地市场分析 说明：重庆市土地交易中心成立于 2003 年 8 月，此部分中原将主要研究 2003 年 8 月-2006年 12 月的相关土地成交情况，并且进行预测分析。1、近年重庆市都市区土地成交宗数分析 1、近年重庆市都市区土地成交宗数分析 图：土地成交宗数分析 （单位 宗）图：土地成交宗数分析 （单位 宗）26230、620820920975144144961561561580501001502002502003年812月2004年2005年2006年土地出让宗数及面积2003年812月2004年2005年2006年土地出让宗数及面积土地宗数平均每宗出让面积（亩）（数据源：重庆市土地交易中心）从 2004-2006 年土地出让情况看，土地出让宗数和面积呈现反比例关系。即宗数逐步减少，从 2004-2006 年土地出让情况看，土地出让宗数和面积呈现反比例关系。即宗数逐步减少，成交面积逐步增加。从内因来看，是重庆房地产开发重点从旧城改造逐步向城市新区或旧城成交面积逐步增加。从内因来看，是重庆房地产开发重点从旧城31、改造逐步向城市新区或旧城区内的新组团转变。政府在新兴区域的配套投入较少，跟进节奏缓慢，由此在新兴区域进行区内的新组团转变。政府在新兴区域的配套投入较少，跟进节奏缓慢，由此在新兴区域进行房地产开发，对地块规模的要求提高，需要较大地块进行项目相关配套。房地产开发，对地块规模的要求提高，需要较大地块进行项目相关配套。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 15 页 共 69 页2、近年重庆市都市区土地成交面积分析2、近年重庆市都市区土地成交面积分析 图：重庆市都市区近年土地成交面积分析 图：重庆市都市区近年土地成交面积分析 360.77360.771045.061045.069232、3.95923.951650.311650.3105001000150020002003年812月2004年2005年2006年主城区土地出让面积(单位：万平方米)2003年812月2004年2005年2006年主城区土地出让面积(单位：万平方米)出让面积（数据源：重庆市土地交易中心）从 2004-06 年土地成交面积来看，呈现明显的波浪型发展曲线：04 年土地成交面积处于高从 2004-06 年土地成交面积来看，呈现明显的波浪型发展曲线：04 年土地成交面积处于高位，05 年成交面积下降，2006 年成交面积大幅拉升，超过 2004 年的成交水平。从内因来位，05 年成交面积下降，2006 33、年成交面积大幅拉升，超过 2004 年的成交水平。从内因来看，2005 年上半年宏观调控对重庆地产影响明显，本地开发企业信心受到打击，拿地节奏看，2005 年上半年宏观调控对重庆地产影响明显，本地开发企业信心受到打击，拿地节奏放缓；房地产宏观调控开始后，2005 年2006 年年初重庆房价稳定，未有下降趋势，本放缓；房地产宏观调控开始后，2005 年2006 年年初重庆房价稳定，未有下降趋势，本地开发企业认为目前处于重庆房价的底部，重拾信心，加速圈地；与此同时，外来知名房企地开发企业认为目前处于重庆房价的底部，重拾信心，加速圈地；与此同时，外来知名房企亦注意到重庆地产价值未充分挖掘，掀起第二波34、进入重庆地产的热潮。亦注意到重庆地产价值未充分挖掘，掀起第二波进入重庆地产的热潮。3、重庆市都市区土地成交价格分析 3、重庆市都市区土地成交价格分析 图：重庆市都市区土地交易总金额分析 图：重庆市都市区土地交易总金额分析 28.63228.632111.23111.2358.7458.74177.68177.680501001502002503002003年812月2004年2005年2006年总成交金额2003年812月2004年2005年2006年总成交金额（数据源：重庆市土地交易中心）五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 16 页 共 69 页从 2004-06 年35、土地成交金额来看，其变化与成交面积变化曲线基本一致。从 2006 年情况来从 2004-06 年土地成交金额来看，其变化与成交面积变化曲线基本一致。从 2006 年情况来看，重庆都市区土地成交面积和成交金额均有上涨，呈现量价齐涨的良好态势，表明重庆房看，重庆都市区土地成交面积和成交金额均有上涨，呈现量价齐涨的良好态势，表明重庆房地产发展形势良好。地产发展形势良好。4、重庆市土地市场总结 近年来，重庆房地产开发重点从旧城改造逐步向城市新区或旧城区内的新组团转变，因此土 4、重庆市土地市场总结 近年来，重庆房地产开发重点从旧城改造逐步向城市新区或旧城区内的新组团转变，因此土地出让宗数在逐渐减小而单36、宗面积在逐步增加，土地总体成交面积和成交价格有较大提升，地出让宗数在逐渐减小而单宗面积在逐步增加，土地总体成交面积和成交价格有较大提升，特别是近年重庆成立“试验区”后土地价格有着较大空间的飞跃，楼面地价从 1000 元增至特别是近年重庆成立“试验区”后土地价格有着较大空间的飞跃，楼面地价从 1000 元增至3000 元，甚至 4000 元；将进一步带动重庆房价的飙升。3000 元，甚至 4000 元；将进一步带动重庆房价的飙升。五、宏观政策对重庆房地产的影响 五、宏观政策对重庆房地产的影响 1、土地政策 1、土地政策“国六条”：“国六条”：2006 年 5 月颁布的新政“国六条”继“国八条”后37、再次重申加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满 1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 13 或已投资额不足 14，且未经批准中止开发建设满 1 年的，按闲置土地处置。国家加大对闲置土地的处置力度目的在于防止开发企业囤地居奇，以获取高额土地增值收益。随着政策的出台，整体房地产行业市场洗牌加剧，开发用地转让将在政策出台后达到一个高峰。同时加大对闲置力度的处置力度也将会使大量闲置土地在未来一段时间内会陆续上市，在一定38、程度增加城市整体供应体量。从目前重庆市地方政府执行情况来看，目前仍存在变相囤积土地的做法，该项目政策整体执从目前重庆市地方政府执行情况来看，目前仍存在变相囤积土地的做法，该项目政策整体执行效果不太理想。行效果不太理想。2、金融政策 2、金融政策 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 17 页 共 69 页2.1 加息 2004 年 10 月、2005 年 3 月 16 日、2006 年 4 月、2007 年 3 月和 2007 年 7 月，中国人2.1 加息 2004 年 10 月、2005 年 3 月 16 日、2006 年 4 月、2007 年 3 月和 2007 年39、 7 月，中国人民银行五次上调贷款利率。民银行五次上调贷款利率。央行在 3 年之内五次加息，从表面上看加重购房者的负担：贷款利率上升，增加资金成本，购房者每月要还给银行的钱自然就会增多。但目前央行整体加息幅度还较为有限，对以自住为目的的购房群体影响较小，而对于投资客户而言，贷款利息的上升增加了投资客户的资金成本，对于房产投资和投机行为具有一定的抑制作用。同时贷款利率的上调将在一定程度上增加开发企业资金成本。2.2 提高个人住房按揭贷款门坎 2.2 提高个人住房按揭贷款门坎 随着中央对房地产开发信贷规模的控制，银行推出相应措施提高个人住房按揭贷款门坎，主要目的是限制个人购买 2 套及 2 套以上40、的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价，将个人房贷比例控制在收入的一定范围内。2006 年 5 月底颁布的新政“国六条”对按揭住宅贷款最低首付也进行了明确量化，试图通过提高购买门坎来调节需求结构，同时也是基于防范房地产个人按揭贷款风险的目的。从重庆的实际情况来看，在此之前除部分特殊人群（公务员、教师等）外已基本执行本次新政最低首付 30%的规定，因此新政中对最低首付的量化不会对现有住宅市场产生太大的影响。3、房地产交易政策 3、房地产交易政策“国六条”：“国六条”：2006 年 5 月底颁布的新政“国六条”规定“从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售41、时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年(含5 年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税”。该项规定的主要意图为进一步抑制投资性和投机性购房需求，尤其是在人民币升值预期下大 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 18 页 共 69 页量外资涌入国内市场通过套利的办法的获取差额利润，本项规定的出台对于投机及投资购买行为具有非常明显的抑制作用。从重庆房地产实际情况来看，市场上投资购房比重较小，平均不足 5%，本次新政征收营业从重庆房地产实际情况来看，42、市场上投资购房比重较小，平均不足 5%，本次新政征收营业税的规定对于重庆房地产市场的影响较小。税的规定对于重庆房地产市场的影响较小。可以看到新政的抑制投资更多地是针对上海、北京等投资比重较大的一线城市，而对于重庆而言，对投资购房的增长具有较强的预防作用，对于促进整体市场的健康发展具有重要的意义。4、其他政策对房地产市场的影响 4、其他政策对房地产市场的影响 4.1 建筑规划政策“国六条”4.1 建筑规划政策“国六条”对于政府出台“国六条”争议最多的当属“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设43、总面积的 70%以上”。显然，这次是将住宅供应结构强制纳入“90 以下”和 70%两条高压线之内，通过制订具体的量化标准来达到调整住宅供应结构的目的。从重庆房地产市场的实际情况来看，目前住宅市场供应中主流项目套型建筑面积 90 以下住房（含经济适用住房）面积所占比例较大，低于 70%这一规定。如果地方政府出台的细则也按 70%执行的话，未来市场中 90 以下户型的供应体量将会较目前有较大增加，从而加剧未来 90 以下户型的竞争激烈程度。目前重庆市地方政府执行性细则尚未出台，只是明确按城市总量进行控制，不按单个项目进目前重庆市地方政府执行性细则尚未出台，只是明确按城市总量进行控制，不按单个项目进44、行考核。目前重庆市场部分项目已按细则规定执行，但部分未按规定执行，各项目存在与政行考核。目前重庆市场部分项目已按细则规定执行，但部分未按规定执行，各项目存在与政府相关机关协商的空间。这对于重庆市中高档项目尤其是郊区低密度项目而言是一个转机。府相关机关协商的空间。这对于重庆市中高档项目尤其是郊区低密度项目而言是一个转机。同时，即使在必须严格按照 90 以下户型 70%执行的情况下，已有部分开发企业通过将一同时，即使在必须严格按照 90 以下户型 70%执行的情况下，已有部分开发企业通过将一套大户型分成两套住宅设计并报批的方式予以规避。套大户型分成两套住宅设计并报批的方式予以规避。4.2 物权法 45、4.2 物权法 中华人民共和国物权法于 2007 年 3 月 16 日签发，将于 2007 年 10 月 1 日起实施。