1、土地一级整理及深度开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月152可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目提要16（一）、项目名称16（二）、项目运营实施单位概况16（三）可行性研究报告编制依据16二、项目背景171、灾后重建是企业的社会责任：172、项目2、建设背景18三、项目建设模式和开发思路19（二）在市场成熟前通过获取低价土地进行开发，获取开发收益；19四、规划建设理念20五、建设内容及主要用地指标201、土地整理：征地、折迁、安置、补偿、农民社保等；20六、投资效益测算21七、约定投资回报22八、主要风险与控制22（一）市场风险22（二）项目资金问题24（三）政府政策变化对项目的影响24（四）征地拆迁风险25（五）土地指标风险25（六）政府人员变动对项目造成的不利影响25（七）成本核算风险25（八）土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险26（九）政府回购能力的风险26九、工作计划与进程26（七）2009年10月，项目进入实施阶段。27第一篇3、 项目背景27二、5.12对成都市场的实际影响32案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查351、房地产市场恢复周期：362、房地产二级市场：373、房地产一级市场：384、房地产三级市场：385、城市格局与规划执行：39三、产业救灾，富民兴邦后5.12时期的xx产业整合策略39产业救灾，富民兴邦系列计划：现代服务业的大力发展40一、国家相关政策46二、成都市相关政策481、国务院批准建立“成渝城乡统筹改革试验区”482、成都市集体建设用地使用权流转管理办法出台483、建立公共住房制度，促进成都房地产市场持续健康的发展484、推出限价商品住宅，完善和提升住房保障制度495、多渠道改善农民工居住条4、件，建立农民工住房保障体系496、颁布成都市物业管理条例，完善物业管理体制497、五城区范围内城市房地产转让市场指导价公布508、建立二手房网上交易系统50三、相关政策对房地产市场的影响501、90/70 政策下的住房结构调整初见成效512、土地价格回归理性513、房地产市场销售周期趋于正常化514、住房体制逐渐完善515、物业管理备受关注526、政策引导房地产市场更加“节约”、“节能”52四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响531、央行、银监会联合发文：灾区还贷实行“四不”原则532、减轻灾区税收负担 成都个税减征、免征房产税533、受灾群众可一次性提取公积金544、受灾区域暂不调5、整人民币存款准备金545、灾区核销政策556、报建费用部分减免557、多种方式参与灾后重建558、因地震无法按期开工可延期569、具备条件可分宗办理国土证5610 因地震招拍挂土地可延期付款57五、成都市经济运行情况571、全市GDP 持续增长，涨幅大于全国平均水平572、投资结构进一步优化。583、现代服务业新优势开始显现。584、企业景气指数创新高59六、xx市经济发展状况591、国民经济健康运行，一、二、三产业协调发展592、固定资产投资结构继续优化，规模进一步扩大603、财政收支稳定，金融平稳运行614、城乡居民生活水平不断提高61一、成都市总体规划62二、 xx市城市发展及规划6516、城市功能分区654 个住宅片区：旧城区、蒲阳片区、城市西区、新城区；652、xx市城市总体规划653、xx市土地利用总体规划664、xx市近期建设规划（风貌景观总体意想规划）67三、xx规划67（一）市域城镇体系规划67（二）用地布局规划68（三）居住用地与住房规划69（四）公共设施用地规划702、商业金融用地布局703、文化娱乐用地布局70（五）产业用地规划70（六）绿地系统规划70（七）、水系规划71（八）景观风貌规划71（九）对外交通系统规划72（十）道路交通规划72（十一）市政工程规划72一、 成都房地产市场总体形势73二、xx房地产市场情况751、幸福大道、迎宾大道片区762、青城7、路-观景路-xx景区-岷江干流763、蒲阳路、玉带桥街、二环以内774、青城山片区77􀂾77三、“5.12 地震”对购房者的影响771、地震对购房计划的影响772、地震前和地震后打算购房的区域的变化783、受访者打算购买的建筑类型和楼层784、受访者对地震后房价的看法785、受访者在地震后最关心的因素79四、xx灾后重建工作801、灾后重建永久性安置居住建设802、xx重建规划正式进入实施阶段803、其他相关项目的启动81大型开发商对xx未来房地产市场的信心82一、 xx市聚源镇概况84二、城市新区基本情况：84三、城市新区区位：85四、项目概况86五、项目发展思路871、项8、目内水源充沛，发展应以水为主体872、发展定位目标873、形象定位874、产业定位871、国际生态啤酒长廊872、国际生态渡假村881、安居：按政策和市场多渠道、多途径解决居住问题。88六、项目SWOT分析88项目内部资源基础与能力分析88一、国际化住区是本项目的发展方向92理由一：国际化住区是成都迈向世界不可或缺的元素92二、国内外新城发展模式分析931、新城发展的阶段特点：932、国际新城模式划分94三、国际新城发展模式对本项目的借鉴96边缘新城案例美国马里兰州Columbia96TOD新城案例日本多摩新市镇97四、关于国际住区的定义背景98国际化住区的核心价值99五、目前成都国际住区的发9、展现状101目前成都“亚/伪国际住区”弊病诊断101一、整合三大优势：生态化可持续性国际住区103全域成都加速了成都的国际化104二、总体定位：公园式国际住宅新区104诠释公园绿化系统105三、形象定位：成都后城106满足未来城市高品质的生活理想107六、国际新区规划遵循的原则107TOD发展模式10824小时活力区108HOME ZONE108七、国际住区的交通规划1081、交通规划原则1082、交通规划的要求108区域内外交通连接的组织形式108八、国际新区要素109十一、项目构成111既可作为运动场也可以作为举行家庭派对等大型活动场所111一、项目运作的主旋律：113二、项目运作的框架性10、思路：113实现了三赢，操作性才会凸现，模式才有生命力！115三、项目建设模式：1156、项目实施的具体进度安排117四、项目建设内容与主要用地指标1171、项目用地指标（xx市规划局提供）：1172、项目建设内容117五、项目的组织管理1181、土地整理项目118J、未考虑地方政府税收返还；1192、市政配套项目：1193、公共绿地上的配套开发项目119第九篇 土地整理开发时序与土地价格分析120一、从资金链角度分析开发时序120二、土地预估价格反算楼面地价分析121三、土地预估价格分析依据122相关资料：（下列数据来源与郫县房管局）1224月11日xx土地拍卖结果（数据来源：xx房管局）111、26第十篇 项目投资估算与资金筹措130一、土地整理项目1301、投资估算1302、项目区域内可拍卖经营性用地实际成本132（375000万元225亩50万/亩）/5000亩=72.75万元/亩132二、市政项目132三、公共绿地上的配套开发项目133四、项目资金筹措135第十一篇 项目投资收益测算136一、土地整理项目1361、测算前提1362、收益测算137二、市政项目138三、公共绿地上的配套开发项目138第十二篇 经济评价139一、财务评价基础资料1391、评价依据1392、评价范围1403、评价主体1404、评价原则140（1）有无对比原则140（2）费用与效益一致的原则140（3）12、权责发生制原则140（4）收入与费用配比原则141（5）谨慎性原则141（6）增量现金流量原则141（7）投资估算及资金筹措141（8）折现率142二、政府回购能力分析142三、综合测算及资金链分析与综合财务评价1431、项目财务评价143静态投资回收期（Payback Period，用Pt表示）143C、土地整理项目涉及的各项保本点分析146F、国民经济评价全部投资现金流量分析146G、结论146一、项目主要风险因素识别1481、项目融资问题1482、政府政策变化对项目的影响1483、市场风险1484、征地拆迁风险1485、土地指标风险1496、政府人员变动对项目造成的不利影响1497、成本13、核算风险1498、土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险1499、政府回购能力的风险149二、防范和降低风险措施1501、项目资金问题1502、政府政策变化对项目的影响1503、市场风险1504、征地拆迁风险1505、土地指标风险1516、政府人员变动对项目造成的不利影响1517、成本核算风险1518、土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险1529、政府回购能力的风险152第十四篇 社会效益分析篇152一、带动新区发展152二、整合资源形成良性的后续开发模式153三、塑造一个良好的企业形象和品牌153第十五篇 结论篇153第十五篇 结论篇序言一切边缘或核心的、自然或人文的、主流或非主流的东西都因地14、区与地区、民族与民族和国家与国家之间的不断交往以及现代交通手段、传播媒介的日益发展而几乎是一览无余地袒露在大众面前。每一种文化都同时既成为观察的主体又成为被观察的对象。当我们面对地产，我们希望能从文化复兴与文化大同的高度引起市场对项目的关注与追捧；当我们面对历史，我们选择用地产的形式表达我们对历史与文化的责任地产是包容一切文化现象的最合理的空间载体，她能实现的价值，远远超越地产本身。历史源远流长，文化万代流香。上善若水，道法自然造就了聚源国际住区传统文化和现代理念历史性交汇的智慧、尊严与性灵。成熟的xx将充溢着成就与尊严，祥和与富足，悠闲与华贵，并荟萃道德学问、功名事业、声望与背景都出类拔萃的15、人中俊杰。聚源国际住区所具备的城市灵魂，将是极度含蓄中透着极度自傲，极度恬静中透出极度豪迈。一个优秀的地产项目，是城市的旗帜与名片。当她具备了这样的品质，市场所给予她的，将远远不是通俗的开发利润。一切附加的价值，将得到令人惊喜的、无限的提升。我们的理想，是用一个精致的地产项目，帮助“天府之国”的xx，擦亮世界的眼睛。项目总论一、项目提要（一）、项目名称“xx”土地整理与深度开发项目（二）、项目运营实施单位概况建设单位：成都市xx开发建设有限公司（三）可行性研究报告编制依据成都市xx开发建设有限公司对“xx”项目进行市场研究工作，并提交投资可行性研究报告，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房16、地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目经济评价方法；4、xx概念性规划；5、xx灾后重建的相关优惠政策；6、xx市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、xx市旅游业发展优惠政策；8、其他相关资料。二、项目背景1、灾后重建是企业的社会责任：2008年5月12日，注定是一个让全体中国人刻骨铭心的日子，里氏8级的强烈地震，瞬间夺去了我们数万同胞的生命，同时，建筑倒塌，道路损毁，通讯中断，恶劣天气，灾区同胞的生活将失去保障，但他们没有放弃希望。在党和国家的领导下，伟大的中国人民不抛弃、不放弃，迅速展开了行动，捐款捐物，动用一切可以动用的资源，一切为了灾区，一切为了多挽救一个生命，一切17、为了保障灾区群众的生活。危急时刻，许多平凡的英雄站了出来，用他们看似普通的，但却最真挚的情感，诠释了这个国家的精神、民族的脊梁。5.12地震，我们目睹了痛苦、感受了悲伤，却也经历了洗礼、收获了感动。如今，灾难已经过去了3个多月，在灾区，人们的生活正在恢复，灾后重建也正在有条不紊的展开。此时此刻，我们希望能够为灾区再做些什么，希望能够帮助到灾区的重建，以市场化的手段，协助灾区重建家园。这个项目的提出，正是出于帮助灾区重建的目的。xx市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，为成都市属县级市。xx市拥有xx和青城山两处世界文化遗产，是四川省著名的旅游城市，自然资源条件十分优越，由于临近成都市区，被誉为成都18、的后花园。5.12地震使xx市60%的建筑和基础设施受到了损毁，在今后数年，xx市将面临庞大重建工作。这个项目，本着在国家对口直接援助重建范围之外，以企业实力和金融配套，在xx市重建整体规划的基础上，开辟一条市场化的道路，通过投资xxxx的土地一级整理与深度开发，帮助xx市政府增加财政收入，从而间接促进灾后重建资金投入。同时，充分利用xx市xx的旅游和自然资源，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进城市经济更快更好发展。若干年后，一座崭新的城市将会出现在我们面前，一座新的xx，一座充满希望和爱心的城市。在达成以上期望的同时，我们将以我们的知识和判断力，以我们专业的技能，勤恳工作，在帮助19、灾区的同时，也为公司发展及为本项目提供金融支撑的企业带来回报，创造价值。2、项目建设背景xx市是国际旅游名城, xx水利工程和青城山被列入世界遗产名录，是西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。xx市距成都双流国际机场60公里，与成都市区经成灌高速公路相连，约30分钟车程，行政区划上隶属于成都。5.12地震前，xx市政府就已经将在聚源镇建设新城项目纳入重点发展和规划，并计划将政府部分机构搬迁至xx。同时配合“成都市城乡统筹综合配套改革试验区”项目改造旧城，改善旅游环境，依托双遗品牌，拓展xx市旅游产业发展空间，加大旅游产业的发展后劲。xx灾后重建规划面积15.764平方公里，未来计划发展人20、口达14万人（详见xx灾后重建规划），拟打造成成都平原的一个次中心城市，成为成都的后花园和精品卫星城。5.12地震后，国家在规划建设、土地指标等方面给xx市予以了政策倾斜和支持，灾后重建也大大推动了xx建设的步伐，国家和成都市都推出了很多优惠政策。经过成都市xx开发建设有限公司与xx市政府地震后长达数月的接触、沟通与交流，双方目前已达成战略合作意向，xx的开发建设由双方共同来完成，首先从新城核心区打造开始，xx市政府拿出5平方公里土地进行一级整理，并根据实施进度逐步安排市政与公建配套建设。三、项目建设模式和开发思路开发思路：“给我一片地，还你一座城”。依靠强大的资金投入，聚集众多的产业，配合政21、府，打造一座配置完善、税源充足、环境优美、功能齐全的可持续发展的新城。而企业也通过一级土地整理与后续的深度开发实现收益、创造价值。建设模式：（一）从土地一级整理开始，锁定整理成本，通过经营性用地的出让获取投资收益；（二）在市场成熟前通过获取低价土地进行开发，获取开发收益；（三）通过完善公建配套、市政配套建设带动土地的升值，从土地出让中获取更大收益；（四）通过公建配套建设的政府回购，市政或公建用地的回购，公共绿地配套物业的出售或经营，获取升值收益；（五）在完善新城配套建设的基础上，通过产业的聚集引导土地和资产的升值，最终实现开发商与政府的双赢。四、规划建设理念以产业带动发展，结合成都市“城乡统筹22、综合配套改革试验区”示范项目和促进城乡一体化，通过引进国际知名投资商和产业集团，以绿色产业发展带动生态新城可持续发展，汇聚全国乃至全球教育产业、IT产业、信息产业、金融产业等无污染、低耗能、高科技、高附加值的朝阳产业进注聚源，打造一个国际化的集旅游、休闲、商住、文化娱乐于一体的生态新城。五、建设内容及主要用地指标（一）建设内容：通过土地的一级整理、区域深度整理开发，完成一座新城的配套设施建设。具体建设内容包括：1、土地整理：征地、折迁、安置、补偿、农民社保等；2、基础设施：市政道路、桥梁、污雨水管（水、电、气、通讯、网络等由相关行业产权企业投资）等；3、在市政设施用地上投入市政项目：有关房屋、23、环境、绿化、水景、装饰小品，广场等；4、在行政办公（若有）与公建配套用地上投入公建配套项目，但医院、学校由其他投资商捐建。（二）5平方公里（约合7500万亩）现有规划主要用地指标。1、经营性用地：70规划总用地7500亩5250亩（含农民安置用地250亩6167人44平方人667平方米亩容积率1.6），实际5000亩。（44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成）；2、公共设施用地：37500225亩；3、公共绿地：107500亩750亩；4、道路用地：177500亩1275亩；（三）、能有增值收益或可按整理成本收回投资的土地：经营性用地5000亩行政办公与公建配套用地225亩（政府成本价回24、购）5225亩。（四）建设期限：20102013 年，分两期进行滚动开发建设，第一期整理面积约为3000亩，第二期整理面积约为4500亩。六、投资效益测算经初步测算，5平方公里的开发成本计约42.44亿元（土地整理成本锁定为50万元/亩），其中土地整理投入37.5亿元、深度开发建设投资4.94亿元。收入计约53.89亿元（土地出让从2009年8月开始，初始价格75万元/亩，以后每季递增5万元/亩），具体收入构成包括：土地一级整理项目收入36.4亿元，政府回购公建项目17500万元，绿地配套开发收入60000元，政府回购市政配套用地11250万元，配套费返还收入60030万元，预计可实现利润1125、.45亿元。本项目资金由银行贷款资金、项目公司自筹资金和销售转投资资金构成，其中银行贷款资金投入共计50000 万元，项目公司自筹资金6000万元，其余款项均来自于本项目的土地拍卖价款中回收成本与保底收益及分成部分、公建部分政府回购资金、市政与公建部分政府按照成本价回购土地资金、公共绿地配套物业销售资金等转投资资金。通过财务测算和上述分析，本项目财务净现值为136亿元；财务内部收益率也达114.2%，项目的资本金净利率为189%，投资回收期为25个月，这些指标均较好。我们不难发现项目具有较好的抗经营风险和财务风险的能力，故项目在财务上是可行的。同时，根据测算政府具备回购实力,并有32265万元26、的净收益。（具体测算详见收支测算明细表及资金链设计表）。七、约定投资回报对于核心区5平方公里的土地整理收益的分配，目前和xx市政府达成的初步意向是：在形成的可分配利润中由xx市政府与项目公司按5：5比例分成，若项目公司所得收益不足按其投资额计算11%的投资回报率,则不足部分由政府补足。八、主要风险与控制（一）市场风险5.12地震给xx城市的山水宜居形象带来了一定的打击，磋商了外地购房者的积极性，因此，未来几年在xx置业的将主要集中在该城市的自住人群，市场信心的恢复可能需要年的时间。但随着建筑抗震烈度的提高，以及xx、青城山“双遗产”价值的不会改变，并配合灾后重建、城乡统筹综合配套改革试验区的推27、行，xx新城效益将逐步显现，房地产价值将上升到一个新的高度。本次测算土地出让按75万元亩测算，依据为:A、综合分析聚源临近城市xx与郫县，聚源介于其间。优劣势分析，聚源地理位置较xx更接近主城区，但自然资源、文化资源劣于xx；而其虽比郫县更靠西，但自然资源，尤其是水资源较郫县更胜一筹，何况其周边还规划有约8平方公里的生态自然公园，其环境非郫县可比拟。但郫县、聚源、xx均处成都规划的成灌走廊（六大走廊之一），是成都着力打造的住宅、旅游、生态、休闲区域，三地各有千秋，并形成互补；目前，郫县土地拍卖均价已达260万元/亩，xx的拍卖单价也接近200万元，而本报告确定的2009年11月的聚源土地拍卖初28、始价格为75万元，显然相对保守。B、我们在确定聚源土地拍卖初始价格的时间是2009年8月，届时成灌城际铁路即将通车，作为成都辖区内的第一条城际铁路，其对周边地块的带动作用不可小视，而聚源恰恰有城际铁路站点。通车后，聚源将迅速成为成都半小时经济圈的范畴，前景不可估量；且届时，除城际铁路外，IT大道、沙西线、成灌高速、及改造后的317国道（城市区间大道），构建出方便、快捷的聚源交通体系！C、作为城市运营商，我们将从规划开始，以高标准确立聚源的建设方向，并在建设过程中一以贯之。此次的项目运营，并非一般性的土地整理，仅仅完成土地征收与基础设施建设，而是复合型的城市运营，是鸿篇巨制的新城建设，除土地整理29、外，还涵盖了各项深度开发项目，包括地标性建筑的修建，城市功能型建筑的打造，城市绿化、公园、水景等，完全按照规划构思，塑造城市新形象。合理的布局、优美的环境、完备的功能、便捷的交通、高端的配套，从多角度支撑了聚源未来的土地价格；D、城市土地价值的提升在于城市区域价值的提升，我们将组建专业的策划、宣传、包装、推广、招商团队，从城市定位开始进行城市设计，从城市包装着手筹划区域价值提升。