1、城中村项目土地一级开发可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分：项目概况10一、城市介绍10二、宗地位置介绍11(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势12(二)项目拥有自然资源对项目的影响13三、区域交通状况及社区2、配套14(一)交通状况15(二)社区配套15第二部分：项目背景16一、项目开发背景16二、项目的开发政策背景17三、投资建设单位云南省海外投资有限公司18第三部分：政策及法律环境23第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析27（一）城中村基本情况27（二）城中村改造进展情况29（三）总体评价33二、宏观市场分析34三、区域土地市场分析37(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势37（二）区域内土地交易情况分析38（三）区域内代表项目地价及楼面地价39第五部分：项目总技术指标40第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估42二、土地供应方案42（一）土地供应模式42（二）土地一级开3、发深度42（三）一级开发成本及挂牌底价的确定42三、征地情况43四、征地补偿44第七部分 拆迁安置方案46一、土地补偿原则46二、房屋拆迁补偿原则47（一）补偿安置原则47（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定47（三）拆迁货币补偿标准47（四）产权置换的拆迁补偿标准48（五）优惠和奖励措施48第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据49二、项目开发周期及销售周期49（一）项目开发周期49（二）项目销售周期49三、项目土地一级开发成本估算50四、一级开发收益估算51（一）项目一级开发收益估算表：51（二）项目开发周期内销售各阶段如下表52五、项目敏感性分析52（一）一级开发成本变动对各项经济4、指标的影响52（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响52六、项目资金预测53第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑55二、资本金筹措方案55第十部分：SWOT分析及结论57一、SWOT分析57二、小结60第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析60二、风险规避63第十二部分 结 论65报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，xx片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合xx片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置5、，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。报告主要包括如下内容：项目决策背景；基本情况介绍；项目法律及政策性风险分析；项目所属区域土地市场分析；项目开发方案及拆迁安置方案；投资估算及收益分析；资金筹措方案；风险分析及规避。编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国建筑法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国房地产管理法5、中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例6、关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理体制的规定7、城市房地产经营管理条例8、昆明市委、市政府关6、于加快“推进城中村”重建改造工作的指导意见（昆通20087号）9、昆明市人民政府关于印发城中村改造土地公开交易办法的通知（昆政文200826号）10、昆明市人民政府关于印发城中村改造土地出让收支管理使用办法的通知（昆政文200825号）11、昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见（昆城改领20081号）12、关于昆明市“城中村”村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见（昆城改领20082号）13、昆明市城中村改造项目管理办法(试行)的通知（昆城改领20083号）14、昆明市xx区城中村改造两年工作方案15、市城中村改造领导小组昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准2008年6月30日16、昆政办7、【2009】51号昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法2009年5月5日。17、昆政办【2009】53号昆明市主城区集体土地房屋改造拆迁补偿安置管理办法，2009年5月5日。序 言昆明房地产在经历低迷之后，从09年4月开始渐渐回温，随后，昆明楼市不断创造奇迹，历史最高价格不断被刷新，需求市场热情极度膨胀。加之，城中村改造进程如火如荼的进行，相应政策的影响，在未来五年的昆明城市化进程中，主旋律必定是轰轰烈烈的城中村改造，大多数敏感的开发商已经能够感知这一机遇的到来；但从目前的情况来看，昆明本土传统的开发商参与改造的体量仍然不大，而来自江苏、浙江的财团几乎主宰了所有目前有巨大影响力的城中村8、改造项目。在未来五年昆明城市开发中，谁要成为昆明的第一开发商，就必须抓住昆明巨大的城中村改造契机，成为昆明最大的城中村改造商。当然其中也存在诸多风险及挑战。九万余亩的土地为昆明房地产开发提供了难得的存量土地资源，未来五年昆明房地产开发用地将主要以城中村改造为主，其它用地政府将严格加强限制。本着规避风险，扩大利润的原则，特编制此项目土地一级开发可行性研究报告。项目决策背景 一、 外部环境(一) 随着新昆明“一湖四片”总规划的推出，昆明各区域的发展也随之开展，昆明市主城区内各区域改造建设相应开展，加之昆明轻轨网投入建设，昆明交通捷运系统将大大提高。东市片区作为连接呈贡新区最近的部分，势必成为连接新9、城区与老城区的关键区域，发展前途不可限量；(二) 项目宗地所在位置位于原昆明历史中心，与状元楼，拓东路主路在一公里内，同时项目位于昆明主城区东市区连接市中心位置，历史、经济、文化、战略发展等方面具有重要地位；(三) 同时项目属于城中村改在项目，作为昆明主城区东市区连接市中心位置的核心区域，是东市区城中村改造的标杆项目，具有重要的历史发展意义。二、 内部因素(一) 就项目地块规模及相关建设标准看，项目启动对公司未来三到五年发展战略、发展规划有着重大意义，在公司发展中具有核心项目的地位；(二) 通过项目使公司进入重点区域市场、加之项目合理布局开发，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、10、扩大社会影响力有着深远作用；(三) 从未来的利润需求、可持续经营等角度来看项目对于公司的发展具有绝对重要的意义。第一部分：项目概况一、 城市介绍昆明，云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，全省唯一的特大城市。建城史两千四百余年，年接待旅客2735万人次，是中国著名的历史文化名城和优秀旅游城市。昆明地处我国西南边陲、云贵高原中部，城区距首都北京2100千米，南达中越边境250千米，西抵中缅边境395千米，西南至中老边境300千米（直线距离），是中国面向东盟的重要门户及国际旅游城市之一。昆明地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，百花盛开，气候宜人，具有典型的温11、带气候特点，城区温度在029之间，年温差为全国最小，素以“春城”而享誉中外。昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。 市中心海拔1891米。拱王山马鬃岭为昆明境内最高点，海拔4247.7米，金沙江与普渡河汇合处为昆明境内最低点，海拔746米。全市人口625.0万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万，全市人口平均预期寿命76岁。