1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。香港又一城商业调查香港又一城商业调查香港又一城商业调查香港又一城商业调查By By 代理事业五部 谢凌飞代理事业五部 谢凌飞世联地产本报告是严格保密的。导航导航导航导航1.项目概述2.业态展示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。导航导航导航导航1.1.1.1.项目概述项目概述项目概述项目概述2.业态展示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。香港购物中心香港购物中心香港购物中心香港购物中心香港购物中心的发展对亚洲购物中心具有非凡意义；香港建设了亚洲最早的购物中心；自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约52、0个。项目概述香港项目概述香港购物中心概况购物中心概况项目概述香港项目概述香港购物中心概况购物中心概况世联地产本报告是严格保密的。信德中心信德中心置地广场置地广场太古广场太古广场时代广场时代广场太古城广场太古城广场杏花新城杏花新城东港城东港城新都城新都城德福广场德福广场荷里活广场荷里活广场又一城又一城又一城又一城朗豪坊朗豪坊APMAPM新都会广场新都会广场海港城海港城200200万平方米万平方米万平方米万平方米竞争与繁荣的商业竞争与繁荣的商业竞争与繁荣的商业竞争与繁荣的商业本项目位于香港九龙的中心地带九龙塘九龙塘。项目概述香港项目概述香港购物中心概况购物中心概况项目概述香港项目概述香港购物中心3、概况购物中心概况现今香港购物中心商业面积总量超超过过200200万平万平方米高方米高度竞争与繁度竞争与繁荣的商业市荣的商业市场！场！世联地产本报告是严格保密的。九龙塘九龙塘九龙塘九龙塘项目概述项目概述区位介绍区位介绍项目概述项目概述区位介绍区位介绍九龙塘九龙塘位于香港九龙的西部，当中大部份地域都在九龙城区，位置为狮子山以南，界限街以北，石硖尾以东，九龙城及乐富以西。九九龙龙塘塘九龙塘交通方便，九龙塘地铁站位于观塘线与东铁线交汇处，使九龙塘成为九龙与新界的换乘中心九龙与新界的换乘中心。此外，该区的巴士可通往九龙、新界、香港岛大部分地区。世联地产本报告是严格保密的。九龙塘九龙塘九龙塘九龙塘九龙塘是4、香港市区罕有的低密度发展区低密度发展区，以平房及别墅为主，环境清幽。而此区著名学校林立，为九龙之主要名校区（香港城市大学、香港浸会大学）。九龙塘的街道多是以英格兰的郡名或地方名命名，例如歌和老街的康沃尔郡（Cornwall），森麻实道的森麻实郡，律伦街的拉特兰郡。项目概述项目概述区位介绍区位介绍项目概述项目概述区位介绍区位介绍世联地产本报告是严格保密的。又一城又一城又一城又一城又一城由香港太古地产及中信泰富香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学，属于地铁上盖物业。总建面约总建面约9000090000平方米平方米，拥有约约220220间间7 75、层的商铺及食肆层的商铺及食肆、设备齐全的电影院、全港其中之一最大的溜冰场以及约约2290022900平方米的写字楼平方米的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约约830830个停车个停车位位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。项目概述项目项目概述项目基本基本信信息息项目概述项目项目概述项目基本基本信信息息世联地产本报告是严格保密的。交通网络交通网络交通网络交通网络又一城设有完善的公共交通网络，乘乘搭搭港港铁观铁观塘塘线线及东及东铁线路铁线路均可直达九龙塘站。经由九龙塘站C出口即可到达，即使由港、九、新界甚至内地前来，都6、十分便捷。又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。项目概述项目概述交通交通项目概述项目概述交通交通设于又一城的巴士总站以及邻近九龍塘地铁站之巴士路线:城巴:62R新巴:796B九巴:2C,80M,81M,82M,88M,203小巴:2,2A,10A,10M,25M,29A,29B,41A,41M,61M,72,（可到达新界、九龙、香港岛各地）又一城位处于香港城市大学對面，驾驶私家车前往又一城，經由窝打老道驶至歌和老街，再转往达之路便可到达。世联地产本报告是严格保密的。L2L2L1L1UGUGGGLG1LG1LG2LG2MTRMTRP P7 7 7 7层商场中层7、商场中从最从最低一层低一层起有起有层商场中层商场中从最从最低一层低一层起有起有5 5 5 5层层可直接由外可直接由外部导部导层层可直接由外可直接由外部导部导入人流。入人流。入人流。入人流。项目概述项目概述交通交通项目概述项目概述交通交通UG西侧连接地面层MTR层（商场最低层）南部连接九龙塘地铁站LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站G层西侧连接地面层，西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连南部为巴士总站东侧北部为的士站L2L2L1L1UGUGGGLG1LG1LG2LG2MTRMTRP P世联地产本报告是严格保密的。