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，其目的在 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 19 页 共 69 页于“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”。物权法首次承认和明确了物权的私有性，约定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”物权法的颁布对于作为物权之一的房地产及其行业具有重要的影响。尽管在目前情况下城市土地所有权仍归国家所有，但物权法46、承认了业主对房屋所有权和土地使用权的所有权，并明确其该项权利是受法律保护的。物权法的出台将在一定程度上刺激了消费者对于房地产的消费需求，房地产所有权或使用权的持久性得到保证的前提下，“一铺养三代”的消费观念将更加深入人心。同时，物权法的出台也使房地产资产的金融性得到进一步体现，房地产将会逐渐成为民间资本的主要投资方式之一。整体而言，物权法首次明确了房产的私有性，使房地产行业的根基得到保证，公民的住房消整体而言，物权法首次明确了房产的私有性，使房地产行业的根基得到保证，公民的住房消费需求有望得到进一步激发和体现，有利于促进房地产行业的长远发展。费需求有望得到进一步激发和体现，有利于促进房地产行业47、的长远发展。4.3“全国统筹城乡综合配套改革试验区”4.3“全国统筹城乡综合配套改革试验区”2007 年 6 月 7 日宣布成立重庆、成都全国统筹城乡综合配套改革试验区。以下简称“试验区”。（1）“试验区”概念“城乡统筹综合配套改革试验区，就是要加快建立改变城乡二元结构体制机制，最终使农村居民、进城务工人员及其家属与城市居民一样，享有各个方面平等的权利、均等化的公共服务和同质化的生活条件。”（1）“试验区”概念“城乡统筹综合配套改革试验区，就是要加快建立改变城乡二元结构体制机制，最终使农村居民、进城务工人员及其家属与城市居民一样，享有各个方面平等的权利、均等化的公共服务和同质化的生活条件。”（48、备注：重庆成立“试验区”，在重庆房地产市场，开发商及消费者理解的“试验区”等同于“新特区”概念。）（2）现象描述 （2）现象描述 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 20 页 共 69 页?6 月 18 日价格开始大幅上涨 6 月 18 日价格开始大幅上涨 重庆主城区在售楼盘有多数在重庆“直辖十年”以及获得“试验区”之后，销售价格在近半个月左右纷纷进行调整。价格在半个月内上涨 7.8%，超过 06 年年均增长幅度。价格在半个月内上涨 7.8%，超过 06 年年均增长幅度。?7 月 2 日后价格持续上涨，成交量大幅上升：7 月 2 日后价格持续上涨，成交量大幅上升：这次大49、范围内的在售楼盘提价并没有影响客户置业热情，相反，在 7 月 2 日公布的 6 月 25日到 7 月 2 日的市场数据来看，价格持续上升的情况下，成交量大大上升：重庆通常在 6 月底逐渐转淡的楼市，却在直辖 10 周年和成立“试验区”的利好刺激下不断升温。一周内主城区开盘项目达 11 个，推出房源超过 3200 套，为 6 月以来楼盘放量最多的一周。（3）现象分析（3）现象分析 从直辖十年以及成立“试验区”后 2 周的市场数据看到，利好消息一再刺激了房地产市场，价格和需求都较往年有很大程度的提升。中原认为此种现象的出现是基于以下原因：?利好消息刺激需求反弹：利好消息刺激需求反弹：重庆房地产市场50、在宏观政策调控后，而本身重庆房地产市场投资需求较少，整体结构以小户型为主，不属于宏观调控范围，但受大势影响经过 05 年、06 年市场观望期，积蓄了大量的购买力。而“试验区”政策和直辖十年的双重利好消息恰到好处的刺激了这部分需求，导致成交量在往年的淡季内大幅上涨。?吸纳大量的区县购买力：吸纳大量的区县购买力：中心城市中区县购买力一向都是不可忽视的置业力量，这是因为中心城市发达便利的交通、便利的生活配套以及高质量的教育配套是吸引周边区县置业的重要因素。但重庆房地产市场在 05 年之前表现并不突出。据统计，0405 年重庆房地产市场整个外来购房置业占总置业的 12%（包括外地人口和区县人口）。重庆51、成立“试验区”后，区县购房比例高达 45.8%，区县人口的持续大量涌入购房也是促使房价上升的一大重要原因。图：重庆购房人群来源比例 图：重庆购房人群来源比例 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 21 页 共 69 页 注：2006 年和 2007 年 2 月数据来源于重庆市国土局，2007 年 7 月数据来源于重庆晨报?概念炒作：概念炒作：在成立城乡统筹特区后，具体政策还未出台的情况下，对房地产市场微观层面的具体影响事实上并不好评估，在目前阶段“试验区”刚刚成立，就导致房价和成交量大幅上涨，这很大程度上与炒作概念有关。基于以上原因的分析，中原认为这拨房地产市场的牛市推动52、力仅仅在于“试验区”概念炒作基于以上原因的分析，中原认为这拨房地产市场的牛市推动力仅仅在于“试验区”概念炒作和需求反弹。而涉及到具体的房地产市场牛市持续时间，涨幅将更多的依赖于具体政策的出和需求反弹。而涉及到具体的房地产市场牛市持续时间，涨幅将更多的依赖于具体政策的出台。台。在具体的分析此次特区政策对重庆房地产市场影响及对未来的房地产走势预测时，中原将更侧重于从都市区的发展和重庆功能定位上对房地产市场宏观层面作出分析预测。（4）成立“试验区”对未来重庆房地产市场影响预测：（4）成立“试验区”对未来重庆房地产市场影响预测：?房地产宏观经济投资环境预测：随着基础设施的完善和城乡统筹发展，城市化进程53、加快，城市范围将大面积增加。随着基础设施的完善和城乡统筹发展，城市化进程加快，城市范围将大面积增加。重庆作为中心城市对周边城市辐射力大大增强，引领周边区域发展。重庆作为中心城市对周边城市辐射力大大增强，引领周边区域发展。城市周边区域功能分区明显，将推出大量不同功能定位的区域。城市周边区域功能分区明显，将推出大量不同功能定位的区域。?产业梯度的区域迁移 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 22 页 共 69 页重庆作为中心城市，将淘汰大量的劳动密集型企业，改向支持发展高新技术企业。重庆作为中心城市，将淘汰大量的劳动密集型企业，改向支持发展高新技术企业。在城乡结合处出现产业54、聚集区，更好的解决城乡统筹发展的课题。在城乡结合处出现产业聚集区，更好的解决城乡统筹发展的课题。?房地产市场的影响 随着经济的发展，城市中出现大量的知富阶层，不断增加的数量支撑城市房价进一步上升。随着经济的发展，城市中出现大量的知富阶层，不断增加的数量支撑城市房价进一步上升。城市与周边区县城界消失，随着基础交通设施的发达，出现大量跨区域置业人群以及跨区域 城市与周边区县城界消失，随着基础交通设施的发达，出现大量跨区域置业人群以及跨区域消费。消费。城乡统筹发展将大大加快重庆市城镇化进程，大量农业人口成为城镇人口，同时城市化扩张 城乡统筹发展将大大加快重庆市城镇化进程，大量农业人口成为城镇人口，同55、时城市化扩张速度进一步加快，越来越多的区县人口到主城区置业，将推动房地产市场容量的进一步放大。速度进一步加快，越来越多的区县人口到主城区置业，将推动房地产市场容量的进一步放大。城乡统筹发展将可能使农村原有集体土地性质及经营方式发生根本性变化，使房地产开发范 城乡统筹发展将可能使农村原有集体土地性质及经营方式发生根本性变化，使房地产开发范围进一步扩大，部分具有良好资源的新农村建设型的房地产项目面临良好的发展机遇。围进一步扩大，部分具有良好资源的新农村建设型的房地产项目面临良好的发展机遇。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 23 页 共 69 页第五部分 微观市场分析研究 56、第五部分 微观市场分析研究 一、区域房地产市场分析 一、区域房地产市场分析 本项目位于江北区石马河片区，在项目区域位置和房地产发展关联上，与重庆大石坝石马河板块、冉家坝板块、北滨路板块及北部新区板块等房地产发展物业及销售状况，具有较强的市场对比性和参考性，对本项目未来发展定位有较强的影响。1、大石坝石马河板块房地产市场研究 1、大石坝石马河板块房地产市场研究 1.1 板块概况 1.1 板块概况 板块包括大石坝及石马河区域，该板块属于老工业园区，因大环境欠佳，市场影响力较小，在售项目销售周期较长，部分项目前期处于滞销阶段。但 07 年推出的元佳广场和大川水岸.菲尔小城因极高的性价比和投资价值，在57、该板块引起轰动。1.2 板块内房地产市场情况 1.2 板块内房地产市场情况 表：大石坝石马河板块在售楼盘情况 项目名称 项目名称 体量 体量（万）（万）产品形式 产品形式 户型区间 户型区间 销售价格 销售价格（元/）（元/）销售率 销售率 东方港湾 50 高层 一房：55 两房：62-70 三房：88-126 3800 98%五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 24 页 共 69 页东海岸（一期）46 高层 一房：46-50 两房：46-57 三房：61-77 4500 100%大川水岸（菲尔小城）70（5.9）高层花园、洋房 一房：50-56 两房：60-83 三房58、：84-104 3100 95%香逸半山 18 别墅、高层两房：65-78 三房：88-93 3170 100%元佳广场 15.5 高层、公寓一房：29-38 两房：48-66 三房：69-84 4500 50%合计 199.5/从板块各项目情况分析，目前，板块内整体供应量较小，除大川水岸大体量项目外，其他项 从板块各项目情况分析，目前，板块内整体供应量较小，除大川水岸大体量项目外，其他项目体量较小，开发已接近尾声。目体量较小，开发已接近尾声。从目前在售项目来看，以高层和小高层为主，户型主要以 2 房和 3 房为主，有少量单间配 从目前在售项目来看，以高层和小高层为主，户型主要以 2 房和 359、 房为主，有少量单间配套和 1 房。整体面积区间有所下调，特别是 07 年推出的元佳广场，2 房控制在了 50 以套和 1 房。整体面积区间有所下调，特别是 07 年推出的元佳广场，2 房控制在了 50 以内，而 3 房控制在了 80 以内，东海岸全为小面积跃层设计；板块内物业价格水平相对较内，而 3 房控制在了 80 以内，东海岸全为小面积跃层设计；板块内物业价格水平相对较低，在 3100-4500 元/之间，而价格相对较高的项目则因地段和资源优势售价凸显；板块低，在 3100-4500 元/之间，而价格相对较高的项目则因地段和资源优势售价凸显；板块内销售情况由于大环境欠佳，对外区域吸引力不60、够，前期销售相对缓慢，今年推出的大川水内销售情况由于大环境欠佳，对外区域吸引力不够，前期销售相对缓慢，今年推出的大川水岸和东海岸因其高性价比备受追捧，区域认知度不断提高，销售情况有所好转。岸和东海岸因其高性价比备受追捧，区域认知度不断提高，销售情况有所好转。