1605.39亿元人民币（2008年，全国337个地级行政区第53位，比上一年增长12.0% ）。人均GDP 26,532元人民币。昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“112、0+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。二、 宗地位置介绍昆明市xx区吴井街道办事处xx片区东临东郊路，北至环城南路，西临民航路，南至贵昆铁路地块范围。该区是昆明的东大门，聚集了多个昆明重要的交通枢纽站，是昆明向东方向的交通咽喉，是昆明人口密度最大的区域之一。片区道路示意按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，xx片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而xx片13、区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。xx片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。一环二环xx多片区在主城区位置示意项目宗地由建工集团公司、昆明403厂、中石化等50余家单位组成的旧城区和菊花村、新草房村、xx多村三个城中村组成。(一) 宗地地形地貌、对外交通、地缘优势1、地形地貌项目的西北部（建工机械厂西北部）和中部（新草房村南部）有缓坡。其余地势均较为平坦，方便进行大规模的商业开发或住宅的建设设计。中下部有清水河通流。其余并无过多建筑障碍。2、对外交通昆明火车站(即南窑火车站)位于项目西边，14、贵昆、成昆、南昆、三条铁路线经过该站通往全国各地，省内铁路已开通昆明至石林、玉溪、大理等路线。昆明巫家坝国际机场位于项目西南边，是中国五大国际航空港之一，目前已经开通了国内及国际的多条航线，包括至仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线，至香港和澳门的2条地区航线，至大理、丽江、香格里拉等地的8条省内航线，以及每天来往全国的大、中城市的多次航班。新机场投入使用后巫家坝国际机场依然保留省内航线。3、地缘优势以xx片区为中心的区域市场是昆明东市区重要组成部分。按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，xx片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而xx15、片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。xx片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。(二) 项目拥有自然资源对项目的影响项目拥有的自然、文化资源有很大的发掘空间，也存在诸多问题，因此，对资源的合理发掘显得尤为重要：清水河：系金汁河支流，在项目范围内被建筑物架空覆盖，存在水体污染问题。规划要求项目沿河设立不小于二十米的绿化退让带，做公共空间，如遇河道改扩建或国家建设需要需退让绿化带。可充分发掘河流资源，建带状公园，铺设步行石道及景观长廊，体现项目的亲水性。沿东郊路、贵昆铁路一带带来了商业的繁荣，但16、是噪音问题也很突出。特别东郊路一带由于是高架桥，很有可能影响的沿路楼盘的销售。需要采用隔音材料，同时可彰显项目建筑品质。塞典赤墓：杰出回族政治家，为云南做出突出贡献，衣冠冢供后人瞻仰。可结合其在云南兴办儒学之举，适当宣传项目周边丰富的教育资源。拓东体育馆：作为省内大型的体育运动场馆，既可方便区内住户的体育运动的需求，也可方便其参加大型文体活动。作为未来销售时宣传次区域生活设施的一个卖点。 三、 区域交通状况及社区配套(一) 交通状况一环、二环、北京路、春城路、拓东路、东风路、金碧路等城市繁华脉络完全连通，构筑出纵横交错的立体交通路网。民航路、吴井路，均为城市二级干道，未设置单行线，交通压力不大17、，既拥有通畅的交通，又规避了主干道的拥堵和两侧恶劣的环境状况。项目位于春城东部商业中心，地理位置优越、交通便利；项目所在地可方便到达市政府、金格购物中心、东风广场、昆明国际会展中心；与昆明现存的古建筑群-真庆广场和清代状元楼旧址仅一街之隔。步行200米，即可到达昆明市博物馆，600米就是拓东体育馆，距岔街花市、苏宁电器800米。(二) 社区配套昆明繁华的金龙百货、樱花购物中心、西南大厦、百货大楼都仅有十几分钟车程，距离昆明国际机场（2.5公里）仅十分钟车程，五分钟车程即可达昆明火车站（2公里）。昆明汽车配件市场、粮油市场、机电市场、建材市场均在附近，商业繁华。项目周边名校聚集：拓东一小（重点）18、拓东二小、昆明市十二中（重点）、云南六建幼儿园（一级）、绿洲幼儿园等。建设银行、工商银行、交通银行、广东发展银行、光大银行、招商银行、泰阳证券均在周围设点。云南省交通中心医院、昆明市第三人民医院分列项目北边、西边。四百米就是宝海公园、金汁河带状公园。第二部分：项目背景一、项目开发背景昆明经过改革开放后多年的城市基础设施建设，城市功能不断完善。面对新形势和新任务，确立了建设现代新昆明的发展战略，加快全面建设小康社会进程。以滇池为中心，实施“环湖交通”、“环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境19、优美、功能完善，“春城”、“历史文化名城”、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。面对昆明的发展战略，城中村问题是首先要解决的。 据最新统计，昆明主城建成区249平方公里范围内共有城中村336个，人口约76万人，总居住人口达110万。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，与全国其它省会城市相比极为突出。然而，由于昆明城中村数量较多，成因复杂，涉及人员众多、牵涉面广、利益纠葛复杂，改造可谓困难重重。2008年3月17日，一幢装有电梯、共有12层高的昆明城中村“第一高楼”正式开拆。逆风而起，昆明市的城中村改造开始破冰之行。相对昆明主城区来讲，336个城中村的改造，无疑给昆明20、房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式。二、项目的开发政策背景在昆明，绝大多数“城中村”改造项目均将采用“政府牵头，企业出资”的方式进行，并昆明市及各个辖区对“城中村”改造项目都给予了大力支持及优惠政策倾斜。昆明市深谋远虑，不仅考虑眼前，更着眼城市未来的发展。结合城中村实际情况，昆明市“一村一策”科学确定改造思路，要求在设计上突出特色，避免趋同；同时，注重整合，原则上以社区(村委会)为单位，对同处一个区域的城中村改造鼓励实行土地连片整合，实施统一设计，努力提高设计水平；统筹布局、优化空间，把城中村改造和重大基础设施建设、21、产业布局调整等有机结合起来，调整完善其所处分区的城市控制性详细规划，以之统筹城中村改造项目的规划建设，优化城市土地开发的空间格局；努力营造景观、完善功能，在城中村改造中着重抓好城市设计和市政综合配套工作，提高片区的城市功能和品位以及综合承载力。在此基础上，昆明市将综合运用法律、政策、经济、技术等各种资源和手段开展综合整治，推进城中村经济再造，实现城中村与城市的全面融合，让城中村居民共享改革开放和城市发展的成果。昆明市还为城中村改造制定了很高的目标：力争使城中村改造重建成为城市规划高起点、高标准、高品位，建设施工标准化、规范化、工艺化，管理经营精心、精细、精品的典型、示范、样板，追求百姓认可、社22、会认同、上级认定“三认”统一，让广大“城中村”居民共享改革发展成果，促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。三、投资建设单位云南省海外投资有限公司xx片区城中村及旧城改造项目是由云南省海外投资有限公司承办的城中村改造项目。云南省海外投资公司主要面向东南亚、南亚市场，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，公司注册资本为亿元人民币，由云南省政府出资，委托云南建工集团代为持股，公司注册地为云南省昆明市xx区。1公司宗旨以“政府引导、市场机制、企业运作、金融支持”为指导思想，实现政府投资意图、积极参与市场活动。