我们有理由相信，距郫县10余公里，距xx8公里的xx，根据现有整体打造思路，在2009年4季度末，按照75万元/亩的初始价格作为测算依据，是合理的，并且相对保守。（二）项目资金问题项目自有资金较为充裕，但为了最大化实现30、土地的时间价值，可考虑通过银行土地整理项目贷款，施工企业贷款，对投资商的综合授信等其他可行的融资渠道，取得银行信贷支持。目前已经接触了多家银行，具有较强意向，成功融资在情理之中。在本次的资金链设计中，仅考虑了少量信贷支持，但在实际操作中，可考虑增加信贷资金介入，以最大化赢取土地的增值空间。（三）政府政策变化对项目的影响本项目针对此风险，首先地方政府具有推进项目成功的政治、社会动力，具有较强的主观能动性，同时公司与政府签订有相关运作协议，且又有市人大授权，为项目的顺利实施提供实质性的法律保障。并且本项目属于灾后重建的重点项目，举国关注，从政治上讲，只准成功不许失败，可有效规避政策风险。（四）征地31、拆迁风险该项工作全权委托政府操作，由政府及相关职能部门及时进行协调。同时由于5.12大地震造成的房屋损毁，给聚源镇现住民带了了拆迁的主观需求。故该风险对项目的进行影响不大。（五）土地指标风险本项目需要指标总量为5250亩，因灾后重建，国土资源部已经批给xx政府超过11平方公里的土地指标，能有效满足项目需求。（六）政府人员变动对项目造成的不利影响对于政府人员变动风险，公司应要求政府对于以前的承诺（包括非正式文件的书面承诺和口头承诺）以正式文件的形式予以明确或与公司签订正式的协议。同时，在项目的运作过程中，为创造良好的合作环境，应保障公司与政府各部门、各层次人员保持畅通的沟通机制，即使政府人事发生32、变动，未走的人员应能起到尽快让我方与新来人员建立良好合作关系的作用。（七）成本核算风险其一、工程成本：因施工总包由项目公司委托专业施工单位承担，故该项成本可采用概算包干、一次招标、单价承包的原则，据实核定，即使与政府核定的工程决算价款高于市场价格，但本项成本可以进入土地整理成本，将会由政府从土地拍卖价款中全额返还并保11的收益；其二、拆迁成本：可以要求政府确定封户时间，且由投资商确认，封户的时间节点和数量完全可以与政府磋商纳入合同范畴；委托政府拆迁按照现行惯例，一般有相当部分的拆迁成本作为协调费作为政府收入，但委托越基层的组织进行拆迁，成本越低，效果反而越好，因而可以直接委托村一级组织直接进行33、拆迁；在与政府共同进行拆迁工作时，需要严密监控，拆迁的量必须由投资商确认；其三、其他如策划、推广、营销、广告、监理等费用若由政府委托支付，则既可保障款项的专款专用，又可保障投资商对项目推广的控制权。但是总体来讲,与政府达成的50万元封顶成本的约定,事实上已经控制了成本风险.（八）土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险其一、土地拍卖专户可以要求与政府共管；其二、通过银行协助，锁定政府拍卖专户，办理土地收益权质押，以确保资金回笼。（九）政府回购能力的风险根据前面的经济测算，按照目前的测算前提分析，政府具有完全的回购能力。同时根据敏感性分析可得，在土地初始价格高于预期时，政府在全额按约回购后，还将有巨34、额收益。但是，一旦市场持续疲软，必然潜在政府回购的诚信风险。可以在政府回购资金不足的前提下，通过存量土地置换移交给政府的资产。九、工作计划与进程（一）2008年9月底，xx建设概念性规划确定，得到国家和上级主管部门的批准；（二）2009年6月，注册成立xx城市建设公司（以下简称项目公司），做为本项目运营主体。（三）2009年6月，根据新城建设概念性规划，项目公司负责完成新城建设项目可行性研究报告；（四）2009年6月，项目公司和xx市政府签署投资合作协议，与xx土地储备中心签署土地包装整理协议； （五）2009年7月，项目公司负责为xx市编制新城建设控制性详细规划，并上报政府主管部门批准；（六35、）2009年9月，根据新城建设控制性详细规划，确定最终的项目方案；（七）2009年10月，项目进入实施阶段。第一篇 项目背景一、积极参与灾后重建是有社会良知和责任感的企业的职责1、凤凰涅磐5.12国殇“震生”新成都人，新生活港5.12地震，令无数城市毁灭，山河破碎，草木凋零。在大片的重灾区域，房地产、旅游、农业、城市服务业昔日的繁华或毁灭，或瘫痪，一时难以复兴。无数的哀痛，无数的热情，无限的关注投注在这片土地上。同时，无数双眼睛在期待灾后重建的事业，无数的智慧在考量灾后重建蕴含的政治、经济与社会意义。5.12及其灾后重建，是一个大变局。现在乃至以后很长的时间，中国、乃至整个世界，眼光都将聚集在36、“5.12灾后重建”。在灾后重建的城市格局中，xx，由于城市区位的独特、自然资源的优越、城市文化的魅力，客观上为担负起“灾后重建”第一“代言城市”的历史重责提供了可能。作为“5.12重灾区的第一后方与第一前方”，我们的历史使命是：在灾后重建的第一时间，向世界展示一个高度政治文明、经济发达强劲、文化繁荣开放、自然宜居山水宜人的特色城市，一个最符合中国传统人居理念的田园山水城市，一个未来充满想象的现代化都市。大变局需要大思维。5.12不仅是一个关注点，更是一个转折点，在崛起的城市化进程中，5.12给了xx一个逆势崛起的契机！一个符合当前政治环境、政策导向、舆论热点的5000年一遇的历史机遇！我们应37、该创造一个事实：中国的灾后重建，体现了中国在国际环境中新一轮大国崛起的伟大力量，从今天开始、从xx开始！2、5.12变局运营之政治诉求与城市推广5.12及其灾后重建的特殊历史时期，摆在xx面前的首要问题是，如何确定特殊时期的政治诉求与公共宣传，确立一个城市崛起与重建的诉求，完成一个能被广泛接受的社会公共形象。一方面，xx需要快速提出灾区的重建蓝图；另一方面，更为重要的是抓住5.12以后的发展机遇，加强区域互动和对外合作，增强成都国际影响力和吸引力，主动策划、积极推动，承接抗震救灾的产业吸引、人居吸引和资本吸引，并以此积极争取国际国内对5.12灾后重建的重大投、融资。在城市发展战略上，借助地缘优38、势，积极倡导新型合作关系，转化传统的城市竞争关系，寻求并发展城际合作联盟。在政治诉求与公共宣传方面，可有以下策略：A、公共宣传方面，首先要淡化重灾区的影响，以串通人文、自然优势高调建设重灾区，建立“成都xx512震灾重建的上下合作联盟”，通过合作联盟，使中央、省、市对重灾区发展扶持的各项政策加大向xx倾斜的力度；在舆论导向上，引导各类积极参与灾后重建的投资关注xx并投向xx。主动在历史转折点的恢宏演出中归位，领悟并扮演好“5.12重灾区的第一后方与第一前方”的双重角色，借举世瞩目的“5.12灾后重建概念”和“成都xx512震灾重建的上下合作联盟”概念创新城市规划，再次隆重强调xx打造“中国旅游39、健康休闲城”的计划，重点发展旅游、教育、医疗、文化等服务业，使xx成为重灾区城市功能转换和产业转移、投资转移的重要支撑，以及实现xx灾后重建旅游城市的计划。B、在全球对5.12灾后重建的关注中，积极创造未来城市模型与城市蓝图，高调吸引全国乃至全球战略投资和全市乃至全省人居、创业热点区域。紧紧抓住5.12震灾带来的都市移民、创业居住的特殊的发展契机，以“新成都人、新生活港”的雏形，借助全球关注“灾后重建”的舆论热点，更加重点地表达xx在震后重建的城市蓝图，给“新成都人、新生活港”给予全新诠释，贯彻灾后重建与城市涅磐的概念。C、结合前述内容，第一时间优化、提升并高调推出“新成都人、新生活港”的策划40、，以“凤凰涅磐5.12国殇震生新成都人、新生活港”为大型策划命题，剖析“xx，5.12后的复兴之路”，广泛、细致、深入的做好城市运营策划、区域政治诉求、公共舆论宣传、政府公关、典型项目策划、省市政策争取、全球引智、全民参与、全球招商引资。D、高调宣传并实际推广，xxxx所具有的，承接5.12地震以后重灾区投资转移、产业转移、新一轮都市移民的充分条件聚源镇是最适合创业投资的理想环境；最适合大量都市移民的创业居住区域；及其必要条件聚源镇拥有承接创业投资、拥有新都市移民、创业居住的理想空间。E、配合新成都人，新生活港，出台一系列的规划调整、政策配套和针对投资转移、产业转移招商引资政策；可以一边推广、41、一边研究制定政策，否则，随着时间的推移，聚源镇将丧失巧妙利用“灾后重建”舆论、社会心理、资本关注和政策倾斜的契机。F、针对新一轮都市移民，xx可以出台一系列对“xx移民的公民待遇”的系列措施。G、灾后重建只是本轮城市营销的引爆点，真正的目的，是要吸引外部的投资，迎接善于抓住灾后重建契机的国际、国内资本，创造全新的投资题材，主动与灾区需要转移的产业进行对接，争取财政、金融、规划、土地利用等等全方位支持。H、积极、高调宣传灾后的重大签约项目，大力重塑社会各界在灾后对xx的信心。积极争取，高调宣传符合进驻聚源镇的重灾区项目转移：制造xx已经成为汇聚优势项目、配套重灾区城市功能转移的一线城市的舆论。城42、市运营与区域内房地产发展的根本之道，在于与入境的企业一起把市场策划、创造出来，创造性的解决目前投资与消费双重疲软的颓势。大家都相信，市场是策划出来的。无论消费还是投资，决策的主体，都需要强有力的引导。地方经济的发展，尤其需要引导资本的流向和消费的流向。地方政府与参与城市运营的企业，是一个利益共同体。当前房地两市疲软的症结，问题不是出在这个共同体之间，而是外部，是市场。所以，仅仅是解决共同体之间的合作细节，不是根本的办法。一起改变xx的市场地位和市场机会，这才是根本之道。5.12，给了xx逆势聚集资本、产业和市场的机会，一个拥有逆势腾飞的理由。我们期望这一切能够成为现实。二、5.12对成都市场的43、实际影响我们以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场的影响。 案例研究：美国1994年洛杉矶地震 洛杉矶大地震发生时的经济背景： 美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%，CPI增长率分别为2.9%、2.6% 、2.8%）。 洛杉矶大地震对房地产市场的影响： 在美国洛杉矶地震发生后，受灾后44、住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2），经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。图2：洛杉矶新增住宅供给图3：洛杉矶住宅单元销售价格中位数洛杉矶新增住宅价格中位数 洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。案例研究：日本1995年阪神大地震 阪神大地震发生时的经济背景： 日本房地产市场在经历了7080年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化45、后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。 阪神大地震对房地产市场的影响： 日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，95年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从年初的3.5下降至年末的2.0，对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在： 相对于992005年间每年的地价指数变化，9598年间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年日46、本“全国所有地价指数”分别下降3和4，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6和2.6），远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。（图3） 1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。（图4） 图3：日本地价与住房地价的走势图4：日经指数走势与房地产板块走势（缺）案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查 地震在短期内对自住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于19921996对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者（所47、有消费者及亲戚在此之前都未经历地震）进行的详细研究显示： 在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋（中国所称的廉租房）与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1% ，升幅为71.58%；私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。（图5） 图5：地震前后消费者购买租赁意愿变化奈良县紧邻阪神地震区域，但未被官方定义为地震区。在此次地震中，奈良县居民住所被地震摇晃，但地震未破坏其住所，影响其生命财产安全；奈良县居民可以便捷的前往灾区观察灾情。根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场的影响概述为如下几个48、方面。 1、房地产市场恢复周期： 经济复苏期（GDP增长率3%以上）的洛杉矶大地震（中性的货币政策支持 ）对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期（GDP增长率1%1.5%）日本阪神大地震（放松的货币政策支持）只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。 根据中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时49、间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。 2、房地产二级市场： 地震不会改变中国经济中期继续快速稳步发展的趋势，而中期房地产发展更多取决于中国宏观经济调控政策。根据宏观形势分析，短期内轻灾区城市（如成都）将处于相对宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件；所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于成都二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分别分析这两类客户的购房心理。 本地客户：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止50、债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将迅速重拾上升趋势。反之，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市，整个成都房地产市场将继续保持漫长的调整状态。但是考虑到四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险，我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘，二级市场的价格下调空间有限。 外地客户：地震将可能引发外地客户（仅在成都工作的客户）在成都投资需求与自住需求的出逃，所以成都二级市场在未来是否能稳定企稳，51、关键依赖政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，成都房地产市场将面临一般的购买需求消失的可能性。 3、房地产一级市场： 在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，跌幅远低于93和94年的下降幅度，可见地震对衰退期日本的土地价格影响并非如我们想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。 根据前述对房地产二级市场走势的判断，我们预计在灾区保持宽松的货币政策的前提下，若配合地震险等配套政策的 ，二级市场刚性需求得到释放。但考虑到开发商紧张的现金流，土地市场的走势可能不会处于明显的上升趋势。若二级52、市场继续保持调整状态，但考虑到二级市场价格下调空间有限。我们预计土地市场将处于震荡调整。 4、房地产三级市场： 从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：虽然震后购买需求不明显，但租赁市场将保持兴旺，进而带动住房租金的大幅上扬。考虑到成都市商品房较高的空置率，我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度，租金会小步提高。关于三级销售市场的表现，我们认为与二级市场十类似，取决于地震险的出台。若政府出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，二级市场的换房需求将为三级市场将带来大量旧房，我们判断这可能会拉低整个三级市场的供应质素，影响三级销售市场的活跃度。反之，三级销售市场将保持目前的平淡格53、局，不会发生明显改变。 5、城市格局与规划执行： 本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在成都二环以内土地功能将发生转变，以高密公建为主，结合建筑技术革新，消除消费市民对高密建筑的恐慌。而在二环以外，将以低密建筑为主。 三、产业救灾，富民兴邦后5.12时期的xx产业整合策略5.12地震后，“产业救灾，富民兴邦”这是一个比“新成都人，新生活港”更为宏伟，更为壮丽的伟大篇章。我们需要从政治诉求、战略构思、思想统一、产业策划、资源配置、公共宣传、招商引智等等一54、系列的方面组织公共资源。但是，我们在热切希望、积极努力的同时，不能仅仅依赖房地产与城市化。在积极推动城市化的同时，面对“三化联动”的命题，我们应该更深刻的剖析与运营相信我们为区域经济制造了灾后重建“新成都人，新生活港”的热点，其他的机会也会接踵而至。无疑，产业救灾，富民兴邦是一个更为伟大的课题！在“产业救灾，富民兴邦”的伟大旗帜下，我们提出掀起农业、工业、旅游业、城市服务业等系列产业全面高潮的鸿篇巨制！xx迎来历史上最令人兴奋，最让全球关注，最能唤起社会共鸣的伟大计划。历史为之动容，人民也必将为之感动！产业救灾，富民兴邦系列计划：现代服务业的大力发展区域发展背景：宏观层面资本运动轨迹的变化(外55、资西移，内资西移)，灾后重建、对口支援，为xx承接产业和资本转移，引进先进技术和管理方式创造了条件。2008年1至2月，西部实际利用外资13.93亿美元，同比增长204，增幅高于全国平均水平128个百分点，在全国利用外资总额中所占比重由去年同期的4提高到7 。区域发展背景：经济圈(区)层面成渝经济圈、成都经济圈形成的沿成渝轴和成德绵轴发展的格局从区域空间生长需求上决定了成都城市空间拓展以东和南北为主要方向，位于成都西部的xx不处于重要发展方向。xx需要形成自身特色产业，以避免区域分工协作中的外围化。成渝经济圈：20.28万平方公里，占川渝两省市总面积的35.75%。又名“长江上游经济带”，共由56、35座城市组成：成都、重庆两座特大城市，16个中等城市和17座小城市，共142个县级行政单位。成都市总规(03-20)提出构筑新成渝环形城市带，形成成渝环状城镇密集带空间布局老成渝产业走廊（成渝南线）：成都资阳内江重庆（沿老成渝铁路和成渝高速公路新成渝产业走廊（成渝北线）：成都遂宁南充重庆（沿渝遂高速铁路、成达铁路和成南高速公路）成都经济区：包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳5市。四川省“十一五“规划提出要将此区域建成四川乃至我国西部最强最大的经济密集区和人口密集区，四川省参与全国区域竞争的龙头和主体。区域发展背景：成都市域层面城市功能格局在城市功能格局中，xx是承接中心城区功能优化调整、职能扩57、散和转移的重点区域之一，它承载了城市职能中居住、教育、高新产业和旅游等重要内容，是中心城区功能优化的重要保证。