板块内主要消费群体依赖于本区域内工人，区域形象较差，目前仅靠打造高性价比的产品吸 板块内主要消费群体依赖于本区域内工人，区域形象较差，目前仅靠打造高性价比的产品吸引外区域客户；因此要提升区域产品售价水平，一方面要改善区域形象，提升客户对本区域引外区域客户；因此要提升区域产品售价水平，一方面要改善区域形象，提升客户对本区域的认知度；另一方面，61、打造高品质物业，将是区域内后期项目开发的重点。的认知度；另一方面，打造高品质物业，将是区域内后期项目开发的重点。1.3 板块未来发展趋势 表：未来 2-3 年土地供应情况 1.3 板块未来发展趋势 表：未来 2-3 年土地供应情况 土地位置 土地位置 用地用途 用地用途 占地面积占地面积建筑面积 建筑面积 开发商 开发商 渝北区龙山街道大石坝组团 F5-5 号宗地 商业金融业兼容居住 73328293328菲华置业（重庆）有限公司、SM 广场（重庆）有限公司 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 25 页 共 69 页江北区石马河街道下花园处宗地 居住、防护绿地3042562、106347.9重庆世家地产发展有限责任公司 江北区大石坝 B、E、G标准分区 G20-8/02 号宗地 商业金融业、居住 37216102508重庆皇冠建设开发有限公司 江北区石马河街道石子山村原坪上社和堰塘湾社 居住、公建、绿地、公共交通、社会停车场等 291553按规划要求 重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司 江北区大石坝街道下石门 1 号宗地 居住、绿地 142390398602平方米 重庆东海房地产开发有限公司 江北区大石坝街道大石坝 一 村、二 村 宗 地K06-4、K08-1、K07-2、K07-1 住宅、防护绿地2009603.5、2.5、3.5重庆天拓置业发展有限公司 63、江北区石马河街道江北农场（大石坝组团 D 标准 分 区 控 规 D1-4/01号）宗地 居住、防护绿地625242.5 重庆宏帆实业有限公司、重庆邦和置业有限公司 江北区石马河街道南桥寺村原夏家院社宗地 住宅、公建 621701.5-3.0 重庆金果园房地产开发有限公司 （数据来源：重庆市土地交易中心）从板块未来 2-3 年供应土地情况来看，未来板块将会发展以商业和居住为一体的商贸中心，从板块未来 2-3 年供应土地情况来看，未来板块将会发展以商业和居住为一体的商贸中心，将发展为以观农贸市场为中心，商业和商贸及居住将是板块未来发展重心。区域配套更加完将发展为以观农贸市场为中心，商业和商贸及居住64、将是板块未来发展重心。区域配套更加完善，区域形象也将得到大幅度提升。善，区域形象也将得到大幅度提升。2、北滨路板块房地产市场研究 2、北滨路板块房地产市场研究 2.1 板块概况 2.1 板块概况 北滨路板块西起石门东大桥至黄花园大桥的滨江路沿线。北滨路的滨江物业早在 05 前便初见雏形，其中以金科金沙水岸为代表。06 年至今，该板块百花争鸣，聚集 9 家全国知名 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 26 页 共 69 页开发，成为江北区的热点板块，如今已呈现开盘的有华宇.北国风光、国美.鹏润蓝海、珠江太阳城；后期陆续开发的有龙湖地产、招商地产、中海地产和国兴地产等知名开65、发商，随着后期品牌开发商的开发，区域板块的整体品牌影响力将得到更大提升。2.2 板块内房地产市场情况 表：北滨路板块在售楼盘情况 2.2 板块内房地产市场情况 表：北滨路板块在售楼盘情况 项目名称 项目名称 体量（万）体量（万）产品形式 产品形式 销售价格（元/）销售价格（元/）销售率 销售率 华宇北国风光 43 小高层、高层 一期 3400 二期 3800 三期 4500 90%鹏润蓝海 60 小高层、高层 6000 95%珠江太阳城 100 高层 6000 85%合计 203 从板块目前情况分析，尚处于房地产开发的初期，目前，区域板块开发项目还停留在江景资从板块目前情况分析，尚处于房地产开66、发的初期，目前，区域板块开发项目还停留在江景资源的简单利用、产品空间创新及价格优势的竞争层面，产品品质与城市普通住宅产品差距不源的简单利用、产品空间创新及价格优势的竞争层面，产品品质与城市普通住宅产品差距不大。大。从目前在售项目来看，板块内在售项目规模较大，最大程度的利用江景资源，产品形态以高 从目前在售项目来看，板块内在售项目规模较大，最大程度的利用江景资源，产品形态以高层为主，主力户型为 2 房和 3 房，两房面积在 68-87，三房面积在 89110。1 房和 4层为主，主力户型为 2 房和 3 房，两房面积在 68-87，三房面积在 89110。1 房和 4房的比例较小，临江户型相对舒67、适；板块的楼盘的价格在整个江北区属次高水平，价格均在房的比例较小，临江户型相对舒适；板块的楼盘的价格在整个江北区属次高水平，价格均在4500 元/以上，特别是重庆成立“试验区”后，该区域价格飙升，目前已达 6000 元/；4500 元/以上，特别是重庆成立“试验区”后，该区域价格飙升，目前已达 6000 元/；板块内销售情况较好，在售项目地理优势明显，开发商实力雄厚，项目极具市场号召力。板块内销售情况较好，在售项目地理优势明显，开发商实力雄厚，项目极具市场号召力。板块由于江景资源的稀缺性和良好的区域形象，一直较受消费者追捧，吸引着全市的消费群 板块由于江景资源的稀缺性和良好的区域形象，一直较受68、消费者追捧，吸引着全市的消费群体，随着滨江路和嘉华大桥的建成通车以及滨江商业的崛起，区域配套的完善，使区域成为体，随着滨江路和嘉华大桥的建成通车以及滨江商业的崛起，区域配套的完善，使区域成为房地产开发的热点板块。房地产开发的热点板块。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 27 页 共 69 页2.3 板块未来发展区域 表：未来 2-3 年潜在项目情况：2.3 板块未来发展区域 表：未来 2-3 年潜在项目情况：项目名称 项目名称 开发企业 开发企业 项目用地面积（亩）项目用地面积（亩）项目总建筑面积（万）项目总建筑面积（万）中海北滨路项目 中海地产 240 25 北京国兴69、项目 北京国兴 405 88 信合置业项目 香港信合 300 50 春森彼岸 重庆龙湖 200 78 招商江湾城 招商地产 245 50 小计 1440 291 小计 1440 291 从潜在供应来看，随着未来几年内大量知名高档滨江项目的推出，重庆滨江板块的整体市场 从潜在供应来看，随着未来几年内大量知名高档滨江项目的推出，重庆滨江板块的整体市场影响将会得到快速提升，同时各项目的逐渐推出将会使重庆滨江资源的稀缺性得到逐步认识影响将会得到快速提升，同时各项目的逐渐推出将会使重庆滨江资源的稀缺性得到逐步认识和体现，滨江住宅的价值有望在众多知名项目的引导下得到充分体现。和体现，滨江住宅的价值有望在众70、多知名项目的引导下得到充分体现。后续潜在供应项目整体发展方向多为高档滨江住宅甚至是“豪宅”方向，招商江湾城、龙湖 后续潜在供应项目整体发展方向多为高档滨江住宅甚至是“豪宅”方向，招商江湾城、龙湖春森彼岸、中海地产等项目都将在 2007 年年内推出市场，其主力户型多数集中在 120-180春森彼岸、中海地产等项目都将在 2007 年年内推出市场，其主力户型多数集中在 120-180，整体售价预期都集中在 7000-10000 元/（清水房）。，整体售价预期都集中在 7000-10000 元/（清水房）。3、冉家坝板块房地产市场研究 3、冉家坝板块房地产市场研究 3.1 板块概况 3.1 板块概况71、 冉家坝区域的的住宅开发逐步接近尾声，功能定位目前已经由“高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术”向“北部片区新的商业中心区”转换，区域形象和商业价值逐步得到体现。同时，大量中高档项目的推出使区域配套逐渐完善，同时区域整体竞争力和对外辐射能力也逐渐得到提升。3.2 板块内房地产市场情况 3.2 板块内房地产市场情况 表：冉家坝板块主要在售楼盘情况 项目名称 项目名称 体量 体量（万）（万）产品形式产品形式户型区间 户型区间 销售价格 销售价格（元/）（元/）销售率 销售率 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 28 页 共 69 页光宇.阳光地中海 16 高层 两房：5872、-73 三房：81-95 4500 一期 100%春风.城市心筑 16 高层 两房：66-78 三房：97-113 4200 一期 100%橄榄郡 16 高层 两房：63-72 三房：75-106 4000 98%升伟.新意境 23 高层 一房：40 两房：63-80 三房：98-132 4100 一期：98%二期：75%合计 71/总的来说，冉家坝项目住宅开发已接近尾声，目前主要是前期项目的消化，单个项目规模较总的来说，冉家坝项目住宅开发已接近尾声，目前主要是前期项目的消化，单个项目规模较小，基本能够满足打造品质居家社区的规模条件，由于区域自身条件以及区域内地块出让情小，基本能够满足打造品质73、居家社区的规模条件，由于区域自身条件以及区域内地块出让情况，目前区域内地价水平和控规容积率较高，物业形态以高层和小高层为主，随着区域成熟况，目前区域内地价水平和控规容积率较高，物业形态以高层和小高层为主，随着区域成熟度的不断提升，区域内整体户型供应以紧凑中小户型为主，两房是目前区域内供应的主力户度的不断提升，区域内整体户型供应以紧凑中小户型为主，两房是目前区域内供应的主力户型，面积控制在 58-80 平米，重庆成立“试验区”后，整体价格飙升，目前均价在 4000-4500型，面积控制在 58-80 平米，重庆成立“试验区”后，整体价格飙升，目前均价在 4000-4500元/，中小户型的整体销售74、情况较好。元/，中小户型的整体销售情况较好。3.3 板块未来发展趋势 表：区域内主要后续潜在项目列表 3.3 板块未来发展趋势 表：区域内主要后续潜在项目列表 项目名称 项目名称 项目体量 项目体量 开发商开发商产品形态 产品形态 预计售价 预计售价 预计推出时间 预计推出时间 重庆国投项目 占地 500 亩，建面 100 万 北京机场建设不详 不详 2008-2009 年 华欧置业项目 占地 70 亩，建面 12 万 华欧置业 高层/小高层 4500-5000 2008-2009 年 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 29 页 共 69 页胜于蓝项目 占地 100 75、亩，建面 19 万 胜于蓝高层 4500-5000 2008-2009 年 银建项目 占地 13.6 亩，建面 2.5 万 银建房地产 高层/公寓5000-5500 2008-2009 年 板块内潜在项目较少，整体规模较小，且多数为不知名开发商开发，板块内潜在项目的发展 板块内潜在项目较少，整体规模较小，且多数为不知名开发商开发，板块内潜在项目的发展方向为紧凑型居家产品，且推出时间多在 2008-2009 年，因此，未来几年冉家坝板块的供方向为紧凑型居家产品，且推出时间多在 2008-2009 年，因此，未来几年冉家坝板块的供应量逐渐缩小，开发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。