使23、用两种资源，开发两个市场，以东南亚、南亚为市场重点，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，服务于我国、我省长远经济发展大局，追求社会效益与经济效益的双赢。2业务范围代表云南省政府履行海外投资职能，包括：落实省政府签署的对外经贸合作协议、代理省政府对外援建项目的投资建设，矿产资源勘探开发、能源项目开发、基础设施投资建设，境外国有资产管理、境外投资业务代理、境外投资咨询服务及国内相关业务等。3组织机构按照“精干、高效”的原则建立权责明确，相互制衡的原则，建立科学、规范的公司法人治理机构，设立股东会、董事会、监事会并选聘经理层。按照母子公司管控体系，合理界定公司控制层级，划分母子公24、司权限，确定公司组织结构和部门职责。按照业务系统与支持系统分开、强化监管与服务的原则，构建职责明确、运转协调的管理体系，建立关键管理流程和业务流程，形成具有投资控股公司特点的决策机制、激励机制和监督约束机制。4、运营模式海投遵循“以实业投资为根本、以资源取得为重点、以股权投资为手段、以投资回报为中心”的指导思想，进行投资经营，探索形成市场化运作的公司运营模式。海投将寻求恰当时机整体或部分进入资本市场，迅速放大公司资本。5、 管控模式海投将以“投资控股集团模式”为目标，探索形成公司的基本运营模式。海投作为云南省对外投资的省级战略平台，将会涉足多个国家和多个产业，将主要通过设立一系列的区域性的专业25、子公司，来进行有效的战略布局。因此，从长期发展的角度看，海投将发展为一个拥有一定数量子公司的集团公司，而海投对于子公司主要通过控股或参股等方式来实现控制。海投着重做好对子公司的监管工作。通过合理的股权结构设置、规范的法人治理结构建立、战略管理、审计监察、业务指导等方面的工作，对海外子公司实施有效监管。6、投资模式海投将按照“股权投资股权管理股权经营”的基本模式，进行投资经营。即资本投入获得股权、股权管理提升企业价值、股权转让收益或股权经营分红获得收益，从而实现国有资产的保值增值。公司要探索形成一系列成熟、有效的投资开发模式，敏锐发现并把握市场机遇。一是长期投资持有模式。对于我国、我省经济发展具26、有战略价值且盈利能力较强的资源能源项目，公司要坚持长期投资、长期经营，最大限度地挖掘项目的价值。二是投资退出模式。对于前期投入较大，启动难度较大，但具有高成长、股权增值空间较大的项目，公司可利用自身优势进行项目前期投入开发，选择合适的时机，以股权转让、上市等多种方式寻找退出通道，对于重要的矿产资源类项目，将优先向我省相关企业转让。三是并购整合模式。对于已经占据行业有利地位，但盈利前景较好的成长型企业，可兼并收购现有的企业，进一步投资做大，以寻求更大的盈利空间。四是产业培育模式。对于新型产业、未开发产业，可利用公司的资本及融资优势，投资进行产业培育，打造产业链和价值链，并选择其中高利润的成长项目27、，进行经营。7、项目运作模式针对不同的项目，采取云南海投与子公司分层运作的模式。1）公司层面。云南海投原则上只直接运营重大的战略性项目，运作那些能够有效实现资本积累、充实公司资本金、奠定公司发展基础、构建云南海投发展平台的重大项目。对于一般的投资项目，公司进行投资决策后，交由子公司执行运营。云南海投主要进行项目的前端和后台工作；一是进行市场及产业研究，项目前期研究，投资项目甄选，项目立项等前期工作；二是针对项目运作的开展，进行对外关系构建、协调以及资源配置工作，以及项目运营监控等后台工作。2）子公司层面.根据项目情况设立专业的子公司，争取使用外汇贷款资本金，并引进战略投资者。云南海投在云南省委28、省政府实施国家“走出去”战略的背景下已正式成立，代表云南省政府履行海外投资职能。肩负使命光荣而艰巨，要实现政府上述投资意图，就必须积极参与市场活动；使用两种资源，开发两个市场：一是以东南亚、南亚为市场重点，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，服务于我国、我省长远经济发展大局，追求社会效益与经济效益的双赢；一是以国内特别是昆明市有巨大影响力的，如与xx工业园合作创办“大湄公河次区域经济合作示范区”等项目为市场重点，通过土地一级开发为云南海投带来较大的现金流和投资收益，充实云南海投的资本金，实现国内外良性互动。由于xx工业园西冲片区距离昆明较远，建设用地的市场需求不足，工业用29、地价格偏低，目前云南海投对其实施土地一级开发周期较长，投资收益可能要到四至五年后方可逐步实现。而xx片区城中村改造项目区位优越，一级开发整理效益明显，周期相对较短，符合当前昆明市市委、市政府积极主导推进城中村改造、提高城市品位的经营城市理念；且项目中包含了云南建工集团及子公司存量土地208亩，在集团总公司和昆明市、区两级政府的全力支持下，有条件先行对集团208亩存量土地进行开发，然后按照“整体规划、分期开发、先易后难、滚动投资”的基本原则依次对其余土地实施一、二级联动开发；通过xx片区城中村改造项目的成功开发，将为云南海投实现较大的现金流和投资收益，快速完成建工集团及海投的原始积累，快速提升云30、南海投的品牌形象和影响力，也将更好地代表云南省政府履行对外投资职能，实现省委、省政府设立云南海投的战略构想。 第三部分：政策及法律环境一、 与项目一级开发相关的政策（一）2009年昆明房地产政策总汇政策类型发布时间发布单位政策名称政策内容税收政策5月12日国家税务总局土地增值税清算管理规程对核定征收进行了规范，虽核定征收的条件未变，但取消了“按不低于预征收率的征收率核定征收土地增值税”的规定，同时未具体规定征收率。房地产开发政策4月15日昆明市建设局关于实施商品住宅工程交楼标准样板房制度的通知从今年5月1日起对商品住宅实施交楼样板房制度，今后发展商要卖房先得把样板房建好，经检验合格后才能拿到预31、售证，不论是销售多层、高层住宅，还是别墅，发展商都必须设置样板房。2009年5月1日起实施。4月16日昆明市规划局昆明主城建筑高度控制规划方案明确主城各片区建设高度，划分出六个管理级别。新推出的方案共分为不限、小于100米、小于60米、小于36米、小于24米、小于12米（生态）等六个级别，对主城各区域的建筑高度进行了限定。不限建筑高度的区域仅有4个。分别是主城主中心区（包括CBD区），区域范围包括北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米，东至白塔路以东200米，西至祥云街片区；西市副中心区（次CBD区），区域范围为人民西路以南，海源路的改造片区；北市副中心区（次CBD区），区域范围为金星32、立交桥以北至霖雨路的北京路两侧区域；南市副中心区（次CBD区），区域范围巫家坝机场片区，但前提是机场关闭前，应满足机场主管部门净空的限制要求。房地产开发政策5月27日国务院固定资产投资项目资本金比例的调整结果普通商品住房投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产项目的自有资金从35%下调至30%。10月1日昆明市政府关于加强房地产开发企业资质管理的有关规定云南各级房地产开发资质可承担的房地产开发项目规模为：（一） 二级房地产开发资质可承担25万平方米（含本数，下同）以下的房地产开发项目；（二） 三级房地产开发资质可承担20万平方米以下的房地产开发项目；（三） 四级房地产开发资质可承担33、15万平方米以下的房地产开发项目。（二）昆明市城中村改造工程税费减免政策序号收费名称收费单位收费依据 批复文号具体减免政策1免征项目1.1城市基础设施配套费市规划局省人大199424号；云计价格20031410号免征1.2城市房屋拆迁管理费县区拆迁监督管理部门价费字199313号；（94）财预字第37号；计价格2001585号，云计价格2002167号免征1.3建筑工程质量监督费、检测费市质量监督站价费字1993149号；计价格2001585号；云计价格2002167号免征1.4临时占道费市城管大队城建1993410号；城市道路管理条例；云价房发1999232号免征1.5道路挖掘修复费市政管理34、处免征1.6房物所有权登记费市房管局（94）财预字第37号；计价格2002595号；云计价格2002672号免征1.7土地登记费市国土资源局国土（籍）字199093号；云国土资财200322号；云发改价格2004231号，计价格20011734号，云计价格20011125号免征1.8征（拨）用地管理费市国土资源局价费字1992597号；计价格2001585号；云计价格200346号免征1.9契税免收1.10营业税免收2减半征收项目2.1新型墙体材料专项基金市墙改办全部使用新型墙材（建筑节能65%以上）（免征）未使用新型墙材（低限减半）2.2散装水泥专项基金市散装办全使用商品混凝土、散装水泥（免35、征）未使用商品混凝土、散装水泥（低限减半）2.3人防工程易地建设费市人防办云计价格2002635号，昆计价房2002398号自行修建人防工程（免征）易地建设人防工程（低限减半）2.4建筑垃圾处理费市建设局低限减半征收2.5招投标代理服务费市建设局低限减半征收2.6城建档案技术咨询服务费市建设局低限减半征收2.7房产交易手续费市房管局低限减半征收2.8供用电服务收费市供电局低限减半征收2.9环境影响咨询收费市环保局低限减半征收2.10环境监测收费市环保局低限减半征收第四部分：市场环境分析一、城中村基本分析（一）城中村基本情况据统计，至2008年2月，昆明市建成区内有城中村336个，涉及城中村及周36、边土地面积达6200多公顷（约9万多亩），现有建筑物总面积达5200万方米左右，涉及城中村村民达10万户左右、23.7万人。