土地一级开发实务指南353页.pdf
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2024-09-20
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1、书!图书在版编目!#数据!土地一级开发实务指南!王宏新主编!北京#化学工业出版社$#$!%!&()*$+,$,-,#-$.,#!土%!王%!#!土地资源,资源开发,指南$!/%#-!.,0!中国版本图书馆1&2数据核字&#$第#.#*3*号!责任编辑#左晨燕!伍大维!装帧设计#张!辉!责任校对#顾淑云!出版发行#化学工业出版社&北京市东城区青年湖南街-%号!邮政编码-#-!印!装#北京云浩印刷有限责任公司!$+$445-#*44!-!-0!印张%&!插页-!字数3 3$千字!#$年%月北京第-版第-次印刷!购书咨询#-#,0.3-+&传真#-#,0.3-*0+0!售后服务#-#,0.3-+*!2、网!址#6 7 7 8#!999:;!凡购买本书$如有缺损质量问题$本社销售中心负责调换(!定!价#$%&元版权所有!违者必究赢商网-运营中心，最专业 商业地产在线商学院，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/添加Q 群3 4 0 1 8 0 6 5 4，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送!土地一级开发实务指南 编写人员名单顾!问#董!藩主!编#王宏新副 主 编#王!昊!伍松林编写人员#!按姓氏汉语拼音排序丁!宏!丁!娜!范!萍!黄大全!李保军李!静!梁钜霄!刘德英!刘!毅!毛中根唐!跃!王昌海!王华春!王述评3、!文!伟武!敏!肖兰英!徐!轲!徐!青!张健铭张!珉!张添丁!章文光!周小萍!卓!越前!言#$年-月*日$北京市国土资源局公布北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发有限公司两家企业成为北京首批土地一级开发项目招投标的中标者$这也是国内首次采用招投标方式进行土地一级开发$标志着中国城市土地储备开发正走向制度化和成熟的市场发展阶段$也预示着城市土地储备开发市场将会在全国范围内得到推行(土地是人们赖以生存与发展的载体$也是城市发展中的关键资源)土地市场是一个国家或地区重要的生产要素市场$也是城市经济中的一大要素市场(我国是一个以土地公有制为主体的社会主义市场经济国家$城市土地归国家所有4、$并且实行土地有偿有期限使用(同时$我国也是世界上人均土地资源最为紧缺的国家之一(近年来$随着我国市场经济的逐步确立与完善$工业化和城市化步伐明显加快$土地市场发展十分迅速$城市基础设施及居民住宅*工业用地都迅猛增加$地价随之上涨$使得土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范*房地产市场秩序混乱*国家土地收益流失*农民失地等现象$不仅极大地浪费了有限的土地资源$也造成了国家财富流失*社会矛盾上升等不良后果(要有效地规范土地市场$盘活和最大效率地利用土地$就必须结合国家及各个地区的城市总体规划*土地利用总体规划$在此基础上对土地开发*出让*利用等各个环节进行有效的调控和管理(为此$国家在借鉴国际5、经验的基础上逐步推行了土地储备制度$并由此产生了土地储备开发制度(所谓土地储备开发就是指政府依法通过收购*收回*征收等方式储备国有建设用地$并组织实施拆迁和市政基础设施建设$达到土地供应条件的行为(土地储备开发基本上由土地储备和土地一级开发两项内容组成$其中一级开发模式备受关注$它是指土地出让前的运作方式$开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业$而土地储备开发的结果是要使+生地,成为+熟地,$达到出让的标准(在这方面$北京市的土地储备开发模式已经趋于成熟(北京市于#年出台了-北京市土地一级开发管理暂行办法.)#3年颁布了-北京市土地整理和一级开发暂行办法.&即3.#号文$对土地储6、备和一级开发的主体*程序*内容和标准等进行了规定(#0年3月$北京市颁布-土地一级开发项目招标投标暂行办法.$规定除政府审批的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外$其他的土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体(由此$一个新的市场 土地一级开发市场正式形成(在我国的其他地方$如上海*杭州*广州等大中城市$也陆续开始了土地一级开发市场化的探索与试点$预计这种模式将会在未来的几年内在全国范围推开(土地一级开发市场是一个新生事物$它既是一种集征地*拆迁*补偿*规划设计*市政基础设施*公共配套设施和环境景观建设于一体的项目系统工程$也是一种集土地资源管理*城市规划*城市建设*环7、境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程$涉及了与土地*房地产相关的经济*社会*法律等多学科知识(可以说$土地一级开发理论与实务也将成为一门新兴的*跨学科的专业$亟待土地管理部门人员及房地产相关企业的从业人员进行系统研究和学习(展现在读者面前的-土地一级开发实务指南.一书$是以北京师范大学房地产研究中心的教师和研究生为主要力量的研究成果(本书旨在将向土地一级开发相关的政府管理人员*从事土地一级开发的企业管理者和从业人员系统地介绍土地一级开发的理论和实务操作方法$使其能够系统地掌握土地一级开发的理论基础*开发程序*要求*规范以及相关法律法规等内容$使其具备我国土地一级开发的各项技术要求$并能8、提高土地一级开发的相关业务*技术与管理能力(北京师范大学房地产研究中心成立于#3年$由著名房地产专家*建设部住房政策专家委员会委员*博士生导师董藩教授担任中心主任(中心依托北京师范大学管理学院土地资源管理专业$以房地产专业为特色方向展开教学与科学研究(本书由中心副主任王宏新博士担任主编$集合了来自北京师范大学*华东政法学院*西南财经大学*湘潭大学*北京物资学院等高校的房地产相关专业研究力量(本书能够及早与读者见面$得到了编者所在单位北京师范大学管理学院提供的大力支持$在此表示感谢/王宏新()年(月*%日于北京师范大学新主楼目!录第一章!绪论-!第一节!土地一级开发-!第二节!土地一级开发权!第9、三节!土地一级开发流程.!第四节!城市土地一级开发模式创新的意义3!第五节!北京市土地一级开发实践$!规!划!篇!第二章!土地一级开发计划-!第一节!编制意义-!第二节!编制依据-!第三节!编制原则#!第四节!编制流程-!第五节!主要内容!第三章!城市专项规划与土地一级开发 3!第一节!城市总体规划 3!第二节!控制性详细规划$!第三节!修建性详细规划%#!第四节!城市道路与交通规划%-!第五节!城市景观与环境规划.-!第六节!城市给水与排水规划3-!第七节!城市能源与通讯规划3!第四章!土地一级开发实施方案3 0!第一节!编制依据3 0!第二节!编制原则3$!第三节!编制程序3+!第四节!主10、要内容3*!实!施!篇!第五章!土地一级开发主体0$!第一节!主体类型0$!第二节!土地一级开发主体的权责分配0*!第三节!土地一级开发主体的组织建设$#!第六章!土地一级开发招投标$!第一节!招投标原则$!第二节!招投标流程$*!第七章!土地一级开发操作性实施方案+%!第一节!依据与原则+%!第二节!主要内容+3!第三节!相关附件*#!第八章!土地一级开发行政审批*0!第一节!规划部门行政审批*0!第二节!国土部门行政审批-#!第三节!发展与改革部门行政核准-#3!第四节!交通部门意见评价-#0!第五节!园林部门意见评价-#$!第六节!文物部门意见评价-!第七节!环保部门意见评价-0!第八节11、!市政部门意见评价-+!第九章!征地与补偿-%3!第一节!征地的含义-%3!第二节!征地的对象*审批机关和权限-%0!第三节!通用征地流程-%$!第四节!北京市征地流程-.!第五节!征地补偿与安置-.*!第六节!北京市征地补偿与安置-3!第十章!拆迁与安置-3$!第一节!拆迁工作的特点与形式-3$!第二节!拆迁的原则与流程-3+!第三节!拆迁公示办理-3*!第四节!确定拆迁*评估单位-0#!第五节!入户调查与测量-0 3!第六节!拆迁评估-$#!第七节!拆迁计划与方案-$3!第八节!拆迁许可-$!第九节!拆迁实施-$*!第十节!拆迁补偿-+#!第十一节!拆迁安置-+%!第十二节!拆迁争议处理-12、+$!第十三节!强制拆迁-+!第十一章!土地一级开发基本建设-*!第一节!道路管线工程-*!第二节!给水排水工程#%!第三节!电力热力工程-#!第四节!通讯通气工程-3!第五节!场地平整工程#!第十二章!土地一级开发竣工与入市交易%!第一节!竣工验收的依据*流程与组织%!第二节!竣工与验收 3!第三节!竣工决算 +!第四节!项目后评价%!第五节!入市准备%$!第六节!熟地交易.0!法!规!篇!$土地管理%3%!中华人民共和国土地管理法 3%!中华人民共和国土地管理法实施条例 0%!中华人民共和国城市房地产管理法$#!国务院关于深化改革严格土地管理的决定$!建设项目用地预审管理办法+!闲置土地处13、理办法+.!$土地利用规划%+0!土地利用总体规划编制审批规定+0!省级土地利用总体规划审查办法*#!土地利用年度计划管理办法*!$储备&开发与招投标%*3!土地开发整理规划管理若干意见*3!北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法*+!关于印发北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图的通知%#-!关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知%#%!北京市-关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见.%#3!关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见%#3!关于北京市土地整理储备中心和区县分中心*重点功能区分中心职责分工&试行的通知%-#!$征地与补偿%-%!基本农田14、保护条例%-%!关于完善征地补偿安置制度的指导意见%-0!$拆迁与安置%-*!城市房屋拆迁管理条例%-*!关于印发-城市房屋拆迁行政裁决工作规程.的通知%!$竣工验收与入市交易%$!国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法%$!国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法%*!招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范&试行%-!关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知%.%!北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知%.3!参考文献%.+!后记%.*!第一章!绪论!第一章!绪!论导!读!土地一级开发最初追溯到!#年我国杭州!上海等城市率先开展的城市土地整理活动但是#15、$土地一级开发%在我国还是个新生事物北京市第十一届人大常委会第二十三次会议于$%年!$月&日通过的&中关村科技园区条例#该条例第四十八条中最早出现$土地一级开发%一词#由此揭开北京土地一级开发制度创新的新篇章接着北京市在$%$年!月!月相继出台了&中关村科技园区土地一级开发暂行办法!&北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知($%(年(月!&月相继出台&北京市国有建设用地供应办法!&北京市土地储备和土地一级开发暂行办法和&北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图#由此#北京市土地一级开发制度开始趋于成熟上海!杭州!广州!武汉等一线城市16、这些年来也在土地一级开发上进行着积极探索和实践#土地一级开发在全国推广和应用也是大势所趋近些年来#由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高#城市化进程也在加速发展#城市土地供需矛盾日益紧张党和各级政府在积极供应土地以促进经济和社会发展的同时#高度注重科学和合理地利用每一寸土地#出台和颁布了一系列政策法规#来规范土地供给和土地开发土地一级开发#就是在这种形势下产生的一种$政府主导!市场化运作%的土地开发新模式它强调在城市规划的前提下#把原有的$生地%直接出让开发模式转变为首先把$生地%开发成$熟地%#然后再进入土地市场进行交易本章由五节内容构成第一节介绍了土地一级开发的概念(第二节17、介绍了与土地一级开发相关的产权知识(第三节根据北京及其他城市的经验概括出了土地一级开发的基本流程(第四节从三方面对土地一级开发制度进行了简要概括(最后#对北京市土地一级开发实践探索进行了概括性介绍第一节!土地一级开发随着社会生产力水平的不断提高!城市化便会以一股不可阻挡的浪潮向前推进!展示着人类社会的文明进步与繁荣城市化的过程就意味着土地用途的改变具体来说!城市化进程就是农业用地逐步转化为城镇用地的过程根据我国城市范围的不同界定!城市土地包括城市建成区土地#城市规划区土地以及城市行政管辖区范围的土地三种类型这三种类型的土地一级开发实务指南!土地!通过对城市的开发经营可以进行相应的转化由此!我们18、就谈到了城市拓展空间过程中!城市土地开发的两种形态$土地初始开发以及土地再开发所谓土地初始开发!也可以称为土地增量开发!主要是指将部分农业用地转化为城镇用地以及对城市规划区土地的进一步开发%土地再开发!也可以称为土地存量开发!它是对城市建成区土地的进一步盘活利用!也就是常说的旧城改造应该说!在土地一级开发制度产生之前!主要是由房地产开发企业以协议出让或先划拨后补办协议的方法取得土地后!自行进行征地#拆迁和市政建设!然后再开发建设房屋的在这一过程中!土地一级开发和房屋建设都由一家开发商完成!政府既不能控制土地开发成本!也不能详细掌握土地开发后的增值情况!因此对土地开发与利用无从控制而对于房地产开19、发企业来说!由于征地#拆迁#补偿以及市政建设都要由自己来承担!在实践中也面临着极大的不确定性!经营成本与风险都很高不仅如此!在土地协议出让模式中!不可避免地产生了大量的腐败!国有资产流失严重因此!土地开发模式亟待改革创新土地一级开发制度由此产生那么!什么是城市土地一级开发呢&这又涉及土地储备开发的概念所谓土地储备开发!就是政府依法通过收购#收回#征收等方式储备国有建设用地!并组织实施拆迁和市政基础设施建设!达到土地供应条件的行为土地储备开发基本上由土地储备和土地一级开发两项内容组成!其结果是要使 生地(成为 熟地(!达到出让的标准在我国!第一次提到 土地一级开发(一词的正式文件出现于$%年!$20、月&日北京市人大常委会通过的)中关村科技园区条例*+以下简称)条例*,中在该)条例*第三章第五节规划和环境建设中!第四十八条做出了如下规定$中关村科技园区的土地一级开发!应当服从中关村科技园区建设的统一规划政府对其垄断的土地资源向社会出让土地使用权的!应当依法采取招投标或者拍卖的方式实施(此后!北京市人民政府办公厅出台了)中关村科技园区土地一级开发暂行办法*+京政办-$%$.!#号,#)北京市土地一级开发管理暂行办法*+京国土房管出字-$%$.!%号,中!均对土地一级开发做出了较为明确的规定由此!我们可以将城市土地一级开发作如下界定$所谓城市土地一级开发!是指政府依法通过收购#收回#征收等方式21、储备国有建设用地!并组织实施拆迁和市政基础设施建设!达到土地供应条件的行为具体来说!土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划#城市总体规划#土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求!将列入城市土地储备开发#土地供应计划的项目!在确定土地开发实施方案后!由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据 政府主导#统一规划#市场化运作(的原则!组织实施土地开发项目中的征地#拆迁#规划设计#市政基础设施建设#配套建设#交通建设#环境建设和投资融资等具体环节!并提供土地开发项目完成后的经营管理方案!为土地二级开发服务总之!通过土地一级开发!政府可以全22、过程地把握和控制土地开发项目的实施速度#品质#成本!努力达到土地开发项目社会效益#环境效益#经济效益三者的高度统一第二节!土地一级开发权凡土地开发就必然要涉及与土地相关的权属变化政府必须在土地一级开前获得或收回土地的国有使用权%而土地一级开发商要进行土地一级开发!则必须通过委托或招标获得土第一章!绪论#!地一级授权因此!了解土地一级开发相关的权属与产权制度等基本概念是非常有必要的所谓产权!是以财产所有权为基础的!是指一定经济主体+包括自然人与法人,依法对特定经济客体+资产,所有#使用#处分并获得相应收益的权利换句话说!产权包括了对财产的占有权#使用权#收益权和处置权土地产权!是指权利人在其权利23、存在的基础上!为实现其利用土地的目的!分别依法行使其权利时对土地收益#流转#管理的权利土地产权制度是在土地的所有#使用#交易等过程中所发生的各种经济行为应该遵循的社会#法律规范的总称在内涵上!土地产权制度包含了十分丰富的内容!但是究其核心!主要包括土地的所有权制度和土地的使用权制度土地所有权是土地所有者对土地拥有的完全权利!包括占有#使用#收益和处分等权利在我国!根据)中华人民共和国宪法*第十条的规定$城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地!除由法律规定属于国家所有的以外!属于集体所有%宅基地和自留地#自留山!也属于集体所有()中华人民共和国土地管理法*第八条也规定$城市市区的土地属于国家24、所有农村和城市郊区的土地!除由法律规定属于国家所有的以外!属于农民集体所有%宅基地和自留地#自留山!属于农民集体所有(由此可见!我国实行的是土地社会主义公有制!即全民所有制+国有土地,和劳动群众集体所有制+集体土地,土地使用权则是指民事主体在法律允许的范围内!对国有土地或者集体土地占有#使用#收益的权利具体来说!它包含了对土地的三种权能$!占有权!即土地使用人对土地依法实际控制的权利%使用权!即土地使用人根据土地的性质和用途!对土地合理开发和利用的权利%#收益权!即土地所有人通过对土地合理开发#科学利用并获得收益的权利要对特定区域的土地进行一级开发!就必须获得土地一级开发权虽然我国现行的相关法25、律法规中!并没有明确提出土地开发权的概念!更没有土地一级开发权的概念但是!根据我国相关法律法规以及)北京市土地储备和一级开发暂行办法*+京国土市-$%(.()%号,的有关规定!土地一级开发权事实上可以看作是一种特殊的土地使用权具体来说!土地一级开发权是指土地一级开发实施单位依照法定程序!在特定的区域范围和开发周期内!对特定的土地实施征地#拆迁#规划设计#市政基础设施建设#配套建设#公共服务设施建设#交通建设#环境建设和投资融资的权利之所以说它是特殊的土地使用权!是因为从土地的需求上来看!土地一级开发的企业一般不是城市土地的最终需求者%从土地的使用期限上来看!土地开发权的期限较短!主要是由土地开26、发的时间决定的而根据)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例*的相关规定!一般意义上所说的土地使用权对于居住用地来说!其出让的最高年限是七十年%对于教育#科技#文化#卫生#体育用地来说!最高年限是五十年%而商业#旅游#娱乐用地出让的最高年限是四十年土地一级开发权的获取是房地产开发企业进入土地一级开发领域的第一道门槛!也是建立健全规范的土地一级开发市场的关键之一土地开发权的设立具有非常重要的现实意义!它将有利于明确政府和土地一级开发主体的权利和义务#风险和收益!有利于进一步完善土地一级开发体系!有利于土地市场与资本市场的对接!有利于政府构建完整的土地一级开发项目的审批#管理体制因此!27、不管是在土地一级开发的实践中!还是在土地一级开发相关法律法规的完善中!我们都应该重视土地一级开发权的研究和探讨土地一级开发实务指南$!第三节!土地一级开发流程土地一级开发!是指由政府或其授权委托的企业!对一定区域范围内的城市国有土地+毛地,或乡村集体土地+生地,进行统一的征地#拆迁#安置#补偿!并进行适当的市政配套设施建设!使该区域范围内的土地达到 三通一平(#五通一平(或 七通一平(的建设条件+熟地,!再对熟地进行有偿出让或转让的过程因此!土地一级开发是一个复杂的系统工程因此!北京#上海等地都在结合本地实际来设计符合本地实践的土地一级开发流程其中!北京市的土地一级开发流程已趋于成熟!也与现行28、法律法规相适应!具有可操作性在$%(年的&月份出台的)北京市土地储备和土地一级开发暂行办法*中!勾勒出了北京市土地一级开发流程基本步骤如下!土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见!向市国土部门办理用地手续!向市发展和改革委员会办理核准手续!涉及交通#园林#文物#环保和市政专业部门的!应按照有关规定办理相应手续土地储备开发涉及征收集体土地或农用地转用的!由土地储备开发实施单位依法办理相关手续#土地储备开发涉及行政企事业等单位使用的国有土地的!由土地储备开发实施单位与原用地单位签订补偿协议$土地储备开发涉及房屋拆迁的!由土地储备开发实施单位办理有关拆迁手续!并组织实施拆迁%土地储备开发涉及市29、政基础设施建设的!由土地储备开发实施单位办理相关手续!并组织实施建设&土地储备开发实施单位在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中!应按照有关规定通过招标方式选择评估#拆迁#工程施工#监理等单位土地储备开发完成后!由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收通过对北京#上海#广东等地的实践经验总结!本着流程便捷#高效的原则!本书将土地一级开发的流程总结如下+见文前附图,!原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向当地国土局提出土地一级开发申请当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审#通过土地预审的项目!根据项目的性质!委托市#区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施30、方案!开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围#土地面积#控制规划条件#地上物状况#储备开发成本#土地收益#开发计划#实施方式等$当地土地主管部门或其委托代理机构编制土地一级开发实施方案方案应由地方国土资源管理部门会同发展改革#规划#建设#交通#环保等部门所组成的联审会进行会审!对土地一级开发的实施方案中有关土地处置#产业政策#城市规划#建设资质#交通及环保等内容提出意见和建议%通过联审会的项目确定土地开发主体其中!土地储备机构负责实施土地开发的!由土地储备机构负责筹措资金#办理规划#项目核准#征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施其中通过招标方式选择开发企业负责第一章!绪论%!土地开发具体管理31、的!开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的$*以招标方式确定开发企业后!土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议%通过招标方式选择开发企业实施土地开发的!由开发企业负责筹措资金#办理规划#项目核准#征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润!利润率不高于预计成本的&*通过招标方式确定开发企业后!土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议&土地储备开发实施单位向当地规划部门办理规划意见!向当地国土部门办理用地手续!向当地发展和改革委员会办理核准手续!涉及交通#园林#文物#环保和市政专业部门的!应按照有关规定办理相应手续如果开发32、项目涉及新增集体土地办理农用地征收#农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的!土地储备开发实施单位依法办理相关手续!并获得当地人民政府的批准(在取得当地人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地#拆迁#市政基础设施建设等相关手续组织实施征地#拆迁和市政基础设施建设危改#文保#绿化隔离等项目需按规定承担回迁房建设)组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收!验收审核的内容$!审核土地一级开发成本%组织验收土地开发程度是否达到合同的要求%#根据委托合同支付相应土地开发费或管理费%$纳入市土地储备库第四节!城市土地一级开发模式创新的意义根据土地使33、用权出让时间顺序的不同!城市土地开发模式分为土地出让前开发和土地出让后开发两种模式+见图!+!,土地出让后开发是我们传统意义上所说的房地产开发!一般来说!指的是由房地产开发商通过协议出让或者先划拨后补办协议出让手续的方式取得土地!在自行进行征地#拆迁以及大的市政建设以后再开发建设房屋的模式不难看出!在这种模式下!土地的一级开发和二级开发是由一家开发商完成!而土地出让前的开发!也就是我们这里所讲的土地一级开发!它包含了政府在土地出让前对土地进行整理#投资#开发的过程生地!生地出让!土地一级开发#!建造房屋!传统的土地开发模式+土地出让后开发,!土地一级开发!土地出让#!土地一级开发模式+土地出让34、前开发,!图!+!两种城市土地开发模式比较土地一级开发实务指南&!土地一级开发较之传统的土地开发模式!是我国现行土地制度下的一种土地利用与管理体制创新!具有重要的理论与实践意义!+有效地制止了政府国有土地资产及财政收入的流失!降低了城市发展的成本在传统的土地开发模式下!房地产开发商往往同时扮演了土地一级开发和房屋开发的两个角色!政府在土地出让以后!便无法掌握和控制土地的开发成本土地在开发以后是否增值!增值了多少便成了一笔糊涂账!政府就难从土地的增值收益中获益而对于房地产开发企业来说!由于征地#拆迁#补偿以及市政建设都要由自己来承担!在土地开发中也面临着极大的不确定性!经营成本与风险都很高因此!35、在客观上不可避免地拉长了房地产开发周期#加大了房地产开发的成本!最终导致房地产业的畸形发展!增加了城市发展成本与此相比!在土地一级开发模式下!政府可以有效地核算和控制土地开发的成本!从而抓住了财政收入流失的源头%并且在政府主导下来展开土地一级开发!可以有效地缩短土地一级开发周期#降低土地一级开发!从而大大降低城市房地产开发成本!由此也会使得房地产服务价格的下降和质量的提升!提高城市的宜居水平和城市整体竞争力$+优化城市后备资源!保证城市可持续发展土地是城市的宝贵资源!具有稀缺性#区位性#保值增值等特性在传统的土地开发模式下!政府主管部门并没有一个清晰而准确的土地资源后备库在城市化快速发展的情况36、下!如果政府不对有限的土地资源进行整理和储备!就会造成政府土地储备资源不足!影响土地供应!结果便会影响和制约城市的可持续发展在土地一级开发模式下!政府有义务以集约利用土地为指导原则!在城市总体规划的指导下!对城市土地利用及早地进行详细#周密的统一规划和综合策划!在此基础上!由专门的机构进行土地储备与一级开发!以市政配套先行#建设实施方案先行为指导原则!为土地供应做好充分准备因此!基于土地储备制度的土地一级开发模式的构建和运行!可以使得城市发展步入持续#健康#稳定的轨道!有利于城市的整体规划和城市产业结构的优化+有效解决土地开发过程中的环境问题#社会问题在传统的土地开发模式下!房地产开发企业在开37、发过程中出现的拆迁#补偿#配套建设等问题时!由于追求利润最大化!很容易产生破坏环境#影响社会和谐等问题比如在拆迁安置过程中往往喜欢挑肥拣瘦!留下一些难拆迁#难补偿的边角地带由此往往会遗留社会问题!引发社会矛盾!使得社会效益和生态效益受损在土地一级开发模式下!由政府来主导土地一级开发!是本着建设的公共目标来进行土地开发的!必然会在城市建设的各个指标上依据国家或地区的要求进行逐一落实!既可以保证国家利益不受损失!也会照顾到土地开发过程中利益相关者的权益!可以有效地避免土地开发中对环境产生破坏!也有利于社会的和谐发展值得一提的是!在土地开发模式转为土地一级开发以后!在一段时间里!政府往往是通过协议转38、让的方式转让土地一级开发权!其中容易滋生腐败经过几年的探讨!北京市出台了)北京市土地储备和一级开发暂行办法*+京国土市-$%(.()%号,!其中规定今后北京市的土地一级开发只能由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担相信会有越来越多的房地产企业会通过公平#公正#公开的方式进入土地一级开发领域!参与城市的开发与建设第一章!绪论!第五节!北京市土地一级开发实践在!&#年)土地管理法*没有实施以前!我国土地使用制度是根据 三无(!即无偿#无期限#划拨方式使用的最早有偿用地是$%世纪&%年代中期引进外资开始的如北京市政府于!&(年国家出台了)北京市征收中外合营企业土地使用费暂39、行规定*!开始对外商投资企业征收土地使用费国家于!&#年正式颁布了)土地管理法*!为土地有偿使用提供了最根本的法律依据!但当时的土地有偿使用还是以协议出让为主协议出让导致了大量的国有资产流失和土地浪费现象!$%!年国务院下发了)关于加强国有土地资产管理的通知*!要求各省#市#自治区#直辖市加强国有土地资产的管理!切实防止国有土地资产流失!要做好严格控制建设用地!供应总量!严格使用国有土地有偿使用制度等北京的土地开发模式在此期间开始发生变化一!土地一级开发是中关村科技园区体制创新的结果北京市土地有偿使用从协议出让过渡到一级开发是有一个过程的土地一级开发模式的产生与北京中关村科园的发展密切相关进入40、$%世纪%年代!全球范围内科技革命突飞猛进!科技创新对一国经济发展#社会进步和综合国力的增强都产生了巨大推动力量!我国政府面对严峻挑战!审时度势地提出了科教兴国的重大战略决策中关村科技园就是科教兴国战略的重要组成部分!年(月$#日!北京市人民政府与科学技术部联名向国务院递交了)关于实施科教兴国战略!