区域发展背景：成都市域层面城市产业格局总规(03-20)确定各区县主导产业及重点发展产业 主导产业区、市、县电子信息龙泉驿、新都、双流、大邑、新津机械制造龙泉驿、青白江、新都、温江、xx、彭州、金堂、xx、大邑、新津建材龙泉驿、青白江、新都、xx、彭州、大邑医药及医疗器械龙泉驿、新都、温江、xx、邛崃、金堂、双流、xx、浦江食品龙泉驿、新都、温江、邛崃、金堂、xx、大邑、新津、浦江化学工业青白江、邛崃、双流、金堂、大邑、新津轻工、纺织青白江、温江、xx、邛崃能源xx、彭州、大邑区域发展58、背景：成都市域层面城市空间发展战略主城区的双轴空间发展模式以及走廊式空间拓展模式为xx的发展带来了机遇，同时约束了其城市建设用地使用方向。成都城市总体规划(03-20)确立了主城区“构筑两轴、西控分进、南北展开、重心东移、中心疏散”的空间发展战略南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展xx位于东西轴线的成灌走廊，是中心城区向西拓展辐射的重要节点在走廊式空间拓展模式主导的空间发展战略辖下，成都适宜建设用地的80%以上限制在中心城和六走廊范围内，包括：成温邛走廊、成灌走廊、成青走廊、成龙走廊、南部走廊及成新走廊西部平原走廊（成灌、成温邛走廊）其它走廊总 计用地面积比例用地面积比例用地面积比例其中丘陵建设59、用地面积比例现状建设用地97.1746.25%105.9753.75%197.14100%21.8711.09%规划适建用地31022.46%107077.54%1380100%528.5438.30%新增用地218.8318.50%964.0381.50%1182.86100%506.6742.83%区域发展背景启示随着西部投资环境的整体改善，xx已经成为中国西部投资热土，将进一步吸引外资和内资集聚。从大经济圈层面看，xx所在的成都西部不是成都城市的主要发展方向，xx必须形成特色产业体系，以免在区域分工协作中被边缘化。西部新城的建设对于xx发展是一个重要机遇，作为未来的成都西部新中心，发展现60、状并不乐观，应该加快建设步伐，高起点规划，才能成为名副其实的辐射带动西部区域发展的中心。xx产业发展分析：xx未来产业发展的诉求经济发展诉求：寻求具有强竞争力的产业结构，提高对经济发展的带动作用，实现财政收入的持续性增长。环境发展诉求：xx的未来发展中应充分重视对生态环境的保护，应该处理好人口、资源、环境的关系，走资源消耗低、环境污染少的道路。具体到产业选择上则不能选择高污染产业，应该选择对自然资源依赖较少的第三产业，以及轻污染的第二产业。xx产业发展分析：xx未来产业发展方向和重点产业综合xx产业资源，产业现状以及未来发展诉求，xx未来的产业发展中宜将现代制造业和现代服务业作为重点发展方向。61、重点产业选择现代服务业现代服务产业链饮食文化房地产餐饮旅游产业会议展览商务办公商业生态农业文化资源文化休闲文化创意产业体育产业科技研发教育资源现代制造业和现代服务业是xx未来产业发展的重点方向。在制造业发展中，形成以精密机电为主导，食品饮料和印刷包装为支柱产业，其他相关制造业快速发展的工业体系。在服务业发展中，形成以特色文化休闲旅游产业为主导，包括商务办公、会议展览、体育产业、文化创意产业、现代商业、科技研发在内的现代服务业产业链群。第二篇 投资环境项目的投资环境，包括成都市与xx的投资环境及国家对房地产市场、对新城开发建设的相关政策，是项目运营的基础背景。作为国民经济的支柱产业之一，地产业的62、发展状况与国民经济的发展有着密切的联系。近几年随着我国房地产业迅猛发展，市场存在的各种矛盾也开始显露出来。自2005 年开始，房地产市场开始走入调控发展期，政策因素成为影响房地产市场走势的关键因素。“国六条”等政策的出台，从供应结构、土地管理、外资准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产业进行了组合调控。在宏观调控的影响下，成都市经济继续保持快速增长，人均收入水平有所提高，这在一定程度上大大提高了房地产市场的有效需求；另一方面，政府在进一步推动城市基础设施建设，改善人居环境的同时，加大力度抑制固定资产投资的过快增长，使房地产市场的发展受到一定的影响。2007 年6 月7 日，成都被国务63、院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这不仅使成都拥有了更灵活的改革试验权和政策自主权，也为xx市的社会经济发展带来了新的历史机遇。2007 年xx市经济呈现稳定、协调、健康发展的特点，综合实力进一步增强，城乡居民人均可支配收入提高，推动了城市房地产业的发展。2008 年5 月12 日四川汶川发生里氏8 级地震，全国大半地区有明显震感，地震造成了严重的生命和财产损失。而成都市距离震中汶川县92 公里，中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，xx等距离龙门山地震带较近的市(县)损失惨重。为恢复生产和灾后重建，国家在金融、税收、土地等政策方面对灾区进行了倾斜。一、国家相关政策“国六条”与“国64、十五条”，从节约型社会出发，调整住房供应结构。物权法颁布实施，对房地产市场影响重大。2006 年7 月，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知， 2007年4 月，八部委联合发布房地产市场秩序专项整治工作方案，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。几大措施的出台显示了国家整治房地产市场的决心，也为房地产市场回复理性，健康稳定发展奠定了基础。同时，加大金融政策调整力度，紧缩房地产信贷，从紧缩开发商资金和紧缩消费者资金两大方面抑制了房地产市场的过热增长，充分发挥了信贷政策的调控作用。2006 年5 月，国土资源部下发关于当前65、进一步从严土地管理的紧急通知，9 月，国务院出台国务院关于加强土地调控有关问题的通知， 11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知， 12 月，国务院发表关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知。随后，国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准，2007年9月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月，国土部、财政部、央行联合发布土地储备管理办法，2008年1月，国务院发布关于促进节约集约用地的通知。土地政策的频繁出台，从严格控制土地供给、缩短开发商开发周期、打击囤地行为、保护农业用地等多方面着手，规范我国土地市场。266、006 年7 月，建设部、商务部等联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，2007年5月，商务部、国家外汇管理局出台关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。2007 年11月，颁布外商投资产业指导目录（2007年修订）。政策的出台表明政府对抑制热钱进入我国房地产市场，控制房地产市场过热发展的决心，通过对外商投资房地产业的严格控制来实现对房地产市场的宏观调控。2006 年5月，国家税务总局发出关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，调整个人住房营业税。7月，国家税务总局发布关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知对二手房交易的个人所得税缴纳情况做出明确规定。67、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例做出修改，并于2007 正式生效。2007 年1 月，国家税务局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，根据“国六条”中“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”的指导方针，税收政策开始被收到重视。个人所得税、营业税、土地使用税、增长税的调整对近两年的房地产市场宏观调控起到了重要作用。2007年8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台， 2007 年11 月，财政部发布廉租住房保障资金管理办法，随后，廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法相继发布，对廉租房、经济适用房申请做出了明确规定。2007 年8 月国务院颁布新物业管68、理条例，2007 年9 月国家发展改革委、建设部发布物业服务定价成本监审试行办法。在物权法的影响下，物业管理条例的修改更加注重业主的利益和对私有财产的保护，这也预示了房地产市场未来发展的趋势所在。二、成都市相关政策1、国务院批准建立“成渝城乡统筹改革试验区”2007 年6 月，成都和重庆获批“城乡统筹综合配套改革试验区”。这是国家战略层面上设立的以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制。这些重点领域包括：统筹城乡规划、建立城乡统一的行政管理体制、建立覆盖城69、乡的基础设施建设及其管理体制、建立城乡均衡化的公共服务保障体制、建立覆盖城乡居民的社会保障体系、建立城乡统一的户籍制度、健全基层自治组织、统筹城乡产业发展等。成都将站在成为试验区的新起点上，在不断的改革探索中继续加快科学发展的步伐。2、成都市集体建设用地使用权流转管理办法出台2007 年7 月，成都市国土资源局出台了2007 第296 号文,即关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知。按办法要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。3、建立公共住房制度，促进成都房地产市场持续健康的发展成都市出台成都市城市公共住房制度实施方案（试行）70、成都市城市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则和成都市经济适用住房销售管理实施细则，采取多层次多形式的保障方式，实现“应保尽保”，“保障低端、调控中端、引导高端”的政策思路促进成都房地产市场持续健康的发展，力图缓解了市场需求，在一定程度上达到抑制房价的作用，保证了中低收入者的住房需求。4、推出限价商品住宅，完善和提升住房保障制度成都市政府为满足经济适用住房实施过程中部分“夹心层”居民需要，有计划地建设了一批中低价位、中小套型普通商品住房（限价商品住房），扩大住房保障受惠面，完善和提升住房保障制度。但由于限价房全部为90 平方米以下小户型，将会对商品房市场户型供应结构有一定冲击作用。目前成都市71、首批推出的限价商品住房共计四个项目，分别为“红枫岭”、“北回归线”、“两河锦地”、“上东锦城”。根据成都市房产管理局、成都市物价局关于“红枫岭”等限价商品住房项目销售价格的通知，四个项目的销售均价3700-3850 元/平方米不等，每套具体销售价格确定后报市房产管理局和市物价局备案。这是继经济适用房后，成都市房管局推出的又一利民举措，是缓解住房矛盾解决成都市居民住房问题的一项措施。5、多渠道改善农民工居住条件，建立农民工住房保障体系关于进一步推进劳务开发做好农民工工作的若干意见是成都市出台的关于农民工住房保障的文件，让更多的农民工买到经济适用房或有房可住，扩大了政府公共住房保障体系的覆盖面，给72、农民工在居住权方面予以切实的保护，有利于城市住房体系的健康运行和社会的和谐统一。6、颁布成都市物业管理条例，完善物业管理体制2007 年，在新物业管理条例出台的背景下，成都市出台了成都市物业管理条例，在备案和保修金方面有所创新。并颁布了关于进一步规范物业服务收费的通知、进一步加强物业管理企业资质管理的意见等多个文件，进一步完善物业管理的制度。同时，成都市采取了对物业管理实施专项整治、建立物业管理从业人员名册、中心城区“新居工程”实施物业管理等一系列措施，加大物业管理力度。7、五城区范围内城市房地产转让市场指导价公布2007 年2 月，成都市房产管理局发布关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通73、知，调整公布了五城区(含高新区)范围内城市房地产转让市场指导价，有利于规范房地产交易市场，通过税收杠杆调控房价。8、建立二手房网上交易系统2007 年11 月，成都市房产管理局发布成都市房产管理局关于加强房地产经纪管理实施存量房网上交易的通知。自2008 年1 月1 日起，成都市存量房（二手房）将通过网上交易系统进行。这将提高存量房交易信息透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存量房交易登记。通知规定，房地产经纪机构应取得房地产经纪咨询机构资质备案证书；申请办理使用存量房网上交易系统手续的房地产经纪从业人员，应是取得房地产经纪从业相关资格的专业人员。三、相关政策对房地产市场74、的影响1、90/70 政策下的住房结构调整初见成效2006 年“国十五条”的发布对住房结构提出了明确的规定，90 平方米以下的中小户型必须达到开发建设总面积的70以上。经过一年的建设开发，“国十五条”的效应逐渐呈现，政策影响下的中小户型房地产产品的市场份额增大，住房结构调整初见成效。与此同时，基于市场对90 平方米以上户型的需求仍然较大，房地产产品出现新的户型设计，以应对相关政策规定。“挑高空间”、“两房变三房”、“可变阳台”等新型户型相继出现，户型可变性增大。2、土地价格回归理性陆续出台的土地政策及金融政策为“发烧”的土地市场逐渐降温，土地价格回归理性。2007 年上半年，成都土地市场持续275、006 年的火热程度，土地拍卖价格创新高，甚至拍出了每平方米1.6 万元以上的楼面地价。进入2007 年下半年后，在政策的引导下，土地市场回归理性，土地市场相当较为冷清，土地价格趋于正常化。3、房地产市场销售周期趋于正常化在各政策，特别是信贷政策的影响下，房地产市场销售周期较过去明显增长。与过去楼盘开盘几日售罄的情况相比，目前的销售周期更为科学合理，也更符合市场规律。在此情况下，不少中小型开发商现金流出现问题，房地产行业呈现“优胜劣汰”局势。4、住房体制逐渐完善2007 年，无论是宏观政策还是成都地方政策都将住房保障问题列入重点考虑。在住房保障政策的推动下，由廉租房、经济适用房、限价房、商品房76、等构成的住房体制逐渐完善，以不同的房地产产品满足不同人群的需求，达到“人人有房住”的社会基本保障。5、物业管理备受关注物权法的颁布宣告着广大百姓可以以法律的形式保护自己的私有财产。在物权法的影响下，人民大众的财产意识增强，在关注房屋质量、房屋产权的同时，对房地产产品的关注后续服务性产品要求越来越高。“阳光权”、“车库”、“物业管理”等问题引起广泛关注与讨论。随后，为配合物权法的颁布，物业管理条例作出相应修改，成都也相继出台成都物业管理条例，物业管理从过去的“配角”荣升为房地产市场的关注重点，收到越来越多的重视。可见，未来的房地产市场，房地产的衍生服务行业将成为重要组成，发挥更大的作用。6、政策77、引导房地产市场更加“节约”、“节能”从近两年的相关政策可以看出，无论是土地市场的“从严管理”、“促进节约集约型土地”，还是房产市场的“两个70”、“城市高密发展”都是从“节约”、“节能”的角度对房地产市场进行管理。在这种政策约束下，低密度和资源型的房地产产品更显稀缺。2007 年出台的绿色建筑评价标识管理办法、建筑节能工程质量验收规范等文件从建筑设计、施工等方面促进房地产市场的节约型发展，但从另一角度来讲，这也直接提高了房地产的建安成本。四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响5.12 地震之后，为恢复生产和灾后重建，国家在金融、税收、财政、土地、建设、住房保障等方面给予了灾区一系列政策78、优惠。成都市也出台了成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见（以下简称意见），对涉及震后房地产开发的一些问题给予了明确规定，减轻了开发企业压力，有利于恢复房地产市场。1、央行、银监会联合发文：灾区还贷实行“四不”原则6 月1 日央行和银监会联合发文决定，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。工、农、建、中四家国有银行均表示，对灾区个人贷款客户在还款期限和违约记录上予以照顾，并且考虑可能会根据具体情况核销灾区客户的个人贷款。此外，央行要求金融机构对借款人主动还款的，应及时周到地做好相应的服务工作，79、在条件许可的情况下，及时将优惠减免措施以信函或公告等方式通知借款人。2、减轻灾区税收负担 成都个税减征、免征房产税5 月28 日：成都市地税局表示，对于纳税人因地震而损毁、丢失的发票、税票、税务登记证和发票领购簿等，凡纳税人提出申请的，各地税务机关应及时记录、核销或备案，并按规定向社会公告。根据企业所得税法及其实施条例规定，纳税人的财产损失可按规定在税前扣除。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。同时，对受灾地区个人取得的抚恤金、救济金，免征个人所得税。经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修80、停用在半年以上的，大修期间免征房产税。3、受灾群众可一次性提取公积金5 月28 日成都市出台了关于支持汶川地震受灾职工使用住房公积金重建家园的紧急通知，通知规定凡职工本人或配偶、子女、父母户籍关系在重灾区的，可以在今年12 月31 日前申请一次性提取本人住房公积金余额；在成都市其他受灾地区，受灾职工凭有关部门出具的本人及配偶、子女、父母的房屋损毁证明，伤残证明、死亡证明等，也可以提取本人住房公积金余额。对于重灾区，不能按时偿还住房公积金贷款的个人，从灾情发生后6 个月内，成都住房公积金中心及受托银行将不进行贷款催收，不罚息、不作不良记录。因参加统一组织的抗震救灾工作影响正常还款的借款人，经所在81、单位或抗震救灾指挥部出具证明，也可以享受到在6 个月内缓还贷款的政策倾斜。在重灾区购买经济适用房、限价商品房的公积金贷款申请人，其首付房款的金额由30%调整为20%，贷款最长期限由20 年调整为30 年。4、受灾区域暂不调整人民币存款准备金为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点，于2008 年6 月15 日和25 日分别按0.5 个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。也就是说成都、绵阳、德阳、广元、雅安、阿坝藏族羌族自治州等6 市州地震重灾区法人金融机构暂不上调。这已是灾区连续两次暂不提高银行存款准备金率。目前四川省灾区的银行存款准备82、金率为16%，低于全国1.5 个百分点。这对楼市、投资均是一个利好：银行存款准备金率低于全国水平，各银行会有更多资金支持房地产行业，这对银行贷款依赖度较大的房企来说，无疑是一个利好。同时，灾后重建也会带给房地产行业更多机会，给房地产市场带来生机。5、灾区核销政策银监会5 月23 日根据金融企业呆账核销管理办法（2008 年修订版）规定，要求各银行业金融机构 对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。对于灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空缺对房地产行业的负面影响，同时也能触发部分灾区房屋重大受损的富裕人群快速83、爆发住宅刚性需求；6、报建费用部分减免意见规定，按照招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009 年5 月31 日以前按期开工的房地产开发企业或经国土资源部门审核同意，申请延期不超过半年开工的房地产开发企业，在项目报建时，可享受部分减免报建费用的优惠。7、多种方式参与灾后重建意见明确可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式参与灾后重建，现了投资建设的多渠道。联建：是指以出让方式取得使用权（开发用地）的企业，可用土地使用权与他人进行联合开发 。以划拨方式取得的土地使用权不在此列。转让：是指以出让方式取得土地使用权（开发用地）的企业，因地震灾害导致企业资金短缺，无力进行开发建设的，经审核批准，可84、以将其土地使用权转让给有条件的开发企业；以划拨方式取得的土地使用权不在此列。土地整理：意见所指土地整理是指土地一级开发，即通过基础设施配套建设 ，把土地“生地”变“熟地”的开发过程。通过土地整理形成的开发建设用地（熟地），应纳入政府储备，并按照有关规定依法供地。