（1）按城中村行政区域划分昆明城中村所属行政区域中，五华区内城中村最少，只有52个，涉及城中村土地面积为8000多亩；西山区最多，有115个城中村，涉及城中村土地面积达39000亩之多；另外盘龙区67个，涉及土地面积17800多亩，xx区102个，涉及土地面积29000多亩。村数（个）户籍人口（人）户籍户数（户）涉及土地面积（亩）居住（）其他建筑()总建筑面积()平均容积率五华区5216061 42398 8083 9404679.47 1.74 盘龙区6746918 137、7772 17838 6000228 343747 6343975.20 0.55 xx区10266066 25025 29321 14216612 2169870 14671179.72 0.75 西山区115108695 41172 38922 19565117 2173902 21739018.74 0.84 合计336237740 100030 93796 39781958 4687519 52158853.13 0.84 表一：昆明四区城中村情况统计分析表（2）按城中村所在区域划分从昆明城中村所属区域来看，大多数城中村位于二环以外，有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右，平38、均每村占地约为317亩，建筑物面积约4500万平米，平均容积率0.77；一环至二环区域的城中村51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩，建筑物总面积约657万平方米，平均容积率1.67；一环以内的市中心仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩，目前建筑物面积约73万平方米，建筑平均容积率为1.76。位置城中村个数当地户籍人数（人）当地户籍户数（户）涉及土地面积(亩)总建筑面积（）居住（）其他建筑（）平均容积率一环208900302562573415949289486932.541.76一环至二环5135244133045905657502839、 3960347 600337.68 1.67二环以外265193596 83701 8726644849666 35328715 4000249 0.77合计336237740 100030 93796 52158853 39781958 4687519 0.84表二：昆明城中村区域位置统计分析表主城区城中村分布示意由此可以看出，一环以内的城中村都比较小，平均每个村的占地面积仅有31.25亩；而包括一环在内的整个昆明二环以内区域，城中村占地面积也只有6500多亩。这部分城中村涉及的土地虽然只占336个城中村的7%左右，但是，由于地理位置优越，目前已吸引了众多开发投资企业的高度关注。（二）城中40、村改造进展情况08年启动了80个城中村的改造，全部完成了项目专项规划，并启动了14个村的回迁安置房建设；09年3月由昆明市政府主办、田野地产咨询公司合办的“城中村改造招商项目推介会”，意向签约845亿元，效果显著，并先后启动了9片14个村的改造工作。2008年，昆明市先后启动了80个城中村的改造，已全部完成了项目专项规划，并启动了16个村的回迁安置房建设；09年3月由昆明市政府主办、田野地产咨询公司合办的“城中村改造招商项目推介会”，意向签约845亿元，效果显著，并先后启动了9片14个村的改造工作。政区划分第一批第二批个数城中村名称个数城中村名称五华区10前所村，潘家湾大村，潘家湾小村，潘家湾41、新村，上庄村，沙沟村，右营村，广南卫村，普吉一、二组，棕树营村2小菜园片区小菜园村，苏家塘片区苏家塘村盘龙区2张官营片区，凤凰村片区4三竹营片区老李山村、任旗营村，白塔片区唐家营村，大厂片区大厂村xx区6木器厂片区，武装部片区，佴家湾村，太乙桥村，浑水塘村，李白冲村16日新片区，xx片区xx多村、新草房村、菊花村，日新村、上苜蓿村、中苜蓿村，苏家村、苏凤村，南窑片区南窑村，前卫营片区前卫营村，大树营片区大营村、中营村、后营村，季官片区季官一组、季官二组、季官三组西山区14沙地村（局部），上峰村（局部），郑家河老村，渔堆村，庄房老村，鲤鱼村（六、九组），福海小村，马家堆村，彰家楼村，平桥村，福海42、大村，陆家营村，韩家湾村，土堆村（局部）15红庙片区红庙村，豆腐营片区豆腐营村，黄瓜营片区黄瓜营村，卢家地片区卢家地村，红庙寺村、四道坝村、二庄村，孙家湾村、大庄村，石咀片区大石咀村、小石咀村，弥勒寺片区弥勒寺新村，西坝片区西坝新村（河南1-6组、河北1-6组），前卫片区呈贡8呈贡片区经开区2小麻苴片区小麻苴村、小新村片区小新村高新区1新发村片区新发村合计404008年昆明市启动城中村改造计划表2009年的目标是新启动45个城中村的改造，完成投资100亿元以上。以各县、区为单位，组织编制招商文件，突出特色包装项目，精心组织起点高，规模大，效果好的推介活动，并充分利用中央、省、市三级媒体进行大张43、旗鼓地宣传，介绍昆明的区域优势，宣传优惠政策，吸引全国各地有实力、信誉好的企业关注和投资昆明城中村改造。到目前为止，共有16个村的回迁安置房开始启动建设、年内将有9个村回迁房封顶断水。12个改造项目（含16个城中村）用地面积达1587亩，总建筑面积达520万平方米、平均容积率4.7左右。片区/项目房屋总建筑面积（）总用地面积（亩）容积率地上建筑面积（）前所村片区216217172.47 4.50 568100上峰村、龙院村片区改造项目183000465.90 4.00 1559599苏家塘村改造项目175556120400000南亚风情广场项目243600229.11 4.81 702455 44、凤凰新村改造项目4742519.9354.053187三竹营片区改造项目一期80832123.29 4.30 354027唐家营村改造项目566346.466.20 192026木器厂片区改造项目9350072.604.62 223641佴家湾村片区改造项目9000056.174.86 182188太乙桥片区改造项目1244831.20 4.94 91000南窑村片区改造项目208000183.605.40 660544新发村片区改造项目5956666.475.24/4.11214719合 计14158071587.2054.76352014862008年11月，凤凰新村挂牌交易，云南俊发凤凰45、置业有限公司以2.057亿元竞得得了19.935亩土地使用权；2009年1月，昆明南亚风情房地产开发有限公司以10.53亿元通过招标方式获得了西山区30号片区229.11亩提地使用权；2009年5月，云南鼎易房地产开发有限责任公司以1.757亿元竞得了新发村66.47亩土地使用权。至此，昆明已有3个城中村改造项目完成了土地交易程序，共计土地面积约313.5亩，将开发的建筑面积为96.6万平方米。项目名称土地面积（亩）交易价格（亿元）交易单价（万元/亩）楼面地价（元/）总建筑面积（）凤凰新村改造项目19.9352.0571032386853187西山区30号片区改造项目229.1110.534646、01509698371新发村改造项目66.471.757264818214719合计315.51514.3444551484966276由此来看，城中村改造项目土地平均容积率4.59，交易单价为455万元/亩，平均楼面地价1484元/平方米。（三）总体评价总体来看，昆明城中村改造进展迅速，2008年至今，启动了约1600亩城中村改造项目回迁安置建设，已完成了315亩城中村改造土地的交易，城中村改造将作为昆明社会经济“十二五”规划的重要工作内容。从昆明的城市发展及房地产开发来看，由于地理环境的制约，存量土地的集约化开发将是推动城市发展的重要途径。