加快建设中关村科技园区的请示*+京政文-!.(号,!提出要加快建设中关村科技园!年#月(日!国务院便做出)关于建设中关村科技园区有关问题的批复*+国函-!.)(号,的批复!原则同意请示!并对科技园区提出要 大胆改革!敢于创新(!创建有中国特色的中关村科技园区(在此背景下!北京市第十一届人民代表大会常41、务委员会第二十三次会议于$%年!$月&日通过)中关村科技园区条例*然而!就是这一不足%字的)中关村科技园区条例*!为中关村科技园区建设和发展主要方面构建出了一个宪章性的制度框架该)条例*被海外媒体盛赞为 充满了对知识和人才的敬意(的法律!被誉为中关村科技园区的 基本法(针对园区中出现的一些市场化程度高具有知识经济特征的新的经济现象和行为!)中关村科技园区条例*对现行政策法律作出了创新性和突破性的规定其中!第四十八条规定$中关村科技园区的土地一级开发!应当服从中关村科技园区建设的统一规划政府对其垄断的土地资源向社会出让土地使用权的!应当依法采取招投标或者拍卖的方式实施(由此!土地一级开发(一词正42、式产生而直接导致土地一级开发模式产生是缘于中关村地区房地产发展的无序化由于有了政府的特殊待遇和科技产业的兴起!中关村的写字楼#住宅供求矛盾也开始凸现出来中关村房地产业的迅速发展!使中关村地区很快就成为房地产企业热炒地皮的地方!地价和房价的上涨影响了中小型科技企业进驻科技园!从而也影响到了中关村的产业定位中关村在$%年$月召开的北京市第十一届人代会第三次会议上!现任北京市市委书记#时任北京市市长刘淇在和海淀区代表一起审议政府工作报告时说$我最不愿意看到的就是在中关村土地一级开发实务指南(!炒作房地产!这是破坏中关村发展的一个致命问题/可以说!炒房地产就坏了开发区的大事(在此背景下!中关村不炒房地43、产(成为中关村科技园区发展的原则!同时为了快速地为园区发展提供良好的基础设施条件!就必须改变原有的土地出让#征地#拆迁#市政建设等原有框框!土地一级开发模式应运而生二!中关村的土地一级开发模式向全市推广根据$%!年国务院下发的)加强国有土地资产管理通知*!北京市$%$年出台了)北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知*该)通知*为加强本市的国有土地资产管理培育健全规范的土地市场!深化土地使用制度改革!提出了六条具体的意见这六条具体的意见是$!要实行土地供应的计划管理!严格控制建设用地供应总量+$%$年的四号文件,%严格实行国有土地有偿使用制度%#建立土地44、有形市场!加强土地使用权转让管理!大力推行国有土地使用权的招标拍卖!当时没有挂牌!挂牌后来在实践中总结的公开出让的方式%$加强低价管理%规范土地审批的行政行为%&建立土地收购储备制度!增强政府对土地市场的调控能力在四号文件以后!北京市加强土地计划管理!严格控制建设用地供应总量!建立土地收购储备制度上述两份文件的出台为北京市在全市范围内推行土地一级开发制度奠定了基础$%)年月国土资源部和监察部的,!号文(下发以后!实际上经营性的协议出让从$%)年&月!号+即&0!大限(,以后全面停止在此之后!土地一级开发已经成为未来确保全市按计划实现经营性项目用地熟地供应的重要途径和手段北京市加速了土地一级开发45、模式的探索经过几年的实践和摸索!北京市逐渐形成了一套完善的土地一级开发制度这一制度包括在以下几个重要的法规文件中$%(年)月份下发的)北京市国有建设用地供应办法*+京政发-$%(.#号,%$%(年的月北京市国土局#发改委#规划委#建委#财政局联合出台)北京市土地储备和土地一级开发暂行办法*+京国土市-$%(.()%号,和)北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图*%$%#年(月公布的)北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法*+京国土市-$%#.$%号,!等等$%,年!月日!北京市国土资源局公布北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发有限公司两家企业成为北京首批土46、地一级开发项目招投标的中标者!这也是国内首次采用招投标方式进行土地一级开发!标志着中国城市土地一级开发正走向制度化和成熟的市场发展阶段!也预示着城市土地储备开发的 政府主导#市场化运作(模式将会在全国范围内得到推行$土地一级开发计划$城市专项规划与土地一级开发$土地一级开发实施方案第二章!土地一级开发计划!第二章!土地一级开发计划导!读!土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据#也是土地一级开发体系中起规划!指导作用的纲领性文件在编制土地一级开发计划时#应当参照国民经济和社会发展规划!城市发展总体规划!土地利用总体规划!近期城市建设规划等#科学!合理地制定符合社会发展规律!高效利用土地资源的土47、地一级开发计划土地一级开发计划的内容主要包括土地的城市控制性详细规划!修建性详细规划以及配套的专项规划其中#城市控制性详细规划是在城市总体规划或分区规划的指导下#确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标!道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求城市修建性详细规划是建筑设计及施工的主要依据而专项规划则是配套控制性详细规划和修建性详细规划中按专业划分#主要指城市基础设施建设方面的具体规划#包括)道路与交通规划!景观与环境规划!给水与排水规划!能源与通讯规划等应该说#城市土地一级开发计划是贯彻城市国民经济与发展规划!土地利用规划!城市总体规划!近期城市建设规划的集中体现所以#在编制土48、地一级开发计划时应遵循如下原则)一是要系统!综合地考虑土地一级开发的社会!经济和生态效益#坚持土地资源的可持续利用(二是要上下结合!合理安排#并与相关规划相协调(三是要因地制宜!科学论证#确保开发施工的切实可行(四是要把政府决策和公众参与结合起来#努力创造科学开发!和谐开发!有序开发的土地一级开发新局面本章主要围绕土地一级开发计划的编制依据!编制原则和编制流程做了详细阐述#也仔细说明了土地一级开发计划中所包含的主要内容第一节!编 制 意 义土地一级开发作为扩大土地有效利用范围#提高土地利用率和生产力的重要手段!是土地利用 开源(的主要方式之一因此!加强对土地的开发管理!是土地管理工作的一项重要49、内容而且!土地一级开发应在土地一级开发计划指导下进行!而土地开发计划又是通过对区域内具有一定开发潜力和开发价值的土地进行自然#社会#经济评价和开发的可行性论证!以确定土地一级开发利用目标#开发方式#开发模式!制定实现土地一级开发目标应采取的措施和对策的一项措施因此!在社会主义市场经济条件下!规划是政府履行宏观调控#经济调节和公共服务职责的重要依据!编制好#实施好规划更是对实现国家战略目标#土地一级开发实务指南!弥补市场失灵#有效配置公共资源以及实现共同富裕等都具有十分重要的意义和作用因为土地开发是人对自然生态系统的干预!必然会引起土地生态环境的变化!所以编制规划是避免盲目开发土地资源的有效措施50、如果在没有土地一级开发计划的指导下!盲目进行土地开发!就不仅会浪费土地资源!甚至会破坏当地的生态环境!造成不可估量的损失通过编制土地一级开发计划!就能科学合理地确定土地开发的最佳方式#结构和规模!从而避免这些问题的产生编制土地一级开发计划是土地开发经营管理的直接依据!也是对土地开发进行宏观控制的重要手段土地一级开发计划是在规划理念#规划体系#规划内容#规划程序等方面进行的一系列创新!着重增强规划的针对性和可操作性!充分做到目标量化#任务明确#重点突出#措施可行!增强土地一级开发计划对土地一级开发各个流程的指导#调控与调节功能!科学#有效地引导土地资源的经济#可持续发展第二节!编 制 依 据城市51、土地具有稀缺性和社会性!土地一旦投入到某项用途中!就很难改变其利用方向了因此!政府在进行城市土地开发时必须优先考虑前期的规划问题!即要编制城市土地一级开发计划城市土地一级开发计划要受国家宏观调控#城市规划#土地利用规划的限制!以达到城市土地利用总体效益最大化同时!土地一级开发计划也是土地一级开发主体实施土地一级开发的依据!是土地一级开发实务中起规划#指导作用的纲领性文件通过编制土地一级开发计划!可以从规划入手优化土地资源配置#提高土地资产的利用价值编制土地一级开发计划的依据是$国民经济和社会发展规划#城市总体规划#土地利用总体规划#城市近期建设规划#土地利用年度计划和土地供应年度计划本章主要介52、绍一下这几个规划和计划一!国民经济和社会发展规划建立层次分明#功能清晰的规划体系是提高政府决策水平和调控能力!推动政府职能转变和管理创新的重要手段国民经济和社会发展规划是政府履行调节经济#监管市场#实现公共服务职能的重要依据和手段科学制定与实施国民经济和社会发展规划!有利于有效地配置公共资源!引导市场发挥资源配置的作用!促进国民经济持续发展和社会进步国家发展与改革委员会于$%(年起草的)国民经济和社会发展规划编制条例*!明确规定了三级三类的规划体系!即按行政层级划分!分为国家级#省级#市县级规划%按对象和功能划分!分为总体规划#专项规划和区域规划并且!在)国民经济和社会发展规划编制条例*中!也53、规定了八个环节的编制程序!包括$前期工作#起草#衔接#论证#批准#公布#评估#修订%还制定了规划编制的五项制度!即民主参与制度#规划衔接制度#专家咨询制度#批准公布制度#评估修订制度此外!该条例进一步明确了各级各类规划的性质作用和相互之间的关系!明确了总体规划是国民经济和社会发展战略性#纲领性#综合性的规划!是编制本级和下级专项规划#区域规划以及制定有关政策和年度计划的权威依据%专项规划是总体规划在特定领域内的细化!是政府指导该领域发展以及审批#核准该领域重大项目#安排政府投资以及财政支出预算的重要依据第二章!土地一级开发计划!#!国民经济和社会发展规划包括中#长期发展规划和年度计划宪法赋予国54、务院及各级地方政府编制该规划的职权!并责成各级的计划和发展改革部门具体管理其中中期规划+五年国民经济和社会发展规划,是以宏观性#战略性#指导性为主的规划!是其他各类规划的依据一般说来!规划的内容包括拟订发展目标与方针!确定战略布局与任务具体地说!规划按照突出人文指标和社会指标#突出结构和效率指标#突出资源和环境指标#突出城乡和区域协调指标#突出公共事业和公共服务指标的 五个突出(原则!初步选择了&)个指标!作为规范和衡量一个地方政治经济和社会生活的重要标准从内容上看!这些指标可分为经济总量与调控#经济结构#协调发展#科技教育和人才#资源和生态环境#人口与人民生活与公共服务七大类同时!国家发展与55、改革委员会也建立了专项规划编制的长效机制!即专项规划编制目录每五年制订一次!每年根据需要再制定专项规划的审批计划其中!发展与改革委员会提出的做深做实专项规划的几点具体要求如下$一是要充分论证规划编制的必要性%二是要增强规划的针对性和可操作性%三是要做到规划编制的科学化#民主化%四是要加强规划之间的衔接协调因此!地方的专项规划不要简单参照国家编制的专项规划!不要照搬国家专项规划的套路和内容地方规划应该有地方的特色!应该突出本地特征和发挥本土优势!重点做好公共服务#基础设施等领域的规划另外!对于该类规划的审批程序!国家也有明确规定$对于那些关系到国民经济和社会发展大局#涉及国家安排大量投资的专项规56、划!需报国务院审批%涉及多个部门的专项规划!经与发改委衔接后!由发改委会同有关部门联合审批%对仅涉及本部门!独立性较强的专项规划!可由部门自行审批对特定领域内的相关规划!上层次规划对下层次规划起指导作用!下层次规划是上层次规划的基础二!城市总体规划城市总体规划是确定一个城市性质#规模#发展方向以及制订城市中各类建设总体布局和全面环境安排的城市规划它的规划范围包含整个城市!且规划时限较长!一般在$%年左右城市总体规划的目标包括健康#公共安全#交通#公共设施设备的提供#财政健康#经济发展#环境保护和某些再分配的目标等%还包括选定规划的定额指标!制订该市远#近期目标及其实施的步骤和措施等工作应该注意57、的是!城市总体规划是这样一个过程!它通过对城市未来发展目标的确定!通过制定实现这些目标的途径#步骤和行动纲领并通过对社会实践的引导和控制来干预城市的发展更重要的一点是!城市总体规划作用的发挥主要是通过对城市空间尤其是对土地使用的分配和安排来实现的根据)城市规划编制办法*第十四条至第十七条的规定!城市总体规划的主要任务是$综合研究和确定城市性质#规模和空间发展形态!统筹安排城市各项建设用地!合理配置各项基础设施!处理好远期发展与近期建设的关系!指导城市合理发展具体来讲!城市总体规划应当包括下列内容!+土地利用规划土地利用规划是城市规划中最为基本#最为重要的内容!所有的城市活动最终落实到城市空间上58、的时候都体现为某种形式的土地利用土地利用规划从各种城市功能相互之间关系的合理性入手!对不同种类的土地在城市中的比例#布局#相互关系做出综合的安排城市的 功能分区(是现代城市规划的基本原则之一!而城市土地利用规划就是从城市所担负的土地一级开发实务指南!$!各种功能入手!根据各自的特点划分不同种类的用地!并根据相互之间的亲和或者排斥关系进行分门别类的布局安排$+道路交通规划道路交通规划包括两个部分的内容!即交通规划与道路规划前者侧重于对人员#物品移动规律的观测#分析#预测和计划!通常作为交通工程规划!具有相对的独立性%后者则是根据前者的分析#预测以及计划的结果!为满足人员与物品的移动需求在城市空间59、上所做出的统一的安排!是城市规划关注的重点除此之外!城市道路系统还为城市基础设施的敷设提供地上#地下空间+城市景观与环境规划城市景观规划是指对影响城市总体形象的关键因素及城市开放空间的结构进行的统筹与总体安排该规划的主要任务是调查与评价城市的自然景观#人文景观和户外休憩条件!研究#协调城市景观建设与相关城市建设用地的关系!进而评价#确定并部署城市景观骨架及重点景观地带!并且处理远期发展与近期建设的关系!指导城市景观的有序发展)+城市基础设施规划城市基础设施建设是城市建设的主体之一!完善的基础设施建设是衡量一个城市先进与否的标志城市基础设施规划是城市各专业工程系统的发展规划!也是城市规划各个阶段60、的专业工程规划城市规划在用地和空间上保证各项城市基础设施建设的需求!在技术上!城市基础设施规划落实城市规划的各项建设!两者密切联系!相互依存城市规划不仅仅能够确保城市建设体现国家的宏观意图!还能够引导各类关于城市发展政策的形成!并使这些政策保持方向上和本质上的一致性土地一级开发是政府主导的大型城市开发活动!对城市的健康发展#城市结构的形成和城市规划的实施具有重要的影响因此!土地一级开发必须符合城市总体规划为此!本书在下一章专门介绍了城市规划与土地一级开发之间的关系问题三!土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定时期和一定地域范围内!根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划!对各类用地进行61、统筹安排和合理布局的规划根据)中华人民共和国土地管理法*规定!土地利用总体规划按国家行政管理体系编制!共分(级目前!我国已形成了国家级#省级#市+地,级#县+区,级和乡+镇,级五个层次较完整的土地利用总体规划体系这是一套法定的相对独立的垂直规划体系!下级规划应当依据上一级规划编制土地利用总体规划在国家规划体系中占据重要位置!土地利用总体规划是目前国内公认最严格执行的规划之一有关部门和许多专家学者已把土地利用总体规划与国民经济和社会发展规划#城市规划并列为我国现行的三大规划体系这都源于土地利用总体规划在保护耕地#引导和控制城乡建设集约合理用地#规范土地开发等方面发挥的重要作用土地利用总体规划是在62、一定区域内!根据国家社会经济可持续发展的要求和自然#经济#社会条件!对土地的开发#利用#治理和保护在空间上#时间上所做的总体安排和布局通过土地利用总体规划!国家将土地资源在各产业部门进行合理配置!首先是在农业与非农业之间进行配置!其次在农业与非农业内部进行配置!如在农业内部的种植业#林业#牧业之间配置另外!)中华人民共和国土地管理法*还明确规定$国家编制土地利用总体第二章!土地一级开发计划!%!规划!规定土地用途!将土地分为农用地#建设用地和未利用地严格限制农用地转为建设用地!控制建设用地总量!对耕地实行特殊保护(因此!使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地而且63、!土地利用总体规划属于宏观土地利用规划!是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发#整治#保护所作的综合部署和统筹安排土地利用总体规划的成果包括规划文件#规划图件及相应的附件)中华人民共和国土地管理法*第十九条规定了土地总体规划编制的原则$第一!严格保护基本农田!控制非农业建设占用农用地%第二!提高土地利用率%第三!统筹安排各类各区域用地%第四!保护和改善生态环境!保障土地的可持续利用%第五!占用耕地与开发复垦耕地相平衡根据土地利用总体规划#国民经济和社会发展年度计划和对计划年度土地需求和供给的预测进行编制的土地利用计划!可用于调控年度的土地利用状况!是土地利用计划管理的一个重要64、环节土地利用年度计划!按新)中华人民共和国土地管理法*的要求!包括(个内容$耕地总量平衡计划#农业转用计划#生态退耕计划#土地开发和整理+含复垦,计划#耕地占补挂钩计划编制土地利用年度计划是以土地利用总体规划为依据%而总体规划又通过年度计划来具体落实!并通过计划执行情况的反馈来检验和修正规划另外!为加强土地管理!实施土地利用总体规划!国土资源部在!年根据)中华人民共和国土地管理法*和)中华人民共和国土地管理法实施条例*!还制定)土地利用年度计划管理办法*!对土地利用年度计划的编制和实施做出了进一步的说明和部署随着土地利用总体规划的不断完善!公民的土地规划意识也明显增强修订后的)土地管理法*将土65、地利用总体规划列为专章!对规划编制#实施及相关法律责任都作了规定!这对于提高土地利用总体规划的地位和效力起到了至关重要的作用并且!)土地管理法实施条例*#)基本农田保护条例*等法规对规划编制和实施的有关规定也进行了相应的完善国土资源部制定了)土地利用年度计划管理办法*#)建设项目用地预审管理办法*等行政规章!使得土地利用规划的执法环境明显改善!让执行规划就是执法#违反规划就是违法的观念深入人心此外!土地利用总体规划作为实施土地用途管制的基本依据和主要手段!也逐步为各级党委#人大#政府领导和广大人民群众所认识!各级管理者#用地者#执法者按规划管地#用地#查处违法用地的意识不断增强在实践的基础上!66、我国还逐步形成了以土地利用年度计划#建设项目用地预审和建设用地报批规划审查为主的规划实施管理制度根据修订后)中华人民共和国土地管理法*的规定!改革了土地利用年度计划管理制度!对计划的编制#报批和实施都作了调整%许多地方结合实际!建立指标申请#台账管理等制度!强化了计划执行效力%一些地方开始探索编制土地出让计划!加强土地利用结构#布局的调控和存量建设用地管理其中!建设项目用地预审是)中华人民共和国土地管理法*规定的重要管理制度!是实施土地利用总体规划的基本手段之一预审工作从无到有#逐步推开!在建设项目管理中的地位基本确立!初步扭转了过去建设用地先用后批的被动局面土地利用规划一经批准!就具有法定效67、力!必须执行四!城市近期建设规划城市近期建设规划是城市近期建设项目安排的依据!是落实城市总体规划的重要步骤土地一级开发实务指南!&!$%$年国务院九部委在贯彻落实)国务院关于加强城乡规划监督管理的通知*精神的文件中!要求各级城市人民政府将制定和实施城市近期建设规划作为当前的一项主要工作内容建设部在)关于制定近期建设规划的意见*中进一步明确指出$城市近期建设规划作为城市总体规划的重要组成部分!是实施总体规划的时序安排和近期建设项目安排的依据这表明!国家主管部门已经将城市近期建设规划作为强化城市总体规划的一个有效手段!以提高城市规划在城市建设决策与协调中的地位!一城市近期建设规划的基本任务城市近期68、建设规划的基本任务是$明确近期内实施城市总体规划的发展重点和建设时序%确定城市近期发展方向#规模和空间布局%安排城市重要基础设施和公共设施#生态环境建设%提出自然遗产与历史文化遗产的保护措施!二城市近期建设规划的主要内容!+编制近期建设规划之前!应当对城市总体规划和上一轮近期建设规划的实施情况进行总结!论证近期内城市国民经济和社会发展条件!确定城市近期发展目标$+确定重点发展的城镇!确定近期资源开发和生态环境#历史文化遗产保护的对策和措施!确定近期内区域性重大基础设施的布局和建设时序+提出近期内城市人口及建设用地的发展规模!调整和优化用地结构!确定城市建设用地的发展方向#空间布局和功能分区!提69、出近期城市重点发展区域及开发时序!确定市+城,区的发展规模确定近期新增建设用地和存量土地的数量#新建项目占用土地情况#相应的用地空间分布的范围和面积!列出用地平衡表#提出近期内各功能分区用地调整的重点!将城市用地结构调整与经济结构调整#产业层次升级结合起来!合理安排各类城市建设用地$综合部署近期建设规划确定的各类项目用地!重点安排城市基础设施#公共服务设施#经济适用房#危旧房改造等公益性用地)+提出重要基础设施和公共服务设施的建设安排!确定近期内将形成的对外交通系统布局以及将开工建设的车站#港口#机场等主要交通设施的规模#位置确定近期内将形成的城市道路交通综合网络以及将开工建设的主#次干道的走70、向#断面!主要交叉口形式!主要广场#停车场的位置#容量#综合协调并确定近期城市供水#排水#防洪#供电#通讯#燃气#供热#消防#环卫等设施的发展目标和总体布局!确定将开工建设的基础设施的位置和用地范围$确定近期将建设的公益性文化#教育#体育等公共服务设施的位置和用地范围(+提出近期城市河湖水系的治理目标#园林绿地系统的发展目标和总体布局#+提出近期历史文化遗产保护#自然遗产保护#生态环境保护#防灾减灾等方面的规划目标以及相应的实施措施,+结合本地区的资源#环境和财力的实际状况!进行综合技术经济论证!提出规划实施的步骤#措施和方法建议!三城市近期建设规划应具备的强制性内容!+确定城市近期建设重点和71、发展规模$+依据城市近期建设重点和发展规模!确定城市近期发展区域对规划年限内的城第二章!土地一级开发计划!市建设用地总量#空间分布和实施时序等进行具体安排!并制定控制和引导城市发展的规定+根据城市近期建设重点!提出对历史文化名城#历史文化保护区#风景名胜区的保护措施!四城市近期建设规划应具备的指导性内容!+根据城市近期建设重点!提出机场#铁路#港口#高速公路等对外交通设施!城市主干道#停车场等城市交通设施!自来水厂#污水处理厂#变电站#垃圾处理厂以及相应的管网等市政公用设施的选址#规模和实施时序的意见$+根据城市近期建设重点!提出文化#教育#体育等重要公共服务设施的选址和实施时序+提出城市河湖72、水系#绿化#广场等的整治和建设意见)+提出近期城市环境综合治理措施(+城市人民政府可以根据本地区的实际!决定增加城市近期建设规划中的指导性内容!五城市近期建设规划的编制原则!+处理好近期建设与长远发展#经济发展与资源环境条件的关系!注重生态环境与历史文化遗产的保护!实施可持续发展战略$+与城市国民经济和社会发展计划相协调!符合资源#环境#财力的实际条件!并适应市场经济的发展要求+坚持为广大人民群众服务!维护公共利益!完善城市综合服务功能!改善人居环境)+严格依据城市总体规划!不得违背城市总体规划的强制性内容!六城市近期建设规划的期限城市近期建设规划的期限为*(年地方人民政府可依据近期建设规划!73、制定年度的规划实施方案!并组织实施综上所述!城市近期建设规划的性质是作为城市政策的总体纲要!是对于城市近期发展的政策陈述城市近期建设规划的编制不仅仅是城市规划部门的工作!而是政府部门的实际操作!是政府制定政策和组织行政的依据!因此!提出规划实施政策应是近期建设规划工作的一项内容保障规划实施的政策体系!应当由人口政策#产业政策#土地政策#交通政策#城市建设投融资政策#税收政策#住房政策和环境政策等组成另外!根据城市发展中出现的突出问题!还应当制定具体的政策措施在规划成果的形式上!要以政策陈述为主要内容!所完成的文本应当是城市未来发展过程中所建议的政策框架另外!除了必须满足国家主管部门的规定和要求74、外!近期建设规划的工作内容还应认真思考和解决以下几个方面的问题!+检查城市总体规划的实施情况对于我国许多城市而言!目前正在进行或即将开展的近期建设规划属于总体规划实施的第二个近期建设规划!因此对总体规划本身及第一个五年计划的实施情况进行检查是非常重要的!而全面检查总体规划的实施情况主要体现在两方面$一方面!应对总体规划实施绩效进行评价!特别是找出实施中存在的问题%另一方面!在快速城市化的这一段时期!五年之内的变化是很大的!需要对发展环境和形势进行重新判断和分析!作为制定城市近期发展策略和具体建设计划的科学依据$+解决当前城市发展的突出问题土地一级开发实务指南!(!城市总体规划的年限一般是$%年75、左右!城市近期建设规划设定的往往是城市发展的远期目标!偏重于理想化而过去近期规划的编制方法往往是在这种理想化目标的基础上!按时间序列简单地倒推或采用阶段分解法由于这样的规划不是出于现状对今后五年的建设进行时序安排!对于近期城市开发建设往往缺乏现实指导意义因此!近期建设规划应改变以往过于注重远期目标的工作方法!认真分析现状!针对当前城市发展面临的突出问题提出相应的对策+调整和修正原有规划在经济全球化和国家大力推进城市化的政策背景下!城市总体规划实施五年后!城市发展的环境与五年前都可能大不相同因此!在编制第二个五年的近期建设规划时!就必须对城市面临的许多重大问题重新进行思考和分析研究!对五年前所确76、立的城市发展目标和策略进行必要的调整!而不仅仅是局部的微调或细节的深化面对市场经济条件下变幻莫测的内外部发展环境和激烈的城市竞争!近期建设规划应注重近期城市发展策略的研究!针对城市发展新的形势与条件!对城市发展方向与策略有一个总体把握!在此框架下再确定具体的用地布局与项目安排)+策划和安排重大建设项目要使政府公共投资真正能够形成合力!发挥乘数效应!拉动经济增长!必须从城市经营角度出发!确定近期城市发展的重点地区%与此同时!要对那些对于城市长远发展具有重大影响的建设项目进行策划和安排确定重点发展地区是近期建设规划的工作重点!同时也是体现总体规划效用的重要方面城市近期建设规划的一个重要功能就是要确77、定城市总体规划实施的先后次序!要保证新建一片!就要建成一片!收益一片另外!城市规划是通过一个个项目的建设逐步实施的!而近期建设规划的工作重点应当是在确定城市建设用地布局的基础上!提出城市近期用地项目和建设项目!明确这些项目的规模#建设方式#实施时序#投资估算#筹资方式等方面的要求对于那些对城市发展可能造成重大影响的项目!还必须对其开发运作过程#经营方式进行周密的策划和仔细安排!才能避免政府投资失败只有这样才能够适应城市建设投资多元化的需要!避免城市建设的盲目性和随意性五!土地利用年度计划土地利用年度计划是为加强土地管理!实施土地利用总体规划!控制建设用地总量!引导集约用地!切实保护耕地!保证社78、会经济的可持续发展!根据)中华人民共和国土地管理法*和)中华人民共和国土地管理法实施条例*而按年度编制的它具体是指国家对计划年度农用地+含耕地!下同,转用计划指标#耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等的具体安排土地利用年度计划包括(项内容$耕地总量平衡计划#农地转用计划#生态退耕计划#土地开发和整理+含复垦,计划#耕地占补挂钩计划需要注意的是!编制土地利用年度计划须以土地利用总体规划为依据!而土地利用总体规划又通过年度计划来具体落实!并通过计划执行情况的反馈来检验和修正规划土地利用年度计划由县级以上地方人民政府土地行政主管部门会同有关部门!按照国土资源部的统一部署和控制指标!根据本行政区79、域土地利用总体规划#国民经济和社会发展计划及土地利用的实际情况!提出本地下一年度的土地利用年度计划建议!并经同级人民政府第二章!土地一级开发计划!)!审查后!报上一级人民政府土地行政主管部门其中!经国务院批准的建设项目和国务院有关部门批准的道路#管线工程及大型基础设施建设项目等使用土地!涉及农用地转用的!由国务院有关部门以建设项目为单位!按照国土资源部管理和地方土地行政主管部门管理两类提出下一年度的土地利用年度的计划建议计划建议在报国土资源部的同时!应当抄送项目拟使用土地所在地的省#自治区#直辖市土地行政主管部门而且!下一年度的土地利用年度计划建议!应当于每年!月$%日前报国土资源部国土资源部80、会同国务院有关部门!根据国民经济和社会发展计划#国家产业政策#全国土地利用总体规划及建设用地和土地利用的实际情况!在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上!综合平衡!编制土地利用年度计划!报国务院批准各地在编制过程中!应遵循如下原则$!严格依据土地利用总体规划!控制建设用地总量!保护耕地%以土地供应引导需求!合理#有效地利用土地%#优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地%$占用耕地与补充耕地相平衡%保护和改善生态环境!保障土地的可持续利用在国务院批准各地的土地利用年度计划后!县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当将上级下达的农用地转用计划指标#耕地保有量计划指标和土地开发81、整理计划指标逐级分解!拟订实施方案!经同级人民政府批准后下达各地在拟订实施方案时!可以根据当地实际情况!增加若干控制指标另外!县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当于每年,月$%日前向上级人民政府土地行政主管部门报告土地利用年度计划上半年在本行政区域内的执行情况!月$%日前向上级人民政府土地行政主管部门预报土地利用年度计划本年度在本行政区域内的执行情况土地利用年度计划!是政府控制土地利用!合理规划土地用途的重要方式因此!具有很强的权威性和强制性所以!土地利用年度计划一经批准下达!必须严格执行没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的!不得批准新增建设用地未严格执行建设占用耕地补偿制度82、或者没有完成土地开发整理计划指标的!核减下一年度的农用地转用计划指标六!土地供应年度计划土地供应年度计划在土地利用年度计划的基础上对当年当地的土地供应情况做出的合理计划和安排!是土地利用年度计划在供应方面上的实施方案它立足于保障人口资源环境协调发展!维护土地生态安全!保障房地产开发用地的适度供应规模!促进土地节约集约有效利用土地供应年度计划由各地土地主管部门编制!