属于经营性用地的，应按招拍挂的方式进行供地。8、因地震无法按期开工可延期对招拍挂方式出让的经营性用地，在国有建设用地使用权出让合同中明确约定了项目的开工时间。因此，是否按期开工，应按合同约定的时间来界定。地震灾害发生前，主要因城市规划调整、基础设施不配套不到位等非企业自身原因导致不能按期开工的，企业可以提出申请，经国土资源部门审核同意后85、，可以延期开工。地震灾害发生后，市政府考虑到企业有很多实际困难，特别是因地震灾害导致企业资金短缺无法按期开工建设的，如果企业提出申请，国土资源部门将按意见精神进行审核，在批准的延长期内，不收取土地闲置费。9、具备条件可分宗办理国土证意见规定，对一些大的开发地块，按照城市规划具备分宗条件的，经土地使用人申请，可分宗办理国土证。具体的办理程序是：（1）企业到规划部门审定总平面方案，由规划部门对分宗地块出具意见，并划定地块分宗规划红线；（2）企业向国土资源部门提出申请，国土资源部门依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块土地价款后，才分宗办国土使用证。10 因地震招拍挂土地可延期付款意见规定，对出让取86、得国有建设用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺不能完全依靠自身力量，或完全无力开发的，根据企业申请，经国土资源部门审核批准，可以办理全部或部分国有建设用地转让权。办理程序是由企业提出申请，国土资源部门审核批准。意见规定，因地震灾害原因，招拍挂出让的经营性用地，企业可提出延期付款申请，经国土资源部门审核批准，付款期限可适当延长，延长期限不得超过半年。延长期的基点以出让合同约定的最迟付款时间为起点。在批准延长期内，不计滞纳金。上述政策扶持及倾斜，对于灾后重建，恢复房地产市场，减轻开发企业压力，重树市场信心起着良好的促进作用。五、成都市经济运行情况以下基础数据来源自成都统计年鉴，成都统计信息87、网1、全市GDP 持续增长，涨幅大于全国平均水平2007 年全市GDP 总值为3324.4 亿元，是西部城区中首个达3000 亿元的地区。按常住人口计算，2007 年成都人均GDP 达26527 元，折合3634 美元，增长13.7%。2007 年成都地区GDP 增速为15.3%，创下近14 年以来的新高，增速高于全国3.9 个百分点。（20002006 年，全市GDP 分别为10.7、12.8、13.1、13.6、13.5和13.8、15.3）2、投资结构进一步优化。2007 年全社会固定资产投资完成2394.7 亿元，增长26.1%，工业投资比重继续提升，全年完成工业投资746.5 亿元，88、增长43.2%，占投资总额比重达31.2%，比上年提高3.7 个百分点；民间投资继续活跃。民间投资完成1461.5 亿元，增长39.2%，占投资总额比重61.0%，同比提高5.8 个百分点。第三产业投资1600.4 亿元，增长19.1，但从产业构成来看，第三产业占GDP的比重为48.1，与2006 年48.8的比重相比呈下降趋势。从房地产投资的变化来看 ，2007 年成都市房地产开发投资较2006 年有较大增长，涨幅为47.0，而同期GDP 的增长速度为15.3。3、现代服务业新优势开始显现。服务业实现增加值1584.9 亿元，增长13.6%，对地区生产总值的增长贡献率达43%，拉动经济增长689、.6 个百分点。房地产业和金融业较快增长。房地产业实现增加值186.4 亿元，增长18.9%；金融业实现增加值157.4 亿元，增长14.3%。旅游业发展势头良好。全年实现旅游总收入415.2 亿元，增长22.0%。入境旅游者78.6 万人次，增长35.5%；接待国内旅游者4253.6 万人次，增长6.2%；旅游外汇收入2.6 亿美元，增长31.0%。消费需求继续扩大。全年实现社会消费品零售总额1357.2 亿元，增长17.5%。全年城市居民消费价格指数为105.2。4、企业景气指数创新高2007 年四季度企业景气调查显示，全市企业综合生产经营景气指数、企业家信心指数分别为143.99 点和190、43.93 点，较上季度分别提升2.2 点和2.4 点，两大指数均达到近年最好水平，反映出企业家对当前经济发展前景继续看好。六、xx市经济发展状况以下数据来源于xx市统计局2007 年xx市国民经济和社会发展统计公报。1、国民经济健康运行，一、二、三产业协调发展以建设国际休闲度假旅游区为着力点，争创以旅游为龙头的服务业新优势。全市在完成“创建全国最佳旅游城市”、青城山xx“升5A”的基础上，以建设青城山xx国际休闲度假旅游区为着力点，全力推进青城山、xx两组团核心区和S106 轴线的重点项目建设，强力推进了豪森酒店、xx博物馆、四川旅游职业技术学院及五星级酒店、新加坡仁恒置地、万邦龙池景区整体91、开发和道解xx等项目进展；同时以“2007 四川消夏啤酒节暨第七届成都xx（雪花）啤酒节”为契机，高水平打造国际性旅游节会活动，凸显“拜水xx，问道青城山”旅游文化品牌。全年接待游客827.3 万人次，同比增长25%，其中接待入境旅游17.48万人次。实现旅游综合收入33.33 亿元，同比增长22.4%，景区门票收入1.6 亿元，同比增长19.5%。倾力打造新型工业发展平台，强化工业项目的招商引资力度，加快产业结构的升级换代，扶持主导产业。全市规模以上工业企业118 家，完成增加值19.05 亿元，同比增长30.0，占地区生产总值的16.4。规模以上工业主营业务收入54.41 亿元，同比增长292、8.2；利税总额达6.15 亿元，同比增长50.2，经济效益综合指数145.8，同比增长17.7 个百分点。贯彻落实现代农业产业化发展战略，强力推进农业产业化进程，培育龙头企业，发展创汇农业。2007 年实现农业增加值15.4 亿元，同比增长6.6%，其中：种植业7.55 亿元，同比增长0.7%，畜牧业6.75 亿元，同比增长15.8%。全市财政支农投入12100 万元，有力地改善了农业基础条件，提高了农业综合生产能力。全市农业机械总动力16.18 万千瓦，推广现代新型农机412 台，机耕作业面积136.6 万亩。农村用电量19875 万千万瓦时。新建农用沼气池4860 口，大中型畜禽类便处理93、沼气工程12 处。新建农村经济信息服务终端站（点）250 个。新建农村机电提灌站30 座，整治渠道83.24 公里。2、固定资产投资结构继续优化，规模进一步扩大2007 年完成固定资产投资112.89 亿元，同比增长24.6，投资项目562 个，同比增长34.1%，全年新增固定资产96.58 亿元；工业性投资28.23 亿元，同比增长29.4%。其中房地产开发投资完成额26.7 亿元，同比增长37.1，房屋施工面积达227.3万平方米，竣工积达39.7 万平方米。商品房销售面积79.1 万平方米（现房和期房合计），销售额26.85 亿元，同比增长35.3%。3、财政收支稳定，金融平稳运行全年实94、现全口径财政收入31.16 亿元，同比增长122.2%，实现地方财政收入23.48 亿元，同比增长166.8%。财政对农业、教育、公共卫生、社会保障、基础设施投入加大。全年财政支出27.49 亿元，同比增长132.7%。年末全部金融机构各项存款余额144.23 亿元，同比增长27.3%；全部金融机构各项贷款余额62.89 亿元，同比增长29.2%。4、城乡居民生活水平不断提高城乡居民收入增加。全年城镇居民人均可支配收入11677 元，同比增长16.5%，人均消费支出9307 元，同比增长18%；农民人均纯收入5536 元，同比增长14.1%，人均消费现金支出4112 元，同比增长43.1%。单95、位从业人员年平均工资21442 元，同比增长20%；城乡居民人均储蓄存款达14191 元，同比增长10%。城乡充分就业取得新成效。城镇新增就业6655 人，援助“4050”人员再就业642人。全市城镇登记失业人员8841 人，登记失业率为2.1%，城镇登记失业人员再就业率为75.2%。向外地输出农村劳动力81547 人，组织农村富余劳动力和失地农民向非农产业转移10533 人，农民工技能培训10240 人次。第三篇城市规划 新城建设必须满足政府总体规划设计，对于xx的建设、开发，必须符合成都市、xx市的总体规划、概念性规划，在此基础上，再由发展商自行研究市场状况进行城市定位与设计，在政府的主导96、下完成整治区域的控制性规划，并按此建设。所以有必要对整治区域上两级行政区划的规划进行深入了解与研究。一、成都市总体规划按照“成都市城市总体规划（20032020）”，2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600 平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681 平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化转变。中心城的布局形态逐步由现在的密集 “圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；外围边缘组团实施特殊化的非均衡发展战略，97、布局节点为：新都青白江、温江、郫县、东升、华阳、龙泉6 个边缘组团，形成“一主七卫”的新城市格局。届时，中心城将划分为13 个分区及22 个大区，各大区平均人口规模约15 万人。中心城城市结构将由单中心结构向多中心结构发展，形成由市中心副中心大区中心居住区中心构成的城市结构。关于成都市“全国统筹城乡综合配套改革试验区”工作情况的报告提出：成都将运用“全域成都”的理念和“三个集中”的原则，完善城乡一体的规划体系，逐步形成“一城两带六走廊”的格局。成都的新时代全域成都：未来城镇空间格局，将形成“一心多极多轴”的局面。“一心”指主城区；“多极”指规划区外的4 市和4 县；“多轴”指由主城区沿各放射道98、路形成的发展轴，其中重点发展南北轴和东轴。“一心多极多轴”形成众星捧月之势，形成由1 个特大城市，4 个中等城市（xx、崇州、邛崃和彭州），4 个小城市（新津、大邑、蒲江和金堂），30 个重点小城镇，200 个一般乡镇所构成的城乡一体、协调发展的城镇体系。国际化都市的一个典型特征是由“一极集中”向“多心多核”的组合型城市发展，形成国际性“大都市区”，在原来意义上的“郊区”将形成不同功能主题的“核”即按国际化都市的要求发展起来的相对独立的新兴的中小型城市。 成都市发展方向：“一极集中”“多心多核”中心城区“一极集中” “多心多核”二、 xx市城市发展及规划1、城市功能分区2 个工业片区：青城桥科99、技工业区、川苏工业区；4 个旅游度假片区：灵岩山片区、蒲阳片区、玉堂片区、紫坪铺镇；4 个核心景区：xx风景遗产区、青城山风景遗产区、灵岩山片区、赵公山片区；4 个住宅片区：旧城区、蒲阳片区、城市西区、新城区；4 个城镇片区：青城山镇、中兴镇、胥家镇、崇义镇；5 个商业片区：旧城区、城市西区、新城区、紫坪铺镇。2、xx市城市总体规划根据xx市城市总体规划（20032020），未来xx市体系空间布局为：以中心城市为核心，城镇依托交通干线与横向道路形成放射加环状的扇形网络式布局。放射主轴三条分别为：1、以成灌高速公路、G213、天府大道为依托的中部xx崇义成都的高新技术生物医药发展走廊；2、S10100、6 线为依托的xx青城山大观旅游度假休闲观光带；3、以蒲阳路为依托的高新制造产业带。放射次轴两条分别为中兴石羊柳街、胥家天马。3、xx市土地利用总体规划根据xx市土地利用总体规划（20032020），未来xx该市将发展成为一个组团型大城市，并承担起成都市的部分功能。到2020 年，xx市城市人口规模将达到43 万人，城市用地规模达到43 平方公里。该市将成为成都平原2 小时都市圈的核心组成部分，将发展成为以主城区xx为核心，紫坪铺组团、玉堂组团、蒲阳组团为支撑的组团型大城市。xx市城市功能定位：世界遗产为特色的风景旅游城市，国家级历史文化名城，全国著名风景旅游度假胜地，长江上游岷江流域生态保护101、屏障，西部重要度假休闲城市，四川旅游重要组成部分，五个精品旅游地之一，川西北能源、旅游开发的生活基地，成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地，成都平原经济圈生态保护保障，水源涵养地、度假疗养基地、水利枢纽、休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。xx市城市发展目标：在规划期末，力争把xx规划建设为：生态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、整体服务功能优质，以旅游度假和高新技术产业为指导、新型工业为基础、都市农业发达的国际著名现代中等城市，成都特大中心城市卫星城，生态文化旅游城市。4、xx市近期建设规划102、（风貌景观总体意想规划）以山为依衬，江为轴心，水为脉络，田为基底，路为骨架，林城一体，景城一体，山、水、城、田、林、堰相因相借，彼此映衬，构成“依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环绿树，田园诗画绕城廓”的城市风貌，构建具有川西山水田园诗画般的生态文化旅游现代城市。三、xx规划根据最新制作的xx市城市灾后重建规划，对xx的城市定位与规划为：（一）市域城镇体系规划1、聚源与灌口、幸福、玉堂一起规划为xx中心城区范围，拟撤镇设区；2、xx中心城区的现状人口为26万人，2010年规划人口为46万人（其中聚源片区12.8万人），2020年规划人口70万人（其中聚源片区14万人）；3、中心城区现有建103、设用地24平方公里，2010年规划建设用地42平方公里，2020年规划建设用地54平方公里；4、中心城区现有人均建设用地面积为93平方米，计划在2010年以后达到120平方米； 5、聚源镇的职能类型定位为综合型，主要发展旅游度假产业、服务业、休闲以及创意产业为主。6、在成灌高速北侧依托成都郊西北产业发展高科技，为聚源新区居民提供就业机会；7、确定了聚源的公共服务设施、基础设施配套标准按照城市标准配置；8、城际铁路的线路呈U型布置，在xx设聚源、xx、中兴、青城山四个站，并由聚源设支线进入xx旧城。9、规划新建聚源新区外江大桥，规划面积17000平方米；规划新建聚源新区干支路网，总面积70万平方104、米；10、规划的新建道路红线宽度采用三级标准：主干道为3040米，次干道为2530米，支路为1020米。11、远期将规划建设聚源新区污水处理厂，设计处理能力为6万吨/日；12、扩建现有聚源220KV变电站容量至360000KVA；规划聚源电信局，规划容量为15万门；13、在聚源新规划一座配气站，设计规模30万立方米。（二）用地布局规划1、空间布局结构：通过绿化、水系、道路分割，形成“一核（是城市向南发展至聚源新区的空间联系节点）、五片（含聚源新区综合功能片区）、三心（含位于聚源片区城铁聚源站南侧的xx新城区公共服务综合中心）、三轴（含延聚青线，城铁聚源站向南发展的南北向公共功能聚集带，集聚有商105、务、商业、文化、服务功能）”；2、城市功能分区对聚源的定位：城市公共服务综合中心（延金马河滨水地块及聚青线西北侧沿线地块，布置行政、文化、商务、办公、商业等公共设施，形成综合型的城市公共服务中心功能）；交通中心（城铁聚源站及周边地块，布置交通设施用地，与商务、商住等公共设施，形成交通中心功能）；城市生活居住组团（以自然水系和绿带为分割，形成若干城市生活居住组团）。（三）居住用地与住房规划1、聚源片区的居住用地布局：形成17个居住小区。其中现状居住小区2个，规划新增社区15个，居住用地380.7公顷，商住混合用地118.3公顷，居住人口14万人。2、聚源片区的中小学规划：A、聚源小学：占地面积为106、23445平方米；设34个班级，1563名学生；B、普石小学：教育局提供占地面积13334平方米，规划占地面积8000平方米，设12个班级，490名学生；C、聚源中学（初中）：教育局提供占地面积100005平方米，规划占地面积51840平方米，设36个班级，1620名学生；D、聚源职业中学：教育局提供占地面积80004平方米，规划占地面积63000平方米，1800名学生；E、聚源高级中学（高中）：教育局提供占地面积66667平方米，规划占地面积63000平方米，1800名学生；（四）公共设施用地规划1、聚源片区行政办公用地布局：新增建立聚源片区行政办公区，位于聚青线、天府大道交汇点周边地块，用107、地面积15公顷。2、商业金融用地布局A、城市级商业金融设施中心,共三处，含聚源片区公共服务综合中心；B、片区级商业金融设施中心，共五处，含聚源片区1处，规划在聚源站交通枢纽中心及周边地块；3、文化娱乐用地布局A、市级文化娱乐设施为1主6辅。6辅中含聚源片区两处；B、在聚源片区预留广电中心用地以备远期迁建。4、体育用地布局市级体育设施为1主6辅。6辅中含聚源片区两处。5、教育科研设计用地布局规划在聚源片区北部设置与旅游、医疗相关的职业专科院校；规划在聚源片区南端IT大道南端结合产业设置相应的职业培训机构。（五）产业用地规划规划产业复合用地135公顷，占规划建设用地的2.5。规划位置在聚源片区,设108、置若干岛状复合产业用地,作为科技、研发、孵化产业基地。（六）绿地系统规划1、搭建“一核（即天府源公园，临近聚源片区聚兴线）、两心（含聚源片区生态湿地公园绿地）、七带（含流经聚源的金马河、黑石河、走马河、江安河的河道干渠）、多楔”；2、城市公园规划，包括临近聚源片区聚兴线的天府源公园，聚源片区生态湿地公园；3、滨河绿地：含流经聚源的黑石河、走马河、江安河的滨河绿带公园，聚源片区的公园两侧宽度不低于80米。4、街头绿地：聚源片区共规划了三处。（七）、水系规划流经聚源的城市主干河网，控制滨水绿化带、防洪堤河水源涵养林地。按现状水系常水位线往后退1020米的河漫滩与水域一并划入城市蓝线范围。（八）景观109、风貌规划1、聚源片区的景观风貌与控制要求：除少数文保单位外均为现代创新风貌控制，建议采用新建筑材料、色彩表达传统建筑风格，或用传统建筑材料、色彩表达新建筑风格，不做严格控制，体现川西建筑意蕴为佳。2、天际轮廓线和高度控制：聚源中心区允许设置高层建筑，建筑高度为3060米，核心区可以局部允许建高层标志建筑，高度大于60米；聚源新区的外围区域大部分建筑的建筑高度为1830米；聚源新区滨水地区的滨水建筑高度小于12米；3、景观门户：在成灌高速聚源片区入口设立一级门户；在聚源片区天府大道东入口、聚青线与灌温路交叉口设置二级门户；4、景观廊道：在天府大道设置路廊道；在流经聚源的黑石河、走马河、江安河两侧110、设置水廊道；5、景观节点与标志建筑：在聚源片区行政文化中心建系列标志性建筑，在高层建筑上设置全城鸟瞰景观平台；在城铁聚源站设置绿地广场，水文化广场。（九）对外交通系统规划1、公路规划：成灌高速在聚源北侧设出入口；2、铁路规划：城际铁路设聚源站；3、综合交通枢纽：设聚源综合交通枢纽；4、汽车站场规划：设汽车客运聚源站。（十）道路交通规划1、路网布局结构：规划形成“四环放射”和组团方格路网的形式；2、道路等级结构：快速路红线宽度为3040米；主干路红线宽度为3250米；次干路红线宽度为2430米，支路红线宽度为1218米；3、广场规划：规划有聚源站站前广场；轨道交通站点前的新城广场；（十一）市政工111、程规划1、给水工程规划：人均综合用水量按照450L/d设计；主干供水管网成环状，间距为500800米；2、排水工程：采用雨污水分流排水体制；在聚源片区新建污水处理厂，日处理规模为6万立方米；3、电信工程规划：在聚源片区新规划1个电信分局，交换机容量15万门，新设置1座邮政支局，设置邮政物流中心；4、供电工程：在聚源片区共规划2个11KV变电站，主变容量均为24万KVA；5、燃气工程：在聚源片区新建1座配气站，位于成灌高速以西、彭青线以南交汇处，气源为郫县大邑气田方向，规模30万N立方米/日，占地2公顷；6、环境卫生工程规划：在聚源设置6座垃圾转运站。第四篇 市场研究市场研究是本项目运营的基础，112、只有充分掌握了历史的、现有的房地市场状况，才能作出准确的市场定位分析，也才能得出项目是否可行的市场依据。一、 成都房地产市场总体形势2007 年，成都市房地产市场供需两旺。从土地市场来看，全年供应宗地411 宗，供应面积共计28796.06 亩。土地供应面积的增长主要是郊区（县）土地供应放量。据统计，郊区（县）土地供应面积占总量的78.66%，供应土地平均规模超过80 亩/宗。全年共计成交土地301 宗，成交面积21421.06 亩，成交均价为331 万/亩，同比上升120.67%。其中主城区整体平均成交单价为904 万元/亩，同比每亩上涨628万元，增幅达226%，平均楼面地价达到了3766113、 元/平方米，有24的土地楼面地价在5000 元/平方米以上，最高的楼面地价甚至达到了9562 元/平方米。