目前，城市房地产开发可利用的常规土地已经越来越稀缺47、，而昆明城中村改造所蕴含的建设土地量异常丰富，可利用的土地资源达9万多亩，对于昆明市来说，这无疑是良好的发展契机，今后昆明主城的房地产开发土地供应，无疑将以城中村改造项目的整理土地作为主要的来源途径。从目前政府支持力度来看，除了优惠政策以外，在项目改造经济指标等直接影响投资人利润空间的条件上都得到了最大限度的放宽，应该说，目前参与城中村改造是投资商涉足昆明地产的良好时机。二、宏观市场分析2008年，昆明楼市经过一系列深度调整进入2009年之后，自4月以来进入了一个新的高速增长期，销售量持续攀升，销售价格虽然随着开盘楼盘及主力成交区的转移出现了小幅的波动，但是总体上呈现的是一个 “量升价稳”的大48、好局面，从目前情况来看，昆明房地产市场还是处于上升阶段。 （一）土地市场情况分析2009年1-6月，昆明市共挂牌出让土地84块，累计挂牌土地面积4990.4亩，挂牌起价累计金额256855.32万元，每亩起拍价格为51.47万元。2009年1-6月各区域挂牌土地频数、面积情况统计所属区域频数合计面积合计（亩）晋宁区域182153.88东南板块161349.93呈贡新城11806.6东川区域30163.48二环内板块2157.97滇池板块1143.18高新板块3112.3西山板块153.46教场板块140.14官南板块19.47总计844990.4（数据来源：昆明市国土资源局）从区域土地供应面积49、的角度来看，晋宁区域累计挂牌2153.88亩，18块土地，是上半年土地供应面积最大的区域。随着昆明主城区继续向呈贡发展转移的趋势，东南板块和呈贡新城的土地供应也较大，两地分别挂牌供应土地16和11块，面积为1394.93和806.6亩。从每亩交易起家的区域分布情况来看，价格最高的是二环内板块，达到389.7万元/ 亩，其次是高新和官南板块，分别为170.62和139.16万元/亩。2009年上半年昆明市共交易土地45块，累计面积3318.94亩，累计成交金额307283.68万元，每亩成交价格92.58万元。2009年上半年各区域交易土地频数、面积情况统计所属区域频数合计面积合计（亩）北市板块50、140.14呈贡新城6524.09滇池板块9424.19东南板块181537.00二环内板块247.17高新板块4262.30官南板块19.47晋宁区域3421.12西山版块153.46总计453318.94（数据来源：昆明市国土资源局）成交土地集中于东南板块、滇池板块和呈贡新城3个区域，其中东南板块累计交易土地18块，面积1537亩，滇池板块累计交易土地9块，面积424.19亩，呈贡新城累计交易土地6块，面积524.09亩。从规划用途来看，2009年上半年出让土地以居住、商业和工业用地为主，数量分别为14块、12块和11块，其中居住用地824.29亩，商业用地826.46亩，工业用地123551、.3亩。由于受到南亚风情第壹城项目地块出让的影响，综合用地（商业、居住）的每亩均价被拉升，为459.84万元/ 亩。商业用地和住宅用地分别为169.86和116.73万元/亩。昆明2008年前9个月-2009年前9个月居住用地成交情况从上图可看出，截止到9月，09年昆明城区居住用地成交面积为118.43万平米，成交金额21.24亿元；成交面积相比08年同期增长22.5%，成交金额相比08年同期增长39.55%。 以上数据表明，进入2009年昆明城区土地成交量及成交金额已明显上升。这说明开发商在整个市场回暖的情况下，相比08年而言房地产开发热情有所提高。但大部分土地的成交价为起价，很多土地都是在52、没有竞争的情况下成交。 加之目前土地供应方面，大部分地块位置较为偏远，单宗土地面积较小，影响了开发商的积极参与性。而地段较好，配套较为齐全的地块并不是以净地挂牌的方式出现，开发商需要参与到城中村改造后方可得到土地的开发机会，因此，在土地并未形成较大供应以满足开发商需求的情况下，2009年昆明住宅的供应量将出现一定的下滑。 三、区域土地市场分析(一) 区域市场在城市中的地位及发展趋势以xx片区为中心的区域市场是昆明东市区重要组成部分，目前该区域遍布城中村及旧城危房、厂矿企业，导致其周边道路交通压力与日俱增。旧城及城中村的杂乱无章、建筑陈旧、功能简单，与高速发展着的昆明经济与城市建设格格不入，特别53、是随着空港经济圈的成形和周边城市建设的改造，对xx片区的改造更是提出了更高与更迫切的需求。按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，xx片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而xx片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。这一城市改造，不仅是某个企业，某个集团的个体意志，更是昆明城市发展的必然结果。同样，它的改造，也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。（二）区域内土地交易情况分析xx片区从开发规模和位置两个标准来看，从昆明市现有的旧城及城中村改造项目54、和新建项目中，没有可以匹敌的项目与之进行宏观层面的竞争。但是从商业和住宅的销售来说，众多小盘可以成为其竞争对手。其中住宅由于受到居住习惯和购买力、购买刚性需求等方面的制约，再加上本片区的回迁比例过大，所以住宅的销售方面，压力虽有，但并不明显。商业竞争的压力相对较大，一是有昆明市中心的大型商圈的竞争压力；二是有各种专业市场竞争的压力。唯有成功打造出东市中心的概念，以东盟和GMS、空港经济圈等概念的统领。与大型商业地产机构合作。以大盘大中心的思路才能将xx片区1105亩余土地完全盘活。（三）区域内代表项目地价及楼面地价根据两个项目当时的地价及相应容积率这算出各项目相应的楼面价格。楼盘名称地价（万元55、）楼面地价（元/）城市理想3801964香樟俊园6752895香樟俊园开发时间接近于xx片区改造时间，其地价对于项目一级开发后的地价有直接指导作用。第五部分：项目总技术指标 总技术经济指标规划总用地面积：736796（1105亩）规划净用地面积：597138（895.26亩）总建筑面积：3188380总建筑占地面积：177960地上部分住宅建筑面积：2158218商业建筑面积：516462办公建筑面积：215000酒店建筑面积：45000酒店公寓建筑面积：145600会议建筑面积：3240018班幼儿园：6000（11亩）24班幼儿园：7200（14亩）立体停车库：12500其他：50000地56、下部分地下车库总面积：723465自行车库总面积：130627学校部分72班小学：13800（50亩）36班中学：10000（约43.2亩）住宅户数：16332户居住人口：52263人建筑密度：29.8%容积率：5.34绿地率：42.9%道路密度：12.9%道路线密度：10.6km/km*km拆迁总面积：1500000回迁总面积：1451559拆建比：1：2.13昆明xx片区城中村改造项目用地位于主城区内，地块南临二环东路、北接环城南路，东连东郊路，西临民航路。规划总用地面积1105亩，地上建筑物76万。目前该区部遍布了三个城中村和50余家企事业单位、政府基层组织和学校，居住、商业、教育、村庄57、工厂和仓库交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。尽管用地位于主城核心区，地理位置优越，但现有的用地功能远远没有体现出其土地自身的价值。严重阻碍了区域性路网系统的梳理，导致其周边道路交通压力与日俱增；云南海投拟对该项目实施开发，最大程度地实现该地块的经济效益、社会效益和环境效益。目前该项目的改造专项规划已依次获得昆明市规划局、昆明市发改委、昆明市城乡规划委员会的相关批复。第六部分：项目土地供应方案一、土地升值潜力初步评估项目位于东市区核心区域、周边环境及配套设施齐全，顺应城中村开发的指导思想，结合东市区土地供应量与其他区域比较较少情况，及至市场发展、政府规划有利条件，就城市未来发展来看项目土地58、升值潜力巨大。二、土地供应方案（一）土地供应模式根据昆明市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。（二）土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“三通一平”的状态。（三）一级开发成本及挂牌底价的确定1、土地储备开发成本（1）征地补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土59、地主管部门核准的其它支出。2、招标拍卖挂牌出让底价按照以下程序确定（1）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。