1、2018.072018.07主题地产拿地新策略NEW STRATEGIESNEW STRATEGIESFORFORTAKING TAKING LAND OWNERSHIPLAND OWNERSHIP目录CONTEXT01 趋势研判02 文旅小镇03 产业特色小镇04 大健康05 乡村振兴与田园综合体06 城市更新拿地 新趋势 新模式房企强者恒强，行业集中度快速提升行业集中度加速提升：2017年，百强房企市场份额快速上升至47.7%，创下最高纪录；2018年上半年，138家企业跨越50亿门槛，市场份额达76.4%，7家房企超千亿；2018年一季度百强前TOP5房企占一半市场份额，小房企生存空间再2、缩减。千亿阵营加速扩容：截止2017年末，千亿房企数量达17家；截止2018年上半年，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计2018全年千亿房企数量将达到30家以上。部分房企提出2020年的小目标，彰显阵营突破的决心，中型企业多以千亿为目标节点，期待向更高阵营实现突破。百强前50房企垄断土地：2017年，百强前50房业招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源。百强前50房企垄断市场，中小房企生存空间加速收窄47.7%2017年百强房企市场份额61.6%2017年百强前50房企拿地集中度76.4%2018年138家企业市场份额35%未来，TOP103、房企集中度50%未来，TOP30房企市场份额预计未来拿地困难，房企综合实力面临考验房企综合实力面临考验品牌实力面粉比面包贵新常态融资能力资源整合能力盈利能力拿地门槛提高融资渠道收紧资管新规严控 谈地色变：拿地直接影响到房企生产和生存问题。没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地，这是2017年拿地最典型的现状。拿不到地，则无法获取后续发展资源，慢慢掉队甚至退出房地产舞台；拿错地，拿高价地，可能拖累企业发展。面粉比面包贵成新常态：各地频现地王，楼市面粉贵过面包成新常态，周边地价和房价被拉动，加剧抢地热度。拿地门槛提高：近半年来，房地产调控保持高压，“限地价、限房价、竞自持、竞配建”政策成为主流，4、考验房企盈利能力。房企融资分化：房企融资是本轮调控的重中之重,标准化融资渠道向规模房企集中、资管新规严控非标；龙头房企和大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高；综合拿地能力比钱重要地产上半场拿地即挣钱，下半场进入综合实力的较量创新拿地：综合型项目拿地模式渐成主流近年来住宅、产业联动的综合型项目拿地模式渐渐清晰，标杆企业纷纷通过这一方法低价拿地（网络数据整理不完全统计：超三成的百强房企正开始通过综合项目拿地）。华侨城：主打文化牌，借助旅游业实现大面积拿地；华谊兄弟：影视IP输出与房企合作，打造影视文旅项目。万科上海：为城市更新打造“热带雨林”生态圈；华润置地与东莞东城街道合作8大项目5、城市更新项目。农业小镇田园综合体田园乐居文旅小镇大健康产业特色小镇乡村振兴田园综合体城市更新恒大：整合医疗和保险资源，借助大健康项目拿地。碧桂园：通过“科技小镇”概念全国大规模拿地；腾讯&阿里巴巴：依托企业线上资源优势，跨界特色小镇开发。文旅小镇文旅产业十万亿规模的国际支柱产业文旅小镇模式|背景与市场国家旅游局统计，2017年全年我国旅游直接投资超过1.5万亿元，同比增长16%。其中全国已有144支旅游产业投资基金，总规模超过8000亿元。未来我国旅游度假产业规模将达10万亿级，成为支柱产业，文旅产业依然是最值得投资的产业之一。政策利好助推文旅产业高速发展2016-2017年中国旅游地产发布报6、告数据显示，2016年全国旅游地产销售额同比增长大概40%，而目前为止，2017年上半年全国旅游地产销售额同比增长已高达60%，旅游地产投资额达12997亿元。国务院关于加快发展旅游业的意见关于金融支持旅游业加快发展的若干意见关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见国民旅游休闲纲要（20132020年）关于促进旅游业改革发展的若干意见2015年全国旅游工作会议报告关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见“十三五”全国旅游公共服务规划“十三五”时期文化旅游提升工程实施方案关于支持旅游业发展用地政策的意见2017年，国内旅游人数50.01亿人次,比上年同期增长12.8%;全年实现旅游总收入5.407、万亿元,增长15.1%；世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。城市刚需外溢度假需求刚需大众旅游时代中产阶级扩容之后，消费升级带来新型旅游消费需求上升，旅游消费的频次和消费力都更强了，度假需求变成了度假刚需。