在编制中!应遵循以下原则$!促进构建资源节约型社会!抑制城市规模无序#过度膨胀!严格控制土地供应总量%优化土地供应结构!有保有压!促进产业结构调整%#优化土地供应的空间布局!统筹城乡用地!促进中心城#新城#小城镇#新农村协调发展%$优83、先供应存量建设用地和闲置土地!严格保护耕地和基本农田%土地一级开发实务指南*!%促进经济增长方式转变!严格土地节约集约利用%&促进市场对土地资源配置基础性作用的发挥!严格规范土地供应方式!严格查处违法违规用地土地供应年度计划是反映各地土地年度供应的重要文件!包括以下几个内容$!供应总量!指当地当年供应土地的总量%用途结构!指在当年供应的土地中!用于基础设施#产业发展#科教文卫及行政办公#经济适用房#住宅商品房和商服用地各是多少%#空间分布!指各种土地用途的空间布局#功能定位等%$指标分配!指各地供应土地数量中各行政区划市#区#县分别的用地数量及重大项目的用地数量应该说!土地年度供应计划是经中央84、政府和相关部门及省#市级土地主管部门批准后的可利用土地计划所以!区县级用地指标的安排和使用方案!由各区县政府在分解下达的指标数量#用途结构范围内进行规划!并报市国土局#市发改委备案需要注意的是!区县政府安排具体项目时应紧密结合本区县的城市功能定位!根据年度土地供应政策!参照年度土地供应计划安排使用评价标准进行项目筛选在编制土地年度供应计划时!各级政府应建立协调配合的有效机制!保障土地供应计划的有效执行对列入$%#年度土地供应计划的项目!用地单位应切实负责!积极筹措资金#办理相关用地手续%各有关部门对项目办理土地供应涉及的相关手续应予以充分支持%各区县政府对列入区县级指标安排使用计划的项目应进行85、跟踪管理!积极协调项目推进中出现的征地#拆迁等问题!以保障年度土地供应计划的顺利完成并且!为保证土地年度供应计划的顺利实施!各级政府及相关部门还应建立计划执行情况定期协调和通报制度!每季度召开一次计划执行情况协调会!与各区县政府和市重点工程责任单位等沟通计划执行情况!协调解决计划执行过程中出现的问题和困难特别是对于年度土地供应计划执行好的区县!在当年机动指标或下一年度计划指标的分配使用中予以优先支持对于不严格执行土地供应计划!甚至出现违法违纪批地#用地的区县!在下一年度指标分配上予以削减第三节!编 制 原 则土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据城市土地一级开发的规划体系是贯彻城市国民经济与86、发展规划#土地利用总体规划#城市总体规划#近期城市建设规划的集中体现它是政府高效利用土地资源!强化土地管理的重要环节!是集中力量和资源!保证项目开发质量和品质的重要途径!是开发主体实现规范土地开发项目管理的重要依据%是保障土地开发利益#降低开发风险!达到社会效益#经济效益和生态效益高度统一的措施%是集约#节约利用土地资源!构建和谐社会!实现可持续发展的重要前提土地一级开发计划的编制要以国家#地方的相关法律法规#政策为依据!在其指导和规范下进行土地一级开发计划应在保护和改善生态环境的前提下!认真贯彻 十分珍惜#合理利用土地和切实保护耕地(的基本国策!坚持以内涵挖潜为重点!立足于提高城市土地利用效87、率!以实现社会效益#经济效益#生态效益的统一因此!编制土地一级开发计划应遵循如下原则!+兼顾三个效益!实现土地资源的可持续利用第二章!土地一级开发计划!土地一级开发计划必须运用系统的观点!对待整理的土地进行全面的规划设计!统筹兼顾社会#经济#生态三个效益!科学布局各类生产#生活设施!使一级开发后的土地更能满足经济#合理#充分利用的要求同时!土地一级开发计划还必须综合运用有关经济科学和自然科学的新理论#新技术#新方法!合理组织土地利用!为各部门创造良好的土地利用条件土地一级开发的目标是!按照自然规律和客观经济规律!以人为本!使土地利用在社会发展方面具有公平性和可接受性!在生态方面具有可持续性!在88、经济方面具有充分性最后!为实现土地利用的可持续性!在编制土地一级开发计划时!一定要注意保护生态环境!统筹三个效应!从全局和长远利益出发通过编制土地一级开发计划!以提高土地资源的利用效率!做到土地资源的可持续利用$+统筹上下计划!协调与其他规划的关系下一级的土地一级开发计划要以上一级的规划为指导!上一级的土地一级开发计划要以下一级的规划为基础!逐级完成指标的分解与落实!在土地一级开发的类型#规模#方向#速度等方面都要做到上下协调另外!土地一级开发是一项长期工作!在不同历史时期土地一级开发的内容和重点也不相同应根据社会经济发展的要求!做出全面规划既要确定好土地整理的长远目标!又要安排好近期土地整理89、的项目!把长远利益和眼前利益结合起来!做到 着眼长远!立足当前!全面组织!分期实施(最后!土地一级开发计划涉及交通#环境#农业#林业等多个方面!在编制土地一级开发计划时!应认真了解相关规划!并注意与城市规划#基本农田建设和土地权属调整相结合在土地一级开发计划不能与其他规划相一致时!要充分听取相关部门的意见!并做好协调工作!否则土地一级开发计划难以实施+注意因地制宜!确保计划切实可行土地一级开发计划具有鲜明的地域性!不同的地区由于自然#经济条件不同!土地一级开发的内容#方法与重点也不尽相同!应当根据各地的自然和社会经济条件!因地制宜地开展开发工作!编制规划要充分体现地域的特征编制开发规划时必须先90、进行可行性分析论证!在调查勘测的基础上!从社会#经济#技术和生态等各方面论证待开发土地资源开发的可行性土地资源的潜力有一定的弹性!在不同的科学技术水平下!潜力的挖掘程度是不同的!要从实际出发!量力而行!循序渐进!不可贪大求快同时!编制土地一级开发计划时!既要考虑生产发展的要求!又要考虑土地资源的特性!还要充分考虑开发区域的经济发展水平!土地利用现状!城#镇#村及工矿用地规划要求!科学确定确定方法和措施!拟定可行的一级开发规划的方案)+加强参与意识!促进政府决策和公众参与相结合土地一级开发计划的编制是政府行为在编制中!对一些专业性强#情况复杂#影响深远的经济社会问题!政府应组织专家学者和有关专门91、机构进行论证要充分听取各部门的意见和当地农民#居民的意见切实做到公众参与#专家论证和政府决策相结合没有广大群众的参与和支持!土地一级开发计划难以实施第四节!编 制 流 程土地一级开发计划的编制!在各地都有不同的办法!综合北京#上海#广东等地在编制土地一级开发计划的办法!一般说来!土地一级开发计划由市国土局会同市发展改革#规土地一级开发实务指南!划#建设#财政#交通#环保等行政主管部门和各区县政府进行编制编制流程综合为如下程序!+提出计划区县政府#重点功能区管委会以及中央直属大型企业集团和驻地部队提出年度土地一级开发计划!应于每年的!%月上旬报市国土局其中!对于经济适用住房的土地一级开发计划需由92、市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局$+反馈计划市国土局会同市发展改革#规划#建设#财政#交通#环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见!于每年!月上旬反馈给各区县政府#重点功能区管委会以及中央直属大型企业集团和驻地部队+调整计划各区县政府#重点功能区管委会以及中央直属大型企业集团和驻地部队按照要求调整计划后!于每年!月下旬报市国土局汇总后!再进行审批整理)+完善计划市国土局征求市相关部门意见并完善土地一级开发计划后与市发展和改革委员会共同报市政府(+下达计划经市政府批准的土地一级开发计划!由市国土局下达给市和区县土地储备机构如果土地储备开发计划还需调整的!由市国土局会同相关部门提93、出计划调整方案!与市发展和改革委员会共同报市政府再行批准第五节!主 要 内 容土地一级开发计划应该由市+区#县,土地主管部门或其委托机构进行编制!其主要内容如下!+项目区划拟进行一级开发土地所在的行政区划!以区县作为基本单位$+项目名称如在编写土地一级开发计划前!该块土地得到市国土局批复的!项目名称则定为批复名称%没有市国土局批复的!有其他政府部门批复的!使用相应的项目名称%而不具备任何批复的待开发土地!应确定项目的拟定名称+项目位置该块土地所在的地理位置!并按照东#西#北#南顺序确定待开发土地的四个边界另外!还应附有项目详细的地理位置图)+开发主体如果在编制土地一级开发计划前!已确定好开发主94、体的!则应在计划中写明一级开发主体%如果开发主体还未确定!则应在计划中确定通过何种方式来选择一级开发主体(+一级开发授权批复文号在编制土地一级开发计划前!如果待开发土地已经取得国土部门一级开发授权批复的文号!则应在计划中有所体现如果还为进行开发申请!则不需要体现第二章!土地一级开发计划#!#+联席会会议纪要文号如待开发土地已经通过 政府储备土地和直接入市交易土地项目联席会议(的审议!需在开发计划中予以说明!并附上会议纪要的文号!一级批复或告知单,+各项批文号如待开发土地已经获得规划部门批准的控制性详细规划的编号!发展改革部门批准立项或核准的编号!一级主管部门批准的征地文件的编号!建设部门批准的95、拆迁许可证的编号!则需在开发计划中予以说明&+征地拆迁面积在土地一级开发计划中!应详细说明拟征用土地或拆迁房屋的面积#规模!并附有详细的)地块情况说明书*+规划建筑面积如果待开发土地已经获得规划部门在控制性详细规划等规划文件中确定的规划建筑面积!应在一级开发计划中详细说明没有获得相应规划的!可使用项目可行性研究报告或投资开发意向中的数据!同时在)地块情况说明书*中说明!%+土地状况!土地面积$土地面积合计-国有土地.集体土地-居住.经营性公建.其他公建.代征地土地面积按照规划用途分为建设用地和代征地!其中建设用地分为居住#经营性公建+含商业#写字楼#配套设施等经营性用地,#其他公建用地+公立医96、院#学校等非经营性用地,另外!土地面积单位为公顷!数据保留两位小数土地利用现状描述$土地利用现状用途类别及其面积#地上房屋面积和单位占地情况等#土地产权状况描述$原所有权人#原使用权人#抵押状况等涉及土地产权的内容$规划用途及分类面积#规划建筑面积等按照控制性详细规划进行说明!没有规划的!可依据项目可行性研究报告或投资开发意向%拆迁情况&市政情况$待开发土地规划内#外的市政基础设施情况及未来市政基础设施建设将要达到的程度和深度!+投资规模!总投资项目立项总投资或者规划意见书中确定的投资总额资金计划根据拟定的土地一级开发实施的具体进度!制定的详细的资金计划!$+融资方式实施该项目的融资方式!包括97、自有资金#银行贷款及其他途径投资的分布等!要根据实际情况在开发计划中说明清楚!+项目的可行性分析!规划深度要说明目前规划部门出具的规划文件的情况产业政策要说明是否符合当前国家产业政策#项目批复情况和当前进度要说明有关行政许可部门对项目的批准文件#批准机关#有效期限#批准文号#项目当前的实施进度等土地一级开发实务指南$!$资金需求和保证情况要说明资金需求数量#来源和保障程度%征地补偿安置要说明是否有被征土地的土地补偿费和安置补助费的标准!是否经村民代表大会表决通过!是否与相关单位有协议!并可附相关材料&耕地占补平衡要说明项目占用耕地后补充耕地的可行性用来补充说明土地一级开发是否可行的其他事项第三98、章!城市专项规划与土地一级开发%!第三章!城市专项规划与土地一级开发导!读!在城市建设中规划设计被认为是一种生产力的体现#并且#从某种意义上决定了一个城市建设的水平和发展布局土地一级开发作为一种全新的城市土地开发模式#是实现城市各种各类规划的重要保证和手段其中#规划!管理贯穿于整个土地一级开发全过程#对土地一级开发起着至关重要的指导作用#它不但集中表现了对社会与国民经济发展规划!城市总体规划和城市土地规划的贯彻落实#还通过一系列规范科学的程序#使得城市的各种规划变成可以实施的操作性方案和具体的蓝图因此#只有尊重城市发展规律#遵守城市规划细则#才能实现$政府主导!市场化运作%的土地一级开发新模式99、本章系统地阐述了城市各项规划对城市土地一级开发的影响和约束#并详细说明了与土地一级开发基础设施建设密切相关的城市道路与交通规划!城市景观与环境规划!城市给水与排水规划!城市能源与通讯规划这方面内容第一节!城市总体规划土地一级开发是政府主导的大型城市开发活动!对城市的健康发展#城市结构的形成和城市规划的实施具有重要的影响城市总体规划与土地一级开发之间的关系可以从以下几个方面加以认识!+土地一级开发必须符合城市总体规划城市总体规划涉及众多城市发展的战略性因素!如功能布局#重要基础设施的走向#开放空间的格局等!任何类型的城市开发活动!尤其是像土地一级开发这种大规模的开发活动必须严格遵守城市总体规划中100、的各项方针政策和具体规划内容任何违反城市总体规划的开发行为不但会给城市的整体健康有序发展带来显著的问题和矛盾!也会给城市的未来发展留下潜在隐患相反!符合城市总体规划的土地开发活动会促使城市发展沿着既定的路线进行!从而形成高质量的建成区另一方面!遵照城市总体规划的要求进行土地一级开发也是保证开发活动本身能够顺利实施和可持续收益的重要前提如果开发活动置城市总体规划的要求于不顾!那么很可能使得开发活动背离或者游离于城市总体规划所确定的城市结构#功能分区以及城市基础设施!从而给开发活动本身造成诸多的不便!造成开发成本的增加因此!无论从哪一方面来看!城市开发都应该也必须符合城市规划的诸项要求此外!较城市101、中的一般性开发而言!土地一级开发具有更大的规模和更强的影响力符合城市总体规划的土地一级开发实务指南&!土地一级开发可以作为实施城市总体规划的重要手段$+土地一级开发是实现#深化#优化城市总体规划的重要途径由于土地一级开发在我国还是一个新生事物!所以!以往城市总体规划中并未专门考虑将土地一级开发作为实施规划的重要手段在规划中给予专门的考虑实施上!在西方一些国家的城市规划中有专门的政府主导进行城市开发的途径和手法!与土地一级开发所起到的功能类似随着我国土地市场管理政策的贯彻实施以及土地一级开发优势在实践中的发挥!今后!土地一级开发可考虑作为实施城市规划的重要手段正式纳入城市总体规划的内容!并通过颁102、布地方性条例等手段将这种方式法规化在各地政府所主导的土地一级开发全面开展!积累出一定的经验后!不排除通过修订现行城市规划法!将其正式纳入我国的城市规划体系中的可能规范的土地一级开发会促进城市规划的发展!是实现#深化#优化城市总体规划的重要途径!并且具有其自身特征!规划的前瞻性土地一级开发规划的最基本的特性是必须具有超越预期的前瞻性!要在土地开发实施前!编制综合的策划方案依照策划方案!在城市总体规划和分区规划的框架内!研究落实规划的各个细节!实现与控制性详细规划和修建性详细规划的良好互动主动性土地一级开发要具备在规划设计实施过程中适应政策#市场#开发等因素变动的动态性从消极地#被动地执行商机规划103、变为积极地#主动地响应#完善上级规划#统一性土地一级开发不仅要有经济效益还要有社会和环境效益有时候项目对城市的间接效益可能远远大于其项目本身所体现的效益因此!要努力把各方利益整合在一起$系统性土地一级开发的系统性首先体现在必须在政府的掌控下选择土地一级开发的主题项目的规划设计必须严格遵守法规程序和内容要求!应当有相当专业资质的专业机构承担从立项#论证#策划#设计#经营等各项活动项目的审核#实施的各个环节也要遵循一定的法规程序和缜密的专业程序在实施过程中!必须要求土地一级开发主题加强对规划的管理!以确保方案的实施%规划手段的综合性土地一级开发的决策是一个多元化的决策!它是一项几乎涉及城市所有方面104、的科学的综合性系统工程因此!为了使开发能够满足各方利益!土地一级开发的决策因素不仅要发挥开发者的优势!还要在政府的指导下!充分调动各种社会资源#专业机构进行充分论证后!再逐步实施&一致性通过以上手段措施!来确保项目的开发符合城市规划的总体利益!使各方利益达成一致+土地一级开发的前期策划受城市总体规划的制约土地一级开发不应对已经批准的控制性详细规划做过多的调整!因为通过审批之后的控制性详细规划是具有法律地位的如果要调整控制性详细规划的话!应该有足够的理由土地一级开发的策划要在有限的土地上挖掘最大的土地增值潜力受其职能的局限!现行的控制性详细规划不可能做得面面俱到!这就需要在土地一级开发的策划中细105、化各方面的问题这个细化的过程本身不能与城市总体规划和控制性详细规划相违背!主要是对它们的完善这里涉及对控制性详细规划的调整问题在土地一级开发的综合策划中!很重要的一点是与城市规划相关的策划!例如产业定位#城市基础设施建设的规模和水准#能源供应#环境建设#交通组织等内容!同时也要考第三章!城市专项规划与土地一级开发!虑土地一级开发完成后如何进行经营和管理等问题土地一级开发中与城市规划相关的内容包括城市功能#城市环境#城市能源和基础设施配套建设以及环境建设等土地一级开发需要一个综合的策划方案!这个策划方案可以先从概念性规划做起!借用社会专业机构的力量编制这个规划!但一定要和政府的土地部门#规划部门106、#发展与改革委员会甚至交通委员会等关键部门进行交流!最终形成一个概念性的方案在编制概念方案的过程中!要及时征求规划委员会等主管部门的意见在概念规划获得各方认可后!即可将其深化和具体化!并最终形成控制性详细规划方案!交政府相关部门审批通过后实施在控制性详细规划方案形成后!还要对土地一级开发的投入产出进行分析!并交由政府相关部门审核批准国土资源局和土地整理储备中心在控制性详细规划与开发方案获得批准后!通过招标的办法选择一级开发企业实施开发)+土地一级开发审批程序与城市总体规划密切相关土地一级开发应有几个前置条件!一是待开发的土地一定要符合北京市国民经济与社会发展五年规划%二是待开发的土地一定要符合107、北京市土地储备供应的计划一级开发的土地来源应该是政府储备用地在进行一级开发之前!政府应先进行储备!并根据控制性详细规划#根据城市的建设需要和时序!由政府先期将一部分用地纳入政府的用地储备计划!由政府拿出一部分资金来进行收购对于农村集体所有的土地!政府应先行征购%对于国有土地!应由政府同意收购!然后交由土地储备中心代表政府通过公开交易方式来选择一级开发单位从目前土地一级开发的实际情况来看!开发单位应首先取得对整个地块进行一级开发的)规划意见书*!如果该开发单位还要同时做基础设施工程的话!还要申请市政工程的)规划意见书*!即通常进行土地一级开发的单位需要申请两个意见书对于整个地段中按照控制性详细规108、划的要求需要留出用地的城市基础设施+如变电站#各种源点等,在第一个意见书上都要明确!第二个意见书主要解决市政管线综合的问题!土地一级开发单位在取得第二个意见书之后即可开展工作土地一级开发单位应该按照政府的要求进行土地一级开发!开发工程完成后!负责进行具体开发的单位退出这个市场!已开发土地转变为政府储备用地!政府根据经济发展要求和社会的需求!按照预先制定的土地供应计划!按照一定时序适时地将土地投放市场第二节!控制性详细规划城市规划发展的历史告诉我们!城市各项各类规划与城市和国家的社会#经济#政治等方面息息相关城市规划工作的开展涉及城市的各类组成要素以及它们在城市空间上的相互关系!这些城市组成要素109、对城市规划具有决定性的作用同时!城市各项各类规划能够促进城市的各类组成要素的进一步发展!并对土地一级开发有巨大的约束和指导作用控制性详细规划是指以城市总体规划或分区规划为依据!确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标#道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划它引导城市新旧区的开发和再开发活动!防止单个开发建设活动对城市整体产生不良影响它以土地使用控制为重点!其特点是规划设计考虑规划管理要求#规划设计与房地产开发衔接!将规划控制的条件用简练#明确的方式表达出来!从而有利于规划管理实现规范化#法制化土地一级开发实务指南(!+控制性详细规划的内容按照)城市规划编制办法*第二十三条的要求!110、控制性详细规划应该包括以下内容!详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线!规定各类用地允许建设的建筑类型%规定各地块的建设高度#建筑密度#容积率#绿地率等控制指标%规定交通出入口方位#停车位#建筑后退红线距离#建筑间距要求%#提出各地块的建筑体量#体型#色彩等要求%$确定各级支路的红线位置#控制点坐标和标高%根据规划容量!确定工程管线的走向#管径和工程设施的用地界线%&制定相应的土地使用与建筑管理规定$+控制性详细规划的编制程序控制性详细规划的编制工作可以分为基础资料收集#地块划分与用地分类#确定控制内容以及成果制作几个阶段!其主要工作内容如下+!,基础资料的收集与其他层次的规划相同!控111、制性详细规划的编制工作首先进行基础资料的收集整理编制控制性详细规划需要收集的基础材料有如下几个方面!总体规划或者分区规划对本规划地段的规划要求!相邻地段已经批准的规划资料%土地利用现状!用地分类至小类%#人口分布现状%$建筑物现状!包括房屋用途#产权#建筑面积#层数#建筑质量#保留建筑等%公共设施规模#分布%&工程设施以及管网现状%土地经济分析资料!包括地价等级#土地级差效益#有偿使用状况#开发方式等%(所在城市及地区历史文化传统#建筑特色等资料+$,地块划分及用地分类按照)城市用地分类与规划建设用地标准*!用地性质通常分至小类!或者根据实际情况!在小类中适当地添加一些更为细致的分类!但是过细112、的分类将限制控制性详细规划应该起到的作用控制性详细规划中的地块划分通常遵照以下原则!应保证地块性质单一!避免不相容使用性质用地之间的干扰%严格遵守城市总体规划或者分区规划以及其他专业规划的要求%#尊重现有用地产权或者使用权分界%$考虑土地价值的区位级差%兼顾基层行政管辖界线!便于收集及统计现状资料+,根据规划设计构思确定控制内容控制性详细规划中的控制内容可以分为以下几种类型!用地控制指标$包括用地性质#用地面积#建筑与土地使用相容性建筑形态控制指标$包括建筑高度#建筑间距#沿路建筑高度#建筑后退红线距离#相邻地段的建筑规定#环境容量控制指标$包括容积率#建筑密度#绿地率#人口容量第三章!城市专113、项规划与土地一级开发)!$交通规划内容$包括交通出入口方位#停车位%城市设计引导及控制$对城市重要地段的地块!需对地块内建筑的形式#色彩#体量#风格等提出设计要求&配套设施$包括应配套的生活服务设施#市政公用设施#交通设施和管理要求+),编制规划成果根据以上三个步骤所得的数据和资料!进行规划成果编制+控制性详细规划的成果控制性详细规划的成果主要包括规划文本#规划图纸以及附件+含规划说明及基础资料,等内容+!,规划文本控制性详细规划的文本应包括土地使用与建设管理细则!以条文形式重点反映规划范围内各类用地控制和管理的原则以及技术规定!经批准后可以纳入规划管理法规体系规划文本中应该包含的主要内容有以114、下几个方面!总则$制定规划的目的#依据和原则!主管部门和管理权限土地使用和建筑规划管理通则$/+各种使用性质用地的适建要求+适建#有条件适建的建筑类型,%0+建筑间距的规定%1+建筑物后退道路红线距离的规定%2+相邻地段的建筑规定%3+容积率奖励和补偿规定%4+市政公用设施#交通设施的配置和管理要求%5+有关名词解释%6+其他有关的通用的规定#地块划分以及各地块的使用性质#规划控制原则#规划设计要点$各地块控制指标一览表控制指标分为规定性和指导性两类!前者是必须遵照执行的!而后者则是参照执行的+$,规划图纸规划图纸包括以下几种!位置图$标明规划用地的方位#宗地四至等用地现状图$分类画出各类用地115、范围+分至小类,!必要时分别绘制建筑物现状图#人口分布现状图#市政公用设施现状图等#土地利用规划图$表现规划各类用地的范围#规划用地的分类和性质#道路网布局#公共设施位置$地块划分编号图$用来标明地块划分界线及编号%各地块控制性详细规划图$标记出规划各地块的界线#主要指标!标记规划保留建筑和公共设施位置&道路交通及竖向规划图$标明道路的走向#线型#断面!主要控制点坐标#标高!停车场和其他交通设施位置及用地界线!各地块室外地坪规划标高各项工程管线规划图$标绘各类工程管网平面位置#管径#控制点坐标和标高土地一级开发实务指南#*!第三节!修建性详细规划修建性详细规划是指以城市总体规划或分区规划#控制116、性详细规划为依据!制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计它是控制性详细规划的深化和具体化!其任务是对城市建设地区内的房屋建筑#市政工程#园林绿地#公用事业设施和其他公共设施做出具体布置!进而选定技术经济指标!并且要提出建筑空间和艺术处理要求!确定各项建设用地的控制点坐标和标高!为各项工程设计提供依据一般来说!修建性详细规划与控制性详细规划的区别在于!修建性详细规划更加侧重建设项目的实际性与经济技术上的可行性!其主要目的是落实明确#具体的开发项目!所描绘的是一幅准备在相对较短的时期内实施的建设蓝图%而控制性详细规划则侧重于描绘城市空间布局与城市风貌景观的某种理想状态!通常不伴随明确117、的项目可行性分析和实现期限!因而在某种程度上具有控制与引导该地区城市建设的性质!+修建性详细规划的编制内容修建性详细规划编制内容主要包括$!建设条件分析和综合技术经济论证%建筑的空间布局!景观规划设计!布置总平面图%#道路系统规划设计%$绿地系统规划设计%工程管线规划设计%&竖向规划设计%估算工程量#拆迁量和总造价!分析投资效益$+修建性详细规划的编制程序修建性详细规划的编制通常分为以下几个阶段!基础资料收集修建性详细规划需要收集的基础资料与控制性详细规划大致相同!但同时应增加控制性详细规划等规划对本规划地段的要求#工程地质#水文地质等资料以及有关各类建设工程造价的资料等方案构思比较由于修建性118、详细规划涉及更具体的建筑物形体#外观#空间组合以及规划范围内的城市外部空间环境的设计!即使在项目确定#项目要求明确的前提下也会出现从不同的角度#不同着眼点进行的规划设计构思因此!在方案编制的初级阶段!修建性详细规划多采用多方案比较的方式!探讨不同的可能性实践中!还可以邀请不同的设计单位或者设计者!采用规划设计竞赛#招标等形式!选择最优方案#规划设计成果制作在选定方案后!通常将修建性详细规划制作成符合要求的直观的规划设计成果!以便报审+修建性详细规划的成果修建性详细规划的成果主要包括文件和图纸文件为规划设计说明书!规划图纸主要包括规划地段现状图#规划总平面图#竖向规划图等!规划地段现状图!按规划119、设计的需要!在地形图上!分门别类地绘示建筑物#构筑物#道路#绿地#管线工程和地下工程等现状规划总平面图!标明各类用地界线和建筑物#构筑物#道路#绿化#管线工程和地第三章!城市专项规划与土地一级开发#!下工程等的布置%分清楚哪些是规划的!哪些是保留的#竖向规划图!竖向规划是指城市开发建设地区+或地段,为满足道路交通#建筑布置#地面排水和城市景观等方面的综合要求!对自然地形进行利用#改造!确定坡度#控制高程和平衡土方等而进行的规划设计竖向规划图应标明道路界线#断面#长度#宽度#坡度#曲线半径#交叉点和转折点的标高!地形的设计处理等$各项工程设施的综合管线图!标明各项管线工程的位置#标高#坡度#相互120、之间的关系等%反映规划设计意图的立面图#效果图!修建性详细规划的深度!一般应满足作为房屋建筑设计和各项工程编制初步设计依据的需要!其内容和图纸可根据具体条件和要求有所增减!图纸比例尺一般使用!7(%*!7$%第四节!城市道路与交通规划所谓交通规划!是指在一定的城市总体规划和土地利用规划下!通过对城市交通需求量发展的预测!为较长时期内城市的各项交通用地#交通设施#交通项目的建设和发展提供综合布局与统筹规划!并进行综合评价!保证交通系统和各项建设能够在较长时期内满足城市发展的需要!保证广大市民出行的安全#便利#快捷交通设施属于社会公共用品范畴!所以交通规划必须是政府主导下的空间规划!否则就无法有效121、协调各方交通利益一!道路与交通规划框架我国目前尚无专门针对土地一级开发的交通规划办法!土地一级开发的交通规划工作缺乏标准和依据但是经过实践的检验!以下土地一级开发交通规划方法框架是确实可行的!+层次分析从层级关系上来说!土地一级开发中的交通规划可以分成两个阶段$第一个阶段是在城市总体规划之下而与控制性详细规划同级!是可选阶段%第二个阶段是在控制性详细规划之下而在项目级之上!可认为是一种类似修建性详细规划级的交通专项规划!是必需阶段$+规划目标分析土地一级开发中的交通规划第一阶段的规划目标应是根据城市总体规划要求!密切结合本地用地与交通需求特性!来落实过境交通设施与本地块的城市次干路网!并协调本122、地土地使用与上述交通设施的关系%第二阶段的规划目标应该是根据本地块的未来用地和周边交通系统特性!来反馈性完成交通设施规划的控制性详细规划调整工作!同时为规划地块内的项目级开发确定完整而具体的交通环境条件!从规划中消除使用权属不同的各地块之间的潜在交通矛盾!并为任何单一使用权属地块确定交通规划控制条件+规划对象分析土地一级开发中的交通规划第一阶段的规划对象应该仔细考虑同时适合市政需要和本地开发特点的过境交通系统和次干路系统!并使本地土地适用于这些交通设施而达成协调%第二阶段的规划对象应该仔细考虑支路网系统!并依托这一支路系统!考虑规划区域内的地块分割和地块出入口#公交设站#机动车与非机动车停车位123、布设以及内部道路系统)+规划步骤分析土地一级开发实务指南#!从规划步骤的制订来说!土地一级开发中的交通规划在第一阶段和第二阶段都应首先进行现场调研#相关土地使用和交通设施规划资料收集和必要的交通观测第一阶段的调研深度要求在控制性详细规划层级!但地域范围要求要远大于项目地块+约在%倍以上面积,%第二阶段的调研深度要求在修建性详细规划的层级!地域范围要求仅限于项目地块!在此基础上建立交通需求预测模型!进行定量化的交通需求分析预测!然后根据预测结果对初步交通规划设计方案进行评估和改进!从而得到最终的功能设计合理#供需匹配良好的交通设计方案(+规划成果分析土地一级开发中的交通规划第一阶段和第二阶段的规124、划成果都应包括+土地使用与交通,现状与规划资料汇编#交通需求预测模型$第一阶段的规划成果应包括区域和城市铁路#高速公路与城市快速路#城市主次干路#客货交通枢纽#干线公交站点线位与布设方案%第二阶段应包括干支线公交站点布设方案!支路系统规划方案+含平纵横几何布置和交通管制,!分地块机动车#非机动车出入口方案!分地块机动车和非机动车停车场方案!分地块机动车#非机动车交通组织方案!分地块内部交通规划设计指导二!道路与交通规划阶段划分土地一级开发所面对的是规划先导条件!包括城市总体规划和城市控制性详细规划!土地一级开发中考虑交通规划有三种可能前提$首先是城市总体规划前提!即待开发的地块只有城市总体规划125、一级的规划先导条件而无控制性详细规划条件%其次是控制性详细规划前图+!道路与交通规划阶段划分!提!即待开发地块已经有控制性详细规划一级的规划先导条件%最后是修建性详细规划前提!即待开发地块已经有修建性详细规划一级的规划先导条件因此我们可以将土地一级开发中的交通规划体系大体分为三个阶段!分别称之为交通概念性规划阶段#交通控制性规划阶段和交通修建性详细规划阶段如图+!所示!