u又一城座落于九龍区优越地段，环境绿化，空气清新，优美景致令人向往。8、邻近城巿大学及赛馬会环保楼，距离香港浸会大学亦只需数分钟路程。u西北西北部部与公园公园相连，并有植被较好的高山景观，西南西南面面与香港城市香港城市大学大学通过约80米左右的隧道与香港城市大学相连。u商场四周没有设计对外的小商铺，商场与周围环境显得非常相融，人在商场中随处可见到自然光和室外的树木，商场的风格与自然比较和谐。项目概述项目概述周边周边环境环境项目概述项目概述周边周边环境环境周边环境周边环境周边环境周边环境世联地产本报告是严格保密的。建建筑筑概况及概况及风格风格建建筑筑概况及概况及风格风格u又一城的建筑风格是现现代代简简约约风格风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，地形呈长方形，西高东9、低，占地面积约为2 2万平方米万平方米，商场商场共共7 7层层（地面层有5层），总建筑面积约为9.259.25万平方米万平方米，另外西北部建有4 4层写字楼层写字楼，总建筑面积约为2 2万平万平方米方米，设有3 3层地层地下停下停车车场场，约850850个停车个停车位位，1998年建成。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点外立外立面面设计设计外立外立面面设计设计世联地产本报告是严格保密的。建建筑筑概况及概况及风格风格建建筑筑概况及概况及风格风格u又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然光大把自然光大面面积引积引入室内空入室内空间间。购物中心以“无边无“无边无10、界界，生，生活活之之态”态”为主题。u又一城是香港时尚的大型购物商场之一。商场内有超过超过200200间间店店铺铺、约约3030间中间中西西食肆食肆、1111个银个银幕幕的的电影院电影院及及全全港港最大最大的的室内溜冰室内溜冰场场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。又一城主要利用自然光及宽敞空间，营造舒适的休闲购物环境，人们置身其中，可以充分感受悠闲的购物乐趣。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点立立面面引入阳光引入阳光的的立立面面引入阳光引入阳光的的设计手法设计手法设计手法设计手法世联地产本报告是严格保密的。柱距柱距柱距柱距u分布在又一城店内的柱距较大柱距11、较大，公共空公共空间间没有柱子没有柱子，这样使购物中心的室内公共空间显得开阔。u购物中心的公共空间极为重要，过于拥挤的公共空间不适合吸引高档收入人群。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点公共空公共空间间公共空公共空间间世联地产本报告是严格保密的。灯光灯光灯光灯光中庭、步道节点以自然采光自然采光为主，顶棚内嵌的灯光分布形态多有变化，一种星星点缀夜空星星点缀夜空的感觉。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点阳光阳光中中庭庭阳光阳光中中庭庭设计结合自然是美国设计大师赖特的重要思想，现代购物中心要充分利充分利用用自然光，自然光，要要与与周边自然周边12、自然浑浑然然一一体体，减少对周边环境的破坏，降低能耗，创造空气新鲜，空间开阔的休闲环境。通通过过透透光光处处理理通通过过透透光光处处理理公共空公共空间间开敞开敞公共空公共空间间开敞开敞世联地产本报告是严格保密的。室内色室内色彩彩搭搭配配及及装饰装饰室内色室内色彩彩搭搭配配及及装饰装饰u地面主要用红、黄、蓝颜色的高级地砖铺设，地砖面上混合运用白、红、蓝、黑、黄等颜色的小碎点，使地面显得既轻松活泼又不失典雅。u通过地面地面不同不同色色彩彩的的处处理理，不仅能美化美化环境环境，而且能直接起到导导示系统示系统的作用。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点中中庭庭地面地面处处理13、理中中庭庭地面地面处处理理世联地产本报告是严格保密的。洗洗手手间间和残疾和残疾人通人通道道洗洗手手间间和残疾和残疾人通人通道道u商场每层的中部或端部设有12处洗手间和残疾人通道。u在考察购物中心的过程中，一般首先考察卫生间和食品店。只有卫生水准较高，才能有效吸引购物人群。很难想像，连卫生工作都搞不好的购物中心能够经营好现代购物中心。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点高高标准标准的的洗洗手手间间高高标准标准的的洗洗手手间间残疾残疾人通人通道道残疾残疾人通人通道道世联地产本报告是严格保密的。专门专门的的巴士和出租巴士和出租车车落客落客区区专门专门的的巴士和出租巴士和出14、租车车落客落客区区项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点又一城的又一城的出租出租车车落客落客区区又一城的又一城的出租出租车车落客落客区区世联地产本报告是严格保密的。