一二线中心城市房价畸高，和各种限购条件限制，刚需客群外溢助力周边的休闲度假项目销量暴涨巨大的消费市场推动和有利的宏观政策指引下，文化旅游与地产结合的文旅地产正迎来井喷式发展以体验经济为核心，以运营为导向，构建区域旅游目的地打 造 旅 游目的地市场广泛产品多元旅游主导长线运营文旅地产现状问题：供需不均，结构性过剩与结构性短缺并存高水平、高质量供不应求，低8、水平，低质量供过于求运营不强，同质化项目惨遭淘汰传统文旅地产大多表现出运营不强，诸如配套不够、盈利不足、管理不专业等问题，一批盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰文旅小镇模式|成功路径D E S T I N A T I O N文旅地产发展历程2012-201420152016野蛮生长时代开发低潮，转折年增速回升，再出发创新化创造旅游吸引物保证新鲜感让游客，想要来极致化细节用心设计超出游客期望值让游客，还想来体验化满足游客参与度保证体验感让游客，慢下来情感化抓住游客感性点保证消费率让游客，买下来主题化紧扣主题核心保证呼应感让游客，记下来文旅小镇模式|成功路径文旅地产成功八大关键要9、素市中心城市副中心城郊城市外围三四线城市及农村特殊资源条件区域文旅小镇区位：一二线城市城郊及外围三四线城市资源：具有历史文化底蕴，资源稀缺性其它：土地成本低廉，交通到达便利1.合理选址2.独特文化系统3.生态环境突出禅文化北方风情水镇迪士尼独特IP至2015年底，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。可见生态资源对于文旅地产的重要性。家庭与亲子商务度假活力团体文旅小镇模式|成功路径文旅地产成功八大关键要素4.产品多元，市场广泛5.完善配套旅地配比建议：城市近郊区域：小景区+大社区模式配套+生活方式营造地产：60-10、80%景点与配套：20-40%城市远郊区域：大景区+大社区模式特色IP+生活方式营造地产：50-60%景点与配套：10-20%独立景区：30%主题商业业态配比建议：55%10%15%10%10%酒店住宿文旅：30-40%，地产：60-70%成 都 华 侨 城文旅：25%，地产：75%良 渚 文 化 村灵山小镇商业总开发体量约为10万方，其中酒店客栈占比约为60%，零售占比约为10%，餐饮占比约为15%,休闲娱乐占比约为10%，文化展示占比约为5%。依托资源禀赋，突出主题，架构产品多元，市场客群广泛的文旅地产模式恒大童世界主题公园、高端酒店、大众娱乐、商务交流于一体文旅小镇模式|成功路径结合VR11、等多媒体数字技术可以提供如五维数字影院、虚拟漫游等交互式体验智能化场景感独特主题空间与故事营造，构建独特生活方式沉浸式场所感营造主题化8.独特生活方式营造文旅地产成功八大关键要素7.特色空间主题氛围的营造应用心做到主题意境化、尺度人性化深挖主题的灵魂，将其物化或创造成为小镇特色空间形态6.资源整合、长线运营文旅地产正转身创新开发模式，运营、内容是关键词乌镇旅游观光度假休闲 文化小镇 世界名镇阿那亚一个富有人情味的社群神盘拈花湾极致化禅意体验文旅小镇模式|开发模式文旅小镇企业主体政府引导市场化运作运营管理融资模式盈利模式政策倾斜，创造有利的制度环境土地供应倾斜资源平衡、协调区域关系品牌推介宣传商12、业运营渠道拓展旅欧项目运营文旅创客孵化酒店管理节庆活动管理寻找市场机会对接资本建设实施管理招商运营资源整合与导入项目平台公司基金社会资金政府城投或国投投资投资银行、信托商业银行担保机构提供贷款提供担保政府担保获取低息优惠贷款文旅地产销售收入文旅小镇运营收入资产证券化文旅小镇模式|服务模块策划咨询区 域 协 同 发 展 和 差 异 化 发 展，深 入 研 究 项 目 所 在 区 域 旅 游 发展 情 况，挖 掘 旅 游 功 能 空 缺，合 理 确 定 基 地 使 命，明 确总体定位、客群定位、文化体系、产品体系空间规划深 入 研 究 项 目 基 地 及 其 周 边 地形、地 貌、生 态 植 被、13、建 筑 风貌、文 化 资 源 等 条 件，有 序 落位 概 念 规 划 相 关 成 果，梳 理空间形态、产品布局建筑风貌、景观体系基地解读政策解读案例研究用地布局空间形态综合交通景观体系旅游动线建筑风貌设计导则空间策略现状客群市场分析客群偏好分析游客量预测客群定位文化体系构建功能与核心产品定位产业发展定位功能配比与业态布局产品体系构建空间规划项目投资估算项目收入与成本估算项目财务评价与财务平衡开发时序建议开发融资模式建议开发实施策略基础调查背景研究总体定位文旅小镇模式|案例分享项目核心亮点：1、中国首个一站式长征之窗;2、目标打造“国家AAAAA级旅游景区”;3、著名导演张艺谋及其观印象团队倾14、情打造“归来遵义长征之路”大型山水实景演出;4、“景+园+秀”构建红色旅游新模式;建设地点：贵州省遵义市播州区规模：2.94平方公里设计类型：旅游景区修建性详细规划设计时间：2016-2017年项目阶段：在建，预计2019.5开园总投资：20亿元文旅小镇模式|案例分享项目亮点引入美国梦工厂IP，打造南京最大的主题乐园以乐园模式拿地，公建地块与住宅地块分期合并出让，出让地块设置高门槛的出让条件。