1、XX项目可行性研究报告XXXXXX可 行 性 研 究 报 告项目名称：（说明研究的项目的全称）委托方：（说明本研究报告的委托方名称）编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）目录摘要摘要正文：（说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论）摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名）摘要日期：（编写摘要的年月日）编写说明（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经调查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。本研究报告的使用范围）XXXX土地一级开发项目可行性研2、究报告一、 项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。二、 项目的界定与描述1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系2 宗地自然特征和区位特征3 宗地范围内地上地下物状况4 宗地所处的环境5 宗地实施一级开发后的状态三、 投资环境研究(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。)四、 市场研究(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第一3、手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。)五、 项目策划1 土地一级开发项目的开发深度2 项目实施进度计划安排3 项目组织与实施方式4 项目融资方式5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、 投资与成本费用估算(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）4、销售费用、（9）开发期税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要在本章制定出确实可行的成本控制措施。)七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准5、收益率、贷款利率等参数进行选择。)八、 项目财务评价(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现金流量分析、（2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融资计划。)九、6、 社会评价(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性的影响。)十、 风险分析(一般包括定性分析和定量分析：定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的7、影响情况。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。)十一、 结论(可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。)附表基本报表1 全部投资财务现金流量表 单位:万元序号项目合计12. n 1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.8、3持有期末净转售收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= ) 6累计净现值1. 开发建设投资中应注意不包含财务费用；2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费；3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.5、1.6、2.5 和2.6 项；4. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元序号项目合计12.n1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.39、持有期末净转售收入1.4其他收入1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务内部收益率、财务净现值注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.7、1.8、2.5 和2.6 项。2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元基本报表3 投资者各方财务现金流量表 单位:万元序号项目合计12.10、 n 1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金1.5持有期末净转售收入1.6其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务内部收益率、财务净现值注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。基本报表 4 资金来源与运用表 单位:万元序号项目12. n 合计1资金来源1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3自有资金1.4长期借款1.5短期借款1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金1.8持有期末净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修11、理费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7应付利润2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.6、1.7、2.5、2.6 和2.7 项;2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。基本报表 5 损益表 单位:万元序号项目12. n 合计1经营收入1.1土地出让收入1.2土地出租收入2经营成本2.1土地出让成本2.2土地出租经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6利润总额7所得税8税后利润8.1盈余公积金8.2应付利润8.3未分配利润注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算12、58 项；2. 当采用出租经营模式时，还需要计算3 和4 项。基本报表6 资产负债表 单位：万元序号项目12. n 1资产1.1流动资产1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1经营资金借款2.2.2固定资产投资借款2.2.3开发产品投资借款负债小计2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3盈余公积金2.3.4累计未分配利润注: 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。基本报表7 效益费用13、分析表 单位：万元序号项目合计12. n 1效益1.1直接效益1.1.1土地使用权出让转让价值1.2间接效益1.2.1 新增和改善基础设施价值1.2.2 新增或改善公共服务设施价值1.2.3 工商企业税费收入1.2.4 回收经营资金1.2.5 其他间接收益2费用2.1开发建设投资2.2基础设施经营费用2.3项目管理费用2.4经营资金3效益费用比率辅助报表 1 项目总投资估算表 单位:万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地取得费用1.2地价款1.3前期工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施建设费1.6管理费用1.7财务费用1.8销售费用1.9开发期税费1.10其它费用1.11不14、可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金注:项目建成开始运营时，固定资产投资将形成固定资产、无形资产与递延资产。辅助报表2 开发建设投资估算表 单位:万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地取得费用2地价款3前期工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10其它费用11不可预见费合计辅助报表3 经营成本估算表 单位:万元序号产品名称开发产品成本12n 结转比例经营成本结转比例经营成本结转比例经营成本12345678经营成本合计辅助报表 4 土地取得费用估算表 单位:万元序号项目金额估算说明1土地收购补偿费用15、1.1搬迁补偿费1.2一次性停产停业综合补助费1.3设备搬迁安装费土地收购补偿费用合计2征地费用2.1土地补偿费2.2人员安置补助费2.3地上物及青苗补偿费2.4新增建设用地有偿使用费2.5耕地开垦费2.6菜田基金2.7防洪费2.8超转基金2.9耕地占用税2.10征地管理费2.11其他征地费征地费用合计3农民居民拆迁费用3.1拆迁补偿费3.2搬迁补助费3.3提前搬家奖励费3.4拆迁服务费3.5拆迁管理费3.6拆迁评估费3.7其他拆迁费农民居民拆迁费用合计总计注：具体费用项目可根据实际情况增减，但增加费用项目需有必要说明。辅助报表 5 前期工程费估算表 单位:万元序号项目金额估算说明1规划、设计16、可研费2水文、地质勘察费3道路费4供水费5供电费6地上物清拆与场地平整费7其它合计辅助报表 6 基础设施建设费估算表 单位:万元序号项目建设费用改造费用合计估算说明1道路2上水3污水4雨水5天然气6热力7供电8电信9人防工程10市政管理用房11环卫设施12其它合计辅助报表7 公共服务设施建设费估算表 单位:万元序号项目建设费用估算说明1公园2中心绿地3中心广场4景观小品5公共厕所6公交车辆场站7其它合计辅助报表8 其它费用估算表 单位:万元序号项目金额估算说明1临时用地费2临时建设费3施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量17、监督费10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费13其它合计辅助报表9 销售收入与经营税金及附加估算表 单位:平方米、万元序号项目合计123 n 1出让收入1.1可出让面积1.2单位售价1.3出让面积比例2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加注: 当采用合作开发模式时，才需要计算2.12.3 项。辅助报表10 出租收入及经营税金估算表 单位:平方米、元/平方米、万元序号项目合计123 n 1租金收入1.1出租面积1.2单位租金1.3出租率2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加3持有期末净转售收入3.1转售价格3.2转售成本3.3转售税金注: 当采用土地出租经营模式或将部分土地用于出租经营时，才需编制此表。辅助报表11 投资计划与资金筹措表 单位:万元序号项目合计123n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1资本金2.2借贷资金2.3预出让收入2.4预出租收入2.5其他收入小计附图附件北京市土地整理储备中心 第34页