从房屋交易市场来看，07 年成都市商品房供需数量均有大幅增长，供求紧张状况不断缓解。全市累计新增商品房供应3254.33 万平方米，同比增长35.1；其中新增商品住宅供应2803.75 平方米，同比增长43%。累计商品房成交2678.34 万平方米，同比增长33.6；其中成交商品住房2427.12 万平方米，同比增长35.8；全市商品房成交均价为4358 元/平方米，其中商品住宅4284 元/平方米。中小户型住房比重不断提高，供求结构更加合理；房价震荡攀升；商业用房市场继续回落，办公用房114、需求旺盛；二手房市场小幅增长。从2006 年开始，成都市国土局就规定了“以招标拍卖、挂牌出让的经营性用地，其单宗地块原则上面积将控制在200 亩以内”原则，因而市区地块绝大多数是被划割小后出让。在此背景下，不少开发商纷纷转至近郊，参与区域市场运营“曲线”拿地。例如，国地龙泉4000 亩、中信蜀都参与整理的郫县城区7343 亩、中铁二局温江10 平方公里、中铁二局郫县3000 亩、花样年集团蒲江近千亩等等。在地价屡创新高的情况下，不少本土中小开发商为寻求市场新开发点，将开发重心转移至郊县楼市。同时，随着城乡统筹工作的进一步深入，快速生活通道及公共交通条件的改善，郊区人居环境得到良好打造，凭借地域115、优势与土地资源，一批别墅（类别墅）形态的建筑群落逐渐在成都郊区落地开花，与主城区接壤的温江、新都、崇州等地成为近郊别墅新生地带。而在生态居住渐成时尚的今天，远离城市的郊外别墅又成新兴之势，xx-青城山的传统旅游别墅物业其势日涨，这类养生别墅型高端产品，在城际交通的升级与产品的独特优势中，突起于成都高端住宅物业市场。2006 年，青城山就以612 套别墅的供应量超过牧马山、麓山、温江等，以20%的份额位居成都各大别墅板块之首；2007 年，青城山片区开发量占到总体量的近五成，且市场消化速度远快于其他区域。近郊楼市的全面崛起，有助于市区与郊县楼市多层多级发展格局的形成。2007 年年末至2008 116、年第一季度，在国家的“从紧”的金融政策调控下，成都市房地产实现理性回归，从土地成交价格到房地产销售价格均较2007 年有所回落。5.12 地震后，消费者置业信心受挫，房地产市场呈现短暂低迷景象。二、xx房地产市场情况xx房地产分为xx片区和青城山片区（聚源片区现暂未呈现）。xx片区中老城区开发已接近尾声，目前已无太多的土地储备，整体开发物业形态多为多层以及低密度产品，全市商品住宅平均预售单价达3356 元/平方米。其中，多层均价在3000-3500 元/平方米左右，低层均价多在4000-6000 元/平方米；新开发项目主要集中在三大片区；幸福大道、迎宾大道向东，青城路-观景路-xx景区-岷江干117、流以及蒲阳路、玉带桥街、二环以内片区。青城山片区由于成青大道的通车，居住价值明显提升，土地放量有所加大，主要分布在106 线东侧。青城山别墅经过多年的开发，别墅区的概念已经形成，已经呈现了很多的大盘，据统计，2007 年青城山板块约有2000 余套别墅集中放量，这不仅对青城山，也将对整个成都城市格局带来深远影响。1、幸福大道、迎宾大道片区􀂾 xx核新城区，整体开发规模较大，开发水平较高；􀂾 成熟的道路交通配套，周边的社区性配套日渐成熟、与核心城区的绝对距离较短；􀂾 核心区的商业、教育、医院等公共配套，优越的交通及自然环境资源，项目自身的社区118、性商业配套相对完善；􀂾 该地域开发类型主要以多层住宅和低层花园别墅及花园洋房为主，住宅多类型及开发档次明显优于核心城区内地域；􀂾 户型面积以100130 平方米的实用性与舒适性住宅为主；联排别墅及花园洋房以140180 平方米的跃层式为主。多层住宅比例较大，约占6070%，整体销售状况较好；􀂾 建筑特征以川西民居为主调，广告宣传以生态、健康、自然、高尚、品位、规模为项目形象定位，以适应新城区的城市定位，能吸引大量外地客户。2、青城路-观景路-xx景区-岷江干流􀂾 核心城区，以多层开发为主，新开发楼盘量少、总体开发规模偏小，119、􀂾 中大规模项目开发呈现明显的外移趋势，开发地块具备较好的环境，如临河、周边环境成熟、距离新城区距离近等先天优势；依托城市核心区的商业、教育、医院等公共配套，以及优越的自然环境资源，并加强了项目自身的社区性商业配套，综合性较完善；建筑特征通常以坡屋顶为川西民居风格的符号特征。3、蒲阳路、玉带桥街、二环以内􀂾 该区域配套及城市发展相对缓慢，住宅以多层经济适用房开发为主，并还有大量单位自建房，和农民集资建房在该地域内，该区域的新开发楼盘总体开发规模偏小；该区域交通及周边商业不是很发达，但周边的田园风光及自然环境有一定挖掘潜力。4、青城山片区􀂾 120、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院等，新近开发项目中的低层合院产品及mini 别墅市场反应良好。􀂾三、“5.12 地震”对购房者的影响1、地震对购房计划的影响本次调查中，有61%的受访者认为地震对他们原本的购房计划产生了影响。他们中有部分人认为在地震后房价可能下跌，也有人想选择在震后新动工、在抗震方面有着更有力措施的项目，因此，他们都打算推迟购房时间。2、地震前和地震后打算购房的区域的变化从上图可以看出，在地震前打算在主城区购房的受访者达到了76%，地震后减少了2 个百分点，总体来看减少幅度不大。减少的人群多是延迟购房，还需观察合适的区域；其次由121、于地震的影响，西面郊区xx和温江的房地产市场受到影响，震后打算在xx购房的受访者有所减少，而选择东面郊区龙泉的购房者明显增多，可见地震使购房者对理想购房区域的选择发生了变化，距离此次震源较远的东郊成为受访者比较亲睐的区域。选择xx的较震前减少了33%。应该说，此次地震对xx的房地产市场短期负面影响较大。3、受访者打算购买的建筑类型和楼层此次地震对购房者在建筑类型和楼层的选择方面影响很大，受访者中有分别有36%和45%的人选择了多层和小高层建筑，其中选择6 楼以下的受访者占到了51%，而选择20 层以上高楼层的受访者很少，仅有5%。地震后购房者对低楼层比较看好，认为发生危险时低楼层对逃生更有帮助122、，而对高楼层形成了较大的心理抗性。由于xx房地产市场一直以多层及低层住宅的开发销售为主，从这一方面看，对其未来的房地产冲击不太大。4、受访者对地震后房价的看法此次地震使购房者对目前正在开发项目的安全性能有所质疑，使他们的购房计划放缓，市场上出现了滞销情况。因此在本次调查中，受访者对房价走势的普遍看法为下跌，占总受访者的67%，其中持小幅下跌看法的受访者有56%。而从震前调查情况来看，当时认为房价会下跌的客户仅32%。一场地震改变了更多人对房价的看法。另外还有23%的受访者认为房价会保持稳定。可见大部分人都肯定了地震对房价带来的下跌风险，但对房价出现大变动的可能并不认同。5、受访者在地震后最关心123、的因素此次地震给购房者的购房关注点带来极大的改变，本次调查中，受访者最为关注的就是建筑的质量，共有25%的人表示了对建筑质量的关心。与以前调查结果相比，选择建筑质量的受访者激增了17 个百分点。而在这部分人中，更有17%在购房时将建筑质量列在了考虑的第一位。在价格因素关注度上，震前调查结果为16%，本次调查则达到了19%。结合绝大部分受访者对房价持下跌看法的情况来看，他们对震后房价更加敏感和关注；而在震前受访者非常关心的交通、户型等因素在本次调查中选择率大大减少，受访者的第一考虑因素更是不包含这两个条件。房屋结构、抗震系数这些与楼盘安全性挂钩的因素被不少受访者选择。特别是房屋结构，受访者更倾向124、于选择框架型项目，坚固的钢筋和剪力墙更能保障业主的安全。在面对这一场突如其来的灾难后，受访者对生命和财产的保护更加关切。而此次地震严重打击了xx城市的山水适居形象，挫伤了成都及外区域购房者的置业信心，因此未来几年内，在xx置业的主要还是该城市的自住人群，成都及周边县市在xx置业的可能性在短期内将会大大降低。地震之前的观望情绪变得更加浓厚，导致众多购房者推迟或取消其在该市场的购房计划。四、xx灾后重建工作重建步骤第一步是救灾避灾，救人，采购捐赠帐篷供受灾群众栖身。第二步是安置，建临时安置房。目前，xx过渡临时安置房的选点已经确定，其中城区共有15 个安置点，这些点位主要分布在城区二环路附近，而1125、9 个乡镇的安置点也已明确。第三步是永久性居住建设，包括：1、灾后重建永久性安置居住建设目前xx市已经确定的100 万平方米的永久性住房安置点，主要选址分为四个区域，沿xx市二环路，途径蒲阳镇城区、经济开发区、幸福镇以及灌口镇一带的民丰路，将成为永久性安置房的选址范围。整体规划设计而言，不仅需要建筑物具有较强的抗震能力，更要全方位进行城市安全和综合防灾规划。整个灾后重建永久性安置工作预计需要1 年至2 年时间。2、xx重建规划正式进入实施阶段成都市规划管理局和xx市政府于5 月29 日正式向国内外发布了“xx市灾后重建规划概念方案征集公告”。此次规划范围重点是xx城区、聚源镇和青城山镇，包括x126、x市域（约1200 平方公里，约65 万人），重点为xx市城区、聚源镇和青城山镇（约410 平方公里，约46 万人）。内容涉及灾后重建模式、城市的定位、城市的功能分区及布局结构、灾毁资源的利用和再开发、产业支撑、城乡形态、自然与文化遗产保护、灾区群众安置等八方面。从目前的灾后重建工作初具规划看，城市的基本发展方向为：保持老城区不变，向东朝聚源方向选址建立新城区，计划三至五年内建成新的xx。3、其他相关项目的启动xx将启动聚源新区建设，搭建新兴产业平台，建设现代行政金融新区。计划聚源新区新增40 平方公里，青城山镇新增7 平方公里、浦阳工业区新增10 平方公里。灾后重建重大区域交通项目也将提上日127、程。包括：成都中心城至xx快速客运铁路启动建设，成都中心城至xx“IT 大道”建设定案，成都中心城至xx沙西线快速路启动建设等。xx市人民政府分别与成都工业投资集团有限公司、广州市义扬投资有限公司签署战略合作框架协议，整体启动xx工业新城的灾后重建、整体打造，总投资达20.6 亿元。这是xx市灾后重建的第一批重大项目，它包括工业区拆迁安置、基础设施、配套工程建设等。新建的工业园将以蒲阳河为中轴，以川苏科技产业园为核心，规划总面积约21 平方公里，是一个宜工宜商的现代化工业新城。灾后重建计划xx市以旅游为其重要的经济支柱产业之一，区域房地产市场的恢复有赖于整个城市旅游设施的恢复和旅游经济的复苏。128、根据四川省发改委公布的信息，四川省灾后重建“1+9”规划包括1 个总体规划和9 个专项规划，9 个专项规划分别是城镇建设规划、农村建设规划、住宅建设规划、基础设施建设规划、公共服务设施规划、生产力布局和产业调整规划、市场服务体系建设规划、防灾减灾和生态恢复规划、土地利用规划等。实施四川灾后重建预计耗时8 年，其中20082010 年为三年恢复重建时期，20112015 年为五年发展、提高时期。有着世界文化遗产、以旅游为其主要经济支柱的xx市，已于6 月30 日对xx古建筑群正式开工抢救保护工程，预计整个工程工期两至三年，在修复过程中将坚持“真实性和完整性”的理念，以及“原位置、原形制、原材料、129、原工艺”的方法，对于xx古建筑群进行抢救性清理、排险、基础加固、全面修复及避雷、消防安防设施建设。这是灾后第一个启动的文物抢救保护工程，标志着灾后文化遗产抢救保护工作全面启动。文化遗产抢救保护工作作为灾区恢复重建的重要组成部分，既是重建物质家园，也是重建精神家园；既是对灾区广大人民群众的物质支援，更是一种精神慰藉和文化支持。大型开发商对xx未来房地产市场的信心大型开发商积极参与xx灾后重建工作，等待新一轮开发时机。珠江地产在震后宣布，成都-xx依然是公司全国战略布局的重点，并将继续加大在成都的投资。龙湖地产也强调，受影响的只是时间表，在xx的两大项目都不会改变。该公司两大项目现仍处于土地整理阶130、段，开发进度将延后，但项目本身不会停滞。为显示信心，龙湖还将在xx市蒲阳镇参与1 万平方米过渡房的建设。中信华南（集团）公司也表示决不放弃灾前签订的整体开发xx市城市西区的合作协议。新加坡悦榕酒店度假集团、新加坡万邦集团、成都置信实业、四川蓝光集团等都表示看好xx房地产市场，表达了进入的意愿。同时成都本地开发商也认为，xx、青城山“双遗产”的价值不会改变，大型开发商决心坚守或继续进入，将给xx市的房地产市场带来更多的信心。xx房地产市场恢复时期依托“世界双遗产”发展旅游业是xx城市经济的支柱，也是房地产业发展的基础。根据各级政府对xx市的规划，灾后重建首要任务是解决居民基本生活保障问题，而城市131、经济的全面恢复应从旅游业这一根本基石开始。6 月30 日，xx市已开始对景区的修复、重建工作，地震对xx市房地产市场的影响会随着景区的修建、重建而逐渐消除，房地产业的复苏会首先从景区周边区域开始，这对于景区周边的房地产项目来说，是一大利好消息。根据四川灾后重建计划，20082010 年为恢复重建时期，20112015 年为五年发展、提高时期。我们认为xx房地产市场的恢复时期应介于上述两个时期之间，大致需要3-5 年，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、金融货币政策的支持力度。第五篇 项目概况一、 xx市聚源镇概况聚源镇是xx市以东，历史悠久、文化内涵丰富的“重镇”。全镇幅员面积34.2平132、方公里，辖17个自然村和1个居民委员会，人口1.3万，其中非农业人口3500余人。聚源镇交通方便，气候宜人。全镇境内有国道213线、成灌高速公路和省道灌温路穿境而过，东距成都市仅40公里，西距xx市区仅8公里，是成汶高速公路的必经之地，也是阿坝州的主要生活品供给地。聚源镇全年平均气温在15.7C,年降水量适中，年均为1234毫米，平均日照1050小时，全年无霜期260天。全镇有四条河流穿境而过，空气清新，环境优美。二、城市新区基本情况：新区北起聚兴路，南至聚青路，西起黑石河，东至老成灌路。新区规划面积共15.764平方公里。三、城市新区区位：城市新区分为：聚源片区和翠月湖片区。城市新区北接xx133、景区，距xx景区约7公里，西联青城山景区，距青城山景区约8公里，东距成都约40公里，背靠xx、青城山两大世界文化遗产品牌优势，面向成都走向全国、世界，打造成都旅游产业休闲之城xxxx。 四、项目概况规划中的xx将打造成为西部水景城。沉醉于“江枫渔火”、“春江月夜”聚源镇将充分利用水资源、做足水文化，营造中国西部都市独具风味的水乡风情。在中学为体、西学为用的规划理念下，建设成为西部最具传统文化气质的特色新水城。新城拟发展项目规模15.764平方公里(详见xx灾后重建总体规划)。xx部分行政办公场地拟搬迁至xx。本项目约定地块占地面积为5平方公里，处于一期区域范围内。本项目暂定案名为：成都.聚源.134、国际住区五、项目发展思路1、项目内水源充沛，发展应以水为主体 区内有五条河横贯域内，按流量大小依次为： 金马河、走马河、江安河、徐堰河、黑石河。2、发展定位目标 本项目将建设成为古今文化辉映、生态环境优美、功能设施齐全、旅游产业支撑显著、文化品味较高、最适宜居住的现代化休闲城。3、形象定位 这里聚山、聚水、聚文、聚财、聚人；这里是府河之源、成都之源、天府之源；拜水xx、问道青城山、渡假休闲在新城！建设成为能近水、亲水、娱水的现代化休闲水城。4、产业定位 新的行政文化中心 新的旅游休闲中心 新的旅游商贸商住服务中心 新的教育科研信息产业会展中心本案将着力打造：1、国际生态啤酒长廊 可按村镇社组分135、包到户，组织有特色的民俗餐饮啤酒文化节，由于规模巨大，可妥善安置相当数量人员就业。2、国际生态渡假村 可由镇、村统一经营，按照村落分段包干承包经营，可解决大部份城市居民创业就业问题。3、国际生态五星级酒店4、国际生态商务会所5、国际生态运动俱乐部6、国际生态娱乐中心7、国际生态疗养中心8、国际生态会议中心9、国际生态商业中心10、国际生态公务员社区11、国际生态社区本项目将着力解决农民城市化、就业问题1、安居：按政策和市场多渠道、多途径解决居住问题。2、乐业：高中低职业多种途径培训、竞争择业上岗，整个城区需要大量以家庭就、街道（村组）、公司为单位的餐饮服务员、酒店服务员、社区服务员、保安、保洁136、甚至白领阶层、经理、老板，也是城市化后，市民创业乐园。六、项目SWOT分析项目内部资源基础与能力分析内部资源优势企业实力和品牌可借助全国工商联房地产商会的优势资源，为运营本项目提供强大后盾。规模优势7500亩的土地整理项目和后续的深度开发项目，典型“大整理+大开发”模式将会发挥强大的规模优势。自然环境优势项目区域有着典型的成都平原田原风光特色，又地处温郫都国家生态示范区，并且多条河流以及众多沟渠自西向东穿过规划区，自然景观条件良好，环境优良。创新型的规划理念第五代城市的新规划理念，高起点的片区规划，展现完善的区域配套的蓝图，与众不同的生活模式。交通优势从成都到项目地交通畅通，可通过羊西线、IT137、大道、317国道（今后的城市区间道路）、都温路、成青路及将于2010年通车的城际列车，均能到达目的地。内部资源劣势板块市场成熟度不高聚源板块相对与温江和华阳板块，市场认知度极低，成熟度极较低。目前尚无成熟社区、楼盘。仅有的住在区域的客群主要为本地客群。震后阴影限制512大地震虽然对聚源镇影响不大，但聚源中学的坍塌，导致该区域已经成为了大众心目中的重灾区，需要时间逐渐抹去阴影。项目外部环境与市场分析外部环境机会成都房地产市场潜力巨大成都市近年来房地产待业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国内外诸多品牌开发商，房地产投资额、销售额等主要指标已达到一线城市水平。但是房价收入比还处于一个相138、对低的地位。截止到2008年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的释放，商品房供销面积迅速扩大，价格稳健上升，土地市场逐年升温。试验区成立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势，成都房地产潜力巨大，刚性需求稳定。成都西部新城催生新需求聚源构建成成都西部新城，必然加速聚源与成都对接，将承接成都主城区的产业和人口的转移，以产业聚集、行政中心带来的稳定的人口增长催生对房地产新的需求。后发机会相对于成都其他近郊的房地产市场，xx的房产市场处于起步阶段，是大成都房产市场中的价值低洼地，存在着较大的上升空间。尤其是最近两年内，各路品牌开发商瞄准西部，将更139、快更强的推动项目地块片区的开发价值。外部环境威胁国家宏观调控政策影响去年至今一系列房地产政策出台，抑制了部分投资需求，自主性需求变得更加谨慎，持币观望情绪更加浓厚。市场在不明朗的政策调控下，不确定因素众多。板块竞争激烈围绕xx周边已经逐步分化成为高新西区板块、郫县板块、温江板块、xx老城区板块，板块间的竞争日趋激烈。政府诚信风险xx的整体打造是庞大的系统工程，其中土地指标的解决与到位，政府回购能力、土地拍卖收益企业应得部分的划转时间等均构成威胁。第六篇项目策划与定位只有对本项目进行准确定位，对拟运营的城市进行精心设计，才能有效提升区域价值，实现土地收益的最大化。xx四大班子行政办公场所已决定原140、址重建，聚源亦将放弃其行政中心的职能与定位，这也为我们重塑新聚源创造了空间。我们需要对xx的城市功能进行有效的重新定位，以全新的、符合市场发展需求的、着眼于聚源自身特色的的规划，打造出精品聚源，将其建设成为独具特色的居家胜地，旅游胜地，在创造城市活力的同时，实现企业价值的最大化。一、国际化住区是本项目的发展方向理由一：国际化住区是成都迈向世界不可或缺的元素成都正在朝国际化大都市发展，拥有真正的国际化住区是成都迈向国际化大都市的必要条件，知名的国际性大都市基本上都有著名的国际化住区，但成都现在没有真正意义的国际化住区。成都现在有的只是所谓的“国际化楼盘”，也只是停留在概念的炒作上。理由二:聚源镇141、“都市移民”型新兴城市试验区的功能定位成都缺少适合大量都市移民的创业居住区域，而聚源镇拥有新都市移民创业居住的理想空间，能够打造大成都的“创业天堂，宜居宝地”，尤其契合灾后重建的新城建设。理由三:xx有足够的条件发展国际化住区第一，通过成灌高速、绕城高速、IT大道、317国道、沙西线，能在4050分钟到达机场，城际列车能拉近与主城区的时间距离，是本区域成为国际化住区的必要交通条件。第二，临近国家级经济技术开发区，开发区内拥有英特尔、中芯、摩托罗拉等众多大型的国际化跨国公司，为本项目走向国际化提供绝佳的产业支撑。第三，上风上水的环境条件，世界双遗产的文化底蕴与自然条件，为本区域提供国际化住区的所142、需要的优质居住生活条件。理由四:以居住为主要功能的国际住区能与聚源其它功能板块有效互补从本项目区位的功能看，既不同于xx青城片区，有深厚的文化与自然底蕴，可打文化、景观牌，也不同于xx的行政、金融中心的功能。而本区域以居住为主的功能较好的与其它功能板块互补。