顶棚顶棚灯光灯光的的节节能能设计设计顶棚顶棚灯光灯光的的节节能能设计设计项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点根据不同经营根据不同经营内内容容根据不同经营根据不同经营内内容容设设置置不同不同色色调调灯光灯光设设置置不同不同色色调调灯光灯光世联地产本报告是严格保密的。顶棚上顶棚上中中央央空空调的调的布布置置顶棚上顶棚上中中央央空空调的调的布布置置u大型购物中心由于人流变化，对空气调节15、要求与写字楼不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要减少制冷，充分利用自然光照明以及自然通风，购物中心的节节能能设计设计非常重要。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点中中央央空空调与调与送送风风系统系统中中央央空空调与调与送送风风系统系统世联地产本报告是严格保密的。停车停车场场停车停车场场u又一城设有830830个个停车位，分布于共共三三层层的停车场內，年中无休，全天候2424小小时时开放开放。驾车人士可使用八达通卡、VISA卡或MASTER卡直接于閘口收费机中付款，往來停车场更方便。同時，又一城於MTR及P1层增设了兑换停车券机，顾客于消費购物后可16、兑换停车券，方便快捷。标准停车收费为HK$18HK$18元元/小小时时。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点停车停车场场入入口口停车停车场场入入口口世联地产本报告是严格保密的。紧急出口紧急出口的的标示标示紧急出口紧急出口的的标示标示u大型购物中心可可见性见性已经成为人们关注的内容，导导示系统示系统不仅方便顾客，而且也是整个购物中心购物中心形象形象的一部分。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点导导示系统局示系统局部部导导示系统局示系统局部部世联地产本报告是严格保密的。展展览览会场会场u汇聚了知名的时装品牌、餐厅食肆以及娱乐场所，又一城吸引了17、邻近的高消費人群游览。展览场地的设计灵活，无论举办任何类型的展览活动都是理想之选。项目概述项目概述特色特色节点节点项目概述项目概述特色特色节点节点127.5平方米Area B(LG2层)144.5平方米Area A(LG2层)面面积积面面积积展展览览场地场地展展览览场地场地世联地产本报告是严格保密的。写字楼写字楼u由世界著名的建設公司迈阿密Arquitectonica设计，四四层低密度层低密度，配合全全玻璃玻璃幕幕墙墙，令自然阳光透射入內，环境优美。u商业大楼位于购物商場上盖，毗邻毗邻香港城市香港城市大学、大学、创创新中心新中心、香港香港生生产产力促近局力促近局大大楼及楼及赛赛马马会会环环保保18、大大楼楼。偌大的楼层，四周被翠绿山景包围，再配合先进科技配套设施，使之成为香港新一代甲级写字楼的其中一个典范。项目概述商业项目概述商业大大楼楼项目概述商业项目概述商业大大楼楼提供后备紧急电源，支援租戶重要设施运作后备供电后备供电后备供电后备供电设备设备设备设备四部載客升降机及三部载货升降机升降机设升降机设升降机设升降机设备备备备数码控制风机盘管设备空气调节空气调节空气调节空气调节系统系统系统系统每楼层均有三层电线槽，让租戶可灵活设计辦公室设施电线管道电线管道电线管道电线管道約2.5米连架空地台楼层高度楼层高度楼层高度楼层高度四楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目約52,00平方米办公面积办公面积办19、公面积办公面积世联地产本报告是严格保密的。导航导航导航导航1.项目概述2.2.2.2.业业态态展展示示业业态态展展示示3.启示总结世联地产本报告是严格保密的。服装/配饰/鞋帽37%美食15%娱乐/休闲1%各类服务2%美容美发/个人护理13%珠宝精品14%玩具/童装3%家居4%书籍/光碟5%百货/超市/便利店1%影音器材1%运动及用品4%服装/配饰/鞋帽美食珠宝精品美容美发/个人护理各类服务家居玩具/童装书籍/光碟运动及用品影音器材百货/超市/便利店娱乐/休闲经营经营商商品品业业态态展展示示档次档次定定位位业业态态展展示示档次档次定定位位经营的商品以大大众档次众档次商品为主，定定位中位中档档，主20、要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。AMC影院、欢天雪地溜冰场娱乐娱乐娱乐娱乐/休闲休闲休闲休闲玛莎百货，TASTE，屈臣氏，万宁百货百货百货百货/超市超市超市超市/便便利利便便利利店店店店Nakamichi，丰泽电器，百老汇电器影影音器材音器材影影音器材音器材Adidas,Columbia,Fila,马拉松，皇家运动专门店运动运动及及用品用品运动运动及及用品用品香港唱片，叶一堂，Inside Edge,书籍书籍书籍书籍/光光碟碟光光碟碟21、Disney Store,玩具反斗城玩具玩具玩具玩具/童装童装童装童装LOG-ON，欧洲名画之家，琉璃工房，柏斯琴行家家居居家家居居OSIM傲胜国际保健、世界视力各类服务各类服务各类服务各类服务Biotherm,Bobbi Brown,Body shop,CHANEL,Lancome美容美美容美发发美容美美容美发发/个人个人个人个人护护理理护护理理4。