总体规划通过“T”字形的城市形象道路与社区生活性主街，形成社区主要路网骨架，构建统一的风情化主题街区结合方山景区，形成富有变化与节奏感的城市天际线建设地点：南京市方山景区与秦淮河湿地交接处规模：2.94平15、方公里设计类型：修建性详细规划设计时间：2017年项目阶段：在建总投资：160亿元南京梦工厂动漫文化基地南京梦工厂动漫文化基地茅东水库新浮水库金沙湾道天下茶海杭山水库茅山道观文旅小镇模式|案例分享项目亮点在26平方公里的茅山风景区内，进行项目基地选址与指标梳理，协调业主与政府的矛盾，从概念规划执行到一期地块落地，一体化的设计与管理总体策划以田园风光、丘陵地貌为自然特色、以道教文化为精神基质，融养老、养生、观光、休闲、亲子、运动为一体；打造茅山道教旅游的中转站，常州乃至全国知名的旅游创新与可持续发展的旅游地标。详细设计针对山地地形与建筑高度控制要求，进行不同高度不同强度的方案研判多元化的配套设施16、体系建设地点：江苏省常州市金坛区规模：3300亩设计类型：概念规划/详细规划/建筑设计设计时间：2016项目阶段：一期已开盘茅山东方盐湖城茅山东方盐湖城大健康大健康模式|发展趋势预计2055年，老龄化达到峰值，预计将达到约5.07亿人,占全国总人口的38%左右。大健康产业是继IT产业后的“全球财富第五波”，中国大健康产业迎来黄金发展，2030年有望实现16-22万亿市场空间。健康中国2030促进全国健康服务能力大幅提升政策驱动力市场驱动力推进医养结合强调医疗机构与养老机构的资源联动推进分级诊疗制度促进多级诊疗体系的搭建合理配置医疗资源十三五规划新型养老智慧养老、抱团养老医养结合养老、生态养老传17、统模式的转变机构养老供给不足中高端养老需求激增养老观念转变养老的社区化、抱团养老社会资本的涌入社会养老转向市场养老未来可期的市场发展前景4.016-222016年2017年2020年2030年2018年2019年4.55.96.87.8万亿元中国即将步入重度老龄化“全球财富第五波”，迎来巨大市场空间双核驱动的产业发展趋势政策、市场双利好!大健康模式成为房企取地切入点土地获取、融资渠道、核心资源的整合资金平衡、品牌溢价开发企业产业效益通过促进健康产业与多产业融合，放大产业能级社会效益养老服务能力提升，有效解决社会养老负担地方政府政策倾向、财政补贴、运营的可持续性运营机构产业科技驱动型生物科技、医18、药研发、创投孵化、教育科研和医疗服务为主医疗服务导入型医疗服务、康复护理和康养教育康体养老养生型文化娱乐、休闲观光、生态休闲和养老养生为主一站式综合养老社区优美的环境、适合宜居，融合居家、社区、机构养老于一体选址：适宜在一二线城市远郊50-120 公里布局，1-2 小时车程适宜规模：50公顷3平方公里大健康小镇大健康社区大健康模式|发展趋势关注点：开发形态2：开发形态1：选址：适宜在一二线城市近郊1050公里及三四线城市周边布局，半小时车程适宜规模：10公顷1平方公里典型案例：万科随园嘉树泰康燕园泰康申园典型案例绿城乌镇雅园恒大养生谷恒大健康城医药研发养老产业健康农业健康文旅健康教育发展研判健19、康产业架构土地获取资源导入产品搭建开发建设运营维护区域市场规模区域市场偏好资源条件评估地方政策解读选址意向医疗机构保险机构护理机构医疗保险养老产业健康管理健康文化健康旅游土地供应土地出让土地管理规划设计建筑设计景观设计建设实施健康管理健康护理金融保险运营机构地方政府开发企业大健康模式|开发路径三个参与主体，七个开发环节产业模式多产业融合的“大健康+”模式大健康+养生理疗温泉养生中医养生运劢养生膳食养生美容营养膳食生态休闲农业SPA整形医院身体护理健康运动山地运劢高屏瑜伽森林太极体育赛亊养老养老社区健康管理疗养会所健康医疗健康饮食机构医疗社区医疗健康护理+生态：生态养生模式+体育：运动康体模式+20、养老：健康养老模式+医疗：康疗养生模式+体验：休闲养生模式+农业：健康农业模式健康产业遴选：健康产业健康农业健康医疗养老产业健康旅游健康教育健康文化医药研发休闲农业中医药观光农业农副产品创意农业高端医疗养老地产养老配套老年教育商业配套专业护理社区诊疗养生旅游医疗旅游健康运动健康培训健康文化创意产业生物制药健康器械智慧医疗艺术创作生态IP医疗IP养老服务IP文旅IP文化创意产业结合地方环境特征、地方政策、自身掌握资源合作方筛选不同的第三方资源进行嫁接大健康模式|产业模式嫁接产业资源，导入大IP，打造多产业融合的“大健康+”模式老年专业护理远程医疗家庭医生大健康模式|运营模式运营模式决定客户粘性有21、多强，入住率是后期盈利关键点，目前多数良性运营项目均为轻重资产结合模式。运营模式盈利方式代表项目入住率退出机制核心点特征重资产产权销售绿城乌镇雅园首期销售100%入住率50%产权转让产权销售在养老产业去地产化的趋势下，此拿地模式难以实现大规模复制轻资产服务费寸草春晖100%运营变现为主以企业入驻形式运营门槛高、资金回收期长汇晨养老公寓100%轻重资产结合会员制度上海亲和源首期100%会员卡销售（A卡可交易收取10%手续费、B卡不足15年根据入驻年限推断）重资产：产权销售请资产：可持续运营服务消费者的退出机制方式多样使用权销售回收开发成本收取健康服务费增强运营可持续性共有产权销售北京恭和家园1022、0%95%产权出售5%企业自持使用权销售万科随园嘉树90%30年产权转让；一次性缴纳十五年租金，可折旧退款高押金碧桂园九华山庄首期100%退押金金融+泰康之家燕园首期100%保险收益退押金捆绑第三方运营资源健康管理方健康护理方与泰康人寿、太平洋保险金融保险公司合作健康体检咨询健康信息医疗服务方三甲医院社区医院健康保险方先期靠产业，中期靠配套，后期靠运营大健康模式|开发模式土地获取土地供应创新试点：北京恭和家园混合土地模式住宅用地其他商业金融养老设施用地“鸡尾酒组合”6070%30%以下少量产权份额95%产权出售5%产权房企自持，不可出售变更招拍挂招拍挂划拨土地出让方式土地性质投资主体限制条件适23、用划拨国有土地A类用地地方政府产权国有第三方医疗运营机构招拍挂商业用地社会资本可分割销售大健康小镇大健康社区旅游用地商住用地住宅用地自有存量用地工业用地仓储用地教育用地不可转为住宅用地变性后的土地产权不可分割大健康社区土地流转村集体用地社会资本村集体经济企业通过租凭、入股、合作开发方式获取土地，只拥有土地使用权。