（2）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。（3）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。（4）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。资金回收计划土地整理储备中心将通过制订科学的挂牌工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于2011年底能够收回资60、金。三、征地情况（一）土地情况目前xx片区大部分为无序的多产权用地，包括xx片区，xx多片区，四零三厂片区，民航路片区，东郊路片区等。总用地：736796平方米（1105亩），净用地：597138平方米（895.26亩），用地性质为居住、商业。xx片区土地及房屋情况序号单位占地情况（亩）建筑面积合计国有出让国有划拨集体用地个人用地合计单位个人栋数1xx片区453.9493.69211.495.852532942561167061775502xx多片区57.3957.3944344.644344.63四零三厂片区24884164105950.4127785781654民航路片区240.5215.61、7624.74180437.3460749.621196885东郊路片区105.314.9829.47.6163.32133304.7446550.1687655合计1105.14182.672477.95103.46341.46758293.09296135.4463058 目前该区部遍布了多个城中村，阻碍了区域性路网系统的梳理，导致其周边道路交通压力与日俱增。四、征地补偿1、征地补偿内容征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施昆明市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单62、位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。2、征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式征地补偿费由土地补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。3、征地费用支付方式本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与土地所有权人签订补偿协议后分期支付。4、 征地计划根据昆明市关于集体土地征用报批的相关规定及流程，结合本项目宗地的63、基础资料，拟定于2010年初取得征地批复，2010年中前征地结案。5、征地补偿费用测算根据前期与项目地块达成的初步意向和有关评估意见，需支付的征地补偿费（包含土地补偿费及人员安置补助费等）详见成本测算。第七部分 拆迁安置方案为确保xx区xx片区的开发建设，使拆迁补偿安置工作顺利进行，根据相关法律法规并结合该片区实际情况制订拆迁补偿方案；拆迁补偿方案的基本条款包括。一、土地补偿原则集体经济组织建设用地和集体农用土地征购补偿标准依据昆政办200953号施行。国有土地按以下原则补偿：1、依法取得国有土地使用证的划拨土地，按25万元/亩进行补偿； 属于市、区财政全额拨款的行政、事业单位使用的划拨用地，64、按照昆政发200619号文规定执行2、出让土地1）. 原通过招拍挂方式取得的土地按照土地批准用途进行评估，按评估地价进行补偿;2）原通过协议出让的土地，按国土部门确认过的原出让价扣除使用年限后进行补偿。3、属于“8.31”完善用地的，按以下方式进行补偿1）、取得土地使用证的，按照当时取得土地的成本价加银行同期贷款利息进行补偿；2）、已缴纳国有土地出让金但未取得国有土地使用证的，参照上述标准执行，已缴纳的规（税）费凭缴费凭据，由国有土地部门核准后计入土地征收成本据实补偿。二、房屋拆迁补偿原则（一）补偿安置原则拆迁范围内具有合法产权的建、构筑物和附着物，依照国务院城市房屋拆迁管理条例、云南省城市房65、屋拆迁管理规定、昆政办200953号 的规定采用货币补偿、产权调换两种形式进行补偿安置。（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定1.对被拆迁房屋面积的认定：由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘公司、拆迁人、被拆迁人、委托拆迁公司四方签字认可。2. 农村集体土地上的房屋，属宅基地建房的均认定为住宅进行补偿。将原住宅改为经营用途的，仍按住宅认定进行安置补偿。（三）拆迁货币补偿标准1. 对集体土地上具有合法批准手续建盖的房屋 ，具体货币补偿标准（房地合一价）执行：框架结构：3960元/平方米；砖混结构：3480元/平方米；砖木结构：3000元/平方米。农村集体经济组织建盖的生产生活用房和附属设66、施用房及租地建房，按照实际建筑面积以建筑成本造价给予一次性货币补偿（含室内外装修）。租用农村集体土地建盖的建、构筑物，按“昆政办200953号文”标准结合已使用年限折旧后进行补偿。2、对国有土地上具有合法权证的房屋的补偿标准，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的交易价格确定。（四）产权置换的拆迁补偿标准选择以产权置换的，以房屋所有权证载明面积或具有合法批准手续建盖的房屋面积按照“原地回迁、拆一还一”的原则进行安置。回迁安置房超过原产权面积的，被拆迁户补足差价部分。 1. 临时安置过渡费为15元/平方米/月，选择产权置换的，临时安置补助费在完成搬迁之后第一次按12个月发放，以后每6个月发67、放一次，发放期限以实际过渡期限为准。2. 搬家补助费：2000元/户（五）优惠和奖励措施（1）奖励措施：自协议签订之日在内约定期限内搬迁的，每户一次性奖励3万元以内奖励或6平方米以内的房屋面积奖；超过约定期限的一律不予奖励。并依照“先签先搬的先选”的原则，按照签订补偿安置协议、完成搬迁的时间先后排序对回迁房屋进行选择。（2）特困补助费产权人为五保户、民政部门抚养的孤寡老人及烈士家属依据相应的有效证件、证明，每户可享受一次性5000元特困补助费。产权人为城市低保户凭相应有效证件、证明，每户可享受一次性2000元的特困补助费。第八部分：投资和收益估算一、估算编制依据1、根据昆明“xx片区城中村改造68、项目”方案进行投资估算。2、参照昆明类似工程单方造价进行编制。3、云南省市政工程消耗量定额4、云南省建设工程造价计价规则5、云南省建设工程措施项目计价办法6、云南省施工台班费用计价办法7、工程勘察设计收费标准二、项目开发周期及销售周期（一）项目开发周期项目涉及土地一级开发周期为2年。2010年一季度：临时安置过渡费及拆迁补偿费支付；2010年全年：土地征收费用支付完毕；2011年全年：相关土地费用支付完毕，土地具备交易条件。（二）项目销售周期项目在2011年底具备销售条件，实际销售收入分期收入（一年）。2012年第一季度50%土地款支付；2012年第二季度支付30%土地款；2012年底剩余2069、%土地款收入。 三、项目土地一级开发成本估算xx项目土地一级开发成本估算表计费标准数量总价（万元）一、土地征收费用294471.集体土地征收费用28万元/亩44350%=221.5亩62022.国有土地费用（1）国有划拨25万元/亩48250%=241亩6025（2）国有出让（工业）80万元/亩8450%=42亩3360（3）国有出让（商业）280万元/亩9950%=49.5亩13860二、拆迁补偿费2021001.被拆迁房屋安置补偿费2000元/76万1520002.临时安置补助费（个人）360元/平方米/2年46万165603.搬迁补助费2000元/户4500户9004.停产停业补偿费（单70、位）960元/平方米/2年30万288005.搬迁奖励费50元/76万38006.特困补助费2000元/户200户40三、专项规划设计费300四、勘测定界费50五、房屋地籍调查费1元/76万76六、前期策划及法律顾问费100七、管理费用10万元/年/人20200八、财务费用20亿8%232000九、报批费用100十、相关税费5万元/亩1105亩5525十一、五通一平费用5万元/亩1105亩5525十二、监理费用第十一项0.5%28十三、不可预见费第一至十二项合计3%8263.53十四、审计费用第一至十三项合计0.1%283.7合 计283998.23四、 一级开发收益估算参考距项目宗地最近的香71、樟俊园和城市理想的土地价格与该片区土地的综合市场状况，从而判断440万/亩该土地价格标准为项目土地一级开发实现最低土地价格。