C,Folli Follie,周生生,世界珠宝，时间廊珠宝精珠宝精品品珠宝精珠宝精品品Haagen-Dazs,又一栈，奇华饼家，皇后饼店，沪翠园美美食食美美食食Ashworth,BALLY,CK Jeans,Esprit,G2000服服装装服服装22、装/配饰配饰配饰配饰/鞋帽鞋帽鞋帽鞋帽世联地产本报告是严格保密的。主主力力店店业业态态展展示示主主力力店店业业态态展展示示主主力力店店又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎英国玛莎百货和百货和TASTE超市市场超市市场、大、大型型溜溜冰冰场场以以及及设设置置有有2000个个座座位的位的AMC电影院电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。UGAMCAMCAMCAMC电影院电影院电影院电影院UG-L2欢天雪欢天雪地地溜冰溜冰欢天雪欢天雪地地溜冰溜冰场场场场MTRTASTETASTETASTETASTE超市市超市23、市超市市超市市场场场场LG1玛莎玛莎百货百货玛莎玛莎百货百货楼层主主力力店店主主力力店店世联地产本报告是严格保密的。玛莎玛莎百货百货u马莎百货缘于英国纽卡素，于1988年进军香港，在尖沙咀海洋中心开业（而此处亦演变成香港旗舰店）。u目前马莎有10家分店，过往马莎也曾经在太古广场及愉景新城开设分店，但其后迁出。u和其他海外分店不同，香港马莎百货是由马莎百货总公司拥有，而其他地区则为特许经营。不过，英国马莎表示，未来内地分店，将同样以全资拥有方式经营。u在香港马莎可找到尺码尺码较大较大的的衣着衣着和和英式英式食食品品、零零食食等。马莎顾客可享有35天退款及货品更换服务。而且以高高质素质素及及公公平24、平交交易易见称，如看似普通的各式果酱亦以40%或以上鲜果制成，故此与别不同。业业态分态分析析主主力力店店业业态分态分析析主主力力店店世联地产本报告是严格保密的。TASTETASTETaste出售来自全球的产品，包括：u来自全球的杂货u新鲜海产u来自亚洲及日本的产品u店内面包店的面包u即叫即造的三文治环球熟食uWatsons Wine Cellar 酒窖出售的酒u日式森之卷u家居用品业业态分态分析析主主力力店店业业态分态分析析主主力力店店Taste是和和记黄埔旗记黄埔旗下下屈臣氏集团屈臣氏集团在香港设立的连锁超级市场，主要对象是中产阶级的消费者，售卖世界各地产品。现有9间分店在香港和1间分店在广25、州。首间分店于2004年11月在九龙塘又一城开幕，广州的分店在2010年2月开业。世联地产本报告是严格保密的。AMCAMC电影电影城城业业态分态分析析主主力力店店业业态分态分析析主主力力店店AMC又一城以提供多元化的优质电影为本，为观众提供不同类型的电影选择。所有影院均使用数码数码环环回回立立体体声声设设备备以及层层级式座级式座位位设计设计，让观众尽情欣赏至爱电影，视野全无阻碍。情侣座情侣座位位设计设计座位上的手柄可随意提高，座位前更有额外的空间，让情侣可以更亲密舒适的欣赏电影。AMC又一城同时设有为伤伤残残人人士士而而设设的的设设施施。世联地产本报告是严格保密的。欢天雪欢天雪地地溜冰溜冰场场26、业业态分态分析析主主力力店店业业态分态分析析主主力力店店u又一城欢天雪地是全港最大型的室內溜冰场之一，拥有大大型舞台型舞台灯光灯光及优质视听优质视听系系统统，是举办世举办世界界级滑级滑冰冰赛赛事事和和表演表演的理的理想想场地场地，亦是休闲娱乐的理想之选。u香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑著名花样滑冰冰运动运动员员定定期指期指导导，同时举办滑比赛。经营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。世联地产本报告是严格保密的。楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布地地上上四四层层地地上上四四层层地地下下三三层层地地下下三三层层L2L2L1L1UGU27、GGGLG1LG1LG2LG2MTRMTRP P世联地产本报告是严格保密的。MTRMTRu由于与地铁接驳，该层店铺比其上六层少许多，以主主力力店店TASTETASTE为主，附有东亚银行分行、百老汇电器、丰泽电器、屈臣氏、万宁等电器、生活品店铺。业业态分态分析析楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布TASTETASTE百百老汇老汇电电器器百百老汇老汇电电器器屈臣氏屈臣氏屈臣氏屈臣氏东东亚亚银银行行东东亚亚银银行行TASTETASTE地地铁铁站覆站覆盖盖区区域域世联地产本报告是严格保密的。LG2&LG1LG2&LG1uLG1,LG2主要以时时装装和和高高档档餐厅餐厅为主，加上主力店玛莎百28、货，附以少许的化妆品、珠宝、手表店。其中店铺面积大较大的有服饰店i.t，玛莎百货，时装agnesb.，书店叶一堂等。业业态分态分析析楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布叶叶一一堂堂Agnes b,Agnes b,玛莎玛莎百货百货i.ti.tHairHairHairHair叶叶一一堂堂叶叶一一堂堂周生生周生生周生生周生生Agnes b.Agnes b.Agnes b.Agnes b.i,t i,ti,t i,t又一又一栈栈又一又一栈栈世联地产本报告是严格保密的。