土地产权成为房企考虑拿地方式的重要因素，招拍挂是现有企业的主流拿地方式，土地成本相对较高。亟需土地供应模式创新勾地条件 此模式需在土地供应上需政府背书 开发商永久持有5%产权，捆绑经营 居室分割定向出售、公共服务空间持有经营 产权不限购 入驻家庭需有60岁及以上老人大健康模式|服务模块24、项目建成行动计划战略研策先期评估我们能做什么区域大健康市场评估区域大健康政策衔接项目资源条件研判战略定位健康产业遴选核心资源导入产品策划投融资方案土地获取方案用地布局产品落位整体空间形态设计服务配套体系搭建建设实施方案（市政、建筑、景观）健康服务运营与管理品牌推广与维护金融保险方案制定解决方案量身定制大健康模式解决方案捆绑“医联体”与保险资源，建立以全国三甲医院、博鳌恒大国际医院、恒和医院为主体的“医联体”，实现医疗服务医疗保险一体化医联体保险资源全国三甲医院博鳌恒大医院恒和医院平安好医生横向扩张医疗产业，联合国际医疗健康集团，如荷兰特蕾莎、英国孝尔、韩国原辰67个城市600多家三甲医院技术枢25、纽国际一流硬件信息化系统健康管理服务平台医疗康复健康管理互联网医疗三家医院标准哈佛布莱根医院附属打通VIP预约挂号贺住院绿色通道会员制度恒大人寿以养生谷为主打产品，目前已签约、落地项目共计6个，预计以每年开业8-10个的速度全国扩张。西安成都郑州长沙三亚南京镇江大健康模式|案例分享恒大品牌，开启中国“凯撒模式”，实现全国复制中国“凯撒模式”控制医疗成本，打通诊疗绿色通道，实现医疗保险一体化大健康模式|案例分享竞买人或其母公司必须为世界500强企业竞买人或其母公司须有正在运营管理一家及以上的医院提供全生命周期、全方位医疗、养生及养老康复服务。人建设一座不低于500床，集医、教、研为一体的国际专科26、医院，该医院不得销售、不得转让。竞得人须引入在全美或欧洲投资管理过1家及以上国际医疗机构进行合作运营三块宗地56公顷区位：南京六合区的三块宗地用地性质：商住用地拿地方式：招拍挂拿地时间：2018年3月平均楼面价约3500元/m2“凯撒模式”导入全球优质大健康资源“量身定制”的拿地准入条件实现“0”溢价拿地起拍价：29.6亿元竞得价：29.6亿元养生谷租+购+旅VIP会员健康教育/保险/康复高端医疗/医美抗衰系统化健康生活服务医联体保险体恒和医院博鳌医院南京三甲医院医疗、保险一体化撬动恒大养生谷南京六合建设地点：江西省樟树市规模：2.98平方公里设计类型：概念规划设计时间：2017大健康模式|案27、例分享项目亮点在“江西风景独好”品牌的引领下，全省旅游景区从主打山岳观光型向“山”、“水”、“村”、“城”多元发展，向休闲度假加快转型升级。总体策划规划以江西特色小镇示范区、宜春旅游度假首选地为目标，以市场需求为导向，充分汲取及深度挖掘当地药文化资源，打造以生态为底，药都文化为脉、多元化产业导入，集医药、养生、户外、亲子、文娱等主题体验复合型大健康生态度假综合体本草小镇樟树本草小镇樟树本草小镇建设地点：河北省石家庄市平山规模：6.78平方公里设计类型：概念规划/建筑方案设计时间：2014大健康模式|案例分享项目亮点打造一座生态、智慧、休闲的健康城，以创新产业的集群聚落、自由生长的度假空间、丰富28、的度假设施和地域文化特色，成为标志性旅游目的地。总体策划遵从村民意愿、遵从生产生活建设要求，设计结合乡村自然风貌与生态环境，创建集养老、保健、文化、亲子为一体的养老小镇范本，实现多赢战略石家庄平山国际健康城石家庄平山国际健康城产业特色小镇房企转型新方向：“特色小镇+产业地产”混合开发模式产业特色小镇模式|背景与趋势2018中央经济工作会议政策解读观点汇总1、实施区域协调发展战略，引导特色小镇健康发展特色小镇的发展要服务于区域协调发展，未来特色小镇的发展以聚集产业，服务区域为主。2、要推进中国制造向中国创造转变，制造大国向制造强国转变大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具29、有创新能力的排头兵企业。特色小镇进入规范推进阶段2017年12月国家发改委、国土部、环保部、住建部联合发布关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见，意见中提出”实行创建达标制度、严控政府债务风险、严控房地产倾向、严格节约集约用地、严保生态红线“等了10项具体举措，规范推进特色小镇建设。产业特色小镇是产业地产活力焕发的新方向产业新城发展伴随着空间、资源不足等城市病问题；而产业特色小镇拥有产业经济发展的众多资源。