+交通概念性规划阶段在交通概念性规划阶段需要解决一级开发区域内交通通道的空间布局#线网的等级层次等问题!需要考虑区域内城市风貌的相互协调#城市整体交通系统的相互衔接等概念性规划阶段作为整体交通规划的基调!为下面要进行的控制性详细126、规划阶段和修建性详细规划阶段进行宏观的决策指导$+交通控制性规划阶段交通控制性规划阶段是以概念性规划阶段所制定的策略!对规划做出详细的控制指标!比如规定道路的红线宽度#道路建设类型#断面和交叉口形式以及渠化措施#公共交通的用地以及站点规划等+交通修建性详细规划阶段交通修建性详细规划阶段最终解决具体的规划设计工作!包括计算交通规划的各项经济技术指标#设计交通内外部组织方案并完成道路和各类交通设施的设计图纸土地一级开发实际操作过程中可能会遇到不同情形对于所开发区域没有控制性详细规划而仅以城市总体规划为规划先导的土地一级开发!整个过程需要从交通概念性规划开始!第三章!城市专项规划与土地一级开发#!自127、行考虑控制性详细规划问题!覆盖控制性详细规划在交通方面的内容和深度要求!同时还要达到修建性详细规划在交通方面的内容和深度要求对于以控制性详细规划为前提的土地一级开发!交通概念性规划的强制性内容已经由控制性详细规划取代!土地一级开发交通规划事实上为交通控制性规划阶段!以城市控制性详细规划为依据落实各项交通设施的规划布局方案对于少数以修建性详细规划为前提的土地一级开发!即待开发地块已经有修建性详细规划一级的规划先导条件的土地一级开发!土地一级开发交通规划则只需要对修建性详细规划的内容进行分析和反馈!在一定范围内进行较小的调整三!道路与交通规划设计!一交通环境分析!+外部交通环境分析外部交通环境是指128、土地开发地段周围的道路交通条件!包括路网+及附属设施,构成条件#公共交通条件外部交通环境对于土地一级开发来说是非常关键的!因为它对于开发地段的可达性有着决定性的作用!它所代表的交通区位以及便利条件是实现土地价值的根本条件!它也是土地一级开发效果的衡量指标之一因此!如何在现有条件下构建顺畅的外部交通环境是土地一级开发工作的重要内容外部交通环境的范围应包括因项目的施工而带来的重大交通及运输影响的所有地方!至少应该包括直接毗邻项目的主要交通通道和主要交叉口从工程角度来看!一般可以按照这样的原则确定$以开发区域周边的快速路或者主干路+包括快速路或者主干路,为界限+中小城市视情况可以次干道为界限,!两者129、相互交叉而形成的封闭区域城市道路网中!快速路#主干路通行能力较大!对开发区域的交通量具有 消融(和 集中(作用!而其对区域外部的影响较小!可以不作考虑外部交通环境包括如下基本内容+!,周边道路设施及交通流量情况!包括$!现状路网布局!现状道路宽度#横断面#实现规划与否等%主要节点情况!包括节点类型#交通组织#信号配时等%#道路及节点现状交通量和负荷度%$道路及节点存在问题及通行能力分析+$,周边现状公共交通设施情况!包括$!现状公交线路设置!如线路和车站的设置#与开发地段的距离#线路的走向#运力情况#公交港湾和满足需求水平等%现状地铁线路的设置!如地铁车站的设置#与开发地段的距离和满足需求水平130、等%#公共交通场站设施状况和满足需求水平等%$公共交通设施存在问题分析+,周边机动车和自行车停车设施状况!包括$!机动车和自行车停车设施位置#容量#交通组织等状况和满足需求水平情况%机动车和自行车停车设施存在问题和供给能力+),周边行人设施状况分析!包括$!周边接近地块是否有大量行人交通量吸引或发生点!如学校#公园等%土地一级开发实务指南#$!地块周边道路包括干路#支路#小区路的行人过街设施状况以及存在的问题!如行人天桥#隧道#人行横道和过街信号灯等%#各种对行人的安全警示标志是否齐全$+内部交通环境分析内部交通环境是指土地开发地段的交通条件!包括地块内的城市道路及二级开发地块内小区路网及附属131、设施构成条件内部交通环境是土地一级开发交通规划的直接规划对象!影响开发地块内交通的便利性以及安全性!与社区环境和功能紧密相关土地一级开发的地块规模和面积往往比较大!若把所有出行以内外出行和内内出行来分类!两种出行的数量都比较多!而地段的内部交通环境与这两种出行都紧密相关在内内出行中地块被看作是一个小型的交通网络!全部旅行时间都消耗在地块中部%在内外出行中地块被看作是一个大的交通发生吸引点!在地块内部所花费的旅行时间也占有一定比例如何规划构建一个与外部交通环境相协调#并保证开发地块内各种交通需求的内部交通环境!是土地一级开发的一项重要工作内部交通环境的范围是开发区域以及建筑物周边停车场等地上#地132、下的交通设施内部交通环境的主要规划内容如下+!,开发地块内部道路设施!包括$!内部道路的路网布局#现状道路宽度#横断面等%道路的交叉口设计!是否设置信号控制等+$,内部道路的行人及非机动交通设施!包括$!内部道路的行人过街设施%各种标划标志线及警示牌+,地块内的机动车和非机动车停车设施!包括$!包括地面#地下一级停车楼等设施的规划建设%自行车以及非机动车辆的停车设施的合理布局!二机动车交通城市道路一般分为快速路#主干路#次干路和支路四个等级机动车交通规划可以分为两部分进行!一为外部道路交通系统的评价和改造!二为内部道路以及停车设施的规划!+外部道路交通系统规划外部道路规划与评价改造一般采用 四133、阶段法(进行!是基于道路网络交通量的预测得出的!交通发生预测$按照土地开发区域控制性详细规划的要求!在人口数目的基础上!按照一定的社会规律!分析土地开发区域的交通需求交通分布预测$按照一定计算模型!分析交通总量在土地开发区域与外部目的地之间的分布数量!这称为8 9:交通量#交通方式划分$根据一定的社会规律!确定土地开发区域小汽车#公共交通+如果有!含地铁等公共交通,#通勤车等交通方式各自分担的交通量$交通分配$根据分配模型!结合原有交通量情况!将8 9:交通量分配到道路网络的每一条路径之上!以模拟土地开发区域增生交通对道路交通设施的影响在进行了外部道路规划与评价改造之后!机动车交通规划的主要步134、骤如下第三章!城市专项规划与土地一级开发#%!由道路交通系统的评价!即利用 四阶段法(!将土地开发增生交通量分配到现状道路交通网络之上!根据每条道路的交通量情况分析它对现状道路网络+包括路段和交叉口,的影响根据影响分析!评价交通系统改造的必要性如果必要的话!则根据相关的设计规范分析道路交通系统改造方案!包括道路拓宽#交叉口改造等#利用 四阶段法(!将增生交通量分配于改造方案中的道路交通网络!模拟改造方案的效果!并根据交通分配的结果!分析进一步改进方案$经过各种方案的比较选择!选择合理有效的改造方案最后的改造方案应包含如下两个方面!外部道路及交叉口交通组织方案$如道路拓宽#交叉口信号改造#交叉口135、渠化等!必要时甚至可以建议新建交通通道城市道路网的形式和布局应根据土地使用#客货交通源和集散点的分布#交通流量流向!并结合地形#地物#河流走向#铁路布局和原有道路系统!因地制宜确定开发区域内外机动车进出口设置方案$根据有关规范对进出开发区域的通道的规定进行相应的设计$+内部道路交通的规划组织与停车规划地块内部道路的规划建设与内部交通组织是土地一级开发中交通规划的核心部分!该方案的制定主要是依据当地建设工程规划设计通则中的相关规定!具体还应根据开发地块内的需要!以及根据外部交通环境#土地开发的性质#控制性详细规划中的有关内容确定土地一级开发地段应规划有交通环路!保证内部交通的方便快捷例如!)北京136、地区建设工程规划设计通则*第五章第三节 交通组织(+!建设用地内的交通组织及道路规划设计要求(有如下规定!对于新建#改扩建的建筑及其裙房+主要指公建单体或者公建成片开发,!在规划建设用地红线范围内!应设有交通#消防环路!以解决其内部交通及消防车的进出!并避免对用地外社会交通的影响环路宽度不应小于(米!双车道不应小于,米用地内车行路边缘距离高层建筑外墙宜大于(米在环线和其他内部道路的基础上!应根据停车场与交通进出口的空间位置!根据交通规则对各方向交通流向和路线进行分析!并据此分析道路标志#标线设置方案!引导车辆顺利出入#开发地段设置消防通道和消防环路!以供消防车辆紧急出入在内部道路设施的基础上!137、利用一定的措施对开发地段内部的交通进行引导!使各个方向的交通各行其道!尽量减少相互干扰!达到内部交通的顺畅如必要!开发地段内部交通组织还需要考虑货物运输车辆和其他服务车辆的通行需求!规划装卸区域!并进行货运车辆和其他服务车辆的交通组织值得注意的是私家车保有量迅速增长!该种交通方式在交通中的分担比例越来越高!地块开发中需要特别重视内部的停车规划!即停车场的数量与布局停车场设计的相关要求可以参见当地建设工程规划设计通则!三公共交通及其他!+公共交通公共交通是指利用公共汽车#无轨电车#大容量公交车等交通工具进行客流运输的行为土地一级开发实务指南#&!方式!是城市交通的重要组成部分公共交通具有一次运量138、较大#道路利用率较高的优点!是一种耗费少#效能高的交通方式提高公共交通在城市交通结构中的比例!能够有效降低城市交通总量!有效提高城市交通效率城市公共交通网密度大小反映出居民接近线路的程度!交通线路网平均密度以$+(千米 1平方千米为佳!在中心城区密度可以加大到*)千米1平方千米居民步行到公交车站的平均时间为)*(分钟为佳根据调查!沿着公共交通线路两侧%米范围内的居民愿意乘坐公共交通!但是如果超过(%米的范围!绝大多数居民宁愿选择其他的交通方式城市公交车站分为终点站#枢纽站和中间停靠站从土地一级开发的层次来看!需要解决的主要是中间停靠站和终点站的规划建设问题中间停靠站的站距受交叉口间距和沿途客流139、集散点分布的影响!各中间站距在整条线路上是不相等的!因为在客流密集地区!乘距较短#上下站频繁!站距就应该短一些!反之站距则应该大一些公交停靠站的设置原则是应方便乘客乘坐并节省乘客总的出行时间)城市道路交通规划设计规范*中对公共交通车站服务面积的规定是$以%米半径计算!公共交通车站服务覆盖面积不得小于城市用地面积的(%*%以(%米半径计算!公共交通车站服务覆盖面积不得小于城市用地面积的%*公共交通线路应与主要客流走向相一致!主要客流的集散点应至于不同交通方式的换乘节点和枢纽!方便乘客的换乘土地一级开发中需要考虑公共交通的组织与规划工作!预先考虑开发所引起的增生交通需求!评估现有公共交通系统是否能140、满足应用!必要情况下统筹安排相应的公共交通改造$+非机动车交通非机动车是指自行车#人力三轮车#电动自行车#助力车等交通工具土地一级开发区域也是非机动车交通的发生1吸引点!因此这种交通方式的组织与规划也列入土地一级开发的工作内容土地一级开发中!非机动车交通组织的目标是充分发挥非机动车交通系统的服务能力!非机动车交通组织由单独设置的自行车专用路#城市干路两侧的自行车道#城市支路和居住区内的道路共同组成!成为一个能保证自行车连续交通的网络!为非机动车出行营造便利#快捷和安全的环境非机动车交通的组织与规划可以分为如下步骤!增生非机动车交通量预测$根据前文所介绍的 四阶段法(!分析非机动车出行的比例和数141、量!即在交通方式分担中确定非机动车交通的出行总量!并分析道路网络各路段和交叉口的交通量根据交通量预测结果!分析非机动车车道的改造布置方案和交叉口改造方案!包括非机动车道宽度和网络化设计#交叉口非机动车配时或渠化方案等#根据预测结果!分析开发区域内非机动车停车场的布置方案!包括空间位置#容量等非机动车车道路面宽度应按照车道数的倍数计算!车道数按自行车高峰小时交通量确定自行车道路每条车道宽度宜为!米!靠路边的和靠分隔带的一条车道侧向净宽度应增加%+$(米自行车道路双向行驶的最小宽度宜为+(米!如果混有其他非机动车!那么道路单向行驶的最小宽度应为)+(米+步行交通土地一级开发中!步行交通系统的规划应142、以步行人流的流量和流向为基本依据!并应因第三章!城市专项规划与土地一级开发#!地制宜采用各种有效措施!满足行人活动的要求!保障行人的交通安全和交通连续性!避免无故中断和任意缩减人行道人行道#人行天桥#人行地道#商业步行道#林荫道的规划!应与开发区域的步行系统和城市中车站#集散广场#城市游憩集会广场等的步行系统紧密结合!构成一个完整的步行系统步行交通系统的规划工作应按照如下原则进行$+!,人行道宽度按照步行交通预测发生量和人行道通行能力确定!按照道路宽度的倍数递增!并且不低于!+(米人行道通行能力应按照可通行的人行步道的实际净宽度计算宽度为%+,(米的城市道路!最大通行能力为!&%人1小时%而宽143、度为%+米的车站码头#人行天桥和地道!最大通行能力为!)%人1小时+$,城市的主干路和次干路的路段上!人行横道或过街通道的间距宜为$(%*%米+,当道路宽度超过四条机动车道时!人行横道应在车行道的中央分隔带或者机动车道与非机动车道之间的分隔带上设置行人安全岛+),属于下列情况之一时!宜设置人行天桥或者地道$!横过交叉口的一个路口的步行人流量大于(%人1小时!且同时进入该路口的小汽车交通量大于!$%辆1小时的时候%通过环形交叉口的步行人流总量达!&%人1小时!且同时进入环形交叉的小汽车交通量达到$%辆1小时的时候%#行人横过城市快速路时%$铁路与城市道路相交道口!因列车通过一次阻塞步行人流超过!144、%人次或者道口关闭的时间超过!(分钟时+(,人行天桥或地道设计应符合城市景观的要求!并与附近地上或者地下建筑物密切结合%人行天桥或地道出入口处应规划人流集散用地!其面积不宜小于(%平方米+#,居民小区的人行出入口间距不宜超过&%米!如果超过&%米!则应在建筑底层加设人行通道)+地下交通土地一级开发中地下交通的组织与规划一般来说应该从两个方面考虑+!,地下机动车交通的组织与规划在土地一级开发地块内!地面空间无法满足停车设施的要求时!需要进行地下停车场的规划建设地下停车场可以在地面空间相对狭窄的条件下提供大量的停车位!不但占地少!还可以将有限的地面资源建设成为绿地等设施!美化环境!提高绿化率地下车145、库的出入口要符合道路交通规划的要求!与区内道路网结构相适应!保持合理服务半径地下机动车交通的组织与规划应严格执行各种环境要求!地下车库排风口的位置应避免对附近建筑物造成空气污染并满足城市的防火要求同时!地下交通的组织还应与各类地下管线设施和其他地下工程相协调主要要求有$!地下车库车辆的出入口宜设置在宽度大于#米!纵坡小于!%*的次干道或者支路上%地下车库车辆出入口与人行天桥#过街地道#桥梁或者隧道的引道等的距离应该大于(%米!与交叉口的距离应大于&%米%#地下车库出入口的方向应与道路的交通管理体制相协调!同时应考虑给驾驶员有良好的视野!一般应退后道路红线大于,+(米!保持!$%度的视角%土地一146、级开发实务指南#(!$地下车库的层高与停车位的净高#各种管道所占的空间高度及结构高度有关另外!地下车库的安全高度也有详细的规定!它是由汽车高度加通行安全高度所组成的!一般来说!小车在地下车库的安全高度大于等于$+米!中型车则大于等于$+&米%柱网的选择是地下停车库的交通组织与规划的关键!柱网的合理布设和利用直接关系到车辆进出和停靠!为使停车指标达到最优!应与结构工程设计人员协调柱网布局!进行优化设计+$,行人地下机动车交通的组织与规划行人地下机动车交通的组织与规划是当土地一级开发地块内需要建设过街地下行人通道以及地下入口时所进行的规划内容!具体设计参照相关规范(+交通标识及引导道路交通标识及引147、导系统包括交通标志#交通标线和交通信号系统作为城市交通系统的组成部分!土地一级开发地块内的各种交通设施的标识及引导系统均应该按照有关规范进行设计制作交通标识及引导的设计原则如下$!根据客观需要设置%统一性和连续性相结合%#设在易见位置%$昼夜性作用标志的照明或反光性#+交通换乘人们从起点到终点完成一次出行!往往需要使用多种交通方式或者转换线路交通换乘规划的主要内容就是把多种交通方式#多条线路有机衔接起来!方便乘客换乘目前!换乘枢纽的规划仍在用地控制规划#公交线路首末站场站规划的层次之上!有时作为公交线网规划布局的一部分!有时候融入规划道路设施的内容之中土地一级开发需要参考控制性详细规划以及交通148、枢纽的布局!并在开发地段中考虑这种多交通方式的衔接与组织!建设必要的交通接驳换乘设施!配合城市综合交通系统的运行和发展可认为土地一级开发中需要考虑的交通换乘有两种情况$!私家车与公交+轨道交通#快速公交系统等,之间的换乘%非机动车+自行车#电动自行车,与公交+轨道交通#快速公交系统等,之间的换乘城市交通枢纽设施一般由政府统一进行制定!其布局需要由城市的总体战略发展决定!其规划需要全局考虑!综合整个城市交通系统的效率#社会效益#经济效益等多方面因素决定一般情况下!如果开发地块周边设有综合交通枢纽!考虑综合交通接驳规划的时候!主要考虑周围道路的机动车交通组织以及停车规划其中!停车规划需要考虑交通枢149、纽的客流量以及客流特性确定!还可以通过周边地区的交通调查数据分析历年集散客流量#需求预测报告以及发展趋势报告等,+无障碍交通为了保障残障人士的交通需求!应在交通规划设计中人性化地考虑无障碍交通系统的要求!根据)城市道路和建筑物无障碍设计规范*+;+分期实施规划图二!土地一级开发中的环境保护规划!一专项环保规划土地一级开发除了要按照控制性详细规划的规定进行建设外!还需要编制修建性详细规划!而在编制修建性详细规划的过程中要考虑对开发区以及周边区域的环境保护!+水资源#水环境保护+!,河流水系保护需要保护好规划范围和周边的河流水系!严格按照水环境功能区划确定水环境质量标准!禁止未经处理的污水直排入水150、体!按照水体功能!在河流两岸规划!(*!%米宽的防护带+$,完善环境市政基础设施第三章!城市专项规划与土地一级开发$)!规划范围内的污水管道纳入城市基础设施!所有废水都要经过污水处理厂处理后才能排入水体!所以生活污水需经市政管道进入城市污水处理厂!达到排放标准的工业废水也须经过市政管道进入城市污水处理厂$+大气环境保护+!,控制污染源规划的工业企业应该位于城市的下风向!远离居住区在土地一级开发中!相关人员要注意避免污染型企业过于集中!从而防止由于污染源过于集中而引起的污染物排放量超标+$,清洁能源鼓励工业企业和居民生活区采用天然气等清洁能源!并在土地一级开发中预留能源管道+,绿地建设路网两侧规151、划城市绿化带!厂界周边规划绿化隔离带+噪声治理+!,合理布置交通路线控制交通噪声影响的有效措施是避免城市主干道穿越居民区!同时在道路两侧规划有防护林带在前导规划中!还应最大限度地减少居民区的交通需求和对汽车的依赖!最大限度地提供公共交通的客源+$,控制噪声源合理布置噪声源!在工业企业#商业区与居民区之间应采取有效的噪声隔离措施+,建筑本身设计可以通过对噪声要求比较低的建筑来屏蔽交通#工业噪声等!例如在居住区之外建设写字楼#密闭式的运动场馆和购物商店来有效隔离噪声污染同时还可以采用新型的建筑材料达到降低噪声的目的)+固体废弃物处理设施如果土地一级开发周边有垃圾处理场!则需要规划设计合理的垃圾运输152、路线!否则应该按照)城镇环境卫生设施设置标准*规划垃圾处理场!并做好危险废物的处理处置!二环境保护相关法律法规!+法律文件)中华人民共和国环境保护法*+!&年!$月$#日发布,)中华人民共和国环境影响评价法*+$%年月!日起施行,)中华人民共和国大气污染防治法*+$%年月!日起实施,)中华人民共和国水法*+$%$年&月$日修订通过!自$%$年!%月!日起施行,)中华人民共和国水污染防治法*+!&)年(月!日通过!$%年!%月!日起施行,)中华人民共和国环境噪声污染防治法*+!,年月!日起施行,)中华人民共和国清洁生产促进法*+$%年!月!日起施行,)中华人民共和国固体废物污染环境防治法*+!(153、年!%月通过!$%)年!$月修订,)中华人民共和国水土保持法*+!年#月$日发布实施,)中华人民共和国水土保持法实施条例*+!年&月!日发布实施,)中华人民共和国野生动物保护法*+!#年(月!(日发布,)中华人民共和国野生植物保护法*+!#年月%日发布,土地一级开发实务指南%*!)中华人民共和国土地管理法*+$%)年&月$&日修订通过,)建设项目环境保护分类管理名录*+国家环保总局!环发-$%).)号文,)关于加强开发区区域环境影响评价有关问题的通知*+国家环保总局!环发-$%$.!,)号文,)饮用水水源保护区污染防治管理规定*+!&年,月!%日!国家环保总局#卫生部#水利部#建设部#地矿部发154、布,)关于酸雨控制区和二氧化硫控制区有关问题的批复*+国务院国函-!&.(号,$+标准导则)城市环境综合整治规划编制技术大纲*+!,)水资源评价导则*+?1A$&2!,)地表水环境质量标准*+B&2$%$,)地下水质量标准*+B1A!)&)&2,)近岸海洋生态健康评价指南*+B1A%&,2$%(,)赤潮检测技术规程*+CD1A%#2$%(,)污水综合排放标准*+B&,&2$%$,)城镇污水处理厂污染物排放标准*+B!&!&2$%$,)环境空气质量标准*+B%(2!#,及修改单)环境空气质量功能区划分原则与技术方法*+C;!)2!#,)制定地方大气污染物排放标准的技术方法*+B1A!$%!2!,155、)城市区域环境噪声标准*+B%#2,)机场周围飞机噪声环境标准*+B#%2&,)城市港口及江河两岸区域环境噪声标准*+B!2&,)城市区域环境噪声适用区划分技术规范*+B1A!(!%2),)土壤环境质量标准*+B!(#!&2!(,)生态功能区划暂行规程*+$%,)城乡用地评定标准*+征求意见稿!$%(,)城市用地分类与规划建设用地标准*+负责为员工办理人事方面的手续和证明开发办行政管理工作/+制定开发办行政管理制度#汇编开发办各项制度#监督检查各部门执行的情况%0+负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理%第五章!土地一级开发主体#!1+根据上级政府批准的行政费用总额度!每月制定开发办156、行政费用预算!并严格控制行政费用的支出%2+负责开发办资产的管理!建立固定资产#低值易耗品等物品的购买#验收#使用登记及定期检查使用情况的制度%3+负责开发办印章和介绍信的管理!严格执行印章和介绍信的使用规定%4+负责开发办文件的管理工作%5+根据开发办行政管理制度!做好电话#传真和复印机等设备的使用和管理%6+负责开发办车辆的管理和调度工作%建立车辆档案!做好车辆的维修#保养工作!定期检查车辆使用情况!加强对司机#非司机的安全教育工作%=+负责开发办外围环境卫生的管理%+负责开发办办公地点安全#保卫#消防工作的管理%I+负责员工食堂工作的管理%J+负责对外的接待及票务#住宿等工作%K+根据开157、发办领导的指示!积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议%L+负责开发办大事记工作%M+负责信访接待工作%N+负责对派出所#安委会#居委会等单位的联系工作%O+负责办理营业执照#代码证#统计证#税务证等的换发年检工作+,职能机构$开发办各部门+同下文中各职能部门,!二由企业#开发商作为土地一级开发主体!+决策机构+!,董事会!执行开发企业总公司的决议决定公司的土地一级开发计划和融资#投资方案#审订公司关于土地一级开发的年度预算方案#决算方案$审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案%审订公司发行公司债券的方案&拟订公司部门合并#分立#解散的方案聘任或解聘项目公司总经理!根据总经理的提名!聘任158、或者解聘项目公司副总经理#财务负责人!决定其报酬事项(审定公司的基本管理制度)负责对公司运营的监督管理+$,总经理#副总经理!主持公司关于土地一级开发的日常工作!组织实施董事会决议组织实施公司年度经营计划和融资#投资方案#审订公司内部管理机构设置方案$审订公司的基本管理制度%制定公司的具体规章&提请或者解聘公司员工公司章程和董事会授予的其他职权土地一级开发实务指南$!$+秘书机构$公司办公室!拟订土地一级开发项目公司的操作性实施方案#项目的基本建设计划及工作进度安排负责操作性实施方案及施工进度的实施#管理!并负责督导行政部#财务部的各项工作和事务#向董事会提出经营预算和费用预算!并向董事会提出159、营业状况和财务状况报告!接受质询!将决议事出有因项转达所属人员!并执行该项决议$领导项目公司的经营活动!实现经董事会批准的预算#利润指标%保证项目公司能提供符合标准的服务&协调与土地一级开发相关的各政府职能部门的关系!跑手续#办批文代表本项目公司对外开展公关活动(建立和完善公司的工作程序和规章制度)向董事会提出组织系统表!人员编制和工资总额计划审核人事行政部所制定的各项人事制度!包括员工手册#公司形象#规章制度#福利薪金#各岗位责任制等的审订+抓好企业文化建设+职能部门+!,计划发展部+工程管理中心,!对总经办负责根据公司的经营发展战略!制订年度#季度#月度工作计划!呈报总经理#负责项目外部公160、共场地公关活动的组织#策划#实施工作$参与土地一级开发项目投资策划#操作性实施方案编制!联络设计单位对总体规划设计#单体工程各专业施工图纸设计并审核!参与工程预结算书编制!负责工程施工管理到竣工验收全过程操作%根据公司各项目建设的实际情况!编制并实施完成工程计划!按时上报工作情况!及时跟进落实各项工作计划及资金计划&参与一级开发中与承包单位的招#投标工作!编写工程施工合同!并进行审批#签订加强质量控制!保证工程施工按有关规定要求进行+$,业务管理部+综合管理中心,!对总经办负责协助总经办管理研发#人事#财务#物业管理等部门的具体工作和事务#负责综合经营开发管理以及规划#协调#指导和监督$负责资161、金计划#资金调度的控制管理+,工程设计部!对发展计划部负责参与一级开发项目的投资分析#建筑策划等项目开发的前期规划工作对外来方案及图纸!组织本部门和相关部门讨论#论证#上报和实施#参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制#估测工作$负责施工场地主要建筑材料的规格#品牌等的选用#确定工作!密切与预算造价部的配合第五章!土地一级开发主体%!%收集土地一级开发市场的调研成果#销售策划等部门反馈资料!做好与相应部门的交流工作&组织本部门人员承担土地一级开发施工完整图纸的生产工作!做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作负责施工现场的设计方面的解释#技术支持工作!参与图纸会审工作(与设162、计合作公司的交流!配合其工作+),施工管理部!对发展计划部负责负责制定土地一级开发各阶段施工的进度计划#采购计划及资金需求计划#负责严格执行公司的决议!严控工程预#决算的审批手续!合理使用财力#物力!发挥经济效益$协助公司进行招#投标及选择施工队伍的具体工作%进行施工阶段的进度控制!审查施工组织设计!监督进度计划的实施!完成工期目标&负责管理项目承包单位#施工队伍等!并协调好对内对外的关系做好材料#设备#人员的管理工作(整理有关资料#图纸!做好归档工作)负责工程质量检查及工程验收#竣工验收工作!及时解决施工中的各种问题+负责土地一级开发施工现场的组织与管理+(,工程技术部+工程师办公室,!对发163、展计划部负责负责处理和解决土地一级开发中各项工程的技术问题#参与工程施工项目的设计方案的讨论和审核工作$参与工程施工建设成本的分析和控制工作%参与工程施工建筑材料的选用及材料进场的验收工作&参与工程招#投标及工程队伍的选择工作主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作(审批各工程项目施工#组织设计方案)收编并保管工程项目的全部技术档案+#,物资管理部!对发展计划部负责负责编制施工物资采购计划!工程设备借调计划及其他各种物资采购计划#监督和检验各种进场物资#材料的质量#规格#数量和安全性能$负责起草#准备及签订各种物资采购合同%负责考察物料市场!确保采购材料质量和价格&负责施工现场物资#机械的管理及164、保存+,预决算管理部!对发展计划部负责负责工程预结算书的编制工作#参与工程施工合同的编写工作土地一级开发实务指南&!$协助财务部审议工程付款情况%参与工程验收!并对工程适时进行预决算工作+&,人力资源部!对业务管理部负责编写制定公司人事行政管理制度#组织统筹公司人力资源开发及聘用工作$组织统筹并管理#监督公司行政管理运作%协调并支持#配合公司各部对人力计划#行政开支的管理工作!协调配合公司各部对人事#行政方面工作的支持&组织#统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作依时计划统计向公司呈报各项人事#行政工作月#季#年报表给公司决策参考(做好员工到任#离职的交接工作!保证各个岗位的工作衔接正常)统165、一管理并拟定公司人员薪酬#福利#假期等方案!并负责执行+对外协调好政府劳动管理部门的关系+,财务部!对业务管理部负责遵守财务纪律!建立和健全各项财务管理制度#抓好各项应收款项的核算的工作!督促经办部门限期清理$负责对各项经济合同及维护保养项目进行审议及审定%按有关合同的要求!做好各类工程款项的拨付#结清工作&执行审批制度!按规定的开支范围和标准核报一切费用!负责发放员工工资#奖金严格执行现金管理制度和支票的使用规定!做好收费发票的购买#保管#使用及回收(编制记账凭证及时编制各类报表!妥善管理会计账册档案!拟定各项财务计划!提供财务分析报告呈总经办第六章!土地一级开发招投标!第六章!土地一级开发166、招投标导!读!$%,年!月日#北京市国土资源局公布北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发有限公司两家企业成为北京首批土地一级开发项目招投标的中标者#这是国内首次采用招投标方式进行土地一级开发随着我国土地一级市场的不断完善和发展#将有越来越多的土地采取一级开发的方式进入土地市场#而土地一级开发主体要想取得土地一级开发权#也越来越多地需要通过市场化的方式进行#也就是要通过土地一级开发招投标的方式作为土地一级开发主体#通过土地一级开发招投标的方式取得土地一级开发权#是土地一级开发主体进入土地一级开发具体实务的首要任务和前提条件在本章中#首先我们会讨论到涉及土地一级开发招投标的相关知识#167、然后具体讨论土地一级开发招标!投标的具体操作方式和实施情况例如#土地储备中心如何进行招标工作,具有土地一级开发资质的企业如何参与到土地一级开发的竞标活动当中,中标的开发企业和土地储备中心签订&土地一级开发管理委托协议有哪些注意事项,由于土地一级开发是一个新生事物#在具体的操作环节中还有很多需要我们具体探讨和研究的地方在本章的招投标环节中#我们主要参考了北京等土地一级开发招投标工作做得相对成熟的城市#而各个城市在土地一级开发招投标的具体实施过程中#在细节上可能会有一定的出入第一节!招投标原则城市土地的一级开发是一个系统工程!涉及征地#拆迁#补偿#规划设计#市政基础设施#公共配套设施和环境景观建设168、等多个项目在各地实施土地一级开发的过程中!基本都会采用招投标的办法来确定一级开发主体众所周知!土地一级开发!是在政府主导下的对可利用土地的修缮和开发!是为保证城市建设水平和提升土地价值而进行的城市土地改造活动而且由于土地资源的珍贵和稀缺!更要求土地一级开发要从保护土地#更好地利用土地这一高度出发!