应量逐渐缩小，开76、发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。4、北部新区板块房地产市场分析 4、北部新区板块房地产市场分析 4.1 区域概况 4.1 区域概况 北部新区的房地产开发始于 2003-2004 年，这一时期大量本地知名开发商乃至全国知名的开发企业纷纷在北部新区大量购置土地，各出让地块规模巨大，一时成为重庆市大盘最为集中的区域，有“金开八大金刚”之说。从 2004 年开始，大量知名项目开始推出市场，在蓝湖郡、天湖美镇、棕榈泉、重庆奥园等项目的带动下，北部新区经开板块成为了 2004 年重庆市最为火爆的房地产开发区域，许多项目取得了非常不错的销售业绩。由于区域环境良好，开发商均具有很强的开发能力，区域供应主要77、为中高档项目，北部新区成为了重庆市新的“富人区”，随着区域配套的逐渐完善，区域未来发展潜力巨大。4.2 板块内房地产市场情况 4.2 板块内房地产市场情况 表：北部新区板块在售楼盘情况 项目名称 项目名称 体量 体量（万）（万）产品形式 产品形式 户型区间 户型区间 销售价格 销售价格（元/）（元/）金科东方王榭 18 花园洋房 三房：134-146 四房：156-189 五房：238-239 7500 金科东方雅郡 20 高层 两房：69 三房：92-109 四房：128 6000 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 30 页 共 69 页劲力五星城 29 高层、小高78、层 两房：70-77 三房：93-112 4800 奥林匹克花园（四期）250（20）高层、花园洋房、别墅 一房：45-51 两房：65-90 三房：87-114 高层：4600 洋房：5300 爱加丽都 51 花园洋房 两房：76 三房：113-123 4000 复地上城 80 高层 两房：82-90 三房：90-117 四房：125 4400 绿地翠谷 48 花园洋房、别墅花园洋房：84-131 联排：168-289 洋房：5000 别墅：7500 棕榈泉国际花园 80 小高层、花园洋房、别墅 联排：356-388 独立别墅：412-641 别墅：15000小高层：8000保利高尔夫花园 79、230 别墅 350-790 13000 合计 806 区域自 2004 年以来，聚集大量知名开发商，且规模较大，多数项目总建筑面积集中在 50-100 区域自 2004 年以来，聚集大量知名开发商，且规模较大，多数项目总建筑面积集中在 50-100万及 100 万方以上，开发周期较长。在未来几年内将会持续放量，市场竞争依然激烈。万及 100 万方以上，开发周期较长。在未来几年内将会持续放量，市场竞争依然激烈。北部新区特别是经开片区供应产品形态主要为别墅及花园洋房等低密度物业，即使有小高层 北部新区特别是经开片区供应产品形态主要为别墅及花园洋房等低密度物业，即使有小高层和高层产品的出现，其品质80、在也非常突出，例如棕榈泉。由于物业品质较高，户型主要以舒和高层产品的出现，其品质在也非常突出，例如棕榈泉。由于物业品质较高，户型主要以舒适性大户型为主，整体价格特别是花园洋房和别墅居全市最高水平，高品质项目销售情况良适性大户型为主，整体价格特别是花园洋房和别墅居全市最高水平，高品质项目销售情况良好，由于产品总价较高，销售速度较慢，个别项目产品品质较差前期销售受阻，目前随着重好，由于产品总价较高，销售速度较慢，个别项目产品品质较差前期销售受阻，目前随着重庆市房地产的再度升温而有所改善。庆市房地产的再度升温而有所改善。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 31 页 共 69 81、页4.3 区域未来发展 表：区域未来 2-3 年主要潜在项目情况 4.3 区域未来发展 表：区域未来 2-3 年主要潜在项目情况 板块 板块 项目名称 项目名称 项目体量 项目体量 开发商 开发商 产品形态 产品形态 江与城 占地 1800 亩，建面 1200 万 重庆龙湖地产 花园洋房、高层高新 片区 金科.十年城 占地 20 万方，建面 70 万 重庆金科集团 花园洋房 奥林匹克花园 总占地 3300 亩，后续项目约 150万方 重庆奥林匹克花园 高层、别墅 和黄项目 占地 706 亩，建面 56.5 万 合记黄埔 联排别墅等 恒大项目 占地 315 亩，建面 30.5 万 恒大集团 独立82、别墅、联排别墅 经 开 片 区 首金项目 占地 715 亩，建面 71.5 万 首都钢铁集团 联排别墅等 合计 占地 5606 亩，建面 570.5 万方 从区域未来潜在项目情况来看，区域未来将供应大体量的别墅、花园洋房等低密度物业，且 从区域未来潜在项目情况来看，区域未来将供应大体量的别墅、花园洋房等低密度物业，且项目规模较大，未来竞争激烈，区域都市“富人区”的形象将更加明显。项目规模较大，未来竞争激烈，区域都市“富人区”的形象将更加明显。5、本项目区域板块发展趋势分析 5、本项目区域板块发展趋势分析 从重庆市北部片区房地产各板块发展分析，随着北滨路的修建及一线开发企业进驻北滨路区从重庆市北83、部片区房地产各板块发展分析，随着北滨路的修建及一线开发企业进驻北滨路区域板块，未来，重庆北滨路将是重庆房地产的热点和高端产品集中区域，其房地产销售价格域板块，未来，重庆北滨路将是重庆房地产的热点和高端产品集中区域，其房地产销售价格将从目前的 4500-6000 元/平方米的整体均价向 7000-10000 元/平方米的趋势发展，在区域将从目前的 4500-6000 元/平方米的整体均价向 7000-10000 元/平方米的趋势发展，在区域板块的带动下，本项目地块可在板块归属上纳入北滨路板块，提升项目整体价值属性和土地板块的带动下，本项目地块可在板块归属上纳入北滨路板块，提升项目整体价值属性和土84、地价值。价值。从潜在供应来看，北滨路潜在项目供应体量近 291 万，加之目前在售项目多处于供应初从潜在供应来看，北滨路潜在项目供应体量近 291 万，加之目前在售项目多处于供应初期，后期尚有大量滨江物业供应市场；随着未来几年内大量知名高档滨江项目的推出，重庆期，后期尚有大量滨江物业供应市场；随着未来几年内大量知名高档滨江项目的推出，重庆滨江板块的整体市场影响将会得到快速提升，同时各项目的逐渐推出将会使重庆滨江资源的滨江板块的整体市场影响将会得到快速提升，同时各项目的逐渐推出将会使重庆滨江资源的稀缺性得到逐步认识和体现，滨江住宅的价值有望在众多知名项目的引导下得到充分体现。稀缺性得到逐步认识和体85、现，滨江住宅的价值有望在众多知名项目的引导下得到充分体现。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 32 页 共 69 页 后续潜在供应项目整体发展方向多为高档滨江住宅甚至是“豪宅”方向，招商江湾城、龙湖 后续潜在供应项目整体发展方向多为高档滨江住宅甚至是“豪宅”方向，招商江湾城、龙湖春森彼岸、中海地产等项目都将在 2007 年年内推出市场，其主力户型多数集中在 120-180春森彼岸、中海地产等项目都将在 2007 年年内推出市场，其主力户型多数集中在 120-180，整体售价预期都集中在 7000-10000 元/（清水房）。，整体售价预期都集中在 7000-10000 86、元/（清水房）。二、区域房地产市场销售价格小结 二、区域房地产市场销售价格小结 1、北部片区住宅类物业售价水平 表：北部片区目前住宅各种物业类型主流销售价格 1、北部片区住宅类物业售价水平 表：北部片区目前住宅各种物业类型主流销售价格 单位：元/物业类型 物业类型 大石坝-石马河板块大石坝-石马河板块北滨路板块 北滨路板块 冉家坝板块 冉家坝板块 北部新区板块 北部新区板块 高层、小高层 3100-4500 4500-6000 4000-4500 4400-6000 花园洋房 4000-7000 独立别墅 10000-15000 2、商业物业售价水平 针对本项目所处区位，主要针对滨江商业和区域87、社区商业物业售价进行分析 表：北部片区商业物业主流售价水平 2、商业物业售价水平 针对本项目所处区位，主要针对滨江商业和区域社区商业物业售价进行分析 表：北部片区商业物业主流售价水平 单位：万元/商业类型 商业类型 滨江商业 滨江商业 传统社区商业 传统社区商业 售价水平 12000-20000 12000-15000 农贸市场租金 25-35 元/平方米月 备注：农贸市场租金案例：项目附近茶叶批发市场租金 25-30 元/平方米月，租金年增幅在 10%；3、本项目未来物业类型价格预测 本部分主要针对本项目可能的物业类型目前整体平均售价水平进行预测 表:本项目可能的物业类型目前售价预测 3、本88、项目未来物业类型价格预测 本部分主要针对本项目可能的物业类型目前整体平均售价水平进行预测 表:本项目可能的物业类型目前售价预测 物业类型 物业类型 价格预测（元/）价格预测（元/）高层、小高层 4500-5500 商业 12000-15000 市场租金 40 元/平方米月 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 33 页 共 69 页备注：该预测价格为当前市场销售价格区间，没有对地块进行资源划分和考虑未来几年的重庆房地产销售价格的自然增长率；本项目各地块价格将在第三部分进行价格详细的阐述分析。三、江北盘溪农贸市场情况 三、江北盘溪农贸市场情况 五矿置业.重庆江北土地项目运营89、可行性研究 2007/09第 34 页 共 69 页1、市场概况 1、市场概况 重庆观农贸农产品物流中心（简称观农贸），为集蔬菜、副食、粮油、水产、水果、茶叶和冷冻制品七大专业批发市场为一体的大型农产品综合批发市场群,占地 671 亩，经营面积33.6 万平方米。2、辐射范围 2、辐射范围 满足重庆市主城区和近郊区县 80%以上的蔬菜需求，农产品辐射范围遍及全国 16 个省、60多个市县。3、经营情况 3、经营情况 经营各类农产品 1400 余种，特别是辣椒、花椒销量占国内市场交易份额的三分之一；2006年市场总交易量 19.5 亿公斤，总交易额突破 85.9 亿元人民币。4、未来发展 4、未90、来发展 未来五年，建成辐射整个西部农产品供应市场的现代化农产品物流中心的奋斗目标，在过去发展的基础上，增加 1041 亩市场用地，新建两个市场（肉类蛋禽批发市场、冻制品批发市场）；完善三个区域（行政区、商务区和配套区）；拓展三大市场（蔬菜、水产和水果批发市场）；组建一个中国三峡名优特产展销中心；开发一个食品加工园区。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 35 页 共 69 页第六部分 第六部分 项目地块资源价值评价 项目地块资源价值评价 一、项目地块描述 一、项目地块描述 1、地块位置 1、地块位置 项目地块位于重庆市主城区江北区石马河街道玉带山村土堡子、石门社区片区，距91、重庆沙坪坝商圈仅 2 公里，距江北观音桥商圈 5 公里，距解放碑商圈 10 公里（直线距离），区域位置较好。