产业地产开发研究开发形态发展前景对比代表企业产业新城1、新城发展受限，城市病凸显2、城市工业经济转型升级，服务经济成为未来主力3、土地资源不足，城市空间饱和4、生态环境不宜居，交通问30、题突出5、人口大量涌入，生活成本高起以华夏幸福为代表，相对成熟，但难以复制。产业特色小镇1、国家、地方政策积极支持小镇建设2、城市产业溢出周边小镇转移承接3、小镇经济发展，人才和资金要素集聚4、生态环境优良5、土地资源相对充裕6、拥有产业发展基础及空间7、产业、生活配套成型8、产业人口逐渐集聚9、生活成本相对较低1、房企以碧桂园为代表，处在探索阶段2、产业企业以海尔为代表刚刚入行巨大市场蛋糕：以规模超40万亿的战略性新兴产业为发展重点产业特色小镇模式|背景与趋势战略性新兴产业发展重点节能环保新一代信息技术生命工程人工智能新能源新能源汽车新材料高端装备制造高效节能先进环保循环利用下一代通信网络、31、三网融合、新型平板显示、高性能集成电路和高端软件生物医药生物农业生物制造航天航空航洋工程装备高端智能装备特种功能和高性能复合材料核能太阳能风能生物质能基础技术、人工智能技术和人工智能应用混合动力汽车纯电动汽车“产业联盟”开发模式，可实现产城融合发展产业特色小镇模式|开发模式【发展模式】1、特色产业植入模式借助企业强大的开发能力和招商能力，植入特色产业，打造特色产业+城市配套+公建配套的产业特色小镇。【开发模式】：“产业联盟”方式1、与投融资机构合作，整合产业及投融资资源；2、联合并引入产业龙头企业，整合更多行业资源，形成核心产业群；3、与产业机构及产业运营商合作，深耕各自擅长的领域。政府政府产32、业小镇项目公司产业小镇项目公司开发企业开发企业规划审批获取土地联合组建产业资源方产业资源方期满移交公共设施基础设施房地产产业地产产业培育产业运营开发企业主导产业资源方导入产业项目产业项目项目开发建设项目开发建设“产业联盟”开发模式碧桂园科技小镇智慧城市+科技服务智能制造+智能控制物联网+大数据2、特色产业升级模式依托区域现有的产业基础，对原有低端制造业进行升级，打造智造+产业配套的产业特色小镇。汽车产业电器产业余杭新能源汽车小镇乐清柳市电器小镇升级升级产业规划是产业特色小镇前期综合战略制定的核心环节产业特色小镇模式|战略体系项目选址产业发展规划招商规划运营规划开发规划靠近大城市承接产业转移机会33、一定产业基础产业逻辑产业定位甄选特色产业构建产业生态圈开发模式土地策略投融资策略项目包装营销推广产业资源导入搭建公共服务平台创新运营机制产业培育与运营产业特色小镇战略体系需通过综合战略规划明确项目的顶层设计，以战略规划为引领，产业发展规划是关键，空间规划落地，以开发计划、投融资计划和招商引资推动开发建设。空间规划空间结构引擎项目环境营造综合战略规划甄选特色产业构建特色产业集聚生态圈产业特色小镇模式|产业规划产业研发科技研发前端设计创新产业生产生产制造、系统集成产业应用技术应用、产品应用服务输入人才、技术、招商投融资、运营价值衍生教育、旅游营销、物流地产开发一级土地二级物业建设产业龙头企业01梳34、理背景：企业聚集现状、产业发展基础。明确需求：片区产业定位、转型发展需求。02新一代信息技术高端智造传统制造业节能环保新能源汽车科创服务03集中突破：围绕特色产业，做精做强，发展产业的核心优势；规模优势：积极引导招商主题产业和相关企业集聚。甄选特色产业主题梳理小镇产业逻辑加速企业集聚/升级构建“房企转型和企业跨界”拿地战略锁定产业特色小镇产业特色小镇模式|典型案例互联网企业依托企业线上资源优势，跨界特色小镇开发。传媒嫁接华谊IP强大的品牌力和产业运营能力，与第三方公司合作打造产业特色小镇。其他领域通讯设备企业将科技小镇打造为华为在全国的科技研发总部。产业特色小镇拿地模式碧桂园恒大其他。华夏幸福35、阿里巴巴华为华谊兄弟依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地房企以恒大现有足球学校为核心，定位全产业链、全业态运动产业基地；房企华夏幸福依托其产业新城运营商的强大资金实力和产业资源整合能力，在城市半径50公里以内，打造产业特色小镇，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白。房企及产业新城运营商碧桂园科技小镇：采用“产业联盟”方式，实现零溢价拿地产业特色小镇模式|房企案例【模式体系】采用“产业联盟”的方式，与产业方开展战略合作碧桂园产业资源方联盟项目开发建设合作运营产业资源导入培育和运营【碧桂园潼湖科技小镇】首个落地项目，联手全球IT巨头思科共同打造 合作方式：碧桂园&中36、城新产业;碧桂园聚焦核心产业资源整合；中城新产业打造物理空间、助力产业发展 开发思路：与政府诉求高度契合的先产后城总体开发思路，以产业主导的西部组团核心区为启动区。零溢价拿地：与政府签订排他性的协议，可实现零溢价拿地 定制限制性土地出让条件：要求公共配套和产业先行，对施工进度要求较。规划重点项目：规划重点引进项目8宗，高端科研院所14家，研发项目10宗类型类型典型企业典型企业投融资机构平安银行、建设银行、创新工场、中美创投等科研机构中科院综合研究中心、清华大学等联盟、协会深圳于联网协会、深圳新能源汽车产业协会、中国沃尔玛、新能源汽车产业创新联盟等实体企业思科、富士康、美的、联建光电、丝路视觉、37、蓝盾股份、远大智能、亿车科技等产业运营方百富东斱、中城新产业等表1：碧桂园合作产业资源归类表产业资源已集聚产业资源超过1500家，其中世界500强企业52家，龙头企业194家，覆盖电子信息类、智能创造类、新能源类多个领域。