理由五:国际化住区能有效的提升xx的竞争力国际化生活系统的营造不仅能提升整个区域的生活品质，拉升整个xx的形象和地位。国际化配套提升房价，进而提升区域的土地价值 依托高新西区和xx拟建的高新产业园区，良好的涉外人士居住氛围，将吸引更多的外来投资 增强xx在成都各组团中的城市竞争力 提升xx对外的形象和影响结论：随着成都不断走向世界，纯粹的国143、际化居住、生活、娱乐区域的缺乏与国际化趋势是极不相符的。xx则可借统筹城乡，全域成都的东风，抓住有利时机，开发xx国际化住区，而xx位于成都市区半小时经济圈，并作为全新城市，可形成独立的居住、工作、娱乐、教育的生活体系。足以打造一个符合成都国际化形象的居住区。二、国内外新城发展模式分析1、新城发展的阶段特点：新城开发诞生在英国，起源于霍华德的明日的田园城市，当时的新城建设的目标和原则是“既能生活，又能工作的平衡和独立自足的新城”但是新城自诞生伊始，其特征便随着时代变迁不断更新换代，呈现出如下的阶段特征： 始建时间主要亮点（改善目标）特点第一代新城19461950解决住房问题较多考虑社会需求，强144、调独立自主和平衡，对经济发展问题和地区不平衡等问题考虑较少第二代新城1955-1966改善公共交通在建设目标上变为综合考虑地区的经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点；应对私人小汽车的增长，道路交通的处理较为复杂第三代新城19671980s独立性更强在功能上又进一步发展，设施配套进一步完善；新城规模更大，独立性更强；预留了大量土地，为城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障2、国际新城模式划分特征新城代表田园新城政府主导、新城开发公司进行建设的新城。政府主导主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等Stevenage(英国，伦敦)；Milton Keynes(英国，伦敦)145、边缘新城中心城功能逐步外迁而在大都市边缘逐步形成的功能较完善，且相对独立于大都市的新城镇，是大都市郊区化发展的必然结果Radburn(美国，纽约)；Columbia(美国，马里兰州)TOD新城其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的千里新城（日本，大阪）；多摩新镇（日本，东京）；沙田新市镇（中国，香港）产业新城以一种或多种产业为主导，以工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离稍远Port Sunlight(英国，利物浦)；筑波科学城（日本筑波）副中心新城通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结146、构的目标，副中心通常与城市中心保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心区保持合理的距离东京临海副中心巴黎拉德芳斯副中心机场新城以机场为中心、以航空运输业为核心，依托机场的区位优势、交通优势和口岸优势，在机场内部及其周边地区发展而成具有城镇性质的新型功能区，具有服务机场、利用机场的特征韩国仁川机场城市；美国奥黑尔机场城市；英国希思罗机场城市三、国际新城发展模式对本项目的借鉴根据xx所处区位，以及在全域成都规划的大背景下，本项目可以借鉴的发展模式有： 边缘新城边缘新城案例美国马里兰州Columbia良好的学校教育系统、高品质的生活以及便捷的交通，使得Columbia新城的房价高于其它147、地区的价格。共享湖畔公园，使湖泊为全体社区居民所共同拥有，带动区域房价整体水平全面提高。 TOD新城TOD新城案例日本多摩新市镇日本多摩新城在规划过程中政府处于强势地位，使得TOD高强度发展原则得以贯穿，使得以铁路捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保障TOD站点的强大辐射力和吸引力。与铁路共生的商业项目既可以利用铁路的客流，又能够为铁路带来大量客流，是铁路各站成为沿途的社区中心。两种发展模式并不矛盾，在xx的开发过程中，可借鉴这两种新城的开发模式。四、关于国际住区的定义背景 “国际社区”是居住社区的一个类型； 在国外就没有“国际社区”这个单词，而是根据中国房地产的实际情况而生造出来的； 国际148、社区已成为追求更高生活品质的复合型产品与物业的代名词国际住区的定义标准为：四项发展标准诠释领先的技术开发水平 核心在于优秀设计、优质建造，在行业内的领先水平 包括规模面积等数量指标和环境、建筑质量、规划设计、新材料、新能源、新技术等质量指标丰富多元的人文生活 通过空间营造，带来人们交往的便利； 通过完善的服务模式，以及独特社区文化的建设，给人们带来的健康的生活方式和良好的居住氛围可支付的社会经济原则 “国际社区”大都是高品质住宅区，但不是所谓的富人居住区 “国际社区”的魅力在于，跨越不同文化背景的，不同国籍不同层面人，拥有共生的和谐的公共空间；可持续发展的原则 开发企业应以城市营造的高度开发自149、身项目，以城市、经济、环境等综合协调人居环境发展为目的，以最小的损耗实现最大的效益 其核心概念是关注未来与资源的保护，创造循环经济节约性社区。 国际化住区的核心价值三大核心价值诠释领先性先进的技术标准体系，包含国际化的规划设计理念、高品质的居住环境、环保节能技术材料运用，建立可持续发展的基础；多元性丰富的资源体系，包含自然资源、产业资源和人文资源包容性和谐的存在方式，包含国际化、强调沟通和交流的社区生活，以人性化为基础要求，建立功能性、文化性、艺术性、自然性、生活性极度和谐的社区模式。国际化住区的硬件标准四大硬件标准诠释规模 开发面积较大，以区别于中高档住宅楼盘；社区配套 形成“国际化品牌商业150、圈”、“融合地方人文特色的休闲购物广场”和“生活必备的医疗、教育、交通、银行、通讯等配套”；园林规划设计 具备国际化水准，突出“以人为本”思想， 充分考虑到业主生活的便捷、舒适和享乐；居住人群 来自五湖四海，各个阶层，各个年龄层次都有。 外国人、中国人在这个社区交融，体验不同文化、不同教育背景带来的异域文化交流。国际化住区的软件标准三大软件标准诠 释文化建设充分考虑居住人群年龄结构、文化教育背景等人文因素，物业管理者针对性提供服务和从事社区文化建设。物业服务与国外先进的物业管理接轨生活方式在社区形成和倡导一种健康、积极、向上的生活方式，使这种生活方式成为大众居家环境的楷模。国际化住区在城市发展151、中的地位对城市功能提高一个城市的功能和形象，同时改善、优化城市的投资环境对生活方式一个国际社区形成往往也是一种国际生活的形成。当住区可以代表一种生活方式的时候，就会产生一种巨大的吸引力，吸引有相同生活习惯的人居住在一起，形成一个生活圈。对区域配套带动周边区域的发展和价值的提升,在一定范围内形成一个具有一定消费档次的“国际社区生活圈”。五、目前成都国际住区的发展现状 成都的国际社区某种程度上提升了成都人居住档次的同时增强了城市的竞争力;但总体而言，数量趋多，中低档次质量的较多，“伪国际”、“亚国际”现象较多。 成都众多所谓的国际社区仅仅只是作为一个楼盘在开发，而没有放到一个新型国际城镇的角度进行152、开发，其开发理念较为局限。目前成都“亚/伪国际住区”弊病诊断伪/亚国际诊断诠释就业应注重“就业”与生活的均衡，一个国际社区，不是一个“盘”，而应是一座“城”，成都目前的国际社区，很多没有过多把“就业”因素考虑在内 教育、文化建设领域虽都有所涉及，但针对不同结构的业主提供个性化服务的水平和层次还有待提高。比如国际学校，国际幼儿园、少年活动中心、国际医院、图书馆、老年人之家、信息中心、手工工艺室、科技馆等的设立。体育配套具有国际运动特色的体育配套设施的设立不足，比如卡丁车，滑轮滑板，橄榄球场，高尔夫球场、马场等交通组织在细节上考虑不完善。比如保留自行车道，并将其与公路网隔离开来。这样做是将自行车作153、为休闲户外运动的一种休闲生活享受的质的提升；行人道应更多是要考虑到从住家到学校的道路等国际化商圈商业国际知名品牌虽有涉入，但很有限，“国际化元素”明显不足；休闲娱乐的国际化氛围也明显不足，中、英、美、法、意、韩、日、 印的休闲娱乐场所应融洽共生，相得益彰。聚会场所缺少一个能定期举行以国际为主题或某个国家为主题的聚会场所。宗教信仰没考虑不同国籍人的不同宗教信仰，比如天主教堂、基督教堂的设立，即小区特别强调“不同种族、不同肤色、不同信仰、不同阶层”的共存。景观设计与建筑风格仍不够多元化，不是真正的“国际化”。主要以中式风格为主，没有兼顾其他国际风格 设计理念、管理意识、社区配套是否真的能够做到跟国154、际同步接轨决定着区域开发的成败。 “国际化生活”是一种无形的气质，既有社区前期的设计和定位，也有社区建成后的维系与培养，它并非一个静止的状态，而是不断成长的。追求产品设计的超前和物业服务的针对性、精细化，使得未来能够成为精神和文化的符号。 在社区能否营造“国际化生活”，说的不仅仅是一种生活，更是社区精神风格的体现、文化气息的营造和生活方式的引导，是社区规划建设者和入住业主之间高度的文化认同。 一个国际社区，设计上，必须强调人与人、人与自然、人与社会的和谐，哪怕是一尊雕塑、一棵树。国际化社区的绿化设计，对于哪里栽芳香性植物、哪里栽保洁性植物，均具有严格标准。第七篇 项目区域发展战略在明确了城市定155、位设计后，我们将在此基础上进行区域发展战略研究，用以对城市运营实施过程中的战略性指导。一、整合三大优势：生态化可持续性国际住区突破三大问题： 突出全域成都背景下xx整体形象 创造一个局部提升大成都的亮点，带有地标性的新城 作好国际化的文章，成为成都对外的名片全域成都加速了成都的国际化目前成都市的外资投资额逐年递增，截止2006年底，外资在蓉投资额达56.9亿元，长住外籍人士达3000多人。美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡和巴基斯坦先后在成都设立了领事机构。目前，驻成都外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，成都已跻身中国内地“领事馆”第三城。 130多家世界500强落户成都，促进156、了成都经济的腾飞。成都已成为西部航空枢纽 ，将打造成中国四大枢纽机场之一，国际化速度加快。成都的国际化，加速在即！国际化的成都，呼之欲出 时不我待，聚源必须抓住全域成都的良机，倾力打造国际化新城，打造成国际化大都会的名片与旗帜。二、总体定位：公园式国际住宅新区诠释国际新区xx未来的发展方向是打造多元文化相交融的居住小镇，“人与自然和谐”，建筑风格多样化，绿色环保建筑，生态环境一流，适合境外人士多种居住模式需要的国际新区。xx将具有外向型、多功能、现代化国际新城区的特色，参照国际的标准和惯例，将国际BLOCK街区的理念融入国际新城的开发，提供国际化的生活方式和氛围，并以超前的规划和理念开发新型的157、国际涉外新区。诠释公园绿化系统公园系统是城市景观系统的眼睛,结合乡土文脉和历史遗迹进行生态开发是，打造人文化、生态化、科学化、时代化的居住区公园。建立“环境先行”的开发模式，公园的延伸能够使国际新区力争通过SO14001环境质量体系和ISO19001质量认证。公园的精美、宁静、活力，不仅使能感受到简单生活以外的那份精致，还使心灵得到抚慰，精神得到休戚。使得新区达到了“出则繁华，入则自然”的境界。公园作为城市生活场景而存在游乐与消费之地不定期举办的文化活动休憩之所在优美的环境、完备的设施之外，公园还应该开放、包容、对每个市民都意味着平等的享受安静和休憩的机会文化空间人们对城市公园的消费诉求，已经158、从享受城市的美妙转向了对公共文化空间的期待国际新住区以全新的国际生活系统，营造生态、自然、科学的生活方式，引领区域价值的提升。最终以新都市主义为理论基础，生态和人文为核心，打破“原住”地域文明，塑造开放的、包容的、现代时尚的国际化城市价值，倡导生态环境、人类生活与经济增长的和谐与共赢，为产业、生活、工作创造宜人的、可持续环境的城市形态。三、形象定位：成都后城时间上，体现未来，引起无限遐想，引领区域发展 ，成为未来精神的归属之地空间上，成都的大后方，基础雄厚，作为成都的有力支撑 Offspring，传世之作后起之秀，继往开来耐久力，可持续发展之城四、xx国际住区系统功能国际新区居住教育医疗就业交159、通休闲娱乐五、国际化住区建设目标满足未来城市高品质的生活理想在当下全球化背景下的城市精英们，正在追求何种社区品质的生活理想？这不仅包括高标准硬件的居住建筑、环境、设施服务与交通条件，也包括优质的软件，如社区氛围，社区文化等。因此，国际化新区应彰显具有国际化视野的精英们的生活方式。六、国际新区规划遵循的原则新都市主义紧凑的，步行友好的，混合的邻里社区，相互联系的街道网络成为步行化空间，为各种年龄、种族、收入的居民创造日常交流的机会，使城镇成为真正的公园城市，而绿地则合理的分布。TOD发展模式低、中、高密度开发建设，混合土地利用，把商业、居住、商务等多种人群活动聚集在交通换乘站的步行范围内。24小160、时活力区以商业依托办公、酒店、居住带旺商业功能的城市中心区“24小时活力区”概念HOME ZONE强调街道生活多元化，提升街道活力和生命力，营造高素质的社区生活，社区主要的出入口设置标志，出入社区的汽车减速，从而减少汽车通勤对社区生活品质的影响，真正满足不同人群，不同生活活动模式，以人为本的社区。七、国际住区的交通规划1、交通规划原则层次分明、功能明确与景观环境相协调与发展进程相适应2、交通规划的要求区域内外交通连接的组织形式综合考虑“对外出行”、“向内吸引”两个方向的交通量，规划区域内外连接的主交通方向为：南北方向（其中，向北通往成都中心城区的方向为主），规划区域内外连接的次交通方向为：向西161、通往华阳镇政府方向、东南通往兴隆镇方向。规划目标：“快速、方便”。快速，指各主要交通方向的交通路径布局合理、出行时间与城市轨道交通相比较，具备竞争优势。方便，指主要交通方向上存在并行的、可相互替代的可选路径。区域内部交通组织形式根据规划区域内部不同的土地利用类型和土地利用强度，决定不同交通小区出行发生、吸引量与交通量的不同水平，并决定路网中不同性质、功能道路的构成比例与空间布局，以及不同道路的交通组织形式。八、国际新区要素国际BLOCK社区“国际BLOCK”概念来源西方，代表着时尚，合理、舒适的新型城市居住和生活方式处于城市关键区域拥有宜人化的尺度，任何功能皆在适宜的步行距离范围内 传承原有区162、域文化印记，保留区域独特的历史风貌 具有复合功能，提供共享空间与互动沟通平台，赋予街区崭新的经济价值和商业价值 按国际化规划理念，提供国际化生活方式与氛围九、国际化新区生活价值体现国际生活价值 国际化建筑风格设计国际化生活品质 国际化商业、商务配套 国际潮流休闲运动娱乐设施 国际化教育设施 国际文化精神氛围 国际化园林景观国际化服务精神十、客户群定位 首先吸引目前在蓉工作、生活的各类高层次境外人士 ，呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围，满足成都乃至诸多涉外人士对于现代化生态社区的需求。 目前，主要吸引高新西区、现代工业港，川内二级城市的成功人士，这类人群追求国际化的生活氛围和生活理念，对国际和163、时尚的元素有着较高的认同感。 都市移民构成项目的另一客户群来源。 随着新城的逐步开发，国际新区的知名度的提高，产品档次将会出现分化，客源层向纯外籍人士、国内成功人士、港台人士等多元化转变。十一、项目构成国际时尚运动休闲区 体育休闲中心 开放式体育休闲中心，国际品牌的健身中心，包括绿茵草地网球场、国际标准羽毛球场、模型飞机场、壁球馆、恒温游泳池、儿童游乐健身区，并配有设施齐全的健身房、体操房、咖啡休闲吧和豪华的SPA等。适合外籍人士业余体育休闲之需要。 橄榄球场/足球场 既可作为运动场也可以作为举行家庭派对等大型活动场所商业区商业购物引入如家乐福等大型商业设施、迪卡侬运动产品超市、书店、画廊、米164、兰站饰品店等国际品牌和其它商业项目，为境外人士提供服务。以及法式西服定制店、新秀丽箱包专卖店、烟草专卖店等。其它设施社区应设有邮局、电信、银行等多家服务机构，同时建有酒店、服务公寓等一批配套设施，为境外人士提供优良、周到服务。 餐饮美食 引入如下世界风味的餐饮项目，同时设有川菜馆、湘菜馆等中国风味餐厅，成为国际小镇内境外人士举家小酌或会友的好去处。新概念餐厅 Harlan G Concepts咖啡 The coffee beanery 意大利餐厅 Cameo Ristorante Italiano依仕威仕 East West Latina 日本料理JAPANESE RESTAURANT星巴克 165、Starbucks 印度小厨 Indian Kitchen 棒约翰匹萨 Papa Johns Pizza 沪湘粤 HU XIANG YUE 国际商业配套区 生活方式中心 包括影院、KTV、各国风味的酒吧等多种娱乐方式注重环境和 建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。 Office park （打造创智产业，如现代服务业） 国际公寓 农贸市场（可搭配住宅用地）国际新区配套区 市政广场 五星酒店（含国际会议中心） 标志性建筑，靠近公园，国际化休闲会议中心，打造国际化的商务配套，举办定期召开的国际会议，集聚世界的目光，使之成为国际会议的永久性会166、址 国际学校（专供外籍人士子女就读的涉外中小学） 双语幼儿园 国际医院（包括体检中心，为境外人士提供专业、优质服务等） 教堂（可以做英文弥撒，以满足境外人士宗教文化信仰之需求）第八篇项目运营模式一、项目运作的主旋律： “给我一块地，还您一座城”！统一规划、统一管理、成片开发、整体打造。二、项目运作的框架性思路：聚源镇必须以坚持科学规划、内涵发展为主的原则，肩负灾后重建的历史使命,以统筹推进城乡经济社会发展、加速城乡一体化为统揽，围绕建设社会主义和谐社会和社会主义新农村的总体目标，着力培育镇域特色和进行制度创新，大力实施城乡统筹和“三产富镇”战略，以优化农业和农村经济结构为主线，同时大力发展现代167、服务业，积极探索建设社会主义新农村的新模式，建立城乡统筹的产业和城市高地。聚源镇的建设是实施成都市确定的“用城乡一体、统筹推进的城市化来破解三农难题”的具体行动，是建设社会主义新农村和建立和谐社会的需要,更是迫在眉睫的灾后重建的示范性、标志性项目。聚源镇最终将建设成为灾后重建的城市典范、建设成西南走向世界的崭新平台、向世界展示西南的窗口、成都都市经济的增长极以及成都中国现代城镇建设的典范。聚源镇的发展应以现代服务业为其主要的产业特征，其产业定位包含了行政文化、旅游娱乐、商贸、商住、物流、教育科研与信息产业。将吸引大批国际、国内知名投资商入镇发展，实现现代服务业聚集发展，最终形成产业特色突出、区168、域功能完善、承载能力较强、人气商气俱旺的现代服务业都市经济圈。现代服务业表现为显著的都市商业特征，它的聚集和效益的实现必须以高标准的城市综合平台为载体。由于现代服务业所具有的高能级经济形态，其承载平台的城市建设也必须是高品质的城市建设形态，而对其公共服务的要求也将是高效率的城市政务服务系统。高品质的城市形态要求健康生态的城市规划，首要任务是利用现有得天独厚的自然资源并加以优化、提升，同时也对城市技术装备提出更高的要求。高品质的城市技术装备至少应包括以下几个方面：便利而快捷的公交优先的交通体系；环保节能的建筑设计；统一的城市能源供应体系；城市地下空间的综合利用；城镇公共卫生防预体系等等。通过高标169、准、高品质、多功能的城市平台的建设，可以快速完成聚源镇的组织与成都市区的无缝拼接，提升该区域品质，建成具有国际水准的城市区域；快速导入高素质的城市人口，导入完善的以城市为主要载体和服务对象的现代服务业，带来区域产业能级的快速提升，通过区域内现代经济和城市面貌的快速提升，促进城乡和谐发展，全面实现小康社会，优质完成聚源镇的城市化发展。在xx的统筹发展中，必须要充分考虑并设计出开发建设的最优模式，模式问题解决了，才能打通聚源发展的路径。在模式设计中必须考虑的核心因素包括政府、农民、投资商。妥善处理好三方利益，实现三赢，项目才具备基本的可操作性！对于政府而言，按照“还您一座城”的总体思路，需求的是通170、过引入社会资本，完成聚源镇的整体打造，收获一座生态环境优美、基础设施完备、城市功能齐全、产业定位明确、三农问题得以妥善解决，且税源充足具备可持续发展潜力的新城。区域内农户的需求是通过政府引入社会资本解决农民市民化的问题，通过住房安置、就业安置、及市民化的生活配套，解决农民向城镇转移的成本问题和后续生活与发展问题，真正奠定构建和谐社会的群众基础。要实现上述目的，必须解决社会资本的收益问题，没有合理的模式无法凸现聚源镇对社会资本的承接功能。