项目毛地均价 = 一级开发总成本/总用地面积 = 28.3998亿元/1105亩= 257万元/亩项目净地均价= 一级开发总成本/净用地面积 = 28.3998亿元/895亩= 317.3万元/亩（一）项目一级开发收益估算表：经济指标单位数值（元/m2）单位数值（万元/亩）项目总金额（万元）备注销售收入1235 440486200成本722 257283985利润183 202215 项目回报率71.21%资金回报率1.53 备注：资金回报率为实际资金投入，及成本除去被拆72、迁房屋安置补偿费。（二）项目开发周期内销售各阶段如下表时间阶段2012年第一季度2012年上半年2012年全年合计比例50%30%20%100%实际销售收入（万元）16710010026066840334200利润额（万元）1011086066540443202215 五、项目敏感性分析 （一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(万元/亩)25700002441500231300026985002827000单位成本(元/m2)721.55685.47649.39757.63793.70总73、投资（万元）283,985.00269,785.75255,586.50298,184.25312,383.50利润额（万元）202,215.00216,414.25230,613.50188,015.75173,816.50项目回报率%71.21%80.22%90.23%63.05%55.64%资金回报率1.53 1.64 1.75 1.42 1.32 （二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(万元/亩)4400000418000039600004620000484074、000单位成本(元/m2)1,235.341,173.571,111.801,297.101,358.87总销售收入（万元）486,200.00461,890.00437,580.00510,510.00534,820.00利润（万元）202,215.00177,905.00153,595.00226,525.00250,835.00项目回报率%71.21%62.65%54.09%79.77%88.33%资金回报率1.53 1.35 1.16 1.72 1.90 备注：该部分测算均已理论销售收入和理论投入总额未基础测算（既为除去被拆迁房屋安置补偿费部分），收入与支出相互抵消，不影响相应计算结果75、。六、项目资金预测（按照最优实行）项目土地一级开发结合实际预计开发周期为两年左右，土地销售回款周期为一年，因此资金预测（现金流量）如下表：xx项目土地一级开发资金预测2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年第一季度2012年上半年2012年全年总价 （万元）一、土地征收费用0000-294471.集体土地征收费用0-620200-62022.国有土地费用0000-23245（1）国有划拨0-602500-6025（2）国有出让（工业）-3360000-3360（3）国有出让（商业）-13860000-13860二、拆迁补偿费0000-501001.被拆迁房屋安76、置补偿费000002.临时安置补偿费（个人）-16560000-165603.搬迁补助费-900000-9004.停产停业补偿费（单位）-28800000-288005.搬迁奖励费-3800000-38006.特困补助费-40000-40三、专项规划设计费00-3000-300四、勘测定界费00-500-50五、房屋地籍调查费-76000-76六、前期策划及法律顾问费-100000-100七、管理费用-50-50-50-50-200八、财务费用0-160000-16000-32000九、报批费用00-1000-100十、相关税费000-5525-5525十一、五通一平费用00-5525-55277、5十二、监理费用000-28-28十三、不可预见费-2066 -2066 -2066 -2066 -8263.53十四、审计费用000-283.7-283.70000土地款收入0000167100 100260 66840 净现金流量-69612 -30343 -2566 -29478 167100 100260 66840 累计现金流量-69612 -99955 -102521 -131998 35102 135362 202202 2010年上半年为项目启动前期，需要占用资金达到7亿元，占到前期投入的52.7%；2010年需要占用资金达到10亿元，占到前期投入的75.7%。2012年第一季78、度实现利润实现3.5亿元，最终获益20.2亿元。第九部分：资金筹措方案一、资金缺口及融资考虑就成本测算看，项目总体需要准备的资金量为28.4亿元，目前云南海投现有3亿资本金，总资金缺口为25.4亿元。项目拟向云南海投的紧密战略合作伙伴国家开发银行申请五年期项目配套资金约19.88亿元，但根据目前相关政策法规对项目资本金的基本要求，云南海投需要筹集资本金8.52亿元，除去云南海投现有3亿资本金，公司还需自筹5.52亿元项目资本金。二、资本金筹措方案 针对该项目的资本金缺口，考虑以建工集团的拆迁补偿总费用（除去集团内个人安置部分）用于投入云南海投作为资本金用途。建工集团拆迁总费用如下表：项 目计费79、标准数量总价（万元）备注一、土地收回费用24000转入海投资本金 1.国有划拨25万元/亩208亩5200 2、生产办公设施补助费用18800二、拆迁补偿费 49736 1.房屋安置补偿费（个人）2000元/7.9万15800 房屋安置补偿费（单位）2000元/10万20000转入海投资本金 2.临时安置补助费(个人)360元/2年7.9万2844 3.搬迁补助费2000元/户1000户20 4.停产停业补偿费(单位)1200元/2年10万12000转入海投资本金 5.搬迁奖励费80元/17.9万1432 6.特困补助费40三、专项规划设计费50四、勘测定界费30五、房屋地籍调查费1元/17.80、9万18六、前期策划及法律顾问费30七、管理费用10万元/年/人20200八、财务费用3亿8%2年4800九、报批费用50十、相关税费5万元/亩208亩1040十一、五通一平费用5万元/亩208亩1040十二、监理费用第十一项0.5%5十三、不可预见费第一至十二项合计3%1500十四、审计费用第一至十三项合计0.1%80合计 8257982579其中可以由云南建工集团转入云南海投的资本金为：土地收回费用2.4亿、房屋安置补偿费（单位）2亿、停产停业补偿费(单位)1.2亿三个部分，合计5.6亿元，可以补足5.52亿元的资本金缺口。第十部分：SWOT分析及结论一、SWOT分析SWOT分别代表：st81、rengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。（一）优势1、参与城中村土地一级开发的企业在完成净地交易前的实际投资较少（80%以上的村民和企业选择回迁安置），企业在完成净地交易后成功拿到土地即可办理土地登记手续，获得土地使用证及融资。资金压力比通过招拍挂程序获得土地较小； 2、目前参与城中村改造获得规划指标优于传统招拍挂拿地获得的规划指标（目前通过专项规划的城中村容积率基本都在4.5以上，有的甚至达到6.0以上82、，而传统招拍挂拿地获得的规划指标基本在4.0以下）；3、昆明市政府出台了昆明城中村改造优惠政策，对相关行政事业性收费和相关税费实行减、免、缓等优惠政策，企业只需在办理商品房预售许可证前缴清即可，大大减轻企业的资金压力和部分开发成本；4、在城中村相关行政审批方面，市政府开辟了绿色通道，节约了企业时间成本；在拆迁上，实行政府主导拆迁，每个改造村由政府和企业联合成立项目改造指挥部，解决了企业拆迁的老大难问题；5、项目位于昆明市一环与二环之间，处于主城区与呈贡新城区及空港经济区的枢纽位置，区位优势明显；必然承担起区域商业中心的城市功能；交通便捷，周边配套设施较完善；是昆明市55分区控制性详细规划的重要83、组成部分。（二）劣势1、项目地块内集体用地较大，企业较多，拆迁安置量大，拆迁安置难度大；同时大量回迁安置房建设将会影响项目的整体品质；2、项目区位优越，省市政府高度关注，要承担比其它项目更多的城市基础设施配套建设和公共配套设施建设。