借助特色小镇契机，产业巨头纷纷跨界，追寻的是产业发展空间产业特色小镇模式|跨界企业案例所属行业电器互联网互联网通讯设备传媒代表企业实践项目佛山鹭湖假日小镇云栖小镇电竞小镇东莞欧洲小镇华谊兄弟电影小镇发展定位轻度假文旅云计算产业生态集电竞主题公园、电竞大学、文化创意园、动漫产业园、创意街区等于一体科技小镇影视产业基地投资与建设规模5.4平方公里300亿元2.27平方公里1.2638、平方公里100亿元66公顷30亿元发展战略“文旅+文创”的平台戓略，“核心引擎+标准配套”的生态链战略以运营为导向，以资源为依托，形成“文旅+文创”双轮驱动的发展模式 未来美的文旅将形成文旅大盘、文创旧改、“美丽乡村”三足鼎立的形式。阿里巴巴在小镇方面布局并没有明确战略，但是依托其在互联网科技领域的强大生态网络，实践了数个小镇阿里想让“云栖小镇”变成DT时代的“中关村”创业和电竞是腾讯所重点关注并开始实践的两大领域。将科技小镇打造为华为在全国的科技研发总部影规IP+城市ID追求产业生态整合能力、产业能级持续扩大成为产业翘楚拿地动力超级IP效应、雄厚的资金储备成为拿地关键筹码！建设地点：浙江绍兴39、市柯桥区规模：3.56平方公里设计类型：概念规划设计时间：2018年产业特色小镇模式|案例分享项目亮点作为“黄酒之乡”，绍兴毫无疑问将承担黄酒文化挖掘、传承和发扬，以及展示、体验和创新的重任。绍兴黄酒小镇按照“一镇两区”的模式创建，分为东浦片区和湖塘片区，全力打造黄酒小镇特有的慢生活。总体策划一湖两岸，双核驱动，多区协同。详细设计北岸文旅度假核心：依托世茂商娱资源，融入黄酒文化主题，提升小镇的旅游吸引力；结合世茂教育、运动、康养、医疗等资源，打造鉴湖北岸各具特色的旅游度假片区。南岸依托基地内现有黄酒产业资源与生态资源，构筑鉴湖南侧产游体验发展核心。绍兴黄酒小镇绍兴黄酒小镇文旅度假核心文旅度假核40、心商业中心商业中心+酒店酒店主题乐园主题乐园文化体验文化体验滨湖水秀中心滨湖水秀中心产游体验核心产游体验核心创客天地创客天地企业会客厅企业会客厅商务旅游商务旅游产业研发产业研发运动生态岛运动生态岛乡村振兴田园综合体2018年中央一号文件，全面打响乡村振兴硬仗乡村振兴模式|政策背景乡村振兴“乡村振兴”上升为国家战略农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。十九大构建一二三产业融合发展体系大力开发农业多种功能，延长产业链、提升价值链、完善利益链，通过保底分红、股份合作、利润返还等多种形式，让农民合理分享全产业链增值收益。中央一41、号深化土地制度改革深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。中央一号开拓融资渠道，强化投入保障充分发挥财政资金的引导作用，撬动金融和社会资本更多投向乡村振兴。中央一号文化、产业和资源是乡村振兴的核心诉求乡村振兴模式|核心诉求乡村振兴文化再塑产业精准资本导入农业为本，一二三产融合传统文化为基底，注入创新精神资源导入，城乡融合发展 大力开发农业多种功能，延长产业链、提升价值链、完善利益链，通过保底分红、股份合作、利润返还等多种形式，让农民合理分享全产业链增值收益。鼓励支持各类市场主体创新42、发展基于互联网的新型农业产业模式，深入实施电子商务进农村综合示范，加快推进农村流通现代化。实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。破除体制弊端，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，推动城乡要素自由流动、平等交换。推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，加快形成工农互促、城乡互补、全面融合、共同繁荣的新型工农城乡关系。传承发展提升农村优秀传统文化。在保护传承的基础上，创造性转化、创新性发展，不断赋予时代内涵、丰富表现形式。切实保护好优秀农耕文化遗产。深入挖掘农耕文化蕴含的优秀思想观念、人文精神、道43、德规范，充分发挥其在凝聚人心、教化群众、淳化民风中的重要作用。三种发展模式，多维度实现乡村转型发展乡村振兴模式|发展模式现代农业现代制造业休闲服务业利民工程产业扶贫农业电商智慧农场CSA农场新能源科技产业园农副产品加工农事采摘田园观光度假民宿颐养健康艺术注入“三改”工程教育扶贫异地搬迁扶贫选址条件产业扶贫模式：田园综合体模式：田园乐居模式：田园社区综合服务配套体系学校颐乐学院商业街区酒店康养中心选址条件市中心农业小镇城市副中心城郊城市外围三四线城市及农村自然资源良好市中心田园乐居城市副中心城郊城市外围三四线城市及农村自然资源良好市中心田园综合体城市副中心城郊城市外围三四线城市及农村自然资源良好44、选址条件田园综合体社区配套居住生活农业生产文旅休闲景观生态文化标识特色产业深度融合平衡各方诉求，创新工作模式乡村振兴模式|工作模式政府项目公司商业运营公司农村合作社规划设计金融机构游客规划审批批准项目实施机构田园综合体投资开发总协议农业服务公司出资基础设施建设商业运营产业链整合品牌设计基本公共服务发展模式农业种植农民融资投资 管理投资 管理劳动、技术、土地提供服务投资运营商期满移交互相带动顶层设计制度建设执法管理客群导入？