G&UGG&UGuG主要以生生活活精精品品店店为主，包括化化妆妆品品、家家居居店店，同时高高档档餐厅餐厅也比较多，人气高的王29、家沙、八月花便在此楼。uUG以主主力力店店AMCAMC电电影院、影院、欢天雪欢天雪地地溜冰溜冰场场和和LOG-ONLOG-ON精精品品店店置于两端，中间布置化妆品和时装店，以时装店为主。同时也有EXP、STARBUCKS等饮食餐厅。业业态分态分析析楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布AMCAMCEXPEXPLOG-ONLOG-ON八月花八月花王王家家沙沙francfranc香港城市香港城市大大学学覆盖覆盖区区域域LeviLeviLeviLevis.s.s.s.The Body shopThe Body shopThe Body shopThe Body shopBubbiBubbi30、BubbiBubbi brownbrownbrownbrownH.MH.MH.MH.MFrancfrancFrancfrancFrancfrancFrancfrancLogLogLogLog-ononononEXPEXPEXPEXP王王家家沙沙王王家家沙沙世联地产本报告是严格保密的。L1&L2L1&L2uL1西端主要布置各类餐厅配以AMC电影院，东端布置两大时装店铺，中间几乎都是时时装装店铺。uL2西端为AMC电影院配半露天美食广场，东端为柏斯琴行与香港唱片店，中间混杂着时时装装店店与与精精品品店店。业业态分态分析析楼层楼层分分布布业业态分态分析析楼层楼层分分布布半露天半露天美美食广场食广场柏31、斯琴行柏斯琴行香港香港唱片唱片麦当劳麦当劳KFCH.MAMCAMC板前板前回回转转寿司寿司Rice paperH.MUNIQLOGigaSports香港香港唱片唱片香港香港唱片唱片半露天半露天美美食广场食广场半露天半露天美美食广场食广场H H H H agenagenagenagen-DazsDazsDazsDazsUNIQLOUNIQLOUNIQLOUNIQLO柏斯琴行柏斯琴行柏斯琴行柏斯琴行玩具玩具反斗反斗城城玩具玩具反斗反斗城城世联地产本报告是严格保密的。特色特色活活动动u每年重要节日，在又一城LG2的展示会场，都会布置相关特色的装饰增加节日气氛，增进顾客购物的热情。u例如春节就会有一些32、春节主题的装饰物，而圣诞节会布置一一个个六六层层高的高的圣诞树圣诞树，摆放近一个月的时间。u此外，一些名牌产品会请当红演艺明星来又一城做宣传活动，以吸引人气。业业态分态分析析业业态态特色特色业业态分态分析析业业态态特色特色世联地产本报告是严格保密的。促促销推销推广广1)1)大大专专院院校校优优惠惠u至2010年8月31日，大专生/员工均可独家享受一連串惊喜优惠。只须于购1物消费时出示学生证或员工证、国际学生证、国际教师证或U Card，即可享受某些特定商品的一定折扣优惠。2)2)访访港港游游客客u访港遊客只须到位于LG2层或UG层之顾客服务处出示有效护照，便可换领又一城遊客优惠指南一本，然後遍33、遊场內的100多个国际商戶，展开无敌优惠的购物之旅。3 3）购物购物礼券礼券u推出全新创意的购物礼券，隨时纵橫逾150间商铺，体验全新购物乐趣。u又一城共推出了三款不同面值的购物礼券，分別为港币50元、港币100元及港币500元，是馈赠亲友、同事、生意伙伴或贵客之理想选择。4)4)停车停车优优惠惠u又一城亦有提供各项停車优惠。业业态分态分析析业业态态特色特色业业态分态分析析业业态态特色特色世联地产本报告是严格保密的。导航导航导航导航1.项目概述2.业态展示3.3.3.3.启启示示总总结结启启示示总总结结世联地产本报告是严格保密的。五五大大策略策略开开发发策略策略开开发发策略策略商业商业规划策略34、规划策略商业商业规划策略规划策略人流人流动动线线策略策略人流人流动动线线策略策略建建筑筑规划策略规划策略建建筑筑规划策略规划策略经营经营策略策略启启示示总总结结启启示示总总结结世联地产本报告是严格保密的。二二八八原则原则启启示示总总结结开开发发策略策略启启示示总总结结开开发发策略策略u实践购物中心选址的二八原则，即确定2020分分钟钟商商圈圈之内之内的客源要做8080的的生生意意。u香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。u又一城在客源半径35、上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将3030分分钟钟次次要要商商圈圈及及1 1个个小小时的时的边边缘缘的期望值降低。世联地产本报告是严格保密的。香港购物中心香港购物中心选址原则选址原则启启示示总总结结开开发发策略策略启启示示总总结结开开发发策略策略购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。接近购买力原则商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。聚集原则购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。