而通过“给我一块地”的操作思路，设计出土地一级整理和后续二级开发的盈利模式，让投资者直接从土地拍卖收益与成本之间的价差中获取收益，或从土地一级市场开始获得成本相171、对较低的土地用于开发。实现了三赢，操作性才会凸现，模式才有生命力！结合聚源镇发展规划的特点，及为了达成三赢的战略目的，最适合的模式为区域整体开发（即深度土地整理）。即政府在城市规划中划定区域，引入强势开发企业，在约定时间内分阶段对该区域实施征地拆迁补偿和安置，并配合政府解决三农问题，解决农民市民化的配套问题，同时按规划建设该区域中的市政道路（含管网），医院、学校、文化中心、体育中心等公建项目，城市公园等绿化景观项目。该区域规划的经营性用地依法拍卖的净收益，由政府与企业按照约定比例分成，将企业的策划、运营同收益回报相结合。企业运作水平越高，土地收益越高，政府和企业分成实得的收益也越高，反之，则越172、少。相对项目公司而言，政府有潜在的保底收益，应由政府承担的征地、道路、景观、公共建筑等均已按政策、规划和设计由项目公司代为完成；而该模式也给项目公司蕴涵了极大商机，可充分调动其积极性；并且通过政府引导与方案设计，可由政府与项目公司共同完成农民的住房安置、就业安置、生活配套等问题，真正实现了“给我一块地，还您一座城”的基本目的。三、项目建设模式：1、通过规划的优化调整，由xx政府与项目公司签署土地包装整理合作协议，约定双方合作内容包括：整治区域范围约定：总面积为5平方公里；区域内集体土地的征收；市政基础设施建设；水景、绿化及城市公园建设；城市公共建筑项目建设；区域规划设计和宣传推荐。在双方的合作173、中，由政府负责提供约定区域范围内的土地资源，并确保土地指标到位。项目公司负责投入全部开发资金，并满足双方共同约定的开发建设时间与投资规模的约定。2、根据双方合作内容的约定，项目公司承担的土地整理成本包括：土地整理涉及拆迁安置补偿费用(含征地、拆迁、安置、补偿、农民社保费等，按xx市现行征地补偿安置政策实施)。基础设施配套建设费用： (1)道路、管网(污水、自来水、天然气)迁移的建设费用；(2)电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆迁移的建设费用；(3)土地平整、围墙、包装宣传费用。政策性税费：征地涉及税费：(1)统征工作经费；(2)土地管理费；(3)测绘费；(4)勘测定界、权属调查费；(5)耕地174、占用税；(6)耕地开垦费；(7)新增建设用地有偿使用费；(8)土地报征指标费等；(9)控规编制经费；(10)项目策划费、调研费、宣传包装费；(11)设计费、监理费、审计费；(12)双方共同核定的项目管理费。其他成本包括：双方共同核定的项目不可预见费。项目公司承担的深度开发的内容包括：公共设施的建设；水景、绿化及城市公园建设费。3、由政府与项目公司约定，一级开发的收益按照收支两条线的原则进行管理。本运营区域全部土地整理后的经营性开发用地的出地率约为70%（具体整理后可用的经营性用地面积由双方共同确定的控规为准）。由政府依法征收后，按照规划用途依法出让。土地出让价款扣除一级开发的主要成本及总计为2175、5的各类基金与税费后，余款为一级开发的收益，该收益由政府与企业按照4:6的比例分配。若企业可分配收入低于投入成本11的保底收益，则由政府予以补足。4、在经营性土地依法出让后，政府协调财政部门在每笔土地出让款到财政金库后，将每笔款按照政策和双方约定提取相关款项后，在一个月将项目公司应分配款项支付给项目公司。针对投资商的深度开发，包括公共设施的建设；水景、绿化及城市公园建设费等，由政府根据建设成本回购。5、在最终以政府审批为准的前提下，项目公司按照项目总体策划，委托规划设计单位完成项目规划设计。此外，在政府监控的条件下，以政府名义委托项目公司指定单位承担工程施工，项目建设中涉及的相关工程的造价的计176、算按照现行定额计取，正编正算不降点，据实核算。项目公司通过规划设计和施工过程的深度交叉，在保证工程质量的前提下，最大幅度地降低成本。但全部工程款项由项目公司根据付款进度先行支付给政府，再由政府以工程款的名义支付给施工单位。6、项目实施的具体进度安排（1） 落实项目合作框架，落实相关合作政策并初步明确对项目的分工。（2） 政府与成都市xx开发建设有限公司正式签署土地包装整理项目合作协议书。（3） 项目公司委托规划设计单位进行完善的整体策划，在此基础上优化并审批项目规划设计方案，使项目获得国家、省、市各级政府支持，期间完成项目的各类前期筹备工作。（4） 分期完善项目拆迁安置和项目基础设施，强调景观177、性、标识性、功能性同步。（5） 完成市政及配套工程的建设。（6） 分期对整理出来的经营性用地进行拍卖，滚动投入后期建设。四、项目建设内容与主要用地指标1、项目用地指标（xx市规划局提供）：A、经营性用地：70规划总用地7500亩5250亩（含农民安置用地250亩6167人44平方人667平方米亩容积率1.6），实际5000亩。（44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成）；B、公共设施用地：37500225亩；C、公共绿地：107500亩750亩；D、道路用地：177500亩1275亩；2、项目建设内容土地整理大致包含拆迁安置补偿、基础设施建设、其他费用三大部分。拆迁安置补偿在整理的第一阶段178、完成，根据其进展，完成一片，再开始一片的基础设施建设，而其他费用一般贯穿在项目运营的始终（其中财务费用根据资金使用期限发生）。而深度开发则包括了市政配套、绿化用地配套建筑的开发等。五、项目的组织管理1、土地整理项目根据与政府的约定，整理项目区域内用地，经营性用地可以拍卖，公建配套用地由政府按照成本价回购。针对土地一级整理项目，设置如下测算前提：A、分为两期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方公里；B、每一期的整治时间为两年，第一期从2009年7月开始，第二期从2010年7月开始；整治成本按季平均分摊；C、政府返还收益部分按照5.55%上缴营业税,因政府承诺返还70%的税收,故实际税率按179、照1.65%计算；D、第一期可供拍卖的经营性用地面积为2000亩，第二期为3000亩；E、全部土地拍卖的价格从2009年4季度末开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元（即每年增幅为20万元/亩）；F、第一期土地的拍卖时间与面积为：2009年300亩，2010年1400亩,2011年300亩；G、第二期土地的拍卖时间与面积为：2011年2500亩,2012年400亩，2013年100亩；H、贷款利率按照8%计算，贷款利息作为财务成本已经进入到了一级土地整理成本中。I、首期通过平台公司为贷款主体的贷款总规模设计为5亿元, 2012年2季度归还，按季付息。J、未考虑地方政府税收返还；K、180、土地出让价格按照每年20万元/亩递增，但100万元/亩封顶计算,未考虑片区整体打造对区域地块土地增值的利多影响,未充分考虑2010年城际铁路通车对区域价值的影响,整体测算相对保守。L、从资金链的设计来看，测算也相对保守。未考虑后续贷款因素，全部设计为使用自有资金运营，故土地增值收益未能最大化体现（土地的时间价值在正常情况下一般而言远高于同期银行贷款利率）；但按照现有整理、拍卖的时间节点设计，资金面已经较为宽松。M、如上所述，本项目论证采用谨慎、保守原则，便于从最恶劣、最悲观的角度，清醒认识项目的风险与收益。但在实际运营中，将在风险可控的前提下，力求收益最大化。2、市政配套项目：包括城市公园、环181、境绿化、水景、小品，广场等项目的投资建设。其中市政设施部分占地面积为225亩，包含广场、小品、居民健身场地等；公共绿地750亩，包含城市公园、环境绿化、滨河花园等。3、公共绿地上的配套开发项目根据与政府的约定，政府同意在集中绿化范围内（城市公园、沿河集中绿地，共计750亩）按规划确定，安排68作为经营性用地，由投资商组织资金建设后公开转让，并准予办理土地权证和房屋产权证，以弥补政府回购资金的不足。为提升项目品质，全部建筑单体按照独栋式商务或集中商业进行开发。总容积率按照0.2设计，即建筑总面积为10万平方米。全部建筑按照3层设计，基底占地面积为33333平方米，实际占地率为6.67。第九篇 土182、地整理开发时序与土地价格分析一、从资金链角度分析开发时序根据自有资金及拟融资资金规模分析，为了确保资金链的安全，可行的、有效的城市开发时序（土地一级整理）为：1、项目分为两期，其中第一期整治2平方公里；第二期整治3平方公里；2、每一期的整治时间为1.5年，第一期从2009年7月开始，第二期从2010年7月开始；整治成本按季平均分摊，其中征收成本集中发生在本期启动的前18个月，基础设施建设成本平均发生在本期启动后的第七个月至本期完结，其他成本平均分摊；3、第一期可供拍卖的经营性用地面积为2000亩，第二期为3000亩；4、全部土地拍卖的价格从2009年4季度末开始，初始价格按照75万元/亩起，每183、季度递增5万元（即每年增幅为20万元/亩）；5、第一期土地的拍卖时间与面积为： 2009年300亩，2010年1400亩,2011年300亩；6、第二期土地的拍卖时间与面积为： 2011年2500亩，2012年400亩，2013年100亩。二、土地预估价格反算楼面地价分析单就土地价格而言，我们是假定：全部土地拍卖的价格从2009年4季度开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元（即每年增幅为20万元/亩）。此种价格预估已非常保守。根据xx灾后重建的总规，xx的平均容积率为2.5，按照75万元/亩的土地成本计算,楼面地价仅为450元, 按照每季度土地价格递增5万元（即每年增幅为20万元/184、亩）,楼面地价每季度仅递增30元（每年递增120元）。此楼面地价，若获得土地的开发商经营管理有序，2000元的销售单价已可获利，按照3000元的销售均价计算，开发商的收益高达50。三、土地预估价格分析依据本土地整理项目的基础拍卖价格假定为75万元，每年按照20万元的幅度递增。因土地一级整理项目的拍卖价格对项目的经济效果影响很大，针对本报告确定的基础拍卖价格的取值依据分析如下：聚源作为新城发展，前期并无可比较的土地拍卖价格可供参考。对该区域最有价格类似性的应属郫县与xx两地。聚源介于郫县与xx老城区之间，交通便利，环境优美，在新的规划指导下，在政企联动，倾力拉升区域价值的前提下，xx的土地价格也185、一定会异军突起。灾后，xx一切以重建为主，暂无土地招拍挂信息，近期也不太可能推出地块进入市场。其价格只能以灾前为参考。灾前一个月，即2008年4月份成都市成交土地整体平均价格为123万元/亩，环比下降21.9%。从各个区域的成交价格分析，主城区土地价格最高，为575万元/亩。从各个郊区(县)成交土地价格的情况来看，郫县成交价格最高，为182万元/亩。另外，xx和大邑两个区域的成交价格均在100万元/亩以上。(本信息来源与成都统计信息网)综合4月份土地的整体供销情况分析可以看出，土地市场走势依然看好，但主城区土地供应量减少的幅度较大，特别是商住用地的供应非常少。相关资料：（下列数据来源与郫县房管186、局）地块位置净用地面积土地用途用地性质起叫价成交价时间成交金额竞得人犀浦镇龙吟村91.1亩商住高层不大于4.2(或不大于5.0)100万元/亩192万元/亩2007-1-917491.2万元四川三利房地产有限责任公司郫筒镇凉水村30亩商住住宅用地不小于2.5且不大于4.2(或不大于5.0)90万元/亩193万元/亩2007-2-15790万元成都迈普投资有限公司郫筒镇凉水村45.54亩商住住宅用地不小于2.5且不大于4.290万元/亩204万元/亩2007-2-69290.16万元成都中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司郫筒镇凉水村22.81亩商住住宅用地不小于2.5且不大于4.290万元/187、亩194万元/亩2007-2-64425.14万元成都迈普投资有限公司犀浦镇龙吟村、梓潼村93.03亩商住1.71-3.8100万元/亩212万元/亩2007-3-9 19722.36元四川林氏投资有限公司犀浦镇万福村123.61亩商住不大于2.55120万元/亩403万元/亩2007-7-349813.5807万元成都市圣沅房地产开发有限公司红光镇合兴村二/三社犀浦村一社81.98亩商住1.8-4.0120万元/亩422万元/亩2007-6-2934595.56万元华润置地(成都)有限公司红光镇合兴村二/三社犀浦村一社116.08亩商住1.71-3.8120万元/亩421万元/亩2007-6188、-2948869.68万元华润置地(成都)有限公司安靖镇方碑村十社39.49亩商住不小于1.6且不大于2.5120万元/亩231万元/亩2007-6-299122.19万元四川省时进置业有限公司郫县郫筒镇书院村3、4社107.739亩商住2.5且4.2180万元/亩350万/亩2008-1-837708.65万元成都中信城市建设有限公司郫县犀浦镇万福村5、6社38.29亩商住总容积率3.75200万元/亩208万/亩2008-1-9796432万元成都市圣沅房地产开发有限公司郫县郫筒镇和平村2、3社25.63亩商住3160万元/亩254万/亩2008-1-9651002万元四川省泰立置业有限公189、司郫县郫筒镇西大街37.09亩商住住宅容积率4.2157万元/亩202万/亩2008-1-9749218万元成都天府水城投资有限公司郫县郫筒镇一里村四社4.6亩商住总4.5255万/亩255万/亩2008-7-111173万元刘伟东上表为2007-2008年度，郫县土地拍卖成交价格明细表，据上表分析可得，最近1年，郫县土地的平均供应价格为267.2万元。而xx震前的土地拍卖价格为：4月11日xx土地拍卖结果（数据来源：xx房管局）而此前，在2007年下半年，xx市国土资源局对10宗共计1099亩住宅用地进行了公开拍卖，所有土地全部成交，成交总额高达14亿元，成交价格创下了xx历史新高。其中，J190、Y-07-028、029、030号宗地逐一相连，位于青城山镇S-106公路东侧，总面积316亩。共有28家知名房地产开发企业报名参与竞买。JY-07-028号宗地面积为161亩，在青城山镇3宗地中面积最大，且与S-106公路相邻，因其在口岸和规模上的优势最具开发价值而受到竞买人的追捧。JY-07-028号宗地以27万元/亩起拍后，竞买人频频应价或跳空报价，价格一路攀升。经过23轮的激烈竞价，四川龙湖地产发展有限公司终以274万元/亩的应价征服对手竞得该宗土地，从而刷新了该市住宅用地拍卖价格的记录。与其相邻的另外两宗地也由该公司分别以230万元/亩和186万元/亩竞得，至此，青城山镇3宗地在逐一191、单独拍卖后，终于在四川龙湖地产发展有限公司旗下整合归并，成为青城山沿线最具规模的住宅开发用地。JY-06-027号宗地位于城区二环路东段外侧，面积912亩。该宗地交通便捷，基础设施配套完备，具有较高的综合开发价值，引起了9家竞买人的激烈竞争。66万元/亩起拍后，随着竞买人频繁的应价，价格急速上升至100万元/亩。最终，经过26轮竞价，俊天（香港）有限公司以116万元/亩的应价成功竞得。JY-07-031、032、033、034、035、036号宗地位于翠月湖镇清江村玉沿线西侧，与翠月湖公园隔路相望。该6宗地彼此相连成片，总面积691亩，按照城市总体规划，该区域将逐渐形成规模性的商住区。该6宗地192、共有10家竞买人参与竞买，起拍价为27万元/亩。经过激烈竞价，最终四川鸿景实业有限公司分别以6090万元/亩应价将6宗地全部收入囊中，成为本次土地拍卖的最大赢家。据悉，本次土地拍卖，刷新了xx住宅用地成交价历史新高，同时也创下了批次拍卖土地成交量和成交额的最高纪录。（上述数据来源与：尺度地产报道）结合前述聚源周边区域，包括xx与郫县的土地价格分析，再结合聚源自有特色，我们认为：A、综合分析聚源临近城市xx与郫县，聚源介于其间。优劣势分析，聚源地理位置较xx更接近主城区，但自然资源、文化资源劣于xx；而其虽比郫县更靠西，但自然资源，尤其是水资源较郫县更胜一筹，何况其周边还规划有约8平方公里的生态193、自然公园，其环境非郫县可比拟。但郫县、聚源、xx均处成都规划的成灌走廊（六大走廊之一），是成都着力打造的住宅、旅游、生态、休闲区域，三地各有千秋，并形成互补；目前，郫县土地拍卖均价已达260万元/亩，xx的拍卖单价也接近200万元，而本报告确定的2009年3季度的聚源土地拍卖初始价格为75万元，显然相对保守。B、我们在确定聚源土地拍卖初始价格的时间是2009年4季度末，届时成灌城际铁路即将通车，作为成都辖区内的第一条城际铁路，其对周边地块的带动作用不可小视，而聚源恰恰有城际铁路站点。通车后，聚源将迅速成为成都半小时经济圈的范畴，前景不可估量；且届时，除城际铁路外，IT大道、沙西线、成灌高速、及194、改造后的317国道（城市区间大道），构建出方便、快捷的聚源交通体系！C、作为城市运营商，我们将从规划开始，以高标准确立聚源的建设方向，并在建设过程中一以贯之。此次的项目运营，并非一般性的土地整理，仅仅完成土地征收与基础设施建设，而是复合型的城市运营，是鸿篇巨制的新城建设，除土地整理外，还涵盖了各项深度开发项目，包括地标性建筑的修建，城市功能型建筑的打造，城市绿化、公园、水景等，完全按照规划构思，塑造城市新形象。合理的布局、优美的环境、完备的功能、便捷的交通、高端的配套，从多角度支撑了聚源未来的土地价格；D、城市土地价值的提升在于城市区域价值的提升，我们将组建专业的策划、宣传、包装、推广、招商团195、队，从城市定位开始进行城市设计，从城市包装着手筹划区域价值提升。我们有理由相信，距郫县10余公里，距xx8公里的xx，根据现有整体打造思路，在2009年4季度，按照75万元/亩的初始价格作为测算依据，是合理的，并且相对保守。第十篇 项目投资估算与资金筹措一、土地整理项目1、投资估算根据与xx政府的协议约定，土地一级整理的成本按照据实核算，但以50万元/亩为封顶上限的原则进行。即整理成本的单价超过50万元/亩，投资商仍按50万元/亩承担整治成本，超出部分由政府自行筹资投入；若整理成本的单价不足50万元/亩，则投资商按照实际发生承担成本。本报告中，为保守起见，按照上限50万元/亩的成本进行测算。但196、在实际运作中，若不计算财务成本，成都周边地区的整理成本（不含旧城改造部分）一般为3040万元/亩。为此我们调研了中铁二局整理的龙泉东山国际片区、温江金马片区；中国城镇集团整理的双流正兴片区；中信深圳集团整理的郫县东南新城；花样年集团整理的郫县望从文化产业园区等，其整理成本大致在该成本区间。测算按照谨慎的原则进行，但在实际运作的工程中，因是在封顶前提下的据实核算，故将力求降低成本，以追求利润最大化。土地整理大致包含土地征收、基础设施建设、其他费用三大部分。土地征收在整理的第一阶段完成，根据土地征收的进展，完成一片，再开始一片的基础设施建设，而其他费用一般贯穿在项目运营的始终（其中财务费用根据贷款197、期限发生）。故，为更有效的反映项目运营的资金链，有必要将成本中的土地征收成本、基础设施建设、其他费用进行分类明确。土地征收成本：包括征地、拆迁、安置、补偿、农民社保征地拆迁工作经费；7500亩25万亩187500万元备注: 按照22万亩计算征收成本的依据来源于xx市征地拆迁安置暂行办法实施细则，住房安置标准按照每人补偿35平方米的住宅和9平方米的商业的标准计算，安置人口按照6167人计算。基础设施建设成本：道路、桥梁、污雨水管、人行道、道路绿化、河道整治，最后移交政府；7500亩10万亩7.5亿元备注：因在本项目正式立项后，才会由投资商委托规划设计单位制作控规，并报xx规委会审定，故区域内土石198、方量、道路面积、管网长度等基础数据暂无，采用的测算方法，其一为类比法，根据周边可借鉴的建设成本进行预估（可借鉴项目包括中信东南新城、望从文化产业园等）；其二，区域管网由政府负责连接到区域红线外，投资商承担从区域红线到其内划分的各子项目的红线外的部分。其他费用：1、项目策划评审费（0.5）、宣传推广包装费（1.5）、设计费（2）、监理费（0.15），总计：37.5亿元4.151.55625亿元；2、项目现场管理费3：37.5亿元31.125亿元；3、财务费用：按照贷款5亿元资金，每年资金成本为8，按照使用3年,则财务费用为1.2亿元;项目不可预见费：因本次测算中，为保守起见，按照与政府约定的上限199、计算整理成本，因实际测算的整理成本仅为30.1313亿元，故低于37.5亿元的部分作为项目不可预见费，在测算中计为投入，故不可预见费为37.5亿元30.1313亿元7.3687亿元。上述整理成本总计为50万元7500亩37.5亿元项目公司承建xx聚源国际新城建设，引用先进的新城建设理念，利用国际、国内高端平台，投入巨额资金，协助政府招商引资达到众多产业聚集，使新城充满生机和活力，形成强大的发展后劲，创造长期巨额的就业岗位和税收收益，促进聚源国际新城的可持速发展。