产业输出？资源整合？土地政策出台，为乡村用地流转提供便利乡村振兴模式|取地途径 划拨 出让协议、招标、拍买、挂牌 租赁 土地使用权出资或作价入股取地途径 土地承包期到205045、年保证土地承包关系稳定并长期不变，第二轮土地承包到期后再延30年 农业用地三权分置所有权、承包权、经营权分离，经营权可抵押，可转让宅基地入市“三权分置”所有权、资格权、使用权分离，确保农民资格权不变，使用权可流转 集体经营性用地入市允许出让、租赁、入股，与国有土地“同等入市，同权同价”政策支持 集体经营性建设用地，由村集体对外流转 宅基地，经确权后，其使用权可（经村集体）入市流转入市途径 符合用途管制、用地规划、依法取得的存量工矿、仓储商服性质的集体经营性建设用地。经过确权的宅基地 宅基地流转的是使用权，农用地流转的是经营权入市条件流转流程 土地/宅基地确权到户，登记于村集体。村集体交由国土分46、局审查 区政府审批，审批结果至市国土部备案 规划部门出具入市规划条件 入市交易、签订合同、价款支付、变更登记乡村振兴模式|转型契机乡村振兴由于其企业准入门槛较低、是政策热点、发展灵活度较大等优点，或是中小企业向乡村发展转型迈进的撬动点。融资渠道灵活政策支持土地流转回报机制丰厚产业构建多元但由于土地供应模式尚处于探索阶段，成功案例较少等因，乡村振兴在发展前景宏大的同时也存在一定未知数。成熟阶段创建阶段申报阶段行动计划土地流转方案村民就业方案合作伙伴建议项目开发时序设计开发平台明晰盈利模式构筑融资模式招商运营保障落地城乡融合可持续发展用地布局及项目落位政策衔接基地评估市场评估开发主体综合评估项目开47、发经济评价主导产业及体系构建产品库设置交通规划市政规划空间形态设计导则一村一品规划布局系统设计公共配套建设管理量身定制，组合输出全过程成果体系乡村振兴模式|成果体系规划策划模块建议服务模块外部合作模块土地“增减挂钩+集中流转”等方式盘活土地资源乡村振兴模式|案例分享浔龙河生态艺术小镇1、项目影响：获2018中国特色小镇博览会优秀示范案例、2015年中国城市化典型案例、国家3A级旅游景区，长沙市中小学研学旅行创建基地等；2、定位：集“农业生产及农产品深加工、生态观光旅游、城市资本集中下乡、农民实用技术培训、小城镇建设”于一体的乡村振兴项目；3、用地及规划：已完成13500亩总体规划，并通过审查；48、1570亩小城镇建设详规、5780亩现代农庄及乡村旅游修建性详规等已经完成设计；4、项目进展：政府完成基础设施建设已投入近1亿元;企业在土地整理、项目建设、农业开发等方面已累计投入资金达1.8亿元。利益共享，推进增减挂钩1、宅基地推动村民实行集中居住，新房具有集体土地产权证和房产证，可抵押融资，具有资产价值。2、集体经营性建设用地由村集体成立资产管理公司，对集体经营性建设用地进行经营，获得长期收益对村民进行分红。3、四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)利用“四荒地”发展休闲农业，获取建设用地指标倾斜。城乡建设用地增减挂钩腾退农村建设用地城镇新增建设用地指标等面积置换土地确权土地合作社土地流转增减49、挂钩开展土地权属定界村委会组织各类集体土地产权调查，并出台双河村土地权属调查报告；成立土地合作社全体村民以土地入股方式成立合作社；开展土地集中流转以村民小组为单位，按市场价格，依法、自愿、有偿原则进行土地集中流转。城乡建设用地增减挂钩分步骤实施农民集中居住，腾退农村建设用地，等面积置换城镇新增建设用地指标四大步骤盘活土地资源无锡田园东方资本主导的三生融合发展乡村振兴模式|案例分享“三生三产”,农旅居游深度融合生活人与自然和谐生产三产关联共生生态空间规划共生生态化产业链支撑空间布局联合服务业旅游、地产加工业食品、木材农业果园、水产提升农产品附加值提供农产品原料ABGECDFAH商业街区商业街区颐50、乐学院颐乐学院运动中心运动中心康养中心康养中心度假酒店度假酒店博览中心博览中心展示中心展示中心样板段样板段ABCDEFGH小镇中心居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团居住组团示范农园乡村振兴模式|案例分享建设地点：安徽省合肥市肥东县规模：4.6平方公里设计类型：小镇策划及概念方案设计时间：2018年项目亮点结合当地芝麻特色产业，打造旅业居一体的田园综合体总体策划以改善农村面貌、提升农业创新、带领农民致富为核心目标，以芝麻产业为核心、以生态农田为自然特色、以中原文化为精神基质的集文化体验、休闲消费、旅游观光为一体的复合生活度假目的地；生态生态保护保护集约集约开发开发避51、让避让耕地耕地临近临近道路道路村庄空间发展模型村庄空间发展模型合肥芝麻小镇彩虹桥彩虹桥林中漫步林中漫步百花塔百花塔挑空平台挑空平台热带花田热带花田荧光步道荧光步道乡村振兴模式|案例分享建设地点：海南省海口市美孝村规模：4.6平方公里设计类型：小镇策划及概念方案设计时间：2017年项目亮点农业、旅游、社区三位一体的可持续发展模式，打造集美孝古村+羊山文化体验、热带休闲农业、民族民俗体验、生态田园居住等的复合生活度假目的地总体策划保持原始村落的自然肌理和整体风貌，对部分老旧建筑进行修缮，遵循修旧如旧的基本原则，充分尊重原住民的历史生活愿望，增加适合公共活动的开敞空间和配套设施，延续原来的社会生活体52、系，吸纳一部分新的旅游业态，提升古村旅游商业价值，给人以更美好的体验。