2、项目地块条件分析 2.1 项目地势高差复杂 2、项目地块条件分析 2.1 项目地势高差复杂 项目地块沿嘉陵江往东，呈坡面山地，有较大的高差，约 70 多米高差；沿玉石大道面，地势相对平缓；项目地势高差有利于项目后期产品开发中，扩大临江面，使江景资源最大化，提高项目景观价值；五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 36 页 共 69 页 2.2 项目地块内部复杂 项目地块内现修建了大量民宅、开办了几十家工厂，110KV 盘溪变站以及多条高压电线，并且在地块整治中，江92、北区石英玻璃厂和金笔厂不属于拆迁整治范围内，对项目地块整治及后期开发建设带来较大的影响和成本增加。2.3 盘溪河 项目地块旁，有盘溪河水域流泾；但由于盘溪河上游污染严重，目前盘溪河水质不佳，有异味；但从长远规划看，污染河流将得整治，未来盘溪河将成为项目景观卖点之一。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 37 页 共 69 页2.4 江景资源 项目地块临嘉陵江，临江水岸线长，约 1000 米（具体距离需根据地块红线图测量），江面宽，江对面为重庆沙坪坝重庆大学、沙滨路及重庆人文古镇瓷器口旅游区；江景资源是项目最大的卖点和价值提升点。二、地块周边环境描述 二、地块周边环境描述 93、1、交通状况 地块外部交通通达度高，北靠松石路，东临玉石大道，西南向为嘉陵江和重庆北滨路（北滨 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 38 页 共 69 页路修建至项目地块旁，项目地块北滨路路段由本项目整治企业修建）；紧靠重庆外环高速；项目地块公交系统完善，公交路线通达全市各主要交通节点，路经项目地块 15 条公交线路。表：公交线路表 公交路线 公交路线 起点终点站 起点终点站 备注 备注 181A 沙坪坝盘溪站（项目地块）解放碑 113B 线 沙坪坝盘溪站（项目地块）重庆北站（龙头寺火车站）114 路 朝天门盘溪站（项目地块）121 路 南坪盘溪站（项目地块）127 路94、 江北农场盘溪站（项目地块）金沙水岸（江北）202 路 沙坪坝盘溪站（项目地块）重庆北站（龙头寺火车站）208 路 富悦花园盘溪站（项目地块）沙区西南医院 230 路、231 路、236 路、604 路、605 路、861 路、876 路、879 路.2、农贸市场 项目地块位于重庆市主城区内，地块周边均已开发建设，其中沿玉石大道侧为重庆最大的农贸市场盘溪农贸市场。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 39 页 共 69 页 3、教育配套 地块周边教育配套完善，字水中学和玉带山小学位于项目地块旁。4、玉带山公墓 项目地块左上角，沿滨江部分建设有一公墓玉带山公墓，公墓的存在对95、其附近地块价值有较大的贬低，建议在后期修建滨江路规划中，将其搬迁，规避对项目地块的影响。3、周边居民圈研究 项目地块位于江北区石马河街道，区域内常住人口 4 万人，主要分为原土居民和周边企业厂矿工作人员、农贸市场个体私营业主；区域人口除个体私营业主具有较强的经济购买力外，其他人口经济实力较弱，不能成为未来房地产开发的主要客户群体。4、小结 综上所述，项目地块周边配套完善，但由于公墓和盘溪农贸市场的存在，项目周边环境不佳，综上所述，项目地块周边配套完善，但由于公墓和盘溪农贸市场的存在，项目周边环境不佳，对后期物业发展，尤其是高档次物业的发展有一定的限制。对后期物业发展，尤其是高档次物业的发展有一96、定的限制。三、地块价值评价结论 三、地块价值评价结论 1、可开发价值评价 1、可开发价值评价 项目位于江北区石马河区域，也是未来北滨路发展沿线路段，区域紧邻江北观音桥商圈和沙 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 40 页 共 69 页坪坝商圈，配套设施相对完善、交通便捷，项目所处区域位置和发展前景良好，有 1000 多米的江岸线和较大的坡地高差，具备开发中高档物业的先天条件。2、可发展物业类型方向判定 2、可发展物业类型方向判定 结合项目区域价值研究以及项目地块价值研究，加之本项目 4 左右地块容积率及项目具有1000 多米的江岸景观线和地形条件，中原认为，本项目可发展97、的建筑物业形态有滨江景观滨江景观高层、小高层产品。高层、小高层产品。表：目前重庆滨江路主要建筑物业形态 滨江路 滨江路 建筑形态 建筑形态 主要楼盘案例 主要楼盘案例 小高层 中海北滨路 1 号 北滨路 北滨路 高层 华宇北国风光、东海岸、珠江太阳城 高层 阳光 100 国际新城、骏逸第一江岸 南滨路 南滨路 小高层 美堤雅城 四、项目地块板块划分 四、项目地块板块划分 综合项目地块的地形条件、资源状况、交通连接状况及地块自身素质，中原对项目地块按其特性进行合理的分割，并通过对板块特性的分析来发掘各板块所具备的开发价值和其所适合的发展方向。综合项目地形条件、各板块属性、景观资源条件，中原将项目98、用地划分为以下 2 个地块：五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 41 页 共 69 页 说明：由于项目地块地形图等资料不全，因此，中原仅能依靠项目地块平面图进行地块面积估算，估算面积与实际划分地块土地面积有一定的差距。1、637.7 亩住宅用地地块 1、637.7 亩住宅用地地块 地块位于项目用地的临江面，地块临江面长，约 1000 多米，但地块内部地势高差较大，在产品规划上，可依山体坡地进行项目规划布局，项目江景资源最大化是该地块的最大价值点；1.1 地块景观资源条件 地块江景资源丰富，拥有 1000 多米左右的江岸线，背靠山地，背山面水的地块在重庆主城区为稀缺景观地99、块；在开发中，可归入滨江板块，其地块开发价值远大于普通城市中心开发地块价值。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 42 页 共 69 页 1.2 地块交通 地块内部高差较大，目前道路交通系统较差，因此，在未来地块出行规划中，滨江路将是其主要的对外交通出口，且需要在市场用地和住宅用地间修建城市道路，便于项目出行。1.3 地块的不利因素 项目地块内部有石英玻璃厂和输气站，及靠近金笔厂，在对项目地块规划利用上有一定的影响；对项目开发有噪音、空气污染和一定的安全隐患；狭长地块上角侧，建有玉带山公墓，对项目居住品质有较大的影响，在后期建设中，考虑是否搬迁。1.4 地块属性评价 对外100、视野非常开阔，外部江景景观资源十分突出，同时具有非常强的房地产滨江板块标识性；对外视野非常开阔，外部江景景观资源十分突出，同时具有非常强的房地产滨江板块标识性；整体地形有较大的高差，对江景资源的开发利用能达到最大化，但在建筑规划和建筑成本上 整体地形有较大的高差，对江景资源的开发利用能达到最大化，但在建筑规划和建筑成本上需增一定的成本；需增一定的成本；地块对外交通状况差，目前仅能依靠项目地块内人行道路通行，但从未来交通对外交通规划 地块对外交通状况差，目前仅能依靠项目地块内人行道路通行，但从未来交通对外交通规划预期来看，其滨江路将改变目前的交通条件，并赋予项目地块较强的滨江商业价值；预期来看，101、其滨江路将改变目前的交通条件，并赋予项目地块较强的滨江商业价值；地块内部噪音、空气污染及安全隐患需要进行一定规避；地块内部噪音、空气污染及安全隐患需要进行一定规避；五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 43 页 共 69 页地块紧邻字水中学和玉带山小学，地块周边配套完善；地块紧邻字水中学和玉带山小学，地块周边配套完善；综上所述，本地块自身资源条件良好，整体开发价值非常突出。综上所述，本地块自身资源条件良好，整体开发价值非常突出。在物业开发预期上，中原建议，开发江景高层物业和滨江商业物业。在物业开发预期上，中原建议，开发江景高层物业和滨江商业物业。2、400 亩市场用地及公102、建配套用地地块 2、400 亩市场用地及公建配套用地地块 地块位于项目用地范围的右面，地块内部地势较为平缓，地块交通通达度高，地块周边修建地块周边修建有大量的批发市场，市场商业氛围浓，成熟度高；有大量的批发市场，市场商业氛围浓，成熟度高；本项目在此规划市场用地和其公建配套用地，具备成熟的入市开发条件；2.1 地块资源条件 目前，项目地块内建设有大量的民居、厂房和化工研究所，区域形象差；且有变电站等设施；2.2 地块交通条件 地块对外交通通达度高，地块边缘建有盘桂路和松石路。2.3 地块属性评价 地块无特殊的景观资源优势，属于城市中心普通开发地块；地块无特殊的景观资源优势，属于城市中心普通开发地103、块；五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 44 页 共 69 页 在物业开发预期上，中原建议，开发农贸市场及修建部分公建配套设施。在物业开发预期上，中原建议，开发农贸市场及修建部分公建配套设施。5、项目地块物业开发预期 地块 地块 地块面积 地块面积 开发物业 开发物业 住宅用地 637.7 亩 江景高层、滨江商业 市场用地 400 亩 农贸市场、公建配套 合计 1037.7 亩 五、项目交通体系规划 五、项目交通体系规划 1、项目现有交通分析 目前，项目地块与外界主要有 3 个道路接口，分别是盘溪河与玉石路接口（盘桂路），盘溪市场与玉石大道接口的盘溪一支路，通过字水中学104、和玉带山小学与松石路连接接口；五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 45 页 共 69 页项目道路等级低，多为原老城区社区道路和部分大型企业修建的厂矿道路，道路窄、路况差；其中，盘溪一支路被作为临时菜市场使用，道路通行不畅；项目地块内部道路，多为断头路，道路坡度大。项目地块内无道路直通滨江地带。2、本项目对外交通需求分析 结合项目周边的路网规划，本项目交通体系中，仅需考虑住宅用地的交通问题，市场用地可借助松石大道和玉石大道解决交通问题；在住宅用地地块中，需要解决地块内部交通体系，还需要延伸城市主要交通干道北滨路的交通功能和保障地块范围内相关不整治企业的对外交通需求；结合项105、目预期发展的物业及居住人口规模，和项目整体规划，其对外交通的整体需求强于一般意义的居住区，但同时地块内部商贸、物流等功能区较弱，因此，本项目整体对外交通要求相对较高，但考虑到项目的可持续发展和项目成本的控制，中原认为，本项目主要对外车行道控制为双向四车道较为适宜，滨江路按目前建设等级（双向四车道）进行修建。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 46 页 共 69 页 3、项目交通规划 在结合项目现有交通条件，和规避项目地块内部不可整治地块物业，将土地价值最大化的原则，中原建议，按下图方式进行道路规划，有利于项目土地价值最大化。