区位易达性原则购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物36、者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。最短时间原则说明说明说明说明原则原则原则原则世联地产本报告是严格保密的。购物中心购物中心成为成为地地铁铁与地面与地面交通交通工工具具的换乘的换乘站站,而而不不是快速是快速通通过过启启示示总总结结开开发发策略策略启启示示总总结结开开发发策略策略u香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大最大程程度度上上利利用用人流人流，并将人流迅速转换为购买力。u香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的地面的人流人流和和地地铁人流铁人流交交汇汇的场的场所所。世联地产本报告是严格保密的。多多主主力37、力店店原则原则启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略u多主力店原则，层层都层层都有有核核心心主主力力店店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店u香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层一层有有数数个个主主力力店店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。TASTE超市、玛莎百货、欢天雪地溜冰场、LOG-ON、H.M又一城又一城又一城又一城世联地产本报告是严格保密的。平面商业平面商业分分布不布不设设商商品专品专属属区区，而而是实是实行行混混业业经营经营启启示示38、总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略u现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。成功的购物中心大都采用混混业业经营经营与分分区区经营经营并轨并轨的方法。即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混混业业经营经营方方法法。世联地产本报告是严格保密的。同同一一个个购物中心购物中心不同档次不同档次商商品品共共存存，将将不不同同价价位的商位的商品品分分别别设设置置于于不同不同的楼层的楼层启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策39、略u在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商商品品组合组合必须要有一定的互补互补性性。u不同区域的商品组合要适合适合不同不同消费水消费水平平和不同不同消费年龄消费年龄层层次次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。u购物中心的商业经营区域的划分，一般应遵循一个基本的原则：任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应该尽量适应更尽量适应更大大范围范围之内之内的的消费者消费者。世联地产本报告是严格保密的。区区域型域型购物中心购物中心往往往往以以百货百货为核为核心心主主力力店，店，社社区区型40、型购物中心购物中心往往往往以以超市超市为核为核心心主主力力店店启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略u香港区区域型域型购物中心以百货百货公公司司作为核心主力店的现象比较普遍，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎玛莎百货百货开店最多，在时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货店。u社社区区型型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。百佳超市、惠康超市是香港发展较好的超市，其中百百佳佳超市超市开店最多。在新城市广场、屯门广场、德福广场均有开店。世41、联地产本报告是严格保密的。与与穿穿有有关关的的承承租租商商户户数数量量最最多多，平平均占均占总总承承租租商商户户数数量量的的3030以以上上启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略u总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服服装配饰装配饰鞋帽鞋帽、美美食食、珠珠宝精宝精品品、美容美美容美发发个人个人护护理理等商户。其中，服服装配饰装配饰鞋帽鞋帽的商的商户户数数量是量是最最多多的的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。服装/配饰/鞋帽37%美食15%娱乐/休闲1%各类服务2%美容美发/个人护42、理13%珠宝精品14%玩具/童装3%家居4%书籍/光碟5%百货/超市/便利店1%影音器材1%运动及用品4%服装/配饰/鞋帽美食珠宝精品美容美发/个人护理各类服务家居玩具/童装书籍/光碟运动及用品影音器材百货/超市/便利店娱乐/休闲世联地产本报告是严格保密的。