2、项目区域内可拍卖经营性用地实际成本根据与政府的约定，上述区域内用地，经营性用地可以拍卖，行政办公（若有）与公建配套用地由政府按照成200、本价回购。根据上述规划用地指标，可拍卖经营性用地及政府成本回购的行政办公与公建配套用地的成本为：（375000万元225亩50万/亩）/5000亩=72.75万元/亩备注:上述公式中，375000万元为整治总成本，225亩50万/亩为政府按照成本价格回购市政配套与政府办公用地（若有），故375000万元225亩50万/亩为投资商实际用于土地整理的投入。5000亩为可经营性用地面积。二、市政项目市政配套项目投入：包括城市公园、环境绿化、水景、小品、广场等项目的投资建设。公共绿地的建设按照150元/平方米的高标准进行施工，总造价约7500万元。（7506671507500万元）市政设施部分的投资总201、额约为1亿元（预估数）。全部市政配套项目的投入总额为17500万元。三、公共绿地上的配套开发项目城市公园、沿河集中绿地，共计750亩,按规划确定，可安排68作为经营性用地，由投资商组织资金建设后公开转让，以弥补政府回购资金的不足。为提升项目品质，全部建筑单体按照独栋式商务或集中商业进行开发。总容积率按照0.2设计，即建筑总面积为10万平方米。全部建筑按照3层设计，基底占地面积为33333平方米，实际占地率为6.67。开发成本： 表1 “聚源国际新城”公共绿地配套项目成本估算表编制单位：聚源公司单位：万元项目成本计费标准备注一、土地费用 - 包含：土地整理费用成本已摊入一级整理项目合计0二、前期202、费用勘察设计费35035元/建筑面积工程监理费505元/建筑面积人防工程费20020元/建筑面积报建费 - 90元/建筑面积配套费全免合计600.00三、建安成本土建安装工程25,000.002500元/建筑面积合计25,000.00四、基础设施配套水电气迅路绿化1,500.00150元/建筑面积五、其它费用办证费303元/建筑面积维修基金18018元/建筑面积天然气入户40040元/建筑面积房屋面积实测费181.8元/建筑面积竣工测量费8经验值(约几万元)审计费151,50元/建筑面积合计651.00六、管理费用1,200.00销售收入的2按照6000元的销售单价计七、销售费用销售代理费1,203、200.00销售收入的2推广费用1,200.00销售收入的2合计2,400.00八、财务费用0暂不考虑借款九、不可预见费555.022.0%(二+三+四+五)总成本（万）:31906.02楼面成本（元/):3,190.60四、项目资金筹措本项目资金由项目公司自有资金、贷款资金和销售转投资资金构成，其中贷款资金50000万元；其余款项均来自于本项目的土地拍卖价款中回收成本与保底收益及分成部分、公建部分政府回购资金、市政与公建部分政府按照成本价回购土地资金、公共绿地配套物业销售资金等转投资资金。第十一篇 项目投资收益测算一、土地整理项目1、测算前提一级开发的收益来源为土地出让价款扣除一级开发的主要204、成本及各类基金与税费（该部分的总额为土地拍卖价款的25）后，余款为一级开发的收益，该收益由政府与投资商按照5:5的比例分配。但若投资商可分配收益低于投资商投入成本的11，则不足部分由政府补足。市政配套用地、公建用地，由政府按照整治成本进行回购。全部土地拍卖的价格从2010年5月开始，初始价格按照75万元/亩起，每季度递增5万元（即每年增幅为20万元/亩）,但递增到100万元/亩后及不再递增；第一期土地的拍卖时间与面积为： 2010年1000亩，2011年1000亩,第二期土地的拍卖时间与面积为： 2011年2500亩，2012年400亩，2013年100亩。2、收益测算因投资商整理后的经营性用205、地的成本为72.75万元/亩，根据(土地拍卖价格72.750.25土地拍卖价格) 0.5(10.0550.3) 72.7572.751.11的公式可以计算出，当土地拍卖价格低于118.7万元/亩时，投资商只能获得政府的保本保利收益，在土地拍卖价格高于118.7万元/亩时，投资商按照5：5的比例分配的土地拍卖收益高于保本保利收益。故，当土地拍卖价格低于118.7万元/亩时，投资商土地拍卖的收益测算公式为：拍卖亩数72.751.11；当土地拍卖价格高于118.7万元/亩时，投资商土地拍卖的收益测算公式为：(拍卖亩数拍卖价格0.75-拍卖亩数72.751.11)0.5（10.550.3）拍卖亩数72206、.75；其中乘以0.75,是扣除土地拍卖价款中各类基金与税费部分,乘以0.5是与政府按照5:5的比例分成, 拍卖亩数72.75是收回成本部分。按此测算，一期土地整理中，投资商可分配收益为145500万元，二期土地整理中，投资商可分配收益为218250万元。同时，根据与政府的约定，配套费全部返还，按照容积率为2，每平方返还90元计，根据拍卖土地亩数290666.67的公式计算可得,配套费返还收入为60030万元。整治区域内全部公建市政用地由政府按照成本价回购,因政府只可能按照保底的整理成本价进行回购，而不可能按照经营性用地的成本价进行回购。故政府回购土地计算公式为：22550，实际回购土地的资金207、总额为11250万元。二、市政项目市政配套项目投入：全部市政配套项目的投入总额为17500万元。政府按此总造价回购。市政配套项目从2009年10月开始建设，工期三年，政府在全部工程竣工验收后回购。三、公共绿地上的配套开发项目城市公园、沿河集中绿地，共计750亩,按规划确定，可安排68作为经营性用地，由投资商组织资金建设后公开转让，以弥补基础设施建设资金的不足。为提升项目品质，全部建筑单体按照独栋式商务或集中商业进行开发。总容积率按照0.2设计，即建筑总面积为10万平方米。全部建筑按照3层设计，基底占地面积为33333平方米，实际占地率为6.67。该部分房源的销售价格按照6000元/平方米测算，208、销售总产值为6亿元。投资商实际税前净收益为：60000（10.055）3190624974万元。第十二篇 经济评价一、财务评价基础资料1、评价依据根据建设项目经济评价方法与参数(第三版)、企业财务通则、营业税和其他有关税务法规以及其他有关法规和相关资料，结合本项目具体情况进行评价。价格年度采用2008年，计算采用的基础数据根据国家有关规定并结合成都市及xx地区的实际情况做了必要的调整。2、评价范围xx土地一级整理项目,xx深度开发项目。3、评价主体以针对本项目而注册的项目公司为评价主体，对本项目涉及的土地一级整理与深度开发在建设运营期间的效益及费用进行分别分析，详细评估项目的财务效益。最后再进209、行汇总评价。4、评价原则根据国家现行财税制度和价格体系，从项目投资者的角度出发，分析预测项目给投资者带来的收益以及投资者为项目的建设和运营所付出的费用，计算项目的效益，从而考察项目的盈利能力、清偿能力和承担风险的能力，据以判断项目的财务可行性。在项目的财务评价过程中，必须坚持以下原则：（1）有无对比原则有无对比是有项目和无项目进行对比，不是这个项目与另外一个项目的对比。有无对比的目的是为了排除项目以外的因素，确定项目的真实作用和影响。有无对比是财务评价的基本原则。（2）费用与效益一致的原则费用与效益一致的原则是经济评价的最根本的原则，必需严格遵循。所谓费用与效益一致就是说一个项目其效益计算到那210、里，其费用就该算到那里。（3）权责发生制原则权责发生制原则是指收入和费用的确认应当以收入和费用的实际发生和影响作为确认计量的标准，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡不属于当期的收入和费用，即使款项在当期已经收付，都不应作为当期的收入和费用。 （4）收入与费用配比原则配比原则是指营业收入和与其相对应的成本、费用应当相互配合。它要求一个会计期间的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认、计量，要求根据一定期间收入和费用之间存在的因果关系，对本期的收入和费用进行确认与计量。（5）谨慎性原则谨慎性原则又称稳健性原则211、或称保守主义。它是针对经济活动中的不确定性因素要求人们在会计处理上持小心谨慎的态度，要充分估计到风险和损失，尽量不计或少计可能发生的收益，不虚增利润和夸大权益，使会计信息的使用者、决策者提高警惕，以应付纷繁复杂的外部经济环境的变化，将风险和损失缩小或限制在极小的范围内。（6）增量现金流量原则增量现金流量是指接受或拒绝某个项目后，企业总现金流量因此发生的变动。这是在确定项目相关的现金流量时应遵循的最基本原则。只有增量现金流量才是与项目相关的现金流量。（7）投资估算及资金筹措投资估算与资金筹措会针对土地一级整理项目及深度开发项目在下述评价中逐一阐述。（8）折现率根据行业特点，参考建设项目经济评价方212、法与参数(第三版)之规定，暂采用9%。（9）所得税本次财务评价所得税率采用25%。（10）财务成本信托成本取11/年，银行贷款成本取8%/年。二、政府回购能力分析 本案的运作中，多项收入来源于政府回购收入。而政府的回购资金来源为土地收益。政府的回购能力是项目运营成败的关键， 必须综合分析。1、通过测算，在土地一级整理项目中我们可以得出，政府回购资金来源总额为61015万元。政府具备回购土地的能力，具备履约的实际条件。2、政府回购市政项目建设的资金需求及回购土地的资金需求总额为： 28750万元。可见，政府有足够能力按照约定，按照50万元/亩全款回购全部行政配套公建配套用地，同时全额回购全部市政213、配套的建设成本。尚可节余32265万元。真正实现了“给我一块地，还您一座城的目的”。政府在不投资一分钱的前提下，实现了一座配置完备、环境优美、产业聚集、可持续发展的新城的建设，同时实现了极高的财政收入。三、综合测算及资金链分析与综合财务评价 财务结论：详见财务指标表1、项目财务评价本项目的财务评价主要进行静态投资分析（静态投资回收期、投资报酬率）、动态投资分析（动态投资回收期、净现值、内部收益率）及其它财务效益评价（投资利税率、资本净利润率）三方面进行。静态投资回收期（Payback Period，用Pt表示）静态投资回收期是指以项目历年所获现金净流量回收项目最初总投资所需的时间。其计算公式如214、下：静态投资回收期（Pt）=累计净现金流量出现正值年份数1 +上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量投资报酬率（Rate of Return）投资报酬率是指每一元的投资能够获取的报酬。计算公式为：投资报酬率=年平均利润总额100%投资总额式中：年平均利润总额=年平均产品销售收入年平均总成本费用年平均销售税金投资总额=建设投资+建设期贷款利息+流动资金动态投资回收期（税前、税后）动态投资回收期是考虑了货币的时间价值时计算的回收期。净现值（Net Present Value，简称NPV）净现值法指项目未来的现金净流量都按预计的贴现率贴成现值，然后对比于该方案的原始投资额之间的差额；净现值的计算公215、式如下：NPV=nk=1Ak(1+Rate)k式中：Ak为K期的现金净流量n为计算期，本项目n=4年Rate为设定的各期贴现率为：8%根据财务指标表可得出税前NPV、税后NPV内部收益率（Internal Rate of Return，简称IRR）内部收益率是指计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达公式如下：nk=1Ak=A0(1+IRR)k式中：A0为原始投资额Ak为K期的现金净流量n为计算期，本项目n=4年计算得出IRR。根据以上所述，本项目各项经济指标的最终计算结果如下：静态投资回收期： 税前静态投资回收期=2.12年税后静态投资回收期=2.25年投资利润率为43.9%动216、态投资回收期： 税前动态投资回收期=2.04年税后动态投资回收期=2.13年净现值NPV=136亿元内含报酬率：为114.23%B、项目敏感性分析现实运作中，土地整理项目的主要不确定因素为：土地成本、销售收入。而进行敏感性分析的目的是揭示因各种不确定性因素发生变化而给项目本身造成的风险，进而确定出项目根据各种变量相互影响的平衡点。但本项目政府与投资商的合作关系存在特殊性：其一，成本包断，虽最终采用据实核算，但设定了成本上限，故土地成本不再成为变量；其二，采用了保底加固定回报11%加超出分成的模式，故投资商只面临政府诚信的风险，而不用过分考虑市场风险，即销售收入这一变量向不利方向发展，不会给投资217、商带来风险，只会在其向好发展时，给投资商带来更多收益。C、土地整理项目涉及的各项保本点分析根据细目表我们可以测算出，若不考虑市场拍卖价格的递增，假定市场持续按照固定价格拍卖，则价格平衡点为：72.751.110.75107.67万元/亩即当销售价格低于107.67万元/亩，项目公司的收益全部只能靠政府兜底，无法享有土地拍卖收入的分配。通过细目表，我们还可以测算出，当销售初始价格高于73万元/亩(年增幅按照20万元/亩计算)时，政府在按照约定全额保底、保利后，仍有收益，具备全额回购市政配套用地和相关市政工程的实际能力。通过细目表，根据(72.751.11500028750)/5000/0.75的218、公式,我们可以测算出，只有当销售价格高于115万元/亩时（不考虑年增幅），政府在按照约定全额保底、保利后，才具备全额回购的实际能力(为考虑政府收取的基金及税费部分)。D、项目损益分析：详见损益表E、项目现金流量分析：详见现金流量表F、国民经济评价全部投资现金流量分析 详见国民经济评价全部投资现金流量表。G、结论从以上测算结果来分析：本案一级土地整理项目的净现值大于零，表明贴现后的现金流量大于原始投资额；项目的内部收益率为114.23%；而且从本项目正常营业期间，投资利润率为18.67%，资本金利润率为189%,该项目可取。备注：测算过程详见公共绿地配套项目开发成本、综合细目表、国民经济评价全部219、投资现金流量表、全部投资现金流量表、损益表、敏感性分析表、土地拍卖进度表。第十三篇 经济风险分析一、项目主要风险因素识别1、项目融资问题本项目所需的启动资金充裕，但引入金融机构进行项目融资对于实现项目收益的最大化，实现土地时间价值的最大化是有利的。在具体操作的时候，融资主体、融资方式需要我们认真研究。2、政府政策变化对项目的影响政府现有政策的持久性和不变性对于整个项目的成功运作至关重要；故在运营本项目过程中，应该密切关注国家相关政策的变化趋势，同时需要政府能够提供相应的文件和对项目的实施进行实质性的保障。3、市场风险 项目收益主要来自于土地拍卖收益，而市场容量、销售价格则决定了项目的成败。4、220、征地拆迁风险项目区域内需整理土地能否顺利进行征地、拆迁存在一定的风险。有可能存在征地拆迁成本增加和进度延迟的情况，造成项目总体进度延迟。5、土地指标风险 本项目需用地指标为5250亩，数量较大，政府否有效解决指标问题，是本项目的核心。6、政府人员变动对项目造成的不利影响在政府换届时，由于大部分部门的主要负责人员一般都会予以更换,新一届政府有时侯可能出现不认前一届政府相关承诺的情况。很多投资商到某个地方投资，都会考虑本届政府还有多长的任期，本项目由于运营周期为4年，其具体实施可能会受到一定程度的影响。7、成本核算风险本项目的土地整理成本与政府约定是按照50万元/亩作为上限，据实核算。而全部土地整221、理款项是由投资商支付给政府，再由政府根据项目实施进展支付给各单位。故其中必定存在对真实成本的核算风险。8、土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险土地拍卖收入属于财政预算内收入，政府将按照收支两条线的原则，根据与投资商的协议约定，将投资商应分配部分支付给投资商，而分配的时间快慢将极大的影响投资商的资金链，这是政府诚信的另一巨大风险。9、政府回购能力的风险 根据与政府的协议约定，投资商投资建设的公共设施建设项目，市政配套投入，公共设施用地的整理成本等，均需政府回购，该项金额巨大，政府的回购能力构成了潜在的风险。二、防范和降低风险措施1、项目资金问题项目若能实现渤海银行5亿元贷款目标，资金已经较为充裕222、，本报告未考虑后续融资资金介入,已能有效推动项目运营。但为了最大化实现土地的时间价值，可考虑通过银行后续土地整理项目贷款，施工企业借壳贷款，对投资商的综合授信等其他可行的融资渠道，取得银行信贷支持。2、政府政策变化对项目的影响本项目针对此风险，首先地方政府具有推进项目成功的政治、社会动力，具有较强的主观能动性，同时公司与政府签订有相关运作协议，且又有市人大授权，为项目的顺利实施提供实质性的法律保障。并且本项目属于灾后重建的重点项目，举国关注，从政治上讲，只准成功不许失败，可有效规避政策风险。3、市场风险本案的研究本着依循谨慎、保守的原则，对于初始拍卖价格、递增幅度、区域整体打造带来的区域增值因223、素、城际列车开通的重大利多，及周边临近的郫县土地已经拍卖到400万元/亩以上的价格标杆作用等均以最为保守的方式进行估算。故可以有限抵御市场风险。并且政府采用成本包干、保底加固定回报11%加超出分成的模式，市场风险更能有效化解。4、征地拆迁风险该项工作全权委托政府操作，由政府及相关职能部门及时进行协调。同时由于5.12大地震造成的房屋损毁，给聚源镇现住民带了了拆迁的主观需求。故该风险对项目的进行影响不大。5、土地指标风险本项目需要指标总量为5250亩，因灾后重建，国土资源部已经批给xx政府超过11平方公里的土地指标，能有效满足项目需求。6、政府人员变动对项目造成的不利影响对于政府人员变动风险，公224、司应要求政府对于以前的承诺（包括非正式文件的书面承诺和口头承诺）以正式文件的形式予以明确或与公司签订正式的协议。同时，在项目的运作过程中，为创造良好的合作环境，应保障公司与政府各部门、各层次人员保持畅通的沟通机制，即使政府人事发生变动，未走的人员应能起到尽快让我方与新来人员建立良好合作关系的作用。7、成本核算风险其一、工程成本：通过由投资商委派甲方代表,负责现场设计变更,签证等,同时投资商亦进行工程审计,可以有效控制成本；其二、拆迁成本：可以要求政府确定封户时间，且由投资商确认，封户的时间节点和数量完全可以与政府磋商纳入合同范畴；委托政府拆迁按照现行惯例，一般有10左右的拆迁成本作为协调费作为225、政府收入，但委托越基层的组织进行拆迁，成本越低，效果反而越好，因而可以直接委托村一级组织直接进行拆迁；在与政府共同进行拆迁工作时，需要严密监控，拆迁的量必须由投资商确认；其三、其他如策划、推广、营销、广告、监理等费用若由政府委托支付，则既可保障款项的专款专用，又可保障投资商对项目推广的控制权。8、土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险其一、根据与政府的协议文本约定，政府将整理完成50以上的土地办证，作为投资商银行贷款的抵押物；其二、通过银行协助，锁定政府拍卖专户，以确保资金回笼。9、政府回购能力的风险根据前面的经济测算，按照目前的测算前提分析，政府具有完全的回购能力。同时根据敏感性分析可得，在土226、地初始价格低于预期30%以上时，政府仍具备全额按约回购的能力。但是，一旦市场持续疲软，必然潜在政府回购的诚信风险。可以在政府回购资金不足的前提下，通过存量土地置换移交给政府的资产。第十四篇 社会效益分析篇一、带动新区发展本案项目的成功开发，将带动聚源国际住区及相邻区域的房地产开发。随着跟进开发商的介入，该区域房地产开发将被带入品质化，正规化，规模化，板块化发展的轨道。该区域房地产将获得良好的发展环境，资金，市场，环境将得到极大的改善。地价，房价稳步增长，相关配套设施将得到极大完善。聚源区域市场将成为继华阳，温江，龙泉之后的又一热点区域，成为成都人又一置业居家的好去处。二、整合资源形成良性的后续227、开发模式通过本项目的运作,充分集合各个领域的优势资源,并进行有机的整合,形成公司自有的开发管理模式,为后续项目开发积累宝贵经验.同时,由于本项目在开发中的特殊性,可以积淀公司与政府及相关部门良好的合作关系,为公司在成都的后续发展奠定一个良好的环境，创造出可持续发展的城市运营新模式。形成企业的比较优势。并逐渐形成公司的核心竞争力。三、塑造一个良好的企业形象和品牌本案项目的成功开发,将会为成都市xx开发建设有限公司奠定中国主流地产企业的形象,并成为中国良知企业的标榜力量。树立公司在普通消费者心目中的感召力和美誉度.同时,随着国际住区品牌的树立和传播,品牌向其他区域延展和复制,将会使公司持续受益。国际住区将会发展成为公司制造的标签,从而品牌得以进一步强化和升华,品牌价值将得以巨大发展。第十五篇 结论篇积极与政府合作，进行灾后重建，进行区域开发，完成金融资本与强势企业的完美结合。本项目正是基于这种运作思路的一个系统开发项目，通过本报告的可行性研究可得，本项目具备可操作性。成都市xx开发建设有限公司2009年5月