1、 目 录 一、对地产宏观形势的判断 二、江都房地产市场特征分析 三、世纪名郡项目的市场站位 四、世纪名郡项目推广定位 五、世纪名郡项目营销战略 一、宏观形势认识 宏观政策十年九调控，房价步步高宏观政策十年九调控，房价步步高 第一季：正名(20032004年) 2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展， 有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活 水平。“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民 经济支柱产业。 第二季：降温(20052008年) 2005年4月，国务院常务会议认为，“房地产投资规模过大，商品房 价格上涨过快，商品房结构不合2、理，房地产市场秩序比较乱。”2006 年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域 的一些问题尚未根本解决。” 一、宏观形势认识 第三季：救市(2008年下半年2009年) 为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳 定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步 鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产 市场健康发展。”随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免 征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。 第四季：加码(2010年至今) 2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。 203、10年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政 策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被 称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条” 打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围 越来越大，限购、限贷、限价三管齐下。 一、宏观形势认识 宏观政策 房地产政策 选择的复杂 性 产业问题产业问题 房地产行 业产业关 联度高 民生问题民生问题 房价高、住房 难成为民生问 题一大部分 财政问题财政问题 土地出让收入在地 方财政中占比很大 政治问题政治问题 既得利益集团与 房地产行业的千 丝万缕的关系 经济问题经济问题 房地产行业对中 国经济增长的贡 献较大，中国经 济去房地产化为 时尚早 国家行政调控常态化，目前政策面并不明朗，而国家行政调控常态化，目前政策面并不明朗，而 整个市场的去库存化将持续一定时间整个市场的去库存化将持