不要不要把把餐餐饮饮放放在在一一个个地方地方，而而是是要要多多点点多多层的层的休闲休闲餐餐饮饮启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略启启示示总总结结商业商业规划策略规划策略u香港购物中心的餐饮设置一般采取集集中中和和分分期期相结合相结合的方法，多多点点多多层层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。u购物中心除了在某43、某一一个个固固定定的区的区域域设置美食广场，同同时时在多在多个个楼层楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。世联地产本报告是严格保密的。复合复合型型人流人流推推动动结构结构启启示示总总结结人流人流动动线线策略策略启启示示总总结结人流人流动动线线策略策略u设计复合型人流推动结构，地地铁入铁入口口直接直接与与较较高楼层高楼层相连相连，提高各楼层租金收益水平。u香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。考虑到四楼有酒店和写字楼，又一城44、于是修建了一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。第三是四楼的人流又一城由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。第二是地面层的人流又一城地下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。第一层地下层的人流人流人流推进结构推进结构人流人流推进结构推进结构人流人流人流人流世联地产本报告是严格保密的。将将主主力力店设店设置置于于购物中心的购物中心的两两端端，将将一一般般商商户户设设置置于于购物中心的中部购物中心的中部启启示示总总结结人流人流动动线线策略策略启启示示总总结结人流人流动45、动线线策略策略u购物中心内部的人流人流动动线线规划规划是购物中心规划的灵魂灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。u购物中心的人流人流动动线线规划规划与地地块块形形状状有关，与出出入入口口的的设设置置有关，与主主力力店店的位置的位置安排有关。u当地块形状为长条长条形形时，香港购物中心的经验是将主主力力店店设置于两两端端，将一一般般承承租租商商户户设置于中间中间的方式。又一城的UG层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中46、间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。世联地产本报告是严格保密的。大大量量运用运用弧弧形动形动线，线，创创造造购物中心购物中心丰丰富的富的视视觉觉空空间间和和愉愉快快的购物的购物体体验验启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略人流动线在设计时应注意两个方面的要求：u应突突出出购物中心内部空间的可可视视性性，从而起到引导公共购物的作用，营造空间的安全感和舒适感觉。u应强调交通组织的引引导导性，让顾客能很容易到达商场的各个区域，只有顾客能看到、走到的地方才能产生好的效益。u透过圆弧圆弧形动形动线线，能47、让顾客视野的延伸延伸性性更强，可可视视性性更强，单单店店的的能见能见率率更高，便于顾客到达店面。世联地产本报告是严格保密的。不不让让主主力力店店占占据据一一整整层的面层的面积，积，而而是是要要让让它它同同一一店店铺铺多多层层分分布布启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略u香港的购物中心往往不不会会让让核核心心主主力力店店占占满满某某一一整整层层，而是同同时时占占据据几几个个层面层面的一部分，一般都小小于于该该层的层的二二分之分之一一。这样的布置可以让主力店在多个层面发挥作用，汇聚和引导人流到达更多的层面，提高同层的其他小商铺的商业价值。u案例：又一城的48、AMC电影院颁布在三层世联地产本报告是严格保密的。自自动动扶梯扶梯&通通天天梯梯启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略u香港购物中心一般将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔每隔20-4020-40米米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如如中中庭、庭、出出入入口口等等位置位置。中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽，是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域。u在多层的购物中心内，设计跨多层的“通“通天天梯梯”实实现人流现人流跨跨层层传传送送。按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层49、，如4楼直达8楼，这样4楼就和8楼具具有有了几乎了几乎相相同同的商业的商业价价值值。