让专业可靠的团队来负责这一项目因此!土地一级开发主体招标就是为满足其规范化竞争的要求而组织的高级别的竞争方式!通过规范开发主体遴选流程!来建立科学评标的基本要求#理论和方法!并充分发挥政府土地管理派出机构2 2 2土地储备整理中心的部门职能!加强市场化运作水平!以保证整个过程的 公平#公正#择优#高效169、(而在土地一级开发过程中!到底是由政府#企业还是共同担任开发主体!是影响整个开土地一级开发实务指南(!发进程的关键在遴选开发主体的过程中!决策者们应主要遵循以下几个原则!+投资主体原则城市土地一级开发!因为涉及征地#拆迁与补偿等环节!对资金的需求比较大!因此!充足的资金投入是土地一级开发能否顺利进行的重要保证从这个意义上讲!谁投资!谁就理所当然地应该成为土地一级开发的主体而且!投资与收益密切相关!投资也与工程责任紧密相联!本着谁投资#谁受益#谁负责的原则!也应当根据投资主体来确定一级开发主体$+专业管理原则土地一级开发!是一项系统工程!需要专业的团队进行管理并且!由于其涉及多方面的利益!开发主170、体还应该具备协调各种复杂关系的能力既能保证开发中各种批文#规划#方案的层层审批!又不耽误开发项目的工期进度可以说!土地一级开发的实施内容对开发主体提出了较高的管理运作要求对于政府来讲!各种批文手续的办理应该相对容易!但对于项目管理!施工进度!承#发包运作与监督等可能明显有力不从心的感觉而对于企业来说!专业化的团队管理可能是他们的强项!但大量的政府批文及各种报批手续的办理又会耗费相当一部分的精力因此!合理确定项目的管理难度及操作规模!对于科学地选择土地一级开发主体尤为重要+项目背景原则土地不同于其他国有资源!其不可再生性和有限性决定了对土地的开发必须持特别谨慎的态度而且!由于每块土地的利用方式不171、同!其开发后所带来的经济效益和社会价值也千差万别因此!在选择投资主体的时候!应根据不同情况做到具体地块具体分析一般来讲!国家规定的重大项目用地#纯公益性建设用地的一级开发主体一般为政府部门或其下属的企事业单位!因为在这种土地的一级开发上!利润空间不大#利用方式既定!而且土地开发成熟地之后不能入市交易因此!对渴望通过获得一级开发权而有利于在土地上市后顺利拿到该地而进行二级开发的企业来说诱惑不大而对于城市规划中规定的一级开发完成后能够顺利入市进行交易的商业用地!企业之间的竞争会比较激烈!也很容易在众多开发商中确定优秀的开发企业进行土地开发因此!这种类型的土地开发!一般说来!应当选择企业作为一级开发172、主体)+资质优先原则土地一级开发工作!对开发企业的资质要求比较严格虽然根据目前的情况!具有房地产开发资质的开发商都可以进行土地的一级开发!但根据北京#上海#广州等地所积累的经验来看!从事土地一级开发的企业!应具备房地产开发的一级资质!具体标准如下$!注册资本不低于(%万元%从事房地产开发经营(年以上%#近年房屋建筑面积累计竣工%万平方米以上!或者累计完成与此相当的房地产开发投资额%$连续(年建筑工程质量合格率达!%*%上一年房屋建筑施工面积!(万平方米以上!或者完成与此相当的房地产开发投资额%&有职称的建筑#结构#财务#房地产及有关经济类的专业管理人员不少于)%人!其中具有中级以上职称的管理人173、员不少于$%人!持有资格证书的专职会计人员不少于)人%第六章!土地一级开发招投标)!工程技术#财务#统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称%(具有完善的质量保证体系!商品住宅销售中实行了)住宅质量保证书*和)住宅使用说明书*制度%)未发生过重大工程质量事故(+方便实施原则因为土地一级开发既是政府主导的对城市土地进行功能提升和区域规划的公共事务!又需要企业来具体承担开发过程中的每一个项目因此!土地一级开发的主体确定!还应当有利于整个开发流程的进展根据以往的经验!各个地方都采用了灵活的主体负责制!在政府主导和企业建设中间寻求了一条合作之路即在土地一级开发前期跑规划#定批文#审手续的过程中!由政府174、土地管理部门或其派出机构担任一级开发主体!负责协调土地开发工作与政府各职能部门的关系到了项目中#后期!则由开发商担任一级开发主体!具体将拟定的实施方案!包括征地#拆迁#基础设施建设#承发包等付诸实践这样的主体轮换!既发挥了政府#企业两方面的资源优势和管理长处!又合理避免了在开发过程中出现的责任不清楚!任务不明确的实施误区!是一种双赢的合作局面第二节!招投标流程一旦政府相关部门批准了土地一级开发的申请!土地主管部门就应该立刻着手开始土地一级开发主体遴选的运作了依据目前的情况来看!如果政府担任开发主体!则不需要进行公开的招投标而如果由政府下属的企业单位或一般企业担任开发主体的!则需要进行招投标活动175、来确定土地一级开发主体这一过程主要包括以下几个阶段!+前期准备阶段+!,确定项目招标人$一般由土地主管部门或其派出机构担任+$,确定项目名称#范围$名称要准确!范围要精确!不可出现模糊的字眼和词句+,确认土地利用现状$土地利用现状!对一级开发的影响极大在开发前!一定要派专人对土地利用现状进行摸底调查!明确该块土地当前的面积#类属#用途#价值#开发情况#法律关系#水文地质条件#与周围邻地的连接等一系列对未来开发有影响的因素+),明晰规划方案及指标$在城市规划中!对该地区的土地如何利用&以什么类型为主&开发后各类型土地所占比例是多少&这些土地开发的基本目标!都应当在开发前就明确下来+(,明确土地一176、级开发内容$针对该块土地!还有哪些手续需要办理&应进行哪些一级开发!或者说该块土地的一级开发项目有哪些&比如说需进行拆迁#基建#公路铺设等都需要在开发之前有所明确+#,明确施工要求$在进行土地一级开发时!其质量控制#工期进展#资金运作#关系协调#承包模式等一系列与工程项目有关的开发事宜都需要固定下来+,明确土地一级开发投标人资格资质$如前文所讲!根据各地的普遍经验!土地一级开发项目应由具备房地产开发一级资质的当地企业来担任另外还需要具备以下条件$!具备本市房地产开发企业资质%投标人及其主要股东没有不良的信誉记录%#拥有相应数量的项目资本金%$招标文件要求的其他条件土地一级开发实务指南(*!+&177、,编制)土地一级开发实施方案*和)土地一级开发招标方案*$)实施方案*一般由政府土地主管部门或其派出机构负责编制!主要包括以下内容$!土地一级开发项目用地的范围#面积#四至#地上+下,物情况和规划条件等%拟实施土地一级开发的工作内容!包括前期手续办理#征地拆迁组织和市政基础设施建设等%#完成开发的时间和周期%$土地一级开发预计成本+低限#高限,及收益测算)招标方案*一般由政府土地主管部门或其派出机构负责编制!主要包括对招标主体#招标时间#地点#招标组织方式等招标事项做出具体安排!并报市国土局审核+,编制)土地一级开发招标公告*及相应招标文件$+招投标阶段+!,发布招标公告$依法必须进行土地一级178、开发主体招标项目的招标公告必须由政府土地主管部门或其派出机构土地储备中心在指定媒介发布其发布应具有公开性!任何单位和个人不得非法限制招标公告的发布地点和发布范围而且!招标公告应当载明招标人的名称和地址#招标项目的性质#数量#实施地点和时间#投标截止日期以及获取招标文件的办法等事项招标人或其委托的招标代理机构应当保证招标公告内容的真实#准确和完整下面列举一则土地储备中心发布的招标公告!具体参考格式如下,市土地一级开发项目招标公告+P P区,$时间%*&-!-DD市P P区QQ住宅小区土地一级开发项目!将通过公开招标方式确定土地一级开发主体现将有关事项公告如下一#项目概况$一%项目招标人&DD市土179、地整理储备中心P P区分中心$二%项目名称&DD市P P区QQ住宅小区项目土地一级开发$三%四至范围&东至规划新隆恩寺路!南至(!$部队指导队!西至部队大院!北起规划新隆恩寺路!南距京门新路(%米!五里坨西路从小区中穿过$四%土地利用现状&经初步调查!项目用地全部为P P区五里坨农工商公司和黑石头农工商公司农村集体土地总用地面积$#+)(公顷规划区内现状以林木为主!并有少量平房建筑物$五%控制性规划指标&总用地面积$#+)(公顷!建筑规模$(+$万平方米规划性质为居住及配套$六%土地一级开发主要内容&办理规划意见书#核准批复#征地等手续!自筹资金组织实施征地#拆迁和大市政建设等土地一级开发工作180、!申请土地一级开发验收等二#具备本市房地产开发资质的企业$包括联合投标体%均可参加投标三#有关本次招标的详细资料请参阅招标文件!招标文件可于$%#年!$月!日起$节假日除外%每日上午&%*!&%!下午$&%*)&%!在DD市土地整理储备中心统一发售!投标截止日期前停售购买招标文件时需携带单位介绍信#企业营业执照副本复印件加盖公章#承办人有效身份证原件及复印件本次招标文件价格为)%元整四#招标文件答疑时间及地点&$%#年!$月!日&%于DD市土地整理储备中心P P区分中心五#本次投标时间为$%#年!$月$&日&%*!%&%!投标截止后当即开标投标人第六章!土地一级开发招投标(!须在上述时间内将投181、标文件送达DD市P P区八角西街#号方地大厦(%!%开标室本次招标的投标保证金为!(%万元本次招标不接受电话#邮寄及口头投标DD市土地整理储备中心地址&DD市:区?街$号$DD市国土资源局%咨询电话&#$#&(,网址&6 R R N&SSS+/0 1 2+1 M KDD市土地整理储备中心P P区分中心地址&北京市P P区八角西街#号方地大厦十层咨询电话&#&$#,&DD市土地整理储备中心P P区分中心$%#年!月$,日+$,发售招标文件$按照规定!招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间#地点出售招标文件或者资格预审文件自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止!最短不得少于(个182、工作日对招标文件的收费应仅限于补偿编制及印刷方面的成本支出!招标人不得通过出售招标文件谋取利益+,投标人现场勘察$有意向参与投标的投标人!可在招标公告发布之日起!自行或由招标单位组织赴开发现场进行实地考察!并就有关问题向招标人做出询问+),招标预备会#招标文件答疑$对于潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问!招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答!但需同时将解答以书面方式通知所有招标文件收受人!或者由招标人组织召开招标预备会进行问题答疑+(,投标$如果招标人委托招标代理机构办理投标事宜的!其招标代理机构必须在招投标中心指定的地点组织投标人签到#受理投标文件和收取投标保证金+通过银183、行汇款方式的!应提交银行汇款凭证及复印件!核对后原件退回,而投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前!将投标文件送达投标地点招标代理机构收到投标文件后!应当检查投标文件密封情况!并签收保存!开标前任何单位#任何个人不得开启在招标文件要求提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件!招标代理机构应一律拒收+#,开标$开标须按照招标文件确定的开标时间在招投标指定地点公开进行!不得提前和无故延后在开标前!招标人或其委托的招标代理机构须在开标的前!个工作日派专人到开标#评标现场布置会场!检查评标设施是否完备!做好评标软件安装测试等项工作开标时!招标人必须邀请所有投标人代表出席应该注意的是!开标应严184、格按照以下程序执行!开标由招标代理机构主持开标时!首先由招标代理机构依照法定程序宣布开标会场纪律#公布评标原则及办法等有关事项唱标前!由投标人或其推选的代表对投标文件密封情况进行检查确认!也可以由招标人委托的公证机构现场检查并公证!或征求所有投标人同意!由现场监督人员检查确认#招标代理机构对所有投标文件!必须当众拆封!宣读投标人名称#投标价格和投标文件的其他主要内容!并对开标过程认真记录#存档备查$唱标过程要在开标会场的投影幕上同步显示!投标报价表要通过实物展台向所有投标人展示土地一级开发实务指南(!+,组织专家进行评标$在招投标指定地点进行的招投标项目!除法律法规规定的特殊情形外!其评标专家185、必须从评标专家库中随机抽取产生!任何单位#任何人不得自行指定专家专家抽取程序严格按照当地的管理办法执行!而且!为确保评标公正!招标代理机构须填写)评标工作人员登记表*!并于评标的前!个工作日报送招投标中心及时录入电脑评标开始前!上述人员进入评标区时!招投标中心将严格按照登记表上的名单进行核对!名单以外人员严禁进入评标区参与现场评标的招标人代表原则上不得超过!人与此同时!评标专家须通过指纹识别或持有效证件进入评标区!工作人员须持有效证件进入评标区!参与评标的所有人员须佩带身份标牌进入评标室另外!除了参加评标人员主要指评标专家#招标人代表#现场监督人员#招标代理机构和招投标中心现场工作人员外!其他186、人员一律不得进入评标现场最后!专家评标还应按如下程序办法进行!评标时!必须由招标代理机构依照法定程序宣布评标纪律#评标标准和办法以及回避事项等评标由招标人依法组建的评标委员会负责评标委员会由招标人的代表和有关技术#经济等方面的专家组成!成员人数为(人以上单数!其中技术#经济等方面的专家不得少于成员总数的$1!项目主管部门#行政监督部门和招标代理机构的工作人员不得作为专家和评标委员会成员参与评标#由评标委员会成员民主推举产生评标委员会负责人具体组织评标工作!招标人的代表不得担任评标委员会负责人$招标代理机构现场工作人员#现场监督人员必须对每个专家的打分情况进行核查!如有违反评标标准和办法规定进行187、打分的!应及时提请改正%评标委员会成员应当客观#公正地履行职责!成员之间不得私下串通!干扰他人独立评标&评标委员会成员如需投标人答疑!应当众向现场工作人员提出!统一由现场工作人员组织进行投标人答疑统一在评标区外的答疑室内进行!专家询标统一使用语音变声技术现场工作人员不得借工作之机!发表任何带有倾向性的评标引导意见!干扰专家独立行使专家权力(评标期间!参与评标的所有人员一律不得离开评标现场)评标委员会完成评标后!应当向招标人提出书面评标报告!招标代理机构的现场工作人员负责记录和协助评标委员会整理评标报告评标报告经评标委员会全体成员#现场监督人员共同签字后生效+评标应当日完成!原则上不搞过夜评标+188、&,定标$招标代理机构发布中标结果公示信息时!须向招投标中心提交主要负责人签名并加盖公章的中标结果公示纸质文本和电子文本!以及相关行政主管部门的核准证明或备案说明而且!中标结果公示内容必须符合国家有关规定!做到内容真实#准确#可靠!不得遗漏依法必须公示的事项发布中标结果公示信息须注明公示的起止时间!公示期限要严格按照国家有关规定执行当中标结果公布以后!招标人还需将其在相关网站和其他媒体上及时公布而且!所公布的中标结果与即将在招投标指定地点进行公示的中标结果保持一致第七章!土地一级开发操作性实施方案(#!第七章!土地一级开发操作性实施方案导!读!土地一级开发项目实施方案作为土地一级开发项目实施的189、纲领性文件#在土地一级开发过程中占有很重要的地位而土地一级开发操作性实施方案#则是在确定土地一级开发主体之后#由开发主体根据土地一级开发实施方案编制的关于落实开发方案的实施性细则因此#编制土地一级开发操作性实施方案#既是开发主体开工进行土地开发前期准备工作中最重要的环节#也是统领整个后续工作的基础性文件科学!客观的编制操作性实施方案#直接关系到开发主体对于项目开发价值和开发收益的确定#关系到开发建设能否顺利贯彻土地开发方案中的精神与思路更重要的是#操作性实施方案的细化对于建筑施工还有很重要的指导作用#是施工承包单位编制施工组织设计及一系列施工文件的基础和依据同时#土地一级开发操作性实施方案还能190、为项目管理者的监管提供相关信息#有助于控制和监管土地一级开发的全部过程本章共分为三节#从土地开发主体的视角对土地一级开发操作性实施方案及其编制做了一个较为详细的介绍第一节主要概述了土地一级开发操作性实施方案的编制#第二节主要介绍了操作性实施方案的的内容构成#第三节对操作性实施方案值得注意的编制细节进行了一定的补充第一节!依据与原则操作性实施方案!是人们为了达到某种目标!事先进行项目评估#风险分析!并拟定出具体措施和行动步骤的一种计划性书面文件操作性实施方案由土地开发项目的目标引起!是项目目标的细节化#具体化!是对未来行动的一种基础性#思想性设计!是项目组织或个人为了实现未来目标而制定的系统性方191、案操作性实施方案的作用主要表现在三个方面$为实现项目目标提供保证%帮助人们有效地把握未来%推动和促进项目单位工作#整体工作的优化土地一级开发操作性实施方案是土地一级开发主体在获得土地一级开发权后!为了实现开发目标!根据土地利用总体规划#城市总体规划#城市土地储备供应计划和中标前土地整理储备机构编制的土地一级开发实施方案!对开发过程做出的细致性的规定该方案是土地一级开发实施方案的深化和细化!同时也是土地一级开发主体进行项目实施组织与管理的依据土地一级开发实务指南($!一!方案编写意义为规范土地一级开发行为!加强土地一级开发项目管理!保证土地利用总体规划#城市总体规划和城市土地储备开发计划的贯彻落192、实!科学#合理地实施土地一级开发!土地一级开发主体均需编制土地一级开发操作性实施方案一般来讲!对具体的某个项目的土地一级开发而言!开发主体面临的情况是千差万别的!所以!项目实施前!妥善编制土地一级开发操作性实施方案对于通过土地开发主管部门的审批!了解和把握项目实施过程!做出正确的土地一级开发决策!意义重大!+编写操作性实施方案是现代市场经济和竞争的必然结果土地一级开发资金投入量大#周期长#利润空间通常较为固定!而且鉴于中国的国情!这一竞争是非常激烈的每一个土地一级开发项目都是围绕开发目标而展开的系统工程!土地一级开发操作性实施方案能将开发目标细节化#具体化!有效指导项目未来的开发实践同时!对未193、来工作进行的预先考察!不可避免的加深对未来开发实践的了解!从而更好的优化当前的决策!降低项目的风险和提高项目的效益$+编写操作性实施方案有利于改善和加强开发主体在开发过程中的经营管理在开发活动实施过程中!先前制定的操作性实施方案无疑是加强开发主体管理和控制开发实施的最佳标杆与依据通过先前对开发过程的有效把握!结合实际!科学#合理地组织开发活动!加强对开发过程中工程施工#费用支出等的有效控制!降低开发过程中的劳动力和物资的消耗!从而达到降低开发总成本!提高企业和社会经济效益的目的+编写操作性实施方案!是土地开发行政主管部门的要求土地一级开发是房地产开发的重要环节!它涉及土地的利用和房地产价格等社194、会敏感问题!土地开发行政主管部门为了加强对土地一级开发的管理!确保土地一级开发的经济效益与社会效益!一般会对开发主体的操作性实施方案进行审核二!方案编写依据!国家和地区的宏观经济建设的方针#政策和长远规划)中华人民共和国土地管理法*#各省市土地储备和一级开发办法以及土地出让办法等有关土地使用的法律法规#国家发布的城市总体规划#城市分区规划#项目开发区详细规划#交通等市政基础设施规划等文件$项目所在地自然#经济#社会环境资料自然环境包括地理#气象#水文#地质+包括工程地质和地震地质,等基础资料!经济和社会环境指的非自然的项目土地开发环境%项目区位图#项目总平面图#项目开发申请等项目开发的被批准1195、批复文件或具有同等效力的文件&国家计委#建设部联合颁发的)建设项目经济评价方法与参数*+第二版,#国家计委$%!年第九号令)建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定*#各省市土地一级开发实施方案编制和审核办法#)城市房屋拆迁管理条例*+国务院令第%(号,#各省市基础设施建设管理法律#法规等国家现行的行业规范#规程#参数#标准第七章!土地一级开发操作性实施方案(%!待开发土地的)土地一级开发计划*和)土地一级开发实施方案*(项目其他相关的资料三!编写原则土地一级开发的编写一般要求强调以下四个原则$预见性#指导性#科学性#概括性各个原则是一个系统!系统里的各原则相互协调#相互作用!196、我们只有在编制土地一级开发方案中遵循这些原则!才能产生出符合要求的#高质量的操作性实施方案!确保土地开发项目的顺利完成!+预见性土地开发操作性实施方案必须预见到未来土地开发过程中所涉及的种种问题一个好的土地开发操作性实施方案!必定综合考虑了社会#政治#经济#文化及自身的实际情况!对项目的进展有了很好预测此外!只有充分预见项目风险!才能采取行之有效的对策规避风险!确保项目安全$+指导性指导性是在预见性的基础上衍生出来的一个原则!操作性实施方案是未来土地开发实施的蓝图!它的目的是找到项目开发内在的变化规律!预测出将来一定时期的变动趋势!建议甚至确定一定条件下应该采取的具体行动!它的重要之处在于方向197、上能够有效指导土地开发!在实践中表现为立足现实基础!以具体的条文性方案提出问题的解决之道+科学性主要指的是土地一级开发实施方案的编制方法要科学!就是在方案的编制过程中!考虑到项目方方面面的情况!并进行充分的经济技术指标的分析与考证!把握项目开发的内在规律!确保编制的土地开发操作性实施方案成本最小化!收益最大化!具体操作切实可行)+概括性土地开发操作性实施方案是对整个土地开发具体项目的一个通盘的整体性描述它立足于科学的分析方法!贯彻着对项目的全面了解及对关键性的问题的切实把握!它不是简单的数据的罗列!也不是单个的就事论事!而是用精确而简洁的文字对项目实施中所涉及的内容进行高度的概括第二节!主 要198、 内 容土地一级开发操作性实施方案是一个综合性强#技术含量高#操作应用性强的纲领性文件!是土地一级开发项目实施过程全面的#完整的图#表#文字描述由于全国各城市对土地一级开发的规定不同!各开发项目在性质#规模和复杂程度上也有较大差异!因此土地一级开发操作性实施方案的内容也不尽相同土地一级开发操作性实施方案在内容上一般都包括如下几个方面一!项目概况项目概况主要包括如下内容土地一级开发实务指南(&!项目名称及开发主体的名称!本项目开发的社会经济意义!实施方案的编制依据#时间项目+宗地,区域位置采用区位图加文字的方法对区域位置进行描述区位图推荐在网址SSS+2=R T+5 M M 5 J 3+1 M 199、K下载!并在图上用红线标注出项目位置%对区域进行文字描述时!宗地所在区域交通情况的介绍是非常重要的#项目地上附着物概况采用航拍图加文字的方法对地上附着物概况进行描述航拍图推荐在网址SSS+1 6=L/U V+L 3 R下载!并务必用红线标注出项目范围$土地利用概况包括项目范围内农用地#工业用地#生活居住用地#市政设施用地#交通用地#未利用土地等各类土地的面积#四至#性质等大致情况采用土地利用地形图+画出项目红线,加文字进行描述所有资料的取得+包括地形图,均以国土部门的产权产籍登记资料为准%项目规划概况采 用 控 制 性 详 细 规 划 图+画 出 项 目 红 线,加 文 字 进 行 概 括 描200、述控制性详细规划由 城 市 土 地 规 划 部 门 制 定!项 目 开 发 主 体 由 土 地 储 备 供 应 中 心取得&项目自然特征的描述和分析项目的自然特征包括宗地所在区域的气候#河流水系#地形地貌#工程地质情况等气候的描述和分析!包括宗地所在区域的气候类型#气温状况#年降雨量#年蒸发量#空气湿度#潮湿系数#风向风力#日照情况等%河流水系的描述和分析!包括地上水系+河流#湖泊,和地下水的含量#分布#当前使用状况#开采量%对地形地貌的描述和分析!包括地形#地貌#海拔%工程地质的描述和分析!包括土地类型#沙土特性#地震烈度等特殊情况及特殊适用政策的说明二!项目风险分析项目开发进行前!开发主体201、必须对项目前景进行分析前景分析主要包括经济风险分析#项目市场前景分析#项目开发环境分析#项目开发影响等方面!经济风险分析经济风险分析一般包括盈亏分析和敏感性分析!有时还要进行概率分析风险分析就是分析项目面临的风险引发因素+如开发成本#开发周期#贷款利率,!分析其变化对项目经济效益评价的技术经济指标+如财务内部收益率#财务净现值和投资收益回收期等,的影响程度!并进行定量研究项目市场前景分析主要包括对国家宏观政策导向#土地市场#住房市场等的分析项目所在城市的土地供应#土地开发投资态势!各类商品房市场成交套数和面积#成交价格!期房买卖等#项目开发环境分析主要包括项目所在区域社会环境进行分析主要内容包202、括项目所在区域的社会经济状况#市政基础设施现状#土地利用开发制度#国家和地区的金融#税收政策#国家的宏观导向等$项目开发影响评估分析项目开发对外部势必产生影响!这对于开发主体也是存在相当的风险的项目影响评价参照土地储备中心的相关规划!包括分析项目对周围环境的影响#对周围交通的影响!从而制定合理的项目环境保护#交通规划方案第七章!土地一级开发操作性实施方案(!三!项目土地现状调查!+土地利用调查按土地的性质+集体土地#国有土地,实地调查!明确项目范围内集体建设用地#耕地#林地#园地等集体土地!以及国有建设用地#国有农用地等国有土地的面积#四至#数量#权属采用文字加表格的方法进行描述!具体以国土部203、门的相关资料为准$+地上物调查同样按土地的性质+集体土地#国有土地,实地调查+!,集体土地上土地附着物的调查分为三类$!征地类!包括青苗及树木#鱼塘#电线杆#坟墓等地上附着物的调查统计!种类和数量以实地调查为准%拆迁类!主要指按照相关法规及有关项目批复!对农村宅基地院落数量及被拆迁面积!集体企业个数及被拆迁面积的调查统计!所有资料以实地调查为基础!但以国土部门地籍登记资料为准%#市政类!主要指变电站#雨水污水处理站#机井#通讯站#垃圾站等基础设施所有资料采用文字加表格描述!必要时附上实地照片+$,国有土地地上附着物的调查分为三类$!被拆迁国有企业个数#被拆迁占地面积及建筑面积%被拆迁居民户数#204、被拆迁占地面积及建筑面积%#市政设施现状调查以现场实地调查资料为基础!主要包括三个主要方面$市政道路!包括可利用的!需要改建的公共道路%公用设施!包括消防#人防#电力设施+包括变电站#高压走廊,%市政管线!含供水#污水#雨水#热力#燃气#电力#电讯#有线电视等所有资料采用文字加表格描述!必要的附上实地照片四!项目修建性详细规划项目修建性详细规划!应当按照城市总体规划#分区规划和项目控制性详细规划为依据!根据项目的实际情况!进行综合技术经济论证后制定一般由建设单位组织编制!特殊情况由政府相关职能部分直接组织编制项目修建性详细规划应当包括$!建设条件分析及综合技术经济论证%做出建筑#道路和绿地等的205、空间布局和景观规划设计!布置总平面图%#道路交通规划设计%$绿地系统规划设计%工程管线规划设计%&竖向规划设计项目修建性详细规划还应对用地性质#种类用地的开发要求#城市设计特殊要求#配套要求情况进行说明必须严格遵循项目控制性详细规划的技术经济指标有$!总用地面积%容积率%#总建筑面积%$建筑密度%绿地率%&建筑层数及建筑高度限制总用地面积主要分为$!建设用地面积%代征道路面积%#代征绿化用地面积建筑总面积主要分为$!居住建筑面积%商业建筑面积%#配套建筑面积最后形成修建性规划!采用图#表加文字的方法进行说明附项目控制性详细规划重要技术经济指标说明参考表五!项目团队组织方案组建一支高素质#高水平206、的队伍!是优质#高效地完成土地一级开发任务的基础项目团队的组织方案具体包括三个方面的内容土地一级开发实务指南(!领导方面!加强团队的领导!倡导先进的管理理念与文化!建立#健全团队的协调机构#监督机构等以保证项目高效制度方面!开发主体应当按照项目管理的理论#理念组建团队结合施工实际!建立施工项目经理制和第一责任人制度%规范化建立并不断完善项目管理制度!并提出实施#检查#验收的具体办法和要求#技术保障方面!规划项目施工各阶段#各专业#各系统应具备的各类专业技术人员的结构#来源#分工!以及安排施工人员的技术培训六!项目工程实施方案土地一级开发项目工程实施方案是指对项目土地开发施工过程所做的总体设想和207、安排施工方案的编制是项目工程实施中最重要的环节之一!是决定整个土地一级开发全局的关键!对土地开发的质量有决定性的影响项目工程实施方案决定了整个施工的顺序#施工方法#施工机械的选择#工程质量及施工安全项目施工方案主要包括征地拆迁#场地平整和市政基础设施建设方案三个方面!项目征地拆迁方案描述说明项目红线内和项目代征土地的征用#拆迁和补偿实施的全过程包括$项目征地拆迁的依据和细节说明%项目征地拆迁补偿方案+土地补偿费#劳动力安置费#地上附着物补偿费等的确定,%拆迁工作!安置工作的实施计划场地平整施工方案场地平整施工具体安排#市政基础设施建设方案按照控制性和修建性详细规划的要求!结合开发项目的实际情况208、!制定市政基础建设方案市政基础设施建设方案主要包括道路工程#给水工程#排水工程#供电工程#电信#燃气工程#热力工程#管线配套工程等七!项目进度管理方案整个土地一级开发是在一个统一的开发计划下同时实施项目前期策划#市场调研及分析#前期手续的办理#征地拆迁的实施#市政建设#配套工程#竣工验收#入市交易#投融资等多个子项目的建设!因而必须制定项目进度管理方案!以保证各个阶段#各专业#各系统的工作都有序进行!提高整个项目的效率和效益+例如!一个高效率的项目进度管理方案!能让大市政建设和地块开发同步实施!从而缩短工期!提高效率,!还能为项目监管和现金流分析提供依据项目进度管理主要有以下内容!+项目进度计209、划书项目进度计划书根据项目的目标!在项目确定的范围内!依据确定的需求和质量标准!并在项目成本预算许可下!制定出一个周密的项目活动安排的过程它的功能有$!进度控制$项目进度计划书是检查实际进度是否按计划进行的标准计划调整$在项目实施中若出现偏差!要及时找出原因!查出是项目实际操作出现问题还是计划书脱离了实际!从而对症下药!采取必要的补救措施或调整#修改原计划#责任考核$项目是否保质#保量#及时完成!是考核项目责任人的最权威指标$+项目阶段报告项目阶段报告是按照项目执行的时间周期定时制定项目阶段性分析报告!比如年报#季第七章!土地一级开发操作性实施方案()!报#月报#周报等项目阶段报告关于一定时期210、内项目进度#实现程度#阶段成果#问题分析和解决建议#下阶段工作计划等内容的总体分析和描述!它不但可以提供项目在这一时期的一些具体情况!而且可以为下一阶段项目的开展提供指导性意见+项目配套资源的分析项目进度管理中!考虑和检查项目关键配套资源与项目进度的配合程度也是一项非常重要的工作例如!考察分析当前项目的资金供给能否满足项目进展的要求!并提出相应的处理措施!对于一个项目的成功是十分必要的因为资金一旦短缺就会造成项目质量下降#工期延长!甚至影响到项目开发主体的存亡具体分析和考察的关键配套资源要项目因情况不同而不同!如有的项目要考察宏观政策动向!有的项目要考察特定设备的购买等!但对于项目资金#市场动211、态等项目关键配套资源则是所有项目的考察内容)+项目责任人制度高效的项目进度管理系统必然是一个责任明确的监控系统!项目任务的分配必须做到责任明确!并且落实到人!签订项目任务责任书!