道路 道路 属性 属性 目的 目的 现目前滨江106、道路与松石路和盘桂路 与玉石大道平行 解决住宅用地地块交通问题 规避变电站对地块的分割 沿用原有道路标高，节约成本 贯通住宅用地地块，打通滨江路与交通动线 提升项目地块滨江属性，提高地块价值 规避金笔厂和输气站对项目地块的分割 滨江路 提升项目价值属性 连接北滨路，承担市政道路功能 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 47 页 共 69 页第七部分 项目运营实施方案 第七部分 项目运营实施方案 一、项目运作流程 一、项目运作流程 二、资金回收方案 二、资金回收方案 图：资金回收方案示意图 图：资金回收方案示意图 方案分解：1、政府进行公开出让，五矿置业参与拿地 方案分解107、：1、政府进行公开出让，五矿置业参与拿地 重庆北土整公司、观农贸管理处 置 业公司 2007.9 2007.11.31 2008.3 2008.10底后 双方协议签订 进行城市拆迁工作付款5亿元 付款5亿元 付款5亿元成立项目公司 进行土地整治 招拍挂 中标、竞得土地使用被他人摘得，获取一级开发 2007.10 2007.12.31 2008.5.31 征地工作北 京 通盈公司 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 48 页 共 69 页1.1 五矿置业拿地后，进行土地二次转让，赚取利润；1.2 五矿置业拿地后，进入房地产项目开发，可以考虑自主开发，也可以考虑和其他开发商108、合作开发。其中合作开发有两种模式：a.土地入股，不介入项目操作，分阶段回收成本及利润 1.1 五矿置业拿地后，进行土地二次转让，赚取利润；1.2 五矿置业拿地后，进入房地产项目开发，可以考虑自主开发，也可以考虑和其他开发商合作开发。其中合作开发有两种模式：a.土地入股，不介入项目操作，分阶段回收成本及利润?操作案例同景国际城 开发商：重庆同景置业有限公司 合作单位：中国铁路二局 项目基本情况：项目位于重庆市南岸茶园新区，总占地 3000 亩，总体规划为集居住、商业、商务、生活配套等多种功能为一体的低密度高品质社区；总建筑面积超过 200 万平米，住宅的建筑面积约为 178 万平米，物业形态包括109、低密度花园洋房、联排别墅、电梯小高层花园洋房、高层电梯公寓和商业及商务办公等配套，此外还规划有一座五星级休闲度假酒店。b.介入项目操作，分阶段回收成本及利润 b.介入项目操作，分阶段回收成本及利润?操作案例亚太商谷 开发商：天津融创集团和重庆渝能集团 项目基本情况：项目位于重庆南岸区重庆国际会展中心旁，项目北面长江，与渝中半岛一江之隔，南接南坪商圈，东邻重庆新兴的游乐休憩经济中心、最具动感风情的南滨路，处于重庆会展经济版块的核心位置。项目总占地 200 亩，建筑面积 73 万方，物业形态包括公寓、住宅、写字楼、酒店、商业于一体。2、政府进行公开出让，五矿置业不参与拿地2、政府进行公开出让，五矿110、置业不参与拿地 土地出让付款方式：a.一次性付款 b.分期付款?半年期付款，共分三次付款，按照（40%、30%、30%）的比例进行付款?一年期付款，共分四次付款，按照（30%、30%、20%、20%）的比例进行付款 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 49 页 共 69 页三、项目进度计划安排 三、项目进度计划安排 2007年第四季度 第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度签定协议征地拆迁土地整理立项及规划招拍挂回款2008年2009年项目 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 50 页 共 69 页第八部分 项目地块土地一级开发价值评估111、 一、项目土地销售收入估算 第八部分 项目地块土地一级开发价值评估 一、项目土地销售收入估算 1、土地销售收入估算思路 1、土地销售收入估算思路 2、假设开发法 2、假设开发法 说明：土地价值估算总开发价值-二级开发建设成本-二级开发利润（假定税前收益率为 20）；土地挂牌价格=土地价值估算值-3%的交易契税 2.1 项目地块假设开发方案 表：假设开发方案 分区地块 分区地块 住宅用地 住宅用地 市场用地 市场用地 合计 合计 占地面积（亩）637.7 400 1037.7 占地面积（亩）637.7 400 1037.7 建筑形态 高层小高层 容积率 5.00 1.725 3.74 地上建筑面112、积（）2126729.0 460018.3 2586747.3 其中:住宅 2020392.6 酒店式公寓 65000 商业配套 106336.5 30000 市场建筑面积 365018.3 地下建筑面积 339387.79 3000 342387.79 其中:配套用房 10000 3000 地下车库 329387.79 全地上停车位 总建筑面积 2466116.79 463018.25 2929135.04 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 51 页 共 69 页备注：该项目地块整体容积率初步拟定为 3.74，一是贵公司合作企业给予的参考容积率，另一方面是结合目前重113、庆市城区出让土地容积率而定；考虑到项目地块条件及周遍商业市场经营状况，本项目住宅用地商业面积配比按总建筑面积的 5%保守计算；车库面积，住宅部分按 100 平方米（建筑面积）配置 0.6 个车位计算，商业用房按 100 平方米配置 0.7 个车位计算，其中，地上车位 20%，地下车位 80%；每车位建筑面积按 32 平方米计；市场用地，按全地上车位配制。园林面积：住宅部分按 70%的绿化面积，市场及公建配套用地按 50%的绿化面积计算；2.2 假设方案各物业未来 3 年售价及市场租金预测?周边物业价格 对比现有周边区域房地产市场各物业价格水平，对本项目各类物业价格进行修正 表：北部片区目前住宅114、各种物业类型主流销售价格 表：北部片区目前住宅各种物业类型主流销售价格 单位：元/物业类型 物业类型 大石坝-石马河板块 大石坝-石马河板块 北滨路板块 北滨路板块 高层、小高层、酒店式公寓 3100-4500 4500-6000 商业 12000-15000 12000-20000 市场租金 25-30 区域属性评价 本项目所在区域板块 北滨路延伸板块 评估对象 市场及公建地块 住宅地块 通过市场比较法，得出本项目各物业形态目前的销售价格预期 表:本项目可能的物业类型目前售价预测 通过市场比较法，得出本项目各物业形态目前的销售价格预期 表:本项目可能的物业类型目前售价预测 五矿置业.重庆江北115、土地项目运营可行性研究 2007/09第 52 页 共 69 页物业类型 物业类型 价格预测（元/）价格预测（元/）江景高层 4500-6000 酒店式公寓 4000-5000 商业 12000-15000 市场租金 25-30?房价自然增长 根据重庆市住宅房价的自然增长速度分析，每年住宅销售价格自然增长幅度在 8-10%，因此，预计本项目在未来 2-3 年内销售价格 表：未来 2-3 年项目各地块物业销售价格预测 单位：元/表：未来 2-3 年项目各地块物业销售价格预测 单位：元/产品形式 产品形式 价格 价格 备注 备注 江景高层 7500 套内面积 酒店式公寓 7000 套内面积 商业 116、15000 建筑面积 市场租金 40 建筑面积 备注：在总销售金额计算中，高层建筑公摊按 17%未来 3 年物业销售价格及销售总价预测 未来 3 年物业销售价格及销售总价预测 住宅用地 住宅用地 市场用地 市场用地 单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）高层 7500 1257694.4 商业 15000 159504.7 13000 39000 公寓 7000 37765 市场 265152 小计 1417199.0 341917 合计 1759117 万元 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性117、研究 2007/09第 53 页 共 69 页备注：1、市场租金收入按 38 年计，前 20 年租金年增长 7%，20 年后租价稳定，按 10%的折现率计算；2、高层住宅和公寓销售价格为套内销售价格，在计算销售收入时，高层和公寓按 17%的建筑公摊换算，商业和市场按建筑面积销售租赁；存量资产：地下车库存量资产：地下车库329387.79 平方米平方米 2.3 假设开发各物业建筑投资成本 序号 项目 取费标准(元/平方米)金额(万元)取费标准(元/平方米)金额(万元)备注 住宅用地 市场用地 一 土地费用 1567 386446 3098 143465 楼面地价(含 3%契税)土地单价(万元/亩118、)606 606 359 359 占地面积(含 3%契税)二 前期工程费 322 79418 337 15613 总建筑面积 三 土建及安装 工程费用 1549 381965 1901 88004 总建筑面积 四 室外工程 218 53828 25211660 总建筑面积 五 不可预见费 104 25761 129 5984(二+三+四)*5%六 财务费用 136 33453 139 6455 9%年利率估算 七 管理费用 115 28344 73 3392 销售收入 2%八 销售费用 144 35430 41 1919 销售收入 2.5%开发建设总投资 4155 1024645 5971 2119、76491(2+3+4)费用 5%九 土地增值税 386 95264 111 5162 总建筑面积 十 收入 1417199 341917 十一 营业税及附加 5.50%77946 5.50%4222 销售收入 5.5%十二 交易税费 1.00%14466 1.00%768 销售收入 1%十三 销售净收入 1324787 336928(十)-(十一)-(十二)十四 税前利润 204879 55274(十三)-(九)-开发建设总投资 十五 税前利润率 20%20%税前利润/开发建设总投资 备注：项目建筑投资成本见附件 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 54 页 共 69120、 页 中原认为，在重庆房地产开发行业，税前利润达到 20%，是较为合理的，因此，在土地价格评估中，中原采用建筑成本相对固定的方法，反推算出项目的土地价值；当项目假设开发税前利润达 20%时，项目住宅用地土地成本为 606 万元/亩，市场用地及公建配套用地土地成本为 358.64 万元/亩；（该成本包含了土地摘牌时产生的 3%交易契税）；扣除 3%的交易契税后，项目的实际土地价格为：地块 地块 成本地价（万元/亩）成本地价（万元/亩）扣除 3%的交易契税的挂牌价(万元/亩)扣除 3%的交易契税的挂牌价(万元/亩)住宅用地 606 588.35 住宅用地 606 588.35 市场用地及公建配套 121、358.64 348.19 市场用地及公建配套 358.64 348.19 3、市场比较法 3、市场比较法 重庆成立“试验区”后，重庆市房价水平有较大水平的提升，半月内，房价平均上涨 7.8%，相应一级市场土地价格中，也应该有较大水平的提升；表：大石坝片区周边土地地块成交价格 土地具体位置 土地具体位置 竞得单位竞得单位出让面积出让面积（）（）成交金额成交金额（万元）（万元）用途 用途 容积率容积率土地单价 土地单价（万元/亩）（万元/亩）时间 时间 渝北区龙山街道大石坝组团F5-5 号宗地 菲华置业73328 20075 商业金融业兼容居住 4.00 182.5 2007.7北滨路三钢场地块122、 香港信合307.6 亩 