海口美孝田园综合体城市更新城乡统筹、城乡一体、产业互动节约集约、生态宜居、和谐发展经济增长速度适宜、结构优化社会和谐，经济发展相对稳定城市逐步转变发展方式，不再一味向外拓展，而是 调整内部结构，注重内部更新，提高城市的质量和承载能力。新型城镇化由“外拓”转向“内优”的发展方向城市更新模式|缘起诉求经济新常态经济发展城市更新文化保护环境持续生活舒适经济结构更新土地利用结构更新文化表现形式更新建筑风貌更新管理模式更新技术水平更新基础设施更新土地利用结构更新城市地区经济、社会、文化的全面更新城市更新模式|缘起诉求国家新型城镇化（253、014-2020）国务院关于加快棚户区改造工作的意见国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见优化提升旧城功能老工业区搬迁改造棚户区改造优化规划布局完善基础设施配套确保工程质量安全科学编制规划培育发展新产业完善基础设施和公共配套城中村改造旧住宅小区综合整治危旧和非成套住房改造治理修复生态环境工业遗产再利用“内涵复兴”四大举措产业培育文脉传承社区营造空间迭代区域产业选择区域产业布局与发展体系产业发展方向与规模产业管理模式产业技术水平提升提升开放空间系统质量优化社会服务设施布局引导市场创新公共服务供给模式重塑社区服务业态整合当代文化及历史文化城市历史价值提取应用于空间营造及社会活动中凝练当54、今的时代文化特色传承旧区生活方式、景观特色尊重社区内在生长机制设计社区空间更新导则引导小尺度渐进式更新单纯的物质空间更新不是最终目的，真正激发城市内生动力才是城市更新真正意义上的职责所在。从“空间更新”到“内涵复兴”城市更新模式|发展路径住房建设配套设施完善基础设施提升产业引入出租/销售盈利资金平衡征收拆迁补偿安置土地二次开发产业发展规划空间布局规划环境保护规划文化复兴规划分期开发计划资金测算带动片区内生发展力量土地整合形成储备安置用地无偿划拨腾空土地出让收益授权投资设立项目公司开发商政府设计方建设方运营方投资 设立资金回笼分包指导期满移交指导移交金融机构科学发展，社会和经济效益相得益彰城市更55、新模式|工作模式量身定制，组合输出全过程成果体系城市更新模式|成果体系社会内涵城市更新目标体系构建规划管控方案体系行动计划统筹统筹战略空间根据市场需求，有计划地盘活存量土地资产、配置土地资源。经济内涵生态环境内涵生活环境内涵城市中心区战略发展区产业集聚区生态发展区特色保护区一般性地区规划设计分期计划产业策划城市整体目标与长期目标+总体发展战略更新单元控规修建性详细规划片区概念性城市设计差异化更新策略更新单元详细城市设计片区发展规划+城市更新规划践行建设时序项目建设管理依据分期规划指导，于各个时期践行科学建设时序，确保项目落地，达成城市更新各项目标的发展载体。更新模式推广运营期引入产业平台，为地56、区的经济发展补足后劲。产业平台入驻文化内涵规划策划模块建议服务模块外部合作模块统筹利益格局设置城市更新项目库，根据不同阶段发展，进行动态的项目开发经济评价。同步公共配套构建配套与更新项目的捆绑建议。城市更新模式|案例分享建设地点：上海规模：528公顷设计类型：概念规划/详细规划规划结构：“五区一带”规划方案改造前改造后改造后项目亮点上海世博会是第一次在大城市中心举办世博会并对废旧的工业场地进行改造，形成了又有自己独特风格特色的世博会。上海世博会是第一次在大城市中心举办世博会并对废旧的工业场地进行改造，形成了又有自己独特风格特色的世博会。总体策划上海世博会规划方案综合步行适宜距离、人体尺度和参观57、者的认知度等因素，提出了“园、区、片、组、团”5个层次的结构布局。其中在片区规划中分为A、B、C、D、E五个片区（图片20），每个片区都有独特的场地规划。上海世博两岸城市更新城市更新模式|案例分享建设地点：陕西省西安市规模：5.46平方公里设计类型：概念规划设计时间：2018年一脊创新发展之脊一环文化活力之环四区影视艺术荟萃区运动娱乐游憩区文旅休闲体验区产学研创融合区文化活力之环丝路中央文化活力区影视艺术荟萃区大雁塔连通幸福林带芙蓉园规划结构12234567891110项目亮点将项目打造为丝路经济带在西安的一个物理承载点、辐射陕西和西北的创意生产要素集聚区、大曲江旅游功能升级最合适的载体区域、唐文化在曲江的一个完整主线、延续唐城遗址公园的延伸空间、强化西影路、燕翔路、曲江路的空间集聚效应。总体策划一脊+一环+四区创新活力脊文化发展环影视艺术荟萃区运动娱乐游憩区文旅休闲体验区产学研创融合区西安青龙寺地块改造文旅小镇模式|案例分享建设地点：河北省石家庄市规模：92.8公顷设计类型：城市设计设计时间：2017年项目亮点国家创新金融综合改革试验区+世界级的文化艺术中央活力区总体策划传承城市文化记忆完善城市公共开放系统，营造城市特色空间，体现城市活力打造智慧创新共享之城石家庄CBD城市更新