确保项目的实施都有具体的人负责项目责任人一经产生!即为该项目的第一责任人!并对该项目负有全面责任!对未按要求保质保量完成要求的责任人!应当给予惩罚八!项目投资成本测算及经济效益估算成本测算和经济效益估算是操作实施方案中最核心#最关键的部分之一!在这一部分要充分利用上述各部分的分析研究结果!尤其是项目进度管理方案!对项目进行有效的成本收益分析!+项目一级开发成本测算项目总成本为直接成本和间接成本之和土地一级开发项目的直接212、成本主要包括前期费用#征地补偿费#拆除补偿费#市政工程费#配套设施建设费等!前期费用!包括测绘费#办理规划手续费#钉桩钉线费#地质灾害评估费#委托可行性研究费#出让评估费#环评费等征地拆除费用!包括征地补偿费!建筑#地上物拆除补偿费等#市政工程建设费用$配套设施建设费%不可预见费一般按照前期费用#征地拆迁补偿费#市政工程费用三项和的(*计算间接成本主要指贷款利息#税金等!贷款利息税金!指营业税等税种根据项目整体进度安排!制定如下投资计划!见表,+!表+!一级开发成本投入进度表序!号项 目 名 称小!计第一季度第二季度第三季度第四季度/!前期费用$征地拆除补偿费市政工程建设费)配套设施建设费(不213、可预见费用#贷款利息,应缴税金&管理费土地一级开发实务指南)*!$+项目一级开发收益估算开发主体的经济收益十分明确!就是按照招投标中开发主体与土地储备中心的约定确定如$%,年!月日!北京市土地整理储备中心对石景山南宫地块和门头沟新城子地块首批一级开发招标!规定一级开发主体所得不得高于投入总成本的&*+现金流量和财务指标分析根据项目已经确定的项目进度安排#上市时间及相关手续办理周期!从全部投资和自有资金两个方面对反映项目的经济效益的基准收益率#财务内部收益率#财务净现值和投资回收期等财务经济指标进行分析测算并最后形成总表!基准收益率的确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率!安全利率取三年定期存款214、利率!风险报酬率一般范围为)*!%*财务分析指标!主要包括计算项目财务净现值#项目财务内部收益率#项目静态投资回收期#动态投资回收期等技术经济指标同时还要对项目资金的来源与运用#贷款偿还能力#现金流安全等进行分析!从而为开发主体安排融资计划提供参考依据九!土地供应方案土地法供应方案的内容主要如下!说明土地供应模式土地一级开发完成后!是通过招标#拍卖或挂牌等方式供应!还是通过协议等其他方式供应土地供应的时间安排#土地一级开发深度通过土地一级开发后土地的状况$市政设施的接用土地一级开发主体必须在供地前完成与各个市政专业管理部门谈判协商#签订市政接用和建设协议等工作!以保证二级开发的顺利进行%说明供215、地时点开发状态及开发成本支付情况&在二级开发主体接手项目之前!土地一级开发主体必须负责项目的经营管理因此!一级开发主体必须制定项目建成后的经营管理方案!负责土地一级开发施工完成到一级开发结案期间的经营管理第三节!相 关 附 件土地一级开发操作性实施方案!是指导具体开发施工的重要文件!一般包括修建性规划设计方案#项目进度计划#工程实施方案和融资规划等相关附件一!修建性规划设计方案修建性详细规划一般由土地一级开发主体组织编制!特殊情况下可由相应委托机构进行编制!一主要内容!+对项目的建设条件分析及综合技术论证!对项目地理位置#用地环境#规划范围等建设条件进行分析提出各系统的设计方案#进行综合技术论216、证第七章!土地一级开发操作性实施方案)!$+总平面规划图中的有关内容!城市道路坐标#高程#红线宽度及分幅#转弯半径等建设用地边界各拐点坐标#用地范围及相邻周边地貌地物#用地范围内主要道路控制点坐标#道路宽度及出入口的位置$建筑物功能#编号#坐标及室内高程!各建筑物基底面积#层数及高度+列表,%建筑间距!建筑物退让+离界或离线,距离&公共设施配套项目功能!设置的具体位置!用地界线等绿地界线!绿地布局(室外场地各控制点坐标#设计高程)道路控制红线等各类控制线的具体位置+各类用地平衡表和技术经济指标统计表+含总用地面积#总建筑面积#地下建筑面积#建筑密度#容积率#绿地率#公共绿地面积#人均公共绿地#217、地上泊车数量#地下泊车数量#人口规模#总户数#居住建筑面积#居住人口毛密度#居住人口净密度等,+道路系统规划图$应确定道路等级!道路宽度#控制点坐标#高程#转弯半径!主要道路断面形式!出入口定位坐标#宽度!地上#地下泊车范围和泊车布局#泊车量等)+绿地系统规划图$应确定绿地功能#范围#用地面积!选择树种!进行绿地景观和设施设计等(+用地竖向规划图$应确定地形地貌的利用!进行土方平衡!确定各控制点的坐标#高程和地面排水方向#坡度#高程等#+工程管线规划及管网综合规划图$包括给水#排水#电力#电信#有线电视#燃气各专业管线和管网综合规划等规划内容包括负荷预测#外部管线现状#地坪标高#排水管道标高#218、各类管线走向#管线位置#主要管线管径!并需取得相关主管部门的初步意见,+主要建筑平#立#剖面图&+修建性详细规划图纸比例为!7(%或!7!%!二项目修建性规划设计方案的审批!+审批依据项目修建性详细规划的审批依据为$!)中华人民共和国城市规划法*!各省实施)中华人民共和国城市规划法*办法%)城市用地分类与规划建设用地标准*#)城市居住区规划设计规范*等国家#省有关标准#规范%#各地区域性规划!经批准的城市总体规划+含城镇体系规划,#分区规划#详细规划#专业规划等城市规划$+材料准备!建设单位申请表%建设项目选址意见书%#规划设计蓝线图或建设用地规划红线图及规划设计条件%$规划设计说明书%现状图219、%&总平面规划图%道路系统规划图%土地一级开发实务指南)!(绿地系统规划图%)用地竖向规划图%+工程管线规划及管网综合规划图%,-.主要建筑平#立#剖面图%,-/透视图%,-0全套电子文件%,-1其他附件二!项目进度计划项目进度计划编制是项目进度管理最重要的工作项目进度计划是表示土地一级开发各项工作的顺序#开始和结束时间以及相互衔接关系的计划!即土地一级开发项目实施的时间安排它既是开发主体项目实施的指导文件!也是实施进度管理与控制的依据项目进度计划分为项目总进度计划与单位项目进度计划这里主要介绍项目总体计划的编制!项目单位进度的计划可参照项目总体计划的编制!+编制依据有$土地开发相关法律法规#220、合同文件#资源供应情况#项目规划#项目预算#定额工期#项目的自然条件及有关技术经济资料#气象资料等$+施工总进度计划的编制步骤和方法+!,确定项目任务量!任务包括前期工作#工程实施#后期工作三个方面!前期工作$包括地质灾害危险性评估#办理环境影响评价#办理交通影响评价#办理规划批复#办理项目核准手续#签订征地安置补偿协议#区国土局初审#市国土局审核#报批#交费#取得用地批复工程实施$包括安置补偿#取得用地规划许可证#征地结案#拆除及土地平整#市政工程方案咨询#市政方案综合#委托市政施工图设计#与市政签订接用协议#招投标确定施工单位#市政建设#后期工作$包括一级开发验收#地价评估#确定土地出让价221、格#挂牌文件制定#挂牌出让#确定中标人#各方签订合同#资金回收+$,确定项目工作时间及顺序!就是通过一定的方法确定完成项目内一项工作所需要的时间+同时确定劳动力数量,及先后顺序项目总工作时间一般合同会给予规定!而各单位工程的工作应在参照合同同时!考虑工作性质#工作特征#客观条件#办理各种手续的顺序#时间与可能性等因素!采取专家判断#类比估计#单一时间估计法#三个时间估计法等方法确定各单位工作时间%考虑各项工作的制约关系!确定各单位工作的开竣工时间和相互搭接关系+,设定进度里程碑!就是确定项目里的关键交付物特定时间项目阶段里程碑目标的实现到与否!是考核实际工作任务完成情况的最简单#最直接的标准+222、),编制项目总体进度计划流水作业图项目总体进度流水作业图一般以前期工作#征地#拆迁#场地平整#市政建设#入市交易为主线!并以此带动单位工作!将单位工作按主线组织若干条分流水线施工总进度计划既可以用横道图表示!也可以用网络图表示!如表,+$所示第七章!土地一级开发操作性实施方案)#!表+!项目总体进度计划横道图参考序号工!作!内!容月!份!$)(#,&!%!$!前期工作!+!/3/$征地$+!/3/拆迁+!/3/)市政建设)+!/3/(其他工作3/#土地入市交易三!工程实施方案!+征地拆迁方案市政设施建设方案!包括但不限于以下内容!法律法规及政策依据征地拆迁应严格按照)中华人民共和国土地管理法*223、#)WW省实施 4 中华人民共和国土地管理法5办法*#区+县,土地管理的相关法律#法规及配套政策征地拆迁范围的说明说明征地的面积和四至+具体以规划红线图为准,!拆迁的适用范围!拆迁的标准#土地权属#房屋权属的认定依照有关法律法规的规定!确定土地和房屋产权一般持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房地产才能视为完全产权但为照顾被拆迁人利益!结合项目的实际!通常也会放松规定$地上物的情况调查汇总包括树木#鱼塘#坟墓#公用设施+电线杆#变电站,等%征地拆迁补偿方式的确定征地拆迁补偿一般有货币补偿和产权调换两种方式通常以货币补偿为主!产权调换为辅&补偿标准的确定确定土地#房屋#地上物等的补偿标准货币补偿224、标准的确定(拆迁中涉及寺庙#遗址等文物古迹!依照相关法律#法规的规定办理)公用设施的补偿可以进行集体货币补偿!也可以进行拆#改#移等处理+安置方案的确定主要是做好劳动力的安置工作与回迁的工作劳动力的安置应当土地一级开发实务指南)$!在当地政府主管部门的帮助下!落实到人如果项目中存在回迁的情况!应当编制回迁房建设方案,-.制定搬迁过渡补助办法对拆迁过程的造成的厂房停产#停业!住宅不能居住的情况也应该进行补偿,-/鼓励措施被征地拆迁人对实施方案所列价格无异议#在公告规定期限内完成搬迁腾空并签订协议的!根据被拆迁人提供的书证材料和房屋建设年限等情况!合法建筑实行分时段给予补差价减免或奖励,-0强制措225、施被征地拆迁人在拆迁公告规定期限内未完成搬迁腾空并签订协议的!根据)中华人民共和国土地管理法*和相关法律法规的规定依法强制拆迁$+市政设施建设方案市政设施建设方案!包括但不限于以下内容!建设目标指在保证项目的建设速度和开发成本控制的前提下!通过推进项目的实施!能将市政设施建设推向的品质高度建设原则根据项目的具体情况!确定项目市政设施建设的侧重点例如有的项目可能要求品质优先!欲打造精品工程!而有的项目可能对时间和成本控制要求比较高#建设内容根据项目规划!确定设施建设的具体内容土地一级开发项目市政设施建设!一般包括道路工程#给水工程#排水工程#供电工程#电信#燃气工程#热力工程的建设$建设程序/+226、设计依据取得主要包括市政建设相关的法律法规的参照!城市规划委员会审定的项目规划的取得!或者聘请专业咨询公司对市政建设进行咨询0+建设现场的调查主要指对自然条件的分析!要充分考虑洪水#雨季#冬季#不良地质地段等因素的影响对建设的影响1+操作规划制定按照设计依据及项目具体条件制定操作规划2+按规划进行施工%投资测算主要是按照规划内容#根据建设的实际情况!对项目建设需要的资金进行测算具体根据市政建设确定的施工方法#施工机具#施工材料等对项目建设所需的资金做出测算&进度安排是指市政建设实施的时间安排!即在确定的时间里完成确定的任务进度安排的基本原则为确保施工过程的连续性#协调性#均衡性以及经济性主要从227、时间组织#空间组织#技术组织#材料组织等方面进行考虑与安排项目实施与保障项目实施主要是指项目实施的组织与管理!明确管理机构的职能分工以及项目实施的管理制度等%相应的保障措施也是重要市政设施建设的重要的一环!应当采取加强领导#落实责任#规范操作#强化监管等措施!确保文明施工!安全施工四!融资规划融资规划是指为了给土地一级开发筹集所缺资金!土地储备中心或开发主体自身所做出的筹资计划融资是为土地一级开发项目服务的!因此!所融资金必须在数量#期限#成本三方面满足土地一级开发对资金的需求数量是指土地一级开发项目所需资金的总额和分期使用额!期限指的是所融资金从取得到清偿的时间间隔成本指的是项目为所融资金付228、出的各种费用!例如利息土地一级开发区项目的融资规划应该包括如下内容第七章!土地一级开发操作性实施方案)%!项目需要融资的总额!分期数额的确定房地产开发本身属于资金密集型行业!而土地一级开发所需要的资金更是相对集中!征地拆迁这一过程所需的资金一般占项目使用总资金的#%*以上!所以!土地一级开发必然存在资金缺口/+投资成本测算土地一级开发主体在决定取得土地开发权时!就要考虑项目的财务可行性!首先对项目成本大概估算在取得土地开发权以后!再根据所承担责任!结合实际情况编制项目投资成本测算!作为确定项目融资总额的依据0+项目资金流量分析土地一级开发项目的现金流是指项目在整个期间内所产生的现金流入和现金流229、出的总称分析资金流量即确定与土地一级开发项目资金投入和资金偿还的要求相适应的不同时段内筹集资金和偿还资金的数量通过投资成本测算和现金流量分析!确定项目所需融资的总额和分期数额融资来源分析!即对项目的融资渠道进行分析目前!随着改革的深入#房地产业的成熟!土地一级开发的资金来源渠道越来越广!这些渠道大体可分为财政资金#政策性银行信贷资金#商业银行信贷资金#自有资金#集资四类)北京市土地储备和一级开发暂行办法*规定!土地一级开发并非完全的市场行为而是一种政府行为这样!融资主体就可能是土地储备中心!或者是开发主体因此在进行融资来源分析的时候要依具体项目而定如果是土地储备中心负责资金的筹集!那财政资金和230、政策性银行信贷资金的渠道可能比较重要!而如果是土地一极开发企业筹集房地产项目所需资金!那么商业银行信贷资金#集资渠道就比较重要了#融资结构的确定!即确定各个资金来源渠道的资金所占的比重通常来说!在确定资金来源的时候!我们要求所融资金数量最大化+小于项目融资需求,!期限+注意成本,最大化!成本最小化但实际情况往往千差万别!鱼与熊掌难以兼得!所以只能从这一标准出发!实事求是确定具体项目的融资结构$融资实施!即详细安排筹资工作各个阶段的具体目标#任务#时间#地点和负责人等在项目准备阶段!项目实施阶段#在项目后期各个阶段的资金状况#资金要求都各不相同!做好融资实施计划!确保融资操作忙而不乱!是相当有必231、要的%融资风险论证融资风险论证是制定融资规划必不可少的一个环节!决定着融资主体的生存状态融资风险论证常用的指标有三个$/+资产负债率!是指企业在一定时点到期债务和总资产的比率!一般来讲资产负债率不宜超过(%*0+流动比率!即企业流动资产与其流动负债之比1+偿债比率!是指一定时期内企业还本付息总额与收入总额的比率&融资方案的编制这里的所指的融资方案!是指项目融资主体+开发主体,为了取得资金!向筹资对象做出的书面说明融资方案包括的内容主要有$/+项 目基本情况%0+项目总投资及拟贷款金额%1+项目还款计划%2+效益分析土地一级开发实务指南)&!第八章!土地一级开发行政审批导!读!土地一级开发作为一232、项复杂的系统工程#包括土地管理!城市规划!城市建设!交通管理!园林保护!环境保护!文物保护等多方面的内容#由此涉及城市国土!规划!建设!交通!园林!环境!文物等多个行政管理部门&中华人民共和国行政许可法中规定#只要直接涉及有限自然资源开发利用!公共资源配置!生态环境保护等事项#都应该设定行政许可&北京市土地储备和一级开发暂行办法*京国土市-$%(.()%号+第十五条也明确规定#土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见#向市国土部门办理用地手续#向市发展和改革委员会办理核准手续#涉及交通!园林!文物!环保和市政专业部门的#应按照有关规定办理相应手续作为土地一级开发主体#虽然通过招投标已经取得233、了土地的一级开发权#但是只有在手续齐全的前提下才能开始进行征地!补偿!拆迁!场地平整等一级开发环节因此政府相关行政部门#应该积极建立有关审批协调机制#加强协调与配合#各司其职!严格审批!高效行政#规范开发主体的开发行为#保证土地一级开发的有效进行#从而确保开发资金的合理利用#保证城市规划的贯彻和实施#保证开发符合环境!文物保护!交通等市政要求由于审批涉及的部门多#事项繁#因此虽然这只是一件跑腿的事情#但往往还是会让开发企业#尤其是刚刚涉足土地一级开发的企业感到千头万绪基于此#本章主要从开发主体的角度出发#带领土地一级开发主体到各个行政部门$走一遭%总的来说#土地一级开发主体单位主要应该办理以下234、的前期手续)*!+向市规划部门办理规划手续(*$+向市国土局部门办理用地手续(*+向市发展和改革委员会办理核准手续除此之外#涉及交通!园林!文物!环保和市政专业部门的#再按照相关规定办理手续值得说明的一点是#由于各个城市地区存在差异#经济发展水平不同#因此涉及相关行政部门的审批手续也并非完全一样#本章主要参考北京等城市土地一级开发过程中的审批过程#各地可以由此作为参考#在办理手续的时候可以找当地政府相关部门进行咨询第一节!规划部门行政审批各地市规划委员会是负责本管辖区域内城乡规划管理工作的政府组成部门!其主要职责是负责城市总体规划#分区规划#控制性详细规划#区+县,域规划及重要地区城市设计的第235、八章!土地一级开发行政审批)!编制和修订的管理工作%负责上述规划的审查报批和已批准的各项规划的备案管理!并按有关规定审批部分详细规划等土地一级开发企业在取得土地一级开发权后!要到规划部门办理征求规划意见书+选址,一!申请所需材料+!,建设单位出具的申报委托书+$,建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许可及其他事项申报表(+见本节附件,+,国土局一级土地开发批复文件+),建设单位新征+占,用地申请+需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况!申请文件应包含发文号#签发人#单位印章等基本公文要素,一份+(,经 市 测 绘 主 管 部 门 审 核 确 认 的!1(%或!1$%+远 郊 地 区 236、可 使 用!1!%或!1!%,地形图一份!位于远郊区城镇范围以外的机要项目须提交地形图(份!并用铅笔画出新征+占,用地范围+#,其他法律#法规#规章规定的相关要求+,其他需说明的问题二!职责分工各地市规划委员会下属建设用地管理部门具体负责全市建筑工程项目用地的规划管理!拟定规划意见书%负责绿化隔离地区等专项工作%督导相关分局的业务工作三!审查时限按各地规定的审查时间+北京市为$%天,以北京市为例!如果规划委员会批准了该块土地的开发申请!则土地开发企业可以在规划委网站上查询到类似如下的行政许可结果公示查询的证号为&*规意选字*)号查询结果单!位北京中关村电子城建设有限公司项目名称中关村科技园区电237、子城西区二期土地一级开发+科技研发用房,建设位置朝阳区中关村电子城西区证照名称规划意见书+选址,发 文 号$%,规意选字%$号发文日期$%,年$月$日项目状态您查询的建设项目在北京市规划委员会已办理结束!核发证照请参见 证照名称(和 发文号(土地一级开发实务指南)(!附件&建设项目规划许可及其他事项申请表建设项目规划许可及其他事项申报表+建筑工程,项目代码2+首次申报时!由规划行政主管部门填写,建设单位6个人7+申请盖章,本单位+个人,承诺$!对提交的申报材料实质内容的真实性负责并依法承担相应法律责任代理人+产权人,身份证号码联系电话手!机组织机构代码2建设方式%房地产开发%土地整理储备中心%238、代建制单位%特许经营权单位单位性质%房地产开发公司%中央单位%驻京部队!%其他单位!设计单位+盖章,本单位承诺$!对设计文件和图纸表述内容的真实性#准确性#合法性负责!并依法承担相应法律责任项目负责人资质等级!级资质证号注册建筑师注册证号2联系电话建设项目基本情况项目性质项目类别%普通!%机要建设规模用地面积平方米建筑面积平方米!+!,栋其他+构筑物等,图幅号建设项目所处环路%二环以内!%二环*三环%三环*四环!%四环*五环%五环*六环!%六环以外住房总建筑面积平方米住房总套数套型建筑面积%K$以下+含,住房总建筑面积平方米住房套数项目建设位置区+县,!街道+乡#镇,上阶段规划审批文号!除首次239、申报外!上次申报后核发的规划意见文件+包括)补正材料通知书*#)同意撤件通知书*,文号均须填写原规划许可证件文号办理延续#变更#补正#补发#证明#规划监督等事项的均须填写行政许可决定获取方式$!%建设单位+个人,自取!%行政机关送达通讯地址+含送达单位,区+县,!街道+乡#镇,收件人邮政编码!%!注$申报类型及告知事项详见背面本表由承办部门归档第八章!土地一级开发行政审批)!请按照建设项目类别#申报事项的申报阶段!确定申报类型$建设项目类别申报阶段行政许可公共服务技术审查规划监督新征6占7用地%通过土地公开交易市场取得土地开发权的企业投资项目%通过协议出让方式取得土地使用权的企业投资项目%政府240、直接投资或资本金注入项目%法院裁决裁定项目%其他%规划意见书+选址,%建设用地规划许可%建设工程规划许可%建设用地规划许可+临时,%规划意见书+条件,%规划意见函复%建设用地钉桩%规划意见复函%控制性详细规划%修建性详细规划%规划设计方案+群体布局,%规划设计方案+单体建筑,%规划验线%规划验收自有用地%政府直接投资或资本金注入项目%非政府投资项目%外装修工程项目%城镇居民建房项目%建设工程规划许可+临时,%规划设计方案+一般项目,其!他%延续规划许可证件%规划意见书+选址,%建设用地规划许可%建设工程规划许可%变更规划许可内容%规划意见书+选址,%建设用地规划许可%建设工程规划许可%补正规划241、许可内容%建设工程规划许可%补发规划许可文件%规划意见书+选址,%建设用地规划许可%建设工程规划许可%规划许可证明文件%建设用地规划许可%建设工程规划许可%申请控规调整%用地性质!%高度!%容积率!%绿地率!%空地率!%其他告知事项!+建设单位名称须填写全称并加盖单位印章!组织机构代码应准确!建设方式和单位性质请在选项前方框内划&(申请行政许可事项的!建设单位+个人,须出具申报委托书!代理人+产权人,须填写身份证号码为方便工作联系!委托代理人姓名#联系电话#手机应准确非行政许可事项不需提交申报委托书建设单位+个人,对其提交的申报材料实质内容的真实性负责!并依法承担相应法律责任提交的材料中!除本242、行政机关核发的文件外!对可提交复印件的!建设单位须在复印件加注 此件复印内容与原件内容核对无误(字样!并加盖单位+个人,印章$+设计单位名称须填写全称并加盖单位印章!资质等级#资质证号#项目负责人姓名#联系电话#注册建筑师注册证号应准确设计单位提供的设计文件和图纸应符合有关法律#法规#规章#规范及技术标准要求!并对设计文件和图纸表述内容的真实性#准确性#合法性负责!并依法承担相应法律责任+建设项目基本情况+项目性质#建设规模#申请建设位置#图幅号,填写应准确完整!上阶段规划审批文件#原规划许可证件文号应按照提示要求认真填写项目类别+机要项目应提交密级认定文件,及建设项目所处环路请在选项前方框内243、划&()+行政许可相对人按照建设项目类别#申报事项的申报阶段!确定申报类型!并在其对应方框内划&(申报)建设工程规划许可证*时!不同性质的项目须分别申报(+申报行政许可事项的!行政许可相对人可选择领取行政许可决定的方式要求由规划行政主管部门送达的!请准确填写通讯地址+含送达单位,送达地址#收件人姓名#邮政编码#+建设项目的 项目代码(由建设地区#地形图图幅号+!7$%比例尺,#建设单位组织机构代码#年号和序号组成个人申报的建设项目的 项目代码(由建设地区#产权人身份证号码#类别代码#年号和序号组成建设单位+个人,首次申报时!建设项目的 项目代码(由规划行政主管部门依据本申报表中的相关内容填写生244、成!并作为该项目各申报阶段的唯一代码建设单位以后各申报阶段应据此填写准确,+建设项目取得)建筑工程施工许可证*后!应按城市规划监督的有关规定!办理规划监督事宜&+申报材料+文件#图纸等,应符合规划行政主管部门公布的申报标准和示范文本要求!具体事项可登录北京市规划委网站查询$SSS+0 5 6 S+5 M U+1 L申报前请仔细阅读申报要求!备齐材料!并按要求将图纸装订成册 建设项目规划许可及其他事项申报表(可按E)规格复印或从北京市规划委网站下载网站已开通部分行政许可事项的网上申报审批业务!欢迎使用网上申报规划审批系统+申请办理延续规划许可证件有效期的!应在该规划行政许可证件有效期满三十日+指245、规划行政机关收到申请的日期,前!向作出该规划许可决定的行政机关提出申请!%+市政基础设施工程中的建筑工程项目须使用此表办理申报事宜北京市规划委员会$%#9!$土地一级开发实务指南!*!第二节!国土部门行政审批土地一级开发企业需要到国土部门办理建设项目用地预审手续由于各地国土部门的行政审批程序比较类似!这里仅以北京市为例!介绍建设项目用地预审许可的相关程序一!许可事项+!,名称$建设项目用地预审+$,项目编号$WW+,许可责任部门$市国土资源局+),承办部门$土地市场处+(,许可依据$!)中华人民共和国土地管理法*)中华人民共和国土地管理法实施条例*#)建设项目用地预审管理办法*+国土资源部令第246、$,号,+#,申请方式$书面申请+,许可证件名称$建设项目用地预审意见+&,许可收费依据和标准$不收费+,许可时限$%个工作日二!许可程序!一申请受理!+受理部门$市国土资源局业务受理中心$+受理条件$+!,国土资源部预审的建设项目#中央国家机关及其直属企事业单位#驻京部队建设项目和跨区县行政区域建设项目%+$,建设项目已备案!但未审批#核准%+,申请人按照有关规定提交材料齐全%+),申请人提交的材料符合法定形式%+(,申请人或代理人身份符合有关规定+申请人需要提交如下材料+见本节附件!*附件),$+!,建设项目用地预审申请表+原件一式两份,%+$,建设项目用地预审申请报告+原件一份,%+,区247、别建设项目情况!提供如下材料$!中央国家机关及其直属企事业单位利用自有土地的建设项目/+属审批类的!提供具备相应审批权限的主管机关批准文件+国家发改委#国管局#中直管理局或主管机关等的立项批复,#可行性研究报告#规划行政主管部门核发的规划意见书和市建设行政主管部门的登记备案文件第八章!土地一级开发行政审批!*!0+属核准备案类的!提供具备相应批准权限的主管机关批准文件+国家发改委#国管局或中直管理局等的核准备案批准文件,#按照京政办发-$%#.)%号文件规定由本市发展改革行政主管部门出具的备案文件和规划行政主管部门核发的规划意见书或按照京政办发-$%#.)%号文件规定由本市发展改革行政主管部门248、出具的项目办理用地预审告知单+含规划部门的规划意见,中央国家机关及其直属企事业单位新征占土地的建设项目/+属审批类的!提供具备相应审批权限的主管机关批准文件+国家发改委#国管局#中直管理局或主管机关等的立项批复,#可行性研究报告#市建设行政主管部门的选址意见通知书+含规划部门的规划意见,0+属核准备案类的!提供具备相应批准权限的主管机关批准文件+国家发改委#国管局或中直管理局等的核准备案批准文件,#按照京政办发-$%#.)%号文件规定由本市发展改革行政主管部门出具的备案文件和规划行政主管部门核发的规划意见书或按照京政办发-$%#.)%号文件规定由本市发展改革行政主管部门出具的项目办理用地预审告249、知单+含规划部门的规划意见,#驻京部队新征占土地的建设项目提供具备相应审批权限的主管机关批准文件+国家发改委#总后或主管机关等的立项批复,#可行性研究报告#市建设行政主管部门的选址意见通知书+含规划部门的规划意见,$其他类型项目/+审批类建设项目$项目建议书和可行性研究报告分开审批的!提供项目建议书批复#可行性研究报告#发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单+含规划部门的规划意见,或规划行政主管部门核发的规划意见书%项目建议书#可行性研究报告合并审批的!提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单+含规划部门的规划意见,或规划行政主管部门核发的规划意见书和项目建议书+代可行性250、研究报告,0+核准类建设项目!提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单+含规划部门的规划意见,1+备案类建设项目!提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书+注$国土资源部预审的建设项目!上述申请材料为一式两份,)+本岗位责任人$市国土局业务受理中心和市场处经办人员(+岗位责任及权限$市国土局业务受理中心对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查审查通过!给申请人一份书面)材料接收单*!然后在%+(个工作日内将申报材料转交市场处市场处按照受理条件进行详细审查并做出是否受理的决定!对于受理项目出具)行政许可申请受理决定书*!对于不予受理项目出具)行政许251、可申请不予受理决定*!对于需要补充资料的项目出具)行政许可补正材料告知书*!并在受理当日或)+(个工作日内将结果转业务受理中心告知申请人领取市场处未按时做出不予受理的决定或未提出补正资料的!视为受理!受理日期以业务受理窗口收到申请材料之日计算#+时限$(个工作日土地一级开发实务指南!*!二申请审查!+审查标准$+!,申请人提交的申请材料齐全#规范#有效%+$,建设项目用地选址符合土地利用总体规划!符合土地管理法律#法规规定%+,建设项目符合国家及本市供地政策%+),建设项目用地标准和总规模符合有关规定%+(,占用耕地的建设项目!补充耕地初步方案是否可行!资金是否有保障$+本岗位责任人$市场处经252、办人员+岗位职责及权限$按照建设项目用地预审的有关法律#法规#规章和政策规定!对申请人提供的申请材料进行详细审查!提出初步审核意见如)建设项目用地预审意见+代拟稿,*!在#个工作日内上报市场处负责人)+时限$#个工作日!三申请审核!+标准$同审查标准$+本岗位责任人$市场处负责人+岗位职责及权限$+!,审核项目用地是否符合土地利用总体规划!是否符合土地供应政策!是否符合相关用地标准!是否符合节约集约用地原则等%+$,根据项目实际情况会商相关处室对初步审核意见进行审核和提出具体要求%+,审定)建设项目用地预审意见+代拟稿,*!并在!%个工作日内上报主管局长)+时限$!%个工作日!四申请审定!+标253、准$同审核标准$+本岗位责任人$主管局长+岗位责任及权限$+!,按照标准对)建设项目用地预审意见+代拟稿,*的内容进行审定%+$,同意审核意见的!签发建设项目用地预审意见!交还市场处%+,不同意审核意见的!应与审核人员沟通情况#交换意见后!提出审定意见和理由!交还市场处)+时限$)个工作日!五许可告知!+标准$+!,及时#准确告知申请人办理结果%+$,制发的文书完整#正确#有效%+,留存归档的审批文件材料齐全#规范%+),及时将办理结果通过网络等形式进行公示$+本岗位责任人$市场处经办人和市国土局业务受理中心+岗位职责及权限$+!,准予许可的!制作)建设项目用地预审意见*!加盖局章!