41.8 亿 综合用地 5 1358.9 2007.6江北区建新西路 34 号宗地 重庆国兴置业有限公司 428.44 亩 88057 公建、居住、学校、防护绿地 3.08 205.5 2005.12 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 55 页 共 69 页市场比较修正系数：地块地块 权重权重 市场部分市场部分住宅部分住宅部分 F5-5 号宗地F5-5 号宗地三钢场地块三钢场地块 34 号宗地34 号宗地区位级差 10 4.2 4 5 9 4 交通便捷度 10 6 3.2 4 10 2 道路通达度 10 5 4 6 9 5 生活环境 10 6123、 5 5 8 4 商业环境 10 8.5 5 5 7 0 文化教育 10 6 5 4 4 0 景观资源 10 4 9 4 9 9 交易时间 10 9 9 9 9 4 容积率指标 10 4.5 7 7 9 5 土地性质 10 8 6 5 10 5 合计 100 61.2 57.2 55 84 38 住宅地块修正 1.06 0.68 1.505 权重 15%60%25%市场地块修正 1.13 0.73 1.61 权重 60%30%10%本项目土地价格市场比较修正为：住宅地块土地价格：661.658 万元/亩；市场及公建用地土地价格：454.2 万元/亩本项目土地价格市场比较修正为：住宅地块土地价格124、：661.658 万元/亩；市场及公建用地土地价格：454.2 万元/亩 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 56 页 共 69 页4、加权平均价格 4、加权平均价格 土地假设开发法与市场比较法加权平均：单位：万元 土地假设开发法与市场比较法加权平均：单位：万元 土地价格 土地价格 住宅地块 住宅地块 市场及公建配套地块 市场及公建配套地块 权重 权重 假设开发法 588.35 348.19 50%市场比较法 661.658 454.2 50%本项目土地价格 625.00 401.19 本项目土地价格 625.00 401.19 土地销售收入 土地销售收入 398564125、.90 160477.89 总销售收入 总销售收入 559042.78 二、项目成本估算 二、项目成本估算 1、土地一级开发成本汇总 土地一级开发成本汇总表 土地一级开发成本汇总表 序号 项目 金额(万元)说明 一 征地拆迁费 征地拆迁费 150000 依委托协议 二 前期整治费 33495 详见整治费用估算 三 土地营销费 5590 土地销售收入 1%四 管理费用 5590 土地销售收入 1%五 不可预见费 9734 (1+2+3+4)*5%六 财务费用 28693 详见还本付息表 土地一级开发总成本 土地一级开发总成本 233103 224.63 万/亩 备注：土地征地拆迁费为 15 亿元126、，分三次支付于甲方用于土地征用和城市拆迁整治。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 57 页 共 69 页土地整治费用估算表 土地整治费用估算表 项目 项目 单位成本 单位成本 基数（约）基数（约）费用 费用 备注 备注 地块内部道路 400 万/公里 2-3 公里 1200 双向 4 车道、水泥路面 北滨路 500 万/公里 1.5 公里 750 双向 4 车道、沥青路面 给水接口 20 元/平方米 2586747.25 5173.5 按规划总建筑面积 排水接口 10 元/平方米 2586747.25 2586.7 按规划总建筑面积 燃气接口 10 元/平方米 2586127、747.25 2586.7 按规划总建筑面积 电 70 元/平方米 2586747.25 18107.2 按规划总建筑面积 排污 1.6 元/平方米 2586747.25 413.9 按规划总建筑面积 通讯 免费 2586747.25/前期勘测费 5 元/平方米 2586747.25 1293.4 按规划总建筑面积 土地平整 20 元/平方米 1037.7 亩 1383.5 按占地面积 土地整治费合计 土地整治费合计 33494.93 32.3 万/亩 备注：1、道路费用含路基工程；2、给排水、气、电按重庆一般收费计算，考虑项目规模较大，在给排水和燃气接口上取最小值计算，电取 70 元/平方米128、；3、通讯免费安装；4、本项目规模较大，且属于城市中心区，地块外部市政管网完善，因此，在本项目各项市政管网费用上，具有较大的弹性空间。三、土地出让金 三、土地出让金 性质 性质 地上建筑面积 地上建筑面积 单位（元/平方米）单位（元/平方米）出让金 出让金 市场用地 460018.3 450 20700.82 住宅用地 2126729.0 310 65928.60 合计 合计 2586747.3 86629.42 备注：土地出让金按项目地块土地等级 4 级计算（参照东方港湾土地等级），住宅建筑面积310 元/平方米、市场建筑面积 450 元/平方米。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2129、007/09第 58 页 共 69 页四、营业税及附加 四、营业税及附加 营业税及附加营业税及附加 合计(万元)合计(万元)土地销售收入*5.50%30747.65 五、项目经济评价 五、项目经济评价 1、项目经济指标 1、项目经济指标 序号 项目 金额(万元)说明 1 一级开发总成本 233103 2 一级土地销售收入 559048 3 土地出让金 86629 4 营业税及附加 30748 销售收入 5.5%5 一级开发增值额 208569(2-1-3-4)6 政府分成 31285 增值额 15%7 项目公司分成 177283 增值额 85%8 项目公司税前投资利润率 76.05%9 所得税130、 44321 25%税率 10 项目税后利润 132962 11 项目公司税后投资利润率 57.04%12 财务净现值 105671 15%折现率 13 内部收益率 53.34%14 投资回收期 1.67 年 项目税前利润为 177283 万元，税前利润率为 76.05%；税后利润为 132962 万元，税后利项目税前利润为 177283 万元，税前利润率为 76.05%；税后利润为 132962 万元，税后利润率为 57.04%；其中，五矿置业税前利润为 90414 万元（51%股权）；润率为 57.04%；其中，五矿置业税前利润为 90414 万元（51%股权）；备注：1、根据土地整治协议131、，甲方（北部土地整治中心和观音桥农贸市场管理处）将分取项目土地增值收益的 15%；2、五矿置业与通盈地产股权比为 51%：49%。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 59 页 共 69 页 2、资金使用及筹措计划 2、资金使用及筹措计划 表：资金使用及筹措计划表 单位：万元 日期(季度)2007 年 2008 年 2009 年 序号 项目 合计 第四季度 第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度 第二季度 一 资金需求 1 征地拆迁费 150000 100000 0 50000 0 0 0 0 2 前期整治费 33495 0 8374 8374 8374 8374 0 132、0 3 土地营销费 5590 0 1118 1118 1118 1118 1118 0 4 管理费用 5590 799 799 799 799 799 799 799 5 不可预见费 9734 5040 515 3015 515 515 96 40 合计 204410 105839 10805 63305 10805 10805 2013 839 二 资金筹措 1 自有资金 0 0 0 0 0 0 0 0 2 借款 204410 105839 10805 63305 10805 10805 2013 839 合计 204410 105839 10805 63305 10805 10805 20133、13 839 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 60 页 共 69 页3、借款还本付息表 单位：万元 日期(季度)2007 年 2008 年 2009 年 序号 项目 合计 第四季度 第一季度第二季度 第三季度第四季度第一季度 第二季度 1 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 0 108220 121703 189171 204475 220124 227135 1.2 本年借款 204410 105839 10805 63305 10805 10805 2013 839 1.3 本年应计利息 28693 2381 2678 4163 4499 4844 4998134、 5129 1.4 年底付息 28693 0 0 0 0 0 0 28693 1.5 年底还本 204410 0 0 0 0 0 0 204410 1.6 年末借款累积 108220 121703 189171 204475 220124 227135 0 2 2 借款还本付息的资金来源 2.1 招拍挂收入-营业税及附加-土地出让金-政府分成 410386 410386 项目银行贷款 204410 万元，按年利息 9%计算，银行利息为 28693 万元；五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 61 页 共 69 页4、项目现金流量表 4、项目现金流量表 单位：万元 日期（季135、度）2007 年 2008 年 2009 年 项目 合计 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度第四季度第一季度第二季度 现金流入(万元)现金流入(万元)559048 559048 销售收入 销售收入 559048 559048 现金流出(万元)现金流出(万元)381765 105839 10805 63305 10805 10805 2013 178194 项目投资 项目投资 204410 105839 10805 63305 10805 10805 2013 839 征地拆迁费 150000 100000 50000 前期整治费 33495 8374 8374 8374 8374 土地营销136、费 5590 1118 1118 1118 1118 1118 管理费用 5590 799 799 799 799 799 799 799 不可预见费 9734 5040 515 3015 515 515 96 40 财务费用 财务费用 28693 28693 营业税及附加 营业税及附加 30748 30748 土地出让金 土地出让金 86629 86629 政府收益分成 政府收益分成 31285 31285 净现金流量(万元)净现金流量(万元)177283 -105839 -10805 -63305 -10805-10805-2013 380854 累计净现金流量(万元)累计净现金流量(万元137、)-105839 -116644 -179949 -190754-201559-203571 177283 贴现率 贴现率 年 15%净现值 NPV（万元）净现值 NPV（万元）105671 内部收益率（IRR）内部收益率（IRR）53.34%投资回收期(年)投资回收期(年)1.67 项目净现金值为 177283 万元，按 15%的贴现率计算，财务净现值为 105671 万元，内部收益率 53.34%，投资回收期为 1.67 年；项目净现金值为 177283 万元，按 15%的贴现率计算，财务净现值为 105671 万元，内部收益率 53.34%，投资回收期为 1.67 年；五矿置业.