（三）机会1、虽然目前国际金融危机仍未见底，但是在危机时蕴藏着巨大的机遇，国家推出了四万亿的经济刺激方案，今年第一季度中国经济的一些指标已经有显示出复苏迹象，一些权威专家预测中国经济可能在今年下半年开始复苏。目前房地产市场处于低迷，房地产企业可以利用建筑成本低等有利因素实施适度开发，迎接可能到来的经济复苏。2、2009年下半年中华人民共和国土地管理法可能会进行重大修84、改；主要方面是：征地范围主要集中在公共配套上，减少征地范围；符合城市总体规划的集体建设用地将实行与国有土地同地、同权、同价；目前参与城中村改造是难得的国家法律、法规的机遇期。3、九万余亩的土地为昆明房地产开发提供了难得的存量土地资源，未来五年昆明房地产开发用地将主要以城中村改造为主，其它用地政府将严格加强限制。4、在未来五年的昆明城市化进程中，主旋律必定是轰轰烈烈的城中村改造，大多数敏感的开发商已经能够感知这一机遇的到来；但从目前的情况来看，昆明本土传统的开发商参与改造的体量仍然不大，而来自江苏、浙江的财团几乎主宰了所有目前有巨大影响力的城中村改造项目。在未来五年昆明城市开发中，谁要成为昆明的85、第一开发商，就必须抓住昆明巨大的城中村改造契机，成为昆明最大的城中村改造商。5、通过一年多的城中村改造，政府出台了一系列城中村改造配套政策，净地进行交易后企业获得土地，企业缴纳给政府的土地出让金净收益很少，基本把利润让给开发企业。但是随着政府财政收入的减少，未来时间内政府可能增加土地增值收益的比重，优惠政策也可能会作相应调整。应该说，目前是企业参与昆明城中村改造最佳政策时期。（四）威胁1、在拆迁过程中可能遇到“钉子户”从而增加拆迁成本，影响开发周期，增加企业资金压力；2、在拆迁过程中可能遇到拆迁难度大的企业甚至拆不动，导致项目搁浅，从而影响项目的开发周期和开发利润；3、大量城中村项目的改造，同86、一区域内可能会造成土地供应集中、产品同质化严重，竞争激烈，开发企业如何做好产品研发、项目定位、市场营销推广将是开发企业面临的重大威胁。二、小结目前参与昆明城中村改造优势大于劣势，机会大于威胁，是一个较好的时期。况且本地块的众多优势均优于其他同期开发的城中村地块，交通便利，人流集中，对商业和各种配套均有利。第十一部分：风险分析及规避一、风险分析城中村改造土地一级开发的实质是土地一级、二级开发的联动运作，本质上与国家法律所规定的土地一级、二级开发分离运作相悖，客观存在一定的风险，大致表现为：（一）政策风险政策本身具有随意性、不确定性的特点，往往由于一任领导的更迭、上级出台与该政策相冲突的文件、政府87、不诚信等因素，导致作为城中村改造土地一级开发所依据的政策发生变化，致使已进入的公司其核心利益丧失，权利得不到相应的保障。风险规避考虑：尽量贴合政府政策，随机应变；科学决策，抓住主要目标定向拿地，尽快完成一级开发程序。（二）法律风险目前城中村改造及土地一级开发并没有全国统一的法律规定，都依靠当地政府以行政强制手段来推进，这其间会直接、间接的形成与国家法律的冲突，冲突最为严重时会导致国家立法来重新调整利益格局，确定新的游戏规则。风险规避考虑：尽量以地方优势规避该方面风险。（三）资金风险城中村改造土地一级开发，如果是政府全权出资，委托企业做一级开发，权利在政府，风险由政府承担，一级开发企业只是完成政88、府规定的基础设施的配套建设任务；如果是企业出资的一级开发，在市场很好的情况下，没有风险；如果风险是共担，开发企业在特定的时间内应该拥有土地处置权，以保障投资、收益的安全性，但是企业在一级开发阶段对土地没有取得国有建设用地使用权，企业的投资收益很难保证。一方面，城中村改造土地一级开发企业垫资时间比较长，征地、拆迁安置需要大笔资金，在这种情况下，企业若没有雄厚的资金保障或有较强的资本运作能力，势必面临资金断裂的风险。另一方面，在土地一级开发期间，开发企业不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目土地予以融资，企业存在融资难及资金回笼的风险。风险规避考虑:需要充分分析上述因素，透过保障融资规避该风89、险。城中村改造土地一级开发中资金是最重要的问题，昆明市政府正在制定以“土地储备权”进行抵押、质押的规定，该规定有望在明年二季度前出台；目前有效的融资模式除普通的贷款外还可考虑如下：1、以成本的收回和收益的取得作为还款保证的封闭贷款模式；2、与土地二级开发企业或房地产公司联合进行开发的融资模式；3、分期开发，资金回笼模式；4、施工单位、拆迁公司、销售代理中介机构等关联公司支付履约保证金、垫资等融资模式；5、通过团购、内部认购等方式收取购房者认购金等融资模式；6、与原土地使用者签订合作协议，通过赋予其“期权”方式减少前期开发投资资金而进行融资的模式。（四）征地拆迁风险城中村改造土地一级开发必然涉及90、征地、拆迁、安置等相关事宜，尤其是农民群体问题、国有企业改制问题，部分“钉子户”的存在又使各种问题复杂化，昆明上东城项目、正义坊项目都为此拖延几年。（五）规划风险xx多片区城中村改造专项规划已通过，但这是比较粗线条的，结合项目推进还会有许多变化，带来相应风险。特别要注意的是昆明巫家坝军用机场保留期限的问题直接影响净空管制建筑物限高。（六）市场风险金融危机以来，房地产行业是最快复苏并爆炸性增长的行业，2010年初，国家可能对金融、税收、土地、预售等方面进行适当调控，直接带来房地产市场的风险。从昆明城中村改造计划来看，准备用五年时间（2008年-2012年）完成336个城中村改造项目；2009年计91、划动工57个项目，实际动工48个，整体推进比较顺利，土地供应量增加，相应的市场风险也在加大。二、风险规避在上述一系列工作中，应当关注并把握如下几个关键的风险控制点，规避相应风险：1、政策支持的合约化控制规范制定与政府签署的 “城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制。避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。2、拆迁补偿的规范化控制根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补92、偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善拆迁补偿安置协议条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案。尽可能降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。3、开发盘量的分散化控制根据公司资金状况以及项目开发进度安排，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合开发商及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。尽可能对整体开发风险予以有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。4、专项报规的特殊化控制根据公司项目开发需求及投资目的，有针93、对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为“城中村”改造项目开发商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。以特定关联项目的设置，形成第三方拿地的障碍。重庆商会会长李大剑在原来自己经营的西山区西部石材城基础上进行城中村改造，建设“西山新城项目”；西部石材城升级为国际西部石材交易中心，成为西山新城的特定关联项目。云南海投具有GMS经济合作示范园区的特定平台，我们可以以此平台为特定关联项目来保证定向拿地。5、土地摘牌的技术化控制核算一级土地开发成本，根据与政府签订的改造协议条款约定以及开发商项目开发需求及投资目的94、，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。第十二部分 结 论 综上所述，xx城中村一级开发项目建设符合适宜，项目对公司未来三到五年发展战略、发展规划有着重大意义，在公司发展中具有核心项目的地位；通过项目可以使公司快速进入重点区域市场，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着深远作用；从未来的利润需求、可持续经营等角度来看项目对于公司的发展具有重要的现实意义。项目建设条件基本具备，开发建设方案、保障措施和运营方式得当，无较大的不良影响因素存在，项目经济及社会效益较好，项目经济可行，财务可行。总体而言，如果资金到位及时，运作方法得当，各项措施落实到位，项目一定会取得可喜的成绩，项目具有可行性。59