送交业务受254、理部门%第八章!土地一级开发行政审批!*#!+$,不予许可的!制作)不予行政许可决定书*!加盖局章!送交业务受理部门%+,受理部门按照工作标准负责通知申请人领取)建设项目用地预审意见*或者)不予行政许可决定书*等文书材料!申请人凭)材料接收单*领取相关文书#证件和资料%+),审批工作结束后!经办人将审批过程中形成的文书材料按要求归档#备案%+(,办理结果通过网络等形式进行公示)+时限$(个工作日附件!&建设项目用地预审申请报告样式关于.建设项目用地预审的申请报告+文号,北京市国土资源局$国土资源部或北京市国土资源局分局%&我单位负责开发建设的WW项目已经完成相关前期工作!特申报建设项目用地预审255、!现就该项目有关情况报告如下&一#建设单位基本情况建设单位设立情况#性质$中央国家机关#事业单位#驻京部队或其他性质单位%#业务范围和本单位现有用地情况二#建设项目基本情况该项目建设的相关背景#必要性(项目拟用地选址具体位置#规划依据和所在区域的功能定位!建设项目用地总规模#用地性质#建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容(项目投资总额和资金来源(建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件(其他需要特殊说明的情况三#建设项目用地情况建设项目用地总规模确定的有关依据#标准和过程等(建设项目用地的现状权属情况!包括总用地中国有土地和集体土地面积!用地现状中农用地#建设用地#未利用地面积情况!256、占用耕地或基本农田的面积!占用耕地的补充方式#标准和资金落实情况(建设项目用地方式$包括征收#占用%等情况(建设项目相关用地指标情况!包括建筑密度#容积率#行政办公及生活服务设施用地$或分摊土地面积%情况等特此报告$申请单位盖章%WW年W月W日附件&提交材料要求$一%预审申请报告要求!+行文要求&!采用红头文件的格式土地一级开发实务指南!*$!申请报告规范名称为)关于WWWW建设项目用地预审申请报告*#由国土资源部预审的!申请报告向国土资源部行文(由北京市国土局预审的!申请报告向市国土局行文$申请报告分报告正文和附件两部分!并加盖申请单位公章$+申请报告正文内容要求&!建设单位基本情况包括建设257、单位设立情况#性质$中央国家机关#事业单位#驻京部队或其他性质单位%#业务范围和本单位现有用地情况拟建设项目基本情况包括项目建设的相关背景#必要性(项目拟用地选址具体位置#规划依据和所在区域的功能定位!建设项目用地总规模#用地性质#建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容(项目投资总额和资金来源(建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件(其他需要特殊说明的情况#建设项目用地情况建设项目用地总规模确定的有关依据#标准和过程等(建设项目用地的现状权属情况!包括总用地中国有土地和集体土地面积!用地现状中农用地#建设用地#未利用地面积情况!占用耕地或基本农田的面积!占用耕地的补充方式#标准和资金258、落实情况(建设项目用地方式$包括征收#占用%等情况(建设项目相关用地指标情况!包括建筑密度#容积率#行政办公及生活服务设施用地$或分摊土地面积%情况等+申请报告附件要求&!企业法人营业执照或事业单位法人证书#行政机关组织机构代码证$复印件%法定代表人身份证$复印件%及委托书$原件%#标注项目用地范围和坐标的地形图$原件%$建设项目位于近#远郊区县的!所在区县国土分局出具的土地利用总体规划图和地类审查意见$原件%其他有关资料$复印件%注&已取得规划意见书的项目!不需要提供标注项目用地范围的地形图!但应提供规划意见书附图及用地四至坐标$二%申请人提交的材料应齐全!符合法定形式!且真实有效因申请人提259、交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担$三%除制式表格外!原件应使用E)纸打印!复印件统一使用E)纸复印$附图可以用E 纸扩印或与原图大小相同%!图纸比例统一采用!7(%#!7$%或!7!%$四%全部复印件应加盖申请人公章$装订成册材料的复印件应加盖骑缝章%并注明+与原件相符,附件#&建设项目用地预审申请表填写说明建设项目用地预审申请表填写说明!+项目名称&填写建设项目的准确名称$+项目拟建地点&填写到建设项目所在行政区域的区$县%#乡镇#村!公路#铁路等线性建设项目填写到涉及的区县+项目批准#核准#备案机关&填写建设项目审批#核准和备案的行政主管部门名称)+批准文号&填写建设项目审批#核准260、和备案的行政主管部门核发的项目建议书批复#预审告知单或项目备案表的文号第八章!土地一级开发行政审批!*%!(+建设项目主管机关&填写项目建设的主管部门名称#+项目拟投资规模&填写建设项目预算总投资额!计量单位为万元!保留小数点两位数附件$&建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表!+规划依据&填写建设项目拟选址的城市规划和土地利用总体规划依据$+土地分类&根据国土资发-$%!.$(号文件规定填写到用地分类的三级+用地总规模&填写规划部门确定的建设项目总用地面积!计量单位为公顷!保留小数点两位数)+国有土地面积#集体土地面积&用地总规模按照土地所有权分别填写国有土地的面积和集体土地的面积!计261、量单位为公顷!保留小数点两位数(+农用地面积#建设用地面积#未利用地面积&用地总规模按照土地利用现状分类分别填写!计量单位为公顷!保留小数点两位数#+补充耕地资金标准和总额#补充耕地拟采取方式及措施&填写建设项目所在地区耕地开垦费标准#补充耕地资金总额和补充耕地方式!计量单位为万元!保留小数点两位数,+经办人通讯地址&填写项目申请单位经办人员的姓名#通讯地址#邮政编码和联系电话&+备注&填写建设项目需要特别说明的其他情况+建设单位$盖章%&盖建设单位公章!%+填写)预审申请表*须使用钢笔或碳素笔!字迹清晰工整无填写内容的表项应自左下角至右上角划线表示无填写内容第三节!发展与改革部门行政核准土地262、一级开发属于固定资产的投资!耗费巨大!按照相关的法律法规!这样的项目必须取得发改委的核准作为负责研究拟订本市经济和社会发展政策!进行综合平衡!指导本市总体经济体制改革工作的市政府组成部门!发改委的重要职能之一就是按权限审批和上报固定资产投资项目!安排协调境外重大投资项目!安排政府财政性建设资金土地一级开发企业必须按照规定向市#区发改委提交核准申请!获得项目核准以后方可进行土地开发首先!土地一级开发企业向区县一级发改委提交申请提交的内容包括土地一级开发核准的请示#市联席会通过的土地一级开发实施方案#规划局出具的规划意见#环保局出具的环评批复#具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告263、#国土资源局核发的建设项目用地预审意见#根据有关法律法规应提交的其他文件以上材料经区发改委审核后还需要报市发改委核准!向市发改委提交申请的内容包括土地一级开发核准的请示#市联席会通过的土地一级开发实施方案#规划局出具的规划意见#环保局出具的环评批复#具有工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告#国土资源局核发的建设项目用地预审意见#根据有关法律法规应提交的其他文件以北京市为例具体来说!开发企业可以到北京市发改委受理大厅受理窗口办理核准申土地一级开发实务指南!*&!请在$%个工作日内!开发企业可以登陆北京市发改委的网站!查看到开发项目获准情况!该网页一般会发出如下核准公告.区.大型居住264、区.期土地一级开发项目获核准*-*!-!&根据相关文件!经研究!同意北京市土地整理储备中心对WW区WW大型居住区二期项目组织实施土地一级开发项目有关核准事项如下&一#规划范围&建设地点位于WWW!其四至为东至草房西路#西至辛庄路#南至营南路#北至常营东路!具体用地范围由规划管理部门确定二#规划用地&规划总用地面积WWWWW平方米!其中规划建设用地WWWWW平方米!代征道路用地WWWWW平方米!代征绿化用地WWWWW平方米!具体规划用地指标由规划管理部门核定三#建设规模及内容&该用地内建筑控制规模为WWWWW平方米!建设内容为住宅及公共服务设施四#工作内容&进行征地#拆迁工作和必要的基础设施和配265、套设施建设!达到入市交易条件后入市交易五#资金来源&该项目所需资金全部由北京市土地整理储备中心筹措解决北京市发展与改革委员会$%,年!月!#日第四节!交通部门意见评价一!办事流程在土地一级开发项目中!交通影响评价流程如下$!开发企业委托有资质的设计单位做出土地一级开发项目交通影响评价报告开发企业将交通影响评价报告交至市规划委员会#市规划委员会将交通影响评价报告转到市交通委员会交通委员会的重要职责之一就是负责审核大型城建项目的交通影响评价方案由它组织市规划委员会#市公安交管局#市运输局#市路政局#交通发展研究中心#市规划院等相关部门对交通影响评价报告进行评议$市交通委员会将评价意见+例如)WW区266、QQ项目土地一级开发交通影响评价*,函告市规划委员会二!时限整个交通影响评价一般在$%个工作日内完成以北京市为例!土地开发企业可以登陆北京市交通委员会的网站查询相关内容另外!北京市交通委员会还涉及如下的行政审批项目!如果开发项目涉及这些行政许可!应该积极到相应部门进行办理第八章!土地一级开发行政审批!*!+行政许可项目名称$跨越#穿越公路及在公路用地范围内架设#埋设管线#电缆设施许可+许可类,!项目编号$B;P?B X%)9$%)+北京行审B类路政%)2$%)年,法定实施主体$北京市路政局#行政许可项目依据$)中华人民共和国公路法*第四十五条和第五十六条$行政许可收费依据$本项许可不收费%行政267、许可审查总时限$%个工作日$+行政许可项目名称$建设工程占用#挖掘公路或者使公路改线许可!项目编号$B;P?E X%!%2$%)+北京行审E类路政%!%号2$%)年,法定实施主体$北京市路政局#行政许可依据$)中华人民共和国公路法*第四十四条#第五十六条$许可收费依据$本项许可不收费%行政许可审查总时限$%个工作日+行政许可事项名称$挖掘城市道路批准!法定实施主体$北京市路政局或区县市政管行政许可依据$)城市道路管理条例*第三十三条+!#年国务院令第!&号,#行政许可收费依据$本项许可不收费$行政许可审查总时限$%个工作日)+行政许可事项名称$临时占用城市道路批准!法定实施主体$北京市路政局或268、区县市政管委行政许可依据$)城市道路管理条例*第三十一条+!#年国务院令第!&号,#行政许可收费依据$本项许可不收费$行政许可总时限$%个工作日第五节!园林部门意见评价各地市园林部门的重要职责之一就是受理下列城市园林绿化方面的行政许可事项$!市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可%市政公用工程穿越历史名园许可%#新建#改建#扩建公园竣工验收%$调整规划确定的公园用地性质的批准%公共绿地改变使用性质的批准%&临时占用城市绿地许可%为保证城市管线安全使用进行树木修剪的批准%(城市园林绿化施工企业资质%)树木砍伐许可+包括树木移植许可,%+风景名胜区建设项目选址审批%,-.改变绿地规划#绿化用269、地的使用性质的审批在土地的一级开发中!涉及园林部门意见的行政审批主要包括古树名木迁移审批以及建设项目避让保护古树名木措施批准!它们均属于北京市园林绿化局行政许可项目分类中的古土地一级开发实务指南!*(!树名木保护!由野生动植物保护处具体负责由于北京是历史悠久的古都!在土地的一级开发过程中!很可能涉及园林部门的行政审批!土地开发企业应该担负起社会历史责任!积极办理好相关的手续当然!如果开发中不涉及古树保护!也就不用办理该项审批了审批办法见附件!*附件,附件!&古树名木迁移审批许可项目名称!古树名木迁移审批许可项目依据!)北京市古树名木保护管理条例*+市人大常委会公告第$号,许可收费依据!本许可项270、目不收费许可总时限!$个工作日+不含送达及市政府审批时间,许可程序一#受理!条件$申请人须提交如下申办材料!+)古树名木迁移申请表*份!$+工程项目树位平面图在施工平面图上标明树位#树种等!+因特殊情况确需迁移的项目相关文件!如$市级以上重点工程建设项目批准文件+规划意见书#建设工程许可证及附图,及相关材料!)+迁移方案+时间#迁移目的地#施工队伍名称#资质!保证被迁移古树名木成活的措施等,!责任人$受理人员!职责及权限$!对申请材料符合要求的!须及时受理!并发给申请人)北京市园林绿化局行政许可受理通知书*!然后将申请材料转给审核人!对申请材料不齐全的!暂不予受理!向申请人发放)北京市园林绿化271、局行政许可补正申请材料告知书*!请申请人补正相关内容!对申请事项不符合)条例*规定的!不予受理!并发给申请人)北京市园林绿化局行政许可不予受理通知书*!时限$!个工作日二#初审!工作要求$!+必须是市级以上重点工程!$+古树名木迁移方案必须切实可行!责任人$野生动植物保护处主管处长!职责及权限$按照审核工作要求对受理人员移送的申请材料进行审核%对需要现场核实的!组织现场核查在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*中填写书面审查意见!移交复审人员!如需专家评审!应及时将具体要求和安排告知申请人!行政许可中止!时限$个工作日三#复审!工作要求$同初审工作要求!责任人$主管副局长!职责及权限$按照审核272、工作要求对野生动植物保护处审核人员移送的申请材料进行复审在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*中填写书面审查意见!与初审人员意见一并转给审核人员!时限$个工作日四#审核!工作要求$同初审要求!岗位责任人$局长!岗位职能及权限$按照工作要求对该许可事项进行审核!然后在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*上签署审核意见!转野生动植物保护处主管人员!+同意迁移申请的!制文上报市政府审批!并告知申请人所需时间不计入许可时限%不同意迁移的!向申请人发行政不予许可决定书,!时限$(个工作日五#制发!工作要求$证件填写齐全#准确#规范!责任人$野生动植物保护处主管人员!职责及权限$按照要求进行填写!对经市人273、民政府审批许可的!填写)古树名木迁移许可决定书*%对市政府审批不予许可的!填写)行政不予许可决定书*!时限$!个工作日六#送达!工作要求$送达文件齐全#规范%按时送达!责任人$受理人员!职责及权限$对经市政府审批许可的!向申请人发送)古树名木迁移许可决定书*对经市政府审批不予许可的!向申请人发送)不予许可决定书*!时限$!个工作日内完成第八章!土地一级开发行政审批!*)!附件&古树名木迁移审批建设项目避让保护古树名木措施许可项目名称建设项目避让保护古树名木措施许可受理范围古树名木许可项目依据)北京市古树名木保护管理条例*+以下简称)条例*,许可收费依据本许可项目不收费许可总时限$%个工作日+不274、含送达时间,许可程序一#受理!条件$申办者需提供如下申办材料!+)建设项目避让保护古树名木措施申请表*份!$+工程建设项目批准文件及相关材料!+北京市规划委员会建设工程规划许可证及附图!)+工程建设项目避让保护古树名木实施方案+实施时间#具体保护措施,!责任人$受理人员!职责及权限$!对申请材料符合要求的!须及时受理!向申请人发放)北京市园林绿化局受理通知书*!然后将申请材料转给审核人!对申请材料不齐全的!暂不予受理!向申请人发放)北京市园林绿化局行政许可补正申请材料一次告知书*!提请申请人补正相关内容!对申请事项不符合)条例*要求的!不予受理!并发给申请人)北京市园林绿化局行政许可不予受理通275、知书*!时限$!个工作日二#初审!工作要求$!+依据)条例*对提出的避让保护措施进行全面审核!$+对申请材料进行核定%对需要现场核实的!组织现场核查!需要专家进行评审的!将所需时间告知申请人!并且不计入时限!责任人$野生动植物保护处审核人员!职责及权限$!对受理人员移送的申请材料进行审核%在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*中填写书面审查意见!移交复审人员!时限$个工作日三#复审!工作要求$同审核要求!责任人$野生动植物保护处主管处长!职责及权限$!对审核人员移送的申请材料进行审核在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*中填写书面审查意见!与审核人员意见一并转给审定人员!时限$(个工作日四#审276、定!工作标准$同复审标准!岗位责任人$主管副局长!岗位职责及权限$!对该许可事项进行审定!然后在)北京市园林绿化局行政许可审查记录*上签署审定意见!转野生动植物保护处主管人员!时限$!%个工作日五#制作!工作要求$证书填写齐全#准确#规范!责任人$野生动植物保护处主管人员!职责及权限$按照要求进行填写!对经审定后做出许可决定的!填写)建设项目避让保护古树名木措施行政许可决定书*%对经审定后做出不予许可决定的填写)不予许可决定书*!时限$!个工作日六#送达!工作标准$送达的通知书齐全#规范%按时送达!责任人$受理人员!职责及权限$!对经审定许可的!向申请者发送)建设项目避让保护古树名木措施许可决277、定书*对经审定不予许可的向申请者发送)不予许可决定书*!时限$!%个工作日内完成土地一级开发实务指南!*!附件#&古树名木迁移申请表古树名木迁移申请表申请单位+拟迁移单位,年!月!日+单位盖章,法人代表联系电话委托代理人联系电话生长地点管护责任者树种级别树号迁移事由拟迁移地点迁移采取的主要措施管护责任人意见+签字或盖章,区+县,古树名木主管部门审核意见年!月!日+单位盖章,附件$&建设项目避让保护古树名木措施申请表建设项目避让保护古树名木措施申请表申请单位+工程建设单位,年!月!日+盖章,法人代表联系电话委托代理人联系电话生长地点树!种级别树号施工项目名称涉及古树名木的建筑内容拟采取避让保护措278、施的主要内容管护责任人意!见+签字或盖章,区县古树名木主管部门意见年!月!日+单位盖章,第八章!土地一级开发行政审批!附件%&北京市园林局行政审批项目受理通知书北京市园林局行政审批项目受理通知书编号&-$%$.!号申办人&申办行政审批项目&受理时间&$申办人项目登录号%&受理人签字&经查验!您$单位%申办!行政审批项目!应提交的申办材料已齐全!现予受理$您的申办项目登录号为!%本机关将于本通知书发出之日起!个工作日内做出具体审批意见您如果需要查询审批结果!可拨打电话!$或登录本机关网站%如获悉已审批完毕!请尽快到本机关领取有关审批文书或证照$印章%年!月!日附件&北京市园林局行政审批项目补充有279、关材料通知书北京市园林局行政审批项目补充有关材料通知书编号&-$%$.!号&经查验!您$单位%申办!行政审批项目!应提交的申办材料$不齐全或有误%!本机关决定不予受理请您$单位%予以补正后!再来本机关办理需要补齐补正的全部内容及要求如下&申办人签字&!受理人签字&$印章%年!月!日$本通知书一式两份!申办人#本机关各执一份%土地一级开发实务指南!附件&北京市园林局行政审批项目不予批准通知书北京市园林局行政审批项目不予批准通知书编号&-$%$.!号&经审核!您$单位%申办!行政审批项目!本机关决定不予批准!并将申办材料退回不予批准的理由如下&您如对此有异议!可拨打电话&!询问(也可向本机关办公室280、$!%或监察处$!%投诉(或者于接到本通知书之日起内向市政府法制办或本机关上级业务主管部门申请行政复议(或者于接到本通知书之日起!日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼$印章%年!月!日$本通知书一式两份!申办人#本机关各执一份%第六节!文物部门意见评价在土地一级开发的过程中!由于涉及征地与拆迁!往往会产生规划土地区内的文物保护问题拿北京这样的文化古城来说!土地一级开发企业更应该将文物保护作为开发之前的重要工作!在取得文物保护单位的行政审批之后再进行合理开发当然!如果该土地一级开发项目并不涉及文物保护的问题!则土地一级开发企业也就不需要到文物保护部门取得审批手续以北京市为例!北京市文物局是主管北281、京市文物#博物馆事业管理工作的市政府直属机关!其重要职能就是执行国家有关文物和博物馆工作的法律#法规和规章#政策!并监督检查%审核建设控制地带内的建设工程%审核文物保护单位的迁移#改建和拆除工程其中!文物保护处主要负责审核文物保护单位保护范围及建设控制地带内的建设工程项目在土地一级开发过程中!北京市文物局文物主要根据)中华人民共和国文物保护法*#)北京市实施 4 中华人民共和国文物保护法5办法*的有关规定审批下达保护意见按照规定!土地开发项目选址!应当尽可能避开不可移动文物%因特殊情况不能避开的!依法进行考古调查#勘探#发掘!并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批一般来说!北京市文物局及其下282、属区县文化委员会主要审批以下几项行政许可一!文物保护单位!保护范围!建设控制地带内建设工程项目+一,行政许可事项名称$文物保护单位#保护范围#建设控制地带内建设工程项目+二,行政许可依据$)中华人民共和国文物保护法*第十七条#第十八条#第二十条#第八章!土地一级开发行政审批!#!第三十一条+三,行政许可收费依据$本项目许可不收费+四,行政许可审查总时限$%个工作日+不含法定颁发#送达行政许可证件时间和上级审批时间,+五,办理条件$!+申请函内容包括$建设项目#地点#规模%$+计划任务书+发改委或上级主管部门对基建项目的批复,%+建设工程的规划#设计方案一式两份内容包括$!1(%或!1$%现状地283、形图+标出涉及的文物保护单位,!设计方案要求上报建筑总平面图#平面#立面#剖面图%)+区县文物主管部门意见+六,办理程序$受理审查告知+七,办理部门$根据文物保护单位的级别!报送北京市文物局#区县文化委员会二!未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移!拆除的批准+一,行政许可事项名称$未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移#拆除的批准+二,行政许可依据$)中华人民共和国文物保护法*第二十九条#第三十条#第三十一条+三,)北京市实施 4 中华人民共和国文物保护法5办法*第十二条+四,行政许可收费依据$本项目许可不收费+五,行政许可审查总时限$%个工作日+不含法定颁发#送达行政许可证件时间和上级审批284、时间,+六,办理条件$!+请函内容包括$建设项目#地点#规模$+计划任务书+发改委或上级主管部门对基建项目的批复,+建设工程的规划#设计方案一式两份内容包括$!1(%或!1$%现状地形图+标出涉及的文物保护单位,!设计方案要求上报建筑总平面图和平面#立面#剖面图)+区县文物主管部门意见+七,办理程序$受理审查告知+八,办理部门$根据文物保护单位的级别!报送北京市文物局#区县文化委员会三!全国重点文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案许可+一,行政许可事项名称$全国重点文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案+二,行政许可依据$)中华人民共和国文物保护法*第十八条+三,行政许可办理程序$由285、秘书处决定是否受理%由文物处负责人审理!必要时征求相关部门意见!提出审理意见%由文物保护司负责人审核后报局领导做出审理决定%由秘书处将审理决定送达申请人+四,许可期限$%个工作日+五,申请人需要提交的材料目录$土地一级开发实务指南!$!+申请书申请书内容应包括$申请人名称及相关证明材料%工程名称#地点#规模#用途$+工程位置图和工程设计方案+省级人民政府公布的关于该文物保护单位建设控制地带的具体管理规定和要求%省级人民政府负责文物保护单位建设控制地带管理工作的部门对该工程设计方案是否符合该具体管理规定和要求的意见)+涉及地下遗存的!应提供考古勘探发掘资料!四!省级和全国重点文物保护单位保护范围286、内其他建设工程或者爆破!钻探!挖掘等作业许可+一,行政许可事项名称$省级和全国重点文物保护单位保护范围内其他建设工程或者爆破#钻探#挖掘等作业+二,行政许可依据$)中华人民共和国文物保护法*第十七条+三,行政许可办理程序$由秘书处决定是否受理%由文物处负责人审理!必要时征求相关部门意见!提出审理意见%由文物保护司负责人审核后报局领导作出审理决定%由秘书处将审理决定送达申请人+四,许可期限$%个工作日+五,申请人需要提交的材料目录$!+省级人民政府的征求意见文件$+必须进行该工程的理由说明材料及工程方案+确保文物安全的措施方案)+涉及地下文物遗存的!须提供考古勘探发掘资料(+省级文物行政部门制定287、的该文物保护单位的具体保护措施%涉及世界遗产的!需提供申报文本或有关说明材料五!省级文物保护单位的迁移或拆除许可+一,行政许可事项名称$省级文物保护单位的迁移或拆除+二,行政许可依据$)中华人民共和国文物保护法*第二十条+三,行政许可办理程序$由秘书处决定是否受理%由文物处负责人审理!必要时征求相关部门意见!提出审理意见%由文物保护司负责人审核后报局领导作出审理决定%由秘书处将审理决定送达申请人+四,许可期限$%个工作日+五,申请人需要提交的材料目录$!+省级人民政府的征求意见文件$+必须迁移或拆除文物保护单位的理由及论证评估材料+迁移或拆除文物保护单位的具体方案六!区县级文物保护单位工程设计288、方案的审批+一,审批项目名称$区县级文物保护单位工程设计方案的审批第八章!土地一级开发行政审批!%!+二,审批项目依据$)文物保护法实施条例*第十八条%)文物保护工程管理办法*第十条+三,审批收费依据$不收费+四,审批项目应当具备的条件$区县文物部门初审意见+五,审批总时限$%个工作日+六,申请许可项目需要提交的材料$!+提供区县文物部门关于该项目审批申请文书$+提供按)文物保护工程管理办法*第十三#十四#十五#十六条规定上报区县文物管理部门的所有资料+七,办理程序$!+接受申请文书及相关资料$+现场再行勘察及资料复核+如有必要进行专家论证)+市文管委做出同意与否书面意见!七!区县文物保护单位289、的保护范围内进行其他建设工程或者爆破!钻探!挖掘等作业的审批+一,审批项目名称$区县文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破#钻探#挖掘等作业的审批+二,审批项目依据$)中华人民共和国文物保护法*第十七条+三,审批收费依据$不收费+四,审批项目应当具备的条件$!+文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破#钻探#挖掘等作业因特殊需要在保护范围内进行建设工程或者爆破#钻探#挖掘等作业的!必须保证文物保护单位的安全并按程序审批$+证明该项目特殊需要的相关文件+区县文物管理部门初审意见+五,审批总时限$%个工作日+六,申请许可项目需要提交的材料$!+申请文书其中包括$!工程业主名称290、建设工程名称#地点#进行建设工程#爆破#钻探#挖掘等作业的特殊需要的说明$+工程业主上级主管部门批准文件+方案设计单位名称#资质)+文物建筑周围环境分析报告(+视线影响分析图#+(%7!或$%7!地形图,+规划部门选址意见及设计条件&+方案设计文本+附电子文本,+区县文物管理部门初审意见土地一级开发实务指南!&!+七,办理程序$!+接受申请文书及相关资料$+进行现场踏勘工作+专家论证设计方案)+征询相关管理部门意见(+市文管委做出同意与否书面审批意见#+报核定公布该文物保护单位的人民政府批准八!市级文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审批+一,审批项目名称$市级文物保护单位建设控制地带内291、建设工程设计方案审批+二,审批项目依据$)中华人民共和国文物保护法*第十八条+三,审批收费依据$不收费+四,审批项目应当具备的条件$市级文物保护单位建设控制地带内建设工程不得破坏文物保护单位的历史风貌建设工程须在形式#高度#体量和色彩上与文物保护单位以及周围环境相协调+五,审批总时限$%个工作日+六,申请许可项目需要提交的材料$!+申请文书$+工程业主名称+工程业主上级主管部门批准文件)+建设工程名称#地点(+方案设计单位名称#资质#+文物建筑周围环境分析报告,+对历史风貌的评估视线影响分析图&+(%7!或$%7!地形图+规划部门选址意见及设计条件!%+方案设计文本+附电子文本,+七,办理程序292、$!+接受申请和申报资料$+进行现场踏勘研究工作+专家论证设计方案)+征询相关管理部门意见(+市文管做出同意与否书面审批意见#+由申请单位报市规划局批准第七节!环保部门意见评价各地环保部门的重要职责包括拟订市环境保护规划%监督实施国家及市政府确定的重点区域#重点流域污染防治规划和生态保护%监督对生态环境有影响的自然资源开发利用活第八章!土地一级开发行政审批!动%按照国家规定审批开发建设活动环境影响报告书等在土地一级开发具体实施前!环保局主要是在可进行的!)项行政许可中!进行建设项目环境保护的审批!对项目做出环境评价意见该工作具体由环境影响评价管理处负责一!建设项目环境保护审批法律依据+一,)中293、华人民共和国环境保护法*第!条第$款$建设项目的环境影响报告书!必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价!规定防治措施!经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准环境影响报告书经批准后!计划部门方可批准建设项目设计任务书(+二,)中华人民共和国大气污染防治法*第!条第$款$建设项目的环境影响报告书!必须对建设项目可能产生的大气污染和对生态环境的影响作出评价!规定防治措施!并按照规定的程序报环境保护行政主管部门审查批准(+三,)中华人民共和国水污染防治法*第!条第$款$建设项目的环境影响报告书!必须对建设项目可能产生的水污染和对生态环境的影响作出评价!规定防治的措施!按照294、规定的程序报经有关环境保护部门审查批准在运河#渠道#水库等水利工程内设置排污口!应当经过有关水利工程管理部门同意(+四,)中华人民共和国固体废物污染环境防治法*第!$条第$款$建设项目的环境影响报告书!必须对建设项目产生的固体废物对环境的污染和影响作出评价!规定防治环境污染的措施!并按照国家规定的程序报环境保护行政主管部门批准环境影响报告书经批准后!审批建设项目的主管部门方可批准该建设项目的可行性研究报告或者设计任务书(+五,)中华人民共和国环境噪声污染防治法*第!条第$款$建设项目可能产生环境噪声污染的!建设单位必须提出环境影响报告书!规定环境噪声污染的防治措施!