重庆江北138、土地项目运营可行性研究 2007/09第 62 页 共 69 页第九部分 项目二级市场开发经济效益评估 第九部分 项目二级市场开发经济效益评估 在该部分经济效益评估中，将依据项目一级开发土地价值和假设开发方案进行项目土地二级开发经济效益评估 一、土地成本 单位：万元 住宅住宅 市场市场 合计合计 备注备注 土地摘牌价 625 401 不考虑其它因素 土地交易契税 18.75 12.03 摘牌价*3%实际成交价实际成交价 643.75 413.03 643.75 413.03 出让面积（亩）637.70 400.00 1037.70 总价 410520 165212 575731 二、项目总收入139、 表：项目销售及租金收入表 住宅用地 住宅用地 市场用地 市场用地 单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）单价（元/平方米）销售收入（万元）高层 7500 1257694.4 商业 15000 159504.7 13000 39000 公寓 7000 37765 市场 40 元/平方米?月 265152 小计 1417199.0 341917 合计 1759117 备注：1、市场租金收入按 38 年计，前 20 年租金年增长 7%，20 年后租价稳定，按 10%的折现率计算；2、高层住宅和公寓销售价格为套内销售价格，在计算销售收入140、时，高层和公寓按 17%的 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 63 页 共 69 页建筑公摊换算，商业和市场按建筑面积销售租赁；存量资产：地下车库存量资产：地下车库329387.79 平方米平方米 三、项目静态投资分析 住宅用地 住宅用地 市场用地 市场用地 序号 序号 项目 项目 取费标准 取费标准(元/平方(元/平方米)米)金额 金额(万元)(万元)取费标准 取费标准(元/平方米)(元/平方米)金额 金额(万元)(万元)备注 备注 一 土地费用 1665 410519 3568 165212楼面地价(含 3%契税)土地单价(万元/亩)644 644 413 413141、 占地面积(含 3%契税)二 前期工程费 322 79418 337 15613 总建筑面积 三 土建及建筑 安装工程费 1549 381965 1901 88004 总建筑面积 四 室外工程 218 53828 252 11660 总建筑面积 五 不可预见费 104 25761 146 6749(二+三+四)*5%六 财务费用 139 34265 130 6042 9%年利率估算 七 管理费用 115 28344 73 3392 销售收入 2%八 销售费用 144 35430 41 1919 销售收入 2.5%九 开发建设总投资 4256 1049531 6449 298590(2+3+4)142、费用 5%十 土地增值税 355 87437 197 9143 总建筑面积 十一 收入 1417199 341917 十二 营业税及附加 5.50%77946 5.50%4222 销售收入 5.5%十三 交易税费 1.00%14466 1.00%768 销售收入 1%十四 销售净收入 1324787 336928(十)-(十一)-(十二)十五 税前利润 187820 29195(十三)-(九)-开发建设总投资 十六 税前利润率 18%10%税前利润/开发建设总投资 十七 税后利润 140865 21896 25%利润率 十八 税后利润率 13%7%备注：项目建筑投资成本见附件 五矿置业.重庆江143、北土地项目运营可行性研究 2007/09第 64 页 共 69 页项目二级开发，住宅用地项目总投资 1049531 万元，税前利润为 187820 万元，税前利润项目二级开发，住宅用地项目总投资 1049531 万元，税前利润为 187820 万元，税前利润率 18%，税后利润为 140865 万元，税后利润率 13%；市场及公建配套用地项目总投资率 18%，税后利润为 140865 万元，税后利润率 13%；市场及公建配套用地项目总投资298590 万元，税前利润为 29195 万元，税前利润率 10%，税后利润为 21896 万元，税后298590 万元，税前利润为 29195 万元，税前144、利润率 10%，税后利润为 21896 万元，税后利润率 7%；利润率 7%；合计，项目整体开发总投资为 1348121 万元，税前利润为 217014 万元，税前利润率 16%合计，项目整体开发总投资为 1348121 万元，税前利润为 217014 万元，税前利润率 16%，税后利润为 162761 万元，税后利润率 12%.，税后利润为 162761 万元，税后利润率 12%.五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 65 页 共 69 页第十部分 项目风险评价 第十部分 项目风险评价 一、一级市场整治拆迁风险一级市场整治拆迁风险 项目地块内部建有大量民房和工厂企业，受145、物权法的影响，重庆城市拆迁难度加大；受项目合同约定，置业公司需在土地拆迁完成前交纳 15 亿的土地拆迁、征地费用和其它费用，如整治拆迁工作不能顺利按时完成，延迟交地时间,置业公司的投资回收期将会加长；对此，中原建议，置业公司应该尽力协助重庆北部土地整治公司，选择适用的拆迁政策、制定合理可行的实施方案，通过招标选定有实力和有经验的拆迁公司进行拆迁工作。二、二级市场开发权不确定性 二、二级市场开发权不确定性 项目一级开发完成后，二级开发权的获取仍然要通过土地招、拍、挂的程序才能获得。因而有可能因其他开发商的强势介入而无法实现。对此，要在一级开发和二级招、拍、挂准备时设置一些对置业公司有利的条件，同146、时还需适当提高挂牌价格，一方面阻止竞争对手进入，另一方面也可在失利的情况下，获取尽可能多的土地一级开发的收益。三、土地挂牌价及拆迁补偿费敏感性分析 三、土地挂牌价及拆迁补偿费敏感性分析 单位：万元 所得税前投资利润率 内部收益率 项目 增减幅度 数值 变动比例 数值 变动比例 基本方案 76.05%53.34%-10%57.57%-24.30%42.68%-19.99%挂牌收入+10%94.33%24.03%62.95%18.01%+10%64.87%-14.71%46.01%-13.75%拆迁补偿费-10%89.04%17.08%61.44%15.18%五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研147、究 2007/09第 66 页 共 69 页 第十一部分 结论 第十一部分 结论 项目一级开发的税后投资利润率为 57.04，内部收益率为 53.34，财务净现值(i=15%)为 105671 万元，累计净现金流量 177283 万元，投资回收期 1.67 年，因此，项目具有良好的经济效益。项目一级开发的税后投资利润率为 57.04，内部收益率为 53.34，财务净现值(i=15%)为 105671 万元，累计净现金流量 177283 万元，投资回收期 1.67 年，因此，项目具有良好的经济效益。更为重要的是，通过土地的一级开发，能够为参与二级开发的招、拍、挂工作创造有利条件，进行可能的土地储148、备。如果二级招、拍、挂成功，通过二级房地产的建设和经营，还可为集团获取更大更长远的利益。五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 67 页 共 69 页附件一：项目建筑投资估算表 附件一：项目建筑投资估算表 住宅部分建筑投资估算表：序号 序号 成本项目 成本项目 单价 单价(元/平方米)(元/平方米)成本 成本(万元)(万元)备注 备注 一 前期工程费 79417.96 1 可行性研究费 9 2 规划设计费 35 8631.41 3 勘测费 10 2466.12 4 规费 240 59186.80 5 三通一平 35 8631.41 6 临时设施 2 493.22 二 土建及149、安装工程费用 381965.36 1、高层 1570 317201.63 1.1 基础工程费 170 1.2 结构及室内粗装修 800 1.3 门窗工程 150 1.4 公共部分装修 200 1.5 室内装修 50 1.6 室内水、电、暖、气安装 100 1.7 设备及安装费 85 1.8 弱电系统设备及安装调试费 15 2 车库商业 1453 64763.73 2.1 基础工程费 170 2.2 结构及室内粗装修 850 2.3 门窗工程 50 2.4 公共部分、250 2.5 室内装修 5 2.6 室内水、电、气安装 60 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 68 150、页 共 69 页2.7 设备及安装费 65 2.8 弱电系统设备及安装调试费 3 三 室外工程 53828.31 1 社区管网 140 34525.64 1.1 室外排水 1.2 室外电气及高低压设备 1.3 室外智能化系统 2、园林配套 350 11904.33 园林面积 2.1 小区园林 3、配套设施 30 7398.35 四 合计 515211.64 市场用地及公建配套用地建筑投资估算表：序号 序号 成本项目 成本项目 单价 单价(元/平方米)(元/平方米)成本 成本(万元)(万元)备注 备注 一 前期工程费 15612.72 1 可行性研究费 9 2 规划设计费 35 3 勘测费 10151、 4 规费 240 5 三通一平 35 6 临时设施 2 二 土建及安装工程费用 88004 1、公寓 1570 10205.00 1.1 基础工程费 170 1.2 结构及室内粗装修 800 1.3 门窗工程 150 1.4 公共部分装修 200 五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09第 69 页 共 69 页1.5 室内装修 50 1.6 室内水、电、暖、气安装 100 1.7 设备及安装费 85 1.8 弱电系统设备及安装调试费 15 2 车库商业 1453 4794.90 2.1 基础工程费 170 2.2 结构及室内粗装修 850 2.3 门窗工程 50 2.4 公共部分、250 2.5 室内装修 5 2.6 室内水、电、气安装 60 2.7 设备及安装费 65 2.8 弱电系统设备及安装调试费 3 3 市场部分 2000 73004 三 室外工程 11659.71 1 社区管网 140 1.1 室外排水 1.2 室外电气及高低压设备 1.3 室外智能化系统 2、园林配套 350 园林面积 2.1 小区园林 3、配套设施 30 四 合计 115275