世联地产本报告是严格保密的。娱乐娱乐、休闲休闲、餐餐饮饮业业态态的的分分布布u娱乐娱乐、休闲休闲、餐餐饮饮是该商场吸引人流的特色地方，电影院分别分布于商场的最上面的三层，欢天雪地溜冰场设在商场地面上第五层，餐饮和玩具反斗城均设在最顶上一层。溜冰场上面一层设有观看的台阶，就就餐餐时时可可以以观观看看溜冰溜冰场场上上的的风风景景。溜冰溜冰场场周边周边业业态态布局布局溜冰溜冰场场周边周边业业态态布局布局启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略世联地产本报告是严格保密的。人人性化50、性化设设施施u人性化的细节设计无处不在。u洗洗手手间间：外面设有等候区，等候区中有石凳；附上指示牌，明晰顾客身处何处。u无无障碍障碍设计设计：激发老年人的购买力。u在购物中心设计充足的停车停车位位。香港购物中心的建设者充分考虑到消费者对服务的需求，不给消费者的购物过程带来一丝不满和不方便。启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略启启示示总总结结建建筑筑规划策略规划策略世联地产本报告是严格保密的。推推动动购物中心购物中心三三权权分立分立式式管管理理，极极度度重重视视物业物业经营经营管管理理公公司司对对购物中心的购物中心的作作用用u香港众多购物中心运营管理模式是按照“三三权权分立”分立”原则设立的51、，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所所有有权权、经营经营权权以及管管理理权权的分离。u发展商发展商成为购物中心的所所有有者者，获取租金收益；u商业商业经营经营公公司司拥有经营经营权权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能；u物业物业管管理理公司拥有管管理理权权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作u这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。如一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性52、。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。启启示示总总结结经营经营策略策略启启示示总总结结经营经营策略策略世联地产本报告是严格保密的。经营经营管管理方理方对对商商户户要要求几求几近近苛刻苛刻，牢牢牢牢把把握握商场商场主主动动权权，形形成成大大业业主主小租小租户户现现象象u香港购物中心基本上都被地产商作为一项长长期期增值增值物业物业拥拥有有，很少有购物中心的商铺出售，故产产权很权很统统一一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。u基于产权的统一，作为发展商的“经营之手”商场物业经营管理公司就拥有以购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经53、营管理方对商户要求几近苛刻。u香港的购物中心几乎每一个都是大大业业主主小小商商户户，但购物中心的经营业绩和管理水平都很好。启启示示总总结结经营经营策略策略启启示示总总结结经营经营策略策略世联地产本报告是严格保密的。购物中心的购物中心的租租户户每每年年保保持持5%-10%5%-10%的的淘汰率淘汰率u为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每每年年保保持持5%-10%5%-10%的的淘汰率淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力。u香港购物中心在经营管理策略中，也充分引入了竞争竞争机制机制和和淘汰机制淘汰54、机制。香港购物中心在与承租方签订合约时，即在与租户的续约与解约的权力方面，保持了灵活的空间。u购物中心与承租户的租约大大都都以以2-32-3年为年为主主，押金押金在在2-32-3月月租租金金之之间间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可以继续经营。如果购物中心的租金收取是采取与承租商户利润分成的模式，则提提成成最最低低的一部份商户会在一定的时间段内定定期期淘汰淘汰。启启示示总总结结经营经营策略策略启启示示总总结结经营经营策略策略世联地产本报告是严格保密的。装装修修期期近近乎完乎完美美的的现现场场管管理理，不不给给购物购物氛氛围围制造制造一一丝丝丝丝的的不和不和谐谐u香港购物中心对装修现场的管理是十分严格的。u香港购物中心对装装修修现现场的场的围板围板提出了设计的要求，很多商铺的装修围板都设计得极为精美、高档，很有创意，就像就像一一幅幅户户外外广广告告，而且安安装装的的工工艺也很艺也很高高，一点也不马虎。u香港购物中心对装修管理的总的要求是让让人人感觉感觉不不到这到这里里正正在在装装修修。香港购物中心这种在细节上的高要求，显示了较高的经营管理水平。启启示示总总结结经营经营策略策略启启示示总总结结经营经营策略策略世联地产本报告是严格保密的。世联地产