并按照国家规定的程序报环境保295、护行政主管部门批准(+六,)中华人民共和国放射性污染防治法*第$条第!款$生产#销售#使用放射性同位素和加速器#中子发生器以及含放射源的射线装置的单位!应当在申请领取许可证前编制环境影响评价文件!报省#自治区#直辖市人民政府环境保护行政主管部门审查批准%未经批准!有关部门不得颁发许可证(+七,)中华人民共和国环境影响评价法*第$条第!款$建设项目的环境影响评价文件!由建设单位按照国务院的规定报有审批权的环境保护行政主管部门审批%建设项目有行业主管部门的!其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审后!报有审批权的环境保护行政主管部门审批(+八,)建设项目环境保护管理条例*第条第!款296、$建设单位应当在建设项目可行性研究阶段报批建设项目环境影响报告书#环境影响报告表或者环境影响登记表%但是!铁路#交通等建设项目!经有审批权的环境保护行政主管部门同意!可以在初步设计完成前报批环境影响报告书或者环境影响报告表(+九,)北京市实施 4 中华人民共和国大气污染防治法5办法*第&条第$款$建设项目在立项阶段必须按照国家有关建设项目环境保护管理的规定!编制环境影响评价报告!报经环境保护行政主管部门批准(+十,)北京市实施 4 中华人民共和国水污染防治法5办法*第!条第$款$建设项目土地一级开发实务指南!(!的环境影响报告书+表,!必须对建设项目可能产生的水污染和对生态环境的影响做出评价!297、规定防治的措施!按照规定的程序报经环境保护行政主管部门审查批准(+十一,)北京市环境噪声管理暂行办法*第)条$凡产生噪声的新建#扩建#改建工程项目+包括机场#铁路,!都必须对噪声污染进行环境影响评价!经环保部门和其他有关部门审查批准后!才能进行设计%其中防治噪声污染的设施必须与主体工程同时设计#同时施工#同时投产!并保障周围地区生活环境的噪声符合相应的区域环境噪声标准(二!建设项目行政审批+一,许可事项$建设项目环境保护审批+环境影响报告书#环境影响报告表#环境影响登记表,+见本书附件!*附件),+二,许可条件!+对环境影响评价文件的要求+!,环境影响报告书的内容要求环境影响评价文件的等级要符298、合)建设项目环境保护分类管理名录*的规定%环境影响报告书要达到)环评导则*规定的深度要求!建设项目概况$根据建设项目的具体情况应介绍建设项目规模%生产工艺水平%产品#原料#燃料及总用水量%污染物排放量%环保措施%并进行工程环境影响因素分析等建设项目周围环境现状$根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括自然环境调查%社会环境调查%评价区大气环境质量现状+背景,调查%地面水环境质量现状调查%地下水现状+背景,调查%土壤及农作物现状调查%环境噪声现状+背景,调查%评价区人体健康及地方病调查%其他社会#经济活动污染#破坏环境现状调查等#建设项目对环境可能造成影响的分析和预测$根据建设项目污染物排放因299、子的具体情况应包括大气环境影响预测与评价%水环境影响预测与评价+地面水和地下水,%噪声环境影响预测和评价%生态环境影响预测和评价%对人体健康影响分析%振动及电磁波的环境影响分析%对周围地区的地质#水文#气象可能产生的影响等$环境保护措施及其经济#技术论证$根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气污染防治措施的可行性分析和建议%废水治理措施的可行性分析和建议%对废渣处理及处置的可行性分析%对噪声#振动等其他污染控制措施的可行性分析%对绿化措施的评价和建议#环境监测制度建议等%环境影响经济损益分析$应包括建设项目的经济效益#建设项目的环境效益#建设项目的社会效益等&对建设项目实施环境监测的建300、议$应针对建设项目环境影响特点!提出对各排放口的监测方案或计划!并提出配置监测设备和人员的建议环境影响评价结论$根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括评价区的环境现状#污染源评价的主要结论#建设项目对评价区的影响#环保措施可行性分析的主要结论和建议等内容!依据经济效益#社会效益和环境效益统一的原则!综合提出建设项目选址#规模#布局等是否可行(除国家规定需要保密的情形外!对环境可能造成重大影响!需要编制环境影响报告书的建设项目!应该在报批报告书前!举行论证会#听证会或采取其他方式征求有关单位#第八章!土地一级开发行政审批!)!专家和公众意见建设项目环境影响报告书应当附具对有关单位#专家和公众301、的意见采纳和不采纳的说明)根据其排放的污染物性质!工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距!具体的防护距离根据环评文件的结论确定+$,环境影响报告表#环境影响登记表按照国家环保总局规定的格式和内容编写+见附件!#附件$,新建餐饮#娱乐#洗浴#美容美发业#洗衣业#加油站#机动车修理业容易发生废气#噪声#异味扰民的项目时!如果距离居民较近!应征得项目周围居民同意+,放射性的建设项目+含退役#野外示踪,!环境影响报告书+表,项目按照法律法规的有关规定及)核技术应用项目环境影响报告书+表,的内容和格式*+C;1A!%+!2!(,编写!如环境影响报告表项目按照推荐标准中的格式化表格仍不能完全说明的!须302、按照报告书中规定的条目编制补充说明环境影响登记表项目按照国家环保总局规定的格式和内容编写+),含放射性的建设项目+含退役#野外示踪,的环境影响评价文件其放射性相关内容须按照法律法规的有关规定及)核技术应用项目环境影响报告书+表,的内容和格式*+C;1A!%+!2!(,编写专篇!如按照推荐标准中格式化表格仍不能完全说明的!须按照报告书中规定的条目编制补充说明+(,以电磁辐射为主的建设项目的环境影响评价文件按照)辐射环境保护管理导则!电磁辐射环境影响评价方法与标准*+C;1A!%+2!#,和)(%I Y超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范*+C;1A$)2!&,的规定编写$+对建设项目的要303、求+!,建设项目基本要求!符合)北京市为保护环境禁止建设项目#禁止建设地区和严格控制建设地区的名录*的要求符合国家产业政策#符合城市功能区划和环境保护规划$要合理利用自然资源!防止环境污染和生态破坏%采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求&污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准满足国家和地方规定的污染物总量控制要求(建成后须能维持地区环境质量!符合环境功能区要求)建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施+对环境可能造成重大影响!需要编制环境影响报告书的建设项目以及其他需要征求公众意见的报告表#登记表项目!需提交论证会#听证会或采304、取其他方式征求有关单位#专家和公众意见的结果!但按国家规定需要保密的情形除外,-.符合)电离辐射防护与辐射源安全基本标准*+B!&,!2$%$,和)电磁辐射防护规定*+B&,%$2&,及其导出标准中的强制性规定+$,工业项目!符合建设项目基本要求新建工业项目应进入工业开发区!做到合理布局!在现有的住宅区内不得新建污染土地一级开发实务指南!*!环境的工业项目#根据其排放的污染物性质!工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距!其具体的防护距离由环境影响评价文件确定+,房地产项目!符合建设项目基本要求如项目所在地区环境质量超标!建设单位应采取必要的防护措施!以减少外环境对本项目的影响#应当与周围产305、生污染的工业项目保持一定的防护距离$临近铁路#轨道交通#高速公路#城市快速路#城市主干路#机场等情形时!应符合城市规划部门划定的防噪声距离!并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计+),城市基础设施项目!符合建设项目基本要求建设经过已有噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架#轻轨道路!有可能造成环境噪声污染的!建设单位应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施#城市集中污水处理厂应当与居住区等环境敏感区保持%米以上的防护距离$垃圾卫生填埋厂应当与居住区等环境敏感区保持(%米以上的防护距离+(,餐饮项目!符合建设项目基本要求不得在居民住宅楼底层和住宅楼内设立产生油烟306、#异味污染的饮食业经营场所#炉灶必须使用燃气或电能等清洁燃料!在高污染燃料禁燃区内!锅炉也须使用燃气或电能等清洁燃料$必须设置收集处理油烟#异味的装置!并通过专门的烟囱排放!专用烟囱的高度应高于周围$%米内的居民建筑%安装空调器#排风装置产生噪声和热污染的!应采取措施进行防治%空调器#排风装置不得设置在居民窗户附近!在商业区步行街和主要街道两侧不得直接朝向人行便道在运营过程中产生噪声的须采取降噪#隔声措施!达到当地固定噪声源厂界噪声标准&废水应经隔油或残渣过滤措施处理后排入市政管网%周围无市政管网的!应将废水处理达到相应的排放标准后方可排放经营过程中产生的残渣#废物!不得排入下水道+#,娱乐#307、洗浴#美容#美发业项目!符合建设项目基本要求锅炉必须使用清洁燃料%燃烧设备烟囱及其他排放口须高于相邻住宅#废水排放须进入市政管网!不得进入雨水管线或使用其他非正常方式排水$不准使用室外音响室内音响和高噪声设备须有减噪措施!达到所在区域噪声功能区标准+,加油站项目!符合建设项目基本要求设置地下观测井#不得在地下水源防护区新建加油站!在地下水源防护区改建加油站应对地下水水质第八章!土地一级开发行政审批!进行监测$地下罐区#输油管线须严格按照防渗#防漏#有监控装置的要求设计施工!地上设施须按京环气字-$%.!号文的要求!使用密闭式卸油#加油设备%新建加油站用地范围应与居民住宅保持$%米以上的防护距离308、!如防护距离不足$%米!须征得居民的同意+&,机动车修理业!符合建设项目基本要求排水应进入市政管线!废油#废液须有专门容器回收!不得随意排放!维修车间地面须有防渗漏措施洗车须使用循环水%地下饮用水源防护区内市政排水设施不健全的区域不得新办机动车修理业#喷漆及烘干须在专门喷漆室内进行!喷漆室内须安装净化装置!废气排放达到规定的排放标准!居民稠密区内不得新建#扩建喷漆及烘干设施+,洗衣业!符合建设项目基本要求洗衣设施不得设在居民楼内或第二层以上为居住功能的综合楼内#干洗须使用环保型干洗溶剂锅炉须使用清洁能源洗衣#烘干机使用低噪声设备!符合所在区域噪声功能区标准+!%,移动通讯项目!符合建设项目的基309、本要求须取得国家有关部门颁发的移动通讯经营许可证明+!,生产#销售#使用放射性同位素和射线装置的项目!生产#进口放射源的单位销售2类#3类#4类放射源给其他单位使用的!应当与使用放射源的单位签订废旧放射源返回协议%使用放射源的单位应当按照废旧放射源返回协议规定将废旧放射源交回生产单位或者返回原出口方不得在居民楼内生产#组装#维修含放射源装置#使用2类#3类#4类放射源的场所#使用非密封放射性物质的工作场所和生产放射性同位素的场所#产生放射性污染的射线装置及其场所!应在辐射活动终结后办理退役手续!实施退役退役完成后!方可办理许可证变更或注销手续+对于污染物排放总量较大或所在位置敏感的建设项目!根310、据有关环保法规定!可以由环保部门组织专家评审会对环境影响评价文件进行审查)+根据)中华人民共和国环境评价法*和国务院)建设项目环境保护条例*的有关规定!环境保护行政主管部门负责对建设项目环境影响评价文件的审查!在实际工作过程中!依据相关环保法律#法规的规定和环境影响评价文件的结论对建设项目进行审批!对于法律#法规没有明确规定的部分具体情况!以环境影响评价文件的科学结论或专家论证会的意见对建设项目进行审批+三,申请人应当提交的材料+!,填写完整并加盖单位印章的)北京市建设项目环境管理申请登记表*和)建设项目环境保护审批登记表*+建设项目环境影响评价登记表项目不提交)建设项目环境保护审批登记表*,311、及上述两表的电子文档+电子格式须与链接中的格式一致,+$,环境影响评价文件土地一级开发实务指南!书面文档$份及电子文档+电子文档须含图片等;H 1H H A文件,涉及水土保持的建设项目!还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案#环境影响报告书须符合)关于进一步规范环境影响评价工作的通知*+环办-$%$.&号,的要求+,项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各!份及扫描文件+按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明,+),拟建项目实施地点地形图!图上应标出拟建项目周围情况+环境影响报告书+表,项目为!1$%或!1(%图纸!要能够反映建设项目周围关系!并312、要求按E)+竖向,装订!同时应提供Z E:文件%环境影响登记表项目可以提交示意图,+(,建设项目依法需要由行业主管部门预审的!需持行业主管部门的预审意见+须提供扫描文件,+#,对环境可能造成重大影响!需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目!需提交论证会#听证会或采取其他方式征求有关单位#专家和公众意见的结果!但依照规定需要保密的情形除外+,放射性同位素和射线装置项目+含退役#野外示踪,除提供上述材料之外还应当提交以下材料$!放射性同位素的返回协议+2类#3类#4类放射源,放射性同位素实验室在项目中的位置!本身的平面布置+包括放射性同位素保管间和放射性废物间,及313、分区情况#辐射人员基本情况介绍$新建项目提交企业法人营业执照或事业单位法人证正本复印件!改扩建项目#退役项目提交许可证复印件退役项目另附污染治理实施方案+四,审查方式$书面审查+五,许可程序$先网上提交材料!经确认后将书面材料报送市环保局全程代理窗口!再经受理#初审#审核#复审#审定程序!申请#审查申请资料#决定予以受理或者不受理#审查#作出准予许可或者不准予许可的决定+六,许可期限$报告书%个工作日#报告表$%个工作日#登记表!%个工作日+七,许可形式$批复文件+八,许可的延续$行政许可自发出后满五年!项目方开工建设的!其环境影响报告书+表,或环境影响登记表应报原审批机关重新审核其许可条件重314、新申报!时间为!%个工作日+九,许可的变更$行政许可自发出后(年内有效!在有效期内!如项目的性质#规模#地点或采用的生产工艺发生重大变化!则建设单位须重新报批环境影响报告书+表,或环境影响登记表其许可条件#时间和程序重新申报附件!&建设项目!一般类环境保护审批系统使用指南建设项目!一般类环境保护审批系统使用指南-适用范围.本系统适用于一般建设项目审批管理!不包含电磁辐射项目和电磁感应类#核技术应用第八章!土地一级开发行政审批!#!项目的审批-使用步骤.!+用户注册申报单位登录环保局官方网站!点击+网上许可,图标!选择+建设项目环境保护审批,!进入到注册界面进行新账户注册系统将发出注册密码邮件至315、申报单位注册时填报的邮箱内!确认开通账户$+网上登录&输入用户名及密码!点击登录进入系统+选择建设项目审批类别&登录后选择+一般类项目审批,)+项目申请$!%选择操作类型!新填报项目申请!请选择+新申请,!并选择相应的管理类别$报告书#报告表#登记表%!输入项目基本信息$%申报单位按照网站提示提交文件第一步&上传)北京市建设项目环境管理申请登记表*$Q M V 2文件%对于登记表项目!可以选择直接上传该Q M V 2文件!也可以选择直接在网上填写)北京市建设项目环境管理申请登记表*所需要的信息!填写保存后会自动生成该)北京市建设项目环境管理申请登记表*$Q M V 2文件%!可以下载打印第二步316、&上传)建设项目环境保护审批登记表*$Q M V 2文档%第三步&上传环评文件)建设项目环境影响报告书*或)建设项目环境影响报告表*或)建设项目环境影响登记表*$Q M V 2 E 文档#H M S 3 V N M=L R文档%对于登记表项目!也可以选择直接在网上填写)建设项目环境影响登记表*所需要的信息!填写保存后会自动生成该)建设项目环境影响登记表*Q M V 2文件!可以下载打印第四步&上传相关文件投资主管部门批复文件$如需要由行业主管部门预审的!还需持行业主管部门的预审意见%扫描图片$!%2 N=的;H 文件%!属于非政府投资核准类项目!由建设单位提交立项情况说明$Q M V 2文档%317、拟实施地点地形图$Z E:文件%项目其他图片$;H +估价质量管理#估价档案管理#财务管理等各项企业内部管理制度健全%I+随机抽查的!份房地产估价报告符合)房地产估价规范*的要求二级资质/+机构名称有房地产估价或者房地产评估字样%0+取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续)年以上%1+有限责任公司的注册资本人民币!%万元以上!合伙企业的出资额人民币#%万元以上%2+有&名以上专职注册房地产估价师%3+在申请核定资质等级之日前年平均每年完成估价标的物建筑面积%万平方米以上或者土地面积!(万平方米以上%4+法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师%318、5+有限责任公司的股东中有名以上#合伙企业的合伙人中有$名以上专职注册房地产估价师!股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师%6+有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于#%*%=+有固定的经营服务场所%+估价质量管理#估价档案管理#财务管理等各项企业内部管理制度健全%I+随机抽查的!份房地产估价报告符合)房地产估价规范*的要求#三级资质/+机构名称有房地产估价或者房地产评估字样%0+有限责任公司的注册资本人民币(%万元以上!合伙企业的出资额人民币%万元以上%1+有名以上专职注册房地产估价师%2+在暂定期内完319、成估价标的物建筑面积&万平方米以上或者土地面积万平方米以上%3+法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地土地一级开发实务指南!&$!产估价师%4+有限责任公司的股东中有$名以上#合伙企业的合伙人中有$名以上专职注册房地产估价师!股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师%5+有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于#%*%6+有固定的经营服务场所%=+估价质量管理#估价档案管理#财务管理等各项企业内部管理制度健全%+随机抽查的!份房地产估价报告符合)房地产估价规范*的要求另外根据)320、房地产估价机构管理办法*第$)条规定!暂定期内的三级资质房地产估价机构不可从事城镇房屋拆迁的房地产评估业务$+投标参加投标的拆迁单位和评估单位!必须具备相应的房屋拆迁和房地产价格评估资质!并且符合招标人的相关要求投标人应当按照招标文件的要求编制好投标文件!并按照规定的期限和方式送交招标人公开招标和邀请招标时!提交投标文件的合格投标人不足名时!招标人应当重新组织招标+开标和评标开标#评标活动由招标人主持!并接受市#区县国土房管局和有关部门的现场监督市国土房管局为本市房屋拆迁项目招投标活动提供开标场所按照)通知*规定应当采取招投标方式确定受托拆迁单位和评估单位的项目!属于下列情形的!除特殊情况经市321、国土房管局同意外!开标场所应安排在市国土房管局$!按照)通知*规定应当实行公开招标的项目%招标人委托招标代理机构办理招标事宜的项目规定必须实行招标项目的评标委员会!由招标人代表和拆迁#评估相关行业的专家组成!成员人数为(人以上单数%其中专家人数不得少于成员总数的$1招标人应当邀请所有投标的法定代表人或者其委托的代理人参加开标#评标会议开标#评标会议的内容及程序如下!开标$公布评标原则和办法!启封投标文件!确认投标文件的效力!宣读投标人和投标文件的主要内容评标$评标由招标人依法组建的评标委员会负责评标委员会应当遵守国家法律#行政法规的有关规定!按照招标文件规定的评标标准和方法对投标文件进行系统的322、评审和比较评标委员会评标完成后!应当向招标人提出书面评标报告并推荐中标候选人招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定项目中标人招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人项目中标人确定后!招标人向中标人发出中标通知书!并通知未中标人招标人应当与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订拆迁#评估委托书面协议%拆迁#评估委托协议应当报区县国土房管局备案受托拆迁单位接受房屋拆迁委托后!不得以任何方式转让合同规定的权利#义务建设第十章!拆迁与安置!&%!项目拆迁规模较大!由一个拆迁单位承接拆迁有困难的!拆迁人可以同时委托多个拆迁公司实施拆迁选择房屋拆迁#评估单位不仅要考虑这些单位的资质323、!同时选择房屋拆迁#评估单位公司时要看这些招投标单位的服务水准关键是调查了解这些单位的信用#业绩服务水准的高低与公司的信用#业绩有密切的关联!信用度愈高和业绩愈好的公司!其服务水准就愈高第五节!入户调查与测量入户调查与拆迁评估是编制拆迁计划和拆迁方案的基础在办理完拆迁公示之后!建设单位委托评估#拆迁单位进行评估和调查摸底的工作入户团队由甲方+一级开发主体,#拆迁单位#评估单位以及熟悉当地情况的居民委员会或村民委员会成员组成一!入户调查入户调查的主要内容包括对房屋权属#使用权状况!被拆迁人的家庭#年龄#职业等信息进行登记入户调查工作人员应注意配合协作#耐心细致!避免与被拆迁人冲突!激化矛盾而影响324、拆迁调查工作的顺利进行二!测量房屋及附属物的测量是房屋拆迁评估的基础性工作!任务烦琐#具体!一流程制作登记项目表格模板%房屋调查登记%丈量%登记%确认签字!二房屋调查内容房屋调查内容包括房屋坐落#产权人#产别#层数#所在层次#建筑结构#建成年份#用途#墙体归属#权源#产权纠纷和他项权利等基本情况!以及绘制房屋权界线示意图!房屋产权人登记私人所有的房屋!一般按照产权证件上的姓名产权人已死亡的!应注明代理人的姓名%产权是共有的!应注明全体共有人的姓名单位所有的房屋!应注明单位的全称两个以上单位共有的!应注明全体共有单位名称房地产管理部门直接管理的房屋!包括公产#代管产#托管产#拨用产四种产别公产应325、注明房地产管理部门的全称%代管产应注明代管及原产权人姓名%托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称%拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式!如继承#分析#买卖#受赠#交换#自建#翻建#征用#收购#调拨#价拨#拨用等产权来源有两种以上的!应全部注明#房屋层数是指房屋的自然层数!一般按室内地坪%以上计算%采光窗在室外地坪以上的半地下室!其室内层高在$+$%米以上的!计算自然层数房屋总层数为房屋地上层土地一级开发实务指南!&!数与地下层数之和假层#附层+夹层,#插层#阁楼+暗楼,#装饰性塔楼!以及突出屋面的楼梯间#水箱间不计层数$所在层次是指本权326、属单元的房屋在该幢楼房中的第几层地下层次以负数表示%房屋建筑结构是指根据房屋的梁#柱#墙等主要承重构件的建筑材料来划分类别!一幢房屋有两种以上建筑结构!应分别注明&房屋建成年份是指房屋实际竣工年份拆除翻建的!应以翻建竣工年份为准一幢房屋有两种以上建成年份的!应分别注明房屋用途是指房屋的实际用途一幢房屋有两种以上用途的!应分别调查注明(房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属!分别注明自有墙#共有墙和借墙类)房屋产权的附加说明在调查中对产权不清或有争议的!以及设有典当权#抵押权等他项权利的!应作出记录+房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图!表示房屋及其相关位置#权界线#共有共用房屋权界线!327、以及与邻户相连墙体的归属!并注记房屋边长对有争议的权界线应标注部位房屋权界线是指房屋权属范围的界线!包括共有共用房屋的权界线!以产权人的指界与邻户认证来确定!对有争议的权界线!应作相应记录!三现场测量城市#建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量依照根据)房产测量规范*+中华人民共和国国家标准 B1A!,$%,进行!征地#拆迁的面积测量也适用该标准房产面积测算一般是指水平面积测算!分为房屋面积和用地面积测算两类!+房屋测量规范各类面积测算时都必须独立测算两次!其较差应在规定的限差范围以内!取平均数作为测量结果量距时应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器328、和工具面积以平方米为单位!取值至%+%!K$+!,房屋面积测算的一般规定房屋面积测算包括房屋建筑面积#共有建筑面积#产权面积#使用面积四类测算!房屋的建筑面积是指房屋外墙+柱,勒脚以上各层的外围水平投影面积!包括阳台#挑廊#地下室#室外楼梯等!且具备有上盖!结构牢固!层高$+$%K以上+含$+$%K,的永久性建筑房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积!按房屋的内墙面水平投影计算#房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积房屋产权面积的认定由直辖市#市#县房地产行政主管部门登记确权确认$房屋的共有建筑面积则指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积不同建筑物和构筑物面积测算可329、分为计算全部建筑面积#计算部分建筑面积以及不计算建筑面积三种类型!具体见表!%+$+$,特殊情况的房屋建筑面积测绘在测量成套房屋的建筑面积#共有共用面积的分摊以及共有建筑面积分摊时遵循以下规范第十章!拆迁与安置!&!表!*+!建筑面积计算分类计算全部建筑面积的范围!+永久性结构的单层房屋!按一层计算建筑面积%多层房屋按各层建筑面积的总和计算!$+房屋内的夹层#插层#技术层及其梯间#电梯间等其高度在$+$%K以上部位计算建筑面积!+穿过房屋的通道!房屋内的门厅#大厅!均按一层计算面积门厅#大厅内的回廊部分!层高在$+$%K以上的!按其水平投影面积计算!)+楼梯间#电梯+观光梯,井#提物井#垃圾道330、#管道井等均按房屋自然层计算面积!(+房屋在天面上!属永久性建筑!层高在$+$%K以上的楼梯间#水箱间#电梯机房及斜面结构屋顶高度在$+$%K以上的部位!只按其外围水平投影面计算!#+挑楼#全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算!,+属永久性结构有上盖的室外楼梯!按各层水平投影面积计算!&+与房屋相连的有柱走廊!两房屋间有上盖和柱的走廊!均按其柱的外围水平投影面积计算!+房屋间永久性的封闭的架空通廊!按外围水平投影面积计算!%+地下室#半地下室及其相应出入口!层高在$+$%K以上的!按其外墙+不包括采光井#防潮层及保护墙,外围水平投影面积计算!+有柱或有围护结构的门廊#门斗!按其柱或围护结构的外331、围水平投影面积计算!$+玻璃幕墙等作为房屋外墙的!按其外围水平投影面积计算!+属永久性建筑有柱的车棚#货棚等按柱的外围水平投影面积计算!)+依坡地建筑的房屋!利用吊脚做架空层!有围护结构的!按其高度在$+$%K以上部位的外围水平面积计算!(+有伸缩缝的房屋!若其与室内相通的!伸缩缝计算建筑面积计算一半建筑面积的范围!+与房屋相连有上盖无柱的走廊#檐廊!按其围护结构外围水平投影面积的一半计算!$+独立柱#单排柱的门廊#车棚#货棚等属永久性建筑的!按其上盖水平投影面积的一半计算!+未封闭的阳台#挑廊!按其围护结构外围水平投影面积的一半计算!)+无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算!(+有顶332、盖不封闭的永久性的架空通廊!按外围水平投影面积的一半计算不计算建筑面积的范围!+层高小于$+$%K以下的夹层#插层#技术层和层高小于$+$%K的地下室和半地下室!$+突出房屋墙面的构件#配件#装饰柱#装饰性的玻璃幕墙#垛#勒脚#台阶#无柱雨篷等!+房屋之间无上盖的架空通廊!)+房屋的天面#挑台#天面上的花园#泳池!(+建筑物内的操作平台#上料平台及利用建筑物的空间安置箱#罐的平台!#+骑楼#过街楼的底层用作道路街巷通行的部分!,+利用引桥#高架路#高架桥#路面作为顶盖建造的房屋!&+活动房屋#临时房屋#简易房屋!+独立烟囱#亭#塔#罐#池#地下人防干#支线!%+与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝!333、成套房屋建筑面积的测算成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积!套内墙体面积!套内阳台建筑面积三部分组成套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积!以水平投影面积按以下规定计算$/+套内使用面积为套内卧室#起居室#过厅#过道#厨房#卫生间#厕所#贮藏室#土地一级开发实务指南!&(!壁柜等空间面积的总和0+套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积1+不包括在结构面积内的套内烟囱#通风道#管道井均计入使用面积2+内墙面装饰厚度计入使用面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积!其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙+包括山墙,等共有墙!均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积!未封闭的阳台按水平投影的一
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上传时间：2023-11-23
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